מונחת לפניי תביעה שהוגשה ע"י התובעים כנגד הנתבעים בטענה כי הנתבעים הפרו הסכמים שנחתמו ביניהם אשר בגדרם רכשה הנתבעת 1 מהתובעים מניות של חברה וכן נכסי נדל"ן.

1. תמצית העובדות
2. התובעים הינם בני משפחה אחת – התובעים 1 ו- 2 (בנימין ושלמה אבישר) הינם אחים, ואילו התובעים 3 ו- 4 (גד ודן אבישר) הינם אחייניהם של התובעים 1 ו- 2, בניו של אחיהם הבכור, המנוח בן ציון אבישר ז"ל. עובר לאירועים נושא תביעה זו היו התובעים בעלי השליטה בחברת בתי מלון מאוחדים בע"מ (להלן: "החברה"), אשר בבעלותה מתחם מקרקעין הכולל את "מלון אמבסדור" השוכן בטיילת הרברט סמואל בת"א (הידוע כחלקות 1, 10, 11 ו- 112 בגוש 6914). בנוסף לכך נמצאו בבעלות התובעים מספר נכסי נדל"ן סמוכים נוספים (הידועים כחלק מחלקה 2 וכחלקות 3, 6 ו- 8 בגוש 6914).
3. בעקבות חובות שצברו, החליטו התובעים למכור הנכסים הנ"ל לנתבעת 1, חברת SABONA ENTERPRISES B.V., הנמצאת בשליטת הנתבע 2 (מר ווליד אבולעפיה). התובעים ניהלו מו"מ בקשר לכך עם ב"כ (דאז) של הנתבעת 1 – עו"ד עלס דוברונסקי, וכן עם הנתבע 2, מר ואליד אבולעפיה (הנתבעים 1 ו- 2 יכונו להלן, בהתאמה: "הרוכשת" ו"מר אבולעפיה").
4. ביום 20.9.00 חתמו התובעים והרוכשת על שני הסכמים: האחד – הסכם לרכישת החברה בדרך של הקצאת מניות החברה לבעלות הרוכשת, והשני – הסכם למכירת נכסי נדל"ן שנמצאו בבעלותם (הישירה) של התובעים לידי הרוכשת (להלן: "הסכם ההקצאה" ו- "הסכם המכר" בהתאמה). על פי הסכם ההקצאה, התחייבה הרוכשת להלוות לחברה (הנרכשת) סך של 31,798,554 ₪, כאשר מתוכו סך של 28,685,000 ₪ נועד למטרת סילוק וביטול משכנתאות אשר נרשמו להבטחת פירעון חוב לבנק הפועלים (סעיפים 4.3.4-4.3.1 בהסכם ההקצאה). בגדר הסכם ההקצאה ונספחיו פורטו מצגיהם של התובעים בקשר לחובותיה של החברה עד ליום 20.9.00, ובקשר לחובותיהם של צדדים שלישיים כלפי החברה. כן נקבע בהסכם ההקצאה כי לאחר העברת השליטה בחברה לידי הרוכשת, "יערכו הצדדים התחשבנות לאחר מועד ההשלמה, ומעת לעת על פי הצורך" (סעיף 7.1 בסכם ההקצאה). על פי הסכם המכר הסתכמה התמורה בגין מכירת המקרקעין לרוכשת בסך של 4,260,000$ (סעיף 5.1 בהסכם המכר). כן נקבע בהסכם המכר כי סך של 1.3 מיליון $ מתוך כספי התמורה יופקד בנאמנות, ויועבר למוכרים (התובעים) בכפוף לקיום "אבני דרך" שנקבעו בהסכם המכר, ו"בניכוי תשלומי מוכרים ו/או חובות חברה אשר התגלו עד למועד העברת הסכומים כאמור". במסגרת הסכם המכר ונספחיו פורטו מצגיהם של התובעים בקשר לעלויות שונות הכרוכות בביצוע ההסכם ובכללן תשלומי מס שבח ומס מכירה, תשלומי היטל השבחה ותשלומים לדיירים מוגנים עבור פינויים מהמקרקעין.
5. בסמוך לאחר חתימת הסכם ההקצאה נערכה התחשבנות בין הצדדים על ידי משרד רו"ח שלמה זיו ושות' (רואה החשבון דאז של החברה) שמונה לצורך כך על ידי הצדדים. תוצאות ההתחשבנות פורטו בדו"ח מיום 28.12.00 (ת/52) שנכתב על ידי רו"ח שלמה בלומנשטיין ממשרדו של רו"ח זיו (להלן: "דו"ח רו"ח זיו"). מהתחשבנות זו עולה כי חובות החברה בפועל ביום חתימת הסכם ההקצאה (20.9.00) היו גבוהים בסכום של 522,463 ₪ מסכום החובות עליהם הוצהר בהסכם זה. בעוד שיתרת חובות החברה לפי הסכם ההקצאה הסתכמה בסך של 4,739,792 ₪ - יתרת החובות לפי הבדיקה החשבונאית ודו"ח רו"ח זיו הסתכמה בסך של 5,262,255 ₪. בנוסף לכך, חובותיהם של צדדים שלישיים לחברה היו גבוהים בסכום של 26,974 ₪ מהמוצהר בהסכם ההקצאה. בעוד שהיתרה לפי הסכם ההקצאה הסתכמה בסך של 409,592 ₪ יתרת החייבים לחברה לפי הבדיקה החשבונאית הסתכמה בסך של 436,566 ₪.
6. לתובעים ולנתבעים טענות הדדיות בדבר הפרות שני ההסכמים ובדבר תוצאות ההתחשבנות הכספית הנדרשת בהתחשב בטענותיהם ההדדיות. התובעים הגישו, ביום 9.7.03, תביעה כספית כנגד הנתבעים על סך כ- 5.2 מיליון ₪. לגרסתם, יתרת התמורה (קרן) שלא שולמה להם על ידי הרוכשת מסתכמת בסך של 779,506$, כאשר מתוך סכום זה סך של 335,621$ מעוכב בחשבון הנאמנות, ואילו סכום של 443,885$ לא שולם כלל ולא הופקד עבורם ע"י הנתבעים בחשבון הנאמנות. מנגד העלו הנתבעים טענותיהם הנגדיות כנגד התובעים כטענות קיזוז, ואלה מסתכמות בסכום כולל (קרן) של 8,074,588 ₪. שני הצדדים טוענים האחד כלפי רעהו כי הם זכאים לריבית הסכמית שנתית בשיעור של 16%, ולפיצויים מוסכמים (ללא הוכחת נזק) בסך בש"ח השווה ל- 500,000$.
7. טענות הצדדים
8. טענות התובעים

א (1) הרמת מסך

1. לטענת התובעים, יש להרים מסך ההתאגדות של החברה הרוכשת המתיימר לחצוץ בינה לבין בעליה, מר אבולעפיה, ולחייבם, ביחד ולחוד, בסכומים שייפסקו בתביעה זו. עיקר נימוקיהם לטענתם זו הם אלה:
2. מר אבולעפיה הוא שניהל המו"מ מטעם הרוכשת, מכתב הכוונות שהמציא הבנק הבינלאומי מתייחס אליו באופן אישי (ע' 1525, ש' 19), וחלק מתשלומי התמורה שולמו על ידו באופן אישי (נספחים ת/58 – ת/ 61 לתצהירי התובעים);
3. מר אבולעפיה העיד כי הוא הבעלים היחיד של הנכסים הנרכשים במסגרת הפרויקט שיזם באמצעות שרשור חברות (ע' 1518, ש' 6-5; ע' 1522, ש' 30-29; ע' 1525-1524; ע' 1551), וכי ההחלטה לבצע את הרכישה באמצעות חברה הולנדית הייתה של יועציו המקצועיים (ע' 1512-1511). בנוסף לכך, גם בתביעה שהגישו הנתבעים ואחרים כנגד הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ נטען על ידי הנתבעים כי מר אבולעפיה הוא הרוח החיה מאחורי הרוכשת, וכי הוא ששלט בה וניהל אותה בפועל [ת"א 2645/04 אחים אבולעפיה בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 28.8.2006)];
4. בתביעה שהוגשה על ידי עובד של הרוכשת, מר חיים גפן, כנגד הנתבעים ואח' ניתן פסק דין כנגד הנתבעים, בגדרו ביצע בית המשפט הרמת מסך והטיל חבות אישית, בין היתר, על מר אבולעפיה [עב' (ת"א) 6837/03 גפן נ' בתי מלון מאוחדים בע"מ (פורסם בנבו, 11.10.2007)].

א (2) חוב נטען של הרוכשת לתובעים בגין התשלום לבנק דיסקונט; ומנגד – טענת הרוכשת לקיזוז סך של 155,553 ₪ אשר שולם על ידי הרוכשת לבנק דיסקונט מעבר להתחייבותה

1. לטענת התובעים, על פי הסכם ההקצאה היה על הרוכשת להפקיד ביום 20.9.00 בחשבון החברה שבבנק דיסקונט סכום כולל של 1,662,357 ₪, הכולל את חוב החברה לבנק דיסקונט (בסך של 584,792 ₪ - סעיף 4.3.3 בהסכם ההקצאה) ואת יתר הסכומים אותם הייתה אמורה הרוכשת להפקיד בחשבון החברה בבנק דיסקונט. בסיכומיהם מודעים הנתבעים כי היה על הרוכשת להפקיד בחשבון החברה בבנק דיסקונט סך כולל של 1,662,357 ₪, אך טוענים כי הרוכשת הפקידה בפועל סכום כולל של 1,817,910 ₪ (כמפורט בטבלה שצורפה כנספח ג' לסיכומיהם). בתחשיביהם של הנתבעים נפלו טעויות שונות, כך שבפועל הם הפקידו בחשבון החברה בבנק דיסקונט סכום כולל של 1,669,357 ₪ בלבד. את ההפרש בין סכום זה לבין הסכום אשר הנתבעים טוענים כי הופקד על-ידם בבנק דיסקונט מסבירים התובעים באופן הבא:
2. סך של 100,000 ₪: סכום זה נספר וחושב על ידי הנתבעים פעמיים, הן כשיק ביטחון בסך של 100,000 ₪ מיום 25.9.00 (ת/3 – דף 121 לפירוט החשבון) אשר כנגדו ניתנה לחברה הלוואה בסכום זה, אשר חודשה מעת לעת, עד לחודש מרץ 2002 מועד בו הוקמה ונפרעה בפעם האחרונה; והן כהעברה בנקאית בסך של 106,000 ₪ מיום 5.6.02 שנועדה לפרוע חלק מיתרת החובה שנמצאה בחשבון באותה עת (ת/3 – דף 1 לפירוט החשבון);
3. סך של 48,910 ₪: סכום זה נפרע עפ"י שיק מיום 26.10.00 אשר לא הופקד בחשבון החברה בבנק דיסקונט על ידי הנתבעים, אלא על ידי לקוחות חייבים של החברה, ולכן על פי תנאי ההתחשבנות שנקבעו בהסכם ההקצאה, יש לזוקפו לזכות התובעים. התובעים טוענים כי הטענה לגבי הסך של 48,910 ₪ הועלתה על ידי הנתבעים לראשונה בסיכומיהם, אינה מופיעה בנספח 22 לתצהירי הנתבעים הכולל רשימה מפורטת וצילומים של כל השיקים שהופקדו על ידי הנתבעים; וכי השיק הנ"ל אף אינו כולל סכום עגול, בנבדל מיתר השיקים שהופקדו בחשבון החברה על ידי הנתבעים. באשר לסעיף 15 בתצהירו של מר גד אבישר מיום 15.11.00 (הוגש לבית המשפט השלום בת"א במסגרת בש"א 13128/00 בתי מלון מאוחדים נ' בנק דיסקונט – נ/4) בגדרו נטען כי השיק הנ"ל הופקד בחשבון החברה בבנק דיסקונט על ידי החברה או הרוכשת – משיבים התובעים כי השיק הנ"ל הופקד על ידי החברה.
4. לטענת התובעים, גם לאחר שביום 5.6.02 בוצעה ההעברה הכספית האחרונה לחשבון החברה בבנק דיסקונט, עמד חשבון החברה על יתרת חובה בסך של 125,384 ₪ - אשר נבעה מחיובי ריביות שנוצרו כתוצאה מכך שהרוכשת הפרה התחייבותה להפקיד בחשבון החברה ביום 20.9.00 סך כולל של 1,662,357 ₪ וחלף כך פרסה את הפקדותיה על תקופה של שנה ותשעה חודשים. כתוצאה מכך, ביום 31.1.05 עמד חשבון החברה בבנק דיסקונט ביתרת חובה סך על של 173,000 ₪, וכפועל יוצא מכך חילט הבנק באותו מועד כספים פרטיים של התובעים 2-1 בסכום של 174,144 ₪.
5. לפיכך, טוענים התובעים כי עומדת להם יתרת זכות בגין רכיב זה בהסכם ההקצאה, בסך (קרן) של 174,144 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם למוסכם בין הצדדים.

א (3) חוב נטען של הרוכשת לתובעים בגין התשלום לבנק לאומי

1. לטענת התובעים, על פי סעיף 2.3.4.2 בהסכם ההקצאה היה על הרוכשת לפרוע ביום 20.9.00 את חוב החברה לבנק לאומי, אשר על פי המצג בהסכם ההקצאה עמד על סך של 309,467 ₪. בפועל, הרוכשת נמנעה מלעשות כן, ופרעה חוב זה באופן חלקי בלבד, ובאיחור ניכר. כתוצאה מכך, קיזז בנק לאומי פיקדון בסך של 90,088 ₪ מכספי התובעים (בין התאריכים 2.12.03 ו- 9.12.03), שנלקח מחברת פבר בע"מ (להלן: "פבר") אשר נמצאה בשליטת התובעים ושימשה כערבה.
2. באשר לטענות הנתבעים לפיהן טרם הגיע המועד לפירעון החוב לבנק לאומי כל עוד לא המציאו התובעים מכתב מבנק לאומי המאשר כי בנק זה יסכים לסילוק מלוא החוב כנגד פירעון סך של 309,467 ₪ בלבד [נוכח התחייבותם של התובעים, בסעיף 2.3.4.3 בהסכם ההקצאה, להמציא לרוכשת בתוך 7 ימים ממועד החתימה על הסכם ההקצאה מכתב כאמור מבנק לאומי] – משיבים התובעים כי טענה זו הינה בגדר הרחבת חזית פסולה; וכי הרוכשת הייתה מחויבת לשלם לבל"ל סך של 309,467 ₪ ביום 20.9.00 (יום חתימת הסכם ההקצאה), ולמצער ביום 28.12.00 – יום קבלת דו"ח רו"ח זיו לפיו סכום החוב לבנק לאומי עומד על סך של 314,027 ₪, המוכיח כי המצג בהסכם ההקצאה היה קרוב מאוד למציאות.
3. לפיכך, טוענים התובעים כי עומדת להם יתרת זכות בגין רכיב זה בהסכם ההקצאה, המסתכמת בסך (קרן) של 90,088 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם למוסכם בין הצדדים.

א (4) חוב נטען של הרוכשת לתובעים בגין הפרת התחייבויות שונות של הרוכשת לתובעים בסכום כולל נטען של 779,506$ (בהתאם לפירוט בסעיפי המשנה 4.1 עד 4.5 להלן):

א (4.1) סך של 300,000$ אשר לטענת התובעים היה אמור להיפרע לידיהם כנגד סילוק חוב למס הכנסה; ומנגד – טענת הרוכשת לקיזוז סך של 1,904,037 ₪ בשל חוב מס הכנסה הנובע מכספים שנטלו התובעים מהחברה

1. התובעים מציינים כי על פי סעיף 5.3.6 בהסכם המכר היה על הרוכשת לשלם לידיהם סכום של 300,000$ כנגד קבלת אישור מאת רשויות המס, ולחלופין – כנגד קבלת אישור מאת רו"ח שלמה זיו בדבר סילוק כל תשלומי המס אשר בעלי המניות בחברה או עובדים בחברה היו אמורים לשלם בגין תשלומים שקיבלו מהחברה. סכום זה טרם שולם לתובעים על ידי הרוכשת, ולכן הם דורשים את פרעונו כעת.
2. באשר לטענת הנתבעים לפיה התובעים הם שחבים לרוכשת סך של 1,904,037 ₪ (בתוספת ריבית שנתית מוסכמת בשיעור של 16%) בגין נטל מס הכנסה החל על בעלי המניות בחברה או עובדיה (לרבות מר דוד אבישר ועובד החברה מר יורם לוננפלד) בגין תשלומים שקיבלו מהחברה, וטענתם לגבי קיזוז סכום זה מסכום חובותיהם לתובעים – משיבים התובעים כדלקמן:
3. חיובי מס אלה היו אמורים להיות מוסדרים כנגד ויתור של התובעים על פיצויי הפיטורין המגיעים להם בגין עשרות שנות עבודה בחברה. ההסדר גובש במסגרת בדיקת הנאותות ("דיו-דיליג'נס") (עדות דן אבישר, ע' 178-174). מאחר שהתובעים ויתרו על זכותם לקבלת פיצויי הפיטורין המגיעים להם מהחברה, טוענים התובעים כי אין הנתבעים זכאים לקבל מהם תשלום נוסף בהתייחס לחיובי המס שלא הוסדרו ע"י התובעים;
4. בעקבות חתימתו של הסכם ההקצאה מוטל היה על הרוכשת לאפס בדו"חות הכספיים של החברה לשנת 2000 (או לשנת 2001) את החוב של התובעים כלפי החברה ולבצע את כל חישובי המס באותה שנה. משלא עשתה כן, הוחמצה טענת התיישנות כלפי מס הכנסה [סעיף 145(א) בפקודת מס הכנסה] והאחריות בגין כך מוטלת על הרוכשת;
5. החוב הנטען איננו עוד בגדר חוב של בעלי השליטה, ולפיכך הפך ל"חוב רע" שאיפוסו בספרי החברה אינו מוליד חיוב במס הכנסה של החברה אלא יש לסווגו כהוצאה שוטפת או הונית [סעיף 17(4) בפקודת מס הכנסה]. דהיינו – קיימת לחברה טענה להיווצרות הפסד פירותי או הוני, אך אין מדובר בתוספת הכנסה שכן לא הייתה מחילה מכוונת או ויתור מכוון על החוב מצד החברה;
6. למרות שמיום חתימת העסקה חלפו למעלה מ- 14 שנים, טרם שילמה החברה דבר בגין חבות זו, ועל כן לא קיימת לחברה חשיפה כלשהי לעניין זה.
7. לפיכך, טוענים התובעים כי עומדת להם יתרת זכות בגין רכיב זה בהסכם המכר, המסתכמת בסך של 300,000$ (לפי שער יציג במועד התשלום), בתוספת ריבית שנתית מוסכמת בשיעור של 16%.

א (4.2) סך של 99,506$ אשר לטענת התובעים היה אמור להיפרע לידיהם עקב פינוי הדיירת המוגנת במסעדה שנוהלה בחלקה 6 בגוש 6914 (דירת שמחה משה)

1. התובעים מפנים לסעיף 5.3.4 בהסכם המכר בו נקבע, בין היתר, כי הרוכשת תשלם ישירות לדיירת המוגנת, הגב' שמחה משה, בגין זכויותיה כדיירת מוגנת במסעדה שבחלקה 6 בגוש 6914 (להלן: "דירת שמחה משה") סך בש"ח השווה ל- 200,000$. לטענת התובעים, הוסכם בינם לבין הרוכשת כי "היה הסכום אשר אמורים המוכרים לשלם בהתאם להסכם פינוי כאמור נמוך מן הסכום הנ"ל, תשולם היתרה ישירות למוכרים". לטענת התובעים, בפועל שילמה הרוכשת בגין פינויה של הג' שמחה משה סך של 100,494$ בלבד. לפיכך, כתוצאה מכך, נותרה הרוכשת חייבת לתובעים סך (קרן) של 99,506$ בתוספת הפרשי ריבית שיחושבו לפי השיעור עליו הסכימו הצדדים.
2. באשר לטענת הנתבעים לפיה התובעים הם שחבים לרוכשת סך של 425,700 ₪ (בתוספת ריבית שנתית מוסכמת בשיעור של 16%) (לפי חישוב של דמי שכירות חודשיים ראויים בשיעור של 4,500 ₪ עבור 94.6 חודשים, מיום 20.3.02 ועד ליום 4.2.10) בגין העובדה שהתובעים הפרו התחייבותם להגיע להסכם פינוי עם הגב' שמחה משה ולגרום לפינויה מהדירה עד ליום 20.3.02 (בסופו של יום הרוכשת היא שהגיעה עימה להסכמה על פינויה ביום 4.2.10), וטענתם לקיזוז בגין חוב זה – משיבים התובעים כי טענה זו הינה בגדר הרחבת חזית פסולה ואסורה שאין להתחשב בה מאחר שאין היא מופיעה כלל בכתב ההגנה שהוגש על ידי הנתבעים.
3. לפיכך, טוענים התובעים כי עומדת להם יתרת זכות בגין רכיב זה שבהסכם המכר המסתכמת בסך (קרן) של 99,506$ (לפי שער יציג במועד התשלום), בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%.

א (4.3) סך של 90,000$ אשר לטענת התובעים היה אמור להיפרע לידיהם בגין פינוי הדיירים המוגנים מהדירות שבקומה התחתונה של הבנין שברח' יונה הנביא 7 בת"א (דירות חמאווי ועסיס)

1. לטענת התובעים, שילוב סעיפים 5.3.3 ו- 8.1 בהסכם המכר מוביל למסקנה כי פינוי הדיירים המוגנים ה"ה ניסים חמאווי ושפרה עסיס (להלן: "דירת חמאווי" ו- "דירת עסיס" בהתאמה) מדירותיהם בקומה התחתונה של הבניין שברח' יונה הנביא 7 בת"א (להלן: "הבניין"), ומסירת החזקה בדירותיהם לרוכשת היו צריכים להתבצע כנגד קבלת מלוא התמורה מאת הרוכשת בגין רכישת זכויות הדיירות המוגנת בדירות אלה. תמורה זו מורכבת משני חלקים: סכום דמי פינוי שיש לשלמו במישרין לדיירים המתפנים (עד לסכום של 150,000$ לכל דירה) וסכום נוסף המגיע למוכרים (לתובעים) המהווה את ההפרש שבין סכום דמי הפינוי ששולמו בפועל לבין הסכום של 300,000$. בפועל, התובעים גרמו לפינוין של שתי הדירות האלה, אך הרוכשת שילמה להם סכום של 90,000$ עבור דירת עסיס, וסכום של 120,000$ עבור דירת חמאווי, כך שהרוכשת נותרה חבה לתובעים סכום כולל נוסף של 90,000$, בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16% (לעניין נכונותם של התובעים לקיים חיוביהם ביחס לדירות אלה כנגד קיום חיוביה השלובים של הרוכשת לתשלום התמורה, מפנים התובעים למוצגים ת/27, ת/29, ת/31 ו- ת/55).
2. הנתבעים טוענים כי האמור בסעיפים 5.1, 5.3.3 ו- 8.1 של הסכם המכר מוליך למסקנה כי הרוכשת הייתה רשאית לעכב תשלום התמורה עבור פינוין של דירות חמאווי ועסיס עד לאחר קבלת החזקה בכל ארבע הדירות שבבנין, עד לאחר שהזכויות בארבע דירות אלה תירשמנה על שמה בלשכת רישום המקרקעין, וכן עד לאחר סיומה של ההתחשבנות הכוללת שבין הצדדים בגין העסקה כולה. בנוסף לכך, טוענים הנתבעים כי דווקא התובעים הם שחבים לרוכשת סכומים של 727,650 ₪ ו- 997,738 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית בשיעור שנתי מוסכם של 16%) בגין הפסד דמי שכירות עבור הדירה המערבית והדירה המזרחית (בהתאמה) הנמצאות בקומה העליונה של הבניין כתוצאה מאי מסירת החזקה במועד בדירות אלה לידי הרוכשת, וכי הם זכאים לקזז סכומים אלה מיתרת חובותיהם לתובעים. לטיעונים אלה משיבים התובעים באופן הבא:
3. הרוכשת מושתקת ומנועה מלהעלות טענה זו לאחר למעלה מ- 10 שנים בהן נמנעה מלהעלות טענות כנגד העובדה שהחזקה ב- 3 מתוך 4 הדירות הנ"ל לא נמסרה לה;
4. באשר לשתי הדירות שבקומה התחתונה של הבנין (דירות חמאווי ועסיס): על פי סעיף 5.3.3 בהסכם המכר תשלום דמי הפינוי בסך כולל של 300,000$ עבור פינוי דירות אלה (לרבות החלק בסכום זה המשולם לדיירים המוגנים, והיתרה שיש לשלמה לתובעים) צריך היה להתבצע כנגד פינוין בפועל של דירות אלה ומסירת הסכמי הפינוי החתומים על ידי חמאווי ועסיס לידי הרוכשת. לפיכך, עם פינוי הדירות ומסירת הסכמי הפינוי לרוכשת, מוטל היה על הרוכשת להעביר לתובעים את כלל יתרת התשלום בגין דירות אלה;
5. באשר לארבע הדירות שבבניין: התובעים טוענים כי הן על פי תכליתו של הסכם המכר, והן על פי העיקרון (המוכר בחוק ובפסיקה) בדבר חיובים שלובים, הם זכאים להימנע ממסירת החזקה בדירות אלה לידי הרוכשת עד לקיום התחייבויותיה הנגדיות של הרוכשת ובכלל זה תשלום מלוא יתרת התמורה בגין רכישת המקרקעין נושא הסכם המכר. לטענת התובעים, טענתם זו מקבלת משנה תוקף לאחר שהתברר להם כי חלק ניכר מחיוביה של הרוכשת בהתאם להסכם המכר הופר, וכי נוצר חשש ממשי לכך שהרוכשת תבצע הפרות נוספות של שני ההסכמים שנחתמו בין הצדדים.
6. לעניין טענת הנתבעים בדבר חוסר המידתיות ("דיס-פרופורציה") שבין השווי של שלוש הדירות אותן הותירו התובעים בחזקתם לבין גובה חובם הנטען של הנתבעים כלפי התובעים – משיבים התובעים כי התמורה בגין רכישת הבניין הועמדה בסעיף 5.1 בהסכם המכר על סך של 1,550,000$. מכאן ששווי כל דירה מסתכם בסכום ממוצע של כ-387,500$. בהתייחס לארבע הדירות שבבניין, טוענים התובעים כי טרם הגיע המועד למסירת החזקה בדירת עסיס ובדירת חמאווי לרוכשת, מאחר שטרם שולמו דמי הפינוי בגינן על פי סעיף 5.3.3 בהסכם המכר; וכן מאחר שבדירת עסיס תפסה הרוכשת חזקה בלתי חוקית לאחר שפלשה אליה שלא כדין. כן טוענים התובעים כי הותירו בידיהם חזקה בשתי דירות בשווי של 387,500$ (כל אחת) מכוחן של זכויות עיכבון – האחת כנגד תפיסתה שלא כדין של דירת עסיס ע"י הרוכשת; והשניה – כנגד אי פירעון התשלומים אותם אמורה הייתה הרוכשת לפרוע באותה עת למנהל מס שבח, לבנק דיסקונט ולבנק לאומי. לגרסת התובעים מדובר בעיכבון מידתי בנסיבות העניין. כן מציינים התובעים 2-1 כי מאחר ששני החוזים נושא תביעה זו הם בגדר מערכת חוזית אחת, המשרתת עסקה אחת, יש לראות את מערכת החיובים ההדדית כמערכת אחת ולכן הם היו רשאים להחזיק בדירות אלה מכח זכות עיכבון גם בגין הפרות של הסכם ההקצאה שביצעה הרוכשת;
7. באשר לטענה בדבר אי רישום זכויותיה של הרוכשת בדירות הנ"ל בלשכת רישום המקרקעין – דוחים התובעים פרשנות הנתבעים לסעיף 5.1 בהסכם המכר לפיה כל סכום אשר על הרוכשת לשלם לתובעים אשר לא נקבע לגביו מועד תשלום מוגדר צריך להיות משולם ע"י הרוכשת לתובעים רק כנגד רישום הזכויות במקרקעין על שם הרוכשת בלשכת רישום המקרקעין. לטענת התובעים תשלום מלוא התמורה הינו תנאי מוקדם להעברת ורישום הזכויות במקרקעין על שם הרוכשת בספרי מרשם המקרקעין (עיקרון החיובים השלובים; סעיף 8.3 בהסכם המכר);
8. התובעים 4-3 טוענים כי ככל שתתקבל טענת הקיזוז שהעלתה הרוכשת בסוגיה זו – יש להפנותה כלפי התובע 1 בלבד (שהוא ומי מילדיו החזיקו בשתי הדירות שבקומה העליונה), ולא כלפיהם.
9. לפיכך, טוענים התובעים כי עומדת להם יתרת זכות בגין רכיב זה בהסכם המכר, בסך של 90,000$ (לפי השער היציג בש"ח שחל במועד התשלום), בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%.

א (4.4) סך של 40,000$ אשר לטענת התובעים היה אמור להיפרע לידיהם בגין היטל השבחה

1. לטענת התובעים, הרוכשת חבה להם סך של 40,000$ (סך של 10,000$ בתוספת סך של 30,000$), וזאת על פי סעיף 5.3.2.2 בהסכם המכר בתוספת ריבית שנתית מוסכמת בשיעור של 16%.

א (4.5) סך של 250,000$ אשר לטענת התובעים היה אמור להיפרע לידיהם בגין תשלום אחרון בהסכם המכר

1. לטענת התובעים, הרוכשת חבה להם סך של 250,000$ בגין אי פירעונו לידיהם של התשלום אחרון הנקוב בהסכם המכר, וזאת – בהתאם לסעיף 5.3.6 בהסכם המכר.
2. באשר לטענת הנתבעים לפיה התשלום האחרון בחוזה המכר אמור לשמש כבטוחה בידי הרוכשת לקיום התחייבויות התובעים, וכי כל עוד התובעים מסרבים לבצע התחשבנות עם הרוכשת ולרשום את הזכויות בדירות שנמכרו לה על שמה בלשכת רישום המקרקעין אין לחייבם לשלם לתובעים סכום זה – משיבים התובעים כי אין הם מסרבים לבצע התחשבנות כאמור.

א (5) חוב נטען של הרוכשת לתובעים בגין רכישת מלאי וציוד של מלון "טיילת" ושל "מסעדת החאן"

1. לטענת התובעים, בסעיף 8.2 בהסכם המכר הם התחייבו למסור לרוכשת את החזקה במלון "טיילת" ובמסעדת "החאן" כשהם פנויים "מכל פעילות ונוכחות של אדם וחפץ". אלא שלאחר חתימת הסכם המכר הודיעה הרוכשת (באמצעות מר אבולעפיה) כי היא מבקשת לקבל את המלון והמסעדה הנ"ל כ"עסקים חיים", וכנגזרת מכך – לרכוש מהתובעים את הציוד והמלאי הנמצאים בהם, אשר הוערכו על ידי התובעים בסכום כולל של 218,525 ₪ (קרן). לפיכך, טוענים התובעים כי יש לזקוף לזכותם יתרת זכות בגין רכיב זה שבתביעתם, בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%.

א (6) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בגין הפרות נטענות של ההסכמים שבוצעו על ידי התובעים (בהתאם לפירוט בסעיפי המשנה 6.1 עד 6.15 להלן):

א (6.1) האם טענות הקיזוז של הנתבעים מוגבלות לנטען בכתב הגנתם?

1. לטענת התובעים, נוכח התנגדותם ל"הרחבת חזית", מוגבלים הנתבעים באפשרות לטעון טענות קיזוז, וביכולתם לטעון טענות אלה רק לגבי הסכומים שפורטו בכתב ההגנה שהוגש על ידם [א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית), עמ' 84]:
2. הנתבעים מוגבלים לסכום קיזוז כולל (נומינאלי) של 6,614,837 ₪ בלבד (סעיף 62 בכתב ההגנה);
3. אין לאפשר לנתבעים להעלות טענות קיזוז שלא נזכרו בכתב הגנתם, ובין היתר טענות אלה:
4. בכתב ההגנה לא נזכרת טענת קיזוז בגין כספי תמורה (בסך של 300,000$) שהועברו לחשבון הנאמנות (מעבר לכך, אין מקום לסעד של השבה מקום בו לא בוטל ההסכם);
5. בכתב ההגנה לא נזכרת טענת קיזוז בסך של 105,587 ₪ בגין תשלומי ארנונה לגבי שתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבנין;
6. בכתב ההגנה (בסעיף 43) הועמדה טענת הקיזוז בגין הפסד דמי שכירות בגין שתי הדירות הנמצאות בקומה השניה של הבנין על סך של 273,000 ₪ בלבד בתוספת סך של 45,000 ₪ בגין מיסי עירייה (ואילו בסיכומים הועמדה טענת קיזוז זו על סך נומינאלי של 2,053,325 ₪).
7. לטענת התובעים, על ההתחשבנות להיעשות באופן כולל, קרי – לקזז באופן גלובאלי את הסכומים ששולמו בחסר מהסכומים ששולמו ביתר על פי שני ההסכמים (הסכם המכר והסכם ההקצאה) גם יחד, בהיותם, למעשה, חלק מעסקה אחת אשר פוצלה בשל שיקולי מס גרידא. בהקשר זה אף מפנים התובעים לכתב הגנתם של הנתבעים אשר בגדרו נטען כי:

"העסקאות נשוא התביעה אינן עסקה לרכישת מקרקעין, ועסקה נפרדת לרכישת מניות בחברה ... עסקינן בעסקה אחת מורכבת לרכישת מקרקעין אשר פוצלה לשני הסכמים שונים מטעמים שונים, בעיקר מיסויים, ואשר כל הפרדה בין החיובים השונים של הצדדים בשתי העסקאות תהיה מלאכותית וחוטאת לאמת" (סעיף 1 בכתב ההגנה; ההדגשה אינה במקור – ב' א').

א (6.2) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 1,214,508 ₪ בגין חובה של חברת פבר לחברה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. באשר לטענת הנתבעים לפיה התובעים הם שחבים לרוכשת סך של 1,214,508 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין חובה של חברת פבר לחברה ודרישתם כי סכום זה יקוזז מחובותיהם לתובעים – משיבים התובעים כדלקמן:
2. טענה זו הינה בגדר הרחבת חזית אסורה;
3. חלפו למעלה מ- 14 שנים מאז יצירת החוב הנטען, ולפיכך עילת תביעה זו התיישנה;
4. הנתבעים אינם רשאים להעלות בהליך זה כל טענת קיזוז בשם חוב נטען של חברת פבר לחברת בתי מלון מאוחדים בע"מ, שכן שתי חברות אלה אינן צדדים להליך זה [י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית), סעיף 263 ואילך; א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית), פרק ח', סעיף 5];
5. בסעיף 7.1.3 בהסכם הקצאת המניות נקבע כי "כל הסכומים אשר יגיעו לחברה בגין פעילות שוטפת שמקורה טרם מועד ההשלמה, ייזקפו לזכות בעלי המניות לצורך התחשבנות". על פי סעיף זה החוב של חברת פבר לחברת בתי מלון מאוחדים הומחה לתובעים, כך שגם לו היה נפרע, הוא היה עומד לזכות התובעים במסגרת ההתחשבנות שבין הצדדים, ובכך הודה גם ב"כ הנתבעים, עו"ד גלאור (ע' 76, ש' 18 ואילך);
6. אין מחלוקת כי לא קיים הסכם חתום בין התובעים לבין הרוכשת בעניין זה, אלא טיוטות הנושאות תאריכים 17.9.00 ו- 20.9.00 (נספחים 10 ו- 12 לתצהירו של מר אבולעפיה);
7. לטענת התובעים, הנתבעים והעדים מטעמם היו בלתי מהימנים בכלל, ובסוגיה זו בפרט.

א (6.3) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 381,663 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה החוב של החברה לעובדיה ולהפרשים לקופות הפיצויים של העובדים (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. באשר לטענת הנתבעים לפיה יש לקזז סכום כולל של 381,663 ₪ (בתוספת ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצגים שגויים של התובעים בקשר לגובה החובות של החברה כלפי עובדיה ובגין הפרשים שהחברה נותרה חייבת לקופות הפיצויים של עובדיה – משיבים התובעים כי בנספח ו'-4 של הסכם ההקצאה נקבע כי מהתמורה יופחתו כספים בגין חובות החברה לעובדיה בגין תקופת העסקתם עד ליום 20.9.00 (יום חתימת ההסכם) בסך כולל של 135,000 ₪. בפועל, רכיב זה בנספח ו'-4 היה שגוי שכן הנתבעים שילמו בגין תקופת העסקה זו של העובדים סכום כולל של 309,900 ₪ - סך של 131,163 ₪ (על פי הסכומים שנכללו בנספח ו'-4) וסכום נוסף ביתר, בסך של 178,737 ₪ (שלא אמור היה להיות משולם על פי נספח ו'-4). עם זאת, התובעים מדגישים כי במסגרת נספח ו'-4 נכללו לא רק רכיב החובות לעובדים, אלא גם רכיבים נוספים של כספים שנצברו לטובת תשלום פיצויים והפרשים לקופות פיצויים, וזאת בסכום כולל של 644,343 ₪. לטענת התובעים, הנתבעים שילמו אומנם בגין תקופת העסקתם של העובדים עד ליום 20.9.00 (יום חתימת הסכם ההקצאה) סכום כולל של 309,900 ₪ (הכולל את הסכום ששולם ביתר בסך של 178,737 ₪), אך לא שילמו את יתר הרכיבים הקשורים בהפרשות לעובדים שפורטו בנספח ו-4 (אשר ביחד עם רכיב "חובות לעובדים" עומדים על סך כולל של 644,343 ₪), ועל כן תוצאת ההתחשבנות לעניין זה מסתכמת בסך של 334,443 ₪ שיש לזוקפו לזכות התובעים.

א (6.4) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 262,833 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למס הכנסה ניכויים (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. באשר לטענת הנתבעים לפיה יש לקזז סכום כולל של 262,833 ₪ (בתוספת ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה לרשות המיסוי בגין מס הכנסה (ניכויים) שכן, לטענת הנתבעים, הרוכשת שילמה בגין מס הכנסה (ניכויים) סך של 615,883 ₪ בעוד שבנספח ו'-4 הוצהר כי החברה מחויבת בגין רכיב זה בתשלום של 353,000 ₪ בלבד – משיבים התובעים כדלקמן:
2. בדו"ח רו"ח זיו [ת/52 (נספח ג'-2)] נקבע כי סכום החוב בגין רכיב זה המעודכן ליום 20.9.00 עמד על סך של 368,293 ₪. לכן, ההפרש בין סכום החוב עליו הוצהר על ידי התובעים בנספח ו'-4 (סך של 353,000 ₪) לבין סכום החוב בפועל מסתכם בסך של 15,293 ₪;
3. הנתבעים לא סתרו את הדו"ח שהכין רו"ח זיו, ולא הוכיחו טענתם לפיה הרוכשת שילמה בפועל סכום של 615,883 ₪;
4. באשר לחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעים, רו"ח יעקב פרייזלר (להלן: "חו"ד פרייזלר" ו- "רו"ח פרייזלר" בהתאמה) – משיבים התובעים כי רו"ח פרייזלר הודה בעדותו כי הוא התבסס על הנתונים שנמסרו לו על ידי מר אבולעפיה ועל ידי מר חסן מצראווה, וכי הוא עצמו לא בדק את הנושא במס הכנסה ואף לא פנה לרשויות המס כדי לבקש העתקי המסמכים הנוגעים בעניין;
5. מנהל החשבונות של החברה, מר חסן מצראווה, לא הצביע על אסמכתאות התומכות בתצהירו (פ' מיום 12.11.13, ע' 1128). הוא טען לזיופים שנעשו, כביכול, בחברה לעניין דו"חות מע"מ – אולם לא הראה בעניין זה אלא דו"ח התאמה לא חתום שנמצא במחשב החברה, אשר כל שניתן ללמוד ממנו הוא שתוקנה טעות סופר בכרטיס הנהלת החשבונות (פ' מיום 12.11.13, ע' 1281-1280). הוא אף הודה בחקירתו כי לאחר שנודע לו על הזיוף הנטען, הוא לא עשה דבר בעניין, ואף לא הגיש דו"ח מתקן למע"מ ולא הגיש תלונה למשטרה (פ' מיום 12.11.13, ע' 1273-1272).
6. לפיכך, טוענים התובעים כי הרוכשת זכאית לקזז בגין רכיב זה סך של 15,293 ₪ בלבד.

א (6.5) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 261,014 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למע"מ (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. באשר לטענת הנתבעים לפיה יש לקזז סכום כולל של 261,014 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למע"מ (לטענת הנתבעים, החברה חבה למע"מ סך של 340,926 ₪ בעוד שבנספח ו'-4 הוצהר כי החברה מחויבת בגין רכיב זה בסך של 79,912 ₪ בלבד) – משיבים התובעים כדלקמן:
2. האסמכתא שהובאה על ידי הנתבעים לעניין זה (נספח 24 לתצהירי הנתבעים) מראה כי החוב ששולם בפועל על ידי הנתבעים (בסך של 58,877 ₪) הינו נמוך מהסכום שהוצג בנספח ו'-4 (בסך של 79,912 ₪). מכאן שעומדת דווקא לתובעים יתרת זכות בגין רכיב זה בסך של 21,035 ₪;
3. מדו"ח רו"ח זיו (עולה כי סכום החוב למע"מ הוא אף נמוך יותר ועומד על סך של 24,794 ₪ בלבד, ומכאן שיתרת הזכות העומדת לתובעים בגין סעיף זה עומדת על סך של 55,118 ₪;
4. רו"ח פרייזלר הודה כי הוא לא ערך כל בדיקה בנושא זה ברשויות מע"מ (פ' מיום 3.9.13, ע' 52), כי הוא לא פנה לרשויות מע"מ על מנת לבקש עותקי מסמכים (פ' מיום 10.11.13, ע' 1045), כי אין לו כל ידיעה אישית בנדון, וכי הוא התבסס רק על הנתונים שנמסרו לו על ידי מר אבולעפיה, ועל ידי נציגו מר חסן מצראווה. מר מצראווה עצמו לא הוכיח טענתו בדבר זיופים, ואף הודה כי לאחר שנודע לו על הזיופים הנטענים הוא לא עשה דבר – לא הגיש דו"ח מתקן למע"מ, לא הגיש תלונה למשטרה, ואף לא דיווח על ממצאיו הנטענים לשום גורם (פ' מיום 12.11.13, ע' 1273-1272);
5. אפילו היה ממש בטענה בדבר חוב של החברה למע"מ – הרי שחוב זה התיישן זה מכבר, הן במישור האזרחי והן במישור הפלילי.

א (6.6) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 23,830 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למוסד לביטוח לאומי (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. באשר לטענת הנתבעים לפיה יש לקזז סכום כולל של 23,830 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למוסד לביטוח לאומי – משיבים התובעים כדלקמן:
2. בדו"ח רו"ח זיו (ת/52) נקבע כי סכום החוב בגין רכיב זה נכון ליום 20.9.00 עמד על סך של 37,841 ₪, דהיינו – ההפרש בין סכום החוב עליו הוצהר על ידי התובעים בנספח ו'-4 (סך של 23,830 ₪) לבין סכום החוב בפועל עומד על סך של 14,841 ₪;
3. הנתבעים לא הביאו כל אסמכתא לתמיכה בטענתם זו, אלא צילומי שיקים בלבד, אשר גם בהם אין כדי להוכיחה.
4. לפיכך, טוענים התובעים כי הרוכשת זכאית לקזז בגין רכיב זה לכל היותר סך של 14,841 ₪ בלבד.

א (6.7) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 311,457 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה לרו"ח שלמה זיו (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. באשר לטענת הנתבעים לפיה יש לקזז סכום כולל של 311,457 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למשרד רו"ח שלמה זיו ושות' – משיבים התובעים כי יש להפחית מסכום זה את סכום המע"מ (שעמד בשנת 2000 על 17%) ממנו נהנתה הרוכשת, בסך של 61,897 ₪, כך שהרוכשת זכאית לקזז בגין רכיב זה סך של 249,560 ₪ בלבד.

א (6.8) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 1,904,037 ₪ בגין חבות במס הכנסה בשל כספים שנטלו התובעים מהחברה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. טענות התובעים בסוגיה זו פורטו בסעיף א(4)(א) לעיל (ביחד עם טענות התובעים בדבר סך של 300,000$ אשר היה אמור להיפרע לידיהם כנגד סילוק החבות במס הכנסה).

