1. התובעים, בני זוג, התקשרו בהסכם לרכישת דירה בבית משותף ברח' הורדים 12 בחיפה, דירה הידועה כתת חלקה 2 בחלקה 118, גוש 10980 (להלן: "הדירה"). הדירה הוצעה למכירה מטעם הבעלים, חב' נכסי גולדווסר בע"מ (להלן: "החברה"). לצורך ביצוע ההתקשרות והטיפול המשפטי בהליך רכישת הדירה, פנו התובעים למשרדו של הנתבע 1 (להלן: "עו"ד ריינפלד"), אשר העביר את הטיפול לנתבע 2 (להלן: "עו"ד שאהין") אשר עבד במשרדו באותה העת. לאחר מספר פגישות, חתמו התובעים ביום 29.1.02 על הסכם לרכישת הדירה.

2. התובעים הצהירו בהסכם על כוונתם לבצע שיפוץ יסודי בדירה ביחד עם תוספת בניה. במסגרת זו, הוסכם בין הצדדים, כי

"3.6 מוסכם כי המצאת היתר בניה תקף על-שם המוכר- הינה בגדר תנאי מתלה לתוקפו של הסכם זה, ובמידה ויתברר כי אין באפשרות המוכר להמציא היתר כנ"ל- כי אז הסכם זה יהיה בטל ומבוטל מבלי שלצד כלשהוא תהיה כל טענה או תביעה כנגד הצד האחר, וכל כספים ששולמו ע"י הקונים- יושבו להם בערכים דולריים".

3. בפועל ובהתאם לאמור בהסכם, הומצא לתובעים היתר בניה תקף (היתר מיום 2.6.2002) לביצוע עבודות הרחבה ושיפוץ בדירתם (המדובר למעשה בהיתר שחודש, משפקע תוקפו של ההיתר המקורי במועד ההתקשרות בהסכם). משהחלו התובעים בביצוע הרחבת הבניה, הגישו דיירי הבית המשותף בקשה למתן צו מניעה האוסר על המשך ביצוע העבודות, לצד תביעה לפיצוי כספי והשבת המצב לקדמותו (ת.א 18438/02). התביעה נתקבלה. בית המשפט בפסק דינו מיום 16.11.2006 (להלן: "פסה"ד שניתן בתביעת השכנים") חייב את התובעים בהשבת המצב לקדמותו ובהריסת תוספת הבניה. כן חויבו התובעים בפיצוי לגב' קורן (אחת מדיירות הבית) משהוכח, כי לא נתנה את הסכמתה לביצוע תוספת הבניה ומשנקבע כי הסכמת הבעלים הקודמים של דירתה, איננה מחייבת אותה בהעדר החלטה באסיפה הכללית של הדיירים ומשזו לא נרשמה בספר הפרוטוקולים של הבית המשותף או בלשכת רישום המקרקעין. בנסיבות אלו אף נקבע, כי אין תוקף להיתר שהוצא. התובעים חויבו בהוצאות משפט. התובעים ערערו על פסק הדין, במסגרת הליך זה הושג הסכם פשרה בין הצדדים, לפיו ישלמו התובעים לדיירי הבית המשותף סך של 160,000 ₪ כנגד ויתור מצד הדיירים על הריסת תוספת הבניה.

4. בתביעה זו טוענים התובעים להתרשלות הנתבעים, עורכי דין אשר ייצגו אותם בעסקת רכישת הדירה, משלא בדקו האם ההחלטה על ביצוע תוספת בניה נתקבלה כדין במישור הקנייני (במובחן מן הפן התכנוני). לטענת התובעים, הם הדגישו בפני עו"ד שאהין, כי האפשרות לביצוע תוספת בניה מהווה תנאי מהותי מבחינתם. גם מלשונו של ההסכם עולה, כי תוספת הבניה מהווה תנאי מתלה בהסכם. בנסיבות אלו לטענתם, חלה חובה מוגברת על הנתבעים לוודא כי אין כל מניעה לבצע תוספת הבניה. בפרט טוענים, כי הנתבעים חייבים היו לבדוק אם ההחלטה לביצוע תוספת בניה נרשמה בספר ההחלטות של הבית המשותף או בלשכת רישום המקרקעין, על מנת להבטיח, כי ההסכמה שניתנה מחייבת גם דיירים עתידיים. לטענתם, ידיעתם בדבר התנגדות השכנים אינה משנה את העובדה כי הם לא ידעו שבכוחה של התנגדות זו להוביל לתוצאה שנגרמה. התובעים טוענים לחבות הנתבעים הן במישור החוזי והן במישור הנזיקי, ביחד ולחוד, בטענה כי שניהם היו מעורבים בעריכת ההסכם ובייצוגם. אחריותו של עו"ד ריינפלד הנה הן במישרין והן מכוח היותו מעסיקו של עו"ד שאהין אשר פעולותיו נעשו ע"פ הרשאה במשמעה ע"פ סע' 13 לפק' הנזיקין. התובעים מעריכים את הנזק שנגרם להם בסך של 350,000 ₪.לטענתם, אין כל מקום ליחס להם אשם תורם. מכל מקום, טוענים כי פעלו כל הדרך להקטנת נזקיהם.

5. רק להשלמת התמונה יצוין, כי בטרם הוגשה תביעה זו הגישו התובעים תביעה נוספת בת.א 13119/07 כנגד החברה ואחת מבעלי מניותיה, כנגד נציגות הבית המשותף והשכנים בבית המשותף, וכן כנגד מר מור (רייך) גיורא, אשר פעל כמיופה כוחה של אמו למכירת זכויותיה בבית המשותף לגב' קורן. כנגד חלק מן הנתבעים (נציגות הבית המשותף והשכנים) נדחתה התביעה בהסכמה (ולנוכח הסכם הפשרה שהושג בהליך הערעור על פסק הדין שניתן בת.א 18438/02). כנגד יתר הנתבעים נמחקה התביעה מחמת חוסר מעש.

