מבוא

1. בפניי תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות של נכס מסחרי הממוקם ברח' אלונים 3 בקרית טבעון וידוע כגוש 10478, חלקה 8 (להלן: הנכס).

1. התובעת – המועצה המקומית קריית טבעון השכירה את הנכס לתובעת בתאריך 24/6/1990 בשכירות מוגנת. דמי השכירות עמדו אותה עת על סך של 75 ₪, ומשעורכים להיום לכ 270 ₪.
2. בתקופה הראשונה, עשתה הנתבעת שימוש לצרכיה והפעילה בו משרד תיווך. כעבור עשור לערך, ביקשה הנתבעת להשכיר את הנכס לדיירי משנה והתובעת נתנה את הסכמתה לכך. ההסכמות קיבלו ביטוי בהסכם משולש שנחתם בין התובעת, הנתבעת ושוכרי משנה שונים לאורך השנים. במסגרת הסכמים אלה, קיבלה התובעת ישירות משוכר המשנה את דמי השכירות המגיעים לה, שעמדו על שליש מדמי השכירות המוסכמים. שני השליש הנותרים שולמו ישירות לנתבעת.
3. לטענת התובעת, בסביבות חודש 9/2006 היא גילתה שהנתבעת השכירה את הנכס בחודש 5/2006 למר רן הילל (להלן: הילל), ללא הסכמתה ומבלי שנחתם הסכם משולש כפי שהיה מקובל ומוסכם עד אותה עת. בנוסף, טוענת התובעת כי לא קיבלה את חלקה (היינו – שליש) בדמי השכירות ששולמו על ידי מר הילל.

משכך, עותרת התובעת לסילוק ידה של הנתבעת מהנכס ולתשלום דמי השכירות שלא שולמו.

עיקר טענות התובעת

1. התובעת טענה כי הנכס הושכר להילל ללא הסכמתה ובניגוד להסכם השכירות שנחתם ביניהם בשנת 1990. נטען בהקשר זה, שספק באם היתה מסכימה להשכרת המשנה להילל וזאת משום שהנתבעת עזבה אותה תקופה את קריית טבעון. בהקשר זה נטען, שהרעיון שעמד בבסיס הסכמת התובעת לשכירות משנה הוא לסייע לנתבעת, שהיתה תושבת המקום ועל רקע בעיותיה הכלכליות. מדובר בנכס השייך לציבור התושבים ואמור לשרת את צרכיהם.
2. בנוסף, טענה התובעת כי הנתבעת לא עמדה בתשלומי דמי השכירות החל מתחילת שנת 2009. הפרה זו, כשלעצמה, מקימה עילת פינוי.
3. עוד נטען, כי הנתבעת הפיקה רווח בלתי הוגן מהשכרת המשנה להילל. התובעת טענה שהנתבעת העבירה לה רק 18% מדמי השכירות, וזאת במקום להעביר שליש מדמי השכירות כפי שהיה נהוג בהסכמים המשולשים, כאמור לעיל. אציין, כי טענה זו של התובעת עלתה לראשונה רק בחקירתה הנגדית של הנתבעת.
4. בהסתמך על האמור לעיל, עתרה התובעת לפינוי הנתבעת ולתשלום דמי שכירות בגובה של 11,874 ₪ - נכון למועד הגשת כתב התביעה.

עיקר טענות הנתבעת

1. מנגד, טענה הנתבעת כי היא מחזיקה בנכס כ 20 שנה. נטען, שהתובעת התירה לנתבעת להשכיר את המושכר לאחרים, וזאת תמורת שליש מדמי השכירות שהועברו ישירות משוכרי המשנה אל התובעת. הנתבעת טענה, כי היא שילמה לתובעת את חלקה בדמי השכירות ככל שנדרשה לעשות זאת.
2. באשר להשכרת הנכס להילל נטען, כי התובעת היתה מודעת להסכם שנכרת עמו כבר החל מחודש 9/2006. זאת ועוד, החל מחודש זה התובעת בעצמה שלחה אליו שוברי תשלום וזאת בנוגע לחלק שמגיע לה מדמי שכירות. דרישות התשלום כובדו ושולמו.

