א. רקע כללי:

1. הנתבעת הינה חברה פרטית הקשורה לקבוצת קנדה ישראל (להלן – קנדה ישראל). הנתבעת הינה בעלת מרבית הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 7224, חלקה 1, במתחם הקאנטרי קלאב בתל-אביב, בין צומת גלילות לבין חוף הים התיכון.
2. הנתבעת יזמה וקידמה הקמת פרויקט של מגדלי מגורים יוקרתיים, במקרקעין הנ"ל, בשם "BLUE Tel Aviv" (להלן – הפרויקט); וזאת במתווה של קבוצת רכישה בליווי בנק מממן (להלן – הבנק). הפרויקט התבסס אפוא על התקשרות חוזית מורכבת ומותנית שכללה, בהתייחס לכל אחד מרוכשי המגורים בפרויקט, הסכם מכר לרכישת חלק מזכויות הנתבעת במקרקעי הפרויקט (להלן – הסכם המכר; לשם פישוט תכונה רכישת זכויות אלה, להלן, רכישת הקרקע), והסכם שיתוף, שבו עתידים להתקשר כל הרוכשים למטרות הקמת הפרויקט, אחזקתו וניהולו (להלן – הסכם השיתוף).
3. במסגרת מאמצי השיווק של הפרויקט פנתה הנתבעת אל קבוצת אלקטרה (להלן – אלקטרה), עימה מצויות חברות מקנדה ישראל בשותפויות עסקיות ובשיתופי פעולה שונים. בעקבות זאת הופץ ביום 13.1.09 מכתב באלקטרה, שכותרתו "הטבה לבכירי אלקטרה בפרויקט המגורים BLUE Tel Aviv". במכתב צוין כי במסגרת שיתוף הפעולה בין אלקטרה לבין קנדה ישראל הציעה זו האחרונה לערוך מבצע מיוחד לבכירי אלקטרה שבו תינתן להם הטבה ייחודית של הנחה בשיעור 10% ברכישת דירה בפרויקט. עוד צוין כי לקבלת פרטים נוספים ולתיאום פגישה אישית יש לפנות לגב' מירב סגל, סמנכ"ל קנדה ישראל.
4. למכתב האמור צורף מנשר, אותו הוציאה הנתבעת (להלן – המנשר), בו צוין בין השאר כלהלן:

נתונים כלליים:

מיקום – מתחם קאנטרי גלילות, מרחק 450 מ' מחוף הים.

הפרויקט כולל 300 דירות יוקרה ב-6 מגדלים בני 13 קומות.

...

שלב א' – הקמת בניינים 1 ו-2 הממוקמים בחלקו הצפוני של המתחם.

...

מבנה העסקה:

על מנת להוזיל משמעותית את מחיר הדירה, מתווה העסקה הוא בדומה לקבוצת רכישה, קרי:

רכישת הקרקע מחברת קאנטרי על הים. רכישת החלק היחסי בקרקע מחושב לפי סוג הדירה, שטרחה, קומה וכד'.

תשלום עלויות הביצוע ישירות לקבלן המבצע ללא העמסת מרכיב רווח יזמי (cost).

תשלום עלויות ביצוע מחושב לפי שטח הדירה.

...

מימון:

לכל רוכש תינתן חבילת מימון הכוללת מימון של כ-40% לקרקע וכ-100% לעלות הבניה. מימון משוקלל של כ-65% מערך הדירה כגמורה.

כל רוכש יחויב בפתיחת חשבון ליווי, גם אם יבחר לממן את עלויות הבניה ממקורות עצמאיים וזאת בכדי ליצור מצב בו יזרים הבנק כספים עבור כל אחד מחברי הקבוצה.

פריסת תשלומים:

קרקע – 25% מעלות הקרקע תשולם בעת חתימת חוזה.

25% נוספים ישולמו בתוך 45 יום מחתימת חוזה.

יתרת 50% ישולמו ע"י מימון בנקאי וממקורות עצמאיים לאחר התקיימות תנאי מתלה לעסקה. תנאי המתלה לעסקה הינו גיבוש קבוצת הרכישה והשגת מימון בנקאי...

1. תובעת 2, שהינה סמנכ"ל הנדסה בחברת אלקטרה בנייה (ר' בפרוטוקול, עמ' 9 שורה 1; להלן – התובעת), קיבלה את המכתב האמור ופנתה בדוא"ל, ביום 21.1.09, לגב' סגל והביעה התעניינות ברכישת דירה בפרויקט.
2. בין הצדדים, התובעת ובן זוגה, תובע 1, מצד אחד, והנתבעת מצד שני, נוהל אפוא משא ומתן חוזי לשם רכישת דירה בפרויקט. סוכם על מחיר קרקע של 450,000 $ (ארה"ב), המשא ומתן התקדם ואף נקבע מועד לפגישה לצורך חתימה על הסכם המכר. ואולם, בפגישה לא הגיעו הצדדים להסכמות וההסכם לא נחתם.
3. לשיטת התובעים, הפגישה האמורה היתה לצורך "חתימה פורמאלית" גרידא שכן הלכה למעשה עוד קודם לפגישה כבר נכרת בין הצדדים הסכם מחייב בהתאם להוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג–1973 (להלן – חוק החוזים). לפיכך זכאים התובעים, לשיטתם, לפיצויים ללא הוכחת נזק כאמור בהוראות סעיף 11(א) חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א–1970, וכן לפיצויים נוספים בגין הוצאות ועגמת נפש. לחילופין עותרים התובעים לפסיקת פיצויים לפי הוראות סעיף 12(ב) לחוק החוזים בטענה כי הנתבעת הפרה את חובתה לנהוג בתום לב במהלך המשא ומתן החוזי בניגוד להוראות סעיף 12(א) לחוק החוזים.
4. לטענת התובעים, בכתב התביעה, "התנהגותה חסרת תום הלב של הנתבעת נבעה מהחלטתה למכור את הקרקע נשוא הדירה לרוכש אחר, כפי שאכן עשתה, במחיר גבוה ב-157,000 $..." ועל כן העדיפה הנתבעת "לטרפד ברגע האחרון את ההתקשרות כדי למכור את הדירה לגורם אחר" (ר' בסעיף 82 לכתב התביעה). מכאן התובענה דנא, שבה נתבע סכום זה (157,000 $, שבמטבע ישראלי ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית למועד הגשת התובענה הינו 651,851 ₪), בתוספת פיצויים בגין הוצאות (בסך של 60,000 ₪) ובגין עוגמת נפש וטרדה (בסך של 100,000 ₪), ובסך הכל בסכום כולל של 811,851 ₪.

ב. עיקר ראיות התובעים:

1. מטעם התובעים העידה התובעת. על פי גרסתה, לאחר קבלת המנשר היא התעניינה מאוד ברכישת דירה בפרויקט שכן מבחינתה דובר בהגשמת חלום (ר' בסעיף 9 לתצהירה). לפיכך היא פנתה כאמור בדוא"ל לגב' סגל והביעה התעניינות ברכישת דירה בפרויקט, תוך שציינה כי היא "מאוד רצינית".
2. גב' סגל השיבה לתובעת בדוא"ל למחרת היום, דהיינו ביום 22.1.09, ובו ביום נפגשה עמה התובעת במשרדה. לתובעת הוצעו שלוש דירות בבניין מס' 1 בפרויקט: האחת בקומה השמינית ושתיים בקומה השישית. הדירה בקומה השמינית נפסלה על ידי התובעת עקב מחירה הגבוה, ובין הדירות בקומה השישית היא התעניינה בדירה C, עם חזית מערבית לכיוון הים (להלן – הדירה). נאמר לתובעת כי בעבורה, כעובדת אלקטרה, מחיר רכישת הקרקע מהנתבעת יהא 450,000 $. לטענת התובעת, נאמר לה כי היא תידרש למימון עצמי של 50% ממחיר הקרקע בלבד, ללא כל דרישה למימון עצמי של עלות הבנייה. התובעת ערכה תרשומת בכתב יד במהלך הפגישה (ר' נספח 3ב לתצהיר התובעת).
3. ביום 29.1.09 שלחה גב' סגל דוא"ל לתובעת, אליו צורפה תכנית הדירה. גב' סגל ציינה כי מנכ"ל הנתבעת, מר ברק רוזן, "מאוד רוצה שתהיי איתנו בפרויקט", והציעה לקיים "פגישה נוספת בהשתתפותו גם לגבי המחיר" (ר' נספח 4 לתצהיר התובעת).
4. ביום 1.2.09 נפגשו התובעים עם מר רוזן ועם גב' סגל. לגרסת התובעת, מר רוזן טען לפניה כי המחיר שהוצע לה היה מוטעה, שכן יש בו הנחה הגבוהה מההנחה בשיעור של 10% שהוצעה לעובדי אלקטרה הבכירים. מר רוזן אף הציג מסמך ובו הצעה מצד שלישי לרכישת הקרקע לדירה בסכום הגבוה ב-157,000 $ מהמחיר שהוצע לתובעת. יחד עם זאת, כך לטענת התובעת, מר רוזן הוסיף ואמר שהוא מאוד רוצה את התובעים בפרויקט ועל כן הנתבעת מעדיפה למכור את הדירה לתובעים.
5. ביום 2.2.09 שלחה התובעת דוא"ל לגב' סגל וביקשה להעביר את החוזה להערות בא-כוחה, וכבר באותו יום הועברו טיוטות של הסכם המכר והסכם השיתוף למשרד ב"כ התובעת. באשר לתנאי המימון כללה טיוטת הסכם המכר את ההוראות הבאות:

בסעיף 7, שכותרתו "התחייבות לחתום על הסכם מימון", נקבעה חובתו של הקונה לשלם "...לפחות 55% מהתמורה הקבועה בהסכם זה, המשתלמים ראשונים מתוך תשלומי התמורה ישתלמו על ידו מהון עצמי ולא ממימון בנקאי" (סעיף 7.1), וכן התחייבות הקונה "כי יספק ממקורותיו העצמאיים את כל ההון העצמי ו/או הביטחונות שיידרשו על ידי הבנק המממן מעבר לשעבוד הממכר..." (סעיף 7.2.2).

בסעיף 10, שכותרתו "תנאי מתלה להשתכללות ההסכם", נקבע:

השתכללות הסכם זה מותנית בכך שתגובש קבוצת רכישה אשר הקונה נמנה עם יחידיה, ואשר תתקשר עם המוכרת (כאשר כל אחד מיחידי הקבוצה יתקשר באופן עצמי עם המוכרת, ויאושר סופית על ידי הבנק הממן כמי שקיים את דרישות הבנק המממן), בהסכמים מותנים, לשביעות רצונה של המוכרת לרכישת זכויותיה במגרש 1; וזאת – ביחס לאותו חלק ממלוא הזכויות במגרש 1 שרכישתו מהמוכרת ע"י קבוצת הרכישה תידרש, הן על פי שיקול דעת המוכרת והן על פי תנאי ההתקשרות עם הבנק המממן שייתן מימון וליווי בנקאי לקבוצת הרכישה במתכונת המקובלת ביחס למימון וליווי בנקאי לקבוצות רכישה, כנדרש לשם קבלת מימון ל-45% לפחות מהסכומים הנדרשים לתשלום תמורת רכישת הממכרים הנמכרים על ידי המוכרת לחברי קבוצת הרכישה (הכוונה לקרקע – ש.א.), ולשם מימון עלויות הבנייה המתוכננות של שני בנייני המגורים שבכוונת קבוצת הרכישה להקים על מגרש 1 (סעיף 10.1).

