בפניי תביעה לתשלום פיצויי הפקעה.
ביום 28.4.2010 ניתן פסק דין בתובענה (כב' השופטת הנשיאה (בדימוס) הילה גרסטל), עליו הגישה התובעת ערעור (ע"א 4531/10) ובהחלטת בית המשפט העליון מיום 20.8.2012 הוחזר העניין לדיון לפני בית משפט זה וכך הגיע לשולחני.

רקע והליכים קודמים

1. התובעת היא הבעלים של חלקה 195 בגוש 6532, ששטחה 848 מ"ר, המצויה בהרצליה (להלן: "החלקה").
   את החלקה ירשה התובעת מאמה – הרייט דיוויס ז"ל – שהייתה התובעת המקורית בתיק (להלן: "דיוויס").
2. בעבר, חלה על החלקה תוכנית הר 253/א' שפורסמה ביום 8.6.1961.
   ביום 24.11.1994 פורסמה תוכנית הר 1645/א' (להלן: "התוכנית הפוגעת") המשנה את ייעוד החלקה מאזור חקלאי ב' לדרך (כביש נתיבי איילון, מערבית למסילת הרכבת תל – אביב חיפה).
3. ביום 30.11.2000 פורסם צו הפקעה של כ – 516 מ"ר מתוך החלקה לפי סעיפים 189 ו – 190 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") ולפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה").
4. ביום 21.2.2001 פנתה דיוויס לנתיבי איילון בבקשה להפקיע את החלקה בשלמותה, באשר ההפקעה החלקית הותירה בידיה חלק קטן מהחלקה שלא ניתן לעשות בו שימוש.
   ביום 10.7.2001, הציעה נתיבי איילון לדיוויס 100,000 ₪ בעבור רכישת מלוא הזכויות בחלקה, כולל השטח שלא הופקע – הצעה זו נדחתה על ידי דיוויס.
5. ביום 4.3.2002 הגישה דיוויס את התביעה שבפניי לפיצוי בסך של 50,000$. תחילה נדונה התביעה בבית המשפט המחוזי תל אביב יפו (ת"א 1276/02) ובהמשך הועברה לבית משפט זה.
6. בכתב ההגנה, טענה הנתבעת (להלן גם: "הוועדה המקומית"), כי עליה לפצות את התובעת אך ורק עבור שטח של 437 מ"ר, לפי החישוב הבא; מתוך 848 מ"ר (שטח החלקה הכולל), מותר להפקיע ללא פיצוי 339 מ"ר (40%). מתוכם, הופקעו בעבר 260 מ"ר לצורך קו דלק, כך שנותרה לוועדה המקומית הזכות להפקיע ללא תמורה 79 מ"ר נוספים.
   ההפקעה הנוכחית היא של 516 מ"ר ובהפחתת 79 מ"ר כאמור, חייבת הוועדה המקומית לפצות בגין 437 מ"ר בלבד.
   לכתב ההגנה צורפה חוות דעתו של השמאי מאיר צור אשר קבע כי שווי החלקה נכון ליום 30.1.2001 הוא 116 ₪ למ"ר כולל ירידת ערך החלקה.
7. לאחר הגשת התביעה, שילמה הנתבעת לדיוויס פיצויי הפקעה בגין 437 מ"ר לפי 120 ₪ למ"ר נכון לתאריך 30.12.2000 בצירוף הצמדה וריבת לפי החוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד – 1964.
8. בטרם החלה שמיעת הראיות בתיק, נודע לדיוויס כי בעלי חלקה סמוכה זכו בפסק דין בפיצויי הפקעה בסך 95,000$ עבור שטח של כ – 650 מ"ר (ה"פ (מחוזי ת"א) 588/02 עיריית הרצליה נ' גטניו (פורסם בנבו, 20.10.2003)).
   לאור זאת, ביקשה דיוויס לתקן את סכום התביעה כך שיועלה ל – 150,000$.
   בקשתה נדחתה על ידי רשם בית המשפט המחוזי, אך החלטתו נהפכה בערעור מיום 22.5.2005 וסכום התביעה תוקן בהתאם.
9. ביום 7.8.2005 הגישה הנתבעת כתב הגנה מתוקן, בו טענה לראשונה כי יש לחשב את פיצויי ההפקעה לפי שווי החלקה בייעודה בעת פרסום צו ההפקעה, קרי, על פי ייעוד דרך.
   לטענתה, על פי סעיף 197 לחוק, היה על דיוויס להגיש תביעה לירידת ערך בגין שינוי ייעוד החלקה בתוך 3 שנים מיום כניסת התוכנית לתוקף ומועד זה כבר חלף. לשיטתה, הפיצוי המגיע לדיוויס נמוך משמעותית אף מהסכום שכבר שולם בגדר הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת.
10. ביום 10.4.2006 פנתה דיוויס לשר הפנים בבקשה להארכת מועד להגשת תביעה בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק.
    שר הפנים דחה את הבקשה בהחלטתו מיום 10.7.2007 ועתירה שהגישה דיוויס נגד החלטה זו נדחתה (בג"ץ 6951/07 עיזבון המנוחה הרייט דיוויס נ' שר הפנים (פורסם בנבו, 17.9.2009), להלן: "פסק דין בג"ץ") .
11. ביום 10.11.2009 הגישה הנתבעת בקשה לסילוק התביעה על הסף בטענה כי פסק דין בג"ץ סתם את הגולל על זכותה של התובעת לקבל פיצוי על פי ייעוד הקרקע במועד כניסתה של התוכנית הפוגעת לתוקף ומאחר שכבר שולם כל שווי החלקה בייעודה הנוכחי כדרך, התביעה אינה מגלה עילה.

בהחלטת כב' השופטת הנשיאה (בדימוס) גרסטל מיום 28.2.2010, התקבלה בקשת הנתבעת ונקבע כי היה על התובעת להגיש בשעתו תביעה נפרדת לפיצוי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק.

משכך, נקבע באותה החלטה, כי מכתב התביעה תמחק כל טענה של התובעת בנוגע לפיצויי הפקעה המחושבים לפי הייעוד החקלאי של החלקה.
מאחר והסכום שנותר במחלוקת בין הצדדים לעניין גובה פיצויי ההפקעה על פי הייעוד כדרך הוא זניח, התובעת קבלה את המלצת בית המשפט למחוק את יתרת התובענה תוך שמירת טענותיה.
בהתאם לכך, ביום 28.4.2010 ניתן פסק דין שאישר את הסכמת הצדדים לפיה התובעת תהיה רשאית להגיש ערעור בזכות על ההחלטה שקיבלה חלקית את הבקשה לסילוק על הסף (להלן: "פסק הדין").

