בפני תביעה לתשלום דמי חכירה בסך שהועמד במקור על 13,558.64 ₪. במהלך הדיון ביום 3.11.09 הודיע התובע על הפחתת סכום התביעה בשל התיישנות חלק מרכיבי התביעה וכך הועמד סכום התביעה על סך של 9,941.20 ₪. התביעה הוגשה כתביעה על סכום קצוב. הנתבעים הגישו התנגדות לביצוע התביעה אך בשוגג הוגשו שתי התנגדויות זהות בנפרד על ידי כל אחד מהנתבעים, שכך נפתחו תיק זה ותיק מספר 10498-08-09. פסק דין זה מתייחס לפיכך לשני התיקים האמורים.

במוקד המחלוקות עומדת טענת הנתבעים לפיה לאחר שחלפה תקופת החכירה בת 49 השנים שנקבעה בחוזה החכירה המקורי, עומדת להם הזכות להארכת התקופה בלא שינוי דמי החכירה. הנתבעים טוענים לזכות שכזו אף שהיא איננה מתיישבת עם לשון החוזה, בעוד שלפי טענות התובע יש לעדכן את דמי החכירה על בסיס ערכו העכשווי של הנכס.

תמצית העובדות

1. התובע, מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י"), עוסק בניהול קרקעות המדינה ובהן גם הנכס ברחוב כצנלסון 127, גבעתיים (חלקה 429/1 בגוש 6168; להלן: "הנכס"). ביום 23.6.65 נכרת חוזה חכירה בין ממ"י לבין הנתבעים (להלן: "החוזה") לפיו חכרו הנתבעים את הנכס ממ"י לתקופה של 49 שנה החל מיום 1.4.1958, כנגד התחייבות לתשלום דמי חכירה שנתיים. תקופת החכירה לפי החוזה איפוא, הסתיימה ביום 31.3.2007. על פי החוזה מחזיקים הנתבעים בנכס מזה שנים, בנכס פועלת חנות ולדברי הנתבעים בדיון הנכס מושכר על ידם לצד ג'.
2. החל משנת 2004 (1.4.04) ואילך, חדלו הנתבעים מתשלום דמי החכירה השנתיים לממ"י, כאשר לפי הנטען בכתב התביעה חדלו הנתבעים מתשלום דמי החכירה עוד קודם לכן אלא שבשל התיישנות החוב מתייחסת התביעה לשנים 2004 ואילך. בתקופה שמיום 1.4.04 ועד 31.3.07 חויבו הנתבעים לפי ספרי ממ"י בדמי חכירה שנתיים המחושבים בדיוק על בסיס דמי החכירה שנקבעו בחוזה, 29 ל"י בצירוף הפרשי הצמדה, ואלו הסתכמו בסך של כ- 210 ₪ לשנה בצירוף מע"מ.
3. בתום תקופת החכירה הקבועה בחוזה, במהלך 2007, ערך ממ"י שומה מעודכנת של שווי הנכס. על פי השומה שערך שמאי מטעם ממ"י, הוערך שווי הקרקע עליה בנוי הנכס בסך של 112,000 ₪ ליום 1.4.07. על בסיס שומה זו, חשב ממ"י את דמי החכירה השנתיים בסך המהווה 3% משווי המקרקעין, סך של 3,489 ₪. ביום 3.2.08, נשלח לנתבעים מכתב המודיע להם כי תקופת החכירה שלפי החוזה הסתיימה ובאפשרותם לחדש את חוזה החכירה כנגד תשלום סכום חד פעמי בגין דמי היוון או כנגד תשלום דמי חכירה שנתיים לפי הסכום המעודכן. לנתבעים גם הובהרה זכותם להגיש השגה על שומת דמי החכירה.
4. בתגובה, הודיעו הנתבעים במכתב מיום 17.2.08 כי הם "מערערים על השומה" ומבקשים שהמחיר יוותר זה שנקוב בחוזה בצירוף עליית המדד בלבד. במכתב מיום 26.2.08 הודיע ממ"י לנתבעים כי מכתבם איננו עומד בתנאים להגשת השגה על שומת ממ"י ולכן עליהם להגיש השגה מתוקנת, כולל חוות דעת שמאי מטעמם. מכתב ממ"י לא זכה למענה; דמי החכירה לא שולמו כלל ואף לא לפי תחשיב הנתבעים; ובמהלך 2009 הוגשה התביעה כתביעה על סכום קצוב.
5. הנתבעים הגישו התנגדות לביצוע התביעה; בהחלטה מיום 3.11.09 ניתנה להם רשות להתגונן כנגד הפקדת 5,000 ₪ בקופת בית המשפט ובעקבות זאת התבררה התביעה. מטעם ממ"י הוגש תצהיר של מר אבי אלמוסלינו, ממונה מחוזי על הגבייה בממ"י וכן הוגשה גם חוות דעת שמאי. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר הנתבע 1. בדיון אשר התקיים בפני ביום 10.10.12 נחקרו מר אלמוסלינו והנתבע 1, כאשר הנתבע 1 לא בקש לחקור את השמאי. בתום הדיון סיכמו הצדדים את טיעוניהם בעל פה.

