מונחת לפניי תביעה בגדרה עותר התובע לקבלת סעד הצהרתי לפיו הוא רכש בשנת 1988 זכות חכירה בכל המגרש נושא התביעה. ככל שייקבע כי התובע רכש זכות חכירה ברבע מהמגרש בלבד – עותר התובע לסעד חלופי של קבלת פיצויים בסכום השווה לשווי זכות החכירה ביתרה (3/4) של שטח המגרש.

1. תמצית העובדות
2. תביעה זו עוסקת במגרש הידוע כחלקה 146 בגוש 4246, אשר שטחו הכולל הוא 1513 מ"ר. על המגרש בנוי בית מגורים. המגרש ממוקם ברח' מרבד הקסמים 10, בראשון לציון (להלן: "המגרש").
3. התובע, מר ג'מיל זאדה, הינו רוכש הזכויות (האחרון) במגרש או בחלק הימנו (להלן: "זאדה").

הנתבעת 1, הקרן הקיימת לישראל היא בעלת המגרש (לפי נסח רישום מקרקעין – נ/22). המגרש נמסר לניהולו של הנתבע 2, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "קק"ל" ו- "המינהל" בהתאמה).

הנתבעת 3, עמידר – החברה הלאומית לשיכון עולים בע"מ – הקימה על המגרש בית מגורים, והתחייבה לכך שקק"ל והמינהל יחכירו אותו לבני הזוג יעקב ודבורה ריקרדו – אשר היו הראשונים שהתגוררו בו (להלן: "עמידר" ו- "ריקרדו" בהתאמה).

הנתבעים 5-4, שמעון וציפורה רוסו (להלן: "רוסו") – רכשו את זכויותיהם של ריקרדו בבית המגורים אשר שימש את ריקרדו למגוריהם.

הנתבע 6, עו"ד יעקב נבו (להלן: "עו"ד נבו") – שימש כעורך הדין שליווה הן את העסקה למכירת הזכויות במגרש מריקרדו לרוסו, והן את העסקה למכירת הזכויות במגרש מרוסו לזאדה.

הנתבע 7, מר ישראל דקל (להלן: "המתווך" או "דקל") – שימש כמתווך בעסקה למכירת זכויותיהם במגרש של בני הזוג רוסו למר זאדה.

הנתבע 8, עו"ד עמירם אילון (להלן: "עו"ד אילון") – עבד בעבר כעו"ד עצמאי בחדר ששכר במשרדו של עו"ד נבו, ולפי הנטען היה קשור בעסקאות נושא הליך זה.

1. לטענת קק"ל, המינהל ועמידר (עליה חולק זאדה), על המגרש נושא תביעה זו היה בנוי בעבר מבנה מגורים מדגם "רכבת", דהיינו – מבנה טורי מעץ (צריף) המורכב מ- 4 יחידות דיור, אשר נועד למגוריהם של עולים חדשים (עדות מר חומש, מנהל המינהל, ע' 253). הצריף הטורי הזה נשרף, ובהמשך בנו בני הזוג ריקרדו בית מגורים על המגרש, והתגוררו בו.
2. ביום 20.2.54 נערך הסכם שכירות בין עמידר לבין ריקרדו בקשר לבית מספר 66, וביום 29.1.56 נחתם מסמך ביחס לאפשרות הסבת מעמדו של ריקרדו בבית זה מדייר לחוכר. ביום 12.8.58 כרתו עמידר וריקרדו הסכם בגדרו התחייבה עמידר לגרום לכך שתירשם חכירה לזכות ריקרדו ב"דירה" שהוחזקה על ידו באותו זמן (להלן: "הסכם עמידר-ריקרדו").
3. ביום 20.2.85 רכשו רוסו את זכויותיהם של ריקרדו במגרש, קרי – את הזכות להירשם כחוכרים של בית מגורים בן 2 חדרים הנמצא בקומת קרקע של הבניין הבנוי על המגרש. את הסכם המכר ערך עו"ד נבו (להלן: "הסכם ריקרדו-רוסו").
4. ביום 19.5.88 רכש זאדה את זכויותיו של רוסו במגרש, קרי – את הזכות להירשם כבעל זכויות חכירה, ואת זכות ההחזקה הייחודית בדירה בת 2 חדרים הנמצאת בקומת קרקע של בית המגורים הבנוי על המגרש. מר דקל שימש כמתווך בעסקה זו, ואת הסכם המכר ערך עו"ד נבו. לטענת זאדה, בהסכם זה (להלן: "הסכם רוסו-זאדה") נקבע כי זכות החכירה שנרכשה על ידו מרוסו מתייחסת למגרש כולו, והדבר בא לידי ביטוי במחיר שנקבע בהסכם רוסו-זאדה. זאדה טוען כי הוא קיבל לידו את החזקה במגרש כולו, וכי הוא מחזיק במגרש בשלמותו עד היום. כן טוען זאדה כי במסגרת הטיפול עבורו ברכישת הזכויות במגרש שלח עו"ד נבו למינהל "שטר העברת זכויות" בו נכתב כי שטח המגרש הנמכר לזאדה ע"י רוסו הינו 1,513 מ"ר. לגרסת זאדה, נציג המינהל שינה את הרישום בשטח זה באופן חד צדדי ל- 1,513/4 מ"ר, כמפורט בשטר העברת הזכויות מיום 19.11.89 המתייחס להעברת הזכויות מרוסו לזאדה. משמעות הדבר מבחינתו הינה הקטנת שטחו הכולל של המגרש ב- 1,135 מ"ר.
5. ביום 27.5.88 נחתם הסכם חכירה בין רוסו למינהל בקשר לזכויותיו של רוסו במגרש, ואלה הוגדרו כ- 1513/4 מ"ר מהמגרש.
6. בשנת 1999 פנה זאדה אל המינהל על מנת לבחון אפשרות לבניה נוספת על המגרש, ונענה כי הוא בעל זכות חכירה ברבע מהמגרש בלבד. ביום 12.4.00 שלח המינהל אל זאדה דרישת לפינוי שטח המהווה שלושה רבעים משטח המגרש.
7. ביום 15.10.00 הגיש זאדה תביעה כנגד הנתבעים 1 עד 7 [ת.א. (ת"א) 2699/00], בגדרה עתר לקבלת סעד הצהרתי לפיו יוכר כבעל זכות חכירה בכל שטח המגרש. כן עתר זאדה לקבלת סעד חלופי של פיצויים – ככל שיקבע בית המשפט כי הוא רכש זכות חכירה לגבי רבע מהמגרש בלבד.
8. ביום 12.11.08 הגישו רוסו תביעה כנגד קק"ל, המינהל ועמידר (כנתבעים), וכנגד זאדה, עו"ד נבו, עו"ד אילון, ועזבון המנוח ריקרדו (כנתבע פורמלי) [ת"א (מרכז) 5803-11-08; (להלן: "תביעת רוסו")]. בתביעה זו, עתרו רוסו לקבלת סעד הצהרתי לפיו הם רכשו מריקרדו את זכות החכירה במגרש כולו, כך שגם זאדה רכש מהם את זכות החכירה במגרש כולו. בהמשך נמחק עיזבון המנוח ריקרדו ז"ל כנתבע בתביעתו של רוסו.
9. ביום 27.12.00 הגיש המינהל תביעה שכנגד (ת"א 5803-11-08) כנגד זאדה, בגדרה עתר לכך שיפנה 3/4 (שלושה רבעים) משטחו הכולל של המגרש המסתכם ב- 1,513 מ"ר. בנוסף לכך נתבע זאדה לשלם דמי שימוש ראויים בגין השימוש הבלעדי שעשה, ב- 7 השנים שקדמו להגשת התביעה (בשנים 2000-1993), ב- 3/4 מהמגרש – אשר לטענת המינהל אינו שייך לזאדה אלא למינהל ולקק"ל.
10. הדיון בשתי התביעות הנ"ל אוחד ונדון בפני מותב זה. בשלב ההוכחות העידו, בנוסף לבעלי הדין, גם העדים הבאים:

מטעם התובע זאדה – שמאי המקרקעין עמיקם יציב ומר אלי אריאלי (להלן: "השמאי יציב" ו- "השמאי אריאלי" בהתאמה).

מטעם המינהל – מר מרון חומש (לשעבר מנהל המינהל), גב' קלודט סולמנוביץ (מחלקת חוזים עירוניים במינהל, ולאחר מכן סגנית מנהל המחלקה החקלאית במחוז מרכז במינהל), גב' ריקי קבילו (סגנית מנהל בכיר במרחב השירות של המינהל), שמאי המקרקעין זוהר בר-ניר ותמיר שדה (להלן: "חומש", "סלמנוביץ", "קבילו" "השמאי בר-ניר" ו"השמאי שדה" בהתאמה);

מטעם עמידר – מר ארמנד בוים – מנהל מחלקת רישום והסדר שיכונים ציבוריים בעמידר (להלן: "בוים");

מטעם רוסו – מר שמעון רוסו, מפענח תצ"א מר אהוד לוטם והגב' יפה וולף (מנהלת מרכז מידע לתכניות מתאר מפורטות במינהל התכנון ההנדסי בעיריית ראשון לציון) (להלן: "מפענח התצ"אות" ו- "וולף" בהתאמה).

1. ביום 22.10.14 קיים בית המשפט סיור במגרש נושא התביעה – וזאת על פי החלטת בית המשפט מיום 15.9.14 בגדרה התקבלה בקשתו של זאדה לקיומו של סיור כאמור. החלטה זו נומקה, בין היתר, בכך ש"ביקור של בית המשפט במקרקעין עשוי לסייע לבית המשפט בהבנת עדויות שנשמעו במהלך שלב ההוכחות, בהבנת הגדרת הממכר, ובין היתר גם בהבנת נושאים נוספים הקשורים למצבם של המקרקעין בעת ביצוע העסקאות אשר נדונו במהלך בירור התובענות" (סעיף 6 בהחלטה).
2. טענות הצדדים
3. עיקר טענות זאדה
4. באשר לטענה כי תביעתו התיישנה, משיב זאדה כי קיימת, בנסיבות העניין, תחולה לסעיף 8 בחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") בדבר התיישנות שלא מדעת; כי קיימת תחולה לסעיף 89(2) בפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין") בדבר תקופת התיישנות בת 10 שנים; וכי לא ניתן לטעון להתיישנות תביעתו בהיותה תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים [סעיף 159(ב) בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"); ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד (3) 487 (2000)]. כן טוען זאדה כי מועד היווצרותה של עילת התביעה ביחס לזכויותיו הנטענות של זאדה במגרש הינו לכל המוקדם בשנת 1993 כשהסתיים הליך הרישום של הזכויות במגרש על שמו, כך שלא קיימת התיישנות גם ביחס לתביעתו הכספית.
5. לטענת זאדה, ביום 19.5.80 הוא רכש מכספו את המגרש בשלמותו, כאשר בנוי עליו בית מגורים. זאדה מדגיש כי על המגרש מעולם לא היו בנויות 4 יחידות דיור ולפיכך אין בסיס לטענת המינהל כי רכש רבע מהמגרש בלבד.
6. באשר לתשריט המגרש שהוצג ע"י עמידר (נ/1; להלן: "התשריט") ממנו עולה כי המגרש חולק ל- 4 חלקים – טוען זאדה כי אין ליתן למסמך זה משקל רב וזאת, בין היתר, מאחר שאינו חתום, מאחר שהוא עומד בסתירה למסמכים אחרים ועדויות שונות, ונוכח העדר אפשרות תכנונית להימצאותם של 4 יחידות דיור ע"ג המגרש. בהקשר זה מוסיף זאדה את הדברים הבאים:
7. תכנית רצ/142 פורסמה ביום 7.4.60 והגדירה את האזור כאזור פיתוח. תכנית רצ/1/1 הופקדה בשנת 1963 ופורסמה למתן תוקף ביום 30.7.70. תוכנית זו קבעה כי ניתן לבנות באזור 4 יחידות דיור על מגרש בשטח מינימאלי של 750 מ"ר. תכנית רצ/22/1, שפורסמה למתן תוקף לאחר שנחתם הסכם רוסו-זאדה, קבעה כי ניתן לבנות באזור 4 יחידות דיור במגרש של 1 דונם;
8. מעדותה של הגב' וולף עולה קיומו של "ריק" תכנוני עד שנת 1963, ולא הוצגה כל תכנית מתאר התומכת בטענה כי בעבר ניתן היה לבנות במגרש 4 יחידות דיור;
9. באשר לטענת הגב' קבילו לפיה במקרה הנדון אין חשיבות לזכויות התכנוניות במגרש משום שמדובר ברכישה מחברה משכנת הנבחנת לפי נהלי המינהל, "יחידה ל- 120 מטר" – משיב זאדה כי בשנות החמישים המינהל ונהליו כלל לא היו קיימים.
10. לטענת זאדה, בחודש מרץ 1988 הוגש על ידי עו"ד נבו למינהל "שטר העברת זכות שכירות" (ת/1), לאחר שנחתם על ידי רוסו וחתימתו אומתה ע"י עו"ד נבו מתוך ידיעה כי מדובר במבנה על קרקע בשטח של דונם וחצי. לאחר מכן, הכניס המינהל שינויים בשטר זה. השינויים שהוכנסו מהווים, לגרסת זאדה, זיוף של מסמך זה.
11. לטענת זאדה, עו"ד נבו התרשל בעת העריכה והטיפול בליווי הסכם ריקרדו-רוסו והסכם רוסו-זאדה מהנימוקים הבאים:
12. עו"ד נבו לא קיבל מראש אישור מעמידר לגבי מצב הממכר ומצב הזכויות בו, ובמועד כריתת הסכם ריקרדו-רוסו היה ברשותו רק הסכם הרכישה של ריקרדו מעמידר;
13. עו"ד נבו נמנע מלהתייחס בהסכם ריקרדו-רוסו לסוגיית הצמדת הקרקע לדירה;
14. עו"ד נבו לא התייחס למספר הדירה בהסכם עמידר-ריקרדו;
15. עו"ד נבו שינה במסגרת הסכם ריקרדו-רוסו את הגדרת הממכר לבית מגורים, ובהסכם רוסו-זאדה שינה הגדרה זו ל"דירה".
16. לטענת זאדה, המתווך דקל התרשל אף הוא לגבי הסכם רוסו-זאדה, שכן מוטל היה עליו לבדוק את זכויות ריקרדו במגרש בטרם הציע אותו למכירה לרוסו, ובהמשך – לזאדה. זאדה מוסיף כי אין לקבל גרסתו של המתווך דקל לפיה המודעה שפרסם הייתה לגבי נכס "אחר", ולא לגבי המגרש נושא התביעה.
17. לטענת זאדה, הוא זכאי לסעד חלופי של קבלת פיצוי כספי מכל הנתבעים, ביחד ולחוד, בגין הנזקים אשר נגרמו לו כתוצאה מכך שרכש רק רבע מגרש, נוכח עליית מחירי הנדל"ן בתקופה זו. הוא מבסס תביעתו על חוות דעתו של השמאי אריאלי לפיה שווי השוק של המגרש בשלמותו, כאשר ניתן לבנות עליו 4 יחידות דיור, עומד על סך של 515,000 $, בעוד ששווי השוק של יחידת דיור אחת עם חצר בשטח כ- 378 מ"ר (כולל בית מגורים) עומד על סך של 140,000 $ בלבד. סכומים אלה כוללים היטלי פיתוח, אך הם אינם כוללים דמי היתר ששיעורם 31% מערך הקרקע. כן טוען זאדה כי "במכרזי מינהל שווי המקרקעין הוא פחות באופן משמעותי ביחס לשווים של מקרקעין כאלה בשוק במכר עסקאות יד שניה" (השמאי אריאלי – ע' 254 ש' 9) ועל כן יש להעדיף את השמאות של השמאי אריאלי על פני אלו שנערכו על ידי השמאים מטעם המינהל.
18. בהתייחס לתביעת הפינוי של המינהל שהוגשה כנגדו – טוען זאדה כי דינה להידחות מהסיבות הבאות:
19. זכויותיו במגרש הינן במושעא (קרי – משתרעות בכל חלק של המגרש) (מכתב עו"ד אופיר לוי, נספח 14 בתצהיר זאדה);
20. לא הוכח כי עמידר החזירה את הקרקע למינהל ("גרעה" אותה), ולפיכך אין יריבות בין המינהל לבין זאדה. ניתנה לעמידר ולמינהל האפשרות להציג את נהלי המינהל לגבי גריעת נכסים שנוהלו על ידי עמידר או קק"ל אך נהלים אלה לא הומצאו;
21. המינהל לא מגדר מגרש – אלא אם כן הגידור נדרש לו לשם מניעת כניסה לשטח מסוים. במקרה זה המינהל נמנע מלגדר את המגרש במשך שנים רבות;
22. תביעת המינהל הוגשה בשיהוי רב.

כן טוען זאדה כי חישוב שווי השימוש השנתי שערך המומחה מטעם המינהל לפי שיעור של 3.5% משווי הקרקע אינו מבוסס כראוי בהיותו מבוסס על שמאות שאינה נסמכת על ערכי שנת 1988 (מועד הפלישה המיוחס לזאדה), אלא על מועד מאוחר יותר.

