לפני תביעה לפינוי הנתבע שהינו דייר מוגן לפי חוזה שכירות שנערך בינו לבין כל בעלי הזכויות בנכס. התביעה הוגשה על ידי בעלי 25% מזכויות הבעלות במקרקעין. העילות לפינוי הנתבע הינן: נטישה, הזנחה, אי שימוש במושכר למטרה לשמה הושכר ואי תשלום דמי שכירות.

הצדדים לתביעה

כתב התביעה המקורי הוגש ביום 04.08.09 על-ידי : תמר שומכר, אביהו שומכר, ליאת שומכר-לוי, קארין שומכר דניאלי, אפי שומכר-לידור (להלן: "הבעלים המקוריים"). הבעלים המקוריים הנם בעלי 25% מזכות הבעלות בבניין שברחוב נחלת בנימין 46, תל-אביב, הידוע כגוש 6920 חלקה 35 (להלן: הנכס).

ביום 19.07.10 הוגש כתב תביעה מתוקן לפיו זהות התובעים תוקנה כך שהתובעים הנכונים הינם יעקב דביר ורונן ברוטפלד, אשר רכשו את מלוא זכויותיהם של הבעלים המקוריים (להלן: "הבעלים הקודמים").

ביום 24.01.13 הוגש כתב תביעה מתוקן בשנית על-ידי תובעים 1-3, אשר רכשו את מלוא זכויותיהם של הבעלים הקודמים (להלן: "התובעים") באופן שבו :

התובעת 1 הינה הבעלים של 12.5% מזכויות הבעלות במקרקעין (להלן: "תובעת 1").

התובע 2 הינו הבעלים של 6.25% מזכויות הבעלות במקרקעין (להלן: "תובע 2").

התובע 3 הינו הבלעים של 6.25% מזכויות הבעלות במקרקעין (להלן: "תובע 3").

עוה"ד עמית בירק שהינו הבעלים של 75% מזכויות הבעלות בבניין אינו שותף להליך הגשת התביעה, כעולה מהודעתו מיום 09.01.11.

רקע עובדתי

אין מחלוקת בין הצדדים, כי ביום 27.11.1980 נחתם חוזה שכירות (להלן: "חוזה השכירות") בין הבעלים המקוריים לבין הנתבע. חוזה השכירות קבע בין היתר את התנאים הבאים:

1. הושכר לנתבע חלק מהנכס שהיווה חלל בקומה החצי מרתפית המחולק לשלושה חדרים (להלן: "המושכר").
2. המושכר הושכר לנתבע בכפוף להוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") לצרכי עסק של בית מלאכה לייצור ומכירת גביעים, פרסים ומדליות למיניהם.
3. הנתבע שילם דמי מפתח בגין השכירות.
4. הנתבע התחייב לשלם בכל שנה את דמי השכירות, בתחילת כל רבעון למשך שלושה חודשים מראש, כשמועדי התשלום הינם היום הראשון לחודש מרץ, לחודש יוני, לחודש ספטמבר ולחודש דצמבר. דמי השכירות עבור כל חודש הינם בסך 200 ₪.

תמצית טענות הצדדים

לטענת התובעים, הדיירות המוגנת של הנתבע פקעה. הנתבע הפר את חוזה השכירות וקמה להם עילה לפינוי הנתבע, בכך שלפחות משנת 2000 הנתבע אינו עושה שימוש במושכר למטרה לשמה הושכר, המושכר ננטש על ידו והוזנח באופן קשה. המושכר מנותק מזרם החשמל, אין בו ציוד, מיכון או אמצעים ליצור גביעים.

כמו-כן, הנתבע לא שילם דמי שכירות בין השנים 2003-2009. בנושא זה, מבקשים התובעים רשות לפיצול סעדים ולתבוע בהליך נפרד את דמי השכירות.

לטענת התובעים, הנתבע הפר את סעיף 5 לחוזה השכירות המקנה עילה לפינוי מכוח סעיף 19 לחוזה השכירות ומכוח סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר, בכך שמסר או העביר את החזקה במושכר או בחלקו או נתן רשות שימוש במושכר לחברת "פרספורט מילמן בע"מ", בשליטת אלי מילמן ונילי מילמן.

מנגד, טוען הנתבע, כי החל משנת 2000 צמצם את פעילותו במושכר באופן זמני מתוך כוונה לשוב למושכר. לטענתו, נאלץ להעביר חלק מהפעילות לנכס חלופי באופן זמני היות שבשנים אלו המושכר הוזנח על ידי הבעלים בניגוד לסעיפים 63 ו- 65 לחוק הגנת הדייר. לטענת הנתבע, המושכר נפגע משקיעת קרקע וקיימת סכנת קריסה של גג הבטון אשר הרקיב ובנוסף, נדרשים במבנה תיקונים כגון: תיקוני ביסוס וקונסטרוקציה, תיקונים בקירות החיצוניים ועוד.