1. לגרסת התובעת, האמור בטיוטת הסכם המכר לא תאם את שנאמר לה בפגישה מיום 22.1.09 ביחס למימון מחיר הקרקע, שכן בעוד שאז נאמר לה כי היא תידרש ל-50% מהון עצמי, בטיוטה נכתב "לפחות 55%", אך בעניין מימון הבנייה לא היה שינוי. יש להעיר כי בתצהירה טענה התובעת כי על פי הטיוטה התובעים נדרשו לתשלום של 55% ממחיר הקרקע מהון עצמי (ר' בסעיף 17 לתצהיר התובעת), הגם שבטיוטה נכתב, כאמור, "לפחות 55%".
2. ב"כ התובעים העבירו לב"כ הנתבעת את הערותיהם. ביום 5.2.09 העבירו ב"כ התובעים את הערותיהם לטיוטת הסכם המכר – במסגרתן ביקשו לתקן את האמור ("לפחות 55%") ל-50% בלבד, תוך ציון כי כך נמסר מהתובעת – וביום 11.2.09 העבירו את הערותיהם להסכם השיתוף, למכתב שכר הטרחה ולהסכם עם מנהל הפרויקט. ב"כ הנתבעת השיב כי בהסכם השיתוף לא ניתן לערוך שינויים בשל כך שכל השותפים חותמים עליו ועל מנת לייעל את התהליך הוא מציע לערוך פגישה (ר' בסעיף 18 ואילך לתצהיר התובעת ובנספחים 7 ו-8 לו).
3. ביום רביעי (18.2.09) נערכה פגישה במשרדי ב"כ הנתבעת. לגרסת התובעת, גב' סגל הבטיחה כי למחרת היום יועברו לתובעים המסמכים שנתבקשו על ידם, לרבות מכתב התחייבות של הנתבעת לא למכור את הדירה לגורם אחר. לטענת התובעת, התובעים נאותו "בלית ברירה" להסכים לכך ש-55% ממחיר הקרקע ישולם מהונם העצמי.
4. וכך הסבירה התובעת את הדברים בחקירתה הנגדית:

בפגישה דנו בכל ההערות שלנו לחוזה המכר ואז שאלתי את השאלה: ההון העצמי שאני צריכה להעמיד הוא 50 או 55 כי לי נאמר 50 ובהסכם המכר כתוב 55%. אז עו"ד דותן כמדומני, שהיה בפגישה, אמר שיש מצב שהבנק ירצה גם משהו על עלות הבנייה מההון העצמי של הדיירים ויתן לי תשובה על כך מחר. אני די התרעמתי על אמירה זו ואמרתי שלי נאמר 50, אתם כותבים 55, לא יעלה על הדעת שתבקשו יותר, כך אמרתי בפגישה. אז המתמחה גב' רעות אמרה שמעבר לדלת מחכים עוד קונים פוטנציאליים שרוצים לרכוש את הדירה שלי ואם לא נסכים לתנאים שלהם מישהו אחר ירכוש את הדירה. אני נבהלתי כי מבחינתי זו היתה הדירה הכי טובה בתל אביב, אמרתי שאקבל תשובה מחר אבל אבקש גם התחייבות למחרת שלא ימכרו את הדירה שלי לאחר, כך גם נולד הרעיון של ההתחייבות... (ר' בפרוטוקול, עמ' 20 שורה 18 ואילך. ר' גם בסעיף 44.4 לתצהיר התובעת, בו ציינה התובעת כי בפגישה זו, "רק לאחר ששאלתי שאלת הבהרה בעניין, ציינה הנתבעת, לראשונה, כי יתכן ויהא עלינו לשלם גם חלק מעלות הבניה מהון עצמי וכי תשובה בעניין תינתן").

1. ביום חמישי (19.2.09) בשעות אחר הצהריים, נשלחה ממשרדי ב"כ הנתבעת הודעת דוא"ל אל משרדי ב"כ התובעים, שתוכנה כלהלן:

מורן שלום,

מצ"ב מכתב התשובה להערותיכם, נספח שינויים ומכתב התחייבות מטעם קאנטרי, כמו כן, מצ"ב המסמכים שביקשתם.

לתשומת לבכם, אלו התנאים הסופיים לעסקה, ולא נקבל שינויים נוספים להסכמים.

למען הסדר הטוב, אנו מודיעים כי היה והחוזה לא ייחתם עד ליום ראשון הקרוב, מרשתנו תראה עצמה משוחררת מהתחייבויותיה לגב' סופר ותהיה רשאית למכור את היחידה המסוימת לכל קונה אחר (ר' נספח 9 לתצהיר התובעת; להלן – הודעת האולטימטום).

1. להודעת האולטימטום לא צורפו טיוטות חדשות להסכמים אלא מספר מסמכים ובהם "תוספת להסכם מכר", שאין בה התייחסות לשיעור ההון העצמי הנדרש מהתובעים. כמו כן צורף מכתב מב"כ הנתבעת, שבו התייחסות לבקשותיו השונות של ב"כ התובעים. ברישא למכתב ב"כ הנתבעת נכתב כדלקמן:

בהמשך להערותיך להסכם ונספחיו מיום 5.2.09 ולפגישתנו אתמול, להלן תשובותינו...

1. על פי הסיכום אליו הגיעה המוכרת עם הבנק, יהיה על הקונים לשלם כ- 55% מעלות הקרקע בהון עצמי. כמו כן יהיה על הקונה לשלם 30% מעלויות הבנייה מיד עם השתכללות הסכם זה (ר' נספח 10 לתצהיר התובעת. יוער, כי בסעיף 22 למכתב צוין "למען הסר ספק מובהר כי ההון הנדרש למימון עצמי על ידי הבנק הוא 55%").

1. לטענת התובעת, לא זו בלבד שהדברים הנ"ל היו בניגוד למה שסוכם בפגישה מיום 18.2.09 אלא שהיה בהם משום שינוי מהותי בתנאי העסקה תוך הצבת אולטימטום בלוח זמנים צפוף. לשיטת התובעת, דברים אלה נעשו בחוסר תום לב ועל רקע – כפי שנתגלה לה בדיעבד – משא ומתן שניהלה הנתבעת עם משפחת זוהר, אשר בסופו של דבר רכשה את הדירה דנא. מכל מקום, לאחר קבלת המייל הנ"ל שוחחה התובעת עם גב' סגל וקבעה כי הפגישה לצורך חתימה על הסכר המכר תהא ביום שני (23.2.09) על מנת לאפשר סיכום הדברים שנותרו במחלוקת.
2. ביום ראשון (22.2.09) בשעות הבוקר, העבירו ב"כ התובעת הודעת דוא"ל לב"כ הנתבעות, לה צורף מכתב המביע מורת רוח מהתנהלות הנתבעת, כדלקמן:

1. למען הסדר הטוב נציין תחילה כי דעתה של מרשתי אינה נוחה וזאת בלשון המעטה, מהתנהלות מרשתך שכן הערותינו להסכם המכר הועברו אליכם לפני למעלה משבועיים ימים! בפגישה בעניינן התקיימה רק בחלוף כשבועיים וביום חמישי האחרון בשעה 16:30 לערך העברתם אלינו את התייחסותכם תוך התעלמות מהבהרות וסיכומים שהתקבלו בפגישה (ראה להלן) ונוסף על כך העמדתם למרשתי אולטימאטום צפוף לחתימה על הסכם המכר וזאת עד להיום.

2. עם זאת, משיחה שניהלה מרשתי עם נציגי מרשתך, לאחר הגעת מכתבך, הוסכם כי מרשתי תוכל לחתום על הסכם המכר וזאת עד מחר (יום שני 23.2.09 – ש.א.), על מנת לאפשר סיכום של כל הדברים האחרונים שיש להבהיר ולסכם...

...

4. בנוסף, הובטח בפגישה כי יועברו אלינו מסמכים נוספים אשר טרם קיבלנו לידינו...

5. כמו כן, נבקש הבהרה מהו ההון העצמי שנדרש ממרשתי לשלם בעסקה זו? כפי שהובהר למרשתי וכך עולה גם ממה שהוצג בפגישה ומן המסמכים עד כה, דובר רק על 55% ממחיר רכישת המקרקעין, כהשקעת הון עצמי. ממכתבך לא ברור האם ההון העצמי הינו 55% מעלות הקרקע כאמור לעיל (סעיף 22 במכתבך שבסימוכין) או שמא 55% מעלות הקרקע + 30% מעלויות הבנייה (סעיף 1 במכתבך שבסימוכין) (ר' נספח 12 לתצהיר התובעת. ההדגשות במקור).

1. כמענה למכתב ב"כ התובעת נשלחה באותו יום ראשון (22.2.09), בשעה 16:04, הודעת דוא"ל מטעם ב"כ הנתבעת, לה צורפו בין היתר מכתב תשובה של ב"כ הנתבעת, טיוטה מעודכנת של הסכם המכר ונספח שינויים מעודכן, וכן מכתב מהנתבעת המופנה לתובעים בו צוין, בין השאר, כי "המוכרת מתחייבת שלא למכור את יחידתה של הקונה לאף גורם אחר, אלא במקרה של הפרת ההסכם על ידי הקונה..." (ר' בנספח 13 לתצהיר התובעת; להלן – המכתב לתובעים מיום 22.2.09).
2. במכתב התשובה של ב"כ הנתבעת נכתב כלהלן:

בהמשך למכתב מיום 22.2.09 להלן תשובותינו:

1. לעניין סעיף 4 – מצ"ב המסמכים האמורים.

2. לעניין ההון העצמי – תנאי העסקה, כפי שהם נדרשים על פי הסיכום העדכני עם הבנק הממן, הינם: תשלום בגין הקרקע – 450,000$, סכום זה ישולם במלואו בהון עצמי בשני תשלומים: 50% במועד חתימת החוזה ו- 50% נוספים 45 יום ממועד חתימת החוזה. בנוסף, עם השתכללות התנאי המתלה יהיה על גב' סופר לשלם מהון עצמי 30% מעלויות הבנייה המוערכות...

3. במידה והדברים סגורים, נשמח לתאם למחר מועד לחתימה (ר' בנספח 13 לתצהיר התובעת).

