נגד

צד ג': עו"ד שרה מזרחי

א. התובענה, בעלי הדין והליכים קודמים

1. בפני תובענה לתשלום פיצויים בגין הפרה בטענה של הפרת חוזה מכר דירה.

2. כל בעלי הדין בתובענה הינם בני משפחה מקירבה ראשונה (אחים ואחיות) אשר גררו עצמם לסכסוך מתמשך ויצרי בגין שתחילתו בפירוק השיתוף בדירת מגורים ברמת-גן (להלן: "הדירה") שזכויות החכירה לדורות בה היו רשומות בשם אימם המנוחה (להלן: "המנוחה").

הנתבעים 1-6 צורפו לתביעה בתורת יורשי המנוחה שושנה איסלר ז"ל אחותם של התובע.

3. בתיק תמ"ש 67980/98 בבית משפט לענייני משפחה במחוז תל-אביב, הגיש התובע דכאן, תביעה לפירוק השיתוף בדירה, ובהחלטה מיום 11.4.99 להלן: "פסק הדין הראשון בתמ"ש") הורה בית המשפט על פירוק השיתוף ומכירת הדירה כפנויה ולצורך כך מינה בית המשפט את ד"ר א. ניברנברג, עו"ד - ככונסת נכסים (להלן: "הכונסת").

4. בין בעלי הדין הוסכם על הליכי התמחרות פנימית ובמהלכה זכה התובע דכאן, אשר הגיש את ההצעה הגבוהה ביותר לרכישת הדירה, ופועל יוצא, נחתם בינו ובין הנתבעים ביום 11.12.00 חוזה מכר (להלן: "החוזה").

5. במסגרת תובענה נוספת שנדונה בין בעלי הדין בבית המשפט לענייני משפחה (תמ"ש 67983/98) טענו הנתבעים דכאן, כי התובע הפר את החוזה.

על פי פסק הדין שניתן בתובענה זו ביום 11.10.04 נדחתה התביעה ובית המשפט קבע בפסק דינו את הנוסחה לחלוקת נטל תשלום היטל ההשבחה בין בעלי הדין (להלן: "פסה"ד השני בתמ"ש).

6. אין חולק כי שני פסקי הדין בתמ"ש הינם סופיים וחלוטים.

ב. עיקר טענות התובע

1. בכתב תביעתו הארוך לעייפה טען התובע כי הסכים לשלם בעבור הדירה סכום העולה ב-70,000 דולר על הערכת שמאי וזאת בעקבות גילויי חוסר תום לב מצד הנתבעים אשר בהצעותיהם לרכוש את הדירה העלו את מחירה באופן מלאכותי.

2. התובע מוסיף וטוען כי הנתבעים סירבו לכלול בחוזה סעיף לפיו עו"ד מזרחי, אחותו וב"כ של התובע (להלן: "עו"ד מזרחי") מעבירה את חלקה בדירה לתובע - ללא תמורה.

3. לגרסת התובע הוא עמד בהתחייבויותיו על פי החוזה שכן, שילם לכונסת את שני התשלומים הראשונים (מתוך שלושה) האמורים בסעיף 4 לחוזה בעוד שאת התשלום השלישי הפקיד בידי עו"ד מזרחי עד להמצאתם על ידי הנתבעים של האישורים הדרושים להעברת הזכויות בדירה (להלן: "האישורים").

4. התובע טוען כי הנתבעים סירבו לשלם את חלקם בסכום היטל ההשבחה ומשכך, לא ניתן אישור העירייה לצורך העברת הזכויות.

5. התובע מוסיף וטוען כי במסגרת פסה"ד השני בתמ"ש נדחתה טענת הנתבעים לפיה התובע הפר את החוזה, ואף נקבע כי התובע יצא ידי חובתו בהפקדת התשלום השלישי, עד להמצאת האישורים.

6. להלן טען התובע כי הנתבעים לא השלימו עם חיובם לשלם את שכר טרחת השמאי שמונה לחלוקת סכום היטל ההשבחה ואף איחרו כדי 7 חודשים בפנייתם לעירייה, לקבל אישור להעברה.

7. לגרסת התובע הכינו הנתבעים לחתימתו, שטר העברת זכות שכירות (להלן: "שטר העברה") מוטעה ובלתי מתאים בניסוחו וכי ההליכים לתיקונו והתאמתו עיכבו עוד יותר את מועד רישום הזכויות בדירה.

8. התובע טוען כי בניגוד להוראות ההסכם נמנעו הנתבעים מלמסור לו את החזקה הבלעדית בדירה עד ליום 29.6.01.

9. התובע מוסיף וטוען כי הנתבעים הפרו את חובתם על פי החוזה, בכך שלא פעלו כמתחייב למחיקת הערת האזהרה שנרשמה על ידי הכונסת (להלן: "הערכת הכינוס").

10. התובע טוען כי מחמת אי מסירת החזקה בדירה ופינוייה במועד כמו גם בשל המשך רישום הערת הכונס במשך למעלה מ-6 שנים, נגרמו לו צער, בושה, סבל, עוגמת נפש וכן סבל מתופעות רוגז ונדודי שינה (להלן יחדיו: "נזק לא ממוני").

11. התובע טוען כי הפרת הנתבעים את החוזה באי המצאתם במועד של האישורים, באי מסירת החזקה לידיו במועד, באי פנייתם לעירייה במועד, באי הכנתם של שטרי העברה מתאימים ובאי מסירת מסמכים הדרושים למחיקת הערת הכינוס - הפרו הנתבעים את החוזה וכי עליהם לשלם לו פיצויים מוסכמים בשיעור של 10% מתמורת המכר משוערך על פי הוראות החוזה בסכום כולל של 119,924 ₪.

