1. מבוא
2. לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי אשר הוגשה על ידי התובע, כפר נחמן סירקין מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן: "התובע" ו/או "כפר סירקין" ו/או "המושב") כנגד הנתבעות, הקרן הקיימת לישראל ורשות מקרקעי ישראל (להלן: "קק"ל" ו-"רמ"י" או "המינהל" בהתאמה אשר תכונינה יחד להלן: "הנתבעות"). במוקד התביעה עומדת טענת התובע בדבר זכותו לבעלות משותפת עם הקק"ל במקרקעין, כהגדרתם להלן, ולזכויות עודפות במקרקעין להן הוא זכאי, לטענתו, מאחר שמייסדיו נטלו חלק במימון רכישת המקרקעין בשנות ה-30 של המאה הקודמת.
3. התביעה דנן עוסקת במקרקעין בשטח של 1,039.879 דונם, המהווים את אדמות כפר סירקין. המקרקעין מוחזקים על ידי התובע ו/או על ידי חברי מושב כפר סירקין (להלן: "המקרקעין"). הבעלים הרשומים של המקרקעין היא הקק"ל, ואילו התובע, כפי שיפורט להלן, רשום כחוכר של המקרקעין בהתאם להסכמי חכירה שנחתמו בינו לבין הקק"ל.
4. בכתב התביעה נתבעו על ידי התובע הסעדים הבאים:
5. להצהיר כי שיעור ההשתתפות של התובע ושל חבריו ברכישת המקרקעין, ובהשבחות המקרקעין והכשרתם לפני קום המדינה, עומד על 84% מעלות רכישת המקרקעין; (סעיף 135(א) בכתב התביעה).
6. להצהיר כי התובע זכאי להירשם כשותף יחד עם קק"ל בבעלות במקרקעין, כאשר שיעור הבעלות של התובע במקרקעין הינו 84% ושיעור הבעלות של קק"ל הינו 16%, וכי הוא זכאי כי זכויות אלה תעוגנה ותירשמנה במרשם מקרקעי ישראל; (סעיף 135(ב) בכתב התביעה).
7. להצהיר כי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1178 והוראת אגף חקלאי מס' 109, ככל שהן עומדות בסתירה להטבות שניתנו לתובע ולחברים בו, לא חלות לגבי התובע ולגבי חברי התובע; (סעיף 135(ג) בכתב התביעה).
8. להצהיר כי התובע והחברים בו זכאים להמשיך ולקבל את מלוא ההטבות שניתנו להם על ידי הנתבעות, לרבות אלו המפורטות בהחלטת הנהלת רמ"י מיום 16.5.1991 (להלן: "החלטת 1991"); (סעיף 135(ד) בכתב התביעה).
9. להצהיר כי חברי התובע, בעלי הזכויות במשקי עזר ובנחלות, זכאים להקים יחידת מגורים שניה במשק העזר ובשטחי א' של הנחלות, בשטח בנוי של עד 160 מ"ר, ללא תשלום דמי חכירה נוספים לרמ"י; (סעיף 135(ה) בכתב התביעה).
10. להצהיר כי לגבי אלה שהתיישבו בכפר סירקין (לרבות צאצאיהם) לפני 1.4.1955 יחושבו דמי ההסכמה במקרה של העברת זכויות לאחר בהנחה בשיעור של 50% מדמי ההסכמה הרגילים; וכן -
11. להצהיר כי השקעות שהשקיעו התובע וחבריו ברכישת המקרקעין, לרבות הוצאות לצורך השבחתם של המקרקעין פיתוחם והכשרתם למגורים, דינם כתשלום דמי חכירה ראשוניים בשווי של 84% מעלות רכישת המקרקעין, בדומה לאופן בו הוכרו תשלומים כאלה במגזר העירוני בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 1, 269, 851 ו-968, ולפיכך תשלומים אלה מזכים את התובע ואת חבריו בזכות להיוון חלק מהזכויות במקרקעין בשיעור נמוך (סעיפים 135(ו) ו-135(ז) בכתב התביעה).
12. רקע עובדתי רלוונטי
13. הרקע ההיסטורי המונח ביסודו של ההליך דנן נוגע לאירועים שהתרחשו לפני כ-70-80 שנים. תיאור היסטורי זה נתמך בעשרות מסמכים שצורפו לחוות הדעת שהוגשו הן מטעם התובע באמצעות ד"ר מיכל אורן (להלן: "ד"ר אורן") ועו"ד גדעון ויתקון (להלן: "עו"ד ויתקון"), והן בחוות דעת שהוגשו מטעם הנתבעות באמצעותו של פרופ' יוסי כץ (להלן: "פרופ' כץ"). אסקור להלן בתמצית את עיקר העובדות הרלוונטיות שאינן שנויות במחלוקת מהותית בין המומחים.
14. בתחילת שנות ה-30 של המאה הקודמת התארגנה ביוזמת מועצת פועלי פתח תקווה קבוצת פועלים יהודים אשר מנתה כ-100 פועלים (להלן: "קבוצת הפועלים") לשם רכישת המקרקעין לצורך הקמת התיישבות יהודית בסביבת פתח תקווה. לקבוצה זו הצטרפה מעט מאוחר יותר קבוצה נוספת שמנתה כ- 45-50 משפחות אשר עלו מגרמניה (להלן: "קבוצת מימוניה").