6. לטענת הנתבעים, עו"ד ריינפלד כלל לא היה מעורב בטיפול בהסכם המכר וניהול ההליכים בבית משפט מול הדיירים המתנגדים. מכל מקום לא נפל כל דופי בהתנהלותם של הנתבעים; הסכם המכר כלל את כל ההגנות הנדרשות, בוצעה בדיקה במרשם המקרקעין וזו לא הניבה כל תוצאה בדבר קיומה של הסכמה אם לאו. התובעים לא הצביעו על כל מקור חוקי לחובה נטענת של עו"ד לבדוק רישום הסכמת דיירים בבית משותף בספר ההחלטות; מלבד העובדה, כי ספר ההחלטות כלל אינו פתוח לעיונם של הנתבעים, הרי שהחלטה על פי סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין אינה ממן ההחלטות המחייבות רישום כאמור. התובעים כלל לא הוכיחו קיומו של ספר החלטות. מאידך, תוקפו של ההסכם הותלה בהמצאת היתר בניה תקף אשר בלעדיו ההסכם בטל ומבוטל, ובצדק סמכו הנתבעים על תקינות המעשה המנהלי. עו"ד שאהין הצהיר, כי מסר לתובע כי מן הפן הקנייני עליו לקבל הסכמת הדיירים לביצוע הבניה ואולם התובעים התעלמו מכך. למעשה, מר מור הוא שלא פעל ליידע רוכשת הדירה בדבר ההסכמה שנתן לביצוע תוספת הבניה אך התובעים זנחו תביעתם כלפיו. טענות התובעים לשחרור השעבוד בהמלצת עו"ד שאהין אינן רלוונטיות הן לאור השלב בו הומלץ להם לעשות כן (זמן רב לאחר סיום הבניה) והן מאחר שלא הראו כל כוונה לבטל את הסכם המכר חרף הבעייתיות שבו.

7. מוסיפים וטוענים הנתבעים, כי מכל מקום ניתק הקשר הסיבתי בין הרשלנות הנטענת לנזקים הנתבעים; לטענתם, ידעו התובעים עוד לפני התחלת הבניה על התנגדות השכנים, אך הם החלו בבניה על דעתם ופנו לקבלת יעוץ משפטי מהנתבעים, רק לאחר קבלת צו המניעה ובשלב בו לגרסתם מרבית העבודות כבר הושלמו. כמו כן, התובעים בחרו שלא לעשות שימוש בחלופות החוקיות שהיו בידם (ביטול ההסכם והשבת הכספים ולחלופין השגת הסכמה) כבר בשלב בו ידעו על התנגדותה של הגב' קורן. גם את זכות הערעור לא מיצו (ובהליך זה לא היו מיוצגים על ידי הנתבעים) וההליך הסתיים בפשרה. התובעים כלל לא הוכיחו כי נגרמו להם נזקים כלשהם ובאם נגרמו להם נזקים הרי שהללו נגרמו כתוצאה מהתנהלותם, והתובעים אף לא פעלו להקטנת נזקיהם. בסיכומיהם זנחו הנתבעים טענת ההתיישנות שנטענה בראשית ההליכים.

8. ע"פ הסכמה דיונית בין הצדדים, ויתרו הצדדים על חקירה הדדית (מבלי להודות בתכנם של מסמכים או טענות) והסכימו, כי פסק הדין יינתן על סמך החומר שבתיק בלבד [אך לא על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד- 1984].

המחלוקת

9. בתצהיריהם טוענים התובעים, כי רק ביום 20.10.2002, עם קבלת מכתב התראה מעורך דינם של השכנים (ובסמוך למועד הגשת התביעה נגדם), נודע להם לראשונה על התנגדות השכנים. זאת על אף שבפסק דינו של בית משפט שלום בחיפה (ת.א 18438/02) נקבע, כי "חשוב לציין, כבר כעת, כי עוד בטרם קבלת היתר הבניה, ואף בטרם החלו עבודות הבנייה, ידעו הנתבעים (התובעים דכאן- ש.פ.כ) כי התובעים מתנגדים לבנייה. עובדה זו עולה מהמסמכים אשר הוגשו ואשר כוללים התנגדויות של הנתבעים, הן בוועדה המקומית לתכנון ובניה, והן בערר שהוגש על ידם" (פסקה 5 לפסק הדין מיום 16.11.2006). בסיכומיהם טענו התובעים, כי מעולם לא הכחישו ידיעתם בדבר התנגדות השכנים ואולם לא ידעו שהתנגדות השכנים עשויה להוביל לתוצאה שארעה.

10. ראשית ולנוכח קביעת בית המשפט בת.א 18438/02, קיים השתק פלוגתא בנקודה זו. מכל מקום לא נסתרה הקביעה, כי התובעים ידעו אודות התנגדויות השכנים עוד בטרם החלו בעבודות ובטרם הונפק להם היתר הבניה. בסופו של יום התובעים כלל אינם חולקים בדבר ידיעתם אודות התנגדות השכנים ועל כן אין מקום להידרש להכרעה בשאלה זו. שנית, משנזנחה טענת ההתיישנות בסיכומי הנתבעים אין להידרש לה. בסופו של יום נסבה המחלוקת על רכיבי עוולת הרשלנות על רקע סעיף 71ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (לעיל ולהלן: "חוק המקרקעין") ולחלופין הפרת חיובים ביחסי עו"ד- לקוח מכוח הסכם הייצוג בין הצדדים. כמו כן, קיימת מחלוקת בשאלת אחריותו של עו"ד ריינפלד כמעסיקו של עו"ד שאהין. עובדה שאינה שנויה במחלוקת.

11. לצורך הכרעה בשאלות אלו, נדרש ראשית לשאלת אחריותו של עו"ד שאהין, אשר אין חולק כי ייצג את הרוכשים בעסקה. בשלב שני נדרש לשאלת אחריותו של עו"ד ריינפלד, ע"פ חלקו בייצוג התובעים בעסקה, אם בכלל, וממילא כמי שהעביר הטיפול לעו"ד שאהין ממשרדו.

דיון

ביצוע תוספת בניה כתנאי מתלה בהסכם

12. עיון בהסכם שנחתם בין הצדדים מלמד, כי כבר במעמד החתימה גמרו התובעים בדעתם לבצע תוספת בניה בדירה, ואלמלא כן לא היו מתקשרים עם החברה לרכישת הדירה. אומד דעתם של הצדדים נלמד מלשון ההסכם, ובפרט מכוח הוראת סעיף 3.6 (צוטטה לעיל), לפיה הותלה תוקפו של ההסכם בהמצאת היתר בניה כדין.

13. כן העובדות מלמדות, כי עו"ד שאהין, אשר היה שותף לעריכת ההסכם, מודע היה לכך שביצוע תוספת הבניה מהווה תנאי מהותי עבור הרוכשים. ידיעתו של עו"ד שאהין נלמדת הן מהוראות ההסכם, אשר כאמור אין חולק כי היה שותף לעריכתו, והן ממכתבו מיום 13/2/2002 (מוצג 10 בתיק המוצגים של הנתבעים), בו פנה עו"ד שאהין לעו"ד עופר בן ארי, מייצג המוכרים בהסכם, עם הערות לטיוטת ההסכם, כדלקמן:

"1. נא לנסח סעיף 1 מחדש כדלקמן:

"1.1 מובהר בזאת כי הסכם זה לא בא לשנות את זכויותיו של הקונה כפי שנקבעו בהסכם המכר, ובין היתר נשמרות זכויותיו המהותיות לפיהם כל הזכויות של המוכר בנוגע לתוספת הבניה נמכרו לקונה במסגרת הסכם המכר וזכויותיו המפורטות בסעיף 3 להסכם המכר ובמיוחד סעיף 3.6 שבו.

