א. רקע כללי:

1. בפניי תביעה לתשלום דמי שכירות, וכן לפיצוי בגין הפרת חוזה וגרימת נזקים, הכוללת אף עתירה ל"השבת" חיובי יתר של ארנונה, מאת הנתבעת – עיריית עפולה (להלן: הנתבעת או העירייה).
2. אין מחלוקת שביום 25/3/02 נחתם בין התובעת (ושותף נוסף לבעלות) לבין הנתבעת, חוזה שכירות על פיו שכרה העירייה מהתובעת שטחים שונים במבנה שהיה בבעלות התובעת (והשותף הנ"ל).
3. המדובר בשטחים במבנה שהוקם על ידי התובעת בשנת 1995, כמבנה דו קומתי בשטח של כ- 1,200 מ"ר, אשר היה בבעלות התובעת (80%) והשותף הנוסף (20%), מכוח עסקת קומבינציה שנערכה ביניהם.
4. התובעת נטלה בעבר הלוואה מבנק הפועלים ונרשמה משכנתא/שעבוד לטובת הבנק על הנכס, כבטוחה להחזר ההלוואה.
5. לאחר הקמת המבנה, חלקים ממנו הושכרו לשוכרים שונים, כאשר השוכרת העיקרית הייתה "מכללת הצפון", שחדלה להשכיר חלקים נרחבים של המבנה, לקראת סוף שנת 2010.
6. לקראת מועד חתימת חוזה השכירות בין הצדדים, הם ניהלו משא ומתן. חומר הראיות מלמד שהתובעת מצאה את עצמה במצוקה כלכלית בגין חובות, כולל חובות ארנונה שהצטברו, באשר לנכס. על רקע רצונה של העירייה לשכור מבנה לשימוש משרדי העירייה באופן זמני מחד, והרצון של התובעת למצוא מקור הכנסה (שוכר) מאידך, וכן לכסות את חוב הארנונה כלפי העירייה, נחתם חוזה השכירות.
7. בחוזה השכירות נקבעו דמי שכירות חודשיים שהעירייה תשלם לידי התובעת בסך של 1,964$. לא פורט בחוזה, באופן מפורט, השטח הכולל שהעירייה שוכרת מהתובעת, אולם, כן מקובלת עלי טענת הנתבעת (אשר הוכחה דיה), כי הסכום הנ"ל חושב על בסיס תעריף דמי שכירות מוסכמים, בסך של 4$ למ"ר וכפועל יוצא מהאמור, השטח המושכר המוסכם, שנקבע בין הצדדים, הועמד על 491 מ"ר.
8. אמנם התובעת טענה ל"פלישת" העירייה לשטחים נוספים בגלריה, אולם חומר הראיות מלמד שהשטח המוסכם המושכר בעת חתימת החוזה (של 491 מ"ר), כלל גם את שטחי הגלריה.
9. כשלושה חודשים לאחר חתימת הסכם השכירות הנ"ל, ביום 4/7/02, נחתם נספח להסכם השכירות בין התובעת והנתבעת, על פיו, הושכרו לעירייה 164 מ"ר נוספים (בקומת הקרקע של המבנה), והוסכם שמכלול תנאי החוזה המקורי, יחולו גם על שטחים אלה. העירייה קיבלה את מכלול השטחים והתאימה אותם לצרכיה, בביצוע התאמות ושיפוצים ותפסה בהם חזקה.
10. בשלב זה, שטח המבנה שהושכר על-ידי התובעת לעירייה, על-פי החוזה והנספח לחוזה, עמד על 655 מ"ר.
11. תקופת השכירות החוזית הועמדה על שישה חודשים, מיום 23/5/02 ועד ליום 24/9/02. החוזה העניק לעירייה זכות (אופציה) להאריך את החוזה לשתי תקופות נוספות, בנות שלושה חודשים כל אחת, ובלבד שהאופציה תמומש באמצעות מתן הודעה בכתב לתובעת, 30 יום מראש. במקרה שכזה הוסכם שיוארכו תנאי השכירות שנקבעו בהסכם.
12. בסעיף 5 להסכם, אשר התייחס לדמי השכירות החודשיים, צוין:

"(...) כן מצהיר המשכיר כי ידוע לו שתשלום שכר הדירה יקוזז מחובות הארנונה לעיריית עפולה מדי חודש בחודשו, עד לפירעון מלא של חוב הארנונה ולאחר פירעון החוב, ישולמו דמי השכירות בהעברה בנקאית לחשבון המשכיר, כפי שיימסר לשוכר".

1. בסעיף 7 להסכם, בכל הקשור למיסים והוצאות, הוסכם כי כל המיסים, ארנונות, היטלים ותשלומים אחרים, עירוניים או ממשלתיים או אחרים, מכל סוג שהוא, הקשורים לניהול עסקו של השוכר, או חלים על מחזיק במושכר, במשך תקופת השכירות, יחולו על השוכר.
2. אין מחלוקת שהמבנה לא פונה על ידי העירייה בתום התקופה החוזית שנקבעה (24/9/02).
3. לטענת העירייה, תקופת האופציה הראשונה (עד לסוף 12/02), הופעלה בהסכמה שהושגה בעל פה בין הצדדים, בפועל. לטענת העירייה, היא פינתה את מרבית השטח והמשרדים במבנה ביום 25/3/03, "בתיאום עם התובעת" ולאחר מכן, נותרו במבנה, "רק" מחלקת הפיקוח ומחלקת איכות הסביבה, אשר החזיקו יחדיו, בשטח כולל של כ- 153 מ"ר, בקומת הקרקע. מחלקת הפיקוח התפנתה מהמבנה ב- 10/04 ומחלקת איכות הסביבה נותרה ב-70 מ"ר מהמבנה, עד שהיא התפנתה ב- 12/08.
4. אין מחלוקת, כי לבד מתשלום עבור מע"מ, ששולם באופן חד פעמי, העירייה לא העבירה לידי התובעת כל תשלומים כספיים בפועל, בגין השכירות. היא ביצעה מספר פעמים "תשלומים" של דמי שכירות, באמצעות קיזוז, על ידי ביצוע זיכוי בכרטיס חיוב הארנונה של התובעת בעירייה, בסכומים שונים.
5. אין מחלוקת שהעירייה התבקשה ליתן הסכמה וחתימה על כתב המחאת זכות, שהתובעת המציאה שבו היא בקשה להעביר כל סכום המגיע לה מאת הנתבעת, לחשבון בנק שצוין על-ידי התובעת, בבנק הפועלים. העירייה לא הסכימה לפעול על פי אותו כתב המחאת הזכות. באחד ממכתבי בא כוחה שהתייחס לבקשה זו של התובעת, הוא ציין שכתב המחאת הזכות אינו מתייחס לסוגיית "החובות של התובעת כלפי העירייה בגין מיסוי".
6. בין לבין, ב- 11/02, בנק הפועלים הגיש תביעה כנגד התובעת לתשלום החוב הכספי שלה כלפי הבנק ומספר חודשים לאחר מכן, ב- 03/03, מונה כונס נכסים מטעם הבנק, למימוש הנכס ומכירתו. אין מחלוקת שבסופו של יום, המבנה נמכר על ידי כונס הנכסים, רק כעבור כ- 6 שנים, ב-05/09. תביעה זו הוגשה חודשים ספורים לאחר מכן.