אציין כי בהתאם לחוות הדעת של ד"ר אורן ל"קבוצת הפועלים" נוספה גם "קבוצת סמואל" אשר נטמעה ב"קבוצת הפועלים" (עמ' 20-21 בחוות הדעת של ד"ר אורן). לפיכך ההתייחסות ל"קבוצת סמואל" תעשה כחלק מהדיון ב"קבוצת הפועלים."

1. בשנת 1933 שלח מר אברהם הרצפלד, יו"ר המרכז החקלאי של ההסתדרות (להלן: "מר הרצפלד") הצעה למשרדי הנהלת הקק"ל לרכישת המקרקעין במחיר של כ-17 אלף לא"י (לירות ארץ ישראליות). על פי הצעתו של מר הרצפלד, הכוונה הייתה להקים על שטחי המקרקעין נקודה התיישבותית שתחולק לחלקות בנות 5 דונם כל אחת, לשם התיישבותן של 190 משפחות (140 משפחות מקבוצת הפועלים ו-50 משפחות מקבוצת מימוניה). לפי ההצעה הנ"ל המקרקעין היו אמורים להירשם על שמה של קק"ל, ואילו עלות רכישת המקרקעין היתה אמורה להיות מחולקת באופן שקק"ל תשלם מקופתה עבור הרכישה סך של 8,659 לא"י, וביתרת התשלום בגין הרכישה היו אמורים לשאת המתיישבים באופן שכל מתיישב היה אמור להשתתף אישית בתשלום של 40 לא"י: 20 לא"י שישולמו כתרומה מצדו לקק"ל, ו-20 לא"י שיזקפו עבורו על חשבון דמי חכירה מראש למספר שנים (ר' חוות דעתו של פרופ' כץ, עמ' 20; וכן נספחים 6-7 לחוות דעת פרופ' כץ).
2. ביום 17.4.1934 אושרה רכישת המקרקעין בדירקטוריון הקק"ל. על פי חוות דעתו של פרופ' כץ, העלות הכוללת לרכישת המקרקעין הסתכמה בסך של 20,257 לא"י. מתוך סכום זה העבירה קבוצת הפועלים 3,446 לא"י כתרומה לקק"ל, סך נוסף של 3,446 לא"י שולם כדמי חכירה למפרע (מראש), וסך נוסף של 8,865 לא"י שולם מקופת הקק"ל.
3. באשר לקבוצת מימוניה: בשונה מההסדר לעיל שנגע לקבוצת הפועלים, התברר כי הוועד ליישוב יהודי גרמניה שפעל בקהיר היה מוכן לממן רכישת 250 דונם מתוך שטח המקרקעין עבור ההתיישבות של קבוצת מימוניה. לפי הסדר המימון שהוצע היה הוועד אמור להלוות סכום זה למתיישבים פוטנציאליים אשר ישאו בפועל בתשלום זה בתנאים שיקבעו (ר' ס' 67 בחוות דעת פרופ' כץ; עמ' 13 בחוות דעת של ד"ר אורן).
4. בשנת 1935 התברר כי הוועד ליישוב יהודי גרמניה שפעל בקהיר לא עמד בהתחייבויותיו להעברת כספים אלו. לפיכך, המחלקה הגרמנית בסוכנות היהודית החליטה להעביר לקק"ל את כל הכסף הנדרש למימון רכישת השטח המיועד לקבוצת מימוניה, וזאת - תוך זקיפת סכום זה על חשבון הכספים שהסוכנות היהודית הייתה ממילא צריכה להעביר לקק"ל כחלק מהסכומים אשר התחייבה להעבירם לקק"ל מתוך כספי המגבית שאספה. בנוסף, הוצע על ידי המחלקה הגרמנית בסוכנות היהודית כי השטח שירכש יוחכר למתיישבים בתנאי חכירה רגילים. במכתב שנשלח ע"י הסוכנות היהודית לקק"ל ביום 31.3.1935 נאמר כי: "...מאחר שהועד בקהיר לא עמד בהבטחותיו לשלם לנו את הכספים שהובטחו על ידו, החלטנו לשנות את הצעת אנשי קהיר האומרת כי על המתיישבים להחזיר את מחיר הקרקע בשיעורים שווים במשך 10 שנים, החל מהשנה השביעית, ותמורת זה מותרת הקרן הקיימת על דמי החכירה. אנו רוצים להעביר את כל הכסף לקרן הקיימת בתורת תשלום מצדנו על חשבון הקרקע והיא תחכיר את הקרקע למתישבים בתנאים הרגילים. על ידי סידור זה אנו חושבים להקל על מצבכם ועל מצב המתישבים. בהתאם לכך הננו זוקפים את הסכום שכבר העברנו ושאנו עומדים להעביר לכם על חשבון השליש המגיע לקרן הקיימת מהכספים החפשיים שלנו" (ס' 67-68 בחוות דעת פרופ' כץ; נספח 38 בחוות דעת פרופ' כץ; עמ' 16-17 בחוות דעת ד"ר אורן). (ההדגשות אינן במקור – ב.א.).
5. במכתב מיום 3.7.1935 השיבה הקק"ל למכתב זה והסבירה כי היא מסכימה להצעת הסוכנות היהודית שפורטה במכתב מיום 31.3.1935 וכי: "...מתבטלים כל ההסכמים שנעשו בינינו ובינכם בענין קנית הקרקע הזאת והחכרתה למתיישבים. לפי זה לא נצטרך להחזיר לא לכם, ולא לוועד בקהיר, את הכסף אשר השקענו בפג'ה ונהיה רשאים להחכיר את הקרקע למתישבים בתנאים רגילים ולגבות מהם דמי-חכירה בלי שום הגבלות" (נספח 40 לחוות דעת פרופ' כץ) (ההדגשות אינן במקור – ב.א.).
6. על פי האמור בחוות דעתו של פרופ' כץ בנוסף לסך של 3,446 לא"י ששולם על ידי קבוצת הפועלים כדמי חכירה למפרע, שולם על ידם גם סך של 1,054 לא"י כסיוע ברכישת כ-209 דונם נוספים, וגם סך זה חושב כתשלום דמי חכירה למפרע. לפיכך, עבור דמי חכירה למפרע שולם על ידי קבוצת הפועלים סכום של כ-4,500 לא"י (ס' 72 לחוות דעת פרופ' כץ; נספחים 71-72 לחוות דעת פרופ' כץ).
7. הסכומים ששולמו כדמי חכירה למפרע על ידי קבוצת הפועלים קוזזו במשך 10 שנים באופן הבא: סך של 2,616 לא"י לא נגבה עבור תשלום דמי חכירה לשנים 1935-1944; החזר תשלום חד פעמי בסך של 1,844 לא"י ששולם על ידי הקק"ל לכפר סירקין בשנת 1942, וכן תשלום חד פעמי בסך של 125 לא"י ששילמה הקק"ל במקום כפר סירקין בגין מס רכוש חקלאי, ובסך הכל כ-4,600 לא"י.