הנתבעת אישרה שלא נחתם עם הילל הסכם משולש (כפי שהיה מקובל עם שוכרי משנה שקדמו לו), אך דבר זה היה תוצאה של הבחירות בקרית טבעון שהתקיימו אותה תקופה ועל רקע מחדלי התובעת.

זאת ועוד, נטען שהשכרת הנכס ללא הסכמת התובעת לא יכולה להוות עילה לפינוי. הסכם השכירות הראשון שנחתם בין הצדדים חל רק על שנת השכירות הראשונה בעוד שלגבי יתר השנים חלים הוראות החוק הכלליים על מערכת היחסים.

1. לעניין הטענה כי הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות החל מחודש 1/2009 ועד 6/2009 נטען כי הדבר נבע כתוצאה ממחדלי התובעת שלא הנפיקה את דרישות התשלום.
2. לעניין טענת התובעת בדבר הפקת רווח בלתי הוגן, נטען כי מדובר בהרחבת חזית. לחילופין, נטען שהתובעת היא זו שקבעה את גובה חלקה מדמי השכירות ולכן אין לקבל את טענתה בדבר רווח בלתי הוגן – מדובר בתשלומים שבוצעו לפי דרישות תשלום מטעם התובעת.
3. בנוסף, טענה הנתבעת כי במהלך השנים היא נשאה בהוצאות רבות כדי לשמור על תקינותו של הנכס ועל אחזקתו במצב ראוי. הנתבעת טענה כי ניהלה הליכים משפטיים כנגד שוכרי המשנה בשל הנזקים שהאחרונים הותירו בנכס. הנתבעת צירפה את חוות דעתו של השמאי מר יהושע סדן, שהעריך את עלות התיקונים בשנת 2004 על סכום של 42,580 ₪. חוות הדעת התייחסה הן לליקויים שתוקנו והן לליקויים שיש לתקנם.

לכן, על התובעת לשאת בחלק היחסי של העלויות בהן נשאה הנתבעת. במילים אחרות, אין היגיון בכך שהתובעת תזכה לאורך השנים ב- 1/3 מדמי השכירות ולא תשא מנגד ב- 1/3 מעלות התיקונים.

1. כטענה חלופית, טענה הנתבעת כי היא זכאית לסעד מן הצדק. מדובר בנכס המהווה מקור פרנסה עבורה. הנתבעת טענה כי היא נכה בשיעור של 75% ומתקיימת מקצבת נכות של המל"ל.

ראיות הצדדים - כללי

1. מטעם התובעת העידה מנהלת הגבייה במועצה המקומית – הגב' גניה בן נון, וכן מזכירת מזכיר המועצה במועדים הרלוונטים לכתב התביעה – הגב' לאה דהן.

מטעם הנתבעת העידה הנתבעת בלבד.

1. במסגרת סיכומי הנתבעת נטען כי בטרם הגשת הסיכומים היא שילמה את סכום החוב הנטען ביחס לשנת 2009, בסך של 11,874 ש"ח. הנתבעת צירפה אסמכתאות בנדון.

עוד צירפה הנתבעת שוברי תשלום שהופקו על ידי התובעת באשר לתשלום החודשי של דמי השכירות בגין שנת 2013. עוד צורף שובר בגין שנת 2008 הגם שתקופה זו כלל לא נתבעה.

בהקשר זה, עתרה התובעת למחוק מסיכומי הנתבעת את הסעיפים הנוגעים למסמכים הנ"ל.

אתייחס לעניין זה בהמשך.

דיון והכרעה

1. מספר מחלוקות עומדות להכרעה:

האם הושכר הנכס להילל ללא הסכמת התובעת והאם השכרת משנה זו מהווה הפרה של ההסכם בין הצדדים;

האם לא שולמו דמי השכירות לתובעת, האם הנתבעת עשתה רווח בלתי הוגן והאם יש להורות על פינו הנתבעת בשל כך.

האם יש ממש בטענת הקיזוז שהעלתה הנתבעת.

במידה ויתברר כי הנתבעת אכן כן הפרה את ההסכם ויש מקום לפנותה, יהיה מקום להידרש לטענת הסעד מן הצדק.