א (6.9) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 155,553 ₪ בגין כספים ביתר ששילמה לבנק דיסקונט מעבר להתחייבותה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות):

1. טענות התובעים בסוגיה זו פורטו בסעיף א(2) לעיל (ביחד עם טענות התובעים בדבר הפרת הרוכשת התחייבותה להעברת תשלום לבנק דיסקונט).

א (6.10) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 96,563 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. התובעים הכחישו טענה זו (כעולה מהטבלה שצירפו כנספח ד' לסיכומיהם, בגדרה לא פורטה עילת קיזוז כאמור כעומדת לזכות הנתבעים).

א (6.11) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 15,000$ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה החוב למס שבח ומס מכירה (הפרה נטענת של הסכם המכר)

1. באשר לטענת הנתבעים בדבר זכאותם לקזז סך של 15,000$ הנובע מהפרש נטען שבין סכום השומה העצמית לתשלום מס שבח ומס מכירה (שעמדה על סך של 1,027,852$) לבין סכום השומה הסופית (שעמדה על סך של 1,043,203$) – מודים התובעים כי אכן קיימת סטייה כאמור בין שתי השומות, שהינה מזערית בהתחשב בהיקף העסקה.

א (6.12) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 105,587 ₪ בגין תשלומי ארנונה שהוסבו על שם הרוכשת שלא כדין (הפרה נטענת של הסכם המכר)

1. באשר לטענת הנתבעים לפיה יש לקזז מסכום התביעה סך של 105,587 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין תשלומי ארנונה עבור שתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבניין – משיבים התובעים כי יש לפסול טענה זו משום שהיא מהווה הרחבה אסורה של חזית המריבה, וכי לא הובאה כל אסמכתא לכך שהרוכשת אכן שילמה בפועל תשלומי ארנונה אלה בגין דירות אלה.

א (6.13) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסכומים של 727,650 ₪ ו- 997,738 ₪ בגין הפסד דמי שכירות מהשכרת הדירות הנמצאות בקומה השניה של הבנין שברח' יונה הנביא 7 ת"א (בגין אי מסירת החזקה בהן לרוכשת) (הפרה נטענת של הסכם המכר)

1. טענות התובעים בסוגיה זו פורטו בסעיף א(4)(3) לעיל (ביחד עם טענות התובעים לגבי סך של 90,000$ אשר לטענתם אמור היה להיות משולם לידיהם בגין פינוי הדיירים המוגנים ב- 2 הדירות שבקומה התחתונה של הבניין – דירות חמאווי ועסיס).

א (6.14) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 425,700 ₪ בגין הפסד דמי שכירות מהשכרת דירת הדיירת המוגנת שמחה משה (בשל אי פינויה במועד) (הפרה נטענת של הסכם המכר)

1. טענות התובעים בסוגיה זו פורטו בסעיף א(4)(2) לעיל (ביחד עם טענות התובעים בדבר סך של 99,506$ אשר לטענתם אמור היה להיות משולם לידיהם בגין פינוי דירת שמחה משה).

א (6.15) זכות קיזוז נטענת לתובעים בסך של 436,566 ₪ (כנגד טענות קיזוז של הרוכשת) בגין יתרות "חייבים"

1. לטענת התובעים, במסגרת ההתחשבנות שבין הצדדים, יש להביא בחשבון יתרה בסך של 436,566 ₪ העומדת לזכותם בגין יתרות "חייבים" שנוצרו עד ליום 20.9.00.
2. לטענת התובעים, הם מתנגדים לשינוי ב"חזית המריבה" אשר הנתבעים מבקשים לבצע בסוגיה זו, וכי בכל מקרה הנטל על הנתבעים להוכיח כי התובעים קיבלו כספים אלה.

א (7) האם זכאית הרוכשת להשבת סך של 300,000$ שהופקד על ידה אצל הנאמנים (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)?

1. באשר לטענת הנתבעים כי הם זכאים להשבת סך של 300,000$ שהופקד על ידי הרוכשת אצל הנאמנים בשל הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות על ידי התובעים – משיבים התובעים כי דין טענה זו להידחות בשל הנימוקים הבאים:
2. המדובר בהרחבה אסורה של חזית המריבה שאין להתירה;
3. אין כל בסיס להענקת סעד של השבה כאשר ההסכם לא בוטל.

א (8) פיצויים מוסכמים

1. התובעים מציינים כי סעיפים 9.2-9.1 בהסכם המכר קובעים כי הפרת סעיף 5 בהסכם המכר הינה הפרה יסודית המזכה את הצד הנפגע בזכות לקבלת פיצויים מוסכמים בסך של 500,000$ ללא הוכחת נזק [סעיף 15 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה, תשל"א – 1976; ע"א 8068-11 עיני נ' שיפריס (פורסם בנבו, 11.2.2014), סעיף 3 בפסק הדין של כב' השופט נ' סולברג].
2. לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית עקב הפרתם של סעיפים 5.3.2.1, 5.3.3, 5.3.4 ו- 5.3.6, הכלולים בו, וכי הפרתו של אחד ואחד מבין הסעיפים האלה מזכה את התובעים בזכות לקבלת פיצויים מוסכמים כאמור.

א (9) ריבית פיגורים

1. התובעים מציינים כי בסעיף 9.3 בהסכם המכר נקבע כי בגין כל איחור בתשלום של תשלומי התמורה תחוב הרוכשת בתשלום ריבית פיגורים דולרית בשיעור שנתי של 16%, בנוסף להפרשי הצמדה וכל סעד אחר, לרבות תביעה לתשלום פיצויים מוסכמים [ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ט נ' טהוליאן (פורסם בנבו, 10.9.2009)]. לטענת התובעים ריבית הפיגורים החוזית הינה סבירה, שכן עקב הפרות ההסכם נמנעה מהם האפשרות לרכוש נכסי נדל"ן אחרים בתל-אביב, ובהתחשב גם בכך שמחירי הנדל"ן בתל-אביב עלו במהלך התקופה הרלבנטית בשיעור של כ- 400%, בעוד שהריבית ההסכמית בגין האיחור מסתכמת בשיעור של כ- 200% בלבד ביחס לתקופה שחלפה (סעיף 8 בסיכומי התובעים 4-3).
2. לטענת התובעים, הנתבעים חבים להם ריבית הסכמית (המחושבת עד ליום 20.10.14) בגין הפרות ההסכם הבאות:
3. ריבית הסכמית בסך של 503,444.44$ בגין אי תשלום סך של 250,000$ אשר אמור היה להיות משולם לידיהם ביום 19.3.02 (טרם שולם);
4. ריבית הסכמית בסך של 483,924.86$ בגין אי תשלום סך של 214,379$ במועד הקבוע בהסכם המכר. סכום זה היה אמור להיפרע לתובעים ביום 9.11.00 בגין ההפרש שבין סכום מס השבח ומס המכירה לפי השומה העצמית שהוגשה לרשויות המס (סך של 813,203$) לבין סכום השומה העצמית שהוגדרה בהסכם המכר (סך של 1,027,852$).
5. ריבית הסכמית בסך של 190,167.02$ בגין סך של 99,506$ אשר אמור היה להיות משולם לתובעים ביום 10.11.02 בגין פינוי דירת שמחה משה (טרם שולם);
6. ריבית הסכמית בסך של 136,509.33$ בגין סך של 60,000$ אשר אמור היה להיות משולם לתובעים ביום 30.9.00 בגין פינוי דירת עסיס (טרם שולם);
7. ריבית הסכמית בסך של 90,133.33$ בגין סך של 40,000$ אשר אמור היה להיות משולם לתובעים ביום 19.3.02 בגין היטל השבחה (טרם שולם).
8. ריבית הסכמית בסך של 60,413.33$ בגין סך של 30,000$ אשר אמור היה להיות משולם לתובעים ביום 19.3.02 בגין פינוי דירת חמאווי (טרם שולם);
9. ריבית הסכמית בסך של 18,570$ בגין סך של 250,000$ אשר אמור היה להיות משולם לתובעים ביום 19.9.01 (שולם באיחור נטען של 167 ימים);
10. ריבית הסכמית בסך של 3,288$ בגין סך של 500,000$ אשר אמור היה להיות משולם לתובעים ביום 18.2.02 (שולם באיחור נטען של 15 ימים).
11. באשר לטענת הנתבעים בדבר קיזוז של ריבית הסכמית בגין הפרות ההסכמים שביצעו, לטענתם, התובעים – משיבים התובעים כי סעיף 9.3 בהסכם המכר קובע כי הריבית ההסכמית מתייחסת למקרה בו "איחרה הרוכשת בביצוע תשלום מתשלומי התמורה עפ"י חוזה זה", ומכאן שהיא חלה רק על הפרות הסכם שבוצעו על ידי הרוכשת, ולא על הפרות הסכם שבוצעו על ידי התובעים.
12. לאור כל האמור, טוענים התובעים כי עומדת להם יתרת זכות בגין רכיב זה (ריבית הסכמית בגין הפרות ההסכמים הנטענות על ידם כלפי הרוכשת בגין התקופה שעד ליום 20.10.14) בסך כולל של 1,486,450.31 ₪.
13. טענות הנתבעים

ב (1) הרמת מסך

1. הנתבעים מתנגדים לביצוע הרמת מסך ההתאגדות של הרוכשת כלפי מר אבולעפיה וטוענים בסוגיה זו כדלקמן:
2. לא הוכח עירוב נכסים בין הרוכשת לבין מר אבולעפיה – התובעים הציגו מספר בודד של שיקים שמר אבולעפיה משך לשם קיום התחייבויותיה של הרוכשת, ואין בכך כדי להוכיח התנהלות כספית שוטפת נטולת הבחנה ביניהם, במיוחד נוכח העובדה שהרוכשת מנהלת חשבון בנק נפרד, והנהלת חשבונות נפרדת;
3. אף אם היה מוכח עירוב נכסים בין הרוכשת לבין מר אבולעפיה – מוטל על התובעים להוכיח כי עירוב הנכסים נעשה תוך ניצול לרעה של מסך ההתאגדות של הרוכשת לצרכיו האישיים של מר אבולעפיה [ת.א. (ת"א) 2608/02 שמעון נ' מחלבת הדר בע"מ (פורסם בנבו, 10.2.2008)], וכי החברה התנהלה באמצעות מימון דק ומרמה, מבלי שיש באפשרותה לעמוד בהתחייבויותיה. דא עקא, לא עלה בידי התובעים להוכיח טענות אלה. הנתבעים מדגישים כי אין פסול בהשקעת כספים שבעל החברה מבצע עבור החברה תוך עריכת התחשבנות עמה;
4. העובדה שמר אבולעפיה לא נדרש על ידי התובעים לחתום באופן אישי על מסמכי המערכת ההסכמית שבין הצדדים מלמדת כי הצדדים, לרבות החברה והתובעים עצמם, לא ראו אותו כצד רלבנטי בעסקת המכר ובעסקת הקצאת מניות החברה לרוכשת.

ב (2) חוב נטען של הרוכשת לתובעים בגין התשלום לבנק דיסקונט; ומנגד – טענת הרוכשת לקיזוז סך של 155,553 ₪ אשר שולם על ידי הרוכשת לבנק דיסקונט ביתר

1. באשר לטענת התובעים לפיה הרוכשת הפרה את הסכם ההקצאה כאשר נמנעה מלשלם ביום 20.9.00 את חוב החברה לבנק דיסקונט, ואת יתר הסכומים אותם הייתה אמורה להפקיד בחשבון החברה בבנק דיסקונט, בסך כולל של 1,662,357 ₪ – משיבים הנתבעים כדלקמן:
2. הרוכשת הפקידה בחשבון החברה בבנק דיסקונט בין יום 25.9.00 ועד ליום 5.6.02 סך כולל של 1,817,910 ₪. מכאן שבפועל – שילמה הרוכשת ביתר סך עודף של 155,553 ₪;
3. בדו"ח רו"ח זיו נקבע כי מצגי התובעים בקשר לחובות החברה נכון ליום 20.9.00 (סעיף 2.3.4 בהסכם ההקצאה) היו נמוכים בסכום של 522,463 ₪ מסכום חובות החברה בפועל. לכן, הרוכשת הייתה זכאית לקזז סכום זה מהסכומים אותם נדרשה לשלם לבנק דיסקונט ביום 20.9.00 (סעיפים 6.2 ו- 7.1.4 בהסכם ההקצאה);
4. ביום 16.11.00 הצהיר מר גד אבישר (נ/4) כי העיכובים שחלו בהעברת כספים לחשבון החברה בבנק דיסקונט נובעים מחילופי בעלי תפקידים בחברה, וכי בעקבות השקעת הכספים של הרוכשת פרעה החברה בתוך תקופה קצרה למעלה מ- 90% מחובותיה לנושיה;
5. באשר לטענת התובעים 2-1 לגבי סך של 174,144 ₪ שחילט בנק דיסקונט מכספיהם בשל חוב החברה שלא נפרע על ידי הרוכשת – משיבים הנתבעים כי בתצהיריהם הודו התובעים 2-1 כי הם אינם תובעים מהרוכשת בתביעה זו את השבת הסכום הנ"ל.
6. לפיכך, טוענים הנתבעים כי הינם זכאים לקזז סך של 155,553 ₪ (בתוספת ריבית הסכמית בשיעור שנתי של 16%) מהסכומים הנתבעים מהרוכשת על ידי התובעים.

ב (3) החוב הנטען של הרוכשת לתובעים בגין אי ביצוע התשלום לבנק לאומי

1. התובעים מציינים כי בסעיף 2.3.4.3 בהסכם ההקצאה הצהירו התובעים כי החוב לבנק לאומי מסתכם בסך של 309,467 ₪, אולם להסכם צורף (כנספח ו'-2) מכתב מהבנק מיום 21.8.00 לפיו חובות החברה לבנק מסתכמים בסך של 372,071 ₪, בתוספת הפרשי ריבית, עמלות והוצאות. לפיכך, התחייבו התובעים במסגרת סעיף 2.3.4.3 בהסכם ההקצאה להמציא לרוכשת בתוך 7 ימים מכתב התחייבות של בל"ל לכך שיסכים לסילוק חוב החברה לבל"ל בתמורה לתשלום סך של 309,467 ₪ בלבד. כן נקבע בסעיף 4.3.2 בהסכם ההקצאה כי הסך הנ"ל ישולם לבנק לאומי כנגד סילוק כל חובות החברה לבנק לאומי. הנתבעים טוענים כי מאחר שהתובעים לא הציגו להם כל מסמך התחייבות כאמור מאת בל"ל - המועד לתשלום החוב הנ"ל על ידם טרם נוצר.
2. באשר לטענת התובעים 2-1 לגבי הסך של 90,088 ₪ אשר בל"ל חילט מכספיהם בשל חוב החברה שלא נפרע על ידי הרוכשת – משיבים הנתבעים כי בתצהיריהם הודו התובעים 2-1 כי הם אינם תובעים מהרוכשת תשלום של סכום זה במסגרת התובענה דנן.

ב (4) חוב נטען של הרוכשת לתובעים בגין הפרת התחייבויות שונות של הרוכשת לתובעים בסכום כולל נטען של 779,506$ (בהתאם לפירוט בסעיפי המשנה 4.1 עד 4.5 להלן):

ב (4.1) סך של 300,000$ אשר, לטענת התובעים, היה אמור להיפרע לידיהם כנגד סילוק חוב מס הכנסה; ומנגד – טענת הרוכשת לקיזוז סך של 1,904,037 ₪ בשל חוב מס הכנסה עקב כספים שנטלו התובעים מהחברה

1. לטענת הנתבעים, יש לדחות תביעת התובעים לקבלת סכום של 300,000$. בהתאם לסעיף 5.3.6 בהסכם המכר תשלום זה הותנה בכך שהתובעים יציגו בפני הרוכשת אישור מאת שלטונות המס המאשר כי שולמו וסולקו כל חובות המס בגין התשלומים אשר התובעים קיבלו מהחברה, או לחלופין – אישור מאת רו"ח זיו המופנה לחברה בדבר תשלום וסילוק חובות אלה. התובעים לא קיימו חובתם זו, ולפיכך טרם קם המועד להעברת תשלום זה לידיהם על ידי הנתבעים. כן טוענים הנתבעים כי המדובר בסעד שלא נתבע על ידי התובעים (סעיף 6.6 בכתב התביעה), וגם מטעם זה דינו להידחות.
2. לטענת הנתבעים, נטל המס בגין הלוואות ומשיכות כספים שנטלו התובעים מהחברה לאורך השנים, ולאחר קיזוז זכאותם של התובעים לפיצויי פיטורין מהחברה, מסתכם, בסך של 1,904,037 ₪. בהקשר זה מפנים הנתבעים לחו"ד פרייזלר מיום 3.2.11 אשר בגדרה נקבע כי יש לסווג את משיכות התובעים מהחברה כהכנסת עבודה, ולפיכך יש למסותה על פי סעיף 2(2) בפקודת מס הכנסה, כאשר שיעור המס השולי שהוטל על בעל מניות באותה שנת מס הגיע עד 45% (נכון למועד עריכת חוות הדעת). לטענת הנתבעים, גילום סכומי המשיכות עד לחודש 12/2000, באופן הכולל גם את עלות המעביד, עומד על סך של 5,074,179 ₪ (נספחים 9א'-9ב' בחו"ד פרייזלר). הנתבעים מוסיפים וטוענים כי החובה להסדרת תשלום המס בגין משיכת כספים אלה מוטלת על התובעים. מאחר שהתובעים טרם הסדירו נושא זה – אין כל בסיס לטענותיהם בדבר קיזוז חוב זה מסכום פיצויי הפיטורין המגיעים להם, שכן הדבר מותנה בהסדרת הנושא מול רשויות המס וזאת לא נעשה.
3. לפיכך, טוענים הנתבעים כי יש לקזז סך של 1,904,037 ₪ (בתוספת ריבית הסכמית בשיעור שנתי של 16%) מהסכומים הנתבעים מהרוכשת על ידי התובעים. כן טוענים הנתבעים כי יש להשיב לידיהם את הסך של 300,000$ שהופקד על ידם בידי הנאמנים.

ב (4.2) סך של 99,506$ אשר, לטענת התובעים, היה אמור להיפרע לידיהם בגין פינוי הדיירת המוגנת במסעדה שנוהלה בחלקה 6 בגוש 6914 (דירת שמחה משה)

1. לטענת הנתבעים, יש לדחות טענת התובעים לקבלת סכום של 99,506$ (בתוספת ריבית שנתית מוסכמת בשיעור של 16%) בגין פינוי דירתה של הדיירת המוגנת שמחה משה, שכן התובעים עצמם הם שהפרו את התחייבויותיהם בקשר לפינויה של דירת הגב' משה. בסוגיה זו מציינים הנתבעים כי:
2. התובעים הפרו התחייבותם בסעיף 8.1 בהסכם המכר לפנות את דירת הגב' משה עד ליום 20.3.02, וחלף כך פנו לרוכשת רק ביום 10.10.02 (כחצי שנה לאחר המועד האחרון שנקבע בהסכם המכר לפינוי הגב' משה) בטענה כי הגב' משה מסכימה להתפנות בתמורה לקבלת פיצוי בסך של 130,000$. טענתם של התובעים לפיה העיכוב במו"מ עם הדיירת נבע משיפוצים שביצעה הרוכשת בדירה שמעל לדירת הגב' משה – לא הוכחה. בקשר לכך טוענים הנתבעים כי הימנעות התובעים מלזמן את הגב' משה לעדות פועלת לרעתם [ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה (4) 651, 659-658];
3. בניגוד לאמור בסעיף 5.3.4 בהסכם המכר לפיו נקבע כי הרוכשת תשלם את דמי הפינוי ישירות לגב' משה (ורק את היתרה תעביר לתובעים) וכי התשלום יבוצע כנגד פינוי בפועל ומסירת הסכם פינוי חתום – דרשו התובעים מהרוכשת להעביר את מלוא דמי הפינוי (בסך של 200,000$) לידיהם, וזאת מבלי להציג בפני הרוכשת הסכם פינוי חתום אלא מכתב בלבד (נספח יד' לכתב התביעה);
4. בנסיבות אלה, ביום 4.2.10 הרוכשת היא שהגיעה להסכם עם הגב' משה לפינויה מהדירה בתמורה לתשלום סך של 100,408$.
5. לטענת הנתבעים, התובעים הם שהפרו את הסכם המכר, ולפיכך יש לקזז מסכום התביעה שהוגשה כנגד הנתבעים סך של 425,700 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) – דמי שכירות ראויים בגין אי פינויה של הגב' משה מהדירה שבה היתה דיירת מוגנת במשך 94.6 חודשים (מיום 20.3.02 ועד ליום 4.2.10).

ב (4.3) הפרש בסך של 90,000$ אשר, לטענת התובעים, היה אמור להיפרע לידיהם בגין פינוי הדיירים המוגנים בדירות שבקומה התחתונה של הבנין שברח' יונה הנביא 7 בת"א (דירות חמאווי ועסיס)

1. לטענת הנתבעים, יש לדחות דרישת התובעים לקבלת סכום של 90,000$ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין פינוי שתי הדירות הנמצאות בקומה התחתונה של הבנין (דירותיהם של הדיירים המוגנים חמאווי ועסיס) – בשל הסיבות הבאות:
2. באשר לדירת חמאווי: הנתבעים טוענים כי בניגוד להוראת סעיף 5.3.3 בהסכם המכר בגדרה נקבע כי הרוכשת תשלם את דמי הפינוי ישירות לדייר המחזיק בדירה (ורק את היתרה תעביר לתובעים) וכי התשלום יבוצע כנגד פינוי הדירה בפועל ומסירת הסכם פינוי חתום לידי הרוכשת – חתמו התובעים על הסכם פינוי עם מר חמאווי לפיו נקבע כי הפינוי יעשה רק לאחר חלוף 4 חודשים נוספים, וכי התובעים יעבירו למר חמאווי את דמי הפינוי (בסך של 40,000$) בשני תשלומים זמן רב לפני מועד הפינוי בפועל (נספח ט1 לכתב התביעה). נוכח הפרת ההסכם – התובעים הם אשר חייבים לשאת בעלויות הפינוי של דירת חמאווי (סעיף 8.1 בהסכם המכר);
3. לטענת הנתבעים, הם היו זכאים להימנע מביצוע התשלום עבור פינוין של דירות חמאווי ועסיס עד לאחר רישום זכויות הבעלות בדירות אלה על שם הרוכשת בלשכת רישום המקרקעין, וזאת – נוכח הוראת סעיף 5.1 בהסכם המכר לפיה התמורה תשולם לתובעים כנגד רישום זכויות הבעלות בממכר על שם הרוכשת.
4. לטענת הנתבעים, התובעים הם שחבים לרוכשת סכומי כסף המסתכמים בסך של 727,650 ₪ ובסך נוסף של 997,738 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין הפסד דמי שכירות הנובעים מאי השכרתן של הדירה המערבית ושל הדירה המזרחית (בהתאמה) הנמצאות בקומה העליונה של הבניין כתוצאה מאי מסירת החזקה בהן לידי הרוכשת במועדים שנקבעו בהסכם המכר. לפיכך טוענים הנתבעים כי יש לקזז סכומים אלה מסכומי התביעה הנתבעים מהם ע"י התובעים. לטענת הנתבעים, התובעים הפרו את התחייבויותיהם לפנות שתי הדירות האלה (בקומה העליונה) עד ליום 20.3.01 (6 חודשים מחתימת ההסכם), וכן את התחייבותם לפנות את שתי הדירות הנמצאות בקומה התחתונה של הבניין עד ליום 20.3.02 (18 חודשים מחתימת ההסכם). מדובר בהתחייבות עצמאית של התובעים שאינה מותנית בכך שהרוכשת תעביר את יתרת התשלום (לאחר תשלום דמי הפינוי בגין דירות אלה) לידי התובעים. בהקשר זה מפנים הנתבעים לסעיפים 8.2 ו- 5.3.12 בהסכם המכר, וכן לסעיף 3.10 בכתב התביעה לפיהם הודגש כי בעת החתימה על הסכם המכר רכשה הרוכשת "חזקה מיידית במקרקעין". הנתבעים מוסיפים וטוענים כי הוראת סעיף 23 בחוק המכר, תשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המכר") לפיה "חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד" – היא הוראה דיספוזיטיבית [סעיף 4(ב) בחוק המכר; ע"א 7938/08 היאלי מונסנגו נ' מכביאן (פורסם בנבו, 11.8.2011), סעיף 22].
5. באשר לטענת התובעים לפיה הם היו זכאים להשאיר בידיהם את הדירות כעיכבון, נוכח הפרת המערכת ההסכמית שנחתמה בין הצדדים על ידי הנתבעים והחשש ל"הפרה צפויה" נוספת מצד הנתבעים – משיבים הנתבעים כדלקמן:
6. התובעים אינם זכאים לעכב מסירת החזקה בדירות נושא הסכם המכר בשל הפרות נטענות כלפי הרוכשת של הוראות הסכם ההקצאה (סעיף 5.3.1 בהסכם המכר; סעיף 5 בהסכם ההקצאה);
7. הרוכשת לא הפרה התחייבויותיה כלפי התובעים;
8. התובעים לא היו, ואינם, זכאים לקבל ההפרש הכספי בגין פינוין של דירות חמאווי ועסיס;
9. לתובעים לא היתה סיבה מוצדקת לחשוש מפני "הפרה צפויה" מצד הרוכשת, שכן הרוכשת הקפידה למלא כל התחייבויותיה, וכן בהתחשב גם בעובדה שממילא היתה אמורה להתקיים התחשבנות כוללת בין הצדדים;
10. החזקת הדירות כ"עיכבון" נעשתה באופן לא פרופורציונאלי ביחס לגובה החוב הנטען כלפי הרוכשת, ובאופן העולה על הנדרש [בר"ע 698/00 אזולאי נ' ר.א.מ.ד.ר בע"מ, פמ"י ס (2) 876, 885 (2001); מ' דויטש קניין (כרך ב', תשנ"ט), עמ' 279]. יתרה מזו: לטענת הנתבעים העיכבון פקע מאחר שההחזקה בדירות הועברה לילדיו של התובע 1 באופן שמנע קיום התנאי הנדרש בדבר "החזקה רציפה בעיכבון" [נ' זלצמן עיכבון (תל-אביב, תשנ"ט), בעמ' 347; ע"א 6081/99 בנק לאומי נ' עו"ד עפר בראון, פ"ד נז (2) 798, 804 (2003)].
11. באשר לטענת התובעים 4-3 לפיה יש לייחס הפרה זו לתובעים 2-1 בלבד – משיבים הנתבעים כי התחייבויות התובעים בהסכם, לרבות בסעיף 8.2, הינן ביחד ולחוד, וכי לתובעים 4-3 פתוחה הייתה הדרך להגיש הודעה צד ג' כנגד התובעים 2-1.

ב (4.4) סך של 40,000$ אשר, לטענת התובעים, היה אמור להיפרע לידיהם בגין היטל השבחה

1. לטענת הנתבעים, יש לדחות דרישתם של התובעים לתשלום סך של 40,000$ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) מהנימוקים הבאים:
2. על פי סעיף 5.3.2.2 בהסכם המכר היה על התובעים להציג לרוכשת את דרישת הרשויות לתשלום היטל השבחה – אך זו לא הוצגה, ואף נטען על ידי התובעים כי גובה החיוב בהיטל השבחה נמצא עדיין בשלב ההשגה (סעיף 2.7 בכתב התביעה);
3. על פי סעיף 5.3.2.2 בהסכם המכר מוטל היה על הרוכשת לשלם את הסכום העולה על 10,000$ (ככל שחל היטל השבחה) ישירות לעירייה – ולא לשלם סך זה לידי התובעים;
4. על פי סעיף זה מוטל היה על הרוכשת לשלם 30,000$ רק ככל שתוגש השגה.

ב (4.5) סך של 250,000$ אשר, לטענת התובעים, היה אמור להיפרע לידיהם כתשלום האחרון בהסכם המכר

1. לטענת הנתבעים, יש לדחות דרישתם של התובעים לתשלום סך של 250,000$ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין התשלום האחרון הקבוע בהסכם המכר שכן מדובר ביתרת התמורה המהווה בטוחה בידי הרוכשת. לפיכך, סבורים הנתבעים כי כל עוד התובעים מסרבים לבצע התחשבנות עם הרוכשת ולרשום את הזכויות בממכר על שמה בספרי מרשם המקרקעין – טרם הגיע המועד לביצוע תשלום זה.

ב (5) חוב נטען של הרוכשת לתובעים בגין רכישת מלאי וציוד ב"מלון טיילת" ובמסעדת "החאן"

1. לטענת הנתבעים, יש לדחות דרישתם של התובעים לתשלום סך של 439,731 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין רכישת המלאי והציוד במלון "טיילת" ובמסעדת "החאן" מהנימוקים הבאים:
2. על פי סעיף 2א בהסכם המכר – חלקה 3, עליה שוכנים מלון "טיילת" ומסעדת "החאן", נמכרו לרוכשת "על כל המחובר, הבנוי והנטוע עליהם". המסמכים שהציגו התובעים אינם מלמדים על התחייבות לתשלום – אלא המדובר ברשימות מלאי ותו לא, באופן המתיישב עם סעיף 2א בהסכם המכר;
3. מועד יצירת החבות הנטענת הוא 21.9.00, כאשר לטענת התובעים מלון "טיילת" נמסר לרוכשת ביום 20.10.00 – כך שהתובעים עשו שימוש במלאי (שאינו שלהם) בחלק מהתקופה;
4. מר סמי אבולעפיה, החתום על המסמכים הרלבנטיים לנושא זה, לא זומן למתן עדות (סעיף 41 בתצהיר שלמה אבישר), ולפיכך התובעים לא הרימו הנטל המוטל עליהם לשם הוכחת תביעתם בעניין זה.

ב (6) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בגין הפרות של ההסכמים שבוצעו על ידי התובעים (בהתאם לפירוט בסעיפי המשנה 6.1 עד 6.15 להלן):

ב (6.1) האם טענות הקיזוז של הנתבעים מוגבלות לאמור בכתב הגנתם?

1. באשר לטענת התובעים לפיה מנועים הנתבעים מלהעלות בסיכומיהם טענות קיזוז אשר לא נזכרו על ידם בכתב הגנתם בשל היותן בבחינת "הרחבת חזית אסורה" – משיבים הנתבעים כי יש לדחות טענה זו שכן בהחלטת בית המשפט מיום 10.3.11 (עמ' 11, סע' 2ב') נקבע, בין היתר, כי צד הסבור שהצד שכנגד מרחיב או משנה את חזית המריבה רשאי להימנע מלחקור בנושא המהווה לדעתו שינוי של חזית המריבה, או לחלופין – אותו צד יהא רשאי לחקור בכל הנושא המועלה על ידי הצד שכנגד "אך חקירה כזו תהווה הסכמה מצדו לשינוי או להרחבה של חזית המריבה, ככל שבאמת מדובר בשינוי או בהרחבה של חזית המריבה".
2. באשר לטענת התובעים לפיה התחשבנות הצדדים הקשורה בשני ההסכמים צריכה להיעשות באופן כולל – משיבים הנתבעים כי סעיף 5 בהסכם ההקצאה קובע כי הפרת הסכם המכר ע"י התובעים תחשב גם להפרה של הסכם הקצאת המניות. לגרסת הנתבעים, מכך ניתן ללמוד, בדרך השלילה, כי הפרת הסכם הקצאת המניות על ידי הנתבעים לא תיחשב גם להפרה של הסכם המכר ע"י הנתבעים. הנתבעים מציינים כי סעיף זה, כמו גם סעיף 5.3.1 בהסכם המכר השולל זכותם של התובעים לעכב ביצוע התחייבויותיהם במועדים הקבועים בהסכם המכר, נועדו למנוע אי מסירה במועד של המקרקעין לרוכשת באמצעות העלאת טענות סרק שונות מצד התובעים.

ב (6.2) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בגין חובה של חברת פבר לחברה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, הרוכשת הגיעה להסכמה עם התובעים (שמצאה ביטוייה בטיוטת הסכם אחרונה מיום 17.9.00; נספח 10 לתצהיר אבולעפיה) לפיה:
2. התמורה שתשולם ע"י הרוכשת לתובעים תכלול גם תשלום עבור פינויה של חברת פבר מהמקרקעין בתוך 60 ימים מהמועד בו תידרש לכך על ידי הרוכשת (לאחר שהרוכשת תרכוש את זכויותיהם של יתר הבעלים בחלקה 2);
3. עד למועד פינויה של חברת פבר מהמקרקעין תהיה הרוכשת זכאית לקבל את מלוא הרווחים שיצמחו מניהול "מלון מונופול" על ידי חברת פבר, וזאת - באמצעות פירעון חוב קיים של חברת פבר לחברה בסך של 1,214,508 ₪ (עו"ד גלאור, פ' מיום 13.11.12, ע' 245, ש' 10).
4. לטענת הנתבעים, הגם שמסמך פירעון החוב של חברת פבר לחברה לא נחתם על ידי התובעים בשמה של חברת פבר, ההסכמות הנ"ל היו מקובלות על שני הצדדים, ונותר רק לחתום על מסמך המסדיר אותן באופן פורמאלי. החתימה לא בוצעה מסיבות טכניות בלבד. הצדדים קיימו את ההסכמה הנ"ל בחודשים הראשונים שלאחר מועד החתימה על ההסכמים, והתובעים העבירו את רווחיה החודשיים השוטפים של פבר מניהול "מלון מונופול" לידי החברה שנמצאה כבר בבעלות הרוכשת.
5. לטענת הנתבעים, אין בסיס לטענות בדבר העדר יריבות והרחבה אסורה של חזית המריבה, אותן העלו התובעים ביחס לטענת קיזוז זו. לפיכך, יש לקזז מסכום התביעה סך של 1,214,508 ₪ (בתוספת ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) אשר התובעים חבים לרוכשת בגין חובה של חברת פבר לחברה, ואשר לגביו סוכם, לגרסת הנתבעים, בין הצדדים כי ישולם לרוכשת באמצעות העברת רווחיה של חברת פבר מניהול "מלון מונופול" לידי החברה.

ב (6.3) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה לעובדיה והפרשים לקופות הפיצויים של העובדים (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סכום כולל של 381,663 ₪ (בתוספת ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצגים שגויים של התובעים בקשר לגובה חוב החברה לעובדיה וסכומי ההפרשות החסרות בקופות הפיצויים של העובדים.

ב (6.4) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למס הכנסה (ניכויים) (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סך של 262,833 ₪ (בתוספת ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה בגין אי תשלום מס הכנסה (ניכויים). סכום זה נובע מטענת הנתבעת לפיה הרוכשת שילמה הפרשי מס הכנסה (ניכויים) בסך של 615,883 ₪ בעוד שבנספח ו'-4 הוצהר כי החברה מחויבת בגין רכיב זה בתשלום סך של 353,000 ₪ בלבד.
2. לטענת הנתבעים, טענתם זו נתמכת במכתביו של רו"ח זיו ובחו"ד פרייזלר שבה צוין כי הסכום העודף ששולם מקורו בהפרשי ריבית וקנסות המיוחסים לחודשי הפיגור בביצוע התשלום לרשות המיסוי, וכן לריבית והצמדה בגין איחור בדיווחי התובעים.
3. באשר לטענת התובעים לפיה הנתבעים לא הוכיחו שהסכומים אכן שולמו בפועל לרשויות המס – משיבים התובעים כי בחו"ד פרייזלר הובהר כי מדובר בהתחייבויות כלפי רשויות המס אשר סולקו בפועל על ידי החברה, וכי נתונים אלה מבוססים על הנהלת החשבונות של החברה ועיון בדו"חותיה הכספיים.

ב (6.5) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למע"מ (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סכום של 261,014 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למע"מ. לטענת הנתבעים החברה חבה לאגף מע"מ סך של 340,926 ₪, בעוד שבנספח ו'-4 הוצהר כי החברה חבה למע"מ סך של 79,912 ₪ בלבד.
2. באשר לטענת התובעים לפיה בדו"ח רו"ח זיו נקבע כי חוב החברה למע"מ מסתכם בסך של 24,794 ₪ - משיבים הנתבעים כדלקמן:
3. עוד בחודש נובמבר 2000, כחודשיים לאחר החתימה על המערכת ההסכמית, הבהיר רו"ח זיו כי בכרטיסי מע"מ עסקאות ומע"מ תשומות קיימים הפרשים רבים הנובעים מטעויות בדיווח (נספח 27 לתצהירי הנתבעים). בהתאם לכך – תוקן מס התשומות בדו"חות של שנת 2000, כפי שאף עולה מהפירוטים לדו"חות הכספיים (עמ' 9 בדו"ח רו"ח זיו);
4. ביום 1.11.00 הבהיר רו"ח זיו לחברה כי בהמשך לדו"חות המבוקרים לשנת 1999 – יש להוציא חשבוניות מס בגין הכנסות ריבית שחויבו בהם בעלי המניות בסך של 183,161 ₪. סכום זה יש להוסיף לסכום אותו חבים התובעים, והוא מסתכם בסך כולל של 444,175 ₪ (עמ' 12, סע' ה' בחו"ד פרייזלר).
5. באשר לטענת התובעים בדבר התיישנות החוב – משיבים הנתבעים כי טענה זו אינה יכולה להיטען מבלי לקבל תחילה תגובת רשויות המס.

ב (6.6) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למוסד לביטוח לאומי (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סכום כולל של 23,830 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למוסד לביטוח לאומי. לטענת הנתבעים, החברה חבה למוסד לביטוח לאומי סך של 46,830 ₪ בעוד שבנספח ו'-4 הוצהר כי החברה מחויבת בגין רכיב זה בסך של 23,000 ₪ בלבד. להוכחת טענתם, צירפו הנתבעים צילומי שיקים המוכיחים, לגרסתם, התשלומים אשר שילמה הרוכשת בגין רכיב זה.

ב (6.7) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה לרו"ח שלמה זיו (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סכום כולל של 311,457 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למשרד רו"ח שלמה זיו. לטענת הנתבעים, החברה שילמה למשרד רו"ח שלמה זיו סך של 426,000 ₪ בעוד שבנספח ו'-4 הוצהר כי החברה מחויבת בגין רכיב זה בסך של 114,543 ₪ בלבד.

ב (6.8) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 1,904,037 ₪ בגין חבות במס הכנסה בשל כספים שנטלו התובעים מהחברה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. טענות הנתבעים בסוגיה זו פורטו בסעיף ב(4)(א) לעיל (ביחד עם תגובתם לטענות התובעים בדבר סך של 300,000$ שאמור היה להיפרע לידיהם כנגד סילוק חבות במס הכנסה).

ב (6.9) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 155,553 ₪ בגין כספים עודפים ששילמה הרוכשת ביתר לבנק דיסקונט (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. טענות הנתבעים בסוגיה זו כבר פורטו בסעיף ב(2) לעיל (ביחד עם תגובתם לטענות התובעים בדבר הפרת הרוכשת את התחייבותה להעברת תשלום לבנק דיסקונט).

ב (6.10) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 96,463 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סך של 96,463 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין חריגה ממצגי התובעים ביחס לגובה החוב לרו"ח זיו (טבלה ד' בסיכומי הנתבעים, נספח 21 לתצהיר מר אבולעפיה).

ב (6.11) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 15,000$ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה החוב בגין מס שבח ומס מכירה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סך של 15,000$ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין חריגה ממצגי התובעים. לטענת הנתבעים הפרש זה מקורו בפער שבין הסכום שננקב בשומה העצמית שהוגדרה בהסכם המכר והסתכמה בסך של 1,027,852$, לבין השומה הסופית לפיה חויבה החברה ואשר הסתכמה בסך של 1,043,203$.

ב (6.12) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 105,587 ₪ בגין תשלומי ארנונה שהוסבו על שם הרוכשת שלא כדין (הפרה נטענת של הסכם המכר)

1. לטענת הנתבעים, התובעים הסבו שלא כדין את חיובי הארנונה המתיחסים לשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבנין על שם הרוכשת, למרות סירובם למסור לרוכשת את החזקה בדירות אלה (עדות בנימין אבישר, ע' 641, ש' 20 – ע' 642, ש' 7). חוב זה עומד על סך של 105,587 ₪ נכון ליום 2.1.11 (נספחים 61-60 וסעיפים 208-205 בתצהיר אבולעפיה).
2. לפיכך, לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סך של 105,587 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין חיובי ארנונה שהוסבו על שם הרוכשת שלא כדין.

ב (6.13) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסכומים של 727,650 ₪ ו- 997,738 ₪ בגין הפסד דמי שכירות עקב אי מסירת החזקה לרוכשת בשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבנין שברח' יונה הנביא 7 ת"א (הפרה נטענת של הסכם המכר)

1. טענות התובעים בסוגיה זו כבר פורטו בסעיף ב(4.3) לעיל [ביחד עם טענות התובעים לגבי הסך של 90,000$ אשר לטענתם אמור להיות משולם לידיהם עקב פינוי הדיירים המוגנים בשתי הדירות הנמצאות בקומה התחתונה של הבנין (דירות חמאווי ועסיס)].

ב (6.14) זכות קיזוז נטענת לרוכשת בסך של 425,700 ₪ בגין הפסד דמי שכירות עקב אי מסירת החזקה לרוכשת בדירת הדיירת המוגנת שמחה משה (הפרה נטענת של הסכם המכר)

1. טענות התובעים בסוגיה זו פורטו בסעיף ב(4.2) לעיל (ביחד עם טענות התובעים לגבי הסך של 99,506$ אשר לטענתם היה אמור להיפרע לידיהם עקב פינוי דירת שמחה משה).

ב (6.15) דחיית טענת הקיזוז הנטענת ע"י התובעים לגבי סך של 436,566 ₪ בגין יתרות "חייבים"

1. לטענת הנתבעים, יש לדחות טענת התובעים לפיה עומדת להם טענת קיזוז (הנטענת בתגובה לטענות הקיזוז הנטענות ע"י התובעים) בגין יתרות "חייבים" (צדדי ג' החייבים חובות לחברה) בסכום כולל של 436,566 ₪, כפי שנקבע בדו"ח רו"ח זיו תחת הכותרת "חייבים - יתרות חובה", כל זאת - בשל הסיבות הבאות:
2. תשלומים בגין יתרות "חייבים" כאמור שולמו, ככל ששולמו, לחשבון החברה הישן בבנק דיסקונט אשר נשאר פתוח לצורך כך (חשבון מס' 546925 בבנק דיסקונט, סניף הקריה; סעיף 7.3 בהסכם ההקצאה), ואשר בעלי זכויות החתימה בו הם התובעים בלבד. מכאן שסכומים אלה לא הגיעו לידי הנתבעים אלא לידי התובעים;
3. בדו"ח רו"ח זיו לא נקבע כי התמורה מלקוחות החברה התקבלה בפועל – אלא כי קיימת יתרת זכות לחברה. לפיכך, אין לתובעים זכות לקזז יתרות "חייבים" אלא אם היו מוכיחים כי התמורה בגין גביית חובות אלה אכן התקבלה בפועל ע"י החברה.

ב (7) האם זכאית הרוכשת להשבת סך של 300,000$ שהפקידה אצל הנאמנים (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)?

1. לטענת הנתבעים, הרוכשת זכאית להשבת סך של 300,000$ שהפקידה בידי הנאמנים. סכום זה היה אמור להיות משולם לתובעים כנגד סילוק חובות החברה למס הכנסה (על פי סעיף 5.3.6 בהסכם המכר). דא עקא, התובעים הפרו חובתם זו [כמפורט לעיל בפרק ב (4.1)], ולפיכך אין הם זכאים לקבל סכום זה, ויש להורות לנאמנים להשיבו לרוכשת.

