1. בפני תביעה לפינוי וסילוק יד וכן תביעה כספית לתשלום דמי שימוש ראויים.

התובעת הינה מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל (להלן: התובעת) והינה בעלת הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 50 בגוש 12217 מגרש מספר 183 בביר אל מכסור (להלן: החלקה).

1. אין מחלוקת, כי הנתבע הינו תושב ביר אל מכסור ומתגורר בחלקה מזה שנים רבות עם משפחתו.

בתאריך 25/8/1972 חתם הנתבע על "כתב התחייבות" שזה נוסחו:

"1. אני הח"מ מחמוד עלי סלאח חוג'יראת ת.ז. . . . מבקש בזה להחכיר לי את הקרקע המתוארת מטה שתקרא להלן 'המגרש' לצרכי הקמת בית מגורים לי ולבני משפחתי.

. . . .

2. הנני מפקיד בזה סך 1,500 ל"י (אלף חמש מאות לירות) על חשבון דמי החכירה (ההדגשה במקור – י.ל.) ומתחייב לשלם את היתרה כפי שאדרש באם תאושר בקשה זו.

3. אני מצהיר ומאשר שידוע לי כי הפקדת הסכום הנ"ל אינה מקנה לי זכויות כל שהן במגרש הנ"ל או בכל קרקע שהיא.

4. . . . "

1. לטענת התובעת, בעת שהנתבע חתם על ההתחייבות לעיל הוא כבר פלש לחלקה.
2. התובעת הפנתה למספר פניות שנעשו לנתבע בשנים 1988 ו 2005, בהן הוא הוזהר כי אם לא יסדיר את ענייניו מול התובעת הרי שתוגש כנגדו תביעת פינוי.

אקדים את המאוחר ואציין כי טענת הנתבע כי לא קיבל את הפניות לעיל, לא נסתרה.

1. לאור האמור לעיל ומשום שעד עצם היום הזה לא נחתם עם הנתבע הסכם חכירה, ביקשה התובעת להורות על פינויו.

לעניין דמי השימוש, הסתמכה התובעת על חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר גדעון קרול ששם את דמי השימוש הראויים בגין 7 השנים עובר להגשת התביעה על סכום של 144,750 ₪.

1. בכתב הגנתו, טען הנתבע כי הוא מתגורר בחלקה כבר משנת 1942 – שנת לידתו, ומדובר בחלקה בה התגוררו עוד לפני כן בני משפחתו.

לעניין כתב ההתחייבות לעיל נטען, כי הנתבע סבר כי התשלום בסך 1,500 ל"י ששילם יהווה תשלום ראשון אחרון וסופי להסדרת בעלותו בחלקה.

לעניין דמי השימוש, נטען כי על בית המשפט לקזז מהסכום הנתבע את ההוצאות שהוציא הנתבעת לפיתוח החלקה. אציין, כי הנתבע זנח טענה זו במסגרת תצהירו וסיכומיו.

עוד נטען, כי בסביבות שנת 2000 נערכו הסכמי חכירה בחלקות אחרות בביר אל מכסור בסכומים נמוכים למדי ואי הפנייה אל הנתבע באותם שנים מהווה הפליה ופעולה בחוסר תום לב מצד התובעת.

הנתבע חלק על קביעותיו של שמאי התובעת וביקש להסתמך על חוות דעתו של השמאי מטעמו – מר מטר עומר, שאמד את דמי השימוש לשנים הרלוונטיות (2002-2008) על סכום כולל של 24,479 ₪.

1. ההליך שלפני נמשך תקופה ארוכה למדי, מתוך תקווה כי הצדדים ישכילו להגיע לפתרון מניח את הדעת, וזאת, מחד, על רקע העובדה כי הנתבע לא הראה כל טענת הגנה מבוססת לגופו של עניין; אך מנגד, על רקע עובדת מגוריו בחלקה מזה עשרות רבות בשנים ללא כל השגה מטעם התובעת. משהצדדים לא הגיעו לפתרון בכוחות עצמם, אין לי אלא לפנות למתן פסק דין.
2. כדי להסיר מהפרק טענות הגנה שאין להן תוחלת, אציין כי סוגיית הבעלות כלל לא עולה על הפרק בפני. התובעת הפנתה בנדון לעותק מפנקס לשכת רישום המקרקעין ממנו עולה כי היא בעלת החלקה. הרישום בפנקס המקרקעין, לגבי מקרקעין מוסדרים, מהווה ראיה חותכת לתוכנו (ר' ס' 125 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969).

גם טענותיו של הנתבע כי בסביבות שנת 2000 נערכו הסכמי חכירה בסכומים נמוכים (ביחס לסכומים הנדרשים כיום) עם שכניו, דינן להידחות. מדובר בטענות מהתחום המנהלי שאין להן כל השלכה ישירה לענייננו. התביעה שעומדת בפני הינה תביעת פינוי וכן תביעה לדמי שימוש ראויים. בית משפט זה אינו אמור לקבוע את דמי החכירה אותם אמור הנתבע לשלם.

