רקע ותמצית טענות הצדדים

1. לפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
2. מכתב התביעה עולה, כי התובעים והנתבעים הינם בעלי זכויות בחלקה הידועה כחלקה 74 גוש 17469 בכפר משהד (להלן: "החלקה" או "המקרקעין"). התובעים טוענים, כי הנתבעים הינם קרובי משפחתם וכי הם בעלי זכויות במקרקעין שונים בכפר. לטענתם, החלקה מחולקת ליעדים שונים חלק לבניה וחלק עתיקות. לטענת התובעים, כל אחד מהם הינו הבעלים הרשום של 1/24 מהמקרקעין.
3. התובעים טוענים, כי במשך השנים היו הצדדים שותפים בחלקה במושע עד שלפני מספר שנים פנה אליהם הנתבע מס' 1 בבקשה שיחתמו לו על הסכמה למתן היתר בניה לבנית בית מגורים על אחד המגרשים המיועדים לבניה ובהתחייבות מצדם, כי בהקדם תוכן תוכנית חלוקה בכדי שתיעשה חלוקה צודקת אשר כל הצדדים יחתמו עליה ושתובא לאישור הוועדה מקומית לתכנון ובנייה מבוא עמקים. לטענתם, הדבר לא נעשה עד היום על אף בקשותיהם. עוד טענו, כי במשך התקופה בנו חלק מהנתבעים בית מגורים על החלקה ובהמשך בנו שני בתים נוספים ללא ידיעתם ומבלי שניתנה הסכמתם לכך.
4. התובעים מוסיפים, כי הם חוששים שהנתבעים יפעלו לשם שימוש בחלק המיועד לבנייה וישאירו להם את החלק שמיועד לעתיקות. לטענתם, יש לחלק את החלקה למגרשים ואת החלק המיועד לעתיקות לקזז באופן יחסי מזכויות כל הבעלים הרשומים בחלקה.
5. בנסיבות האמורות עותרים התובעים, כי בית המשפט ימנה מודד מוסמך בכדי לחלק את הזכויות בחלקה בינם לבין הנתבעים.
6. לטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות. לטענתם, הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע לבעלות בחלקה נשוא התביעה וחלקות אחרות, וכי התובעים אינם זכאים לחלק כלשהו בחלקה נשוא התביעה. לטענתם, קיים בינם לבין התובעים הסכם חלוקה ביחס לחלקה והחלוקה בוצעה על פי תשריט חלוקה שערך המודד מר גאזי מסאלחה. עוד טוענים, כי החלוקה האמורה אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בישיבה אשר נערכה ביום 9.9.02. לטענתם, בטרם אושרה החלוקה חתמו התובעים על הסכמתם לאישור תשריט החלוקה ובהתבסס על תשריט החלוקה הוצאו היתרי בניה לבתים שנבנו על החלקה. הנתבעים ציינו, כי בשנת 1998 התובעים ו/או חלקם הסירו התנגדותם לתשריט החלוקה בטענה, כי המחלוקת בינם לבין יתר השותפים נפתרה.
7. הנתבעים טוענים, כי מהאמור עולה שבמישור היחסים שבין התובעים והנתבעים קיימת הסכמה לחלוקת החלקה וכי קיים תשריט שאושר על ידי יו"ר הוועדה המקומית- מבוא עמקים ולפיכך בית המשפט אינו רשאי לסטות מהסכמות בעלי הדין באשר לחלוקה.