1.2 כמו כן מובהר בזאת כי הסכם זה נועד רק להסדיר את אופן העברתן של זכויות הבניה וביצוע הבנייה לנוכח המגבלה הטכנית הנ"ל".

14. נוסחים מוצעים אלו וכן נוסחים נוספים שהוצעו על ידי עו"ד שאהין במכתבו הנ"ל מלמדים, כי עובדת היותה של תוספת הבניה תנאי מהותי עבור הרוכשים, ידועה הייתה לעו"ד שאהין והוא פעל לעגן אותה בהוראות שונות בהסכם- הן מן הפן התכנוני (ובכלל זה הוראת סעיף 3.6 הנ"ל) ואף בהיבטים מסוימים מן הפן הקנייני- ביחסים שבין המוכרים לרוכשים (העברת כל זכויות הבניה על-פי היתר הבניה מן המוכרים לרוכשים- למשל סעיף 3.3. להסכם). בנקודה זו אין חולק, כי הנתבעים פעלו לעגן את זכויותיהם התכנוניות של הרוכשים בהסכם, ואף קבעו מנגנוני הגנה ראויים למקרה בו ביצוע תוספת הבניה לא תצא אל הפועל בשל מכשול תכנוני כלשהו, וככל שלא יומצא היתר בניה בר תוקף. מאידך, לא מצינו כל התייחסות בהסכם לפן הקנייני שענייננו ביחסים בין הרוכשים (התובעים) לשכנים, סביב ביצוע תוספת הבניה.

15. ודוק. ביצוע הרחבת בניה בדירה בבית משותף, כרוכה מטבעה בהוצאתם של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת לצורך הרחבתה. למעשה, פעולה של הרחבת דירה או ביצוע שינויים בדירה (שאינם שינויים פנימיים גרידא) משליכה במישרין על קניינם של יתר בעלי הדירות אשר החלקים המשותפים בבית נתונים לבעלותם המשותפת, ולא ניתן להתעלם מזכויות אלו. בהתאם הכפיף המחוקק את הזכות לביצוע תוספת ביצוע בניה בבית משותף לשתי מערכות דינים: דיני התכנון והבניה, ודיני בתים משותפים (חוק המקרקעין). במסגרת זו, נקבע בהוראת סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין כך,

71ב. (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה... (הדגשה לא במקור).

16. כעולה מהוראת סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, הרשות להחליט על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה- לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה- כבענייננו- נתונה להחלטתם של רוב בעלים בבית המשותף (רוב במשמעו דלעיל). סעיף 71ב הוסף לחוק המקרקעין בשנת 1995 במסגרת תיקון 18 לחוק. המטרה אותה ביקש המחוקק להגשים באמצעות תיקון זה, במובחן מן הדרישה הקבועה בסעיף 62(א) לחוק (לפיו נדרשת הסכמת כלל בעלי הדירות להצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית), הייתה להקל על מצוקת הדיור ולאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקע על ידי הרחבת דירות. זאת באמצעות נטילת "זכות הווטו" של המיעוט באשר להחלטות הנוגעות לרכוש המשותף שעניינן הרחבת דירה [ר' למשל דברי כב' השופט פוגלמן ברע"א 1462/10 דוד עטיה נ. ליאור שגיא (פורסם בנבו, 2.8.2012)]. אם כי הזכות להחליט על ביצוע תוספת הבניה עדיין נותרה בידי רוב בעלי הדירות, וזו כפופה להסכמתם.

17. הדעות בפסיקה נחלקו בנוגע לשאלת אופן קבלת ההסכמה לצורך סעיף 71ב לחוק המקרקעין- האם בדרך של אסיפה כללית ורישום בספר ההחלטות או שמא די בהסכמה שניתנה באופן כלשהו מצד בעל דירה [השווה למשל ע"א(י-ם) 4049/98 עמנואל הלפרין נ. מנחם ונירה נווה, פורסם בנבו 31.3.98 אל מול ת.א (ראשל"צ) 5573/01 אדרי נגד צרטנר, פורסם בנבו), כן ר' עוז כהן, בתים משותפים בנייה, שימוש וניהול הרכוש המשותף 178-179 [מהדורה שניה, תשס"ט-2009] (להלן: "עוז כהן")].

18. ואולם אין מחלוקת, כי רק החלטה שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות של הבית המשותף תחייב גם את חליפו של בעל הדירה, כלשון סעיף 71 לחוק המקרקעין,

71. (א) החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.

(בעניין זה ר' גם עוז כהן, עמ' 40).

19. כאמור בענייננו, אין חולק כי הנתבעים לא עיינו בספר ההחלטות של הבית המשותף. עוד אין מחלוקת, כי בהוראות ההסכם לא קיימת התייחסות לקבלת הסכמות השכנים כתנאי לביצוע הבניה. טענת התובעים הנה, כי לאור הוראות חוק המקרקעין הנ"ל הפרו הנתבעים חובת זהירות כלפיהם ובגינה אירעו להם הנזקים הנתבעים. נדרש לבחינת הטענה.

חובות עורך דין כלפי לקוחו

20. הבסיס העיקרי לחובת הזהירות אותה חב עורך דין כלפי לקוחו הוא בראש וראשונה מכוח החוזה שביניהם, לפיו מתחייב עורך הדין להגיש ללקוחו שירותי עריכת דין בתמורה לשכר טרחה המשולם לו. חובת זהירות נוספת אותה חב עורך דין ללקוחו הנה מכוח עוולת הרשלנות המצויה בפקודת הנזיקין [נוסח חדש], מכוחה עשויה לצמוח ללקוח עילת תביעה נזיקית בהתקיים יסודותיה של עוולת הרשלנות המקצועית [ע"א 37/83 לוי נ. שרמן (פורסם בנבו, 10.9.90), להלן: "פס"ד שרמן")]

"כבר נאמר, לעניין רשלנות מקצועית של עורך-דין כלפי לקוחו, כי "בנקודה החשובה ביותר מבחינה מעשית, היינו, מהו סטנדרט המיומנות והזהירות הנדרש, אין למעשה הבדל בין יחסים חוזיים לנזיקיים" (א' בר שלום, "לשאלת אחריותם בנזיקין של עורכי דין" הפרקליט כא (תשכ"ה) 479,491) לפיכך, עד שאנו באים לקבוע חבותו של עורך-דין כלפי לקוחו, עליהו לברר תחילה, מהו אותו סטנדרט של מיומנות וזהירות הנדרש מעורך-דין כלפי לקוחו- סטנדרט שאם לא יעמוד בו יוכל הלקוח לתובעו כמפר החוזה ביניהם וכמעוול ברשלנות כלפיו. (פס"ד שרמן הנ"ל, עמ' 462).