דיון

1. במוקד טענות הנתבעים עומדת הטענה שהתנהגות ממ"י, הדרישה להעלות את דמי החכירה השנתיים לסך של כ- 3,500 ₪, איננה סבירה באופן קיצוני. לשיטתם, חייב היה ממ"י לאפשר להם להאריך את תקופת החכירה בדיוק באותם דמי חכירה הסטורים שנקבעו בכריתת החוזה, כערכם בסמוך לתום תקופת החכירה: 210 ₪ לשנה בצירוף מע"מ.
2. הבסיס לבדיקת זכויות וחובות הצדדים בעניינים נשוא התביעה טמון בחוזה. אותו חוזה שנכרת ביום 23.3.1965 ונושא את חתימת הנתבעים.

בחוזה נקבע במפורש שתוקפו יפוג 49 שנה מיום 1.4.1995, דהיינו ביום 31.3.07. אין בחוזה כל תניה המקנה לנתבעים זכות לדרוש את הארכת תקופת החכירה באותם תנאים שנקבעו בחוזה. להיפך, בסעיף 2 (ב) בחוזה מובהר בזו הלשון:

"בתום תקופת החכירה זכאי יהיה החוכר לבקש מהמחכיר להתקשר אתו בחוזה חדש שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמה עירונית מהמחכיר בתנאי שבקשה כזאת תוגש בכתב למחכיר לכל הפחות שנה אחת לפני גמר תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי"

לא זו בלבד שבחוזה אין לנתבעים זכות לדרוש הארכת תקופת החכירה בלא שינוי בדמי החכירה, אלא שמובהר במפורש שתנאי החוזה החדש, ככל שייכרת, יותאמו לתנאים המעודכנים. לשון ברורה זו איננה מאפשרת פרשנות לפיה סברו הצדדים לחוזה שעומדת לנתבעים זכות לדרוש את הארכת החוזה בלא שינוי דמי החכירה ובלא עדכון דמי החכירה. הנתבעים כלל לא התייחסו להוראות אלו בחוזה, כלל לא ניסו ליתן להן פרשנות אחרת ובדיון הסתבר שלטענתם הבחינו בסעיפים רק בסמוך לדיון.

1. על אף לשונו הברורה של החוזה, טוענים הנתבעים כי אין זה הגיוני ואין זה סביר להעלות את דמי החכירה בצורה כה קיצונית. במהלך הדיון אף טענו הנתבעים שיש לראות את זכות החכירה שלהם כזכות בעלות לכל דבר ועניין.

אכן, חובתו של ממ"י לפעול בהגינות, לא בשרירות, בתום לב ותוך שמירה על עיקרי הצדק הטבעי איננה מוטלת בספק.

"במסגרת יחסיו החוזיים עם חוכרים במקרקעי ישראל, כפוף המינהל לשתי מערכות נורמטיביות מקבילות: כצד לחוזה, הוא כפוף לכללי המשפט האזרחי, ולדיני החוזים בכלל זה; לצידם, בתורת נאמן הציבור למקרקעי ישראל, כפוף המינהל לעקרונות המשפט הציבורי. לפיכך, בניהול עסקאות בקרקעות המדינה שומה על המינהל לפעול בהתאם לכללי הצדק הטבעי, ולכלכל צעדיו בהגינות, בשוויון ובסבירות...". (בג"צ 4736/03 אלון חברה הדלק לישראל בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר ויושב ראש מועצת מקרקעי ישראל

בג"צ 4736/03, [פורסם באתרים המשפטיים], 15.6.08)

בבחינת התנהלות ממ"י בנסיבות העניין, אין אפשרות לקבל את טענת הנתבעים להתנהגות שרירותית או לא הוגנת של ממ"י. כפי שעולה מהמסמכים אשר הוגשו, קביעת דמי החכירה החדשים התבססה על חוות דעת שמאית והתחשיב על החלטות ממ"י בדבר קביעת דמי החכירה בגין קרקע עירונית שאיננה למגורים על 3% מערך הקרקע כפנויה. הנתבעים לא הציגו חוות דעת נגדית, לא חקרו את השמאי מטעם ממ"י ולא הביאו ולו טענה אחת המטילה ספק בתחשיבי ממ"י או שיכולה לבסס טענה לפיה דמי החכירה שנדרשו, כ- 3,360 ₪ לשנה (!), אינם סבירים. ברור כי לא ניתן להצביע על דמי החכירה הנקובים בחוזה, להשוותם לדמי החכירה המעודכנים ולהיתלות בפער ביניהם כאינדיקציה יחידה ומספקת לטענת אי הסבירות. אומנם, בין דמי החכירה המקוריים (בצירוף הצמדה) לאילו החדשים פער של מאות אחוזים, אולם בין מועד כריתת החוזה למועד חידושו פער של 42 שנה. טענה לפיה למרות חלוף השנים השינוי איננו סביר יש לגבות בראיות וכאלו לא הביאו הנתבעים.

