3. בנזון לוי - לא בעניינו

פסק דין

התובע רכש מאת הנתבעים בית צמוד קרקע, אשר היו בו חריגות בנייה, והיה צורך להעביר את הזכויות בדירה על שם המוכרים ולאחר מכן עם שם התובע. הנתבעים התחייבו להסדיר את חריגות הבנייה ורישום הזכויות בדירה בתוך 3 חודשים מיום החתימה על חוזה המכר. התובע הגיש תביעה נגד הנתבעים בטענה שהפרו את חוזה המכר הפרה יסודית, ותבע את אכיפת החוזה ופיצויים מוסכמים.

כללי:

בעלי הדין והבית:

1. התובע הוא פנסיונר.

2. הנתבעים הם בני זוג, ובזמן הרלוונטי לתביעה היו בעלי הזכות החוזית להירשם כבעלי זכות חכירה בבית מגורים צמוד קרקע הבנוי על מגרש בשטח כ- 446 מ"ר הכולל 3 קומות והמכיל 7 חדרים, מטבח וחדרי שירותים, הנמצא ברחוב כצנלסון 11 ברמלה הידוע כגוש 3436 חלקה 347 (להלן-"הבית"). הזכויות בבית רשומות במינהל מקרקעי ישראל (להלן-"המינהל") ובחברת שיכון עובדים בע"מ (להלן-"החברה המשכנת").

3. מר בנזון לוי (להלן-"מר בנזון") רכש את הזכויות בבית, ומכר אותן לנתבעים. מר בנזון רשום עדיין במינהל ובחברה המשכנת כבעל הזכויות בבית. עם מר בנזון הגיע התובע להסכם פשרה.

מערכת היחסים בין הצדדים:

4. ביום 25.7.08 נחתם זכרון דברים בין התובע ובנו לבין הנתבע 1 לפיו מכר הנתבע 1 את הבית לתובע. בזכרון הדברים נקבע שהצדדים יחתמו על חוזה בפני עו"ד בתוך 5 ימים.

5. הצדדים פנו אל עו"ד מיכאל אבירם (להלן-"עו"ד אבירם") על מנת שיכין עבורם חוזה מכר. ביום 30.7.2008 נחתם חוזה המכר בין בעלי הדין, לפיו מכרו הנתבעים לתובע את הבית (להלן: "חוזה המכר" או "החוזה"). במבוא לחוזה הוזכרה מערכת היחסים בין מר בנזון לבין הנתבעים כדלקמן:

"והואיל: המוכר רכש את הזכויות בדירה מאת בנזון לוי עפ"י הסכם מכר מיום 9.9.1999 וכי העברת רישום הזכויות על שם המוכר בחברה המשכנת ובמנהל טרם הושלמה מהסיבה שנדרש, בין היתר, להמציא למנהל תוכניות בניה עדכניות ולהאריך את תקופת החכירה שהסתיימה ב- 31.3.2007, ולכן הזכויות בדירה רשומות ע"ש בנזון לוי. כפי שמופיע באישור זכויות מהחברה המשכנת מיום 29.7.2008 ובמכתב ממנהל מקרקעי ישראל מיום 5.11.2002, המצ"ב כנספחים בלתי נפרדים מההסכם, מסומנים א' ו-ב' בהתאמה."

6. בסעיף 2.1 לחוזה התחייבו הנתבעים לתקן את חריגות הבניה תוך שלושה חודשים מכריתת חוזה המכר, ולשלם את כלל התשלומים הכרוכים בהוצאת היתר. בסעיף 2.4 לחוזה התחייבו הנתבעים לרשום את הזכויות בדירה על שמם ולהמציא אישור על כך מהחברה המשכנת והמינהל תוך שלושה חודשים מכריתת חוזה המכר. בסעיף 3(א) לחוזה התחייבו הנתבעים להסכים להעברת הזכויות בדירה על שם התובע במרשם המקרקעין בהתאם לסעיף 10 לחוזה. בסעיף 10 לחוזה התחייבו הנתבעים להמציא לתובע את כלל המסמכים הדרושים לרישום הדירה על שמו. ובסעיף 3 (ד) לחוזה הוסכם על מועד מסירת החזקה כפי שהוסכם בזיכרון הדברים, עד 30.7.2009.

7. ביום 26.10.2008 שלח המינהל – על ידי נציגו במחלקת בניה נמוכה במחוז מרכז – מכתב אל עו"ד מיכאל אבירם, בצירוף תכניות בניה לא חתומות אותן הגישו הנתבעים למינהל לאישור. במכתב נכתב כדלקמן:

"בהמשך למכתבי מ-01/09/08 מצ"ב תוכניות בניה שאינן חתומות ע"י המינהל, יש להחתים את הועדה המקומית לתכנון ובניה ולהחזיר למשרדנו, כמו כן עפ"י דוח [כך במקור] פיקוח ישנה פלישה של החוכר לחלקה הסמוכה ע"י בניית חומה, יש להרוס את הבניה ולציין בתוכנית.

רק לאחר אישור התוכניות והריסת החומה נוכל להמשיך לטפל בתיק.

יש להחזיר תוכניות המצ"ב למינהל."

ביום 11.12.2008 חתם הנתבע 1 על המכתב וציין בכתב ידו כי הוא מאשר את קבלת המכתב ואת תכניות הבניות הצרופות מעו"ד אבירם, וכי הוא מתחייב לפעול לתיקון החריגות.