ב. תמצית המחלוקת וטענות הצדדים:

1. לטענת התובעת, הנתבעת ניצלה את התקופה שבה התובעת הייתה נתונה בלחץ מטעם בנק הפועלים, לקראת סוף שנת 2002 ותחילת שנת 2003, בצורה צינית, ועל אף שהעירייה ידעה שעליה להתחיל להעביר דמי שכירות לאותו החשבון בבנק שצוין – על מנת שהבנק יראה שנכנסים דמי שכירות בפועל (בהתחשב בחוב שהתובעת המשיכה לצבור כלפי הבנק בהעדר תשלום המשכנתא) – אך העירייה סירבה לעשות כן.
2. לטענת התובעת, העירייה ידעה, עוד במועד חתימת החוזה, עד כמה עניין המחאת הזכות הינו חיוני לתובעת, ככל שהדבר צוין בפני העירייה, בפגישה שהתנהלה בטרם חתימת חוזה השכירות. ההערכה הייתה שבתוך תקופת השכירות החוזית (23/5/12 – 24/9/12), דמי השכירות יכסו את חוב הארנונה ולאחר מכן, העירייה תאשר את המחאת הזכות ותעביר כספים בפועל לבנק (במסגרת תקופת האופציה).
3. העירייה לא המציאה לתובעת כל הודעה בכתב על הפעלת האופציה, על כן, החל מיום 24/9/02, אין לה זכות לטעון להמשך החזקת המקום מכח החוזה. על אף שהעירייה לא האריכה בכתב את תקופת השכירות, היא המשיכה להחזיק בפועל במבנה. על אף שהמשיכה להחזיק בפועל במבנה, היא לא העבירה בפועל כל תשלום בגין שכירות, אלא החלה לטעון לזכות לקיזוז חובות ארנונה נוספים ואף חובות בגין חיובים נוספים, שהוטלו שלא כדין, על מנת ליצור מקור ל-"קיזוז", כך שלא תצטרך לשלם דמי שכירות, בפועל.
4. ביום 8/7/02, ארבעה ימים לאחר חתימת הנספח לחוזה השכירות להוספת שטחי שכירות, הנפיקה מנהלת מחלקת הגבייה מכתב מפתיע לתובעת, שבו היא מודיעה לתובעת, שלאחר "בדיקה בשטח על ידי מנהלת הארנונה ומדידה חוזרת", נמצא שבעצם "מרכז המכללות" חויב ב- 358 מ"ר, אך מחזיק ב- 66 מ"ר בלבד, על-כן, החיוב בגין הפרשי שטח של 292 מ"ר, "הועברו על שם התובעת החל מיום 1/12/01". בהתאם לכך, היא טענה כי חוב התובעת עומד על סך של 20,151.90 ₪.
5. ביום 28/7/02, הנפיקה הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרישה מטעמה, לתשלום היטל השבחה, בגין "שימוש חורג במבנה מתעשייה למשרדים (מסחר)", על סך 168,367 ₪. דרישה זו הועברה לידי התובעת לתשלום וצוין בה שהינה לתשלום עד ליום 15/8/02.
6. ההתכתבות שבין הצדדים (אליה נחזור בהמשך), מלמדת שהתובעת לא השלימה באותו מועד עם שתי "הגזירות" החדשות הנ"ל ולא הסכימה לטענת העירייה, שיש להסב חיובי ארנונה מהעבר, שנרשמו על שם השוכרת לשעבר – "מכללת הצפון", על שמה. כן, התובעת מחתה והשֹיגה על שומת היטל ההשבחה שהוטל. התכתבויות אלה לא הגיעו לכל תוצאה מוסכמת, בין הצדדים.
7. אין מחלוקת שכעבור כשמונה חודשים נוספים, ב- 03/03, העירייה מצאה לנכון לתקן את דרישת היטל ההשבחה הנ"ל, ולהפחיתו מסך של 168,367 ₪, לסך של 36,180 ₪. בסמוך למועד זה, מוּנה כונס נכסים מטעם הבנק למימוש הנכס, לפירעון חובות התובעת, כלפי הבנק.
8. לטענת התובעת (כפי שצוין דלעיל), תקופת המצוקה שלה נוּצלה, בהמצאת הדרישות והחיובים הנ"ל, הכל על מנת "לייצר" חובות, שניתן לטעון שיש לקזזם, בכדי שהעירייה תוכל לשלם דמי שכירות על הנייר, בביצוע קיזוזי חובות נטענים של התובעת, ללא העברת תשלום של דמי שכירות, בפועל.
9. העירייה פעלה כך, על אף שהיא ידעה עד כמה התובעת הינה זקוקה להפקדת הכנסות מדמי שכירות של המבנה בבנק, ומשלא הפקידה העירייה כספים בפועל, בחר הבנק להמשיך בהליכים כנגדה, למנות כונס למבנה, ולבסוף למכור את המבנה בהפסד גדול.
10. העירייה ניצלה את מעמדה כגוף חזק מול התובעת והמשיכה להחזיק בחלקים נרחבים של המבנה, מבלי לשלם דבר, תוך כדי ניצול ה"תוהו ובוהו" ששרר ביחסים בין התובעת לבנק. כך, העירייה נשארה בנכס שלא כדין, לאחר תום תקופת השכירות החוזית של 6 חודשים, מבלי לשלם כל דמי שכירות בפועל. התנהגותה האמורה מעידה על הניצול וחוסר תום ליבה בכל הנדון.
11. התובעת עותרת לחייב את העירייה בתשלום דמי שכירות עבור שטח נטען של 799 מ"ר, החל מיום 25/9/02 ועד 25/2/09, כפי שפורט בחוות הדעת של השמאי מיכה איתן, אשר הוגש מטעמה.
12. אין מחלוקת שבשנת 2007 פרצה שריפה במבנה, אשר גרמה לנזקים. לטענת התובעת, העירייה החזיקה במבנה באותה עת, והפרה את חובתה לשמור על המבנה ותקינותו. יש, על כן, לחייב את העירייה בהוצאות "שיקום המבנה", כפי שפורטו בחוות הדעת הנ"ל.
13. לחילופין, עותרת התובעת לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין "המצב הירוד של המבנה", אשר גרם לכך שהמבנה נמכר בשווי "נמוך בהרבה", מהשווי שהיה למבנה, בעת שנמסרו שטחי השכירות, לידי העירייה.
14. כן, התובעת מבקשת שבית המשפט יקבע שהחיובים הנוספים הנ"ל, שהעירייה ביקשה להטיל על התובעת, הינם בטלים ומבוטלים, בין אם בקשר להעברת חיובים בדיעבד מהמכללה, שבזמנו החזיקה בשטחים במבנה של התובעת, ובין אם בקשר להיטל ההשבחה ה"משונה" שהוטל עליה, במקור בסכום של מעל 168,000 ₪ ובדיעבד, בסכום של 36,180 ₪.
15. העירייה טענה מספר טענות משפטיות, בטרם מתן התייחסות למחלוקת העובדתית. ראשית, נטען כי התובעת טענה בסיכומיה, לנזקים אחרים, מאלה שפורטו בכתב התביעה, תוך כדי הרחבת ושינוי חזית פסולה. כך הדבר לגבי טענת התובעת בסיכומיה לנזקים והפסדים שנטען כי הינם נובעים מ"מכירת הנכס על ידי כונס הנכסים, בסכום שנמכר".
16. הנתבעת טענה גם, כי אין כל יריבות בין התובעת לבינה, ככל שמונה כונס נכסים מטעם הבנק לנכס, החל מ- 03/03 וממועד זה, יש להתייחס אל הבנק בתור המחזיק, כך שאין יריבות בין התובעת לבין העירייה.
17. העירייה הוסיפה וטענה, כי בהתחשב בעובדה שהנכס נמסר על ידי התובעת לעירייה בשנת 2002, מחד, ובעובדה שהתביעה הוגשה רק ב- 08/09 מאידך, הרי שהתביעה כמעט והתיישנה ומכל מקום, הרי שהתביעה הוגשה בשיהוי רב ומשמעותי, אשר לא הוסבר על ידי התובעת.
18. ככל שאין מחלוקת שהתובעת לא בחרה להגיש תביעת פינוי משנת 2003 ועד לשנת 2009 (המועד הנטען על ידי התובעת של פינוי העירייה), הרי שיש בשיהוי האמור לעיל, כדי למנוע מהתובעת לתבוע את הנזקים שהינה טוענת להם, נשוא תיק זה.
19. באשר לטענה להפרת חוזה השכירות, העירייה טוענת כי האופציה הופעלה בהסכמה, בעל פה.
20. כן, העירייה טוענת למועדים שונים והדרגתיים של פינוי שטחי השכירות במבנה, אשר פורטו על ידיה (כמפורט לעיל, ראה סעיף 15).
21. העירייה מודה כי קיים חוב בגין דמי שכירות, אולם היא חולקת על גובה החוב הנטען, כל זאת לאור המחלוקות העובדתיות באשר לגובה דמי השכירות; השטח שהיה מוחזק על ידיה בתקופות השונות בפועל וטענותיה לזכות הקיזוז של חובות המיסוי של התובעת (גם באשר לאותם סכומים שהתובעת אינה מודה בהם).
22. העירייה טוענת שחיובי המיסים, כולל החיוב בגין היטל השבחה, הוטלו כדין והדרך לערער עליהם, הינה בערכאות שנקבעו לכך.
23. העירייה דוחה את טענות התובעת לאחריות לנזקים נטענים בבניין והוצאות שיקום. לטענתה, עיקר הנזק נוצר עקב שריפה שפקדה את קומת הגלריה בשנת 2007. השריפה התרחשה זמן לא מבוטל לאחר שהעירייה פינתה את מרבית הבניין, כולל הגלריה, שפונתה עוד ב- 05/03, קרי – כ- 5 שנים קודם לשריפה. במועד השריפה העירייה החזיקה ב- 70 מ"ר בלבד בקומת הקרקע, מתוך כ- 1,300 מ"ר של המבנה. בנסיבות אלה, אין כל מקום להטיל עליה כל אחריות לתחזוקת המבנה ואין מקום להתעלם מהאחריות של התובעת ו/או של כונס הנכסים שמונה למבנה, לאחזקת המבנה באופן תקין ובטוח ואף באחריותם לבטח את המבנה, ככל שנדרש.
24. לסיכום, הנתבעת אינה אחראית לנזקים למבנה והחוב שלה בגין דמי שכירות, אינו בגובה הנטען על ידי התובעת.