אי חתימת ההסכם המשולש עם הילל

1. עיון בהסכם שנחתם בין הצדדים בתאריך 24/6/1990 מעלה כי סעיף 6 (ב) אוסר על הנתבעת להעביר לאחר כל זכות מזכויותיה בנכס.

כפי שצוין לעיל, בתקופה שלאחר ההסכם בין הצדדים עשתה הנתבעת שימוש בנכס לצרכיה וניהלה במקום משרד תיווך.

החל משנת 1997 הידרדר מצבה הבריאותי ונבצר ממנה להפעיל את העסק בעצמה. לכן, ביקשה להשכיר את הנכס בשכירות משנה.

אין מחלוקת, כי התובעת אישרה לנתבעת להשכיר את הנכס בשכירות משנה בכפוף לכך שהתובעת תזכה לשליש מדמי השכירות שישולמו על ידי שוכרי המשנה.

ניתן לקבוע כי התפתח נוהג לפיו נחתמו הסכמים משולשים בין התובעת הנתבעת ושוכרי המשנה. לראיה, במהלך השנים נחתמו הסכמים משולשים שכאלה, מלבד בעניינו של הילל.

1. טוענת התובעת כי הנתבעת הפרה את ההסכם משהשכירה את הנכס להילל ללא הסכמתה. היעדרו של הסכם משולש עם הלל מחזק את טענת התובעת.

מנגד, טוענת הנתבעת שבעבר הרשתה לה התובעת להשכיר הנכס בשכירות המשנה ללא כל התניה. הנתבעת הסתמכה על מסמך שנערך בתאריך 18/11/1997 על ידי מהנדס התובעת, מר אריה רפפורט. כותרת המסמך היתה:"סיכום פגישה עם גב' רות בעניין בית קפה ברח' אלונים 2" (נספח ה' לתצהיר הנתבעת). במסמך נרשם, בין היתר, כי אין מניעה להשכרת הנכס בשכירות משנה, בכפוף לקבוע בחוק בנושא נכסים בדמי מפתח.

אולם, מסמך זה נערך בטרם נחתמו ההסכמים המשולשים החל משנת 2002 (וזאת כעולה מההסכמים המשולשים שצורפו על ידי הצדדים). משכך, איני סבור שמסמך זה יכול לשמש בסיס משפטי לטענת הנתבעת. במילים אחרות, התנהגות הצדדים לאחר עריכת המסמך הנ"ל, כפי שבאה לידי ביטוי בחתימת הסכמים משולשים עם שוכרי המשנה, מצביעה שהצדדים היו מודעים לכך שנדרשת הסכמת התובעת לשוכרי המשנה.

זאת ועוד, גם הקשר המסמך אליו הפנתה הנתבעת אינו תומך בטענת הנתבעת - מדובר במסמך שנערך בעקבות פנייתה של הנתבעת לועדת התכנון והבנייה לשינוי יעוד הנכס. הנתבעת בעצמה אישרה זאת בחקירתה הנגדית (ר' עדותה עמ' 29, שורות 11-14). הרקע למסמך הוא רצונה של הנתבעת לוודא ששינוי הייעוד לא ימנע ממנה להשכיר את הנכס בשכירות משנה. הא ותו לא.

1. לכן, המסקנה היא כי השכרת המשנה להילל ללא חתימת הסכם משולש, כדרכם של הצדדים, מהווה, על פני הדברים, הפרה של ההסכם בין התובעת והנתבעת.

אולם, וזהו הדבר החשוב בהקשר זה, שהנתבעת מנועה מלהסתמך על הפרה זו, שכן הוכח כי היא היתה מודעת לעובדת השכרת המשנה להילל ואף שלחה אליו דרישות תשלום במהלך תקופה ארוכה.

מודעות זו של התובעת ומשלוח דרישות התשלום, החל משנת 2006 ועד למועד הגשת התביעה מהווה ויתור על עילת הפינוי בעקבות ההפרה וכן מהווה השלמה עם השכרת המשנה להילל.