לטענת הנתבע, למושכר לא נגרמו נזקים קשים על ידו בשל אי שימוש במושכר ואם נגרמו נזקים מדובר בנזקים שטחיים אשר דורשים תיקון קל וניקיון בלבד. כמו-כן, עשה כל שביכולתו ליצור קשר עם גורם אחראי מטעם הבעלים אך הבעלים הסירו אחריותם. לכן, בשנת 2009 החל לשפץ את המושכר ואת המבנה לאחר שנואש מלהמתין לבעלי המושכר.

בנוסף טוען הנתבע, כי הקפיד ומקפיד לשלם את דמי הארנונה.

לעניין דמי השכירות הוסיף, כי לפי חוזה השכירות, נמסרו דמי השכירות לידי הגב' חיה שומכר עד למועד פטירתה. לאחר פטירתה של גב' שומכר פנה הנתבע לבנה מר אהרון שמיר. מר שמיר סירב לקבל ממנו את דמי השכירות. עוד מוסיף הנתבע, כי עשה מאמצים רבים לאתר את עורך הדין אשר טיפל בחוזה השכירות ואת כתובת הבעלים. לטענתו, התובעים או חליפיהם לא פנו לנתבע לגבות ממנו את דמי השכירות.

טענה נוספת שהועלתה על ידי הנתבע, הינה שהמיעוט או חלק מהבעלים אינו יכול לתבוע את פינוי השוכר וכי הגשת התביעה על ידי חלק מהבעלים מנוגדת לסעיף 30 לחוק המקרקעין. מנגד טוענים התובעים, כי לפי ע"א 71/66 ולפי הפרקטיקה הנוהגת כל מי שיש לו חלק בבעלות יכול לעמוד על זכויותיו לתבוע פינוי.

דיון ומסקנות

השאלה הראשונה אליה אדרש הינה: האם למיעוט הבעלים בנכס ישנה זכות לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר?

התובעים מחזיקים ב – 25% מזכויות הבעלות, כאשר בעל – 75% מהזכויות לא הצטרף לתביעה.

סעיף 30 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קובע:

(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.

(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין.

(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.

האם השימוש בנכס במקרה דנן חורג מניהול או שימוש רגילים?

ב ע"א 810/82 - זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה ו-3 אח'. פ"ד לז(4), 737 ,עמ' 740-741, נקבע על ידי כב' השופט ברק, כי ניהול ושימוש רגילים משמעותם עשיית כל אותן פעולות (מטריאליות ומשפטיות), אשר על-פי מהותו של הנכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו. היקפן של פעולות אלה נקבע על-פי נסיבות העניין. כמו- כן, קבע כב' השופט ברק, כי הדעה על פיה השכרת נכס מהווה שימוש חורג אינה מקובלת יותר וכי יש לפרש את המונח "ניהול ושימוש רגילים", באופן התואם את מהותו של הנכס נשוא הדיון. מכאן שניתן להתייחס להשכרת נכס מקרקעין בנסיבות מסוימות כפעולת ניהול ושימוש רגילה.

ברע"א 6140/96 - חי אליהו נ' זבולון קורט 2. רון רייזמן 3. תק-על 97(2), 936, קבע בית המשפט העליון, כי תביעה לפינוי דייר מוגן "מהווה ניהול ושימוש רגילים" :

 "... לא נדרשה החלטת רוב השותפים בקרקע היות והסכם השיתוף בין השותפים הקנה לכל אחד מהם סמכות כאמור. כן נקבע, כי אין בתביעת פינוי של דייר מוגן משום פעולה החורגת משימוש וניהול רגילים של הנכס. "

אשר על כן, תביעה לפינוי דייר מוגן מהווה "ניהול ושימוש רגילים" ואם כך יש צורך על פי דרישת סעיף 30 לחוק המקרקעין בהסכמת רוב השותפים.

בעניינו, המושכר נשוא תביעה זו הושכר לפי חוק הגנת הדייר בשכירות מוגנת, לצורך ניהול עסק הפועל כבית מלאכה ליצור גביעים. המושכר הושכר על ידי הנתבע עוד משנות ה- 80, כאשר חוזה השכירות נערך עם כל בעלי הזכויות בנכס.

