לפניי תביעה של האגודה ומרבית בעלי הנחלות ביישוב גבעת שפירא, המצוי בעמק חפר, כי ייערכו בינם לבין הנתבעות חוזי חכירה לדורות (חוזה משבצת וחוזי נחלה), וכי תנאיהם של חוזים אלו יהיו משופרים בהשוואה לחוזי החכירה לדורות האחידים המוצעים על ידי הנתבעות לכלל האגודות ובעלי הנחלות במגזר החקלאי. מהטעמים שיפורטו להלן מצאתי שיש להיענות לדרישה הראשונה (שהנתבעות לא התנגדו לה) אך לא לדרישה השנייה (לה התנגדו הנתבעות בתוקף).

א. מסגרת הדיון

1. תובענה זו היא אחת ממספר תובענות שהוגשו על ידי ישובים חקלאיים שונים נגד רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") והקרן הקיימת לישראל (להלן: "קק"ל"), בבקשה כי יונפקו להם חוזי חכירה בתנאים משופרים, וזאת כחלק ממאבק המגזר החקלאי על זכויותיו.

2. בפסק דין שניתן על ידי באחרונה, ת"א (מרכז) 20566-10-09 וגנר נ' קרן קיימת לישראל (ניתן ב- 6.6.2017. להלן: "עניין וגנר")), סקרתי את הרקע לתביעות אלו, והבהרתי את המסגרת המשפטית לדיון בהן. תמצית הדברים תוצג להלן, והמעוניין בהרחבה יעיין שם:

א. אין חולק כי על רמ"י, הפועלת כשלוחה של הבעלים במקרקעי ישראל (דהיינו, מדינת ישראל, רשות הפיתוח וקק"ל לפי העניין), להנפיק חוזי חכירה לדורות בכתב לתאגיד המאגד את חברי היישוב (להלן: "האגודה") ביחס למשבצת היישוב (להלן: "חוזה המשבצת"), ולחוכרים של נחלות חקלאיות ביחס לחלקת המגורים (חלקה א') ובמקרים מתאימים, גם ביחס לחלקה המיועדת לעיבוד חקלאי על ידי בעל הנחלה (חלקה ב') (להלן: "חוזי הנחלות", וביחד עם חוזה המשבצת "חוזי חכירה לדורות").

ב. הנפקת חוזי חכירה לדורות מתעכבת ברובם המוחלט של היישובים החקלאיים מזה שנים רבות. הסיבות לעיכובים בשנים האחרונות הן מחלוקות בין רמ"י לבין בעלי הנחלות, האגודות והתנועות המייצגות אותם ביחס לתוכנם של חוזי החכירה לדורות, ומחסור כוח אדם ברמ"י. יצוין כי בדיון שהתקיים ביום 14.1.2016 בתיק זה מסרה נציגת רמ"י (גב' שולה בן-צבי) כי כחלק מהרפורמה שעברה רמ"י, הוקם אגף חוזים לדורות בהתיישבות, שהיא עומדת בראשו. מטרת האגף היא "עיגון והסדרה של זכויות החוכרים במגזר ההתיישבותי בחוזי חכירה לדורו​​ת". יש לקוות כי הקמת האגף האמור אכן תקדם את הסדרת חוזי החכירה לדורות, ומוטב מאוחר מאשר לעולם לא.

ג. נוסח חוזי החכירה לדורות אותם מציע רמ"י הוא נוסח אחיד (בכפוף להתאמות כאלה ואחרות הנגזרות ממאפייניו הייחודיים של היישוב בו מדובר). הנוסח האחיד נקבע על ידי רמ"י, לאחר משא ומתן ממושך מול האגודות והתנועות המייצגות את המגזר החקלאי, ובהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולנוהלי רמ"י (להלן: "חוזי החכירה לדורות האחידים"). ויובהר, חלק לא מבוטל מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י נבחנו בערכאות שיפוטיות, לעיתים ביוזמת החקלאים וארגונים המייצגים אותם, ולעיתים ביוזמת גופים המתנגדים להרחבת זכויות החקלאים. כתוצאה מכך, הנוסח המחייב של החלטות מועצת מקרקעי ישראל ושל נוהלי רמ"י, ונוסחם של חוזי החכירה לדורות האחידים הנגזרים מהם, משקפים לא רק את עמדת מועצת מקרקעי ישראל ורמ"י ביחס להיקף הראוי של זכויות החוכרים החקלאים, אלא גם את עמדת בתי המשפט השונים ביחס לחוקיות ההסדרה האמורה.

ד. בפסק דינו המכונן של בית המשפט העליון בנושא זכויות החוכרים במגזר החקלאי, בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן: "בג"צ הקשת המזרחית"), נקבעו כלל וחריג:

הכלל הוא שאת זכויות החוכרים החקלאיים יש לבחון על פי מערכת הנורמות הפורמאלית המגדירה אותן - חוזי החכירה לדורות האחידים שהותקנו בהתאם לחקיקת המקרקעין, החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י.

החריג מתייחס לאותם מקרים שנתחמו בפסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית – חוכרים להם יש זכויות משפטיות העולות על אלה שהוענקו בחוזי החכירה האחידים, וזאת מחמת היותם חתומים על חוזי חכירה בהם נקבעו תנאים מיוחדים, השתתפות החוכרים או הגופים המיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת הקרקע או מקרים אחרים הנובעים מתשתית עובדתית פרטנית (להלן: "חוכרים בעלי זכויות יתר").

ה. מאז ניתן בג"צ הקשת המזרחית הגישו אגודות ובעלי נחלות ביישובים שונים מספר תביעות בבתי המשפט המחוזיים שמטרתן לבסס את מעמדם כחוכרים בעלי זכויות יתר. תביעות אלו (שהתביעה שלפניי היא אחת מהן) צריכות להיבחן על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה. ואולם, נקודת המוצא לבחינת תביעות אלו היא שאת פסקה 34 בבג"צ הקשת המזרחית יש לפרש על דרך הצמצום, וזאת משלושה טעמים מצטברים: ראשית, אחת התכליות המרכזיות של הקמת רמ"י הייתה לקיים מדיניות אחידה ביחס למקרקעי ישראל, וקיומם של חוכרים בעלי זכויות יתר מקשה על הגשמת תכלית זו; שנית, הניסוח והדוגמאות בהן נעשה שימוש בפסקה 34 של בג"צ הקשת המזרחית מלמדים כי כוונת בית המשפט העליון לא הייתה לפתוח פתח רחב, אלא להותיר רק פִּשְׁפָּשׁ צר, דרכו יעברו רק אותם בעלי נחלות ואגודות שתביעותיהם ההיסטוריות חזקות במיוחד; שלישית, ההתנהלות בפועל של האגודות ובעלי הנחלות מול רמ"י נעשתה לאורך שנים על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י, וסביר להניח שהדבר הקנה להם יתרונות שונים לעומת מערך הזכויות ההיסטורי. לפיכך תביעה להכרה בזכויות יתר עלולה להוות אחיזה במקל הארוך משני קצותיו – עניין שראוי לצמצם למינימום ההכרחי.