ב (8) חוב נטען של הרוכשת לתובעים בגין זכותה הנטענת של הרוכשת לקבלת פיצויים מוסכמים

ב (9) חוב נטען של הרוכשת לתובעים בגין זכותה הנטענת של הרוכשת לקבל הפרשי ריבית פיגורים

1. לטענת הנתבעים, התובעים אינם זכאים לקבל פיצויים מוסכמים וריבית פיגורים מהנימוקים הבאים:
2. מועדי התשלום של רכיבי התמורה אשר לא שולמו ע"י הנתבעים - טרם הגיעו;
3. באשר לטענת התובעים ביחס להפרת הסכם המכר (המזכה אותם, לגרסתם, בזכות לקבלת פיצויים מוסכמים) בגין אי-תשלום סך של 214,379$ אשר אמור היה להיות משולם כמקדמה ע"ח מס שבח ומס מכירה ושולם בפועל מכספי הנאמנות – משיבים הנתבעים כדלקמן:
4. בתשלום הנ"ל היו צריכים לשאת דווקא התובעים נוכח הוראות סעיפים 6.1 ו- 5.3.12 בהסכם המכר. מכאן שתשלום סכום זה על ידי הרוכשת מתוך כספי הנאמנות נעשה על ידה לפנים משורת הדין ורק על מנת שלא לעכב את רישום הזכויות במקרקעין על שמה (מכתבו של עו"ד גלאור מיום 17.1.02, נספח 55 לתצהיר מר אבולעפיה);
5. התובעים הודיעו לנאמנים ביום 5.3.02 כי אין להם כל טענות כנגד הרוכשת נוכח תשלום יתרת מס השבח ומס המכירה מתוך כספי הנאמנות או ביחס למועד התשלום, ובכך ויתרו על עילת תביעה זו כנגד הרוכשת, ככל שעמדה להם.
6. בנסיבות בהן התובעים עצמם הפרו את הסכם המכר (הציגו לרוכשת מצגים שגויים, והחזיקו דירות כעיכבון לא פרופורציונאלי ביחס לגובה החוב הנטען על ידם), לא בטלו, ולא דרשו לבטל, את הסכם המכר, ומסרבים לבצע התחשבנות עם הרוכשת – נחסמה דרכם של התובעים לתבוע מהנתבעים פיצויים מוסכמים וריבית פיגורים מוסכמת [בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה (1) 828, 839-838]. מאחר שהתובעים לא קיימו חלקם בהסכם המכר – יש לייחס להם אשם תורם חוזי באופן השולל זכאותם הנטענת לקבלת ריבית פיגורים ופיצויים מוסכמים;
7. הדרישה לפיצויים מוסכמים בסך בש"ח השווה ל-500,000$ חסרת פרופורציה בנסיבות העניין בשל היעדר יחס סביר בין גובה הפיצוי לבין הנזק הנטען. אין בעליית מחירי הנדל"ן כדי להצדיק פסיקת פיצוי כאמור, שכן אין מדובר בנזק שניתן היה לחזותו מראש בעת כריתת הסכם המכר [סעיף 15 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970];
8. פסק הדין שיינתן בתובענה זו הוא שיכריע לגבי ההתחשבנות שבין הצדדים. משכך – יש לפסוק ריבית פיגורים מוסכמת רק החל ממועד מתן פסק הדין ואילך.
9. עיקר השאלות שבמחלוקת
10. עיקר השאלות שבמחלוקת בתביעה שלפניי הינן אלה:
11. האם קיימת עילה להרמת מסך ההתאגדות בין הרוכשת לבין מר ווליד אבולעפיה?
12. האם הפרה הרוכשת התחייבותה להעברת תשלום לבנק דיסקונט (כחלק מתשלום התמורה), ואם כן – מהו הסכום שיש לזוקפו לטובת התובעים?
13. האם הפרה הרוכשת התחייבותה להעברת תשלום לבנק לאומי (כחלק מתשלום התמורה), ואם כן – מהו הסכום שיש לזוקפו לטובת התובעים?
14. האם הפרה הרוכשת התחייבותה להעברת תשלומים לתובעים (כחלק מתשלום התמורה), ואם כן – מהם הסכומים העומדים בגין כך לזכות התובעים? בהקשר זה יש לבחון זכאות התובעים לתשלומים הבאים (בסך כולל נטען של 779,506$):
15. סך של 300,000$ אשר אמור היה להיפרע לידי התובעים כנגד סילוק החוב למס הכנסה;
16. סך של 99,506$ בגין פינוי הדיירת המוגנת במסעדה שנוהלה בבנין הבנוי על חלקה 6 בגוש 6914 (דירת שמחה משה);
17. סך של 90,000$ בגין פינוי הדיירים המוגנים ב-2 הדירות הנמצאות בקומה התחתונה של הבניין שברחוב יונה הנביא 7 בת"א (דירות חמאווי ועסיס);
18. סך של 40,000$ בגין תשלום היטל השבחה;
19. סך של 250,000$ בגין אי פירעון לידי התובעים של התשלום האחרון הנקוב בהסכם המכר.
20. האם הרוכשת חבה לתובעים תשלום בגין רכישת המלאי והציוד של "מלון טיילת" ושל מסעדת "החאן", ואם כן – מהו הסכום שיש לזוקפו בגין כך לטובת התובעים?
21. האם הפרו התובעים את ההסכמים באופן שהקנה לרוכשת זכות קיזוז, ואם כן – מהו הסכום אשר הרוכשת זכאית לקזזו מתביעת התובעים? בהקשר זה יש לבחון השאלות הבאות:
22. טענת הרוכשת לקיזוז סך של 1,214,508 ₪ בגין חובה הנטען של חברת פבר לחברה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות);
23. טענת הרוכשת לקיזוז סך של 381,663 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה לעובדיה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות);
24. טענת הרוכשת לקיזוז סך של 262,833 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למס הכנסה (ניכויים) (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות);
25. טענת הרוכשת לקיזוז סך של 261,014 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למע"מ (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות);
26. טענת הרוכשת לקיזוז סך של 23,830 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למוסד לביטוח לאומי (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות);
27. טענת הרוכשת לקיזוז סך של 311,457 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה לרו"ח שלמה זיו (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות);
28. טענת הרוכשת לקיזוז סך של 1,904,037 ₪ בגין חבות במס בשל כספים שנטלו התובעים מהחברה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות);
29. טענת הרוכשת לקיזוז סך של 155,553 ₪ ששילמה הרוכשת ביתר לבנק דיסקונט (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות);
30. טענת הרוכשת לקיזוז סך של 96,463 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים ביחס להפחתת התשלום לרו"ח שלמה זיו (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות);
31. טענת הרוכשת לקיזוז סך של 15,000$ ששילמה הרוכשת ביתר לשם פירעון מס שבח ומס מכירה בהתייחס להתחייבותה החוזית (הפרה נטענת של הסכם המכר);
32. טענת הרוכשת לקיזוז סך של 105,587 ₪ בגין תשלום ארנונה שהוסב על שם הרוכשת שלא כדין (הפרה נטענת של הסכם המכר);
33. טענת הרוכשת לקיזוז הסכומים של 727,650 ₪ ושל 997,738 ₪ בגין הפסד דמי שכירות עבור אי מסירת החזקה לרוכשת ב-2 הדירות (המערבית והמזרחית) הנמצאות בקומה השניה העליונה של הבניין שברח' יונה הנביא 7 בתל-אביב (הפרה נטענת של הסכם המכר);
34. טענת הרוכשת לקיזוז סך של 425,700 ₪ בגין הפסד דמי שכירות עבור אי מסירת החזקה לרוכשת בדירה שהוחזקה ע"י הדיירת המוגנת הגב' שמחה משה (הפרה נטענת של הסכם המכר);
35. טענת התובעים לקיזוז נגדי של הסך של 436,566 ₪ בגין "יתרות חייבים".
36. האם חבה הרוכשת לתובעים, או שמא חבים התובעים לרוכשת, תשלום פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק בסך בש"ח השווה לסך של 500,000$ בשל ההפרות הנטענות?
37. האם חבה הרוכשת לתובעים, או האם חבים התובעים לרוכשת, תשלום בגין ריבית פיגורים (בשיעור שנתי מוסכם של 16%), ואם כן – מה גובה היתרה העומדת בגין כך לרוכשת או לתובעים?

בהקשר זה יש לבחון זכאות התובעים לריבית פיגורים בגין ההפרות הנטענות הבאות:

1. ריבית פיגורים בגין סך של 214,379$ ששולם מכספי הנאמנות במקום מכספי הרוכשת (ההפרש בין השומה העצמית שהוגשה לרשויות המס לבין השומה העצמית שהוגדרה בהסכם המכר);
2. ריבית פיגורים בגין סך של 99,506$ שטרם שולם (בגין פינוי דירת שמחה משה);
3. ריבית פיגורים בגין סך של 60,000$ שטרם שולם (בגין פינוי דירת עסיס);
4. ריבית פיגורים בגין סך של 30,000$ שטרם שולם (בגין פינוי דירת חמאווי);
5. ריבית פיגורים בגין סך של 250,000$ ששולם באיחור נטען של 167 ימים;
6. ריבית פיגורים בגין סך של 500,000$ ששולם באיחור נטען של 15 ימים;
7. ריבית פיגורים בגין סך של 40,000$ שטרם שולם (בגין היטל השבחה);

מנגד, יש לבחון זכאותה של הרוכשת לריבית פיגורים בגין ההפרות הנטענות על ידה כנגד התובעים, ואשר בגינן העלתה הרוכשת טענותיה לקיזוז.

1. דיון והכרעה
2. האם קיימת עילה להרמת מסך ההתאגדות של הרוכשת כלפי מר אבולעפיה?
3. לטענת התובעים, יש לבצע הרמת מסך של הרוכשת כלפי מר אבולעפיה. בהקשר זה מציינים התובעים כי מר אבולעפיה העיד כי הוא הבעלים היחיד של הפרויקט באמצעות שרשור חברות (ע' 1518, ש' 6-5), כי "החברה זה אני" (ע' 1522, ש' 29), וכי "ואם צריך להזרים כסף, אני אזרים מחר כסף" (ע' 1522, ש' 30). כן מציינים התובעים כי מר אבולעפיה הוא שניהל את המו"מ מטעם הרוכשת, כי מכתב הכוונות שהמציא הבנק הבינלאומי מתייחס אליו באופן אישי (ע' 1525, ש' 19), וכי חלק מתשלומי התמורה שולמו על ידו באופן אישי (נספחים ת/58 – ת/ 61 לתצהירי התובעים).
4. אכן, אין מחלוקת כי מהפן המהותי, הרוכשת נמצאת בבעלותו של מר אבולעפיה וכי הוא מנהלה בפועל. עם זאת – לא די בכך כדי לבסס עילה המצדיקה הרמת מסך. סעיף 6(א)(1) בחוק החברות, תשנ"ט – 1999, בנוסחו הנוכחי (לאחר תיקון מס' 3 משנת 2005) קובע שתי עילות אפשריות להרמת מסך בין חברה לבין בעלי מניותיה:

"בית משפט רשאי לייחס חוב של חברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות הענין צודק ונכון לעשות כן, במקרים החריגים שבהם השימוש באישיות המשפטית הנפרדת נעשה באחד מאלה:

1. באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה;
2. באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה,

ובלבד שבעל המניה היה מודע לשימוש כאמור, ובשים לב לאחזקותיו ולמילוי חובותיו כלפי החברה לפי סעיפים 192 ו-193 ובשים לב ליכולת החברה לפרוע את חובותיה".

1. בהקשר זה מציין פרופ' י' גרוס בספרו "חוק החברות החדש" (מהדורה רביעית, נובמבר 2007) כי:

"בית המשפט מוסמך 'להרים את המסך' אם בנסיבות העניין ייראה לו כצודק ונכון לעשות כן, אולם בית המשפט, לאחר תיקון מס' 3, מוסמך להשתמש בשיקול דעתו זה רק במקרים החריגים שבהם נעשה שימוש באישיות המשפטית הנפרדת באופן שיש בו כדי להונות או לפגוע בתכלית החברה ... למעשה, בניגוד לנוסח הסעיף לפני התיקון, צומצמה האפשרות להרמת מסך לרשימת מקרים סגורה, ובלבד שנכון וצודק לעשות כן" (עמ' 70).

1. יוער כי על אף שנוסחו המתוקן של סעיף 6(א)(1) בחוק החברות חוקק רק בשנת 2005 – אני סבור כי סעיף זה חל גם באופן רטרואקטיבי על פעולות שנעשו לפני חקיקתו, שכן המדובר בסוג של הסדר חקיקתי בדיני החברות אשר "מכתיב לצדדים הפועלים בחברה את תכניו של ההסדר המשפטי, ללא תלות בחוזים שאלה יצרו ביניהם" ואשר לגביו קיימת תחולה רטרואקטיבית על פעולות שנעשו לפני חקיקתו. לפיכך, "ההקלות שמביא עימו ההסדר החדש של הרמת המסך תחולנה גם על פעולות שנעשו לפני כניסתו של החוק לתוקף" [א' חביב-סגל, "חוק החברות (תיקון מס' 3), התשס"ה – 2005 – רפורמה חקיקתית בדיני החברות" (פורסם בנבו, מאי 2005), עמ' 8-7; ההדגשה אינה במקור – ב' א']. יודגש כי תיקון מס' 3 לחוק החברות הקל עם בעל מניות בחברה בכך שהקשה על האפשרות להרים המסך שבינו לבין החברה ובכך הכביד על האפשרות לחייבו באופן אישי בתשלום חובותיה של החברה. משכך, ראוי להחיל הקלה זו באופן רטרואקטיבי, בין אם באופן ישיר – על ידי החלת סעיף 6(א)(1) המתוקן באופן רטרואקטיבי, ובין אם באופן עקיף – על ידי פירושו של ההסדר הקודם (סעיף 6(ב) בחוק החברות) באופן מצמצם, העולה בקנה אחד עם ההסדר המתוקן.
2. במקרה דנן, לא טענו המבקשים, ובוודאי שלא הוכיחו, כי מר אבולעפיה עשה שימוש באישיות המשפטית הנפרדת של החברה "באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה", או "באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה".
3. באשר לטענת המבקשים כי חלק מתשלומי התמורה שולמו על ידי מר אבולעפיה באופן אישי – אציין כי אין בכך די כדי להוכיח עירוב נכסים בין הרוכשת לבין מר אבולעפיה, וכי גם עירוב נכסים (ככל שהיה מוכח) אינו מעיד בהכרח על קיומה של עילה מוצדקת להרמת מסך. בהקשר זה אני מקבל טענת הנתבעים לפיה הזרמת כספים לחברה ע"י מר אבולעפיה היתה כפופה להתחשבנות שבינו לבין החברה, כי אין בכך כדי לגרוע מעובדת היותה של החברה בלבד צד להסכם המכר והסכם הקצאת המניות וכי עובדה זו מקורה ביעוץ משפטי ומיסויי שקיבלו הנתבעים, או מי מהם, טרם חתימת הסכם המכר והסכם ההקצאה.
4. בנסיבות אלה רואה אני פטור מהצורך לדון בשאלה האם מר אבולעפיה מחזיק באופן פורמלי או בפועל במניות ובזכויות הרוכשת אם לאו. כפועל יוצא מכל האמור לעיל הנני קובע בזאת כי בנסיבות העניין שלפניי לא קיימת עילה מוצדקת להרמת מסך ההתאגדות של הרוכשת ביחס למר אבולעפיה.
5. האם הפרה הרוכשת התחייבותה להעברת תשלום לבנק דיסקונט (כחלק מתשלום התמורה), ואם כן – מהו הסכום שיש לזוקפו בגין כך לטובת התובעים?
6. הן התובעים והן הנתבעים מסכימים כי על פי הסכם ההקצאה היה על הרוכשת להפקיד ביום 20.9.00 בחשבון החברה שבבנק דיסקונט סכום כולל של 1,662,357 ₪. אלא שכל צד סבור כי דווקא הצד האחר הוא זה שהפר את ההסכם בנושא זה, וכי כתוצאה מכך יש לזקוף יתרת זכות לטובתו.

טענת התובעים ליתרת זכות בסך של 174,144 ₪

1. לטענת התובעים, הרוכשת הפרה התחייבותה להפקיד ביום 20.9.00 בחשבון החברה בבנק דיסקונט סך כולל של 1,662,357 ₪ וחלף כך פרסה את הפקדותיה למשך תקופה של שנה ותשעה חודשים. כתוצאה מכך, נוצרו חיובי ריבית בחשבון החברה בבנק דיסקונט וביום 31.1.05 הצטברה בו יתרת חוב בסך של 173,000 ₪. כפועל יוצא מכך, חילט הבנק באותו מועד כספים פרטיים של התובעים 1 ו- 2 בסכום של 174,144 ₪, ולכן, לטענת התובעים, על הרוכשת להשיב להם סכומים אלה.
2. לטענת הנתבעים, מאחר שבדו"ח רו"ח זיו נקבע כי מצגי התובעים בקשר לחובות החברה ליום 20.9.00 (סעיף 2.3.4 בהסכם ההקצאה) היו נמוכים בסכום של 522,463 ₪ מחובות החברה בפועל – זכאית הייתה הרוכשת לקזז סכום זה מהסכומים אותם נדרשה לשלם לבנק דיסקונט ביום 20.9.00 (סעיפים 6.2 ו- 7.1.4 בהסכם ההקצאה). אין בידי לקבל טענה זו. סעיף 7 בהסכם ההקצאה קובע מנגנון של "התחשבנות" לפיו יפעלו הצדדים "לאחר מועד ההשלמה, ומעת לעת על פי הצורך". מכאן שאת טענותיהם בדבר מצגים שגויים שהוצגו ע"י התובעים בהסכם ההקצאה – צריכה היתה הרוכשת להעלות במועד ובמסגרת התחשבנות מסודרת עם התובעים. טענות אלה אינן יכולות להצדיק הימנעות שרירותית של הרוכשת מלקיים התחייבויותיה על פי ההסכם, כדוגמת הפקדת הסכומים אותם הייתה הרוכשת צריכה להפקיד בחשבון החברה בבנק דיסקונט ביום 20.9.00. מצב דברים זה יש בו כדי לבסס קביעה לפיה הרוכשת הפרה התחייבותה החוזית לביצוע התשלומים אותם היא היתה מחויבת לשלם לבנק דיסקונט ביום 20.9.00. המשמעות הנובעת מקביעה זו תידון להלן בפסק דין זה לכשתידון סוגית הפיצויים המוסכמים.
3. אלא, שעל אף קביעתי זו אני סבור כי יש לדחות תביעת התובעים לקבלת הסך של 174,144 ₪ שחולט מהם כתוצאה מהפרת התחיבויותיה של הרוכשת לביצוע התשלום לבנק דיסקונט. הטעם לכך הוא שהן התובע 1 והן התובע 2 הצהירו בתצהירי עדויותיהם הראשיות כי אין הם תובעים במסגרת התביעה הנוכחית את הכספים אשר מומשו על ידי בנק לאומי ובנק דיסקונט בשל מחדלי הנתבעים:

"אינני דורש בשלב זה קבלתם של כספים אלו מפאת העובדה כי אין ברצוני לעכב עוד את התביעה, שממילא מתנהלת במשך זמן כה רב (כ-10 שנים), ועקב העובדה כי אני כבר אינני אדם צעיר וכל שאני מבקש הוא לקבל את הכספים שמגיעים לי וליתר התובעים" (סעיף 54.8.6 בעמ' 12 בתצהיר בנימין אבישר; סעיף 52.9.6 בעמ' 12 בתצהיר שלמה אבישר; ההדגשה אינה במקור - ב' א'). תביעתם לקבלת סכומי כסף אלה הועלתה ע"י התובעים לראשונה בסיכומיהם.

1. לפיכך, אין בידיי לקבל תביעתם של התובעים לקבלת הסך 174,144 ₪ ודינה להידחות.

טענת הנתבעים לקיזוז סך של 155,553 ₪

1. לטענת הנתבעים, הרוכשת הפקידה בפועל בחשבון החברה בבנק דיסקונט סכום כולל של 1,817,910 ₪ (כמפורט בטבלה שצורפה כנספח ג' לסיכומיהם), על אף שבהתאם להסכם ההקצאה היא הייתה אמורה להפקיד בחשבון זה סך של 1,669,357 ₪ בלבד. לפיכך, לטענתם, יש לקזז סך של 155,553 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית הסכמית בשיעור שנתי של 16%) מהסכומים הנתבעים מהרוכשת על ידי התובעים. מנגד טוענים התובעים כי בתחשיביהם של הנתבעים נפלו טעויות שונות, כך שבפועל הפקידו הנתבעים בחשבון החברה בבנק דיסקונט סכום כולל של 1,662,357 ₪ בלבד.
2. גם אם אצא מנקודת הנחה לפיה צודקים הנתבעים בטענתם כי הרוכשת הפקידה סכום של 1,817,910 ₪ בחשבון החברה בבנק דיסקונט (הגבוה בסך של 155,553 ₪ מהסכום עליו התחייבה) – אין מחלוקת כי המועד בו הייתה אמורה הרוכשת להפקיד הסך של 1,669,357 ₪ בחשבון זה היה ביום 20.9.00; וכי בפועל הרוכשת הפרה התחייבות חוזית זו והפקידה את הכספים במהלך תקופה של כשנה ותשעה חודשים (עד ליום 5.6.02). בנסיבות אלה, בהחלט ייתכן כי הפער הנטען (בסך של 155,553 ₪) בין הסכום המקורי אותו הייתה אמורה הרוכשת לשלם לבין הסכום אותו שילמה (לטענתה) בפועל – הינו תוצר של חיובי ריבית שנוצרו כתוצאה מכך שהרוכשת לא הפקידה את הכספים בחשבון החברה בבנק דיסקונט במועד שנקבע בהסכם ההקצאה. מכל מקום, נטל השכנוע בסוגיה זו (ובכלל זאת הנטל לפרט את רכיבי הסכום נושא טענת הקיזוז ומועד היווצרותם של החיובים הרלבנטיים) מוטל היה על הרוכשת, ומשלא עמדה בו, דין טענת הקיזוז הכללית ונטולת הפירוט הנדרש שהעלתה בנושא זה – להידחות.
3. האם הפרה הרוכשת התחייבותה להעברת תשלום לבנק לאומי כחלק מתשלום התמורה לתובעים, ואם כן – מהו הסכום שיש לזקוף בגין כך לטובת התובעים?
4. לטענת התובעים, על פי סעיף 2.3.4.3 בהסכם ההקצאה היה על הרוכשת לפרוע ביום 20.9.00 את חוב החברה לבנק לאומי. על פי המצג שנעשה ע"י התובעים בהסכם ההקצאה סכום זה עמד על סך של 309,467 ₪. בפועל, הרוכשת נמנעה מלעשות כן, ופרעה חוב זה באופן חלקי בלבד, ובאיחור ניכר. כתוצאה מכך, קיזז בנק לאומי פיקדון בסך של 90,088 ₪ מכספי התובעים (בין התאריכים 2.12.03 ו- 9.12.03) (המדובר בפיקדון שנלקח מחברת "פבר" אשר נמצאה בשליטת התובעים ושימשה כערבה לפירעון החובות בחשבון בבל"ל).
5. הנתבעים אינם חולקים על הנטען, אך מציינים כי בעוד שבסעיף 2.3.4.3 בהסכם ההקצאה הצהירו התובעים כי החוב לבנק לאומי מסתכם בסך של 309,467 ₪ (צורף להסכם ההקצאה (כנספח ו'-2) הרי שבמכתב בל"ל מיום 21.8.00 פורט במפורש כי חובות החברה לבנק זה מסתכמים בסך של 372,071 ₪, בתוספת הפרשי ריבית, עמלות והוצאות. לטענת הנתבעים, התובעים התחייבו במסגרת סעיף 2.3.4.3 בהסכם ההקצאה להמציא לרוכשת בתוך 7 ימים מכתב התחייבות של בנק לאומי לכך שיסכים לסילוק חוב החברה כלפיו בתמורה לתשלום סך של 309,467 ₪ בלבד. כן נקבע בסעיף 4.3.2 בהסכם ההקצאה כי הסך הנ"ל ישולם לבנק לאומי כנגד סילוק כל חובות החברה לבנק לאומי. לטענת הנתבעים, התובעים לא הציגו להם מסמך התחייבות כאמור של בל"ל, ולפיכך המועד לביצוע התשלום לבל"ל ע"י הרוכשת טרם נוצר.
6. אין בידיי לקבל טענה זו של הנתבעים. הגם שמוטל היה על התובעים להמציא לרוכשת אישור מבנק לאומי בדבר התחייבותו לאשר סילוק חובות החברה כלפיו כנגד פרעון הסך של 309,476 ₪ - הנני סבור כי אומד דעת הצדדים היה כי במקרה שבו לא יעלה בידי התובעים להשיג אישור כאמור המתייחס לסכום זה, הרי שלא יהיה בכך כדי לפטור את הרוכשת מחובתה לפרוע את החוב לבנק לאומי בהתאם לסכום עליו התחייבה במסגרת הסכם ההקצאה (קרי – סך של 309,476 ₪):

ראשית, אציין כי בסעיף 2.3.4 רישא של הסכם ההקצאה הודגש במפורש כי מדובר בסכומים שננקבו ב"קירוב"!

שנית, היעלה על הדעת שבשל אי המצאת אישור כאמור, תזכה הרוכשת "מן ההפקר" בפטור מתשלום סך של 309,476 ₪ אותו התחייבה לשלם במסגרת הסכם המכר כחלק מכספי התמורה?!

שלישית, ממילא ברור כי התובעים הציגו מכתב מבל"ל וברור כי כל סטייה מהסכום שננקב בהסכם שבין הצדדים היתה כפופה להתחשבנות ביניהם;

רביעית, במסגרת דו"ח רו"ח זיו (מיום 28.12.00) נקבע כי סכום החוב לבנק לאומי עומד על סך של 314,027 ₪, כך שכבר שעם קבלתו של דו"ח זה הובהר לנתבעים כי המצג בהסכם ההקצאה (בדבר חוב של 309,476 ₪) קרוב מאוד למציאות. מכאן שהימנעותה של הרוכשת מהעברת הסכום הנדרש לבנק לאומי ביום 20.9.00, ולמצער לאחר קבלת דו"ח רו"ח זיו, נעשתה שלא בתום לב, והינה בגדר הפרה של הסכם הקצאת המניות. בנסיבות אלה הוטל על הרוכשת לפעול בהתאם למכתב בל"ל מיום 21.8.00, דהיינו – לפרוע לידי בל"ל הסך הנ"ל של 372,071 ₪ ולהתחשבן עם התובעים לגבי ההפרש אשר שולם על ידם ביתר. תחת זאת העדיפו הנתבעים להימנע מלשלם לבל"ל תשלומים כלשהם. משמעותה של הפרה זו תידון להלן בפסק דין זה לכשיתקיים דיון בשאלת הפיצויים המוסכמים.

1. על אף קביעתי זו הנני סבור כי יש לדחות דרישת התובעים לקבלת סך של 90,088 ₪ (בשל הפיקדון שחולט מהם על ידי בנק לאומי), וזאת מהטעם שהן התובע 1 והן התובע 2 הצהירו בתצהירי עדויותיהם הראשיות כי אינם תובעים במסגרת התביעה הנוכחית את הכספים אשר מומשו על ידי בנק לאומי ובנק דיסקונט בשל מחדלי הנתבעים (סעיף 54.8.6 בעמ' 12 בתצהיר בנימין אבישר; סעיף 52.9.6 בעמ' 12 בתצהיר שלמה אבישר) ותביעתם לקבלת הסך של 90,088 ₪ הועלתה לראשונה בסיכומים שהוגשו מטעמם.
2. לפיכך, אין בידיי להעתר לתביעתם של התובעים לקבלת הסך של 90,088 ₪ ודינה להידחות.
3. האם הפרה הרוכשת התחייבותה לתשלום מלוא התמורה, ואם כן – מה גובה הסכומים העומדים בגין כך לזכות התובעים? בהקשר זה יש לבחון זכאות התובעים לתשלומים הבאים (בסך כולל נטען של 779,506$):

ד (1) טענת התובעים לזכות לקבלת סך של 300,000$ אשר היה אמור להיפרע לידיהם כנגד סילוק חוב למס הכנסה; ומנגד – טענת הרוכשת לזכות לקיזוז סך של 1,904,037 ₪ בגין אי סילוק חובות המס ע"י התובעים; וכן דרישת הרוכשת להשבת הסך של 300,000$ שהופקד על ידה בידי הנאמנים

1. לטענת התובעים, על פי סעיף 5.3.6 בהסכם המכר הוטל על הרוכשת לשלם להם סכום של 300,000$ כנגד קבלת אישור מאת רשויות המס בדבר סילוק חובות המס, ולחלופין – כנגד קבלת אישור מאת רו"ח שלמה זיו בדבר סילוק כל תשלומי המס שאמורים היו החברה, בעלי מניותיה ועובדיה הבכירים (לרבות מר דוד אבישר ועובד החברה מר יורם לוננפלד) לשלם בגין כספים שקיבלו מהחברה. סכום זה טרם שולם לתובעים על ידי הרוכשת, ולפיכך הם דורשים את פירעונו כעת.

מנגד, מציינת הרוכשת כי סעיף 5.3.6 בהסכם המכר מתנה את תשלום הסך הנ"ל של 300,000$ לידי התובעים בהתקיימותם של התנאים הבאים:

"סך של 300,000 דולר – עם קרות שני האירועים הבאים: (1) השבה על ידי המוכרים לרוכשת או לחברה של כל תשלום אשר שילמה (ככל ששילמה) החברה ו/או שילמה הרוכשת לשלטונות המס, בגין חבות במס המוטלת על המוכרים ו/או על בעלי מניות בחברה (לרבות דוד אבישר), וכן חליפיהם (לרבות עזבון המנוחה רחל אבישר), וכן עובד החברה מר יורם לוננפלד, בגין יחסיהם עם החברה, לרבות מס במקור בגין פיצויי פיטורים או תשלומים אחרים שהשתלמו בגין יחסי עובד מעביד או בגין או בקשר עם אחזקת מניות בחברה, או כל תשלום אחר, וכן (2) הצגה על ידי המוכרים של אחד מאלה: (א) אישור מאת שלטונות המס המאשר כי שולמו וסולקו כל תשלומי המס, לרבות חלקם שאמור היה להיות מנוכה במקור, שאמורים היו בעלי מניות בחברה (לרבות דוד אבישר), וכן חליפיהם (לרבות עזבון המנוחה רחל אבישר) וכן עובד החברה מר יורם לוננפלד, לשלם בגין תשלומים אשר קיבלו מן החברה או זוכו על ידה בגינם, לרבות פיצויי פיטורים, משיכות בעלי מניות וכל תשלום אחר, ו/או (ב) אישור רו"ח שלמה זיו, המופנה אל החברה, בדבר תשלום וסילוק כאמור בפסקה זו לעיל".

לטענת הרוכשת, התובעים לא עמדו בתנאים אלה, ולא הציגו בפניה את האישור הנדרש, ולפיכך היא זכאית לכך שהסך הנ"ל של 300,000$ יושב לידיה.

1. במחלוקת זו שבין התובעים לבין הרוכשת, מקובלת עליי עמדתם של התובעים. סעיף 5.3.6 בהסכם המכר קובע הוראה פוזיטיבית לפיה ככל שימציאו התובעים לידי הרוכשת אישור מאת רשויות המס או מאת רו"ח זיו, יעבירו הנאמנים לידי התובעים סך של 300,000$ (מכספי התמורה) שהופקד בידם. סעיף זה אינו קובע כל הוראה נגטיבית לפיה ככל שלא ימציאו התובעים לידי הרוכשת אישור כאמור בתוך פרק זמן מסוים, ישיבו הנאמנים את הסכום הנ"ל שהופקד אצלם בנאמנות לידי הרוכשת. אני סבור כי שתיקתו של ההסכם בנושא זה איננה מתיישבת עם הנטען ע"י הרוכשת, ומשמעותה הנכונה הינה כי אומד דעת הצדדים במועד חתימתו של הסכם המכר שלל האפשרות להפחתת התמורה בסך של 300,000$ במקרה בו לא ימציאו התובעים לרוכשת את האישור הנדרש.
2. לא זו אף זו: מההיבט המהותי, סעיף 5.3.6 בהסכם המכר קובע מעין "בטוחה" אשר נועדה להבטיח את פירעון החוב (ככל שקיים) לרשויות המס בגין משיכות כספיות של בעלי המניות ושל עובדים מסוימים של החברה באמצעות הפקדתו של הסך של 300,000$ מכספי התמורה בידיהם הנאמנות של הנאמנים. המדובר, אם כן, בכספים שנועדו להגיע מלכתחילה, מכוח הסכמתם המשותפת של שני הצדדים להסכם המכר, לשני יעדים אפשריים-חלופיים בלבד:

האחד – לרשויות המס (ככל שאכן קיים חוב מס הכנסה לרשויות המס);

והשני – לתובעים, כחלק מכספי התמורה המגיעה להם (ככל שלא קיים חוב לרשויות המס, או אם יתברר כי סכום חוב זה יהא קטן מהסך של 300,000$ ואז תועבר היתרה לתובעים).

בכל מקרה, ברי כי הסכום של 300,000$, אשר נועד להבטיח פירעון חוב מס ( או חבות מס) לשלטונות מס הכנסה, ככל שקיימים כאלה כלפי רשויות המס, לא נועד לשוב ל"כיסה" של הרוכשת, ולפיכך אין כל הצדקה לאפשר "השבה" של סכום זה לידי הרוכשת, שכן משמעות הדבר, דה-פקטו, הינה הקטנת התמורה החוזית של הרוכשת בסך של 300,000$ ע"י קיזוז והפחתת סכום "הבטוחה" מתוך התמורה החוזית מבלי שהוכח כלל עצם קיומו של חוב זה לשלטונות מס הכנסה, וככל שהוא קיים – מה סכומו והאם החברה נדרשה ע"י רשויות המס לפרוע אותו. לא למותר לציין כי על מנת להוכיח זכאותה לקבל סכום זה – מוטל היה על הרוכשת להוכיח כי היא נדרשה ע"י רשויות המס לפרוע חוב מס הכנסה הנובע ממשיכות כספיות של בעלי המניות ושל עובדים מסוימים מהחברה. בהקשר זה, אכן טענו הנתבעים כי הרוכשת זכאית לקזז סך של 1,904,037 ₪ בגין חבות מס נטענת של החברה כלפי רשויות המס ע"ס חוות דעת של רו"ח פרייזלר, דא עקא - הנתבעים לא הוכיחו כי קיימת לחברה חבות מס כזו כלפי שלטונות מס הכנסה:

1. הרוכשת לא הוכיחה כי היא או החברה שילמו בפועל סך של 1,904,037 ₪ לרשויות המס;
2. הרוכשת לא הוכיחה כי רשויות המס דרשו מהחברה לשלם מס הכנסה בגובה סכום זה;
3. הרוכשת אף לא הוכיחה כי פנתה לרשויות המס בבקשה לברר האם קיימת אפשרות לכך שהחברה תחויב במס הכנסה בגין העסקה בכללותה ובגין משיכות כספיות מהחברה שבוצעו ע"י או עבור בעלי המניות ועובדים מסוימים של החברה בפרט. יוער בהקשר זה כי לא הוכח קיומה של סיבה אשר מנעה מהרוכשת, במהלך כל התקופה שהינה בעלת השליטה בחברה (החל מיום 20.9.2000) מלבצע בדיקה כזו אצל רשויות המס אגב הצגתו של הסכם המכר, ומדוע העדיפה הרוכשת לקבל בעניין זה חוות דעת מרו"ח פרייזלר. משבחרה הרוכשת שלא לבצע בדיקה כאמור (משיקוליה היא) – אין לה להלין אלא על עצמה. אני סבור כי יש לראות את התנהלותה של הרוכשת בהקשר זה כנגועה בחוסר תום לב משמעותי. מחד גיסא, הרוכשת לא פעלה על מנת לברר האם קיים חוב מס או האם צפויה חבות במס הכנסה של החברה כלפי רשויות המס, ואף לא פעלה לשם סילוקם, ככל שאכן הם קיימים. מאידך גיסא - הרוכשת דורשת כעת לקבל לידיה את כספי הבטוחה שנועדה להבטיח את פירעונם של החוב או החבות במס של החברה הנטענים על ידה מבלי שטרחה על מנת לבררם אצל רשויות המס.

בנסיבות אלה, ונוכח השנים הרבות שחלפו מאז ביצוע עסקת המכר (כ- 16 שנים מאז מועד חתימתו של הסכם המכר ביום 20.9.2000, ובהתחשב גם בכך שמנוסח החוזה ניתן להבין כי המשיכות הכספיות המדוברות בוצעו עוד קודם לכן ולפיכך נוצר הצורך בעת חתימתו של הסכם המכר במציאת בטוחה מתאימה אשר חייבה הפקדת הכספים בידי הנאמנים) מבלי שעלה בידי הנתבעים להוכיח כי חבות המס הנטענת הנ"ל אכן הפכה לחבות ודאית וממשית של החברה המזכה את הרוכשת בזכות לממש את הבטוחה בסך של 300,000$ שהופקדה לצורך כך בידי הנאמנים, אני קובע בזאת כי על הנאמנים להעביר לידי התובעים מלוא הסך של 300,000$ אשר הופקד אצלם בנאמנות, בצירוף כל פירותיו, בהיותו חלק מהתמורה החוזית בגין המכר כפי שנקבעה על ידי הצדדים להסכם המכר.

נוכח קביעתי זו אינני נדרש לטענות אחרות שהעלו התובעים בסוגיה זו, ובין היתר גם לטענת התובעים בנושא ההתיישנות של חוב מס ההכנסה של החברה, וכן לגבי טענתם לפיה "איפוסו" של חוב זה בספרי החברה אינו יוצר חיוב של החברה במס הכנסה מאחר שיש לסווגו כהוצאה שוטפת או כהוצאה הונית בהתאם לסעיף 17(4) בפקודת מס הכנסה (נוסח חדש).

1. אף כי אני סבור כי קביעתי הנ"ל (בדבר דחיית טענת הנתבעים כי יש להשיב לידיהם את הסך של 300,000$ אשר נועד לשמש כ"בטוחה") מחויבת מפרשנותו התכליתית של הסכם המכר, הרי שניתן למצוא לה עיגון וביסוס נורמטיבי גם באמצעות יישום הדוקטרינה של "תנאי מכללא". כידוע, דוקטרינה זו משמשת ככלי משפטי המאפשר לבית המשפט להשלים או להתערב, בהתאם לנסיבות העניין, בהסכמות החוזיות של הצדדים. המלומד פרופ' מנחם מאוטנר מפנה זרקור לכיוונה של דוקטרינה זו ומבהיר:

"על פי דוקטרינת התנאי מכללא פועל בית המשפט כ"משרתם של הצדדים": בית המשפט מניח כי הצדדים, כבני אנוש שכישוריהם ומשאביהם מוגבלים, לא היו מסוגלים ליצור חוזה מושלם, שבגדרו יימצא פתרון לכל בעיה שתהא עשויה להתעורר במהלך תקופת הביצוע של החוזה. בית המשפט נרתם אפוא לסייע לצדדים לפתור את הבעיה שהתעוררה ביניהם, וזאת בדרך של ניסיון להתעמק ככל האפשר בעיסקה הפרטיקולרית שביניהם, תוך חתירה "לשחזר" כביכול הסכמה היפוטתית שהיתה יכולה להיווצר ביניהם, אילו נתנו דעתם, בעת כריתת החוזה, לבעיה שהתעוררה ביניהם בתקופת הביצוע של החוזה. מה שמאפיין אפוא את התהליך שבו קורא בית משפט תנאי מכללא אל תוך חוזה הוא המאמץ של בית המשפט להבין באופן עמוק את פרטיה ונסיבותיה היחודיים של העסקה הפרטיקולרית שבפניו, ולפעול במסגרת הפרטים והנסיבות האלה בתהליך ההשלמה של החוזה" [מ' מאוטנר "תום לב ותנאים מכללא" חוזים, כרך ג' (ד' פרידמן ונ' כהן, עורכים, 2003) בעמ' 379].

בהמשך הדברים מציין פרופ' מאוטנר כי ניתן לראות בסעיף 25(א) בחוק החוזים כאכסניה לאימוצה של דוקטרינה זו בדיני החוזים בישראל. הוא מבהיר כי אומנם יש הרואים בדוקטרינת תום הלב כמי שתפסה את מקומה של דוקטרינת התנאי מכללא, אך לשיטתו:

"לאור הנחות היסוד של דיני החוזים, דוקטרינת התנאי מכללא היא שצריכה לשמש מכשיר ראשוני להשלמתם של חסרים בחוזים, בעוד שדוקטרינת תום הלב צריכה לשמש מכשיר משני להשלמתם של חסרים כאלה" [שם, בעמ' 384; כן ראו מ' מאוטנר, "כיצד הודחה דוקטרינת התנאי מכללא ממעמדה בדיני החוזים של ישראל?" ספר ויסמן – מחקרי משפט לכבודו של יהושע ויסמן (ש' לרנר וד' לוינסון-זמיר, עורכים, 2002), 429].

נוכח החסר הקיים בהסכם המכר אני קובע בזאת שהסכם המכר כולל תנאי מכללא לפיו הסכימו הצדדים כי לאחר חלוף תקופת זמן סבירה מבלי שהתובעים המציאו לרוכשת אחד מבין שני האישורים הנ"ל (אישור מרשויות המס או אישור מרו"ח זיו) מחד, ומבלי שעלה בידי הרוכשת להוכיח כי מוטל על החברה חיוב מס הכנסה ודאי וממשי בגין משיכות כספיות מהחברה אשר נעשו ע"י בעלי המניות או עובדים של החברה מאידך, פקעה זכותה של הרוכשת לדרוש מהנאמנים להשתמש בכספי הבטוחה, דהיינו בסך של 300,000$ שהופקד אצלם בנאמנות, וסכום זה צריך להיות מועבר במלואו על ידי הנאמנים לידי התובעים, בצירוף כל פירותיו, בהיותו חלק מהתמורה החוזית שהוסכמה בין הצדדים.

1. בנוסף לנימוקים שפורטו לעיל מוצא אני לנכון להדגיש גם העובדות והממצאים הבאים אשר יש בהם כדי ליתן חיזוק נוסף לקביעותי בסוגיה זו.
2. הרוכשת לא נקטה בשום הליך לשם השבת הסך של 300,000$ לידיה על אף הזמן הרב שחלף מאז מועד הפקדתו בידי הנאמנים. טענתה בעניין זה נטענה במסגרת טענת הקיזוז שנטענה על ידה בתגובה לתביעה דנן שהוגשה כנגדה ע"י התובעים (בהקשר זה יצוין כי טענה זו נטענה ע"י הרוכשת לראשונה בתצהירי העדויות הראשיות שהוגשו מטעמה). עובדה זו מתיישבת עם קביעתי דלעיל לפיה הסך של 300,000$ לא נועד, מלכתחילה, לשוב לידי הרוכשת, ועובדה זו היתה גם ידועה לרוכשת עצמה אשר נמנעה מלתבוע את השבתו. לכך גם מצטרפת העובדה שהרוכשת נמנעה מלבטל את הסכם המכר, ודרישתה במסגרת הליך זה להשבת הסך של 300,000$ אף היא מעוררת קושי רב נוכח החלטתה של הרוכשת לאכוף את הסכם המכר על התובעים.
3. טענת התובעים לפיה הם ויתרו, כחלק מתנאי המכר, על תשלומים של פיצויי פיטורין להם הם היו זכאים בגין שנות עבודתם הממושכות בחברה, לא נסתרה ע"י הרוכשת בראיות מוצקות מטעמה. משכך, חבות המס הנטענת ע"י הרוכשת זכתה למענה, ולו באופן חלקי, מצדם של התובעים, וכל זאת – מבלי שעצם שאלת החבות במס הכנסה של החברה התבררה כנדרש אצל רשויות המס.
4. טענת הקיזוז הנטענת ע"י הרוכשת אינה מבוססת על דרישת מס שהומצאה לה בפועל מאת רשויות המס אלא על חבות מס משוערת הנסמכת על חוות דעתו של רו"ח פרייזלר. אולם, נוכח חלוף הזמן הרב מאז קרות אירועי המס הנטענים (ולו מאז מועד חתימתו של הסכם המכר ביום 20.9.2000) לא מן הנמנע שחשיפת המס של החברה בנושא זה התאיינה לחלוטין מטעמים שונים (ובין היתר גם מחמת התיישנות) שאין צורך להידרש להם בפסק דין זה.

לסיכום נקודה זו: אין מחלוקת שהימנעותם של התובעים מלהמציא לרוכשת אישור מאת רשויות המס או מאת רו"ח זיו בדבר העדר חבות במס הכנסה של החברה כלפי רשויות המס אינה עולה בקנה אחד עם התחייבותם על פי סעיף 5.3.6 בהסכם המכר. על אף האמור, ברי כי בנסיבות העניין ובהתחשב גם בפרק הזמן הארוך במיוחד אשר חלף מאז כריתתו של הסכם המכר, מחדלם זה של התובעים אינו יכול להוות הצדקה להקטנה חד צדדית (בסך של 300,000$) של התמורה החוזית שהרוכשת חייבת בתשלומה לתובעים. ככל שהייתה הרוכשת מוכיחה חיוב מס ודאי וממשי העומד לחובת החברה אצל רשות המיסים – היא הייתה זכאית לדרוש כי יעשה שימוש בסך של 300,000$ לשם פירעונו של חיוב מס זה. משלא המציאה הרוכשת ראיות מהימנות מרשות המיסים לשם הוכחת חיוב כאמור, ונוכח הזמן הרב שחלף, שורת ההיגיון מחייבת כי לא נדרש להמשיך עוד בהחזקת הבטוחה בידי הנאמנים, ויש להעביר הכספים שהופקדו בידיהם, בצירוף כל פירותיהם, לידי התובעים בהיותם חלק מהתמורה החוזית שנקבעה בהסכם המכר.