התובעים מלינים על כך שהשימוש בנכס אינו מהווה עוד שימוש למטרה לשמה הושכר וזאת משנת 2000, אך דרישה לפינויי הנתבע הוגשה לראשונה במסגרת כתב תביעה זה.

במקרה דנן, לא הוצג הסכם שיתוף המקנה סמכות לכל תובע להגיש התביעה מטעמו ואף חוזה השכירות אינו מקנה זכות תביעה לפינוי השוכר.

כמו-כן, בעל רוב הזכויות בנכס לא ידע על הגשת התביעה ואף לא נתן את הסכמתו להגשתה, גם כאשר ביהמ"ש ביקש מהתובעים לקבל את עמדתו של האחרון , זו לא הוגשה עד למתן פסק הדין.

התובעים ביססו טענתם, על פסק דין שניתן טרם חקיקת חוק המקרקעין.

אשר על כן, דין התביעה לפינוי הנתבע מהמושכר על-ידי התובעים להידחות.

יחד עם זאת, חרף העובדה כי, הגעתי לכלל מסקנה, לפיה התובעים אינם רשאים לנקוט בתביעת פינוי ללא הסכמת רוב בעלי הנכס, אדון גם בשאלת הזכאות של התובעים, לעתור בתביעת פינויו של הנתבע מהנכס נוכח ההפרות הנטענות כלפיו , בהנחה שהתובעים היו רשאים לתבוע את פינוי הנתבע מהנכס ונראה כי גם אז דין תביעתם להידחות, כפי שיפורט להלן:

הפרת תנאי השכירות

לטענת התובעים, הנתבע הפר את חוזה השכירות, בכך שהזניח ונטש את המושכר, השתמש במושכר למטרה שונה מזו המוסכמת על הצדדים ולא שילם דמי שכירות.

נטישת המושכר, הזנחתו והפסקת השימוש במושכר למטרה לשמה הושכר:

עילת הנטישה הינה עילת פינוי שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף.131 בית משפט העליון בע"א 554/79 איתן קוטלר נ' אהרון ישר מיכקשווילי, פ''ד לו(1) 810, 814 (להלן: "פס"ד קוטלר") אימץ את ההלכה שנקבעה בע"א 170/63 שלום ישראל וברוך פפסימדוף נגד מרדכי ורחמים חיזק, י"ז [7] 2498, בעמוד 2501, על ידי כבוד השופט זוסמן, לפיה על מנת שתקום עילת פינוי מכוח נטישה, יש צורך בהתקיימות מספר תנאים, והנטל להוכחתם הוא על הטוען לנטישה.

"... בעל הבית התובע פינוי חייב לשכנע את בית המשפט שהדייר נטש את

המושכר לחלוטין, על מנת לא לשוב אליו, כי הוא מוציא מחברו. נטל שכנוע זה נשאר על שכמו מתחילת הדיון ועד סופו. אלא מאי? משהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי הדייר נטש את המושכר, כגון שהדייר שכר או קנה לו דירה אחרת ועשה ישיבתו בה קבע, יצא, לכאורה, ידי חובתו. אך הדייר יכול להראות כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה שהייתה נטישה, ולשם כך יהא עליו, בדרך כלל, להביא ראיות לסתור... אין זאת אומרת שנטל השכנוע עובר אליו, והוא, הדייר, חייב להוכיח שלא נטש. כאמור, נטל שכנוע זה מוטל על התובע. הדייר חייב להוכיח את העובדות שהוא מסתמך עליהן, כדי להסביר על שום מה לא יסיק השופט מראיות התובע שהייתה נטישה; אומנם, כמו שאמר מר מזובר בשם המערערים, אם השופט לא יאמין לראיות הדייר, הדייר לא הסביר, השופט רשאי לפסוק פינוי. אך ספק שנשאר בלבו של השופט, אם נטש הדייר או לאו, ספק זה פועל לעולם לטובת הדייר, הזכאי לכך שהתביעה תידחה מפאת הספק".

בפס"ד קוטלר נקבע, כי דברי כבוד השופט זוסמן לעיל נאמרו בתביעה לפינוי דירה, אך בעניין חובת השכנוע אין הבדל בין תביעה לפי עילת נטישה של דירה לבין תביעה כזו לגבי נטישת עסק.

בעניינו, התובעים טוענים, כי המושכר עומד ריק ונטוש ומזה שנים רבות לא קיימת בינו לבין המשכיר זיקה כלשהי, הראיה לדברי העד מר יעקב דביר מטעם התובעים בתצהירו, הינה בין היתר העובדה כי אספקת החשמל לנכס הופסקה החל מיום 23/06/98 – כל זאת בהתאם לבדיקה שבוצעה על ידו לפני שהתעניין ברכישת הנכס.