1. התובעת הגישה ערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין (ע"א 4531/10 מלי ויינברג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, להלן: "הערעור").
   בערעור טענה התובעת, בין היתר, כי שטחה הכולל של החלקה הוא 848 מ"ר, מתוכם הופקעו רק 516 מ"ר, כך שיתרת החלקה נותרה כסרח עודף.
   על כן, לטענתה, היא זכאית ל"הגנת היתרה" הקבועה בסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק, אשר ניתן להעלותה, במקרים מתאימים, גם במועד ההפקעה.
2. ביום 20.8.2012 ניתן פסק הדין בערעור (להלן: "פסק הדין בערעור"), תוך שבית המשפט העליון (כב' השופט עמית) הדגיש כי הנושא המרכזי לענייננו הוא הסוגיה האם רשאית התובעת, במסגרת תביעתה לפיצויי הפקעה, לתבוע גם בגין ירידת ערך הנובעת מתוכנית שקדמה למועד ההפקעה ואשר בגינה יכולה הייתה להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק.
   בית המשפט העליון סקר את נושא הגנת יתרת המגרש לפי סעיף 190(א)(1) לחוק וההלכות בעניין זה וקבע (בסעיף 23 לפסק הדין) כי:
   "התוכנית הפוגעת שינתה 516 מ"ר מתוך החלקה לייעוד דרך, ו – 332 מ"ר נותרו בייעוד חקלאי ב'. נוכח פסק דינו של בג"ץ, הרי שהדיון לעניין סעיף 197 מוצה. עם זאת, נוכח הלכת לב הגליל [ע"א 6539/09 הוועדה המקומית לתו"ב "לב הגליל" נ' כרמל מוחמד נאסר (פורסם בנבו, 4.4.2012) (להלן: "הלכת לב הגליל")– י.ש.] הרי שאם ויינברג תשכנע את בית המשפט כי עומדת לה "הגנת היתרה", וכי אין מניעה על פי הלכת רובינשטיין [עע"מ 1975/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638 (2002) (להלן: "הלכת רובינשטיין") – י.ש.] מלהכיר בהגנה זו למרות שהועלתה בשלב ההפקעה, ייתכן כי תהא זכאית לפיצוי בגין ירידת ערך של החלקה כולה."
   לפיכך, נקבע בסעיף 25 לפסק הדין בערעור כי:
   "... הדיון יוחזר לבית המשפט המחוזי על מנת שיבחן אם עומדת לויינברג, בנסיבות דנן, טענת "הגנת היתרה" לפי סעיף 190(א)(1) לחוק על מלוא נפקויותיה לפי הלכה לב הגליל."
3. לאחר שהעניין הוחזר לדיון בפניי, במהלך הדיון ביום 14.10.2013, שנקבע לדיון הוכחות, הביא ב"כ הנתבעת לתשומת לב בית המשפט כי בבוקר אותו יום נתגלה לו, לטענתו, כי על יתרת החלקה ניתן צו הפקעה על ידי מע"צ בשנת 2007 מכוח תוכנית תשתית לאומית לכביש 531 (להלן: "תת"ל 15" או "הפקעת מע"צ") והחלקה הנדונה הופקעה בשלמות על ידי מע"צ ובהתאם, נשלחה הודעת הפקעה לתובעת והיא זומנה לפרוטוקול מסירת חזקה ובהמשך נשלחה לה הודעת תשלום פיצוי (להלן: "הפקעת מע"צ" או "ההפקעה השניה").
   מנגד, ב"כ התובעת טען באותו דיון, כי מדובר בהפקעה שהוסכם עם ב"כ הנתבעת, שתבוטל, ולכן יש להתעלם ממנה.
   בהתאם לכך, בהחלטתי מאותו דיון, קבעתי כי הדיון יתקיים כמתוכנן וב"כ התובעת יוכל להציג בפני ראיות על ביטול אותה הפקעה, כטענתו.
   לאחר הדיון, בנסיון להוכיח טענתה על ההסכמה לביטול ההפקעה, הגישה התובעת הודעה מטעמה בצירוף מכתב של שותפתו של ב"כ הנתבעת – עו"ד טל דגן מיום 6.10.2008 (להלן: "מכתב עו"ד דגן").
   הנתבעת הגישה תשובה להודעת התובעת והתובעת הגישה תגובה לתשובת הנתבעת בעניין זה. לאותם כתבי טענות, צירפו הצדדים מסמכים שונים ובדיון ביום 30.12.2013 הסכימו ב"כ הצדדים כי הראיות הנוספות הנ"ל שהוגשו באותם כתבי בי דין יהוו ראיה בתיק.

תמצית טענות התובעת לעניין טענת "הגנת היתרה"

1. הנתבעת מנסה לנשל את התובעת מהחלקה ללא פיצוי מלא ומתנהלת בציניות, כוחנות ובוטות. התובעת סובלת מהתעמרות של הנתבעת בה במשך 12 שנים תמימות.
2. בענייננו, ניתן להעלות את הטענה להגנת היתרה בשלב ההפקעה ולא מתקיימים החריגים שנקבעו בהלכת רובינשטיין; התובעת לא התעלמה ביודעין מהתוכנית – התובעת היתה בקשר קבוע עם עיריית הרצליה ועם חברת נתיבי איילון ונציגיה כתבו לתובעת שהחברה מעוניינת לרכוש ממנה את כל החלקה; התובעת לא נהגה בחוסר תום לב – אלא הנתבעת עצמה נהגה בחוסר תום לב משהיא נמנעת מתשלום פיצוי מלא לתובעת; לא היה שיהוי בהעלאת הטענה ולא נפגע כל אינטרס הסתמכות של הנתבעת – התביעה הוגשה כבר בשנת 2002 וחברת נתיבי איילון היתה מודעת לתשלום המגיע לתובעת והציעה לרכוש ממנה את כל החלקה.
3. יש לאמץ את חוות הדעת של השמאי מטעם התובעת (זאב כהן) שהעיד והסביר כיצד קבע לחלקה שווי של 150,000$.
   שווי זה אינו מופרז ואינו חורג מקביעות שמאי מכריע בוועדת הערר בנוגע לחלקות סמוכות בייעוד חקלאי ב'.
4. ביחס לטענת הנתבעת כי יתרת החלקה הופקעה בשנת 2007 על ידי מע"צ – לטענת התובעת, אין כל משמעות לאירועים שהתרחשו לאחר שנת 2000 בעת הפקעת 516 מ"ר מהחלקה.
   צו ההפקעה שפורסם בשנת 2007 אינו רלבנטי לענייננו - העובדה שפורסם צו הפקעה כאמור ליתרת החלקה, חייבת להבחן לצד העובדה שסוכם במפורש עם מע"צ וצוין במכתב מטעם ב"כ מע"צ - עו"ד טל דגן - כי יתרת החלקה לא תופקע וצווי ההפקעה יתוקנו, כך שצו ההפקעה יבוטל לאחר הנחת קו ניקוז תת קרקעי בחלקה.
   בהחלטת הועדה הארצית לתכנון ולבנייה של תשתיות לאומיות (להלן גם: "הות"ל") במסגרת התנגדות שהוגשה על ידי התובעת ואחרים, הוחלט כי ייעוד יתרת החלקה לא ישונה לדרך, ויתרת החלקה לא יועדה להפקעה. הנתבעת לא תמכה בראיות עובדתיות את טענתה כי התובעת יזמה תוכנית משביחה ליתרת החלקה.
5. הנתבעת נהגה בחוסר תום לב והיא מנועה ומושתקת מלטעון שהתובעת לא חוסה תחת הגנת היתרה.
   גם בפסק הדין בערעור (סעיף 24) נמתחה ביקורת על התנהלות הנתבעת שהעלתה במפתיע את הטענה כי התובעת החמיצה את המועד לתבוע בגין ירידת ערך, שעה שבהערכת השמאי מטעם הנתבעת נכלל פיצוי גם בגין ירידת ערך ובהתאם שולם סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת.
6. יש לפסוק לזכות התובעת גם הוצאות נלוות שיהיה עליה להוציא בכדי לרכוש קרקע חלופית לזו שהופקעה – בגובה מס רכישה, דמי תיווך ושכ"ט עו"ד עבור רכישת קרקע חלופית.
   הדרישה לשיפוי בגין ההוצאות פורטה בתצהיר עדות ראשית של התובעת.
7. בנוסף, יש לפסוק לזכות התובעת שכ"ט עו"ד בגין ניהול ההליך במשך 12 שנים בסך של 25% משווי הפיצוי שיתקבל והחזר שכ"ט שמאי.
8. לטענת הנתבעת כי לא הוכח ששווי החלקה פחת – טענה התובעת, כי נושא זה כלל לא היה שנוי במחלוקת בין הצדדים ועלה עוד בטרם הגשת התביעה. גם שמאי הנתבעת אישר שהעברת דרך בצמוד ליתרת המקרקעין גורמת לירידת ערך יתרת החלקה.
9. כל העובדות שהנתבעת טוענת עתה כאילו "הוסתרו" על ידי התובעת היו בידיעת ב"כ הנתבעת – עו"ד בליזובסקי - שליווה את כביש 531 מראשיתו לרבות בנושא ההפקעות וייצג בעצמו בהליכים.
   ממילא, ברור שלדברים אלו אין כל רלבנטיות, שכן יש לבחון את הדברים למועד הקובע שהוא מועד צו ההפקעה (30.11.2000).
   הנתבעת היא שיצרה סחבת קשה בתביעה דנן והיא לא יכולה להיבנות ממצב זה.
10. לפי הנחיית בית המשפט העליון, יש לבחון אם עמדה לתובעת טענת הגנת היתרה במועד ההפקעה.
11. לעניין טענת הנתבעת כי אין בידי התובעת יתרת חלקה שניתן לטעון לפגיעה בה – טענה התובעת, כי התנגדותה להפקעת יתרת החלקה התקבלה והיתרה לא הופקעה, אלא אושר להעביר בה קו ניקוז תת קרקעי.
    מכתב עו"ד דגן מאשר בשם מע"צ שייעוד הקרקע לא שונה והקרקע לא תופקע וברור ממנו שלפי החלטת הות"ל לא מדובר בהפקעה, אלא בשימוש בתת הקרקע. צו ההפקעה יתוקן לאחר ביצוע קו הניקוז.
12. בניגוד לטענת הנתבעת, התובעת כלל לא הייתה מעורבת בהגשת תוכנית מתאר לועדה המקומית ואף הגישה לה התנגדות.
    

