כולם ע"י ב"כ עוה"ד אילן דובר ואח'

א. מבוא ורקע

1. התובע הינו עו"ד במקצועו, עפ"י עדותו מנהל משרד מזה עשרות שנים ומתמחה בנושא מקרקעין. הנתבעת מס' 1 הינה אמם של הנתבעות 2 ו-3 (להלן: "נתבעת 1" או "הגב' טוראן"), אזרחית ישראל כבת 84, וזכאית היתה במועד הרלבנטי להתקשרות ולהירשם כבעלים על 10 דונם בחלקה 62 בגוש 7661 ברעננה (להלן: "המקרקעין" ו/או "המתחם"). הנתבעת 2 היתה זכאית להירשם כבעלת 1 דונם באותו מתחם.

2. מדובר במתחם מקרקעין המצוי בשכנות לרח' ויצמן ברעננה בשטח של כ-800 דונם. מתחם זה צבוע בכחול בתשריט שצורף וסומן ת/3. ייעוד המקרקעין היה חקלאי. בשנת 1996 פנו בעלי חלקות סמוכות לחלקות הנתבעים (חלקה 49 ו-50) לתובע, וביקשו לייצגם מול העירייה במטרה לשנות את ייעוד הקרקע מחקלאי לבנייה. אותם בעלי חלקות סמוכות פנו גם בשנת 95 וגם בשנת 99 ליזום תב"ע חדשה. דרישותיהם נדחו, ואולם בדרך מקרה ותוך כדי הכנת הערר לבעלי החלקות הסמוכות, גילה התובע כי למתחם זה הוכנה תמ"א חדשה למסילות ברזל ורכבות, הידועה בשם תמ"א/23 א'.

3. מטרת תמ"א/23 א' היתה להקים רשת מסילות למערכת הסעת המונים משולבת במטרופולין גוש דן, והיא ייעדה את שטח המתחם יחד עם שטחים אחרים מתוך המתחם ומתוך גוש דן למתחם "דיפו" של הרכבת הקלה, ולהקמת אזורי תחזוקה ותפעול לרכבת (להלן: "דיפו").

4. בעקבות דחיית הערר לשינוי ייעוד, חשב התובע לשנות אסטרטגיה ולהגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בעקבות תמ"א 23 א' של "הדיפו", וזאת לאור ירידת הערך והפגיעה במקרקעין. אותם מקרקעין נמכרו לפני "תוכנית הדיפו" בכ-150-160 אלף דולר לדונם, ולאחר אישור תוכנית "הדיפו" ירד ערך המקרקעין ונסחר ב- 40 אלף דולר לדונם (ראה עדות התובע בעמ' 35 מול שורה 25-26).

5. מלבד בעיה משפטית והיא, האם ניתן לתבוע פיצוי מהעירייה בעקבות תוכנית מתאר ארצית, נותר התובע עם בעיה טכנית שכן לקוחותיו בעלי הקרקעות הסמוכות 49 ו-50 היו מחוץ לתחום "הדיפו" (עמ' 34 שורה 12 לעדות התובע). מתוך 800 דונם השתרעה תוכנית "הדיפו" על כ- 300 דונם, בתוך ה- 300 דונם מצויה חלקה 62 היא חלקת הנתבעים הרלבנטית. בסופו של יום, התובע ייצג בעלי 168 דונם.

6. לשיטת התובע, הגשת תביעת פיצויים בסדר גודל של כל המתחם הנפגע עשוי ליצור לחץ על הרשויות לבטל את תוכנית "הדיפו" ולשנות את ייעוד המקרקעין. לטענתו, לקוחותיו בעלי חלקות 49 ו-50, טרחו והוציאו מנסח הטאבו את פרטי בעלי הקרקע האחרים, יידעו אותם במכתב שנוסחו צורף כ-ת/9. בדרך זו הגיעה נתבעת 2 אל התובע לפגישה.

7. בפגישה שנערכה ביום 15.1.01, נחתם הסכם שכ"ט ת/1 וכן ייפוי כח לצורך הגשת תביעת הפיצויים. עפ"י הערכת שמאי, ירידת הערך היא כ- 110,000 דולר לדונם ולנתבעות אותה עת היו זכויות בעלות לכ-11 דונם.

8. התובע הגיש את התביעה במועד האחרון האפשרי, שלשיטתו הינו 3 שנים מיום הפקדת התוכנית. לימים ולאחר מספר שנים של התדיינויות, הגיעו הצדדים בתביעת הפיצויים להסכמה, על פיה תידחה תביעת הפיצויים בכפוף לביטול תוכנית "הדיפו" בתמ"א 23 א', ותופקד תב"ע המשנה את הייעוד שנקראת רע/2015. גם הליך זה שהצריך את אישורי משרד התחבורה ארך מספר שנים, ודבר הפקדתה של תב"ע רע/2015 פורסמה לראשונה ביום 24.4.09.

9. התובע שלח לנתבעות את דו"ח מס' 13 מיום 20.4.09 (ת/70), ואף התקשר לנתבעת 1 לבשר לה את הבשורה המשמחת, שהמקרקעין שברשותה הופשרו לבנייה רוויה. הנתבעת 1 הודיעה באותה שיחה לתובע, כי היא מכרה לפני שנים רבות את המקרקעין ואין לה כל עניין להמשיך ולדבר בנושא זה.

10. התובע מיהר והגיש תביעתו בחודש יוני 2009.

ב. תמצית טענות הצדדים

1. לטענת התובע, עולה כי נתבעת 1 מכרה חלק מזכויותיה במקרקעין ב-12/2004 וחלק נוסף ב-2/2005. כמו כן, ב-10/2007 העבירה נתח נוסף ללא תמורה לבנותיה נתבעות 2 ו-3.

2. לטענת התובע כמפורט בסעיף 134 לתצהיר עדות ראשית, הנתבעות שהיו מודעות להסכם שכה"ט ת/1 ולתנאיו, הפרו את ההסכם בשני נושאים:

הראשון – הן לא שילמו את שכר טרחת התובע כמפורט בסעיף 2 להסכם, והכל בהקשר לשינויי הייעוד במקרקעין.

השני – הנתבעות הפרו את ההסכם, בכך שלא המחו לקונים מוטבי הערות האזהרה את התחייבויותיהן כמפורט בסעיף 8 להסכם.

3. התובע טוען, כי לאור הפרת ההסכם, הגם שתב"ע רע/2015 טרם אושרה סופית, הרי לאור ההפרה הצפויה יש לחייב כבר עתה את הנתבעות בתשלום מלוא שכה"ט הקבוע בהסכם בסעיף 2 ב', וכן לחייב בפיצויי קיום כמפורט בסעיף 8 להסכם.

4. לגרסת התובע, מכירת המקרקעין והעברת היתרה ללא תמורה לנתבעות 2 ו-3, לא נועדה אלא לחמוק מתשלום שכר טרחת התובע. העדר המחאת החיוב מונעת מהתובע לקבל את שכה"ט המובטח לאחר שעמל בתיק זה כ- 9 שנים ברציפות.

5. לטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות מכמה טעמים. ראשית, אין יריבות בין נתבעות 2 ו-3 שאינן חתומות על הסכם שכה"ט ת/1. לטענת נתבעת 2, הובטח לה ע"י התובע כי אם תשכנע את אמה נתבעת 1 לחתום על הסכם, תהא פטורה משכ"ט בגין ה-1 דונם הבודד שלה (סעיף 4 לכתב ההגנה).

6. כמו כן, טענו הנתבעים כי סוכם בין הצדדים כי תקופת ההתקשרות היא ל-5 שנים בלבד. תביעת הפיצויים נדחתה והן לא קיבלו פיצוי, ובאשר לשינוי הייעוד – הרי נכון לעת הגשת התביעה, התב"ע הופקדה בלבד, טרם נשמעו התנגדויות והתוכנית טרם אושרה. המקרקעין נכון למועד הגשת התביעה מוגדרים כמקרקעין חקלאיים, לפיכך לשיטת הנתבעות התביעה הוגשה טרם זמנה.

7. עוד טענו הנתבעים, כי לא הפרו את ההסכם וכי המחאת החיוב לקונה לא היה תנאי בהסכם, אלא רשות לנתבעת 1 לעשות כן. לטענתם, הפעולות המנויות בסעיף 7 להסכם, שהינם תנאי מקדמי לשכ"ט הקבוע בסעיף 8, מעולם לא קוימו ע"י התובע. התובע בעצם לא פעל לשינוי הייעוד, אלא היוזמה היתה של עיריית רעננה בלבד, ולפיכך אין קשר סיבתי בין פעולות התובע לבין תוצאת הביניים של פרסום רע/2015.

8. עוד טענו הנתבעים, כי התובע התפשר עם עיריית רעננה לגבי דחיית תביעת הפיצויים ללא הסכמתן, ושלשל לכיסו את תשלום ההוצאות בסך 160,000 ₪ מבלי לשתפן.

9. הצדדים חלוקים ביניהם במספר מישורים, החל מהשאלה הראשונית האם הפרו הנתבעים ו/או מי מהם את הסכם שכה"ט (להלן: "ההסכם"), האם זכאי התובע לשכ"ט עפ"י ההסכם במלואו, היינו פיצויי קיום? אן שמא רק לשכ"ט ראוי אם בכלל. אם התשובה חיובית ממי זכאי התובע להיפרע, האם - מחלק מהנתבעות או כולן?