זה המקום לציין, כי מר דביר בתצהירו ובעדותו, בתמיכה לטענות התובעים, ציין שאיננו בקיא בכל פרטי המקרה שלפני, לדבריו, ביקש לרכוש את הנכס לצורכי השקעה נוכח עיסוקו כמשקיע בנדל"ן וכי כל המידע שקיבל, לפני רכישת הנכס הינו מידע כללי בקשר לשווי הנכס וכדאיות העסקה בלבד, לרבות המידע כי מדובר בנכס ישן , מוזנח שעד לנקיטת הליכים משפטיים על ידי עיריית ת"א כנגד התובעים המקוריים, לבעלים לא היה אינטרס לשקם את הנכס, לשפץ או לתחזק כנדרש בחוק הגנת הדייר וזאת משיקולי תועלת כאשר לנגד עיניהם ביקשו התובעים הקודמים והנוכחיים, אנשי עסקים / משקיעים, לפנות את הדיירים המוגנים בנכס לצורך בנייה מחדש ולפיכך, לא היה להם כל עניין ואינטרס לגבות את התשלום הזעום בגין דמי השכירות.

עוד טוענים התובעים, כי המושכר עזוב ועומד בשיממונו מזה זמן רב, לאחר שהנתבע נטש אותו מבלי שוב מתוך כוונה ברורה להעתיק את מקום עסקו שבינתיים התפתח והפך לעסק משפחתי למקום אחר ולצורך כך, מפנה העד מטעם התובעים, מר דביר בתצהירו לצילומי המושכר שצורפו כנספחים ג' 1-5 לתצהירו ואשר מדברים בעד עצמם.

טענתו של דביר, בעניין העדר זיקה ונטישה נטענה בשפה רפה ובאופן לאקוני, לא ברור כלל מניין נודע לו אודות הטענה ביחס לנתבע , מהם אותם מקורות מידע ולמעלה מכך, נסתרה טענתו זו בעת שנשאל האם הודיע לנתבע, כי הוא יכול לשוב לנהל את עסקו, בתום ביצוע עבודות השיפוץ, השיב כי לא היה צורך בכך הואיל והנתבע ידע על השיפוץ מפני שהגיע לנכס כמה פעמים ואם רצה יכול היה לחזור לנהל את העסק.

מר דביר, ציין כי לא ראה את הנתבע אף פעם ואולם הוא יודע את כל אותן עובדות ( מבלי לפרט מהם אותם מקורות המידע) בעוד שטענת הנטישה כאמור, איננה עולה בקנה אחד עם ביקוריו של הנתבע בנכס במהלך כל התקופה.

מנגד, הנתבע טוען, כי זיקתו למושכר נמשכה ולא הופסקה מעולם, על כך ניתן ללמוד בין היתר מהעובדה כי הנתבע המשיך לשאת בתשלומי הארנונה החלים על הנכס לעירייה "כמחזיק" וכן איחסן ציוד, אך גם פעילות זו השתבשה בשל מצבו הבטיחותי של המושכר ופריצות וגנבות רבות כתוצאה מכך שהמושכר פרוץ ופתוח.

מבין שתי הגרסאות בעניין זה הנני מעדיפה באופן מובהק את גרסתו של הנתבע באשר זו סדורה ופוזיטיבית כמו גם מתיישבת יותר עם הגיונם של דברים והשכל הישר, בעוד שגרסתו של העד מטעם התובעים, איננה אלא בבחינת עדות מפי השמועה, לא מבוססת ולו גם בבדיקות שניתן היה לצפות שהעד יבצע עובר למתן עדותו באשר למצבו של הנכס לאשורו.

די בעיון בתמונות שצורפו על ידי הצדדים שניהם, אשר מעידות כאלף עדים, ביחס למצבו הרעוע של הנכס כדי להבין שעסקינן בנכס במצב שאינו ראוי לשימוש, בלשון המעטה ובמצב דברים כזה, שבו התובעים אינם מקיימים את חלקם בחוזה, בין היתר, לדאוג לשפץ את הנכס באופן שהנתבע יוכל לעשות בו שימוש, אין הם יכולים להישמע בטענה כי הנתבע נטש.

הנתבע אולץ בעטייה של הזנחה מכוונת מטעם בעלי הזכויות של הנכס, אשר הוחלפו מעת לעת , לאחר פטירתה של הבעלים המקוריים, לצמצם את פעילותו במושכר מתוך כוונה לשוב לפעול במושכר כאמור היות שהמושכר הוזנח על-ידי התובעים בניגוד לסעיפים 63 ו-68 לחוק הגנת הדייר, כך שהיווה סכנה לשוהים בו.