בספרו של דוד בר אופיר, "סוגיות בדיני הגנת הדייר", מהדורה שנייה, 2005 , עמ' 62 צוין כך:

"ההנחה המונחת ביסודה של תורת הויתור היא זו שבעל הבית רשאי לבטל חוזה שכירות ולתבוע את פינוי המושכר, אם הפר הדייר תנאי מתנאי השכירות שהפרתו מקנה לבעל הבית, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי. אולם אם בעל הבית איננו עומד על זכות זו של ביטול החוזה, הריהי בטלה מחמת ויתור".

הפקת רווח בלתי הוגן

1. בהמשך לאמור לעיל, העלתה התובעת בסיכומיה טיעון משפטי בדבר הפקת רווח בלתי הוגן על ידי הנתבעת, דבר המהווה עילה לפינוי.
2. מעבר לכך שמדובר בהרחבת חזית, הרי שאין ממש בטיעון.

סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר [נ"מ], תשל"ב – 1972 (להלן: החוק) קובע כי דייר מוגן אינו רשאי להשכיר את המושכר או חלק ממנו בשכירות משנה, כנגד הפקת רווח בלתי הוגן מהשכרה זו. איסור זה איננו חל על השכרה שהדייר הראשי מבצע בהסכמת בעל הבית, לצורך ניהולם של עסקי הארחה. הרווח הבלתי הוגן צריך להתייחס, אם כן, לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין (ראו בספרו של בר אופיר, מהדורה שנייה עדכון מס' 4 (2011) עמ' 96(2)).

במקרה דנן, ובהסתמך על האמור לעיל השכרת המשנה קוימה בהסכמת התובעת (אף אם ניתנה בהתנהגות ובשלב מאוחר). לכן, האיסור שבסעיף זה לא חל.

אי תשלום דמי השכירות בגין שנת 2009

1. התובעת טענה בכתב התביעה לחוב בסך של 11,874 ₪, נכון למועד הגשת התביעה.

מנגד, ניסתה הנתבעת להתכחש לקיומו של החוב, אך במסגרת עדותה אישרה כי דמי השכירות מתחילת שנת 2009 לא שולמו (ראה עדותה עמ' 24, שורות 31-33).

הנתבעת טענה בעדותה כי אי התשלום נבע ממחדלה של התובעת להנפיק דרישות תשלום.

אין בנימוק זה כדי לפטור את הנתבעת מחובת התשלום.

עובדה היא, כי לאחר הגשת התביעה הנתבעת הגיעה למשרדי התובעת ושילמה בשיקים את החוב לשנת 1999 (ר' עדות הגב' גניה בן נון , עמ' 16, שורות 19-21).

גובה החוב לשנת 2009 הוכח באמצעות הכרטסת שהוצגה על ידי התובעת ונתמכה בעדותה של גב' גניה בן נון (ר' עדותה עמ' 20, שורה 3).

בסיכומיה, טענה הנתבעת כי מדובר בחוב בסך של 3,810 ש"ח בלבד ולא כפי שהתובעת טענה. הנתבעת כפרה בכרטסת שהוגשה מטעם התובעת באשר לגובה החוב אך לא הביאה כל ראיה משמעותית בנדון ואף כאשר שילמה את התשלום בסכום של 11,802 ₪ (הסכום הנקוב בשובר התשלום) בתאריך 3/3/2013 עשתה זאת ללא מחאה או הסתייגות בכתב באשר לגובה החוב. משכך, אני דוחה את טענות הנתבעת בנדון.

אציין, כי הנתבעת לא שילמה ריבית והצמדה בגין החוב הנ"ל אלא רק את הקרן בסך של 11,874 ש"ח. עובדה זו תילקח בחשבון לצורך התשלום בו תחויב הנתבעת בהקשר לסעד מן הצדק.

1. כפי שציינתי לעיל, הנתבעת צירפה במסגרת סיכומיה מסמכים בשני הקשרים שונים:

ראשית, דרישות התשלום וקבלות בגין התשלום ששולם על ידה בגין שנת 2009.

שנית, דרישות תשלום שהוצאו בגין שנת 2013.

התובעת עתרה להוצאת המסמכים הנ"ל מתיק בית המשפט.

ההלכה היא כי בית המשפט רשאי להתיר הצגת ראיה נוספת שהובאה באיחור, כשבין יתר שיקוליו יש לשקול באם הגשת הראיה הנוספת דרושה לבירור האמת ובאם יש בה כדי לסייע לבירור זכויותיהם המהותיות של בעלי הדין.