ג. עילות התביעה

1. עילת התביעה על פי כתב התביעה נסבה על שני סעיפים בהסכם ההתקשרות. מפאת חשיבותם של סעיפים אלה אביאם כלשונם.

2. סעיף 2 מתייחס לשכ"ט במקרה של הגשת תביעת פיצויים והשלכות אותה תביעה, וכך קובע סעיף 2 להסכם:

"2. הבעלים מתחייבים לשלם לעורך-הדין שכר טרחה בשיעור השווה לחלק יחסי מן הפיצוי שיקבע לבעלים, באופן כאמור להלן:

א. במקרה ויקבע לבעלים ו/או הבעלים ורשויות התכנון יגיעו להסכמה בדבר פיצוי כספי ישלמו הבעלים לעורך הדין סכום השווה ל- 11% + מע"מ מסכום הפיצוי.

ב. במקרה ויקבע ו/או יוסכם בין הבעלים לבין רשויות התכנון על שינו ייעוד המקרקעין לייעוד של מגורים ו/או מסחר ו/או תעשיה ו/או משרדים ו/או הייטק ו/או כל ייעוד אחר המתיר בניה (להלן: "הייעוד החדש"), במסגרת איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים ו/או איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים ו/או שינוי ייעוד ללא כל איחוד וחלוקה, במקום הפיצוי הכספי, כי אז ישלמו הבעלים לעורך הדין שכר טרחה בשיעור השווה ל-5% + מע"מ משווי המקרקעין על פי הייעוד החדש."

3. בענייננו, רלבנטי ס"ק ב'. תביעת הפיצויים כאמור נדחתה בהסכמת התובע, הסכמה לצורך ביטול תוכנית "הדיפו" והפקדת תב"ע חדשה המשנה את הייעוד רע/2015. מאחר ואין פיצוי כספי בפועל, קיימת חלופה ב', שינוי ייעוד המקרקעין למגורים עפ"י הסכמת העירייה. במקרה זה, קובע סעיף 2 ב' כי יש לגזור את שכה"ט כ-5% + מע"מ משווי המקרקעין על פי הייעוד החדש.

4. לטענת ב"כ הנתבעות, יש לדחות כבר על הסף עילת תביעה זו שכן זו הוגשה טרם זמנה, הרי במועד הגשת התביעה חודש יוני 2009 ייעוד המקרקעין הרשום היה עדיין חקלאי. תב"ע רע/2015 רק הופקדה בחודש אפריל 2009, ומי יתקע כף לידיהם כי התוכנית תאושר, ואם תאושר באיזה מגבלות תאושר.

ב"כ הנתבעות אף מצרף לתמיכתו, תובענה דומה במהותה אשר הגיש התובע בת.א. 44811/08 בפני כב' הש' אושרי פרוסט פרנקל מבימ"ש שלום ת"א. שם נדחתה התובענה לשכ"ט מהטעם שהמועד לתשלום טרם הגיע לאור אי התממשות האירועים שהיו קבועים באותו סעיף 3 להסכם שם.

5. בענייננו, נטען כי מועד התשלום הינו מועד שינוי הייעוד בפועל. כך קובע סעיף 4 להסכם:

"הבעלים ישלמו לעורך הדין את שכר הטרחה מיד עם קבלת סכום הפיצוי ו/או מיד עם שינויי יעוד המקרקעין לייעוד החדש".

אין מחלוקת, כי במועד הגשת כתב התביעה טרם שונה הייעוד. אף אין מחלוקת כי בפועל שונה הייעוד עם פרסום התב"ע למתן תוקף ביום 6.8.12, כ-3 שנים לאחר הגשת התביעה.

6. לגרסת התובע בסיכומי התשובה, סעיף 2 להסכם שכ"ט מגדיר את "האירוע" שמגבש את עצם החיוב לתשלום. כך קובעת ריישת הסעיף "במקרה וייקבע...שינוי ייעוד המקרקעין...כי אז ישלמו הבעלים", היינו לשיטת התובע המאורע "המכונן" והקובע את הזכאות לתשלום הוא מועד בו נקבע שינוי הייעוד, ומועד התשלום כקבוע בסעיף 4 יהא שינוי הייעוד בפועל. כלומר, לשיטת התובע סעיף 2 מגדיר את האירוע הקובע זכאות, וסעיף 4 קובע את מועד התשלום בפועל.

7. לטעמי, מדובר בפרשנות דחוקה ומאולצת, שני הסעיפים מאזכרים מצב של שינוי ייעוד, מה הנפקות של קביעת מאורע מכונן התחייבות אם ממילא לא הגיע מועד התשלום? הרי ממילא שווי המקרקעין לצורך גזירת שכ"ט ייגזר במועד התשלום. התובע כמומחה בתחום המקרקעין יודע כי חולף זמן ניכר בין שני האירועים, בין הפקדת התוכנית לבין אישורה הסופי, ייתכן אף שיחולו שינויים בתב"ע. בענייננו, הגיש התובע התנגדות וביקש להגדיר את אחוז הצפיפות למספר דירות רב יותר. לכאורה, נתון זה יכול להשפיע על גובה שכה"ט שישלם הלקוח.

8. כך או כך, אני סבורה שאין מקום לדחות את העילה מהטעם הפשוט, כתב התביעה כולל בתוכו אף סעד חלופי, סעד הצהרתי. התובע בחר לכלול בתביעתו לא רק סעד כספי אלא אף סעד חלופי הצהרתי, על פיו מתבקש ביהמ"ש להצהיר על זכאות התובע לשכ"ט כקבוע בהסכם (ראה סעיף ב.3 לכתב התביעה).

9. ככל שהתב"ע לא היתה מאושרת סופית והקרקע לא היתה עוברת שינוי ייעוד בפועל, ביהמ"ש היה נזקק לסעד הצהרתי. במקרה זה, בטרם הסתיימו הראיות אושרה התב"ע. אין כל טעם והיגיון מעשי להתייחס לסעד ההצהרתי שעה שהאירועים הקובעים את מועד התשלום כבר אירעו.

10. אני מסכימה עם ב"כ הנתבעים כי שיטה זו להקדים את מועד הגשת התביעה טרם זמנה היא שיטה פסולה, גורמת לסרבול הדיון, לעומס מיותר על ביהמ"ש ולרצון להאריך את הדיונים עד אשר יגיע המועד המיוחל לביצוע. במקרה זה, שקלתי את נסיבות הגשת התביעה, לא שוכנעתי כי מדובר בשימוש לרעה בהליכי בימ"ש, אלא בחשש כן ואמיתי להברחת נכסים, ודאגה להישאר מול שוקת שבורה ביום פקודה.

11. לפיכך, ביהמ"ש יתייחס לסעד הכספי ולא ההצהרתי לאור העובדה כי התב"ע רע/2015 אושרה סופית באוגוסט שנת 2012, ואין עוד מחלוקת כי המועד לתשלום נכנס לתוקף עפ"י סעיף 4 להסכם.

12. סעיף נוסף בהסכם המהווה עילה לשכ"ט בנוסף לשכ"ט הקבוע בסעיף 2, הינו סעיף 8 להסכם הקובע כדלקמן:

"8. בתמורה לפעילות עורך הדין כאמור בסעיף 7 לעיל מתחייב כל אחד מן הבעלים לשלם לעורך-הדין שכר טרחה אשר יכלול את כל התשלומים המפורטים להלן:

א. לשלם לעורך הדין סכום השווה ל-2% + מע"מ משווי כל מכירה של שטחי בנייה אשר תבנה ו/או תימכר במקרקעין.

ב. והיה ותושכר יחידת שטח מבונה מן הפרויקט לתקופת שכירות שלוש שנים ישלם המזמין לעורך הדין סכום בשיעור דמי הכירות המוסכמים והמתייחס לחודש + מע"מ.

ג. המפורט בסעיפים קטנים ("א") + ("ב") יכונה בהסכם זה "שכר הטרחה".

ד. לבעלים הזכות להמחות את ההתחייבות האמורה בס"ק (א) ו- (ב) לעיל לקבלן ו/או ליזם ו/או לכל קונה אחר אשר יעשה עמם עסקת מכר או עסקת רכישת המקרקעין כולם או מקצתם ו/או שטחי הבנייה שייבנו ויימכרו על גבי המקרקעין, בכל אחת מאפשרויות ביצוע עסקת מקרקעין.

ה. המחה הבעלים את חובתו כאמור לקבלן ו/או לקונה והקבלן ו/או הבונה ו/או הקונה ו/או השוכר התחייב ישירות כלפי עורך-הדין כאמור בס"ק 8 (א) ו-(ב) לעיל, יהיה הבעלים פטור ומשוחרר מהתחייבותו כאמור בסעיף 8 (א) ו-(ב) לעיל, לגבי אותם חלקים אשר הומחו לצד אחר."

13. אין ולא יכול להיות ספק כי שכה"ט הנוסף שמאוזכר בסעיף 8, מתייחס וקשור קשר אמיץ לפעולות המאוזכרות והמפורטות בסעיף 7 להסכם, שכן סעיף 8 מתחיל עם המילים "בתמורה לפעילות עורך הדין".

