פסק דין

טענות התובעת

התובעת הינה הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 380 בגוש 3704 ברח' ביל"ו ברחובות (להלן – המקרקעין). הנתבע מחזיק במקרקעין ומנהל שם דוכן לממכר מוצרי מעדניה – דוכן מס' 61 (להלן – הדוכן). הנתבע לא קיבל הרשאה כלשהי מהתובעת לניהול הדוכן, וניהול הדוכן במקרקעין מהווה פלישה.

לפיכך עותרת התובעת לפינוי של הנתבע מהמקרקעין.

טענות הנתבע

הדוכן שייך להורי אשתו של הנתבע, עמרם ודרורה אזולאי, המחזיקים במקום מזה למעלה משלושים שנה, כאשר הנתבע ואשתו עובדים עימם בדוכן מזה שבע עשרה שנה, כאשר הדוכן משמש לפרנסת הנתבע ומשפחתו.

הסכמה בין הצדדים

בדיון שהתקיים בפני גובשה רשימת מוסכמות כדלהלן:

"1. המקרקעין שייך לתובעת ומעולם לא הושכר לנתבע;

2. לפני כ-30 שנה הושכר הנכס על ידי התובעת לחמיו של הנתבע לשכירות לא מוגנת במשך שנה;

3. מזה שנים מנהל הנתבע את העסק בנכס;

4. במשך כל השנים עד להגשת תביעה זו ביום 30.6.09, לא פעלה העיריה לפינוי הנכס, למעט מכתב התראה שנשלח לנתבע בשנת 2007".

עוד הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, ולפיה על סמך המוסכמות העובדתיות הנ"ל יסכמו טענותיהם בכתב.

דיון והכרעה

התביעה דנן נוגעת בנוגע לדוכן מס' 61, ואין לה נגיעה כלשהי לדוכן מס' 60, לפיכך אין כל מקום לדון בעניינו של דוכן מס' 60, הנזכר בכתב סיכום טענות הנתבע.

אכן אין מחלוקת בין הצדדים, שהדוכן הושכר לחמיו של הנתבע, מר עמרם אזולאי, בשכירות חופשית ובלתי מוגנת לתקופה שמיום 15.3.81 ועד ליום 14.3.82 (להלן – תקופת השכירות). הסכם השכירות צורף כנספח 2 לתצהיר עדותו של עד התובעת, רמי מדהלה. בהסכם השכירות לא ניתנה לשוכר אופציה כלשהי להארכת תקופת השכירות.

עוד אין מחלוקת בין הצדדים, כי במשך שנים רבות וארוכות לאחר תום תקופת השכירות נמנעה התובעת מלנקוט פעולה כלשהי לשם החזרת החזקה במקרקעין לידיה, כאשר השוכר ובני משפחתו ממשיכים להחזיק במקרקעין ולנהל שם את הדוכן, וכאשר התובעת מעלימה עיניה מכך, ולא עושה דבר בענין.

מהו המעמד שקנה הנתבע במקרקעין לנוכח שתיקתה ארוכת השנים של התובעת? יחסי שכירות מעולם לא נקשרו בין הנתבע ובין התובעת. לא ניתן, איפוא, לראות בנתבע שוכר של המקרקעין. נראה כי בנסיבות העניין מעמדו של הנתבע במקרקעין הוא לכל היותר מעמד של בר-רשות. התובעת ידעה או יכולה היתה לדעת בנקל, כי הנתבע מחזיק במקרקעין ומנהל שם עסק מסחרי. למרות זאת בחרה התובעת להעלים עיניה ולא למחות. מחדל זה של העירייה, שבמשך שנים לא הביעה מחאתה בפני הנתבע, מהווה הסכמה שבשתיקה להחזקתו של הנתבע במקרקעין ומקנה לו מעמד של בר-רשות במקרקעין.

בע"א 50/77, מזרחי נ' אפללו, פד"י לא(3)433, 439, נאמר:

"מסיג- גבול, שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול להיהפך לבר-רשות ללא תמורה או בר-רשות חינם, ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת".

על הלכה זו חזר בית המשפט בשורה של פסקי דין. ראה, בין השאר, ע"א 602/84, ריבוא נ' גל, פד"י לט(3)693; ע"א 126/83, אלעלמי נ' אל-חטיב, פד"י מ(1)397.

אכן ניתן להסיק משתיקתם של בעלי מקרקעין על קיומה של רשות מכללא, שניתנה למחזיק באותם מקרקעין להחזיק בהם. אלא שגם אז, הבעלים רשאים לבטל רשות זו בכל עת. הדברים נכונים שבעתיים משעה שהוכח, כי לא ניתנה תמורה כלשהי בגין הרשיון להחזיק במקרקעין, וכך נאמר בענין זה בע"א 96/50, צינקי נ' כיאט, פד"י ה 474, 479:

"רשיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו 'הסכם' במובן החוקי של המלה. רשיון כזה מתפרנס מדי רגע ברגע מרצונו החפשי של המרשה, והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון".