ג. המסכת הראייתית:

1. מטעם התובעת העיד מר מרדכי כהן (ע.ת. 1), ששימש כמהנדס העירייה וכמהנדס הוועדה המקומית (הוזמן לבקשת התובעת לאחר שהנתבעת ותרה על זימונו מטעמה). כן, העיד השמאי - מר מיכה איתן (ע.ת. 2), אשר ערך את חוות דעתו מיום 12/8/09 להערכת דמי השכירות ולאומדן הנזקים הנטענים שנגרמו למבנה והעלויות הנדרשות לשם השבת תקינותו. כן, העיד מנהלה של התובעת - מר אברהם אור שלומי (ע.ת. 3). כעולה מחומר הראיות, נוהלה התובעת בתקופה הרלבנטית על ידי אדם נוסף בשם רמי סיידה (ז"ל).
2. מטעם הנתבעת העידו מר יצחק שריקי (ע.ה. מס' 1), ששימש, בין היתר, כמבקר העירייה משנת 1995 וכגזבר העירייה (משנת 2004); מר אבי אלקבץ (ע.ה. 2) ששימש כמנכ"ל העירייה משנת 1998 ומכהן כראש העיר משנת 2005, ומר יואל מטמון (ע.ה. 3) ששימש בזמנים הרלבנטיים כראש מדור רישוי ובינוי בעירייה (לא הוגש תצהיר מטעמו, הוזמן לבקשת בא כוח התובעת על מנת להיחקר על מסמכים שנערכו על ידו והוגשו).
3. לתצהירי עדותם הראשית של העדים הנ"ל, צורפו מסמכים שונים, וביניהם הסכם השכירות בגין הנכס; התכתבויות העבר בין התובעת לבין נציגי הנתבעת בזמנים הרלבנטיים; חוות דעת התובעת לדמי השימוש הראויים, מצב הנכס ועוד.
4. התובעת מלינה רבות על הזיכרון הסלקטיבי שהינה מייחסת לעדי הנתבעת (במיוחד - מר אלקבץ ומר שריקי), אולם בהתחשב בעיתוי המאוחר וב-'הצתה המאוחרת' של התובעת בהגשת תביעה זו, איני סבורה שיש להגדיר עד הטוען שהינו מתקשה לזכור דברים שנאמרו או אירועים שהתרחשו לפני שנים רבות, כבעל זיכרון "סלקטיבי". בתביעה המוגשת על סף תקופת ההתיישנות, אין זה פלא שעד טוען כי אינו זוכר אירועים נטענים מלפני שנים רבות וטענה זו אינה מעידה על זיכרון סלקטיבי, אלא הינה טענה סבירה, באשר לזיכרון של אירועים מלפני שנים רבות.
5. הנני גם סבורה שכאשר אנו מנסים להכריע מחלוקות עובדתיות אודות אירועי העבר, ובמסגרת אותם האירועים, הצדדים ניהלו תרשומות, מסמכים והתכתבויות, יש ליתן לאותם המסמכים שנערכו בזמן אמת, עדיפות ראייתית מסויימת, על פני עדותם בעל-פה דהיום של עדים, המתבססים על זיכרון העבר. הדעת נותנת שאותם המסמכים שנערכו בזמן אמת, משקפים, לרוב, תמונה מדויקת יותר, באשר להתהוות כפי שהתפתחה, באותם המועדים, כהווייתה.
6. ניגש עתה להכרעת המחלוקות השונות שבין הצדדים.

ד. טענת ההתיישנות / שיהוי:

1. טענת ההתיישנות לא הוכחה. באשר לטענת השיהוי, צוין לא אחת בפסיקה כי קבלת טענת שיהוי בטרם חלפה תקופת ההתיישנות, מעוררת קושי לא מבוטל ברבדים שונים. קבלת טענה שכזו עשויה לפגוע בציפיות של תובע, המכלכל את צעדיו במסגרת תקופת ההתיישנות המוכרת וקבועה בדין.
2. הפסיקה ציינה כי אין בחלוף הזמן כשלעצמו, כדי להצדיק את קבלת הטענה ועל הטוען לשיהוי, בתוך תקופת ההתיישנות מוטל נטל כבד להראות כי מעבר וחלוף הזמן גרם ל- "דבר מה נוסף", נזק ראייתי כבד, או הסתמכות הצד שכנגד על וויתור או מחילה או עילה אחרת, המקפחת את אפשרויות ההגנה (ר' ע"א 6085/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, [פורסם במאגרים, 2003]).
3. הוצגו בפניי התכתבויות נרחבות בין הצדדים מהשנים 2003-2002. המכתב האחרון של מנהל התובעת לעירייה הינו מיום 1/6/03 (אם כי העירייה הפנתה מכתבים נוספים לתובעת לאחר מכן והחל משנת 2006, המועד שלטענתה "נודע לה" על מינוי כונס הנכסים, ניהלה גם מגעים מולו). מנהל התובעת הודיע לעירייה במכתב האחרון הנ"ל - מיום 1/6/03, ש"הפרטנר" של העירייה, הינו בנק הפועלים, בגין העמדת כונס הנכסים. כמו כן, הוא פירט באריכות את טענותיו החוזרות ונשנות כלפי העירייה, באשר למערכת היחסים שהתנהלה בין הצדדים עד לאותו מועד (ראה נספח כ"ג לתצהירו).
4. מקובלת עלי טענת הנתבעת, שאין בפי התובעת הסבר של ממש וראוי, לשיהוי הרב (לכל המאוחר מ- 6/03 ועד 8/09), עד שהתובעת הגישה תביעה זו וטענת מנהל התובעת, כי הוא בחר "לחכות ולקוות", אינה יכולה להיות מוגדרת כהסבר המניח את הדעת.
5. מאידך, איני סבורה שיש בשיהוי הנ"ל, כדי לקבוע התנהלות בלתי ראויה מטעם התובעת, בצורה חמורה שכזו, המובילה לקבלת טענת השיהוי באופן החוסם את עצם זכות התביעה ובמובן הזה, הנני דוחה את טענת השיהוי, כטענת סף כנגד התביעה. מאידך, אכן השיהוי יכול להשפיע על הכרעות עובדתיות ונטלים, ואף קביעות נוספות, כפי שיובהר להלן.

ה. טענת הנתבעת להעדר יריבות / זיקה משפטית:

1. אין מחלוקת שמוּנה כונס נכסים מטעם הבנק ב- 3/03 למכירת הנכס, אולם לטענת התובעת, כונס הנכסים לא תפס את החזקה במבנה בפועל באותו מועד, ובעצם לא תפס את החזקה אלא מכר לאחר שנים את הנכס. לטענת התובעת, אין במינוי של כונס הנכסים למכירה, כדי לשלול את זכות התובעת לתבוע דמי השימוש בנכס מהעירייה, עבור התקופה שבו החזיקה בפועל, שעה שהכונס תפס את הנכס רק בשנת 2009, לצרכי מכירתו.
2. ב"כ העירייה ציינה לפרוטוקול (ביום 1/10/10) כי גם לטענת כונס הנכסים, הוא לא תפס את החזקה במבנה, בשנים הרלוונטיות לתביעה.
3. הכונס זומן תחילה להעיד על ידי העירייה ולאחר מכן, היא שקלה הגשת תצהיר עדות מטעמו. לבסוף החליטה העירייה לוותר על עדותו, לטענתה, בגין הליכים אפשריים שהעירייה שקלה לנקוט כנגד הכונס (ראה פרוטוקול מיום 23/11/11).
4. בנסיבות המתוארות, לא עלה בידי הנתבעת להוכיח את טענתה שהחזקה במבנה ניטלה על ידי כונס הנכסים, מהתובעת, במועדים הרלוונטיים לתביעה.
5. אין בטענות העירייה אודות ניהול מגעים עם הכונס, בשנת "2006", באשר להמשך שהות העירייה במבנה, כדי להעלות או להוריד בנדון. עד ההגנה – מר שריקי, הודה כי מגעים אלה לא הבשילו לכל הסכמה לשימוש של העירייה במבנה (ראה ס' 19 לתצהיר). כן, הוא אישר שמחלקת איכות הסביבה נותרה במבנה עד 12/08, למיטב ידיעתו, "על פי סיכומים שהושגו בין מר אלקבץ מטעם העירייה לבין התובעת".
6. בנסיבות המתוארות, לא הוכחה טענת העירייה להעדר זיקה ויריבות בין העירייה לבין התובעת, על כן, טענה זו נדחית.