באשר לקבוצת מימוניה: נוכח דרישה מצדם של חברי קבוצה זו הם חויבו על ידי קק"ל ב-5 השנים הראשונות שנמנו ממועד עלייתם על המקרקעין בתשלום דמי הכרה בלבד בשיעור של 0.5% עד 1% מערך הקרקע. החל מהשנה השישית נדרשו חברי קבוצת מימוניה לשלם דמי חכירה בשיעור של 2% מערך הקרקע (ר' נספח 101 לחוות דעת פרופ' כץ; עמ' 29 לחוות דעת ד"ר אורן).

1. בימים 14.6.1935, 31.3.1936 וכן ביום 17.11.1937 נחתמו בין הקק"ל לבין התובע הסכמי חכירה (להלן: "הסכמי החכירה הראשיים"). בהסכמים אלו נקבע, בין היתר, כי תקופת החכירה תהיה ל-99 שנים; דמי החכירה השנתיים יהיו 1 לא"י לשנה; מטרת החכירה תהיה לצורך ניהולו של משק חקלאי; וכן כי "אין החוכר רשאי למשכן, למכור, להחכיר, בחכירת משנה, להעביר או לשעבד באיזה אופן שהוא את זכות החכירה בלי לקבלת רשיון מוקדם בכתב מאת הקרן והקרן רשאי (כך במקור – ב.א.) לסרב לתת רשיון כזה לפי ראות עיניו, בלי צורך במתן נימוק איזה שהם" (נספחים ה', ו' ו-ז' לכתב התביעה) (ההדגשות אינן במקור – ב.א.).
2. בחודש מרץ 1936 נחתם בין התובע לבין הקק"ל הסכם אשר לפיו, ולמרות הנאמר בחוזי החכירה הראשית, בתום 11 השנים שתימנינה משנת 1935, דמי החכירה השנתיים יהיו בשיעור של 2% מערך הקרקע הנחכרת כפי שיקבע על ידי הקק"ל והתובע (נספח 45 לחוות דעת פרופ' כץ).
3. במהלך שנים אלו נחתמו חוזי חכירת משנה בין כפר סירקין לבין כל אחד מבעלי משקי העזר בכפר סירקין, וכן לבין הקק"ל, כאשר תקופת חכירת המשנה הייתה ל-21 שנים (ר' לדוג' חוזה חכירת משנה שנחתם ביום 31.3.1936; נספח 8 לחוות דעת עו"ד ויתקון). עוד נקבע, בין היתר, כי דמי החכירה שישולמו על ידי החוכרים לתובע יהיו בסכום של 50 מיל לשנה במשך 10 השנים הראשונות, ולאחריהן - 2% מערך הקרקע כפי שיקבע על ידי הקק"ל וכפר סירקין.
4. עוד יצויין כי לאחר קום המדינה הוקמה "קמה – אגודה חקלאית שיתופית בע"מ" (להלן: "קמה"). האגודה כללה כ-60 בעלי נחלות בכפר סירקין אשר זכו להגדלת שטחי הנחלות שלהן ב-15 דונם, קרי: בנוסף ל-5 דונם שהוקצו להם מלכתחילה. רמ"י החכירה לאגודת קמה את השטחים הנוספים הללו במסגרת חוזי משבצת תלת שנתיים שנחתמו עמה (להלן: "חוזי המשבצת"). חוזי משבצת אלה כללו, בין היתר, הוראות בדבר גובה תשלומי החכירה שישולמו לרמ"י וכן הגבלות לגבי יכולתה של קמה להעביר את זכויותיה במקרקעין, וחיובה לקבל אישור בכתב לכך מאת רמ"י (ר' לדוג' נספח 257 בחוות דעת פרופ' כץ).