הראיות

1. לאור המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים מונה, ביום 12.10.10, המודד סוהיל זידאן כמודד מטעם בית המשפט לצורך הכנת תוכנית חלוקה. בחוות דעתו ציין המודד, כי לאור המצב הקיים בחלקה, הגיע למסקנה שאין אפשרות לחלק את החלקה והמליץ על מינוי שמאי לשם קביעת תשלומי איזון לפי הבעלות בחלקה והוסיף, כי הוא משאיר להחלטת בית המשפט את בקשת התובעים לקרקע חלופית. בהמשך ולאור חוות דעת המודד מונה, ביום 22.1.12, השמאי מר דוד שקד כמומחה מטעם בית המשפט בכדי שיחווה דעתו לעניין תשלומי האיזון לאור חוות דעת המודד. בהחלטה מיום 21.1.13 נקבע, כי משלא שילמו הנתבעים את מלוא שכר המומחה הרי שהם יהיו מנועים מלהעלות כל טענה כנגד חוות הדעת. במסגרת דיון שנערך ביום 5.6.13 הודיע בא כוח התובעים, כי חוות דעת השמאי מקובלת עליהם. אציין, כי הצדדים ויתרו על חקירת המומחים. בהמשך, ניתנו הוראות על הגשת סיכומים. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

דיון ומסקנות

1. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת באשר לאופן פירוק השיתוף בחלקה נשוא התובענה. התובעים טוענים, כי במשך כל השנים היו הצדדים שותפים בחלקה במושע. לטענתם, יש לחלק את החלקה למגרשים ואת החלק המיועד לעתיקות לקזז באופן יחסי מזכויות כל הבעלים הרשומים בחלקה. מנגד טוענים הנתבעים, כי קיים בינם לבין התובעים הסכם חלוקה ועל כן דין התביעה להידחות.
2. בשלב זה אקדים ואומר, כי לאחר שקילת מכלול טענות הצדדים והחומר המונח לפניי מצאתי להיעתר לתביעה ולהורות על פירוק השיתוף במקרקעין, כפי שיפורט.
3. אין מחלוקת, כי התובעים והנתבעים הינם בעלים במשותף בחלקה נשוא התובענה. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע, כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש את פירוק השיתוף. סעיף 38(א) לחוק המקרקעין קובע, כי "פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר, כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965, וכל חיקוק אחר בנדון. בהעדר הסכם כאמור, פירוק השיתוף יהיה על פי צו בית המשפט בהתאם לאמור בסעיפים 39-43 לחוק המקרקעין.
4. כאמור, הנתבעים טוענים, כי קיים הסכם חלוקה מוסכם בין הצדדים בהתאם לתשריט חלוקה חתום ומאושר כדין. הנתבעים הוסיפו, כי החלוקה אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ביום 9.9.02 לאחר שהתובעים חתמו על הסכמתם לאישור תשריט החלוקה. התובעים מצדם טוענים, כי חתמו על הסכמה למתן היתר בניה לבניית בית מגורים על אחד המגרשים בחלקה, כי במהלך השנים נבנו בחלקה בתים על סמך היתרי בניה אשר נתקבלו בהטעיה ולאחר זיוף חתימותיהם וכי הם לא חתמו על הסכם לחלוקת החלקה.
5. הנתבעים צרפו לכתב ההגנה מטעמם את תוכנית החלוקה המאושרת (נ/3) ותצהיר לפיו אין לצדדים התנגדות לאישור תשריט החלוקה בחלקה הרלוונטית (נ/2). על גבי נ/2 מופיעות, לכאורה, חתימות התובעים. אינני נדרשת להכריע במחלוקת, האם חתימות התובעים זויפו אם לאו שכן, אף אם תתקבל גרסת הנתבעים לפיה התובעים חתמו על המסמך האמור ונתנו הסכמתם לתשריט החלוקה מצאתי, כי לא יהיה בכך כדי ללמד, כי קיים הסכם חלוקה אשר בגינו מנוע בית המשפט מלהתערב ולהורות על אופן פירוק השיתוף במקרקעין.
