טענות התובעת

התובעת טוענת, כי הנתבעת חבה לה כספים בגין שירותי ניהול ואחזקה, שהתובעת מעניקה כחברת הניהול והאחזקה במתחם ברחוב הסיבים בפתח תקוה (להלן - פארק ינאי). הנתבעת רכשה זכויות בפארק ינאי ביום 25.12.00. התובעת נותנת שירותי ניהול ואחזקה בשטחים הציבוריים בפארק ינאי, וגובה בגין כך דמי ניהול ואחזקה מבעלי היחידות בפארק ינאי. הנתבעת, למרות חבותה עפ"י חוזה הניהול והסכם הרכישה, אינה משלמת את דמי הניהול והאחזקה שבתשלומם היא חבה.

טענות הנתבעת:

הנתבעת טוענת, כי התובעת אינה זכאית לתשלום כלשהו מהנתבעת, היות שלא מונתה כדין לנהל את פארק ינאי. התובעת מנהלת את כל הבניינים בפארק ינאי, לרבות בנין 1, כאשר הוצאות ניהולו של בניין 1 מיוחסים על ידי התובעת לבניינים ודיירים אחרים בפארק ינאי. תקציב התובעת לא אושר. ממילא מוציאה התובעת הוצאות, שלא אושרו על ידי דיירי פארק ינאי. המדובר בהוצאות מופרזות ומוגזמות, העולות בהרבה על הנדרש.

דיון והכרעה

אין מחלוקת בין הצדדים, שבפועל התובעת היא זו שהעניקה שירותי ניהול ואחזקה בפארק ינאי. אין הנתבעת חולקת על כך, שהתובעת התקשרה בהסכם עם נוף הארץ ייזום ובנין בע"מ (להלן – נוף הארץ), שממנה רכשה הנתבעת זכויות בפארק ינאי. בהתאם להסכם זה מעניקה התובעת שירותי ניהול ואחזקה לפארק ינאי.

בסעיף 15.7.2 להסכם הרכישה שנכרת בין הנתבעת ובין בעלי פארק ינאי, נוף הארץ ביום 25.12.00, ואשר צורף כנספח 1 לתצהיר עדותו של מר יואל רדושר, מנכ"ל התובעת (להלן - הסכם הרכישה), נאמר:

"הקונה ישא בחלק היחסי של כל ההוצאות הכרוכות בהחזקת הבית המשותף החל ממועד מסירת הממכר וקבלתו על ידי הקונה, על פי הוראות הנהלת הבית המשותף ו/או הוועד".

בסעיף 20.2 להסכם הרכישה נאמר:

"הקונה מסכים לכך כי תקנון הבית המשותף לפי סעיפים 62 ו-63 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כפי שינוסח וייקבע ע"י המוכרת על פי שיקול דעתה הבלעדי וכן כל שינוי ו/או תיקון להם ו/או כל הוראה אחרת שתבוא במקומם ו/או בנוסף אליהם יכללו לפי שיקול דעתה המוחלט של המוכרת, את ההוראות הכלולות בהסכם זה ולהלן כל הוראה אחרת בהסכם זה כולו ו/או מקצתו. מבלי לפגוע בכלליות אותן הוראות, יסודרו בתקנון הבית המשותף ו/או בכל תיקון לו, כל הבעיות הכרוכות בהצמדות, בתיקון ו/או בהחלפת ו/או באחזקת צנרת מכל הסוגים, אחזקה והפעלה של המים, החשמל, המעלית וכיו"ב, באם המתקנים ו/או האביזרים כאמור יהיו קיימים והכל בכפוף למפורט בתרשים ובמפרט וכן יסודרו בהם כל העניינים הקשורים לרכוש המשותף של הממכר ו/או הפרוייקט. התקנון המוסכם ייערך ע"י עורכי דין של המוכרת ממשרד גרינשפון-ארד-איילון, עו"ד. הרוכש מסכים בזאת לחתום על כל המסמכים, שיהיו דרושים לשם ביצוע האמור לעיל לרבות על התקנון המוסכם אם יידרש לעשות זאת ע"י המוכרת או ע"י עורכי דינה וזאת מיד עם קבלת דרישה ראשונה".

בסעיף 20.3 להסכם הרכישה נאמר:

"התקנון המוסכם יכיל בין היתר ומבלי לפגוע בהוראות אחרות של הסכם זה, גם את ההוראות בעניינים המפורטים להלן:

...

(7) הוראות מתאימות בדבר הניהול של הבניין ו/או הפרוייקט ו/או השטחים מסביבם ואחזקתם, לרבות חלוקת הוצאות האחזקה והניהול בין רוכשי היחידות השונות בפרוייקט ו/או בבניין".