תמצית טענות הנתבעת לעניין טענת "הגנת היתרה"

1. התובעת הסתירה מבית המשפט עובדות שנתגלו רק לאחר פסק הדין בערעור כי קיימת תכנית מתאר מאושרת המייעדת את החלקה להפקעה בשלמותה ולתובעת לא נשארה כל זכות בחלקה שהיא יכולה לטעון לפגיעה בה;
   בדיעבד התברר כי יתרת החלקה שהייתה בידי התובעת בעקבות ההפקעה משנת 2000, הופקעה בשנת 2007 במלואה על ידי מע"צ במסגרת תת"ל 15 - שמייעדת את החלקה להפקעה מלאה לצרכי הכביש.
   מכוח תוכנית זו פורסם ביום 16.4.2007 צו הפקעה על מלוא החלקה.
   בנוסף, ביום 2.8.2007 נתפסה במלואה החזקה ביתרת החלקה ומע"צ גידרה את החלקה.
   ביום 26.8.2008 פנתה מע"צ לתובעת וציינה במפורש כי היא מפקיעה את יתרת 332 מ"ר של החלקה (שנותרה לאחר ההפקעה מושא התביעה) ומע"צ ציינה כי עליה לשלם לתובעת סך של 13,368 ₪ בגין כך.
2. התובעת לא הוכיחה את התנאים הנדרשים להגנת היתרה;
   במועד בו העלתה התובעת לראשונה את הטענה (בשנת 2009, במסגרת תשובתה לבקשת הנתבעת לסילוק התביעה על הסף) לא הייתה בידיה כל יתרה של החלקה מאחר וזו הופקעה על ידי מע"צ ונתפסה בה החזקה;
   אין כל ראייה ששווי יתרת החלקה פחת בעקבות ההפקעה והראייה היחידה שהוצגה היא לעניין שווי כל החלקה, מבלי להתייחס לשווי היתרה לפני ההפקעה או לאחריה והפקעת חלק מהחלקה לא גרמה לירידת השווי הנותר, משום שבכל מקרה לא ניתן היה לבנות על החלקה ללא איחודה עם חלקות אחרות, בין אם לפני ההפקעה ובין אם לאחריה;
   הוכח כי ליתרת החלקה יש שווי משמעותי, שעה שהתובעת עצמה טענה כך בעת שהתנגדה בלהט להפקעה המאוחרת של מע"צ בנימוק, שהיא יכולה לאחד את יתרת החלקה שנותרה בידיה עם חלקות אחרות ולבנות עליה;
   העלאת הטענה במועד זה, כאשר לתובעת אין בכלל יתרת חלקה, נגועה בחוסר תום לב משווע שדי בו כדי לדחות את הטענה בהתאם להלכת לב הגליל.
3. במכתבה של עו"ד טל דגן אין כל ביטול של ההפקעה.
   כל שנכתב בו הוא שבעתיד, אם יתברר לאחר השלמת העבודה שאין צורך בכל החלקה, יתוקנו צווי ההפקעה בהתאם.
   ממילא, תוכנית מתאר מאושרת היא דבר חיקוק לכל דבר ועניין ואקט מינהלי המשול לפסק דין ואותו מכתב לא יכול לבטלה.
4. התובעת גם הסתירה את העובדה שהיא העלתה במסגרת התנגדותה להפקעה של מע"צ, טענות הסותרות את טענותיה בדבר הפגיעה ביתרת החלקה – במסגרת התנגדותה, טענה התובעת כי היא הגישה לוועדה המקומית תכנית מתאר להפקדה לאיחוד יתרת החלקה שנותרה בידיה (בשטח של 332 מ"ר כאמור) עם חלקות הסמוכות לה לצורך יצירת מגרש של 5 דונם ובניה עליו.
   לטענת התובעת, הפקעה של יתרת החלקה במסגרת תת"ל 15 תסכל תכנית זו.
   בהתאם לכך, החוקר שמונה לדון בהתנגדות המליץ לוועדה לתשתיות לאומיות להפקיע רק את הזכויות להטמנת קו ניקוז בחלקה.
   לפיכך, הוכח שלדעת התובעת עצמה, ליתרת החלקה שווי סביר ביותר והיא מושתקת כעת מלטעון אחרת.
5. יש לדחות את טענת התובעת כי הנתבעת מושתקת מלהעלות טענות נגד הגנת היתרה מאחר ובשנת 2004 היא שילמה לה פיצויים שאינם שנויים במחלוקת אשר מתבססים על השווי הקודם של החלקה – בהתאמה, אם תתקבל טענה זו, התובעת תהיה מושתקת מלטעון ששווי החלקה עולה על 50,000$ וכן תהיה מושתקת מלטעון לקיום הגנת היתרה לנוכח התנגדותה לביצוע הפקעת מע"צ וטענותיה אודות השווי הניכר שיש לחלקה.
6. לחילופין, גם אם תתקבל טענת הגנת היתרה, אין לקבל את חוות הדעת מטעם התובעת – חוות הדעת התייחסה לשנת 1994 למרות שההפקעה בוצעה בשנת 2000.
   העסקאות עליהן התבסס השמאי מתייחסות לחלקות שחלה עליהן תכנית מתאר אחרת והן שונות מבחינת גודלן, מיקומן וזמן רכישתן ולא יכולות להוות בסיס להשוואה.
   הערכת השמאי אינה מבוססת על עובדות כלשהן שכן התובעת לא הוכיחה שיש היתכנות לבנייה על החלקה ושניתן לאחד אותה עם חלקות אחרות.
7. יש לדחות את דרישת התובעת להוצאות נלוות - דרישה זו הועלתה לראשונה בסיכומי התובעת ומהווה הרחבת חזית אסורה.
   ממילא, לא הובאה כל תשתית עובדתית להוצאות אלה.