1. עיקר טענות בני הזוג רוסו
2. רוסו מבקשים לדחות את תביעתו של זאדה ככל שהיא מופנית כנגדם, לקבל את תביעתו של זאדה כנגד יתר הנתבעים, ולקבל הסעד ההצהרתי אותו תובע זאדה בתביעה שהגיש.
3. לטענת רוסו, דין תביעתו הכספית של זאדה להידחות מחמת התיישנותה. לגרסתם, המועדים החלופיים האפשריים למועד תחילת מרוץ ההתיישנות הינם: מועד כריתת הסכם רוסו-זאדה (19.5.88); מועד השלמת רישום הזכויות על שם זאדה בעמידר (1.2.93); ומועד הודעת בא-כוחו דאז של זאדה (עו"ד נבו) לזאדה כי הושלם רישום המגרש על שמו, אליה צורף עותק משטר העברת הזכויות (21.2.93). מאחר שכתב התביעה הוגש על ידי זאדה ביום 15.10.00, דהיינו – לאחר חלוף למעלה מ- 7 שנים ממועדים אלה, התיישנה תביעתו. לטענת רוסו, מרוץ ההתיישנות מתחיל ביום כריתת הסכם רוסו-זאדה, דהיינו ביום 19.5.88. מאחר שחלפו מאז יום 19.5.88 למעלה מ- 10 שנים עד למועד הגשת תביעתו של רוסו – התיישנה תביעת זאדה, המבוססת על עילה נזיקית [סעיף 89(2) בפקודת הנזיקין]. כן טוענים רוסו כי הידיעה לגבי עמדתם של המינהל ועמידר לפיה זאדה רכש רק רבע מגרש – הגיעה לידי זאדה, באמצעות בא-כוחו דאז, עו"ד נבו, ב- 2 שלבים:
4. בהסכם החכירה (נ/11) – אשר חזר "משופץ" לידי עו"ד נבו בסביבות חודש יוני 1988;
5. ב"שטר העברת זכות השכירות" (ת/8) – אשר נחתם על ידי עו"ד נבו ונשלח על ידו למינהל ביום 2.10.88.

ידיעת השלוח הינה כידיעת השולח גם לעניין מרוץ ההתיישנות, כך שיש לראות את זאדה כמי שידע על עמדת המינהל ועמידר כבר בשנת 1988, ולפיכך דין הטענה בדבר התיישנות שלא מדעת (סעיף 8 בחוק ההתיישנות) – להידחות.

לחילופין – טוענים רוסו כי יש לדחות את תביעת זאדה מחמת שיהוי, נוכח הנזק הראייתי הרב שנגרם להם עקב חלוף השנים.

1. לטענת רוסו, זאדה רכש מהם את המגרש בשלמותו, והם רכשו את המגרש בשלמותו מריקרדו. המינהל התרשל או זייף את שטר העברת זכות השכירות:
2. המינהל זייף את הסכם החכירה (נ/11) ואת שטר העברת זכות השכירות (ת/1) בכך ש"שיפץ" אותם על דרך הדפסה מאוחרת של פרטים מהותיים (דוגמת תיקון חד צדדי של שטח המגרש שנמכר לזאדה), והעביר אותם לידיעת עו"ד נבו, אך לא לידיעת רוסו;
3. יש לדחות הטענה כי בכך שרוסו הרוויח 350% ממכר זכויותיהם במגרש יש כדי ללמד על היקף השטח שנרכש על ידם. והראיה לכך: רשויות המס התערבו בעסקה וקבעו כי שוויה הוא פי 6 מהשווי המוסכם;
4. העד המומחה מר לוטם הצביע על לפחות 5 מגרשים נוספים, כל אחד בשטח של כ-1.5 דונם, עליהם בנוי בית בודד בלבד (ע' 301) ובכל מקרה - כך מצב הדברים בחלקה 146.
5. לטענת רוסו, ע"א 8526/11 קרן קיימת לישראל נ' עזבון גוזלן ז"ל (פורסם בנבו, 6.8.2013), פסקה 21 (להלן: "פסק דין גוזלן"), אליו מפנה המינהל, אינו רלבנטי לעניינו:
6. בפסק דין גוזלן הכיר בית המשפט העליון בזכותם של היורשים לחכור שטח קרקע נומינלי עליו בנויה דירת עמידר, ואילו במקרה דנן עומדת לריקרדו וממשיכיו הזכות לחכור שטח קרקע החורג משטח דירת עמידר (עדות מר חומש, ע' 269; עדות מר קבילו, ע' 462);
7. בפסק דין גוזלן הייתה בעיה של צדדים שלישיים, ואילו במקרה דנן לא קיימת בעיה כזו;
8. בפסק דין גוזלן מדובר היה בנכס שננטש ובבית שנהרס, ואילו במקרה דנן קימת רציפות בהחזקת הנכס והבית עודנו קיים ומשמש למגורים;
9. בפסק דין גוזלן חדלו לשלם את דמי החכירה, ואילו במקרה דנן שולמו דמי חכירה ואף דמי היוון;
10. בפסק דין גוזלן היה בנוי על המגרש בית דו-משפחתי, ואילו במקרה דנן היה בנוי על המגרש בית בודד בזמן ההתקשרות החוזית;
11. בפסק דין גוזלן צורף תשריט להסכם המכר, ואילו במקרה דנן לא צורף תשריט. כמו כן, בפסק דין גוזלן הודגש נספח א' להסכם המכר אשר כלל את פרטי הדירה, ואילו במקרה דנן קיים גם כן נספח א' אשר בגדרו נכתב במפורש "בית 66" תוך מחיקת החלק המיועד למספר דירה.
12. לטענת רוסו, עמידר התרשלה והציגה מצגי שווא, ולפיכך יש לחייבה בנזקים שנגרמו לו כתוצאה מכך:
13. פקידי המינהל ועמידר טעו לחשוב כי קיימות במגרש 4 יחידות דיור וכי לבית צמוד רק רבע משטח המגרש, ועל סמך טעות זו רשמו פרטים ומספרים (01) ותיקנו מסמכים (1513/4) באופן שרירותי. עמידר פעלה באופן זה על אף שאין ברשותה כל תיעוד לגבי 3 יחידות נוספות במגרש, ומעולם לא התקיים נוהל "גריעה" במגרש, ככל שהיה קיים נוהל כזה אצל קק"ל בראשית שנות ה- 50;
14. רכישת המגרש על ידי ריקרדו הייתה תוצאה של הסכם פשרה שהושג במהלך משפט, בגדרו הוסכם כי יחתום על הסכם שכירות לגבי המבנה שהוקם ידו, ובמשך הזמן תינתן לו האפשרות לרוכשו (נ/19). בשנת 1955 המינהל טרם נוסד, ועמידר הייתה השלוחה המוסמכת של קק"ל בקשר לניהול מקרקעיה, והיא אף חתמה על הסכם החכירה, כך שמחדליה דאז מחייבים את קק"ל.
15. לטענת רוסו, עו"ד נבו התרשל בטיפולו בעסקאות המכר בקשר למגרש:
16. אין לקבל טענת עו"ד נבו לפיה הסטנדרט המקצועי לטיפול בעסקאות מקרקעין בשנים הרלבנטיות לתביעת זאדה היה נמוך מזה המקובל כיום;
17. עו"ד נבו נמנע מלבצע בדיקות מוקדמות ברשויות הרלבנטיות ולא הצטייד במידע רלבנטי למהות הזכויות הנמכרות. פנייתו הראשונה לרשויות נעשתה לאחר כריתת הסכם ריקרדו-רוסו. הסכם עמידר-ריקרדו (מיום 12.8.58) הוא היחיד שעו"ד נבו הסתמך עליו (ע' 581 ו- 641), אך גם הוא לא צורף על ידו כנספח להסכמים אותם ערך. דין טענתו של עו"ד נבו כי הוא הסתמך על הפרטים שקיבל מהצדדים לעסקה (לפיהם מדובר בבית על דונם וחצי) – להידחות, שכן מוטל היה עליו לבדוק את הפרטים בעצמו;
18. נוסח ההסכמים שערך עו"ד נבו (הסכם ריקרדו-רוסו, והסכם רוסו-זאדה) אינו תואם הנדרש לגבי הסכם מכר של בית צמוד קרקע: שטח הקרקע אינו מאוזכר, והנכס מוגדר כנכס הידוע כחלקה 146 בגוש 4246, כאשר אפילו המילה "בחלק" אינה מאוזכרת. דין טענתו של עו"ד נבו לפיה שטח הקרקע הצמוד לבית הינו "מרחף באוויר" כל עוד לא נרשם בית משותף – להידחות, שכן גם בסטאטוס כאמור, כולל הממכר גם את הקניין בשטח המיועד להצמדה רישומית עתידית;
19. על פי סעיף 2 בהסכם עמידר-ריקרדו, התחייבה עמידר להחתים את בעלת הקרקע (קק"ל) על הסכם חכירה. בפועל, עמידר קיימה התחייבות זו רק במועד כריתת הסכם רוסו-זאדה. הסכם החכירה (נ/11) נשלח למינהל ביום 18.3.88 ונחתם על ידי המינהל ביום 22.6.88 (ע' 666), לאחר שהמינהל הוסיף לו פרטים [הסכם החכירה ה"משופץ" והחתום נשלח לעו"ד נבו בחודש יוני 1988], והוא לא המציא אותו למי מבין הצדדים, אלא רק תייק אותו אצלו. כך נהג עו"ד נבו גם ביחס ל"שטר העברת זכות השכירות" ה"משופץ". מסיבה זו לא ידע רוסו כי לשטר העברת זכות השכירות הוספה התיבה "1513/4". ככל שהיה עו"ד נבו משלים את רישום זכויותיו של רוסו במגרש לפני כריתת הסכם רוסו-זאדה, היה עולה בידו להבהיר לצדדים את מצב הזכויות במגרש, ולמנוע את אי ההבנה שנגרמה;
20. שתי האפשרויות בקשר לתיקון הסכם החכירה ושטר העברת זכות החכירה מעידות על התרשלותו של עו"ד נבו. לפי האופציה האחת כשל עו"ד נבו בכך שלא היה ער לתיקון המהותי שנעשה במסמכים על ידי המינהל, ולפי האופציה השניה – כשל עו"ד נבו בכך שתיקן מסמכים אלה בעצמו, ברשלנות וללא עדכון לקוחותיו.
21. לטענת רוסו, עו"ד נבו התרשל בטיפולו בעסקאות המכר בקשר למגרש שכן הוא ועו"ד אילון טיפלו בעניינים הקשורים לעסקה ביחד, ולפיכך אחריותם בגין מחדליהם, או מחדליו של מי מהם, הינה ביחד ולחוד. כן טוענים רוסו כי לעו"ד אילון מעורבות במחדל, שכן הוא זירז את הטיפול בהשלמת הסכם ריקרדו-רוסו ורישום הזכויות על-פיו, ערך ואימת את שטר העברת זכות השכירות כשהוא לוקה בחוסר של פרטים מהותיים, טיפל בהעברת הזכויות במינהל, קיבל את ייפוי הכוח, "עצם את עיניו" לגבי הסכם החכירה ושטר העברת זכות השכירות החתומים שחזרו "משופצים", ערך וחתם על השומה העצמית למס שבח, ערך וניהל את ההשגה ואת הערר וכו'. במיוחד התרשל עו"ד אילון בזמן שניתן היה עדיין לתקן את המעוות בקשר למסמכי העברת הזכויות שהוחזרו מתוקנים מהמינהל, ובשלבים בהם טיפל בסוגיית מס השבח. רוסו מדגיש כי הוא נאלץ לתבוע את עו"ד אילון בשל העובדה שעו"ד נבו טען כי האחריות מוטלת על עו"ד אילון.
22. לטענת רוסו, המתווך דקל התרשל גם הוא שכן:
23. המתווך דקל היה "הרוח החיה" בעסקה נושא התביעה;
24. המתווך דקל ביקר בנכס וידע כי מדובר בבית הבנוי על דונם וחצי. בנוסף לכך, דקל העביר פרטים אלה לעו"ד נבו מבלי לבדוק כי כל המגרש אכן צמוד לבית הנמכר;
25. המתווך דקל פרסם מודעה בו הציע למכירה "מגרש 1,500 מ' לבנייה מיידית" (ע' 116, 160) או "בית צמוד קרקע" (סעיף 3 בתצהיר המתווך);
26. אין לקבל טענתו של המתווך דקל כי הבית נושא התביעה ממוקם ב"שיכון גורדון" – שכן הוכח שהבית ממוקם ב"שיכון המזרח".
27. לטענת רוסו, גם אם ייקבע שהם רכשו מריקרדו רק רבע מהמגרש – המדובר בטעות משותפת שלהם ושל זאדה. לפיכך, אין לזאדה זכות לקבלת פיצויים מרוסו, ויש להורות לכל היותר על ביטול חלקי של הסכם רוסו-זאדה, כך שרוסו ישיבו לזאדה את התמורה היחסית אותה הוא שילם להם בגין אותם חלקים שלא ניתן להעבירם אליו [סעיפים 14(ב), 19 ו- 21 בחוק החוזים]. רוסו מדגיש כי בהסכם רוסו-זאדה לא התייחסו הצדדים לזכויות הבניה הפוטנציאליות במגרש. זאדה רכש את המגרש כבית פרטי עבור משפחתו (נ/3, ע' 89) עם מגרש גדול, והיה ברור לו שזכויות החכירה שלו מתייחסות לבית מגורים אחד. זאדה ידע כי זכויות החכירה שלו מול המינהל מתייחסות לבית מגורים אחד, וכי על מנת לשנות את הסטאטוס הזה – יהיה עליו לרכוש מהמינהל זכויות נוספות ולשלם תמורתן תשלומים ניכרים, ובין היתר: דמי חכירה מהוונים, דמי היתר ודמי פיצול למינהל, וכן היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, והיטלים ואגרות לרשות המקומית.
28. לטענת רוסו, טענת ההשתק השיפוטי שנטענה כנגדו נזנחה ולכן דינה להידחות. גרסתו הנוכחית תואמת את הודעת צד ג' והתביעה שהגיש ולכן לא היה צורך לתקן את כתב התביעה.
29. באשר לסוגיית הנזק – מציינים רוסו כי השמאי אריאלי (מטעם זאדה) ערך 2 חוות דעת לתאריך 13.10.02:

האחת – שווי ערך הקרקע בשימוש כחצר לבית מגורים (3/4 מגרש) – 30,000 $;

והשניה – שווי השוק של זכויות החכירה המהוונות המתייחסות ליחידת מגורים אחת הבנויה על מגרש בשטח של 378.25 מ"ר (1/4 מגרש) – 170,000 $.

התמורה הכללית אותה שילם זאדה לרוסו – 70,000 $. שיעור חלקה היחסי של החצר בשווי הכולל – 17.65% (30/170). מכאן שסכום ההשבה הכללי אינו עולה על 12,355 $ ( X 17.65%70,000 $), השווה לסכום (קרן) של 45,837 ₪ (לפי השער היציג נכון ליום 1.10.88), ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד למועד הגשת התביעה (15.10.00) – 159,373 ₪. כן טוען רוסו כי מאחר שהשתמש בכספי התמורה בתום לב גמור – אין לחייב אותו לשאת בחיוב כספי כלשהו (סעיף 2 בחוק עשיית עושר ולא במשפט).