את אמות המידה הראויות ואת הקריטריונים הנדרשים לעיצוב סטנדרט המיומנות והזהירות האמורים ניתן לשאוב משני מקורות עיקריים. ראשית- הדין כפי שהתגבש בהלכה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו; ושנית- ככל שהדברים אמורים בעורך-דין- מהדין הספציפי הקובע את נורמות ההתנהגות הראויות לעורך-דין בתור שכזה. כוונתי לכללים המוצאים מקומם וביטויים בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961, ובתקנות והכללים המסתעפים ממנו, ושעל פיהם עורך-דין שאינו מקיימם, על אחת כמה וכמה אם הוא חוטא להם, עלול למצוא עצמו חב ללקוחו כמפר חוזה כלפיו או כמעוול כלפיו בעוולת הרשלנות" (פס"ד שרמן הנ"ל, עמ' 462).

21. כבר נפסק, כי הפרת כללי האתיקה אינה מעידה לכשעצמה על קיומה של עוולת הרשלנות, "עם זאת, עשוי כלל אתיקה להשליך על השאלה, אם הפרקליט השתמש במשלח ידו במיומנות ונקט מידת זהירות שאדם סביר, נבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש בה ונוקט אותה באותן נסיבות..." [(ע"א 751/89 ברכה מוסהפור נגד אדוארד שוחט (פורסם בנבו, ניתן ב- 27.7.92), להלן: "פס"ד שוחט")].

22. אכן בית המשפט בקבעו סטנדרט זהירות צריך לשים אל לב, כי אינו מציב חובת זהירות על פי חכמה שבדיעבד. כמו כן, לא כל טעות בשיקול דעת או כל כשלון של עורך דין מהווים מחדל העולה לכדי רשלנות. בית המשפט בקובעו חובת זהירות משים לנגד עיניו את עורך הדין הסביר והנבון בנסיבות העניין במועד עריכת ההסכם, על-פי הנתונים כפי שהוצגו בפניו נכון לאותו מועד. חובת הזהירות הקונקרטית הנה פועל יוצא של "מבחן הצפיות" במסגרתו יש לבחון, האם היה על עורך הדין לצפות כי העסקה תכשל או כי לקוחו יפסיד את זכויותיו באם לא ינקטו פעולות משפטיות מסוימות או באם לא ייעץ ללקוחו בדבר פעולות אותן נדרש לבצע בעצמו בהתאם להוראות הדין. הלכה היא, כי "ההערכה של מה שמחייבת "הצפיות הסבירה" בנסיבות המקרה, חייבת להיות ההערכה של בית המשפט ולא של אחרים" [ד"נ 15/64 מרדכי בש נ. היועץ המשפטי לממשלה (פורסם בנבו, 31.1.65)]. עוד מן המפורסמות, כי הצפיות הסבירה נבחנת בעיניו של עורך הדין הראוי ולא המצוי.

23. בענייננו אין מחלוקת, כי הנתבעים חבים חובת זהירות מושגית כלפי התובעים כלקוחותיהם. השאלה הנשאלת היא האם חבים הנתבעים חובת זהירות ספציפית בנסיבות העניין ומה היקפה. כבר נפסק, כי השאלה אם התרשל עורך דין כלפי לקוחו תבחן על פי נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה (פס"ד שוחט הנ"ל).

24. אמנם ספק בעיני אם יש מקום לקבוע כי בכל מקרה בו מבקשים רוכשי דירה לבצע תוספת בניה בדירה בבית משותף, מחויב עורך הדין לעיין בעצמו בספר ההחלטות של הבית המשותף, ולבדוק אם התקבלה החלטת יתר בעלי הדירות. הטלת חובת זהירות ספציפית בענייננו בפרט, כלל לא רלוונטית שעה שלא הוכח כלל כי קיים ספר החלטות כאמור בבית המשותף, וממילא ספק אם הוא פתוח לעיונו של כל דורש.

25. מכל מקום אין צורך להכריע בחובת העיון של עורך דין שכן ממילא ברי, כי עורך הדין חב בחובת יידוע התובעים בדבר חובתם לקבל הסכמות השכנים כתנאי לביצוע תוספת בניה. כאמור משמעותה של הרחבת הדירה, מבחינה קניינית, הנה שינוי מערך הזכויות בחלקים מסוימים מהרכוש המשותף בבית משותף, ולא יתכן להבטיח ביצועה מן ההיבט התכנוני והקנייני במישור היחסים בין הרוכשים למוכרים בלבד, מבלי להתייחס לחובתם של התובעים במישור היחסים עם השכנים, שלהם זכויות קנייניות בבית. חובת היידוע כוללת לטעמי את החובה ליידע כי רק החלטה שנתקבלה בהתאם לסעיף 71(א) לחוק המקרקעין, תחייב גם רוכשים עתידיים. המדובר בסטנדרט המתחייב מאופיו של החוזה, בו ביצוע תוספת הבניה מהווה ללא כל ספק תנאי מהותי ואף מתלה בהסכם, אשר בלעדיו תסוכל מטרת ההתקשרות. לעניין זה כבר נפסק,

"עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה.

סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). (פסקה 11 לפס"ד שוחט הנ"ל).

27. עוד יש לציין, כי הצבת סטנדרט הזהירות בענייננו אינו משום תוצאת המחדל. דווקא לאור מהותה של תוספת הבניה כתנאי מכונן בהסכם, אשר בלעדיה לא היו מתקשרים התובעים בהסכם לרכישת הדירה, ודווקא משום ידיעת עורך הדין המטפל בהסכם עוד במועד כריתת החוזה, כי מדובר בתנאי מהותי ומכונן, עובדות אשר הוכח כי היו ידועות לעורך דין שאהין עובר למועד ההתקשרות וקודם חתימת ההסכם, הרי שחב הוא בחובת יידוע התובעים, רוכשי הדירה, בדבר חובתם לקבל הסכמות רוב השכנים (כמפורט לעיל) כתנאי לביצוע התוספת המבוקשת.