זאת ועוד, בהודעת ממ"י על תנאי חידוש החכירה (מכתב מיום 3.2.08) הובהרה הזכות הנתונה לנתבעים לחכור את הנכס בחכירה מהוונת ואף הזכות להגיש השגה על שומת דמי החכירה, השגה הכוללת הגשת חוות דעת שמאית נגדית. אם כך, ממ"י פעל בדיוק לפי החוזה; דמי החכירה החדשים התבססו על חוות דעת שמאית ולא נקבעו באופן שרירותי; ולנתבעים הובהרה זכותם להגיש השגה והדרך שיש לעשות כן. אינני מוצא כל חוסר הגינות או שרירות לב בהתנהגות ממ"י בנסיבות אלו.

1. למעשה, ככל שבחוסר תום לב עסקינן, נראה שדווקא הנתבעים הם אלו שפעלו בחוסר תום לב.

ראשית, טענות הנתבעים כלל אינן יכולות לעמוד כנגד אותו חלק בתביעה המתייחס לדמי החכירה בתקופה שמיום 1.4.04 ועד 31.3.07, שהרי ביחס לתקופה זו תובע ממ"י בדיוק את דמי החכירה המקוריים לפי החוזה (סע' 6 בתצ' אלמוסלינו). הנתבעים לא הביאו כל סיבה לכך שלא נשאו בתשלום זה טרם הוגשה התביעה ורק בדיון טענו שלא קבלו את דרישה התשלום. טענה מאוחרת זו בוודאי שאיננה מצדיקה את אי התשלום, שהרי ספק רב אם לא נמסרה הודעת תשלום ועל כל פנים החיוב בתשלום איננו מותנה בקבלת הודעה שכזו.

שנית, הנתבעים שלחו לממ"י ביום 17.2.08 מכתב סתמי אשר הוכתר על ידם בכותרת "ערעור על שומה". הנתבעים לא טרחו להציג בפנייתם תחשיב אלטרנטיבי, לא התייחסו לאופן הגשת ההשגה שנמסר להם במכתב ממ"י והתעלמו ממכתב התשובה שקבלו המבהיר להם זאת (עדות הנתבע 1 בעמ' 10, ש' 18 בפרוט'). במהלך הדיון טענו הנתבעים כי פעלו לפי סע' 8 בחוזה, אלא שסעיף זה מתייחס למצב בו מבקש ממ"י להעלות את דמי החכירה במהלך תקופת החכירה שנקבעה בחוזה ולא לאחר שנסתיימה.

1. לטענת הנתבעים, יש לראות בזכות החכירה שלהם למעשה כזכות לבעלות. גם טענה זו לא ניתן לקבל. אומנם, במציאות הרווחת בישראל חדשות לבקרים מתייחסים לזכות חכירה כזכות בעלות, אולם השאלה אם אכן כך גם ביחס לזכות שבמחלוקת תלויה "בכל חוזה וחוזה לגופו, לפי ניסוח תניותיו, והדרך בה יש לפרשן ולהבינן" (ע"א 355/76 רבקה בסו נ' יוסף מלאך, ו-4 אח', פ"ד לא (2) 359, 362). החוזה עליו חתמו הנתבעים איננו מקנה להם את האופציה לבקש הארכת תנאי החוזה אלא רק את הזכות לבקש להתקשר בחוזה חדש ועל פי התנאים שיהיו נהוגים בתום תקופת החכירה (לעניין האבחנה בין הארכת חוזה לחידושו ראו: י' ויסמן, דיני קניין – החזקה ושימוש (2005), עמ' 314). הנתבעים לא הציגו ולו ראיה אחת שתבהיר מדוע דווקא ביחס לחוזה דנא, אותו חוזה שבמפורש קובע פקיעה בתום 49 שנה, יש לראות את החכירה כשוות ערך לבעלות ואף לא הבהירו מדוע טענה שכזו מקנה להם "זכות" להוסיף ולשלם דמי חכירה שהיו, כנראה, ריאליים בשנת 1958, אך לפי חוות דעת השמאי רחוקים מלהיות כאלו בשנת 2007.
2. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים,
3. לנוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעת את מלוא סכום התביעה כפי שתוקנה כאמור, סך של 9,941 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה. כמו כו יישאו הנתבעים במלוא אגרת בית המשפט וכן גם בשכר טרחת עו"ד אשר בהתחשב בזמן הממושך בו התבררה והיקף הדיונים יועמד על 7,500 ₪.

כל הסכומים המופקדים בקופת בית המשפט יועברו לתובע.

ניתן היום, כ"ה תשרי תשע"ג, 11 אוקטובר 2012, בהעדר הצדדים.