8. ביום 25.1.2009 פנה ב"כ התובע אל הנתבע 1 באמצעות מכתב התראה. במכתב זה נדרש הנתבע 1 להציג אישור עירייה להעברת הזכויות במרשם המקרקעין תוך 10 ימים, ואם לא ייעשה כן, ינקטו נגדו הליכים משפטיים (להלן: "מכתב ההתראה"). למכתב זה השיב עו"ד אבירם ביום 16.3.2009 כי הנתבע 1 שכר את שירותיו של מהנדס לצורך הגשת תכניות בניה לוועדה המקומית לתכנון ובניה. למכתבו של עו"ד אבירם צורף אישור המהנדס ישראל מירון אותו שכר הנתבע 1 להסדרת חריגות הבנייה (להלן: "מר מירון") בו נכתב כי תיקון חריגות הבניה יהיה בהתאמת חלקי הדירה לתקנון מאושר.

טענות הצדדים:

9. ביום 19.7.2009 הגיש התובע כתב תביעה נגד הנתבעים מחמת הפרת חוזה המכר, ועתר לסעדי אכיפה ופיצויים. התובע טען בכתב התביעה כדלקמן:

1) הנתבעים הציגו בפניו שני מצגים כוזבים, והם:

(א) השטח סביב הנכס שגודר הוא חלק מהנכס, כפי שרשום במנהל; למעשה מדובר בשטח שסופח על ידי הנתבעים, בהסכמת המנהל, אך איננו מהווה חלק מהנכס;

(ב) כי הם שקדו על תיקון חריגות הבניה כמתחייב מחוזה המכר, וכי תוך מספר ימים הוא יושלם במלואו, על כלל האישורים הרשמיים הכרוכים בכך;

2) לאור מצג כוזב ביחס להסדרת חריגות הבניה, ולאור האמון שרחש לנתבעים ורצונו לסייע לבנו וכלתו אשר התעתדו להתגורר עמו, העביר התובע ישירות לידי הנתבעים את הסך 500,000 ₪, תחת העברתו לידי עו"ד אבירם בנאמנות, כפי שהוסכם בחוזה המכר;

3) אף על פי כן, שנה לאחר חתימת חוזה המכר טרם הושלם תיקון חריגות הבניה, והנכס עדיין רשום על שמו של מר לוי בספרי המנהל. הוא פנה עשרות פעמים לנתבעים על מנת שיתקנו את חריגות הבניה. מכתב ההתראה לא נענה כראוי;

4) הוא פנה לעו"ד אבירם על מנת שיפנה לנתבעים למילוי התחייבויותיהם החוזיות, אך זאת ללא הועיל; רק בחודש מרץ 2009 נודע לו על ידי עו"ד אבירם כי הנתבע 1 פנה למהנדס, לשם הכנת תכניות עבור קבלת היתר בניה. למרות הכל, עד מועד הגשת התביעה, טרם תוקנו חריגות הבניה;

5) כל עוד איננו רשום כבעל הזכויות בדירה, הוא לא זוכה להנחת פנסיונר בתשלום ארנונה בשיעור 60%;

6) הנתבעים הפרו הפרה יסודית את הוראות המבוא וסעיף 3(א) לחוזה המכר;

7) מאז שנת 2007 לא שילמו הנתבעים דמי חכירה למנהל;

10. לאור האמור לעיל עתר התובע לסעדים הבאים:

1) מתן צו עשה כנגד הנתבעים המחייב אותם לתקן את חריגות הבניה, לשלם את כלל התשלומים לעיריית רמלה (להלן: "העירייה") ולמינהל, ולהמציא את כלל האישורים המתאימים מכוח חוזה המכר;

2) לחייב את הנתבעים לשלם לו כדלקמן:

(א) את הסך 6,000 ₪ המהווים כלל שיעורי הנחות הארנונה, אשר היו ניתנות לו, אילו הדירה הייתה רשומה על שמו;

(ב) את הסך 70,000 ₪ המהווים הנזק הכספי בגין מצג כוזב ביחס לגודל השטח מסביב לנכס;

(ג) את הסך 110,000 ₪ המהווים פיצויים מוסכמים בסעיף 9 לחוזה המכר;

11. הנתבעים טענו כי יש לדחות את התביעה מהטעמים כדלקמן:

1. לאחר כריתת חוזה המכר עם מר לוי באמצעות עו"ד אברהם מיכאלי, הם פנו לאחרון בבקשה להעברת הזכויות בדירה על שמם, אך העניין לא צלח;
2. הם נהגו בתום לב ובשקיפות מלאה במהלך המשא ומתן ובקיום החוזה: במועד ביקור התובע בנכס, הנתבע 1 חשף בפני התובע את מכלול הדברים, בפרט פלישת הגדר אל תוך שטח ציבורי וחריגות בניה בעטיין לא הועברו הזכויות בדירה על שם הנתבעים; גם עו"ד אבירם ציין זאת בפני התובע;
3. התובע הסכים לפרק הזמן הממושך להסדרת חריגות הבניה וקבלת האישורים השונים בעניין; בינואר 2009 ב"כ התובע שלח אליהם מכתב הדורש המצאת אישור עירייה על תיקון חריגות הבניה תוך 10 ימים. בעקבות זאת, ב"כ התובע נעתר לבקשתם למתן אורכה נוספת לתיקון חריגות הבניה;
4. הם לא הפרו את חוזה המכר ושקדו על תיקון חריגות הבניה, כדלקמן:

(א) ביום 1.9.2008 נערכה מדידה על ידי מודד מוסמך לדירה, בהזמנתם של הנתבעים לפי הוראת עו"ד אבירם;

(ב) הם פנו למינהל והזמינו את תיק הנכס ממשרדי המנהל בירושלים, אולם נוצר עיכוב בהסדרת חריגות הבניה בשל הזמנה זו;

(ג) שולמו החובות לעירייה: ביום 2.11.2008 ניגשו יחדיו התובע ונתבע 1 לעירייה. הנתבע 1 שילם את כלל חובות הנתבעים לעירייה עד למועד מסירת החזקה, ואף שילם תשלום עבור החודשים הבאים, אוקטובר ונובמבר 2008, חרף העובדה כי תשלום זה חל על התובע. תשלום זה לא הוחזר לו על ידי התובע ויש לקזזו מתשלומם לתובע, אם ייפסק כך;

(ד) ביום 16.3.2009 הם הודיעו לתובע כי הם שכרו את שירותי מר מירון עוד לפני שהספיקו לתאם עם בן התובע את אופן תיקון חריגות הבניה, לפי הוראות מר מירון, אך התובע חזר בו מההסכמות בין הצדדים ונקט הליכים משפטיים, בין השאר הוטלו עיקולים על חשבונותיהם, שסיכלו את המשך תיקון חריגות הבניה;

(ה) הם עדכנו את התובע או מי מטעמו לגבי התקדמות תיקון חריגות הבניה, כאשר כל דחייה ועיכוב בעניין התרחשו בידיעתו ובהסכמתו כאמור.

1. נכרת חוזה בעל פה מאוחר יותר, שעולה מסדר האירועים הבא. בעקבות בקשת התובע בחודש ספטמבר 2008, הם מסרו את החזקה בנכס לבן התובע ביום 1.8.2008. התובע הסכים שריגות הבניה יתוקנו בהמשך והשיב שהעניין איננו דחוף, והעיקר שלבסוף יירשמו הזכויות בדירה על שמו. בתמורה שילם התובע 500,000 ₪ ישירות לנתבעים, בניגוד לחוזה המכר לפיו סכום זה יימסר לעו"ד אבירם כנאמן וישולם לנתבעים, רק לאחר שימלאו את התחייבויותיהם החוזיות. בכך ויתר התובע על היות תיקון חריגות הבניה בתקופה הקבועה בחוזה המכר כתנאי יסודי לקיום החוזה. באמצעות תשלום זה ישירות אליהם, הכיר התובע במילוי התחייבויותיהם החוזיות כלפיו לפי חוזה המכר;
2. לא נגרם כל נזק לתובע בגין אי קבלת הנחת ארנונה. החבות בתשלום ארנונה איננה קשורה לרישום התובע כבעל הזכויות בנכס, והיא מוטלת על המחזיק בנכס. ראייה לכך שבמשך השנים זכה התובע בהנחה בארנונה בגין היותו נכה צה"ל על בסיס היותו מחזיק בנכס, הגם שאיננו רשום כבעל הזכויות בנכס. כמו כן, אזרח ותיק זכאי להנחה בתשלומי ארנונה ביחס לדירה המשמשת למגוריו ועד לשטח של 100 מ"ר (סעיף 9(א) לחוק האזרחים הותיקים, התש"ן-1989);
3. העלאת טענת ביחס לשטח המגרש נוגדת את הצהרת התובע בסעיף 6 לחוזה המכר. בנוסף, שטח המגרש מצוין ברישומי הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה. התובע ביצע בדיקות ביחס לנכס ולא העלה טענות ביחס לכך. ואם לא עשה כן, אין לו להלין אלא על עצמו;
4. לפי הוראות המינהל, לא ניתן לשלם את דמי החכירה למינהל, כל עוד הם אינם רשומים כבעלי הזכויות בנכס;
5. על התובע הנטל לפרט את נזקיו כהלכה;
6. אין לתובע זכות לפצל את סעדיו;
7. לפי הדין, ניתן לתבוע פיצויים בגין הפרה חוזה במקום פיצויים מוסכמים ולא בנוסף (סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"); כמו כן, על התובע פיצויים בגין הפרת חוזה להוכיח נזק, סיבתיות, צפיות ועמידה בהקטנת הנזק;
8. לחלופין, לתובע יש אשם תורם בקרות הנזק. לפיכך, יש לקזז מהפיצוי הנטען את התשלום בשל הנזק שנגרם על ידי התובע.