ו. טענות התובעת להפרת ההסכם בגין העדר כיבוד המחאת הזכות ותשלום דמי

שכירות לבנק ואי חידוש/הפעלת האופציה:

1. על מנת לבחון מחלוקות אלה, נפנה למסמכים ולהתכתבויות שנערכו, בזמן אמת. הם מלמדים לדעתי על ההתרחשויות באופן מדויק יותר, מאשר עדות בעל פה, לאחר שנים רבות, בדיעבד.
2. לעניין המחלוקת אודות שטח הגלריה, עמדת הנתבעת, שהשטח שנמסר לה נכלל בשטח של החוזה המקורי, הינה עדיפה, בעיני.
3. קביעה זו מעוגנת בחוזים שנחתמו, כולל נספחי החוזה המקורי (התוכניות בהם סומן השטח המושכר).
4. אין מחלוקת שמרבית שטח קומת הגלריה, נבנה ללא היתר. מאחר ומדובר בחוזה שכירות שנחתם בין העירייה לתובעת ולאור העובדה שהעירייה (באמצעות הוועדה המקומית שלה) הינה האחראית לאכיפת הוראות חוק התכנון והבניה, על פניו, חוזה השכירות נערך על ידי הצדדים בעמעום ומבלי לפרט את השטחים אשר קיבלו ביטוי בתוכניות שצורפו לחוזה, בכוונה תחילה. החלק בשטח הגלריה שנמסר לשימוש העירייה בפועל, לא צוין על ידי הצדדים, על פניו, במודע, מהסיבה הפשוטה ששני הצדדים ידעו כי מדובר בגלריה שנבנתה ברובה, ללא היתר בניה.
5. אין בקביעתי דלעיל, כדי להעניק נקודות זכות או חובה למי מהצדדים, אולם בפועל, חומר הראיות במכלול תומך בטענת העירייה, כי השטח הכולל שנמסר לה (מכח החוזה והנספח הנוסף) עמד על 655 מ"ר, וזה השטח ששימש אותה בפועל.
6. טענת העירייה שהחוזה נכרת על רקע חובות מיסוי של התובעת הינה מקובלת עלי, אם כי לעירייה היה אינטרס מובהק משלה, לשכור מבנה, מבלי להוציא מכיסה תשלומים בפועל, תוך כדי קיזוז חובות עבר, שלא היה ברור לה, מלכתחילה, אם וכיצד תצליח לגבותם, בהתחשב במצבה הכלכלי הקשה של התובעת שעמדה בפני איום הבנק, לכינוס הנכס.
7. האינטרס המשותף הראשוני של שני הצדדים, בכריתת חוזה השכירות, עולה בבירור.
8. על אף האמור, אין מקום שרשות מקומית תבצע עסקאות לקבלת טובין או שירותים אחרים, "תמורת" ו"חלף" תשלום חובות מיסוי. התנהגות שכזו מערבבת בין התנהלות הרשות כרשות ציבורית הגובה חיובי מס, לבין זכות הרשות לפעול במישור המשפט הפרטי לרכישת/מכירת/השכרת/שכירות טובין ו/או נכסים.
9. הנני סבורה כי ההתפתחות של המגעים בין הצדדים, לאחר חתימת החוזה, מעידה על המדרון התלול שנוצר, בשעה שהרשות מבקשת לערבב הזמנת שירותים או שכירות נכס, לבין חיובי מיסוי.
10. אין ספק בעיני שלקראת כריתת חוזה השכירות, נערכו בירורים מקדימים בין נציגי התובעת והנתבעת, באשר לחובות המיסוי של התובעת, אף אם הנושא הזה לא נסגר סופית ביניהם, עד לחתימת החוזה. הדבר נובע מכך שאינטרסים משותפים אלה, הובילו לעצם כריתת הסכם השכירות והערכות כלליות בוצעו.
11. מקובלת עלי טענת התובעת כי במסגרת מגעים אלה שהצדדים ניהלו במקביל ולקראת חתימת חוזה השכירות, הוסכם באופן עקרוני שהחוב של התובעת יעודכן ויופחת, הן בהענקת 6 חודשי פטור של נכס ריק (בביטול חיובים בדיעבד), והן בתיקון בדיעבד של החיוב עבור חלק משטחי קומת הקרקע, כך שיתוקן החיוב למחיר מופחת של ארנונה בגין "מחסנים". הסיכום בנדון מצוי בפרוטוקול ישיבה משותפת שנערכה ביום 15/5/02 (ראה נספח ו' לתצהיר התובעת), פרוטוקול שנערך אחרי חתימת החוזה המקורי ובטרם חתימת הנספח הנוסף לחוזה, אולם ברור שמדובר במגעים שהיו כרוכים גם בהתקשרות החוזית לשכירות. בהמשך לסיכום האמור, מנהל התובעת המציא תצהיר מיום 28/5/02, שהנכס היה ריק בין 1/9/00 ל- 1/3/01, שמאותו מועד עד ליום 25/3/02, שימש כמחסן.
12. ב-6/02, התובעת ביקשה מהעירייה ליתן הסכמה לחתימה על המחאת הזכות לחשבון בנק הפועלים, והעירייה סירבה בגין טענתה כי דמי השכירות יקוזזו כנגד חוב הארנונה.
13. ביום 26/6/02 התובעת המציאה לעירייה שיק לתשלום עבור ארנונה של אחד מהמחזיקים (סוכנת ביטוח, 35 מ"ר) וכן, הורתה לעירייה להעביר למחלקת הגבייה תשלום עבור 6 חודשי השכירות החוזיים, בגין השטח החוזי והשטח הנוסף בקומת הקרקע (שקיבל גיבוי בנספח לחוזה שנחתם ביום 4/7/02, על תוספת 164 מ"ר לחוזה המקורי).
14. באותו היום, גזבר העירייה הנפיק מסמך שהוגדר "אישור על תשלום שכ"ד", בסכום שפורט בחוזה (1,964 $) עבור התקופה שמ- 25/3/02 – 25/6/02, בסך כולל של 37,944 ₪. באישור זה צוין כי בוצע תשלום דמי השכירות, ל- 3 חודשים, באמצעות "קיזוז" חובות מיסוי.
15. ימים ספורים לאחר מכן (4/7/02) נחתם כאמור, הנספח לחוזה, אודות השטחים הנוספים שהעירייה תפסה במבנה, (164 מ"ר), עליהם הוסכם כי יחולו הוראות החוזה המקורי.
16. מקובלת עלי טענת התובעת שהעיתוי של הוצאת מכתב מנהלת מחלקת הארנונה, ימים ספורים לאחר חתימת הנספח לחוזה, ביום 8/7/02, תוך כדי הטלת חיובים חדשים בדיעבד, על התובעת, החל מיום 1/12/01, עבור 292 מ"ר נוספים, "המועברים" משם "מרכז המכללות" לשם התובעת, על פניו אינו עיתוי מקרי. במכתב זה, טענה התובעת (לאחר הטלת החיוב החדש הנוסף) ל"יתרת חוב (חדש) של התובעת, על סך 20,151.90 ₪".
17. ביום 11/7/02, הגישה התובעת למחלקת הגבייה בקשתה והודעתה אודות מחזיקי השטח לצרכי חישוב, וכפי שעולה ממסמך זה וממכתב נוסף שהומצא באותו מועד לנתבעת, התובעת לא הסכימה לטענות החדשות של העירייה, העולות מהמכתב הנ"ל, מיום 8/7/02, של מנהלת מחלקת הארנונה.
18. התובעת פנתה למחלקת הגביה, פעם נוספת, ביום 25/7/02, והשׂיגה על עמדת העירייה והניסיון להעביר על שם התובעת למפרע ובדיעבד, שטחים שלטענת התובעת הושכרו בפועל בעבר, ל-"מרכז המכללות". מנהל התובעת טרח אף לציין כי התובעת לא הסכימה מעולם "להפחית" מהשטחים המושכרים למכללה, ושאין בעובדה ש"קל יותר" לעירייה לגבות מהתובעת, מאשר ממרכז המכללות כדי להכשיר את השינוי החד צדדי של העירייה בחיוב הנדון, למפרע, בין על פי כללי הצדק ובין על פי הוראות הדין. התובעת דרשה מהעירייה למחוק את סכום החיוב החדש שהועבר והוסף לכרטסת חיוב הארנונה שלה, לאלתר.
19. לא הוצגו בפני כל תשובות של העירייה לפניות הנ"ל, אולם ראה איזה פלא, כעבור ימים ספורים נוספים, הוועדה המקומית לתכנון ובניה של עיריית עפולה, מנפיקה לתובעת חיוב מס מסוג אחר, חיוב היטל השבחה, בגין שימוש חורג, על סך 168,367 ₪, לתשלום "בתוך 21 יום".
20. באותו היום של הנפקת החיוב הנ"ל, 28/7/02, גזבר העירייה, "במקרה" עורך אישור נוסף לתשלום דמי שכירות (בקיזוז), שבו הוא מתייחס לתשלום הפרשי שכירות מיום 25/3/09 (עבור תוספת השטח שבנספח שנחתם) וכן, תשלום שכירות בגין כל השטח, לתקופה שבין יום 25/7/02 ועד ליום 25/9/02 (סוף תקופת השכירות החוזית).
21. תשלום זה אף הוא בוצע על "הנייר", ללא העברת כל תשלום בפועל, ככל שמצוין בו כי התשלום מתבצע בקיזוז חובות בגובה שווי דמי השכירות. באישור הנ"ל צוין כי יום ה- 25/9/12, הינו מועד סיום ההסכם. כן, העירייה ביקשה מהתובעת לקבל חשבוניות על הסכומים הנ"ל, על מנת לטפל בתשלום המע"מ, בגין דמי השכירות.
22. ביום 19/8/02 התובעת הנפיקה חשבונית מס על שני התשלומים הנ"ל, כולל מע"מ (בסך כולל של 89,305 ₪), וכן בקשת ארכה מהעירייה להגשת הערכת שמאי נגדי, לדרישת היטל ההשבחה (שהונחתה עליה). ביום 25/8/02, העירייה המציאה לתובעת שיק לתשלום המע"מ, על דמי השכירות ששולמו, עד לאותו מועד (בקיזוז, כאמור).
23. ביום 12/9/02, התובעת המציאה לראש העיר, למנכ"ל (דאז), למבקר (דאז) ולמהנדס העיר את דרישתה לביטול חיוב היטל ההשבחה, מאחר והטלת ההיטל הייתה בלתי חוקית בעליל. כן, הוגשה השׂגה באשר לגובה החיוב.
24. התובעת מודה שהמבנה עמד כמעט ריק, מאז עזיבת "מכללת הצפון" ועד לכניסת העירייה למבנה. התובעת השׂיגה על ניסיון העירייה לגבות ממנה, בדיעבד, כ- 20,000 ₪ חוב ארנונה, של "מרכז המכללות" וכן היטל השבחה, שהוטל גם הוא למפרע, בגין שימוש חורג במבנה משנת 1996 (!!). התובעת דרשה מהעירייה להתחיל לשלם דמי שכירות בפועל (במקום על הנייר) וציינה:

"אנו מבינים שמצב קופת העירייה לא קל, אך מצבנו קשה שבעתיים". היא ביקשה את ביטול חיוב ההיטל. היא גם הודיעה לתובעת שהינה עומדת על פינוי המבנה בתום תקופת השכירות, ביום 24.9.02, "משלא ניתנה הודעת מימוש האופציה בכתב."

1. מנכ"ל העירייה השיב, ביום 11/9/02, כי בעת שהעיריה שילמה את שיק המע"מ (19/8/02), הוא הודיע "בעל-פה" לתובעת על הפעלת האופציה ולכן, היא לא הוציאה הודעה בכתב. כן, הודע בשלב זה בכתב: "כפי שזה נראה כרגע נשתמש בשתי תקופות הארכה" (ראה ת/4).
2. ביום 28/8/02, פנה שוב מנכ"ל התובעת, לגורמי עירייה שונים ודרש תשלום שכירות עבור המשך החזקת המבנה, לאלתר, וזאת מבלי לפגוע בזכויות. הוא צירף חשבון, עם דרישת תשלום עבור השטח המוסכם, 655 מ"ר, לפי סכום שהוא דרש בסך 8 $ למ"ר.
3. ביום 14/10/02 הומצאה הודעה שבו הוא מכחיש הנטען במכתב של מנכ"ל העירייה (מיום 17/9/02 שלטענתו זה עתה הגיע לידיו) וחזר על דרישתו הנ"ל.
4. ביום 22/10/12 משיב ב"כ העירייה לתובעת כי העירייה "עומדת על ההסכם" ומתנגדת לניסיון להוצאת כספי עירייה, תוך כדי ניצול, מה שנראה בעיני התובעת, "כהזדמנות".
5. ביום 27/10/02 השיב מנהל התובעת, בעניין דרישות העירייה בדיעבד, לתשלום היטל השבחה וכמפורט במכתבו מיום 12/9/02, שוב טען כי העירייה פועלת בחוסר תום הלב, בנדון.
6. ביום 25/10/02, מודיע ב"כ העירייה על "הקושי לדון עם התובעת על היטל ההשבחה, שעה שהיא יוצרת לחץ בנושא השכירות". הוא ממליץ לתובעת "להסיר" את טענותיה לעניין השכירות ולאחר מכן, ניתן יהיה לדון בשאלת החיוב שהוטל בגין היטל ההשבחה.
7. גם טענות אלה נדחו על ידי התובעת בתשובתה לעו"ד גורן, מיום 28/10/02. באותו מועד התובעת המציאה דרישה נוספת לתשלום דמי שכירות לחודש נוסף, עבור 655 מ"ר, לפי תעריף 8$ למ"ר (מבלי לפגוע בזכויות).
8. לבסוף, העירייה/וועדה קיימה דין ודברים עם עצמה, אודות החיוב שהיא הטילה בגין היטל ההשבחה שלה, עד "שהיא" הגיעה בעצמה (רק ב- 3/03) למסקנה, כי יש להעמיד את חיוב ההיטל על סך 38,767 ₪ בלבד (ראה ת/19).
9. העירייה פעלה על דעת עצמה. היא החליטה ל"זכות" את כרטסת "חיובי התובעת" בסכום נוסף של 75,377 ₪ כדמי שכירות, עבור התקופה שבין 2/9/09 עד 25/3/03 (ר' מכתב גזבר מיום 30/3/03), אשר מתוכו היא "קיזזה" סך של 59,470 ₪ בגין "חובות" והותירה את היתרה בידיה, "בגין עיקול".
10. ב"כ התובעת (דאז) כתב לעירייה באותו היום (30/3/03) מכתב, בו שוב השֹיג על הקיזוז ועל התנהגות העירייה והפנה לס' 7.1 לחוזה.
11. העירייה המשיכה לפעול על דעת עצמה לאורך כל הדרך. היא הודיעה על פינוי חלקי ביום 21/5/03 (אם כי המכתב לא שיקף את המציאות, ככל שהעירייה הותירה יותר מ- 70 מ"ר בידיה באותה עת). מנכ"ל העירייה אף הרהיב לציין, בהתעלמות מוחלטת מכל ההתכתבות הקשה הנ"ל:

"הנני מודה לכם בשם עיריית עפולה על התקופה בה השתמשנו בשרותכם ובמבנה, ששירת אותנו נאמנה".