6. בסעיף 38(א) לחוק המקרקעין נקבע כאמור, כי פירוק שיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים ובהעדר הסכם על פי צו בית משפט. הנתבעים טוענים, כי תשריט החלוקה לו נתנו התובעים הסכמתם מהווה הסכם חלוקה מוסכם. הנתבעים התייחסו בסיכומיהם באריכות לפסק הדין בת.א (קריות) 464/05 סייד אחמד נ' עזבון המנוח שקור וביקשו להסיק מהאמור בו, כי אף בענייננו תשריט החלוקה מהווה הסכם חלוקה בין הצדדים אשר לפיו יש לחלק את החלקה. במקרה שנדון בת.א 464/05 עתרו התובעים לפירוק השיתוף במקרקעין בהתאם לתשריט חלוקה שהיה מוסכם על כל בעלי המקרקעין במועד הרלוונטי והוגש על ידי הצדדים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואושר בהסכמת כל השותפים. בפסק הדין, נדונה השאלה האם תשריט החלוקה המוסכם מהווה הסכם חלוקה בעין בהתאם לסעיף 38(א) לחוק המקרקעין ונקבע, כי תשריט החלוקה מהווה הסכם חלוקת מקרקעין בעין כדרישת סעיף 38(א) לחוק וזאת לנוכח הודעתם של מרבית הצדדים והתנהגות כל הצדדים.
7. אינני מקבלת עמדת הנתבעים לפיה יש באמור בת.א 464/05 שניתן ביחס לנסיבות המקרה הספציפי כדי ללמד, כי אף במקרה שלפניי מהווה תשריט החלוקה הסכם חלוקה בהתאם להוראות סעיף 38(א) לחוק כאמור, אף אם תתקבל הטענה לפיה התובעים חתמו על נ/2.
8. עיון בפסיקה מלמד, כי במקרים מסוימים, וביניהם ת.א 464/05, נקבע, כי תשריט חלוקה חתום על ידי השותפים במקרקעין מהווה הסכם לחלוקת מקרקעין ובמקרים אחרים נקבע, כי ניתן לראות בתשריט חלוקה, הסכמה לחלוקת השימוש בקרקע בהתאם להוראת סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, קרי הסכם שיתוף.
9. הנתבעים טוענים, כי בהתבסס על תשריט החלוקה הוצאו היתרי בניה לבתים אשר נבנו על החלקה. הנתבעים מבקשים ללמוד מכך, כי מדובר בהסכם חלוקה שבמסגרתו חילקו ביניהם הצדדים את הבעלות במקרקעין. אף אם תתקבל טענת הנתבעים לפיה היתרי הבניה לבתים ניתנו בהתבסס על תשריט החלוקה הרי שאין בכך בכדי ללמד, כי אכן עסקינן בהסכם חלוקה.
10. בע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המרשם נדונה מחלוקת האם חליפת מכתבים בין שותפים במקרקעין, לפיה שני שותפים במקרקעין אישרו זה לזה, כי כל אחד מהם יהיה בעל זכות חזקה והנאה בלעדיים על מחצית המגרש ובין היתר כל אחד מהם יהיה זכאי לבנות על המחצית שלו, מהווה הסכם בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין כאמור בסעיף 29 (א) לחוק המקרקעין, או הסכם לחלוקת המקרקעין בו עוסק סעיף 38 (א) לחוק המקרקעין. כבוד השופט ח. כהן קבע, כי עסקינן בהסכם שיתוף וכי הסכם כאמור יכול לשלול זכות חזקה ואף על פי כן הוא אינו שקול להסכם חלוקת מקרקעין. בפסק הדין נקבע, כי זכות החזקה, כמו זכות הבעלות, הינה בכל אתר ואתר במקרקעין המשותפים ושותף המחזיק מתוקף הסכם-השיתוף בחלק מסוים מחזיק בו לא רק מכוח זכות הבעלות שלו עצמו כי אם גם מכוח זכות הבעלות של שותפו.