1. עיקר טענות המינהל וקק"ל
2. המינהל וקק"ל טוענים כי תביעתו של רוסו התיישנה מאחר שהוגשה בחודש נובמבר 2008 – כ- 50 שנים לאחר שריקרדו רכש את הזכויות במגרש (בחודש אוגוסט 1958), וכ- 27 שנים לאחר שרוסו רכש את הזכויות במגרש (בחודש פברואר 1985).
3. המינהל וקק"ל טוענים להיעדר יריבות בינם לבין רוסו וזאדה, שכן הזכויות במגרש נמכרו לריקרדו (בשנות ה- 50), ולא לרוסו או לזאדה. מכאן שעשויה הייתה להיות יריבות לקק"ל ולמינהל מול עיזבון ריקרדו ז"ל (שנמחק מכתב התביעה, ע' 22, ש' 27-22) – ולא מול רוסו או זאדה.
4. לטענת המינהל וקק"ל, ריקרדו יכול היה להעביר לרוסו את הזכויות שהיו לו במגרש, אך לא יותר מכך. רוסו רכשו מריקרדו רק רבע מהמגרש, אך רימו את זאדה בכך שהתיימרו למכור לו את המגרש בכללותו. מסקנה זו נשענת על הסיבות הבאות:
5. רוסו רכשו את המגרש מריקרדו בתמורה לתשלום סכום של 20,000 $, ומכרו אותו לזאדה, לאחר כ- 3 שנים בלבד, בתמורה לסכום של 70,000 $, וזאת על אף שמדובר בתקופה בה נהג השוק ללא עליית מחירים דרמטית;
6. רוסו טענו בכתב הגנתם כי רכשו רק רבע מהמגרש, ולא ביקשו לתקנו. הדבר מהווה הודאת בעל דין השוללת טענת רוסו בתביעה שהגיש (בין היתר בסעיפים 17 ו- 54), לפיה רכש את הזכויות במגרש כולו. לכך מצטרפת אף הצהרתו של רוסו, במסגרת התצהיר שהגיש למשרד מס שבח, לפיה רכש דירה – הצהרה ממנה לא חזר (תקנה 104 בתקנות סד"א);
7. המגרשים באותו אזור היו, באותה תקופה, בגודל של כחצי דונם בלבד;
8. לטענת המינהל וקק"ל על המגרש היו בנויות בעבר 4 יחידות דיור (בצריף טורי), שבהמשך נשרפו, כך שלתובע נמכרו זכויות בדירה אחת בלבד המקנה זכות ברבע מהמגרש בלבד. הם מדגישים כי תרשים השטח, שהיה חלק מהתיק שהתנהל בעמידר (עדות מר בוים), מלמד כי במגרש היו קיימים 4 יחידות דיור. בית המשפט הכיר בתוקפם של תרשימים כאלה (פסק דין גוזלן, פסקה 21). טענת זאדה לפיה המדובר במסמך מזויף – לא הוכחה, שכן הועלתה לראשונה במהלך הסיכומים, והיא נוגדת מסמכים שונים הנמצאים בתיק עמידר. כן מדגישים המינהל וקק"ל כי המסמכים הרלבנטיים להגדרת הממכר הם אלו הקשורים להסכם עמידר-ריקרדו. באשר להסכם החכירה ולשטר העברת הזכויות – טוענים המינהל וקק"ל כדלקמן:
9. במסמכים אלה אין משום ראיה למהות הזכויות במגרש;
10. הסכם החכירה (מיום 22.6.88) נחתם כ- 3 שנים לאחר כריתת הסכם ריקרדו-רוסו (מיום 20.2.85) וכחודש לאחר כריתת הסכם רוסו-זאדה (מיום 19.5.88). ביום 21.8.88 שלח המינהל מכתב לעו"ד נבו לפיו חסרים במינהל שטרי העברת זכות שכירות (נספח כג' לתצהיר חומש). ביום 2.10.88 נחתם על ידי עו"ד אילון שטר העברת זכות שכירות. השטר נחתם על ידי מר חומש ביום 28.11.89 – כשנה וחצי לאחר שנחתם הסכם המכר שבין בני הזוג רוסו לזאדה. מכאן שהסכם החכירה ושטר השכירות לא קבעו זכויות, ולא היה בהם כדי להטעות מי מהצדדים;
11. טענת הזיוף שהעלה זאדה בקשר למסמכים אלה, אין לה על מה לסמוך. הוכח שהפרטים החסרים מולאו בעיפרון על ידי המינהל, נמסרו בחזרה לעו"ד נבו, הוא מילא והדפיס את הפרטים החסרים והחזיר את הטופס למינהל.
12. לטעת המינהל אין ללמוד מהקצאת מגרשים שלמים שנעשתה בראש העין, גן יבנה ושיכון עין ורד לגבי התביעה הנוכחית [ת"א 1800/06 סעידה נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 24.1.2012)]. המדובר במקרים ספציפיים ואין בכך כדי לסתור את המדיניות (השונה) שחלה לגבי שיכון המזרח בראשון לציון. לצורך הוכחת גרסתו זו טוען המינהל כדלקמן:
13. בכל המגרשים הסמוכים לבית נושא תביעתו של זאדה בנויים בתים דו-משפחתיים, וזאדה לא טען כי הופלה לרעה בשל שינוי במדיניות בין "שיכון המזרח" לבין שכונות אחרות בראשון-לציון;
14. מפת הגוש מהתקופה הרלבנטית מלמדת כי במגרשים בשכונה זו היו בעבר מבנים שכללו 4 יחידות דיור בכל מגרש (חוות דעת מפענח התצ"אות – ת/6);
15. זאדה לא טען, ולא הוכיח, כי המדיניות בשיכון המזרח בראשון-לציון הייתה להקנות זכויות ליחידת דיור אחת במגרש של כדונם וחצי, וכן לא טען כי הופלה לרעה ביחס לשכניו בשכונה. זאדה אף לא הוכיח, ולו מקרה אחד, בשיכון המזרח בראשון-לציון שבו מתיישב קיבל מגרש שלם לבניית בית מגורים אחד;
16. טענת זאדה בדבר רכישת בית הכולל מגרש בשטח של דונם וחצי נסתרה על ידי עדותה של הגב' קבילו ועל ידי חוות דעת השמאי בר-ניר, ממנה עולה כי כל המכרזים באזור בוצעו לגבי שטחים של כ- 250 מ"ר עד 350 מ"ר.
17. באשר לסוגיית הנזק – טוענים המינהל וקק"ל כי תביעתו הכספית של זאדה, שהוגשה על סך של כ- 2 מיליוני ₪, מתעלמת מכך שלצורך בניית 4 יחידות דיור נוספות על המגרש, על בעל הזכויות במגרש לשלם דמי היתר למינהל בגובה 91% משווי הקרקע, וכן מוטל עליו לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית. לפיכך יש להפחית סכומים אלה מגובה הנזק הנטען על ידי זאדה (שהתייחס למגרש שניתן לבנות עליו 4 יחידות דיור), ולחילופין – כל חישוב בגין נזקיו הנטענים צריך להתבצע בהתאם לשווי החצר. כן מדגישים המינהל וקק"ל כי חוות הדעת השמאיות שהוגשו על ידי זאדה העריכו את שווי הקרקע ליום 13.10.02, ולא ליום ביצוע הסכם המכר בשנת 1988, כך שאינן רלבנטיות להוכחת הנזק הנטען.
18. לטענת המינהל וקק"ל יש לקבל את התביעה שכנגד אשר הם הגישו כנגד זאדה, לחייבו לפנות שלושה רבעים משטח המגרש בהם הוא מחזיק שלא כדין (שטח המסתכם בכ- 1,135.5 מ"ר), וכן לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים עבור התקופה שבין יום 30.12.93 לבין יום 20.12.00 (7 השנים שקדמו להגשת התביעה שכנגד). דמי שימוש ראויים אלה מסתכמים, לטענת המינהל, ובהתבסס על חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר בר-ניר, בסך חודשי של 4,970 ₪ בגין שימוש במגרש ללא זכויות בניה, ולכך יש להוסיף הפרשי הצמדה למדד וריבית כדין.
19. עיקר טענות חברת עמידר
20. לטענת עמידר, תביעת זאדה לא הוכחה מהנימוקים הבאים:
21. מוטל היה על זאדה להוכיח את נסיבות רכישת המגרש על ידי ריקרדו, כמו גם את טענתו כי הסכום ששולם על ידי ריקרדו שיקף את מלוא שטח המגרש – ולא רק רבע ממנו. לגרסת עמידר זאדה לא הוכיח זאת: יורשי ריקרדו, אשר ייתכן כי היה ביכולתם לשפוך אור על סוגיות אלה, נמחקו מההליך; ולא הוצגה שומה המצביעה על ערכו של המגרש בזמן אמת, אל מול המחיר ששולם בגינו בפועל ע"י ריקרדו;
22. כנגד טענתו של זאדה לפיה בעת הרכישה התבסס על מסמכים הנמצאים בתיק הנכס המתנהל בחברת עמידר (תרשים הדירה, תרשים המגרש, תרשים הסביבה וטיוטת הסכם החכירה של בני הזוג ריקרדו) בגדרם לא יוחד המכר לדירה בלבד – משיבה עמידר כי מדובר בתרשימי התמצאות בלבד, אשר לא נועדו להקנות זכויות קנייניות במגרשים המסומנים בהם, ולפיכך לא ניתן לבסס עליהם טענה בדבר מכירה (או רכישה) של מה שלא נכתב בהסכם המכר באופן מפורש [ע"א 2135/91 דוד נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 19.4.1994); ת"א (מחוזי מרכז) 18766-03-10 ג'רבי נ' עמידר (פורסם בנבו, 20.5.2012); ת"א (מחוזי נצרת) 1013/02 מועלם נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 9.5.2004)];
23. זאדה לא הצביע על מסמך כלשהו, או על התבטאות כלשהי, אפילו בעל פה, של מי מעובדי עמידר, אשר בעטיים נגרמה לו עוולה, ברשלנות או עקב מצג שווא, בקשר לרכישת המגרש על ידו, והוא הדין בבניה הזוג רוסו.
24. לטענת עמידר, בהיותה חברה משכנת היא הודיעה למינהל (בעלי המגרש) על כך שעל המגרש היו 4 צריפים שנשרפו, ועל סמך זה החליט המינהל לייחס לבית רבע מהמגרש בלבד. מכל מקום, גם אלמלא היו במגרש 4 צריפים, רשאי היה המינהל שלא למכור את הבית הבנוי על חלק מהמגרש יחד עם המגרש כולו, ומכירה של כל שטח המגרש אף לא היתה עולה בקנה אחד עם האינטרס הציבורי. מדובר במגרש שלא בוצעה בו פרצלציה, וגידור פיסי של המגרש לא היה מעלה או מוריד בקשר לשאלה מה נמכר בפועל, כך שכל רוכש סביר אמור היה לדעת שגודל המגרש שייוחס לדירה שרכש ייקבע בהמשך.
25. לטענת עמידר, לא עלה בידי זאדה להראות מדוע הסכים לכך שהסכם המכר ישתוק בענין הגדרת הממכר כמגרש בשטח של 1,513 מ"ר בשלמותו, ועדותו בכללותה הייתה בלתי מהימנה: זאדה לא נימק כיצד קיבל מהמינהל מצג לגבי גודל המגרש הנמכר לו מבלי שהיה לו מעמד לקבל אינפורמציה כזו; זאדה לא פירט מהי העסקה שנכרתה בין רוסו למינהל; זאדה מודה שראה את התשריט לראשונה בעת רכישת הדירה; זאדה אינו מנמק מדוע הכיתוב באישור הזכויות שהנפיק המינהל מתייחס לדירה בלבד; זאדה מתבסס על שני תצהירים שונים וסותרים; זאדה לא הצביע כיצד הוטעה על ידי מסמכיה של עמידר בקשר לדירה; טענתו של זאדה לפיה עמד על כך שתיכתב בהסכם המילה "כחלקה" במקום "בחלקה" בתיאור הדירה, על מנת שבאופן כזה יבטא ההסכם את העובדה שהמגרש כולו נמכר לו – תמוהה.
26. עמידר מציינת כי רוסו הגיש כתב הגנה בגדרו דחה מכל וכל את טענותיו של זאדה, אך בהמשך הגיש תצהירים הסותרים את כתב הגנתו, מבלי לנמק את שינוי גרסתו.
27. עיקר טענות עו"ד נבו
28. לטענת עו"ד נבו התביעה שהוגשה כנגדו על ידי זאדה התיישנה שכן מדובר בתביעה כספית (ולא בתביעה במקרקעין), אשר הוגשה ביום 15.10.00, כאשר הסכם המכר נושא התביעה נחתם בשנת 1988, ואילו כתב העברת הזכויות בעמידר נשלח לתובע ביום 21.9.93.
29. לטענת עו"ד נבו, זאדה התגלה בעדותו כבלתי מהימן.
30. לטענת עו"ד נבו, רוסו טענו בכתב הגנתם כי הממכר מהווה רבע מהזכויות במגרש, עו"ד נבו התנגד לשינוי חזית ורוסו לא תיקן את כתב הגנתו – כך שזוהי גרסתו המחייבת. כן מציין עו"ד נבו כי לפי הסכם החכירה של רוסו (נ/11) השטח שרכש הינו 1513/4. רוסו עצמו חתם עליו (ע' 259, ש' 27) ולפיכך אין לקבל טענותיו כי ההסכם שונה או זויף;
31. לטענת עו"ד נבו, תביעה זו היא ניסיון חסר תום לב של זאדה לטעון כי רכש מגרש בשטח של 1,513 מ"ר, לרבות זכויות לבניית 6 יחידות דיור, כאשר בפועל רכש (בשנת 1988) דירת עמידר בת 2 חדרים "בשיכון המזרח" על רבע מהמגרש בלבד. ריקרדו היה בעל זכויות ברבע מהמגרש בלבד. ריקרדו רכש מעמידר דירה בשטח של 22 מ"ר מתוך בית ששטחו 85.88 מ"ר (נ/1, ע' 15-14), ובשנת 1958 "עבר משכירות לחכירה". ברי כי הוא לא יכול היה למכור לרוסו יותר ממה שהוקנה לו.
32. לטענת עו"ד נבו, זאדה לא טען בפניו כי בדעתו לרכוש מגרש של דונם וחצי – אלא כי בכוונתו לרכוש דירה, והוא לא ידע על הפרסום הנטען של המתווך. לטענת עו"ד נבו לא חלה עליו החובה לבדוק את שטח הקרקע הצמוד לדירת עמידר, שכן כל עוד אין רישום בית משותף לא ניתן לדעת איזה שטח יוצמד לכל דירה. הוא מוסיף ומדגיש כי על פי הנוהג באותה עת לא הייתה מוטלת עליו חובה לבדוק את גודל השטח הצמוד לדירה מבלי שנשאל על כך, והדבר לא נרשם באישורי הזכויות שהוציאו עמידר.
33. לטענת עו"ד נבו, ניסוח שונה של הסכם המכר לא יכול היה לשנות את המצב המשפטי של הזכויות שנרכשו. עו"ד נבו מוסיף וטוען כי הוא לא התרשל בבדיקת הזכויות בממכר.
34. עו"ד נבו טוען כי זאדה לא הוכיח טענתו בדבר בדיקות שערך במינהל בקשר למגרש. כתימוכין לכך טוען עו"ד נבו כי:
35. רוסו והמתווך הכחישו שהיו עם זאדה במינהל וכי שם נמסר לו שהשטח הנמכר כולל 1,513 מ"ר;
36. זאדה לא ידע להסביר מדוע לא ציין בתצהירו שהיה במינהל עם המתווך דקל לפני חתימת ההסכם;
37. זאדה הודה שלא היה לו ייפוי כוח מאיש והוכח שללא ייפוי כוח, וללא הפנייה מעמידר, לא ניתן לקבל מידע מתיק הנכס הנמצא במינהל;
38. זאדה לא ידע איזה מידע קיבל מהמינהל בקשר לזכויות הבניה במגרש;
39. מר חומש העיד שזאדה לא יכול היה לקבל מידע כזה בנוגע למגרש המצוי רק במחלקת המיפוי שבמינהל;
40. אין לקבל טענת זאדה כי התרשומות (ת/3) מתעדות תשובות שקיבל מהמינהל לפני חתימת ההסכם שבינו לבין רוסו ביום 19.5.88, שכן מבצע ההיוון החל רק בשנת 1996.
41. לטענת עו"ד נבו, זאדה לא הוכיח טענתו בדבר בדיקות שערך בעמידר בקשר למגרש: הוא לא הסביר מדוע לא שאל דבר למעט וידוא שהנכס קיים; ובכלל זה הוא אף לא בירר בעמידר מהו שטח הנכס, והאם צמוד לו שטח של כדונם וחצי.
42. לטענת עו"ד נבו, זאדה לא הוכיח טענתו בדבר בדיקות שערך בעיריית ראשון לציון בקשר למגרש לפני רכישתו: הוא לא הסביר מדוע הגיע לעירייה ללא רוסו ; לא הסביר מדוע לא בירר בעיריית ראשון-לציון ביחס לזכויות הבניה המעודכנות על המגרש, וכן הוא לא הסביר מדוע לא בירר איזה מידע באפשרותו לקבל מעיריית ראשון-לציון בקשר למגרש.
43. לטענת עו"ד נבו, המודעה בעיתון שפרסם המתווך דקל לא התייחסה לדירה, אלא לנכס אחר שכן:
44. במודעה צוין 1,500 מ"ר – בעוד ששטח המגרש עומד על 1,513 מ"ר;
45. במודעה כתוב "שיכון המזרח" – בעוד שהדירה ממוקמת ב"שיכון גורדון";
46. במודעה לא מוזכר כי במגרש קיימת יחידת דיור בנויה;
47. במודעה לא נזכר כי קיימות זכויות בניה ל- 6-4 יחידות דיור נוספות על המגרש;
48. במודעה נכתב "לבנייה מיידית";
49. זאדה לא מצא, ולא הביא, את ההודעה המקורית;
50. המתווך דקל העיד שלא תיווך לרכישת מגרש, אלא לרכישת דירת עמידר.
51. לטענת עו"ד נבו, הסכמת המינהל בשנת 1991 לבניית הגדר במגרש אינה מקנה לתובע זכויות כלשהן במגרש אם אלה לא נרכשו באופן מפורש על ידו, ויש לקחת בחשבון שהגדר לא נבנתה במיקומה המקורי.
52. באשר לטענת זאדה לפיה המינהל זייף את שטר העברת זכות שכירות – טוענים המינהל וקק"ל כי המדובר בטענה ספקולטיבית שלא הוכחה. זאדה העיד כי אין בידו השטר המקורי שנשלח על ידי עו"ד נבו למינהל, ולא עלה בידו להוכיח, על ידי מי, ובאילו נסיבות נעשה השינוי הנטען בשטרות. ההיפך הוא הנכון: השטח המופיע בשטר החכירה (1513/4 מ"ר) תואם את הכתוב בהסכם החכירה של רוסו (נ/11) אשר היה קיים עוד קודם לחתימת הסכם המכר. ממילא המינהל לא היה חותם על שטר שלא תואם את השטח שחכר ריקרדו. הנוהג במינהל היה שהמינהל תיקן בעיפרון את נוסח השטר גם לצורך הוספת נתונים שהיו בידיעתם של עורכי הדין המטפלים בעסקה, כגון – השטח הצמוד לדירה. לפיכך, המינהל נהג להחזיר שטרי העברת זכויות חכירה לידי עורכי הדין לשם תיקונם. התיקונים סומנו בעיפרון, ובכתב יד, על הסכם החכירה (נ/11), וההדפסה של התיקונים נעשתה על ידי, ובמשרדו, של עורך הדין המטפל בעסקה.
53. לטענת עו"ד נבו, תביעה זו הוגשה ביודעין על סכום מנופח, תוך התעלמות מכך שגם אם תתקבל טענת זאדה כי רכש את החלקה כולה, אזי כדי לממש את זכויותיו בה יהיה עליו לשלם דמי היתר מהוונים, היטלי השבחה, דמי פיצול וכו'. השמאי יציב הודה בעדותו כי בעת עריכת שומתו הוא לא ידע שלא הוחכרו זכויות בניה אלא ל- 120 מ"ר בנוי בלבד ולפיכך שומתו, העוסקת במגרש עם זכויות בניה ל- 4 או 6 יחידות בניה, אינה רלבנטית. השמאי יציב מודה כי אם לא נרכשו זכויות בניה – יש לרוכשן מהמינהל ולשלם דמי היתר והיטל השבחה על מנת לממשן. גם השמאי אריאלי, בשומתו עבור זאדה, לא צירף כלל את הסכם החכירה, ולא שם את דמי ההיתר המהוונים שיש לנכותם מסכום הנזק הנתבע ע"י זאדה. משהחליט זאדה במכוון וביודעין שלא לשום את התשלומים שיש להפחיתם משווי המגרש – לא הוכח הנזק הנטען. כן מוסיף וטוען עו"ד נבו כי דמי ההיוון, דמי ההסכמה ודמי החכירה ששילם זאדה היו בגין רבע חלקה בלבד. השמאי שדה העריך את שווי הזכויות במחצית מהערכת השווי של שמאי התובעים.
54. לטענת עו"ד נבו, עו"ד אילון טיפל באופן עצמאי בכל נושא מס השבח של הסכם רוסו-זאדה, לרבות – בעריכת השומה העצמית, בהשגה ובערר. עו"ד אילון שגה כאשר ציין במש"ח שהנכס הינו בגודל של 1.5 דונם. עו"ד נבו מדגיש כי הוא עצמו לא היה שותף להנחת העבודה לפיה מדובר בנכס בגודל של 1.5 דונם. עו"ד אילון טיפל בהעברת הזכויות על פי הסכם ריקרדו-רוסו, כעולה ממכתבו למינהל מיום 8.5.88, דהיינו– 11 יום מלפני חתימת ההסכם שבין רוסו לזאדה. עו"ד אילון אף אימת חתימת עו"ד נבו על שטרי העברת זכות החכירה והסכם החכירה.
55. עיקר טענות המתווך מר דקל
56. המתווך דקל טוען גם הוא להתיישנות התביעה שהוגשה ע"י זאדה. לדבריו, יום אירוע הנזק הינו יום חתימת ההסכם שבגינו מיוחסת לו רשלנות (19.5.88) וממועד חתימתו של הסכם המכר ועד למועד הגשת התביעה - חלפו למעלה מ- 7 שנים. במשרדו של עו"ד נבו מונח שטר השכירות מהמינהל החל מיום 19.11.89 – כך שזאדה יכול היה לעמוד על זכויותיו במגרש כבר אז, ומשלא עשה כן, התיישנה תביעתו. לטענת המתווך-דקל, עצם העובדה שזאדה שמר במשך למעלה מ- 12 שנים את המודעה שפרסם בעיתון, מלמדת כי הוא ידע שבהסכם עצמו אין כל ראיה לטענתו בדבר רכישת דונם וחצי.
57. לטענת המתווך דקל, המודעה שפרסם לא התייחסה באופן ספציפי למגרש נושא התביעה, אלא התייחסה לנכס אחר. עיקר נימוקיו לטענתו זו הם אלה:
58. המודעה שעליה הסתמך זאדה מתייחסת לא רק למגרש בשטח של דונם וחצי, אלא גם לכך שהמדובר במגרש המיועד "לבנייה מיידית", וזאת – להבדיל מהמגרש נושא התביעה אשר לא עבר הליכי פרצלציה, ולא שולמו בגינו דמי היתר ודמי פיתוח וממילא שלא היה מתאים בעת פרסום המודעה לבניה מיידית;
59. הנכס שפורסם בעיתון נמצא "בשיכון המזרח" בעוד שהנכס נושא התביעה הינו "בשיכון גורדון";
60. המודעה התייחסה למגרש בשטח של 1,500 מ"ר – בעוד שהמגרש נושא התביעה הינו בשטח של 1,513 מ"ר;
61. זאדה חיפש דירה בקומת קרקע – ולא מגרש בגודל דונם וחצי לבנייה מיידית;
62. חשבונית המס שהוציא המתווך דקל בגין העסקה אינה מציינת כי דמי התיווך שולמו בגין מגרש בשטח של דונם וחצי, ואינה מתייחסת למספרי גוש וחלקה וגודל המגרש, בניגוד לנהוג בעסקאות למכירת מגרשים.
63. באשר לטענת ההתרשלות הנטענת כנגדו: המתווך דקל טוען כי הוא הדריך את זאדה לגבי הבדיקות שעליו לבצע בקשר לרכישת הנכס, וחלק מהן אף רשם עבורו על פתק נייר (נספח 47 בתצהיר זאדה). בנוסף, זאדה עצמו העיד שדקל מעולם לא אמר לו שישנן זכויות לבניית מספר יחידות דיור על המגרש (ע' 123, ש' 8); כי עו"ד נבו הודיע לדקל, לאחר בדיקת המסמכים הרלבנטיים, שאפשר לחתום על ההסכם; כי דקל לא יכול היה לדעת מה השטח הצמוד לדירה; וכי דקל לא אמר לאיש שהשטח הצמוד לדירה הוא של דונם וחצי.
64. באשר לסוגיית הנזק, טוען המתווך דקל כי אין מחלוקת שזאדה לא שילם דמי פיצול, דמי היתר ודמי חכירה עבור שלושת רבעי המגרש הנוספים שהוא טוען כי נמכרו לו. מכאן שלשיטתו של זאדה עצמו, הוא רכש זכויות בשלושה רבעים של המגרש כאשר זכויות אלה נטולות זכויות בניה וללא פיתוח, וערכם הכספי הוא כשל אדמה חקלאית. המתווך דקל מפנה לחוות דעת השמאי אריאלי אשר בגדרה הוערך השווי של שלושה רבעים משטח המגרש כשהוא נמצא בבעלות מלאה, וללא פיתוח, בסכום של 30,000 $ בלבד (עמוד 9 בחוות הדעת). השמאי שדה העריך את שווי שלושת רבעי המגרש בסך של 20,000 $ בלבד. מכאן שהנזק שעשוי להיפסק לזאדה הינו לכל היותר 30,000 $.
65. עיקר טענות עו"ד איילון
66. לטענת עו"ד אילון אין לו כל קשר להסכם רוסו-זאדה בגינה הוגשה תביעה זו. בינו לבין הצדדים לעסקה זו לא התקיימו יחסי עו"ד-לקוח, הוא לא התבקש על ידי הצדדים לתת להם שירות בגין הסכם זה, הוא לא נתן להם שירות בגין הסכם זה, הוא לא קיבל תשלום בגין הסכם זה, ולא קיבל ייפוי כוח בקשר להסכם זה (למעט עבור הטיפול במשרד מס שבח שנעשה על ידו לאחר שהסכם המכר כבר נכרת). הוא לא פגש מי מהצדדים בטרם כריתתו של הסכם המכר, ולא נכרת בינו לבינם הסכם שכ"ט בקשר להסכם המכר. לפיכך, לא מוטלת עליו חובת זהירות כלפי מי מהצדדים לעסקאות אלה. עו"ד אילון מדגיש כי גם הצדדים הסכימו לטענותיו אלה:
67. בדיון שנערך ביום 10.11.02 בת.א. 2699/01 בפני כב' השופטת לבהר-שרון צוין כי "מוסכם כי עו"ד נבו ייצג את שני הצדדים בכל אחת משתי העסקאות דהיינו, העסקה הראשונה בין ריקרדו לרוסו, ובעסקה השנייה בין ריקרדו לתובע" (נספח 1 לתצהיר אילון);
68. זאדה מציין כי "לא ראיתי את עו"ד אילון לפני ההסכם או לאחר מכן בהסכם רכישת חלקה 146 על ידי" (סעיף 24 בתצהיר זאדה);
69. רוסו בסיכומיו אינו מציין היכן פעל עו"ד אילון באופן בלתי סביר;
70. הן הסכם המכר ריקרדו-רוסו, והן הסכם המכר רוסו-זאדה, נערכו על ידי עו"ד נבו. הטיפול בעסקאות אלה החל בשנת 1985, 3 שנים לפני שהכיר את עו"ד נבו; והסתיים בשנת 1993 – כשנתיים לאחר שסיים לעבוד באותה דירת משרד עם עו"ד נבו. במשרדו של עו"ד נבו איש לא טיפל בעסקאות מכר כאלה זולת צוות של 5 מזכירות שהועסקו לצורך כך. אף עו"ד נבו מודה כי הוא היה "העו"ד שטיפל בשתי העסקאות החשובות והרלוונטיות" (סעיף 13 בתגובת עו"ד נבו מיום 11.3.09) והוא אף הביע פליאתו על כך שנכתב בכתב הגנתו כי הוא שומר על זכותו לתבוע את עו"ד אילון (30-14/676). עילת התביעה של רוסו כנגדו נסמכת על התרשלותו הנטענת בעריכת הסכם המכר שבין רוסו לזאדה או בבדיקות שלפני חתימתו של הסכם זה. דא עקא, הקשר היחידי שלו להסכם רוסו-זאדה היה טיפולו בנושא מס השבח (ביחד עם עו"ד נבו) – בשומה העצמית, בהשגה, ובערר, שבוצעו כולם לאחר שנחתם הסכם המכר עצמו;
71. עו"ד אילון מדגיש כי בניגוד לאמור בתצהירו של עו"ד נבו הוא מעולם לא עבד כשכיר במשרדו של עו"ד נבו, אלא עבד שם כעו"ד עצמאי, כך שלקוחותיו של עו"ד נבו לא היו לקוחותיו של עו"ד אילון.
72. עו"ד אילון מדגיש כי לא נוצרו יחסי עו"ד-לקוח בינו לבין רוסו בקשר להסכם רוסו-זאדה ובקשר להסכם ריקרדו-רוסו. לפיכך, יש לראות את שליחת הודעת צד ג' על ידי רוסו כנגד עו"ד אילון – כחסרת בסיס. בהקשר זה מציין עו"ד אילון כי ב"כ רוסו הסכים שלא יוגש על ידו כתב הגנה מפני ההודעה צד ג' שנשלחה אליו על ידי רוסו – דבר שמוכיח כי הוא לא התכוון שהודעה זו תידון לגופה. כן מציין עו"ד אילון שרוסו הודה שהוא בכלל לא ידע על ההודעה לצד ג' שהגיש כנגדו (ע' 205, ש' 30-22; ע' 217, ש' 21).
73. לטענת עו"ד אילון, יש למחוק את הודעת צד ג' שהוגשה כנגדו, שכן הגשתה נעשתה כעשרה ימים לאחר שהוגש כתב ההגנה של רוסו, בניגוד לתקנה 220ב' בתקנות סד"א, המחייבת הגשתה של הודעת צד ג' ביחד עם כתב ההגנה.
74. עו"ד אילון מדגיש כי בכתבי הטענות השונים אף אחד מבעלי הדין לא הצביע כיצד הפר עו"ד אילון את חובת זהירות המוטלת עליו עפ"י דין. בסיכומיו טוען רוסו כי רשלנות עו"ד אילון נובעת מטענותיו של עו"ד נבו כלפיו. דא עקא, בפועל, עו"ד נבו לא העלה כלפיו כל טענה ממשית.
75. לטענת עו"ד אילון, עו"ד נבו נטל אחריות על מעשיו (הנטענים) של עו"ד אילון, "מכוח האחריות" של עו"ד נבו (ע' 632, ש' 18-16). טענתו של עו"ד נבו כי הוא "חושב" שעו"ד אילון טיפל בעסקה נושא התביעה (ע' 632, ש' 18-16) – אינה רלבנטית. הסיבה היחידה לכך שהוא לא חזר בו מטענותיו בדבר רשלנות של עו"ד אילון הייתה חששו שהוא "עלול לאבד את הביטוח שלו" (ע' 678, ש' 29-28).
76. באשר למכתב התזכורת של עו"ד אילון מיום 8.5.88 למינהל, בגדרו ביקש מהמינהל להשלים את העברת הזכויות – טוען עו"ד אילון כי הוא לא ניסח את המכתב, אלא רק חתם עליו.
77. עיקר השאלות שבמחלוקת
78. עיקר השאלות שבמחלוקת בתובענה שלפניי הינן אלה:
79. האם יש לדחות על הסף את תביעתו של זאדה בשל התיישנות?
80. האם זאדה רכש זכויות במלוא שטח המגרש (1513 מ"ר), או רק ברבע ממנו (1513/4)?
81. ככל שייקבע כי זאדה רכש זכויות ברבע מהמגרש בלבד האם בוצעה כלפי זאדה עוולה כלשהי על ידי מי מבין הנתבעים?
82. ככל שייקבע כי נעשתה כלפי זאדה עוולה כלשהי – האם נגרם לו נזק כתוצאה מכך, ואם כן – מה גובהו?
83. ככל שייקבע כי זאדה רכש זכויות ברבע מהמגרש בלבד, האם יש לקבל תביעת המינהל לפנותו מ- 3/4 מהמגרש? האם יש לקבל תביעת המינהל ולחייב את זאדה בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה זאדה ב- 3/4 מהמגרש? אם כן – מה גובה דמי השימוש שיש לפוסקם?
84. דיון והכרעה
85. האם יש לדחות על הסף את תביעתו של זאדה בשל התיישנות?
86. בבסיס תביעתו של זאדה נטענות שתי עילות תביעה: האחת – דרישתו להכיר בו כבעל זכות חכירה במלוא שטח המגרש; והשניה – דרישתו לקבלת פיצויים מהנתבעים השונים בגין נזקו הנטען – רכישת רבע מגרש בלבד, כאשר הוטעה לחשוב שהוא רוכש את המגרש כולו. יש לבחון, לגבי כל אחת מעילות תביעה אלה, האם התיישנה, אם לאו.