12. בנוסף, עתר התובע לתשלום פיצויים בשל עוגמת הנפש שנגרמה לו בשל אי מחיקת הערת אזהרה (פיצוי בגין נזק בלתי ממוני) בסך של 150,000 ₪.

התובע אף עתר לפיצויים בגין האיחור בפינוי משך 27 יום לפי 40 דולר ליום בסך של 7,848 ₪.

ולבסוף, תבע התובע לחייב את הנתבעים בהוצאות אחזקת הדירה בסכום של 6,026 ₪.

ג. עיקר טענות הנתבעים

1. בכתב הגנה הגדוש אף הוא הכחישו הנתבעים כי הפרו את החוזה.

2. הנתבעים טענו כי יש לזקוף את הפרת החוזה דווקא לפתחו של התובע אשר גרם לאי מילוי תניות שלובות שנקבעו בחוזה.

3. הנתבעים 1-6 טענו כי מכל מקום אין לחייבם בתשלום מעבר לסכום שקיבלו בפועל מעיזבון אימם המנוחה.

4. הנתבעים טענו כי כבר במועד חתימת החוזה היה התובע בעל זכות חזקה ייחודית ובלעדית בדירה.

5. להלן טענו הנתבעים כי התובע נמנע מלמסור לעירייה שטר העברה חתום על ידו לאחר שהנתבעים כבר מסרו את השטרות בחתימתם.

6. הנתבעים הוסיפו וטענו כי התובע סירב לשלם להם את מלוא התמורה על פי החוזה ומשכך, נדחה המועד לביצוע חיוב הנתבעים למסור לו את האישורים.

7. להלן טענו הנתבעים כי על פי פסה"ד השני בתמ"ש היה על הנתבעים וכן עו"ד מזרחי כמוכרים - לשלם את סכום היטל ההשבחה בהתייחס להשבחות שנעשו קודם לחתימת החוזה בעוד שעל התובע כרוכש היה לשאת בחלק ההיטל בעבור ההשבחות שלאחר חתימת החוזה ומשנקבע כי שני הצדדים גם יחד לא פעלו בהתאם הרי שעסקינן בהפרות המקזזות זו את זו.

8. הנתבעים טוענים כי אין לשעות לטענות התובע בדבר אחריותם כביכול לאי מחיקת הערת הכינוס כיוון שזו צריכה להישאר על כנה עד לסיום עסקת המכר ברישום.

לחילופין; היה זה מתפקידו של התובע (או בא כוחו) למחוק את הערת הכינוס כמתחייב מסעיף 6(א) לחוזה לפיו על עו"ד מזרחי לטפל בהעברת הזכויות לתובע.

9. הנתבעים כפרו בזכותו של התובע לפיצויים המוסכמים ו/או לפיצויים בגין נזקים בלתי ממוניים וכן יתר הסכומים הנתבעים על ידו.

לחילופין; נטען כי יש להפחית את הפיצויים המוסכמים בשל חוסר פרופורציה.

10. הנתבעים טוענים לזכותם לקבל מן התובע שכר ראוי בסך 11,400 דולר בגין חזקתו הבלעדית של התובע בדירה מאז פטירת המנוחה בחודש ספטמבר 1997 ועד למועד חתימת החוזה.

ד. הודעה לצד שלישי

1. הנתבעים הגישו בצוותא חדא עם כתב הגנתם הודעה לצד שלישי נגד עו"ד מזרחי לשיפוי והשתתפות בשיעור של 25% מכלל הסכומים שבהם יחוייבו הנתבעים (אם יחויבו) לשלם לתובע (להלן: "ההודעה").

2. ההודעה נומקה בטענה כי עו"ד מזרחי הינה הבעלים של 25% מכלל הזכויות בדירה וכי הוגדרה כאחת מבין ארבעת יחידי המוכרים על פי החוזה אשר חבותם הינה, יחד ולחוד.

3. להלן נטען כי עסקת המתנה ככל שנעשתה בפועל בין עו"ד מזרחי מזה והתובע מזה - אין בה כדי לפטור את עו"ד מזרחי מחובת השיפוי מכוח סעיפים 55-56 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), מה גם שהחוזה אושר וניתן לו תוקף של פסק דין.

4. הצד השלישי הגיש כתב הגנה כלפי ההודעה בגדרו תמך בכל טענות התובע ומטעמיו.

5. אשר לדרישה לחיובה מכוח ההודעה טענה עו"ד מזרחי כי אין ברישומה בתור אחת מן המוכרים משום מסקנה נחרצת לקביעת אחריותה, יחד ולחוד, לחובות והתחייבויות המוכרים (הנתבעים) וכי רישומה בעל כורחה וכנגד רצונה כאחד מיחידי המוכר אינו עולה בקנה אחד עם חוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

ה. ההוראות הרלבנטיות של החוזה

1. מן הפתיח לחוזה עולה כי עו"ד מזרחי נמנתה על יחידי המוכרים אשר חבותם כלפי הרוכש (התובע) הינה, יחד ולחוד.

2. בסעיף 1(א)5 - לחוזה נקבע כי "מועד מסירת החזקה" כפוף לביצוע התשלום האמור בסעיף 4(ג) להלן ולא יאוחר מחלוף שישה חודשים מיום אישור החוזה על ידי בית המשפט.

3. בסעיף 2 לחוזה נקבעו התחייבויות המוכרים למסירת החזקה הבלעדית בדירה - פנויה מכל אדם וחפץ וכן בחובת המצאתם לתובע של כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בדירה.