28. סטנדרט זהירות זה מתחייב בדיוק נוכח טענת התובעים כי אפילו שהיו מודעים להתנגדויות השכנים, הם לא היו מודעים לכך כי בהתנגדויות אלו יש כדי לסכל ביצוע תוספת הבניה ולהוביל לתוצאה שארעה, והנתבעים לא הוכיחו היפך הדבר;

29. הנתבעים ביקשו לטעון, כי עו"ד שאהין יידע את התובע בדבר חובתו לקבל הסכמת השכנים בטרם יחל בביצוע הבניה. עו"ד שאהין הצהיר על כך, כי הדגיש בפני הלקוח שקבלת היתר בניה מקנה זכות תכנונית בלבד, וכי יש לקבל הסכמת יתר בעלי הדירות על מנת להכשיר את הבניה מבחינה קניינית (סעיף 8 לתצהירו) אלא שטענה זו לא נתמכה בראיות. ההנחה הנה דווקא, כי לו היה עו"ד שאהין מיידע את התובעים בדבר חובתם לקבל הסכמת רוב הבעלים (ע"פ סעיף 71ב הנ"ל), הרי שהדבר היה מוצא את ביטויו בהסכם או בתיעוד בכתב בדרך אחרת. ואולם כאמור בהסכם לא מצינו כל התייחסות במישור זה ובסופו של יום לא נסתרה טענת התובעים להפרת חובת הזהירות משום אי יידועם בדבר החובה לקבל הסכמות רוב השכנים (על פי סעיף 71ב הנ"ל) כתנאי לביצוע ההרחבה, ובטרם יחלו בעבודות. כמו כן אל הוצג כל תיעוד בכתב ממשרדם של הנתבעים בדבר יידוע התובעים.

30. טוענים הנתבעים, כי במקרה זה פעלו ללא דופי להבטחת זכויות התובעים בהסכם וזאת בין היתר, משקבעו מנגנוני הגנה לביטול החוזה בהעדר המצאת היתר בניה בר- תוקף;

חידוש היתר בניה והסתמכות על פעולת המנהל

31. כאמור, בענייננו הותלה ההסכם בחידוש היתר בניה שניתן בעבר לחברה (המוכרת) (להלן גם: "ההיתר המקורי"). אף הוכח, כי אחוז ההסכמות הנדרש לביצוע תוספת בניה על פי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, הושג עוד בטרם הונפק ההיתר המקורי, ולמעשה עוד ביום 20.4.1998 (נ/2 לתיק המוצגים מטעם התובעים). הסכמות אלו מצאו את מקומן בתצהיר תמיכה לבקשה לקבלת היתר הבניה המקורי. טוענים הנתבעים כי בצדק סמכו על תקינות המעשה המנהלי, קרי; חידוש היתר הבניה, כאשר מצדם נקבע מנגנון המאפשר ביטולו של ההסכם בהעדרו.

32. בכל הנוגע לחידוש היתר בניה, נקבע בתקנה 20א(ב) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל- 1970, כך

"20א. (ב) לא יחודש תוקפו של היתר אם קיימת מניעה בדין לחידושו".

33. למעשה בענייננו לכאורה לא היה על רשויות התכנון לחדש היתר הבניה, מחמת המניעה שבדין, שכן לכאורה באותו מועד לא היו קיימות ההסכמות הנדרשות. לולא חודש ההיתר, עומדים היו התובעים בפני ברירת ביטול החוזה ולחלופין רכישת הדירה תוך ויתור מדעת על ביצוע תוספת הבניה. אלא שההיתר הונפק ורק בדיעבד, קבע בית המשפט בפסק דינו בת.א (חי') 18438/02, כי ההיתר שהונפק, אינו בתוקף "באשר הוא ניתן על פי הסכמת דיירים אשר חלקה כבר לא היה בתוקף".

34. השאלות המתעוררות לפיכך הנן, ראשית- האם בעצם קביעת מנגנון לביטול החוזה במידה ולא יחודש היתר הבניה, פעלו הנתבעים להבטחת זכויות הרוכשים כמצופה מעורך דין סביר בעניינם. שנית- האם הנפקת היתר הבניה, אשר בדיעבד נקבע כי אינו בתוקף, מנתקת את הקשר הסיבתי בין מחדלו של עורך דין שאהין לנזק שארע.

35. אשר לשאלה הראשונה, לא ניתן להתעלם מכך שקביעת מנגנון הגנה הרלוונטי במישור התכנוני בלבד, מותיר את התובעים חשופים לסיכונים בלתי מבוטלים, שאכן התממשו במקרה זה, ועשויים היו להתרחש בכל מקרה אחר של חילופי בעלים; כך למשל במקרה בו הונפק היתר בניה בר- תוקף על סמך הסכמות תקפות ומחייבות, אך בטרם החלה הבניה בפועל הוחלפו הבעלים. כזכור, הסכמת בעלים אינה מחייבת בעלי דירות עתידיים, בהעדר החלטה שנתקבלה כדין ונרשמה בספר ההחלטות. הוא הדבר בנוגע לחילופי בעלים בתקופת ביניים בין מועד הגשת הבקשה להיתר לבין מועד הנפקת ההיתר בפועל, ולמעשה בכל מקרה בו הושגו הסכמות שלא ע"פ החלטה שנרשמה בספר ההחלטות של הבית המשותף.

36. הותרת התובעים חשופים לסיכונים במקרים אלו, שעה שרכשו דירה במטרה ברורה לביצוע תוספת בניה והרחבתה, מטרה בה הותלה תוקפו של ההסכם כולו, אינה עולה בקנה אחד עם חובת הזהירות שחב עורך דין כלפי לקוחותיו, שהנה לכל הפחות חובת היידוע עליה עמדנו לעיל. הדברים נכונים בענייננו בפרט, שעה שהסיכון בחילופי הבעלים התרחש בפועל עוד קודם לחתימת הסכם הרכישה [שכן הגב' קורן רכשה את דירתה מאת מר מור גיורא ביום 6.12.01 (פסקה 6.1 לפסק דינו של בית המשפט בת.א (חי')18438/02) ובעוד שבפועל נחתם ההסכם כחודשיים לאחר מכן, ביום 29.1.02] ואף בטרם חודש היתר הבניה. לעיל הדגמנו מס' מקרים אשר גם פעולת מנהל תקינה לא מנעה סיכונים אפשריים מרכשי דירות, ובפרט בסיטואציה של חילופי בעלים. והמסקנה הנה כי הסתמכות על תקינות מעשה המנהל במישור האחד, אינה ערובה להבטחת זכויות הרוכשים במישור האחר ולפיכך היא אינה מהווה תחליף לחובת הזהירות שחב עורך הדין כלפי הרוכשים.