במקרה שלפנינו מדובר בראיות שנוצרו לאחר דיון ההוכחות.

לעניין הוכחת התשלום בגין שנת 2009 שיש בו להוכיח כי הנתבעת שילמה את החוב הנטען בכתב התביעה, סבורני כי התעלמות מתשלום זה (שלא הוכחש בבקשת התובעת להוציא את הראיות) עשויה להביא לתוצאה שאינה צודקת ואף לכפל חיוב. משכך, אני מתיר את קבלת הראיות בנדון.

לעניין שוברי התשלום בגין שנת 2013, ביקשה הנתבעת להוכיח כי גם כיום מוציאה התובעת דרישות תשלום בהן היא מכירה בתשלום הסכום אותו משלם הילל, לטענתה, לנתבעת. אתייחס למחלוקות בדבר הסכומים אותם משלם הילל בהמשך (בהקשר להחסרת דמי השכירות מהתובעת). סבורני, כי בנוגע למסמכים אלה, נדרשה תגובתה העניינית של התובעת באמצעות ראיותיה ועדיה, ולא יהיה זה נכון לקבלם ללא הצגת כלל התמונה הראייתית. ייתכן ולתובעת ישנו הסבר מניח את הדעת לסכום הנקוב בדרישות התשלום, ייתכן ומדובר בטעות וייתכנו אפשרויות אחרות. אי לכך, אתעלם ממסמכים אלה.

החסרת דמי השכירות מהתובעת

1. בפי התובעת היתה טענה נוספת הקשורה לאי תשלום דמי השכירות, והיא כי הנתבעת החסירה ממנה סכום כסף נוסף בגין דמי השכירות המגיעים לה.

במה דברים אמורים – במהלך השנים העבירה הנתבעת לתובעת את מה שהוגדר על ידה כשליש מדמי השכירות שקיבלה מהילל.

בפועל, העבירה הנתבעת לתובעת מידי חודש 33% מהסכום של 600$ - כ 198$ (ובשקלים בין 758 ₪ ל 849 ש"ח - ר' נספח ז' לכתב ההגנה ונ/2).

אולם, לטענת התובעת דמי השכירות החודשיים בפועל לא היו 600$ כי אם 1,080$, כפי שיובהר להלן. לכן, הסכום שצריך היה להיות מועבר הינו כ 360$.

התובעת הסתמכה על הסכם השכירות בין הילל לנתבעת, שם נכתב כי דמי השכירות הם 1,080$ (הסכם השכירות מחודש 5/2006 נספח ז' לתצהיר הנתבעת).

הסכם השכירות מול מר הלל כלל שלושה סכומים:

דמי שכירות בגובה 600$;

חלקה של התובעת – 198 $;

וכן סכום של 280$ בגין תיקונים להכשרת הנכס למסעדה, כגון, תשתית חשמל, התקנת מזגנים חדשים וכיוצ"ב (ראה סעיף 4 להסכם).

יוצא, שהסכום הכללי ששולם על ידי הילל הוא 1,080$.

לשיטת התובעת, הנתבעת הייתה אמורה להעביר לתובעת סכום המהווה 33% מסכום זה, אך "הסתפקה" בהעברת סכום של 198$ בלבד.

1. בהקשר זה, סבורני שיש להבחין בהקשר זה בין שנת השכירות הראשונה של הילל, לבין אלה שבאו בעקבותיה.

בסעיף 9(א) להסכם השכירות נקבע כי דמי השכירות יעמדו על סך של 870$; בעוד שבשנה השנייה דמי השכירות נקבעו על סך של 1,100$.

משמעות הדבר היא, שרק בשנה הראשונה מצאו הצדדים לנכון לייחס לסך של 280$ כסכום ששולם בעד השמשת הנכס למסעדה (סעיף 4 להסכם).

אומנם, הנתבעת לא הביאה את מר הלל לעדות באשר לתשלום 280$ בגין השינויים שבוצעו על ידי הנתבעת לצורך הכשרת המקום למסעדה, אך עניין זה עולה מההסכם עצמו - הן מסעיף 9 והן מסעיף 21 שכותרתו פרוטוקול מצב המושכר, שם צוין כי בוצעו שינויים במושכר לצורך הכשרתו למסעדה.