11. הנה כי כן, אין בעובדה שיוחד למי מהשותפים חלק ספציפי במקרקעין ואף הוקמו מבנים בהתאם לחלוקה המוסכמת בכדי ללמד, כי עסקינן בהסכם לחלוקת המקרקעין להבדיל מחלוקת השימוש בהם. גם במקרה של החזקה בלעדית ממושכת של מי מהשותפים במקרקעין בחלקים מסוימים והקמת מבנים בחלקים אלו לא די בכך בכדי להביא לקביעה, כי מדובר בהסכם לחלוקת מקרקעין. לפיכך, אף אם התובעים בתובענה בה עסקינן חתמו על תשריט החלוקה והשותפים ייחדו לעצמם חלקים מסוימים במקרקעין ובנו עליהם מבנים הרי שאין בכד בכדי ללמד בהכרח, כי תשריט החלוקה הינו הסכם לחלוקת המקרקעין, ולא מן הנמנע, כי מדובר בהסכם באשר לאופן חלוקת השימוש במקרקעין המשותפים וניהולם, היינו הסכם שיתוף.
12. בפסק דין שניתן על ידי כבוד השופטת כאמלה ג'דעון בעניינם של ג'מאל חסון נ' כמאל חסון צוין, כי תשריט חלוקה לצורך פירוק שיתוף במקרקעין נועד לחלק את הקרקע לחלקים מוגדרים ולייחדם לשותפים על פי חלקם היחסי במקרקעין המשותפים ועל כן נקודת המוצא הינה שחלוקה כאמור אמורה לשקף נאמנה את חלקו היחסי של כל אחד מהשותפים במקרקעין. עוד צוין, כי כאשר יוכח שהחלוקה בתשריט החלוקה המוסכם שהונח בפני בית המשפט תואמת את חלקם היחסי של השותפים במקרקעין, והתשריט נערך לצרכי רישום בפנקסי המקרקעין ואושר על ידי המפקח על רישום המקרקעין וכן על ידי רשויות התכנון, והשותפים נהגו על פיו משך שנים ללא כל עוררין, יטה בית המשפט, בהעדר נימוקים נוגדים כבדי משקל, לראות בתשריט הסכם חלוקה בין השותפים כמשמעו בסעיף 38(א) לחוק המקרקעין. אולם, אם החלוקה בתשריט החלוקה אינה תואמת את חלקיהם היחסיים של השותפים בקרקע, יקשה על בית המשפט להתייחס לתשריט כאל הסכם חלוקה כאמור שכן הדבר יביא לפגיעה בזכות הבעלות של מי מהשותפים ולפגיעה כאמור אמור להיות ביטוי בהסכם קרי ויתור מפורש, ולא די בתשריט חלוקה חתום על ידי השותפים בכדי להרים נטל זה. עוד צוין בפסק הדין, כי אישורו של תשריט כאמור על ידי רשויות התכנון, אינו יכול להקנות לו מעמד קנייני וכי הוא יכול להוות אינדיקציה לגבי אומד דעת הצדדים בעת עריכת התשריט. הדברים האמורים מקובלים עליי ויפים לענייננו.
13. במקרה שלפניי עסקינן בחלקה בשטח של 10,605 מ"ר אשר חלקה סווג עתיקות (7,168 מ"ר) וחלקה מגורים. בחוות דעתו ציין המודד, כי על שטח המגורים בחלקה קיימים שלושה בתים ועוד היתר בניה במגרש הריק. כפי שעולה מסעיף 6(ד) לחוות דעת המודד, הנתבעים מס' 1-3 מחזיקים בשטח מיועד למגורים אשר עולה באופן ניכר מאוד על חלקם היחסי בחלקה. כאשר הנתבע מס' 2, לדוגמא, מחזיק בשטח אשר גדול פי 5 מחלקו היחסי בחלקה. מאידך, התובעים מחזיקים בשטח מיועד למגורים בשיעור של כרבע מחלקם היחסי בחלקה. הנה כי כן, החלוקה המופיעה בתשריט החלוקה אינה תואמת את החלק היחסי של כל אחד מהשותפים. יש בכך בכדי לתמוך בטענה לפיה תשריט החלוקה אינו מהווה הסכם חלוקה.
14. אי לכך, איני מקבלת טענת הנתבעים באשר לקיום הסכם חלוקה בהתאם להוראות סעיף 38(א) לחוק שבגינו מנוע בית המשפט מלהתערב באשר לאופן חלוקת המקרקעין.