3. ויובהר, סיכומי התובעים בתיק זה, המשתרעים על 147 עמודים, פורשים יריעה רחבה מאד של טיעונים ביחס לנוסח הראוי, לשיטת המבקשים, של חוזי החכירה לדורות. מרביתם של הטיעונים הללו הינם כלליים, וכוחם יפה (ככל שהם משכנעים) במידה שווה לגבעת שפירא ובעלי הנחלות בה, ולכל יתר היישובים החקלאיים ובעלי הנחלות בארץ. כך, למשל, התובעים טוענים להפליה של המגזר החקלאי בהשוואה למגזר העירוני בארץ, ולכך שהיחס למתיישבים החקלאיים בישראל נחות מזה הניתן לעמיתיהם במדינות אחרות. דוגמאות נוספות הם הטיעונים נגד כלליותם של חוזי המשבצת והנחלה האחידים, והעובדה שהם מפנים בעניינים מהותיים להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, כפי שישתנו מעת לעת (כך, למשל, לעניין גובה דמי החכירה, השימושים והבניה במוחכר, אפשרות לפצל מגרשי מגורים מחלקה א' וכן הלאה). טיעונים אלה ודומיהם אין מקום לבחון במסגרת הליך פרטני, העוסק בזכויותיהם של אגודה ובעלי נחלות ביישוב מסוים. טיעונים אלו ראוי היה להשמיע (ורובם, אם לא כולם, אכן הושמעו ונבחנו) במסגרת המשא ומתן ביחס לנוסח חוזי החכירה לדורות האחידים, או במסגרת תקיפה של החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י בבית המשפט הגבוה לצדק (כפי שנעשה, למשל, בבג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל (ניתן ב- 9.6.2011ׂׂ) (להלן: "בג"צ פורום הערים העצמאיות")), או במסגרת תקיפת נוסח החוזים האחידים בבית הדין לחוזים אחידים (כפי שנעשה בעניין ח"א (י-ם) 10 -2016 גרנות אגודה שיתופית חקלאית מרכזית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פסק הדין ניתן ב- 28.12.2010 ע"י מותב קטוע בראשות השופטת תמר בזק-רפפורט, בו היה חבר ד"ר משה גלברד)) . ממילא הליך מהסוג בו עסקינן, הדן ביישוב מסוים ובעלי נחלות בו, אינו הזדמנות ראויה ל"המצאת הגלגל" מחדש, דהיינו לבחינה דה-נובו של חוזי החכירה לדורות האחידים המוצעים ע"י רמ"י לכלל המגזר החקלאי.

4. למען שלמות התמונה אבקש להוסיף בהקשר זה את הדברים הבאים: בכתב התביעה המקורי שהוגש על ידי התובעת 1 בלבד (להלן: "האגודה גבעת שפירא"), התבקשה, בין השאר, הצהרה שלאגודה גבעת שפירא ולבעלי הנחלות בגבעת שפירא "זכויות קניין עודפות לכל הפחות בשיעור של 80% במקרקעין". בהחלטה מיום 5.9.2010 נקבע, בהסכמת הצדדים, כי:

ההליך הנוכחי כפי שהוגדר בכתבי הטענות עוסק בשאלת מהות הזכויות שיש לתובעת ולבעלי הנחלות. נראה מועיל יותר לצורך קיום הדיון המשפטי אם הוא יעסוק לא בשאלת מהות הזכויות אלא בשאלת תוכן זכות החכירה אשר למעשה אין חולק שהנתבעים צריכים להעניק לתובעת ולבעלי הנחלות. כמו כן, נראה שיש מקום לכך שההליך ינוהל לא רק מול האגודה השיתופית אלא גם מול בעלי הנחלות עצמם מאחר ולמעשה עסקינן בתנאי החכירה הן של האגודה השיתופית והן של חבריה. על כן יש לברך על הנכונות שהביעו הצדדים להעביר את ההתדיינות למתווה שונה מזה שבו החלה.

הערה: לתביעה צורפו בסופו של דבר, בהתאם להחלטה האמורה, 28 מבעלי הנחלות נכון למועד הצירוף. משמעות הדברים היא כי 10 בעלי נחלות לא צורפו. המצהיר מטעם התובעים, מר אשר נאמן, יו"ר ועד האגודה גבעת שפירא, העיד בעניין זה כי "לא כל האנשים מגיעים לאסיפה כללית שבה החתמנו את האנשים. ב', חלקם לא היו נוכחים בכפר בזמן הזה ויש גם אנשים וזה שוב, אני אומר מתוך מחשבה ולא מתוך ידע אישי, יש אנשים שאומרים אני לא אכנס עכשיו ומה שיהיה טוב לגבי כולם יהיה גם טוב לגביי...". פרוטוקול 18.2.2013, עמוד 30 שורות 9 – 12).

על רקע האמור בהחלטה האמורה סברו ככל הנראה התובעים כי נפלה לידיהם הזדמנות להעלות כל השגה שיש באמתחתם נגד נוסח חוזי החכירה לדורות האחידים, ואולם לא לכך הסכימו המשיבות בקבלן את הצעת בית המשפט. בהסכמתן למתווה הבהירו הנתבעות כי הן שומרות על כל טענותיהן, ובסיכומיהן הדגישו כי טענותיהן הכלליות של המשיבות נגד נוסח חוזי החכירה האחידים אינן מצוייות בסמכותו של בית משפט זה בהליך מהסוג בו עסקינן, וכי רובן כבר נבחנו בהליכים משפטיים שונים (ראו סעיף 2(ו) לסיכומי הנתבעות). ואכן, הצעת בית המשפט הייתה כי הדיון יתמקד בשאלת תוכן הזכויות המגיעות לתובעים (קרי תנאי חוזי החכירה לדורות להם זכאים התובעים), ולא בניסיון לאפיין את זכויות היתר האלה מבחינה קניינית (דהיינו, האם יש בהן כדי לשנות את מעמד התובעים מחוכרים לבעלים). הצעה זו לא שללה, ולא התיימרה לשלול, מהנתבעות את האפשרות לטעון כי זכויות התובעים הן הזכויות המוצעות לכלל החוכרים במגזר ההתיישבותי, דהיינו הזכויות לפי חוזי החכירה לדורות האחידים. על מנת להתגבר על טענה זו, המעוגנת כאמור בכלל שנקבע בבג"צ הקשת המזרחית, היה על התובעים לבסס טיעון המלמד כי הם באים בגדר החריג שנקבע בבג"צ הקשת המזרחית, דהיינו לשכנע כי הם זכאים למעמד של חוכרים בעלי זכויות יתר. ככל שהיו מצליחים בכך, היה נפתח הפתח לבחון את תנאי החכירה המוצעים לתובעים לגופם. ואולם, ככל שלא עלה הדבר בידם, ממילא אין מקום להיזקק לבחינה מקיפה של חוזי החכירה לדורות האחידים.