אשר על כן, ככל שהדברים נוגעים לשנים 2007-2012, המסקנה היא כי הנתבעת אכן החסירה מהתובעת סכום מדמי השכירות במהלך השנים 2007-2012 השווה לכ 165$ (1,100$*0.33=363$ זהו השליש המגיע לתובעת; מסכום זה נפחית את הסכום שהועבר בפועל (198$) = 165$; ובמשך 5.5 שנים = 10,725 $).

לא התעלמתי מכך שטיעון זה של התובעת הועלה לראשונה במהלך חקירתה הנגדית של הנתבעת ולא נזכר בכתב התביעה ואף לא בתצהירי התובעת. בא כוח התובעת הצהיר כי אינו מבקש לתבוע במסגרת זו סכום זה ואינו מתכוון לחרוג מהסכום שנתבע בכתב התביעה. יחד עם זאת, מסר ב"כ התובעת כי טיעון זה נוגע לטענתה הבסיסית של התובעת בנוגע לאי תשלום דמי השכירות ולכן אין מדובר בשינוי חזית ובטענה חדשה.

אף אני איני סבור כי מדובר בהרחבת חזית, שהרי התובעת טענה מתחילת הדרך כי הנתבעת אינה מעבירה לה, כמתחייב, את דמי השכירות במלואם.

כפי שצוין לעיל, הנתבעת צירפה לסיכומיה שוברי תשלום שהתקבלו מהתובעת, על סכום של 744 ₪ לחודש עבור חודשי שנת 2013. מסכום זה עולה, כי גם כיום "מתעלמת" האחרונה מהסכום העודף של 280$ ולא מחייבת את התובעת בחלק היחסי. יחד עם זאת, הבהרתי לעיל כי לא אתייחס למסמכים אלה.

לכן, עולה מהאמור לעיל שהנתבעת הפרה את ההסכם ולא שילמה את מלוא דמי השכירות המוטלים עליה.

לכן, קמה כנגדה עילת פינוי.

1. למרות האמור לעיל לא תמה הדרך, שכן יש לדון בשתי טענות הגנה שהועלו על ידי הנתבעת: טענת הקיזוז וטענת סעד מן הצדק.

טענת הקיזוז כנגד אי תשלום דמי השכירות

1. הנתבעת טענה, כי אף אם יוכח שהיא חייבת על פני הדברים לתובעת, הרי שאל מול חוב זה ניצבת חובתה של התובעת להשתתף בהוצאות האחזקה שהוצאו במהלך השנים כדי לשמור על תקינות הנכס.

הנתבעת צירפה את חוות דעתו של שמאי מר יהושע סדן, שהעריך את עלות התיקונים שיש לבצעם בנכס בשנת 2004, בסך של 42,580 ש"ח. השמאי התייחס בחוות דעת לתיקונים שנעשו וכן לתיקונים שצריכים להיעשות בנכס.

1. סעיף 68 לחוק וכן תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל"א-1971 (להלן: תקנות הגנת הדייר), קובעות את המנגנון לחלוקת ההוצאות בנוגע לתיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש כדרישת סעיף 68(א) הנ"ל.

בסעיף 68 (ד) נקבע כי הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר. לא כל תיקון שבוצע נכלל בגדרו של סעיף 68(א), אף אם הוא עונה לכאורה על סוג התיקונים שפורטו בתקנות הגנת הדייר, אלא רק תיקון שהינו הכרחי לצורך החזקת המושכר במצב תקין וראוי לשימוש. הסוג השני של התיקונים מתייחס לתיקונים בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר כלשון סעיף 68 (ב) לחוק.

1. בענייננו, השמאי שערך את חווה"ד מטעמה של הנתבעת לא נחקר על חוות דעתו, והצדדים היו חלוקים אודות אי העדתו ועל האחריות לאי זימונו. גם אם נתעלם לרגע ממשמעות אי חקירתו הנגדית, הרי שכלל הנסיבות מצביעות שהנתבעת ביצעה בנכס תיקונים מהסוג הראשון, תיקונים שהתובעת היתה חייבת להשתתף בעלותן בהתאם לחוק.
2. נושא התיקונים קיבל ביטוי בתכתובת בין שני הצדדים במהלך השנים.