15. המודד קבע בחוות דעתו, אשר לא נסתרה, כי לאור המצב הקיים בחלקה הרי שאין אפשרות לחלק את החלקה והמליץ על מינוי שמאי לשם קביעת תשלומי האיזון בהתאם לחלקם היחסי של הצדדים בחלקה. השמאי קבע, כי כל אחד מששת התובעים זכאי לתשלומי איזון בסך 66,219 ₪. התובעים טוענים, כי כל אחד מהם ויתר על מחצית מחלקו בחלקה בעבור קרובי משפחתם. בחוות דעתו קבע השמאי דמי איזון בסך 49,664 ₪ לכל אחד משמונת הקרובים האמורים. אין מחלוקת שקרובי המשפחה האמורים אינם צד לתובענה. התובעים הגישו תצהיר של הקרובים האמורים לפיו התובעים העבירו להם זכויות בחלקה לאחר הגשת התביעה וכי הם מסכימים שהתובעים יקבלו את הזכויות בתביעה בהסתמך על מצב הזכויות טרם ההעברה והם מייפים את כוחם של התובעים לכל הזכויות שמגיעות להם בנכס ומתעוררות מהתביעה.
16. תקנה 37 לתקנות סדר הדין האזרחי קובעת, כי "לא תיפגע תובענה על שום שתוך כדי הדיון הועבר או נסב נכס, או הועברה, נוצרה או נסבה זכות קנין או כל טובת הנאה, וברשות בית המשפט או הרשם אפשר שהמשפט יימשך בידי האדם שהנכס או הזכות הגיעו אליו או נגד אותו אדם". הנה כי כן, לאחר העברת מחצית מהזכויות של התובעים בחלקה לידי קרובי משפחתם היה בידי קרובי המשפחה האמורים לפעול בכדי להפוך לצד בהליך בו עסקינן. כאמור, קרובי משפחתם של התובעים לא עשו כן. אציין, כי ביום 5.6.13 איפשרתי לתובעים לפעול לתיקון כתב התביעה לאחר שבא כוחם טען, כי לאחר הגשת התביעה שונה נסח הרישום ונרשמו אנשים נוספים שקיבלו חלק מהתובעים ללא תמורה. חרף זאת לא פעלו התובעים לתיקון התביעה. התובעים הגישו את התביעה שלפניי בגין זכויותיהם בחלקה והם זכאים לתשלומי איזון בגין חלקם בלבד. בעניין זה אציין, כי התביעה לא הוגשה כתביעה בחזקת נציג בהתאם להוראות תקנות 11 ו-12 לתקנות סדר הדין האזרחי. יחד עם זאת אציין, כי לאור הודעתם של הקרובים ולאחר שבחרו שלא להצטרף לתביעה ובשים לב לעובדה שהעברת החלקים במקרקעין נעשתה לאחר הגשת התביעה כאשר אותם קרובים יודעים עליה, אזי אני קובעת שחוות הדעת שניתנו בתיק מחייבות גם את יתר הצדדים שבחרו שלא להצטרף להליך בכל הליך עתידי כלל שיתנהל ביניהם ביחס למקרקעין נשוא התביעה.
17. בנסיבות אלו, ולאחר שמצאתי לאמץ את חוות דעת המודד והשמאי שלא נסתרו והן אמינות, מהימנות ומקצועיות בעיניי, אני נעתרת לתובענה ומורה על פירוק השיתוף במקרקעין נשוא התובענה כך שהצדדים ימשיכו להחזיק בחלקיהם כפי שעולה מחוות דעת המודד. כמו כן, מורה לנתבעים מס' 1-3 לשלם לכל אחד מהתובעים תשלומי איזון בסך 66,219₪, היינו סכום כולל של 397,314 ₪. בהתאם לשטחים אשר מחזיקים הנתבעים מס' 1-3, על הנתבע מס' 1 לשלם 28% מהפיצוי על הנתבע מס' 2 51% ועל הנתבע מס' 3 לשלם 21%.
