1. התובעת (להלן: העירייה) זכאית להירשם כחוכרת לדורות של מקרקעין הידועים כחלקות 42 - 44 בגוש 11547 המצויים ברחוב יוסף לוי 25 במפרץ חיפה ועליהם בנוי מרכז מסחרי (להלן: המתחם). סביב המרכז המסחרי שטח פתוח, שהוא המקרקעין הללו.

הנתבעים (להלן: האחים מנדיה) מנהלים עסק לתיקון ולשיפוץ פגושים ושיווקם.

2. במתחם מבנה חד-קומתי ובו 42 חנויות. בחלקו המערבי, הידוע כאגף ח"א, עשר חנויות. מלבד זו הידועה כחנות ח"א-7, המושכרת לאחים מנדיה, יתר החנויות באגף ח"א אינן מאוכלסות. זה זמן רב שבמתחם כולו מאוכלסות כמחצית מהחנויות בלבד.

לאגף ח"א שתי חזיתות: אחת הפונה לרחוב (החזית הקדמית) והשנייה הפונה לשטח הפתוח שסביב המתחם (החזית העורפית). שטח זה אינו מגודר כך שהגישה אליו פתוחה לכל דכפין. בחזית העורפית ולאורך כל המבנה באגף ח"א בנוי סטיו (המכונה גם קולונדה וכך כינו אותו בעלי הדין) שהוא שטח מקורה אשר תקרתו נתמכת על ידי עמודים (להלן: הקולונדה).

3. ביום 25.11.02 נכרת חוזה שכירות בין העירייה לבין האחים מנדיה, ולפיו שכרו האחרונים את החנות ח"א-7 אשר באגף המערבי ח"א (להלן: החוזה והמושכר בהתאמה). אף כי לכתב התביעה או לתצהיר עדות ראשית מטעם העירייה לא צורף תשריט המושכר (הנזכר ב'הואיל' השני של החוזה) והמגדיר את גבולותיו, אין חולק כי המושכר כולל חדר בשטח כ-17 מ"ר (ראה ה'הואיל' השני וסעיף 3 לחוזה) ואותו חלק מהקולונדה הצמוד לו פיזית (ראה סעיף 10 לפסק הדין מיום 18.8.09 בת"א 9044/07, להלן: ההליך הקודם).

4. בהתאם לחוזה, מטרת השכירות הבלעדית היא ניהול בית מלאכה במושכר (ראה סעיף 3 לחוזה).

5. כפי שהתברר מעדותו של סגן מנהל המחלקה לנכסים בשכירות מוגנת באגף נכסים ושמאות בעירייה מר אבי שפירא (להלן: שפירא) בכוונתה של העירייה להעביר למתחם את הפעילות של יחידות עירוניות, כפי הנראה של מנהל התפעול (ראה עמוד 5 לפרוטוקול שורות 2 - 3).

6. ביום 1.7.09 הגישה העירייה תובענה נגד האחים מנדיה למתן סעד הצהרתי אשר יצהיר על ביטול החוזה ולסעד כספי בגין חוב דמי-שכירות בסך 4,054.60 ₪ (להלן: כתב התביעה המקורי). לפי הנטען בכתב התביעה המקורי הפרו האחים מנדיה את החוזה בכך שבמשך כחמש שנים לא שילמו דמי-שכירות בסכום הנקוב לעיל. כמו-כן לא שילמו היטל ארנונה בגין אותה תקופה (בגין חוב היטל ארנונה שכן נאמר כי העירייה נוקטת הליכי גבייה מִנהליים).

בכתב ההגנה כפרו האחים מנדיה בטענות העירייה וטענו כי לאחר שהגישה זו את ההליך הקודם סירבה לקבל מהם כספים, וכך נוצר החוב.

בטרם התקיימה ישיבת קדם-משפט הגיעו בעלי-הדין להסדר מחוץ לכותלי בית-המשפט. בעקבות זאת הגישה העירייה בקשה לתיקון כתב התביעה. התיקון הותר בהחלטה מיום 4.12.11.

7. בכתב התביעה המתוקן תבעה העירייה את פינוי המושכר על יסוד אותה עילה - הפרת חוזה השכירות - ברם הפעם נטען כי ההפרה מתבטאת בכך שבניגוד למוסכם לא דאגו האחים מנדיה לשמור על ניקיונו של המושכר וסביבתו.

8. בכתב ההגנה טענו האחים מנדיה כי לכתב התביעה המתוקן אין יסוד וכי נקיטת הליכים משפטים נגדם היא מעשה חסר תום-לב ומונע משיקולים זרים - רצונה של העירייה להשתמש במתחם לצרכיה היא. היות שמלבד המושכר כל אגף ח"א נטוש, עושה העירייה את כל שיש לאל ידה כדי לסלקם מהמתחם.