4. בסעיף 4 לחוזה קובעה התחייבות התובע לשלם את תמורת הדירה בסך 159,216 דולר לרבות המועדים והתנאים לתשלומים.

5. בסעיף 8 לחוזה נקבעו פיצויים מוסכמים במקרה של הפרת חוזה בשיעור של 10% מתמורת הדירה ונקבעה רשימה סגורה של סעיפים אשר הפרתם נחשבת כהפרה יסודית של החוזה.

6. בסעיף 12 לחוזה נקבע כי תוקפו מותנה באישורו על ידי בית המשפט.

אין חולק כי החוזה אושר על ידי בית המשפט וניתן לו תוקף של פסק דין ביום 28.12.00.

ו. המחלוקת

1. הפלוגתאות הצריכות להתרה בתובענה זו הינן כדלקמן:

1.1 האם ביצעו הנתבעים מעשים ו/או מחדלים בניגוד לחוזה העולים כדי הפרתו.

1.2 בהנחה שתוכח הפרה, האם יש בה כדי לזכות את התובע בפיצויים המוסכמים שנתבעו על ידו.

1.3 סוגיית הנזק הבלתי ממוני - הוכחתו ושיעורו.

1.4 טענות הקיזוז שהעלו הנתבעים.

1.5 ההודעה לצד שלישי.

ז. דיון וממצאים

1. נסיבות רכישת הדירה על ידי התובע

1.1 התובע מתקשה להשלים עם הקביעה בפסק הדין הראשון בתמ"ש לפיו נקבע כי הדירה תימכר למרבה במחיר כשהיא פנויה ולטענתו רכש את הדירה בסכום העולה ב-70,000 דולר מעבר להערכת השמאי שהעריכה בסכום של 130,000 דולר.

התובע הוסיף וטוען כי הנתבעת 7 (להלן: "זהבה") ניצלה את מצוקתו ולצרכיו הדחופים של התובע "ומשכה" את מחיר הדירה כלפי מעלה לסכום של 200,000 דולר.

1.2 בחקירתה הכחישה זהבה את גרסת התובע וטענה כי התכוונה בזמנו לרכוש את הדירה (עמ' 65 שורות 28-29) זהבה כפרה בטענת התובע לפיה הפעילה על התובע לחץ באמצעות העובדת הסוציאלית (עמ' 66 שורות 1-14).

1.3 טענות התובע בסיכומיו בדבר כפייה ואילוץ, לא הוכחו כלל ועיקר והמירב שניתן לומר הוא כי עסקינן "בטעות בכדאיות העסקה" שמוחרגת מגדר טעות אופרטיבית (סעיף 14(ד) לחוק החוזים.

1.4 אוסיף כי אפיזודה זו לכשעצמה - לא הוגדרה על ידי התובע כאקט של הפרת החוזה מצד הנתבעים, מה גם שהתובע לא ביקש לבטל את החוזה בשל הטעיה ו/או כפיה משכך, איני נדרש להרחיב את היריעה בסוגיה זו.

2. איחור הנתבעים בתשלום היטל השבחה

2.1 התובע טוען כי פעל יחד עם עו"ד מזרחי בכל הקשור לבצוע החוזה לרבות בהשגת אישורים לטאבו (תשובותיו 3-4 לשאלון שהוצג לו - במ/3).

2.2 במהלך חקירתו הסכים התובע כי ההודעה בדבר היטל השבחה נשלחה לו ב-5.12.01 (עמ' 21 שורות 5-6) אך משנטען בפניו כי עוד לפני כן, באוקטובר 2001 היתה לו הזדמנות לסיים את העסקה והוא נמנע מלנצלה, השיב:

"אני לא יודע מדוע לא ניתנה תשובה לזה" (שם, שורות 9-11).

2.3 בהמשך עדותו הודה התובע כי משהתקבלה ההודעה על היטל ההשבחה הוא עמד על דרישתו לקזז (כנגד חבותו החלקית בסכום ההיטל) פיצויי הפרה והוצאות אחזקת הדירה (שם, שורות 12-14).

2.4 עו"ד מזרחי בעדותה היתה ממוקדת יותר בסוגיה זו. בחקירתה היא העידה כי המסמך היחיד שהיה חסר לה לצורך העברת הזכויות היה אישור העירייה שלא ניתן בשל חוב היטל השבחה שלא שולם (עמ' 47 שורות 18-22).

2.5 לטענת הנתבעים, חלוקת החיוב בהיטל השבחה פוצלה בין התובע מזה ובין הנתבעים מזה במסגרת פסק הדין השני בתמ"ש ומשכך, ברי כי הן התובע מזה והן הנתבעים מזה אשר הטילו את חבות התשלום במלואה זה על כתפי אלו - נתפשו לטעות ודבקו בה משך תקופה ממושכת, טעות משותפת זו יוצרת מאזן של הפרות המקזזות זו את זו ומשכך, אין להטיל את האחריות להפרה על הנתבעים בלבד.

2.6 הנה כי כן הוכח בפני כי רק ביום 26.10.05 כשנה לאחר מתן פסה"ד השני בתמ"ש פנתה עו"ד מזרחי בשם התובע לעירייה בעקבות פיצול החבות בתשלום ההיטל באופן שהנתבעים חבים כ-3/5 חלקים ממנו (עדות עו"ד מזרחי בעמ' 49 שורות 1-7).

2.7 בסיכום טענותיו טען התובע כי החבות בתשלום היטל ההשבחה מוטלת על המוכר (הנתבעים) והוא, להבדיל מן הרוכש, (התובע) אחראי לתשלומו (פיסקה 16 לסיכומיו).