מעיון בסעיף 7 להסכם מנויים, מפורטים 14 סעיפים המפרטים את פעולות עוה"ד ממועד קבלת אישור שינוי הייעוד ועד סיום רישום הבית כבית משותף לאחר שייבנה.

14. ס"ק א' קובע, כי יש לשלם את שכה"ט הנגזר משווי כל מכירה או השכרה של שטחי הבנייה אשר תיבנה או תימכר. גם ביחס למועד זה, "הוקדמה העגלה לפני הסוסים", השטח כאמור הופשר לבנייה רק לפני כשנה, וטרם החלה הבנייה במתחם, אלא שהתובע טוען להפרת ההסכם ולזכאות להקדים התשלום כבר עתה לאור ההפרה.

15. לטענת התובע בכתב תביעתו, העובדה כי הנתבעת 1 מכרה 5 דונם לעו"ד גרינפלד מבלי להמחות את ההתחייבות כמפורט בס"ק ד', היא הפרת ההסכם, כך גם כשהעבירה חלקים מהמקרקעין לבנותיה ללא תמורה מבלי להעביר אליהן המחאת התחייבות.

16. ואולם, עיון בסעיף 8 ד' מלמד כי מדובר בפריבילגיה המסורה לשיקול דעת הנתבעות ולא חובה. ס"ק ד' מתחיל במילים "לבעלים הזכות להמחות". "זכות" משמעותה כי הלקוח רשאי להמחות, הכל על פי שיקול דעתו. אם בחר להמחות, קובע ס"ק ה' כי יהא פטור ומשוחרר מהתחייבויותיו כמפורט בס"ק א' ו-ב'. מכאן אתה למד, כי אם לא המחה בעל הנכס את התחייבויותיו, אזי לא יהא פטור מהן. אף לא סעיף אחד מסעיפי המשנה של סעיף 8 קובע כי אי המחאה משמעה הפרת הסכם. זה המקום להזכיר, כי התובע ניסח את ההסכם, שלט בניסוחו, ולנתבעות לא היה מה לומר לגבי הניסוח, קל וחומר כשבעת החתימה כפי שיבואר בהמשך, הן היו עולות אשר השפה העברית לא שגורה בפיהן, לבטח לא עברית בשפה משפטית. אינני יכולה לקבוע כי נעשתה הפרה במקרה זה.

17. האם במקרה של אי הפרת הסכם על הנתבעות לשלם את הקבוע בסעיף 8 כבר עתה? סבורני, שגם בעניין זה התשובה שלילית. צודק ב"כ הנתבעות, כי מקריאת ההסכם שנוסח בידי התובע, עולה ברורות כי מדובר בשכ"ט נוסף, שמתווסף לשכה"ט הקבוע בסעיף 2. שכה"ט בסעיף 2 מתייחס לשינוי הייעוד כמועד תשלום. סעיף 7 מפרט את כל הפעולות הנדרשות לשינוי ייעוד ואילך עד לאכלוס הדירות ורישום הבית המשותף. שכה"ט הקבוע בסעיף 8, מתייחס לתקופה מאוחרת יותר, לתקופה השנייה החלה לאחר שינוי הייעוד בפועל ואכלוס המבנים.

18. התובע נחקר על פעולותיו אלה (ראה לעניין זה עדותו בעמ' 56-57 לפרו'), והודה כי לא תכנן את תב"ע רע/2015 שתוכננה ע"י העירייה יוזמת התוכנית. עוד הודה התובע, כי טרם ערך הסכמי פיתוח עם המנהל והעירייה וטרם ערך הסכמי פיתוח עם הרשות המקומית לפיתוח הפרויקט, טרם ערך הסכמים עם קבלנים ולבטח לא טיפל ברישום בית משותף.

מעדות התובע, עולה כי אף פעולה מהפעולות המנויות בסעיף 7 לא ביצע התובע. סיבה אחת, היא העובדה כי עיריית רעננה היא שיזמה את התב"ע החדשה, ונחסכו מהתובע כל הפעולות הנדרשות לייזום התב"ע. סיבה אחרת, שינוי הייעוד כאמור נכנס לתוקף רק ב-8/12, טרם החלה הבנייה במתחם וטרם הגיע המועד להסכמי פיתוח או הסכמים עם קבלנים. דרישתו זו של התובע לא נובעת אלא כדרישה לפיצויי קיום. התובע טוען למעשה, כי מכירת חלק מהמקרקעין מנעה ממנו לדרוש מהקונה שכ"ט זה בבוא העת, ולכן הנתבעת נדרשת עתה לשלמו.

19. סעיף 8 מנוסח בצורה מעורפלת וקלוקלת, ניסוח לא מוצלח זה משמש לרועץ לתובע שהיה אמון על ניסוח ההסכם. לא ברור ממנו באופן חד משמעי, כי על הנתבעת לשלם באופן מיידי את סכום שכה"ט בהעדר המחאה, ולפיכך נותרנו עם הטענה כי יש לפסוק פיצוי ציפייה במקרה זה. טענה זו היא לב לבו של הסכסוך שבין הצדדים, האם נסיבות המקרה מצדיקות פסיקת פיצויי ציפייה או שכ"ט ראוי.

ד. פיצויי ציפייה או שכ"ט ראוי

1. התובע בראש טיעוניו לפיצויי ציפייה מסתמך על פרשת קורפו (ע"א 8854/06- עו"ד קורפו נ' סורוצקין, פורסם בנבו 20.3.08). באותה פרשת קורפו, קיבל ביהמ"ש העליון את טענת המערער לקביעת פיצויי ציפייה, אך יש לזכור כי אין נסיבותיו של פרשת קורפו דומה בענייננו. שם- פנה הלקוח להתקשר עם קבלנים אחרים לצורך הקטנת עלויות. בימ"ש קמא ראה זאת כאינטרס לגיטימי בעוד בימ"ש עליון קבע כדלקמן:

"סבורים אנו כי שגה בית המשפט קמא עת לא הבחין בין אינטרס הקטנת העלויות של הקבלנים עימם באו המשיבים במגע, לבין החובה שהיתה מוטלת על המשיבים לקיים את ההסכם עם המערערים בתום לב. אין אנו סבורים כי אינטרס הקטנת עלויות מצידם של המשיבים, ככל שהיה אינטרס כזה, יכול לשמש צידוק להפסקת ההתקשרות מטעמם ולהעניק להם פטור מתשלום פיצויי ציפייה למערערים".

(עמ' 15 סעיף 16 לפסה"ד).

וכן בעמ' 18 בסעיף 20 לפסה"ד, כדלקמן:

"דעתנו היא כי כל עוד לא מועלות על ידי הלקוח טענות, המבוססות עובדתית, כי הוא אינו שבע רצון מהטיפול המקצועי הניתן לו על ידי עורך דינו, וכל עוד המטרה למענה שכר את עורך דינו עדיין קיימת, לא יוכל אותו לקוח להשתחרר מההסכם באופן חד צדדי מבלי שיחויב בפיצויי ציפייה, אלא אם יוכיח כי לולא השתחררות זו לא היה יכול, באמצעים סבירים, להגשים את אותה מטרה"...

2. מאידך, בצידו השני של המתרס נמצאנו בפרשת בייניש-עדיאל (ע"א 136/92- בייניש עדיאל נ' דניה סיבוס) מ"ז (5) 114. שם קבע ביהמ"ש שכר ראוי ללקוח שהפסיק את ההתקשרות עם בא כוחו מאחר ולא היה מעוניין יותר בפרויקט שלשמו נקשר עם עוה"ד. וכך נאמר בפסה"ד בעמ' 124 שבו:

"בהתקשרות שבין עורך דין ללקוח, ככל שמדובר בשכרו של עורך הדין, אם לא הוסכם במפורש אחרת, יש לקרוא תנאי מכללא, ולפיו רשאי הלקוח לנתק את הקשר עם עורך הדין ולחדול מלהיזקק לשירותיו בכל עת, אפילו טרם הושלמה העסקה שבקשר אליה נתבקשו שירותיו של עורך הדין, ובתנאי שיובטח שכר ראוי עבור השירות שכבר ניתן. בכך יש כדי ליצור את האיזון הראוי שבין זכות הלקוח לייצוג תוך שמירה על יחסי אמון מלאים בינו לבין פרקליטו, לבין זכותו הלגיטימית של עורך הדין לקבל שכר בגין טרחתו" (הלכת ביניש-עדיאל, עמ' 124).

3. ביהמ"ש העליון בפרשת קורפו בהתייחסו להלכת בייניש, קובע כדלקמן:

"וברי כי מקום בו לקוח אינו מעוניין עוד בשירותיו של עורך הדין וסיבתו להפסקת החוזה הינה סיבה הוגנת, לא יטיל עליו בית המשפט לשלם לעורך דינו פיצויי ציפייה. זאת, מתוך הבנה כי יש לשמר את אותו יסוד אמון ולהבטיח כי ימשיך להתקיים ביחסים שבין עורכי דין לבין לקוחותיהם".

