1. בפניי תביעה לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לתובעים, לטענתם, כתוצאה מעיכוב בהעברת זכויות החכירה על שמם במקרקעין הידועים כגוש 19966, חלקה 42 ברחוב דרך הים במושב בוסתן הגליל (להלן: "הנכס"). המדובר בזכויות חכירה בלתי מהוונות אשר נמכרו לתובעים על ידי הנתבעים מס' 1 ו- 2 (להלן גם: "המוכרים" או "הנתבעים") במסגרת הסכם מכר מיום 17/04/01 (להלן: "ההסכם").

הנתבע מס' 3, הינו עורך הדין אשר ייצג בעסקה דנן את שני הצדדים להסכם, ומי שהוסמך על ידם לטפל בהעברת הזכויות בנכס על שמם של התובעים בלשכת רישום המקרקעין (להלן גם: "עורך הדין").

2. יצוין, כי תביעה זו הוגשה תחילה לבית המשפט המחוזי הואיל ונכלל בה סעד של אכיפת הנתבעים להשלים לאלתר את רישום הנכס על שם התובעים.

משהוברר כי זמן קצר לאחר הגשת התביעה נרשמו זכויות התובעים בנכס (בתאריך 21/06/09), וכל שנותר הוא הסעד הכספי המצוי בסמכותו של בית משפט השלום, הועברה התביעה לידון בפני.

3. להשלמת התמונה יש לציין, כי המוכרים באמצעות עורך הדין הגישו (בבית משפט השלום עכו) תביעה כנגד מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") בגין סחבת בהתנהלותו של המנהל ובגין דמי ההסכמה וההיתר שנגבו על ידי המנהל ביחס לנכס.

ביום 21/08/13 ניתן פסק דין בו התקבלה התביעה ונקבע כי שווי הקרקע במועד הרכישה של המוכרים בשנת 1993 היה נמוך מזה שנקבע על ידי המנהל (102,375 ₪ במקום 245,000 ₪) ומשכך דמי ההסכמה, המהווים 1/3 מההפרש בין שווי המגרש ביום הרכישה ליום המכירה, נמוכים יותר מהסכום ששולם על ידי הנתבעים. עוד נקבע, כי דמי ההיתר שנדרשו מהם על ידי המנהל נדרשו שלא כדין ויש להשיב את הסכום ששולם לידיהם.

טענות התובעים בתמצית

4. לטענת התובעים, היה על המוכרים באמצעות עורך הדין, לדאוג להעברת הזכויות בנכס על שמם עד ליום 01/05/02 וזאת בהתאם לאמור בסעיף 24 להסכם. משלא עשו כן, ואף לא המציאו את כל האישורים הנדרשים, ובכלל זה אישור תשלום דמי הסכמה למנהל, במשך שנים רבות (הרישום הושלם כאמור רק לאחר הגשת התביעה, ביום 21/6/09), הרי שמדובר בהפרה יסודית של ההסכם המזכה את התובעים, בהתאם לסעיף 43 להסכם, בפיצוי מוסכם בסך 100,000$, אשר ביום הגשת התביעה היה שווה ערך ל- 391,000 ₪.

עוד טוענים התובעים, כי באי רישום הזכויות על שמם במשך שנים רבות, נמנעה מהם האפשרות להוון את הזכויות בנכס בתנאים מיטיבים שהיו קיימים עד לסוף שנת 2005, ובכך נגרם להם נזק אשר הוערך על ידם תחילה (בכתב התביעה) בכ- 400,000 ₪, ובהמשך הועמד, בחוות דעת שמאית שנערכה על ידי שמאי המקרקעין מיכאל רפלסון (להלן: "השמאי רפלסון"), על סך של 150,000 ₪ בלבד.

בנוסף, דורשים התובעים פיצוי בסך 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש, בזבוז זמן והוצאות שנגרמו להם.