המסמכים שנכללו בנספח יד' לכתב ההגנה מצביעים על כך שהחל משנת 2002 פנתה הנתבעת לתובעת על מנת שהאחרונה תפעל לתיקון הליקויים בנכס. עוד ניתן להפנות לפגישה מתאריך 17/3/2004 שהתקיימה בין ראש המועצה דאז - מר שמואל אבואב; מנכ"ל המועצה דאז – מר יעקב חי; והנתבעת, במסגרתה עלתה סוגיית תיקון גג הנכס והתובעת התחייבה לבדוק עלות התיקון ובדיקת מצב הנכס. גם בהקשר לשנת 2006 הובאו ראיות כי הנתבעת המשיכה להתלונן על הגג שדולף (ר' בנדון מכתב מתאריך 2/11/2006 שצורף לכתב התביעה).

במסגרת הבאת הראיות לא הביאה התובעת כל ראיה כי פעלה כמתחייב; או שנשאה בהוצאה כלשהי לשם תיקון הנכס ואחזקתו במצב שמיש.

1. זאת ועוד, אין להתעלם מהעובדה כי שוכרי משנה רבים שכרו את הנכס לתקופות קצרות ועזבו ללא התראה, ורק הילל התמיד בשכירת הנכס החל משנת 2006, לאחר שהנתבעת השקיעה כספים בשיפוצו. עובדה זו מצביעה על כך שהנתבעת אכן עמלה על תיקון הנכס ואחזקתו התקינה. בנוסף, ניתן להניח כי במהלך עשרים השנים בהם עמד הנכס לרשות הנתבעת נזקק הנכס לתיקונים ותחזוקה שתאפשר את השימוש בו (הגם שלא צרפה קבלות בנדון, ושקללתי נתון זה במסגרת שיקולי).
2. אציין, כי אבחנתי בין התשלום החודשי של 280$ אותו שילם הילל לצורך הכשרת המקום למסעדה, לבין תיקונים שנדרשו בנכס ללא קשר לצורך זה.
3. סעיף 68 (ה) לחוק קובע כי לא קמה לדייר זכות קיזוז, אלא בהיתר מבית הדין לשכירות. אולם, ההלכה הפסוקה והדין הכללי קובעים כי אין עוד הכרח לקזז סכומים על פי החלטה של בית דין לשכירות, וניתן לבצע את התשלום גם על דרך של קיזוז. זהו המצב בנוגע לחוזה שכירות שנחתם לאחר כניסתו לתוקף של חוק החוזים (חלק כללי). ור' בנדון ספרו של בר אופיר עמ' 99 – 100; וכן את ע"א 664/76 רמט בע"מ נ' פיוניר קונקריט (ישראל) בע"מ, פ"ד לב (1) 188).
4. אשר על כן, אני מעמיד את חלקה של התובעת בעלות התיקונים, על דרך האומדנה, על סך של 10,000 ש"ח.

מכאן, עולה כי הנתבעת הייתה רשאית לקזז זאת מחוב דמי השכירות שהיה קיים לחובתה.

יחד עם זאת, נציין שסכום הקיזוז נמוך מסכום החוב (10,725$ + 11,874 ש"ח).

סעד מן הצדק

1. משהגעתי למסקנה כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות בכך שלא שילמה את דמי השכירות המגיעים לתובעת, קמה כנגדה עילה לפינוי.

יחד עם זאת, התובעת עתרה לסעד מן הצדק כנגד פינויה מהנכס.

1. בבוא בית המשפט לשקול מתן סעד מן הצדק הוא מצווה ליתן דעתו לכלל הנסיבות הקשורות בשני הצדדים ועליו להימנע ממתן צו פינוי, אם שוכנע כי הפינוי מהווה סנקציה חמורה ובלתי צודקת, ביחס להפרה שקרתה. [ראו: ד. בר אופיר, שם, עמ' 214(1) מהדורה שנייה – עדכון מס' 4 (2011)].