1. גם בטיוטה המעודכנת, שצורפה יחד עם מכתב התשובה הנ"ל, נכתב כי התובעת תישא ב- 100% מעלויות הקרקע מהון עצמי ובכ-30% מעלויות הבנייה מהון עצמית (ראה בסעיפים 7.1 ו-10.1 לטיוטה זו). נוכח העובדה שבטיוטה הראשונה נכתב כי התובעים ישלמו רק 55% מעלות הקרקע מהון עצמי (ראה בפסקה 13 דלעיל), שלחה התובעת, בעצמה, הודעת דוא"ל לגב' סגל (באותו יום ראשון 22.2.09, בשעה 17:22), כלהלן:

זה נראה לי כמו טעות.

האם לא אמרת לי שעלי לשלם מכספי רק את שני התשלומים הראשונים של הקרקע (כ- 50% מעלות הקרקע), ושאת היתרה עד וכולל עלות ההקמה אשלם מהליווי???

ראי מה שכתבו לי ממשרד עורכי הדין שלכם.

תחזרי אלי בבקשה דחוף.

תודה, ציפי סופר (ר' נספח 14 לתצהיר התובעת. התובעת הוסיפה וכתבה מייל נוסף באותו יום בשעה 17:29).

1. ב"כ התובעים פנו טלפונית למשרדי ב"כ הנתבעת, ובשעה 17:35 נשלחה תשובה, בהודעת דוא"ל ממשרד ב"כ הנתבעת אל ב"כ התובעת, כדלקמן:

בדקתי שוב את עניין,

אכן דרישות הבנק הן למימון מלא של הקרקע בהון עצמי.

אולם ומאחר והמו"מ עם ציפי החל לפני הסיכום הסופי עם הבנק,

הבנק מאשר לתת מימון בגובה 45% מעלות הקרקע ו-70% מעלות הבנייה, כפי שדובר בינינו בפגישה.

פריסת התשלומים (שניים או שלושה והמועדים שלהם), צריכה להיות מסוכמת בין ציפי לבין קאנטרי על הים.

אני מתנצלת על הבלבול בתשלומים (ר' נספח 16 לתצהיר תובעת).

1. התובעת שבה ושלחה הודעת דוא"ל נוספת לגב' סגל, בשעה 17:54, בו ציינה כי מוכנה לשלם 55% הון עצמי על הקרקע, הגם שבתחילה נאמר לה שמדובר ב-50% בלבד, אך הדגישה כי אינה מוכנה לשלם: "בטח לא עוד 30% מהבניה בהון עצמי" (ר' בנספח 16 לתצהיר התובעת).
2. גב' סגל התקשרה אל התובעת בשעה 18:00 לערך. לטענת התובעת היא תיעדה את תוכן השיחה, מיד לאחריה, בדוא"ל ששלחה לבאי כוחה בשעה 18:20, כלהלן:

התקשרה אלי עכשיו מירב והסיכום הוא:

לגבי הקרקע.

25% – עם חתימת החוזה

30% – לאחר 45 יום

45% – 30 יום לאחר השתכללות ההסכם

זאת אומרת הון עצמי לקרקע – 55%

לגבי עלות הבנייה.

סוכם 20% הון עצמי.

אפשרות אחת ועדיפה מבחינתי – הבנק משלם את כל התשלומים עד וכולל 80%. מעבר לכך אני משלמת מהון עצמי שלי.

אפשרות שנייה – אני משלמת מהון עצמי 20% מכל תשלום ביניים לפי התקדמות ולוח תשלומים בחלק היחסי שלי. וכך עד סוף התשלומים לבנייה. האופציה תיבחר ע"י הבנק.

מירב אמרה שהיא תנחה את עורכי הדין.

קבעתי איתה חתימת חוזה למחר (יום שני 23.2.09 – ש.א.) בשעה 16:00.

עדכון מרגע זה:

20% אני צריכה לשלם עם השתכללות החוזה (ה-60,000 ₪ שאני משלמת בחתימת חוזה ע"ח הבנייה כלול בסכום זה).

מירב הבטיחה שתנסה לעזור לי ולסדר שהבנק יסכים לסכום נמוך בכ-90,000 – 100,000 ₪.

שאלוהים יעזור לי – אני מסכימה (ר' בנספח 17 לתצהיר התובעת. ההדגשות במקור. ר' גם בעדותה של התובעת בפרוטוקול, עמ' 24 שורה 17 ואילך).

1. ביום שני (23.2.09), בשעה 10:55, נשלחה הודעת דוא"ל ממשרדי ב"כ הנתבעת למשרדי ב"כ התובעים, לה צורפו כל המסמכים לחתימה כולל טיוטה סופית של הסכם המכר. באשר למימון עלות הבנייה צוין בטיוטה זו כי התובעים ישלמו מהונם העצמי חלק "לפי דרישת הבנק שלא יפחת מכ-20% מעלות הבנייה" ויינתן מימון בנקאי של "כ-70% מעלויות הבנייה המתוכננות" (ר' בסעיפים 7.2.2 ו-10.1 לטיוטה הסופית).
2. בו ביום, בשעה 12:51 ובשעה 13:31 שלחו ב"כ התובעת שתי הודעות דוא"ל למשרדי ב"כ הנתבעת ובהן שש הערות לנוסח הטיוטה הסופית. בין השאר ציינו ב"כ התובעת כי "הוסכם כי ציפי תשלם עד 20% מעלויות הבנייה מהון עצמי" ועל כן יש לתקן הטיוטה הסופית בהתאם.
3. הפגישה לצורך החתימה על הסכם המכר התקיימה כמתוכנן ביום שני (23.2.09) בשעה 16:00. לגרסת התובעת:

בפגישה האמורה הסכימה הנתבעת לתקן ולשנות את כל ההערות האחרונות שהועברו על-ידי התובעים, אלא שלמרבה התדהמה, הנתבעת סירבה לתקן ולשנות את הוראות הסכם המכר בנושא שיעור המימון העצמי בגין עלות הבנייה – זאת על אף ההסכמה בין הצדדים... (ר' בסעיף 41 לתצהיר בתובעת).

1. בנסיבות אלה הסתיימה הפגישה מבלי שהסכם המכר נחתם. לטענת התובעת, לאחר שנסתיימה הפגישה היא אף הציעה לנתבעת לשלם 20% מעלויות הבניה מההון העצמי והיה והבנק המממן ידרוש יותר מ-20% יוכלו התובעים לבטל את ההסכם ללא קנסות, אך ב"כ הנתבעת סירבו גם להצעה נוספת זו (ר' בפרוטוקול, עמ' 26 שורה 23 ואילך).
2. הצדדים נפגשו עוד מספר פעמים. בפגישותיה עם מר רוזן (מנכ"ל הנתבעת) בחודש מרץ 2009 ביקשה התובעת שהנתבעת תכבד את התחייבויותיה, אך מר רוזן סירב וחלף זאת הציע לתובעים רכישת דירות אחרות בפרויקט. ביום 23.3.09 הסכימה התובעת להצעה לדירה חלופית בקומה נמוכה יותר, אך בהסתייגות ובתנאים (ר' בנספח 33 לתצהיר התובעת), והצדדים לא הגיעו להסכמות.
3. לטענת התובעת, ביום 18.4.09 היא הודיעה למר רוזן כי היה והסכם המכר לא ייחתם תוך מספר ימים, התובעים ייאלצו לפנות לבית המשפט. בתגובה התקשר אליה מר רוזן למחרת היום, אמר לה שהוא מנסה לטפל בעניין אך לא מצליח והטיח בה בכעס כי עורכי הדין שלו יטפלו בה או לחילופין הוא יטלפן לממונים עליה כדי שיפטרו אותה מעבודתה (ר' בסעיף 67 ואילך לתצהיר התובעת). בסופו של דבר, ביום 10.5.09 שלחו ב"כ התובעים מכתב לב"כ הנתבעים, בו ציינו כי מבחינת התובעים נכרת הסכם מחייב אך נוכח התנהלות הנתבעת הם מודיעים בזאת על ביטולו (ר' בנספח 34 לתצהיר התובעת).
4. התובעת הוסיפה וטענה כי השינוי המהותי בעמדת הנתבעת במהלך המשא ומתן – הן באשר לתנאי המימון והן בהצבת אולטימטום צפוף לחתימה – חל ביום חמישי (19.2.09) על רקע משא ומתן מקביל שניהלה הנתבעת עם משפחת זוהר, לה נמכרה הדירה בסופו של דבר (ר' גם בפרוטוקול, עמ' 18 שורה 11 ואילך, שם ציינה התובעת: "עד וכולל 19 לחודש אין לי טענה על ההתנהלות. יש לי טענה להתנהלות של אחרי קבלת השיק (הכוונה לשיק הרצינות של משפחת זוהר – ש.א)").
5. בהקשר זה הדגישה התובעת שתי עובדות עיקריות, העולות מתוך המסמכים שגולו לתובעים בהליך גילוי המסמכים:

ראשית, ביום שישי (20.2.09) קיבלה הנתבעת "שיק רצינות" על סך של 150,000 ₪. בנוסף, משפחת זוהר שילמה לנתבעת, בעבור הקרקע, סך של 530,000 $, ששולם בתשלום אחד ביום חתימת הסכם המכר איתה.

שנית, חרף טענות הנתבעת כי השינוי בדרישותיה נבע מדרישות הבנק, מסמכי הבנק שגולו אינם תומכים בטענות אלה. במכתב הבנק לנתבעת מיום 3.7.08 צוין אישור מימון של 50% מעלות הקרקע ו-100% מעלויות הבניה לכל רוכש של דירה בפרויקט. לפי מכתב הבנק מיום 1.3.09, אשר בו אושר המימון לבניין מס' 1 בפרויקט – הוא הבניין הרלוואנטי – צוין מימון של 50% מעלות הקרקע ו-80% מעלויות הבנייה לדירה כדוגמת הדירה דנא (ר' בנספח 23 לתצהיר התובעת).

1. בנסיבות אלה, כך לשיטת התובעת, הקשחת תנאי המימון אותם דרשה הנתבעת בימים האחרונים למשא ומתן לא היתה קשורה כלל לדרישות הבנק אלא נבעה מקבלת שיק הרצינות ממשפחת זוהר, אשר היתה גם מוכנה לעמוד בתנאי המימון החמורים יותר שדרשה הנתבעת באותו השלב.
2. לטענת התובעת, עצם ניהולו של המשא ומתן עם צד שלישי – משפחת זוהר – זמן קצר לפני חתימת הסכם המכר, בפרט נוכח התחייבות הנתבעת להימנע מלעשות כן, תוך העמדת אולטימטום צפוף לתובעים, מהווה התנהלות בחוסר תום לב מצידה של הנתבעת, אשר ביקשה להכשיל את העסקה עם התובעים על מנת למכור את הדירה למשפחת זוהר בתנאים נוחים יותר לנתבעת.