2.8 הנתבעים לעומת זאת טענו כי פסה"ד השני בתמ"ש קבע כי ההיטל חל על שני הצדדים וכי קביעת בית המשפט שם לפיה התובע לא הפר את החוזה בהימנעותו מלשלם את מלוא סכום ההיטל, אין אין בה כדי לומר כי הנתבעים הפרו את ההסכם בסרבם לשלם את מלוא ההיטל. לשיטתו של ב"כ הנתבעים. עסקינן בחיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד (הוראות סעיפים 4 ו-23 לחוק המכר, תשכ"ח-1968) וכך נקבע גם בפסיקה, השוו; ע"א 1623/98 ארבוס נ. רובינשטיין (פורסם בנבו).

2.9 עמדתי בסוגיה זו שונה קמעא: סבורני כי פסה"ד השני בתמ"ש יצר השתק פלוגתא באשר לזהות החייבים בתשלום ההיטל ומשרעת חבותם משכך, החל ממועד זה ואילך היו צריכים שני הצדדים לפעול בתום לב ובשקידה למיצוי התחייבותם.

2.10 בהיותו של בית המשפט מודע לצורך בפיצול שומת היטל ההשבחה, הורה על מינוי שמאי אשר יישם את החלוקה שנקבעה בפסה"ד (פיסקה 22 לפסק הדין בשני בתמ"ש).

2.11 התובע הודה בעדותו כי הנתבעים פנו אליו בהצעה למנות שמאי תוך חלוקת עלות שכרו בין הצדדים וכי הוא (התובע) סירב לשאת בהוצאות השמאי (עמ' 22 שורות 12-17) אחזור ואזכיר כי גם בבחינה שבדיעבד הסתבר כי חלוקת נטל התשלום - חייבה גם את התובע בתשלום חלק בלתי זניח מסכום ההיטל.

2.12 מן המקובץ עולה כי אין לתלות בנתבעים בלבד את האחריות לאיחור בקביעת סכומי היטל ההשבחה החלים על כל צד ותשלומם - כתנאי לקבלת אישור העירייה וכי למצער אחריותו של התובע למצב דברים זה אינה נופלת מזו של הנתבעים.

3. אי מסירה במועד של החזקה הבלעדית בדירה לתובע

3.1 קודם שאתייחס לטענה זו בפרוטרוט אטעים כי בהינתן שבית המשפט אישר את החוזה ביום 28.12.00 הרי שהמועד האחרון למסירת החזקה חל ביום 28.6.01 (להלן: "המועד הקובע").

3.2 התובע אישר בעדותו:

"אני גר בדירה מחודש יוני 1997, בהתחלה גרתי עם עו"ד מזרחי, הם (הנתבעים-מ.ב.ח) סילקו אותה ואז התגוררתי לבד" (עמ' 14 שורות 24-26)

3.3 גרסה זהה בעיקרה היתה בפיה של עו"ד מזרחי (עדותה בקצה עמ' 43) וכן בעדותה של גלית אברהם בתו של התובע (בעמ' 11 שורות 23-26).

3.4 חרף גרסאות חד משמעיות אלו, טען התובע כי לא נמסרה לו במועד הקובע חזקה בלעדית בדירה והשתית טענתו זו על שלושה טעמים כדלקמן:

3.4.1 הנתבעים נכנסו לדירה ואף לנו בה.

3.4.2 הנתבעים אחסנו בדירה ובחצר הבית המשותף את חפציהם.

3.4.3 לא נמסרו לתובע מפתחות הדירה.

3.5 אשר לטעם הראשון הודה התובע כי לנתבעים הותר להיכנס לדירה עד יוני 2001 (עמ' 14 שורה 30).

43.6 בהמשך הילוך עדותו הסתבר כי התובע מלין למעשה על שתי כניסות "מיפרות" של הנתבעים לדירה (קצה עמ' 15) ובהמשך התברר כי למעשה רק אחת מהן היתה כניסה שלא ברשותו (עמ' 16 שורות 1-3).

מן התיאור בסיפא לסעיף 13 של תצהיר התובע ברי כי גם בכניסה האמורה מדובר לכל היותר בהסגת גבול קצרת זמן לדירה שעה שהתובע נעדר ממנה.

3.7 אשר לטענה בדבר אחסון מיטלטלין של הנתבעים בדירה ובחצר הבית - הסתבר עד מהרה כי עניינה מוגבל לאחסון ארון וחלקי חילוף לרכב כנטען על ידי הנתבע 8 (להלן: "אברהם") וכי אף אלו הוצאו לגרסת התובע מן הדירה ביום 25.7.01 (עמ' 17 שורות 16-17) ומשכך, נותרו חפצים רק בחצר הבית (שם, שורות 25-26).

יובהר כי חצר הבית הינה בבחינת רכוש משותף (עדות גלית אברהם בע"מ' 7).

לא זו אף זו; בהמשך עדותו מאשר התובע כי חוץ מן הארגז הקטן אין יותר חפצים בדירה וכי בחצר יש פריטים קטנים שלא מפריעים לו (עמ' 19 שורות 2-7).

3.8 אברהם הכחיש בעדותו כי הארון הנראה בתמונה כמוצב בדירה שייך לו כלל ועיקר (עמ' 56 שורות 22-28) אך אישר כי "שכח" בדירה ארגז קטן שאף אותו נטל כבר בדצמבר 1999 (שם, שורות 31-32).