העדויות:

12. מטעם התובע העיד בן התובע, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית ונחקר חקירה שכנגד. מעדותו עלה כי הוא מתגורר בנכס עם אשתו, בנו ואביו התובע; הוא בקיא בפרטי המקרה: הוא היה מעורב ברכישת הנכס, נכח עם אביו בביקור הראשוני בנכס ובמועד כריתת החוזה, ואף מסייע לאביו בניהול התביעה דנן; פניותיו הרבות לנתבעים לא נענו כלל, ולכן נאלץ לשכור שירותיו של חוקר פרטי על מנת לאתר את הנתבעים, אשר ניתקו עמו מגע והתחמקו ממנו, זאת כדי למסור להם מסמכים שונים, לרבות כתב התביעה; לאחר החתימה על חוזה המכר נודע לתובע ולו על דבר קיומן של חריגות בניה שונות (המרתף, המדרגות החיצוניות והפנימיות של המרתף, המקלט, פרגולה צדדית ואחורית נבנו ללא היתר בניה; המדרגות לקומה א' ולעליית הגג, והשימוש בעליית הגג הם בניגוד להיתר הבניה); בחקירתו הנגדית העיד כי חריגות הבניה היו ידועות לתובע ולו במועד החתימה על החוזה וכי הנתבע 1 אכן הציג זאת בפניהם; הוא והתובע לא בדקו את תיק הנכס בעירייה או במנהל ואף לא שכרו שירותיו של איש מקצוע שיבדוק את הנכס על חריגות הבניה, ותחת זאת סמכו ידיהם על חוזה המכר; גם עו"ד אבירם, אשר ייצג את שני הצדדים בעריכת החוזה, לא שכר שירותי אנשי מקצוע, מאחר שהתובע טען בפניהם כי החריגות שוליות ואין כל קושי לתקנן; התובע והוא העבירו את הסך 500,000 ₪ ישירות לנתבעים לאור מצג כוזב מצד הנתבע 1 כאמור לעיל, וחרף התנגדותו של עו"ד אבירם, אשר סבר שהשארת הכסף בנאמנות מבטיחה את קיום עסקת המכר. העבירו הסך הנ"ל לתובעים מפאת רצונם לתפוס חזקה בנכס במהרה ומתוך מתן אמון מלא בנתבע 1; בין הצדדים הוחלפו דין ודברים ביחס לתיקון חריגת הבניה שבפרגולה (יוער כי בפועל מדובר בסככה בעלת רעפים ולא בפרגולה), בין על ידי הכשרתה באמצעות הגשת תב"ע נקודתית, ובין על ידי הריסתה ותשלום שוויה לתובע. הצדדים לא הגיעו לעמק השווה בעניין זה; הוא לא מוכן לתקן את חריגות הבניה בעצמו מאחר ששוויין לפי חוות דעת מטעם הנתבעים הוא מעל 300,000 ₪; הוא משלם ארנונה גם בגין חריגות הבניה; באמצעות עו"ד אבירם הם פנו לנתבע 1 בדרישה לתיקון חריגות הבניה במשך שלושת חודשים ממועד כריתת חוזה המכר (תקופת הזמן בה התחייבו הנתבעים לתיקון החריגות); התרחש נזק לאחר הגשת כתב התביעה: אי רישום הזכויות בדירה על שמו מונע מהתובע לקבל פיצוי כספי מרכבת ישראל מחמת הוספת מסילת רכבת ובניית קיר אקוסטי בקרבת הנכס.

כבר כאן אציין כי לאור חקירתו הנגדית של בן התובע ולשונו המפורשת של חוזה המכר, אני קובע כי התובע ידע על חריגות הבנייה עובר לחתימה על החוזה.

13. מטעם התובע הוגשה חוות דעת של אינג'ינר אנדריי וקסלר (להלן: "מר וקסלר"). מר וקסלר לא נחקר חקירה שכנגד. חוות הדעת מונה את חריגות הבניה ואומדת את מחיר עלות תיקוני חריגות הבניה ללא פירוט מניח את הדעת. מאחר והנתבעים לא זימנו את מר וקסלר לחקירה על חוות דעתו, חוות הדעת מתקבלת כראיה.

14. מטעם הנתבעים העיד הנתבע 1 בעצמו, הוא הגיש תצהיר עדות ראשית ונחקר חקירה שכנגד. מעדותו עולה כי לאחר מכירת הדירה לתובע, בעקבות שיחת טלפון מהתובע אליו, הוא נפגש עם התובע ובנו. התובע ובנו שילמו לו 500,000 ₪ בתמורה ליציאתו מהדירה עד מוצאי שבת ותיקון החריגות ללא מגבלת זמן. הוא רשם פרטים אלו על פתק, ומסרו לתובע; הוא שכר שירותיהם של אדריכל ומודד על מנת לתקן את חריגות הבניה. אף ניסה להיכנס לדירה עם קבלן, אך התובע סירב לכך; הוא שכר את שירותיו של מר מירון חודשיים שלושה לאחר כריתת חוזה המכר, בהמשך ציין כי שכר את שירותיו לאחר שישה חודשים; הוא לא רשם את הבית על שמו; הגיע פעמיים למשרדי המינהל; איננו זוכר אם שילם דמי חכירה למינהל, בהמשך העיד שאיננו יודע כמה שילם למינהל; הגיש תכניות בניה כהוראת האדריכל; לא השיב אם פיקוד העורף אישר את השינויים שבתכניות, אם כי ציין שההתנהלות היא מול המינהל ונותרו שניים שלושה דברים בטיפול האדריכל; הוא הסיר את הערת הכינוס והמישכונים שרבצו על הנכס, אך איננו יודע אם צירף אישורים לכך לתיק בית המשפט; הוא שילם את כלל ההיטלים והאגרות, וטען כי העביר את האישורים לכך לתיק בית המשפט; הוא לא בדק לפני החתימה על חוזה המכר אם שלושה חודשים הם תקופה מספקת לתיקון חריגות הבניה; אין פלישה בבית; הוא לא התחמק מפניות התובע או מי מטעמו; הוא חתם על אישור מסירת כתב התביעה; לפי הקבלן ששכר, עלות התיקונים בבית לפני שלוש שנים היא 10,500 ₪. לא צירף הצעת מחיר שלו לתיק בית המשפט משום שאין זה רלבנטי; לפי האדריכל ששכר, עלות העברת הזכויות במרשם המקרקעין ובספרי המנהל היא מספר אלפי ₪; הוא לא תיקן את חריגות הבניה לפי חוזה המכר;