5. בהתייחס לאחריותו של עורך הדין, טוענים התובעים, כי הלה הפר את התחייבותו החוזית והמקצועית כלפיהם, בכך שלא השלים את רישום הזכויות עד יום -01/05/02. בנוסף נטען, כי עורך הדין לא הסביר או הבהיר לתובעים את המשמעות של היעתרותם לבקשת המוכרים לשחרר חלק מכספי הנאמנות אשר הופקדו אצלו, עוד בטרם הוצגו כל האישורים הדרושים, ובכך התרשל במילוי תפקידו כעו"ד המייצג בעסקת המכר את שני הצדדים.

כאן יצוין, כי מאחר וביום מסירת החזקה בנכס לתובעים (סוף שנת 2001) טרם שולמו דמי ההסכמה למנהל ובכך למעשה טרם הומצאו כל האישורים הדרושים למעמד זה, הופקד סכום התמורה האחרון בנאמנות אצל עורך הדין. בהמשך, לבקשת המוכרים, חתמו הצדדים על מסמך נושא תאריך 22.10.01 (להלן: "הנספח להסכם") בו הוסכם על שחרור סך של 186,000 ₪ מכספי הנאמנות עוד בטרם הוצגו כל האישורים הדרושים, כאשר המוכרים חוזרים ומתחייבים להציג את האישורים המפורטים בהסכם בהקדם האפשרי (יוטעם, כי הנספח להסכם לא צורף על ידי התובעים לכתב התביעה, אלא על ידי הנתבעים, ולכך עוד נשוב בהמשך).

טענות הנתבעים בתמצית

6. בפתח כתב ההגנה מטעם הנתבעים, הועלתה טענת התיישנות. נטען, כי מאחר ולשיטת התובעים, הפרו המוכרים את ההסכם הפרה יסודית משלא נרשמו זכויות התובעים בנכס עד ליום 01/05/2002, הרי שהיה על התובעים להגיש את תביעתם לכל המאוחר תוך 7 שנים ממועד ההפרה הנטענת, דהיינו עד ליום 01/05/2009 (בפועל, התביעה הוגשה בחודש 6/09). עוד נטען בעניין זה, כי גם סוגיית אובדן האפשרות להוון את הזכויות הובאה לידיעת התובעים כבר בשנת 2002, ומשכך תביעה התובעים במועד בו הוגשה כבר התיישנה ויש להורות על סילוקה על הסף.

7. לגופם של דברים נטען, כי הוסכם במפורש בין הצדדים כי תשלום דמי ההסכמה, וכפועל יוצא מועד העברת הזכויות בנכס, ידחה עד לאחר מיצוי ההליכים בסוגיית דמי ההסכמה מול המנהל וזאת עד תום הליכי הערעור, כאמור בסעיף 7 לנספח להסכם. בהקשר זה נטען, כי הסכמת התובעים ניתנה על רקע יחסי הידידות ששררו באותה עת בין הצדדים, יחד עם העובדה כי לתובעים היה אינטרס מובהק לאפשר את ניהול ההליכים מול המנהל, מאחר ואם שווי הקרקע יופחת בגמר ההליכים (כפי שאכן קרה בפועל), הרי בכך יוטב לתובעים המשלמים דמי חכירה שנתיים המהווים 1% משווי הקרקע. משכך טוענים הנתבעים, כי לא הייתה כל הפרה של ההסכם מצדם.

עוד נטען בעניין זה, כי אם חל עיכוב ברישום הזכויות בין מועד תשלום דמי ההסכמה ועד למועד הרישום בפועל (שנה ועשרה חודשים), הרי שהתנהלות התובעים הייתה הסיבה העיקרית לעיכוב, ומכל מקום התובעים לא הצביעו על נזק כלשהו שנגרם להם במהלך תקופה זו, או על כל נזק אחר שנגרם להם בכל התקופה כולה.