1. אין חולק כי החל משנת 1945 נדרשו כל חברי כפר סירקין, בכללם קבוצת הפועלים וקבוצת מימוניה, לשלם דמי חכירה שנתיים מידי כל שנה (ר' ס' 72 לחוות דעת פרופ' כץ והנספחים שהוזכרו שם; גם ד"ר אורן מציינת בחוות דעתה כי קיזוז דמי החכירה למפרע ששולמו על ידי קבוצת הפועלים הסתיים בשנת 1945, עמ' 29 בחוות דעת ד"ר אורן).
2. תימוכין למסקנה זו ניתן למצוא במכתב מיום 5.8.1946 שנשלח מכפר סירקין אל מחלקת הגבייה של הקק"ל אשר בגדרו נכתב כך: "כידוע לכם, הוסכם בינינו בזמן קניית האדמה שאנו משתתפים בקנית הקרקע ב-50% שמזה חלק בתור תרומה לקק"ל וחלק בתור דמי-חכירה ל-10 שנים למפרע. במשך כל השנים מחלקת הגביה שלכם זכתה את חשבוננו בכל שנה באותו סכום שהגיע מאיתנו על חשבון דמי-החכירה..." (נספח כ' לכתב התביעה). (ההדגשה אינה במקור – ב.א.).
3. החל משנות ה-50 של המאה ה- 20, התגלעו מחלוקות שונות בין הקק"ל לבין כפר סירקין שעסקו, בין היתר, בגובה דמי החכירה ודמי ההסכמה אשר התובע נדרש לשלמם. כך, לדוגמה, הגיעו הצדדים בשנת 1953 להסדר בנוגע לתשלום החובות של כפר סירקין בגין דמי חכירה, לרבות תוך קיזוז חלק מההשקעות שהשקיעו המתיישבים בגין החריש והגידור של כפר סירקין (ר' ס' 80 לחוות דעת פרופ' כץ והנספחים שאוזכרו שם).
4. בשנת 1957, על רקע חידוש הסכמי חכירת המשנה שפג תוקפם בשנת 1956, התגלעו בין קק"ל לבין כפר סירקין מחלוקות הנוגעות לגובה דמי ההסכמה הנגבים על ידי קק"ל במקרה של העברת זכויות במקרקעין. במכתב מיום 10.4.1957 ששלח כפר סירקין לקק"ל נטען כי דמי ההסכמה גבוהים מידי, וזאת, בין היתר, בהתחשב בכך ש-"אדמת הכפר נרכשה בזמנו על ידי חברינו ונתרמה על ידם לקק"ל. בעלותה של קק"ל על האדמה, הנה, אם כן, פורמלית בלבד ולא באה אלא להדגיש את עקרון הבעלות הלאומית על הקרקע בישראל - בו דוגלת אגודתנו וחבריה". (ההדגשה אינה במקור – ב.א.).

כפר סירקין אף טען כי דמי ההסכמה גבוהים מידי עקב ערכם הירוד של הבתים ביישוב; נוכח העובדה כי העברת זכויות ועזיבת מתיישבים מהיישוב ממילא מתרחשת לעיתים נדירות; כי קיים קושי במכירת נכסים בכפר סירקין, וכן מאחר שדמי ההסכמה גבוהים מאלו הנגבים על ידי קק"ל ביישובים אחרים (ס' 81 לחוות דעת פרופ' כץ; נספח 229). הקק"ל, מצדה, השיבה לתובע כי "...סוכם להפחית את דמי ההסכמה מסכום של 175 ל"י שנקבעו בזמנו על ידי הוועדה ולהעמידם על סכום מינימלי של 100 ל"י. אנו מקווים כי תקבלו את ההחלטה הנ"ל ותראו את היחס הטוב של הקק"ל ליישובכם" (נספח 230 לחוות דעת פרופ' כץ).