מטעם התובעת העידו ונחקרו בפניי; שמאי זאב כהן, מלי ויינברג.

מטעם הנתבעת העידו ונחקרו בפניי; אלון פריאל, שמאי מאיר צור, מיקי אדלשטיין.

דיון

1. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות מטעם הצדדים וקיימתי דיונים בנוכחות הצדדים, אני סבור כי דין התביעה להידחות מהטעמים הבאים:
   
2. כאמור, המקרה דנן, הוחזר לבית משפט זה בכדי לבחון "אם עומדת לויינברג, בנסיבות דנן, טענת "הגנת היתרה" לפי סעיף 190(א)(1) לחוק על מלוא נפקויותיה לפי הלכת לב הגליל" (סעיף 25 לפסק הדין בערעור).
   
3. לאור זאת, אני מוצא לנכון לייחד תחילה דברים, לעניין מהות טענת "הגנת היתרה" והלכת לב הגליל;
   
4. סעיף 190(א)(1) לחוק קובע כי:

"(א) במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לענין המקרקעין העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתיאומים אלה:

(1) סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות, ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות"; אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש;"

דהיינו, בהתאם לסיפת הסעיף האמור, בהפקעה בה חלה הפחתת שוויה של יתרת המגרש, תיאלץ הרשות המפקיעה לבחור בין ויתור על ההפקעה לבין הפקעת המגרש כולו.
במקרה בו בוחרת הרשות באופציה של הפקעת המגרש כולו יהיה עליה לשאת במלוא הפיצויים לנפקע, ולא תתאפשר הפקעה ללא תמורה של 40% מהמגרש כקבוע בסעיף 190(א)(1) רישא.

1. בסוגיית פסיקת פיצויים בגין הפקעה קיימת הבחנה בין פגיעה עקב תוכנית לבין פגיעה עקב הפקעה. משמעות ההבחנה כי הנפקע זכאי לפיצויים בשני שלבים;
   האחד- בעקבות פרסום התוכנית הפוגעת, הוא זכאי לפיצוי בגין אובדן הערך הכרוך בשינוי ייעוד חלקתו על פי התוכנית, וזאת בהתאם לסעיף 197 לחוק.

השני- בעקבות ולאחר ביצוע ההפקעה בפועל, זכאי הוא לפיצויים בשל אובדן הבעלות על החלק המופקע, הוא זכאי לפיצוי בגין נטילת הקרקע בפועל.

סעיף 197 לחוק קובע כי תביעה לפיצויים עבור פגיעה בשלב התוכנית כפופה לתקופת התיישנות מיוחדת, בת שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית. על סעיף זה נמתחה ביקורת, מאחר שקביעת תקופת התיישנות קצרה בת שלוש שנים בלבד, עשויה להביא לכך שהנפקע יפסיד את החלק הארי משווי הקרקע המופקעת, באם איחר את המועד להגשת תביעה בגין ירידת ערך בשלב הראשון.

פתרון מסויים, לבעיה זו ניתן לנפקע מכוח "הגנת היתרה" הקבועה בסיפת סעיף 190(א)(1) לחוק.
טענה זו התפתחה בפסיקה במספר הזדמנויות – בתחילה, ניתן היה לטעון אותה רק כאשר שווי היתרה נפגע עקב מעשה ההפקעה ולא בעקבות התוכנית (ע"א 5735/93 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה (פורסם בנבו, 1.4.1996)).
על הלכה זו נמתחה ביקורת מהטעם שהיא מרוקנת מתוכן את "הגנת היתרה", שהרי הפגיעה הנגרמת ליתרת המגרש נובעת במקורה תמיד מהתוכנית המייעדת את המקרקעין להפקעה.

בהמשך, שונתה ההלכה ובפסק דין רובינשטיין ([עע"מ 1975/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638 (2002)] נקבע כי ככלל, יכול הנפקע להעלות את "הגנת היתרה" גם כאשר שווי היתרה נפגע עקב פרסום התוכנית.
נקבע כי ככלל, על הנפקע להעלות את הטענה כבר בשלב הפקדת התוכנית ובמסגרת התנגדויות לה, אולם בהמשך נקבע כי ניתן להעלות את טענת "הגנת היתרה" גם בשלב ההפקעה.
זאת, למעט במקרים בהם מוכח כי בעל המקרקעין התעלם ביודעין מהתוכנית, נהג בחוסר תום לב, או שעקב השיהוי בהעלאת ההגנה של יתרת החלקה נפגע אינטרס הסתמכות מבוסס.
כלומר, הלכת רובינשטיין מאפשרת לעקוף באמצעות טענת "הגנת היתרה" את תקופת ההתיישנות של שלוש שנים הקבועה בסעיף 197 לחוק.

השלב הנוסף בהתפתחות ההלכה נעשה בהלכת לב הגליל [ע"א 6539/09 הוועדה המקומית לתו"ב "לב הגליל" נ' כרמל מוחמד נאסר (פורסם בנבו, 4.4.2012)] – שם הועלתה טענה לפי סעיף 190(א)(1) בשלב ההפקעה, ולמרות שהטענה לא התקבלה באותו מקרה (מאחר שערך יתרת החלקה עלה לאחר שינוי הייעוד), בית המשפט דן בשאלת היקף הפיצוי במקרה בו חלה "הגנת היתרה" ובית המשפט (כב' השופטת ארבל) פסק כי במקרה כזה, יש לפצות את הנפקע גם בגין ירידת הערך, שנגרמה בשלב התוכנית, לחלק שיועד להפקעה מלכתחילה, הגם שלכאורה פיצוי בגין פגיעה מעין זו היה על הנפקע לתבוע במסגרת תקופת ההתיישנות שחלה על סעיף 197 לחוק ונקבע כי: "סבורני כי ראוי לתת לבעל המקרקעין פיצוי מלא במקרה בו מתקבלת ההגנה, וזאת גם בגין הפגיעה שנגרמה לחלק שהופקע כבר בגין התוכנית שייעדה אותו להפקעה.".