3.9 ניסיונו של התובע להיבנות מן התמונות שצילם המתעדות ארון וארגז כלים קטן בדירה וכן עזובה רבה בחצר הבית המשותף (במ/2) הינו למיצער בלתי מושכל, הן לאור עדותו הבעייתית והבלתי עקבית של התובע באשר למועד שבו צולמו התמונות (עמ' 17) והן מן הטעם הפשוט לפיו אין על החפצים שצולמו סימני זיהוי הקושרים אותם למי מבין הנתבעים וכי גרסתה של גלית אברהם שהעידה כי המיטלטלין שייכים לאברהם - הינה בבחינת עדות סברה ו/או עדות מפי השמועה (עמ' 6 שורות 10-25).

3.10 גם הטעם השלישי שהיה בפי התובע בטענתו זו הסתבר להיות מעושה, אם לא מופרך לחלוטין.

התובע טען כי לא נמסרו לו מפתחות הדירה ובחקירתו התקשה ליתן מענה הולם לשאלה, מדוע לא החליף את המנעול? (עמ' 18 שורות 5-10 ושורה 21).

3.11 המחשה ברורה למופרכות טענת התובע בעניין זה מתקבלת מתשובתו של התובע לשאלה, האם כיום יש לו חזקה בלעדית למרות שלא קיבל את מפתחות הדירה עליה השיב:

"כן, השלמתי עם זה שלא קיבלתי את המפתחות ויש לי חזקה בלעדית" (שם, שורות 27-28).

3.12 לא נעלמה מעיני גרסתה של עו"ד מזרחי בסוגיה זו אשר עמדה בסימן של הקצנת גרסתו של התובע בעצמו. עו"ד מזרחי טענה כי בניגוד לגרסת התובע שהודה למעשה בקיומה של כניסה בלתי מורשית בודדת לדירה היא הבחינה במספר כניסות (עמ' 44 שורות 24-23) אלא שעדותה נעדרת מיקוד, ואינה מסייעת לתובע.

עו"ד מזרחי אף טענה (בניגוד לתובע) כי גם כיום אין לו חזקה בלעדית בדירה כי הנתבעים טרם פינו לגמרי (עמ' 45 שורות 16-17).

3.13 הגעתי למסקנה כי עדותה של עו"ד מזרחי הינה מוטית ומוכוונת מטרה; כמו כן נתגלעו בעדותה סתירות וחוסר עקביות כמפורט בפסקאות 56-58 לסיכומי הנתבעים ואיני רואה ליתן בה אמון.

3.14 על יסוד המקובץ עד כאן, אין בדיי לקבל את טענתו חסרת היסוד של התובע לפיה הנתבעים לא מסרו לו את החזקה היחודית בדירה, שכן הוכח בפני שעסקינן בטענה נואלת וקנטרנית גרידא.

4. אי הכנתם במועד של שטרי העברת שכירות מתאימים על ידי הנתבעים

4.1 התובע טען כי שטרי העברת השכירות (להלן: "השטרות") אשר הוכנו על ידי הנתבעים במעמד חתימת החוזה מולאו באופן שגוי ובלתי מתאים עובדה שתרמה לעיכוב בהעברת הזכויות לתובע.

4.2 מנגד טענו הנתבעים כי התנדבו להכין את השטרות הגם שעל פי החוזה לא היתה עליהם חובה לעשות כן. להשקפתם השטרות אינם באים בגדר "מסמכי הזכויות" כהגדרתם בסעיפים 2(ב)(3) 4(ג) ו-7 לחוזה וכי עו"ד מזרחי (ב"כ התובע) היא שנשאה באחריות לטפל בכל ההליכים להעברת הזכויות ע"ש התובע עובר לאחר קבלת מסמכי הזכויות.

הנתבעים הוסיפו וטענו כי התובע, בהימנעותו מלחתום על השטרות שהוכן לחתימתו בצוותא חדא עם חתימת הנתבעים, גרם להכבדה ולעיכוב.

4.3 עו"ד מזרחי אישרה בעדותה את טענת הנתבעים לפיה השטרות היו אמורים להיחתם כמסמך אחד הן על ידי התובע והן על ידי הנתבעים וזאת לאחר הסדרת תשלום היטל ההשבחה (עמ' 43 שורות 9-12).

קודם לכן בעדותה אישרה עו"ד מזרחי את גרסת התובע בעמ' 26 (שורות 24-26) לפיה סירובו לחתום על השטרות במועד חתימת החוזה, נבע בשל העובדה שנוסח השטרות היה מוטעה (עמ' 40 שורות 9-18).

4.4 לאחר שנתתי דעתי לטענות בעלי הדין הגעתי למסקנה כי אין בידי לקבל את טענתו הפרשנית של ב"כ הנתבעים לפיה השטרות אינם "נתפשים" בהגדרת מסמכי הזכויות.

עיינתי בנוסח סעיפי החוזה אליהם הפנה ב"כ הנתבעים ומצאתי כי הפירוט שם לגבי מסמכי הזכויות נעשה על דרך של "לרבות" ואין בו כדי להחריג את השטרות.

יתר על כן, מבחינה עניינית ולוגית, אין ספק בעיני כי השטרות אשר היו אמורים להיחתם גם על ידי העירייה - נמנים על מסמכי הזכויות.

4.5 עם זאת, מן הראיות שבפני עולה בבירור כי חתימת העירייה על השטרות, היתה מותנית בתנאי מוקדם של תשלום היטל ההשבחה (עדות עו"ד מזרחי בעמ' 43 שורות 10-11, עדות התובע בעמ' 19 שורות 29-30).

4.6 יתר על כן, בהמשך עדותו הודה התובע כי משהתקבלה ההודעה על תשלום היטל ההשבחה, הוא עוד עמד על דרישתו לקזז כנגד סכום החיוב העולה בחלקו - פיצויי הפרה וסכומי הוצאות האחזקה (עמ' 21 שורות 12-18).