(עמ' 16 לפרו' סעיף 17)

ובהמשך באותו עמוד מול סעיף 18 באותו עניין, מוסיף ביהמ"ש ואומר:

"במקרים מסוג זה, בהם הלקוח אינו מעוניין עוד בפרויקט שלשמו התקשר עם עורך הדין, יש לקרוא תנאי מכללא לתוך ההסכם לפיו לא יהיה זכאי עורך הדין לפיצויי ציפייה. כחלק מיסוד האמון של הלקוח בעורך דינו יש לראות גם את הסתמכותו של הלקוח, כי עורך דינו לא יכפה עליו פרויקט אשר הוא

אינו רוצה בו עוד ולא ידרוש פיצויי ציפייה כאשר מופסק הייצוג משפטי הנוגע לאותו פרויקט".

4. נמצאנו למדים מכללים אלה, כי יש מקום לבחון כל מקרה של הפסקת התקשרות לגופו, האם מדובר בהפסקה בתום לב, האם סיבת ההפסקה הוגנת, שאז לא יפסוק ביהמ"ש פיצויי ציפייה.

5. ומהכלל אל הפרט. על אף שהתובע מנסה בסיכומיו לקשור את מועד מכירת המקרקעין והעברת חלק נוסף מהמקרקעין מנתבעת 1 לבנותיה נתבעות 2 ו-3, למועד בו תוכנית רע/2015 הבשילה, הרי בפועל ולאחר שנשמעו העדויות, התרשמותי כפי שיפורט להלן, כי הנתבעות כלל לא היו מודעות להתקדמות ההליכים על אף משלוח מכתביו המסודרים של התובע. ובמה דברים אמורים?

6. הנתבעת 1 הינה אישה כבת 85, עלתה מפרס בשנת 1980 לערך (ראה עדותה בעמ' 121 שורה 15), גם בעת עדותה כ- 12 שנה לאחר חתימתה על ההסכם ב-2001, עדיין העברית איננה שגורה בפיה, היא מתקשה לבטא את עצמה בשפה העברית, ועדיין איננה קוראת או כותבת בשפה העברית. די לעיין בתמליל הקלטת עדותה כדי להתרשם מהעברית הרצוצה. יש להניח ש-12 שנה קודם לעדותה בעת כריתת ההסכם, שליטתה בשפה היתה גרועה יותר.

7. התובע ניסה לשכנע את ביהמ"ש כי נתבעת 1 שולטת בשפה, והרי כשנתיים לאחר חתימת ההסכם, ביקשה ממנו לערוך צוואה והמציאה פרטי נכסים (מוצג במ/1). מעיון במוצג במ/1, עולה כי הוא נכתב בכתיבה תמה ללא שגיאות ובשפה עשירה, תיאור זה לא מתאים לעדות התובעת. ייתכן והתובעת חתמה על מסמך שנוסח ונכתב עבורה ע"י מאן דהוא, אך מסופקני אם הוא נכתב ע"י הנתבעת 1. התרשמותי מהעדה, כי מדובר באישה פשוטה ותמת לב.

8. הנתבעת 1 העידה כי לא הבינה דבר מהנכתב בהסכם שכה"ט. גם בתה של נתבעת 1 שהתלוותה אליה, לא ידעה קרוא וכתוב בעברית. בתה חיה שנים רבות בארה"ב ולמדה אנגלית. העברית היתה קשה גם לה, אם כי שלטה בה טוב יותר מאמה נתבעת 1. הנתבעת בעדותה חזרה ואמרה מספר פעמים, כי קיבלה טלפונים ממשרד התובע בקשר ל"פיצויים". היא לא רצתה להתעסק בנושא זה עד שנתבעת 2 שכנעה אותה כי התובע הוא אדם ישר והגון, וכדאי לשתף עימו פעולה.

9. הנתבעת 1 העידה בעמ' 132 מול שורה 12 לפרו' כדלקמן:

"בת שלי אמרה, הוא בן אדם זה, בן אדם ישר, וזה עושה בשבילנו רישיון בנייה. לא ידעתי. אמא אמא והוא רוצה בשבילנו פיצויים, זה בת שלי אמרה"...

מעדותה עולה, כי היתה מודעת לטיפולו של התובע בעניין השגת פיצויים כספיים ובהשגת שינוי ייעוד, ובמילותיה "רישיון בנייה". אך האם היתה מודעת לסעיפי שכה"ט?

הנתבעת 1 לא נחקרה ולו בשאלה אחת לגבי גובה שכה"ט וממה הוא נגזר. אני מקבלת את הגרסה העובדתית כי הנתבעת 1 לא קראה את ההסכם ולא היתה בקיאה בתוכנו. אני סבורה כי מחובת התובע היה לתרגם את ההסכם לשפת האם של הנתבעת או לאפשר לה לקבל תרגום בע"פ בטרם תחתום עליו. סעיף 8 מנוסח באופן קלוקל שקשה לדובר עברית להבינו עד תום, ומה על נתבעת 1 ובתה נתבעת 2 אשר אינן קוראות עברית כלל? החתמת הנתבעת 1 על ההסכם בעברית ללא תרגום בצידו, צריכה לשמש לחובת התובע בכל עת של מחלוקת. אינני יכולה לקבוע כי היתה גמירות דעת מצד הנתבעת 1 בכל הקשור לנושא שכה"ט.

10. נתבעת 2 שליוותה את אמה ביום החתימה על ההסכם, ניהלה מו"מ עם התובע לגבי האחוז הנגזר מסכום הפיצויים כשכ"ט. לאחר מו"מ, הסכים התובע להוריד את שכה"ט הקבוע בסעיף 2 א' להסכם שאיננו רלבנטי לתביעה. היינו, התובע הסכים כי אם יקבלו הנתבעות פיצויים כספיים, שכה"ט ייגזר מ-11% מהסכום במקום 14%.

לטענת התובע, ניהול מו"מ זה היא הנותנת כי הנתבעת 2 ידעה והיתה ערה לנושא שכה"ט. אינני סבורה כי די בכך. דווקא התמקדות הנתבעת 2 בשכ"ט ביחס לפיצויים בלבד, היא הנותנת כי לא היתה ערה לנושא שכה"ט בכללותו. האם הבינה כי הדרישה החלופית היא 5% מערך הקרקע? ובנוסף 2% ממכירת הדירות? על כך לא ניהלה הנתבעת 2 מו"מ. לשאלת ביהמ"ש, השיבה הנתבעת בעמ' 177 לפרו' מול שורה 12, כדלקמן:

"כב' השופטת: אז הוויכוח על אחוזים היה רק מהפיצויים?

גב' יעקובי: אז, היה משהו אחר?

כב' השופטת: לא, כשאת אומרת ניהלנו משא ומתן לאחוזים, רק לגבי הפיצויים?

גב' יעקובי: רק על זה, מה? יש לי, אני חייבת לו כסף? הוא חייב לי כסף, שאני צריכה...?

כב' השופטת: אז רק על האחוזים מהפיצויים.

גב' יעקובי: רק על האחוזים. אני הורדתי את זה קצת. אז מה קרה? אז הוא החתים אותנו על ייפוי כח ואנחנו יצאנו מהמשרד."

על אף שנתבעת 2 השיבה לתובע בעמ' 178 לפרו' ש' 23, כי ה-5% נכתבו גם הם אחרי מו"מ, מיד ובהמשך היא הוסיפה:

"אנחנו לא הגענו לדפים האלה, זה העניין".

"זה העניין הוא. אני לא קראתי את החוזה, דפים בדפים, הסכם שלי איתו זה בעל-פה, על אחוזים שאני, עם פיצוי כמה".

11. גם באשר לנתבעת 2, מסופקני אם היתה גמירות דעת מושלמת בנושא שכה"ט הכולל. אין ספק, כי הנתבעת 2 ידעה על 11% מסכום הפיצויים. אינני בטוחה אם היתה ערה לנושא שכה"ט הנוספים, ומכל מקום הנתבעת 2 לא נחקרה לגבי סעיף 8 להסכם.

12. מחלוקת נוספת נתגלעה בין הצדדים אף בנושא משך תוקפו של ההסכם. לטענת התובע, לא דובר על "תאריך תפוגה" להסכם, והוא ממשיך עד תום הבנייה ורישום הבית המשותף ככל שיהא שינוי ייעוד. לטענת הנתבעת 1 והן נתבעת 2, התובע הבטיח להן כי הטיפול יסתיים בתוך 3 שנים, מקסימום 5 שנים. טענה זו, היא טענה בע"פ כנגד מסמך בכתב. אינני נותנת אמון בגרסה זו, ייתכן ומשך הזמן של 3-5 שנים היה הצפי של הנתבעת, או ייתכן כי עוה"ד אמר שזה טווח הזמנים המשוער, אך לא ניתן בנושא שינוי ייעוד או תביעת פיצויים להבטיח מועד סיום הטיפול. טיפול זה כרוך בגורמים ובתנאים שאינם בשליטת עוה"ד. כך או כך, מכירת מחצית המקרקעין נמכרה ע"י נתבעת 1 לעו"ד גרינפלד כבר בשנת 2004 על אף שתום 5 שנים מסתיימים ב- 2006. אינני סבורה, כי המכירה של המקרקעין קשורה לצפי של סיום הטיפול. הנתבעת 1 עצמה העידה, כי מכרה את המקרקעין (5 דונם) לעו"ד גרינפלד כי היתה זקוקה לכסף. וכך מעידה הנתבעת 1 בעמ' 155 לפרו' מול שורה 13:

"לא היה לי כסף. צריך בשביל בית שלי. קניתי בית אני גרה עכשיו".