5. קיצורו של דבר, בהליך בעניינו של יישוב מסוים בו נתבע כי רמ"י תתקשר בחוזי חכירה לדורות עם האגודה ובעלי הנחלות, כדוגמת ההליך בו עסקינן, יש לבחון, כעניין מקדמי, את השאלה האם יש צדק בתביעת האגודה ובעלי הנחלות כי הם יוכרו כחוכרים בעלי זכויות יתר. על מנת לצלוח משוכה זו, על האגודה ובעלי הנחלות להצביע על נסיבות מיוחדות המצדיקות לאבחן את ההתקשרות בחוזי החכירה לדורות ביחס לאגודה ולבעלי הנחלות באותו יישוב מזו המוצעת לכלל האגודות ולכלל בעלי הנחלות על ידי רמ"י (דהיינו, חוזי החכירה לדורות האחידים). אם יצליחו התובעים להוכיח כי הם זכאים למעמד של חוכרים בעלי זכויות יתר, יש מקום להתעמק בתוכן החוזה המוצע לאגודה ולבעלי הנחלות, ולקבוע מהם השינויים להם הם זכאים בהשוואה לחוזי החכירה לדורות האחידים. לעומת זאת, אם יכשלו התובעים, ולא ישכנעו כי הם באים בגדר החריג, ממילא כל שיש לקבוע הוא שהם זכאים לחוזי החכירה לדורות האחידים (והשוו עניין וגנר, בו נקבע, לעניין האגודה ובעלי נחלות ביישוב "מגשימים", כי הם "זכאים אומנם כי ייכרתו עימם חוזי חכירה לדורות, ואולם הנוסח של חוזים אלה צריך שיהיה בהתאם למקובל ולנהוג אצל רמ"י..." (פסקה 42 לפסק הדין)).

6. בהתאם לאמור לעיל, סדר הדברים בהמשך פסק הדין יהיה כדלהלן: תחילה יוצגו המאפיינים של היישוב בו עסקינן, הכפר השיתופי גבעת שפירא; בשלב הבא יוצגו הטענות שמכוחן סבורים התובעים כי הם זכאים למעמד של חוכרים בעלי זכויות יתר; לאור שני הנדבכים הללו תנותח השאלה האם די במאפיינים שהוצגו על מנת לבסס את הנטען. כפי שיובהר, אינני סבור כי די במאפיינים שהוצגו ובטיעונים שהועלו לגביהם על מנת לבסס את הטענה כי האגודה או מי מבעלי הנחלות בגבעת שפירא זכאים למעמד של חוכרים בעלי זכויות יתר. על כן, הדיון בתובענה זו לא ימשיך לשלב הבחינה הפרטנית של תנאי חוזי החכירה לדורות.

ב. מאפייני היישוב גבעת שפירא

7. המושב גבעת שפירא מצוי בחלקו הדרום מערבי של עמק חפר, בסמוך וממזרח לכביש 2, בקרבת העיר נתניה. במושב 38 נחלות חקלאיות, אשר בעלי הזכויות בהן (לעיל ולהלן: "בעלי הנחלות בגבעת שפירא") מאוגדים במסגרת התובעת 1, האגודה השיתופית "גבעת שפירא כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ" (להלן: "האגודה גבעת שפירא"). כן קיימת ביישוב הרחבה, שהוקמה בעשור הראשון של שנות ה- 2000, המונה כ- 40 יחידות דיור. עניינו של פסק דין זה בזכויות האגודה גבעת שפירא ובזכויות בעלי הנחלות בגבעת שפירא, ולא בזכויות ביחס ליחידות הדיור שבהרחבה של גבעת שפירא.

8. גבעת שפירא היא "כפר שיתופי", צורת התאגדות המוגדרת בסעיף 2(3) לתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), תשנ"ו – 1995 כ"אגודה ובכלל זה אגודה חקלאית ביישוב כפרי, שמטרותיה העיקריות הן לארגן את התיישבות חבריה, המחזיקים ברכוש פרטי ומקיימים שיתוף בשירותים או במפעלים יצרניים, חקלאיים או אחרים". בעלי הנחלות בגבעת שפירא הם בעלי הזכויות בחלקה א' (חלקת המגורים) בלבד, ואילו החלקות החקלאיות (חלקות ב' ו-ג') שייכות לאגודה החקלאית, ומעובדות על ידה (לפי חוות דעת שהוגשה מטעם התובעים, והוכנה על ידי שמאי המקרקעין משה ברנע בסיועו של הכלכלן פרופ' יקיר פלסנר (להלן: "חוות דעת ברנע"), נכון לשנת 2009 שימשו השטחים הללו לגידול אבוקדו, פקאן, אפרסמון והדרים. בריכות דגים שנחפרו בשנת 1948 אינן פעילות).

10. אדמות גבעת שפירא נרכשו על ידי הקרן הקיימת לישראל, כחלק מהרכישה של אדמות עמק חפר (שכונה בשעתו ואדי חווארת), ככל הנראה בשנת 1927 או בסמוך לכך. המוסדות המיישבים כללו אדמות אלו כחלק מ- 11,000 הדונם אותם הוחלט להקצות לטובת הקמת 5 ישובים של מעמד הביניים, אשר יכללו כ- 600 משפחות. מטרת התוכנית הייתה לשלב את אנשי המעמד הבינוני בהתיישבות הכפרית, וזאת תוך התחשבות במאפייניהם הייחודיים.