זאת ועוד, לאורך תקופת החוזה דאגו ודואגים לשמור על הניקיון של המושכר והעירייה היא זו אשר אינה ממלאת את תפקידה ואינה דואגת לגידור השטח שסביב המתחם. כתוצאה, בעלי עסקים אחרים ועוברי אורח משליכים בו פסולת באין מפריע.

9. שתי שאלות טעונות הכרעה: האחת, האם דין התובענה להידחות עקב התנהגות חסרת תום-לב מצדה של העירייה? השנייה, האם הוכיחה העירייה שהאחים מנדיה הפרו את החוזה עמה בכך שלא שמרו על ניקיון המושכר וסביבתו?

10. התנהגות חסרת תום-לב מצד העירייה – כאמור, טענת האחים מנדיה היא כי כתב התביעה המתוקן מהווה חוליה נוספת בשרשרת ניסיונותיה לסלקם מהמושכר. אין לקבל טענה זו.

11. אמנם נכון, כתב התביעה המתוקן הוא ההליך השלישי (כולל תיקון כתב התביעה) שהעירייה נוקטת נגד האחים מנדיה. ואולם, רק בהליך דנן תבעה העירייה את פינוי המושכר. בהליך הקודם נתבע פינויים של שטחים סמוכים למושכר, שאליהם פלשו האחים מנדיה (חנויות סמוכות, גגות וחלקי הקולונדה). למותר לציין כי בפסק הדין שניתן בהליך הקודם נקבע כי האחים מנדיה פלשו לחנות אחת (ח"א-6), פלשו לגג חנות נוספת (ח"א-8) ופלשו לקולונדה של שתי חנויות סמוכות (ח"א-8 וח"א-9). פלישה זו היא בגדר הפרת החוזה אשר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר) הקנתה לעירייה את הזכות לתבוע את פינוי המושכר, ולא רק את פינוי שטחי הפלישה.

12. גם בנוגע לכתב התביעה המקורי אין לומר כי הגשתו מלמדת על חוסר תום-לב מצדה של העירייה. בכתב התביעה המקורי תבעה העירייה את פינוי המושכר עקב אי-תשלום דמי-שכירות למשך למעלה מחמש שנים תמימות. אי-תשלום דמי-שכירות מהווה עילה לפינוי בהתאם לסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר. אמנם נכון, לטענת האחים מנדיה לא שילמו את דמי-השכירות עקב סירוב העירייה לקבלם. ואולם, זו טענת הגנה שכלל לא הובררה עקב ההסדר שהושג בין בעלי-הדין.

13. בנוגע לתיקון כתב התביעה, הגם שיש לתמוה מדוע רק במסגרת התיקון בחרה העירייה להעלות טענות בדבר אי-שמירה על הניקיון, שהרי לטענתה התנהגות זו של האחים מנדיה החלה לפני הגשת כתב התביעה המקורי, אין לומר כי אי-העלאת הטענה בשלב מוקדם יותר של הדיון נגועה בחוסר תום-לב. לאי-הגשת כתב תביעה הכולל את כל עילות התביעה יכולות להיות סיבות רבות, ולוּ האמונה כי די בהפרה שנטענה (אי-תשלום דמי-שכירות) כדי לזכות בסעד הפינוי.

14. אשר-על-כן, הטענה נדחית.

15. אי-שמירה על ניקיון המושכר וסביבתו - סעיף 15 לחוזה קובע לאמור:

"השוכר מתחייב שלא להחזיק סחורה, רהיטים, טובין, ארגזים, כלים, או גרוטאות בחזית המבנה או לידו ולשמור על ניקיון המבנה וסביב המבנה. סעיף זה הינו תנאי עיקרי והפרתו תהווה הפרה יסודית."

16. טענות העירייה אינן מופנות כלפי מצב ניקיון פנים המושכר, אלא בנוגע לניקיון הקולונדה והשטח שסביב המתחם. לטענתה, חרף דרישותיה החוזרות ונשנות אין האחים מנדיה שומרים על ניקיון המושכר, שכן מחזיקים בקולונדה ובסמוך לה פגושים ופסולת ואף נוהגים להשליך פסולת (חלקי פגושים) בשטח הפתוח הסמוך.

17. אין חולק כי לאחר הגשת כתב התביעה המתוקן דאגו האחים מנדיה - מבלי להודות באחריותם לעשות-כן וכמחווה של רצון טוב כדי לסיים את ההליך המשפטי ללא צורך בהכרעה שיפוטית - לניקוי השטח הפתוח הסמוך למתחם. לדעת העירייה, היות שמצב האי-ניקיון נמשך זה זמן רב, אין די בפעולות אלה שנעשו לאחר הגשת התובענה ומי לידה יתקע כי מיד לאחר סיום ההליך לא ישובו האחים מנדיה לסורם.