הנתבעת 1 אלמנה קשישה שאיננה עובדת ואף לא עבדה מימיה (לדבריה בפרס נשים לא עובדות – ראה עמ' 123 לפרו' ש' 21). פרנסתה לאורך כל השנים היתה מכספים ששלח בעלה לפני פטירתו ולאחר פטירתו ממימוש הנכסים. בנסיבות אלה, היה צריך התובע להקפיד ולהבהיר לנתבעת 1 מה המשמעות של מכירת חלקים מנכסיה ללא המחאת החיובים.

13. הטענה של התובע, כאילו הנתבעות עשו להברחת הרכוש ביודען על התקדמות הפרויקט, היא טענה רחוקה מהמציאות. הנתבעת 1 לא ידעה באיזה שלב עומד הטיפול בנכסיה, על אף שהתובע הקפיד ליידע אותה במכתביו הרבים מידי תקופה. לעניין המכתבים ששלח אליה התובע, העידה כדלקמן:

"עו"ד דיאמנט: כמה מכתבים יש לך ממני?

גב' טוראן: הרבה מכתבים היה. אבל פעם אחת, היה לי שכנה, כי אני לא יודעת לקרוא, הוא קרא בשבילי ואמר: "אחרי כמה, שלוש שנים". אמר זה זבל. לזרוק אותו. עכשיו הוא מת. היא מת.

עו"ד דיאמנט: השכן, הוא מדבר פרסית?

גב' טוראן: שכן שלי. שכנה שלי. לא שכן."

(עמ' 148 לפרו' שורות 18-23).

ובהמשך בעמ' 153 לפרו' מול ש' 13 ואילך:

"עו"ד דיאמנט: שמענו כבר את זה. בואי נתקדם קצת. את אומרת שאני שואל הרבה, אבל את אומרת הרבה. עכשיו תראי, את אומרת, בעצמך אמרת, שקיבלת ממני הרבה מכתבים. נכון?

גב' טוראן: כן, כן. אחרי כמה שנים, שכנה שלי אמרה: "זה זבל", לזרוק אותו".

עו"ד דיאמנט: ואת זרקת.

גב' טוראן: כן."

אכן לתובע היו מספר רב של לקוחות באותו מתחם, 168 דונם מתוך כ-800. לקוחה כנתבעת 1 קשישה כבת 85 (אז כבת 75), שאיננה דוברת עברית על בוריה, לטעמי היתה צריכה התייחסות מיוחדת. היה מקום לזמנה מעת לעת למשרד, להבהיר לה משמעות ההתקדמות בהליכים, ולברר מה כוונותיה לעניין מימוש נכסיה בטרם הבנייה.

14. לטעמי, אף העברת חלקים נוספים מהמקרקעין לבנותיה נעשתה בתום לב. עפ"י העדויות שנשמעו, פרץ סכסוך בין שלושת בנותיה ביחס לחלוקת הירושה ביניהן. על מנת שהאחיות לא תריבנה ביניהן לאחר אריכות ימיה, החליטה הנתבעת 1 להעביר אליהן חלקים מהמקרקעין בעודה בחיים. גרסה זו נתמכת הן בעדות נתבעת 2 והן בעדות נתבעת 3. אינני מטילה ספק בגרסת הנתבעות לעניין העברת חלק מהנכס ללא תמורה, ואינני סבורה כי העברה זו בוצעה על מנת להתחמק מתשלום שכ"ט, שהרי ממילא גם אם היתה המחאת חיובים היתה זו נשארת "בתוך המשפחה".

15. בנסיבות שתוארו לעיל, דומה המקרה להלכת בייניש מאשר להלכת קורפו. עסקינן בהפסקת התקשרות בתום לב. הנתבעת 1 התייאשה מלהמתין לשינוי הייעוד, בשלב מסוים נזקקה לכסף מזומן כדי לרכוש בית למגורים וביצעה מכירה של 5 דונם מנכסיה. לאחר כשנתיים אף העבירה חלק מנכסיה לשלושת בנותיה ונותרה עם חלק מזערי. בנסיבות אלה, מתאים וצודק יותר לפסוק שכר ראוי תחת פיצוי ציפייה.

16. ב"כ הנתבעות מטיל ספק אף בזכות התובע לקבל שכר ראוי, שכן לטעמו אין בהכרח קשר סיבתי בין פעולותיו של התובע לבין שינוי הייעוד הסופי. עפ"י גרסת ההגנה, העירייה תמכה בשינוי הייעוד מלכתחילה ללא קשר לתביעת הפיצויים שהוגשה, היא זו שיזמה וקידמה אותה אף לפני הגשת תביעת הפיצויים.

17. מעיון בתיק המוצגים עב הכרס שהוגש לעיוני ע"י שני באי כח הצדדים, עולה תמונה שונה לחלוטין מגרסת ההגנה. התובע היה מעורב בכל הליך שינוי הייעוד מתחילתו ועד סופו. אין כל ספק, כי הגשת תביעת הפיצויים שהוגשה על סכום גבוה במיוחד בשם מספר רב של תובעים שימשה קטליזטור מובהק לשינוי הייעוד. התובע התעקש במשך זמן ממושך שלא להסיר את תביעת הפיצויים, כנגד ביטול תוכניות "הדיפו". הגם שלכאורה השיגו הלקוחות את מבוקשן וערך הקרקע, חזר לקדמותו כקרקע חקלאית עם פוטנציאל לשינוי ייעוד, והתנה במשך זמן רב את הסרת תביעת הפיצוי בשני תנאים מצטברים, הן הסרת תוכנית "הדיפו" והן הפקדת תב"ע לעניין שינויי הייעוד, ובכך תרם להצלחת הפרויקט. אין ספק, כי יש קשר סיבתי הדוק בין תביעת הפיצויים שהגיש התובע לבין התוצאה הסופית.

18. יחד עם זאת, בבואי לשקול את השכר הראוי אין להתעלם מהעובדה כי גורמים נוספים שימשו כקטליזטור לשינויי הייעוד, כמו למשל תביעת הפיצוי שהגישו תושבי רחוב הנשיאים. ולעניין זה, די לעיין בפרטיכל וועדת הערר מיום 22.10.03 (ת/29) בדבריה של עו"ד עירית גל היועצת המשפטית של עיריית רעננה. גם אין להתעלם מהעובדה כי התובע ייצג בעלי קרקעות נוספים בחלקות סמוכות. התובע לא פעל רק עבור הנתבעות אלא עבור כל בעלי החלקות, ועבודתו זהה עבור כולם, שכרו משולם מכל הלקוחות גם יחד בכל החלקות. צרוף הנתבעות לתביעת הפיצויים, סייע בידי התובע בכך שתביעת הפיצויים גדלה ובכך השפעתה היתה רבה יותר. כל אלה ישמשו בידי כפרמטרים בקובעי את שכה"ט הראוי.

19. שני הצדדים המציאו הן חוו"ד שמאית לעניין שומת המקרקעין והן חוו"ד דעת לעניין גובה השכר הראוי, ועל כך בפרק הבא.

ה. קביעת שיעור השכר הראוי

1. התובע צרף חוות דעת של עו"ד יוסף גרנות, (להלן: "מומחה התביעה"). מומחה התביעה מעיד על עצמו, כי הינו שותף במשרד וותיק ובעל רישיון עריכת דין משנת 1968 המתמחה בתחום המקרקעין. לדעת מומחה התביעה, פעולותיו של התובע המפורטות בתצהיר עדות ראשית הן פעולות שיש בהן "השבחה תכנונית". השבחה תכנונית, היא מתן שירותים משפטיים לבעל מקרקעין כדי להיאבק ברשויות התכנון ולגרום לשינוי ייעוד הקרקע. לדעת מומחה התביעה, השכר הראוי הנהוג והמשולם במקרים כאלו נע בין 10% ל-20% משווי השבחת המקרקעין תלוי בוותק ובמוניטין של עוה"ד.

2. לדעת מומחה התביעה, בנסיבות המקרה דנן ובהתחשב בניסיונו ובמוניטין של התובע, וכן בפעולות המפורטות בתצהירו, שכר טרחה ראוי יהיה בשיעור של 15% משווי השבחת המקרקעין.

3. מומחה התביעה נחקר על חוות דעתו ונשאל, האם העריך את היקף העבודה ומדוע לא פירט את היקף העבודה שבוצעה במקרה דנן. מומחה התביעה השיב, כי הוא העריך את היקף העבודה על פי השתלשלות האירועים, הוא קרא את התצהיר והמסמכים ומכאן הגיע למסקנה מהו היקף העבודה (ראה עדותו בפרו' בעמ' 11 מול שורות 17-21).

4. עוד העיד מומחה התביעה (עמ' 17 לפרו' שורה 5), כי לא מקובל ולא נהוג במגזר של עורכי הדין העוסקים במטריה זו של השבחה תכנונית, לחשב את השכר הראוי על פי כמות ושעות העבודה. עבודה מסוג זה של השבחה תכנונית, מתנהלת במשך זמן רב לעיתים שנים ארוכות ושכר הטרחה משולם בסופו של התהליך. כמו כן, עוה"ד שמטפל בנושא לוקח סיכון כי אם בבוא העת כל פעולותיו להשבחה התכנונית ירדו לטמיון, הרי לא יגיע לו שכר. סיכון זה בא בשקלול האחוזים שנגבים משווי ההשבחה.