א (1) האם התיישנה עילת התביעה של זאדה להכיר בו כבעל זכות חכירה במלוא שטח המגרש?

מהי תקופת ההתיישנות הרלבנטית לעילת תביעה זו?

1. לטענת זאדה, לא ניתן לטעון להתיישנות תביעתו להכיר בו כבעלים של מלוא שטח המגרש, בהיותה תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. אין בידיי לקבל טענה זו.

סעיף 159(ב) בחוק המקרקעין קובע כי:

"חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".

בע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד (3) 487, 494 (2000) (להלן: "פסק דין חוסין") פורש סעיף זה באופן הבא:

"מטרתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין הייתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין. בכך עברה מן העולם תפיסת הדין הקודם שהכירה בהתיישנות הן כטענת הגנה בתביעה לסילוק יד, ובמקרים מסוימים אף כאמצעי לרכישת הבעלות במקרקעין ... משמע, כי הוראת הסעיף אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים ... ואף לא למותר לציין, כי גישה זו אינה אלא חלק מן התפיסה המושרשת, שעל-פיה נתפרש המונח "זכות במקרקעין" שבחוק המקרקעין כחובק זכויות קנייניות בלבד" (ההדגשות אינן במקור – ב' א').

באופן דומה נקבע בע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז (5) 49, 60 (2003), בקשר לסעיף זה, כי:

"המדובר בחריג לדיני ההתיישנות, שממנו עשוי ליהנות רק בעל זכות במקרקעין מוסדרים שדאג לרשום את זכותו ובכך 'הזהיר' את כולי עלמא כי זכותו שוב אינה עשויה להתיישן".

1. הינה כי כן, להוראת סעיף 159(ב) בחוק המקרקעין ולתביעתו של זאדה אין ולא כלום – שכן הוראת סעיף זה אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים, ואילו במקרה זה, תביעתו של זאדה הינה להירשם כבעל זכות חכירה במלוא שטח המגרש [בעוד שכיום הוא רשום כחוכר בקשר ל- 1/4 בלבד (במושעא) מכלל שטח המגרש, ואילו קק"ל רשום כבעלים של המגרש בשלמותו]. מכאן, שאת תקופת ההתיישנות הרלבנטית לענייננו יש לקבוע על פי סעיף 5 בחוק ההתיישנות, הקובע כי:

"התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא –

(1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים;

(2) במקרקעין – חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה".