1. לפיכך, הנני קובע בזאת כדלקמן:
2. דין טענת התובעים לפיה הם זכאים לקבל מהנאמנים מלוא הסך של 300,000$ על פי הפסקה הרביעית בסעיף 5.3.6 בהסכם המכר – להתקבל;
3. דין טענת הנתבעים לפיה הם זכאים לקזז מסכום התביעה סך של 1,904,037 ₪ מתוך כספי התמורה אשר הרוכשת התחייבה לשלמם לתובעים – להידחות.

ד (2) טענת התובעים לזכותם לקבלת סך של 99,506$ אשר אמור היה להיפרע לידיהם עקב פינוי הדיירת המוגנת במסעדה שנוהלה בחלקה 6 שבגוש 6914 (דירת שמחה משה)

1. סעיף 5.3.4 בהסכם המכר קובע כדלקמן:

"כנגד פינוי בפועל על ידי הדיירת המוגנת במסעדה שבחלקה 6 (ה"ה שמחה משה), וכנגד מסירת הסכם פינוי חתום על ידי דיירת זו, מותנה בתשלום דמי פינוי ו/או דמי מפתח, תשלם הרוכשת ישירות לדיירת המוגנת הנ"ל, סך בש"ח השווה ל- 200,000 דולר. היה הסכום אשר אמורים המוכרים לשלם בהתאם להסכם פינוי כאמור נמוך מן הסכום הנ"ל, תשולם היתרה ישירות למוכרים".

1. כן נקבעה בסעיף 8.1 בהסכם המכר הוראה כללית בקשר לדירות חמאווי, עסיס ושמחה משה:

"המוכרים יגרמו לפינוי הדיירים המוגנים מכוח הסכם שכירות מוגנת (ה"ה חמאווי ועסיס בחלקה 8, והגב' שמחה משה בחלקה 6), ולקבלת החזקה בנכסים המוגנים הנ"ל, לא יאוחר מתום 18 חודשים ממועד חתימת הסכם זה. בכלל זה יגרמו המוכרים לחתימת הסכמי פינוי עם הדיירים המוגנים הנ"ל, ויישאו בכל ההוצאות והעלויות בקשר עם הפינויים כאמור, לרבות הוצאות ניהול המו"מ, הוצאות משפטיות, דמי פינוי, דמי מפתח וכל כיוצ"ב".

1. התובעים מציינים כי על פי סעיף 5.3.4 בהסכם המכר על הרוכשת לשלם ישירות לדיירת המוגנת, הגב' שמחה משה, בגין זכויותיה במסעדה שבחלקה 6 בגוש 6914 (לעיל ולהלן: "דירת שמחה משה"), סך בש"ח השווה ל- 200,000$, וכי "היה הסכום אשר אמורים המוכרים לשלם בהתאם להסכם פינוי כאמור נמוך מן הסכום הנ"ל, תשולם היתרה ישירות למוכרים". בפועל שילמה הרוכשת בגין פינויה של הגב' שמחה משה סך של 100,494$ בלבד, ולפיכך טוענים התובעים כי בגין כך נותרה הרוכשת חייבת לשלם להם סך של 99,506$. על כך משיבים הנתבעים כי דווקא התובעים הפרו התחייבויותיהם בהתאם לסעיף 8.1 בהסכם המכר לפנות את דירת הגב' משה עד ליום 20.3.02, וחלף כך פנו לרוכשת רק ביום 10.10.02, עת קיבלו הצעתו של ב"כ הגב' משה לפינוי הדירה בתמורה לתשלום סך של 130,000$. לפיכך, אין התובעים זכאים לקבל הסכום של 99,506$ הנתבע על-ידם.
2. אכן, התובעים לא עמדו במועד שנקבע בסעיף 8.1 בהסכם המכר, והצעתם לפינוי הגב' שמחה משה נמסרה לרוכשת באיחור של כחצי שנה. דא עקא, מעבר לשאלת הסיבה לעיכוב הנ"ל (שתידון להלן), יושם אל לב כי הרוכשת לא הסכימה לקבל ההצעה שגובשה בין ב"כ התובעים לבין ב"כ הגב' משה ביום 10.10.02, ולממן פינוייה של דיירת זו על פי האמור בסעיף 5.3.4 בהסכם המכר. חלף כך, ניהלה הרוכשת בעצמה מו"מ מול הגב' שמחה משה, והגיעה עימה להסכם פינוי רק ביום 4.2.10, בתמורה לתשלום סך של 100,408$. בנסיבות אלה, כאשר הובהר כי הרוכשת השתהתה במשך למעלה מ-7 שנים בפינויה של הגב' שמחה משה, אזי היא מנועה מלטעון כלפי התובעים כי דווקא השתהותם הקצרה יחסית (של כחצי שנה) היא שצריכה להיחשב להפרת הסכם המכר.
3. מכל מקום, נשאלת השאלה: מיהו הגורם האחראי לכך שהתובעים הגיעו לסיכום לגבי פינויה של הגב' משה באיחור של כחצי שנה מהמועד שנקבע בסכם המכר? לאחר שעיינתי בטענותיהם של הצדדים, בפרוטוקולים ובמסמכים השונים שהוצגו לפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי התובעים פעלו באופן ראוי על מנת להגיע לסיכום כספי סביר עם הגב' שמחה משה במועד, וכי לא עלה בידם לעשות כן בשל מעשיה ומחדליה של הרוכשת:
4. הנתבעים הלינו על כך שהתובעים האריכו בניהול המו"מ עם הגב' משה, לא הציעו לה מלוא הסכום שהוקצה לשם כך בהסכם המכר (200,000$), ואף ניהלו נגדה הליכים משפטיים על מנת לפנותה בתמורה לתשלום סכום כסף נמוך באופן יחסי. אין בידיי לקבל טענה זו. בהסכם המכר אכן הוקצו כספים לשם פינויה של הגב' משה כנגד תשלום סכום מקסימלי של 200,000$, אך גם נקבע בו כי ככל שהתובעים יסכמו עמה על סכום נמוך יותר – ההפרש ישולם ע"י הרוכשת לידי התובעים. בנסיבות אלה, סביר בעיני כי התובעים ינסו להגיע להסכמה עם הגב' משה לגבי פינויה בתמורה לקבלת סכום נמוך יותר מהסכום של 200,000$ (ככל שניתן), בין אם באמצעות מו"מ ובין אם על ידי נקיטת הליכים משפטיים. יוער כי הרוכשת עצמה הגיעה, בסופו של יום, להסכם עם הגב' משה בדבר פינויה מדירתה בתמורה לקבלת דמי פינוי בסך של 100,408$. לפיכך, קיימת מידה של חוסר תום לב בטענתה של הרוכשת כלפי התובעים לפיה היה עליהם להסכים לפינויה של הגב' משה מדירתה לקבלת סכום כפול, ובלבד שלא יחול כל איחור במועד הפינוי.
5. התובעים צירפו מכתבים שונים אשר נשלחו הן על ידי ב"כ התובעים, והן על ידי ב"כ הגב' שמחה משה, מהם עולה כי המו"מ שהתנהל בינם לבין הגב' משה נפגע והתעכב בשל פעולות הריסה ושיפוצים ממושכים שננקטו על ידי הרוכשת, או מי מטעמה, בדירה הנמצאת מעל לדירתה. עבודות שיפוצים אלה העכירו את האווירה ששררה בין הצדדים, וגרמו לגב' משה להקשיח עמדותיה במהלך המו"מ:

• ביום 3.8.01 פנה ב"כ הגב' משה אל מר בנימין אבישר במכתב התראה (ת/30) אשר בגדרו ציין, בין היתר, כדלקמן:

"הבניין לרבות המושכר המצוי בו סובל מהזנחה קשה ביותר לרבות חדירת רטיבות דרך רצפת הקומה השניה, גושי בטון וטיח אשר ניתקו מהתקרה בשטחים נרחבים במושכר, מעקה מרפסת הרוס, קירות חיצוניים מתפוררים, מדרגות הבניין הפתוחות שבורות וסדוקות, קומה שנייה ללא גג רעפים, חצר מלאת גרוטאות ... הליקויים המתוארים לעיל ובחוות הדעת גרמו וגורמים לנזקים כבדים מאוד למרשתנו ואינם מאפשרים ניצול והפעלת המושכר כמסעדה, ואף מהווים סכנת חיים ובין היתר גושי הבטון שנשרו וממשיכים לנשור מהתקרה מסכנים את מרשתנו וכל אורחים במושכר" (סעיפים 2 ו-4);

• ביום 25.10.01 כתב מר דן אבישר לב"כ הנתבעים כי:

"לאחר פינוי 2 הדירות הנ"ל יוותר לפנות עוד דיירת מוגנת אחת בלבד – הגב' שמחה משה ... לאחר שדיירת זו נסוגה מהמו"מ שניהלו המוכרים עימה, נראה לנו כי עלינו להגיש כנגדה תביעת פינוי חדשה לשם יצירת לחץ ומומנטום לחידוש המו"מ, אולם נבקש להביא לתשומת לבכם כי פעולות הריסה ובנייה שננקטות ע"י מרשתכם בדירה הממוקמת מעל מושכר זה ואשר פגעו לטענתה בתקרת המסעדה יוצרות לדיירת זו טענות ואמתלות משפטיות שונות כנגד המוכרים ועלולות להקשות על מאמצי המוכרים לפנותה. על כן נבקשכם להנחות את מרשתכם להשלים את הבניה ולהסיר את כל המפגעים" (סעיף 5 במכתב – צורף כנספח יב'-2 לכתב התביעה; ההדגשה אינה במקור – ב' א').

• ביום 19.3.02 כתב ב"כ התובעים מכתב אל ב"כ הרוכשת (ת/31) ובו התייחס לנושא פינוי דירת הגב' שמחה משה, כדלקמן:

"בהזדמנות זו אבקש גם להתייחס לנושא הדיירת שמחה משה המחזיקה במושכר בחלקה 6 בגוש 6914 (רח' הירקון 43א') כדלקמן:

9.1 מזה תקופה ארוכה שאנו מתריעים על כך כי פעולות הריסה ו/או שיפוצים ממושכות שנוקטת מרשתכם בדירה שמעל המושכר גרמו וגורמות נזקים למושכר ועקב כך הקימו לדיירות הנ"ל טענות שונות אשר בין היתר מערימות קשיים על מאמצי מרשתנו לפנותה.

9.2 למרות קשיים אלה חידשו מרשנו לאחרונה את המו"מ עם הדיירת ובשבוע שעבר קיימתי שתי פגישות מו"מ עם עו"ד אברהם שרם, בא כוחה של הדיירת.

9.3 לאור ההפרות החוזרות ונשנות מצד מרשתך בקיום התחייבויותיה הכספיות עפ"י החוזה והעסקה עם מרשינו, אין מרשינו יכולים לחתום על הסכם פינוי עם הדיירת תוך נטילת חשיפה כספית כלפיה מבלי שיהא בידם הביטחון כי מרשתך אכן תקיים את התחייבותה מכוח סעיף 5.3.4 לחוזה ותשלם את דמי הפינוי במועד.

9.4 לפיכך, נדרשת מרשתך להעמיד בטוחה כספית הולמת להבטחת הסכום של 200,000$ שהוסכם בין הצדדים בחוזה בגין פינוי הדיירת שמחה משה.

9.5 כל עוד לא תועמד בטוחה כאמור ע"י מרשתך לא יוכלו מרשינו לפנות דיירת זו" (ההדגשות אינן במקור – ב' א').

• ביום 10.10.02 כתב ב"כ הגב' שמחה משה מכתב אל ב"כ התובעים (צורף כ- ת/32) (אשר הועבר גם אל ב"כ הנתבעים), ובו נכתב, בין היתר, כדלקמן:

"1. כזכור לך, מרשתנו הגב' "משה שמחה" שהינה דיירת מוגנת בבית עסק ששימש כמסעדה בבניין שברח' הירקון 43א' תובעת מבעלי הבניין משפח' אבישר המיוצגים על ידך, שיפוי ופיצוי בגין נזקים שהם גרמו למסעדה, שבעטים איננה יכולה לנהל את המסעדה ולאכלס אורחים, ונזקיה הולכים וטופחים.

2. ניהלנו מו"מ בינינו למציאת פיתרון ובהמשך לשיחותנו בנידון, אני מבקש להודיעך כי מרשתנו תהיה מוכנה להתפנות מבית העסק ולוותר על כל זכויותיה תמורת תשלום סך של 125,000 דולר בצירוף 5,000 דולר הוצאות משפטיות, ובצירוף מע"מ על כל הסכומים.

3. הצעה זו תעמוד בתוקף למשך 30 יום, מתאריך מכתבנו זה" (ההדגשה אינה מקור – ב' א').

1. התובעים 2-1 (בנימין ושלמה אבישר) העידו גם הם כי המו"מ בין התובעים לגב' משה התעכב ונפגע בשל עבודות השיפוץ וההרס שביצעה הרוכשת או מי מטעמה בקומה שמעל דירת הגב' משה:

• "אחרי ההסכם, יום למחרת, הקונגו של חאלד התחיל לזעזע את הבניין. הוא ניתק לנו את כל מערכת היחסים, יש מכתבים ... ביום למחרת הוא בא עם קונגו כיסח לה את הבניין, הרס לה את הכל, הבעלות לא עברה אליו, הבעלות כן עברה אליו ... היא חשבה שאנחנו שלחנו את אבולעפיה, את החאלד הזה אבולעפיה, בשביל שיכסח לה את הבניין" (שלמה אבישר, פ' מיום 7.2.12, ע' 526); (ההדגשה אינה במקור – ב.א.).
• "וזה גרם לניתוק מגע איתה. היא לא דיברה אתנו. האישה הזאת 60 שנה אנחנו חיינו איתה ביחד. כבוד השופט, מערכת היחסים של כל האנשים הדיירים המוגנים, משפחת אבישר זה היה הבית שלהם, של כל הילדים שלהם. אנחנו לא חיינו, לא היה לנו סכסוכים עם אנשים ... אני אומר לך חאלד באחריות" (שלמה אבישר, פ' מיום 7.2.12, ע' 528, ש' 5-2);
• "כב' השופט: לא הבנתי איך הוא הפריע לך עד עכשיו.

מר אבישר: איך הוא הפריע לי?

כב' השופט: כן.

מר אבישר: בזה שהוא גרם לה נזקים בחנות והביא אותה למצב כזה שהוא לא יכל לעבוד בחנות... ואחר כך לקראת החורף הוא הוריד את הרעפים, שייפלו לה מים לתוך החנות. אתה מבין? אז היא באה בהרגשה שכאילו בכוונה מתנכלים לה ורוצים שהיא תצא בכוח. עכשיו, אנחנו אמרנו לה שזה לא אנחנו עשינו את זה, אבל היא ידעה שכאילו אנחנו היינו בעלי הבתים ואיך עשינו לה דבר כזה, כל הזמן היא הייתה באה אלינו בטענות על דבר שלא עשינו. היה קשה מאוד להסביר לה שזה לא אנחנו עשינו" (בנימין אבישר, פ' מיום 8.11.12, ע' 79, ש' 28-19); (ההדגשות אינן במקור – ב.א.).

• "בהתחלה היא גם הגיעה לשלב כזה שהיא רצתה להפעיל מחדש את העסק מחדש ... כאילו, כנקמה על הנזקים שעשו לה 'אני אלך עד הסוף, אני יחזור להפעיל את המקום הזה', אבל אפילו היא לא הייתה במצב בריא בכדי ללכת להפעיל את המקום הזה ..." (בנימין אבישר, פ' מיום 8.11.12, ע' 79, ש' 14-10);

1. נוכח עדויותיהם האמינות והקוהרנטיות של שלמה ובנימין אבישר בסוגיה זו, ונוכח ההתכתבויות שהוחלפו בין הצדדים בזמן אמת העולות בקנה אחד עם עדויותיהם אלה, ועל אף אי זימונה לעדות של הגב' שמחה משה – מקבל אני בנושא זה את גרסת התובעים לפיה האחריות לעיכוב במשך כחצי שנה בהשלמת המו"מ שנוהל בין התובעים לבין הגב' שמחה משה לגבי פינוי המסעדה שניהלה בבניין – מוטלת על הרוכשת, ולא על התובעים, כך שאין לראות את התובעים כמי שהפרו הסכם המכר בשל האיחור בהשלמת המו"מ שנוהל על ידם עם הגב' משה לפינוייה מהבניין.
2. אין בידיי לקבל אף טענת הנתבעים לפיה התובעים הפרו את סעיף 5.3.4 בהסכם המכר בכך שדרשו כי הרוכשת תפקיד בידיהם "בטוחה כספית הולמת להבטחת הסכום של 200,000$ שהוסכם בין הצדדים בחוזה בגין פינוי הדיירת שמחה משה" (סעיף 9.4 במכתב ב"כ התובעים אל ב"כ הרוכשת מיום 19.3.02), וכהמשך לדרישה זו – בכך שהציגו בפני הרוכשת את המכתב מיום 10.10.02 (ת/32), חלף הסכם פינוי חתום. בנסיבות העניין, לאחר שהרוכשת הפרה התחייבויותיה החוזיות כלפי התובעים בשורה של נושאים (ובכלל זאת – אי העברת הסכומים הנדרשים, במועד שנקבע, לבנק דיסקונט, לבנק לאומי ועוד), וכאשר התובעים אינם יודעים האם הרוכשת תעמוד בהתחייבותה להעברתו לידיהם של הסכום הנדרש לשם פינוי דירת הגב' שמחה משה, אם לאו – ברי כי דרישת התובעים לקבלת בטוחה היתה בגדר פתרון אפשרי סביר והוגן בנסיבות העניין שנועד לפתור את הקושי שנוצר עקב סירובם של הנתבעים לפרוע במישרין לידי הגב' משה את סכום הפינוי עליו סיכמו התובעים, ועקב המנעותם של הנתבעים מלהעביר סכום היתרה (עד לסכום של 200,000$) לידי התובעים.
3. יודגש כי סעיף 8.1 סיפא בהסכם המכר קובע כדלקמן:

"איחור של עד 270 ימים במועד קיום סעיף זה על ידי המוכרים, ובלבד שאיחור זה נובע מסיבות שאינן בשליטת המוכרים ושלא ניתן לצפותן מראש, לא יהווה הפרה המזכה את הרוכשת בפיצוי מוסכם כאמור בס' 9.2 להלן".

במקרה זה, האיחור של התובעים בהגעה להסכמה עם הגב' משה על פינויה היה קצר מ- 270 ימים (התובעים הודיעו לנתבעים כי עוד ביום 10.10.02 הושגה ביניהם לבין הרוכשת הסכמה עקרונית לפינוי דירת שמחה משה) ונבע ממעשיה ומחדליה של הרוכשת (נוכח שיפוצים והרס שביצעה בבניין בזמן ניהול המו"מ שבין התובעים לבין הגב' משה, כמפורט לעיל). לפיכך הנני קובע בזאת כי העובדות שהוכחו לפני הינן בבחינת נסיבות שאינן בשליטת המוכרים ואשר לא היו ניתנות לצפייה מראש. לכן, גם מטעם זה אין לראות את התובעים כמי שהפרו את הסכם המכר בסוגיה זו.

1. באשר לטענת הנתבעים כי הינם זכאים לקזז סך של 425,700 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין הפסד דמי שכירות ראויים נוכח אי פינויה של הגב' משה מדירתה במשך 94.6 חודשים (מיום 20.3.02 ועד ליום 4.2.10) – אני קובע בזאת כי דין טענה זו להידחות מהנימוקים הבאים:
2. העיכוב (במשך כחצי שנה) עד למועד בו סיכמו התובעים עם הגב' משה על מועד פינויה מדירתה – נבע ממעשיה ומחדליה של הרוכשת, ולא מאלה של התובעים;
3. יתר התקופה שחלפה עד לפינוי הדירה בפועל ע"י הגב' משה (במשך למעלה מ- 7 שנים נוספות) – עילתה בהשתהותה של הרוכשת בסיום המו"מ עם הגב' משה לאחר שהרוכשת סירבה לממש את ההסכמות אליהן הגיעו התובעים עם הגב' משה. זולת רצונה של הרוכשת להימנע מלשלם באופן מיידי מלוא הסך הנ"ל של 200,000$ (דהיינו – תשלום דמי הפינוי לגב' משה ותשלום היתרה לתובעים) לא הובא לפניי טעם ראוי המצדיק אי פרעונו של תשלום זה ע"י הנתבעים בהתאם להצעת התובעים.
4. מעבר לכך: טענת קיזוז זו של הנתבעים הינה בגדר הרחבת חזית אסורה שאין להתירה, שכן היא לא נזכרה בכתב הגנתם, וגם מטעם זה דינה להידחות.
5. לאור כל האמור, הנני קובע בזאת כדלקמן:
6. התובעים הוכיחו כנדרש תביעתם לקבלת הסך של 99,506$ (לפי שער יציג במועד התשלום) בגין רכיב זה שבהסכם המכר (דרישת התובעים לתוספת ריבית שנתית בשיעור 16% תידון להלן);
7. דין טענת הקיזוז שהעלו הנתבעים בקשר להפסד דמי השכירות ושכר ראוי בקשר לדירת הגב' שמחה משה נוכח העיכוב בפינויה – להידחות.

ד (3) סך של 90,000$ בגין פינוי הדיירים המוגנים ב-2 הדירות הנמצאות בקומה התחתונה של הבנין שברח' יונה הנביא 7 בת"א (דירות חמאווי ועסיס); ומנגד – טענות הרוכשת בדבר זכאותה לקזז הסכומים של 727,650 ₪ ו- 997,738 ₪ בגין הפסד דמי שכירות עבור דירות אלה:

1. באשר לדירות חמאווי ועסיס: סעיף 5.3.3 בהסכם המכר קובע כדלקמן:

"כנגד פינוי בפועל על ידי שני הדיירים המוגנים בדירות חלקה 8 (משפח' חמאווי נסים וגב' שפרה עסיס), וכנגד מסירת הסכמי פינוי חתומים על ידי שני דיירים אלה, ומותנים בתשלום דמי פינוי ו/או דמי מפתח, תשלם הרוכשת ישירות לדיירים המוגנים הנ"ל סך בש"ח השווה ל- 300,000 דולר. היה הסכום אשר אמורים המוכרים לשלם בהתאם להסכמי פינוי כאמור נמוך מן הסכום הנ"ל, תשולם היתרה ישירות למוכרים. כנגד פינוי אחד הדיירים הנ"ל, ישולם סך של עד 150,000$, ויחולו הוראות סעיף זה בשינויים המחויבים".

1. לטענת התובעים, בהתאם לסעיף 5.3.3 שבהסכם המכר הפינויים של הדיירים המוגנים חמאווי ועסיס מדירותיהם הנמצאות בקומה התחתונה של הבניין ומסירת החזקה בדירותיהם לרוכשת היו אמורים להתבצע כנגד תשלום מלוא התמורה שנקבעה לשם כך בהסכם המכר. תמורה זו מורכבת משני רכיבים: סכום דמי פינוי שיש לשלמו במישרין לדיירים המתפנים (עד לסך של 150,000$ לכל דירה) וסכום נוסף המגיע למוכרים (לתובעים) המהווה את ההפרש שבין סכום דמי הפינוי ששולמו בפועל לבין הסכום של 300,000$. התובעים טוענים כי הם שפעלו לפינויין של שתי הדירות האלה, וכי הרוכשת שילמה לדיירים המתפנים מהן סכום של 90,000$ עבור דירת עסיס, וסכום של 120,000$ עבור דירת חמאווי, כך שהרוכשת נותרה חייבת לשלם להם סכום נוסף של 90,000$.
2. לכך משיבים הנתבעים במספר טענות אשר תפורטנה ותידונה להלן:

ד (3.1) טענת הנתבעים כי הסכם הפינוי שחתמו התובעים עם מר חמאווי אינו עולה בקנה אחד עם הסכם המכר

1. לטענת הנתבעים, בניגוד לסעיף 5.3.3 בהסכם המכר בו נקבע כי הרוכשת תשלם את דמי הפינוי ישירות לדייר המתפנה (ורק היתרה תשולם על ידה לתובעים) וכי התשלום יבוצע כנגד פינוי הדירה בפועל ומסירת הסכם פינוי חתום לידיה – חתמו התובעים על הסכם פינוי עם מר חמאווי בגדרו נקבע כי הפינוי יעשה רק לאחר 4 חודשים, וכי התובעים יעבירו למר חמאווי את דמי הפינוי בשני תשלומים זמן רב לפני הפינוי בפועל (נספח ט1 לכתב התביעה). התובעים הפרו את ההסכם ולפיכך הם שחייבים לשאת בעלויות הפינוי של דירת חמאווי (סעיף 8.1 בהסכם המכר).
2. אין בידיי לקבל טענה זו של הנתבעים. בסעיף 5.3.3 בהסכם המכר נקבע כי סכומי התמורה (עד לסך כולל של 300,000$) ישולמו ישירות לדיירים המוגנים חמאווי ועסיס כנגד פינוי בפועל של דירותיהם וכנגד מסירת הסכמי פינוי חתומים. בסעיף 8.1 בסכם המכר נקבע כי המוכרים יגרמו לפינוי הדיירים המוגנים חמאווי ועסיס "לא יאוחר מתום 18 חודשים ממועד חתימת הסכם זה", קרי – עד ליום 20.3.02. ביום 28.10.01 נתן בית המשפט השלום בתל-אביב תוקף של פסק דין [ת.א. 81142/96] להסכם פשרה אליו הגיעו הצדדים (התובעים מחד, ומר חמאווי מאידך) בגדרו נקבע כי מר חמאווי יפנה את הדירה עד ליום 19.3.02, וזאת בתמורה, וכנגד קבלת דמי פינוי, בסך כולל של 120,000$, אשר ישולמו בשלושה תשלומים (ת/20):
3. סך של 10,000$ - תוך 14 ימים מיום חתימת ההסכם;
4. סך של 20,000$ - תוך חודש ימים ממועד ביצוע התשלום הראשון;
5. סך של 90,000$ - במעמד מסירת החזקה בדירה לידי התובעים.

ניתן לראות כי הסכם זה שבין התובעים לבין מר חמאווי עולה בקנה אחד עם התחייבויותיהם של התובעים בהסכם המכר: הן מבחינת מועד פינוי הדירה שנקבע ל- 19.3.02 (יום לפני המועד האחרון שנקבע בהסכם המכר); והן מבחינת מועד התשלום, שנקבע כי עיקרו (75% מסכום התמורה) יבוצע במועד פינוי הדירה, ורק מיעוטו (25% מסכום התמורה) ישולם קודם לכן. בהקשר זה יודגש כי הסכם הרכישה לא כולל הוראה המחייבת לשלם את כל סכום התמורה בתשלום אחד במועד ביצוע הפינוי, ולפיכך לא הייתה כל מניעה לכך שהתובעים יסכימו עם בני משפחת חמאווי על תשלום מקדמות בסך כולל של 25% מדמי הפינוי עוד לפני מועד פינוי דירתם.

1. לא זו אף זו: התובעים הפנו למכתבים רבים מהם עולה כי עדכנו את הרוכשת בזמן אמת על ההסכם אליו הגיעו עם מר חמאווי, וכן כי עדכנו אותה מבעוד זמן לגבי המועדים בהם יהיה עליה לשלם למר חמאווי את התמורה בגין פינויו מדירתו (לדוג' – ת/21-ת/23). הרוכשת, מנגד, לא הוכיחה כי טענה בזמן אמת כנגד ההסכם עם מר חמאווי ובדבר היותו נוגד את הסכם הרכישה. לפיכך, אני קובע בזאת כי טענות אלה של הרוכשת נטענו על ידה רק בהליך זה, וזאת – בחוסר תום לב, ובדרך שאינה מקובלת. משכך, אני סבור כי הרוכשת מנועה מלהעלותן כעת, כהצדקה כביכול (שאין לקבלה) למחדליה בביצוע התחיבויותיה כלפי התובעים [סעיף 39 בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים")].

באשר לטענת הנתבעים כי בפועל פונתה משפחה חמאווי מדירתה ביום 1.10.02, קרי 6.5 חודשים לאחר המועד הסופי שנקבע בהסכם המכר למסירת החזקה לרוכשת בדירה זו (סעיף 86 בסיכומי הנתבעים) – ראוי לציין כי כעולה ממכתבו מיום 29.9.02 (ת/27) של ב"כ התובעים אל ב"כ הרוכשת, הרוכשת שילמה למר חמאווי את שני התשלומים הראשונים (בסך מצטבר של 30,000$), אך נמנעה מלשלם את התשלום השלישי (בסך של 90,000$) ביום 19.3.02 – אשר כנגד פרעונו הייתה הדירה אמורה להתפנות. כתוצאה מכך, נקט מר חמאווי בהליכי הוצל"פ כנגד התובעים, ומועד הפינוי נדחה עד ליום 1.10.02. מכאן שהרוכשת, במעשיה ומחדליה, היא שגרמה לדחייה במועד הפינוי של דירת חמאווי, ואין לה להלין בעניין זה אלא על עצמה.

ד (3.2) טענת הנתבעים לפיה הם היו זכאים לעכב פרעון התמורה עד לאחר השלמת העברת ורישום הבעלות בארבע הדירות בבנין שברח' יונה הנביא 7 ת"א על שם הרוכשת בספרי מרשם המקרקעין

1. לטענת הנתבעים, הם היו זכאים לעכב את פרעון יתרת התמורה המגיעה לתובעים בגין פינוין של דירות חמאווי ועסיס עד למועד השלמת העברת ורישום הבעלות בכל ארבע הדירות שבבניין על שמה בספרי מרשם המקרקעין. הנתבעים מפנים להוראת סעיף 5.1 בהסכם המכר לפיה התמורה תשולם לתובעים כנגד רישום הבעלות בממכר על שם הרוכשת.

סעיף 5.1 בהסכם המכר אכן קובע כי התמורה תשולם על ידי הרוכשת באופן הבא:

"תמורת מכלול זכויות המוכרים בממכר וכנגד קיום כל התחייבויות ונכונות כל מצגי המוכרים על פי חוזה זה, לרבות אך לא רק רישום מלוא זכויות הבעלות בממכר על שם הרוכשת, מתחייבת הרוכשת לשלם למוכרים את התמורה...".

מנגד קובע סעיף 8.3 בהסכם המכר כי:

"בכפוף לקיום כל חיובי המוכרת שעל פי הסכם זה, ותשלום מלוא התמורה בהתאם להוראות הסכם זה לעיל, המוכרים יעבירו את הבעלות הרשומה בממכר לרוכשת, לא יאוחר מתום שנים עשר (12) חודשים ממועד חתימת הסכם זה". (ההדגשה איננה במקור – ב' א').

פרופ' א' ברק בספרו פרשנות במשפט – פרשנות החוזה (תשס"א – 2001) מציין כי:

"נקודת המוצא הינה, כי חלקיו השונים של החוזה אינם סותרים זה את זה או אינם מייתרים זה את זה. מבין כמה מובנים שלשון החוזה יכולה לשאת, יש לבחור באותו מובן המונע סתירה בחוזה ושומר על ההרמוניה הפנימית שלו" (עמ' 589).

1. לאחר שעיינתי בהוראות הסכם המכר, אני סבור כי אין סתירה בין שני הסעיפים הנ"ל: סעיף 5.1 הוא סעיף כללי הקובע מהו סכום התשלומים הכולל אותו מחויבת הרוכשת לשלם לתובעים על פי הסכם המכר, ומנגד – מהן מכלול הזכויות הנרכשות ע"י הרוכשת מהתובעים בגין התמורה המשולמת על ידה כאשר בכך נכללת גם התחייבות התובעים להעביר ולרשום הבעלות בממכר על שם הרוכשת בספרי מרשם המקרקעין. סעיף זה אכן קובע את המחיר ותנאי תשלומו, וכן את זכאותה של הרוכשת לקבלת הבעלות והרישום בממכר בספרי המקרקעין, אך אין הוא קובע תניות אופרטיביות לגבי סדר הביצוע של פעולות אלה. מאידך, סעיפים 5.3.3 ו- 8.3 שבהסכם המכר הם סעיפים ספציפיים ואופרטיביים הרלבנטיים לענייננו: סעיף 5.3.3 מגדיר כי על הרוכשת לשלם עבור פינוי דירות חמאווי ועסיס כנגד פינויין בפועל והצגת הסכמי הפינוי; ואילו סעיף 8.3 מגדיר כי העברת הרישום בממכר במרשם המקרקעין על שם הרוכשת תבוצע בכפוף לתשלום מלוא התמורה. מכאן שאין לקבל טענת הנתבעים לפיה העברת רישום הבעלות בדירות חמאווי ועסיס על שם הרוכשת הינה תנאי מקדים לתשלום התמורה עבור פינוין של דירות אלה.

ד (3.3) טענת הנתבעים לפיה הם היו זכאים לעכב פרעון תשלום התמורה עד לאחר קבלת החזקה בשלוש מתוך ארבע הדירות בבנין שברח' יונה הנביא 7 תל-אביב על שם הרוכשת

ד (3.3.1) רקע נורמטיבי – חיובים עצמאיים וחיובים שלובים

1. טענה זו של הנתבעים, אשר תפורט להלן, מצריכה דיון בשאלה האם יש להגדיר סעיפים שונים המפורטים בהסכם המכר כחיובים חוזיים עצמאיים או שמא הינם בבחינת חיובים חוזיים שלובים. לפיכך אקדים בסקירת הרקע הנורמטיבי הרלבנטי לסוגיה זו.

פרופ' ג' שליו בספרה דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (תשס"ה – 2005) (להלן: "שליו"), עמ' 456-455, מציינת כי בחוזה הכולל תניות הדדיות קיימים שלושה סוגי חיובים – חיובים עצמאיים, חיובים מותנים וחיובים שלובים:

"חיובים עצמאיים הם חיובים נגדיים שאין ביניהם תלות כלשהי. בחוזה שחיוביו עצמאיים זה מזה חייב כל צד לקיים את חלקו, במועד ובאורח שנקבעו בחוזה, בלא קשר לקיום או לאי קיום על ידי הצד האחר. כל עוד לא בוטל החוזה כדין, אי קיום חיוב עצמאי מהווה הפרת חוזה.

חיובים מותנים הם חיובים נגדיים שנקבעו למועדים עוקבים שונים, וקיום החיוב האחד מותנה בכך שיקויים תחילה החיוב הנגדי. על פי סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים הכללי, נדחה המועד לקיום החיוב המאוחר כל עוד לא קיים החיוב המוקדם ...

חיובים שלובים (אשר יש המכנים אותם 'חיובים מקבילים') הם חיובים נגדיים בחוזה הדדי אשר הדין קבע שיש לקיימם בד בבד" (ההדגשות אינן במקור – ב' א').

1. כאמור, המקור לתוצאותיו של שילוב חיובים בחוזה קבוע בסעיף 43(א)(3) בחוק החוזים, אשר זה לשונו:

'המועד לקיומו של חיוב נדחה –

1. ...
2. ...
3. אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד – כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו'.

סעיף 43(א)(3) בחוק החוזים מקנה איפוא לצד לחוזה הכולל חיובים שלובים זכות לדחות ולעכב קיום חיובו כלפי הצד שכנגד, עד למועד בו הצד שכנגד יהיה מוכן לקיים חיובו כלפיו. מקור נורמטיבי לקיומם של חיובים שלובים בחוזה מכר קבוע בסעיף 23 בחוק המכר, תשכ"ח – 1968 הקובע כי:

"חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד".

1. באשר למשמעות המונח "שילוב החיובים", מסבירה פרופ' ג. שליו כי:

"בחוזה שחיוביו שלובים זה בזה, אין צד אחד חייב לקיים את חיוביו קודם שהצד האחר יהא נכון לקיים את חיוביו שלו. לא נדרש קיום בפועל, באשר דרישה כזו הייתה מביאה לידי מעגל שוטה שיסכל את קיום החוזה. לא נדרש גם קיום מוקדם, באשר דרישה כזו הייתה הופכת חיוב שלוב לחיוב מותנה. בחוזה כזה נדרשת נכונות הדדית של כל צד לקיים את חיוביו. המבחן הקבוע בסעיף 43(א)(3) כמבחן לדחיית קיומו של חיוב, הוא העדר נכונותו ('מוכנותו') של הצד שכנגד ('הנושה') לקיים את החיוב המקביל המוטל עליו. הנכונות הנדרשת אינה נפשית גרידא, אלא גם מעשית, כלומר: נדרשים הן רצון והן יכולת בפועל לקיום החיוב" (שליו, עמ' 457).

1. קיימות שתי גישות באשר לשאלה האם שילוב החיובים נוצר כתוצאה מכוונת הצדדים בלבד, או שמא מקורו בדין הדיספוזיטיבי:

"על פי דעה אחת, שרווחה בעבר בפסיקה, שאלת הקשר בין חיובי הצדדים לחוזה, האם הם שלובים זה בזה או עצמאיים זה מזה, היא שאלה של פירוש החוזה העומד לדיון והתחקות אחר רצון הצדדים לו. לפיכך יחול דין השילוב רק כאשר עולה הדבר מכוונת הצדדים כפי שהיא משתקפת בחוזה ביניהם.

על פי דעה אחרת, שהובעה לראשונה על ידי פרופ' גד טדסקי ונתמכת על ידי פרופ' איל זמיר, התלות בין החיובים הראשיים בחוזים הדדיים מקורה בדין, והיא חלה גם אם לא ניתן לעגנה בהסכמת הצדדים, ובלבד שלא הותנה עליה במפורש.

ההבדל בין הדעות נעוץ במקרה שבו לא ניתן למצוא עיגון פוזיטיבי בחוזה לתלות או לשילוב בין חיובי הצדדים. על פי הדעה הראשונה לא יחול אז דיון השילוב, ואילו על פי הדעה השניה יחול גם יחול, בהיותו דין דיספוזיטיבי, על יסוד אובייקטיבי, אשר חל כל אימת שאין גילוי לרצון הצדדים לסטות ממנו" (שליו, עמ' 459-458) (ההדגשות אינן במקור – ב' א').

1. פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן, בספרם חוזים – כרך ג' (תשס"ד – 2003) מדגישים כי הסדר החיובים השלובים הוא ההסדר החוזי ההוגן ביותר:

"הסדר זה של חיובים שלובים נראה ההסדר ההוגן ביותר עבור שני הצדדים, שכן הוא מבטיח את שניהם בפני המצב שצד אחד יקיים ואילו האחר לא יעשה זאת. ואכן, סעיף 23 לחוק המכר, הנושא כותרת 'חיובים מקבילים' מורה ש'חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד. הוראה זו היא דיספוזיטיבית וניתן להתנות עליה. מובן גם שהמציאות הכלכלית גורמת לא אחת לצדדים להגיע להסדר שונה. פעמים מסכימים הצדדים שהקונה ישלם את המחיר כולו או חלקו מראש ופעמים מוסכם שהממכר יימסר תחילה והתשלום ייעשה במועד מאוחר יותר (מכר באשראי). הסדרים אלה הם כמובן בני תוקף. זאת בהעדר חקיקה ספציפית המסייגת את תחולתם. העובדה שההסדר של תנאים שלובים נראה צודק והוגן גרמה לא רק לכך שהוא נקבע בהוראות דיספוזיטיביות בחקיקה, אלא גם לכך שבתי המשפט נוטים לפרש חוזים במידת האפשר כמגדירים את חיובי הצדדים כשלובים זה בזה. זאת לפחות ביחס לחיובים משמעותיים שנטלו הצדדים זה כנגד זה" (עמ' 91; ההדגשות אינן במקור – ב' א').

ד (3.3.2) האם היו התובעים רשאים לעכב מסירת החזקה בשתי הדירות שבקומה התחתונה של הבנין שברחוב יונה הנביא 7 ת"א (דירות חמאווי ועסיס) בהתבסס על טענתם לאי תשלום מלוא התמורה ע"י הרוכשת בשל העיקרון בדבר "חיובים שלובים":

1. לטענת הנתבעים, הרוכשת הייתה זכאית לעכב את ביצוע תשלום התמורה עבור פינוין של דירות חמאווי ועסיס עד לאחר קבלת החזקה בשלוש מתוך ארבע הדירות הנמצאות בבנין שברחוב יונה הנביא 7 בתל-אביב (את החזקה בדירת עסיס נטלה הרוכשת לעצמה זמן קצר לאחר פינויה). הנתבעים מציינים כי על פי סעיפים 8.1 ו- 8.2 בהסכם המכר, המועד למסירת החזקה ב- 2 הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבניין (הדירות שהוחזקו על ידי בנימין אבישר, וע"י קרן וערן אבישר) נקבע ליום 20.3.01 (6 חודשים לאחר מועד חתימת ההסכם); ואילו המועד שנקבע למסירת החזקה (לאחר פינוין על ידי דייריהן המוגנים) של 2 הדירות הנמצאות בקומה התחתונה של בנין זה (דירות חמאווי ועסיס) נקבע ליום 20.3.02 (דהיינו – לאחר חלוף 18 חודשים מאז מועד חתימת ההסכם). לטענת הנתבעים, סעיפים 8.1 ו- 8.2 בהסכם המכר, הקובעים את המועדים למסירת החזקה בדירות לידי הרוכשת, הם חיובים חוזיים עצמאיים, שכן מסירת החזקה בממכר לא הותנתה בתנאי כלשהו למעט הדרישה לחלוף 6 חודשים ו- 18 חודשים מאז מועד חתימת חוזה המכר. בנסיבות אלה טוענים הנתבעים כי מאחר שהתובעים דחו את מועד מסירת החזקה בדירות שבבניין לידי הרוכשת שלא כדין – היתה הרוכשת זכאית לעכב את תשלום התמורה המגיעה לתובעים עבור פינוין של דירות חמאווי ועסיס. בנוסף טוענים הנתבעים כי דווקא התובעים הם שחבים דמי שכירות ראויים לרוכשת המסתכמים בסכומים של 727,650 ₪ ו- 997,738 ₪ (בתוספת ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%), וזאת בגין הפסד דמי שכירות אשר ניתן היה לקבלם עבור השכרת דירות אלה (הדירה המערבית והדירה המזרחית, בהתאמה) הנמצאות בקומה העליונה של הבניין, כתוצאה מאי מסירת החזקה בהן לידי הרוכשת במועד שנקבע בהסכם המכר. כפועל יוצא מכך טוענים הנתבעים כי הרוכשת זכאית לקזז סכומים אלה מיתרת חובותיה לתובעים.
2. מנגד טוענים התובעים כי סעיפים 8.1 ו- 8.2 בהסכם המכר הם חיובים חוזיים שלובים ולפיכך מוטל עליהם לקיים התחייבויותיהם כלפי הרוכשת למסירת החזקה בדירות שבבניין בד בבד, וכנגד, קיום התחייבויותיה השלובות של הרוכשת לתשלום התמורה. לפיכך טוענים התובעים כי הם היו זכאים להימנע ממסירת החזקה בדירות לידי הרוכשת בהתאם לקבוע בסעיפים 8.1 ו- 8.2 בהסכם המכר כל עוד הרוכשת לא קיימה התחייבויותיה הנגדיות לתשלום התמורה, ובמיוחד בהתחשב בחששם של התובעים מפני הפרות צפויות נוספות של הרוכשת. לפיכך, עיכוב מסירת החזקה בדירות לרוכשת נעשה כדין, וכנגזרת מכך – אין הם חייבים לפצותה בגין הפסד דמי שכירות כלשהם.
3. אקדים ואציין כי אני סבור שקיים כשל לוגי בטענתם של הנתבעים בסוגיה זו. שהרי מחד טוענים הנתבעים כי הם נמנעו מלשלם לתובעים תשלום בסך של 90,000$ (בגין דירות חמאווי ועסיס) ע"ח התמורה בשל אי מסירת החזקה בדירות אלה לידיהם; ומאידך טוענים הנתבעים כי אין לקבל טענת התובעים לכך שהסעיפים הדנים בחיובים לתשלום התמורה והסעיפים הדנים בחיובים למסירת החזקה בדירות אלה לרוכשת הם חיובים שלובים, שכן מדובר, לשיטתם של הנתבעים, בחיובים עצמאיים. בהקשר זה ראוי לשאול "ממה נפשך": אם אכן מדובר בחיובים עצמאיים (כשיטת הנתבעים) – הדבר שולל זכותה הנטענת של הרוכשת לעכב תשלומי התמורה המגיעים לתובעים עבור פינוי הדירות מדייריהן רק בגלל העיכוב מצד התובעים במסירת החזקה בדירות אלה לרוכשת. מאידך, אם מדובר אומנם בחיובים שלובים (כשיטת התובעים) – אזי ייתכן שהתובעים פעלו כדין כאשר נמנעו מלמסור החזקה בדירות חמאווי ועסיס לרוכשת נוכח סירובה של הרוכשת לשלם לתובעים התמורה עבור פינויין. אציין כי כשל לוגי זה, כשלעצמו, יש בו כדי להצדיק דחיית טענת הנתבעים לפיה הייתה הרוכשת זכאית לעכב ביצוע תשלום התמורה עבור פינוין של דירות חמאווי ועסיס עד לאחר קבלת החזקה בדירות בבנין שברחוב יונה הנביא 7 בתל-אביב.
4. מכל מקום, במחלוקת שהתגלעה בספרות ובפסיקה באשר לשאלה האם דין השילוב נוצר כתוצאה מכוונת הצדדים בלבד [עמדת השופט שמגר בע"א 556/83 מימון נ' מאור אל, פ"ד לח (2) 459, 470 (1984)], או שמא מקורו בדין הדיספוזיטיבי – מקובלת עלי גישת המלומדים פרופ' גד טדסקי, פרופ' אייל זמיר ופרופ' דניאל פרידמן לפיה דין השילוב מקורו בדין הדיספוזיטיבי, ובמיוחד עמדתו של פרופ' זמיר הסבור כי ההשקפה לפיה דין השילוב נוצר כתוצאה מכוונת הצדדים בלבד -

"מאיינת למעשה את סעיפים 23 לחוק המכר ו- 43(א)(3) לחוק החוזים הכללי, מתעלמת ממהותם ומתכליותיהם הטיפוסיות של חוזים הדדיים, ובאורח כללי יותר כופרת למעשה בנפקותו של הדין הדיספוזיטיבי ... להשקפה זו אף עלולות להיות השפעות חלוקתיות בלתי רצויות במקרים שבהם קיים אי שוויון ביחסי הכוחות בין הצדדים, משום שבהיעדר בסיס לתלות ההדדית בחוזה שבין הצדדים (שנוסחו מוכתב על ידי הצד החזק), לא תוכר תלות בין חיובי הצד החלש לחיובי הצד החזק" [א' זמיר "תרופות בשל הפרת חוזה: פיצויי ציפייה, פיצויי הסתמכות, השבת התעשרות ושחזור השקילות החוזית, משפטים לד(1) תשס"ד (להלן: "זמיר")].