עוד יש לזכור, כי ככל שהדברים נוגעים לבית עסק, להבדיל מדירת מגורים, בית המשפט קומץ ידו מליתן סעד מן הצדק, וזה ינתן רק במקרים ראויים ובנסיבות מיוחדות (ר' לדוגמה ע"א 88/81 אלסגורי ואח' נ' מזרחי, פ"ד ל"ז (3) 309).

1. בענייננו, שקילת מהותה של ההפרה; התנהגות הצדדים טרם הגשת התביעה ולאחריה; האינטרסים השונים של בעלי הדין; והפגיעה בכל אחד מהם, מביאה מסקנה כי יש להעניק לנתבעת, בנסיבות העניין, סעד מן הצדק.

אכן, הנתבעת החסירה שלא כדין סכום לא מבוטל מידי חודש (הכוונה לסכום של 165$ לחודש), ואף לא שילמה את דמי השכירות לתקופה שעובר להגשת התביעה כנגדה.

מנגד, איני יכול להתעלם מהעובדה כי לאחר הגשת התביעה הנתבעת שילמה חלק מהחוב המוטל עליה. הלכה היא כי הפסקת ההפרה מצד הדייר, מיד עם דרישה ו/או עם הגשת התביעה, הינו תנאי מוקדם למתן סעד מן הצדק (ראו: ד. בר אופיר, שם, עמ' 174). בהקשר זה, שילמה הנתבעת את החוב לשנת 2009, שהינו סכום החוב היחיד שנכלל במסגרת כתב התביעה.

כמו כן, לקחתי במסגרת שיקולי את העובדה שהנתבעת הינה דיירת מוגנת בנכס למעלה מעשרים שנה. במשך כל תקופת השכירות, היא מילאה אחר מרבית המטלות וההתחייבויות המוטלות עליה כדיירת כלפי בעלי הבית וכלפי שוכרי המשנה בנכס.

אכן, הנתבעת ניצלה את חוסר תשומת לב הגורמים האחראים אצל התובעת שלא הקפידו די לעמוד תמיד על המשמר בשמירת כלל זכויותיהם (אך גם חובותיהם). למרות זאת, לא ניתן לומר כי מדובר בהתנהגות שיטתית ומכוונת מצד הנתבעת.

במילים אחרות, שני הצדדים אינם יכולים לרחוץ בניקיון כפיהם והגם שאין סימטריה מלאה בין הצדדים, הרי שיהיה די, זו הפעם, בהוצאת "כרטיס צהוב".

לכן, מאזן הצדק מוביל לכך שיש להימנע מפינוי המושכר. התחשבתי בהקשר זה בטענותיה של הנתבעת, שלא נסתרו, כי אין לה מקור הכנסה אחר לבד מהשכרת הנכס נשוא התביעה, בנוסף לגמלה מאת המוסד לביטוח לאומי.
משכך, סנקציית הפינוי אינה עומדת, מבחינת חומרתה, ביחס שווה לעוצמת ההפרה.

1. יחד עם זאת, אין להקל ראש בעובדה - המוכחת - כי הנתבעת לא שילמה את החוב שנצבר בדמי השכירות.

אחר בחינת השיקולים האמורים, לכאן ולכאן, מצאתי כי יש להעניק לנתבעת סעד מן הצדק בכפוף לתשלום פיצוי נאות - בהתחשב בחומרת ההפרה בהתנהגות הצדדים, הסכומים שצוינו לעיל וכן העובדה שגם הסכום ששולם באיחור לא נשא הפרשי ריבית והצמדה - אותו אני מעמיד על סך של 40,000 ₪.

התוצאה

1. סוף דבר, אני מורה לנתבעת לפנות את הנכס הידוע כגוש 10478, חלקה 8 והמצוי ברח' אלונים 3 בקרית טבעון ולהחזירו לידי התובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מטעמו.

צו הפינוי לא יכנס לתוקפו, באם תשלם הנתבעת לתובעת, תוך 60 יום מהיום, פיצוי כספי בסך 40,000 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת שכ"ט עו"ד וכן הוצאות משפט בסכום כולל של 5,000 ₪. הסכום ישולם תוך 30 יום מהיום שאם לא כן, ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ט"ו תמוז תשע"ג, 23 יוני 2013, בהעדר הצדדים.