1. בשנות ה-60 של המאה העשרים התנהלו דיונים נוספים בין התובע לבין הנתבעות על רקע הצורך לחדש את חוזי חכירת המשנה, ובגדרם עלתה פעם נוספת הטענה כי מייסדי התובע רכשו את המקרקעין. כך לדוגמה במכתב מיום 24.5.1965 שכתב מר ע' גוטליב, אשר היה הממונה המחוזי לשימוש בקרקע ברמ"י, למר ר' אלוני, סגן מנהל רמ"י (להלן: "מר אלוני") צוין כי: "מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ – כפר נחמן סירקין קנה בזמנו שטחי קרקע למטרת התיישבות ורשם את השטחים ע"ש הקק"ל" (נספח 14 לחוות דעת עו"ד ויתקון). לאחר בירור שנערך מול הקק"ל, כתב ביום 12.4.1970 מר אלוני מכתב לב"כ התובע לפיו: "...המציאה לנו קק"ל צילומי מסמכים המוכיחים כי המושב השתתף בזמנו ברכישת הקרקע בחלק מערכה, וקיבל על כך זיכוי בחשבון דמי החכירה... לאור זאת דינם של החוכרים בכפר סירקין צריך להיות כדין כל יתר חוכרי קק"ל. בהתאם לכך ולאחר שהתברר כי עמדתנו תואמת את המסמכים הקיימים שבנדון, הננו חוזרים ומציעים שתסכימו להסדר בעניין כמפורט במכתבנו שבסימוכין" (נספח 250 לחוות דעת פרופ' כץ). (ההדגשות אינן במקור – ב.א.)
2. לאחר שהוחלפו תכתובות שונות בין ב"כ המושב לבין רמ"י והתנהלו דיונים לגבי נוסחם של הסכמי חכירת המשנה, הסכימו הצדדים כי דמי החכירה יהיו לפי מחירון משקי עזר הצמודים לנחלה חקלאית, וכי כל עוד התובע יהיה מאוגד יחולו אותם התנאים גם לגבי רוכשי הזכויות. כמו כן, הוסכם כי לגבי מתיישבים בכפר סירקין (לרבות צאצאיהם) המחזיקים בחלק מהמקרקעין עוד מלפני 1.4.1955 - יחושבו דמי ההסכמה במקרה של העברת זכויות לפי הנהוג לגבי נחלות, והם יקבלו הנחה בשיעור של 50% (ר' נספחים 15-20 לתצהיר מר עדיאל שמרון).

בשנת 1974 הסכימה רמ"י לאפשר למתיישבים בכפר סירקין להקים יחידת מגורים שנייה בחלקה ללא תשלום דמי חכירה נוספים. עוד נקבע כי אם החוכר ירצה לפצל את החלקה ליצירת מגרש נפרד עבור הבית השני – יגבו דמי חכירה עבור המגרש הנוסף לפי הכללים שיהיו נהוגים באותו זמן במינהל. בנימוקים להחלטה זו, צוין, בין היתר, כי: "יש להתחשב בכך שהקרקע נרכשה בזמנו ע"י המתיישבים והועברה ע"ש קק"ל (ויש להעיר כי חלק מהמתיישבים המקוריים העבירו את זכויותיהם)..." (ר' נספח 21 לתצהיר מר עדיאל שמרון).

1. בשנת 1988 החלו שוב מגעים בין המושב לבין רמ"י בדבר חידוש הסכמי חכירת המשנה ונוסחם. לאחר מו"מ שנוהל בין התובע לבין רמ"י אישרה הנהלת רמ"י ביום 16.5.1991 את ההסדר שהתגבש בהחלטות 1991 ואלה עיקריו:

(1) יחתם עם בעלי הזכויות במשק העזר חוזה חכירה בנוסח הסטנדרטי הנהוג במינהל לגבי משקי עזר;

(2) במקרה של העברת זכויות - דמי החכירה לחוכר החדש יהיו בשיעור של 1% מערך הקרקע;

(3) תותר הקמת יח"ד שניה ללא תשלום, אולם במקרה של פיצול ישולמו דמי חכירה מהוונים בגין המגרש החדש בשיעור של 51% שיחשבו ל-91%, או כפי שיהיה נהוג במינהל לגבי פיצול מגרשים במועד הפיצול;

(4) בעל זכויות למשק עזר שיש לו חוזה תקף שלא יסכים להמיר את החוזה לנוסח החוזה הנ"ל לא יוכל לקבל הסכמת רמ"י להקמת יחידת מגורים שניה כפי שהיה בעבר;

(5) מתיישבים בכפר סירקין שהתיישבו לפני 1.4.1955 אשר יעבירו זכויותיהם במקרקעין - יחויבו בתשלום דמי הסכמה בשיעור של 50% מהנהוג לגבי נחלה. פטור והנחות מדמי הסכמה יהיו לפי הכללים החלים על משקי עזר; וכן-

(6) תאושר בקשת חלק מהחברים לשנות את מעמדם מנחלות למשקי עזר. השטח החקלאי יוחכר בחוזה חכירה הנהוג במינהל למטעים, ושטחי עיבוד יוחכרו לתקופה של 49 שנים בתנאים הנהוגים ביחס לשטחי עיבוד (ר' נספח 23 לתצהיר מר עדיאל שמרון).

לא למותר לציין כי בתום דיוני הצדדים, רמ"י שבה וחזרה בהליך זה על טענתה לפיה אין היא חוזרת בה מהאמור בהחלטת 1991 שפורטה לעיל (ר' ס 14 בתצהיר מר עדיאל שמרון).