11. כחלק ממימוש תוכנית זו נוהל החל משנת 1932 משא ומתן בין הסוכנות היהודית לבין הסתדרות הסוחרים הזעירים בתל אביב. ב- 5.4.1933 נוסדה האגודה גבעת שפירא, תחת שמה המקורי "הגואל אגודה הדדית להתיישבות המעמד הבינוני בע"מ" (שם האגודה שונה לשמה הנוכחי ב- 27.11.1972), לשם הקמת היישוב גבעת שפירא. בסופו של דבר נחתם ביום 29.1.1939 חוזה חכירה ל- 49 שנים (מה- 1.10.1933 עד ל- 30.9.1982) בין הקק"ל לבין האגודה גבעת שפירא ביחס לעיקר השטחים המהווים כיום את משבצת המושב גבעת שפירא (להלן: "חוזה המשבצת מ- 1939"). בעקבות חוזה המשבצת מ- 1939 נרשמה אגודת גבעת שפירא (בשמה המקורי) במרשם המקרקעין כבעלת זכות שכירות.

בסעיף א' של חוזה המשבצת מ- 1939, שכותרתו "אופי החכירה ומטרתה", צוין כדלהלן:

הקרן [קק"ל] מוסרת לחוכר [האגודה גבעת שפירא] והחוכר מקבל מהקרן בחכירה חקלאית, לפי תקנות הקרן ועל-פי תנאי החוזה הנוכחי, שתיקרא להלן "זכות-החכירה" את הנחלה, אשר שטחה הוא 864.257 ד"מ (שמונה מאות ושישים וארבעה דונם מטרי ו-257 מטר מרובע), כמתואר בפרטות ב"רשימה" שאחרי סעיפי החוזה הנוכחי, למטרת בניית בניינים משקיים משותפים ונטיעת מטעים משותפים על הנחלה וגם לעיבוד הנחלה לכל מטרה חקלאית אחרת – בתנאי מפורש, שאסור יהיה לחוכר להשתמש בנחלה, או בחלק ממנה, למטרה אחרת.

(הערה: שטח משבצת המושב גבעת שפירא כיום הוא 946.5 דונם. מכאן שלשטח המקורי נוספו במהלך הזמן כ- 82 דונם).

בסעיף ג', שעניינו "חידוש החכירה", נקבע בס"ק 1 כיצד תחודש החכירה בחלוף 49 שנים:

בתום תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי, או בתום החכירה לפי חוזה החכירה שיבוא במקום החוזה הנוכחי, תהא הזכות לחוכר לחדש את החכירה לתקופה חדשה של ארבעים ותשע שנים נוספות, על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמה מהקרן באיזור גבעת שפירא, אם החוכר יבקש על כך מהקרן שנה אחת או יותר לפני גמר תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי, או לפני גמר החכירה לפי חוזה החכירה שיבוא במקום החוזה הנוכחי.

12. ואולם, הקמת המושב גבעת שפירא הלכה למעשה התמהמהה, ולא התרחשה אלא לאחר קום המדינה. רק ביום 30.3.1954, בלחץ הקק"ל, קיבלה האסיפה הכללית של האגודה גבעת שפירא החלטה לפיה "יש להתחיל מיד לבנות בתים ולהתיישב במקום תוך 3 שנים". בעקבות החלטה זו התקשרה האגודה בשנת 1955 עם חברת רסקו – חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ (חברה שהייתה אז בשליטת הסוכנות היהודית) בהסכם להקמת בתי היישוב. מכוח הסכם זה נבנו 30 בתים, אשר רק כמחציתם אוכלסו בשנים הראשונות. במהלך הזמן, הושלמה בניית יתר הבתים, ונמצאו מתיישבים לכל יחידות הדיור.

13. בצד חוזה המשבצת מ- 1939 חתמה הקק"ל בסוף שנות החמישים על "חוזי חכירה" ל-3 שנים עם חלק מבעלי הנחלות (להלן: "חוזי הנחלות הזמניים"). ראו ת/25, בו נאמר "רצ"ב 14 חוזי חכירה עם מתיישבי "הגואל" בגבעת שפירא שנחתמו ב- 23.9.58. החוזים הינם זמניים לתקופה של 3 שנים עד לרישום חוזים במשרד ספרי-האחוזה" (יצוין כי לפי ההגדרות שבסעיף 3 לחוק המקרקעין, מדובר בשכירות, ולא בחכירה). מבין חוזי הנחלות הזמניים צורף לתצהיריי התובעים רק חוזה אחד, שנכרת ב- 12.3.1959 עם עדנה ודוד אלפרוביץ (שאינם חלק מהתובעים, ואשר הקשר בינם לבין מי מהתובעים לא הובהר). בחוזה זה נאמרו, לעניין הזכות לקבלת חוזה חכירה, הדברים הבאים

:

אם יקיים החוכר את כל תנאי ההסכם הזה זכאי יהיה, כתום תקופת החוזה, לבקש מהקרן להעניק לו זכות חכירה על השטח שעיבד או על שטח אחר כראות עיני הקרן לתקופה ולפי תנאים ודמי חכירה שתקבע הקרן לכל חוכריה.

הערה: התובעים לא טרחו להבהיר, לא בכתב התביעה ולא בתצהירים, מי, אם בכלל, מבין התובעים החזיק בשעתו בחוזה נחלה זמני, או מהווה חליף של בעל נחלה שהחזיק בחוזה נחלה זמני.

14. פרט לחוזי הנחלות הזמניים לא נחתמו חוזי נחלות נוספים ביחס לנחלות בגבעת שפירא. חוזי משבצת, לעומת זאת, נחתמו לאחר שפקע חוזה המשבצת מ- 1939 בשנת 1982. ביום 27.2.1985 חתמו רמ"י והאגודה גבעת שפירא על חוזה משבצת לתקופה של שלוש שנים, בין ה- 1.10.1983 ל- 30.9.1986 (נספח 9 לתצהיר הנתבעות). בשנים שלאחר מכן נחתמו עוד לפחות ארבעה חוזי משבצת לשלוש שנים, אשר האריכו את החכירה עד ליום 30.9.2004 (חוזים אלו נחתמו במועדים הבאים: 29.6.1988 (לתקופה 1.10.1986 – 30.9.1989), 4.3.1993 (לתקופה 1.10.1992 – 30.9.1995), 2.9.1996 (לתקופה 1.10.1995 – 1.10.1998) ו- 7.1.2002 (לתקופה 1.10.2001 – 30.9.2004) וצורפו כנספחים 10, 12 – 14 לתצהירי הנתבעות. יצוין כי ביחס לתקופה 1.10.1989 – 30.9.1992 הופק חוזה על ידי רמ"י, ואולם עותק חתום שלו לא הוצג. ראו נספח 11 לתצהירי הנתבעות). להלן יכונו חוזים אלו "חוזי המשבצת הזמניים". משנת 2004 ואילך לא נחתמו עוד חוזי משבצת ביחס לגבעת שפירא.