1. בהתאם להלכות אלו, קבע בית המשפט בפסק הדין בערעור כי במקרה דנן:
   "התוכנית הפוגעת שינתה 516 מ"ר מתוך החלקה לייעוד דרך, ו- 332 מ"ר נותרו בייעוד חקלאי ב'. נוכח פסק דינו של בג"ץ, הרי שהדיון לעניין סעיף 197 מוצה. עם זאת, נוכח הלכת לב הגליל הרי שאם ויינברג תשכנע את בית המשפט כי עומדת לה "הגנת היתרה" וכי אין מניעה על פי הלכת רובינשטיין מלהכיר בהגנה זו למרות שהועלתה בשלב ההפקעה, ייתכן כי היא תהא זכאית לפיצוי בגין ירידת ערך של החלקה כולה."
   
2. כאמור, בהלכת רובינשטיין נקבע כי את טענת "הגנת היתרה" ניתן להעלות גם בשלב ההפקעה, למעט במקרים בהם מוכח כי בעל המקרקעין התעלם ביודעין מהתוכנית, נהג בחוסר תום לב, או שעקב השיהוי בהעלאת ההגנה של יתרת החלקה נפגע אינטרס הסתמכות מבוסס.
   
3. במקרה דנן, עיקר המחלוקת בין הצדדים עוסקת בשאלה, האם התקיימו אותם חריגים להעלאת הטענה. לפיכך, אבחן להלן האם התקיימו חריגים אלו במקרה שלפניי;
   
4. האם התובעת התעלמה ביודעין מהתוכנית?
   כפי שעולה מהמסמכים שהוצגו בפניי, התובעת הייתה בקשר רציף עם עיריית הרצליה ועם חברת נתיבי איילון בנוגע לתוכנית;
   ביום 10.9.1995 כתבה חברת נתיבי איילון לתובעת מכתב (במענה לפנייה קודמת של התובעת) בו הביעה עניין, לרכוש את החלקה הנדונה (מוצג ת/1).
   ביום 10.1.2001 כתבה נתיבי איילון מכתב נוסף לתובעת שנכתב בהמשך לפגישה שהתקיימה בין הצדדים (מוצג ת/ 2).
   ביום 10.7.2001 כתבה ב"כ נתיבי איילון – עו"ד טל דגן – לתובעת מכתב במענה לפניית התובעת ולחוות הדעת השמאית שצרפה התובעת למכתבה הקודם (מוצג ת/ 3) וביום 4.3.2002 הוגשה התביעה דנן.
   מתכתובות אלו עולה כי התובעת לא התעלמה מהתוכנית.
   
5. האם התובעת נהגה בחוסר תום לב?
   לטענת הנתבעת, התובעת נהגה בחוסר תום לב, והעלתה את טענת הגנת היתרה בשעה שהיא כבר ידעה, שאין לה יתרת חלקה שהיא יכולה לטעון לפגיעה בה והסתירה מעיני בית המשפט הן את ההפקעה המאוחרת- הפקעת מע"צ, והן את טענותיה במסגרת אותו הליך הפקעה.
   מנגד, לטענת התובעת, היא לא הסתירה עובדות שכן אלו היו בידיעת ב"כ הנתבעת וממילא אין כל משמעות לאירועים שהתרחשו לאחר מועד ההפקעה בשנת 2000.
   
6. לאותם כתבי הבי – דין שהגישו הצדדים לאחר הדיון בו מסרה הנתבעת לבית המשפט כי כל החלקה הופקעה על ידי מע"צ, צורפו המסמכים הבאים;
   מכתב של מע"צ מיום 17.7.2007 בו הודע לתובעת על תפיסת החזקה בחלקה.

באותו יום פנה ב"כ התובעת לעו"ד טל דגן וביקש להשעות את הכוונה לתפיסת חזקה בשישה חודשים לצורך מיצוי ההליך לייתור ההפקעה המתוכננת על מנת שלא לפגוע בשילוב החלקות בתוכנית לשינוי ייעוד לבנייה שהוכנה לאזור (תוכנית הר/ 2139).
ביום 2.8.2007 נערך פרוטוקול תפיסה לחלקה מכוח הפקעת מע"צ ללא נוכחות בעלת החלקה.
ביום 26.8.2008 הודיעה מע"צ לתובעת על תשלום פיצויים בגין ההפקעה.
ביום 31.8.2008 כתב ב"כ התובעת למע"צ בשם התובעת ובשם בעלי חלקות סמוכות את הדברים הבאים;
"2. ... בעת הפקדת תוכנית תת"ל 15 כביש 531, הגשנו בשם הבעלים השגה לועדה לתשתיות לאומיות, ובנוגע לכוונת ההפקעה.
החוקר שמונה לדון בהשגה... קיבל ההשגה והמליץ שלא לסמן את החלקות כדרך (כלומר לא להפקיען), אלא לבחון שימוש תת קרקעי בחלקות (הטמנת קו ניקוז תת קרקעי), מבלי להפקיען.
3. הועדה לתשתיות לאומיות קיבלה בעיקרון את המלצת החוקר (סע' 3 להחלטה), והותירה העניין לבחינה בשלב מאוחר יותר – שלב הביצוע, שרחוק מהיום מרחק שנים.
4. בין לבין הוגשה לועדה המקומית הרצליה תוכנית הר/ 2139 שמסמנת את החלקות במסגרתה ומייעדת המתחם שנוצר לבניה.
5. הודעת ההפקעה פורסמה בניגוד להחלטת הות"ל ותביא לגדיעת היכולת לשלב את החלקות בתוכנית הבנייה."

ביום 6.10.2008 השיבה עו"ד טל דגן למכתב האמור של ב"כ התובעת, כדלקמן;
"2. בעקבות דיוני החוקר, הוחלט לקבל את בקשת מרשייך, ולצמצם את קו זכות הדרך כך שהשטח הדרוש מתוך חלקות... 195... לצורך הנחת קו הניקוז יסומן כאזור מגבלות בנייה ב' עם זיקת הנאה לצורך הנחת קו הניקוז.
3. תשריטי ההפקעה שנשלחו למרשייך תואמים את הצו שפורסם לפי התוכנית המופקדת, כאמור. כל השטח הכלול בתשריטים ייתפס בפועל, בשלב זה, עד הנחת קו הניקוז, ולאחר מכן יצומצם לזכות הדרך.
4. צווי ההפקעה יתוקנו לאחר השלמת הליך ההפקעות בפרויקט ביחד עם תיקונים נוספים שיידרשו."

1. ביום 11.9.2006 הגישה התובעת, יחד עם בעלי קרקעות נוספים השגה לתוכנית תת"ל 15 – מסילת השרון ודרך 531.
   ביום 16.10.2006 נדונה ההשגה והחוקר ציין: "אני ממליץ לבחון שינוי יעוד בקטע זה ולא לסמנו ככביש שכן ע"פ הודעת יזמי התכנית תת"ל 15 אינה נזקקת לכביש בקטע זה אלא לקרקע בה תטמין קו ניקוז בלבד."
   בהתאם לכך, החליטה הוועדה שדנה בהשגה לקבל את המלצת החוקר.