1. מאז החלטת 1991, במהלך השנים שחלפו ממועד קבלתה, וכחלק מתהליך התרחבותו של כפר סירקין - קודמה על ידי התובע תוכנית הרחבה לפיצול משקי העזר והנחלות בכפר סירקין הכוללת 66 מגרשי הרחבה לשם הקמת 621 יח"ד (תוכנית שד/969/ג). התוכנית אושרה בישיבת הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ביום 17.12.2006 ופורסמה למתן תוקף ביום 13.5.2007 (ר' נספח ל"ט לכתב התביעה).
2. ביום 17.8.2000 נערכה פגישה במשרדי רמ"י בנוכחות נציגי התובע ובמהלכה הבהירה רמ"י, בין היתר, כי "פיצול המגרשים יעשו בכפוף לתשלום ובכפוף למחיקת זכות החכירה הראשית של אגודת כפר סירקין... עוד הובהר ע"י המינהל כי לא יוקצו מגרשים חדשים עד להסדרת חוזי החכירה החדשים... פיצול משק העזר יעשה עפ"י הכללים הנתונים במינהל, הכוללים בין היתר החזר מחצית מתשלום היטל ההשבחה או דמי ההיתר, הנמוך מבין השניים... לעניין נחלות, הפיצול יעשה בכפוף לתשלום 66% מערך המגרש לפי הבנייה בפועל אך לא פחות מ-140 מ"ר. מתקבולים אלו המינהל מפריש 10% לרשות...". על עיקרי הדברים האלה חזרה רמ"י במכתבה לתובע מיום 6.9.2000 (ר' נספח 28 לתצהיר מר עדיאל שמרון).
3. בדיון נוסף שנערך במשרדי רמ"י בנוכחות נציגי כפר סירקין, צוין, בין היתר, כי: "הודגש, כי כל מה שקשור למשקי העזר המינהל מעולם לא אישר 3 יח"ד, במקרה של כפר סירקין שהינו מקרה ייחודי, מדובר על בניית 2 יח"ד במשקי העזר... אין באישורנו התכנוני כל התחייבות ו/או מחוייבות למתן אישור עסקי כלשהו, הכל בהתאם לנהלי המינהל והחלטות הנהלה ומועצה שיהיו תקיפות בעת מימוש הבקשות" (נספח 29 לתצהיר מר עדיאל שמרון). במכתב מיום 23.6.2004 כתבה רמ"י לתובע כי: "היות וכאמור נושא פיצול משקי עזר נמצא בהליך הקפאה עד לקבלת החלטה חדשה, ולכן לא ניתן, בשלב זה, לקבוע אחוז החיוב בעת ביצוע העסקאות" (נספח 30 לתצהיר מר עדיאל שמרון). (ההדגשה אינה במקור – ב.א.).
4. במכתב מיום 23.3.2008 הודיעה רמ"י לתובע כי "החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי המינהל התקפים כיום אינם מאפשרים פיצול משקי עזר" (נספח מ' לכתב התביעה).
5. ביום 5.1.2009 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1178 (להלן: "החלטה 1178") העוסקת, בין היתר, באפשרות לפיצול משק עזר, בניית בית מגורים נוסף בחלקה והיוון הזכויות. ביום 8.3.2009 הודיעה רמ"י למושב כי עם אישורה של החלטה 1178 – אין מקום להסדר בנושאים אלו (נספח מ"ה לכתב התביעה).
6. למען שלמות התמונה יצוין כי הנתבעות טוענות שבהתאם להחלטת מועצת מקרקעי מס' 1054 אשר התקבלה ביום 27.7.2005 (להלן: "החלטה 1054"), חוכר המבקש למצות זכויות בהתאם לחוזה חכירה פרטני אשר הוא צד לו, זכויות אשר מיטיבות עמו ביחס להסדרים תקפים שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה - לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה הספציפית, ויחולו עליו הוראות חוזה החכירה הפרטני. בהתאם לכך, טוענות הנתבעות כי התובע אינו יכול "להחזיק המקל משני קצוותיו" – גם ליהנות מההטבות שניתנו לו, לרבות בהתאם למפורט בהחלטת 1991, וגם ליהנות מהתנאים המיטיבים שנקבעו בהחלטות מאוחרות של מועצת מקרקעי ישראל, כגון החלטה 1178 אשר עוסקת, בין היתר, באפשרות לפיצול משק עזר.
7. ביום 29.8.2002 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (פורסם בנבו, 29.8.2002) (להלן: "בג"ץ הקשת המזרחית"). במסגרת פסק דין זה, צוין בפסקה 34 לפסק דינו של כב' השופט ת' אור כי: "ייתכן גם שהיו מקרים של השתתפות חוכרים או גופים מיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת קרקע שנרשמה על שם קרן קיימת לישראל והוחכרה אחר כך לחוכרים. ייתכן שבמקרים אלה ובמקרים אחרים לחוכרים אלה או אחרים יש זכויות משפטיות העולות על אלה שהמדינה טוענת להן. עניינים אלה ואחרים דורשים ליבון והכרעה משפטית נקודתיים. אין בפנינו תשתית עובדתית שתאפשר התייחסות פרטנית לטענות אלה ולהכרעה בהן. הערכאה המתאימה להכרעה במחלוקות אלה אינה בית-משפט זה".

בהתחשב בכך, טוען התובע בכתב התביעה כי התביעה דנן הוגשה נוכח ההערה הנ"ל המופיעה בפסק הדין שניתן בבג"ץ הקשת המזרחית, על מנת שבית המשפט יצהיר על זכות הבעלות המשותפת ועל הזכויות הקנייניות העודפות שיש לתובע ולחבריו במקרקעין, כל זאת - כפועל יוצא מטענותיהם בדבר השתתפותם ברכישת המקרקעין.