ג. עיקר ראיות הנתבעת:

1. מטעם הנתבעת העידה גב' סגל. על פי גרסתה, עסקינן במשא ומתן חוזי, אשר נוהל על ידי הנתבעת באופן ענייני ובתום לב, אך לא צלח. בוודאי שאין לומר כי נכרת בין הצדדים חוזה מחייב, ובזמן אמת אף התובעים לא סברו כך ולא העבירו תשלומים כפי חובתם לו היה נכרת חוזה כאמור. יתר על כן, הצד הבעייתי בעסקה היה דווקא התובעת, החל בכך שהתובעת תיעדה בכתב את המשא ומתן באופן "כמעט אובססיבי" (ר' בסעיף 13 לתצהיר גב' סגל), עבור בכך שהתובעת העלתה דרישות שונות ומשונות, שחלקן אינן ממין העניין נוכח טיבה של העסקה המדוברת, וכלה בכך שניכר היה – עם התקדמות המשא ומתן – שהתובעים מוגבלים מאוד ביכולותיהם הכלכליות (ר' שם, בסעיפים 63(ג) ו-82(ב)).
2. גב' סגל הדגישה כי לא מדובר במקרה של רכישת דירה מקבלן, אלא במתווה של קבוצת רכישה, בו שימשה הנתבעת בשני תפקידים: האחד: בעלת הזכויות במקרקעי הפרויקט שביקשה למכור את זכויותיה לחברי קבוצת הרכישה; השני: מארגנת קבוצת הרכישה ומנהלת הפרויקט. כחלק מתפקיד (שני) זה היה על הנתבעת לוודא כי חברי קבוצת הרכישה ימלאו אחר כל הקריטריונים הנדרשים, ובפרט אלה של הבנק המלווה, על מנת להבטיח שהליך הקמת הפרויקט יתנהל כראוי וללא בעיות שונות.
3. לפיכך נוסחו הסכמי המכר והסכמי השיתוף – שהינם הסכמי "מאסטר" – עם תנאים מתלים שונים, ועל כן טענת התובעים כי נכרת עמם חוזה מחייב הינה טענה חסרת כל אחיזה במציאות. גב' סגל הדגישה, כי אף מי שעניינו הסתיים בחתימה על ההסכמים, היה עדיין צריך לעבור מספר שלבים עד המועד בו הוא יוכל לטעון שההתקשרויות עמו הושלמו במובן של הסכם סופי ומחייב, כלהלן:

ראשית, היה עליו (על הרוכש הפוטנציאלי – ש.א.) לחתום על הסכמי מכר ושיתוף (מותנים, כמוסבר לעיל).

שנית, היה על המוכרת לגבש את קבוצת החברים, אשר יחתמו על הסכמי המכר ושיתוף מותנים כאמור ביחס ל-100% מזכויותיה בקרקע הרלוונטית לבניינים 1+2 בפרויקט.

שלישית, היה על הבנק לאשר כי תמורת הסכום המתקבל מכל הרוכשים בעסקה, יהיה מוכן להחריג מן המשכנתא הרשומה לטובתו את המקרקעין המיועדים לבניית בניינים 1+2 בפרויקט.

רביעית, היה על כל חבר בקבוצה לקבל את אישורו הפרטני של הבנק להעמדת מסגרת הלוואה.

חמישית, היה על המוכרת להודיע בכתב על השתכללות ההסכמים ועל חתימתה על הסכמי המכר (ר' בסעיף 24 לתצהיר גב' סגל).

1. לדברי גב' סגל, שיווק הפרויקט החל ברבעון השני של שנת 2008. בשל המשבר הכלכלי העולמי, שפרץ בחודשים ספטמבר-אוקטובר בשנת 2008, שוק המימון והאשראי בישראל קפא כמעט לחלוטין והנתבעת התקשתה להגיע לסיכום עם הבנק המממן ביחס לעקרונות המימון של הפרויקט. מצב דברים זה היה הרקע לפניית הנתבעת לבכירי קבוצת אלקטרה והפצת המנשר ביניהם, אשר גם בו נקטה הנתבעת בזהירות המתבקשת וציינה – ביחס לתנאי המימון – את העובדה שחבילת המימון אינה סגורה סופית אלא מוגדרת במונחים של "כ-" אחוז מסוים.
2. ההסכמים שהועברו לב"כ התובעים, היו כאמור הסכמי מאסטר אשר הועברו לכל מתעניין פוטנציאלי בפרויקט באותה תקופה. גב' סגל הדגישה כי בהתאם לאמור בסעיף 7.1 להסכם המכר, הרוכשים הסמיכו את הנתבעת לנהל בשמם משא ומתן עם גוף פיננסי לצורך קבלת ההלוואות ומעצם ההסמכה לניהול משא ומתן ברור שמדובר בתנאי מימון שהם עדיין לא סופיים (ר' בסעיף 49 ואילך לתצהיר גב' סגל).
3. יתרה מכך, בסעיף 7.2.2 להסכם המכר נקבע:

...למען הסר ספק מובהר בזאת כי קבלת ההלוואה מותנית בכך שהקונה שילם ממקורותיו העצמיים, לפחות 55% מהתמורה (כהגדרתה להלן). כמו כן מתחייב הקונה כי יספק ממקורותיו העצמאיים את כל ההון העצמי ו/או הביטחונות שיידרשו על ידי הבנק המממן מעבר לשעבוד הממכר, לפי הוראות הסכם המימון וזאת מיד עם דרישת הבנק המממן (ר' גם בפסקה 13 דלעיל).

1. מכאן, שעל פי טיוטת הסכם המכר, מעבר לטווח הביטחון שנובע מהניסוח של "לפחות 55%" הון עצמי נדרשת התחייבות גורפת של הקונה לספק ממקורות עצמאיים את כל ההון העצמי והביטחונות, שיידרשו על ידי הבנק, ללא מגבלה כלשהי.
2. באשר להליך המשא ומתן עם התובעים הדגישה גב' סגל כי הנתבעת ניהלה אותו בתום לב ועל כן גם לא ערכה תרשומות על פרטי הדברים שנאמרו, שגם אינם זכורים לה. לדברי גב' סגל, היא אינה זוכרת מה בדיוק נאמר על ידה בפגישתה הראשונה עם התובעת (ביום 22.1.09) בנוגע לתנאי המימון, שכן הנושא החשוב בפגישה כזו הוא מחיר העסקה. דובר בפגישת התעניינות ראשונה, שלעיתים רבות אינה ממשיכה למשא ומתן; וגם אם כן וקיימים עקרונות כלליים הם מטופלים במסמכים המשפטיים, בין השאר משום שישנו הבדל בין השפה שיווקית לבין השפה המשפטית שהינה מוקפדת וזהירה יותר.
3. לגרסת גב' סגל, גם פרטי פגישת התובעים עמה ועם מר רוזן (ביום 1.2.09) אינם זכורים לה, פרט ל"שורה התחתונה" והיא שמחיר העסקה לא שונה. באשר לטענת התובעת כי הוצג מסמך ולפיו ישנה הצעה במחיר גבוה יותר בסך של 157,000 $ לאותה יחידה ציינה גב' סגל כי הדברים לא זכורים לה. לדבריה, במהלך בדיקות לקראת הכנת תצהירה הצליחה אמנם לאתר מסמך בו מופיע מחיר של 607,000 $, שאולי כתוצאה ממנו נאמר משהו בסגנון, אך מדובר בכתב הצטרפות ליחידה בבניין אחר בפרויקט, שלבסוף כלל השתכלל לכדי הסכם ואין לו כל משמעות לגבי הפיצוי לו טוענים התובעים כיום (ר' מוצג הנתבעת 4א).
4. גב' סגל הדגישה, כי כבר בפגישה שנערכה במשרדי ב"כ הנתבעת (ביום 18.2.09) הובהר לתובעים כי ייתכן שיהיו שינויים בדרישות ההון העצמי, לרבות האפשרות שיידרשו לממן חלק מעלויות הבנייה מהון עצמי, וזאת בהתאם לדרישות הבנק המממן עמו הנתבעת הייתה מצויה בעיצומו של משא ומתן. לגרסת גב' סגל, בפגישה זו נתקבלה אצלה התחושה כי הערות התובעים אינן ממין העניין ואינן מתאימות למתווה של עסקה לגיבוש קבוצת רכישה (כאמור בפסקאות 40-39 דלעיל). לפיכך, הסכימו נציגי הנתבעת לחלק מהערותיהם ככל שהדבר היה ניתן, מחד, והעבירו מסר ברור כי זהו הנוסח הסופי והציבו אולטימטום, מאידך.
5. וכך תיארה גב' סגל את הדברים בחקירתה הנגדית:

ש. מ-5.2 כשהגיעה טיוטה ראשונה עם הערות התובעים ועד 19.2 הנתבעת לא העבירה בכלל התייחסות להערות התובעים וגם לא העבירה טיוטה מתוקנת אלא רק מכתב הערות ותוספת להסכם נכון?

ת. נכון.

ש. מה הדחיפות הגדולה במתן אולטימטום כזה מיום חמישי עד ראשון לחתימה?

ת. הועברו כמויות רבות של הערות שחלקן שונות ומשונות שלא נתקלנו בהם. מידי פעם במהלך משאים ומתנים אנו רוצים לגדר את לוחות הזמנים ומציבים אולטימטומים ורצינו לגדר את ההסכם הזה ולחתום. אם היתה חותמת על ההסכם היינו חותמים, אני באתי לחתום וניסיתי לסייע ככל האפשר לתובעת לחתום על ההסכם גם ברמה האישית.

ש. על מה רצית לחתום כשביום חמישי אפילו לא נשלחה טיוטה?

ת. רצינו לסכם את הדברים כפי שהועברו במכתב לעו"ד שלה ולחתום על ההסכם ברוח הדברים שאומר המכתב הזה קרי לפחות 55% מעלות הקרקע ו-30% מעלויות הבנייה (ר' בפרוטוקול, עמ' 36 שורה 20 ואילך).