הנתבע צירף לתצהירו מסמכים שסומנו כנספח ב' להוכחת הזנחת הנכס וביניהם:

דו"ח בודק מיום 01.03.90, לפיו הבניין במצב לא תקין, דורש שיפוץ מיידי, בקירות החיצוניים ישנם סדקים עמוקים ומסוכנים, נופלים גושי טיח ובטון, קורות הבטון האופקית שמעל קומת הקרקע סדוקה וחשופה בכל החזיתות נופלים גושי בטון.

הודעה מטעם עיריית תל אביב, לפי סעיף 3 לחוקי העזר תל אביב יפו (הריסת מבנים מסוכנים), התשל"ב-1971 (להלן: "חוק העזר העירוני")- מיום 15.03.90, ממנה עולה כי הנכס דרוש שיפוץ מיידי וחיזוק הקורה האופקית מעל הקרקע.

הודעה מטעם עיריית תל אביב, לפי סעיף 4 לחוק העזר העירוני, מיום 31.01.00 בהתאם לחוות דעת מהנדס, הנכס במצב שיש בו סכנה ממשית למחזיקים בו או לציבור ועקב כך הוכן צו הריסה למבנה.

הודעה מטעם עיריית תל אביב, לפי סעיף 3 לחוק העזר העירוני, מיום 12.07.07, לפיה, הנכס מהווה סכנה למחזיקים בו ו/או לציבור ו/או לנכסים צמודים ויש לבצע בנכס עבודות המופרטות בסעיף 3 להודעה ביניהן: הורדת גושי בטון רופפים, חיזוק התקרה של היחידה העורפית, תיקון חגורת מעקה הגג ועוד.

להודעה זו השיב מר אהרון שמיר במכתב, מיום 01.10.07 במסגרתו ביקש אורכה לביצוע התיקונים, בין היתר בשל כך שעסקינן בעלות שיפוץ בסכום של כ- 150,000 $ ( דולר אמריקאי) שאינם מצויים בכיסם של הבעלים כעת, אשר בכלל מעוניינים למכור את הנכס.

הודעה מטעם המחלקה לפיקוח על הבנייה לפי סעיף 3 לחוק העזר העירוני, מיום 15.11.07, המתארת, כי הליקויים בחלקו האחורי של הבניין הינם חמורים במיוחד, כי הנכס נטוש ופרוץ.

ביום 25.11.08 נשלחה הודעה מטעם העירייה על הגשת תביעה משפטית בגין אי קיום דרישה לפי סעיף 3 לחוק העזר.

בחינת מכלול הראיות שהוצגו לפני מלמדת, כי למעט הפסולת הרבה בתוך המושכר ומחוצה לו קיימים במושכר ליקויים חמורים ופגמים בטיחותיים המגובים בהודעות העירייה עוד מתחילת שנות ה-90. כמו-כן, לפי הודעות העירייה, הליקויים מהווים סכנה לשוהים במבנה ולציבור.

עסקינן בליקויים בטיחותיים, אשר חלה חובה על בעל הבית לדאוג לתיקונם לפי סעיף 68 לחוק הגנת הדייר.

בנוסף , ניתן ללמוד כי מדובר בליקויים שהם תולדה של הזנחה רבת שנים הכרוכים בעלויות רבות אף לפי הערכת התובעים המקוריים שבחרו תחת השקעה במושכר בדרך של שיפוצו כך שיהיה ראוי למגורים / ניהול עסק , להציעו למכירה לצד ג' אשר יהא אחראי על ביצוע השיפוץ וממילא עניין ההזנחה והצורך בשיפוץ הנכס נלקח בחשבון בעת המכירה על ידי הבעליים המקוריים במחיר.

עוד ניתן להיווכח בכך שהתובעים החלו בשיפוץ הנכס לכל המוקדם רק בשנת 2009, בעקבות הודעות העירייה המתרות על נקיטה בהליכים משפטיים כנגדם בשל מצבו הבטיחותי של הנכס וזאת כעולה מנספח ב' לכתב ההגנה- הודעת עירייה מיום 15.07.09 לפיה הנכס נמצא בתהליכי שיפוץ, דו"ח ביקורת שטח מיום 21.12.09 לפיו הבניין בשלבי ביצוע העבודות הנדרשות.

בראות עיני, לא יכולה להיות מחלוקת לפיה, לא עלה בידי התובעים להוכיח כי הנזקים והזנחת המושכר כפי שתוארו לעיל נגרמו בשל התנהגות הנתבע דווקא ולא בשל הזנחה מדעת של הבעלים בכל הגלגולים, כל אחד וטעמיו עימו מי בשל עלות כלכלית ומי בשל הרצון לפנות את הנכס מדייריו, לצורך הריסת המבנה ובניית נכס חדש תחתיו כחלק מעסקת נדל"ן.