1. למעשה, נותרנו, לעניין תביעת הפינוי, עם טענתו היחידה של הנתבע כי סבר, משנת 1972 ועד היום, שהסכום ששילם הינו סופי ומקנה לו זכות במקרקעין.

ברור הוא, כי סברתו הסובייקטיבית של הנתבע אינה יכולה להקנות לו זכות במקרקעין.

לא מצאתי בעדותו של הנתבע דבר שיתמוך בטענתו זו, ככל שיש לה משקל.

אף לא מצאתי כי הוצג לנתבע בשנת 1972 מצג ממנו יכול היה להסיק כי הקרקע בבעלותו או כי הוחכרה לו.

מעת שהוכחה בעלות התובעת בקרקע, הרי שעל הנתבע לעמוד בנטל להביא ראיות ולשכנע כי אין לפנותו (ור' בהקשר זה את ס' 30 לפקודת הנזיקין וכן ר', לדוגמה, האמור בע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד לא' (3) 455, 464).

הנתבע לא עשה כן. עדותו היתה לאקונית וחסרת בסיס או תימוכין במישור המשפטי.

מעבר לצורך אוסיף, כי עיון בכתב ההתחייבות משנת 1972 מעלה שמי שהחתים את הנתבע על כתב ההתחייבות אישר כי האחרון חתם על ההתחייבות לאחר שזו הוקראה לו בשפה המובנת לו.

על כל אלה נפנה לחזקה העובדתית כי אדם החותם על מסמך מבין ומסכים לו; וכן נפנה להלכות לעניין עסקאות במקרקעין, בפרט. במילים פשוטות – לא ניתן ליצור זכות במקרקעין על בסיס טענה בעלמא, הסותרת הן את הדין והן דברים ברורים בכתב עליהם חתם הנתבע.

כמו כן, הגם שלא הוכח שהנתבע קיבל את הפניות שנשלחו אליו במהלך השנים, הרי שעובדה היא ששכניו, על פי טענותיו שלו, קיבלו פניות מהתובעת ואף שילמו דמי חכירה כנדרש. משכך, יכול היה הנתבע עצמו לפנות לתובעת ולשלם סכומים נמוכים בהרבה מאלה הנדרשים ממנו כיום.

1. בטרם נמשיך, אפנה לבחינת שתי חוות דעת השמאים – של התובעת מחד ושל הנתבע מנגד.

דמי השימוש הראויים לתקופה הנדונה נגזרים משווי החלקה (5% לשנה משווי החלקה).

בעוד ששמאי התובעת העריך את שווי החלקה (שגודלה 1,305 מ"ר), נכון לשנת 2008, על סך של 425,000 ₪ - וכנגזרת מכך, לאחר עדכונים מסוימים, קבע את דמי השימוש לשנים הרלוונטיות על סכום של 144,750 ₪; הרי ששמאי הנתבע העריך את שווי החלקה, נכון לשנת 2008, על סך של 88,740 ₪, וכנגזרת מכך, לאחר עדכונים מסוימים, קבע את דמי השימוש לשנים הרלוונטיות על סכום של 21,479 ₪.

שני השמאים נחקרו על חוות דעתם והתבקשו לבסס את הסכומים בהם נקבו.

שמאי הנתבע הסתמך, לצורך השוואה, על עסקאות שבסיס הנתונים שלהן לא היה ברור (עסקאות בהן לא דווח גודל המגרש ו/או עסקאות משנים שאינן רלוונטיות ו/או עסקות שלא מהיישוב הרלוונטי) מה גם שהשמאי עצמו לא הכיר את העסקאות מטיפולו האישי כשמאי. זאת ועוד, לא ניתן לשלול את האפשרות כי הנתונים הכספיים עליהם הסתמך שמאי הנתבע, מעבר להיותם חלקיים, אינם דיווחי אמת ונמסרו על ידי מבצעי העסקאות לצורכי דיווח בלבד.

מנגד, שמאי התובעת, הגם שלא צירף נתונים אודות עסקאות דומות, מסר כי בשנים הרלוונטיות הוא שימש שמאי הן מטעם מנהל מקרקעי ישראל והן מטעם וועדות מקומיות לתכנון ובניה באזור הרלוונטי.

משכך, סבורני כי הסתמכות על חוות דעת השמאי מטעם התובעת תהיה נכונה ומבוססת יותר. ניכר היה כי חוות דעתו של השמאי מטעם התובעת נערכה על בסיס שמרני ולקחה בחשבון את כלל הנתונים הרלוונטיים (העובדה כי מחירי המגרשים ביישוב ביר אל מכסור נמוכים במקצת מיישובים אחרים באותו אזור; מיקום המגרש שהינו מגרש מרוחק בעל צורה בעייתית במקצת; העובדה כי בסמוך למגרש ממוקם דיר צאן ועוד).

1. לכאורה, סוף פסוק.

יחד עם זאת, סבורני כי בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה הנדון, לא יהיה זה צודק להורות על פינויו של הנתבע לאלתר ועל חיובו בתשלום דמי השימוש.