פרופ' זמיר מדגיש כי:

"באורח טיפוסי, הקונה עורך את חוזה המכר כדי להשיג את הממכר, והמוכר מתקשר בחוזה כדי לקבל את המחיר. תלות הדדית עקרונית זו, המונחת ביסוד העסקה, מתקיימת בין אם החיובים נקבעו לאותו מועד ובין אם נקבעו למועדים שונים" (זמיר, עמ' 115). (ההדגשה אינה במקור – ב' א').

מתלות הדדית זו נובעים מספר כללים, ובגדרם ניתן לקבוע כי:

"בהיעדר הסכמה נוגדת, חיובי התשלום והמסירה הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד, והיעדר נכונות לקיים אחד מהם גוררת דחייה של החיוב שכנגד" (שם; ההדגשה אינה במקור – ב' א').

1. לטענת הנתבעים, במקרה דנן קיימת הסכמה נוגדת לפיה חיובי התשלום והמסירה אינם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד. בהקשר זה מפנים הנתבעים לסעיף 5.3.12 בהסכם המכר הקובע כי:

"אין באמור בסעיף זה כדי לגרוע מכל חיוב של המוכרים או לשחררם מתשלום כלשהו החל עליהם, ואין בו אלא משום בטוחה לרוכשת, לביצוע תשלומים שונים החלים על המוכרים".

לגרסת הנתבעים, משמעותו של סעיף זה הינה כי אף אם הרוכשת לא שילמה תשלום כלשהו מתשלומי התמורה במועד הקבוע לפרעונו, עדיין מוטל על התובעים לקיים התחייבויותיהם החוזיות כלפי הרוכשת, ובכלל זה למסור לידיה את החזקה בדירות הממכר במועד הקובע.

אקדים ואדגיש: אין בידיי לקבל פרשנותם של הנתבעים לסעיף זה. סעיף 5 בהסכם המכר עניינו ה"תמורה". עם זאת, סעיפי משנה 5.3.6 עד 5.3.13 שבהסכם המכר דנים בסך של 1.3 מיליון ₪ מתוך כספי התמורה אשר הופקד בידי הנאמנים. בהקשר זה קובע סעיף 5.3.12 בהסכם המכר כי אין בהפקדת כספי התמורה בנאמנות לפי תנאי הסכם המכר כדי לגרוע מכל חיוב של המוכרים, וכי אין בכספים אלה אלא כדי ליצור בטוחה לרוכשת. אני סבור כי זו הפרשנות הנכונה לסעיף זה ולכן הפרשנות המוצעת על ידי הנתבעים נדחית מפניה. בנסיבות אלה, נוכח העובדה שלא עלה בידי הנתבעים להוכיח קיומה של הסכמה נוגדת – חל הכלל לפיו חיובי תשלום התמורה וחיובי מסירת החזקה המפורטים בהסכם המכר הם חיובים מקבילים ושלובים זה בזה שיש לקיימם בד בבד, והיעדר נכונות לקיים אחד מהם גורר דחייה של החיוב שכנגד.

לא זו אף זו: במקרה דנן ניתן אף למצוא עיגון פוזיטיבי בהסכם המכר לתלות או לשילוב שבין חיובי תשלום התמורה לחיובי מסירת החזקה בכל הקשור בדירות חמאווי ועסיס: סעיף 5.3.3 בהסכם המכר קובע כי פינוי דירות חמאווי ועסיס והתשלום עבור דירות אלה (בסך כולל של 300,000$) יבוצעו זה כנגד זה, ואילו סעיפים 8.2-8.1 בהסכם המכר קובעים זמן מירבי של 18 חודשים מאז מועד חתימת ההסכם לקיום התחייבותם של התובעים (המוכרים) לפינוי דירות חמאווי ועסיס ומסירת החזקה בהן לידי הרוכשת. ברי כי אין בקביעת זמן יעד כאמור כדי לאיין את המשתמע מסעיף 5.3.3, קרי – כי פינוי דירות חמאווי ועסיס ומסירת החזקה בהן לידי הרוכשת מחד, והתשלום עבור פינוין מאידך, הן התחייבויות שלובות.

לפיכך, בהיעדר הסכמה של הרוכשת לקיים התחייבותה לתשלום יתרת התמורה בגין דירות חמאווי ועסיס בסך כולל של 90,000$ (סעיף 5.3.3 בהסכם המכר) – נדחה חיובם של התובעים למסור לידי הרוכשת את החזקה בדירות חמאווי ועסיס עד למועד בו תהיה הרוכשת מוכנה לקיים התחייבותה לתשלום התמורה המגיעה לתובעים עבור פינויין. בהקשר זה אוסיף ואדגיש כי הפרשנות המוצעת ע"י הנתבעים לפיה הינם זכאים לקבל החזקה בדירה שהתפנו מדייריהם המוגנים עוד לפני תשלום התמורה בגינן על ידי הרוכשת נוגדת הן את לשון הסכם המכר, הן את מערך החיובים החוזיים שנקבעו בו, והן את ההגיון המסחרי הנהוג והמקובל במקרים מעין אלה.

1. לפיכך, אני קובע בזאת כי התובעים פעלו כדין כאשר נמנעו מלמסור החזקה בשתי הדירות הנמצאות בקומה התחתונה של הבנין שברח' יונה הנביא 7 בת"א לידי הרוכשת. יצוין כי אין מחלוקת על כך שהרוכשת נטלה חזקה בדירת עסיס לאחר פינויה ע"י מר עסיס. בהקשר זה הצהיר מר דן אבישר (בסעיף 44.1.6 לתצהיר עדותו הראשית) כי:

"בחודש אפריל 2003, וחרף כל התראות ואזהרות התובעים, שנשלחו לבאי כוח הנתבעים, התפרצו הנתבעים 2-1 ו/או מי מטעמם לדירה, תפסו בה חזקה, ואף השכירו אותה לצד ג' בלתי קשור תמורת שכר דירה, תוך שהם מציבים את התובעים בפני עובדות מוגמרות ומשלשלים את דמי השכירות לכיסם בבחינת עשיית עושר ולא במשפט על חשבוננו".

כן העיד דן אבישר כי –

"אמרתי, דירה אחת שהוא לא גמר לשלם בעדה, הוא לקח חזקה בכוח" (פ' הדיון מיום 31.1.12, ע' 353, ש' 19.

"... הוא שילם לנו רק שליש מהיתרה-מהיתרה ובלי הסכמה ובלי כלום הוא פשוט פתח את הדלת, החליף מנעולים והשכיר את זה" (פ' הדיון מיום 24.1.12, ע' 307, ש' 15-13).

מנגד, העיד מר אבולעפיה כי אומנם תפס חזקה בדירה זו, אך כי הדבר נעשה בהסכמת דן וגד אבישר:

"ת. בדיוק הם קנו את זה, ואחרי זה נכנס פולש עבריין שם, ודני אבישר וגדי אבישר אמרו בוא תצילו אותנו ותעשה פינוי לבן אדם, היה פולש שם, לגדי, ואז הלכתי, והוצאנו את הפולש, הבאתי את מפקד המחוז, הוצאנו את הפולש וקיבלתי את המפתח, החלפתי מנעולים.

ש. מכוח מה החלפת מנעולים? ...

ת. החבר'ה, גדי אבישר ודני אבישר, אמרו לי" (פרוטוקול הדיון מיום 4.3.14, ע' 1554, ש' 22-17).

כאמור, מר אבולעפיה עצמו מודה בכך שתפס חזקה בדירת עסיס. מנגד, טענתו לפיה עשה כן בהסכמתם של התובעים – לא הוכחה על ידו; נסתרת על ידי עדותו של דן אבישר, אותה מצאתי כאמינה וקוהרנטית; ואף אינה הגיונית – נוכח חילוקי הדעות הכספיים שהתגלעו בין הצדדים באותה עת, שבעטים נמנעו התובעים מלהעביר לידי הרוכשת את יתר הדירות בבניין ברח' יונה הנביא 7. לאור האמור, אני קובע בזאת כי גרסתו של מר אבולעפיה בסוגיה זו נמצאה על ידי בלתי ראויה לאמון בית המשפט, כי הרוכשת נטלה את החזקה בדירת עסיס בכוח הזרוע, ושלא כדין, וכי לתובעים עמדה הזכות להמשיך ולהחזיק בדירה זו עד לקבלת מלוא יתרת התמורה החוזית בגינה.

ד (3.3.3) האם היו התובעים רשאים לעכב מסירת החזקה לרוכשת בשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבנין שברח' יונה הנביא 7 בת"א בשל טענתם כי הרוכשת לא שילמה מלוא התמורה עבור פינוין בהתבסס על העיקרון בדבר "חיובים שלובים"?

1. נשאלת השאלה: האם היו התובעים רשאים להימנע מלמסור לרוכשת את החזקה בשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבניין שברח' יונה הנביא 7 בת"א בשל טענתם כי הרוכשת לא פרעה לידיהם מלוא התמורה עבור פינוין? בהקשר זה טוענים התובעים כי הם היו זכאים לעכב מסירת החזקה בדירות אלה לרוכשת כל עוד לא קיימה הרוכשת את התחייבויותיה הנגדיות, השלובות, לפרעון התמורה, ובמיוחד – נוכח חששם של התובעים מכך שהרוכשת תבצע הפרות צפויות נוספות של הסכם המכר ושל הסכם ההקצאה. לגרסת התובעים, באותה נקודת זמן כבר ביצעה הרוכשת מספר הפרות של הסכמים אלה, ובין היתר, אלה:
2. אי תשלום חובות החברה לבנק דיסקונט ולבנק לאומי;
3. אי תשלום סך של 214,379$ אשר נועד לפירעון מס שבח ומס מכירה;
4. אי תשלום יתרת התמורה בקשר לפינוי דירות חמאווי ועסיס בסך כולל של 90,000$;
5. פלישה בלתי חוקית של הרוכשת לדירת עסיס (עדות מר אבולעפיה, ע' 1054 ו- 1554).
6. ברי כי יש לבחון לגבי כל אחת מההפרות הנטענות כלפי הרוכשת את מהות חיובי הרוכשת בהתאם לשני ההסכמים הנ"ל, ובהמשך לכך – יש לבדוק האם יש בהן כדי להוות עילה מוצדקת מבחינת התובעים לאי מסירת החזקה לרוכשת בשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבנין בשל העיקרון בדבר קיומם של "חיובים שלובים".

אי תשלום חובות החברה לבנק דיסקונט ולבנק לאומי – האם חיוב שלוב יחד עם החיוב למסירתה לרוכשת של החזקה בדירות שבקומה העליונה של הבניין שברח' יונה הנביא 7 בת"א?

1. כפי שכבר קבעתי לעיל – הרוכשת אכן הפרה את הסכם ההקצאה כאשר לא שילמה במועד את התשלומים אותם התחייבה לשלם, במסגרת הסכם ההקצאה, לבנק דיסקונט ולבנק לאומי. בהקשר זה ראוי להדגיש כי מדובר בהפרה של הסכם ההקצאה ולא בהפרה של הסכם המכר, בעוד שחובתם של התובעים למסור את החזקה בדירות הנ"ל לרוכשת הינה מכוח הסכם המכר. באשר להדדיות ויחסי הגומלין שבין הסכם המכר לבין הסכם ההקצאה נקבע בסעיף 5 בהסכם ההקצאה כדלקמן:

"הפרה יסודית ושאינה קלת ערך, על ידי בעלי המניות, של ההסכם הנחתם במקביל לחתימת הסכם זה, על פיו נמכרים מקרקעין סמוכים למלון, על ידי בעלי המניות למשקיעה, תהווה הפרה של הסכם זה על ידי החברה ובעלי המניות, אשר תזכה את המשקיעה בכל הסעדים הנובעים מהפרה כאמור, על פי דין או הסכם, וזאת, בין היתר, הואיל ויתרת התמורות על פי ההסכם הנ"ל נועדה לשמש כבטוחה לשיפוי המשקיעה על פי הסכם זה, הכל בכפוף להוראות הסכם זה, ולהוראות ההסכם הנ"ל". (ההדגשות אינן במקור – ב' א').

בחינת סעיף זה שבהסכם ההקצאה מעלה כי הסכם ההקצאה קובע במפורש כי הפרה יסודית של הסכם המכר על ידי התובעים תחשב גם כהפרה של הסכם ההקצאה. עם זאת, עיון בהסכם ההקצאה ובהסכם המכר מלמד כי בהסכמים אלה לא קיימת הוראה לפיה הפרה של הסכם ההקצאה על ידי הרוכשת תיחשב גם כהפרה של הסכם המכר.

1. אציין כי בסעיף 2.1 בכתב התביעה טענו התובעים כי:

"ביום 20.9.00, לאחר מו"מ שנמשך כחצי שנה ... נחתמו בין התובעים וחברת בתי מלון מאוחדים, שהייתה כאמור בשליטת התובעים באותה עת, לבין הנתבעת, שני הסכמים נפרדים, כשהאחד נוגע להקצאת מניות בחברת בתי מלון מאוחדים לנתבעת, והשני עניינו מכר המקרקעין..." (ההדגשה במקור על המילים "שני הסכמים נפרדים" – ב' א').

נוכח גרסתם של התובעים המפורטת בכתב התביעה לפיה יש לראות את הסכם המכר והסכם ההקצאה כשני הסכמים נפרדים – טענתם הנוכחית לפיה יש להתייחס לשני הסכמים אלה כאל הסכם אחד מהווה שנוי פסול של חזית המריבה אשר אין להתירו.

1. בנסיבות אלה, ועל אף שאני מודע לכך ששני ההסכמים נכרתו על ידי הצדדים בד בבד, בהסתמך על ייעוץ מקצועי שניתן להם, ויתכן כי גם בהתחשב בשיקולים מיסויים, אני קובע בזאת כי מלשונם המפורשת של שני ההסכמים ניתן ללמוד על כך שאומד דעת הצדדים היה כי אין להכיר בהפרה של הסכם ההקצאה על ידי הרוכשת גם כהפרה מצידה של הסכם המכר. כפועל יוצא מכך הנני קובע בזאת כי סעיפי התמורה בהסכם ההקצאה (ובכללם הסעיפים הנוגעים לביצוע התשלומים לבנק דיסקונט ולבנק לאומי) אינם מהווים חיובים שלובים עם החיובים המפורטים בסעיף 5.3.3 בהסכם המכר הדן במסירת החזקה בדירות בבנין שברח' יונה הנביא 7 בת"א לידי הרוכשת. לפיכך, אין בהפרות הנ"ל שביצעה הרוכשת כדי להצדיק אי מסירת החזקה בדירות שבקומה העליונה של הבנין לידי הרוכשת.

אי תשלום הסך של 214,379$ אשר נועד לתשלום מס שבח ומס מכירה – האם חיוב שלוב יחד עם החיוב למסירת החזקה בדירות שבקומה העליונה של הבנין שברח' יונה הנביא 7 בת"א לידי הרוכשת?

1. בטרם אפרט טענות הצדדים בנושא זה אקדים ואפרט עיקר הרקע העובדתי הרלבנטי:
2. ביום 20.9.00 נקבע במסגרת סעיף 5.3.2.1 בהסכם המכר כי על הרוכשת לשלם בתוך 49 ימים הנמנים ממועד חתימת הסכם המכר "ישירות לידי האוצר/משרד מיסוי מקרקעין ת"א, את סכומי מס השבח בגין העסקה, בהתאם לשומות עצמיות שתיערכנה ע"י עורכי דינם של המוכרים, אשר סכומן מצוין בטיוטות השומות העצמיות המצ"ב כנספח יב' להסכם זה". סכום התשלום אותו התחייבה הרוכשת לשלם על פי השומות העצמיות עמד על סך של 1,027,852$;
3. בפועל, שילמה הרוכשת ביום 9.11.00 לרשויות המס סך של 813,203$ בלבד (3,347,956 ₪) מאחר שבסופו של דבר הוגשו שומות עצמיות על סכומים נמוכים יותר מאלו שנקבעו בשומות העצמיות שצורפו כנספחים להסכם המכר;
4. התובעים פנו לרוכשת בדרישה שתשלם להם את ההפרש המסתכם בסך של 214,379$, ולחלופין כי תפקיד את מלוא סכום ההפרש בחשבון הנאמנות המנוהל ע"י הנאמנים – אך הרוכשת סירבה לעשות כן;
5. ביום 31.12.01, לאחר גמר הטיפול בהשגות שהגישו התובעים על חיוביהם בתשלום הפרשי מס שבח ומס מכירה, הנפיקו רשויות המס לתובעים שוברי תשלום (לשם תשלום נוסף לסכומים ששולמו קודם לכן) בסך כולל של כ- 230,000$ (987,646 ₪), כך שבסך הכל נדרשו התובעים לשלם לרשויות המס מס שבח ומס מכירה בסכום כולל של 1,043,203$ (סכום הגבוה בכ- 15,000$ מהשומות העצמיות שצורפו להסכם המכר);
6. ב"כ התובעים פנה לב"כ הרוכשת בחודש ינואר 2002 בדרישה כי הרוכשת תפרע את הסכום הנ"ל לרשויות המס אך הרוכשת סירבה לעשות כן, וחלף כך שילמה סכום זה מתוך כספי הנאמנות. ב"כ התובעים הלין על כך, ודרש מהרוכשת כי תשלם סכום זה מאמצעיה הכספיים (ת/7 – ת/8). על כך השיב ב"כ הרוכשת, בין היתר, כי:

"בנסיבות אלה, יתכן כי הפתרון הרצוי למצב שנוצר הוא כי מרשיך יעבירו לאלתר לחשבון הנאמנות את הסכום ששולם מתוכו על חשבון יתרת המס, ובמקביל מרשתי תעביר לחשבון את ההפרש בין השומה העצמית המקורית לשומה העצמית בפועל" (סעיף 10 במכתבו של ב"כ הרוכשת מיום 17.1.02 – ת/9).

1. בחודש פברואר 2002 פנו התובעים לרוכשת בדרישה לקבלת סך כולל של 750,000$ המורכב מהסכומים הבאים: סך של 250,000$ בהתאם להוראות הפסיקה השלישית של סעיף 5.3.6 בהסכם המכר, וסך נוסף של 500,000$ בהתאם להוראות הפסקה החמישית באותו סעיף. דרישה זו של התובעים נעשתה נוכח טענת התובעים לפיה כל התנאים לביצוע התשלומים הנ"ל כבר התקיימו (ת/10). בתגובה לדרישה זו, פנה ב"כ הרוכשת לנאמנים ביום 20.2.02 וטען כי בין הרוכשת לבין המוכרים "התגלעו מחלוקות כבדות השוללות את זכאותם של המוכרים לקבלת הכספים המופקדים בידיכם בנאמנות", כי בכוונת הרוכשת לפנות לערכאות משפטיות בנושא זה, ולפיכך על הנאמנים להימנע מכל פעולה בקשר לכספים המופקדים בידיהם (קרי – לא להעביר לתובעים את הסך של 750,000$) (ת/11). ביום 21.2.02 השיבו התובעים לרוכשת כי:

"באם אכן היו לסבונה טענות אמיתיות בתום לב בדבר קיום מחלוקות כספיות או אחרות עם מרשי לגבי העברת כספי הנאמנות, הרי שעל סבונה ועל הנאמנים, שהינם כאמור עורכי הדין המייצגים אותה בעסקה, הייתה מוטלת החובה ליתן על כך הודעה לח"מ בהתאם להוראות החוזה וחזקה עליהם שהיו עושים זאת" (סעיף 4 במכתב; ת/12).

ביום 25.2.02 השיב ב"כ הרוכשת באופן כוללני כי "מרשתנו דוחה האמור במכתבך זה מכל וכל" – אך לא פירט מהן בדיוק הטענות שבעטין אין התובעים זכאים לקבל הסך של 750,000$ מאת הנאמנים (ת/13). על כך השיבו התובעים ביום 26.2.02 כי הם דבקים בעמדתם לפיה אי שחרור הכספים הנ"ל מחשבון הנאמנות מהווה הפרה בוטה של הוראות הנאמנות (ת/14).

1. ביום 5.3.02 שלחו התובעים לרוכשת מכתב ובגדרו אישרו כי בכפוף לקבלת סך כולל של 750,000$ מכספי הנאמנות על פי הפסקאות השלישית והחמישית של סעיף 5.3.6 בהסכם המכר, לא תהיינה להם טענות או תביעות בקשר לתשלום יתרת מס השבח ומס המכירה החלים על עסקת מכר המקרקעין מתוך כספי הנאמנות, וכן בקשר למועד הביצוע של תשלום הסך הזה של 750,000$ (ת/15).
2. בעקבות כך, הודיעו ב"כ הרוכשת לנאמנים כי הרוכשת החליטה, לפנים משורת הדין, לאפשר לנאמנים להעביר לתובעים את הסך של 750,000$ מתוך כספי הנאמנות שהופקדו אצל הנאמנים (ת/16).
3. לטענת התובעים, הרוכשת הפרה את סעיף 5.3.2.1 בהסכם המכר, שכן על פי סעיף זה היה מוטל עליה לשלם לתובעים (או להפקיד בנאמנות) ביום 9.11.00 סך של 214,379$ - בגין ההפרש בין סכום המס לפי השומה העצמית שהוגשה לרשויות המס (על סך של 813,203$) לבין סכום השומה העצמית שהוגדרה בהסכם המכר (על סך של 1,027,852$). סכום זה שולם אומנם בסופו של יום – אך זאת מתוך כספי הנאמנות. על כך משיבים הנתבעים כי בתשלום הנ"ל היו צריכים לשאת דווקא התובעים נוכח הוראות סעיפים 6.1 ו- 5.3.12 בהסכם המכר.

אין בידיי לקבל טענה זו של הנתבעים: באשר לסעיף 5.3.12 בהסכם המכר – סעיף זה כבר בואר על ידי בהרחבה לעיל (ראו פסקה מספר 148 לעיל), ואיני סבור כי יש בו כדי לסייע לרוכשת בנושא זה; באשר לסעיף 6.1 בהסכם המכר – סעיף זה קובע כי "מס שבח מקרקעין, ומס מכירה, באם יחולו, יחולו על המוכרים וישולמו על ידם". סעיף זה עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 5.3.2.1 בהסכם המכר וההסבר לכך הינו כדלקמן: סעיף 5.3.2.1, שהינו חלק מסעיף התמורה, קובע כי הרוכשת תשלם לרשויות המס את החיוב במס שבח החל על עסקת מכר המקרקעין, וזאת עד לסכום השומות העצמיות שצורפו להסכם המכר. ברור איפוא כי תשלום סכום התמורה כולל את התשלום לרשות המיסוי של סכומי המיסים שחושבו ע"פ השומות העצמיות שצורפו להסכם המכר. לעומת זאת, סעיף 6.1, שהינו חלק מסעיף המיסים והתשלומים, קובע כי התובעים הם שחבים בתשלום מס השבח ומס מכירה לרשויות המס. מכאן שככל שקיימת יתרת חיוב במס שבח ובמס מכירה מעבר לסכומים הנקובים בשומות העצמיות שצורפו כנספחים להסכם המכר – על התובעים לשאת בתשלום מלוא סכום ההפרש הכרוך בכך. יחד עם זאת, ברי כי אין בסעיף 6.1 בהסכם המכר כדי לפטור את הרוכשת מחובתה לשלם, מכספה, את מלוא הסך של 1,027,852$ כחלק מתשלום התמורה שהתחייבה לשלם לתובעים בגין רכישת הממכר, ואין בסעיף זה כדי לפטור את הרוכשת מלשלם חלק מסכום זה (בסך של 214,379$) מאמצעיה.

1. טענה נוספת אשר מעלים הנתבעים הינה כי במכתבם מיום 5.3.02 ויתרו התובעים על עילת תביעה זו, ככל שעמדה להם. על כך משיבים התובעים כי חתימתם על מכתב הויתור הינה תוצאה של מעשה סחיטה מצדם של הנתבעים, אשר דרשו לעכב תשלום כספי התמורה, בסך של 750,000$, מחשבון הנאמנות, וחזרו בהם מכך רק לאחר קבלת מכתב הויתור הנ"ל.

לאחר ששקלתי בכובד ראש טענות הצדדים בסוגיה זו הגעתי לכלל מסקנה כי יש ממש דווקא בטענתם של הנתבעים. מכתב הויתור שנחתם ע"י התובעים ביום 5.3.02 ונשלח אל הרוכשת על פי דרישתה, משקף, למעשה, הסכמה נוספת שהושגה בין הצדדים לתובענה זו בגדרה ויתרו התובעים על חלק מזכויותיהם על פי הסכם המכר, ובכלל זה לגבי מימון תשלום הסך של 214,379$ מאמצעיה של הרוכשת והסכמה כי סך זה ישולם מתוך כספי הנאמנות, כל זאת – בתמורה לכך שהרוכשת הסירה התנגדותה להעברת סך של 750,000$ מכספי הנאמנות לידי התובעים. למסקנה זו הגעתי על אף שאני סבור כי יש ממש בטענתם של התובעים לפיה הרוכשת הפעילה עליהם לחץ רב על מנת שיחתמו על מכתב הויתור הנ"ל. מההתכתבויות שבין הצדדים (אשר פורטו לעיל) עולה כי הרוכשת אסרה על הנאמנים להעביר לתובעים את הסך של 750,000$ מתוך כספי הנאמנות, זולת אם התובעים יוותרו תחילה על טענתם כנגד הרוכשת בקשר לתשלום הסך של 214,379$ מתוך כספי הנאמנות במקום מאמצעי הרוכשת. כן עולה מחילופי המכתבים שבין הצדדים כי אלמלא הפעילה הרוכשת אמצעי לחץ זה על התובעים (דהיינו – השהיית העברת כספים בסך של 750,000$ מהנאמנים לתובעים) – לא היו התובעים מוותרים על טענתם כנגד הרוכשת בעניין מימון תשלום הסך של 214,379$.

לא זו אף זו: מהתכתובות שבין הצדדים עולה כי בכל התקופה הרלבנטית, פרט לאמירה מעורפלת במכתבו מיום 20.2.02 של ב"כ הרוכשת בדבר מחלוקות כבדות שנפלו בין הצדדים, לא העלתה הרוכשת טענות ספציפיות וקונקרטיות אשר יש בהן כדי להצדיק, אף לשיטתה, את הוראתה לנאמנים להימנע מהעברת הסך של 750,000$ לידי התובעים. בנסיבות אלה, ייתכן כי לתובעים עמדה זכות לגיטימית להודיע לתובעים על ביטול ההסכם הנוסף (קרי – על ביטולו של מכתב הוויתור מיום 5.3.02) נוכח כריתתו בכפייה, וזאת – בהתבסס על סעיף 17 בחוק החוזים הקובע כי:

"מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה".

דא עקא, התובעים לא טענו, ולא הוכיחו, כי מימשו את זכותם להודיע לרוכשת על החלטתם לבטל הסכמה זו, ומשלא עשו כן – נותרה הסכמה זו, המהווה תוספת להסכם המכר, בת תוקף מחייב.

"ביטול החוזה בשל פגם בכריתתו תלוי ברצונו של המתקשר ומתבצע על ידי פעולה שלו. חוזה שנפל פגם בכריתתו אינו מתבטל מאליו. נדרשת פעולת ביטול כדי שהחוזה הפגום אכן יבוטל, ועד לפעולה זו החוזה שריר וקיים. בכך שונה חוזה הניתן לביטול מחוזה בטל. חוזה הניתן לביטול קיים ותקף עד לביטולו ביד מי שזכאי לכך, בעוד שלחוזה בטל אין תוקף מעיקרא, ואין אפוא משמעות לפעולת ביטולו. צד שמוקנית לו עילת ביטול, רשאי אפוא לבטל את החוזה; רשאי – אך אינו חייב. הפעלת זכות הביטול תלויה ברצונו ובבחירתו. יהא הפגם שנפל בכריתת החוזה חמור ככל שיהא – לעולם יכול המתקשר לבחור בין ביטול החוזה לבין התעלמות מן הפגם ואי עשיית שימוש בזכות הביטול. כל עוד אין המתקשר מפעיל את זכות הביטול, נשאר החוזה הפגום על כנו כחוזה תקף ומחייב לכל דבר ועניין" (שליו, ע' 257; ההדגשות אינן במקור – ב' א').

1. ויודגש: הן במסגרת כתב התביעה והן במסגרת הסיכומים העלו התובעים את הטענה כי הם אולצו לחתום על מכתב הויתור מיום 5.3.02 – אך לא דרשו פוזיטיבית ובאופן מפורש את ביטולו. מכל מקום, אפילו היו התובעים דורשים במסגרת כתב התביעה את ביטולה של התוספת הנ"ל להסכם המכר – ספק אם ניתן היה לראות זאת כהודעת ביטול אשר ניתנה תוך זמן סביר לאחר שנודע לתובעים כי חדלה הכפייה שפגמה בכריתתה (ראו לעניין זה סעיף 20 סיפא בחוק החוזים). במקרה דנן כפיה זו הסתיימה למצער במועד העברת הסך הכל של 750,000$ לידי הרוכשת. לאור האמור, ועל אף שהתנהלותה של הרוכשת בנושא זה, והלחץ הבלתי ראוי שהפעילה על התובעים (אשר הוביל למכתב הוויתור שכתבו בעניין הסך של 214,379$) היו בלתי ראויים, חסרי תום לב ואף מקוממים – אני סבור כי מכתב הוויתור הנ"ל נותר תקף. לא למותר לציין כי הרוכשת והנאמנים פעלו בהסתמך על ויתור התובעים המפורט במכתב זה, ואף התובעים בחרו לפעול לפיו, קבלו הסך של 750,000$ ובחרו שלא לבטל הסכמתם הנוספת עם הנתבעים ולא להשיב כספים שקבלו מכוחה. לפיכך, אני סבור כי התובעים מנועים מלטעון כי תשלום הסך של 214,379$ לרשויות המס שנעשה מתוך כספי הנאמנות (ולא מכספי הרוכשת) – הינו בגדר הפרת הסכם המכר, והם אף מנועים מלטעון כי הדבר מקנה להם זכות שלא למסור לרוכשת את החזקה בשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבניין שברח' יונה הנביא 7 בת"א.
2. יוער כי בנסיבות אלה, אינני מוצא צורך לדון בשאלה האם אי ביצועו של החיוב הנטען כלפי הרוכשת והדרישה כי תשלם הסך של 214,379$ הינו בגדר חיוב שלוב יחד עם חיוב התובעים למסור החזקה בדירות שבקומה העליונה של הבנין ברח' יונה הנביא 7 ת"א לידי הרוכשת.

אי תשלום יתרת התמורה בגין דירות חמאווי ועסיס בסך של 90,000$; ותפיסת החזקה בדירת עסיס ע"י הרוכשת – האם חיוב שלוב יחד עם חיוב הנתבעים למסירת החזקה שבדירות בקומה העליונה של הבניין שברח' יונה הנביא 7 ת"א לידי הרוכשת?

1. באשר לאי תשלום יתרת התמורה בגין דירות חמאווי ועסיס: אין אני סבור כי תשלום זה הנו בגדר חיוב שלוב יחד עם החיוב למסירת החזקה בשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבניין שברח' יונה הנביא 7 בתל-אביב. כפי שכבר פורט בהרחבה לעיל, סעיף 5.3.3 בהסכם המכר קובע כי התשלום עבור רכישת דירות חמאווי ועסיס על ידי הרוכשת צריך להיות מבוצע כנגד פינוין בפועל על ידי ה"ה חמאווי ועסיס ומסירת הסכם הפינוי לידי הרוכשת. מאידך, לא קיימת התניה כזו, או דומה לה, בהתייחס לביצוע התשלום הנ"ל ביחס לפינוין בפועל של שתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה בבניין זה ומסירת מסמכי הפינוי שלהן לידי הרוכשת.

לא זו אף זו: קיים שוני במועדים שנקבעו בהסכם המכר בקשר למסירת החזקה בשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבניין (עד ליום 20.3.01 – 6 חודשים מחתימת ההסכם), לבין המועדים שנקבעו בהסכם המכר בקשר למסירת החזקה בשתי הדירות הנמצאות בקומה התחתונה של הבניין, דהיינו – ביחס למועדים למסירת החזקה בדירות חמאווי ועסיס לרוכשת (עד ליום 20.3.02 – 18 חודשים מחתימת ההסכם).

מכאן שבמועד בו אמורים היו התובעים למסור את החזקה בשתי הדירות בקומה העליונה, טרם הגיע המועד לביצוע התשלום ע"י הנתבעים עבור פינוין של דירות חמאווי ועסיס, הנמצאות בקומה התחתונה ולכן לא ניתן להצדיק, מבחינת התובעים, את אי מסירת החזקה בדירות אלה לידי הרוכשת בהפרה צפויה של חיוב הרוכשת אשר אמור היה להתבצע רק כעבור שנה. מכל מקום, לא עלה בידי התובעים להוכיח כי צפו הפרה כזו כבר שנה קודם לכן.

1. באשר לפלישה של הרוכשת לדירת חמאווי – המדובר בפלישה שנעשתה רק לאחר פינויה של דירת חמאווי, פינוי שנערך ביום 1.10.02, קרי למעלה משנה וחצי לאחר חלוף המועד שנקבע בהסכם המכר למסירת החזקה בשתי הדירות שבקומה העליונה לידי הרוכשת. לכן, גם בעניין זה, לא ניתן להצדיק את אי מסירת החזקה בדירות אלה לרוכשת על ידי התובעים בהפרת הסכם על ידי הרוכשת אשר בוצעה רק כשנה וחצי לאחר מכן, ואשר אף לא הוכח כי נצפתה מראש בפועל על ידי התובעים.
2. בנסיבות אלה, אין לקבל טענת התובעים לפיה אי תשלום יתרת התמורה בגין דירות חמאווי ועסיס בסך של 90,000$; ופלישה בלתי חוקית של הרוכשת לדירת עסיס, הינם בגדר חיובים השלובים עם חיוביהם למסור לרוכשת החזקה בדירות אלה לאחר פינוין, וכי הפרות אלה הצדיקו את אי מסירת החזקה בדירות אלה על ידם לידי הרוכשת. לפיכך, טענת התובעים בסוגיה זו – דינה להידחות.
3. משכך, ניתן לסכם ולקבוע כי דין טענת התובעים לפיה היו הם רשאים לעכב מסירת החזקה לרוכשת בשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבניין שברח' יונה הנביא 7 בת"א בשל טענתם כי הרוכשת לא שילמה מלוא התמורה עבור פינוין בהתבסס על העיקרון בדבר "חיובים שלובים" (וזאת נוכח מספר הפרות של ההסכמים שכבר ביצעה הרוכשת באותה עת) – להידחות.

ד (3.3.4) טענת העיכבון

1. טענה נוספת אותה מעלים התובעים הינה כי הם החזיקו בדירות בבניין שברח' יונה הנביא 7 בתל-אביב מכוח זכות עיכבון, וזאת – נוכח אי קיום התחייבויותיה של הרוכשת לביצוע חלק מתשלומי התמורה. טענה זו אינה נדרשת בקשר לדירות חמאווי ועסיס נוכח קביעתי דלעיל לפיה במועד תשלום מלוא דמי הפינוי עבור פינוין, כלל לא הגיע המועד לפינוין על פי הסכם המכר. משכך, יש לבחון סוגית העיכבון בקשר לאי מסירת החזקה לרוכשת בשתי הדירות שבקומה העליונה של הבניין.
2. כב' השופט י' דנציגר בבר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב,ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (פורסם בנבו, 16.3.2008) (להלן: "פסק דין איגוד ערים") קובע כי אסור למעכב להשתמש בנכס המוחזק כעיכבון לצורך הנאתו:

"הנכס המעוכב על ידי הנושה משמש למעשה כאמצעי לחץ בלבד על החייב, אולם אין הנושה יכול להיפרע מן הנכס, לא על דרך של מכירתו ולא על דרך הפקת פירות מן הנכס המעוכב. למעשה, המעכב אינו רשאי להשתמש בנכס להנאתו או ליהנות מפירותיו, אלא רק להחזיק בנכס חזקה פיסית" (פסקה 35 בפסק הדין; ההדגשה אינה במקור – ב' א').

1. במקרה דנן, אין מחלוקת כי התובע 1 ובני משפחה מטעמו התגוררו בשתי הדירות הנ"ל שבקומה העליונה של הבניין, ובפועל הפיקו מהן הנאה. בנסיבות אלה, נוכח העובדה שהתובעים עשו בדירות בקומה העליונה שימוש המנוגד במהותו לזכות העיכבון לה הם טוענים – מנועים ומושתקים התובעים מלטעון כי החזיקו בדירות אלה מכוח זכות עיכבון. לפיכך, דין טענת העיכבון ביחס לדירות העליונות שבבניין – להידחות.
2. יתרה מזו: אני סבור כי יש לדחות את טענת העיכבון אף לגופו של עניין, וזאת – בהתיחס לטענות ההפרה המיוחסות ע"י התובעים לנתבעים אשר מכוחן ניסו התובעים לבסס זכות עכבון המצדיקה את אי-המסירה לרוכשת של החזקה בדירות שבקומה העליונה של הבניין.
3. טענת עיכבון בשל אי תשלום חובות החברה לבנק דיסקונט ולבנק לאומי

סעיף 11 בחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 קובע את מהותה והיקפה של זכות העיכבון, וכן את אופן הפעלתה, הן לגבי מיטלטלין והן לגבי מקרקעין. עם זאת, אין סעיף זה דן בהקניית זכות זו לנושה ספציפי. לצורך זה קיימים בדין הישראלי סעיפי חוק שונים המקנים זכות עיכבון לנושים שונים מבלי שיגדירו את מהותה והיקפה. אחד מהם הינו סעיף 31 בחוק המכר (שהינו הסעיף הרלבנטי להסכמים נושא תביעה זו), המעניק למוכר זכות עיכבון לשם הבטחת פירעון מחיר הממכר (ראו – פסק דין איגוד ערים, סע' 30-29). סעיף 31(א) בחוק המכר, הרלבנטי להליך זה, קובע כדלקמן:

"למוכר תהא זכות עכבון על הממכר כדי תשלום הסכומים המגיעים לו מן הקונה עקב עסקת המכר...".

כפי שכבר הבהרתי לעיל – נוכח גרסתם של התובעים המפורטת בכתב התביעה לפיה יש להתייחס להסכם המכר ולהסכם ההקצאה כאל כשני הסכמים הנפרדים זה מזה, ראוי להתייחס לטענתם הנוכחית לפיה יש להכיר בשני הסכמים אלה כמהווים הסכם אחד כאל שינוי חזית פסול שאין להתירו. לפיכך, העובדה שהרוכשת לא קיימה התחייבויותיה עפ"י הסכם ההקצאה לביצוע התשלומים לבנק דיסקונט ולבל"ל, אינה מבססת הפרה של הסכם המכר ואיננה מקנה זכות לתובעים לעכב מסירת הממכר, או חלק ממנו, מכח הסכם המכר, שכן מדובר בהפרה של עסקה אחרת מעסקת הקצאת המניות נושא הסכם ההקצאה. כפועל יוצא מכל האמור לעיל, אני קובע בזאת כי אין בהפרה זו כדי לבסס זכות עכבון של התובעים ולהצדיק החזקת התובעים בשתי הדירות בקומה העליונה של הבניין מכח זכות עיכבון.

1. טענת עיכבון בשל אי תשלום סך של 214,379$ שנועד לתשלום מס שבח ומס רכישה

באשר להפרה נטענת זו כבר קבעתי לעיל כי התובעים מנועים מלטעון כי תשלום סך של 214,379$ לרשויות המס שנעשה מתוך כספי הנאמנות (ולא מכספי הרוכשת) – הינו בגדר הפרת הסכם המכר. קביעה זו – יפה כוחה גם ביחס לטענת העיכבון שהעלו התובעים, ולפיכך דינה להידחות.

1. טענת עיכבון בשל אי תשלום יתרת התמורה בגין דירות חמאווי ועסיס בסך כולל של 90,000$; ובשל פלישה בלתי חוקית של הרוכשת לדירת עסיס

באשר להפרה זו כבר קבעתי לעיל כי המועד בו אמורים היו התובעים למסור לרוכשת את החזקה בשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבניין קדם בשנה למועד בו אמורים היו הנתבעים להעביר את התשלום עבור פינוי דירות חמאווי ועסיס; וקדם ביותר משנה וחצי ביחס למועד הפלישה של הרוכשת לדירת חמאווי. לפיכך, וכפי שכבר קבעתי לעיל, לא ניתן להצדיק את אי מסירת החזקה בדירות אלה לרוכשת בשל הפרות שטרם ארעו, ואשר לא הוכח כי היו צפויות מראש במועד שנקבע למסירתן.

קביעה זו – יפה כוחה גם ביחס לטענת העיכבון שהעלו התובעים, ולפיכך דינה להידחות.

1. לסיכום סוגיה זו: דין טענת העיכבון שהעלו התובעים ביחס לשתי הדירות שבקומה העליונה של הבניין – להידחות.

ד (3.4) טענת הנתבעים לזכאותה של הרוכשת לקיזוז בגין הפסד דמי שכירות הנובע מאי השכרת שתי הדירות שבקומה העליונה של הבניין

1. לטענת הנתבעים, חבים התובעים לרוכשת סכומים של 727,650 ₪ ו- 997,738 ₪ (בתוספת ריבית שנתית מוסכמת בשיעור של 16%) בגין הפסד דמי שכירות הנובעים מאי השכרת 2 הדירות שבקומה העליונה של הבניין כתוצאה מאי מסירת החזקה בהן לידי הרוכשת במועד שנקבע בהסכם המכר, קרי – עד ליום 20.3.01 (6 חודשים מחתימת ההסכם). לטענת הנתבעים, יש לקזז סכומים אלה מסכומי התביעה שהוגשה כנגדם. על כך משיבים התובעים כי בכתב ההגנה (בסעיף 43) הועמדה טענת הקיזוז בגין החזקת הדירות בשתי הדירות בקומה העליונה על ידי התובעים על סך כולל של 318,000 ₪ (סך של 273,000 ₪ בגין הפסד דמי שכירות לפי חישוב של הפסד דמי שכירות חודשיים בסך של 700$; וסך נוסף של 45,000 ₪ בגין תשלום מיסים וארנונות בסך של 1,000 ₪ לחודש). לפיכך, לגרסת התובעים, מוגבלת טענת הקיזוז של הנתבעים לסכום הנ"ל, ויש לראות את הסכומים בסך של 727,650 ₪ ו- 997,738 ₪ אותם דרשו הנתבעים לקזז בגין עילה זו – כהרחבת חזית פסולה.