עדות הנתבע 1 היא עדות מתחמקת ולא עניינית. הנתבע 1 לא השיב לשאלות החקירה שכנגד באופן ראוי, המאפשר בירור עובדתי מניח את הדעת. עולה ממנה כי הנתבע 1 לא שקד באופן נמרץ כנדרש ממסגרת הזמנים של החוזה, אלא לכל היותר פעל באופן מהוסס למדי למילוי חובותיו החוזיות.

15. מטעם הנתבעים העיד מר מירון, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית ונחקר חקירה שכנגד. מעדותו עולה כי ביום 16.3.2009 שכר הנתבע 1 את שירותיו לשם קבלת היתרי בניה; לאחר ביקורו בנכס סבר כי יש לאטום חללים מסוימים ולבצע כמה תיקונים בנכס, על מנת להתאים את הנכס להוראות הדין; אולם בחקירתו הנגדית לא זכר בדיוק מתי פנה אליו הנתבע 1 לראשונה; ביום 22.8.2011 הגיש בקשה להיתר בניה בצירוף תכנית בניה לעירייה בשמו של הנתבע 1 ביחס לנכס; מאחר שהיו בנכס חריגות בניה ולא היו בעירייה תכניות עדכניות ביחס לנכס, הוא נאלץ לשחזר את תכניות הבניה תוך כדי הסתייעות בתכניות ישנות; בהמשך אף התגלו בעיות מרובות בנכס והתקיימו מספר דיונים בעניין (כנראה דיונים בוועדה המקומית לתכנון ובניה); ועדת משנה לתכנון ובניה התכנסה ביום 23.1.2013 (צורפה החלטתה מאותו מועד לתיק בית המשפט), והוגשו תכניות מתוקנות לעירייה בהתאם לדרישת ועדת המשנה, אם כי איננו זוכר מתי הוגשו; לטעמו, אם העניין מול המינהל יסתיים, יוותרו רק עניינים טכניים, אותם ניתן לסיים תוך חודש חודשיים ואת הליך קבלת היתרי הבניה; לפני שיהיה ניתן להעריך את שווי תיקון החריגות בפועל, יש קודם כל להתאים את הנכס להיתרי הבניה; משך ביצוע עבודות קבלן תלוי בקבלן מבצע ובעבודות התיקון; לשיטתו, הנתבע 1 ביצע את כל המוטל עליו לשם קבלת היתרי הבניה מהעירייה.

16. הנתבעים צירפו לתיק בית המשפט החלטת ועדת המשנה לתכנון ובניה של העירייה מיום 23.1.2013. בהחלטה זו הוחלט לאשר בקשה לתוספת בניה לנכס גוש 4346 חלקה 11 (ולא 347 כנכס מושא החלטה זו), בכפוף למילוי עשרים ואחת דרישות, ביניהן הוכחת בעלות, הגשת אישורים שונים כגון: אישור המינהל, ואישור/פטור מפיקוד העורף למקלט, הגשת חישובים סטטיים על ידי מהנדס ועוד. נכתב שאם תמולאנה דרישות אלו, יהיה ניתן להגיש עותק מתוקן לאישור סופי להיתר בניה וכי החלטה זו איננה היתר בניה. כמו גם נכתב כי תוקף החלטה זו הוא שנה בלבד, קרי עד 23.1.2014 (להלן: "החלטת ועדת המשנה").

הסיכומים:

17. בסיכומיו חזר התובע על טענותיו, והוסיף כי הנתבע 1 מודה בחקירה שכנגד כי הפר את חוזה המכר וכי לא בדק מהו משך הזמן הריאלי לתיקון חריגות הבנייה; בעניין זה, גרסת הנתבע 1 משתנה בין השתדלותו לתיקון החריגות לבין אי יכולתו לעשות כן מפאת קשיים כלכליים; הנתבע 1 פעל בחוסר תום לב בדמות אי שקידתו על תיקון חריגות הבניה: שכירת שירותי מהנדס שמונה חודשים ממועד כריתת חוזה המכר; אי תשלום דמי החכירה למנהל; אי ביצוע החלטת ועדת המשנה במלואה; אי העברת הנכס על שם הנתבעים; אי הסרת הערת כינוס והמשכונים על הנכס; עד עתה טרם תוקנו חריגות הבנייה על ידי הנתבעים ולא הועבר הנכס על שמם; קיימת סתירה בין גרסת הנתבעים לעניין גודל המגרש: בכתב ההגנה נכתב כי הנתבע 1 חשף בפני התובע שישנה פלישה לשטח ציבורי; בחקירתו טען הנתבע 1 כי לא הייתה פלישה; מר וקסלר לא התבקש להיחקר חקירה שכנגד, וממילא חוות דעתו לא נסתרה; גם לשיטת הנתבעים חלף הזמן לקיום חיוביהם על פי חוזה המכר; לאור חקירת הנתבע 1, יש לדחות את גרסתו כי הוא איננו מתחמק מהתובע או מי מטעמו או שהוא טורח לעדכן אותם בדבר תיקון חריגות הבנייה ושאר התחייבויותיו החוזיות; הוא זנח את תביעתו לפיצויים לפי הוכחת נזק לפי סעיף 14-10 לחוק החוזים תרופות; לאור נסיבות המקרה, שיעור הפיצויים המוסכמים זעום; הנתבעים לא הוכיחו זכות לקיזוז כל שהיא; הוא עתר גם לפיצוי כספי בסך 2,000 ₪ בגין כל יום איחור בביצוע צו העשה המבוקש.