8. אשר לטענות התובעים בדבר אובדן האפשרות להיוון, טוענים הנתבעים כי לתובעים לא היה עניין אמיתי בהיוון זכויותיהם, שכן אחרת הם היו ממהרים להוון את הזכויות מיד עם תשלום דמי ההסכמה (לציין, כי דמי ההסכמה שולמו למנהל על ידי הנתבעים ביום 19/08/07 ועוד בטרם הסתיימו הליכי ההשגה, וזאת תחת מחאה). הנתבעים סבורים כי יש להעדיף ולאמץ את מסקנות חוות הדעת השמאית שנערכה על ידי המומחה מר רענן הלר (להלן: השמאי הלר), ולפיהן לתובעים לא נגרם כל נזק כלכלי בגין האיחור בתשלום דמי ההסכמה ורישום הזכויות בנכס. בנוסף נטען, שהחלטות המנהל עליהן מבסס השמאי רפלסון את קביעותיו אינן רלוונטיות, שעה שהן אינן מתייחסות למשקי עזר כדוגמת הנכס הנדון. משכך סבורים הנתבעים, שלא יתכן לקבוע שנמנעה מהתובעים האפשרות להוון את הזכויות בנכס, כאשר מלכתחילה לא עמדה בפניהם אפשרות מעין זו למשך 49 שנים נוספות באותה העת, והדבר התאפשר לראשונה מכח החלטה מס' 1178 של המנהל רק בשנת 2010.

טענות עורך הדין בתמצית

9. מעבר ובנוסף לטענות הנתבעים אליהן ביקש עורך הדין להצטרף, העלה הלה בכתב הגנתו, נוסף על טענת ההתיישנות, טענה מקדמית בדבר היעדר יריבות, בכך שלדידו, לאחר שהזכויות בנכס נרשמו על שם התובעים, כל הטענות המופנות כלפיו והמתייחסות לתקופה שקדמה לרישום, חסרות כל תוקף. שנית, מאחר והוא אינו צד להסכם הרי שהוא אינו כפוף לסעיף הפיצוי המוסכם. בנוסף, עורך הדין אינו מי שאמור לשאת בתשלומי דמי ההסכמה למנהל, ולכן לא ניתן לייחס לו כל נזק שלכאורה נגרם בשל העיכוב בתשלום.

עוד נטען לחוסר תום לב מצד התובעים עת העלימו מעיני בית המשפט את הנספח להסכם בו הם משחררים את עורך הדין מכל אחריות (סעיף 5 לנספח להסכם), וככל שלטענת התובעים נגרם להם נזק, הוא אינו קשור בקשר סיבתי עובדתי או משפטי אליו.

10. עורך הדין מבקש לדחות את טענות התובעים המופנות כנגדו בסיכומיהם, אשר זכרן לא בא בכתב התביעה והן מהוות הרחבת חזית פסולה, ובכלל זה הטענה, כי בהיותו קרוב משפחה של הנתבעים, פעל עורך הדין בניגוד עניינים והפר את סעיפים 14ב ו-14ד לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו - 1986 (להלן: "כללי האתיקה").

11. בדומה לטענת הנתבעים, גם אליבא דעורך הדין, יש לדחות את התביעה לאור הסכמת התובעים לתשלום מלוא התמורה למוכרים עובר לרישום הנכס על שמם, ובשים לב להסכמתם לניהול ההליכים מול המנהל, כך שאין לראות במועד הרישום בפועל כהפרה יסודית של ההסכם, וממילא אין הם יכולים לתבוע פיצויים בגין הפרת חוזה או פיצויים בעין.

אף עורך הדין מבקש לאמץ את חוות דעתו של השמאי הלר ולקבוע כי לא הוכח שנגרם לתובעים כל נזק, שעה שהתובעים לא ניסו להוון את הזכויות מעולם, וכאשר התנהלותם מצביעה על כך כי לא אצה להם הדרך להוון את הזכויות בנכס ואף גרמו לעיכוב ברישום הזכויות על שמם.