1. בבסיס תביעתו של זאדה עומדת הטענה כי הוא רכש מרוסו את זכותו החוזית להירשם כבעל זכות חכירה במלוא שטח המגרש, כי רוסו רכשו זכות זו מריקרדו וכי ריקרדו רכשו זכות זו מקק"ל (באמצעות עמידר). אעיר בהקשר זה כי מקובלת עליי עדותו של מר חומש מטעם המינהל לפיה במועד הרלבנטי להסכם עמידר-ריקרדו, עוד בטרם היה המינהל קיים, שימשה עמידר כשלוחתו של קק"ל לעניין החכרת המקרקעין (ע' 367, ש' 29-18). עמדה זו אף נתמכת מנוסח הסכם עמידר-ריקרדו ומנוסח חוזה החכירה שבין קק"ל, עמידר וריקרדו (שני המסמכים צורפו כנספחים הראשונים בתביעת רוסו). ובמילים אחרות: על פי הנטען על ידי זאדה, ריקרדו רכשו מקק"ל זכות חוזית להירשם כחוכרים של מלוא שטח המגרש, רוסו נכנסו בנעליהם של ריקרדו כבעלי זכות זו, וזאדה נכנס בנעליהם של רוסו כבעלי זכות זו. בפסיקת בית המשפט העליון קיימת גישות שונות באשר לשאלה האם לעניין סעיף 5 בחוק ההתיישנות יש למיין זכות אובליגטורית הנוגעת לשימוש במקרקעין (קרי – זכות שביושר) כזכות "בשאינו מקרקעין" – המתיישנת לאחר 7 שנים [ע"א 9382/02 בולוס נ' בנק דיסקונט למשכנתאות (פורסם בנבו, 10.6.2008), פסקה 25 בפסק הדין של כב' השופטת א' פרוקצ'יה] או כזכות "במקרקעין" המתיישנת לאחר 15 שנים (במקרקעין לא מוסדרים) או לאחר 25 שנים (במקרקעין מוסדרים) [פסק דין חוסין, פסקה 11 בפסק הדין של כב' השופט א' מצא; באשר לגישות השונות ראו גם – ע"א 3521/10 עיריית חיפה נ' גסר (פורסם בנבו, 7.1.2013), פסקה 5 בפסק הדין של כב' המשנה לנשיא (כתוארה אז) מ' נאור]. לצורך הדיון במקרה הנוכחי שלפניי אני מוכן לצאת מנקודת המוצא, המחמירה, המפורטת בפסק דין חוסין, לפיה תקופת ההתיישנות של זכותו האובליגטורית (הנטענת) של זאדה הינה בת 25 שנים. כאמור, זכותו הנטענת של זאדה נוצרה מכוח כניסתו לנעליהם של רוסו, וכאשר זכותם של רוסו נוצרה מכוח כניסתם לנעליהם של ריקרדו. ריקרדו רכשו זכות זו בחודש אוגוסט 1958, במסגרת הסכם עמידר-ריקרדו. קרי – לא יכולה להיות מחלוקת על כך שבעת הגשת תביעתו של זאדה (בשנת 2000) חלפו למעלה מ- 25 שנים מיום היווצרות עילת התביעה של ריקרדו (אשר היא-היא עילת התביעה של זאדה כיום).

לפיכך, על פי הוראת סעיף 5(2) בחוק התיישנות – הוגשה תביעת זאדה לאחר התיישנותה.

האם קיימת בנסיבות העניין עילה לדחיית מועד תחילת מרוץ ההתיישנות של עילה זו?

1. באשר לאפשרות לדחיית מועד תחילת מרוץ ההתיישנות של עילה זו טוען זאדה לתחולתו של סעיף 89(2) בפקודת הנזיקין (נוסח חדש). דא עקא, סעיף זה אינו רלבנטי לעילתו זו – שאינה נזיקית במהותה. טענתו השניה של זאדה היא כי מועד היווצרותה של עילת התביעה ביחס לזכויותיו הנטענות במגרש הינו לכל המוקדם בשנת 1993, כאשר הסתיים הליך הרישום של זכויותיו במגרש. זאדה לא פירט כנדרש מהו הבסיס החוקי לטענתו זו, ולפיכך דינה להידחות, שכן זכותו מקורה בזכויות במגרש שהיו מוקנות לריקרדו, נמכרו על ידם לרוסו, ורוסו הם אשר מכרו לו אותן, ובאופן כזה הוא נכנס לנעליהם של קודמיו הנ"ל.
2. טענה נוספת של זאדה הינה כי יש לדחות את מועד תחילת מרוץ ההתיישנות בשל "התיישנות שלא מדעת" (סעיף 8 בחוק ההתיישנות). לעניין זה אדגיש כדלקמן: זאדה טוען כי ריקרדו היה זכאי להירשם כחוכר של מלוא שטח המגרש מכוח הסכם עמידר-ריקרדו. הסכם עמידר-ריקרדו נכרת בשנת 1958. רוסו נכנסו לנעליהם של ריקרדו בקשר לזכות נטענת זו רק בשנת 1985 – מכוח הסכם ריקרדו-רוסו. מכאן שחלפו למעלה מ- 25 שנים מאז מועד חתימתו של הסכם עמידר-ריקרדו עוד בטרם רכשו רוסו מריקרדו את הזכות הנטענת לחכירה של מלוא שטח המגרש. בנסיבות אלה – אין רלבנטיות לטענתו של זאדה להתיישנות שלא מדעת ביחס אליו. על זאדה מוטל היה לטעון ולהוכיח התקיימותה של התיישנות שלא מדעת ביחס לריקרדו – שהחזיק בזכות החכירה נושא תביעה זו במהלך 25 השנים שחלפו ממועד היווצרותה. משלא עשה כן – דין עילת התביעה של זאדה בדבר היותו בעל זכות להירשם כחוכר של מלוא שטח המגרש להידחות מחמת התיישנותה.

א (2) האם התיישנה עילת התביעה של זאדה לקבלת פיצויים מהנתבעים השונים בגין נזקו הנטען –בהתייחס לרכישת רבע מגרש בלבד?

1. עילת התביעה החלופית של זאדה הינה דרישתו לקבלת פיצויים מהנתבעים השונים. המדובר בסיטואציה בה יקבע בית המשפט כי טענת זאדה לפיה רכש זכויות חכירה במגרש כולו – תידחה. במקרה זה, לגרסת זאדה, יש לפצותו בגין ההפרש שבין שווי זכויות החכירה ברבע מגרש, אותם רכש בפועל, לבין שווי זכויות החכירה במגרש כולו – אותן הוא טעה לחשוב כי רכש מרוסו. עילה זו מופנית כנגד הנתבעים השונים בתביעה זו (קק"ל והמינהל, עמידר, רוסו, עו"ד נבו והמתווך דקל) אשר לגרסת זאדה גרמו (בזדון או בשל התרשלותם) לטעותו בקשר להיקף הזכויות במגרש אותן רכש בפועל.
2. מכל מקום, המועד בו נוצר לראשונה נזקו הנטען של זאדה הינו יום כריתת הסכם רוסו-זאדה (19.5.88), שכן על פי חלופה זו – זהו המועד בו רכש זאדה את הזכות להירשם כחוכר ברבע מגרש, כאשר התכוון (לגרסתו) לרכוש את הזכות להירשם כחוכר במגרש כולו. תביעתו של זאדה הוגשה ביום 15.10.00 – למעלה מ- 12 שנים לאחר שנוצרה עילת תביעה זו. לפיכך, על פי סעיף 5(1) בחוק ההתיישנות – עילה זו, שהינה "בשאינו מקרקעין" – התיישנה, אלא אם כן מתקיים אחד החריגים הקבועים בדין לכלל זה.

האם התביעה הנזיקית לא התיישנה בשל הוראת סעיף 89(2) בפקודת הנזיקין?

1. לטענת זאדה, תקופת ההתיישנות בתביעה זו הינה בת 10 שנים, מכח הוראת סעיף 89(2) בפקודת הנזיקין, ותקופה זו טרם חלפה. אין בידי לקבל טענה זו.

סעיף 89(2) בפקודת הנזיקין קובע כדלקמן:

"לענין תקופת-התיישנות בתובענה על עוולות - 'היום שנולדה עילת התובענה - הוא אחד מאלה:

(1)   מקום שעילת התובענה היא מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו מעשה או מחדל; היה המעשה או המחדל נמשך והולך - היום שבו חדל;

(2)   מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק".

בע"א 9413/03 אלנקווה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (פורסם בנבו, 22.6.2008) (להלן: "פסק דין אלנקווה") נקבע כדלקמן:

"סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין מדבר ב"כלל הגילוי", היוצר הסדר מיוחד לתחילת מירוץ ההתיישנות לגבי עוולות בנזיקין שהנזק הוא מרכיב חיוני בהם. משמעות הוראה זו היא כי בעוולה שבה נכלל נזק בין יסודות העוולה, יחל מירוץ ההתיישנות עם גילוי הנזק ולאו דוקא במועד התרחשותו, במגבלה של 10 שנים לצורך הגשת התביעה ממועד התרחשות הנזק. תכליתה של הוראה זו היא 'להושיט עזרה לתובע באותם מקרים בהם נגרם לו נזק סמוי שסימניו מופיעים רק מאוחר יותר' ..." (סעיף 28 בפסק הדין; ההדגשות אינן במקור – ב' א').

[כן ראו – ע"א 220/84 אגיוף נ' קיבוץ גבת - אגודה שיתופית, פ"ד מ (1) 528, 529 (1986)].

1. ספק בעיני אם ניתן להגדיר את הנזק הנתבע על ידי זאדה בתביעה זו כ"נזק סמוי שסימניו מופיעים רק מאוחר יותר" – המצדיק את דחיית מירוץ ההתיישנות על פי סעיף זה. מכל מקום, גם אם אצא מנקודת הנחה (היפותטית) שמתקיים תנאי זה – יודגש כי סעיף 89(2) בפקודת הנזיקין קובע מגבלה לצורך הגשת התביעה של חלוף 10 שנים ממועד התרחשות הנזק. במקרה זה הוגשה התביעה על ידי זאדה למעלה מ- 12 שנים לאחר מועד התרחשות הנזק, ולפיכך התיישנה גם על פי סעיף זה.

האם חל החריג בדבר "התיישנות שלא מדעת" (סעיף 8 בחוק ההתיישנות)?

1. בפסק דין אלנקווה הוגדר היחס שבין סעיף 89(2) בפקודת הנזיקין לבין סעיף 8 בחוק ההתיישנות באופן הבא:

"להשלמת התמונה ייאמר, כי בצד סעיף 89(2) לפקודה, חלה הוראה מקבילה בסעיף 8 לחוק ההתיישנות, הקובעת כלל גילוי כללי דומה, החל על כל סוגי עילות התביעה לרבות עילות בנזיקין, אולם שלא כמו הפקודה, אין בו מגבלה של 10 שנות התיישנות מאירוע הנזק. ביחס שבין שתי המערכות המקבילות בסוגיית הגילוי באשר לעילות בנזיקין - סעיף 89(2) לפקודה וסעיף 8 לחוק ההתיישנות – נפסק, כי כלל הגילוי בעוולות בנזיקין על פי הפקודה גובר על ההוראה הכללית שבחוק ההתיישנות לענין רכיב הנזק בלבד, ואילו איחור בגילוי הנוגע לרכיבים אחרים בעילת התביעה, יביא להחלתו של סעיף 8 לחוק ההתיישנות" (סעיף 30 בפסק הדין; ההדגשה אינה במקור – ב' א').

1. זאדה מבסס עמדתו בדבר תחולת סעיף 8 בחוק ההתיישנות על הטענה שהוא עצמו לא ידע כי רכש זכויות חכירה ברבע מהמגרש בלבד, כי עו"ד נבו אמר לו כי הועברו על שמו כל הזכויות במגרש, וכי לא הייתה לו כל סיבה להניח שהמגרש כולו אינו מוחכר לו – נוכח העובדה שהחזיק בו בפועל וללא הפרעה (ראו – תצהיר זאדה מיום 4.12.10). כן טוען זאדה כי התרשלותו של המינהל בניהול הזכויות הקשורות במגרש לאורך השנים, לרבות איבודו של תיק הנכס, שללה את ידיעתו של עו"ד נבו לגבי שטח המגרש וחלוקתו ל- 4 יחידות דיור, כל זאת – עד לסוף שנות ה- 90 (ערב הגשת התביעה), וכנגזרת מכך – נשללה גם ידיעתו של זאדה לגבי כל אלה (שכן "שלוחו של אדם כמותו"). יוצא מכך, שהרכיב לגביו טוען זאדה כי נעלם מידיעתו הוא "רכיב הנזק" (העובדה שרכש זכויות חכירה ברבע מגרש ולא במגרש מלא). בנסיבות אלה, כלל הגילוי הקבוע בסעיף 89(2) בפקודת הנזיקין גובר על זה הקבוע בסעיף 8 בחוק ההתיישנות וקיימת מגבלה של 10 שנים ממועד ההתרחשות הנזק – לצורך הגשת התביעה, אשר במקרה דנן מונעת את הגשת התביעה על ידי זאדה.
2. לא זו אף זו: סעיף 8 בחוק ההתיישנות קובע כדלקמן:

"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

ברי כי ככל שבעת כריתת הסכם רוסו-זאדה לא הבהיר זאדה לעו"ד נבו (עורך הדין שליווה את העסקה) כי הוא מעוניין לרכוש מגרש של דונם וחצי (ולא רק דירה בת 2 חדרים) – לא יוכל זאדה לטעון כי העובדות הרלבנטיות לעילת תביעתו נעלמו ממנו "מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן". דא עקא, עו"ד נבו וכן המתווך דקל הדגישו בעדויותיהם כי בעת כריתת הסכם רוסו-זאדה הם סברו כי זאדה רוכש דירת עמידר – ולא מגרש של דונם וחצי, וכי זאדה עצמו מעולם לא דיבר איתם על כך שלהבנתו הממכר כולל של דונם וחצי (1,500 מ"ר):

• " ... הדונם וחצי שמעתי מאדון זאדה סמוך להגשת התביעה, הוא רכש דירה של 2 חדרים בבניין, וזה מה שהוא קנה, רוסו קנה וזה מה שהוא מכר" (עו"ד נבו, ע' 576, ש' 4-3);
• "לא, לא דיברנו בכלל על שטח, אף אחד לא ציין שטח, אני הבנתי שהוא קונה את הדירה הזו בלבד עם השטח הצמוד, זה הכל, לדירה הזאת הספציפית ..." (עו"ד נבו, ע' 623, ש' 31-30);
• "ש. זאת אומרת, התיאור של מר זאדה בתצהירו שדובר על דונם וחצי ושהוא כראיה לכך דרש שייכתב כחלקה ולא בחלקה זה תיאור פשוט שיקרי

ת. שיקרי לחלוטין במאת אחוזים, פעם ראשונה שאני שמעתי את ה- 1500 מטר שאדון זאדה בא אליי ... סמוך להגשת התביעה על ידו" (עו"ד נבו, ע' 701, ש' 30-24);

• "ת. ... אני חוזר כעדות תחת שבועה, מעולם לא דובר על 1,500 מטר, דובר על יחידה אחת, יחידה אחת.

ש. שאתה אומר מעולם לא דובר, מי לא אמר את זה מעולם?

ת. לא ריקרדו, לא רוסו ולא זדה" (עו"ד נבו, ע' 716, 20-15);

• "אני לא יודע על מה אתה מדבר, חלקה, מדובר על דירה, לא קיבלתי חלקה, קיבלתי דירה בת שני חדרים, בקומת קרקע, ברחוב מרבד הקסמים 10, בשיכון המזרח, לא מגרש, אני לא יודע מאיפה צץ המגרש, מדובר פה על דירה" (עדות המתווך, ע' 728, ש' 28-26);
• בקשר לחשבונית העסקה של התיווך (שנשמרה על ידי זאדה והוצגה במהלך הדיונים), ציין המתווך כי "כתוב ככה, דירה ברחוב מרבד הקסמים 10. בדרך כלל מתווך, כאשר מוכר מגרש, הוא מציין גוש, חלקה, שטח. ונותן חשבונית על מגרש. פה כתוב במפורש שמדובר על דירה" (עדות המתווך, ע' 743, ש' 3-1).

1. זאדה עצמו טוען כי הבהיר לעורך דינו במהלך העסקה את כוונתו לרכוש את המגרש בכללותו, ולא רק את הדירה. באשר לעובדה שהסכם המכר אינו מגדיר את הממכר כמגרש בשטח של 1,513 מ"ר בשלמותו (אלא כדירה בת 2 חדרים) – העיד זאדה כי עמד על כך שתיכתב בהסכם המילה "כחלקה" במקום "בחלקה" בתיאור הדירה, על מנת שבאופן כזה יבטא ההסכם את העובדה שהמגרש כולו כלול בממכר. בהקשר זה נשאל זאדה מדוע הדברים לא הוגדרו בהסכם באופן מפורש:

"ש. במקום להתעסק בהחלפה של האות ב' לאות כ', ולפרשנויות ולהבנות של כוונות, למה לא לכתוב במפורש דירה לרבות מגרש בשטח של 1,513 מ"ר עם זכויות בניה לבניית 6 יחידות דיור?

והשיב:

ת. אם יום אחרי חתימת החוזה היו שואלים אותי ואומרים אתה מסכים במאת האחוזים על מה שחתמת, אולי אני הייתי מתקן ... זמן שכתבנו היה נראה לי שזה נכון וראוי, ובמיוחד כשהתייעצתי אז עם עו"ד נבו" (ע' 79, ש' 28-21).