18. בסיכומיהם הנתבעים חזרו על טענותיהם והוסיפו כי התובע לא צירף תצהיר עדות ראשית מטעמו, וחלקים ניכרים מעדות בן התובע הם עדות מפי השמועה או עדות סברה לא קבילות; מנגד עומדת גרסת הנתבע 1; לא זו בלבד שהתובע זנח את תביעתו לפיצויים לפי הוכחת נזק, אלא גם זנח את תביעתו לפיצוי באי קבלת הנחת ארנונה, ופיצוי מרכבת ישראל (המהווה כשלעצמו הרחבת חזית); התובע לא טרח לבדוק את הנכס טרם חתימה על החוזה או לשכור שירותיהם של אנשי מקצוע; הוכח כי הנתבע עשה כל שנדרש לתיקון חריגות הבניה; נוכח עדות בן התובע כי חריגות הבניה היו ידועות, סעיף 24 לתצהיר בן התובע שקרי; התובע תובע לראשונה בסיכומים פיצוי כספי מופרז בגין איחור בביצוע צו העשה המבוקש, ויש בבקשה זו הרחבת חזית אסורה; התובע לא משתף פעולה עם הנתבעים, וסירב לביצוע תיקונים וכניסת אדריכל מטעם הנתבעים לנכס, ומעדיף להותיר את הבית כפי שהוא ולא להקטין את נזקו; אישור המנהל איננו בשליטת הנתבעים, וכי על התובע היה לצפות סיכון זה מבעוד מועד.

דיון ומסקנות:

חוזה המכר וטענת החוזה בעל פה:

19. הנתבעים טוענים כי לאחר מועד חתימת חוזה המכר (30.7.2008) ולפני מועד מסירת החזקה בנכס (אוקטובר 2008) נכרת בין הצדדים חוזה בעל פה. לפי הטענה, חוזה זה התנה על חובות הנתבעים והתובע כדלקמן:

1) חובת הנתבעים לתקן את חריגות הבנייה ורישום הזכויות על שמם תוך 3 חודשים מיום החתימה על חוזה המכר (סעיפים 2.1 ו-2.4 לחוזה המכר);

2) חובת הנתבעים למסור את החזקה עד ליום 30.7.2009 (סעיף 3(ד) לחוזה המכר);

3) חובת הנתבע לשלם עד ליום 30.1.2009 "סך של 500,000 ₪ (חמש מאות אלף ₪), זאת בכפוף ובתנאי שהמוכר [הנתבעים] קיים את התחייבויותיו המפורטות בסעיפים 2.1 – 2.4 לעיל... לא קיים המוכר את התחייבויותיו, כאמור לעיל, במועד הנ"ל, יופקד הסף של 500,000 ₪ בידיו הנאמנות של עו"ד מיכאל אבירם, ויכול האמור בסעיפים ו', ז' ו-ח' להלן." (סעיף 4(ד) לחוזה המכר).

20. התובע כפר בטענה זו וטען כי משעה שחפץ לתפוס חזקה בנכס מוקדם ומשום שהוטעה על ידי הנתבע 1 (לחשוב כי הנתבעים עומדים בפני סיום מלוא התחייבויותיהם), שילם את הסך 500,000 ₪ ישירות לידי הנתבעים.

21. סבור אני שיש לדחות את טענת הנתבעים ככל שהיא נוגעת לחיוב החוזי לתקן את חריגות הבנייה ורישום הזכויות על שמם תוך 3 חודשים מיום החתימה על חוזה המכר (סעיפים 2.1 ו-2.4 לחוזה המכר). ממכלול הראיות אכן עולה כי היו חילופי דברים בין הצדדים, אך חילופי דברים אלו לא עולים עד כדי חוזה בעל פה או בהתנהגות הגובר או משנה את חוזה המכר, מהסיבות כדלקמן:

1) לא הוכח כי התובע גמר בדעתו למתווה החוזי כפי שנטען על ידי הנתבע 1 (סעיף 5 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים חלק כללי"));

2) ממכלול הראיות עולה כי לאחר התשלום בסך 500,000 ₪ לידי הנתבעים, הנתבע 1 התחמק מפני התובע או מי מטעמו ולא שקד על מילוי חובותיו. עובדה זו מעידה לכל הפחות על קיום חוזה שלא בתום לב (סעיף 39 לחוק החוזים חלק כללי), אילו אכן נכרת חוזה בעל פה מחייב לשיטת הנתבעים;

3) "החוזה בעל פה" לא יכול להשתכלל לכדי חוזה מחייב, גם אם רצו הצדדים, מאחר שהצדדים הסכימו מפורשות על אופן ההתניה על חוזה המכר:

"13. לכל הסכמה או שינוי, במפורש או מכללא, בתנאי הסכם זה או בכל חלק מהם, לא יהיה כל ערך ותוקף אלא אם יעשו בכתב."