למעשה, במסגרת ניהול ההליך שלפני ומכלול הראיות שצורפו כאמור, הוכח כי הבעלים היו מודעים למצבו המוזנח של הנכס ועל הצורך בשיפוץ המצוי באחריותם הבלעדית באשר אין המדובר בשיפוץ מינורי כזה הנגרם בכל נכס בשל שימוש ובלאי סביר כי אם בשיפוץ מהותי כזה שיהפוך את הנכס לראוי לשימוש, בשל מצב של סכנה של ממש לנפש, נוכח חשש לקריסת קירות המבנה המושכר שבו הנתבע ניהל את עסקו.

מר דביר העיד, כי השתתף בעלות השיפוץ הנדרש, בהתאם לחלקו בנכס, על ידי העירייה שהחל להתבצע על ידי הבעלים הנוסף, בעל 75% מהזכויות וכי מדובר היה בשיפוץ שנועד להחזיר את הנכס למצב של שימוש סביר על מנת להסיר את הצו שהעייריה הוציאה, ללמדך כי, לכל הפחות, הנכס לא היה במצב של שימוש סביר במועד הרכישה של אותם 25% של הבעלים הקודמים ובכך ניתן לראות הודאת בעל דין, המחזקת את גרסתו של הנתבע לעניין מצבו של הנכס.

סוף דבר, בנסיבות המקרה דנן, אף ראיות התביעה מעידות על כך שהתביעה לא מילאה חובתה לפעול בהתאם לסעיפים 63 ו-68 לחוק הגנת הדייר בעוד שמנגד, גרסת הנתבע, לפיה מצבו הפיזי והבטיחותי של הנכס מנע ממנו לנהל את עסקו במושכר, עולה בקנה אחד עם הראיות בתיק ועם טענתו לפיה צמצם את פעילותו במושכר והעבירו למקום אחר וזאת הן בשל הסכנה הבטיחותית מקיום פעילות במושכר והן בשל החלטתו לשפץ את הנכס.

כמו-כן, השתכנעתי כי לנתבע אינטרס כלכלי ועסקי לקיים את עסקו במושכר ובכוונתו לשוב למושכר לאחר שיסתיים השיפוץ.

אשר על כן, דין עילת הנטישה וההזנחה כנגד הנתבע להידחות שעה שהתובעים לא עמדו בנטל להוכחתה.

מתן רשות שימוש במושכר לאחר והעברת הפעילות העסקית של החברה:

אין מחלוקת, כי לפי סעיף 3 לחוזה השכירות בין הצדדים, השוכר התחייב להשתמש במושכר אך ורק למטרה הקבועה בחוזה ולא למטרה אחרת. קרי, לצרכי עסק של בית מלאכה לייצור ומכירת גביעים, פרסים ומדליות. לפי סעיף 5 לחוזה השכירות הנתבע התחייב לא למסור, להעביר או להרשות לאחר להשתמש במושכר או חלק ממנו.

לטענת התובעים, הנתבע הפר את סעיף 5 לחוזה השכירות המקנה עילה לפינוי מכוח סעיף 19 לחוזה השכירות ומכוח סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר, בכך שמסר או העביר את החזקה במושכר או בחלקו או נתן רשות שימוש במושכר לחברת "פרספורט מילמן בע"מ" שהייתה בשליטתם של אלי מילמן ז"ל ( בנו של הנתבע ) ונילי מילמן (אשת חיקו של הנתבע ).

מנגד, הנתבע טוען, כי חברת "פרספורט מילמן בע"מ" הוקמה בסוף שנת 2008 על-ידי בנו ז"ל ואשתו, פעילות החברה מתמקדת בשיווק ומכירת מוצרים שונים וביניהם מדליות. לטענתו, מעולם לא החזיק ו/או ניהל את החברה אלא המשיך לנהל את עסקו המתמקד בייצור מדליות.

הנתבע טוען, כי בבעלותו עוסק מורשה נוסף אליו העביר את פעילות הייצור (תעודת עוסק מורשה צורפה-נספח ח' לתצהיר עדות ראשית) . הנתבע הציג אישור רו"ח לפיו אין כל קשר עסקי בין שני העסקים הנ"ל.

עיון בראיות ועדויות הצדדים, מעלה כי התובעים לא עמדו בנטל להוכחת עילה זו. התובעים לא הציגו לפני ראיות לפיהן המושכר הוחזק על-יד אחר או שנעשה שימוש במושכר על-ידי אחר.