אין כל טענה כי הנתבע "פלש" לחלקה במובנו היום יומי של מונח זה. למעשה, הנתבע טען – וטענתו זו לא נסתרה – כי הוא ובני משפחתו מתגוררים בחלקה עשרות שנים, הרבה טרם עריכת ההסכם לעיל.

עוד אין מחלוקת, כי הנתבע חתם על אותו הסכם בשנת 1972 ואף שילם סכום כסף מסוים על חשבון דמי החכירה.

הנתבע, שאינו אדם צעיר, מתגורר בחלקה עם משפחתו, מזה עשרות בשנים, בידיעת וברשות התובעת. כפי שציינתי, התובעת לא הביאה ראיות לכך כי הנתבע קיבל התראה כלשהי במהלך השנים.

במילים אחרות, אין מדובר ב"פולש" שפלש יום אחד למקרקעי הציבור ומסרב להתפנות תוך גזילת רכוש הכלל ותוך פגיעה במשאבי הציבור; אלא, מדובר במי שאכן נהג ברשלנות רבתי כלפי זכויותיו שלו, אך להתרשמותי אין מדובר במי שכוונות זדון הוליכוהו אלא באיש פשוט. ברור, כי לו היה נוהג אחרת ופונה לפני שנים ומיוזמתו לתובעת, הרי שלא רק שהיה חוסך את ההליך דנן, אלא גם היה חוסך אי אלו מאות אלפי שקלים . .

אכן, נוסחו של ההסכם הינו חד משמעי וכפי שציינתי לעיל הסכם זה אינו יכול להקנות לנתבע זכויות במקרקעין. אולם, ניתן לראות בנתבע כמי שהיה בר רשות להיות בחלקה. במקרה דנן, אפס עשייתה של התובעת במהלך השנים הרבות, רבות מאוד, הקים רשות מכללא להמשך שהייתו של הנתבע בחלקה (ור' בנדון מאמרה של פנינה זלצמן – "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב' 24 (1995) וכן ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא (3) 210.

יחד עם זאת, רשות זו, הגם שנקבעת על ידי כי אכן היתה, יכולה לבא לידי גמר בכל עת על ידי גילוי דעתה של התובעת כי היא אינה מוכנה להמשך המצב - כפי שאכן עשתה בהגשת כתב התביעה. מדובר, למען הסר ספק, ברשות הדירה (ור' בנדון האמור ברע"א 977/06 בן חמו נ' מ"י, ניתן בתאריך 17/5/2006).

שיקולי הצדק אם כן במקרה זה מושכים לכיוונים מנוגדים:

מחד, מדובר בנכס השייך לציבור כולו ואף אם התובעת התרשלה אין "להעניש" את כלל הציבור בגין מחדליה.

מנגד, נקל לשער את הנזק העצום שייגרם לנתבע, שאינו צעיר. הבאתי לעיל את שאר השיקולים הפועלים לזכותו של הנתבע – העובדה שהוא מתגורר – ברשות ובידיעת התובעת – מזה עשרות שנים ובנה שם את ביתו מבלי שהובאה כל ראיה כי נעשתה אליו פניה במהלך השנים.

הנני ער לעובדה כי חלק מהטיעונים לעיל לא נטענו על ידי הנתבע (למעשה, הלה לא טען כלל בנדון), אולם איני סבור כי מחדלו זה צריך להביא לקיפוחו מבחינה מהותית, וודאי כשהדברים נוגעים לסוגיה מרכזית בחייו כמקום מגורים.

1. סופו של דבר, החלקה הינה בבעלות התובעת ועליה לחזור לרשותה, באם לא יגיעו הצדדים להסדר אחר.

יחד עם זאת, מחדלה של התובעת משך עשרות שנים, העובדה כי הנתבע היה בר רישיון (שבוטל), ושאר השיקולים הפועלים לטובתו – שיקולי צדק, צריכים להוביל למסקנה כי אין להשית על הנתבע דמי שימוש בנוגע לתקופה בטרם הוא הודע אודות ביטול הרישיון, היינו – בטרם הגשת כתב התביעה.

אעיר, כי אכן ביכרתי את חוות דעתו של שמאי התובעת, שהיתה מהימנה יותר מזו של הנתבע, אך מבחינה אבסולוטית מדובר בסכום שאינו מבוטל, לשון המעטה, ואף אינו רחוק מדמי החכירה אשר יקנו לו זכויות בחלקה. משכך, השתת סעד "כפול" של פינוי מחד, ושל חיוב בדמי שימוש משמעו השתת סעד שלא רק שאינו מוצדק בנסיבות העניין; אלא אף ירחיק כל אפשרות ריאלית להגיע להסדר כפי שעל פני הדברים יש לעשות.

1. אשר על כן, אני מורה על סילוק ידו של הנתבע מהחלקה ומורה לו להחזירה לתובעת כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ.

יחד עם זאת, אני קובע את מועד הביצוע עד לתאריך 1/1/2014.

אבקש את התובעת ואת הנתבע כאחד להמשיך ולנסות להגיע להסדר סביר ומאוזן להסדרת זכויות הנתבע בחלקה.

1. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.
2. לשלוח לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ב' אדר תשע"ג, 12 פברואר 2013, בהעדר הצדדים.