לא הוכח שהצדדים העלו על הכתב את הסכמות "החוזה בעל פה". סעיף 13 לחוזה תואם את הוראות סעיף 23 לחוק החוזים חלק כללי הקובע כי " חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים." (ההדגשה שלי – י.ז). מאחר והצדדים התנו על צורה מסוימת של שינוי החוזה, אין צורה אחרת יכולה לשנות את תנאי החוזה.

4) אין בעובדת תשלום 500,000 ₪ ישירות לידי הנתבעים על ידי התובע (ולא לידי עו"ד אבירם בנאמנות) כדי לשנות מהאמור לעיל.

עדות בן התובע:

22. הנתבעים טענו נגד עדות בן התובע בדבר היותה עדות סברה ועדות מפי השמועה. אין בידי לקבל טענה זו. בן התובע הצהיר שהוא בקיא בפרטי המקרה מראשיתו, ולא היה בידי הנתבעים לסתור זאת בחקירה שכנגד או באמצעות ראיות מטעמם, אלא ההיפך הוא הנכון. מאחר שהתובע חפץ מראש כי בנו, אשת בנו וילדם יתגוררו עמו בנכס, מתקבל על הדעת שהתובע עירב את בנו בהתרחשות הדברים מבעוד מועד. בחקירה שכנגד אכן עולה כי בן התובע מעורה בנסיבות העניין. כך למשל עלתה מעדותו נסיבה שלא הייתה יכולה להיות ידועה לרבים ולא עלתה קודם – המלצת עו"ד אבירם להימנע מתשלום ישירות לנתבעים. גם ניתן למצוא חיזוק לכך בעדות הנתבע 1 עצמה, כך למשל בסעיף 9 לתצהיר הנתבע 1, לפיו בן התובע ואשתו היו מעורבים בכל הליכי רכישת הנכס. עוד יוער, כי אומנם עדות בן התובע היא עדות של אדם המעוניין בתוצאות המשפט לטובת האדם שקרא לו להעיד. אך לא מדובר בעדות יחידה כלשון סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971. עדות בן התובע נתמכת במכלול הראיות שבתיק, לרבות חוזה המכר ועדויות הצד שכנגד בחלקים הרלבנטיים לה.

הודאת בעל דין:

23. חוזה המכר הופר על ידי הנתבעים, גם לפי עדות הנתבע 1 בחקירה שכנגד:

"ת. אתה ביצעת אותו או לא לפי דעתך את ההסכם?

ש. אני בדרך לבצע אותו. בשביל מה אנחנו פה בשביל שלא ביצעתי אותו."

(ישיבת הוכחות 6.10.2013, עמוד 45 לפרוטוקול)

אמירה זו מהווה הודאת בעל דין מחייבת, לפיה קמה לתובע זכות כנגד הנתבעים בשל הפרת חוזה מיום 30.10.2008 (שלושה חודשים מיום החתימה על חוזה המכר).

24. מעל הנדרש יוער כי גם אילו היינו הולכים לפי שיטת הנתבעים לעניין חוזה בעל פה, עדיין הנתבעים הפרו את החוזה. סעיף 41 לחוק החוזים חלק כללי קובע כדלקמן:

"41. חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש. "

ביום 29.1.2009 שלח התובע את מכתב ההתראה לנתבע 1. כמעט שישה חודשים אחר כך ביום 19.7.2009 הגיש התובע את תביעתו נגד הנתבעים. גם אם תרצה לומר כי מכתב ההתראה לא העניק די זמן סביר מראש (10 ימים מקבלת מכתב ההתראה), כמעט שישה חודשים נוספים הם זמן סביר מראש.

אף אם אין די בכך, בישיבת קדם משפט 11.1.2010 בית משפט זה דחה את המשך הדיון בתיק לכמעט שישה חודשים נוספים, על מנת לאפשר לנתבעים למלא את התחייבויותיהם על פי חוזה המכר. וכן נדחה המשך הדיון בתיק ביום 2.1.2011 ליום 22.2.2011, על מנת לאפשר לנתבעים להגיש בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה. אך ללא הועיל. משנת 2008 ועד עתה לא מולאו כלל התחייבויות הנתבעים. נוכח העובדה כי הנתבעים אינם כופרים בהתחייבויותיהם החוזיות, יש באי עמידתם בקיום חובות אלו במשך שש שנים חוסר תום לב חריף בקיום חוזה (סעיף 39 לחוק החוזים חלק כללי). כמו כן, מהראיות עולה כאמור כי הנתבע 1 התחמק מפניות התובע או מי מטעמו אליו, וממילא לא עודכן התובע על מאמצי הנתבעים, אם היו, למילוי חובותיהם החוזיות.