18. מטעם העירייה העיד שפירא, אשר לאורך השנים ביקר בהזדמנויות שונות במתחם. בעדותו אישר כי השטח שסביב המתחם אינו מגודר וכי יש הנוהגים להשליך בו פסולת. לדבריו תופעה זו זניחה (עמוד 4 שורות 23 – 28).

19. מעיון בצילומי המתחם אשר הוגשו כראיה (מוצג ת/2) ניתן להיווכח כי בניגוד לדברי שפירא, משמש השטח הפתוח אתר פסולת של ממש. כך ניתן להבחין, נוסף על פגושים, גם בפסולת בניין (ראה תמונה מיום 4.8.11) ובצמיגים (ראה תמונה מיום 1.9.11). למותר לציין כי אין בתמונות זכר לסוג הפסולת שעליו העיד שפירא (מקררים ודודי שמש ודברים שנזרקים באקראי – עמוד 4 שורה 28, עמוד 5 שורה 1. כן ראה מוצג נ/1) .

20. אמנם נכון, ניתן להבחין בשטח הפתוח בפגושים של כלי רכב אשר הושלכו במקום. לגרסת יוסף מנדיה, אשר מפיו נשמעה גרסתם של האחים מנדיה, מקורם של פגושים אלה אינו מבית העסק שהם מנהלים. לגרסתו, שלא נסתרה, בקרבת המושכר פועלים חמישה מוסכים (מוסך מטיילי עירון, מוסך סיסו ציון פחחות רכב, מוסך רכב מיטל, מוסך עימנואל, מוסך נ. פלדמן ובנו) ואלה הם אשר נוהגים להשליך בשטח הסמוך למתחם פסולת, לרבות פגושים.

21. שפירא לא חלק על קיומם של מוסכים נוספים בקרבת מקום ברם לטענתו נמצאים אלה במרחק מהמקום שבו הושלכו הפגושים. שפירא גם אישר כי לא ראה את האחים מנדיה או מי מטעמם משליכים פסולת. עם זאת לדעתו מתבקשת המסקנה כי מקור הפסולת בבית העסק של האחים מנדיה שהרי מדובר בכמות גדולה של פגושים.

22. הגעתי למסקנה כי העירייה לא עמדה בנטל המוטל עליה, ולא הוכיחה במידה הדרושה בהליך אזרחי כי האחים מנדיה הם אלה אשר השליכו את הפסולת. כפועל יוצא, לא הוכחה הפרתם את החוזה.

23. העירייה לא הביאה ראיה כלשהי הקושרת את האחים מנדיה לפסולת האמורה. אין די בעיסוקם של האחים מנדיה כדי להוכיח כי הם אלה אשר השליכו את הפגושים או כל פסולת אחרת. זאת בשים לב לעובדה שבקרבת מקום ישנם בתי עסק אחרים המייצרים פסולת דומה, ולפי עדות יוסף מנדיה, שלא נסתרה, הצילומים שבהם ניתן לראות פגושים צולמו בחצרות מוסך עזרא, ולא בסמוך למושכר.

24. העירייה בחרה לזמן לעדות את שפירא, סגן מנהל המחלקה לנכסים בשכירות מוגנת, ונמנעה, מטעמיה היא, מלזמן את הפקחים שביקרו במקום או את מי ממנהלי עסקים אחרים שיכולים היו להעיד על מקור הפסולת.

25. לא זו אף זו, הוכח כי השטח אינו מגודר (זאת בניגוד לחובתה של העירייה מכוח הוראות סעיף 16(ב) לחוק עזר לחיפה (שמירת הסדר והניקיון) תשמ"ב-1982: "כל מחזיק במגרש, וכשאין המגרש תפוס – כל בעל של המגרש, חייב לגדרו או להקים בו קיר בהתאם לדרישת המפקח ולהנחת דעתו.") כך שכל החפץ בכך יכול לגשת אליו ולהשליך בו פסולת לפי ראות עיניו.

26. למותר להזכיר כי לכתחילה ייחסה העירייה לאחים מנדיה אחריות להשלכת כל הפסולת המצויה במקום, ובתוך כך גם פסולת בניין. מעדותו של שפירא עולה כי אין הדבר כך והאחים מנדיה אחראים לחלקי פגושים בלבד.

27. גם הטענה כי קיימת פסולת בקולונדה או בשטח הסמוך לה (ראה תצלומים, מוצג ת/2) אינה יכולה להתקבל. על פניו נראה כי אין מדובר בפסולת, אלא בפגושים המצויים בשלבי עבודה.

28. העירייה לא הוכיחה אפוא כי האחים מנדיה הפרו את החוזה. דין התובענה אפוא להידחות.

29. סוף דבר, אני מורה על דחיית התובענה.

העירייה תישא בהוצאות הנתבעים בסך כולל של 8,000 ₪.

ניתן היום, ל' ניסן תשע"ג, 10 אפריל 2013, בהעדר הצדדים.