4.7 לצורך העניין אניח כי נוסח השטר שהוכן על ידי הנתבעים ערב חתימת החוזה היה שגוי כמו כן ועל פי ממצאי, אין להשגיח בטענתם כי בהכנת השטר פעלו כמתנדבים גרידא, עם זאת אין חולק כי במועד חתימת החוזה (11.12.00) היו הן התובע והן הנתבעים רחוקים מהשלמת העסקה שכן, גם בשנת 2001 הם היו עסוקים במחלוקת ממושכת באשר לתשלום היטל ההשבחה, המהווה כמוסכם, תנאי בלעדיו אין לחתימת העירייה על השטרות.

4.8 מנספח ס"ה לכתב ההגנה עולה כי מלאכת פיצול היטל ההשבחה הושלמה רק בחודש ינואר 2006 ולא נטען בפני כי הנתבעים השהו הליך זה יתר על כן העירייה השלימה את עריכת השטרות (בצורה מתאימה ותוך פיצולם ל-2, בתחילת אפריל 2006).

אין חולק כי התובע חתם על השטרות רק ביום 1.6.06.

4.9 בבחינה כוללת של המועדים הרלבנטיים ובעיקר של התנהלות בעלי הדין בסוגיה זו, אני רואה לדחות את טענת התובע לפיה יש לתלות בנתבעים את קולר האחריות לאי עריכתם של שטרות מתאימים מלכתחילה ומכל מקום לא מצאתי כל קשר סיבתי בין הכנת השטרות הבלתי מתאימים מזה ובין המועד בו חתם התובע על השטרות.

4.10 מסקנתי הינה כי, הגם שהנתבעים שגו בעריכת השטר מלכתחילה הרי שטעותם זו לא השפיעה כלל ועיקר על מעבר הזמן שעד לחודש אפריל 2006; נחה דעתי כי האיחור בחתימת השטרות הינו משני הן בנפקותו והן בסדר הזמנים להתהוותו - להסדרת תשלום היטל ההשבחה אשר אחריותו של התובע לעיכוב שחל בו - אינה נופלת מן האחריות של הנתבעים.

5. הערת האזהרה שהיתה רשומה על הדירה

5.1 אין חולק כי הכונסת רשמה בספרי המקרקעין המתייחסים לדירה הערת אזהרה בדבר מינוייה (להלן: "הערת הכינוס") מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

5.2 התובע מפנה בנימוקי תביעתו בסוגיה זו לסעיף 2(ב)(3) לחוזה לפיו על הנתבעים למסור את הדירה לתובע:

"כשהיא נקיה מכל שעבוד, עיקול, חוב משכנתא וזכויות צד ג' למעט כאלו שנרשמו במסגרתו של ההליך" (ההדגשה שלי-מ.ב.ח).

5.3 הביטוי "הליך" הוגדר במבוא לחוזה כ"תביעה לפירוק השיתוף בממכר כהגדרתו בחוזה".

מינויה של הכונסת הינו פועל יוצא של פסק הדין השני בתמ"ש שהורה על פירוק השיתוף בדירה וכך עולה במפורש מפיסקה 5 של פסק הדין בתמ"ש.

5.4 במהלך עדותו אישר התובע כי לא רשם הערת אזהרה לטובתו בעקבות חתימת החוזה (קצה עמ' 22) וכי נמנע מלעשות כן:

"כי ב"כ, עו"ד מזרחי, היתה רשומה כבעלים של הדירה והיתה גם הערה של הכונסת ולכן לא יכלו לעשות עסקה בניגוד לכך" (עמ' 23 שורות 1-4).

התובע אף הסכים שהערת הכינוס הגנה עליו (שם, שורות 5-6).

5.5 בהמשך עדותו טען התובע כי אחת מן ההפרות שאותן הוא מייחס לנתבעים עניינה בכך שהם לא פעלו למחיקת ההערה (שם, שורות 7-9) ומשנשאל, מדוע הוא עצמו לא ביקש לבטלה השיב התובע למרבה ההפתעה:

"הכונסת היתה מיוזמתה צריכה למחוק את הערת האזהרה" (שם, שורות 16-17).

5.6 התובע עומת במהלך עדותו עם מכתבה של הכונסת לפיו ביקשה זו, כתנאי להסכמתה למחיקת הערת הכינוס - כי התובע יחתום על תצהיר בדבר מודעותו להשלכות המחיקה (בהעדר הערת אזהרה לטובת התובע).

התובע השיב, כי היה מודע בזמן אמת למכתב הנ"ל (נספח פ"ח לכתב ההגנה) אך טען באורח בלתי עקבי:

"היא (הכונסת) יכלה למחוק גם בלי התצהיר שלי, אני לא יודע למה לא נתתי תצהיר" (עמ' 24 שורות 7-8).

5.7 בחינת התנהלות התובע, מלמדת כי הסאה הוגדשה, שעה שהתובע מודה כי לא נתן הסכמתו גם לבקשה שהגישו הנתבעים לבית המשפט ליתן צו לרשם המקרקעין למחיקת הערת הכונס (נספח צ"ג לכתב ההגנה) והתובע ברוב מבוכתו השיב:

"הכונסת היתה צריכה להגיש את תצהיר ולבקש את מחיקת הערת האזהרה, כשבית המשפט מחדד בפני את השאלה, אני משיב שאין לי תשובה לזה" (שם, שורות 9-20).