1. גם במכתב ב"כ הנתבעת מיום חמישי (19.2.09) דובר על דרישה למימון עצמי של 30% מעלויות הבנייה. לשיטת גב' סגל, לא זו בלבד שמדובר במכתב ברור – דהיינו שסעיף 22 אינו משנה את האמור בסעיף 1 לו (ר' בפסקה 19 דלעיל) – אלא שגם ב"כ התובעת הבינו זאת כך, כעולה מהודעת הדוא"ל ששלחו לתובעת ביום ראשון (22.2.09) בשעה 17:27, שם נכתב: "במכתב שהעבירו לנו עוה"ד ביום 19.2.09 – דובר על 55% מעלות הקרקע ו-30% מעלויות הבנייה אשר יש לשלמם מהון עצמי" (ר' בנספח 8 לתצהיר גב' סגל).
2. בהתייחס לטענות התובעת, שלפיהן השינוי בדרישות המימון מצד הנתבעת לא נבע מסיכום עם הבנק, הדגישה גב' סגל כי בעת עריכת המשא ומתן עם התובעת טרם הגיעה הנתבעת לסיכום סופי עם הבנק. בנוסף, כך לגרסת גב' סגל, הנתבעת קיבלה מסרים שונים מהבנק בדבר דרישותיו בנושא זה. לפיכך, ועל מנת לנטרל את האפשרות שייחתם הסכם מכר שאינו עומד בדרישות הבנק, החלה באותה העת הנתבעת בעדכון הסכמי המאסטר של הפרויקט באופן שנכללו בהם דרישות למימון עצמי של 100% מעלות הקרקע ושל לפחות 30% מעלויות הבנייה. בהמשך הדברים, הגם שבמכתב הבנק הופיעו האחוזים שהופיעו (ר' בפסקה 35 דלעיל), הרי ש"לצד תנאי המימון דרש הבנק... כל מיני דרישות קשות, דרש עדכון דוח אפס ע"י שמאי. כאשר עודכן דוח אפס קפצו עלויות הבנייה ב-20% ז"א שהיא (התובעת – ש.א.) לא היתה יכולה להסתדר עם זה והייתי מוצאת עצמי אולי בתביעה אחרת על עלויות שגדלו. תמיד השארתי לעצמי את מקדם הביטחון, גם שהיא תהיה מוגנת" (ר' בפרוטוקול, עמ' 40 שורה 25 ואילך).
3. באשר לשיחת הטלפון שניהלה עם התובעת ביום ראשון לפנות ערב (ביום 22.2.09 בשעה 18:00 לערך; ר' בפסקה 27 דלעיל) טענה גב' סגל כי בשלב מסוים – לאחר שהתובעת הבהירה כי יש לה קשיי מימון – אמנם החלו השתיים "לדבר על תשלום של 20% לעניין ההון העצמי עבור עלויות הבנייה" (ר' בסעיף 71 לתצהירה). עם זאת, בשיחת הטלפון הן לא ירדו למלוא הפרטים, וגם כאשר גב' סגל העבירה את ההנחיות לב"כ הנתבעת היא לא נתנה הנחיה כלשהי בנוגע לשאלה האם 55% לקרקע ו- 20% לבנייה "הינם אחוזי מינימום, מקסימום או קבועים" (שם, בסעיף 73).
4. בחקירתה הנגדית תיארה גב' סגל את השיחה האמורה כלהלן:

ת. אני זוכרת שדיברנו על 20% ואמרנו, אמרתי לה שאעשה כל מאמץ כדי שזה יהיה 20% שהיא רצתה. אני זוכרת גם שמיד לאחר השיחה הזאת פניתי לנציג המימון שלנו שמתנהל מול הבנק וביקשתי ספציפית לבדוק איך אפשר לעזור לה. דברים שלא יכולים להיות בהסכם אבל ברמה האישית אני יכולה לעשות. הוא אמר שיבדוק וחזרתי אליה ואמרתי שאנסה. דיברנו על 20% בשיחה זו. התקשרתי לעו"ד הנחיתי אותם על 20%, עו"ד מטמיעים את זה בתוך החוזה בהגנות המשפטיות המתבקשות כמו שהם רואים את זה, הבטחתי שאעזור ב-20%, דיברנו על 20% התקשרתי לאנשי המימון שלנו כדי שיהיה אפשר לעזור לה ברמה האישית.

ש. האם נכון שכל אחת מכן במשרדה חישבה כמה זה בכסף יוצא 20% ואמרת שאפילו תנסי להפחית מסכום זה 90,000-100,000 ש"ח?

ת. יכול להיות. לכן התקשרתי לאיש המימון לבדוק איך עוזרים לה כשהיא רגועה ויודעת שברמה האישית היא נמצאת במקום שיעזור לה, שנלווה אותה, אני רציתי אותה איתנו בעסקה מעבר למחיר היה לה ערך מוסף, מהנדסת בכירה באלקטרה, רצינו אותה, אנו עובדים הרבה עם החברה בשיתופי פעולה מאד גדולים. השקעתי מאמצים רבים כדי לקדם אותה לחתימה.

ש. אין מחלוקת שסיכמתם על 20%?

ת. דיברנו על 20%.

ש. האם סיכמתם על 20% ואפילו אמרת שתנסה לדבר עם הבנק ולהפחית אותו?

ת. דיברנו על 20%. יכול להיות שהיתה הסכמה אבל הסכמות בטלפון מוצאות ביטויים בהסכם. למשל בכתבי הצטרפות שאנשים חותמים הם שמים רצינות ולרוב אנו מחזירים. יש דינמיקה שאנו עובדים לפיה.

ש. לא היה שום עניין במחלוקת בין הצדדים וניתן היה לחתום על הסכם מכר, הסכם שיתוף וכל המסמכים כדי שהתובעים יקנו את הדירה?

ת. בשיחה זו ראיתי הבנה בינינו לעניין ההון העצמי לבנייה, ההבנה הזאת באה לידי ביטוי בטיוטה שיצאה למחרת ועליה היינו אמורים לחתום אחר כך אחה"צ. באתי לחתום, אם היתה חותמת היה הסכם.

ש. למיטב הבנתך לא היתה שום מחלוקת יותר בין הצדדים כשניתקתם את הטלפון?

ת. למיטב הבנתי המסחרית כן (ר' בפרוטוקול, עמ' 38 שורה 15 ואילך).

1. כשנתבקשה גב' סגל להסביר מדוע ניהלה עם התובעת שיחה על 20%, אם נתון זה יכול להשתנות למחרת היום, היא השיבה: "אני מנהלת שיחה איתה, סוגרת מולה את ה-20% שאני אעזור לה איתם, מנחה את עו"ד לכתוב במקומות הנדרשים 20% בטיוטות עצמם יש את המילה לפחות. יש הגנות משפטיות שהם חלק מהסכם זה" (ר' בפרוטוקול, עמ' 40 שורה 5 ואילך).
2. גב' סגל הדגישה כי הפערים בין הצדדים התחדדו למחרת היום (יום שני, 23.2.09), עת כשעתיים לפני מועד הפגישה המתוכננת העבירו ב"כ התובעים לא פחות משש הערות לטיוטה הסופית של הסכם המכר. יתר על כן, חרף טענת התובעת כי סוכם על מימון מהון עצמי של 20% מעלויות הבנייה, בהערותיהם ביקשו ב"כ התובעים לכתוב בהסכם עד לסך של 20%, דהיינו: אחוז מקסימום.
3. בפגישה, שנערכה כאמור ביום שני (23.2.09) לצורך חתימה על הסכם המכר, התבררו באופן מובהק הפערים בין הצדדים (ר' בסעיף 79 לתצהיר גב' סגל). בחקירתה הנגדית תיארה גב' סגל את הפגישה כלהלן:

עלו דברים שונים, הערות כאלה ואחרות, הדבר המרכזי שזכור לי שדיברנו על לפחות 20% מחלוקת עיקרית מול טענתה לעד 20% לקבע את זה. היינו חייבים להשאיר לעצמנו את מקדם הזהירות הזה. למרות שבצד הטיוטה הזאת טרחתי כל הזמן להגיד לה שאני אעזור בצד האישי. היא כנראה הרגישה על הקשקש בעסקה זו ואני זוכרת שהיא קמה והלכה. אם היתה חותמת הייתי חותמת, ההסכם היה נחתם וזה הכי חשוב מבחינת התביעה (ר' בפרוטוקול, עמ' 39 שורה 26 ואילך. בעניין אחרון זה הוסיפה גב' סגל, בהקשר אחר, "עובדה שביום שישי שהיא (התובעת – ש.א.) התקשרה לדחות את האולטימטום ליום שני עשיתי את זה כדי להגיע להסכם הזה", ר' שם, עמ' 43 שורה 12).

1. באשר למשא ומתן עם משפחת זוהר טענה גב' סגל שביום שישי, 20.2.09, נערכה "פגישת התעניינות ראשונית" בין משפחת זוהר לבין נציג הנתבעת. גב' סגל, הגם שלא נכחה בפגישה זו ולמעשה כלל אינה מכירה את משפחת זוהר (ר' בפרוטוקול, עמ' 42 שורה 28), טענה באשר לתוכן הפגישה כלהלן:

...במהלכה וכפי שקורה בדרך כלל (וכפי שגם קרה בפגישתי הראשונה עם התובעת 2) עלו על הפרק מספר יחידות בהן גילתה משפ' זוהר עניין, לרבות היחידה נשוא ענייננו. כאשר מובעת התעניינות במקרים כאלה ביחידות שמתנהל מו"מ קונקרטי ומתקדם לגביהן אנו נוהגים לציין זאת ולהבהיר את הקדימות המובנת מאליה. בסופה של אותה פגישה מסרה משפ' זוהר המחאה בסך של 150,000 ₪ כדמי רצינות. המחאה זו מעולם לא הופקדה. לנוכח הגשת התביעה ניסינו לבדוק האם ההמחאה ניתנה לצורך שריון יחידה ספציפית או לצורך שריון כללי של השתתפות בפרויקט ולא הצלחנו לאתר מסמך המבהיר זאת (ר' בסעיף 65 לתצהירה של גב' סגל. גב' סגל הוסיפה וטענה כי השיק לא הופקד בשל המשא ומתן עם התובעים, ר' גם בפרוטוקול, עמ' 43 שורה 10).

1. יחד עם זאת, גב' סגל הדגישה כי המשא ומתן עם משפחת זוהר החל רק ביום 25.2.09, דהיינו: רק כיומיים לאחר כישלון המשא ומתן עם התובעים, כאשר במועד הנ"ל הועברו למשפחת זוהר טיוטות ההסכמים ונספחיהם, אשר כללו דרישה למימון מהון עצמי של לפחות 30% מעלויות הבנייה בהון עצמי (ר' בנספח 15 לתצהיר גב' סגל). ביום 12.3.09 נחתמו ההסכמים עם משפחת זוהר, אשר שילמה בעבור הקרקע סך של 530,000 $ בתשלום אחד, במעמד החתימה.
2. גב' סגל דחתה את טענת התובעים לפיה הנתבעת העדיפה למכור את הדירה למשפחת זוהר בשל כמה עשרות אלפי דולרים נוספים. לגרסתה, הנתבעת נמנית על קבוצת חברות שחלקן ציבוריות, אשר מקימות פרויקטים שערכם נאמד בלמעלה ממיליארד שקלים, והטענה כי בעבור הפרש כזה היא תסתכן בהתנהלות חסרת תום לב אינה סבירה ואינה הגיונית.
3. זאת ועוד, בחינה בדיעבד של התנהלות התובעת, אשר הקפידה על תיעוד כמעט אובססיבי של כל מילה שנאמרה במהלך המשא ומתן, תוך גיבוי כל שיחה בתרשומות והדוא"ל, יוצרת רושם שדווקא היא זו שפעלה בחוסר תום לב. בנוסף, יום אחד בלבד לאחר כישלון הפגישה האחרונה (דהיינו ביום 24.2.09) שלחו ב"כ התובעים מכתב לנתבעת, בו האשימו אותה בניהול משא ומתן שלא בתום לב, תוך איום בהלכים משפטיים (ר' בנספח 13 לתצהיר גב' סגל).