עדויות הצדדים

12. בשים לב למחלוקות שבין הצדדים, שמעתי מטעם התובעים את עדותו של התובע מס' 1, מר יצחק חדד (להלן: "חדד") וכן את עדותו של השמאי רפלסון אשר נחקר על חוות דעתו.

מטעם הנתבעים העידו הנתבע מס' 1, מר צביקה אולשיביצקי (להלן: "צביקה"), השמאי הלר ועורך הדין.

דיון והכרעה

13. לאחר ששמעתי את העדים והתרשמתי מהופעתם בפניי, ולאחר שעיינתי בחומר הראיות ובכלל זה בהחלטות המנהל שהוגשו ובחוות הדעת השמאיות השונות, ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים, החלטתי לדחות את התביעה על כל חלקיה.

14. בפתח הדברים אתייחס לטענות המקדמיות שהעלו הצדדים בכתבי טענותיהם.

ראשית, מצאתי לדחות את טענת ההתיישנות, אך זאת לא מהטעם אותו מעלים התובעים בסיכומיהם, ולפיו יש להחיל בעניינם את הוראת סעיף 89 (1) לפקודת הנזיקין, בהיות הפרת ההסכם לדידם "מעשה או מחדל נמשך והולך", כך שיש לראות את היום שנולדה עילת התובענה כיום בו חדל אותו המעשה/מחדל. אינני סבור כי על היחסים שבין התובעים לנתבעים חלים דיני הנזיקין, ובפרט כאשר שוכנעתי שלא נגרם לתובעים נזק, כפי שיפורט להלן בהרחבה.

בענייננו, מקורה של עילת התביעה הוא בהסכם שנכרת בין התובעים לנתבעים, ומשכך אין המדובר בתובענה במקרקעין אלא בתביעה חוזית, בה יחולו דיני התיישנות רגילה בת 7 שנים. בכגון דא נקבע, כי בחיוב שהצדדים קבעו בו מועד קבוע לקיומו, מתגבשת עילת התביעה בהגיע אותו המועד, ומיום זה מתחילה תקופת ההתיישנות להימנות (ראה ד"נ 32/84 עיזבון וולטר נתן וויליאמס ז"ל נ' Israel britush bank (london) פ"ד מד(2) 265).

בהסכם נשוא תביעה זו, נקבע אמנם שהמועד לרישום זכויותיהם של התובעים הוא עד ליום 01/05/2002, אלא שאקדים פה את המאוחר ואציין, כי מאחר ושוכנעתי שהתובעים נתנו את הסכמתם במסגרת חתימתם על הנספח להסכם, להאריך את המועד לרישום הזכויות עד למיצוי ההליכים מול המנהל הרי שרק ממועד זה יש להתחיל למנות את תקופת התיישנות. הואיל והליכים אלו טרם הסתיימו עובר להגשת התביעה (הסתיימו בשנת 2013), הרי שהתובעים הגישו את תביעתם בטרם חלפה תקופת ההתיישנות.

אשר לטענת היעדר היריבות שהעלה עורך הדין, מקובל עלי שמשעה שהנתבע אינו צד להסכם, לא ניתן לייחס לחובתו את הפיצוי המוסכם המעוגן בסעיף 43 שבו. מכל מקום, בסופו של יום, מצאתי לדחות את התביעה לגופה ולקבוע כי התובעים לא הוכיחו הפרת הסכם מצד מי מהנתבעים, כך שגם לגופו של עניין דין התביעה להידחות והכל כפי שיפורט להלן.

15. בתחילת עדותו בפני אישר חדד, כי הנספח להסכם נחתם על ידו. מפאת חשיבותו של המסמך נציין את לשון הסעיפים הרלוונטיים לענייננו:

" ....