5.8 בסיכום טענותיו וכמי שמן הסתם מבקש לתרץ מה שנראה כהתנהלות בלתי מושכלת ובלתי סבירה מצידו, טען התובע כי עו"ד מזרחי ביקשה רק מסמכים למחיקת הערת הכינוס אותה התכוונה למחוק בד בבד עם הרישום בלשכת המקרקעין (מכתב עו"ד מזרחי לב"כ הנתבעים מיום 24.5.06 - (נספח מ"ז לנספחי התובע).

5.9 עיינתי במכתב הנ"ל ומצאתי כי אכן עו"ד מזרחי טענה כי:

"על הרוכש (התובע) לקבל מסמכים הקשורים למחיקת ההערה בדבר מינוי כונסת הנכסים" (בסעיף 4 למכתב).

5.10 עם זאת, עו"ד מזרחי לא הגדירה במכתבה מהם המסמכים הנדרשים מן הנתבעים (לכאורה אין בהם כל צורך לאחר שהנתבעים כבר הודיעו על הסכמתם למחוק את רישום ההערה) יתר על כן, עו"ד מזרחי ציינה בסעיף 5 לאותו מכתב:

"לדעתי על הכונסת מוטל ביטול רישום ההערה אך גם באפשרותך להגיש בקשה למחיקתה ולציין כי הקונה מסכים לבקשה".

אחזור ואזכיר כי הנתבעים פעלו בדיוק כמבוקש מהם שכן פנו לבית המשפט בבקשה כאמור.

5.11 לא ייפלא איפוא כי עו"ד מזרחי בעדותה בסוגיה זו, נמנעה מלהתייחס לתוכן מכתבה הנ"ל אלא טענה כי התנגדה לכך שהכונסת תחתום על בקשה לביטול הערת הכינוס "כי היא (הכונסת) חתמה שלא בנוכחות עו"ד" (עמ' 50 שורות 12-15).

ביום 21.9.06 הורה בית המשפט על מחיקת הערת הכינוס בד בבד עם רישום הזכויות בדירה על שם התובע החלטה זו בוצעה רק ביום 7.2.07 שאז גם שולמה יתרת התמורה לנתבעים.

5.12 ככללו של דבר, אין ספק בעיני כי בטענתו זו מתגולל התובע על הנתבעים ללא כל בסיס וכי אין שחר לטענתו לפיה הנתבעים הפרו את החוזה בכל הנוגע לסוגיית ביטול רישום הערת הכינוס.

ח. ממצאים והכרעה לגבי הטענה בדבר הפרת החוזה

1. על יסוד הראיות שהובאו בפני כפי שנסקרו לעיל, אני דוחה את טענות התובע לפיה הנתבעים לא מסרו לו חזקה ייחודית בדירה במועד הקובע.

גם אם לא "אתפוס" את התובע על הודאתו לפיה הוא מחזיק בדירה בחזקה בלעדית כבר משנת 1997, סבורני כי טענותיו הרפות בדבר הפרעה לחזקתו כמו גם אי מתן גושפנקא רשמית - טקסית לכך (אי מסירת מפתח) הוכחו בסופו של יום כנבובות, אם לא למעלה מזה.

2. בחיבורה המקיף, דיני חוזים (מהדורה שניה) גורסת המחברת המלומדת פרופ' שלו:

"כאשר ההפרה היא פעוטה וחסרת ערך, יוכל בית המשפט לעשות שימוש בהוראת תום הלב כדי לחסום את תביעתו של הנפגע מהפרה כזו. גם הוראות פנימיות של חוק התרופות דוגמת הסעיפים 3(4) ו-7(ב) העושים שימוש במונח 'צדק' יכולים לסייע למי שמתגונן בפני תביעה המתבססת על הפרה שולית וחסרת חשיבות" (שם, בעמ' 465).

3. עמדה זו תואמת ככפפה ליד את הנסיבות דכאן; כי טענותיו של התובע באשר להפרות הנוגעות לאי פינוי במועד ולאי עריכתם כראוי של השטרות - עולות לכל היותר לכדי הפרה שולית וחסרת חשיבות שאין לבסס עליהן תביעה לפיצויים בכלל ולפיצוי מוסכם (שאינו מחייב הוכחת נזק-בפרט).

4. אשר לסוגיית תשלום היטל ההשבחה הגעתי למסקנה כי עובדת דחיית תביעתם של הנתבעים נגד התובע במסגרת פסה"ד השני בתמ"ש והנימוקים שביסוד הדחייה - מלמדים כי אין שחר לטענתם של הנתבעים לפיה התובע הפר את החוזה באי תשלומו לידי הכונס את התשלום השלישי. לא ניתן לחלוק את העובדה כי לא היה על התובע לשלם את השיעור השלישי במועד מסירת החזקה בדירה, שכן לא היו בידי הנתבעים כל האישורים הדרושים להעברה (ולבטח לא אישור עירייה) ומשכך, ובשים לב להוראת סעיף 4(ד) יצא התובע ידי חובתו בהפקדת התשלום בידי עו"ד מזרחי.

5. עם זאת, על פי ממצאי כמפורט לעיל וכנרמז מנימוקי פסה"ד השני בתמ"ש, שני הצדדים גם יחד פעלו בניגוד לפרשנותו הנכונה של החוזה והוראות הדין - שעה שכל אחד מהם הטיל על משנהו את חובת תשלום ההיטל במלואו.

ניתן לומר כי שני הצדדים גם יחד "חטאו" בהפרת החוזה בכל הנוגע להסדרת נטל תשלומי היטל ההשבחה ומשכך, הפרות אלו מתקזזות אחת למול רעותה.

ב-ע"א 111/84 יחזקאל נזריה נ. אליהו נבו (פד"י מ"ב (3) 621) אישר בית המשפט כי ניתן לקזז הפרה של צד אחד כנגד הפרה של צד אחר.