ג. דיון והכרעה:

1. לאחר ששמעתי את עדויות העדות שהעידו לפניי – התובעת וגב' סגל – והתרשמתי מהן, וגם עיינתי במסמכים ובמוצגים הרבים שהוגשו מטעם הצדדים, ותוך התחשבות גם בראיות שלא הובאו לפניי, אני מעדיף באופן מסויג וחלקי את גרסת התובעים על פני גרסת הנתבעת, כפי שיפורט להלן. יובהר, כי לא מדובר בהכרעה המבוססת על התרשמות מהעדויות גרידא אלא בהכרעה המבוססת על מכלול של שיקולים, כפי שיבואר בהמשך.
2. השאלות הטעונות הכרעה בתובענה זו הינן, ראשית, אם אמנם נכרת בין הצדדים חוזה מחייב (הסכם המכר), כטענת התובעים; ושנית, אם התשובה לשאלה הנ"ל היא בשלילה, האם הנתבעת ניהלה משא ומתן באופן העשוי לזכות את התובעים בפיצויים, ואם כן באיזה שיעור. נדון בשאלות אלה כסדרן.

(1) האם נכרת בין הצדדים חוזה מחייב:

1. לשיטת ב"כ התובעים, הגם שהסכם המכר לא נחתם בפגישה שנערכה ביום שני (23.2.09), בכל זאת נכרת בין הצדדים חוזה מחייב במהלך השיחה שנערכה בין התובעת לבין גב' סגל ביום ראשון (22.2.09) לפנות ערב, שכן לאחר אותה שיחה לא נותרו מחלוקות כלשהן בין הצדדים וכל הפרטים סוכמו (ר' בסעיף 46 לסיכומי ב"כ התובעים).

(א) ההיבט המשפטי – נפקותה של היעדר חתימה על חוזה כאשר צדדים למשא ומתן הסכימו להתחייב בחוזה רק עם חתימתם:

1. חתימה על חוזה אינה מהווה תנאי לתוקפו לפי הוראות חוק החוזים, גם כאשר מדובר בחוזה מכר מקרקעין הטעון מסמך בכתב בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. חתימתם של הצדדים למשא ומתן חוזי על החוזה שהתגבש ביניהם מהווה אמנם, בדרך כלל, את הראייה הטובה ביותר להוכחת גמירת דעתם להתקשר באותו החוזה, אך ככזו אינה יוצאת מגדר ראייה. מכאן, שגם בהיעדר חתימה על חוזה ניתן לקבוע כי חוזה מחייב אמנם נכרת בין הצדדים, וזאת בהסתמך על ראיות חלופיות או על מכלול נסיבות העניין.
2. יחד עם זאת, נוהג מקובל הוא, בפרט בחוזי מכר מקרקעין, שצדדים למשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה מסכימים – בין במפורש ובין בהתנהגות – כי רק חוזה חתום הוא שיחייבם. נוהג זה אף מסביר את החשיבות הרבה שמייחסים בני אדם מן היישוב למעמד חתימת החוזה; מסתמא על רקע ההנחה כי התחייבויות הצדדים זה כלפי זה תיכנסנה לתוקף רק לאחר חתימתם על החוזה.
3. בנסיבות כגון אלה, כוחה של החתימה אינו נובע מהוראות הדין אלא מהסכמות הצדדים. עמדו על כך המלומדים ד' פרידמן ונ' כהן בציינם:

מובן כי גם כאשר החוק אינו מחייב חתימה כתנאי למילוי דרישת הכתב, עשויים הצדדים עצמם לגמור בדעתם, כי רק חתימתם על גבי המסמך היא זו שתחייב אותם. הסכמה זו של הצדדים הופכת את החתימה למעין תנאי להתקשרות. אם המסמך אינו חתום, הצדדים לא גמרו בדעתם לכרות את החוזה שהמסמך משקף, והמסמך אינו מחייבם. במקרה כזה, העדר התוקף אינו נובע מהעדר הכתב (היינו, העדר חתימה על המסמך) אלא מהעדר הסכם, או במילים אחרות מהעדרה של "גמירת דעת" (ר' ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים, חלק א' (תשנ"א-1991), בעמ' 451).

1. מכאן, שכאשר צדדים מסכימים כי רק חוזה חתום הוא שיחייבם, על בית המשפט לכבד את רצונותיהם ואת הסכמותיהם ולהימנע מליתן לטיוטה לא חתומה – בוודאי תוך כדי "תיקונה" על סמך אמירות כאלה או אחרות בעל פה – תוקף שהצדדים לא התכוונו מלכתחילה ליתן לה. קביעה אחרת תהווה התערבות שיפוטית מיותרת ותפגע באופן בלתי ראוי בעקרון חופש החוזים, שהינו כידוע "העיקרון החשוב ביותר בדיני החוזים" (ר' ג' שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (תשס"ה-2005), בעמ' 45). ודוק: עקרון חופש החוזים כולל בחובו לא רק את החופש להתקשר בחוזה מחייב, אלא גם את החופש שלא להתקשר בחוזה מחייב (עקרון חופש החוזים במובנו ה"שלילי"), ועל בית המשפט להימנע, ככל האפשר, מפגיעה בו.
2. לא זו אף זו: בשלב המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה טרם גובשו סופית הסכמות הצדדים וטרם גובשה גמירת דעתם להתקשר בחוזה. לפיכך, כאשר צדדים למשא ומתן מסכימים כי התחייבויותיהם האחד כלפי משנהו תיכנסנה לתוקף רק עם חתימתם על החוזה, הרי שבהיעדר נסיבות יוצאות דופן אין מקום לקביעה שיפוטית כי חרף היעדר חתימתם על החוזה בכל זאת נכרת ביניהם חוזה מחייב (ר' גם ת"א 9614-04-10 ליאור ואח' נ' אביגדור ואח' (2012), בפסקה 38 ואילך לפסק הדין).
3. ייתכנו אמנם מצבים חריגים, בהם את שהחסירו הצדדים בחתימתם הם ישלימו בהתנהגותם. כך, למשל, כאשר הצדדים מקיימים הלכה למעשה את הוראות החוזה, באופן שתשלומים שנקבעו בחוזה משולמים, או שפעולות שנדרשו לפי החוזה מקוימות, עשוי בית המשפט לקבוע כי נכרת חוזה מחייב חרף היעדר חתימות שנדרשו; והוא עשוי לקבוע כך במיוחד במקרים שבהם צד מנסה להתנער מהתחייבויותיו בטענה להיעדר חתימה למרות שבפועל החלו הצדדים לנהוג על פי החוזה.
4. באופן דומה, כאשר הצדדים גיבשו מסמך המבטא את כל הסכמותיהם ואף לחצו ידיים ובירכו על המוגמר, עשוי בית המשפט לקבוע כי המסמך משקף חוזה מחייב חרף היעדר חתימות הצדדים. כך, למשל, נעשה בע"א 692/86, 693 יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת ואח', פ"ד מד (1) 57 (1989). באותו מקרה דובר במסמך שאמנם לא נחתם, אך נכתב בכתב ידו של נציג המוכרת בפגישה בה הגיעו הצדדים להסכמות, לאחר מספר פגישות קודמות שקיימו ביניהם. יתר על כן, לאחר שהמסמך הנ"ל, שתחילתו במילה "הסכם", נכתב כאמור בכתב ידו של נציג המוכרת, העתקו נמסר לצדדים והנוכחים בפגישה אף השיקו כוסיות לחיים ולחצו ידיים. הנה כי כן, מדובר, כאמור, במקרים חריגים ויוצאי דופן.

(ב) ההיבט העובדתי – יישום ההלכה לענייננו:

1. במקרה דנא, מתוך נוסח טיוטות הסכם המכר והסכם השיתוף כשלעצמן, ברי כי הצדדים ביקשו לקבוע שרק לאחר חתימת ההסכמים – הסכם המכר והסכם השיתוף – יהא תוקף חוזי להתקשרותם. ב"כ הצדדים אף הקצו מקום מיוחד לחתימתם של הצדדים על פני ההסכמים, וזאת לאחר הכיתוב "ולראיה באו הצדדים על החתום במקום ובמועד הנקובים לעיל" (ר' למשל טיוטת הסכם המכר נספח 6 לתצהיר התובעת).
2. זאת ועוד: אין מחלוקת כי אין בנמצא טיוטת הסכם שניתן לומר עליה שהיא, כביכול, ההסכם המחייב שנכרת בין הצדדים. כזכור, לטיוטה הסופית, שנשלחה על ידי ב"כ הנתבעת בבוקר היום שנקבע לחתימת הסכם המכר (יום שני 23.2.09) שלחו ב"כ התובעים שש הערות, זמן קצר לפני מועד הפגישה. חרף זאת, טענת ב"כ התובעים כיום היא שכבר יום קודם לכן נכרת בין הצדדים הסכם מחייב, במהלך שיחת הטלפון בין התובעת לבין גב' סגל. כמעט אין צריך לומר כי קו טיעון זה – שלפיו על בית המשפט ליצור בעצמו "מסמך מחייב", תוך עריכת שינויים בטיוטה הסופית – הינו מרחיק לכת, בפרט כאשר הצדדים קבעו פגישה נוספת למחרת היום. ברי, אפוא, כי לשני הצדדים היה ברור שרק לאחר הכנת מסמך כתוב מוסכם נוסף, וחתימה עליו, הקשר החוזי ביניהם יהפוך למחייב. לא זו אף זו: ישנה מחלוקת של ממש אודות מה הוסכם באותה שיחה טלפונית, ובמיוחד אם הוסכם כי הקביעה בדבר 20% מימון מהון עצמי של עלויות הבנייה תהא קביעה מקסימלית.
3. בנקודה זו – דהיינו: בשאלה אם בשיחת הטלפון האמורה הגיעו הצדדים להסכמות חוזיות סופיות ומחייבות – אין להעדיף את עדות התובעת על פני גרסתה של גב' סגל, שכן אף ב"כ התובעים לא סברו, ב"זמן אמת", כי נכרת בין הצדדים הסכם מחייב. במכתב ששלחו ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת, יום אחד בלבד לאחר כישלון המשא ומתן, הם מתחו ביקורת חריפה על התנהלותה של הנתבעת במהלך המשא ומתן והלינו על "התנהלות חסרת תום לב שאינה בדרך מקובלת" (ר' בנספח 13 לתצהירה של גב' סגל, בסעיף 19 למכתב). יחד עם זאת, ב"כ התובעים לא טענו, ולו ברמז, כי בין הצדדים נכרת, כביכול, חוזה מחייב.
4. בנוסף, באותה העת שקלו התובעים עצמם הצעות לדירות חלופיות (ר' בפסקה 32 דלעיל) ורק ביום 10.5.09, כחודשיים לאחר מעשה, נטען מטעמם לראשונה כי אמנם נכרת בין הצדדים הסכם מחייב (ר' גם בפסקה 33 דלעיל). יתר על כן, אך במסגרת התובענה דנא הועלתה הטענה כי הפגישה ביום שני 23.2.09 נועדה ל"חתימה פורמאלית" גרידא; ואגב לא הובהר המינוח של "חתימה פורמאלית" ומדוע בכלל נדרשה חתימה שכזו אם לא היה בה אלא משום "פורמאליות".
5. לבסוף לא למותר להוסיף ולציין כי לא מדובר במקרה שבו הצדדים, או אחד מהם, השלימו בהתנהגותם את שהחסירו בחתימתם; ובמיוחד אמורים הדברים בתובעים הטוענים כיום כי אמנם נכרת הסכם מכר מחייב. התובעים לא מילאו את שנדרש מהם לפי הסכם המכר, לא עמדו בתשלומים הנדרשים ולא הפקידו מאומה בחשבון הנאמנות. הנה כי כן, אף התובעים לא סברו, במועד הרלוואנטי, כי נכרת בינם לבין הנתבעת הסכם מחייב וכי עליהם לפעול בהתאם לאמור בו.
6. פשיטא, אפוא, כי לא מדובר במקרה בו מתקיימות אותן נסיבות יוצאות דופן, שבגינן ניתן לקבוע כי אף במקרה שבו הסכימו הצדדים כי חוזה מחייב ייכרת בחתימת ידם בכל זאת נכרת חוזה כאמור חרף היעדר החתימות הנדרשות. מכאן, שבמקרה דנא לא נכרת בין הצדדים חוזה (הסכם מכר) מחייב.