טענה זו נטענה בעלמא ללא ביסוס עובדתי וראייתי, למעט בדיקה שנעשתה על ידי מי מטעם מר דביר, בעת שנשלח לבצע רכישת מוצר מטעם החברה והציג את החשבונית, לא ידע העד להשיב וממילא לשלול את טענתו של הנתבע לפיה, מדובר בשני עסקים המנוהלים במקביל וללא כל קשר.

אם לא די בכל אלה, חזר בו מר דביר בעדותו מהטענה שהפעילות של הנתבע בעסק שמנוהל על ידו מזה עשרות שנים, בהתאם לחוזה המקורי, הועברה על ידו לאותה חברה שמנוהלת על ידי הבן ז"ל.

( ראה בעניין זה פרוטוקול הדיון מיום 6/2/13 בעמוד 16 מול השורות 12-16 ).

כמו-כן, טענה זו עומדת בסתירה לטענת התובעים לפיה המושכר ננטש והוזנח.

מנגד, גרסת הנתבע כפי שבאה לידי ביטוי בתצהיר העדות הראשית ובעדותו בבית משפט הינה אחידה, רצופה ונתמכת בראיות אשר לא נסתרו על-ידי התביעה. מראיות הנתבע עולה, כי עסק בפעילות ייצור גביעים מיום הקמת העסק ועד למועד הגשת התביעה ואילו העסק בבעלות בנו שבינתיים הלך לעולמו בטרם עת, הוקם בסוף שנת 2008 והתמקד בשיווק ומכירת מוצרים שייוצרו על-ידי הנתבע ומוצרים נוספים, אין בכך כדי להוות הפרה של חוזה השכירות.

יתר על כן, עיון בחוזה השכירות מעלה, כי אין בחוזה סעיף המגביל או מונע מהנתבע לפתוח סניף או עסק נוסף הדומה לעסק שמופעל במושכר או סעיף המקנה עילת פינוי בגין העברת פעילות כגון דא כאמור בהוראת סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר.

דמי שכירות:

אין מחלוקת, כי לפי סעיף 23 (ב) לחוזה השכירות, הוסכם כי דמי השכירות ישולמו לידי הגברת חיה שומכר ומאז שנות ה-80 (מועד החתימה על חוזה השכירות עם הנתבע) ועד היום לנכס היו מספר רב של בעלים, חלקם שהו בחו"ל, לחלקם הועברו הזכויות בירושה וחלקם בארץ.

לטענת התובעים, הנתבע הפסיק לשלם דמי שכירות בין השנים 2003-2009. הנתבע אינו חולק על כך, אך טוען כי מסר את דמי השכירות לידי הגב' חיה שומכר עד למועד פטירתה ולאחר פטירתה פנה לבנה מר אהרון שמיר אשר סירב לקבל ממנו את דמי השכירות. כמו-כן, עשה מאמצים רבים לאתר את עורך הדין אשר טיפל בחוזה השכירות ואת כתובת הבעלים. לטענתו, התובעים או חליפיהם לא פנו אליו מעולם לצורך גביית דמי השכירות.

אכן, בהיעדר הסבר מתקבל על הדעת, הפסקת תשלום דמי שכירות על פני תקופה מתמשכת יכולה להוות עילת פינוי לפי סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר. אולם, הנטל להוכחת טענת אי תשלום דמי השכירות ו/או הפסקת תשלומם מוטלים על בעל הבית - ההלכה שאומצה בעניין זה בפסיקה הינה ההלכה שנקבעה בע"א 216/64 רחמים נ' זדה פ"ד י"ח (4) 125, בעמוד 128 (להלן: "פס"ד זדה").

עוד נקבע, כי סירובו של בעל הבית לקבל מהדייר את דמי השכירות שוללת קיומה של עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר והדייר ממשיך ליהנות מהגנת החוק ואינו חייב לשלם את דמי השכירות כל עוד אין בעל הבית מגלה את דעתו, כי הוא חוזר בו מהסירוב לקבל תשלומים (רע"א 6655/96 חן נ' אתדג'י, מיום 01.01.97).

עיון בראיות ועדויות הצדדים מעלה, כי התובעים לא עמדו בנטל להוכחת טענתם בהתאם לדין ולפסיקה, כך למשל לא טרחו להציג ולו ראשית ראיה המעידה על כך שהם או מי מטעמם פנו לנתבע בדרישה בכתב או בעל פה לתשלום דמי השכירות במשך כל אותן שנים, לא הוכח סכום החוב הנטען, לא העידו את מר אהרון שמיר שיסתור את טענת הנתבע לפיה, סירב לקבל את דמי השכירות מהנתבע.