אכיפה:

25. התובע עתר בתביעתו לצו עשה, לפיו הנתבעים יבצעו את כלל התחייבויותיהם החוזיות, לרבות תיקון חריגות הבנייה, המהווה מכשול משמעותי לרישום זכויות הדירה על שם הנתבעים ובשרשור על שם התובע. סעד האכיפה הוא בעל מעמד בכורה בדין הישראלי (סעיף 1 לחוק החוזים תרופות; ע"א 5131/10 א נ' ב, פסקה 14 לפסק הדין (פורסם בדינים ועוד, 7.3.2013); והדיון הנוסף באותו עניין דנ"א 2532/13 ב' נ' א' (פורסם בדינים ועוד, 21.5.2013), שם המקרה עסק ביישום סעיף 3(4) לחוק החוזים תרופות).

26. ב-ע"א 846/75 עוניסון-חברה לבנין בע"מ נ. אלכסנדר דויטש, פ"ד ל(2) 398 קבע בית המשפט העליון שניתן למנות כונס נכסים על זכויות במקרקעין, לצורך הבטחת זכותו של בעל חוזה, והדבר לא ייחשב כאכיפה הדורשת מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט.

27. התובע לא עתר למינוי כונס נכסים לאכיפת החוזה, אך סעד האכיפה יכול ויינתן, ובהליך אחר יכול התובע לעתור לבית המשפט למינוי כונס נכסים.

פיצויים מוסכמים:

28. סעיף 9 לחוזה המכר מעמיד את שיעור הפיצויים המוסכמים בשל הפרה יסודית על 110,000 ₪, כאשר צוין שם כי הצדדים קבעו זאת לאחר שיקול זהיר מצדם. סעיף 12(א) לחוזה קובע כדלקמן:

"התחייבויות הצדדים בסעיפים 10, 8, 7, 6, 4, 3, 2 (על סעיפי המשנה שבהם) שבהסכם זה ייחשבו להתחייבויות יסודיות אולם, פיגור של עד 14 ימים לא ייחשב להפרה יסודית של ההסכם."

29. כאמור הנתבעים הפרו את סעיף 2 לחוזה - אי תיקון חריגות הבנייה ואי העברת הזכויות בדירה על שמם, את סעיף 7 לחוזה - לא שולמו דמי חכירה והיטלים, ואת סעיף 10 לחוזה - לא הומצאו לתובע אישורים ומסמכים שונים המאפשרים את העברת רישום הזכויות בדירה על שם התובע. על כן, אני קובע כי הפרת הנתבעים את החוזה היא הפרה יסודית המזכה את התובע בשיעור הפיצויים המוסכמים – 110,000 ₪.

פיצויים לפי הוכחת נזק, פיצויים בגין אי הנחה בארנונה ופיצול סעדים:

30. מאחר שהתובע בסיכומיו זנח את טענותיו לפיצויים בשל הפרת נזק לפי סעיפים 14-10 לחוק החוזים תרופות, בשל אי קבלת הנחה בארנונה, ואי קבלת פיצוי כספי מרכבת ישראל וכן את טענתו בדבר זכותו לפצל את סעדיו, מתייתר הצורך לדון בכך.

קיזוז:

31. הנתבעים טוענים לזכות קיזוז על תשלומים עירוניים עבור חודשים אוקטובר ונובמבר 2008, החלים על התובע כמחזיק הנכס. לביסוס טענתם צירפו הנתבעים שני מסמכים מהעירייה לנתבע 1: "הצעה לתשלום" על סך 16,605.10 ₪ מיום 27.10.2008 ו"קבלה" על סך 18,474.40 ₪ מיום 2.11.2008.

32. מסמכים אלו לא מועילים לנתבעים בטענת הקיזוז: ההצעה לתשלום איננה מהווה קבלה לתשלום ללא חתימת קופאי (וכך גם מצוין עליה); אין פירוט מניח את הדעת בשני המסמכים ובפרט בקבלה, כך שלא ניתן לקבוע בוודאות בעבור אלו חודשים שולם הסך האמור, חרף התאריך על הקבלה. מה גם שקיימים כמה רכיבי תשלום שעל פניו אין להשית על התובע, רכיב "ארנונה – יתרות", ככל הנראה עבור חובות ארנונה קודמים מצטברים, ורכיב "הוצל"פ מ.ג.ע יתרו [כנראה חסרה האות ת']". לפיכך, אני קובע כי הנתבעים לא עמדו בנטל הבאת הראיות והשכנוע בדבר טענת הקיזוז, וטענתם זו נדחית.

סוף דבר:

לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן:

1. אני מורה לנתבעים, ביחד ולחוד, לבצע את האמור בסעיף 20(א) לכתב התביעה, דהיינו: לנקוט בכל פעולה ו/או הליך נדרש על מנת לתקן על חשבונם את חריגות הבנייה בבית ו/או לתקן את תוכניות הבנייה ו/או להגיש תוכניות בנייה מתאימות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ו/או למינהל מקרקעי ישראל, ולהמציא לידי התובע את כל האישורים הנדרשים על פי הוראות חוזה המכר, ובכלל זה היתר בנייה כדין לבית, ואישור עירייה להעברת הזכויות על חשבונם, לשלם לעיריית רמלה ו/או למינהל מקרקעי ישראל, לרבות דמי חכירה, אגרות עירוניות וכיוצ"ב.

לצורך פיקוח על סעד האכיפה, רשאי התובע להגיש תובענה למינוי כונס נכסים;

1. על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע כדלקמן:
   1. את הסך 110,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (19.7.09) ועד ליום התשלום בפועל;
   2. את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
   3. שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, ט"ז אדר תשע"ד, 16 פברואר 2014, בהעדר הצדדים.