במקרה דנן לא נטען על ידי הנתבע, כי נתן תמורה כלשהי לתובעת בגין הזכות להחזיק במקרקעין ולעשות בהם שימוש לצרכיו.

אין המדובר במקרה זה ברשות בלתי הדירה לעשות שימוש במקרקעין. בעניינה של רשות בלתי הדירה לשימוש במקרקעין נאמר בע"א 7242/00, רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי, טרם פורסם:

"כאמור, מקובלת עליי המסקנה כי במקרה הנדון הרשות מכללא שניתנה לבעלי החברה להשתמש במקרקעין היא בתמורה. אולם, בנסיבות המקרה הנדון אין כל בסיס לרעיון כי הרשות שניתנה היא בלתי הדירה, וזאת בהנחה - מבלי להביע דעה כלשהי בדבר נכונותה - כי מוסד של רשיון (אישי) בלתי-הדיר קיים בשיטת המשפט הישראלי".

רואים אנו, כי קיים ספק לענין עצם קיומו של מוסד הרשות הבלתי הדירה במשפט הישראלי. גם אם קיים מוסד רשיון בלתי הדיר במשפט הישראלי, הרי שאין זה המקרה בו מתקיימים היסודות לקיומו של רשיון בלתי הדיר. בע"א(ת"א)2816/03, קונצ'יצקי נ' שפלן, טרם פורסם, נאמר:

"על פי ההלכה הפסוקה, רק במקרים נדירים שבהם הוענקה לבעלי הרשיון גם הרשות לבנות ובהסתמך על מתן רישיון לצמיתות השקיעו בעלי הרישיון במקרקעין, הכירו בתי המשפט בטענה בדבר אי הדירותה של הרשות. הטעם לכך הוא הגנה על הציפיה הלגיטימית של בעלי הרישיון בדבר זכותם במקרקעין והסתמכותם על קיומה. (ראה למשל ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פד"י נח(4) 27; ע"א 5136/91, קוגלמס נ' קוגלמס, פד"י מט(2)419; ע"א 2836/90, בצר נ' צילביץ, פד"י מו(5) 184, 197; ע"א 588/81, ציזיק נ' הורוביץ, פד"י מ(1) 321, 325; ע"א 515/76, לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2) 127, 133).

מן התשתית המונחת לפנינו, אשר היתה אף לפני המפקחת, עולה כי המשיבים בנו את החדר על הגג ללא שניתן היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965. יתר על כן בגין הבנייה ניתן צו הפסקת עבודה, ואף הוגש כתב אישום כנגד המערערים בשל אי ביצוע הצו. בעיקרי הטיעון מטעמם אין המשיבים מכחישים את אי חוקיות הבנייה, וכל שטוענים הם כי אין רלבנטיות לענייננו לאי קיום הצו. אמנם, בדרך כלל הזכות הקניינית נפרדת היא מן השאלה התכנונית, ואיננה תלויה בשאלת קיומו של היתר בנייה אך כאשר השאלה שעל הפרק היא שאלת זכותו של בר רשות בהשבחות שהשביח את הנכס אי אפשר שלא להתעלם מהעדרה של ציפייה לגיטימית הצריכה לעמוד ביסוד ההשבחה. בנייה בלתי חוקית נתונה, מעצם טיבה, לסכנת הריסה, ואין הבונה רשאי לטעון לזכות הנשענת על הסתמכותו.

בהעדר הסתמכות לגיטימית הראויה להגנה, ומשלא התקיימו נסיבות מיוחדות שבגינן אפשר לקבוע כי מדובר ברשות בלתי הדירה, רשאים המערערים, בכל שלב להביא רשות זו לסיום".

במקרה דנן לא היתה יכולה להיות צפיה לגיטימית מצידו של הנתבע להישאר במקרקעין לצמיתות. גם לחמיו של הנתבע לא הוענקו זכויות בנכס לצמיתות, והוא הושכר לו לשנה אחת בלבד. על אחת כמה וכמה, הנתבע שאיננו שוכר בנכס, ומעולם לא נקשרו יחסים משפטיים ישירים כלשהם בינו ובין התובעת, לא יכול לטעון לקיומה של צפיה לגיטימית להיוותר בנכס לצמיתות.

אשר על כן דין התביעה להתקבל, ועל הנתבע לפנות את הדוכן ולסלק ידיו ממנו.

הנתבע לא טען להשקעות כלשהן בדוכן ובודאי שלא הוכיח שיעורן של השקעות כאלה. לפיכך אין הוא זכאי לפיצוי כלשהו מהתובעת.

סיכומם של דברים, הנתבע יפנה הדוכן ויסלק ידו ממנו.

בנוסף ישא הנתבע בהוצאות התובעת בסך 3,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ז' תשרי תשע"ג, 23 ספטמבר 2012, בהעדר הצדדים.