באשר לשאלה מדוע הדברים לא נכתבו על ידו במסגרת התצהיר מטעמו, השיב זאדה:

"למה לא כתבתי – מפני שאם אני אתחיל כל פסיק והערות, והערות ביניים, אני אתחיל להביא כראיה, כטיעונים, לא יהיה סוף לזה" (ע' 80, ש' 17-16).

1. אין בידיי לקבל עדותו של זאדה בסוגיה זו (כמו גם בסוגיות נוספות שיפורטו להלן). עדותו של זאדה הייתה בלתי מהימנה, בלתי הגיונית, מתפתלת ומתחמקת, ואני סבור כי אין היא ראויה לאמונו של בית המשפט. זאת בנבדל מעדויותיהם של עו"ד נבו ושל המתווך דקל – שנמצאו על ידי מהימנות ועקביות, ואני נותן בהן אמון מלא. אציין כי זאדה עצמו העיד על אופיו הקפדני:

"כיון שאני מבחינתי אדם קפדן ולא סומך על מה שאחרים אומרים ..." (ע' 126, ש' 15).

קפדנותו הקיצונית של התובע באה לידי ביטוי, בין היתר, בכך ששמר מסמכים איזוטרים הקשורים לעסקה זו לאורך שנים רבות, כדוגמת מספר התור שקיבל במינהל מקרקעי ישראל בסמוך לכריתת ההסכם, או המודעה שפורסמה בעיתון על ידי המתווך דקל (נספח כא' בכתב התביעה), אשר לגרסת זאדה הייתה בקשר למכירת הנכס נושא התביעה. נוכח אופיו הקפדני – טענתו של זאדה לפיה הסתפק בתיקון אות אחת בהסכם במקום להגדיר את הממכר באופן ברור כמגרש של דונם וחצי – הינה בלתי הגיונית, בלתי סבירה ובלתי אמינה. גם העובדה כי לא העלה טענתו זו במסגרת תצהיר עדותו הראשית פוגמת באמינותה.

1. רוסו תמכו בגרסתו של זאדה, עת טען כי המדובר בזכויות במלוא שטח המגרש אותן רכש מריקרדו ומכר לזאדה. מר רוסו אף העיד כי הסב את תשומת ליבו של עו"ד נבו לעניין זה:

"במעמד החתימה אמרתי לו שמדובר בבית על דונם וחצי ובחוזה הוא כתב 'הידוע כגוש חלקה' משהו כזה. אבל במעמד החתימה בפירוש דיברתי על זה שזה בית על דונם וחצי" (ע' 270, ש' 20-19).

דא עקא, אין בידי לקבל גם גרסתו זו של רוסו:

ראשית, גרסה זו (העומדת גם בבסיס התביעה שהגיש) סותרת את העמדה אותה הציגו רוסו בכתב ההגנה לתביעת זאדה, בגדרו טענו כי רכשו רבע מגרש בלבד. כך לדוג':

"... הנתבעים יוסיפו ויטענו כי הממכר עפ"י ההסכמים שבין הנתבעים לבין התובעים הינו כדי רבע מהזכויות בחלקה נשוא התובענה וכי התובע אינו זכאי לזכויות מעבר לאמור ..." (סעיף 17).

באשר לטענת מר רוסו כי עורך דינו דאז ניסח את גרסתו בכתב ההגנה באופן לא נכון ["מה שכתוב שם בכתב ההגנה, זה לא מה שאמרתי לעורך הדין טל" (ע' 204, ש' 21)] – טענה זו לא הוכחה. מכל מקום, לא ניתן לגביה הסבר משכנע.

יתרה מזו: כתב טענות זה לא תוקן, ולא התבקש תיקונו על ידי רוסו במהלך בירורה של התובענה דנן. עדותו של מר רוסו, הנוגדת את כתב ההגנה מטעמו, מהווה שינוי אסור של חזית המריבה – ולכך התנגדה באת כוחו של עו"ד נבו בזמן בירור התובענה (ע' 284, ש' 29-28);

שנית, רוסו נשאל על טיב יחסיו עם קרוב משפחתו, המתווך דקל, והשיב כדלקמן:

"ש. מה היחסים שלך היום עם מר דקל?

ת. אנחנו נפגשים באירועים דברים כאלה.

ש. יחסים תקינים?

ת. כן.

ש. איך אתה לא כועס עליו אם היום הגרסה של מר דקל שהוא לא מכר דונם וחצי, שהוא לא תיווך דונם וחצי אלא רבע מזה? הרי ברור לך שאחד מכם איננו דובר אמת.

ת. אני כבר אמרתי את הגרסה שלי" (ע' 276, ש' 18-11).

עדותו של רוסו לפיה אינו כועס על קרוב משפחתו המתווך דקל על אף שגרסתו העובדתית במשפט נוגדת את גרסתו העובדתית של רוסו, והתחמקותו מלהסביר את העניין – מחזקת עמדתי בדבר היעדר מהימנותה של גרסתו הנוכחית של רוסו בסוגיה זו.

1. לסיכום שלב זה; הוכח בפניי כי בעת כריתת הסכם רוסו-זאדה, זאדה לא העלה בפני עו"ד נבו את רצונו לרכוש את הזכויות במגרש כולו (בגודל כדונם וחצי), וכי הצדדים התייחסו באותה עת למכירת דירה בת 2 חדרים – כפי שנכתב אף בהסכם עצמו. ייתכן שזאדה עצמו טיפח ציפיות, בסתר ליבו, לפיהן רכישת הדירה תקנה לו זכויות במגרש כולו, על אף שהדבר כלל לא נכתב בהסכם. מכל מקום, בנסיבות בהן ההסכם עצמו לא התייחס לממכר של דונם וחצי (אלא למכר של דירה), וכאשר עו"ד נבו לא אמר לזאדה כי הממכר הוא של דונם וחצי – ברי כי לא מתקיימות נסיבות שלא היו תלויות בתובע, ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, לאי ידיעתו הנטענת. לפיכך, דין טענת זאדה לדחיית מרוץ ההתיישנות בשל "התיישנות שלא מדעת" – להידחות, ודין תביעתו של זאדה (הן עילת התביעה העיקרית והן עילת התביעה החלופית) להידחות מחמת התיישנותן.
2. האם זאדה רכש זכויות במלוא שטח המגרש (1513 מ"ר), או רק ברבע ממנו (1513/4)?
3. כאמור, עילת התביעה של זאדה לפיה רכש זכויות חכירה במלוא שטח המגרש ולא רק ברבע ממנו – התיישנה. מכל מקום, מצאתי לנכון לפרט ולציין כי גם לגופו של עניין, דין תביעתו של זאדה להידחות מהנימוקים שיפורטו להלן:
4. לטענת זאדה ורוסו, הזכויות במגרש נושא תביעה זו הינן במגרש כולו. לעומת זאת, יתר הנתבעים – קק"ל, המינהל, עמידר, עו"ד נבו והמתווך דקל – טוענים כי זכויות אלה הינן ברבע מגרש בלבד. לאחר קריאת טענות הצדדים, התרשמותי מהעדויות שהושמעו ולאחר שעיינתי בכל חומר הראיות שהובא בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות תביעתו של זאדה, וכן את תביעתו של רוסו, בסוגיה זו, ולפיכך הנני קובע בזאת כי הזכויות שנרכשו על ידי ריקרדו, נמכרו על ידו לרוסו, ובהמשך נמכרו מרוסו לזאדה – מתייחסות לרבע אחד בלבד מכלל הזכויות במגרש. אקדים ואומר כי ריקרדו יכולים היו להעביר לרוסו את הזכויות שהיו להם במגרש, ולא מעבר לכך. גם רוסו יכולים היו להעביר לזאדה את הזכויות שרכשו מרוסו, ולא מעבר לכך. לפיכך, השאלה החשובה לענייננו הינה האם עלה בידי זאדה להוכיח כי ריקרדו רכש מעמידר וקק"ל זכויות חכירה במלוא שטח המגרש. לאחר שהתעמקתי בכל חומר הראיות, לרבות בעדויות שהובאו מטעם הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי לא עלה בידי זאדה להוכיח זאת. אפרט להלן הטעמים לקביעתי זו:
5. בהסכם עמידר-ריקרדו, שהוא ההסכם החשוב לענייננו מצוין כי הממכר הוא "דירה", ולא מצוין שהממכר הוא "מגרש". בע"א 8526/11 קרן קיימת לישראל נ' עיזבון גוזלן ז"ל (פורסם בנבו, 6.8.2013) נקבעו, במקרה דומה, הדברים הבאים:

"ככל שהדברים נוגעים ללשון ההסכם, אני סבורה שזו לא הייתה יכולה להיות מפורשת יותר. ההסכם מתייחס באופן עקבי ל"דירה" שהשימוש בה הוא למטרת "מגורים" בלבד ... לכאורה, מכאן ניתן ללמוד שההסכם מקנה זכויות בדירה בלבד ולא במגרש שעליו היא בנויה" (כב' השופטת ד' ברק-ארז, פסקה 17 בפסק הדין).

[כן ראו – ע"א 2135/91 דוד נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 19.4.1994)].

והוא הדין בענייננו – לשון ההסכם מלמד כי ריקרדו רכש זכויות בדירה, ולא במגרש כולו, ואלה היו גם הזכויות שנמכרו לאחר מכן לרוסו, ומרוסו לזאדה;

1. זאדה לא טען, ולא הוכיח, כי שכניו בשכונת מגוריו רכשו מהמינהל זכויות בלעדיות על מגרש בשטח של דונם עד דונם וחצי. בהקשר זה טען מר בוים מהמינהל כי:

"מסקר שנערך על ידי חברת עמידר בשנת 1967 עולה כי כל הבתים המצויים בגוש 4246 היו בנויים מבנים שכללו ארבע יחידות דיור ... המגרש היחידי שלא היה בנוי בו בית מגורים בן ארבע יחידות דיור, אלא בית מגורים אחד בלבד, היה מצוי בחלקה 146 מאחר שהצריף נהרס ..." (סעיפים 20-19 בתצהיר בוים מיום 27.4.2010).

מר בוים אף צירף לתצהירו את מפת הגוש הנ"ל וכן העתק מהמפה שנערכה בעקבות הסקר שנערך (כנספחים ח'-ט' לתצהירו) – אשר יש בהם כדי להוכיח טענתו זו. בכך יש לסתור גרסתו של זאדה לפיה דווקא במגרש שלו הקנתה עמידר מלכתחילה את הזכויות במלוא שטח המגרש לדייר אחד בלבד;

1. זאדה לא צירף חוות דעת על מנת להוכיח שמחיר רכישת הזכויות במקרקעין על ידי ריקרדו שיקף, במועד הרכישה הרלבנטי, את רכישת כל שטח המגרש. המדובר בראיה הכרחית לצורך הוכחת טענתו כי בידיו זכויות במלוא שטח המגרש (שכן זכויותיו, מקורן בזכויות שנרכשו על ידי ריקרדו);
2. מעיון בתשריט השטח (נ/1) שהיה חלק מתיק הנכס שהתנהל בעמידר (להלן:"התשריט"), עולה כי במגרש היה קיים צריף טורי אשר כלל 4 יחידות דיור (דירות), כאשר שטח הבית הכולל עמד על כ- 85 מ"ר, ואילו שטחה של כל דירה הסתכם בכ-21 מ"ר. באשר להחלטה מיום 11.7.10 לפיה "התשריט המדובר יוגש כראיה על תנאי שפקיד מוסמך מטעם מינהל מקרקעי ישראל או עמידר יעידו על הימצאותו במשך שנים רבו בתיקים של ממ"י ושל עמידר" (ע' 71, ש' 3-2) – אציין כי מר בוים מעמידר העיד כי המדובר במסמך של עמידר וכי מקורו ב"תיק הנכס של יחידת הדיור הרלוונטית" (ע' 476, ש' 26-23), כך שאין לקבל טענת זאדה בדבר אי קבילותו של המסמך. אין אני מקבל אף טענתו של זאדה לפיה התשריט (נ/1) הינו מסמך מזויף:
3. באשר למכתבו של עו"ד לוי מהמינהל מחודש יולי 2000 לפיו "בתיק המינהל אין תשריט, שכן זכויות מרשך הינן במושע" (נספח 14 בתצהיר התובע) – יוער כי ייתכן שעו"ד לוי לא היה מודע לכך שקיים מסמך כזה בתיק עמידר, ומכל מקום אין בכך כדי להוות ראיה לכך שהמסמך זויף;
4. באשר לטענה כי התשריט, אשר קדם לשנת 1966, נוגד את המצב התכנוני שהיה קיים בזמן הכנתו, אשר לא אפשר מבחינה תכנונית בנייתן של 4 יחידות דיור על המגרש – אציין כי על פי התשריט היה קיים בשטח צריף טורי (אחד) אשר כלל 4 יחידות דיור, כך שקיומו אינו סותר בהכרח את המצב התכנוני דאז. מכל מקום, אפילו אכן היה קיומו של הצריף הטורי הנ"ל נוגד את המצב התכנוני באותה עת – אין בכך כדי להוכיח שהוא לא היה קיים באותה עת;
5. באשר לטענה כי התשריט מנוגד לחוות דעתו ועדותו של מפענח התצ"אות מר לוטם בקשר לחלקה נושא התביעה – אציין כי על פי הנטען על ידי עמידר, לאחר שהצריף הטורי (ובו 4 יחידות דיור) נשרף:

"מר ריקרדו עשה דין לעצמו ובנה במקום בית מגורים, וזאת ללא קבלת אישור ו/או הסכמת חברת עמידר. בתחילת שנות החמישים מצא מפקח מטעם חברת עמידר כי במקום בנוי בית מגורים ללא אישור ו/או רשות ומאז נעשה ניסיון להסדיר את זכויות מר ריקרדו. ביום 20.2.54 נערך הסכם שכירות בין חברת עמידר לבין מר ריקרדו ישורון, לגבי המבנה שבנה בעצמו ... הסכם השכירות התייחס לבית מספר 66 כאשר תקופת השכירות החלה מיום 1.4.52" (סעיפים 8-5 בתצהיר מר בוים, מיום 27.4.10; ההדגשות אינן במקור – ב' א');

אלא שהתצ"א הכי מוקדמת אותה ניתח המומחה בקשר למגרש הינה משנת 1956 – לאחר שהצריף שהיה קיים בעבר במגרש (לטענת עמידר) כבר לא היה קיים. אף מפענח התצ"אות העיד כי "אני לא מוצא שום הסבר למה נבחרה שנת 56" (ע' 233, ש' 9). בנסיבות אלה, ממצאיו של מפענח התצ"אות בקשר להיעדר הלימה בין התצ"אות שניתח לבין התשריט – אינם רלבנטיים ואינם פוגעים במשקלו של התשריט;

1. באשר למכתבה של הגב' סלמנוביץ מהמינהל מחודש ינואר 1988 (נספח ו' לתצהיר חומש) עליו מנסה זאדה להסתמך – במכתב זה נכתב כך:

"בהתאם לבקשתו של עו"ד נבו הריני להודיעכם כי המבנה הכיל במקום 4 יחידות צריפים שוודים. 3 יחידות נהרסו על ידינו. במקום קיימת יחידה 01 המאוכלסת בתנאי רכישה" (ההדגשה אינה במקור – ב' א').

אני סבור כי מכתב זה דווקא מחזק את משקלו של התשריט בכל הנוגע לקיומם (בעבר) של 4 יחידות דיור במגרש. באשר להמשך המכתב לפיו "אנו החכרנו את השטח עליו עמדו הצריפים שנהרסו" – אין בכך כדי להוכיח שבוצעה החכרה של מלוא שטח המגרש לריקרדו, או שהתשריט אינו מהימן;

1. באשר לטענה בדבר קיומן של ראיות לכך שבמגרש התגוררה לאורך השנים משפחה אחת בלבד – אין בכך כדי לפגוע במהימנות התשריט לפיו בעבר הרחוק (ככל הנראה בראשית שנות ה- 50) היה בנוי על המגרש צריף טורי הכולל 4 יחידות דיור;
2. באשר למסמכים שונים בהם צוינה חלקה 146 מבלי שנזכר כי זכויותיו של זאדה מתייחסות לרבע אחד בלבד מכלל שטח החלקה [כדוגמת – תעודת היוון (נספח 31 לתצהיר זאדה)] – אינני מייחס לכך משקל רב. בניסוחים לא מדויקים של זכויות זאדה בחלקה אין כדי ליצור לו זכות חכירה יש מאין. לא זו אף זו: עיון בחלק מהמסמכים אליו הפנה זאדה מלמד כי המסמכים האלה דווקא מחלישים את טענותיו של זאדה. כך לדוג' – מזכר של חברת עמידר (נ/19 – נספח סח') בו נכתב – "נא לערוך חוזה עם הגב' דבורה ריקרדו על הצריף (המילה 'המגרש' מחוקה – ב' א') בראשון לציון מס. המגרש 66". מחיקת המילה "המגרש" וכתיבת המילה "הצריף" במקומה מלמדת כי החכירה לא התייחסה למגרש כולו. דוג' נוספת היא חוזה השכירות של ריקרדו עם עמידר מיום 20.2.54 אליו מפנה זאדה (נ/19 – נספח ע') ממנו עולה כי היו, או היו אמורים להיות, מספר יחידות דיור שיושכרו למספר שוכרים שונים:

"השוכר מתחייב, ביחד עם השוכרים האחרים בבית בו נמצא המושכר, לדאוג לשלמות השירותים והמתקנים המשותפים לבית ... ולהחזקתם במצב טוב ומתוקן" (סעיף 10) (ההדגשה אינה במקור – ב' א').