(2) האם הפרה הנתבעת את חובותיה לפי דין בניהול המשא ומתן עם התובעים:

1. עתירתם החלופית של התובעים הינה לפסיקת פיצויים לפי הוראות סעיף 12(ב) לחוק החוזים, בטענה כי הנתבעת הפרה את חובתה לנהוג בתום לב המשא ומתן החוזי. השאלות הטעונות הכרעה, בהקשר זה, הן אם הנתבעת ניהלה משא ומתן באופן העשוי לזכות את התובעים בפיצויים, ואם כן באיזה שיעור.

(א) ההיבט המשפטי – עקרון חופש החוזים והמגבלות על פרישה ממשא ומתן עם התקדמותו:

1. כאמור לעיל, עקרון חופש החוזים כולל גם את זכותו של אדם שלא להתקשר בחוזה מחייב, הגם שהחל במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, כל עוד לא הביע את גמירת דעתו המלאה להתקשר בחוזה מחייב (עקרון חופש החוזים במובנו ה"שלילי").
2. יחד עם זאת, על פי הוראות סעיף 12(א) לחוק החוזים, "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב", ומכאן שפרישה ממשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה צריך שתיעשה בתום לב. "פרישה בתום-לב היא פרישה המודרכת על-ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו" (ר' שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 152). פרישה שאינה מודרכת על ידי שיקולים כאמור "חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב (הגם שלא תמיד הינה, בהכרח, כזאת..." (ר' ע"א 416/89 (גלר) גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו (2) 177, 185 (1992)).
3. עקרון חופש החוזים אף מכתיב את האפשרות של צד לנהל משא ומתן מקביל עם אחרים, בוודאי במקרה כגון דא, בו מדובר בפנייה לציבור של בני אדם – אם גם ציבור מוגבל – שכן הדעת נותנת כי הפונה (בענייננו, הנתבעת) ינהל משא ומתן עם כל מי שיתעניין במושא הפנייה. ואולם, עם התקדמות המשא ומתן, וככל שמתגברות ציפיותיו של הצד שכנגד לכריתתו של חוזה מחייב, חופש הפרישה ממשא ומתן עשוי להיות מוגבל, גם כאשר מדובר ברצון להתקשרות חלופית עם צד שלישי. עמדו על כך המלומדים פרידמן וכהן בציינם:

החופש במשא ומתן מאפשר ניהולו של משא ומתן מקביל עם צדדים אחרים. לסיכון כזה חשוף כל אחד מהצדדים שאיתם מנהלים משא ומתן. לכלל לפיו מאפשר המשא ומתן ניהול משא ומתן מקביל, יש לצרף את ההלכה... המגבילה פרישה ממשא ומתן ככל שאופיו מתקדם, וככל שמתגברות ציפיותיו של צד בדבר כריתתו של חוזה... חופש הפרישה עשוי להיות מוגבל, בין אם הצד הפורש מואס במשא ומתן ללא קשר למעורבות של אחר, בין אם הצד פורש משום שהוא התקשר בעסקה עם מי שעמו הוא ניהל משא ומתן מקביל. במקרה האחרון ניתן לנסח את החובה שהופרה או במונחים של פרישה בלתי מוצדקת ממשא ומתן או במונחים של הפרת חובת גילוי על ניהולו של משא ומתן מקביל... מובן מאליו שמצג שווא שלפיו אין המתקשר מנהל משא ומתן עם אחרים, שעה שלמעשה, הוא עושה כן, מהווה הפרה של חובת תום הלב (שם, בעמ' 592-591. ר' גם ת.א. 5600-08-08 אייזנטל ואח' נ' רגב (2010), בפסקה 7 לפסק הדין ואילך).

1. הנה כי כן, צד למשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה רשאי, ככלל, לפרוש כרצונו מהמשא ומתן, גם לצורך התקשרות עם צד אחר; והכל בכפוף לחובת הצדדים לנהוג בתום לב בהתאם לנסיבות העניין ובמיוחד לשלב בו מצוי המשא ומתן.

(ב) ההיבט העובדתי – האם הפרה הנתבעת את חובותיה לפי דין בניהול המשא ומתן עם התובעים:

1. טענותיהם העיקריות של התובעים בעניין התנהלות הנתבעת במהלך המשא ומתן הן שהנתבעת הקשיחה שלא בתום לב את דרישות המימון, תוך הצגת דרישה למימון מהון עצמי של 30% מעלויות הבנייה והצבת אולטימטום צפוף לתובעים; והכל לא כתוצאה מדרישות הבנק אלא לאחר קבלת שיק הרצינות ממשפחת זוהר ועל רקע ניהול משא ומתן עמה בניגוד להבטחה מפורשת שניתנה לתובעים.
2. באשר לטענות בדבר הקשחת תנאי המימון ומתן האולטימטום הצפוף יש לקבל את גרסת התובעים, אם כי באופן מסויג, מהטעמים הבאים:

ראשית, הדרישה למימון עצמי של 30% מעלויות הבנייה הופיעה במפורש במכתב ב"כ הנתבעת מיום חמישי (19.2.09), לפני קבלת שיק הרצינות ממשפחת זוהר (ביום שישי 20.2.09). בנוסף, אין מחלוקת כי נושא הצורך במימון העצמי עלה לדיון עוד בפגישה שנערכה ביום רביעי (18.2.09), הגם שלטענת התובעת לא ננקב שיעור המימון העצמי שיידרש (ר' בפסקה 17 דלעיל).

שנית, נוכח נסיבותיה המיוחדות של ההתקשרות דנא – שאינה התקשרות במסגרת הסכם מכר מקרקעין רגיל אלא התקשרות מורכבת במתווה של קבוצת רכישה – יש לקבל את טענת הנתבעת שלפיה היא שינתה את דרישותיה ביחס לדרישת ההון העצמי בכדי למנוע מצב בו ייחתם הסכם מכר שאינו עומד בדרישות הסופיות של הבנק המממן. מכתב הבנק מיום 1.3.09 אמנם אינו נוקב באחוזים שהופיעו בטיוטה הסופית של הסכם המכר, אך יחד עם זאת הדרישות המופיעות בו הן קשיחות יותר מאלה שהופיעו במכתב הראשוני מטעמו (ר' בפסקאות 35 ו-50 דלעיל). בנסיבות אלה, רצונה של הנתבעת לנקוט במשנה זהירות, תוך דרישה ל"טווח ביטחון", הינה סבירה על פניה.