1. למרות שאיני סבור שיש בהפקעה השניה (הפקעת מע"צ), כדי להשפיע על גורל התובענה כאן, מן הראוי להאיר לגופה של המחלוקת בין הצדדים, לעניין של תקפותה של הפקעה זו, כי אני סבור שיש לדחות את טענת התובעת כי ההפקעה בטלה, שכן יש לראות במכתב של עו"ד דגן שצוטט לעיל כהסכמה על ביטול צו ההפקעה (שהוצא לאחר שלב שמיעת התנגדויות התובעת והמלצות החוקר וחרף אותן התנגדויות).
   
   אותו מכתב ממילא אינו יכול להוות אינדיקציה לביטול ההפקעה. תוכנית המתאר (תת"ל 15), שייעדה את כל החלקה להפקעה לצרכי כביש, הינה דבר "חיקוק" (ראה: ע"א 3213/97 נקר ואח' נ' הוועדה המקומית הרצליה ואח', פ"ד נג(4) 625) וביטול צו ההפקעה (שהוצא לצד התוכנית) צריך להיעשות בהתאם לדרך הקבועה בדין, לרבות פרסום הודעה ברשומות בדבר חזרה מן ההפקעה – המהווה אקט קונסטיטוטיבי, הנותן תוקף לביטול עם הפרסום (ראה: קביעותיי בעניין זה בהרחבה בה"פ (מחוזי מרכז) 5064-03-08 גרנד האוס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה (25.5.2012); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין (הוצאת מירב 2013) עמ' 423 (להלן: "קמר")).
   
2. כאמור כבר, אני סבור כי לענייננו ולשאלה האם קיימת לתובעת הגנת היתרה, ממילא אין רלבנטיות לכל אותם אירועים שנתרחשו לאחר מועד ההפקעה נשוא התביעה.
   התביעה עוסקת כאמור בהפקעה שהודעה עליה פורסמה ביום 30.11.2000 בילקוט הפרסומים 4937 ביחס להפקעת כ – 516 מ"ר מתוך החלקה לפי סעיפים 189 ו – 190 לחוק התכנון והבנייה ולפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") ובחינת הפגיעה היא לאותו "מועד קובע".
   המועד הקובע לענין פיצויי הפקעה הינו מועד ההפקעה, וככלל מי שהיה ביום זה בעל זכות במקרקעין יהיה זכאי לקבל פיצויים (ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מ"ו(5) 758, 763; ע"א 261/84 רפאלי נ' חנניה, פ"ד מ(4) 561, 571). מועד זה לענין פקודת הקרקעות יהיה יום הפרסום ברשומות של הודעת ההפקעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות.
   דהיינו, לענייננו, המועד הקובע ביחס לפיצויי ההפקעה הוא ביום 30.11.2000.
   
3. בהתאמה, המועד הקובע לעניין הטענה בדבר "הגנת היתרה" הוא אותו יום פרסום הודעת ההפקעה ברשומות – 30.11.00.
   באותו מועד, עדיין לא הייתה הפקעה של מע"צ ויתרת החלקה הייתה בבעלות התובעת.
   
4. גם הנתבעת סבורה ומסכימה כי זהו המועד הקובע, ובתצהיר עדות ראשית שהגישה מטעם מר אלון פריאל – ממונה על נכסי המקרקעין בחברת נתיבי איילון צויין (בסעיף 10 לתצהיר) כי: "התביעה נשוא הליך זה היא תביעה לתשלום פיצויי הפקעה של חלק מהמקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. המועד הקובע לעניין פיצויי הפקעה הוא יום הפרסום ברשומות, קרי יום 30.11.00".
   

אולם, כפי שיפורט להלן, קביעתי לעיל ביחס למועד הקובע, ממילא אינה יכולה לסייע בידי התובעת, לאור העובדה שבמקרה דנן לא הוכיחה התובעת כי יתרת החלקה נפגעה.

1. בשולי הדברים ומעבר לנדרש אציין, כי גם אם הייתי סבור, כטענת הנתבעת, כי בחינת הטענה צריכה להעשות נכון להיום, להבדיל ממועד פרסום הודעת ההפקעה ברשומות (בשנת 2000), הרי שלאחר ההפקעה של מע"צ – לתובעת אין כל זכות בקרקע (היות וכאמור, ההפקעה של מע"צ לא בוטלה כדין) והיא זכאית לכל היותר לפיצויי הפקעה, ומכאן עולה השאלה האם ניתן לראות בעצם ההפקעה של מע"צ את כל החלקה (כולל היתרה) כ"גורם זר מתערב" המאיין את הזכות של התובעת לפיצוי בגין ההפקעה משנת 2000 (וזאת בהנחה שהתובעת זכאית להגנת היתרה). אני סבור כי התשובה לכך שלילית בין היתר מהטעם, שאם אכן הפקעת מע"צ תקפה הרי ששוי החלקה שהופקעה ע"י מע"צ הינו שווי מופחת עקב הפגיעה ביתרה בשנת 2000 והתובעת זכאית לפיצוי מופחת ולכן אין בכך לאיין את זכותה לקבלת פיצוי בגין הפגיעה בשנת 2000 ואולם, כפי שיובהר להלן, אני לא נדרש להכריע בשאלה זו שכן כך או כך, דינה של תביעת התובעת להידחות היות ולטעמי היא לא הוכיחה כי יתרת החלקה נפגעה בשנת 2000.
   
2. האם, לאור שיהוי בהעלאת הטענה, נפגע אינטרס הסתמכות מבוסס?
   
3. כפי שעולה מהמסמכים שצרפו הצדדים, בסמוך למועד ההפקעה, הנתבעת דנה עם התובעת באפשרות של רכישת מלוא החלקה במסגרת ההפקעה והצדדים נחלקו ביחס לגובה הפיצוי לו זכאית התובעת, כך שלא נפגע אינטרס הסתמכות של הנתבעת.
   
4. לאור האמור לעיל, אני סבור שבמקרה דנן לא מתקיימים החריגים לטענת הגנת היתרה, כפי שנקבע בהלכת רובינשטיין. אולם יחד עם זאת, כפי שאפרט להלן, אני סבור כי התובעת לא הוכיחה כי שווי יתרת החלקה נפגע ולכן ממילא יש לדחות את הטענה במקרה זה.
   
5. כאמור, בהתאם לסיפת סעיף 190(א)(1) במסגרת העלאת הטענה בדבר הגנת היתרה האיסור להפקיע חלק מן המגרש קיים: "...אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש".
   
6. בפסיקה הובהר כי האיסור על הפחתת שווי היתרה נוגע ליחס שבין השווי של היתרה לפני ההפקעה ובין שוויה של היתרה לאחר ההפקעה.
   
7. בבג"ץ 189/86 סלים בילדינגס בע"מ נ' עיריית ירושלים – הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד לו(3) 215, 223 (1983) נפסק כי:
   "כוונת הכתוב בדבר הפחתת שוויה של יתרת המגרש היא ליחס בין השווי של אותו שטח לפני ההפקעה ובין שוויו לאחר מכן."
   כן ראה: ע"א 7959/00 עזר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד נו(2) 365, 372 (2001).
   