5. מומחה התביעה עצמו מעורב בהליך משפטי כפי שהעיד בעדותו בפרויקט המכונה פרויקט המשתלה, במקרה זה הקרקע לא היתה חקלאית ופעולותיו להשבחה תכנונית גרמו לבניית מגדל בן 22 קומות במקום בניין סטנדרטי של 5 קומות. ההסכם קבע 1.5% מההיקף הכולל, ומומחה התביעה ביקש בתביעתו לחילופין שכר ראוי של 1% (ראה עדות המומחה בעמ' 13 מול שורות 13-18).

6. מנגד, המציאו הנתבעות את חוות דעתו של עו"ד איתן ארז, מוסמך לעריכת דין משנת 1981, המתמחה במשפט אזרחי ומסחרי לרבות מקרקעין (להלן: "מומחה ההגנה"). מומחה ההגנה, כותב בחוות דעתו כי הוא עצמו היה מעורב בפרויקט של הפיכת 321 דונם קרקע חקלאית לקרקע לבנייה, אשר נבנו בה כ- 700 יחידות דיור. שווי הקרקע נסק מ- 10 מיליון דולר לגובה של כ- 80 מיליון דולר. שכה"ט לאחר כ-16 שנות עבודה היה בסך של 1.5 מיליון דולר, קרי פחות מ-2% משווי המתחם (להלן: "פרויקט משולש ז'בוטינסקי").

7. מומחה ההגנה מתייחס בחוות דעתו (סעיף 8) לשלושת רכיבי שכה"ט בהסכם נשוא התביעה, ואולם הרכיב הראשון לפי סעיף 2 א' להסכם (11% מסכום הפיצוי + מע"מ), איננו רלבנטי לענייננו שכן רכיב זה לא נתבע בכתב התביעה, שהרי תביעת הפיצויים נמחקה בכפוף לתשלום הוצאות, וזאת כנגד ביטול תוכנית הדיפו והפקדת תב"ע 2015. כותב המומחה בחוות דעתו כי התובע מצוי בניגוד אינטרסים, שכן הוא יעדיף את רכיב שכה"ט בסעיף 2 ב' המקנה לו 5% משווי המקרקעין המושבחים, מאשר 11% מסכום הפיצוי כאשר אין פרופורציה בין שני הסכומים. אינני סבורה כי מדובר בניגוד אינטרסים, אלא בזהות אינטרסים שהרי גם לבעלי הקרקע יש עדיפות להפשרת הקרקע לבנייה רוויה מאשר לקבל פיצוי כספי.

8. באשר לרכיב שכה"ט המפורט בסעיף 2 ב' להסכם, לדעת מומחה ההגנה השכר של 5% בגין השבחה תכנונית הינו גבוה מן המקובל ואף חריג. לשם השוואה, מפנה המומחה לפרויקט שהוא עצמו טיפל, בפרויקט משולש ז'בוטינסקי. עוד טוען מומחה ההגנה בחוות דעתו, כי החישוב שנקבע בהסכם לפיו ייגזר אחוז שכה"ט משווי הקרקע הינו חישוב לקוי, שהרי אף מומחה התביעה עצמו עו"ד גרנות ערך תחשיב ביחס לשווי עליית ערך הקרקע ולא על פי שווי הקרקע לאחר ההשבחה. בנוסף, טוען מומחה ההגנה כי בתחשיב עליית שווי ערך הקרקע, לא התחשב מומחה התביעה בעליית שווי אינפלציונית שאיננה תלויה בפעולות התובע. כמו כן, אין כל משקל לעליית שווי לאור מדד מחירי תשומת הקרקעות אשר האמירו בעשור האחרון, וכן יש לשקלל את מעורבותה ופועלה של הרשות המקומית אשר היא זו שיזמה את שינוי הייעוד המתוכנן.

9. מומחה ההגנה כותב בחוות דעתו, כי התחשיב לפי מומחה התביעה מביא אותנו לאבסורד בהתחשב בשטח הכולל שבו טיפל התובע. התובע העיד כי הוא טיפל בבעלי קרקעות בשטח כולל של 168 דונם מתוך ה-800 דונם הקיימים במתחם. אם לפי שיטת מומחה התביעה שכה"ט לדונם צריך להיות 88,000 דולר, הרי לכל 168 הדונם שכה"ט הוא כ- 15 מיליון דולר(!?).

10. מומחה ההגנה נחקר ארוכות על חוות דעתו, ולטעמי חווה"ד לא קרסה. לטענת התובע, יש להעדיף את חוו"ד מומחה התביעה כי לדעתו עו"ד ארז מומחה ההגנה מומחה בדיני פירוקים בלבד, וכי אין לו יד ורגל בתחומים הנוגעים לתביעה למעט מקרה אחד והוא פרויקט משולש ז'בוטינסקי. התובע הפנה את תשומת לב ביהמ"ש, כי בסופו של יום קיבלו כל עורכי הדין בפרויקט משולש ז'בוטינסקי שכ"ט בשיעור של כ-7%, וחלקו של המומחה היה 2% בלבד. כמו כן, הפנה התובע לפס"ד שוב נ' הצלחת יחזקאל, בתיק ת.א. (ת"א) 2004/06, שם נקבע כי שכר טרחה בסביבות 4% משווי המקרקעין הוא סביר בהחלט, וביהמ"ש שם העמיד את השכר הראוי בגובה שכה"ט המוסכם.

11. לאחר ששמעתי את שני המומחים מעידים בפניי ולאחר שקראתי את חוות דעתם, אני סבורה כי יש לאמץ את מרבית המסקנות של מומחה ההגנה. חוות דעתו של מומחה התביעה קבעה כי יש לגזור 15% מסכום עליית השבחת המקרקעין, פי שלוש מהאחוז הנקבע בהסכם שלפנינו. יש להניח שהתובע מומחה בתחום המקרקעין בעצמו, לא היה נוקב במספר הנמוך בשני שליש מהאחוז שננקב ע"י המומחה מטעמו. אני סבורה, כי האחוז הנגזר משווי השבחת המקרקעין צריך להיות מושפע אף מגודל החלקה ומהערכת שוויה. ככל שמתחם המקרקעין גדול יותר ושוויו רב יותר, כך האחוז יקטן.

12. כמו כן, כפי שהערתי בפרק הקודם יש מספר פרמטרים נוספים שיש לקחת בחשבון בעת פסיקת השכר הראוי. מלאכתו של התובע בסופו של יום, היתה בהגשת תביעת פיצויים גבוהה במיוחד, ובאמצעות אותה תביעה נוצר לחץ על רשויות התכנון, על עיריית רעננה ועל נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים). כל השנים שחלפו מאז הגשת התביעה ב-2001 ועד האישור הסופי של התוכנית בשנת 2012, הן שנים בהן הוחלפו התכתבויות בין הצדדים ונערכו ישיבות בהם הופיע התובע והגן על עמדת הנתבעים ובעלי קרקע נוספים, בעוד שהתביעה הכספית הוקפאה.

13. יש לזכור, כי התובע היה פטור במקרה זה מהגשת תוכנית לשינוי ייעוד, היוזמה כפי שנכתב לעיל היתה של העירייה עצמה, וזאת לאחר שנתקבלה הסכמתה של נת"ע לביטול תוכנית הדיפו באותו מתחם. יש עוד לזכור בקביעת השכר הראוי, כי אין התובע טיפל רק במקרקעין של הנתבעות, אלא כאמור ייצג בעלי חלקות נוספים בשטח של כ-168 דונם המהווה כ- 20% מהמתחם כולו. הפעולות של התובע היו זהות לכל הבעלים במשותף. התובע לא יצא במקרה זה "וידיו על ראשו", אלא קיבל שכ"ט נוסף מבעלי הקרקע האחרים שגם חלקתם הושבחה וערכה עלה בהתאם.

14. זאת ועוד, בשקלי את השכר הראוי – אינני מתעלמת מדרך החתמת הנתבעת על הסכם שכה"ט, החתמת אישה מבוגרת שאינה שולטת בשפה העברית, מבלי שנושא שכה"ט בסעיפים 2 ב' ו-8 ב' יובהרו כנדרש ובשפת האם של הנתבעת. מהעדויות עולה, כי נתבעת 2 ניהלה מו"מ עם התובע אך ורק באשר לרכיב שכה"ט הקבוע בסעיף 2 א', שאיננו רלבנטי במקרה דנן.

15. כמו כן, יש להתחשב כי שכה"ט צריך להיגזר מהשבחת המקרקעין ולא מערך המקרקעין המושבחים, כך אף לגרסת מומחה התביעה עצמו, היינו היה מקום להוריד 40,000 $ לדונם בעת החישוב וכן להתחשב בעלייה אינפלציונית שאיננה קשורה להשבחה. כל אלה ישוקללו בעת שייחשב שכה"ט.