ג. טענותיהם של התובעים למעמד של חוכרים בעלי זכויות יתר

15. הטענות מכוחן סבורים התובעים כי הם זכאים למעמד של חוכרים בעלי זכויות יתר נחלקות לשניים: ראשית, לאור הרקע ההיסטורי-משפטי הייחודי של היישוב; שנית, לאור ההשקעות של האגודה גבעת שפירא ובעלי הנחלות בגבעת שפירא בהכשרת המקרקעין, תוך הפיכתם "מביצות וחולות נודדים ליישוב משגשג בישראל" (סעיף 56.4 לתצהיר התובעים). להלן יפורטו ויובהרו שני קווי הטיעון הללו.

16. קו הטיעון המבוסס על הרקע ההיסטורי-משפטי הייחודי של גביעת שפירא – ההתקשרויות שאפשרו את הקמת היישוב גבעת שפירא, ובראשן חוזה המשבצת מ- 1939, נערכו כבר בשנות השלושים של המאה הקודמת, קודם לקום המדינה. ההתקשרויות הללו יצרו מערכת הסכמית בין שני גופים משפטיים (האגודה גבעת שפירא מזה, והקק"ל מזה), אותן לא היו הנתבעות רשאיות לשנות באופן חד צדדי, תוך השוואת זכויות התובעים בקרקע לזכויות יתר המתיישבים החקלאיים. זאת ועוד, התובעים מדגישים את אופייה הייחודי של התיישבות מעמד הביניים, שגבעת שפירא השתייכה אליה, וסוברים כי יש בה כדי להצדיק התייחסות שונה לזכויותיהם של בעלי הנחלות במקרקעין. לשיטתם ביסוד התיישבות זו עמד הרעיון שבעלי הנחלות יהיו בעלי רכוש פרטי (וזאת בשונה מתפיסות סוציאליסטיות שאפיינו צורות התיישבות אחרות), ולפיכך ראוי לקרב (אם לא להשוות) את זכויות בעלי הנחלות בגבעת שפירא לאלו של בעלי נכסי דלא-ניידי במגזר העירוני.

17. קו הטיעון המבוסס על השקעות האגודה ובעלי הנחלות בהכשרת הקרקע – התובעים אינם כופרים בכך שהם לא השתתפו בעלות רכישת הקרקע על ידי הקק"ל, ואולם לשיטתם יש להעמיד כנגד הוצאה זו את ההשקעות העצומות שהשקיעו בהכשרת הקרקע. לדידם, בעת שהאגודה גבעת שפירא קיבלה לראשונה את הקרקע מהקק"ל היה מדובר "בקרקע שרובה ככולה הייתה ביצות "ממזרח" וחולות נודדים מ"מערב" כשהיישוב אמור היה להיות ממוקם על רכס הכורכר החוצץ ביניהם" (סעיף 8.1 לסיכומי התובעים). האגודה נטלה על עצמה משנת 1933 ואילך את האחריות לשמירת המקרקעין, פיתוחם ועיבודם, והיא "והמתיישבים השקיעו כספים בקרקע במשך כארבעה דורות בסכומים העולים עשרות מונים על השקעות קק"ל בקרקע" (סעיף 56.8 לתצהיר התובעים). השקעות אלו, כך נטען, מצדיקות להכיר בזכויות יתר של התובעים בחכירת המקרקעין – זכויות העולות על אלה להן זכאי חוכר שקיבל קרקע מפותחת. לחיזוק טענה זו מצביעים התובעים על כך שכעניין כלכלי שוויה של הקרקע נובע לא מעצם קיומה, אלא מההשקעות שנעשו בפיתוחה, וכעניין שמאי מקובל לגזור את זכויותיו של כל צד המשקיע בפרויקט משותף בהתאם להיקף השקעותיו בפרויקט.

מהן ההשקעות שביצעו התובעים בהכשרת המקרקעין, אשר בעטיין הם זכאים, לשיטתם, למעמד של חוכרים בעלי זכויות יתר? עניין זה מובהר בסיכומי התובעים (סעיף 8.4) באופן הבא:

קרן קיימת לישראל אמנם רכשה מלכתחילה את הקרקע עליה הוקם היישוב גבעת שפירא אך היא הטילה על האגודה וחבריה את חובת הכשרתה לצורך הפיכתה והתאמתה למטרת החכירה של הקמת יישוב חקלאי הכולל קרקעות הראויות לשימוש חקלאי ובתי מגורים.

בפועל הוכח כי כובשי הקרקע נדרשו להפוך את שטחי דיונות וביצות, על חשבונם וממקורות מימון עצמיים לשטחים חקלאיים וליישוב משגשג. [האגודה גבעת שפירא] ויתר המתיישבים נדרשו בין היתר לנקז ביצות, לחפור בורות מים, להניח קווי מים, להתקין משאבות, לסלול דרכים חקלאיות, לטעת "שוברי רוח", לגדר, לסלק פולשים, לשמור על הקרקע ואף לבצע בה את החריש הראשון המהווה בסיס ראשון להכשרת הקרקע והפיכתה ראויה לנטיעה ולזריעה. כמו כן, היה על האגודה, באמצעות חבריה, להכשיר את תשתיות היישוב עצמו ולבצע בין היתר: סלילת דרכים, הכשרת מדרכות, תאורת רחובות, מערכות ביוב, חשמל, כבלים, מבני ציבור שטחי גינון וכו' והכל במימון מלא של האגודה וחבריה. (ההדגשה במקור)

בחוות דעת ברנע נעשה ניסיון לאמוד את היחס שבין הסכומים שהשקיעה הקק"ל ברכישת המקרקעין, לבין הסכומים שהושקעו על ידי האגודה גבעת שפירא בהשבחת הקרקע עובר לקום המדינה. ההוצאות אותן מביאה חוות הדעת בחשבון כוללות את עלות הקמת מערך המים, תכנון והכשרת הקרקע ושמירה והוצאות ביטחון. מסקנת חוות דעת שצורפה לכתב התביעה היא כי בעוד שעלות הרכישה וייבוש הביצות (במונחי שנת 1933) עמדה על 3,888 לא"י (4.5 לא"י לדונם), הוצאות האגודה בגין "השבחות היסוד והוצאות נוספות במימון המושב וחבריו" עמדו על 7,945 לא"י (במונחי שנת 1933). בנוסף הגישו התובעים חוות דעת של רואה חשבון נפתלי שלו (להלן: "חוות דעת שלו"), לפיה השקעות האגודה במקרקעין ובתשתיות בין השנים 1948 – 2009 הסתכמו (נומינלית) ב- 1,277,342 ש"ח (16,229,511 ש"ח בערכים מתואמים ל- 2/2012).