סעיף 53(א) בחוק החוזים קובע כי:

"חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים".

פרופ' שלום לרנר בספרו "קיזוז חיובים" (התשס"ט – 2009) מציין כי ניתן להעלות טענת קיזוז לראשונה בכתב ההגנה:

"הפסיקה קבעה בהזדמנויות אחדות כי טענת קיזוז המופיעה לראשונה בכתבי בי-דין שונים, ככתב הגנה, כתב תביעה או בקשה לרשות להתגונן בהליכים בסדר דין מקוצר, עשויה לשמש הודעת קיזוז לפי סעיף 53 ... טענת קיזוז המועלית לראשונה בכתב הגנה מהווה אפוא דרך של פירעון חובות כספיים, אף שלא התבצעה מחוץ לכותלי בית המשפט, אלא נטענה כסעד בין כתליו" (עמ' 64; ההדגשה אינה במקור – ב' א').

עקרון זה נקבע גם בתקנה 52 בתקנות סד"א המורה כי:

"נתבע רשאי לקזז כל זכות ותביעה שלו כנגד תביעתו של התובע, או להגיש אותן בתביעה שכנגד, בין שהן על נזק ממון ובין אם לאו; כוחם של הקיזוז או התביעה שכנגד ככוח תובענה שכנגד, ובית המשפט יכול ליתן בהם פסק דין סופי הן על התביעה המקורית והן על התביעה שכנגד".

מכל מקום, בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי טענת קיזוז, לרבות הסכום אותו מבקש הנתבע לקזז, על הנתבע לטעון במפורש בכתב הגנתו, וכי הצהרת כוונות בנושא זה במהלך ההליך המשפטי אינו תחליף לתיקון כתב ההגנה:

"המערערים לא העלו בכתב-הגנתם טענת קיזוזם של דמי השכירות הראויים, וגם בתביעתם שכנגד (שנדחתה לבקשתם) לא תבעו תשלום דמי שכירות. כל שהודיע בא-כוח המערערים במהלך הדיון הוא, כי "הנתבעים שומרים על זכותם לקזז את דמי השמוש הראויים בדירה מיום שקיבלוה לחזקתם ועד להחזרתה לחזקת הנתבעים". בהצהרת כוונות זו, שלא צוין בה אפילו הסכום שמבקשים המערערים לקזזו, אין משום תיקון כתב ההגנה, כפי שטוען בא-כוח המערערים בניסיונו להשלים את שהוחסר מכתב ההגנה (שלא על-ידי בא-כוחם של המערערים בערעור)" [ע"א 687/89 לירן נ' גבריאל, פ"ד מה (2) 189 פסקה 8 בפסק הדין (1990)].

ההיגיון בקביעה זו הינו ברור: כשם שתובע אינו יכול לזכות בסעד כספי הגבוה מזה שנתבע על ידו בכתב התביעה – כך נתבע אינו יכול לזכות בסעד כספי (על דרך קיזוז) הגבוה מסכום הקיזוז שנטען על ידו בכתב ההגנה. מעבר לכך, יש אף ממש בטענה כי הרחבת סכום הקיזוז במסגרת הסיכומים, מעבר לסכום הקיזוז שנטען במסגרת כתב ההגנה, פסולה אף משום היותה בגדר הרחבת חזית.

לפיכך, הנני קובע בזאת כי טענת הקיזוז המועלית ע"י הנתבעים כנגד התובעים בגין אי מסירת החזקה לידי הרוכשת בשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבניין במועד שנקבע בהסכם המכר מוגבלת לסכום כולל של 318,000 ₪ - בהתאם לנטען ע"י הנתבעים עצמם בסעיף 43 בכתב ההגנה.

1. טענה נוספת אשר העלו התובעים (כנגד טענת הקיזוז שהעלו הנתבעים עקב אי מסירת החזקה לרוכשת בשתי הדירות שבקומה העליונה של הבניין) הינה כי הם הותירו בידיהם את החזקה בשתי הדירות שבקומה העליונה שבבניין מכח זכות עיכבון שנועדה להסדיר נושא השגת הגבול של הרוכשת בדירת עסיס, וכן את נושא פרעונם של התשלומים אותם אמורה הייתה הרוכשת לפרוע באותה עת למנהל מס שבח, לבנק דיסקונט ולבנק לאומי. לגבי טענת התובעים בדבר זכות עיכבון המוקנית להם, כבר קבעתי לעיל כי דינה להידחות, ולכן אין טעם להידרש לה בשנית. מכל מקום, ראוי לשוב ולציין קביעתי דלעיל לפיה הרוכשת נטלה את החזקה בדירת עסיס בכוח הזרוע, ושלא כדין, וכי התובעים היו זכאים להמשיך ולהחזיק בדירה זו עד לקבלת מלוא יתרת התמורה החוזית בגינה. יוצא איפוא כי הרוכשת החזיקה בדירת עסיס שלא כדין (החל מחודש אפריל 2003); ואילו התובעים החזיקו בשתי הדירות בקומה העליונה שלא כדין (החל מיום 20.3.01 מועד בו היו אמורים למסור את החזקה בדירות אלה לידי הרוכשת). בנסיבות אלה, יש לראות את פלישת הרוכשת לדירת עסיס ונטילת החזקה בה שלא כדין, כסעד עצמי, המאיין את הנזק הכספי שנגרם לה כתוצאה מכך שהתובעים לא מסרו לה את שתי הדירות בקומה העליונה באותו בניין. לפיכך, יש להפחית מסכום הקיזוז הנטען על ידי הרוכשת בגין עילה זו שבכתב התביעה (העומד כאמור על סך של 318,000 ₪) את סכום הנזק שנגרם לתובעים בשל נטילת החזקה בדירת עסיס שלא כדין על ידי הרוכשת החל מחודש אפריל 2003, באופן אשר מנע מהם להשתמש בדירה זו או להשכירה. ויודגש: הרוכשת מנועה מלטעון מחד לקיזוז בכתב הגנתה, ולתפוס חזקה שלא כדין בדירת עסיס ולהנות מפירות השכרתה ללא זכות חוקית לכך מאידך. ברי כי בסיטואציה כאמור, אין להכיר בזכותה של הרוכשת לקזז סכום השווה לסכום שהפיקה מהשכרת דירה זו לאחר שתפסה בה חזקה באופן בלתי חוקי.
2. הרוכשת עצמה אמדה (בסעיף 43 בכתב ההגנה) את דמי השכירות החודשיים אשר ניתן לקבל עבור כל אחת מהדירות בבניין ברח' יונה הנביא 7 בסכום של 700$ לחודש. תקופת ההחזקה (שלא כדין) של הרוכשת בדירת עסיס עומדת על 172 חודשים (החל מחודש אפריל 2003 ועד לחודש אוקטובר 2016). מכאן שהמדובר בסכום כולל של 113,400$, אשר בהמרה לש"ח מסתכם בסך של 427,064.4 ₪. לפיכך, המדובר בסכום הגבוה יותר מסכום הקיזוז הנטען בהקשר זה על ידי הנתבעים בכתב ההגנה, המסתכם בסך של 318,000 ₪ בלבד.
3. לאור כל האמור, דין טענת הקיזוז של הרוכשת בגין אובדן דמי שכירות בשתי הדירות בקומה העליונה ברח' יונה הנביא 7 – להידחות.

ד (3.4) לסיכום פרק זה [פרק ד (3)]:

1. לאור כל האמור, הנני קובע בזאת כדלקמן:
2. דין טענת התובעים בדבר זכאותם לקבל מהרוכשת סך של 90,000$ בגין פינוי הדיירים המוגנים ב- 2 הדירות הנמצאות בקומה התחתונה של הבניין הנמצא ברח' יונה הנביא 7 בת"א (דירות חמאווי ועסיס) – להתקבל;
3. דין טענת הרוכשת בדבר זכאותה לקזז הסכומים של 727,650 ₪ ו- 997,738 ₪ בגין הפסד דמי שכירות עבור דירות אלה – להידחות.

ד (4) סך של 40,000$ בגין היטל השבחה

1. לטענת התובעים, בהתאם לסעיף 5.3.2.2 בהסכם המכר, הרוכשת חבה להם סך של 40,000$ (סך של 10,000$ בתוספת סך של 30,000$) (בתוספת ריבית שנתית מוסכמת). לכך משיבים הנתבעים כי אין הם חייבים בתשלום הסכומים הנ"ל לתובעים.

סעיף 5.3.2.2 בהסכם המכר קובע כדלקמן:

"5.3.2 בתוך 49 (ארבעים ותשעה) יום ממועד חתימת חוזה זה תשלם הרוכשת:

...

5.3.2.2 ישירות לידי עירית תל אביב ו/או הועדה המקומית לתכנון ובניה, את סכום היטלי ההשבחה אשר חלים, ככל שחלים, ביחס לממכר ו/או ביחס למקרקעי החברה, העולים על סך של 10,000 דולר.

בתוך 45 יום מיום חתימת הסכם זה, יבררו המוכרים וימציאו לידי הרוכשת את דרישת הרשויות בדבר תשלום היטל השבחה כאמור. היה ובתוך 14 ימים נוספים יודיעו המוכרים לרוכשת כי בכוונתם לפתוח בהליכי השגה/ שומה אחרת בגין חיוב זה, כי אז לא ישולם הסכום האמור ישירות לעירייה, והרוכשת תפקיד ביד בא כוחה סך של 30,000$ (בנוסף לסכום האמור בסעיף 5.3.6 להלן), וזאת להבטחת תשלום היטל השבחה כאמור" (ההדגשות אינן במקור – ב' א').

1. עיון בסעיף זה מלמד כי קיימות לפיו שתי חלופות לחיוב הרוכשת בתשלום היטל השבחה:

האחת – ככל שהתובעים ימציאו לרוכשת בתוך 45 ימים מיום חתימת הסכם המכר את דרישת הרשויות לתשלום היטל השבחה בסכום הגבוה מסך של 10,000 $ מחויבת הרוכשת בתשלום הסכום שמעל 10,000$ במישרין לידי עיריית תל-אביב.

השניה – ככל שבתוך 14 ימים נוספים יודיעו התובעים לרוכשת על כוונתם לפתוח בהליכי השגה או שומה אחרת בגין חיוב זה, תפקיד הרוכשת בידי בא כוחה סך של 30,000$ להבטחת תשלום היטל השבחה כאמור.

1. בחינת התנאים שבכל אחת מהחלופות הנ"ל מלמדת שאף אחת מהן אינה מתקיימת בנסיבות המקרה דנן. החלופה הראשונה אינה מתקיימת משום שהתובעים לא הוכיחו כי המציאו לרוכשת בתוך 45 ימים את דרישת הרשויות לתשלום היטל השבחה, וכי דרישה זו (שכאמור כלל לא הוכח כי הומצאה) גבוהה מסך של 10,000$ [בהקשר זה יוער כי על פי סעיף 5.3.2.2 בהסכם המכר מוטל היה על הרוכשת לשלם לעיריית תל-אביב (ולא לתובעים) את סכום החיוב העולה על 10,000$ (ולא סכום של 10,000 ₪ כנטען ע"י התובעים). לפיכך, תביעת התובעים לכך שהנתבעים ישלמו סך זה לידיהם מכוחו של סעיף זה – סותרת את האמור בהסכם המכר.

החלופה השניה אף היא אינה מתקיימת במקרה הנוכחי משום שהתובעים לא הוכיחו כי הודיעו לרוכשת, בתוך 14 ימים נוספים, על כוונתם לפתוח בהליכי השגה או הכנת שומה אחרת בגין חיוב זה.

1. לפיכך, דין טענת התובעים לתשלום סך זה של 40,000 $ - להידחות.

ד (5) סך של 250,000$ - תשלום אחרון בהסכם המכר

1. סעיף 5.3.6 סיפא בהסכם מכר קובע כי לגבי יתרת התמורה, המסתכמת בסך השווה ל- 1.3 מיליוני דולר (ארה"ב) אשר יופקד בידי הנאמנים, תחולנה ההוראות הבאות:

"250,000$ – היתרה – בתוך 18 חודשים מיום חתימת הסכם זה.

(להסרת ספקות, סכומי יתרת התמורה או יתרת התמורה בפועל יועברו כאמור בפסקאות דלעיל, בניכוי תשלומי מוכרים ו/או חובות חברה אשר התגלו עד למועד העברת הסכומים כאמור. התגלו חובות חברה אשר לא ניתן להעריכם בסכום מדויק, יעוכב בידי הנאמן בגין אותו חוב, סכום אשר יוסכם בין הצדדים, ובהעדר הסכמה, סכום אשר יקבע בית המשפט על פי בקשת אחד הצדדים).

1. לטענת התובעים, מוטל היה על הרוכשת לאפשר את העברת הסכום הנ"ל לידיהם זה מכבר, בעוד שהרוכשת טוענת כי העברת הסכום הנ"ל מותנית בביצוע התחשבנות בין הצדדים אשר טרם בוצעה בשל סירובם של התובעים לבצעה. התובעים מצדם מכחישים כי סירבו לבצע התחשבנות זו.
2. אין מחלוקת כי סעיף 5.3.6 סיפא בהסכם המכר דן בתשלום אשר צריך להיות מועבר על ידי הנאמנים לידי התובעים, "בניכוי תשלומי מוכרים ו/או חובות חברה אשר התגלו עד למועד העברת הסכומים כאמור". הרוכשת לא הוכיחה כי הצדדים הסכימו על הסכום אותו יש לעכב בידי הנאמנים נוכח חילוקי הדעות, שהתגלו בינם לבין התובעים, או כי פנתה לבית המשפט בבקשה לקבוע את הסכום שיעוכב בידי הנאמנים. יחד עם זאת, יש לראות הליך זה, ובפרט את פסק הדין שיינתן במסגרתו, כמעין "התחשבנות" כוללת בין הצדדים. לפיכך, אני קובע בזאת כדלקמן:
3. דין טענת התובעים לפיה הם זכאים לקבל מהרוכשת ע"ח "התמורה", כהגדרתה בסעיף 5.1 בהסכם המכר, סך של 250,000 $ בהתאם להוראות סעיף 5.3.6 סיפא בהסכם המכר – להתקבל;
4. באשר לשאלה האם הרוכשת פעלה כדין כאשר נמנעה מלאפשר העברתו של סכום זה מידי הנאמנים לידי התובעים (והשלכותיה בקשר לתביעת התובעים לקבלת ריבית פיגורים ופיצוי מוסכם) – שאלה זו תידון בהמשך, ותוכרע, בין היתר, בהתבסס על תוצאות ה"התחשבנות" הנערכת במסגרת פסק דין זה, קרי – בהתאם לתוצאות ההליך ובירור השאלה מי מבין הצדדים חב כספים לרעהו בסיומה של ההתקשרות החוזית (נושא תביעה זו) שבין הצדדים.
5. האם חבה הרוכשת לתובעים תשלום בגין מלאי וציוד במלון טיילת ובמסעדת החאן, ואם כן – מה גובה היתרה המגיעה לתובעים?
6. לטענת התובעים, בסעיף 8.2 בהסכם המכר הם התחייבו למסור לרוכשת את החזקה במלון "טיילת" ובמסעדת "החאן" כשהם פנויים "מכל פעילות ונוכחות של אדם וחפץ". אלא שלאחר חתימת הסכם המכר הודיעה הרוכשת (באמצעות מר אבולעפיה) כי היא מבקשת לקבל את המלון והמסעדה הנ"ל כ"עסקים חיים", וכנגזרת מכך – לרכוש מהתובעים את הציוד והמלאי הנמצאים בהם, אשר הוערכו על ידי התובעים בסכום כולל של 218,525 ₪ (קרן) בהתאם לפירוט הבא (נכון ליום 21.9.00, לפי שער הדולר דאז):
7. סך של 26,273$ (106,405 ₪) – עבור רכישת הציוד של מסעדת "החאן";
8. סך של 3,127$ (12,664 ₪) – עבור רכישת המלאי של מסעדת "החאן";
9. סך של 24,557$ (99,456 ₪) – עבור רכישת הציוד של מלון "טיילת".

לפיכך, טוענים התובעים כי יש לזקוף לזכותם יתרת זכות בגין רכיב זה שבתביעתם בסך (קרן) של 218,525 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם למוסכם בין הצדדים. הנתבעים, לעומת זאת, דוחים תביעתם זו של התובעים מסיבות שונות שיפורטו להלן.

בשולי הדברים אוסיף ואציין כי במסגרת סיכומי התשובה שהגישו התובעים 2-1 הועלתה על ידם טענה כי יש לחייב את הנתבעים בתשלום סך נוסף של 90,208 ₪ בגין רכישת המלאי של מלון "אמבסדור". אולם, מאחר שמדובר בסעד אשר נזנח בסיכומיהם העיקריים של כלל התובעים, אני קובע כי טענה זו דינה להידחות.

1. סעיף 8.2 בהסכם המכר קובע, בין היתר, כדלקמן:

"המוכרים ימסרו לרוכשת את החזקה בכל חלקי הממכר המוחזקים בידם, במועד ביצוע התשלום על פי סעיף 5.3.1 לעיל (לעיל ולהלן: "מועד המסירה"), זולת החזקה: (1) ... וכן (2) בחלקה 3, בה מופעל מלון טיילת ע"י חברת מלון טיילת, אשר החזקה בה תועבר לידי הרוכשת, כשהיא פנויה מכל פעילות ונוכחות של אדם וחפץ, לרבות מלון טיילת ... בתוך 30 ימים מיום חתימת הסכם זה..." (ההדגשה אינה במקור – ב' א').

בהסכם המכר נקבע, איפוא, במפורש כי החזקה במלון טיילת תימסר ע"י התובעים לרוכשת כאשר מלון זה פנוי מפעילות, וכן מאדם וחפץ. מכאן שיש ממש בטענת התובעים לפיה ככל שבסופו של יום מכרו ומסרו לרוכשת, על פי בקשתה, ציוד ומלאי של מלון טיילת ומסעדת החאן – על הרוכשת לשלם על כך בנפרד ובנוסף על התשלומים שהעבירה על פי הסכם המכר.

1. לכתב התביעה צורפו (כנספחים כא' 4-1) רשימות הכוללות, בין היתר, פירוט של מלאי וציוד של מסעדת החאן, וציוד של מלון טיילת, אותם מסרו התובעים, לטענתם, לידי הרוכשת בעת מסירת החזקה במלון טיילת ובמסעדת החאן לידי הרוכשת, ועלותם של מלאי וציוד אלה. עיון בנספחים אלה מעלה כי יש בהם, בין היתר, פירוט של:
2. סך של 106,406 ₪ עבור ציוד של מסעדת החאן (תביעת התובעים הינה לקבלת סך של 106,405 ₪ בעילה זו);
3. סך של 13,557.9 ₪ עבור מלאי של מסעדת החאן (תביעת התובעים הינה לקבלת סך של 12,664 ₪ בעילה זו);
4. סך של 99,456.3 ₪ עבור ציוד של מלון טיילת (תביעת התובעים הינה לקבלת סך של 99,456 ₪ בעילה זו).

מכאן שככל שקיימים שינויים בין הסכומים הנתבעים מהרוכשת ע"י התובעים לבין הסכומים המפורטים ברשימות הנ"ל – המדובר בשינויים מזעריים, ובכל מקרה הסכומים בתביעה נמוכים מאלו הנקובים ברשימות.

1. באשר לסעיף א(2) בהסכם המכר אליו מפנה הרוכשת: בסעיף זה הוגדר הממכר, בין היתר, כשטח של 472 מ"ר בחלקה 3 בגוש 6914, "על כל המחובר, הבנוי והנטוע עליהם, לרבות ומבלי לגרוע מכלליות האמור, מבנה הממוקם ברחוב אלנבי 6 בתל-אביב המשמש כבית מלון הידוע בשם מלון טיילת ...". דהיינו – על פי סעיף זה, הממכר כולל את מלון טיילת ומסעדת החאן לרבות כל המחובר, הבנוי והנטוע עליהם. יחד עם זאת, אינני סבור כי קיימת סתירה בין הוראות הסעיפים א(2) ו- 8.2 שבהסכם המכר. סעיף א(2) מתייחס למחובר, לבנוי ולנטוע על המקרקעין, קרי למחוברים שלא ניתן להפרידם מהמקרקעין בדרך קלה, פשוטה ושגרתית. מאידך, סעיף 8.2 מתייחס לפעילות אדם ולהימצאות חפץ, קרי – לעובדים, ברי רשות, ולמיטלטלין. במקרה דנן, תביעת התובעים הינה לתשלום עבור רכישת וקבלת ציוד ומלאי שנמצאו במלון בטיילת ובמסעדת החאן, אשר, כאמור לעיל, לא נכללו במסגרת הממכר ולפיכך נתבעים הנתבעים לשלם עבורם בנוסף ובנפרד.
2. מר שלמה אבישר הצהיר בעניין זה כדלקמן:

"כמו כן, התחייבו הנתבעים בהסכם, לשלם בגין מכירת כל המלאי, הציוד, הסחורות, האוכל והמשקאות שלא היו כלולים בעסקה ... רשימת מלאי שנערכה, והיא מאושרת וחתומה על ידי סמי אבולעפיה, אחיו של וואליד אבולעפיה, מצ"ב כמוצג ת/3.1" (סעיף 41 סיפא בתצהיר עדותו הראשית של שלמה אבישר).

מר אבולעפיה, בתצהירו, לא הכחיש את העובדה שהרוכשת קיבלה את הציוד והמלאי של מסעדת החאן, וכן את הציוד של מלון הטיילת, אלא טען כדלקמן:

"... המוכרים המשיכו להחזיק במלון טיילת ובמסעדת החאן במשך כחודשיים לאחר המועד בו התחייבו לפנותם עפ"י ההסכם, ולפיכך תמוהה טענתם לפיה היה על הרוכשת לשלם עבור מלאי וציוד מתכלה אשר נותר בנכסים, ואשר שימשו אותם" (סעיף 222 בתצהיר עדותו הראשית של מר אבולעפיה).

מכאן נובע כי בין הצדדים עצמם לא קיימת מחלוקת לגבי העובדה שהתובעים הותירו בידי הרוכשת מלאי וציוד של מסעדת החאן ומלון הטיילת. באשר לטענת הרוכשת בדבר הפרש של חודשיים ימים בין מועד עריכת רשימות הציוד והמלאי לבין מועד מסירת הנכס (ובו הציוד והמלאי) לידי הרוכשת – אציין כי אומנם ייתכן שבמשך חודשיים אלה השתמשו התובעים (כחלק מניהול המלון והמסעדה) או מי מטעמם, בחלק מהמלאי, אך מאידך – ייתכן גם שבמהלך תקופה זו חידשו והכניסו התובעים מלאי נוסף כתחליף לזה שהתכלה, או כזה שלא נכלל ברשימה המקורית, ואשר נמסרו אף הם לרוכשת. לכן, ככל שהרוכשת סברה, בעת קבלת החזקה במלון, במסעדה וכן בציוד ובמלאי השייכים להם, כי קיים פער בין הציוד והמלאי שקיבלה בפועל לבין אלו המפורטים ברשימות שהוכנו על ידי הצדדים – מוטל היה עליה לפעול בעניין, לפרט מה הפער ולמה הוא מתייחס, ולהגדיר את דרישתה הכספית הנגזרת מכך. משלא עשתה כן – אין לקבל עתה טענותיה בנושא זה.

1. אין בידיי לקבל אף טענת הרוכשת לפיה מוטל היה על התובעים להביא לעדות את מר סמי אבולעפיה (אחיו של הנתבע 2, מר אבולעפיה) אשר חתימתו (לכאורה) מופיעה על רשימות הציוד והמלאי. בהתייחסויותיה של הרוכשת לנושא זה, הן בכתב ההגנה (בסעיף 111) והן בתצהיר עדותו הראשית של מר אבולעפיה (בסעיף 222 שפורט לעיל) – הרוכשת כלל אינה מתכחשת לאמיתותם של רשימות הציוד והמלאי הנ"ל, או לכך שמר סמי אבולעפיה היה מעורב מטעמה בניהול המו"מ בעניין זה. בנסיבות אלה, כאשר רשימות אלה, החתומות לכאורה על ידי נציג הרוכשת מר סמי אבולעפיה, אומתו מחד על ידי מר אבישר, ולא הוכחשו מאידך על ידי הרוכשת – עמדו התובעים בנטל הראיה בסוגיה זו, ולא הייתה מוטלת עליהן חובה להוכיחן באמצעות העדתו של מר סמי אבולעפיה.
2. לאור כל האמור, אני סבור כי הוכח בפניי שבין הצדדים נכרת הסכם נוסף לפיו הוסכם כי התובעים ימסרו לידי הרוכשת את הציוד והמלאי של מסעדת החאן, ואת הציוד של מלון הטיילת, וכי מחיר הציוד והמלאי הנ"ל ישולם ע"י הרוכשת לתובעים בהתאם למפורט ברשימות הציוד והמלאי שנערכו על ידי הצדדים ונחתמו על ידי נציג הרוכשת. לפיכך, דין תביעת התובעים לפיה הם זכאים לקבל מהרוכשת סכום של 218,525 ₪ בגין רכישת הציוד והמלאי הנ"ל – להתקבל.
3. האם הפרו התובעים את ההסכמים באופן שהקנה לרוכשת זכות קיזוז, ואם כן – מה גובה זכות הקיזוז העומדת לה? בהקשר זה יש לבחון השאלות הבאות:

ו (1) טענת הרוכשת לקיזוז סך של 1,214,508 ₪ בגין חובה של חברת פבר לחברה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, מטרת הרוכשת בעסקה נושא התובענה הייתה להקים פרויקט תואם ל"מגדל האופרה" הסמוך, ולצורך כך היא רכשה, בין היתר, גם את זכויות התובעים בחלקה 2 בגוש 6194 (16% מהזכויות בחלקה), עליה שוכן "מלון מונופול" אשר זכויות הניהול בו שייכות לחברת פבר – חברה הנמצאת בבעלות התובעים, ואשר הינה דיירת מוגנת במלון "מונופול". לגרסת הנתבעים, הרוכשת הגיעה להסכמה עם התובעים לפיה:
2. התמורה שתשולם ע"י הרוכשת לתובעים תכלול גם תשלום עבור פינויה של חברת פבר מהמקרקעין בתוך 60 ימים מהמועד בו תידרש לכך על ידי הרוכשת (לאחר שהרוכשת תרכוש את זכויותיהם של יתר הבעלים בחלקה 2);
3. עד למועד פינויה של חברת פבר מהמקרקעין, תהיה הרוכשת זכאית לקבל את מלוא הרווחים שיצמחו מניהול "מלון מונופול" על ידי חברת פבר, וזאת – באמצעות פירעון חוב קיים של חברת פבר לחברה בסך של 1,214,508 ₪.

התובעים מנגד טוענים כי יש לדחות טענת קיזוז זו, הן מהטעם שכלל לא נכרת הסכם בין הצדדים לגבי מכירת חברת פבר, והן מנימוקים נוספים שיפורטו להלן. לאחר שעיינתי בטענותיהם של הצדדים בסוגיה זו הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות טענת קיזוז זו הנטענת ע"י הרוכשת הן מחמת העדר יריבות, הן מחמת הרחבת חזית, והן לגופו של עניין.

1. דין טענת הקיזוז שהועלתה ע"י הנתבעים בהקשר להסכם הנטען על ידם לגבי רכישת חברת פבר להידחות בשל הרחבת חזית אסורה. טענה זו לא נכללה בכתב ההגנה של הנתבעים והיא הועלתה לראשונה בתצהירי עדויותיהם הראשיות של הנתבעים. הנתבעים אינם מתכחשים לעובדה שטענה זו הינה בגדר הרחבת חזית, אלא שלגרסתם מנועים התובעים מלטעון לכך נוכח שתי החלטות של בית המשפט שניתנו בעניין זה:
2. החלטת בית המשפט מיום 8.11.12 (ע' 685, ש' 18-13) – בהחלטה זו נקבע כי הנתבעים רשאים לחקור את העד (מר בנימין אבישר) בנוגע לטענת התובעים לפיה חברת פבר וזכויות הדיירות המוגנת שלה בנכס לא נכללו בשני ההסכמים נושא התביעה. לענין זה אני סבור כי אין בכך כל רלבנטיות לשאלה האם העלאת טענת הקיזוז בנוגע לחברת פבר לראשונה בשלב הגשת תצהירי העדויות הראשיות של הנתבעים מבלי שטענה זו נטענה ע"י הנתבעים בכתב הגנתם, הינה בגדר הרחבת חזית שאין להתירה, אם לאו;
3. החלטת בית המשפט מיום 10.3.11 (ע' 11, פסקה 2(א)) – בהחלטה זו נקבע כי צד הסבור כי הצד שכנגד ביצע הרחבת חזית בתצהירי העדויות הראשיות רשאי לחקור על נושאים אלה, "אך חקירה זו תהווה הסכמה מצידו לשינוי או להרחבה של חזית המריבה". בקשר לכך הנני סבור כי ככל שהיו הנתבעים מפנים לחקירות שביצעו התובעים לנתבעים או למצהירים מטעמם בקשר לטענת הקיזוז בנוגע לחברת פבר – יתכן שהיה בכך כדי להוות עילה לטענה כי התובעים הסכימו לשינוי החזית בסוגיה זו. דא עקא, הנתבעים לא הפנו לחקירות ספציפיות שביצעו התובעים בסוגיית הקיזוז הנ"ל, ומכאן שאין בהחלטת בית המשפט מיום 10.3.11 כדי לסייע להם להתמודד עם טענת הרחבת החזית שהעלו התובעים.
4. דין טענת הקיזוז שהועלתה ע"י הנתבעים בהקשר להסכם הנטען על ידם לרכישת חברת פבר להידחות בשל היעדר יריבות. טענה בדבר חוסר יריבות הינה, למעשה, מקרה ספציפי של טענה בדבר חוסר עילת תביעה:

"מחיקה מפאת חוסר יריבות היא בכלל מחיקה מחוסר עילה, שכן משמעה כי לא נתקיימה עילת תובענה כלפי נתבע כלשהו [...]. לרוב, חוסר היריבות יתייחס לנתבע שלא ראוי היה כי ייתבע, משום שהעילה אינה קשורה בו, אך ייתכן גם כי אין התובע בעל הזכות לתבוע [...]. חוסר יריבות משמעו כי לכאורה מתקיימת עילה, אך אין היא מופנית כלפי בעל דין נכון או אין היא מוגשת מטעם בעל הדין הנכון [...] מאליו מובן כי אין מתקין התקנות טורח לציין את חוסר היריבות כעילת מחיקה העומדת ברשות עצמה, משום שמכל בחינה אפשרית אין המדובר אלא בכעין תת קבוצה בקבוצת התובענות הראויות למחיקה מפאת חוסר עילה" [מ' קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי (כרך א', מהדורה 15 התשס"ז-2007), עמ' 648-647].

באשר להעדר עילת תביעה הלכה היא כי:

"פרשת התביעה מגלה עילה אם התובע, בהנחה שיוכיח את העובדות הכלולות בתביעתו, זכאי יהיה לקבל את הסעד המבוקש על ידו ... אם אף ברור ונעלה מכל ספק הוא, שעל יסוד העובדות שטען להן לא יוכל התובע לזכות בסעד שביקש, כי אז – ורק אז – אומרים שכתב התביעה אינו מראה עילה" [י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995), עמ' 385-384].

יוזכר כי על פי תקנה 52 בתקנות סד"א:

"נתבע רשאי לקזז כל זכות ותביעה שלו כנגד תביעתו של התובע, או להגיש אותן בתביעה שכנגד, בין שהן על נזק ממון ובין אם לאו ...".

במקרה דנן, טענת הקיזוז הועלתה על ידי הנתבעים בגין חוב נטען של חברת פבר (שהינה בבעלות התובעים) לחברת בתי מלון מאוחדים בע"מ (שהינה בבעלות הרוכשת), וזאת על אף העובדה ששתי החברות הנ"ל אינן צד להליך דנן. לטענת התובעים, הרוכשת לא טענה, וודאי שלא הוכיחה, כי יש בנסיבות העניין מקום להרמת מסך בין חברת פבר לבין התובעים, וכן כי יש מקום להרמת מסך בין החברה לבין הנתבעים עצמם או מי מהם.

על כך משיבים הנתבעים כי יש לדחות טענה זו משום הרחבת חזית אסורה, שכן היא מופיעה לראשונה בסיכומי התובעים. דין טענה זו של הנתבעים להידחות. טענת הקיזוז בקשר לפבר הועלתה על ידי הנתבעים עצמם לראשונה במסגרת תצהירי העדויות הראשיות שהוגשו מטעמם, והיא עצמה מהווה הרחבת חזית אסורה (שכן לא הופיעה בכתב ההגנה). לכן, תמוהה טענתם לפיה התובעים הם אלה המרחיבים לראשונה את חזית המריבה בכך שהם מתייחסים לראשונה לנושא רכישת חברת פבר בסיכומיהם. טענה נוספת של הנתבעים הינה כי התובעים מושתקים מלהעלות טענתם בדבר העדר יריבות שעה שהם עצמם טוענים כי החוב הנטען של חברת פבר לחברה, ככל שהוא נובע מפעילות שקדמה לכריתת ההסכמים, שייך להם על פי סעיף 7.1.3 בהסכם הקצאת המניות בו נקבע כי "כל הסכומים אשר יגיעו לחברה בגין פעילות שוטפת שמקורה טרם מועד ההשלמה, ייזקפו לזכות בעלי המניות לצורך התחשבנות". דין טענה זו להידחות. סעיף 7.1.3 בהסכם הקצאת המניות עוסק בסכומים אשר החברה זכאית לקבלם בגין התקופה שקדמה למועד הקצאת מניותיה במסגרת הסכם ההקצאה. אינני סבור כי יש בסעיף זה כדי להשתיק את התובעים מלטעון להעדר יריבות בהליך דנן, כאשר הנתבעים העלו בגדרו טענת קיזוז בהתייחס לשתי חברות שכלל אינן צד להליך זה.

1. לא זו אף זו: אני סבור כי יש לדחות את טענת הקיזוז הנובעת מההסכם הנטען ע"י הרוכשת לגבי רכישת חברת פבר גם לגופו של עניין. אין מחלוקת כי בהסכם המכר ובהסכם ההקצאה אין זכר לעניין חברת פבר; וכי לא קיים הסכם חתום ע"י שני הצדדים בעניין פבר, אלא טיוטות בלבד, אשר האחרונה שבהן הינה מיום 20.9.00 (נספח 12 לתצהיר מר אבולעפיה). טיוטא אחרונה זו נושאת אומנם חתימת הרוכשת, אך אינה נושאת חתימת התובעים או חתימת חברת פבר. לטענת הנתבעים, אי החתימה על הסכם פבר נבעה מסיבות טכניות בלבד:

"הסכם פאבר פורמאלית אני בספק אם הוא נחתם. זה היה אחד הדברים שלא קרו, זאת אומרת, זה היה, לאחר העסקה היה דין ודברים בינינו. פורמאלית הם לא נחתמו ביום העסקה, אני יכול להסביר למה ... למיטב זכרוני, אנו התכנסנו בבוקר במשרד של אבנר לאחר עבודת לילה מאומצת כדי לחתום ומשם ללכת לטאבו והסכם פבר היה (אמור – ב.א.) להיחתם באותה הזדמנות, ולדעתי מסיבות לגמרי טכניות הוא לא נחתם. אני חושב גם שהייתה, היינו צריכים למלא שם איזה שהוא סכום, היה צריך, נשאר שם איזה שהוא סכום למלא ואמרנו, אוקי, נשב, ישבו אנשי העסקים ויגידו לנו מה הסכום. השארנו שמה "בליין ספייס" למלא מספר ופשוט זה נזל לנו בין האצבעות והיה ברור לחלוטין שבשניה שמתכנסים עוד פעם זה נסגר ונחתם" [עדות ב"כ הנתבעים (דאז) עו"ד גלאור, פ' מיום 13.11.12, ע' 777, ש' 21-1].

מנגד העידו התובעים כי המו"מ בעניין חברת פבר לא הבשיל לכדי כריתת הסכם. כך לדוג' העיד מר גד אבישר כי:

"מה שאני רואה פה, שהוא חתום על ידי הנתבעת 1 בלבד, חברת סבונה, לא אנחנו ולא חב' פבר חתומים על מסמך זה. אני ראיתי את המסמך הזה במסגרת גילוי המסמכים ... עובדה היא שלא חתמנו, כנראה שהיו חילוקי דעות ולכן אנו לא חתמנו על המסמך שנחתם על ידי סבונה" (פ' מיום 10.3.11, ע' 27, ש' 9-1).

ובאופן דומה העיד מר דן אבישר כי:

"העסקה לא בוצעה" (פ' מיום 24.1.12, ע' 253, ש' 28).

"הכל בהנחה שהיינו מגיעים להסכמה וקיבלנו כסף! ... המשא ומתן לא הושלם" (שם, ע' 254, ש' 24 ו- 29).

1. במחלוקת זו שבין הצדדים בדבר המשמעות אותה יש לייחס לטיוטות הלא חתומות של הסכם פבר – מעדיף אני עמדתם של התובעים על פני עמדתם של הנתבעים, וזאת בשל הנימוקים הבאים:
2. המו"מ לחתימה על שלושת הסכמים (הסכם המכר, הסכם הקצאת המניות והסכם פבר) התנהל במקביל. דא עקא, בעוד שהמו"מ ביחס להסכם המכר וביחס להסכם הקצאת המניות הבשילו לכדי הסכמים חתומים – המו"מ ביחס להסכם פבר לא הבשיל לכדי הסכם חתום. עובדה זו, כשלעצמה, מעידה על כך שהמו"מ להסכם פבר לא הושלם, שהרי ככל שהיה מושלם – מה מנע מהצדדים לחתום עליו? ומדוע דווקא הסכם זה, הפשוט לכאורה מבין ההסכמים, לא נחתם בעוד ששני ההסכמים האחרים והמורכבים יותר כן נחתמו? תמיהות אלה אומרות "דרשני", ולמצער מטילות על הנתבעים את נטל ההוכחה להוכחת טענתם בדבר כריתתו של הסכם בעל פה;
3. לאחר עיון בעדויות הצדדים בסוגיה זו (אשר חלקן פורטו להלן) – הגעתי לכלל החלטה כי הנתבעים לא הצליחו להרים נטל זה, וכי גרסתם של התובעים נמצאה על ידי אמינה, עדיפה על גרסתם של הנתבעים, וראויה לאמונו של בית המשפט. בהקשר זה אציין כי עדויותיהם של ה"ה גד ודן אבישר בסוגיה זו היו אמינות וקוהרנטיות, בעוד שעדותו של מר אבולעפיה כללה סתירות פנימיות: מר אבולעפיה טען במהלך חקירתו כי יש בידיו הסכם חתום בעניין חברת פבר (פ' מיום 25.3.14, ע' 1581), אך לא הציג מסמך זה בפני בית המשפט, ובהמשך הודה שאין בידיו טיוטות נוספות מעבר לאלה שהוגשו על ידי באי כוחו לתיק בית המשפט (שם, ע' 1584, ש' 23-18). קרי – למעשה הוא חזר בו מטענתו המקורית בעניין זה. באשר לעדותו של ב"כ (דאז) של הנתבעים, עו"ד גלאור – עו"ד גלאור העיד, בין היתר, כי "נשאר שם איזה שהוא סכום למלא ואמרנו, אוקי, נשב, ישבו אנשי העסקים ויגידו לנו מה הסכום". מכאן ניתן ללמוד כי אי החתימה על הסכם פבר לא נבעה מטעמים טכניים גרידא, אלא מהעדר הסכמה על נושא מהותי (סכום התמורה), ובכך יש כדי לחזק עמדת התובעים לפיה המו"מ בסוגיה זו כלל לא הושלם בנושא מהותי;
4. לטענת הנתבעים בחודשים הראשונים שלאחר כריתת הסכם המכר והסכם ההקצאה התובעים העבירו את רווחיה החודשיים השוטפים של חב' פבר שהתקבלו אצלה מניהול "מלון מונופול" לידי החברה שנמצאה כבר בבעלות הרוכשת, דבר המוכיח, לטענת הנתבעים, כי התובעים ראו עצמם מחויבים להסכם פבר על אף שלא נחתם. בעניין זה מפנים הנתבעים לכרטסת של החברה אצל חברת פבר (נ/5). אין בידי לקבל טענה זו. עיון בכרטסת מלמד כי במהלך שנת 2001 העבירה פבר לחברה כספים בסכום כולל של 8,570 ₪ (יוער כי מר בנימין אבישר העיד כי העברת הכספים בוצעה בפועל בשנת 2000 – פ' מיום 8.11.12, ע' 725 , ש' 21-17). המדובר, אם כן, בסכומים זניחים יחסית, לא הוכח כי המדובר בכלל רווחיה של פבר (שהרי לטענת הנתבעים מוטל היה על פבר להעביר לחברה את כלל רווחיה) וייתכן כי סכומים אלה הועברו בשל התחשבנויות כאלה ואחרות שבין פבר לבין החברה בקשר למלון. מעבר לכך, מר שלמה אבישר העיד בעניין זה כי איפשר את העברת הכספים לא בשל העובדה שראה עצמו מחויב להסכם פבר – אלא בשל סיבות אחרות:

"עו"ד שוחט: כן, שילמתם כספים ביוזמתכם לבתי מלון מאוחדים? זאת השאלה שלי. הכספים האלה שאנחנו ראינו בחשבון,

מר אבישר: כן.

עו"ד שוחט: זה כספים שאתם שילמתם ביוזמתכם או שבאמת זה כספים שאתה רשמת על סמך מה שהפקיד סיפר לך?

מר אבישר: רק על סמך מה שהפקיד סיפר" (פ' מיום 8.11.12, ע' 752, ש' 16-11).

עדותו זו של מר שלמה אבישר לא נסתרה על ידי הנתבעים ויש בה כדי לתמוך בטענת התובעים לפיה הרישומים בספרי פבר נעשו עפ"י דיווחים לגבי העברות כספים ממנה לחברה, והעברות כספים אלה היו כפופות להתחשבנות הכוללת שבין פבר לבין החברה.

1. לפיכך, אני קובע בזאת כי דין טענת הרוכשת לקיזוז סך של 1,214,508 ₪ בגין חובה הנטען של חברת פבר לחברה – להידחות.

ו (2) טענת הרוכשת לקיזוז סך של 381,663 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה לעובדיה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סכום כולל של 381,663 ₪ (בתוספת ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצגים שגויים של התובעים (בנספח ו'-4) בקשר לגובה חוב החברה לעובדיה ובגין סכומי ההפרשות החסרות בקופות הפיצויים של העובדים. לטיעון זה משיבים התובעים כי הרוכשת אומנם שילמה תשלומים הנובעים מתקופת העסקתם של העובדים עד ליום 20.9.00 (יום חתימת הסכם ההקצאה) המסתכמים בסכום כולל של 309,900 ₪ (סך של 131,163 ₪ - בגין רכיב "חובות לעובדים" שנכלל בנספח ו'-4, וסכום נוסף, ביתר, בסך של 178,737 ₪ בגין רכיב זה), אך הרוכשת לא שילמה את יתר הרכיבים הקשורים לעובדים שפורטו בנספח ו-4. לגרסת התובעים, סך הרכיבים המפורטים בנספח ו'-4 הינו כדלקמן, וביחד עם רכיב "חובות לעובדים" מסתכם בסך כולל של 644,343 ₪:
2. סך של 227,875 ₪ - חוב הפרשים לקופות הפיצויים של העובדים;
3. סך של 135,000 ₪ - חובות לעובדים;
4. סך של 124,512 ₪ - כספים צבורים במבטחים;
5. סך של 88,153 ₪ - כספים צבורים באררט;
6. סך של 33,950 ₪ - חוב לאררט;
7. סך של 19,220 ₪ - חוב לכלל ביטוח מנהלים;
8. סך של 11,096 ₪ - עתודה בקופת פיצויים בבנק דיסקונט;
9. סך של 4,537 ₪ - חוב להדר ביטוח חיים.

לטענת התובעים, לאחר הפחתת הסך של 309,900 ₪ מהסך של 644,343 ₪ מתקבלת תוצאה המסתכמת בסך של 334,443 ₪ אותו יש לזקוף לזכותם, מאחר שהחובות בפועל של החברה לעובדיה היו נמוכים בסכום של 343,443 ₪ מהסכום שפורט בנספח ו'-4.