1. מעיון במסמכי עמידר (תיק הנכס שנוהל בעמידר צורף כ- נ/19) ומהעדויות של נציגי עמידר והמינהל שנשמעו בפניי, עולה כי הצריף הטורי המקורי (שכלל 4 יחידות דיור) שהיה בנוי בעבר על המגרש – נשרף. ריקרדו בנו על המגרש בית מגורים ללא קבלת אישור לכך מאת עמידר.

כך לדוג', במכתבו של מר אליהו לוי – מנהל אזור רמלה בעמידר, מיום 22.11.60, שכותרתו "ראשון לציון עמידר 66" צוין כי:

"בבירור המקרה הנ"ל נוכחנו שהצריף נשרף כליל ומר ריקרדו יעקב הקים מבנה מבניה קשה על חשבונו, רכש את המבנה וסילק את המשכנתא" (נ/19 – מו').

באופן דומה, במכתבו של מר מ' נגל ממחלקת הביקורת בעמידר מיום 28.2.63, ואשר כותרתו: "ריקרדו ישורון, ראשון לציון – החזרת פיקדון בסך 240 ל"י" צוין כי:

"משפחת ישורון ריקרדו החזיקה בראשון לציון גוף עמידר דירת צריף מס' 66. הצריף נשרף ב- 1952 והדייר הקים ללא אישורנו על אותו שטח צריף חדש תוך בנייה מעורבת (קשה). בעקבות פעולה זו הוגש משפט נגד מר ישורון ובמהלך המשפט הושגה פשרה שלפיה הוא יחתום על חוזה שכירות אתנו לגבי המבנה שהוקם על ידו ובמשך הזמן תינתן לו אפשרות לרכוש את הדירה הזו" (ההדגשות אינן במקור – ב' א') (נ/19 – מה').

כן ראו מכתבה של הגב' סולמונוביץ מהמינהל מיום 11.1.88 (נספח ה' לתצהיר בוים) בו נכתב:

"בקשתי מהפקידה של עו"ד נבו היום 1.1.88 שתמציא הפניה מחב' עמידר שלא החכירו את השטח לדיירים נוספים (במקור 4 יחידות דיור עפ"י דו"ח פיקוח וביקור נוסף במקום נמצא בית אחד + עצי פרי)".

הגב' סולמונוביץ העידה, בעניין זה, כי:

"ש. כשאת כותבת 'במקור 4 יחידות דיור, תסבירי לביהמ"ש את החשיבות של המשפט הזה שכתבת פה?

ת. שהמגרש כולו הוא בן 4 יחידות דיור. דו"ח הפיקוח אמר לי שזה 4 יחידות דיור. כלומה שיש זכויות ל- 4 יחידות דיור במגרש" (ע' 444, ש' 16-13).

גם מר חומש מהמינהל, בתצהירו מיום 27.8.08, העיד כי:

"רישום הזכויות מבוצע בספר הנכסים של המינהל. נכון הוא שהמגרש מחולק לארבע לפי התכנית המקורית שהייתה, שעל פיה נבנה המבנה המקורי. הריסת שלושת רבעי מהמבנה לא גוררת בעקבותיה מתן זכויות במקרקעין של החלק הנהרס, לחלק שנשאר בנוי" (סעיף 43 בתצהיר חומש).

לתצהירו, צירף מר חומש (כנספח ד') "טופס רכישה" מיום 12.8.58, אשר עניינו רכישת הזכויות במבנה מספר 66. בטופס זה צוין כי גודל השטח עומד על 22 מ"ר. יודגש כי הדבר עולה בקנה אחד עם תשריט השטח (נ/1) ממנו נובע כי גודל כל יחידת דיור בצריף המקורי שעמד על המגרש הסתכם בכ- 21 מ"ר. כן הוסף בטופס, בכתב יד, כי –

"צריף בניה מיוחדת במקום צריף שנשרף. הנ"ל צריכה לשלם 720 ל"י במזומן".

עמידר, בהיותה חברה משכנת, הודיעה למינהל על כך שעל המגרש היו בעבר 4 יחידות דיור שנשרפו, ועל סמך זה החליט המינהל לייחס לבית הבודד העומד על המגרש כיום רבע מהמגרש בלבד. בעניין זה שלחה הגב' לאה שטיינברג מעמידר מכתב למינהל ביום 25.1.88, בו ציינה כי:

"הריני להודיעכם כי המבנה הכיל במקור 4 יחידות צריפים שוודיים. 3 יחידות נהרסו על ידינו. במקום קיימת יחידה 01 המאוכלסת בתנאי רכישה ..." (נ/19 – לה').

הגב' קבילו מהמינהל, בתצהירה מיום 22.12.09 העידה כי:

"מעיון בתיק עמידר עולה כי במקום היה מבנה ישן, אשר חולק לארבע יחידות דיור. העתק תרשים השטח מצוי בתיק המינהל ... מעיון בכל המסמכים אשר פורטו לעיל עולה כי ריקרדו רכש מעמידר רק רבע חלקה, ובעקבות רכישה זו רכש רוסו רבע חלקה בלבד" (סעיף 51 בתצהיר הגב' קבילו).

אדגיש כי העדים שהעידו בפניי מטעם הנתבעים (ובהם – מר בוים מעמידר; וה"ה חומש, קבילו וסלמנוביץ מהמינהל) עשו עליי רושם מהימן ואני נותן אמון מלא בעדויותיהם המגובות במסמכים שונים שנערכו בזמן אמת. המסקנה העולה מעדויות אלה, הנתמכות במסמכים שהוצגו בפניי (שרבים מהם נמצאו בתיק הנכס שהתנהל בעמידר- נ/19) הינה כי זכויותיהם של ריקרדו במגרש (ובמבנה שבנו עליו ללא היתר) הוסדרו, אך זאת – ביחס לדירתם המקורית בלבד (דירה אחת מתוך ה- 4 שהיו שם בעבר), אשר הקנתה לריקרדו זכויות ברבע מהמגרש בלבד.

1. לסיכום; ניתוח הראיות שהובאו בפניי בתיק זה מוביל למסקנה כי ריקרדו רכשו רק רבע אחד מכלל זכויות החכירה במגרש ותו לא. זכויות אלו נמכרו על ידם בהמשך לרוסו, ובהמשך נמכרו מרוסו לזאדה. מכאן שדין טענת זאדה כי הוא רכש את זכויות החכירה במלוא שטח המגרש – להידחות.
2. ככל שייקבע כי זאדה רכש זכויות ברבע מהמגרש בלבד האם בוצעה כלפי זאדה עוולה כלשהי על ידי מי מבין הנתבעים?
3. כאמור, גם עילת התביעה החלופית של זאדה לקבלת פיצוי כספי מהנתבעים בגין עוולות אשר לטענתו בוצעו כלפיו על ידם וגרמו לו לנזק – התיישנה זה מכבר. מכל מקום, מוצא אני לנכון לקבוע כי גם לגופו של עניין, דין עילת התביעה החלופית של זאדה להידחות, הכל כפי שיפורט להלן.
4. לטענת זאדה, הנתבעים (קק"ל, המינהל, עמידר, רוסו, עו"ד נבו והמתווך דקל) התרשלו או יצרו כלפיו מצג שווא אשר כתוצאה ממנו הוא הוטעה לחשוב שהוא רוכש מרוסו זכויות חכירה במגרש כולו, בעוד שבפועל רכש מרוסו זכויות חכירה ברבע משטח המגרש בלבד. לפיכך טוען רוסו כי על הנתבעים לפצותו בגין הנזק הכספי (הנטען) שנגרם לו כתוצאה מכך. הנחת היסוד העומדת בבסיס עילת תביעה זו הינה כי בעת כריתת ההסכם עם רוסו – זאדה הוטעה לחשוב שההסכם מקנה לו זכויות במגרש כולו. המדובר בטענה עובדתית גרידא, ולפיכך עולה שאלת מהימנותו של זאדה. בהקשר זה אציין כי זאדה התחמק באופן עקבי ממתן מענה ענייני לשאלות אותן נשאל בנושא זה. כך לדוג':

• "ש. כשכתוב בחוזה 'אני זכאי להירשם', אתה מבין מזה שאני רשום או שאני זכאי להירשם?

ת. אני לא יכול לענות על השאלה הזו" (ע' 52, ש' 14-13);

• "ש. ידוע לך שכדי שאדם יחתום על חוזה חכירה עם המינהל, הוא צריך לפנות למינהל על מנת לרכוש את הזכויות, נכון?

ת. נכון.

ש. אז נכון שאם ריקרדו לא פנה למינהל כדי לחתום על חוזה חכירה עם המינהל, האשם באי חתימת החוזה מוטלת על ריקרדו?

ת. בשאלה שלך אני שואל שאלה: איפה זה המינהל? איפה המינהל? למה המינהל לא עצר את הכשל הזה שלו?" (ע' 55, ש' 20-14);

• "ש. האם ביקשת מהמתווך דקל לראות גם את המגרש השני?

ת. שאלה מטעה.

ביהמ"ש: אנא ענה בכן או לא.

העד: אינני יכול להשיב לשאלה מפני שזה אותו אדם, אותו איש, אותו טלפון ואני לא הלכתי לחקור אותו ..." (ע' 120, ש' 11-6).

• "ש. האם בפעם הראשונה שבאת למגרש הייתה בליווי המתווך דקל, תענה לי בקצרה, כן או לא.

ת. כן.

ש. איך זה מתיישב עם עדותך הקודמת בחקירתו של עו"ד פילו שם אמרת כי פעם ראשונה באת למגרש בגפך, לבדך?

ת. לא הבנתי את השאלה" (ע' 122, ש' 6-1).

• "ש. ... אני מפנה אותך לסעיף 3 בתצהיר שלך ואתה אומר עליתי מאיראן בשנת 79. אם כך, וקנית את המגרש בשנת 88, איך אתה יכול להצהיר לגבי ריקרדו מה הוא עשה בשנת 58, הרי לא היית בכלל בארץ?

ת. אני מבקש לחזור על השאלה.

ש. חוזרת על השאלה.

ת. אני לא הייתי בארץ לפני שמדינת ישראל קמה אז זה לא אומר שאני מכחיש את קיום המדינה" (ע' 47, 17-11).

• "ש. יש פקיד בעמידר שאמר לך שיש לך 1,513 מ"ר עם זכויות בניה ל- 6 יחידות דיור, יש פקיד שאמר לך זאת במפורש?

ת. אולי ..." (ע' 83, ש' 27-25).

בנוסף אציין כי בין דבריו של זאדה אשר הושמעו במהלך עדותו בפניי לבין תוכן עדותו המפורט בתצהיר עדותו הראשית, התגלו סתירות. כך לדוג':

• "ש. בתצהירך לא הזכרת שלקחת את מר דקל למינהל, פתאום פה על הדוכן שינית גרסתך ואמרת שגם את דקל לקחת לפני החוזה למינהל. יש לך הסבר לשינוי הגרסה?

ת. זה לא שינוי הגרסה. בזמנו, כשכתבנו את שכתבנו, לא ראינו צורך בהדגשות כל כך מדויקות ומפולפלות" (ע' 121, ש' 15-12).

• זאדה העיד כי לבד מבית דפוס לא רכש נכס כלשהו בטרם רכישת הנכס נושא התביעה (ע' 73, ש' 24-23), אך בהמשך סתר עצמו כאשר הודה כי רכש דירה בבאר יעקב בטרם רכש את הנכס נושא התביעה (ע' 89, ש' 27 – ע' 90, ש' 1);

לא זו אף זו: זאדה העלה בעדותו טענות עובדתיות חסרות היגיון, אשר קשה לקבל כי הן בגדר אמת. כך לדוג':

• טענתו חסרת ההיגיון לפיה הסתפק בתיקון אות אחת בהסכם (כ' במקום ב') במקום להגדיר את הממכר באופן ברור כבית מגורים הבנוי על מגרש בשטח של כדונם וחצי (במקום כדירה בת 2 חדרים) – כמפורט בהרחבה לעיל;
• טענתו לפיה דרש וקיבל מעו"ד נבו מכתב התחייבות שהעסקה מסודרת במאת האחוזים ולא יהיו בה שום כשלים, כתנאי לכך שעו"ד נבו יהיה עורך הדין של העסקה, בגלל שלא סמך עליו:

"אני קיבלתי את כתב ההתחייבות של עו"ד נבו ואני תיקנתי אותו כך שהוא נהיה כמעט נייר שלם. הלכנו אליו והוא חתם על זה במשרדו. כשהוא חתם על זה, ביקשתי ממנו לשים גם חותמת שלו. הוא נעלב אבל אני התעקשתי בכל זאת. את המכתב הזה מר דקל לקח ואמר שזה יימסר לי ברגע שייחתם חוזה קניה ביני ובין רוסו. מר דקל שם את כתב ההתחייבות של עו"ד נבו בתיק של עו"ד נבו אבל בחתימת החוזה לא נתנו לי את המכתב הזה של עו"ד נבו. אני ביקשתי אותו אבל אף אחד לא נענה לי" (ע' 99, ש' 30-25).

המדובר בטענה תמוהה – ככל שזאדה לא סמך על עו"ד נבו, מדוע לא יוצג בעסקת הרכישה על ידי עו"ד אחר מטעמו? מדוע היה צריך להחתים את עו"ד נבו על כתב התחייבות כל כך מוזר? וככל שאכן החתים את עו"ד נבו על התחייבות כזו, ואף התעקש שעו"ד נבו ישים על מסמך זה חותמת – הכיצד הסכים לחתום על החוזה מבלי לקבל עותק של אותה התחייבות אשר הוא ייחס לה חשיבות כה רבה? המדובר בטיעון עובדתי תמוה לחלוטין, שהוכחש על ידי יתר ה"מעורבים" בו, ומעיד גם הוא על חוסר מהימנותו בעיני של זאדה.

כן ראוי להדגיש את קביעתי דלעיל (בפרק העוסק בסוגיית ההתיישנות) לפיה הוכח בפניי כי בניגוד לגרסתו של זאדה – בעת כריתת הסכם רוסו-זאדה, זאדה לא העלה בפני עו"ד נבו את רצונו לרכוש את הזכויות במגרש כולו (בגודל כדונם וחצי), וכי הצדדים דיברו באותה עת על דירה בת 2 חדרים – כפי שנכתב אף בהסכם עצמו.

לאור כל האמור, אני קובע כי זאדה עשה עליי רושם בלתי מהימן, ואין אני נותן את אמוני בגרסתו בכללותה, ובטענתו לפיה הוטעה לחשוב (בעת כריתת ההסכם) כי הוא רוכש זכויות חכירה במגרש בכללותו – בפרט.