לשאלת הקשר הסיבתי, נדרש במסגרת דיוננו להלן;

קשר סיבתי

37. בענייננו אין מחלוקת, כי אלמלא חודש היתר הבניה, לא היה נגרם הנזק שארע. יותר מכך, בפני התובעים הייתה עומדת ברירת ביטול החוזה כאמור, מנגנון שנקבע להבטחת זכויותיהם בהסכם. עובדה זו לכשעצמה אינה מלמדת על ניתוק הקשר הסיבתי, שכן בהתאם להוראת סעיף 64 לפקודת הנזיקין "רואים אדם כמי שגרם לנזק באשמו, אם היה האשם הסיבה או אחת הסיבות לנזק", זאת למעט שלושה חריגים המנויים באותו סעיף ובכלל זה באם אשמו של אדם אחר הוא הגורם המכריע לנזק. "השאלה אם אשם מתערב שולל זיקה משפטית לנזק יכולה וצריכה להיחתך במסגרת מבחני הסיכון והצפיות" (גלעד, עמ' 616). בענייננו, אין בידי לקבוע כי קיים אשם מתערב המנתק את הקשר הסיבתי. לצורך כך יש לקבוע בהליך שלפני כי רשויות התכנון והבניה הנפיקו את ההיתר שלא כדין וכי עורך הדין הסביר בנסיבות העניין, לא צריך היה לצפות כי התרשלות מסוג זה תוביל לנזק שארע.

במקרה אשר לפני לא טענו הצדדים לעניין ניתוק הקשר הסיבתי בעילה זו.

38. לטענת הנתבעים, בנסיבות העניין נותק הקשר הסיבתי בין הרשלנות לנזק, שכן התובעים ידעו אודות התנגדויותיהם של השכנים וחרף זאת "פרצו" בעבודות הבניה. לפיכך, ככל שנגרמו להם הוצאות בגין ביצוע תוספת הבניה וההליכים המשפטיים בגינם אין להם להלין אלא על עצמם. לטענת הנתבעים, פנו אליהם התובעים (לייצוג בתביעה שהוגשה כנגדם מצד הדיירים השכנים) רק לאחר קבלת צו המניעה, ובשלב בו לגרסתם מרבית העבודות כבר הושלמו, כאשר הם החלו בעבודות על דעת עצמם וללא מעורבותם של הנתבעים או ידיעתם. כן טוענים הנתבעים, כי התובעים אף לא פעלו בהתאם למנגנוני ההגנה שעוגנו בחוזה, לביטול ההסכם עם התובעים ולקבל כספם בחזרה כבר בנקודת הזמן בה ידעו על התנגדות השכנים.

39. איני מקבלת טענות אלו. כאמור ידיעת התובעים אודות התנגדויות השכנים ואי ביטול ההסכם בנקודה זו, אינה מלמדת על ידיעתם בדבר חובתם לקבל הסכמות השכנים ו/או כי התנגדויותיהם עשויות להוביל לתוצאה שארעה על אף שבידיהם היתר בניה כדין לכאורה. להפך, הפרת חובת היידוע בדבר חובתם של התובעים לקבל הסכמות רוב השכנים כתנאי לביצוע תוספת הבניה, היא שהובילה לביצוע תוספת הבניה שלא כדין ולנזקים בעקבות כך.

40. טענה נוספת בפי הנתבעים והיא, כי משהסכימו התובעים למשיכת הערעור (ע"א 4004/07, שהוגש על פסק דינה של כב' השופטת תמר שרון נתנאל בתביעת השכנים) ניתקו הם כל קשר סיבתי בין רשלנותם של הנתבעים לתוצאות ההליך, להפסדים ולנזקים וההוצאות מניהול ההליכים המשפטיים על כל הכרוך בכך. לכך מצטרף אופן ניהול התביעה כנגד הנתבעים הנכונים בת.א 13119/07 (שנמחק כנגד חלק מן הנתבעים מחמת חוסר מעש וכנגד חלקם בהסכמה לדחיית התביעה). הללו לטענת הנתבעים מנתקים כל קשר סיבתי בין המחדל לנזקים הנטענים.

41. אכן בע"א 989/03 א' חטר-ישי, משרד עורכי דין נגד חיננזון (פורסם בנבו, 26.1.2005, להלן: "פרשת חטר-ישי") נקבע, כי התובעים לא הוכיחו קשר סיבתי בין המחדלים הנטענים לבין "הנזק" הנטען- שכן הנזק עצמו התגבש בעקבות הסכם הפשרה שנכרת בין הצדדים. כפי שעמד על כך כב' הנשיא (דאז) א' ברק, כך: "לעניין תביעתו של חיננזון שוכנעתי שלא הוכח הקשר הסיבתי הנדרש בין מעשי ההתרשלות (הנטענים) לבין הנזק (הנטען). בחירתו של חיננזון לכרות את הסכם הפשרה עם האגודות היא שהביאה ל"נזק", ולא מעשיו או מחדליו של חטר-ישי. ממילא שלל הסכם הפשרה כל אפשרות מעשית לברר את סיכוייו של חיננזון לזכות בסכום גבוה יותר" (הדגשה לא במקור). באותו מקרה, נכרת הסכם הפשרה מטעמיו של חיננזון, לתשלום סכום נמוך יותר משנפסק לו בערכאה קמא ( 6,500,000 ₪) ובעוד שלזכותו נפסקו בפסק דינו של בית המשפט קמא סך של 22,000,000 ₪(!). כב' הנשיאה (דאז) ביניש בד"נ עמדה על כך, כי "בית המשפט המחוזי לא קבע ממצא בשאלה מדוע התפשר העותר עם האגודות, אך מנסיבות העניין עולה כי לעותר צמחו יתרונות שונים מכריתת הסכם הפשרה עימן", עוד לא הוכח (שם) כי פסיקת הסכום של 22,000,000 ₪ לזכותו של המשיב (שם) היוותה נזק.