16. בשקלי את כל הפרמטרים כמפורט לעיל, לרבות חוות הדעת מטעם הצדדים, אני סבורה כי שכ"ט ראוי במקרה דנן צריך להיגזר מ-2.5% משווי השבחת המקרקעין. שווי השבחת המקרקעין צריך להיערך על פי שווי המקרקעין, לאחר שינוי הייעוד פחות שווי המקרקעין לפני שינוי הייעוד. את שווי המקרקעין, יש לבדוק ולבחון לאחר עיון בחוות הדעת השמאיות כפי שייעשה להלן.

17. התובע צירף חוות דעת שמאית מטעמו של השמאי שאול רוזנברג, אותו שמאי שנתן חוות דעת במצורף לתביעת הפיצויים שהגיש התובע (להלן: "שמאי התביעה"). שמאי התביעה, מכיר את השטח הנדון ומתמצא בקרקעות בעיר רעננה באופן כללי. חוות דעתו של שמאי התביעה, כמו גם חוות דעתו של שמאי ההגנה, ניתנו עוד בטרם אושרה התב"ע ר"ע 2015 באופן סופי.

18. שמאי התביעה קובע בסעיפים 8.1.2 ו-8.1.3 לחווה"ד, כי שווי דונם קרקע ברוטו הינה בגבולות של 1,594,000 ₪ - 1,700,000 ₪, וזאת לפי צפיפות של 4.25 יחידות דיור לדונם. שווי יחידה הינו בגבולות של 375,000 ₪ - 400,000 ₪.

19. על פי חלופה אחת של התחשיב (סעיף 8.2.1.2), יש לחשב את שווי המקרקעין כמקרקעין חקלאית בעלת ציפייה מוכחת וממשית לשינוי ייעוד (בפועל לאחר קבלת חווה"ד השתנה הייעוד). שווי דונם ממוצע 1,590,000 ₪. השמאי העריך לפי חלקה של 20.4 דונם, אלא שבפועל לנתבעת 1 לפי רישום בטאבו בעת רכישת ההסכם היה 9.8 דונם. לפיכך, שווי החלקה של הנתבעת 1 הינו בסכום של 15,582,000 ₪.

20. לפי חלופה ב', קבע שמאי התביעה את שווי הקרקע לפי שווי יחידות הדיור הזמינות לבנייה בניכוי צפי של היטל השבחה ובניכוי דחיית הזמן לפרסום התב"ע. שווי החלקה במלואה של 20 דונם הינה 35,190,000 ₪, ושל 9.8 דונם הינה 17,243,100 ₪. בסעיף 8.4 לחווה"ד, קבע שמאי התובע כי ערך יחידת דיור לאחר אישור התוכנית ר"ע 2015, תהיה 550,000 ₪ ליחידת דיור, המומחה לא ניכה היטל השבחה צפוי.

21. שמאי הנתבעות, ערך חוו"ד שברובה מתייחסת לחוו"ד משפטית אודות פעולותיו של התובע, ותרומתן לשינויי הייעוד. לא ברור לי, מדוע השמאי, שמקצועו לשום את המקרקעין דן בסוגיות אלה, אשר אם בכלל הם בתחומו של המומחה לשכר ראוי ולא למומחה לשמאות. אני מקבלת את טענתו של שמאי הנתבעות, כי יש לחשב את חלקן לפי 9.8 דונם ולא לפי 10 דונם. יחד עם זאת, מעיון בחוות דעתו עולה כי התחשיב נעשה לפי 4.86 דונם וזאת לאחר מכירת כמחצית החלקה לעו"ד גרינפלד. שני השמאים מקצינים כל אחד בתחומו, שמאי התביעה ערך את תחשיבו לפי 20 דונם שטח החלקה במלואה, ומאידך שמאי ההגנה ערך את תחשיבו לפי 4.86 דונם לאחר מכירה ב- 2004. התחשיב הנכון צריך להתבסס לפי השטח שבו החזיקה הנתבעת 1 בעת חתימת ההסכם והוא 9.8 דונם.

22. בסופו של יום, שני השמאים העריכו את שווי יחידת הדיור הזמינה בסכום כמעט זהה, שמאי ההגנה בסכום של 540,000 ₪ ליחידה, ושמאי התביעה בסכום של 550,000 ₪ ליחידה. אם מחשבים את שטח המקרקעין המושבחים ביחס למקרקעין שהיו בייעוד חקלאי, שווי המתחם של 9.8 דונם הינו פחות מהחישוב בחלופה הראשונה, ומסתכמת בשיעור של כ-18,000,000 ₪.

אין בפניי חוות דעת שמאית לגבי שווי המקרקעין במכירתם כקרקע לבנייה נכון להיום, שכן לאחר שאושרה התב"ע החדשה, ולאחר שהוסרו ההתנגדויות ושיעור הצפיפות ידוע כ-4.25 יחידות לדונם, הרי יש לחשב את שווי המקרקעין לפי חישוב של יחידות דיור ולא לפי קרקע לבנייה.

23. שווי המקרקעין לאחר אישור סופי של התב"ע הינו:

545,000 ₪ ליחידת דיור (ממוצע של שני השמאים) כפול מספר היחידות לדונם 4.25, כפול שטחה של הנתבעת בעת חתימת ההסכם 9.8 דונם, ובסה"כ :

545,000 ₪ X 4.25 X 9.8 = 22,699,250 ₪.

מסכום זה, יש לנכות את ערך המקרקעין החקלאיים, שכן השכר נגזר מהשבחת המקרקעין ולא משוויה המושבח, וזאת אף לטענת מומחה התביעה עצמו. ערך קרקע חקלאית היה 40,000 $ לדונם X 9.8 X שער של 3.5 = 1,372,000 ₪.

סה"כ ערך השבחת המקרקעין הינו 21,372,250 ₪ = 1,372,000 ₪ - 22,699,250 . מסכום זה, יש לגזור כאמור לעיל 2.5% שהינם 534,306₪ + מע"מ.

ו. חבותם של נתבעות 2 ו-3:

1. נתבעת 2-:

בסעיף 6 ו-7 לכתב התביעה, מציין התובע כי הנתבעות 1 ו-2 חתמו על ייפוי כח לטובת התובע, וכן על הסכם לתשלום שכ"ט. מעיון בת/1, הוא כתב ההתחייבות, עולה כי קיימת חתימה אחת על המסמך במקום המצוין שמה של נתבעת 1. המקום המציין את שמה של נתבעת 2 נותר ריק ללא חתימה, על אף שכותרת ההסכם מציינת את שמות שתי הנתבעות. אין מחלוקת, כי נתבעת 2 חתומה על ייפוי הכח אשר נחתם באותו מעמד של ההסכם.

2. הנתבעת 2 הודתה רק בחתימתה על ייפוי הכח, לגרסתה הגם שבאותה עת אמה חתמה על ההסכם, היה בבעלותה דונם אחד באותו מתחם, הרי התובע אמר לה שאם תדאג להביא את אמה לחתימה על הסכם שכ"ט ותהיה לקוחה שלו, הוא יטפל בדונם שלה ללא תשלום (ראה סעיף 8 לתצהיר עדות ראשית).

3. לקראת תום העדויות, מצא התובע בניירותיו עותק נוסף של הסכם ההתחייבות אשר והוגש וסומן ת1/א', ואולם, גם ממסמך זה בעמ' 4 שבו מצויה חתימה אחת בלבד מטעם הנתבעות, והוא במקום של נתבעת 1. מקום החתימה של נתבעת 2 נותר ריק. האם, נתבעת 1, נחקרה בחקירה נגדית על חתימות אלה ולא ידעה לציין בוודאות אם הן שלה או לא.

4. התובע מלין כי הנתבעות ויתרו על בדיקה גרפולוגית של מסמך זה, אולם לטעמי טועה התובע. נטל ההוכחה היה ונשאר על כתפי התובע, מאחר ואין חתימה מתנוססת במקום שמה של נתבעת 2, היה על התובע להרים את הנטל ולהמציא חוו"ד גרפולוגית התומכת בגרסתו כי החתימה המצויה במסמך היא של נתבעת 2. דבר זה לא נעשה.

5. אין מחלוקת, כי נתבעת 2 היתה הדומיננטית ו"הרוח החיה" בכל נושא ההתקשרות עם התובע. באותה עת, לה עצמה היה דונם אחד במתחם ולאמה כ-9.8 דונם. האם עצמה מעידה בחקירתה, כי לבתה נתבעת 2 היתה היכרות מוקדמת עם התובע שטיפל בעבר באחד הנכסים שהיו שייכים לאב המשפחה, הבת שכנעה את אמה כי טוב יעשו אם יתקשרו עם התובע שהינו עו"ד ישר והגון, ורק על סמך המלצתה הסכימה האם להגיע למשרדו של התובע.

6. אין אף מחלוקת עובדתית בין הצדדים, כי נתבעת 2 ליוותה את אמה למשרדו של התובע ונכחה בעת חתימת אמה על ההסכם, ואף היא חתמה על ייפוי הכח. התובע כותב בסעיף 32 לסיכומיו, כי הנתבעת 2 הסכימה לתוכן הסכם שכה"ט וחתמה בעצמה על ההסכם ועל ייפוי הכח. בסופו של יום, לא שוכנעתי כלל וכלל כי הנתבעת 2 חתמה על איזה עותק מהסכם שכה"ט, אף לא ברור לי מדוע מצויים מספר עותקים שונים של אותו הסכם. זה המקום לציין, כי בתיק המוצגים של הנתבעת הוצג נ/15 שהוא עותק של הסכם שכ"ט עם חתימה הנחזית להיות חתימתה של הנתבעת במקום המצוין שמה. לטענת הנתבעת 2, מדובר בזיוף חתימתה. חתימה זו אינה דומה לחתימתה על גבי התצהיר או על גבי ייפוי הכח, שם חותמת נתבעת 2 את שמה באנגלית. תמוה כי זהו העותק היחיד של הסכם ההתחייבות הנושא לכאורה את חתימת נתבעת 2, ודווקא עותק זה לא הוגש כמוצג ע"י התובע. לפיכך, לא שוכנעתי כי הנתבעת 2 חתמה על הסכם שכה"ט.