בסעיף 20.4 להסכם הרכישה נאמר:

"מבלי לגרוע מהוראות אחרות של הסכם זה מוסכם בזאת כי אף לפני הרישום בלשכת רישום המקרקעין, תחייבנה ההוראות דלעיל את הרוכש כלפי המוכרת וכן מוסכם כי הוראות סעיף 20 זה יחולו לפי העניין לפני רישום צו בתי משותפים בלשכת רישום המקרקעין".

אין מחלוקת, שהמוכרת טרם פעלה בהתאם לאמור בהסכם הרכישה ולא מימשה את הזכות המוקנית לה בסעיף 20.2 להסכם הרכישה לרישום תקנות בית משותף. תקנון שכזה טרם נרשם עד כה.

הנתבעת טוענת להגנתה, כי התקשרות זו שבין נוף הארץ ובין התובעת נעשתה שלא כדין, היות שנוף הארץ לא היתה רשאית למנות יותר גורם חיצוני לניהול ואחזקת פארק ינאי. זאת לנוכח העובדה, שנוף הארץ מכרה זכויותיה בפארק ינאי ונותרה בעלים של 7% בלבד מהזכויות בפארק ינאי.

נראה, כי דין טענה זו להידחות. נוף הארץ היתה מלכתחילה בעלת מלוא הזכויות בפארק ינאי. המדובר היה בפרוייקט נדל"ן, שנוף הארץ תכננה למכור את הזכויות בו לגורמים שונים. במצב דברים זה עלולה היתה להיווצר אנדרלמוסיה, כאשר הרוכשים השונים לא יצליחו להגיעו להסכמות ביניהם בדבר אופן ניהול הפרוייקט. כדי למנוע מצב שכזה, ועל מנת להבטיח ניהול תקין, ובכך להבטיח את האינטרס של הרוכשים השונים הותירה נוף הארץ בידיה את הזכות הבלעדית לקביעת אופן ניהולו של פארק ינאי ודרך אחזקתו. נראה בעליל, כי זו התכלית שעמדה ביסוד ההסכמה על תניות חוזה הרכישה המצוטטות לעיל, תניות שהותירו בידי נוף הארץ את שיקול הדעת הבלעדי בכל הנוגע לקביעת מסמרות בדבר אופן ניהול פארק ינאי, תניות שנועדו להבטיח ניהול תקין וסביר של הפרוייקט באופן שיבטיח זכויות כל הרוכשים בפארק ינאי.

אין כל הסכמה בהסכם הרכישה המסייגת זכויותיה של נוף הארץ במקרה, שבו לא תוסיף להיות בעלת רוב הזכויות בפארק ינאי. גם אז תמשיך נוף הארץ להיות בעלת שיקול הדעת הבלעדי בדבר קביעת דרך ניהול פארק ינאי. זאת באמצעות ניסוח תקנון בית משותף מתאים, אך קודם רישום התקנון, וזאת מכח הוראות סעיף 20.4 להסכם הרכישה, שבא להבטיח ניהול תקין של פארק ינאי עד לרישום התקנון.

נקבע בזאת, איפוא, כי התקשרותה של נוף הארץ עם התובעת נעשתה כדין, וממילא רשאית התובעת לגבות דמי ניהול מהנתבעת.

ביום 10.4.08 נחתם הסכם ניהול, כשהצדדים לו הם התובעת ונוף הארץ (להלן – הסכם הניהול). הסכם הניהול צורף כנספח 4 לתצהיר עדותו של מר יואל רדושר. בהתאם להסכם זו על התובעת לבצע עבודות ניהול ואחזקה בפארק ינאי. כאמור לעיל, הסכם זה נכרת כדין בהתאם לסמכות שהוקנתה לנוף הארץ בהסכם הרכישה.

בסעיף 4.1 להסכם הניהול נקבע:

"תמורת ביצוע השירותים ישלמו המחזיקים לחברת הניהול את התמורה כמפורט בנספח ג' להסכם, על פי חישוב לכל מ"ר של כל יחידה, בהתאם לטבלת השטחים המפורטת בנספח ג', ובהתאם לחלק היחסי של כל יחידה.

סך כל דמי הניהול המשולמים לחברת הניהול בגין מתן השירותים לכל הבניינים והמתחם, ייקבע בתקציב שיפורט בנספח ג' ויעודכן לפי ביצוע בפועל בכל 6 חודשים".