למעלה מכך, התובעים לא הציגו ראיות לפיהן הודיעו לנתבע על העברת הזכויות בנכס ומי הוסמך על ידם לגבות את דמי השכירות, שעה שהגב' שומכר שהייתה מוסמכת הלכה לעולמה ובאיזה אופן וזאת בניגוד לסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971 (להלן:"חוק השכירות"), לפיו על המשכיר להודיע לשוכר על העברת זכויותיו לאחר וכל עוד לא נתן המשכיר לשוכר הודעה על ההעברה או לא נודע לשוכר עליה ממקור אחר, מופטר השוכר מתשלום דמי השכירות וקיום שאר חיוביו כלפי המשכיר (ע"א 1510/95 מימון נגד דנוך ואח' מיום 01.12.97).

אם לא די בכל אלה, העד מטעם התובעים, מר יעקב דביר (הבעלים הקודמים) העיד, כי לא פנה אל הדיירים ובכללם אל הנתבע בדרישה לשלם דמי שכירות ולפי מיטב ידיעתו כך גם נהגו הבעלים המקוריים ו/או יורשיהם, לדבריו לא רכש את הנכס כדי לקבל את דמי השכירות של הדיירם המוגנים.

ראה לעניין זה עדותו של מר יעקב דביר כפי שנמסרה בביהמ"ש :

" ש. במסגרת משא ומתן לפני הרכישה הציגו לך חוזים של דיירות מוגנת?

ת. כן. הציגו לי חוזים ומצגים שאומרים על נושא גביית השכירות שלא קיבלו שכירות מהדיירים המוגנים במשך מספר שנים רב. קניתי ממשפחה שהם יורשים של הנכס ואף אחד מהמשפחה לא היה איש שיכל להגיד שיביאו את מה שמגיע להם. כך הבנתי. הדיירים שם במשך השנים וזה סוג ההתנהלות שלהם, הרגישו בעלי בית. אני יודע זאת כי גם אני ניהלתי שיחות. אני לא מכיר את הנתבע, היום נפגשתי איתו לראשונה, דיברתי איתו קודם פעם פעמיים בטלפון שיחה חיובים..." (כך במקור).

(ראה פרוטוקול הדיון מיום 06.02.13, עמוד 12, שורות 16-21).

ובהמשך:

"ש. ידעת מי מהדיירים המוגנים משלמים שכירות?

ת. ידעתי שאף אחד לא משלם.

ש. לא הפריע לך?

ת. שאלתי למה ורוב הדיירים אמרו שיתחילו לשלם שכירות. לא גביתי את השכירות."

(שם, עמוד 13, שורות 18-21).

בתצהירו ובעדותו בבית משפט העיד הנתבע, כי אינו מכיר את בעלי הנכס, אין לו מידע אודותם, למעט מידע על גב' חיה שומכר ובנה אשר סירב לקבל ממנו את דמי השכירות. עוד הוסיף בעדותו, כי עם הגשת כתב התביעה מסר שיק לתשלום דמי השכירות לב"כ התובעים אשר סירב לקבלו.

(שם, בעמוד 23, שורות 8-12).

מטעם הנתבע, הוגש תצהיר עדות ראשית, אשר נערך על-ידי מר אהרון מנדלוביץ (דייר מוגן בנכס) המחזק את גרסת הנתבע בנוגע לנושא זה.

אשר על כן, הגעתי לכלל מסקנה, כי התובעים לא עמדו בנטל להוכחת עילת פינוי לפי סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר.

סוף דבר:

התובעים בתביעה דנן, שהינם הבעלים של 25% מזכויות הבעלות על הנכס, אינם זכאים להגיש תביעה לפינוי הנתבע לפי סעיף 30 לחוק המקרקעין. אף אם הייתי מניחה, כי לתובעים זכות תביעה, דין תביעתם להידחות הואיל והתובעים לא עמדו בנטל להוכחת תביעתם .

נוכח התוצאה אליה הגעתי, הנני מחייבת את התובעים לשאת בהוצאות הנתבע בניהול התביעה בסכום כולל של 15,000 ₪ ( כולל מע"מ).

הואיל והתביעה שלפני הינה תביעה לסעד של פינוי, ניתן בזאת לתובעים צו לפיצול סעדים לצורך גביית דמי שכירות כנגד הנתבע וביחס לדמי השכירות בלבד.

מזכירות תשלח עותק פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום + א.מ.

ניתן היום, ד' ניסן תשע"ג, 15 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.