1. מכתבו האחרון של מנהל התובעת מיום 1/6/03, מציג את עמדת התובעת, כפי שהוצגה בפניי בתביעה זו, תוך כדי ציון העובדה שהפרטנר, נכון לאותו מועד, הינו בנק הפועלים (מכח הכינוס).
2. לא הייתי טורחת לפרט ולצטט את ההתכתבות הנ"ל, אלמלא הייתי סבורה שיש בה להעיד, כאלף עדים, על אשר התרחש, בזמן אמת.
3. הנני סבורה שעיון בהתכתבות (אשר ציטטתי עיקרי דברים מתוכה), מלמד רבות על הרקע לעסקה שבין הצדדים ועל התנהגות הצדדים, במהלך היישום, לאחר מכן.
4. הראיות מלמדות שהמבנה פונה על ידי השוכר העיקרי הקודם (המרכז הלימודי) ונותר ללא מחזיק/שוכר. התובעת הייתה במצב כספי דחוק, עוד בטרם כריתת הסכם השכירות עם העירייה. היא צברה חובות לבנק וייתכן שאף לגופים נוספים. היא צברה חובות כלפי העירייה בגין מיסי ארנונה, שלא שולמו במהלך השנים. כל אלה שימשו כרקע להסכם השכירות שנכרת בין התובעת והעירייה.
5. העירייה, מצידה, חיפשה מבנה אשר יוכל לשמש לה למשרדי העירייה באופן זמני, בעת ביצוע שיפוצים ו/או עבודות בנייה במבני עירייה אחרים. העירייה הייתה מעוניינת לשכור מבנה, תוך כדי הוצאת מימון מקופת העירייה באופן הכי מינימאלי שניתן.
6. אמנם, לא סוכם חשבון סופי ומדויק בין הצדדים באשר לחוב של התובעת בגין מיסים עד למועד שנחתם חוזה השכירות, אולם מקובלת עלי טענת התובעת, שעל פניו ועל פי הבדיקות שהצדדים ערכו לקראת חתימת חוזה השכירות, הצדדים "העריכו", במשותף, שהחוב הקיים בגין מיסוי הינו "שקול" לכ-6 חודשי שכירות, כאשר באותה עת ועל מנת להגיע לתוצאה האמורה, העירייה הסכימה, כהסכמה נלווית לחוזה השכירות, לבצע תיקונים בחיובי התובעת (הענקת פטור לחצי שנה למבנה ריק והחלפת סיווג שטחים, לחיוב זול יותר כ-"מחסן"), הסכמות שיועדו מפורשות להקטין את היקף החוב, כך שאכן יהיה שווה ערך לכ-6 חודשי שכירות.
7. העירייה לא נתנה הבטחה מפורשת בנידון ו"הערכות" הנ"ל לא צוינו בחוזה, אולם התובעת סברה, על פי אותו הצפי המשותף שהתפתח, כי לאחר 6 חודשי השכירות הראשונים (באם וככל שהעירייה תבחר באופציה לעוד 3 עד 6 חודשים), דמי השכירות ישולמו בפועל לידי התובעת וניתן יהיה להפקידם בבנק, בהתאם לכתב המחאת זכות.
8. ציפיות אלה לא התגשמו, כפי שפורט דלעיל, והעירייה בחרה, במודע, להמשיך ולתפוס בשטחים נרחבים של המבנה, מבלי לשלם עליהם דמי שכירות, בפועל.

ז. הפיצוי שנתבע בגין "אובדן הבעלות על המבנה" ולחילופין, בגין נזקים שהתגלו

במבנה:

1. בטרם אדון בתוצאות של קביעותיי דלעיל (תוך כדי פירוט מפורט יותר), אציין כבר עתה, שעל אף שהגעתי למסקנה שהעירייה לא כיבדה את התחייבויותיה ולא הפעילה את הזכות לאופציה שהוענקה לה בחוזה, ועל אף העובדה שהעירייה המשיכה להחזיק במבנה שלא כדין, ומבלי לשלם דמי שכירות, אין מקום לקבל את טענת התובעת, שהעדר מתן הסכמה לבצע את המחאת הזכות לקבלת דמי השכירות, גרמה לתובעת את "אובדן הבעלות על המבנה".
2. יש צדק בטענת ב"כ העירייה כי טענה זו, מהווה הרחבת חזית אסורה ולא נכללה בכתב התביעה.
3. יתרה מכך, לא הוכח שהעדר הסכמת העירייה לשלם דמי שכירות ישירות לחשבון הבנק של התובעת, הוביל להליכי המימוש של המבנה, אשר ננקטו על ידי הבנק, כנגד התובעת, בגין חובהּ לבנק. כבר ציינתי שהצדדים חתמו על החוזה עם הערכת "צפי" מסוימת. העירייה לא התחייבה לחתום על הסכמה להמחאת זכות. אם היה מדובר בתנאי כה מהותי ועיקרי, כטענת התובעת, הדעת נותנת שהתובעת הייתה עומדת על ניסוח אחר של החוזה, תוך כדי מתן התייחסות לתנאי ספציפי שכזה, באופן מפורט ובמפורש.
4. בעת חתימת החוזה, שני הצדדים ידעו, כאמור, כי מדובר, תחילה ב- 6 חודשי שכירות, אשר לא ברור אם יהא צורך בהמשכם בכלל, ואם תקופת השכירות תוארך על ידי העיריה. התובעת סברה (מכוח המגעים), כי חודשים אלה יספיקו, בכל מקרה, לכיסוי חובותיה מן העבר, לעירייה. היא גם ידעה שיש סיכוי שהבנק, בתוך תקופה זו, יפעל כנגדה לממש את הנכס בגין חובותיה לבנק. שני הצדדים ידעו שהשימוש של העירייה במבנה נועד כשימוש זמני, אשר ייתכן ויסתיים בתוך אותם 6 חודשים.
5. טענת התובעת דהיום, כי תשלום דמי השכירות המוסכמים "הצנועים" למשך חודשים בודדים, היה משנה את מצבה הכלכלי וחובותיה העצומים לבנק (שעמדו על מיליונים), כך שאם העירייה הייתה משלמת לבנק דמי שכירות בפועל, והתובעת לא הייתה מאבדת את המבנה – אין לה על מה להסתמך. מכל מקום, לא הוכח שיש לה על מה להסתמך, על פי מידת ההוכחה הנדרשת.
6. קביעתי הנ"ל מקבלת משנה תוקף, בהתחשב בשיהוי הרב שבהגשת התביעה. אין מחלוקת שהתובעת לא טרחה להגיש תביעת פינוי מידית, בזמן אמת. הדלוּת הראייתית בעניין טענה זו, בהתחשב במעבר השנים ובעובדה שהתובעת לא מצאה לנכון להביא כל עדות תומכת מטעם הבנק בנדון, מדברים בעד עצמם.
7. לאור כל האמור, הטענה לקשר סיבתי בין נזקי התובעת, בגין הליכי מימוש המבנה והתנהגותה של העירייה (גם אם לא הייתה ראויה וכדין, בהמשך תפיסת חזקה, בחלקים של המבנה, ללא תשלום דמי שכירות/שימוש), נדחית.
8. לא מצאתי אף להיעתר לתביעה בכל הקשור לנזקים שנגרמו למבנה, אשר פורטו בחוות הדעת של השמאי מטעם התובעת, מכוח השריפה וכולל בכל הקשור להערכתו, לעלות שיקום המבנה.
9. שוּמת התובעת נערכה בשנת 2009 ומציינת שיש סימני ונדליזם, עזוּבה והרס במבנה.
10. חלק לא מבוטל מהנזקים הינם נזקים שנבעו משריפה שפרצה במבנה ב- 02/07. השריפה פרצה, ככל הנראה בגלריה. כבר ציינתי דלעיל, כי מקובלת עלי טענת הנתבעת, שבשלבים אלה, הנתבעת כבר פינתה חלק נכבד מהשטחים של המבנה שנתפסו על ידיה והוחזקו בעבר, כולל הגלריה. בשלב זה, היא החזיקה רק בחלק קטן משטח המבנה בקומת הקרקע (ראה סעיף 37 לתצהיר מנהל התובעת ועדותו בעמ' 26, שורות 19 ו- 20 לפרוטוקול).
11. אין כל ראיה הקושרת מעשה או מחדל כלשהם, מטעם העירייה, לאותה שריפה בגלריה. בהתחשב במכלול הנסיבות, מקובלת עלי טענת הנתבעת, כי אין כל סיבה לפטור את התובעת (או לחילופין מי מטעם הבנק), מהאחריות להחזקת חלקי המבנה הריקים, כולל הגלריה, באופן המונע שריפות, עזובה, ונדליזם וכדומה.
12. העירייה ניסתה לבצע החזרת מסירה, לפחות של חלק מהמבנה והודיעה על כך לתובעת. התובעת, מצידה, בחרה להתנער מהפניה והפנתה את הנתבעת לבנק. בהתחשב במכלול צעדי העירייה בפרשה, ספק בעיני אם הפינוי בוצע על הצד הטוב ביותר, באופן נקי ומסודר, אולם אין כל קשר בין האמור, לבין הנזקים שפורטו בחוות דעת מומחה התובעים, שנערכה בשנת 2009.
13. כאן, שוב, עומד לרועץ התובעת, השיהוי הרב שלה עד לנקיטת ההליכים, ה"חסר" הראייתי אודות מצב המבנה בשלבים הרלוונטיים, קרי – בעת שבוצע הפינוי בפועל, שנים קודם לכן. בנסיבות אלה, הרי שאין לתובעת אלא להלין על עצמה בנדון.
14. לאור האמור, התובעת לא הוכיחה את אחריות העירייה לנזקים שהתגלו במבנה וטענותיה בנדון, על כן טענות אלה, נדחות.
15. הפרת ופקיעת החוזה והמשך ההחזקה עד לפינוי:
16. ניתן ללמוד מחומר הראיות אליו הפניתי ואף להבין מבין שורותיו, שבסמוך לאחר חתימת ההסכם, פעלו הצדדים לקיים את ההבטחה הג'נטלמנית שניתנה לתובעת להפחתת חובות המיסוי שלה לעירייה. מאידך, לצד ביצוע האמור, לאחר שהעירייה כבר תפסה חזקה במבנה, החלו נציגי העירייה השונים לתוּר אחר מקורות חיוב אלטרנטיביים , להטיל על התובעת, כך שניתן יהיה להמשיך להחזיק במבנה ו"לקזז" אף את אותם החיובים החדשים, במקום לשלם דמי שכירות, בהוצאת כספים, בפועל.
17. הנני סבורה כי ההחלטה שהתקבלה בדיעבד, במחלקת חיובי הארנונה, להסב חובות בגין שטחי המבנה, שהוטלו בעבר על מרכז המכללות, וכן המסכת ההזויה לטעמי, של הטלת היטל ההשבחה, בגין השימוש החורג על ידי הוועדה המקומית בתכנון ובניה, אינן פעולות שבוצעו במהלך הניהול השוטף והתקין של העירייה והוועדה המקומית, אלא פעולות שיד מכוונת יזמה, מאחורי הקלעים, תוך כדי משיכה בחוטים, בתזמון קריטי ושקוף, בעליל.
18. בנסיבות המתוארות, קשה לקבל את טענת העירייה שהיה על התובעת להגיש "השׂגות" כנדרש ושאין בית המשפט מוסמך, בהליך זה, להכריע מחלוקות אלה. על פניו, יש מקום לקבל את טענת התובעת שהעירייה פעלה שלא בתום לב, שעה שהחליטה להמשיך ולהחזיק במבנה בפועל, מבלי לשלם דמי שכירות בפועל, ולצורך אף כך חיפשה לה מקורות חיוב יצירתיים, על מנת להמשיך ולבצע "קיזוז" של תשלום דמי שכירות גם אחרי 6 החודשים הראשונים שהצדדים צפו לצורך השלמת הקיזוז.
19. טענת העירייה, כי התגלה לה, "בדיעבד", שהיא שכרה מבנה המיועד בעצם לתעשייה, תוך כדי שימוש חורג ועל כן הייתה צריכה "לטפל בבעיה", באמצעות הגשת בקשה יזומה מטעמה לאישור הוועדה המקומית לשימוש חורג והטלת היטל השבחה בפועל, אינה אמינה עלי כלל ועיקר, ואף אינה תואמת אף את הוראות הדין הרלבנטיות.
20. לוּ היה בטענה זו אמת, היה בה כדי להעיד אך ורק על "שלוּמיאליות" מובהקת מטעם העירייה, אולם בשעה שהעירייה (והוועדה המקומית) היו מודעות היטב להוראות התב"ע; להיתרים שהונפקו בשנת 1995 להקמת מבנה תעשייה ואף לגופים שהחזיקו במהלך השנים במבנה, וחיובי הארנונה שהוטלו במהלך השנים, מאז הקמת המבנה ועד להשכרת המבנה לעירייה (ולא נזכיר את נושא הגלריה שזכתה להתייחסותי דלעיל), הרי שהטענה של העירייה כי "לא שמו לב" ליעוד המבנה בעת חתימת חוזה השכירות, אינה מתקבלת על הדעת. העירייה הייתה מודעת כי היא שוכרת גלריה שחלקים ממנה נבנו ללא היתר (כפי שציינתי כבר לעיל), והיא הייתה מודעת לכך שהיא שוכרת מבנה "תעשייה", לניהול משרדיה.
21. בעניין החיוב שנולד בגין היטל השבחה, בנוסף לכל האמור, הרי, שהוכח כי, לבד מהניסוחים השונים של המסמכים המשתנים, באשר לאותו חיוב בגין היטל ההשבחה, הרי שהסכום המקורי שנדרש, התייחס לתקופת שימוש חורג במבנה, החל משנת 1996, ואין בעובדה שלאחר מכן, בוצעו חישובים מתוקנים, כדי לשנות מעובדה זו.
22. השאלה שבפני אינה האם הוועדה המקומית הייתה זכאית לפעול על פי הוראות הדין במהלך השנים למניעת השימוש החורג ולגביית היטל השבחה בגינו, אלא אם, במקרה דנן, ההיטל הוטל על פי הוראות הדין.
23. לעניות דעתי, לא יכולה להיות מחלוקת שההיטל, כפי שהוטל במקרה דנן, לא הוטל על פי הוראות הדין, אלא תוך כדי שימוש באמצעים מלאכותיים, אשר בוצעו כהרף עין, בצעדים זריזים, על ידי גורמי עירייה והוועדה הכל כדי ליצור מקורות נוספים לקיזוז דמי שכירות בעבור תקופה נוספת, הכל כפי שציינתי לעיל.
24. הנני סבורה כי דין דומה חל גם לגבי התיקון למפרע שבוצע בהוספת חובות הארנונה שהוטלו בעבר על "מרכז המכללות" והועברו על פי החלטה שהתקבלה בחטף ובעיתוי קריטי מבחינת העירייה, לחובת חשבון התובעת.
25. בנסיבות המתוארות, אין מקום להכיר בטענות העירייה לזכות קיזוז נוסף בכל הקשור לחיובים נטענים אלה.
26. בטרם אסיים לדון בעניין זה, אחזור ואזכיר כי ביום 16/7/02, תקופה קצרה לאחר חתימת הסכם השכירות בין הצדדים, ממילא פורסמה למתן תוקף תב"ע, אשר שינתה את הייעודים והרחיבה אותם, לכלול גם מסחר. היטל השבחה בגין תכנית משביחה, בדרך כלל נגבית במועד מימוש הנכס.
27. העירייה שילמה את דמי השכירות עבור ששת חודשי השכירות החוזיים, בקיזוז חובות של התובעת והתובעת אף הסכימה לקיזוז האמור, והנפיקה בפועל חשבונית מס. העירייה גם שילמה את המע"מ, על פי אותה חשבונית.
28. ככל שלא הייתה כל מחלוקת בין הצדדים לתשלום השכירות עבור 6 חודשים באמצעות קיזוז ממיסים, בזמן אמת, אין מקום, בדיעבד, לפתוח חשבון זה, כלל.
29. מאידך, ככל שהתובעת הבהירה לעירייה, בזמן אמת ובאופן מידי, כי אינה מסכימה לחיובים החדשים שהחלו לנחות עליה (שפורטו דלעיל) ושהיא עומדת על תשלום שכירות ופינוי, ובהתחשב בכל הנסיבות שתיארתי, אין מקום להכיר בטענות העירייה לזכות קיזוז של חובות מיסוי נטענים, נוספים.
30. טענת מר אלקבץ שביום 19/8/02 (היום שמנהל התובעת ביקש ממנו לשלם את המע"מ בגין חשבונית שהתובעת הנפיקה בתשלום שכר הדירה מ- 3/02 עד 9/02), הוא הודיע בעל פה על הפעלת האופציה לשלושה חודשים נוספים ושמנהל התובעת הסכים לכך, אינה אמינה עלי. עובדה היא, שזמן קצר לאחר מכן, ביום 28/9/02, התובעת פנתה לעירייה בהשׂגות קשות וטענה שהאופציה לא הופעלה, ודרשה תשלום של 8$ למ"ר, עבור המשך שכירות/החזקת העירייה במקום.
31. גם כשהעירייה טענה בכתב שהייתה הסכמה בעל-פה, התובעת הכחישה טענה זו וחזרה על דרישתה לפינוי, ולחילופין, לדמי שימוש לפי 8$ למ"ר (בחודש 10/02).
32. מתגלה תמונה עגומה, שהעירייה לא ידעה, בעצם, מתי בדיוק יתאפשר לה לפנות את המושכר אשר שימש לה כמבנה "זמני" ושיקוליה בנידון הונחו, בין היתר, לאור רצונה להמשיך לשהות במבנה מחד, ולמצוא "חיובים" שניתן להטיל ו"לקזז" כנגד דמי השימוש, מאידך.
33. במכתבו של מר אלקבץ מיום 11/9/02, אשר צוין לעיל, שבו הוא טען שהוא הודיע בעל פה על הפעלת האופציה, הוא הוסיף וציין:

"שכפי שזה נראה כרגע, נשתמש בשתי תקופות הארכה".