הערה: הנתבעות העלו טענות שונות לגבי האופן בו חושבו ההשקעות במקרקעין ובתשתיות על ידי מומחי התובעים, ואף הגישו שתי חוות דעת נגדיות, ואולם אינני סבור כי הכרעה בעניין האופן הנכון לחישוב השקעות האגודה ובעלי הנחלות נדרשת במקרה שלפניי.

ד. דיון והכרעה

18. התביעה שלפניי מתאפיינת בעושר של טיעונים המבקשים להצדיק דרישה למתן זכויות יתר, ובמיעוט עובדות וראיות המבססות את ההצדקה למתן יחס מיוחד לאגודה ולבעלי הנחלות בגבעת שפירא דווקא. ואכן, בחינת מאפייניו של היישוב גבעת שפירא, הן מהבחינה ההיסטורית והן מהבחינה המשפטית, מלמדת כי אין כל טעם של ממש לנהוג במתיישביו בצורה שונה מיתר בעלי הנחלות והאגודות במגזר החקלאי. ודוק, בכך אין כוונתי לומר, חס וחלילה, שהאגודה גבעת שפירא ובעלי הנחלות בגבעת שפירא אינם זכאים לכך שייערכו עימם חוזי חכירה לדורות, המגנים באופן הוגן וראוי על זכויותיהם. נהפוך הוא, זכאים הם לכך, כשם שכל האגודות ובעלי הנחלות במגזר החקלאי זכאים לכך. ואולם, לזכויות יתר, העולות על אלו המוקנות מכוח חוזי החכירה לדורות האחידים, אין הם זכאים. אבהיר זאת, תוך התייחסות לכל אחד מקווי הטיעון שהעלו התובעים להצדקת דרישתם ליחס מיוחד.

ד.1. דחיית קו הטיעון המבוסס על הרקע ההיסטורי-משפטי

19. העובדות שהוצגו ביחס להקמת היישוב גבעת שפירא, וההסכמים שנכרתו בין האגודה גבעת שפירא ובעלי הנחלות בגבעת שפירא לבין הקק"ל, לא רק שאינן תומכות בדרישה לזכויות יתר, אלא שהן מחלישות אותה ממספר טעמים:

ראשית, הן חוזה המשבצת מ- 1939, והן חוזי הנחלות הזמניים, הבהירו בלשון ברורה וחד משמעית כי חוזי החכירה העתידיים שיערכו עם האגודה גבעת שפירא ועם בעלי הנחלות בגבעת שפירא יהיו בנוסח שיהיה נהוג אצל הקק"ל במועד שיכרתו, ולא בהתאם לזכויות שהיו נהוגות בעבר. מכאן שעל פי נוסח ההסכמים המשפטיים שנכרתו בשעתו זכאים התובעים לתנאי חוזי החכירה לדורות האחידים – הא ותו לא.

שנית, חוזה המשבצת מ- 1939 וחוזי הנחלות הזמניים כוללים הגבלות משמעותיות, שהתובעים מבקשים שלא לכלול בחוזי החכירה לדורות שייכרתו עימם. כך, למשל, בחוזה המשבצת מ- 1939 הובהר כי אסור לעשות בנחלה כל שימוש שאינו למטרה חקלאית ובחוזה הנחלה הזמני נאמר בהתאם כי "מטרת החכירה היא ניצול השטח העליון של הקרקע לצורכי חקלאות בלבד". במהלך השנים חלו הקלות מסוימות בעניין זה, אשר מצאו ביטוי בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנהלי רמ"י (וראו בג"צ פורום הערים העצמאיות). פשיטא כי התובעים אינם מעוניינים לוותר על הקלות אלו, ואולם בכך הם מבקשים לאחוז במקל הארוך משני קצותיו, ולכך אין הנתבעים חייבים להסכים (וראו גם החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1054 מיום 27.7.2005 המורה כי "חוכר המבקש למצות זכויות שבחוזה החכירה הפרטני אשר הינו צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין, הוראות חוזה החכירה הפרטני").

שלישית, ההסכמים המשפטיים עליהם חתמו בעלי הנחלות בגבעת שפירא היו מלכתחילה זמניים, ואילו חוזה המשבצת מ- 1939 הוחלף, בהסכמת הצדדים לו, בהסכמי המשבצת הזמניים. במצב דברים זה, הטענה כי היום רשאים התובעים להתעלם מההסדרים המשפטיים שנוצרו במהלך השנים, ולחזור ולתבוע זכויות שיתכן כי עמדו להם בעבר, אינה יכולה להתקבל. ודוק, גם אם אין לקבל את טענת ההתיישנות והשיהוי שהעלו הנתבעות, הרי שההסכמה להתקשר בלא פחות מחמישה הסכמי משבצת זמניים בין השנים 1982 – 2004 מחלישה, אם לא מאיינת, את הטענה כי המדובר בפגיעה חד צדדית בזכויות התובעים.

רביעית, תפיסתם האידאולוגית של מתיישבי גבעת שפירא, כבודה במקומה מונח, ואולם זכויותיה של קק"ל ביחס למקרקעין (להבדיל מחלוקת הזכויות בין האגודה לבין בעלי הנחלות) לא הוגדרו בהתאם לתפיסות העולם של המתיישבים, אלא על פי גישתם האחידה של הגופים המיישבים (השוו פסקה 37 בפסק דין וגנר). התובעים היו מודעים לכך, והסבירו אחידות זו בטעמים היסטוריים שלשיטתם אבד עליהם הכלח (ראו פסקאות 7.17 ו- 7.18 לסיכומי התובעים). אפס, יהיה ההסבר לאחידות המשפטית בה נהגו בשעתו אשר יהיה, קיומו מלמד כי את הדרישה לזכויות יתר אין התובעים יכולים לבסס על רקע היסטורי-משפטי.