אין חולק, כי בסעיף זה נפלה טעות סופר. אין מדובר בנספח ג להסכם הניהול אלא בנספח ב להסכם זה (להלן – נספח ב). נספח ב להסכם הניהול צורף ביחד עם הסכם הניהול לתצהיר עדותו של מר יואל רדושר.

בסעיף 6.2 להסכם הניהול נאמר:

"חברת הניהול תיתן לבעלים הסבר ואסמכתאות בדבר ההוצאות שהוצאו בקשר עם מתן השירותים ותאפשר לה לעיין בספריה, ככל שהדבר יידרש על ידי הבעלים".

יצויין כבר עתה, כי הנתבעת איננה נכללת בהגדרת המונח "הבעלים", הנזכר בראשו של הסכם הניהול, והמונח מתייחס לנוף הארץ ולחברה נוספת, פארק ינאי בע"מ.

לא התברר, האם עמדה התובעת במוטל עליה בהתאם להוראות סעיף 6.2 להסכם הניהול. כך גם לא התבררה השאלה, האם ביקשה נוף הארץ לעיין בספרי החשבונות של התובעת. המדובר בהתחייבות כלפי "הבעלים", ולפיה תציג התובעת ל"בעלים" את ספרי חשבונותיה, כל אימת שתדרש לעשות כן על ידי "הבעלים". תנייה זו בהסכם הניהול אינה מקימה זכות כלשהי לנתבעת. ממילא ברור, שאי קיום התחייבות זו על ידי התובעת כלפי ה"בעלים" אינה מקימה לנתבעת זכות להפסקת התשלומים באורח חד-צדדי.

יחד עם זאת, יש לעיין היטב בהוראות סעיף 4.1 להסכם הניהול, שם נקבע הדרך לחישוב התמורה. נקבעה שם הדרך לעדכון גובה התמורה בגין שירותי הניהול והאחזקה, וכך נאמר בעניין זה: "סך כל דמי הניהול המשולמים לחברת הניהול בגין מתן השירותים לכל הבניינים והמתחם, ייקבע בתקציב שיפורט בנספח ג' ויעודכן לפי ביצוע בפועל בכל 6 חודשים" (ההדגשה איננה במקור – נ"ש). לפי תנייה זו שבהסכם הניהול יש לעדכן את גובה התמורה בגין שירותי הניהול והאחזקה בהתאם ל"ביצוע בפועל", דהיינו, חישוב מחודש של עלות מתן השירותים מידי שישה חודשים, ועדכון גובה התמורה לה זכאית התובעת בהתאם לכך. התובעת לא הוכיחה, כי פעלה בהתאם למנגנון זה ועדכנה במועד את התקציב שבנספח ב.

עתה עולה השאלה, האם בגין אי עדכון התקציב כנדרש אין התובעת זכאית לקבל מהנתבעת את חלקה בתמורה עבור השירותים שהעניקה התובעת בפארק ינאי. סבורני שהתשובה לכך היא שלילית.

עיון בכתב ההגנה (סע' 3) מלמד, כי עצם מתן שירותי הניהול והאחזקה על ידי התובעת אינו מוכחש על ידי הנתבעת. ממילא יש לקבל טענת התובעת, כי בפועל העניקה שירותי ניהול ואחזקה לפארק ינאי בתקופה שבגינה הוגשה התביעה.

כל עוד לא עודכן התקציב בהתאם להוראות סעיף 4.1 ניתן לצאת מנקודת הנחה, שלא חל שינוי בתקציב, כל עוד לא הוכח אחרת. הנתבעת לא הוכיחה, כי חל שינוי בתקציב, וכי העלויות פחתו. ההשוואה לתקציבים שהגישה החברה האחרת, חברת הדס, שממנה מנסה הנתבעת להיבנות, אין בה כדי להוכיח דבר. לא הוכח, כי המדובר בשירותים זהים. כך גם לא הוכח, שתקציבה של התובעת מופרך ומנופח. סבירותו של התקציב, שהציגה התובעת הוא שאלה שבמומחיות, וממילא הפרכת התקציב יכולה להיעשות רק באמצעות חוות דעתו של מומחה, ולא בהשוואה לתקציב אחר.

על כן דין טענות הנתבעת בעניין זה להידחות, ודין התביעה להתקבל במלואה.

סיכום

הנתבעת תשלם לתובעת סך של 357,260 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 20.5.09, ועד התשלום המלא בפועל. כמו כן תישא הנתבעת בהוצאות התובעת בהתאם לשומת הוצאות שתוגש, וכן בשכ"ט ב"כ התובעת בסך 25,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"ו סיוון תשע"ד, 24 יוני 2014, בהעדר הצדדים.