1. הנה כי כן, בעצם השינוי בדרישות המימון מהון עצמי במהלך המשא ומתן – הגם שהדרישות הוקשחו באופן משמעותי – אין משום התנהלות בחוסר תום לב מצידה של הנתבעת. ואולם, התנהלות הנתבעת באה לידי ביטוי לא רק בשינוי דרישות המימון מהון עצמי אלא גם בהצבת אולטימטום צפוף ביום חמישי (19.2.09) אחר הצהריים, שלפיו נדרשו התובעים להיענות לדרישות עד ליום ראשון (22.2.09; ר' נוסח הודעת הדוא"ל בפסקה 18 דלעיל). על פני הדברים, בפרט נוכח השינוי המהותי בדרישות המימון העצמי, מדובר בסד זמנים בלתי סביר – גם לאחר שניתן לתובעים יום אחד נוסף (עם קביעת הפגישה ליום שני, 23.2.09) – שלא אפשר לתובעים לשקול את צעדיהם כראוי, בנחת וביישוב הדעת.
2. יתר על כן, לא מובן הניסוח הקטגורי של האולטימטום, שאפילו אינו כולל הסבר לתובעים, או התנצלות לפניהם, על השינוי המהותי בדרישות המימון לעלויות הבנייה ביחס לדרישות שהופיעו במנשר ובטיוטת הסכם המכר הראשונה. הסבר או התנצלות כאמור נדרשו בנסיבות העניין, הגם שבמסמכים הנ"ל ננקטה לשון זהירה של "כ-" או "לפחות", שכן ישנו הבדל מהותי בין מימון בנקאי של "כ-100%" מעלויות הבנייה לבין מימון כאמור של 70% בלבד. לכן, גם בהנחה שהיה מדובר בשינוי מוצדק לגופו של עניין, היתה חובה על הנתבעת – בפרט בהתחשב בשלב המתקדם של המשא ומתן – להסבירו ולהבהירו, וליתן לתובעים את מלוא האפשרות לשקול את צעדיהם בהתאם. והנה, במקום הסבר או התנצלות כאמור התבטא מנכ"ל הנתבעת כלפי התובעת, הגם שלאחר מעשה, באופן הבלתי מוצלח בו התבטא, וזאת בלשון המעטה (ר' בפסקה 33 דלעיל).
3. בנסיבות אלה, על פני הדברים נראה כי הצבת האולטימטום לתובעים – בדרך בה הוצב ובסד הזמנים הבלתי סביר שנקבע בו – לא נבעה מטעמים ענייניים אלא מניהול המשא ומתן המקביל עם משפחת זוהר, אשר הסכימה להצעה מסחרית שהינה טובה יותר לנתבעת, וכאן הדברים מתקשרים לטענתם הנוספת של התובעים בעניין ניהול המשא ומתן המקביל עם משפחת זוהר.
4. נכון אני לקבל את טענת ב"כ הנתבעת, כי אין במכתב לתובעים מיום 22.2.09 (ר' בפסקה 22 דלעיל) משום התחייבות מצד הנתבעת שלא לנהל משא ומתן מקביל עם אחרים, בין השאר משום שההתחייבות מסויגת למקרה של "הפרת ההסכם על ידי הקונה" ומכאן שהיא מתייחסת לכאורה לתקופה שלאחר חתימת הסכם המכר ועד לקיומם של התנאים המתלים (ר' בסעיף 67 לסיכומי ב"כ הנתבעת). יחד עם זאת, בנסיבות העניין ברור כי שני הצדדים סברו שהמשא ומתן הגיע לשלב בו הנתבעת כבר אינה רשאית לנהל משא ומתן מקביל עם רוכשים פוטנציאליים אחרים. הא ראייה לכך היא באמור בהודעת האולטימטום עצמה, בה צוין מטעם הנתבעת: "...למען הסדר הטוב, אנו מודיעים כי היה והחוזה לא ייחתם עד ליום ראשון הקרוב, מרשתנו תראה עצמה משוחררת מהתחייבויותיה לגב' סופר ותהיה רשאית למכור את היחידה המסוימת לכל קונה אחר" (ר' בפסקה 18 דלעיל. ההדגשה הוספה).
5. מכאן, שבנסיבות העניין לא היתה הנתבעת רשאית – בשלב זה של המשא ומתן מיום, מיום חמישי 19.2.09 – לנהל משא ומתן מקביל עם משפחת זוהר, ובוודאי שלא היתה רשאית להציב בפני התובעים את הודעת האולטימטום על רקע ניהול משא ומתן מקביל זה.
6. באשר למשא ומתן עם משפחת זוהר נמנעה הנתבעת מלהביא ראיות והסתפקה בעדותה של גב' סגל, שלא השתתפה במשא ומתן זה וממילא עדותה בנושא היתה חלקית ובכל מקרה בגדרי עדות מפי השמועה. גב' סגל אף לא ידעה למסור נתונים מהותיים בקשר למשא ומתן האמור, כגון הנתון אם שיק הרצינות שנתנה משפחת זוהר היה בעבור שריון הדירה דנא או שריון כללי של השתתפות בפרויקט (ר' בפסקה 56 דלעיל). בנוסף, גב' סגל לא ידעה לומר מתי לראשונה התעניינה משפחת זוהר בדירה בפרויקט, ולשאלה בעניין השיבה, באופן לא ודאי, "כפי שהבנתי מבירורים אח"כ שהם באו ביום שישי נדמה לי 20 לחודש" (ר' בפרוטוקול, עמ' 43 שורה 6).
7. כידוע, "כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה" (ר' ע"א 548/78 שרון ואח' נ' לוי, פ"ד לה (1) 736, 760 (1980)).
8. במקרה דנא, נוכח האמור לעיל – כאשר אפילו לא נטען שהנתבעת לא היתה יכולה לזמן לעדות את בני משפחת זוהר או, למצער, את נציג הנתבעת שניהל עמה את המשא ומתן – מדובר במקרה בו יש ליתן את מלוא המשקל לכלל הפסיקתי הנ"ל. לפיכך יש לקבוע כי הנתבעת אמנם ניהלה משא ומתן מקביל עם משפחת זוהר בעניין הדירה נשוא התובענה, וזאת גם בשלב שבו היה ברור לה-עצמה כי אין היא רשאית לעשות כן. מכאן, שבניהול משא ומתן מקביל זה, ובפרט בשליחת הודעת האולטימטום הבלתי סביר לתובעים על רקע התקדמות המשא ומתן שניהלה עם משפחת זוהר, נהגה הנתבעת בחוסר תום לב במשא ומתן עם התובעים.
9. גב' סגל ציינה בעדותה את הבעייתיות שבהתנהלות התובעת – הן בתיעוד האובססיבי בכתב של המשא ומתן, הן בדרישות השונות שהעלתה במהלכו והן במגבלות התקציביות של התובעים – ואמנם יש להניח כי משפחת זוהר, שכנראה נענתה לכל דרישות הנתבעת, היתה נוחה יותר לנתבעת. ואולם, ה"בעייתיות" הנטענת הנ"ל של התובעת היתה ידועה לנתבעת כבר מראשית המשא ומתן עם התובעים. עוד בפגישה הראשונה עם גב' סגל פסלה התובעת בחירה בדירה אחרת בשל מחירה הגבוה, וכבר באותה פגישה נקטה התובעת בדרך של תיעוד הדברים בכתב ידה (ר' בפסקה 10 דלעיל).
10. חרף זאת בחרה הנתבעת להמשיך ולנהל, ואף להתקדם, במשא ומתן עם התובעים. ברור אפוא כי הנתבעת היתה ממשיכה, ובנחת, בניהול המשא ומתן עם התובעים אלמלא ניהלה במקביל את המשא ומתן עם משפחת זוהר. אכן, אלמלא המשא ומתן עם משפחת זוהר, גם אם הנתבעת היתה עומדת על דרישה למימון מהון עצמי של 30% מעלויות הבנייה יש להניח שהיא היתה מאפשרת לתובעים לשקול את הדברים בנחת ואולי אף היתה מגיעה לפשרה סבירה מבחינתה עמם. בכל מקרה, בנסיבות העניין ברור, כי התנהלותה של הנתבעת בימים האחרונים של המשא ומתן עם התובעים נגזרה מהמשא ומתן אותו ניהלה עם משפחת זוהר בניגוד להתחייבויותיה כלפי התובעים.

(ג) שיעור הפיצויים שיש לפסוק לזכות התובעים:

1. הלכה היא, בהתאם להוראות סעיף 12(ב) לחוק החוזים, כי הפיצויים המגיעים למי שהופרו כלפיו החובות הקבועות בסעיף 12(א) לחוק החוזים לעניין אופן ניהול משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, הינם פיצויי הסתמכות (דהיינו: פיצויים "שליליים") בלבד. מטרתם של פיצויים אלה היא "העמדת הצד הנפגע, באמצעות כסף, במצב שבו היה נתון אלמלא נכנס למשא ומתן או אלמלא הופרה כלפיו החובה לנהוג בתום-לב במהלך המשא ומתן" (ר' שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 156).
2. בע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו (3) 289 (2002), אמנם נפסק כי במסגרת הוראות סעיף 12(ב) לחוק החוזים ניתן לקבל גם פיצויי קיום (דהיינו: פיצויים "חיוביים"), אך הוטעם כי מדובר ב"מקרים חריגים" בלבד (שם, בעמ' 302. ר' גם שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 163, שם היא מציינת כי יש להעניק פיצויים חיוביים בגין חוסר תום לב במשא ומתן "רק במקרים נדירים וחריגים". כמו כן השווה פרידמן וכהן, בספרם הנ"ל, בעמ' 622).
3. המקרה דנא בוודאי שאינו ממין אותם מקרים חריגים ונדירים בהם יש לפסוק פיצויים חיוביים בגין חוסר תום לב בניהול משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, שכן הגם שהנתבעת נהגה בתובעים בחוסר תום לב בהודעת האולטימטום, בנסיבות העניין מדובר בחוסר תום לב שברף הנמוך, נוכח העובדות והטעמים שיפורטו להלן.
4. ראשית, התנהלות הנתבעת בכל הקשור לעצם הקשחת דרישות המימון מהון עצמי היתה התנהלות סבירה, שאין בה חוסר תום לב (ר' בפסקה 82 דלעיל). שנית, הנתבעת לא פרשה לחלוטין מהמשא ומתן אלא רק הציבה אולטימטום צפוף. הגם שדובר באולטימטום בלוח זמנים בלתי סביר, אשר ניתן על רקע משא ומתן מקביל שלא היה צריך להתנהל, בכל זאת בפגישה ביום שני (23.2.09) היתה הנתבעת מוכנה לחתום על הסכם מכר מחייב עם התובעים, ואם התובעים היו מגלים יתר גמישות בעניין זה ההסכם היה נחתם. יש להדגיש, בהקשר זה, כי לא דובר בשינוי מחיר העסקה כשלעצמו אלא רק בתנאי המימון, ועמידתם של התובעים על תנאי מימון נוחים יותר היא זו שהביאה, בסופו של דבר, לכך שהסכם המכר לא נחתם.
5. שלישית ולבסוף, לתובעים היה אשם תורם מסוים לכישלון המשא ומתן, והדברים אמורים בהיבט הכלכלי. כפי שעלה מהראיות שהובאו לפניי, הדירה שהתובעים ביקשו לרכוש מהנתבעת היתה בקצה גבול יכולותיהם הכלכליות באותה העת. מכאן, שהתובעים נכנסו למשא ומתן עם הנתבעת במצב דברים בו, מחד גיסא, גמישותם היתה מזערית, ומאידך גיסא, הלחצים הכלכליים שבמסגרתם הם פעלו היו ניכרים. התובעת עצמה דיברה על "מתיחת יכולתנו הפיננסית עד קצה הגבול האפשרי" (ר' בסעיף 44.16 לתצהירה) ורשמה בתרשומתה מיום ראשון (22.2.09) בערב, "שאלוהים יעזור לי" (ר' בפסקה 27 דלעיל).
6. בהקשר זה חשוב גם להדגיש, כי לא זו בלבד שהדרישות למימון עצמי במנשר ובטיוטות ההסכמים נוסחו באומד ("כ-" או "לפחות") בלבד – נתון שהתובעים היו צריכים לקחת בחשבון טרם כניסתם למשא ומתן עם הנתבעת – אלא שעלויות הבנייה שנקבעו היו במפורש עלויות משוערות בלבד (ר' בסעיף 2.7 להסכם השיתוף, המדבר על "תחשיב בסיסי ולא מחייב") וממילא יכול שבפועל היו גבוהות יותר.
7. הנה כי כן, מדובר במקרה מובהק המצדיק פסיקת פיצויים שליליים בלבד, ומאותם הטעמים גם לא מדובר במקרה המצדיק פיצויים נוספים ונפרדים בגין עגמת נפש. באשר לשיעור הפיצויים השליליים הרי שעל פי גרסת התובעת, שלא נסתרה, התובעים הוציאו, לצרכי המשא ומתן, הוצאות כדלקמן: (א) 20,000 ₪ הפסד בגין מימוש ניירות ערך על מנת לשלם את שהיה נדרש מהם אם היה נחתם הסכם מכר מחייב ביום 23.2.09; (ב) 28,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך-דין; ו-(ג) 10,000 ₪ בגין אבדן הזמן אותו השקיעו התובעים במשא ומתן. על הנתבעת לשלם אפוא לתובעים סכומים אלה.

ד. סוף דבר:

1. אשר על כן ולאור כל המקובץ התובענה מתקבלת בזה, באופן חלקי, כמבואר לעיל. הנתבעת תשלם אפוא לתובעים סך של 58,000 ₪, בצירוף ריבית והצמדה מיום הגשת כתב התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

בנוסף, בהתחשב במכלול נסיבות העניין ובבקשות הביניים שהוגשו במהלך ניהול המשפט לפניי, ובמיוחד בעובדה שהתובענה התקבלה רק במקצתה, תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות ושכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 18,000 ₪.

התשלומים האמורים ישולמו בתוך 30 יום.

ניתן היום, ‏יום ראשון כ"ו אלול תשע"ג, ‏01 ספטמבר 2013, בהעדר הצדדים.