עמדה נוספת המבטאת את ההצדקה הרעיונית לחלוקת האחריות לנזק הנובע מהפרת חוזה בין הצדדים המיפרים מצויה ב-ע"א 3912/90 EXIMIN S.A תאגיד בלגי נ. טקסטיל והנעלה איטל סטייל בע"מ (פורסם בנבו - בעמ' 79-80).

6. בנסיבות אלו, משהפקיד התובע את סכום התשלום השלישי בידי עו"ד מזרחי ובעלי הדין פעלו לחלוקת נטל תשלום היטל ההשבחה, יש לראות בכך משום הבעת רצון משותפת לקיים את החוזה תוך הסכמה הדדית לעיכוב העברת התשלום השלישי על ידי התובע והארכת המועד להשגת האישורים על ידי הנתבעים.

מן המקובץ עולה איפוא כי גם בסוגיה זו, אין לייחס לנתבעים הפרה של החוזה המזכה את התובע בתשלום פיצויים.

7. טענת התובע להפרת חובתם של הנתבעים למחיקת הערת הכונס ו/או אי המצאת המסמכים הדרושים לשם כך - הסתברה להיות מופרכת ומוטעית בכל היבטיה.

8. על יסוד ממצאים אלו, אני פוסק כי הנתבעים לא הפרו את החוזה ואין הם חייבים לנתבע את הפיצויים המוסכמים הנתבעים על ידו כלל ועיקר, ומשכך דין התביעה להידחות בעיקרה.

עם זאת אדרש בקצרה גם לסוגיית הפיצויים הנתבעים על ידי התובע:

9. בכתב התביעה המתוקן עתר התובע לשני סעדי פיצויים עיקריים המובחנים זה מזה: פיצויים מוסכמים ופיצויים בגין נזק בלתי ממוני.

10. בעוד שהפיצויים המוסכמים נתבעו בגין מעשי ומחדלי הנתבעים כמפורט בסעיפים 49-55 לכתב התביעה המתוקן הרי שהפיצוי בגין הנזק הבלתי ממוני יוחד לעוגמת הנפש שנגרמה לתובע כמפורט בסעיף 45 לכתב התביעה המתוקן.

הבסיס המשפטי לתביעת נזק בלתי ממוני כפועל יוצא מהפרת חוזה מצוי בסעיף 13 לחוק התרופות.

11. עסקינן בשני ראשי נזק שונים ונבדלים זה מזה ומשכך, אני דוחה את טענת ב"כ הנתבעים בדבר תחולתו של סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות").

השוו: ע"א 4630/04 קניונים ונכסים ובנין בע"מ נ. בני יעקב נדל"ן בע"מ (פורסם בנבו-פיסקה ז לפסק הדין) וכן השוו: למאמרו של פרופ' רקובר "פיצויים בשל הפרת חוזה" במסגרת הקובץ חוק לישראל (אתר מורשת המשפט בישראל [email protected]בדיון על ס"ק ב' לסעיף 15 לחוק התרופות).

12 עם זאת, משהגעתי לידי מסקנה כי עסקינן במקרה הטוב בהפרות שאינן מזכות בפיצויים ו/או הפרות המקזזות זו את זו - אני פוסק כי התובע אינו זכאי לפיצויים המוסכמים.

13 אשר לתביעה הבלתי זניחה בסכומה 150,000 ש"ח בגין הנזק הבלתי ממוני לא הובאה בפני ראיה של ממש באשר לתחושות עוגמת הנפש והבושה אשר כביכול נגרמו לתובע ולבטח שלא הוכח בפני כי נגרמה לתובע מבוכה בשל מודעות פקידי הציבור על הסכסוך המשפטי (סעיף 45 לכתב התביעה).

14. לא זו אף זו, על פי ממצאי יכול היה התובע בכל עת להביא לידי רישום הערת הכינוס אך נמנע מלעשות כן מטעמים השמורים עימו, בנסיבות אלו, מתקיימת לגבי התובע הוראת סעיף 14(א) לחוק התרופות לפיה:

"(א) אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה באמצעים סבירים למנוע או להקטין".

15. התובע אף עתר לסכומים קצובים כביכול בסך 7,848 ₪ בגין איחור בפינוי וסך של 6,026 ₪ בשל הוצאות אחזקה קבועות (סעיפים ג-ד לסעיף 66 לכתב התביעה) אלא שהתובע כלל לא טרח לבסס סכומים אלו בראיות. מה גם שהנתבעים שמרו לעצמם טענת קיזוז, ראויה על פניה, בסכום של 46,683 ₪ כמפורט בסעיף 127 לתצהירה של זהבה, וזו לא נחקרה כלל ועיקר בסוגיה זו.

6. סוף דבר

1. אני דוחה את התביעה, וכמתחייב מכך נדחית גם ההודעה לצד השלישי.

2. התחושה המתקבלת משלל התביעות ההדדיות שבין בעלי הדין הינה ברורה; מפלס האיבה והקינטור ההדדי שביניהם מאכל שיקולים רצויונאליים ושאיפה טבעית לשלום בית וכי יש להצטער על כך שבעלי הדין אינם מוצאים פתרון אחר לסכסוך שביניהם זולת פניות חוזרות ונשנות לבית המשפט.

3. בנסיבות אלו ועל מנת לנסות ולשכך את מפלס האיבה שבין בעלי הדין, אמנע מפסיקת הוצאות ואני קובע כי כל צד ישא בהוצאותיו.

הודעה זכות ערעור.

המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"א כסלו תשע"ד, 24 נובמבר 2013, בהעדר הצדדים.