42. אמנם נכונה אני לקבל, כי ככלל לא ניתן לאמוד את היקפי הנזק בהכרח על פי הסכומים עליהם הוסכם בהסכם הפשרה. מאידך איני נכונה לקבל כי בכל מקרה בו מתקבל הסכם פשרה מתנתק בהכרח הקשר הסיבתי בין מעשה הרשלנות לנזק. להפך, במקרים מסוימים, עשוי לשמש הסכם הפשרה מעין אקט של הקטנת הנזק ולפיכך לא רק שאינו מנתק את הקשר הסיבתי אלא שהוא מתבקש לצורך הקטנת הנזק. המדובר במקרים אשר לגביהם אין קושי לזהות כי הסכם הפשרה מטרתו ותוצאתו במבחן המעשה הנם צמצום הנזקים וענייננו נמנה על מקרים אלו;

43. ודוק. בענייננו, ע"פ פסק דינו של בית המשפט בת.א 18438/02 חויבו התובעים בהריסת תוספת הבניה ובתשלום פיצוי לאחת הדיירות בנוסף. חתימה על הסכם פשרה להמרת ההריסה בתשלום פיצוי אשר אינו חורג לטעמי מגדר הסביר (ובפרט בהתחשב בעובדה כי על פי פסק הדין הנ"ל חויבו התובעים ממילא בתשלום פיצוי בנוסף לאחת הדיירות), עולה לכדי הקטנת הנזקים והסיכונים האפשריים. גם מבלי להיכנס לשאלת סיכויי הערעור, לא ניתן להתעלם מצו ההריסה המרחף כאיום על ראשי התובעים, ואשר מטרת הסכם הפשרה במובהק הייתה להסיר איום זה. עוד לא למותר לציין, כי אפילו היה קובע בית המשפט כי תיוותר הבניה על כנה, עשוי היה לחוב בפיצוי בסכום גבוה, ויכול כי הנזק היה הרבה יותר. בניגוד לענייננו, לא למותר לציין, נקבע בפרשת חטר-ישי, כי לא הוכח קשר סיבתי בין המחדלים הנטענים לנזק הנטען.

מעורבותו של עו"ד ריינפלד

44. בראשיתם של הליכים אלו טענו התובעים לעניין מעורבותו של עו"ד ריינפלד מכוח דיני השליחות ומחמת העברת התיק לעו"ד שלכאורה אינו מיומן והתרשל בטיפולם, וכי במעשיו או במחדליו גרם לנזקיהם. בסיכומיהם הוסיפו וטענו התובעים, כי עו"ד ריינפלד היה מעורב גם במישרין בטיפול בעסקה [בין היתר בחתימה על טפסים (מש"ח), השתתפות באסיפות וכיו"ב]. עורך דין ריינפלד חתום אף הוא כמיופה כוחם של התובעים לצורך טיפול בעסקה.

45. אשר לטענת מעורבותו של עורך דין ריינפלד במישרין, אין חולק כי עורך דין ריינפלד לא היה מעורב בניסוח הוראות ההסכם. גם אם אשתכנע, כי עו"ד ריינפלד חתם על מספר טפסים כמיופה כוחם של התובעים ואף השתתף באספות בעניין העסקה, לא הוכיחו התובעים כי הוא מודע היה לכך שבכוונתם לבצע תוספת בניה וכי ביצוע תוספת הבניה היוותה תנאי מהותי עבורם. ממילא לא הפר עורך דין ריינפלד במישרין חובת זהירות כלפי התובעים ליידעם בדבר החובה לקבלת הסכמת בעלים ע"פ הוראת סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, ולחלופין להידרש לסוגיית תוקפן של ההסכמות שניתנו בעבר (וליידע התובעים אודות ההשלכות הנובעות מכך) שכן כאמור לא הוכח כי התובעים מסרו לו את המידע אודות חשיבות ביצוע תוספת הבניה עבורם.

46. אשר לטענת חבותו של עורך דין ריינפלד כמעסיקו של עו"ד שאהין, לא הוכיחו התובעים כי ניתוב עצמו לכשעצמו עולה לכדי התרשלות מצדו של עו"ד ריינפלד, לא הוכח כי התיק הועבר לעורך דין שאינו מוכשר בתחומו או אינו עוסק בתחום המקרקעין. למעשה לא הוכח כי התובעים קבלו על עצם העברת הטיפול לידיו של עורך דין שאהין, כי אם לראשונה במסגרת תביעה זו.

47. על אף האמור, מכוחו של סעיף 13 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] עשוי לחוב עורך דין ריינפלד באחריות על מעשה או מחדל שעשה עורך דין שאהין כעובד שלו, אם זה נעשה במהלך עבודתו. לעניין זה נקבע בהוראות הפקודה כך,

13. (א) לענין פקודה זו יהא מעביד חב על מעשה שעשה עובד שלו

(1) אם הרשה או אישרר את המעשה;

(2) אם העובד עשה את המעשה תוך כדי עבודתו;

...

(ב) רואים מעשה כאילו נעשה תוך כדי עבודתו של עובד, אם עשהו כעובד וכשהוא מבצע את התפקידים הרגילים של עבודתו והכרוכים בה אף על פי שמעשהו של העובד היה ביצוע לא נאות של מעשה שהרשה המעביד; אולם לא יראו כן מעשה שעשה העובד למטרות של עצמו ולא לענין המעביד.

(ג) לענין סעיף זה, מעשה — לרבות מחדל.

48. בענייננו אין חולק כי עורך דין שאהין בעצם טיפולו בתביעת התובעים ביצע את התפקידים הרגילים של עבודתו והכרוכים בה, ולא למטרות עצמו כי אם לעניין המעביד ומכוח היותו עובד במשרד. לאור כל האמור, מכוחו של סעיף זה יש להטיל אחריות גם על עורך דין ריינפלד מכוח היותו מעבידו של עורך דין שאהין.

הוכחת נזק

49. כלל הוא כי על התובע להוכיח במסגרת יסוד הנזק בעוולת הרשלנות, הן את מידתו והיקפו של הנזק והן את שיעור הפיצויים להם הוא זכאי בגין הנזק שנגרם לו (בבחינת כימות הנזק). אמנם כבר נפסק, כי לא נדרש דיוק אבסולוטי בהוכחת הפיצויים ואולם נתונים סבירים יש להציג .

50. בהתייחס לרכיבי הנזק הנתבעים, התובעים לא הוכיחו כי שילמו שכ"ט לעו"ד ריינפלד בגין הטיפול בהגנתם בתביעת השכנים בסך 40,000 ₪. התובעים לא הציגו קבלות או כל ראיות אחרות לגובה התשלום. אמנם ברי כי הטיפול בתביעה המשפטית על ידי הנתבעים כרוך היה בתשלום שכר טרחה (ר' גם מכתבו של עו"ד ריינפלד, נ/11 לתיק המוצגים מטעם התובעים) ואולם משלא הוכח תשלומו בפועל, אין בידי להיעתר לרכיב נזק זה.