7. לחילופין, טוען התובע בסעיף 33 לסיכומיו כי נתבעת 2 היתה מודעת באופן מלא להתחייבות בסעיף 8, להמחות את ההתחייבות לקונה, ובעצם הסכמתה לקבל חלק מהמקרקעין (1.25 דונם), היא הסכימה במפורש או מכללא לקבל את ההתחייבויות של הנתבעת 1 בהתאם לסעיף 8 להסכם. אני סבורה, כי טיעון זה מרחיק לכת. לא זו בלבד שלא שוכנעתי כלל וכלל כי מי מהנתבעות היתה מודעת באופן מלא לסעיף 8 להסכם שכה"ט, אלא אף אם היתה מודעת נתבעת 2 לסעיף 8, עצם הסכמתה לקבל נכס במתנה וללא תמורה אין בה כדי להביע הסכמה במפורש או במכללא לקבל התחייבויות כספיות של נותן המתנה. מה עוד שכפי שהובהר לעיל, אפשרות המחאת החיוב היתה זכות של הנותן ולא חובה.

8. הצדדים חלוקים ביניהם על נסיבות חתימת ההסכם, לגרסת הנתבעות הן היו זמן קצר בחדרו של התובע, ובעת החתמתם על ההסכם העביר אותם התובע לחדרו של אדם אחר, ככל הנראה מתמחה. התובע טען כי הן חתמו בפניו, אך הודה כי היה עמו במשרד מתמחה שעזר לו בדברים השוליים, מתמחה זה לימים נהרג בתאונה ולפיכך לא ניתן היה להעידו. אני סבורה, שגם כאן כשל התובע בהחתמת הנתבעות על הסכם ההתקשרות. כפי שקבעתי לעיל, היה מקום לתרגם לנתבעת 1 את ההסכם לפרסית היא שפת אמה. לא זו בלבד שההסכם לא תורגם, אלא אף התובע לא טרח ווידא ששתי הנתבעות חותמות על ההסכם. שמה של נתבעת 2 מאוזכר בהסכם, אך חתימתה נעדרת. לו היה התובע מבקש שהנתבעת 2 תתחייב באותן התחייבויות על חלקת הדונם הבודדה שהחזיקה בו באותה עת, היה עליו להקפיד לקבל את חתימתה. העובדה שחתימתה מצויה רק על ייפוי הכח ולא על ההסכם, מחזקת את גרסת הנתבעת 2 כי התובע הסכים שלא לחייבה בשכ"ט מכיוון שהביאה את אמה לחתימה. אני מקבלת אפוא את גרסת נתבעת 2, כי הצדדים הסכימו שלא תחויב בגין הדונם שבבעלותה. לאור זאת, לא ניתן לחייב את נתבעת 2 אף לא בטענת עשיית עושר שלא במשפט כפי שטען התובע לחילופי חילופין.

9. נתבעת 3-:

נתבעת 3 הינה בתה של נתבעת 1, ומאז 1968 היא מתגוררת בשוויץ. הנתבעת קיבלה במתנה מאמה 1.5 דונם מן המקרקעין באוק' 2007. לגרסתה, בשנת 2006 חלתה במחלת סרטן והיה חשש לחייה. במקביל, באותה תקופה, היו מתחים בין אמה לבין אחיותיה לעניין הסדרת הירושה. כל הנסיבות לרבות מחלת הסרטן בה חלתה הנתבעת 3, הביאו את אמה להחלטה לחלק את הזכויות במקרקעין בעודה בחייה.

10. נתבעת 3 הצהירה, כי מעולם לא פגשה את התובע, לא ידעה כי הוא קשור בצורה כלשהי למקרקעין הנדונים, אף פעם לא קיבלה ממנו מכתבים או ראתה מכתבים שלו. נתבעת זו אף לא מבינה עברית או דוברת עברית. הנתבעת נחקרה בחקירה נגדית באמצעות מתורגמן.

11. התובע הצהיר בסעיף 47 ב' לתצהיר עדות ראשית, כי על פי רישומי יומן משרדו התקשרה אליו אחותה של הנתבעת 2 אשר הוא מניח כי היא נתבעת 3, שיחה זו נעשתה ב-25.10.01, והוא הסביר לה וחזר בפניה על כל נושא ההתחייבות וייפוי הכח, ואף היא הביעה את הסכמתה. לאחר שהנתבעת 3 העידה בפניי, התברר כי מספר הטלפון אותו ציין התובע בפניה בחקירה, הוא מספר הטלפון של האחות השלישית אשר איננה נתבעת בתיק זה (ראה עמ' 43 לפרו' מול שורות 4-5). אף לא סביר להניח כי התובע חזר על הדברים טלפונית באוזני נתבעת 3, אשר כזכור איננה דוברת ומבינה עברית, ובזמנים הרלבנטיים וגם כיום הינה תושבת זרה.

12. צודק ב"כ הנתבעת, כי מלכתחילה לא היתה כל עילה לצרף את נתבעת 3 תושבת שוויץ לתובענה זו. הנתבעת הגישה בקשה לביטול המצאה מחוץ לתחום, וביהמ"ש בהחלטה מיום 11.5.10 סבר כי הנתבעת 3 דרושה לבירור האמת. היה צורך בבירור, האם העברת המקרקעין נעשתה בתום לב, או שמא רק למראית עין ולצורך התחמקות משכ"ט. כמו כן, היה צורך בבירור עד כמה היתה הנתבעת 3 מודעת להתחייבויות בהסכם שכה"ט. עוד קבע ביהמ"ש, כי אם יתברר בסופו של יום כי נוכחותה היתה מיותרת, הוצאותיה ייפסקו בהתאם.

13. התובע גילה לראשונה את טעותו כבר בחקירת נתבעת 1, בעמ' 160 לפרו'. נתבעת 1 הבהירה, כי מספר הטלפון והכתובת אותה מסר התובע שייכים לבתה השלישית שאיננה נתבעת. ברישומי התובע היה כתוב שמדובר באחות של טרנה, והתובע הסיק בטעות כי מדובר בנתבעת 3. כבר באותה עת (עמ' 161 לפרו'), הציע ב"כ הנתבעות לתובע למחוק באותו שלב את נתבעת 3 ולחסוך בהוצאותיה, אלא שהתובע התעלם מהצעת ב"כ הנתבעות (ראה עמ' 161 לפרו' שורות 1-12).

14. אינני מוצאת כל קשר בין נתבעת 3 ולסוגיה שבפניי, אין מקום אף לחייבה מכוח עשיית עושר ולא במשפט. הנתבעת 3 כלל לא היתה מודעת למעשי התובע, ובכל מקרה החיוב של הנתבעת 1 כולל את השטחים שהעבירה לבתה במתנה. כפי שפרטתי לעיל, העברת הזכויות בין האם לבנותיה נעשתה בתום לב לחלוטין, ומכורח הנסיבות כפי שתוארו לעיל ולא על מנת לחמוק מתשלום שכ"ט.

15. התביעה בגין נתבעות 2 ו-3 נדחית אפוא, התובע ישלם את הוצאותיהן של נתבעות 2 ו-3 בסך של 60,000 ₪ (30,000 ₪ לכל נתבעת).

סוף דבר:

1. הסכם שכה"ט שבין הצדדים ניתן לביטול עקב העדר גמירות דעת בנושא שכה"ט. אין מקום לתשלום לפי סעיף 8 להסכם בהעדר פעולות על פי סעיף 7 להסכם. אין מקום לפסוק פיצויי ציפייה מהטעמים המפורטים בפסה"ד. יש מקום לפסוק שכ"ט ראוי בלבד.

2. שכה"ט הראוי הינו בסך 534,306 ₪ + מע"מ, שיחול על נתבעת 1 בלבד, סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה ממועד אישור התב"ע (6.8.12) ועד התשלום בפועל.

3. לאור הפער בין סכום התביעה (2,500,000 ₪) לבין התוצאה בפועל, אני מחייבת את נתבעת 1 בהחזר האגרה הראשונה בלבד ללא ריבית והצמדה.

4. הנתבעת 1 תישא בהחזר הוצאות התמלול ובהחזר הוצאות עדותם של מומחי התביעה על פי קבלות שיומצאו לה.

5. כמו כן, תישא הנתבעת 1 בשכ"ט בסך של 60,000 ₪.

6. התביעה כנגד נתבעות 2 ו-3 נדחית. התובע יישא בהוצאותיהן בסך של 60,000 ₪.

המזכירות תשלח עותק מפסה"ד לבאי כח הצדדים.

ניתן היום, כ' אלול תשע"ג, 26 אוגוסט 2013, בהעדר הצדדים.