1. הובהר לי כי הוסכם ביניכם להעביר כבר עתה כספי הנאמנות למוכרים וזאת עוד בטרם הוצגו כל האישורים הדרושים בפני הרוכשים ועל אף האמור בסעיף 16(5) להסכם המכר.
2. הצדדים להסכם משחררים ומסירים כל טענה העומדת להם ו/או כל תביעה שהיא כנגד עו"ד אושביצקי בגין אופן מימוש ההסכם על ידם בשונה ותוך סטיה מהנקוב בהסכם המכר.
3. המוכרים חוזרים ומתחייבים בזאת כלפי הרוכשים להציג האישורים המפורטים בהסכם המכר בהקדם האפשרי ובכלל זה אישור בגין תשלום דמי ההסכמה, תשלום מיסי הארנונה, היטלי השבחה, מס שבח ויתר האישורים הנקובים בסעיפים 31-40 להסכם המכר ואשר תשלומם חל על המוכרים" (ההדגשות לא במקור).

על גבי הנספח להסכם, הוסף בכתב יד סעיף מס' 7, שזו לשונו: "אני צביקה אולשביצקי, מצהיר ומתחייב בזאת לשלם דמי הסכמה כפי שייקבע בתום הליכי הערעור" (ההדגשה לא במקור).

16. כאן יודגש, כי הנספח להסכם כלל לא צורף לכתב התביעה אלא הוגש רק במסגרת כתבי ההגנה של הנתבעים והדבר נזקף לחובת התובעים. מכאן, שאיני מקבל את גרסתו הכבושה של חדד, המופיעה לראשונה בתצהירו ואף חזר עליה במהלך עדותו, ולפיה, הנספח להסכם נחתם על רקע הבטחות שניתנו לו בעל פה מצד הנתבעים כי ההליכים מול המנהל צפויים להסתיים תוך חודשים ספורים, ולפני המועד הנקוב בהסכם, דהיינו 01/05/02.

מתצהירו של חדד עולה, כי עובר לחתימתו על גבי הנספח להסכם, קיבל הוא לידו עותק מההשגה שהגישו הנתבעים למנהל כראיה לכך שהם מטפלים בהסדרת סוגיית דמי ההסכמה. משכך, שוכנעתי לקבוע כי כאשר הלשון הננקטת בנספח הינה "תום הליכי הערעור" במובחן מהליכי ההשגה, ובשים לב שהנספח להסכם נחתם באוקטובר 2001, הרי לא קמה ציפייה כי הליכים אלו יסתיימו תוך חודשים ספורים, קרי עד למאי 2002.

17. לעומת זאת, מקובלת עלי גרסתו של צביקה שנמסרה במהלך עדותו בפני, ולפיה, משמעות ההסכמה בינו ובין חדד כפי שקיבלה ביטוי בנספח להסכם, הינה שלא נקבע תאריך או מועד מוחלט בו יסתיימו ההליכים מול המנהל (עמ' 46 לפרוטוקול ש' 10-13). אמנם צביקה אישר לב"כ התובעים שהוא לא סיכם במפורש עם התובעים שרישום הזכויות יתעכב מעבר למועדים החוזיים אלא ההסכמה הייתה רק ביחס להליכים מול המנהל (שם, בשורות 14- 21), אך בהמשך הבהיר צביקה שהגם שהדבר לא נאמר במפורש הרי שעיכוב ברישום הזכויות הוא פועל יוצא מהסכמה על מיצוי ההליכים מול המנהל (עמ' 47 לפרוטוקול ש' 9-11). הסבר זה מקובל עלי ואיני מוצא סתירה בין עדותו של צביקה לבין האמור בסעיף 9 בתצהירו. אין ספק שההליכים מול המנהל ורישום הזכויות כרוכים זה בזה. בנוסף, מקבל אני את פרשנותו של עורך הדין (ראו עמ' 53 לפרוטוקול ש' 22- 24) כך שלשון סעיף 5 לנספח להסכם, המדברת על "סטיה מהנקוב בהסכם המכר", כוללת גם סטייה ממועד רישום הזכויות הנקוב בהסכם ואשר תלוי, בין היתר, בהסדרת תשלום דמי ההסכמה מול המנהל, אף מבלי שהדבר צוין בנספח להסכם ברחל בתך הקטנה.