51. באשר לרכיב הנזק, פיצויים שנדרשו לשלם התובעים על-פי פסק דינו של בית המשפט בת.א (חי') 18438/02 לגב' קורן בסך 20,000 ₪ + שכ"ט עו"ד ואגרות משפט בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, התובעים לא הציגו ראיות לתשלום הפיצוי שנפסק לגב' קורן במובחן מהסכומים עליהם הוסכם לתשלום במסגרת הסכם הפשרה שנחתם בהליך הערעור (הסכם מיום 12.2.2008, נ/7 למוצגי התובעים). להפך, הוסכם כי להסכם הפשרה יינתן תוקף של פסק דין בערעור (סעיף 4.ג.1 להסכם הפשרה) ולפיכך מחליף הוא את פסק הדין של בית משפט השלום. על כן איני מוצאת לנכון לפסוק פיצוי בגין רכיב נזק זה.

52. מאידך סכומי הפשרה שהושגו לתשלום בסך של 160,000 ₪ כנגד הסרת התנגדותם של השכנים המתנגדים (4 במספר) לביצוע הבניה, הנם סכומים הוגנים בנסיבות העניין. אמנם כאמור הסכם הפשרה לכשעצמו אינו מהווה ראיה לגובה הנזק, ואולם שוכנעתי כי הנו הסכם לתשלום סכומים הוגנים העולים בקנה אחד עם מגמת חוק המקרקעין, להקל על המגבלות בביצוע תוספת בניה בבית משותף בכפוף לקבלת הסכמת רוב הדיירים השכנים ובכפוף לביצוע תשלומי איזון והקניית זכויות בניה שוות ערך ליתר השכנים. אי לכך, סכום הפיצוי המוסכם אינו חורג מגדר הסביר בנסיבות העניין והנני קובעת כי הנו משקף את הנזק שנגרם בפועל לתובעים.

53. תביעת התובעים לפיצוי בגין הוצאות משפטיות בבית משפט המחוזי נתמכה בהסכם שכר טרחה עם משרד עו"ד, גדעון סלעית, לפיו ישלמו התובעים עבור טיפול בערעור בלבד סך של 4,000$+ מע"מ כמקדמה וללא קשר לתוצאות. סכום נוסף על סך 4,000$ + מע"מ במקרה שבו יבוטל בכל דרך שהיא צו ההריסה שנקבע בפסק הדין. טוענים הנתבעים, כי התובעים לא הוכיחו תשלום הוצאות הערעור, בפרט לנוכח העובדה כי ההליכים הסתיימו בפשרה ומכל מקום לנוכח העובדה כי משרד עו"ד גדעון סלעית טיפל עבור התובעים בתביעה נוספת ולא ניתן לייחס את הקבלות שהוצגו לסכומים ששולמו בפועל בגין הליך הערעור.

54. איני מקבלת טענות אלו. ראשית, הציגו התובעים קבלות (אמנם מטושטשות קמעה) ואולם ניתן להיווכח כי 6 מהן שולמו עבור הליך הערעור (ככתוב בכותרתן) בסך 3,950 ₪ כל אחת (למעט קבלה אחת שהרישום בה אינו ברור ואולם נכונה אני לקבוע כי הנה בסכום זהה לכל 5 קבלות הנוספות) ו-2 קבלות נוספות בעבור התביעה הנוספת ככתוב בכותרתן. משבוטל צו ההריסה, הרי שעל פי ההסכם, נדרשו התובעים לתשלום שכר טרחה בסך 4,000$ + מע"מ (נכון ליום 12.2.2008, מועד החתימה על הסכם הפשרה), שכן הוסכם כי סכום זה ישולם בגין ביטולו של צו ההריסה בכל דרך שהיא (לרבות בדרך של הסכם פשרה). עוד על-פי ההסכם התחייבו התובעים לשלם סכום מקדמה ללא קשר לתוצאות וזאת ב-4 תשלומים שווים החל מיום 29.11.06 ואילך. אמנם יש להניח, כי אלמלא שולמו סכומים אלו במועד, לא היו ממשיכים עוה"ד בייצוגם עד לכדי שכלולו של הסכם הפשרה ביום 12.2.2008 ולמעשה כשנה ומספר חודשים לאחר מכן. מכל מקום ומשהוצגו ראיות לתשלום בפועל בסך 23,000 ₪, נחה דעתי כי יש לפסוק לתובעים פיצוי בסכום מוכח זה, בגין ייצוגם בהליך הערעור. מאידך, טענת התובעים לעמלת עריכת ערבות בנקאית בסך של 1,500 ₪ לא הוכחה.

55. תביעת התובעים להוצאות נוספות בסך 30,000 ₪ לא הוכחה. מכל מקום, המדובר בטענה שנזנחה בסיכומי התובעים וגם מטעם זה איני נדרשת לה. גם תביעת התובעים לעוגמת הנפש לא הוכחה.

56. בנסיבות בהן לא הוכח לי כי התובעים ידעו שמחובתם לקבל את הסכמת רוב השכנים על פי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, לא אוכל לקבוע כי לתובעים אשם תורם משהחלו בעבודות הבניה, על-פי היתר בניה בר-תוקף (לכאורה) נכון למועד תחילת העבודות, חרף התנגדות השכנים.

57. מאידך, נחה דעתי כי התובעים פעלו להקטנת נזקם. משניתן צו הריסה כנגד תוספת הבניה, פעלו התובעים להגשת ערעור במסגרתו הגיעו להסכם פשרה שמטרתו הסרת התנגדויות השכנים לבניה וביטול צו ההריסה. במסגרת זו התחייבו התובעים לתשלום פיצוי בנוסף למתן הסכמתם למימוש זכויות הבניה במקרקעין על ידי יתר השכנים בדרך של עסקת קומבינציה או בדרך של פינוי- בינוי או בכל עסקה אחרת במסגרתה ייהרס הבית המשותף כולו ויבנה בית מגורים מחדש.

58. לאור כל האמור, נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל. הנתבעים יפצו את התובעים בסכומים כדלקמן:

א. 160,000 ₪ נושאי הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 12.2.2008 ועד ליום מתן פסק הדין.

ב. 23,000 ₪ נושאי הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 12.2.2008 ועד ליום מתן פסק הדין (וזאת משלא הוכח מועד מוקדם יותר לביצוע התשלום בפועל, משום הצגת קבלות מטושטשות).

ג. הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בהליך זה בסך 15,000 ₪, במסגרתו לא נוהל הליך הוכחות) ופסק הדין ניתן על סמך החומר שבתיק בלבד.

59. כלל הסכומים ישולמו בתוך 45 יום מיום המצאת פסק הדין לידי הנתבעים, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד למועד ביצוע התשלום בפועל.

המזכירות תשלח את העתק פסק הדין בדואר לצדדים.

ניתן היום, כ"ג טבת תשע"ד, 26 דצמבר 2013, בהעדר הצדדים.