באשר לטענת הנתבעים בבקשתם מיום 19.8.15 אשר נטענה במענה לטענת התובעים לפיה סך של 334,443 ₪ אשר הנתבעים לא שילמו לעובדי החברה הינה בגדר הרחבת חזית שאין להתירה משום שנזכרה לראשונה בסיכומי התשובה של הנתבעים 2-1 – דין טענה זו להידחות, שכן טענה זו הועלתה גם על ידי התובעים 4-3 בסעיף 28 בסיכומיהם העיקריים.

אין בידי לקבל עמדה כללית וגורפת זו של התובעים בסוגיה זו. לצורך הוכחת טענתם זו מוטל היה על התובעים לפרט כדבעי, לגבי כל אחד מעובדי החברה, מדוע לשיטתם התשלומים שהועברו לאותו עובד שולמו לא רק עבור רכיב החוב של "חובות לעובדים" אלא גם עבור רכיבי חוב אחרים שנכללו בנספח ו'-4. מאחר שהתובעים לא פירטו ולא הוכיחו טענה זו לגבי כל אחד ואחד מבין העובדים – דין טענתם זו להידחות. מכל מקום, לא למותר לציין כי במקרים הספציפיים שבהם פורטה טענה כזו לגבי עובד ספציפי – אזי היא תידון ותוכרע לגופו של עניין, ביחס לאותו עובד.

1. כאמור לעיל, הנתבעים טוענים כי עומדת להם יתרת זכות בסכום של 381,663 ₪ בגין תשלומי יתר לעובדים – בעוד שלעמדת התובעים שילמה הרוכשת לעובדים תשלום עודף של 178,163 ₪ בלבד. לפיכך, נדרש לערוך התחשבנות ביחס לכל אחד ואחד מבין העובדים בהתייחס לטענותיהם של הצדדים בסוגיה זו על מנת להכריע מהי יתרת הזכות העומדת לרוכשת (כטענת קיזוז) בגין עילה זו:
2. העובד חיים גפן: לטענת התובעים, הרוכשת שילמה לעובד זה סך כולל של 219,150 ₪ על פי פסק דין שניתן בבית דין לעבודה (סך של 196,050 ₪ שנפסק לטובתו, וכן סך נוסף של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ שנפסק כשכ"ט עו"ד לבא-כוחו; נספח 32 לתצהיר הנתבעים). מר גפן המשיך לעבוד בחברה במשך תקופה של 24.5 חודשים לאחר חתימת הסכם ההקצאה, ועל כן, לטענת התובעים, החלק היחסי החל עליהם מסתכם בסך של 148,422 ₪. לכך משיבים הנתבעים כי לסך הנ"ל (148,422 ₪) בו מודים התובעים יש להוסיף סך נוסף של 59,503 ₪ - שכן במסגרת פסק הדין הנ"ל נפסקו לטובת מר גפן גם הפסדי פנסיה בסכום של 159,529 ₪, ולא בסכום של 100,026 ₪ כטענת התובעים. לפיכך, לטענת הנתבעים, יש לקזז מהתביעה בגין עובד זה סך של 207,925 ₪.

אין בידיי לקבל טענת הנתבעים בסוגיה זו, שכן ככל שהם טוענים כי שילמו לעובד סכומים נוספים על פי פסק הדין (סכומים העולים על הסך של 219,150 ₪) – מוטל היה עליהם להוכיח זאת, אך בכך הם כשלו. לפיכך, אני קובע בזאת כי בגין העובד חיים גפן עומדת לרוכשת יתרת זכות בסך של 148,422 ₪.

1. העובד מחאג'נה איבראהים: לטענת התובעים, החלק החל עליהם מהסכום ששולם לעובד זה על פי פסק הדין שניתן בתביעה שהגיש כנגד החברה (נספח 33 לתצהיר אבולעפיה), מסתכם בסך של 70,687 ₪, ומתוכו יש לקזז סכומים של 15,731 ₪ ו- 20,665 ₪ (בגין אררט), כך שהיתרה לחובתם מסתכמת בסך של 34,291 ₪. הנתבעים מסכימים עם התובעים בקשר לחיוב התובעים בסך של 70,687 ₪ אך טוענים כי אין לקזז מיתרת חוב זו את שני הסכומים הנ"ל שקוזזו ממנה על ידי התובעים. לאחר עיון בטבלה המצורפת לנספח ו'-4 הגעתי לכלל מסקנה כי דין טענת התובעים בדבר קיזוז סך של 15,731 ₪ להתקבל, שכן נספח ו'-4 כולל חיוב כפול בגין רכיב ההפרשות לאררט – הן חוב בסך של 15,731 ₪ בטבלה, והן חוב בסך של 33,950 ₪ בפירוט החובות. לפיכך, יש לראות את הסך של 15,731 ש"ח כנכלל בסכום של 33,950 ש"ח ("החוב לאררט"), ולכן אין לכלול אותו פעם נוספת כחלק "מהחובות לעובדים". באשר לסך הנוסף של 20,665 ₪: התובעים לא הסבירו מה המקור לטענתם בדבר חיוב כפול בגין סכום זה, ולפיכך דין טענה זו להידחות. לפיכך, אני קובע בזאת כי בגין העובד מחאג'נה איבראהים עומדת לרוכשת יתרת זכות המסתכמת בסך של 54,956 ₪.
2. העובדים דב עציוני ויעקב לאונזון: המדובר בעובדים לשעבר של מלון טיילת (שבבעלות התובעים) שעברו לעבוד בחברה לאחר שנרכשה על ידי הרוכשת. ביום 10.10.04 הגיעה החברה להסכמי פשרה עם עובדים אלה ושילמה מכוחם למר לאונזון סך של 45,000 ₪ ולמר דב עציוני סך של 24,000 ₪ (נספחים 38 ו- 39 בתצהיר אבולעפיה). בהמשך ניתן פסק דין משלים בגדרו נקבע כי חברת "מלון טיילת" תהא חייבת בתשלום זה ביחד ולחוד עם החברה (נספח 37 בתצהיר אבולעפיה). לטענת הנתבעים, המדובר בחובם של התובעים, שכן תביעות אלה ניתנו בגין תקופת עבודתם של ה"ה עציוני לאונזון בחברת "מלון טיילת", ולכן רשאית הרוכשת לקזז סכומים אלה המסתכמים בסכום מצטבר של 69,000 ₪.

אין בידיי לקבל טענה זו של הנתבעים. העובדים ה"ה עציוני ולאונזון עבדו בחברת "מלון טיילת", אשר קשורה אומנם לתובעים אך אינה צד לעסקה ולתביעה זו. כאמור, חויבה החברה במסגרת פסק הדין בחובות כלפי עובדים אלה (ביחד ולחוד עם חברת מלון טיילת), ולפיכך אין כל עילה לקיזוז סכומים אלה מהתביעה דנן. לא למותר לציין כי אין בהכרעתי זו כדי למנוע את החברה מלנקוט בהליכים על פי דין כנגד חברת מלון טיילת ככל שהיא סבורה כי עליה לשפותה בגין תשלומים אשר היא שילמה לעובדים אלה ביתר. לפיכך, אני קובע בזאת כי בגין העובדים ה"ה עציוני ולאונזון לא עומדת לרוכשת יתרת זכות כנגד התובעים.

1. העובדים תראורה פרונו ו-קורדא אלבי אולדטון: בשל הסכמי פשרה אליהם הגיעה הרוכשת עם עובדים אלה שולמו להם בפועל סכומים הנמוכים יותר מאלה שעליהם הצהירו התובעים בנספח ו'-4. לפיכך טוענים התובעים כי הם זכאים לזיכויים לפי נספח ו'-4 בגין עובדים אלה המסתכמים בסך של 22,441 ₪ בגין מר פרונו, ובסך של 7,514 ₪ בגין מר אולדטון. טענה זו של התובעים מקובלת עליי. כשם שהתובעים מחויבים לשאת בסכומים אותם שילמה הרוכשת ביתר ביחס למצג המפורט בנספח ו'-4, כך הם זכאים ליהנות מהסכומים אותם שילמה הרוכשת בחסר לעומת המצג המפורט בנספח ו'-4. לפיכך, אני קובע בזאת כי בגין העובדים ה"ה פרונו ואודלטון עומדת לתובעים יתרת זכות כנגד הרוכשת בסכומים של 22,441 ₪ ו- 7,514 ₪.
2. העובדת אוקסנה מולקנדוב: לטענת התובעים, החלק החל עליהם מהסכום ששולם לעובדת זו מסתכם בסך של 28,940 ₪, כאשר מתוך סכום זה יש לקזז סך של 4,306 ₪ (זיכוי לפי נספח ו'-4), כך שהחלק החל עליהם מסתכם בסך של 24,904 ₪. מנגד טוענים הנתבעים כי יש להוסיף לסכום זה גם את הסך של 4,036 ₪ אשר התובעים קיזזו שלא כדין, בסוברם שהוא כבר קוזז במסגרת עמ' 4 בפסק הדין שניתן בתביעה שהגישה עובדת זו כנגד החברה (נספח 46 לתצהיר אבולעפיה). לפיכך, טוענים הנתבעים כי יש לקזז מהתביעה בגין עובדת זו סך של 32,976 ₪.

אין בידיי לקבל טענת הנתבעים ביחס למחלוקת זו שבין הצדדים. עיון בעמ' 4 בפסק הדין ובטבלה שבנספח ו'-4 מלמד כי סכום ההפרש בגין ההפרשה לפיצויים הנזכרת בטבלה כלל אינו רלבנטי לאמור בעמ' 4 בפסק הדין. לפיכך, הנני קובע בזאת כי בגין העובדת מולקנדוב עומדת לרוכשת יתרת זכות כנגד התובעים בסכום של 24,904 ₪.

1. העובד הוי ניס טונג: הן התובעים והן הנתבעים מסכימים כי החלק החל על התובעים מהסכום ששולם לעובד זה מסתכם בסך של 4,185 ₪, כאשר מתוך סכום זה יש לקזז סך של 3,110 ₪ (זיכוי לפי נספח ו'-4). לפיכך, הנני קובע בזאת כי בגין העובד טונג עומדת לרוכשת יתרת זכות כנגד התובעים בסכום של 1,075 ₪.
2. לאור כל האמור, אני קובע בזאת כי דין טענת הרוכשת לקיזוז בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לחובות החברה לעובדיה – להתקבל באופן חלקי, וכי הקיזוז לו זכאית הרוכשת בגין עילה זו מסתכם בסך של 199,402 ₪ [סכום המתקבל לאחר סכימת סכומי הקיזוזים העומדים לזכות הרוכשת המסתכמים בסך של 148,422 ₪, בתוספת הסכומים 54,956 ₪, 24,904 ₪ ו- 1,075 ₪ בגין העובדים ה"ה גפן, איבראהים, מולקנדוב וטונג (בהתאמה) ובניכוי סכומי הקיזוז הנגדי שביצעו התובעים בהתייחס לסכומים 22,441 ₪ ו- 7,514 ₪ בגין העובדים ה"ה פרונו ואולדטון (בהתאמה)].

ו (3) טענת הרוכשת לקיזוז סך של 262,833 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למס הכנסה ניכויים (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סך של 262,833 ₪ (בתוספת ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצג שגוי של התובעים לגבי גובה חוב החברה לרשות המיסים בגין אי תשלום מס הכנסה (ניכויים). סכום זה נובע מטענת הנתבעים לפיה הרוכשת שילמה הפרשי מס הכנסה (ניכויים) בסך של 615,883 ₪ בעוד שבנספח ו'-4 הוצהר כי החברה מחויבת בגין רכיב זה בתשלום סך של 353,000 ₪ בלבד. הנתבעים תומכים טענתם זו במכתבו של רו"ח זיו מיום 28.12.00 ממנו עולה כי מצגם של התובעים לגבי חוב החברה עבור מס הכנסה (ניכויים) חורג בסכום של 47,994 ₪, וכן במכתבו של רו"ח זיו מיום 1.11.00 (נספח 27 לתצהיר אבולעפיה) לפיו:

"יש להקפיד על דיווחים שוטפים נכונים למע"מ מידי חודש בהתאמה לרישומים בספרים" (סעיף 5 במכתב).

כן מפנים הנתבעים לחו"ד רו"ח פרייזלר בה צוין כי:

"ניתן להניח בסבירות גבוהה כי הסכום העודף ששילמו הנתבעים מעבר לזה שנכלל בנספח ו'-4 בסך 262,833 ₪ מיוחס לחודשי הפיגור הנ"ל וכן לריבית והצמדה שחויבו בגין האיחורים בדיווחים" (סעיף 7.4.1(ג) עמ' 11).

1. אין בידי לקבל טענת קיזוז זו של הנתבעים. בדו"ח רו"ח זיו [ת/52 (נספח ג'-2)] נקבע כי סכום החוב בגין רכיב חוב החברה למס הכנסה (ניכויים) כשהוא מעודכן ליום 20.9.00 מסתכם בסך של 368,293 ₪. מכאן שההפרש בין סכום החוב עליו הוצהר בנספח ו'-4 לבין סכום החוב בפועל הסתכם בסך של 15,293 ₪ בלבד. הנתבעים לא סתרו את הדו"ח שהכין רו"ח זיו, ולא הוכיחו טענתם לפיה הרוכשת שילמה בפועל סכום של 615,883 ₪.

יתרה מזו: גם בצילומי השיקים אליהם הפנו הנתבעים (נ/23) אין כדי להוכיח טענתם זו של הנתבעים מהנימוקים הבאים:

1. לא הוכח כי השיקים הנ"ל אכן נפרעו בפועל על ידי הנתבעים. כך לדוג', בשיק האחרון (מס' 412) ע"ס 145,360 ₪, נכתב במפורש "עבור קנסות לביטחון לחכות לתשובה מהנציבות", ומכאן שייתכן שהקנסות בוטלו ושיק זה לא נפרע;
2. עיון בשיקים הנ"ל מלמד כי במקום לשלם מלוא חוב זה ביום 21.9.00 מסרה הרוכשת למשרד מס הכנסה, בחלוף למעלה משמונה חודשים, שיקים דחויים שנפרסו על פני תקופה של 6 חודשים. יש להניח כי כתוצאה משיהוי זה, הסדר התשלומים של הנתבעים מול מס הכנסה כלל תשלומי קנסות וריבית פיגורים בגין האיחור, כמו גם תשלום ריבית והפרשי הצמדה בגין פריסת התשלומים;

בהיעדר אסמכתא כלשהי מרשות המיסים לכך שהסכום של 615,883 ₪ אינו כולל גם חובות חדשים שנוצרו בין יום 20.9.00 (מועד החתימה על הסכם ההקצאה) לבין יום 22.5.01 (מועד עריכת ההסדר), ובהעדר הוכחה אחרת לפרעונם בפועל של השיקים שהוצגו – לא ניתן להיעתר לטענת קיזוז זו הנטענת ע"י הנתבעים.

1. באשר לטענת הנתבעים לפיה בחו"ד רו"ח פרייזלר הובהר כי מדובר בהתחייבויות כלפי רשויות המס אשר סולקו בפועל על ידי החברה, וכי נתונים אלה מבוססים על הנהלת החשבונות של החברה ועיון בדו"חותיה הכספיים – ראוי להדגיש הדברים הבאים:
2. רו"ח פרייזלר התייחס בחוות דעתו באופן כוללני להתחייבויות ש"סולקו" (עמ' 5, סעיף 2.3) – מבלי לפרט האם "שיקים לביטחון" אכן נפרעו בפועל, או שהמטרה שלשמה נתנו סולקה מבלי שנדרש מימוש הבטחונות;
3. רו"ח פרייזלר ציין בחוות דעתו כי בדיקתו הסתמכה, בין היתר, על "כרטיסים מתוך מערכת הנהלת חשבונות של בתי מלון" – אמירה שגם היא כוללנית ולא מפורטת דיה, ואשר אין נזכרים ומפורטים בה פרטים שיש בהם כדי להוכיח שרו"ח פרייזלר קיים חובתו "לראות את החשבון", לבדוק את הנתונים, ולקבוע בצורה ברורה מה שולם ומה לא, עבור מה שולם כל דבר ומתי, האם נעשתה הבחנה בין חבות החברה בתקופת התובעים (עד ליום 20.9.00) לבין חבותה בתקופת הרוכשת (לאחר יום 21.9.00 ואילך) וכו';
4. בעניין זה העיד רו"ח פרייזלר כדלקמן:

"רו"ח פרייזלר: לא עשיתי ביקורת. חוות הדעת התייחסה לנקודות מסוימות שהתבקשתי להתייחס אליהם. חלקם הגדול הם חישובים פשוטים, יחסית, שנעזרתי בתכנת מחשב, לא ביקורת.

עו"ד שוחט: ובמילים פשוטות, בעצם, לא עשית שום בדיקה של אסמכתאות.

רו"ח פרייזלר: אי, למיטב זיכרוני, אף אחד לא ביקש ממני את זה בשום סעיף.

עו"ד שוחט: זאת אומרת, שיכול להיות שכל המספרים שנתנו לך, הם מספרים מופרכים.

רו"ח פרייזלר: תיאורטית, הכל יכול להיות ...

כב' השופט: בקיצור, אם אני מבין נכון, או שהסתמכת על נייר שקיבלת ממשרד רואה חשבון או הסתמכת על נתון מספרי שנמסר לך.

רו"ח פרייזלר: נכון.

כב' השופט: אם זה על ידי מר חסן מנהל החשבונות, אם זה על ידי הלקוחות שלך ולגבי הנתונים האלה לא בדקת את נכונותם, אבל ביצעת את החישובים הנדרשים בהסתמך על המספרים והמסמכים שנמסרו לך.

רו"ח פרייזלר: התשובה היא כן ..." (פ' מיום 3.9.13, ע' 1023, ש' 9 – ע' 1024, ש' 6).

כן העיד רו"ח פרייזלר כי:

"עו"ד שוחט: ושאלתי אליך – האם פנית למס הכנסה כדי לקבל העתקי מסמכים לגבי מקורות החובות שיש שם, חובות ניכויים, חובות מע"מ, חובות הכנסה וכו'?

העד, מר פרייזלר: לא פניתי" (פ' מיום 10.11.13, ע' 1045, ש' 6-4).

בנוסף לכך העיד רו"ח פרייזלר כי:

"עו"ד שוחט: ממצא שאתה הגעת אליו באופן אישי, אותו אני אחקור, יש לי פה פשוט חקירה מאוד ארוכה, אני אומר לך, ואני מעוניין לקצר אותה. ממצא מסויים שאתה יכול לבוא ולהגיד, עוזי תקשיב, פה אני בדקתי, הם הציגו 300,000 ₪ והחוב היה 400. תגיד לי משהו כזה, אני אחקור אותך עליו, בסדר?

מר פרייזלר: תראה לגבי חוות הדעת של משרד זיו ומה שכתוב בה, אני לא יכול לאמת ... זה נמסר לי. לגבי תשלומים שמפורטים בהמשך, כתוב שנמסר לי. אני חושב שמרבית הדברים הם בהקשר הזה, הם דברים שנמסרו לי, כי אני לא ... אני לא ליוותי את החברה באותה תקופה.

...

עו"ד שוחט: בא נעבור בגדול על, על החוב למס הכנסה ניכויים. סעיף 7.4.1 לחוות דעתך. האם אתה בדקת עבור מה שולם הסכום שאתה טוען ששולם 615,883 ₪?

מר פרייזלר: לא.

ש. יש לך אסכמתאות בגין התשלום למס הכנסה 615,883 ₪?

...

ת. הוצגו בפנינו העתקי המחאות.

ש. העתקי המחאות, אני יכול לחתום על שיקים ואני, אתה יודע להשאיר אותם בפנקס השיקים. זה נורא-נורא פשוט. העתקי המחאות זה עדיין לא מראה שזה שולם. אתה מסכים איתי, נכון?

ת. ברמה התיאורטית אני מסכים איתך" (פ' מיום 10.11.13, ע' 1065-1064).

1. ניתן לסכם כי רו"ח פרייזלר הודה בעדותו כי הוא התבסס על הנתונים שנמסרו לו על ידי מר אבולעפיה ועל ידי מר חסן מצראווה וכי הוא עצמו לא בדק את הנושא במס הכנסה, לא פנה לרשויות המס כדי לבקש העתקי המסמכים הנוגעים בעניין, וכלל לא בדק בעצמו את הנתונים הכספיים הרלבנטיים. לפיכך, אין בחוות דעת פרייזלר ובראיות שהובאו על ידי הנתבעים כדי להוכיח טענותיהם בסוגיה זו. בנסיבות אלה, דין טענת הרוכשת לקיזוז בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למס הכנסה (ניכויים) – להתקבל באופן חלקי, בהתאם לגובה הסכום בו הודו התובעים, העומד על סך של 15,293 ₪ בלבד.

ו (4) טענת הרוכשת לקיזוז סך של 261,014 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למע"מ (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סכום של 261,014 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למע"מ. הנתבעים טוענים כי בעוד שבנספח ו'-4 הוצהר כי החברה חבה למע"מ סך של 79,912 ₪ בלבד, בפועל התברר כי החברה חבה לאגף מע"מ סך של 340,926 ₪. בהקשר זה מפנים הנתבעים למכתבו של רו"ח זיו לחברה מיום 1.11.00 (נספח 27 לתצהירי הנתבעים) בגדרו נכתב כי:

"5. מס ערך מוסף.

בכרטיסי מע"מ עסקאות ומע"מ תשומות ישנם הפרשים רבים הנובעים מטעויות בדיווח. יש לערוך התאמה מסודרת של המחזור החייב בדיווח למע"מ בין הדו"חות שהוגשו לרשויות מע"מ לבין הרשום בספרים ולהוציא דו"חות מתקנים בהתאם, כנ"ל גם ביחס למס תשומות. יש להקפיד על דיווחים שוטפים נכונים למע"מ מידי חודש בהתאמה לרישומים בספרים".

לטענת הנתבעים, בדו"חות של שנת 2000 תוקן מס התשומות בהתאם, כעולה מהפירוטים לדו"חות הכספיים (בעמ' 9), ותיקונים אלה הם שחשפו את החוב האמיתי של החברה למע"מ.

1. לאחר שעיינתי בטענותיהם, עדויותיהם וראיותיהם של הצדדים בסוגיה זו, הגעתי לכלל מסקנה כי דין טענת הנתבעים להידחות מהנימוקים הבאים:
2. מדו"ח רו"ח זיו (נספח ג'1 ב-ת/52) עולה כי סכום החוב של החברה למע"מ מסתכם בסך של 24,794 ₪, ומכאן שעומדת לזכות התובעים יתרת זכות בגין רכיב זה בסך של 55,118 ₪. כן מציינים התובעים כי על פי האסמכתא שהובאה על ידי הנתבעים בסוגיה זו (העתק מפירוט החוב בגין מע"מ; נספח 24 לתצהירי הנתבעים) – החוב ששולם בפועל על ידי הנתבעים למע"מ עמד על סך של 58,877 ₪, ומכאן שעומדת לזכות התובעים בהסתמך על תשלומי הנתבעים יתרת זכות בגין רכיב זה המסתכמת בסך של 21,035 ₪. באשר לפער שבין התשלומים בפועל (נספח נ/24) לבין הסכום הנדרש על פי דו"ח רו"ח זיו – מציינים התובעים כי ייתכן שהפרש זה נוצר בתקופה שלאחר כריתת ההסכמים (לאחר יום 20.9.00), לגביה אין לתובעים אחריות בעניין זה. מכל מקום, על פי שתי האפשרויות הנ"ל – זכאים התובעים (ולא הרוכשת) ליתרת זכות בגין התשלומים למע"מ;

באשר לטענת הנתבעים בבקשתם מיום 19.8.15 לפיה הטענה בדבר יתרת זכות בסך של 21,035 ₪ העומדת לתובעים הינה בגדר הרחבת חזית משום שנזכרה לראשונה בסיכומי התשובה של הנתבעים 2-1 – דין טענה זו להידחות, שכן טענה זו הועלתה גם על ידי התובעים 4-3 בסעיף 20 בסיכומיהם העיקריים.

1. לטענת הנתבעים החברה הגישה למע"מ דו"חות כוזבים. המדובר בטענה חמורה, שראוי היה כי תהא מבוססת על ראיות מוצקות. אולם, ראיות כאלה לא הוצגו בפני בית המשפט. בהקשר זה ראוי לציין הנקודות הבאות:
2. באשר למכתבו של רו"ח זיו מיום 1.11.00 – מכתב זה איננו מפרט טעויות ספציפיות המיוחסות לחברה או לתובעים, לא נכללים בו מספרים קונקרטיים או הפניות למסמכים מהם ניתן להסיק מה היו אותן טעויות שנפלו, לטענת הנתבעים, בדיווחים שהעבירה החברה למע"מ. בנסיבות אלה, אין במכתב כללי זה כדי להוות ראיה מספקת לטענת הקיזוז שהעלו הנתבעים בעניין זה;
3. באשר לחוות דעת רו"ח פרייזלר – בחוות הדעת הנ"ל נקבע כי "על פי הדוחות הכספיים המבוקרים (על ידי משרד רו"ח זיו) ליום 31 בדצמבר 2000 והפירוטים לדוחות שנתקבלו, היתרה לזכות רשויות מע"מ מסתמכת בסך של 340,926 ₪ דהיינו 261,014 ₪ מעבר למוצג הנ"ל" (סעיף 7.4.3-ב' בחוות הדעת). דא עקא, מעדותו של רו"ח פרייזלר (אשר חלקים ממנה צוטטו בהרחבה לעיל) עולה כי הוא לא ביצע כל בדיקה ברשויות מע"מ בעניין גובה החוב או לצורך קבלת העתקי מסמכים, כי אין לו כל ידיעה אישית בנדון, וכי הוא התבסס רק על הנתונים שנמסרו לו על ידי מר אבולעפיה, ועל ידי נציגו מר חסן מצראווה. בנסיבות אלה, אין בעדותו כדי להוכיח טענת קיזוז זו הנטענת ע"י הרוכשת.
4. באשר למר מצראווה – בתצהיר עדותו הראשית הצהיר מר מצראווה כדלקמן:

"בסעיף 4 לנספח ו'4 להסכם הקצאת המניות הצהירו המוכרים כי לחברה חוב בגין מע"מ בסך של 79,912 ₪. ואולם בבדיקה אשר ביצעתי עלה כי יתרות מס ערך מוסף בדוחות כספיים עד ל- 12/2000 נובעות מזיוף דוחות כוזבים אשר הוגשו למע"מ [קרן]. בפועל חובות החברה בגין מע"מ היו 340,926 ₪, כאשר מדובר בחריגה בסך של 261,014 ₪ קרן! וזאת ללא חישוב הריבית והקנסות ... בחודש ספטמבר 2002, כאשר הוגשו הדוחות הכספיים לשנת 2000 נתגלה כי החוב למע"מ עומד על סך של 340,926 ₪ כאמור בעמוד 10, ביאור 11 לדוחות הכספיים לשנת 2000" (סעיפים 18-17 בתצהיר מצראווה; ההדגשה אינה במקור – ב' א').

כן הצהיר מר מצראווה:

"למרמה הפושעת אשר בדיווחי המע"מ של החברה, בתקופה בה הייתה החברה בבעלות המוכרים ו/או נוהלה על ידי מר גד אבישר, נחשפתי באופן אישי כאשר קיבלתי לידי את מחשבי החברה. במחשבי החברה מצאתי דו"ח אקסל אשר כותרתו הוא התאמת מע"מ ובו מצאתי כי בשנים הרלוונטיות, שנת 1999 ו- 2000, דרש מר גד אבישר במודע, מע"מ תשומות, בדוחות השוטפים למע"מ, אשר לא היה ולא נברא ... עיון בדו"ח מלמד כי גד אבישר ערך טבלה מסודרת במסגרתה פרט על כספים אשר דווחו למע"מ ועל כאלה אשר לא דווחו למע"מ" (סעיף 20 בתצהיר מצראווה; ההדגשה אינה במקור – ב' א').

בחקירתו, העיד מר מצראווה בעניין זה כדלקמן:

"העד מר מצראווה: ... מתברר שיש גם דו"ח אקסל, הוכן על ידי גדי אבישר שמפרט שם את העסקאות שהוא דיווח למע"מ שהן לא תואמים בכלל לעסקאות האמיתיות. ומשם נובע ההבדל. דו"ח האקסל נמצא בתצהיר ויש תדפיס מאפייני קובץ ...

כב' הש' ארנון: כשאתה אומר – לא תואם, אני רוצה להבין, העסקאות שגדי אבישר דיווח לפי מה שאתה אומר, תאמו אבל היו חלקיות? או שגם מה שהוא דיווח לא היה נכון?

העד מר מצראווה: מה שהוא דיווח לא היה נכון.

כב' הש' ארנון: גם חלקי וגם לא היה נכון?

העד מר מצראווה: אכן.

עו"ד מנסוביץ: כאשר בבקשה ממך, אני רוצה שתראה לבית המשפט אסמכתא אחת ... אסמכתא, לא דיבורים. תראה לי אחד, קבלה אחת, אסמכתא אחת שהיא לא נכונה. אתה מנהל חשבונות.

ת. איזה אסמכתא?

...

ש. אדם רציני כמוך שרואה דו"ח אקסל, צריך לאמת את זה ולהציג המסמך עצמו.

ת. כן.

ש. איפה המסמך? למה לא עשית את זה?

ת. איזה מסמך?

...

ש. אתה יכול להראות לי בבקשה את אי ההתאמה בין מה שנעשה בעסקה ובין איזה שהוא מסמך מקור שנעשה בזמן אמת, שלפיו יש איזה שהוא דבר שלא נבדק ובוקר בניו-דילדנג' , בדוח שלקראתו נחתם הסכם. אתה יכול להראות לנו נייר מקור כזה או לא? ...

ת. אני צריך להוציא לך את תדפיסי המע"מ לתקופה ההיא.

ש. בדקת אותם? איפה הם? למה לא צרפת אותם?

...

ת. כי אני הסתמכתי על העובדה שיש לי דו"ח מבוקר מרואה חשבון".

(פ' מיום 10.11.13, ע' 1079, ש' 11 – ע' 1081, ש' 19).

כן העיד מר מצראווה:

"ת. אם אנחנו רוצים לעמוד על המילה תרמית כאן, אז אני מתיחס לנושא של המע"מ. והנושא של המע"מ היה בו תרמית.

...

ש. נושא המע"מ אתה טוען שיש בו זיוף?

ת. כן, זיוף.

ש. אוקי. לנוכח הטענות האלה, האם הוגשה תלונה למשטרת ישראל בנושא הזה כנגד מישהו ממשפחת אבישר או כנגד רואה החשבון שלהם, ידוע לך?

ת. לא ... כי יש שיקול" (פ' מיום 12.11.13, ע' 1164; ההדגשות אינן במקור – ב' א').

כן העיד מר מצראווה:

". ש. אם אתה טוען ששולם מעט מידי כסף אז היה צריך להגיש דו"ח מתקן. הגשת דו"ח מתקן או לא? עזוב אותי עכשיו משטרה ... הוגש דו"ח מתקן או לא הוגש דו"ח מתקן, זו כל השאלה?

ת. למע"מ לא הוגש דוח מתקן.

...

ת. לא היה צורך בהגשת דו"חות מתקנים ... יש חוב שם, לא צריך להגיש דו"חות מתקנים" (פ' מיום 12.11.13, ע' 1172).

כן העיד מר מצראווה:

"כב' השופט ארנון: לגבי מע"מ, אתה אומר שהדיווח לא היה נכון.

ת. נכון.

כב' הש' ארנון: ועל זה שאל אותך עורך דין שוחט האם הגשת תיקון לדו"ח הלא נכון ... ולך כשאתה מתחיל לעבוד מסתבר שיש דיווח שהוא לא נכון.

ת. נכון.

...

כב' הש' ארנון: והחלטת, אני מבין, לא לעשות כלום עם זה בגלל שיקולים שהגדרת אותם תועלת.

עו"ד שוחט: עלות תועלת.

כב' הש' ארנון: עלות - תועלת, טוב. זו התשובה" (פ' מיום 12.11.13, ע' 1175).

מכאן שמנהל החשבונות מר מצראווה העלה את טענותיו החמורות בדבר מרמה וזיוף שבוצעו ע"י התובעים בקשר לדו"חות המע"מ של החברה בעלמא וללא כל ביסוס, מבלי לצרף אסמכתאות המבססות ומוכיחות טענות אלה.

יתרה מזו: נוכח העובדה שמר מצראווה מייחס לחברה ולתובעים, למעשה, ביצוען של עבירות פליליות – מצופה היה ממנו להגיש תלונה למשטרת ישראל, אך גם זאת לא עשה. כן מצופה היה ממנו לדווח לרשויות המס על חובות המע"מ הנכונים של החברה (נוכח הדיווחים הכוזבים שדווחו, לטענתו, לרשויות מע"מ בעבר) ולהגיש דו"ח מתקן – אך גם זאת הוא לא עשה וזאת, לדבריו, בשל שיקולי עלות-תועלת.

לאור כל האמור, ובהתחשב גם בכך ששיקולי עלות-תועלת הם אלה המנחים את מר מצראווה, לפי דבריו, ולא תיקון הפרות החוק החמורות להן הוא טוען בהתייחס לחברה אשר הוא מופקד על ניהול חשבונותיה (דבר המטיל דופי רב באמינותו ומהימנותו), הגעתי לכלל מסקנה כי אין בידיי ליתן אמון בעדותו של מר מצראווה, ואין בעדותו כדי לסייע להוכחת טענותיהם של הנתבעים בכלל, ולגבי טענתם בדבר קיזוז בגין חוב נטען למע"מ בפרט.

1. סוגיית ההתיישנות: לטענת התובעים, אפילו היה ממש בטענה בדבר קיומו של חוב של החברה למע"מ בשיעור הגבוה מזה שהוצג על ידי התובעים במסגרת נספח ו'-4 – הרי שחוב זה התיישן זה מכבר. סעיף 79 בחוק מס ערך מוסף, תשל"ו – 1976 קובע כדלקמן:
2. "נוכח המנהל שקביעת מס או שומה אינן נכונות רשאי הוא, ביזמתו או לבקשת הנישום, לתקנן תוך חמש שנים מיום שנעשו.
3. לא תתוקן קביעה או שומה כאמור בסעיף קטן (א) אם חלפו שבע שנים מהגשת הדו"ח אלא אם הורשע החייב במס או עבירתו כופרה בשל מעשה שיש בו כוונה להתחמק מתשלום המס המגיע לתקופת הדו"ח האמור".

פרופ' א' נמדר בספרו מס ערך מוסף (חלק שני, מהדורה חמישית, תשע"ג – 2013) מציין כי:

"סעיף 79 לחוק ... קובע כי המנהל רשאי, ביוזמתו או לבקשת החייב, לתקן שומה או קביעת מס שאינן נכונות תוך חמש שנים מיום שנעשו, ובלבד שלא חלפו שבע שנים מהגשת הדו"ח התקופתי. ואולם, אם החייב הורשע או אם עבירתו כופרה בשל מעשה שיש בו כוונה להתחמק מתשלום מס המגיע, לא תחול הגבלת הזמן של שבע שנים האמורה לעיל" (עמ' 838).

נוכח קביעתי דלעיל לפיה אין לקבל טענת הקיזוז שהעלו הנתבעים בקשר לגובה חוב החברה למע"מ - אינני נדרש לקבוע מסמרות בעניין טענת ההתיישנות. עם זאת, מוצא אני לנכון לציין כי בהיעדר מחלוקת בין הצדדים על כך שחלפו למעלה מ- 7 שנים מאז מועד הגשת הדו"חות התקופתיים הרלבנטים (שהרי מדובר בדיווחים למע"מ מהתקופה שקדמה למועד מכירת החברה לרוכשת ביום 20.9.00), ובהיעדר טענה מצד הנתבעים לפיה החברה הורשעה או עברה עבירה שכופרה בכופר בשל מעשה שיש בו כוונה להתחמק מתשלום מס – עולה לכאורה כי לא עלה בידי הנתבעים לשלול האפשרות להתיישנותה של השומה, כטענת התובעים.

1. באשר לטענת הנתבעים לפיה מוטל על החברה להנפיק לתובעים חשבוניות מס בגין הכנסות ריבית שחויבו בעלי המניות בסך של 183,161 ₪ (טענה הנסמכת על חו"ד פרייזלר, עמ' 12, סע' ה') – אציין כי דין טענה זו להידחות, הן מהטעם שהיא כלל לא נטענה על ידי הנתבעים כחלק מטענות הקיזוז שלהם (שכן הסכום הכולל של טענת הקיזוז של הנתבעים בגין התשלום למע"מ עומד על סך של 261,014 ₪ בלבד), והן מהטעם שטענה זו לא הוכחה.
2. לאור כל האמור, דין טענת הרוכשת לקיזוז סך של 261,014 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למע"מ – להידחות.

ו (5) טענת הרוכשת לקיזוז סך של 23,830 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למוסד לביטוח לאומי (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סכום נוסף של 23,830 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למוסד לביטוח לאומי. לגרסתם, החברה חבה למוסד לביטוח לאומי סך של 46,830 ₪ בעוד שבנספח ו'-4 הוצהר כי החברה מחויבת בגין רכיב זה בסך של 23,000 ₪ בלבד. להוכחת טענתם זו, צירפו הנתבעים צילומי שיקים המוכיחים, לגרסתם, את התשלומים אשר שילמה הרוכשת בגין רכיב זה (נספח 28 לתצהיר אבולעפיה). התובעים, מצדם, טוענים כי ההפרש בין סכום החוב עליו הוצהר על ידי התובעים בנספח ו'-4 לבין סכום החוב בפועל עומד על סך של 14,841 ₪.
2. עמדתם של התובעים מקובלת עליי מהנימוקים הבאים:
3. בדו"ח רו"ח זיו (ת/52) נקבע כי סכום החוב בגין רכיב זה, כשהוא מעודכן ליום 20.9.00, עמד על סך של 37,841 ₪, ומכאן שההפרש הנכון הינו כטענת התובעים;
4. אינני סבור כי עלה בידי הנתבעים לסתור, באמצעות צילומי השיקים אותם הביאו בתמיכה לטענתם, את האמור בדו"ח רו"ח זיו בסוגיה זו:
5. מהשיק הראשון, שניתן בגין "ביטוח לאומי 9/2000" יש להפחית סכום של 6,281 ₪ בגין השליש האחרון של חודש ספטמבר;
6. לא מדובר בתשלומים שבוצעו, כולם יחד, ביום 20.9.00 – אלא בתשלומים שהתפרסו בין התאריכים 29.4.01 ו- 29.9.01. מכאן שייתכן שתשלומים אלה כללו חיובי הצמדה, ריבית פיגורים וקנסות בגין האיחור בתשלום החוב, כמו גם חובות נוספים שנוצרו לאחר יום 20.9.00.
7. לפיכך, אני קובע בזאת כי הרוכשת זכאית לקזז בגין רכיב זה סך של 14,841 ₪ דהיינו – לקזז הסכום אשר התובעים הודו כי הרוכשת זכאית לקזזו מהתמורה המגיעה להם ממנה.

ו (6) טענת הרוכשת לקיזוז סך של 311,457 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה לרו"ח שלמה זיו (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סכום כולל של 311,457 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למשרד רו"ח שלמה זיו. לענין זה טוענים הנתבעים כי החברה שילמה למשרד רו"ח שלמה זיו סך של 426,000 ₪ בעוד שבנספח ו'-4 הוצהר כי החברה מחויבת בגין רכיב זה בסך של 114,543 ₪ בלבד. על כך משיבים התובעים כי יש להפחית מסכום זה את סכום המע"מ (שעמד בשנת 2000 על 17%) ממנו נהנתה הרוכשת, בסך של 61,897 ₪.
2. מקובלת עליי טענת התובעים בעניין הפחתת סכום המע"מ, ומאידך מקובלת עליי טענת הנתבעים לגבי יתרת הסכום מאחר שלא נסתרה באופן כלשהו ע"י התובעים. לפיכך, אני קובע בזאת כי הרוכשת זכאית לקזז בגין רכיב זה סך של 249,560 ₪.

ו (7) טענת הרוכשת לקיזוז סך של 1,904,037 ₪ בגין חבות במס בשל כספים שנטלו התובעים מהחברה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. טענה זו כבר הוכרעה על ידי לעיל במסגרת פרק א (4.1) לעיל בפסק דין זה.

ו (8) טענת הרוכשת לקיזוז סך של 155,553 ₪ ששילמה הרוכשת לבנק דיסקונט – מעבר להתחייבותה (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. טענה זו כבר הוכרעה על ידי לעיל במסגרת פרק א (2) לעיל בפסק דין זה.

ו (9) טענת הרוכשת לקיזוז סך של 96,463 ₪ בגין מצג שגוי של התובעים (הפרה נטענת של הסכם הקצאת המניות)

1. לטענת הנתבעים, יש לקזז מסכום התביעה סך של 96,463 ₪ (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) בגין "חריגה ממצגי התובעים" (טבלה ד' בסיכומי הנתבעים). טענה זו לא פורטה ולו באופן מינימאלי, כך שברי כי לא הוכחה כנדרש, ולפיכך דינה להידחות.

ו (10) טענת הרוכשת לקיזוז סך של 15,000$ ששילמה הרוכשת ביתר בגין מס שבח (הפרה נטענת של הסכם המכר)

1. התובעים עצמם מודים כי הנתבעים זכאים לקזז סך של 15,000$ הנובע מההפרש שבין סכום השומה העצמית לתשלום מס שבח ומס מכירה (שעמדה על סך של 1,027,852$) לבין סכום השומה הסופית (שעמדה על סך של 1,043,203$). לפיכך, אני קובע בזאת כי הרוכשת זכאית לקזז בגין רכיב זה סך של 15,000 $.

ו (11) טענת הרוכשת לקיזוז סך של 105,587 ₪ בגין תשלום ארנונה שהוסב על שם הרוכשת שלא כדין (הפרה נטענת של הסכם המכר)

1. לטענת הנתבעים, התובעים הסבו שלא כדין ע"ש הרוכשת את חיובי הארנונה המתיחסים לשתי הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבניין שברח' יונה הנביא 7 על שם הרוכשת, למרות סירובם למסור לרוכשת את החזקה בדירות אלה (עדות בנימין אבישר, ע' 641, ש' 20 – ע' 642, ש' 7). חוב זה הסתכם ביום 2.1.11 בסך של 105,587 ₪ (נספחים 61-60 וסעיפים 208-205 בתצהיר אבולעפיה). לטענת הנתבעים יש לקזז סכום זה (בתוספת הפרשי ריבית מוסכמת בשיעור שנתי של 16%) מסכום התביעה.
2. אין בידיי לקבל טענת קיזוז זו של הנתבעים, שכן טענה זו לא נזכרה בכתב ההגנה, ומשכך – הינה בגדר הרחבת חזית אסורה של חזית המריבה שאין להתירה.

ו (12) טענת הרוכשת לקיזוז הסכומים של 727,650 ₪ ו- 997,738 ₪ בגין הפסד דמי שכירות עבור הדירה המערבית והדירה המזרחית (בהתאמה) שבקומה העליונה של הבניין שברח' יונה הנביא 7 בת"א (בגין אי מסירת החזקה בהן לרוכשת) (הפרה נטענת של הסכם המכר)

1. טענה זו כבר הוכרעה על ידי לעיל במסגרת פרק ד (3.4) לעיל בפסק דין זה.

ו (13) טענת הרוכשת לקיזוז סך של 425,700 ₪ בגין הפסד דמי שכירות עבור דירת הדיירת המוגנת שמחה משה (בשל אי פינויה) (הפרה נטענת של הסכם המכר)

1. טענה זו כבר הוכרעה על ידי לעיל במסגרת פרק ד (2) לעיל בפסק דין זה.

ו (14) טענת התובעים לקיזוז נגדי של הסך של 436,566 ₪ בגין "יתרות חייבים"

1. לטענת התובעים, במסגרת ההתחשבנות שבין הצדדים יש לזקוף לזכותם סך של 436,566 ₪ העומד, לטענתם, לזכותם בגין "יתרות חייבים" (צדדי ג' החייבים חובות לחברה) שנוצרו עד ליום 20.9.00. המדובר, למעשה, בטענת קיזוז נגדית, הנטענת כנגד טענות הקיזוז של הנתבעים.
2. דין טענת התובעים להתקבל. בסעיף 7.1.3 בהסכם ההקצאה נקבע כי:

"כל הסכומים אשר יגיעו לחברה בגין פעילות שוטפת שמקורה טרם מועד ההשלמה, ייזקפו לזכות בעלי המניות לצורך התחשבנות...".