8. בהלכת לב הגליל נפסק בהקשר זה (בסעיף 26 לפסק הדין):
   "האם חלה "הגנת יתרת המגרש" במקרה דנן? מחוות דעת השמאי, שהצדדים לא חלקו עליה, עולה כי התשובה לכך שלילית. טעותו של השמאי היא בעריכת השוואה בין שווי המגרש בשלמותו בייעוד הקודם לבין שווי יתרת המגרש שנותרה בידי המשיב לאחר שינוי הייעוד. כפי שנקבע בפסיקת בית משפט זה יש לבחון את האיסור על הפחתת שווי היתרה על פי היחס בין שוויה היחסי של היתרה טרם ההפקעה לבין שוויה לאחר ההפקעה". (ההדגשה הוספה – י.ש.)
   
9. גם קמר בספרו שאוזכר לעיל מציין (בעמ' 310):
   "מה משמעותה של ההפחתה בשווי יתרת המגרש? ברור, כי אם ניטל חלק ממגרש עקב ההפקעה, אין שוויה של היתרה כשווי המגרש בשלמותו, ולא לכך מכוונת הוראת הסיפא לסעיף 190(א)(1) לחוק. כוונת הכתוב היא להפחתה בשווי היחסי של החלק שלא הופקע לפני ההפקעה ולאחריה."
   
10. נטל השכנוע לענין ההפחתה ושיעורה, מוטל על התובע (בג"ץ 43/79 גולדנברג ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה מרחב תל אביב, פ"ד לג(3) 122 (1979)).
    
11. בע"א 9749/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' יורם אליהו (פורסם בנבו, 22.8.2007) נפסק כי:
    "בבואנו להעריך האם חלה הפחתת שווי ביחס ליתרת החלקה, שומה עלינו לבצע בחינה עובדתית מקיפה אשר תתבסס על הנתונים שהוצגו על ידי השמאים." (ההדגשה הוספה – י.ש.).
    
12. אולם, בענייננו, חוות דעת השמאי מטעם התובעת התייחסה לשווי של כל חלקה 195 וכלל לא התייחסה לשווי של יתרת החלקה, לא טרם ההפקעה ולא לאחריה.
    השמאי מטעם התובעת, מר זאב כהן התייחס בחוות הדעת המתוקנת (מיום 11.5.2004) לשווי של חלקה 195 כולה בשטח של 848 מ"ר וציין בסוף חוות דעתו: "לאור הגורמים והשיקולים שהובאו לעיל, הנני מעריך את שווי חלקה 195 לתאריך הקובע 1/6/1994: 150,000$" – כלומר, השמאי לא התייחס בחוות דעתו ליתרת החלקה וממילא לא ערך כל השוואה בין שווי היתרה לפני ההפקעה ובין שוויו לאחר מכן.
    
13. בחקירתו הנגדית אישר השמאי כהן כי הסכום של 150 אלף דולר מתייחס לחלקה כולה (עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 20 – 21).
    בנוסף, אני סבור כי ממילא לא ניתן להסתמך על חוות דעתו של השמאי כהן שהאמור בה מתייחס לשנת 1994 בזמן שההפקעה בוצעה למעשה בשנת 2000 והשמאי אף ציין זאת בחקירתו הנגדית כשנשאל על עסקאות מכירה להשוואה באותו גוש וכלשונו: "... יש לי פה התלבטות, חוות דעתי מתייחסת לשנת 1994 שזה תאריך פרסום התכנית המפקיעה, ההפקעה בוצעה בשנת 2000, יש לי מחירים משנת 2000 ושנת 1994..." (עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 25 – 26).
    
14. התובעת סבורה כי הטענה בדבר שווי יתרת החלקה הוכח תוך שהיא נסמכת על מספר טענות בהקשר זה;
    ראשית, התובעת סבורה כי העניין כלל לא היה במחלוקת בין הצדדים.
    בנוסף, לטענת התובעת בסיכומיה: "כל אדם סביר גם מבין, שהפקעת חלק מחלקה לצורך סלילת כביש, תוך הצמדת כביש סואן כנתיבי איילון ליתרת החלקה של 332 מ"ר בסה"כ, בה ניתן היה לבנות בתנאים מסוימים, מקטין, ואף מאפס, אפשרות זו ופוגע אנושות ביתרה." (ההדגשה בסיפת הציטוט במקור – י.ש.).
    עוד טענה התובעת, כי הנתבעת לא חקרה את התובעת בחקירה נגדית באופן ישיר על עניין זה של הפחתת שווי היתרה והדברים שציינה התובעת בתצהירה לא נסתרו.
    
15. באותו הקשר, טענה התובעת כי על בסיס הנמקת שמאי הנתבעת – מר מאיר צור – לא יכולה להיות מחלוקת שייעוד 516 מ"ר מהחלקה לדרך, הוריד את שווי יתרת 332 מ"ר משטח החלקה.
    
    התובעת מסתמכת בנקודה זו על דברי השמאי צור כשנחקר בנושא ואישר שהעברת דרך בצמוד ליתרת המקרקעין גורמת לירידת ערך יתרת החלקה וכלשונו:
    "ש. מבחינה שמאית הדרך כמו שאתה אומר היא הפקטור. אם היא מתרחקת השטח של החלקה עולה ואם היא באה אליך השווי יורד, נכון? ת: אכן כן." (עמ' 28 לפרוטוקול, ש' 28 – 30) ובהמשך הסביר את הרציונל שבירידת ערך יתרת החלקה שלא הופקעה וצמודה עתה לדרך, כשהוצגה בפניו עסקה בחלקה סמוכה שהתוכנית נתיבי איילון הרחיקה את הכביש ממנה השיב: "... אתה מציג פה עסקה שנעשתה בשנת 2000. בשנת 2000 אדם יודע שהדרך מתרחקת מהחלקה הזאת ולכן הוא ישלם מחיר שונה וזה מה שאני אומר בתגובתי" (עמ' 29 לפרוטוקול, ש' 1). בנוסף, התובעת מביאה לתמיכה בטענתה גם את דבריו של שמאי הנתבעת בחוות דעתו (סעיף 3.4) כי הסטת מסילת הרכבת מחלקה סמוכה שמספרה 161, מעלה את שווי מאחר והיא "הופכת להיות מרוחקת מהמסילה".
    
    אני סבור, כי עדותה של התובעת בהקשר זה היא עניין שבמומחיות ומן הראוי שעדותה בסוגייה זו הייתה נתמכת בחוות דעתו של השמאי מטעמה בהתאם לתקנה 129 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (ראה גם: אהרן נמדר הפקעת מקרקעין (חושן למשפט 2011) עמ' 527, 681).
16. בנוסף, התובעת בסעיף 6 לתצהירה מיום 8.6.2006 טענה כי: "... בשל הפקעת החלקה, לא ניתן לפתח את החלקה והחלקות הסמוכות ולממש את אפשרות הבניה המותרת בהן,..." ובהמשך (בסעיף 8 לתצהירה): "...ברור שאלמלא הופקעה החלקה, ניתן היה להקים עליה מבנה מגורים... והפקעות החלקה גדעה באחת אפשרות זו.".
    