כמו כן, טענות התובעים כי לשון המסמך או ההשלכות הנובעות ממתן הסכמתם לאמור בו, לא הובהרו כל צרכם על ידי עורך הדין, נדחות הואיל ומדובר בהרחבת חזית אסורה שעה שהן לא נטענו בכתב התביעה, שאף הנספח להסכם כלל לא צורף אליו.

18. לסיכום חלק זה, שוכנעתי לקבוע כי לא עלה בידי התובעים להוכיח כי הייתה כל הפרה של ההסכם מצד הנתבעים ומשכך אני דוחה את תביעתם לפיצוי מוסכם לפי סעיף 43 להסכם.

19. מכאן לטענות התובעים בדבר נזקים בגין אובדן היכולת להוון את זכויות החכירה בנכס. בעניין זה סומכים התובעים את טענותיהם על חוות דעתו של השמאי רפסלון בה נקבע, בין היתר, כי אילו זכויות החכירה היו מועברות בהתאם למועד הנקוב בהסכם (בתוך שנה מיום חתימת ההסכם), אז דמי ההיוון היו נקבעים על פי המפרט הכספי של המנהל מיום 8/7/2003 ובסכום של 80,533 ₪ בתוספת מע"מ (ראו סעיף 10.3 לחוות הדעת).

כמו כן, בחוות הדעת קיימת סקירה של החלטות המינהל הרלוונטיות, לשיטתו של השמאי רפלסון, במסגרתה הוא מתייחס (בסעיף 8.1 לחוות הדעת) להחלטה מס' 729 מיום 26/07/1995, ולפיה בחודש יולי 1995 החל מבצע היוון דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה בבניה נמוכה למגורים על פי חוזים לא מהוונים, ליתרת תקופת החכירה ולתקופת חכירה נוספת בת 49 שנים נוספות, תמורת סכום היוון של 3.75% מערך הקרקע כפי שיקבע בשומה מעודכנת ולא פחות מפי 9 מדמי החכירה השנתיים.

החלטת מנהל נוספת אליה מתייחס השמאי רפלסון (בסעיף 8.4 לחוות הדעת) הינה החלטה מס' 1060 מיום 27/7/2005, בה נקבע כי דמי ההיוון יהוו 4.5% משווי הקרקע- עד ליום 30/09/2007, ומיום 01/10/2007 ואילך בשיעור של 5.5% אחוז משווי הקרקע. כן נקבע, כי במידה והחוכר יבחר שלא לשלם דמי היוון, שאז דמי החכירה השנתיים החל מיום 01/04/2008 יהיו בשיעור שלא יפחות מ- 1% מערך הקרקע.

20. מאידך גיסא, על פי חוות הדעת מטעם השמאי הלר, החלטות מס' 729 ו- 1060 אמנם אפשרו היוון זכויות בהנחות ניכרות ואולם החלטות אלו לא רלוונטיות לנכס הנדון, באשר הן אינן חלות על משקי עזר, כך שלמעשה כלל לא ניתן היה לבצע היוון במשקי העזר באותה העת. כן נטען כי ההחלטה הראשונה הקובעת את עקרונות ההיוון במשקי עזר בתום תקופת החכירה או תקופת היובל המוגדרת כשבע שנים לפני תום תקופת החכירה, הינה החלטה מס' 1178 מיום 05/01/2009, ובהמשך הוראות אגף חקלאי בממ"י מס' 109 מיום 22/08/2010 הגדירה את סדר הפעולות במקרה של בקשה להיוון זכויות במשק עזר. על רקע זה קובע השמאי הלר בפרק מסקנותיו, כי הטענה שהתובעים נפגעו כלכלית מאובדן היכולת לבצע היוון טרם שנת 2007 אינה נכונה עובדתית.