ד.2. דחיית קו הטיעון המבוסס על השקעות בהכשרת הקרקע

20. הטענה כי השקעות בהכשרת הקרקע מקנות זכות לקניין בה היא טענה ותיקה, היונקת עוד ממשנתו של הפילוסוף האנגלי רב ההשפעה ג'ון לוק (John Locke). וכך שנינו במסכת השנייה על הממשל המדיני:

כשנתן האל את העולם במשותף למין האדם כולו, ציוה על האדם לעבוד, והמחסור הכריח את האדם לעבוד. האל והשכל ציוו על האדם לכבוש את הארץ, כלומר להשביח אותה לתועלת החיים, ובאורח זה להשקיע בה דבר אשר לו הוא, והיא עבודתו. מי שנשמע למצוות אלהים זו, וכבש, חרש וזרע חלק כל-שהוא ממנה, צירף אליה באורח זה דבר-מה אשר הוא קנינו, דבר אשר שום אדם אחר אין לו זכות אליו, ולא יוכל לקחתו ממנו בלי להרע לו.

ועל-ידי שהשביח אדם חלקת-אדמה כל-שהיא והפך אותה לקנינו, לא הזיק לשום אדם אחר, כי עדיין נשארה כמות מספיקה של אדמה טובה, יותר מכפי הדרוש לאלה שעדיין לא קנו להם נחלות. אם כן, למעשה לא פחתה כמות האדמה בשביל אחרים על שום שגדר חלקה לעצמו. כי המניח לזולת את מלא הכמות שהלה יכול להשתמש בה, כמוהו כמי שלא לקח ולא כלום. כשאדם שותה מים מתוך הנהר, אף אם ירבה לשתות, הרי שום אדם אחר לא יראה את עצמו כמפסיד על-ידי שתייתו, כי דיים כאן המים לרוות הצמאון של שניהם; וכדין המים, כן בדיוק דינה של האדמה, כשמצויה היא בכמות מספקת. ... האל יעד את העולם לשימושם של החרוצים והנבונים ...

.... העבודה היא הקובעת הבדל של ערך ביחס לכל דבר. אם תשימו לב להבדל בין צמד-שדה הנטוע טבק או קנה-סוכר, או הזרוע חיטה או שעורה, לבין צמד-שדה של אותו קרקע עצמו כשהוא אדמת בור ברשות-הרבים, תמצאו שעיקר הערך הוא פריה של עבודת ההשבחה. יהא זה דומני אומדן זהיר מאד, אם נאמר שתשע ידות מגידולי האדמה המביאים ברכה לחיי אדם הן פרי עבודתו.

....

העבודה היא המקנה איפוא את עיקר הערך לאדמה, ובלי העבודה אין האדמה שווה כמעט כלום.

(ג'ון לוק, המסכת השנייה על הממשל המדיני (1690, תרגום יוסף אור) 26-25, 32, 34)

21. אכן, דברים כדרבונות. ואולם, כבר כשנאמרו הדברים, בסוף המאה ה- 17, היה לוק מודע לכך שאין הם מתאימים "באנגליה, או בכל ארץ אחרת שיש שם המון בני-אדם נתונים לממשל, ולהם כספים ועסקי מסחר" (שם, בעמוד 27. לפיכך סבר לוק שבימיו הדברים מתאימים ל"אחד המקומות הפנויים שביבשת אמריקה" ואולי "בספרד (כך אומרים)". ראו שם, בעמוד 28). קל וחומר כי במציאות המשפטית של ימינו, כמו גם בזו שנהגה בארץ ישראל המנדטורית לפני שמונים שנה, אין השקעת משאבים במקרקעין, הנעשית בהתאם להסכם בין הצדדים, יפה כדי להקנות זכויות קניין באותם מקרקעין (השוו ואבחנו לסעיף 23 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, שעניינו השקעת משאבים מחמת טעות במקרקעין לא מוסדרים).

22. ואכן, בכתב התביעה המתוקן בהתאם למתווה עליו הוסכם ב- 5.9.2010, נמנעו התובעים מלטעון לכך שהשקעותיהם בהכשרת הקרקע מקנות להם זכות קניין שונה מחכירה לדורות, והסתפקו בטיעון כי הדבר מקנה להם מעמד של חוכר בעל זכויות יתר. אפס, גם אם נניח (מבלי להכריע בעניין זה) כי יתכנו מצבים בהם השקעה חריגה מצד אגודה או בעלי נחלות במקרקעין עשויה להקים להם טענה למעמד של חוכרים בעלי זכויות יתר, הרי שבמקרה שלפניי לא הוכחה כל השקעה חריגה כאמור.

23. ההשקעות בהכשרת הקרקע מכוחן טוענים התובעים למעמד מיוחד חולקו על ידיהם לשניים: השקעות שנעשו עובר לקום המדינה, ואשר הוערכו בחוות דעת ברנע; והשקעות שנעשו לאחר קום המדינה, ואשר הוערכו בחוות דעת שלו.

ככל שמדובר בהשקעות לפני קום המדינה, הרי שהן מתייחסות להקמת מערך המים ששימש להשקיית הפרדס בשנות השלושים (אשר כלל חפירת שתי בארות); הוצאות תכנון והכשרת הקרקע (מדידות, חריש, זיבול וכיו"ב) ועלויות שמירה וביטחון. ואולם הוצאות אלו מתייחסות לפעולות שהיה על האגודה גבעת שפירא לבצע על מנת לאפשר את עיבוד הנחלה, בהתאם להתחייבותה על פי סעיף ט"ז לחוזה משבצת 1939, ואין כל ראיה כי היו חריגות או כי דרכה של הקק"ל הייתה לשאת בהן. נהפוך הוא, מסעיף כ' לחוזה משבצת 1939 עולה כי חפירת באר היא באחריות האגודה (שנדרשה לקבל לחפירת הבאר אישור מוקדם של הקק"ל), וברור כי הוצאות כגון חריש, זיבול ושמירה היו מוטלות על האגודה (ראו, למשל, סעיף כ"ד שעניינו "שמירת גבולות הנחלה"). לא למותר להפנות בהקשר זה גם לסעיף מ"א לחוזה המשבצת מ- 1939 המורה כי "הזכויות הניתנות לחוכר בחוזה הנוכחי – הן תמורה מלאה ושלימה עבור הכספים שהשקיע החוכר בבניינים, במטעים ובהשבחות בנחלה ועבור התחייבויותיו לפי החוזה הנוכחי", ולהזכיר כי ההוצאה המרכזית הנזכרת בחוות דעת ברנע, הקמת מערך המים, בוצעה לפני שנחתם חוזה משבצת 1939, וממילא היתה ידועה בעת חתימתו.