1. מר אלקבץ בעצם מצהיר כי גם בשלב זה, של כתיבת מכתבו, אינו יודע, בוודאות, אם העירייה תרצה את האופציה הנוספת, אם לאו, ועל אף שכאן מדובר במסמך בכתב, קשה להגדירו כהתחייבות של ממש.
2. ממכתבו של עו"ד גורן, מיום 25/10/02, עולה שהוא התנה קיום דיון בשאלת היטל ההשבחה שהוטל, בהסרת ה-"לחץ" בנושא השכירות. ניתן להסיק שגם הוא הבין שהעירייה לא פעלה כנדרש למתן הודעה במועד אודות הפעלת תקופת האופציה ופג תוקף החוזה. במכתבו, ב"כ העירייה אף מציין שהנכונות לדבר על החיובים המאוחרים שהוטלו על התובעת, לאחר חתימת החוזה, יידונו, בכפוף לכך שהתובעת "תרד" מתביעותיה, באשר להעלאת גובה דמי השכירות. מבלי להרחיב, הנני מפנה לאמור בסעיפים 67-68 לעיל, ואותו המדרון החלקלק שציינתי.
3. העירייה ידעה על מצוקתה הכלכלית של התובעת מתחילת הדרך ובשלב זה, השׂיח בין הצדדים הפך להיות "שֹיח של חרשים". העירייה המשיכה להחזיק ב- 650 מ"ר של המבנה ולנהל את המערכת החשבונאית שהצדדים היו אמורים לנהל, עם עצמם בלבד. העירייה לא שילמה כל דמי שכירות בפועל, מאז ועד היום. העירייה התעלמה מדרישות תשלום, מטעם התובעת.
4. מאחר וקבעתי שפג תוקף החוזה, בתום ששת חודשי השכירות הראשונים שפורטו, ושללתי את זכות העיריה לטעון לקיזוז חובות נוספים, נותר לקבוע את גובה דמי השימוש הראויים והשטחים שבהם החזיקה העירייה במועדים השונים, לצרכי הטלת חיוב.
5. החוזה אינו תקף לגבי תקופה זו, וגם לא הייתה כל הסכמה בין הצדדים שתקנה לעירייה כל זכות לקזז כל חיובי מיסים נוספים, מהחוב שלה כלפי התובעת, בגין הסגת הגבול, שנוצרה מעצם המשך החזקת העירייה במבנה, על דעת עצמה.
6. כן, לאחר בחינת מכלול הטענות באשר להיקף ותקופת החזקתה של הנתבעת במבנה, כבר ציינתי כי התובעת לא הוכיחה במידת הראייה הנדרשת את טענותיה להיקף השטחים והתקופה בהם החזיקה העירייה, ובנסיבות אלה, הבסיס לחיוב לפי היקף מטרז' ותקופות תתבצע על פי אותם הנתונים שהנתבעת מודה בהם.
7. גרסת העירייה נשענת על הראיות שהוצגו על ידיה בנדון, כולל מסמכים שנערכו בזמן אמת. כאן אציין כי, מנהל התובעת בעצמו, אישר בחקירתו הנגדית (על אף שהוא חלק על גרסת העירייה), כי העירייה החלה לעזוב את המבנה, באופן הדרגתי, עד לפינוי הסופי והוא גם אישר שהמחלקות האחרונות שנותרו במבנה, היו מחלקת איכות הסביבה ומחלקת הפיקוח (ר' עדותו בעמ' 25 שו' 5-17 לפרו'). השיהוי בהגשת התביעה ודלות ראיותיו, מובילה לאימוץ גרסת הנתבעת בנדון.

ט. שווי דמי השימוש והשטח לחישוב:

1. אמנם התובעת דרשה להעלות את דמי השכירות מ-4$ , ל-8$ למ"ר, אולם השמאי מטעם התובעת קובע כי 6$ למ"ר, היה סכום סביר, בנסיבות העניין. לא הובאה חוות דעת נגדית בנדון.
2. לאור האמור לעיל, הנני סבורה כי יש לחייב את הנתבעת בדמי שימוש ראויים אשר יחושבו לפי 6$ למ"ר (דאז), על פי חלק מהעקרונות שנקבעו בחוות הדעת של השמאי מטעם התובעת (ממוצע שער הדולר השנתי), ובהתאם לשטחים שהעירייה החזיקה בהם, מעת לעת, על פי הודאתה, כדלקמן:
3. דמי שכירות בגין תקופת החזקתה של העירייה בכלל השטח שהושכר לה במבנה בין 1/10/02 עד ל-5/03 (6$ - לפי שער 4.6₪ * 655מ"ר * 8 חודשים) = 144,624 ₪.
4. דמי שכירות בגין תקופת החזקתה של העירייה ב-153 מ"ר של המבנה לשני המחלקות שנותרו (מחלקת הפיקוח ומחלקת איכות הסביבה), בין 6/03 עד 10/04 (6$ - לפי שער של 4.5 ₪ * 153 מ"ר * 17 חודשים) – 70,227 ₪.
5. דמי שכירות בגין תקופת החזקתה של העירייה ב-70 מ"ר של המבנה, למחלקת איכות הסביבה , בין 11/04 עד 12/08 (6$ - לפי שער של 4.1₪ * 70 מ"ר * 50 חודשים) = 86,100 ₪.
6. כפי שהשיהוי והעדר הבאת כל ראיות כנגד, מובילים לאימוץ גרסת הנתבעת באשר להיקף ומועדי החזקת השטחים השונים, הרי ששיהוי זה אף מוביל למסקנה שאין מקום לפסוק חיובי הפרשי הצמדה וריבית על תשלומים אלה, אלא ממועד הגשת התביעה, ועד ליום התשלום המלא בפועל (ובהתחשב בעובדה שדמי השכירות חושבו מלכתחילה על-פי שערי הדולר דאז, כמפורט דלעיל).

1. יתר רכיבי התביעה (לפיצוי בגין עלויות השיקום של המבנה ופיצוי "בגין אובדן הבעלות במבנה ומכירתו בהפסד" וכדו'), נדחו, כמפורט דלעיל. כן, דחיתי את טענות העירייה לזכות קיזוז של חיובי הארנונה ו/או היטל ההשבחה, נוספים, כפי שנטען על ידיה.
2. הנני על כן מחייבת את הנתבעת לשלם לידי התובעת סך כולל של 300,951 ₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מיום הגשת התביעה (26/8/09) ועד ליום התשלום המלא בפועל.
3. כמו כן, בהתחשב בעובדה שסכום פסק הדין הינו פחות מ-15% מסכום התביעה מחד, ומאידך בעובדה שבמקום להתייצב ולומר את סכום החוב שהיא טוענת לו, ולשלמו, בחרה העירייה לנהל את ההליך עד תום, תוך כדי העלאת טענות רבות שנדחו, הנתבעת תישא בהוצאות התובעת בגין ניהול ההליך, בסך של 25,000 ₪ (בהן נכללות אגרת בית משפט חלקית, שכר טרחת מומחה, ויתרת מכלול הוצאותיו בניהול התביעה), וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ₪. סכומים אלה יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.
4. כל סכום נוסף שבקופת בית המשפט שהופקד על ידי התובעת בעבר, יוחזר לידיה על ידי המזכירות.

זכות ערעור בתוך 45 יום.

המזכירות תמציא לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, י"ז אדר תשע"ג, 27 פברואר 2013, בהעדר הצדדים.