1. בנוסף לקביעתי בדבר אי-מהימנותו של מר זאדה, קיימים נימוקים נוספים התומכים בקביעה כי יש לדחות גרסתו לפיה הוטעה לחשוב שרכש זכויות חכירה במגרש בכללותו:
2. זאדה טוען כי ביצע בדיקות בקשר לממכר הן בעמידר, הן במינהל (3 פעמים לדבריו) והן בעיריית ראשון לציון. כן טוען זאדה כי ביקש מעו"ד נבו התחייבות ש"הכל בסדר" וכי הוא אכן חתם על התחייבות כזו אך בפועל התחייבות זו לא הועברה לידי זאדה (נושא זה פורט בהרחבה לעיל). עצם הבדיקות הרבות שביצע זאדה, לטענתו, בטרם כרת את ההסכם – יש בהן כדי ללמד על כך שהוא עצמו חשש כי העסקה אותה הוא מבצע אינה מקנה לו זכויות במלוא שטח המגרש;
3. לדברי זאדה, הוא עשה בדיקות אלה נוכח קפדנותו הרבה ורצונו לוודא שהוא אכן רוכש את המגרש כולו. דא עקא, הכיצד חששותיו ובדיקותיו הרבים עולים בקנה אחד עם העובדה שלא טרח לתקן את הגדרת הממכר, כך שיבהיר כי הממכר הוא המגרש (בכללותו) ולא דירה?
4. באשר לטענתו של זאדה כי המינהל זייף מסמכים הקשורים לזכויותיו במגרש באמצעות תיקונם כך שישקפו מציאות לא נכונה (לטענתו) לפיה הועברו לידיו זכויות ברבע מגרש בלבד – טענות אלה לא הוכחו. מכל מקום, המדובר במסמכים מאוחרים להסכם רוסו-זאדה, כך שבכל מקרה לא היה בהם כדי להטעות את זאדה בעת כריתת ההסכם;
5. טענותיו הרבות של זאדה על כך שכל הגורמים המעורבים השונים הטעו אותו – לא הוכחו. כך לדוג' טען כי המינהל אישר לו שהממכר הוא כדונם וחצי "בעל פה" (ע' 131, ש' 26) וכי הגב' קבילו "אישרה לי בעל פה את הנתונים" (ע' 65, ש' 6). על הבדיקות שערך בעירייה ציין כי אין לו שום תרשומת "מפני שאני לא הייתי בעל סמכות" (ע' 127, ש' 19). באשר לעמידר, נשאל זאדה "האם מישהו מחברת עמידר הטעה אותך או הכשיל אותך או גרם לך להתקשר בעסקה נושא התביעה לפני שחתמת על חוזה הרכישה שלך?" והשיב – "לפני רכישת הנכס – לא" (ע' 171, ש' 30-28). באשר למינהל, בשלב אחר בעדותו, נשאל זאדה "האם לפני שחתמת על העסקה בדקת את הנכס נושא התביעה בממ"י, כן או לא?" והשיב – "לא. לא בדקתי את הזכויות המלאות בממ"י. כיוון שאני לא הייתי בעל זכות לשאול שאלות מפורטות" (ע' 173, 8-6). מאחר שטענותיו של זאדה כי הנתבעים השונים הטעו אותו נאמרו ללא כל הוכחה, ואף נסתרו בעדותו שלו (עת הודה כי כלל לא הוטעה על ידי המינהל ועמידר בטרם רכש את הזכויות מרוסו) – ברי כי אין לקבל טענה זו;
6. באשר לעו"ד נבו ולמתווך דקל – כבר קבעתי לעיל (בסוגיית ההתיישנות) כי גרסתם לפיה לא הציגו לזאדה מצג לפיו הוא רוכש מרוסו את מלוא שטח המגרש – עדיפה בעיני על גרסתו של זאדה בסוגיה זו;
7. בקשר לגרסתם של רוסו – בכתב הגנתם טענו רוסו כי רכשו זכויות רק ברבע מגרש, ואילו בהמשך ניהול ההליך שינו גרסתם מן הקצה אל הקצה וטענו כי רכשו זכויות במגרש כולו. טענתם כי גרסתם המקורית נכתבה על ידי בא כוחם דאז – לא הוכחה ולא נומקה כנדרש. שינוי גרסה כה קיצוני, ללא כל הסבר מניח את הדעת, פוגע קשות במהימנותם, ולפיכך אין בידיי לייחס כל משקל ממשי לעדותו של מר רוסו בסוגיה זו (יוער כי הגב' רוסו כלל לא העידה).
8. לסיכום; טענתו של זאדה כי הוטעה לחשוב, בעת כריתת הסכם רוסו-זאדה, כי הוא רוכש זכויות במלוא שטח המגרש – לא הוכחה. בנסיבות אלה, דין עילת התביעה שלו כנגד הנתבעים השונים, המבוססת על כך שגרמו לו לטעות כפי שהוטעה על ידם (טעות שקיומה כלל לא הוכח) – להידחות.
9. סוגיית הנזק
10. נוכח קביעתי כי תביעתו של זאדה התיישנה, ונוכח קביעתי כי לא נעשתה כלפיו כל עוולה – ברי כי הדיון בסוגיית הנזק מתייתר. לפיכך אסתפק במספר הערות קצרות:
11. בכתב התביעה עתר זאדה לקבלת פיצויים בסכום כולל של 2 מיליון ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל [סעיף 57(ב) בכתב התביעה]. סכום הפיצוי נקבע בהתבסס על הטענה כי שווים של 3/4 מכלל הזכויות במגרש אשר ניתן לנצלם לבניית 4.5 דירות, מתוך 6 דירות אותן ניתן לבנות על המגרש בכללותו, מסתכם בסך של למעלה מ- 2 מיליון ₪ (סעיף 53 בכתב התביעה). את נזקו הנטען ביסס זאדה על חוות דעתו של השמאי מטעמו (מר אריאלי), בגדרה נכתב, בין היתר, כדלקמן:

"חלופה א': שווי שוק של זכויות חכירה מהוונות ממנהל מקרקעי ישראל לבניית 4 יחידות דיור בחלקה 146 בגוש 4246 בשלמות ... בסך ... 515,000$ ארה"ב ...

חלופה ב': שווי שוק של זכויות חכירה מהוונות ממנהל מקרקעי ישראל ליח"ד אחת בלבד במגרש בניה המהווה את ה- 1/4 הדרום מזרחי בחלקה 146 בגוש 4246 (עליו בנויה יח"ד הקיימת בחלקה), בסך ... 140,000$ ארה"ב ...

ההפרש בשווי הזכויות המהוונות ממנהל מקרקעי ישראל בין חלופה א' הנ"ל (חלקה 146 בשלמות) וחלקה ב' הנ"ל (1/4 דרום מזרחי מהחלקה ששטחו 378.25 מ"ר) מסתכם לפיכך בסך של 375,000$ יציג ארה"ב, מהם יש לנכות את תשלום דמי ההיתר הנדרשים, בחלופה הראשונה, למנהל מקרקעי ישראל" (עמוד 9 בחוות הדעת; ההדגשה אינה במקור – ב' א').

1. חוות דעתו של השמאי אריאלי אינה מוכיחה כיאות את נזקו הנטען של זאדה, וזאת בשל הנימוקים הבאים:

ראשית, נזקו הנטען של זאדה נובע מכך ששילם עבור נכס בעודו טועה לחשוב שהוא רוכש אותו בשלמותו, כאשר בפועל רכש זכויות חכירה ברבע מהמגרש בלבד. מכאן שמוטל היה על זאדה להוכיח את שווי המגרש בעת רכישת הזכויות במגרש (ביום 19.5.1988) ולגזור מכך את נזקו הנטען. דא עקא, חוות דעתו של השמאי אריאלי ניתנה בקשר לערך הנכס ביום מתן חוות הדעת (ביום 13.10.2002), קרי – כ- 14 שנים לאחר ביצוע העסקה, ובכך אין בה כדי להוכיח את נזקו הנטען של זאדה. יוער כי בכך יש כדי להסביר את הפער העצום שבין שווי הנכס על פי חוות דעת של השמאי יציב, שניתנה בקשר לשווי הנכס ביום 19.5.88 (צורפה על ידי זאדה לתצהירו מיום 7.7.08), בגדרה הוערך הנכס בסכום של 70,000$ עד 75,000$ - לבין שווי הנכס על פי חוות דעת אריאלי, בגדרה הוערך הנכס בסכום של 515,000$;

שנית, גם על פי שיטתו של זאדה, אשר בחר לנסות ולהוכיח את נזקו על פי ערך זכויות החכירה במגרש בעת הגשת התביעה – מוטל היה עליו להוכיח לא רק את שווי הזכויות אלא גם את סכומי ההוצאות הנגזרות מכך שהיה רוכש את מלוא הזכויות במגרש כמו למשל תשלום "דמי היתר" למינהל (לגביו צוין בחוות הדעת עצמה כי לא נלקחו בחשבון), ותשלום "היטל השבחה", לגביו העיד השמאי אריאלי כי לא נלקח בחשבון בחוות דעתו:

"ש. זה נכון שזדה היה צריך לשלם היטלי השבחה על כל ההשבחות שנבעו מאז שהוא רכש בשנת 88 ועד שנת 2002 עקב שינויים תכנוניים שהתייחסו לחלקה?

ת. זה נכון בהחלט אבל זה לא חלק מהשווי שוק כיוון שזה חל על המוכר בשעת המכירה" (ע' 286, ש' 21-19).

מכאן שהנזק הנטען מתייחס לשווי של זכויות חכירה ב- 3/4 מגרש לאחר שהופחתו ממנו דמי היתר והיטל השבחה. דא עקא, זאדה לא הוכיח מה גובה התשלומים הנ"ל אותם היה עליו לקזז מהנזק הנטען, ומכאן שלא עלה בידו להוכיח את נזקו:

"באותם המקרים, בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - ניתן להביא נתונים מדויקים, על הנפגע-התובע לעשות כן, ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי. לעומת זאת, באותם מקרים אשר בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - קשה להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידת הנזק ושיעור הפיצויים, אין בכך כדי להכשיל את תביעתו של הנפגע, ודי לו שיביא אותם נתונים, אשר ניתן באופן סביר להביאם, תוך מתן שיקול-דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אומדן להשלמת החסר" [כב' השופט (כתוארו אז) א' ברק בע"א 355/80 אנסימוב נ' טירת בת שבע, פ"ד לה (2) 800, 809 (1981) ההדגשה אינה במקור – ב' א'].

1. ככל שייקבע כי זאדה רכש זכויות ברבע מהמגרש בלבד, האם עליו לפנות שלושה רבעים מהמגרש? והאם (ובאיזה סכום) יש לחייבו לשלם למינהל דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה בחלק המגרש שאינו שלו?

תביעת המינהל וקק"ל לפינויו של זאדה

1. בתביעה שכנגד אותה הגיש המינהל כנגד זאדה טוען המינהל כי מאחר שזאדה הוא בעל זכות חכירה ברבע מהמגרש בלבד – עליו לפנות שלושה רבעים משטח המגרש. מנגד טוען זאדה כי זכויותיו במגרש הינן במושעא ולפיכך אין עילה לפינויו. בסוגיה זו – מקבל אני עמדתו של זאדה. בעלות משותפת במקרקעין ("מושעא") מוגדרת בסעיף 27 בחוק המקרקעין באופן הבא:

"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם".

כן נקבע בסעיף 31(א) בחוק המקרקעין כי:

"באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –

1. להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר";
2. בשטר העברת זכות שכירות של המינהל (ת/8), בגדרו העבירו בני הזוג רוסו לזאדה "את כל זכויותיהם והתחייבויותיהם מחוזה החכירה מיום 27.5.88" נקבע כי השטח בו קיבל זאדה זכות חכירה הוא 1513/4 מ"ר והמקרקעין עצמם תוארו כ"דירה בת 2 חדרים הנמצאת בקומת הקרקע". מכאן שזאדה הוא בעל זכות חכירה במושעא במגרש בכללותו (בכל חלק ממנו), שיעור זכויותיו במגרש (במושע) מסתכם ברבע, אך בנוסף לכך – זאדה הינו בעל זכות שימוש בלעדית בדירה הנמצאת על המגרש (כמו גם בשביל הגישה לדירה ובחניה השייכת לה).
3. בנסיבות אלה, כאשר זאדה הוא בעל זכות חכירה (במושעא) במגרש, ובשים לב לכך שלא ננקט על ידי מי מבין הצדדים הליך של פירוק שיתוף – אין לקבל תביעתו של המינהל לפינויו של זאדה מחלקים בלתי מסוימים (3/4) מהמגרש.

תביעת המינהל לקבלת פיצויים מזאדה

1. לטענת המינהל, על זאדה לשלם לו דמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשה זאדה בשלושה רבעים מהמגרש, במהלך 7 השנים שקדמו להגשת התביעה שכנגד (סעיף 22 בתביעה שכנגד). אני סבור כי בתביעה זו יש ממש. סעיף 33 בחוק המקרקעין קובע את חובתו של שותף לשלם ליתר השותפים על השימוש שעשה במקרקעין המשותפים:

"שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש".

חיוב זה "מבוסס על עשיית עושר, כלומר על היתרון שהפיק השותף המשתמש בנכס, ואין הוא מותנה בכך שנגרם נזק כלשהו לשותפים האחרים" [ד' פרידמן וא' שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט (מהדורה שלישית, כרך א'), עמוד 480].

בע"א 1492/90 זרקא נ' פארס (פורסם בנבו, 20.1.1993) (להלן: "פסק דין זרקא") סויגה חובה זו ונקבע כי היא קיימת "רק כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין. היה ולא נמנע השימוש הזה מיתר השותפים גם כאשר הם לא השתמשו בפועל, אין השותף חייב בתשלום כלשהו ליתר השותפים" (פסקה 6 בפסק הדין, ההדגשה אינה במקור – ב' א'). על גישה מצמצת זו ביחס לתחולתו של סעיף 33 בחוק המקרקעין נמתחה ביקורת רבה – הן בספרות [ראו לדוג' – י' ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997), בעמ' 240-239; ח' דגן קניין על פרשת דרכים (2005), בעמ' 323] והן על ידי כב' השופט י' אנגלרד בע"א 891/95 זידאני נ' אבו-אחמד פ"ד נג (4) 769 (1999) פסקה 22 בפסק הדין, אשר ציין בהקשר לביקורת שנמתחה על פסק דין זרקא כי:

"דומה כי בביקורת זו יש ממש, ומן הראוי לעיין בגישה המבוקרת עיון חדש. עם זאת, פטור אני מלהכריע בסוגיה, משום שהמסקנה העובדתית היא כי זידאני השתמש בקרקע שימוש בלעדי, העולה אף כדי הסגת גבול כלפי השותפים. בכך נתמלאו הדרישות להחלת סעיף 33 גם אליבא דגישת הפסיקה המחמירה. נמצא, כי זידאני חייב לשלם שכר ראוי בעד שימושו לשותפיו בקרקע למשך תקופת השיתוף על-פי ההוראה המיוחדת בחוק המקרקעין" (ההדגשה אינה במקור – ב' א').

1. אני סבור כי דבריו אלו של כב' השופט אנגלרד נכונים גם במקרה דנן. אין מחלוקת כי לכל אורך התקופה שלגביה תובע המינהל מזאדה דמי שימוש (7 השנים שקדמו להגשת התביעה שכנגד, קרי – עבור התקופה שמיום 30.12.93 ועד ליום 20.12.00) עשה זאדה שימוש בלעדי במגרש בכללותו, תוך שהמגרש מגודר באופן שאינו מאפשר למינהל ולקק"ל לעשות בו שימוש כלשהו, נוכח טענתו של זאדה (אשר נדחתה לעיל בפסק דין זה) לפיה הוא בעל זכויות החכירה במגרש כולו. שימוש זה שנעשה על ידי זאדה במגרש בשלמותו עולה כדי הסגת גבול כנגד המינהל בהיותו שולל מהמנהל את האפשרות לעשות שימוש בנכס. בנסיבות אלה, גם על פי הגישה המצמצמת שהובעה בפסק דין זרקא, מחויב זאדה "לשלם שכר ראוי בעד שימושו לשותפיו בקרקע למשך תקופת השיתוף על-פי ההוראה המיוחדת בחוק המקרקעין".
2. במסגרת סעיף 7 בחוות דעתו של השמאי בר-ניר (שצורפה כנספח לכתב התביעה שכנגד) נקבע כי דמי השימוש השנתיים הראויים בגין השימוש שעשה זאדה בשלושה רבעים מהמגרש הינו כדלקמן:
3. דמי שימוש כקרקע עם זכויות בניה – 16,065 ₪ לשנה;
4. דמי שימוש כחצר ללא זכויות בניה – 4,970 ₪ לשנה.

ב סיכומי המינהל (בעמ' 15), נטען כי "מאחר שלמר זאדה לא היו זכויות בניה במגרש, עליו לשלם עבור קרקע ללא זכויות בניה סך של 4,970 ₪, כאשר יש לערוך את התחשיב עבור שבע שנים אחורנית דהיינו החל מיום 30.12.93 ועד ליום 20.12.00". חוות דעת זו לא נסתרה על ידי חוות דעת נגדית מטעם זאדה. לפיכך הנני קובע כי על זאדה לשלם למינהל 4,970 ₪ לשנה עבור השימוש שעשה במגרש בכל אחת מ-7 השנים שקדמו להגשת תביעתו. לכל אחד מהשלומים השנתיים הנ"ל יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מסוף השנה הקלנדרית הרלבנטית ועד ליום התשלום בפועל.

1. סוף - דבר
2. לאור כל האמור לעיל אני קובע בזאת כדלקמן:
3. דין תביעתו של זאדה – להידחות;
4. דין תביעתם של רוסו וכן דין ההודעה צד ג' שהגיש כנגד עו"ד אילון – להידחות;
5. דין תביעת המינהל לפינויו של זאדה מהמקרקעין – להידחות;
6. דין תביעת המינהל לקבלת דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה זאדה במקרקעין – להתקבל, וזאת בהתאם לסכומים המפורטים בסעיף 99 לעיל;
7. זאדה יישא בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בגין תביעתו, בסכום כולל של 150,000 ₪. סכום זה שיתחלק בחלקים שווים בין הנתבעים הבאים: קק"ל והמינהל (ביחד); עמידר; שמעון וציפורה רוסו (ביחד); עו"ד יעקב נבו; ומר ישראל דקל.
8. בני הזוג רוסו יישאו בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בגין תביעתם, בסכום כולל של 20,000 ₪, שיתחלק בחלקים שווים בין הנתבעים: קק"ל והמינהל (ביחד); ועמידר.
9. בני הזוג רוסו יישאו בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של עו"ד עמירם אילון, בגין הודעה צד ג' שהגישו כנגדו, בסכום כולל של 10,000 ₪. בהקשר זה יוער כי דינה של הודעת צד ג' זו להידחות לא רק מהטעם שהתביעה כנגד בני הזוג רוסו (שבקשר אליה הוגשה על ידם הודעה צד ג') נדחתה, אלא גם מהטעם שלעו"ד אילון יוחסה (על ידי בני הזוג רוסו) התרשלות בגין הסכמים שהוא כלל לא שימש כעורך הדין שערך אותם (הסכם ריקרדו-רוסו והסכם רוסו-זאדה);
10. באשר לתביעה שכנגד שהגיש המינהל כנגד זאדה – מאחר שתביעה זו התקבלה באופן חלקי בלבד, לא מצאתי לעשות צו להוצאות למי מבין הצדדים לתביעה זו.

המזכירות תודיע לבאי כוחם של הצדדים על מתן פסק דין זה, תמציאו להם בדואר רשום.

ניתן היום, ט' ניסן תשע"ו, 17 אפריל 2016, בהעדר הצדדים.