בנוסף, על פי חוות דעתו של השמאי הלר, המפרט הכספי מטעם המנהל משנת 2003 אכן אפשר היוון זכויות בצורת הקדמת התשלומים בגין דמי החכירה השנתיים, לתשלום חד פעמי אשר יקנה להם פטור מדמי ההסכמה בעת העברת הזכויות בנכס עד לתום תקופת החכירה, ואולם אין המדובר במבצע היוון אלא על פעולת היוון חשבונאית רגילה של הקדמת תשלום דמי החכירה השנתיים, פעולה שאין בה הטבה כלכלית אמיתית, ולדידו של הלר היא אינה מאפשרת היוון לתקופת החכירה הנוספת של 49 שנים.

השמאי הלר מסביר בחוות דעתו מדוע לשיטתו נפלו טעויות בתחשיב המפרט הכספי משנת 2003 אשר תוקנו במפרט המאוחר יותר שהוצא בשנת 2007 (ראו סעיף 2 בעמ' 12 לחוות הדעת). מסקנתו היא, שלא סביר היה לדרוש מהמוכרים לשלם דמי הסכמה ביתר על פי תחשיב שגוי, על מנת שהתובעים יזכו בהטבה שאינה מעוגנת בהסכם בין הצדדים.

21. לאחר שעיינתי בשתי חוות הדעת של המומחים, ובשים לב להתרשמותי מעדויות המומחים בפני, מצאתי כי יש לבכר את חוות דעתו של השמאי הלר על מסקנותיה על פני זו של השמאי רפלסון.

השמאי הלר בעדותו הותיר עלי רושם אמין ושוכנתי כי מדובר במומחה מקצועי, רציני והחלטי. מנגד, עדותו של מומחה התובעים לא הייתה קוהרנטית או מקצועית. בכגון דא, קשה לקבל את הסבריו של השמאי רפלסון מדוע לא פנה אל המנהל עם ייפוי כח מטעם התובעים לצורך עיון בתיק המנהל, ואף הסתמכותו על נוהל שהורד מהאינטרנט, מבלי שראה במו עיניו, אינה מקובלת ולא ניתן לקבוע על בסיסה ממצא ראייתי כלשהו (ראו עמ' 43 לפרוטוקול ש' 1- 5).

התרשמתי כי לא ניתן לסמוך על עדותו והערכותיו של השמאי רפלסון, באשר לא כל החומר הרלוונטי הונח בפניו, ואף החלטות המנהל עליהן הסתמך בחוות דעתו אינן חלות על נכסים מסוג הנכס נשוא התביעה, בפרט כאשר הוא בעצמו אישר במסגרת חקירתו, כי החלטה מס' 840 מבהירה באופן חד משמעי כי החלטה מס' 729 אינה חלה על משקי עזר (עמ' 42 לפרוטוקול ש' 7-10).

בנוסף, איני מקבל את התחשיבים שערך השמאי רפלסון הואיל והנתונים המופיעים בסעיף 10.6 לחוות הדעת נטענו מבלי שיש להם ביסוס כלשהו בעסקאות השוואה קונקרטיות כנדרש בעת קביעת שווי רכיב הקרקע בחוות דעת שמאיות. עוד יש לציין, כי למרות שהתובעים קיבלו את החזקה בנכס החל מאמצע שנת 2001, מתייחס השמאי במסגרת חישוביו לדמי החכירה השנתיים רק החל משנת 2003. דמי החכירה בין השנים 2003 ועד 2010 הועמדו בחוות הדעת בממוצע על סכום של כ - 11,000 ₪ לשנה ובסך כללי של כ 89,000 ₪ במעוגל (ראו סעיף 11.4 לחוות הדעת), זאת על אף שאין חולק, והתובע אישר זאת במסגרת חקירתו הנגדית (עמ' 21 לפרוטוקול ש' 24- 28), שבפועל שילמו התובעים דמי חכירה בגין השנים 2002 ועד 2007 בסך של 15,763 ₪ בלבד, סכום נמוך משמעותית מחישוביו של המומחה מטעמם.