כפי שפורט לעיל בפרק הדן בסקירת הרקע העובדתי, בהתחשבנות שנערכה במסגרת דו"ח רו"ח זיו נקבע כי "יתרות החייבים" לחברה ביום חתימת הסכם ההקצאה (20.9.00) הסתכמו בסך של 436,566 ₪. מכאן שסכום זה צריך להיזקף לזכות התובעים במסגרת ההתחשבנות שבין הצדדים.

באשר לטענת הנתבעים לפיה תשלומים בגין יתרות "חייבים" שולמו לחשבון החברה הישן שנוהל בבנק דיסקונט (חשבון מס' 546925 בסניף הקריה; סעיף 7.3 בהסכם ההקצאה), ואשר בעלי זכויות החתימה בו היו התובעים בלבד – אציין כי מדובר במעין טענת "הודאה והדחה", אשר הנטל להוכיחה היה מוטל על הנתבעים, אך לא עלה בידם להרימו.

באשר לטענת הנתבעים לפיה דו"ח רו"ח זיו אינו עוסק כלל בסוגיית הפרעון בפועל של חובות החייבים לחברה וכי בדו"ח זה רק צוין כי קיימות "יתרות זכות" לחברה – יודגש כי בסעיף 7.1.3 בהסכם ההקצאה נקבע כי "יתרות החייבים" (ולא חובות שנגבו בפועל) "ייזקפו לזכות בעלי המניות". לא זו אף זו: הרוכשת לא טענה, ולא הוכיחה, מהן הפעולות שננקטו על ידי החברה (מאז היותה בשליטתה) לשם גביית "יתרות חייבים" הנ"ל, ומה תוצאות פעולות אלה (ככל שננקטו) מבחינת גביית החובות בפועל. משכך, אין לקבל טענת הנתבעים כי אין לזקוף יתרות החייבים הנ"ל לטובת התובעים (בעלי המניות), וטענתם בעניין זה נותרה בגדר טענה כוללנית וסתמית שלא הוכחה.

1. לאור כל האמור, זכאים התובעים לקיזוז נגדי (כנגד טענות הקיזוז של הרוכשת שהתקבלו) בסך של 436,566 ₪ בגין רכיב "יתרות חייבים" המופיע בדו"ח רו"ח זיו.

באשר לטענת הנתבעים בבקשתם מיום 19.8.15 לפיה הטענה בדבר יתרות חייבים בסך של 436,566 ₪ נזכרה לראשונה בסיכומי התשובה של הנתבעים 2-1 – דין טענה זו להידחות, שכן טענה זו הועלתה גם על ידי התובעים 4-3 בסעיף 11 בסיכומיהם העיקריים. לא זו אף זו: הנתבעים עצמם השיבו לטענה זו באופן מפורט במסגרת סעיף 28 לסיכומיהם.

1. סוגיית הפיצויים המוסכמים

ז (1) האם יש לחייב מי מהצדדים בתשלום פיצויים מוסכמים?

1. לטענת התובעים, הרוכשת הפרה את הסכם המכר הפרה יסודית (נוכח סעיפים 5.3.2.1, 5.3.3, 5.3.4 ו- 5.3.6 בהסכם המכר) ולכן הם זכאים לקבל ממנה פיצויים מוסכמים בסך של 500,000$ (סעיפים 9.1 – 9.2 בהסכם המכר). משכך, יש לבחון האם אכן הופרו הסעיפים הנ"ל על ידי הרוכשת באופן המקנה לתובעים זכות לקבלת פיצויים מוסכמים:
2. סעיף 5.3.2.1 בהסכם המכר – התובעים טוענים כי הרוכשת הפרה סעיף זה הפרה יסודית שכן מוטל היה עליה לשלם לתובעים (או להפקיד בנאמנות בידי הנאמנים) ביום 9.11.00 סך של 214,379$ המהווה את סכום ההפרש בין סכום מס השבח לפי השומה העצמית שהוגשה ע"י התובעים לרשויות המס (על סך של 813,203$) לבין סכום השומה העצמית שהוגדרה בהסכם המכר (על סך של 1,027,852$). סכום זה שולם אומנם בסופו של יום לרשות המיסוי, אך זאת - מתוך כספי הנאמנות. בעניין זה כבר קבעתי כי מכתב הוויתור שנחתם ע"י התובעים ביום 5.3.00 ונשלח אל הרוכשת על פי דרישתה משקף הסכמה שהושגה בין הצדדים בגדרה ויתרו התובעים על זכותם לכך שהרוכשת תממן מאמצעיה את תשלום הסך של 214,379$, וכי התובעים הסכימו כי סך זה ישולם מתוך כספי הנאמנות. לפיכך, אין לקבל טענת התובעים לפיה הרוכשת הפרה סעיף זה;
3. סעיף 5.3.3 בהסכם המכר – סעיף זה דן בתשלומים אשר הרוכשת היתה אמורה לשלם לתובעים בגין פינוי הדיירים המוגנים מדירות חמאווי ועסיס. בסוגיה זו כבר קבעתי לעיל כי הרוכשת הפרה את הסכם המכר בכך שנותרה חייבת לתובעים סך של 90,000$ בגין פינוי דירות אלה;
4. סעיף 5.3.4 בהסכם המכר – סעיף זה עוסק בתמורה אותה היתה אמורה הרוכשת להעביר לתובעים בגין פינוי הדיירת המוגנת הגב' שמחה משה. בסוגיה זו כבר קבעתי לעיל כי הרוכשת הפרה את הסכם המכר בכך שנותרה חייבת לתובעים סך של 99,506$ בגין פינוי דירה זו;
5. סעיף 5.3.6 בהסכם המכר – סעיף זה קובע כי סך של 1.3 מיליון $ מכספי התמורה יופקד בידי הנאמנים ומתוכו יועברו לידי התובעים תשלומים שונים בתנאים ובמועדים שנקבעו בסעיף זה. ביחס לסעיף זה העלו התובעים מספר טענות:
6. התובעים טענו כי הרוכשת הפרה סעיף זה כאשר מנעה מהנאמנים מלהעביר לידיהם סך של 300,000$ אשר היה אמור להיות משולם לידיהם כנגד המצאת אישור בדבר סילוק החבות למס הכנסה. בנושא זה קבעתי כי יש לדחות תביעת הרוכשת להשבת סך זה לידיה על אף שהתובעים לא המציאו האישור הנדרש מרשות המיסוי או מרו"ח שלמה זיו ולפיכך התובעים לא פעלו בהתאם למוטל עליהם לפי הסכם המכר אך אין די בכך כדי להצדיק הקטנת סכום התמורה החוזית בסכום של 300,000$;
7. התובעים טענו כי הרוכשת הפרה סעיף זה מאחר שטרם שילמה להם הסך של 250,000$ ולכן טרם נפרע לידיהם התשלום האחרון מתשלומי התמורה המפורטים בהסכם המכר. בעניין זה קבעתי לעיל כי השאלה האם הרוכשת פעלה כדין בנושא זה אם לאו תוכרע בהתבסס על תוצאות ה"התחשבנות" הנערכת במסגרת פסק דין זה. כפי שיפורט להלן, תוצאות ההתחשבנות הנ"ל מובילה למסקנה כי הרוכשת היא שחבה לתובעים סכומים שטרם שולמו על ידה. בנסיבות אלה – יש לראות באי העברת התשלום בסך של 250,000$ לידי התובעים במועד שנקבע לפירעונו בהתאם למפורט בהסכם המכר משום הפרה יסודית של הסכם המכר.
8. בנסיבות אלה ניתן לסכם ולקבוע בזאת כי הרוכשת הפרה הוראות סעיפים 5.3.3, 5.3.4 ו- 5.3.6 (פסקה חמישית) שבהסכם המכר. מאחר שמדובר בסעיפים שהוגדרו בהסכם המכר ע"י הצדדים עצמם כ"סעיפים יסודיים" של הסכם המכר – אזי הפרתם על ידי הרוכשת מהווה הפרות יסודיות של הסכם אשר מקנות לתובעים את הזכות לקבל מהרוכשת פיצויים מוסכמים בגין הפרות אלה.
9. באשר לטענת הרוכשת לפיה התובעים הם שחבים לה פיצויים מוסכמים בסכום בש"ח השווה לסך של 500,000$ בגין הפרת הסכם המכר (לעניין זה ראו הסעיף האחרון בטבלת הקיזוזים שצורפה על ידי הנתבעים כנספח ד' לסיכומיהם): אני סבור כי טענה זו דינה להידחות מאחר שהיא נטענה ע"י הרוכשת בעלמא, מבלי שהרוכשת הוכיחה מהי אותה הפרה יסודית נטענת של הסכם המכר אשר בוצעה, לטענתה, על ידי התובעים ואשר מקנה לה את הזכות לקבל בגינה פיצויים מוסכמים.

יוער כי לעניין זה לקחתי בחשבון טענות שונות שהעלו הנתבעים במהלך בירור התובענה (כמו למשל לעניין אי פינוין של הדירות הנמצאות בקומה העליונה של הבניין, אי המצאת האישור בדבר סילוק החבות למס הכנסה, אי רישום הממכר ע"ש הרוכשת בלשכת רישום המקרקעין) שנידונו בפסק דין זה ונדחו או הובהרו באופן שאינו מבסס טענת הרוכשת בדבר ביצוע הפרה יסודית של הסכם המכר ע"י התובעים, ומכל מקום – לא הוכח ע"י הרוכשת כי יש בהפרות ההסכם המיוחסות על ידה לתובעים כדי להקים ולבסס זכותה של הרוכשת לקבלת פיצויים מוסכמים מאת התובעים.

1. באשר לטענת הרוכשת לפיה התובעים עצמם הפרו את הסכם המכר בכך שסירבו לבצע התחשבנות עם הרוכשת, וכי יש לייחס להם אשם תורם חוזי באופן השולל לחלוטין את זכאותם של התובעים לקבלת פיצויים מוסכמים – אין בידיי לקבל טענות אלה. הקביעות המפורטות בפסק דין זה מלמדות כי הרוכשת הפרה את הסכם המכר בשורה של נושאים, ובכללם בנושאים שהוסדרו בסעיפים שהוגדרו על ידי הצדדים בהסכם המכר כ"יסודיים". כתוצאה מהפרתם של סעיפים יסודיים אלה על ידי הרוכשת, קמה לתובעים זכות לקבלת פיצויים מוסכמים. באשר לטענה כי התובעים סירבו לבצע התחשבנות – טענה זו נטענה בעלמא וללא כל ביסוס, ולפיכך דינה להידחות.
2. לסיכום פרק זה: התובעים זכאים לקבלת פיצויים מוסכמים מהרוכשת בגין הפרתו היסודית של הסכם המכר, ומאידך – הנני קובע בזאת כי הרוכשת אינה זכאית לקבל פיצויים מוסכמים מהתובעים.

ז (2) סבירות גובה הפיצויים המוסכמים

1. לטענת הנתבעים, הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם המכר, המסתכמים בסך של 500,000$, הינם בלתי סבירים בנסיבות העניין. באשר לטענת התובעים כי שיעור הפיצויים הינו סביר בהתחשב בעליית מחירי הנדל"ן בשנים שחלפו מאז חתימת הסכם המכר – משיבים הנתבעים כי עליית מחירי הנדל"ן אינה בגדר נזק שניתן היה לחזותו מראש בעת כריתת הסכם המכר.
2. סעיף 15(א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרה חוזה), תשל"א – 1970, (להלן: "חוק החוזים- תרופות"), קובע כדלקמן:

"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

ג' שליו וי' אדר בספרם "דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי" (התשס"ט – 2009) (להלן: "שליו ואדר") מציינים בעניין זה כי סעיף 15(א) בחוק החוזים (תרופות) קובע מבחן לעצם קיומה של סמכות לבית המשפט להפחית את הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם:

"מלשון הסעיף עולה כי על בית המשפט לשאול את עצמו את השאלה הבאה: האם שיעור הפיצויים המוסכמים הוא כזה, שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחש בפועל? במילים אחרות: האם ניתן להניח שבעת כריתת החוזה יכלו צדדים סבירים לחוזה – אילו נתנו דעתם מראש לאפשרות שהחוזה יופר באופן שבו אכן הופר בסופו של דבר – להעריך כי הפרה מסוג זה תסב לנפגע נזק ששיעורו כשיעור הפיצוי המוסכם? תשובה חיובית לשאלה זו תשלול כל אפשרות של התערבות מצדו של בית המשפט; תשובה שלילית לה, לעומת זאת, תכונן את סמכות ההפחתה ותפתח פתח להתערבות שיפוטית בסכום הפיצוי שקבעו הצדדים" (שליו ואדר, עמ' 496; ההדגשות אינן במקור – ב' א').

שליו ואדר מוסיפים כי בהנחה שסמכות הפחתה כזו אכן מוקנית לבית המשפט, עומדת בפני בית המשפט השאלה באיזה שיעור עליו להפחית את הפיצויים:

"מכאן שמטרת ההתערבות אינה להעמיד את הפיצוי המוסכם על שיעור הנראה לבית המשפט כסכום הסביר ביותר שניתן היה לראות בו הערכה כנה של הנזק הצפוי בעת כריתת החוזה; המטרה שונה, והיא: לקבוע מהו אותו שיעור, שגם אם הוא חורג במידת מה מגדר הצפיות הסבירה, הרי אף על פי כן אין בו משום סטייה בוטה וחריפה ממבחן זה" (שליו ואדר, עמ' 499; ההדגשה אינה במקור – ב' א').

באשר לשיעור ההפחתה נקבע בפסיקת המשפט העליון כי יש לקובעו בהתחשב בהפרה הקונקרטית שבוצעה בפועל:

"בית המשפט קובע את טיבה של ההפרה, ולאחר קביעה זו מסיע הוא עצמו לאחור, אל עבר יום כריתת ההסכם. משמגיע הוא אל יום כריתת ההסכם, מעמיד בית המשפט את תניית הפיצויים ואת ההפרה הקונקרטית (אשר תיוולד רק לימים) זו אל מול זו, ואו אז שואל הוא את עצמו אם הפיצויים שבתניית הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה הקונקרטית. אם ישיב לשאלה בשלילה – יכבד בית המשפט את תניית הפיצויים ויאכפנה על הצד המפר; ואילו אם ישיב לשאלה בחיוב – כי אז ימשיך ויבדוק כמה ראוי שיפחית מן הפיצויים שנקבעו בתניית הפיצויים" [כב' השופט מ' חשין בע"א 4481-90 אהרון נ' ג.פרץ בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז (3) 427, 436 (1993)].

כן ראו את שליו ואדר המציינים בעניין זה כי:

"אף שמבחן ההפחתה אינו מתחשב, כמוסבר לעיל, בהיקף הנזק שגרמה ההפרה בפועל, הרי שהוא מתחשב בהחלט במאפייניה של ההפרה הקונקרטית שהתרחשה בפועל. לפיכך, ככל שההפרה שהתרחשה בפועל חמורה יותר מבחינת הסכנות שהיא טומנת בחובה לאינטרסים של הנפגע, וככל שגרם הנזק צפוי יותר, יילך ויתרחק גבול הסבירות העליון שממנו ואילך חשופה תניית הפיצויים המוסכמים להתערבות. זאת, בין אם הנזק שהתממש בפועל כתוצאה מאותה הפרה היה גדול, ובין אם לאו. כך גם להיפך: ככל שההפרה הקונקרטית שהתרחשה בפועל היא, מטיבה, בעלת השפעה זניחה או נמוכה יותר על אינטרס הקיום של הנפגע, וככל שאפשרות התרחשותה צפויה פחות, יילך ויצטמצם מתחם הסבירות המוקנה לצדדים בקביעת סכום הפיצוי" (שליו ואדר, עמ' 501 – 503; ההדגשה אינה במקור – ב' א').

1. במקרה דנן, נקבעו בהסכם המכר פיצויים מוסכמים בגין הפרה יסודית של הסכם זה בסכום של 500,000$ בעוד שההפרות היסודיות שבוצעו בפועל בהימנעות מתשלום חלק מהתמורה החוזית מסתכמות בסכום כולל של 439,506$. בנסיבות אלה, אני סבור כי תניית הפיצויים המוסכמים שבהסכם המכר (סעיף 9.2 בהסכם המכר) נקבעה ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתתו של הסכם המכר כתוצאה מסתברת של ההפרות הקונקרטיות של הסכם המכר שבוצעו בפועל על ידי הרוכשת.

בנסיבות כאלה, כפי שכבר פורט לעיל, מוסמך בית המשפט להתערב ולהפחית סכומם של הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם תוך כדי הפעלת שיקול דעתו בזהירות הראויה.

במקרה הנוכחי, אני סבור כי בקביעת הסכום המופחת של הפיצויים המוסכמים על בית המשפט לשקול השיקולים הבאים:

1. הרוכשת עצמה טענה בסיכומיה כי היא זכאית לקבל מהתובעים פיצויים מוסכמים בסך של 500,000$, ומכאן שיתכן כי היא מנועה מלטעון כי פיצויים אלה אינם סבירים דווקא ביחס לתובעים, ולמצער - טענתה של הרוכשת כנגד סבירותו של סכום הפיצויים המוסכמים נטענה על ידה בחוסר תום לב. עם זאת, אין בטענתה זו של הרוכשת משום התייחסות ספציפית להפרות ההסכם הקונקרטיות שבוצעו על ידה ולפיכך ייתכן שניתן להניח כי את טענותיה לגבי אי סבירותו של סכום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר ממקדת הרוכשת דווקא בהתייחס להפרות ההסכם הקונקרטיות שבוצעו על ידה.
2. הרוכשת לא פירטה, לא נימקה ולא הוכיחה טענתה בדבר חוסר סבירותו של שיעור הפיצויים המוסכמים, על אף שהנטל בעניין זה מוטל עליה. בהקשר זה יודגש כי התערבות בגובה סכום הפיצויים המוסכמים על פי סעיף 15(א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 הינה חריג שיש להפעילו במשורה ובמתינות, בכפוף לשיקול דעתו של בית המשפט, וכי נטל ההוכחה בענין זה מוטל על הטוען כי יש להפחית את הפיצויים המוסכמים:

"בית המשפט העליון חזר והבהיר בפסיקותיו כי את הסמכות להתערב בתניית הפיצויים המוסכמים ולהפחיתה יש להפעיל במשורה ובמתינות. זאת, תוך כדי הכבדה על מפירים המבקשים מבית המשפט להקל עימם באמצעות התערבות בתוכן החוזה ... ראוי לזכור שהסמכות להתערב בפיצוי המוסכם ולהפחיתו היא סמכות שברשות ובשיקול דעת, אין היא סמכות חובה. מכאן, שגם כאשר נמצאת חריגה, אין לשלול אפשרות שבית המשפט יימנע מהתערבות בפיצוי המוסכם, משיקולי מדיניות שאינם נוגעים בגובה הנזק הצפוי ... מהיות הסמכות חריג לכלל המזכה את הנפגע במלוא הפיצוי 'כמוסכם' נובע כי על המפר, המבקש מבית המשפט להתערב בפיצוי, מוטל הנטל לטעון ולהוכיח כי התקיימו התנאים להפעלת סמכות ההפחתה... לא הציג המפר באופן מפורש ומפורט את טענותיו לעניין ההפחתה, ולא הצביע על ראיות התומכות בדבריו – לא יעשה זאת בית המשפט במקומו, וטענתו קרוב לוודאי שתידחה. אף על פי כן, כאשר חוסר הסבירות הגלום בתניית הפיצויים הוא גלוי לעין, עשוי בית המשפט להפחית את הפיצוי, ואפילו בשיעור דרסטי, וזאת – כדי למנוע את חוסר הצדק שבאכיפתה של תניית פיצויים דרקונית" (שליו ואדר, עמ 508-504; ההדגשות אינן במקור – ב' א').

1. הרוכשת ידעה בעת כריתת ההסכם כי מצבם הכלכלי של התובעים בכי רע וכי הם זקוקים מאוד לקבל בהקדם האפשרי את התמורה החוזית. כך לדוג' מציינים הנתבעים בסעיף 3 בסיכומיהם כי:

"האמת צריכה להיאמר. במועד החתימה על המערכת ההסכמית התובעים היו על סף פשיטת רגל שעה שבנק הפועלים עמד לפתוח בהליכי כינוס על הנכסים!".

במצב זה, ונוכח מצבם הכלכלי הקשה של התובעים במועד חתימת הסכם המכר, ברי כי הנזק אשר הצדדים להסכם המכר יכלו לצפותו מראש בעת חתימתו בשל הפרתו היסודית היה ממשי ובעל היקף נרחב, שכן ניתן היה לצפות שהתובעים עלולים להינזק קשות בשל אי קבלתה של מלוא התמורה החוזית, לה הם כה נזקקו, במועדים שנקבעו בהסכם המכר. לפיכך שיעורו של הפיצוי המוסכם צריך להיות משמעותי ולשקף צפיית הצדדים - במועד חתימתו של הסכם המכר - לגבי הנזק הרב הצפוי להיגרם לתובעים כתוצאה מהפרתו היסודית של הסכם המכר ע"י הרוכשת.

1. יש להביא בחשבון גם את העובדה שמדובר בעסקה מורכבת וסבוכה. בנסיבות אלה, יכלו הצדדים להניח ולצפות בעת כריתת ההסכם כי ככל שעסקה זו תחייב נקיטת הליכים משפטיים, הליכים כאלה צפויים להיות סבוכים, ממושכים ויקרים. גם מטעם זה, שיעור הנזק שניתן היה לצפותו מראש בעת כריתת ההסכם בשל הפרתו היסודית היה משמעותי אך יש לבחון סבירותו ביחס להפרה הקונקרטית שבוצעה בפועל ולא באופן גורף וללא התחשבות בהפרה קונקרטית זו. אלא שלעניין זה יש לשקול גם האם תניית הפיצויים המוסכמים איננה מהווה תניית פיצויים דרקונית, ויש אף להוסיף ולבחון האם אכיפתה כלשונה, וללא הפחתה משמעותית של סכום הפיצויים המוסכמים, תגרום לחוסר צדק.
2. בנסיבות אלה, בהתחשב בכלל השיקולים שפורטו לעיל, ובמיוחד בהתחשב בהפרות הקונקרטיות של הסכם המכר שבוצעו בפועל ע"י הרוכשת ובהיקפן הכספי המצטבר של ההפרות אלה אשר הסתכם בסכום של 439,506$, וכן – על מנת להימנע מאכיפתה של תניית פיצויים מוסכמים אשר מצאתיה דרקונית בנסיבות העניין שלפניי באופן העלול לגרום לחוסר צדק - אני קובע בזאת כי יש להפחית מחצית מסכום הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם המכר, ולפיכך הנני מחייב בזאת את הרוכשת לשלם לתובעים פיצויים מוסכמים בגין הפרתו של הסכם המכר בסכום בש"ח השווה לסך של 250,000$.
3. סוגיית ריבית הפיגורים
4. לטענת התובעים, בסעיף 9.3 בהסכם המכר נקבע כי בגין כל איחור בתשלום של תשלומי התמורה תחויב הרוכשת לשלם לתובעים ריבית פיגורים דולרית בשיעור שנתי של 16%, בנוסף להפרשי הצמדה וכל סעד אחר, כדוגמת תביעה לפיצויים מוסכמים [ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ט נ' טהוליאן (פורסם בנבו, 10.9.2009)]. לטענת התובעים ריבית הפיגורים החוזית הינה סבירה, בהתחשב בכך שמחירי הנדל"ן בתל-אביב עלו במהלך התקופה הרלבנטית בשיעור של כ- 400%, בעוד שהריבית ההסכמית בגין האיחור מסתכמת בשיעור של כ- 200% בלבד ביחס לתקופה שחלפה.

מנגד טוענים הנתבעים כי יש להוסיף ריבית פיגורים לסכומים אותם הם מבקשים לקזז מסכום התביעה. באשר לריבית ההסכמית הנתבעת על ידי התובעים – טוענים הנתבעים כי התובעים אינם זכאים לקבלה, שכן פסק הדין שיינתן בתובענה זו הוא שיכריע לגבי ההתחשבנות שבין הצדדים. משכך, לטענת הנתבעים, יש לפסוק ריבית פיגורים מוסכמת רק החל ממועד מתן פסק הדין ואילך. כן טוענים הנתבעים כי ריבית הפיגורים שנקבעה בהסכם אינה סבירה, שכן הנזק הנובע מעליית מחירי הנדל"ן אינו נזק שניתן היה לצפותו בעת כריתת ההסכם.

1. הכללים והעקרונות המנחים שהותוו בפסיקת בית משפט העליון בנוגע לסוגיית ריבית הפיגורים נקבעו על ידי כב' השופט י' דנציגר בע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (פורסם בנבו, 23.8.2015) (להלן: "פסק דין זאבי") (פסקה 43 בפסק הדין), באופן הבא:

"בפסיקת בית משפט זה התגבשו במרוצת השנים גם מספר כללים ספציפיים בדבר מידת התערבותו של בית המשפט בסעיף פיצוי מוסכם עתי, המכונה גם "פיצוי לשיעורין", שנקבע בחוזה בין הצדדים, לרבות סעיף הקובע ריבית פיגורים:

1. נפסק כי הוראה בחוזה הקובעת כי במקרה של פיגור בתשלומים מעבר למועדים הנקובים בחוזה יהיה זכאי הצד הנפגע לתשלום נוסף – בין אם הוא מוגדר כ"ריבית פיגורים" או מחושב כאחוז מסוים שמתווסף לחוב מדי יום או חודש או שנה – מהווה מנגנון של פיצויים מוסכמים, והיא משקפת את הסכמת הצדדים באשר לפיצוי שהנפגע זכאי לו במקרה של הפרה של החיוב הכספי ...
2. העובדה שהצדדים בחרו לקבוע בחוזה פיצוי בסכום קצוב מצטבר לכל יום, חודש או שנה של עיכוב מחזקת את המסקנה כי קביעתם הייתה סבירה ...
3. ...
4. ...
5. בפסיקה הובעו דעות שונות בשאלה האם כשמדובר בסעיף פיצוי מוסכם עתי, לרבות סעיף ריבית פיגורים, רשאי בית המשפט מכוח סמכותו לפי סעיף 15(א) לחוק התרופות להגביל את תקופת הפיצוי או שמא רק את סכום הפיצוי. הדעה הרווחת בפסיקה הייתה שבית המשפט רשאי להגביל את תקופת הזכאות לפיצוי המוסכם על פי סמכותו שבסעיף 15 לחוק התרופות, ככל שמצא שהתקופה בגינה אמור להשתלם הפיצוי העתי חורגת מציפיות הצדדים ... באחד מפסקי הדין הובעה הדעה – מבלי לקבוע מסמרות – כי סמכות ההפחתה לפי סעיף 15 לחוק נוגעת לסכום הפיצוי ולא לתקופת הפיצוי ...
6. בפסיקה הובעה גם הדעה כי אין עקרונית מניעה להחיל על סעיף הקובע ריבית פיגורים שמהווה סעיף פיצוי מוסכם את דיני האשם התורם ...
7. ..."

(ההדגשות אינן במקור – ב' א').

1. אינני מקבל טענת הנתבעים לפיה ריבית הפיגורים שנקבעה בהסכם המכר אינה סבירה בנסיבות העניין. נטל ההוכחה בעניין זה מוטל על הנתבעים, אך הם לא עמדו בו. טענתם העיקרית של הנתבעים בעניין זה הינה כי לא ניתן היה לצפות מראש את הנזק שייגרם בפועל לתובעים בשל העליה המטאורית של מחירי הנדל"ן בתל-אביב במהלך שנים אלו. בטענה זו יש ממש, אך אין בה כדי להוות הוכחה פוזיטיבית לאי סבירותה של ריבית הפיגורים שנקבעה. עובדה זו מקבלת משנה תוקף נוכח פסיקת בית המשפט העליון, שצוטטה לעיל לפיה:

"העובדה שהצדדים בחרו לקבוע בחוזה פיצוי בסכום קצוב מצטבר לכל יום, חודש או שנה של עיכוב מחזקת את המסקנה כי קביעתם הייתה סבירה" [פסק דין זאבי, פסקה 43(ב)].

1. גם את טענת הנתבעים לפיה התובעים אינם זכאים לקבל ריבית פיגורים אלא החל ממועד מתן פסק הדין בתובענה דנן, שכן פסק הדין שיינתן בתובענה זו הוא שיכריע לגבי ההתחשבנות שבין הצדדים – אין בידיי לקבל. סעיף 9.3 בהסכם המכר קובע כדלקמן:

"איחרה הרוכשת בביצוע תשלום מתשלומי התמורה עפ"י חוזה זה, תשלם למוכרים, בנוסף על הפרשי הצמדה בגין עליית שער הדולר, ריבית פיגורים דולרית בשיעור שנתי של 16% (ששה עשר אחוזים) וזאת מבלי לגרוע מכל סעד ו/או זכות העשויים לעמוד למוכרים בגין האיחור".

מכאן שמכוח הסכמת הצדדים, אשר מצאה ביטויה בהוראה זו של הסכם המכר, יש לחשב את ריבית הפיגורים מיום ביצוע ההפרה (בכפיפות להוראת סעיף 9.4 הקובעת כי איחור של עד 14 ימים לא יהווה הפרה של הסכם המכר), ולא מיום מתן פסק הדין בתובענה זו.

1. בנוסף, הנני סבור כי גם טענת הנתבעים לפיה הרוכשת זכאית לקבל אותה ריבית פיגורים על הסכומים אשר לגביהם היא טוענת טענות קיזוז – דינה להידחות. לעניין זה אציין כי סעיף 9.3 בהסכם המכר מתייחס באופן מפורש ומיוחד לסיטואציה בגדרה "איחרה הרוכשת בביצוע תשלום מתשלומי התמורה", ולא לסיטואציה בגדרה איחרו התובעים בביצוע חיוביהם. יצוין כי סעיף 9.2 בהסכם המכר, המתייחס לפיצוי מוסכם של סך של 500,000$ בגין הפרת ההסכם, מתייחס לסיטואציה של הפרה יסודית של הסכם המכר ע"י "מי מהצדדים" – כך שההבדל הבולט בניסוחם של שני הסעיפים האלה מלמד בבירור כי אומד דעת הצדדים כפי שמשתקף מהוראת סעיף 9.3 של הסכם המכר היה שהחיוב בריבית הפיגורים בשיעור הנקוב בסעיף 9.3 של הסכם המכר יחול רק לגבי מקרה של הפרת הסכם המכר ע"י הרוכשת עקב איחור "בביצוע תשלום מתשלומי התמורה" ולא בגין הפרה אחרת, ובכלל זה גם לא במקרה של איחור בביצוע חיוב ע"י התובעים.
2. אין בידיי לקבל אף טענות הנתבעים לפיהן התובעים עצמם הפרו את הסכם המכר, לא דרשו את ביטולו, וסירבו לבצע התחשבנות עם הרוכשת באופן המבסס מניעות כנגדם ומונע מהם מלתבוע מהרוכשת פיצויים מוסכמים או ריבית פיגורים. קביעתי זו מבוססת בעיקר על הנימוקים הבאים:
3. העובדה שהתובעים לא דרשו את ביטול ההסכם אינה מהווה עילה, על פי דין או על פי ההסכם עצמו, לשלילת זכאותם לקבלת פיצויים מוסכמים וריבית פיגורים.
4. אף אם ביצעו התובעים הפרות מסוימות של הסכם המכר הרי שהיקף ההפרות של הסכם המכר אשר בוצעו ע"י הרוכשת היה רחב לאין שיעור ומהותי במידה רבה ביותר מזה של התובעים, ומוצא ביטויו גם בתוצאות ההתחשבנות הנערכת בין הצדדים במסגרת פסק דין זה, ואשר תפורט להלן;
5. באשר לטענה לפיה התובעים לא הסכימו לבצע התחשבנות כוללת עם הרוכשת – טענה זו לא הוכחה, ומכל מקום עצם הגשת התביעה מהווה, למעשה, פניה לבית המשפט בבקשה לבצע התחשבנות כוללת בין הצדדים לתובענה.
6. לאור כל האמור, הנני קובע בזאת כי התובעים זכאים לקבל מהרוכשת ריבית פיגורים דולרית בשיעור של 16% אשר תתווסף לסכומי התמורה לגביהם קבעתי לעיל כי שולמו באיחור, וכן לגבי תשלומי התמורה אשר היו אמורים להיות משולמים לתובעים ע"י הרוכשת וטרם שולמו עד כה, הכל בהתאם, ובכפיפות, לאמור להלן:
7. ריבית פיגורים דולרית בשיעור שנתי של 16% על סך של 99,506$ אשר אמור היה להיות משולם לתובעים בגין פינוי דירת שמחה משה וטרם שולם. ריבית זו תחושב החל מיום 10.10.02 [המועד בו הומצאה לנתבעים הסכמת הדיירת להתפנות – ראו מכתבו של ב"כ שמחה משה מיום 10.10.02 (ת/32)]) ועד ליום התשלום בפועל;
8. ריבית פיגורים דולרית בשיעור שנתי של 16% על סך של 60,000$ אשר אמור היה להיות משולם לתובעים בגין פינוי דירת עסיס וטרם שולם. ריבית זו תחושב החל מיום 30.9.00 [המועד בו פונתה דירת עסיס – ראו מכתבו של דן אבישר מיום 25.10.01 (ת/18)] ועד ליום התשלום בפועל;
9. ריבית פיגורים דולרית בשיעור שנתי של 16% על סך של 30,000$ אשר אמור היה להיות משולם לתובעים בגין פינוי דירת חמאווי וטרם שולם. ריבית זו תחושב החל מיום 19.3.02 [המועד בו הייתה אמורה דירת חמאווי להתפנות, ככל שהרוכשת הייתה משלמת למר חמאווי, בהתאם למחויבותה, סך של 90,000$ - ראו הסכם הפשרה שקיבל ביום 28.10.01 תוקף של החלטה ע"י בית המשפט השלום בתל-אביב (ת/20)] ועד ליום התשלום בפועל;
10. ריבית פיגורים דולרית בשיעור שנתי של 16% על סך של 250,000$ אשר אמור היה להיות משולם לתובעים ביום 19.3.02 (בתום 18 חודשים מיום חתימת ההסכם) על פי סעיף 5.3.6 סיפא בהסכם המכר וטרם שולם. ריבית זו תחושב החל מיום 19.3.02 (המועד בו אמור היה סכום זה להיות משולם לתובעים) ועד ליום התשלום בפועל. יודגש כי פסק דין זה, אשר לפיו מבוצעת ההתחשבנות הכוללת שבין הצדדים, קובע כי הרוכשת היא שחבה כספים לתובעים, ומכאן שלרוכשת לא הייתה כל הצדקה לעכב פרעונו של תשלום זה לידי התובעים;
11. באשר לדרישות התובעים לקבלת ריבית פיגורים בגין איחור מצד הרוכשת בפרעונם של התשלומים ע"ס של 500,000$ וע"ס של 250,000$ בהתאם לקבוע בפסקאות השלישית והחמישית (בהתאמה) של סעיף 5.3.6 בהסכם המכר; ובאשר לדרישת התובעים לקבלת ריבית פיגורים בגין הסך של 214,379$ אשר שולם להם מתוך כספי הנאמנות במקום מכספי הרוכשת – דין דרישות אלה להידחות נוכח מכתב הויתור של התובעים מיום 5.3.02, אשר כבר קבעתי לגביו כי הינו מהווה תוספת מוסכמת ברת תוקף מחייב ביחס למוסכם בהסכם המכר;

באשר לדרישת התובעים לקבל ריבית פיגורים בגין סכומי היטל השבחה שטרם שולמו – דין דרישה זו להידחות נוכח קביעתי דלעיל לפיה לא הוכח שהרוכשת הפרה את הסכם המכר בעניין זה.

1. סוף - דבר
2. כפועל יוצא מכל האמור, הנני קובע בזאת כדלקמן:
3. דין תביעת התובעים אשר הוגשה על ידם כנגד מר ואליד אבולעפיה באופן אישי – להידחות.
4. דין תביעת התובעים כנגד הרוכשת – להתקבל במובן זה שהנני מחייב בזאת את הרוכשת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:
5. סך של 300,000$ המופקד בידי הנאמנים וטרם שולם לתובעים ישולם לתובעים בהתאם לשערו היציג בש"ח של הדולר של ארה"ב (להלן: "הדולר" ).
6. סך נוסף של 99,506$ ישולם ע"י הרוכשת לתובעים בגין דירת שמחה משה בהתאם לשערו היציג בש"ח של הדולר בתוספת ריבית פיגורים דולרית בשיעור שנתי של 16% אשר תחושב החל מיום 10.10.02 ועד ליום התשלום בפועל;
7. סך נוסף של 60,000$ ישולם ע"י הרוכשת לתובעים בגין דירת עסיס בהתאם לשערו היציג בש"ח של הדולר בתוספת ריבית פיגורים דולרית בשיעור שנתי של 16% אשר תחושב החל מיום 30.9.00 ועד ליום התשלום בפועל;
8. סך נוסף של 30,000$ ישולם ע"י הרוכשת לתובעים בגין דירת חמאווי בהתאם לשערו היציג בש"ח של הדולר בתוספת ריבית פיגורים דולרית בשיעור שנתי של 16% אשר תחושב החל מיום 19.3.02 ועד ליום התשלום בפועל;
9. סך נוסף של 250,000$ בגין אי פירעונו של התשלום האחרון הנקוב בהסכם המכר ישולם ע"י הרוכשת לתובעים בהתאם לשערו היציג בש"ח של הדולר בתוספת ריבית פיגורים דולרית בשיעור שנתי של 16% אשר תחושב החל מיום 19.3.02 ועד ליום התשלום בפועל;
10. סך נוסף של 218,525 ₪ בגין רכישת המלאי והציוד של "מלון טיילת" ושל "מסעדת החאן" ישולם ע"י הרוכשת לתובעים בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן (להלן: "המדד") ובתוספת ריבית כדין שיחושבו בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א – 1961 (להלן: "חוק פסיקת ריבית והצמדה") בגין התקופה שמיום 20.11.00 (בהתאם להצהרתו של מר אבולעפיה בסעיף 222 בתצהיר עדותו הראשית לפיה התובעים המשיכו להחזיק ב"מלון טיילת" וב"מסעדת החאן" במשך חודשיים נוספים לאחר מועד המסירה החוזי – טענה שלא נסתרה על ידי התובעים) ועד ליום התשלום בפועל;
11. סך נוסף של 250,000$ ישולם ע"י הרוכשת לתובעים בהתאם לשערו היציג בש"ח של הדולר וזאת - כפיצוי מוסכם.
12. קיזוז לטובת הרוכשת – הנני מורה בזאת כי מהסכומים אשר על הרוכשת לשלם לתובעים בהתאם למפורט לעיל יקוזזו הסכומים הבאים:
13. סך של 199,402 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה למדד ובתוספת הפרשי ריבית כדין, אשר יחושבו בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה בגין התקופה שמיום 20.9.00 ועד ליום התשלום בפועל (בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה לעובדיה);
14. סך נוסף של 15,293 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה למדד וריבית כדין, אשר יחושבו בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה בגין התקופה שמיום 20.9.00 ועד ליום התשלום בפועל (בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למס הכנסה (ניכויים));
15. סך נוסף של 14,841 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה למדד וריבית כדין, אשר יחושבו בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה בגין התקופה שמיום 20.9.00 ועד ליום התשלום בפועל (בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה למוסד לביטוח לאומי);
16. סך של 249,560 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה למדד וריבית כדין, אשר יחושבו בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה בגין התקופה שמיום 20.9.00 ועד ליום התשלום בפועל (בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חוב החברה לרו"ח שלמה זיו);
17. סך של 15,000$, אשר ישולם בהתאם לשערו היציג בש"ח של הדולר ביום 20.9.00, בתוספת הפרשי הצמדה למדד וריבית כדין, אשר יחושבו בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה בגין התקופה שמיום 8.11.00 (49 ימים ממועד חתימת הסכם המכר – שהינו מועד החיוב בתשלום מס שבח על פי סעיף 5.3.2.1 בהסכם המכר) ועד ליום התשלום בפועל (בגין מצג שגוי של התובעים בקשר לגובה חיוב החברה במס שבח).
18. קיזוז נגדי לטובת התובעים – מהסכומים המפורטים בסעיף ­­­­235(ג) לעיל, יש לקזז סכום של 436,566 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה למדד וריבית כדין אשר יחושבו בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה בגין התקופה שמיום 20.9.00 ועד ליום התשלום בפועל (בגין "יתרות חייבים").
19. פינוי דירות – התובעים ימסרו לרוכשת את החזקה בכל הדירות שבבניין שברחוב יונה הנביא 7 בתל-אביב (ככל שטרם עשו כן), וזאת במעמד, וכנגד, פירעונם לידיהם של מלוא הסכומים המגיעים להם על פי פסק דין זה.
20. כל כספי הנאמנות שנותרו מופקדים בידי הנאמנים (על פי הוראת סעיף 5.3.6 בהסכם המכר), בצירוף כל פירותיהם, ישמשו לשם פירעונם של כל התשלומים אותם חבה הרוכשת לתובעים בהתאם לפסק דין זה. ככל שהסך הכולל הנמצא ו/או שימצא בידי הנאמנים יהיה נמוך מהסכום הכולל אותו חבה הרוכשת לתובעים על פי פסק דין זה – תפרע הרוכשת את היתרה הכספית המגיעה לתובעים בתוך 30 ימים ממועד מתן פסק דין זה. מאידך, ככל שהסך הכולל הנמצא ו/או שימצא בידי הנאמנים יהיה גבוה מהסכום הכולל אותו חבה הרוכשת לתובעים על פי פסק דין זה – יעבירו הנאמנים לרוכשת את היתרה (לאחר פירעון מלוא התשלומים המגיעים לתובעים מהרוכשת בהתאם לתוצאות פסק דין זה), וכל זאת – בתוך 10 ימים ממועד קבלת דרישה בכתב לכך מאת הרוכשת בצירוף חישובים ואסמכתאות המוכיחים את נכונות דרישתה של הרוכשת להנחת דעתם של הנאמנים.
21. כל התשלומים הנקובים בפסק דין זה בדולרים של ארה"ב, וכל עוד לא נאמר במפורש אחרת בפסק דין זה, ישולמו בשקלים חדשים ויחושבו בהתאם לשערו היציג בש"ח של הדולר של ארה"ב כפי שיפורסם ע"י בנק ישראל לאחרונה לפני מועד תשלומו בפועל של כל תשלום רלוונטי לידי התובעים.
22. כל הסכומים אותם זכאים התובעים לקבל מהרוכשת או מהנאמנים על פי פסק דין זה ישולמו על ידי הרוכשת או על ידי הנאמנים, הכל לפי העניין, לכל ארבעת יחידי התובעים, בחלקים שווים ביניהם.
23. הצדדים, או מי מהם, ימציאו לבית המשפט, בתוך 30 ימים אשר ימנו ממועד מתן פסק דין זה, נוסח מוסכם של פסיקתא המשקף את התוצאות הכספיות של פסק דין זה. במידת הצורך, ימנה בית המשפט, על פי שיקול דעתו, מומחה מטעמו אשר יבחן ויבדוק החישובים נושא הפסיקתא, כמתחייב מתוצאותיו של פסק דין זה.
24. התובעים, ביחד ולחוד, בחלקים שווים ביניהם, יישאו בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של הנתבע 2, מר ואליד אבולעפיה, בגין דחיית התביעה שהוגשה כנגדו באופן אישי בסכום כולל של 90,000 ₪. בפסיקת סכום זה נלקחה בחשבון העובדה כי המחלוקות המשפטיות הקשורות בתביעה שהוגשה כנגד מר אבולעפיה היו מוגבלות ומעטות באופן יחסי, אולם בפסיקת סכום זה ניתן משקל במניין השיקולים גם לסכום התביעה ולטענות שיוחסו למר אבולעפיה בכתב התביעה ונדחו בפסק דין זה.
25. הרוכשת תישא בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של התובעים בגין תביעה זו בסכום כולל של 360,000 ₪. סכום זה ישולם גם הוא ע"י הרוכשת לכל ארבעת יחידי התובעים, בחלקים שווים ביניהם. בקביעת סכום זה נלקחו בחשבון, בין היתר, ריבוי ומורכבות הסוגיות המשפטיות והעובדתיות אשר נדרש לבררן במסגרת הליך זה, סכום התביעה, המספר הרב של ישיבות ההוכחות שנדרש היה לקיימן במסגרת בירורה של תובענה זו, וכן תוצאותיה של התדיינות זו.

המזכירות תודיע טלפונית לב"כ הצדדים על מתן פסק דין זה.

בנוסף המזכרות תמציא לב"כ הצדדים את פסק הדין בדואר רשום.

ניתן היום, ט"ז תשרי תשע"ז, 18 אוקטובר 2016, בהעדר הצדדים.