18. התובעים טוענים, כי בחלקה הרלוונטית נותר מגרש פנוי מס' 8 שאינו מוחזק או מנוצל על ידי הנתבע מס' 3, שטחו 505 מ"ר ושוויו בהתאם להערכת השמאי הינו 656,500 ₪. התובעים ביקשו, כי בית המשפט יקבע, כי במידה שהנתבעים מס' 1-3 לא ישלמו את תשלומי האיזון, התובעים יהיו זכאים לקבל את מגרש מס' 8 על חשבון הסכום המגיע להם בגין תשלומי האיזון ולחלופין להורות על מכירת המגרש כאשר התמורה תועבר לידי התובעים על חשבון תשלומי האיזון. אינני נעתרת לבקשות אלו. כפי שעולה מחוות דעת המודד, השטח האמור מוחזק על ידי הנתבע מס' 3. כמו כן, המודד קבע, כי אין אפשרות לחלק את החלקה והשמאי קבע את גובה תשלומי האיזון תוך שהוא מתבסס על חוות דעת המודד ובין היתר על כך שהנתבע מס' 3 מחזיק במגרש האמור. היעתרות לבקשת התובעים בנוגע למגרש מס' 8 משמעה, כי פיצוי התובעים יוטל למעשה על כתפי הנתבע מס' 3 בלבד. אין בידי התובעים להבטיח תשלום חובם של כל הנתבעים כלפיהם באמצעות קביעה לפיה מגרש 8 יועבר לחזקתם. ככל שהנתבעים לא יעמדו בתשלומי האיזון יעמדו לתובעים הסעדים בגין הפרת פסק דין לרבות נקיטת הליכי הוצאה לפועל למיניהם. בנסיבות אלו, איני נעתרת לבקשת התובעים, כי יקבע שהם יקבלו את המגרש האמור ככל שתשלומי האיזון לא ישולמו.
19. ביום 23.1.11 ניתן צו המונע מכל הצדדים לבצע שינוי במקרקעין, לבצע עבודות בנייה או לקבוע עובדות בשטח. כעת, לאחר שניתן פסק דין זה ולאור הקביעות שבו, מורה על ביטול צו המניעה האמור. לא מצאתי כל הצדקה להיעתר לבקשת התובעים, לפיה צו המניעה ימשיך לעמוד בתוקפו עד תשלום מלא בפועל וזו לא המטרה בשלה ניתן צו המניעה. כאמור ככל שפסק הדין לא ישולם פתוחה בפני התובעים הדרך לפעול לביצועו.
20. אי לכך, מורה על פירוק השיתוף במקרקעין נשוא התובענה, כך שהצדדים ימשיכו להחזיק בלחלקיהם כפי שעולה מחוות דעת המודד. ב"כ הצדדים יפעלו במשותף לצורך קבלת האישורים הנדרשים מהגופים התכנונים ורישום החלוקה בעין על פי פסק הדין בלשכת רישום המקרקעין. עלויות רישום החלקה ישולמו על ידי בעלי הזכויות באופן יחסי לזכותם במקרקעין. במידה וצד יבצע את הרישום על חשבונו, יוכל לשוב ליתר השותפים שלא שילמו את חלקם, בדרישה לשיפוי בגין הוצאותיו כדי חלקם היחסי של אותם צדדים ששילמו.
21. פסק דין זה ניתן בכפוף להוראות חוק המקרקעין וחוק התכנון והבנייה
22. אני מחייבת את הנתבעים מס' 1-3 לשלם לכל אחד מהתובעים תשלומי איזון בסך 66,219 על פי החלוקה בסעיף 25 לפסק הדין.
23. אני מחייבת את הנתבעים 1-3 ביחד ולחוד לשלם לתובעים סכום כולל בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ וזאת לאחר שאף שקלתי את התנהלותם במהלך הדיון וכן העובדה כי למרות החלטות בית משפט לא שילמו חלקם בשכ"ט השמאי.
24. הסכומים הנקובים לעיל ישולמו בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא לצדדים.

ניתן היום, ח' אייר תשע"ד, 08 מאי 2014, בהעדר הצדדים.