22. לא זו אף זו, הנני בדעה כי היוון הזכויות לא היה בראש מעיניהם של התובעים. אם אכן סברו התובעים שנגרם להם נזק מאי היוון זכויותיהם, יש לתמוה מדוע לא פנו אל המנהל מיד אחרי תשלום דמי ההסכמה על ידי המוכרים בשנת 2007, מבלי להמתין להשלמת רישום הזכויות על שמם, ותחת זו בחרו לשקוט על שמריהם משך שנים. בעניין זה איני מקבל את עדותו של חדד לפיה פנה אל המנהל בעל פה עובר לרישום הזכויות על שמם, אך אנשי המנהל סירבו לדבר עימו כל זמן שאין לו זכויות בנכס. בהמשך עדותו טען חדד, שגם לאחר שעברו הזכויות בנכס על שמו, שב הוא ופנה אל המנהל בעל פה, ונמסר לו שאין באפשרותו להוון (עמ' 26 לפרוטוקול ש' 9 - 16). סבורני כי תשובותיו של חדד לגבי הפניות למנהל אינן ראויות לאמון והן נדחות בהיעדר הוכחה, משלא הוצגה כל ראיה בכתב, והתובעים אף לא זימנו את נציגי המנהל כדי לחזק את גרסתם.

23. נוכח כל האמור, מצאתי לקבוע כי התובעים לא הוכיחו כי נגרם להם כל נזק כלכלי בגין העיכוב בתשלום דמי ההסכמה ורישום הזכויות בנכס. יש לציין כי אף שהנכס לא היה רשום על שמם, לא נמנעה מהם הזכות למשכן את הנכס לצד ג' והראיה שניתנה להם משכנתא עובר לרישום זכותם בנכס. בנוסף, מעדותו של חדד עולה שאף שהזכויות בנכס עוד לא עברו על שמו, לא נגרעה זכותו להשתתף בהגרלה לקבלת מגרש נוסף בבוסתן הגליל, הודות לפנייתם של הנתבעים למנהל אשר נתן למועצה את האישור הדרוש (ראו עמ' 26 לפרוטוקול ש' 25- 32). יוצא אפוא, שהתובעים לא הצביעו על כל נזק המצדיק פסיקת פיצוי לטובתם, על אחת כמה וכמה, שנוכח ההליכים שקיימו הנתבעים מול המנהל, מצבם של התובעים רק הוטב. משכך, אני דוחה גם את תביעת התובעים לפיצוי בגין הוצאות ועוגמת נפש שכביכול נגרמו להם.

24. הוא הדין ביחס ליתר טענות התובעים כלפי עורך הדין. בשים לב לדחיית טענות התובעים בעניין הנזקים הנטענים על ידם, שוכנעתי לקבוע כי לא עלה בידי התובעים להוכיח שעורך הדין התרשל באופן טיפולו בהליך רישום הזכויות מול המנהל, וכי טענותיו לפיהן הוא פעל ללא לאות וכי הסחבת בה נקט המנהל הייתה מחוץ לשליטתו, לא נסתרו על ידי התובעים.

סוף דבר

25. השורה התחתונה היא, שהתביעה נדחית.

התובעים יישאו בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪ עבור הנתבעים מס' 1 ו- 2 יחד. אף עבור עורך הדין, ישלמו התובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪.

סכומים אלו ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

זכות ערעור כחוק.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים כמקובל.

ניתן היום, כ"ה תמוז תשע"ה, 12 יולי 2015, בהעדר הצדדים.