    טענה זו נסתרה במהלך חקירתה הנגדית השניה (מיום 4.5.2014) בה אישרה כי בשנת 2007 (במועד ההפקעה של מע"צ) היה סיכוי לשלב את ה – 322 מ"ר הנותרים עם חלקות אחרות לבניה וכלשונה:
    "ש. זה מכתב התנגדות של עורך דינך למע"צ על ההפקעה של ה – 322 מטר, מפנה אותך לסעיף 2 למכתב (מצטט). תאשרי לי שזה נכון שהתנגדת להפקעה של ה-322 מטרים בגלל שטענת שאם ייקחו לך אותם לא תוכלי לשלבם עם חלקות אחרות כדי לאפשר בניה.
    ת. כן. נכון. בוודאי.
    ש. זאת אומרת שלהשקפתך היה סיכוי בשלב הזה בשנת 2007 לשלב את המטרים האלה עם חלקות אחרות לבניה?
    ת. אז היה סיכוי, חיפשנו דרך לנצל את הקרקע. חשבנו שהיה סיכוי אחרת לא היינו עושים את זה. כל אחד שהיה לו קרקע היה עושה את אותו הדבר.
    ש. תאשרי לי שהאפשרות הזאת הייתה קיימת למעשה לאורך כל השנים מ-2000 – 2007.
    ת. זה נפל, בדיוק, איך, ומה לא יודעת.
    ש. האפשרות הזאת הייתה קיימת כל השנים מאז הופקעו מלכתחילה 516 מטרים והיא נותרה עם 332 מטרים.
    ת. נכון." (עמ' 40 לפרוטוקול ש' 20 – עמ' 41 ש' 1)
    
17. התובעת סבורה גם, כי יש ללמוד על הפגיעה בשווי היתרה גם מפסק הדין בע"א 832/13 רונן טוסי ואח' נ' מע"צ (פורסם בנבו, 23.9.2014) (להלן: "עניין טוסי") שעסק בתביעת פיצויי הפקעה בנוגע לאותו כביש והמייצגים בו היו אותם עורכי דין, בו דחה בית המשפט את הטענה כאילו יתרת החלקה לא נפגעה לנוכח הקטנת האפשרות ליהנות באופן מלא מהליך עתידי לאיחוד וחלוקה, עקב הקטנת שטח המגרש בשל ההפקעה.
    
    אני סבור, כי לא ניתן לגזור גזירה שווה מעניין טוסי לענייננו, כפי שמבקשת התובעת לעשות. הגם שעניין טוסי התייחס להפקעת חלקות ביחס לאותו כביש (כביש 531), באותו עניין מונה השמאי זרניצקי כשמאי מוסכם ודברי בית המשפט (בסעיף 43 לפסק הדין, אליהם הפנה ב"כ התובעת) כי:
    "הובהר על ידי זרניצקי, כי פיצוי זה ניתן עבור שלילת האפשרות של בעלי החלקים הקטנים להפוך לבעלים נפרדים במסגרתו של הליך עתידי לאיחוד וחלוקת חלקה 92" נאמרו על ידי בית המשפט "בבחינת למעלה מן הצורך" ובהתייחסות לחלקה ספציפית בהתבסס על עדותו של השמאי זרניצקי כי: "הפיצוי בגין הגדלת רכיב המושע התבסס על הנחה כי ייעודם של המקרקעין בחלקה 92 ימשיך להיות חקלאי.".
    
    בניגוד לטענת התובעת, לא ניתן להסיק מדברי בית המשפט בהקשר זה לענייננו וממילא במקרה דנן לא הובאה בפניי כל ראיה, לרבות בחוות דעת של שמאי התובעת, כי יתרת החלקה נפגעה בשל הקטנת האפשרות ליהנות מהליך עתידי לאיחוד וחלוקה וכאמור, שמאי התובעת לא התייחס בחוות דעתו לשטח הנותר ולירידת ערכו בנפרד מהחלקה כולה.

סוף דבר

1. לאור כל האמור לעיל, משלא הוכיחה התובעת פגיעה בשווי היתרה, דין התביעה להדחות.
   
2. יחד עם זאת, אני סבור שבמקרה דנן, מן הראוי לפטור את התובעת מתשלום הוצאות לנתבעת לאור התנהלות הנתבעת בהליך;
   1. במסגרת ההליך בפניי טענה הנתבעת לא אחת, כי התובעת העלתה לראשונה את הטענה בדבר הגנת היתרה רק בתגובה לבקשת הנתבעת לסילוק התביעה על הסף. אולם, טענה זו נטענה על ידי התובעת עוד לפני כן בכתב התשובה (סעיף 5) שם צוין כי: "גם אם השתמשה הנתבעת כדבריה בשטח של 516 מ"ר, הרי ההפקעה גרמה לביטול שווי "החלק שנשאר"" (ההדגשה במקור – י.ש.). בנוסף, גם בתכתובות בין הצדדים בסמוך להפקעה עולה כי נתיבי איילון הסכימה לרכוש את כל החלקה בשטח של 848 מ"ר והצדדים נחלקו בשיעור הפיצוי.
      
   2. הנתבעת טענה כי התובעת הגישה תוכנית לאחד את החלקה עם חלקות סמוכות לצורך יצירת מגרש של 5 דונם ובניה עליו (סעיף 12, 28 לתשובת הנתבעת להודעת התובעת שהוגשה ביום 4.11.2013) וכי ב"כ התובעת מקדם תוכנית לאיחוד החלקות (סעיף 16 לתשובת הנתבעת) ולפיכך היא מושתקת מלטעון בהליך דנן כאילו לחלקה אין שווי. אולם, כפי שעולה ממכתב הנתבעת מיום 13.2.2007, התוכנית עליה מדובר - תוכנית הר/ 2139 - הוגשה על ידי טי. גי. אי השקעות נדל"ן בע"מ ולא על ידי התובעת. ביום 12.3.200 שלח ב"כ התובעת לנתבעת מכתב בו ציין כי תוכנית זו מקפחת ופסולה ביחס למרשיו. ביום 14.5.2008 נמסר לב"כ התובעת מטעם עיריית הרצליה כי יזם התוכנית אינו עוסק בקידומה בשנה האחרונה.
   3. הנתבעת העלתה את הטענה בדבר חוסר תום לבה של התובעת משלא העלתה בפני בית המשפט את העובדה שכל החלקה הופקעה בהפקעה מאוחרת של מע"צ. אולם, תצהיר עדות ראשית מטעם התובעת הוגש ביום 8.8.2006, זאת בטרם פורסמה ההודעה ביחס לאותה הפקעה (מיום 20.7.2006). בנוסף, היות ובתקנון תת"ל 15 צוין כי נתיבי איילון הינה בין יוזמי התוכנית, סביר להניח שנתיבי איילון שהתנהלה מול התובעת ביחס להפקעה דנן, ידעה על ההפקעה של מע"צ עוד לפני שמסרה על כך הודעה לבית המשפט בתחילת הדיון מיום 14.10.2013 והיא הסתירה נתון זה באותה מידה.
3. לאור כל האמור, התביעה נדחית, אין צו להוצאות, כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כ"ג סיוון תשע"ה, 10 יוני 2015, בהעדר הצדדים.