1. טענות הצדדים

עיקר טענות התובע

1. התובע טוען כי בבג"ץ הקשת המזרחית נקבע כי כאשר בחוזי החכירה הפרטניים אין התייחסות לנפקות מבחינת זכויות החוכרים במקרקעין בעת שינוי יעודם, וכן כאשר החוכרים השתתפו, ולו באופן חלקי, בעלות הכספית הכרוכה ברכישת המקרקעין, יתכן שלחוכרים מוקנות זכויות משפטיות העולות על זכויות החכירה הרגילות במקרקעין אלה. לטענת התובע, בפסיקת בתי המשפט המחוזיים בעניין ת"א (מחוזי מרכז) 20566-10-09 משה וגנר נ' קרן קיימת לישראל (פורסם בנבו, 6.6.2017) (להלן: "עניין וגנר") ובעניין ת"א (מחוזי מרכז) 19750-08-09 גבעת שפירא כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (פורסם בנבו, 12.12.2017) (להלן: "עניין גבעת שפירא"), אשר נדרשו למשמעות הנובעת מפסיקת בית המשפט העליון בבג"ץ הקשת המזרחית, נקבע כי ניתן יהיה להצדיק הכרה בזכויות היסטוריות עודפות כאשר:

(1) קיים חוזה חכירה היסטורי שנוסחו חריג; וכן –

(2) רכישת המקרקעין מומנה על ידי החוכרים, והמקרקעין נרשמו על שם קק"ל משיקולים היסטוריים כאלה או אחרים.