ככל שמדובר בהשקעות לאחר קום המדינה, הרי שחוות דעת שלו כוללת סיכום של הוצאות האגודה לאורך השנים, תוך חלוקתן לקטגוריות שקשה ללמוד מהן במה בדיוק המדובר. עם זאת, ספק אם מי מהקטגוריות מצביעה על השקעה החורגת ממה שניתן לצפות ביישוב חקלאי המעבד את מקרקעיו, ומניח לשם כך מערכת השקיה, שותל מטעים, מקים מבנים חקלאיים שונים (כגון אווזיה ומבנה להבחלת אפרסמון) ומגדר אותם. אם בהשקעות מסוג זה די על מנת להקנות לחוכר זכויות יתר, ניתן להניח כי רבים מאד הם היישובים והחוכרים החקלאיים הזכאים לטעון למעמד של חוכר בעל זכויות יתר. ואולם, כמובהר בפסקה 2 לעיל, לא לכך הייתה הכוונה עת נקבע החריג בבג"צ הקשת המזרחית.

24. המסקנה המתבקשת היא שהתובעים לא הצביעו על השקעות חריגות בהכשרת המקרקעין, העולות על אלה המוטלות באופן רגיל וצפוי על חוכרים חקלאיים. לפיכך, אין באפשרותם לטעון למעמד של חוכר בעל זכויות יתר מכוח הטיעון של השקעה חריגה בהכשרת הקרקע. ויובהר, בגין ההשקעות שביצעו התובעים במקרקעין (אף אם הן רגילות וצפויות) הם זכאים לזכויות אותן מקנים חוזי החכירה לדורות האחידים, הנקבעות בהתאם לחוק, להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולנוהלי רמ"י (כך, למשל, פיצוי במקרה של סיום מוקדם של החכירה עקב שינוי יעוד). ואולם, בכך אין הם יוצאים מהכלל, אלא באים בגדר הכלל.

עוללות

25. במסגרת סיכומיהם ציינו הנתבעות כי ישנם נושאים מסוימים בהם יתכן ויש מקום להתאים את נוסח חוזי החכירה האחידים למאפייניו הייחודיים של הכפר השיתופי, והבטיחו כי התאמות אלו יבוצעו כחלק מתהליך הכנת חוזי החכירה לדורות האחידים (ראו סעיף 145 לסיכומי הנתבעות). כן ציינו הנתבעות כי הן מוכנות לבצע שינויים בהסדרים למקרה של פטירה, ככל שתושג בעניין זה הסכמה בין האגודה ובעלי הנחלות (ראו סעיפים
278 - 279 לסיכומי הנתבעות). מטבע הדברים, יש להניח כי הנתבעות יעמדו מאחורי הדברים הללו, ויבצעו את ההתאמות הנדרשות בנוסח חוזי החכירה לדורות האחידים, ככל שיתבקשו לעשות כן על ידי האגודה גבעת שפירא ובעלי הנחלות בגבעת שפירא .

סיכום

26. לאור המובהר לעיל יש לקבוע כי האגודה גבעת שפירא, ובעלי הנחלות בגבעת שפירא, זכאים אומנם כי ייכרתו עימם חוזי חכירה לדורות (חוזי משבצת וחוזי נחלה לפי העניין), ואולם הנוסח של חוזים אלו צריך שיהיה בהתאם למקובל ולנהוג אצל רמ"י, דהיינו חוזי החכירה לדורות האחידים המוצעים כיום על ידי רמ"י לאגודות ולבעלי נחלות בכפרים שיתופיים .

27. על מנת לאפשר הוצאת קביעה זו מהכוח אל הפועל הריני לקבוע את הנוהל הבא:

א. האגודה גבעת שפירא, וכל בעל נחלה בגבעת שפירא, המעוניינים במימוש פסק דין זה, דהיינו בכריתה של חוזה חכירה לדורות בהתאם לנוסח האחיד המוצע במועד מתן פסק דין זה על ידי רמ"י לאגודות ולבעלי נחלות בכפרים שיתופיים, יהיה רשאי להגיש בקשה לרמ"י עד ליום 1.7.2018 (כולל). מובהר בזאת כי על הבקשה להיות מוגשת בהתאם לנוהלי רמ"י בעניין זה, לרבות מילוי כל הטפסים הנדרשים, והמצאת כל האישורים הנחוצים.

ב. רמ"י תגיש עד ליום 16.9.2018 הודעה לבית המשפט בה תפרט את זהות הפונים מגבעת שפירא (האגודה ובעלי הנחלות) שהגישו בקשה להנפקת חוזה חכירה לדורות, כשביחס לכל אחד מהם יצוין האם הוא עומד בתנאי רמ"י להפקת חוזי חכירה, ואם לא, מהן הדרישות בהן איננו עומד. הדו"ח יוגש ללשכתי, מבלי שיסרק למערכת נט-המשפט.

ג. בעלי נחלות בגבעת שפירא שהגישו בקשה שאינה עומדת בתנאי רמ"י להפקת חוזי חכירה לדורות, והאגודה גבעת שפירא, יהיו רשאים לעשות את הדרוש לצורך עמידה בתנאים שפורטו בהודעת רמ"י עד ליום 31.12.2018 (כולל).

ד. רמ"י תכרות חוזה חכירה לדורות לפי נוסח רמ"י עם האגודה גבעת שפירא ועם כל בעל נחלה בגבעת שפירא שיגיש בקשה בהתאם לאמור לעיל עד ליום 15.11.2018 או בתוך 120 יום מהמועד בו יעמוד בדרישות רמ"י להוצאת חוזה חכירה לדורות, לפי המאוחר.

ה. דו"ח מסכם, בו יפורטו הגורמים בגבעת שפירא (האגודה ובעלי הנחלות) עימם נכרת חוזה חכירה לדורות, וכן הנחלות לגביהן לא נכרת חוזה חכירה והסיבה לכך, יוגש עד ליום 19.5.2019.

ו. למען הסר ספק מובהר כי ככל שהאגודה גבעת שפירא או מי מבעלי הנחלות בגבעת שפירא לא יגיש בקשה בהתאם לס"ק א' לעיל, או יגיש בקשה חסרה ולא יתקנה בהתאם לאמור בס"ק ג' לעיל, יהיה אותו גורם מנוע מלפנות בבקשות לאכיפת פסק דין זה, ואולם לא יהיה בכך כדי לשלול ממנו את הזכות שייכרת עימו חוזה חכירה לדורות בהתאם לנוסח שיהיה מקובל אצל קק"ל ורמ"י במועד בו יבקש זאת.

28. האגודה, גבעת שפירא כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ, תישא בהוצאות הנתבעות ביחס להליך זה בסכום של 100,000 ש"ח לטובת רמ"י.

תז"פ 17.9.2018, 20.5.2019

ניתן היום, כ"ד כסלו תשע"ח, 12 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.