1. באשר לתנאי הראשון טוען התובע כי במקרה הנוכחי מדובר בחוזה חכירה בעל נוסח חריג מאחר שהוא נחתם לתקופה של 99 שנים ואין בו התייחסות למצב של שינוי היעוד של המקרקעין. התובע טוען כי גם המומחים אשר העידו במסגרת ההליך דנן, וביניהם עו"ד ויתקון, ד"ר אורן וכן פרופ' כץ, הודו כי עסקינן בחוזה חכירה חריג וייחודי. יתרה מזו: לשיטתו של התובע הלשון הרחבה שננקטה בהסכמי החכירה הראשיים מאפשרת ליצוק לתוכה גם את הזכויות המוענקות כיום לכלל החוכרים בישראל בהתאם להחלטות השונות של מועצת מקרקעי ישראל, ובין היתר גם את אלה המאפשרות להוון חלק מן הזכויות במקרקעין לצורך בנייה, וכן מאפשרות לפצל את המגרשים של החלקות המוחכרות.
2. התובע מוסיף וטוען כי חכירה לדורות לתקופה של 99 שנים קרובה במהותה לזכות של בעלות. לכן, לגרסתו, במקרה הנוכחי, כאשר מדובר בחוזה חכירה חריג לתקופה של 99 שנים, שאינו כולל הגבלות מהותיות על החוכרים (זולת לענין הצורך בקבלת הסכמת הבעלים להעברת זכויות במקרקעין, פיצולן ושיעבודן, וכן בכפיפות לצורך לשלם דמי חכירה), וכאשר החוכרים השתתפו ברכישת המקרקעין ואף נשאו בעלות הביצוע של השבחות שונות שנעשו במקרקעין – יש לקבוע כי התנאי הראשון התקיים, וכי מדובר בחוזי חכירה ראשיים המקנים לתובע זכויות עודפות.
3. באשר לתנאי השני הנוגע לרכישת המקרקעין על ידי החוכרים: בענין זה התובע טוען כי אין מחלוקת ממשית בין המומחים, ובכלל זה אף לא בין ד"ר אורן לפרופ' כץ, על כך שמייסדי התובע הם שיזמו, איתרו ואף ביצעו חלק מהתשלום בגין רכישת המקרקעין. לטענת התובע, מדובר בנסיבות רכישה חריגות שלא אפיינו את המקובל ברכישת מקרקעין באותם ימים.
4. באשר לסכום ששולם על ידי מייסדי התובע: התובע טוען כי אף לשיטתו של פרופ' כץ, שילם התובע באמצעות קבוצת הפועלים סך של 6,892 לא"י, על חשבון רכישת המקרקעין המהווה כשליש אחד מעלות רכישתם של המקרקעין. עם זאת, התובע טוען כי הוא הוכיח שגם חברי קבוצת מימוניה שילמו בעצמם את מלוא עלות הרכישה של קרקע בשטח של 250 מ"ר שהוקצה לכל חבר, וזאת, בין היתר, כמוכח מתצהירו של מר אורי עצמון (להלן: "מר עצמון") והנספחים שצורפו לתצהיר זה. לטענת התובע, הוכח שהסך של 4,800 לא"י שולם על ידי המחלקה הגרמנית בסוכנות היהודית לטובת רכישת המקרקעין על חשבון שליש אחד מסכומי המגביות בחו"ל אשר הסוכנות היהודית התחייבה להעביר לקק"ל. עם זאת, התובע טוען כי ברי שסכום זה לא הגיע לכיסם של חברי קבוצת מימוניה, והם נאלצו לשלם מאמצעיהם עבור רכישת המקרקעין מבלי שקיבלו החזר מאותן מגביות שנעשו לטובת עולי גרמניה. התובע טוען כי מר עצמון העיד כי אביו המנוח נטל הלוואה בסך 60 לא"י על מנת לממן באמצעותה את רכישת חלקו במקרקעין, וכן כי אביו נטל הלוואה נוספת ע"ס 80 לא"י שנועדה לממן את פיתוח משקו.
5. התובע טוען כי פרופ' כץ נאלץ להודות בעדותו כי קק"ל קיבלה ביום 19.10.1934 סכום של 1,645 לא"י מהמחלקה הגרמנית שבסוכנות היהודית לטובת רכישת הקרקע (ר' מוצג ת/2). מועד זה היה מאוחר למועד המשוער אשר נקבע על ידי פרופ' כץ כמועד ביצוע התשלום עבור רכישת המקרקעין על ידי המחלקה הגרמנית בסוכנות היהודית. לטענת התובע, בכך יש כדי להטיל ספק בנכונות חוות דעתו של פרופ' כץ אשר אינה מבוססת כנדרש. משכך, סבור התובע כי מייסדי התובע השתתפו ברכישת המקרקעין בסכום של 11,692 לא"י, שיעור העולה על 50% מערך המקרקעין, או למצער, לפי שיטת הנתבעות עצמן, בשליש אחד מסכום רכישת המקרקעין. כפועל יוצא מכך טוען התובע, כי התנאי שהוזכר בפסיקה בדבר השתתפות החוכר בשיעור משמעותי ממחיר רכישת המקרקעין - אף הוא מתקיים במקרה הנוכחי.
6. התובע מציין כי גם אם התשלום ששולם על ידי מייסדי התובע הוגדר כתרומה וכדמי חכירה למפרע, אין בכך כדי לפגוע בעצם קיומה של השתתפות התובע ברכישת הקרקע. יתרה מזו: התובע טוען כי חברי התובע שלא עמדו בתשלומים אלו סולקו מכפר סירקין – ומכאן ברי כי התשלום הנ"ל לא היווה תרומה אלא תשלום חובה, על כל המשתמע מכך.
7. התובע מוסיף וטוען כי יש לראות בקק"ל כמי שהחזיקה בנאמנות את הבעלות במקרקעין עבור התובע. לשיטתו, הדין שחל על חוזי החכירה הראשיים נוכח התקופה בה הם נחתמו - הינו הדין האנגלי שחל בארץ ישראל בשנים הרלוונטיות. בהתאם לדין האנגלי "נאמנות תוצאתית" קמה כאשר נאמן מחזיק בזיקה כלשהי של נאמנות עבור אדם שממנו הוא קיבל את הזכות. נאמנות תוצאתית פטורה מדרישת הכתב. כמו כן נטען על ידי התובע כי "נאמנות קונסטרוקטיבית" נוצרת למרות העדרה של נאמנות מפורשת המשפיעה על קניין מסוים. בהמשך לכך, ובהתאם לדיני היושר - יש להרחיב את משמעות המונח "הבעלים החוקי" המשמש כנאמן לגבי זיקת הקניין האמורה עבור הנהנה. עו"ד נורמן כהן (להלן: "עו"ד כהן"), אשר מסר חוות דעת מומחה לגבי הדין הזר הנ"ל מטעמו של התובע, העיד כי לדעתו המקרקעין נושא התביעה מוחזקים על ידי הנתבעות בנאמנות שניתן לאפיינה כ-"נאמנות קונסטרוקטיבית תוצאתית". לגישתו של עו"ד כהן, יש לראות את ההסכמה שבשתיקה מצדו של התובע להתיר את רישום הבעלות במקרקעין על שמה של הקק"ל, ולא על שמו של התובע, או על שם קק"ל והתובע במשותף, כאישור מצד התובע לכך שרישומה של קק"ל כבעלים של כל הזכויות במקרקעין היה עניין פורמלי ותו לא, וכי לתובע לא הייתה כל כוונה להיטיב עם קק"ל.
8. התובע טוען כי בהתאם למדיניותה של קק"ל עצמה, יש לראות בעלויות של ההשבחות וההשקעות שבוצעו במקרקעין ע"י התובע כתשלום ע"ח רכישת המקרקעין. על פי חוות הדעת של פרופ' עזרא סדן ומר דן לאופר (להלן: "חוו"ד סדן/לאופר") שהוגשה מטעמו של התובע יש להתייחס להון שהושקע במקרקעין, לרבות בהכשרת המקרקעין ע"י מייסדי התובע, כחלק מעלויות רכישת המקרקעין. בהתאם לכך, חוו"ד סדן/לאופר התייחסה להשקעות ראשוניות שונות שבוצעו במקרקעין על ידי התובע ו/או המייסדים אשר כללו ההשקעות הבאות:

(1) השקעה הראשונית בהקמת תשתית מים בסך של 6,000 לא"י;

(2) סלילת כביש מכפר סירקין לפתח תקווה, וכן סלילת כבישים פנימיים בתוך הכפר בסך כולל של כ-10,450 לא"י;

(3) עלויות בגין פרצלציה בסך של 333 לא"י;

(4) עלויות בגין שמירה וביטחון, לרבות רכישת כלי נשק, בניית עמדות הגנה מבטון וחפירת תעלה אנטי טנקית, וכן שעות רבות של שמירה על כפר סירקין. חוות דעת סדן/לאופר העריכה את ההשקעה בגין רכיב זה בסך של 3,055 לא"י;

(5) עלויות בגין ההתחברות למערכת החשמל בסך של 82 לא"י;

(6) הוצאות אדמיניסטרטיביות בסך של 137 לא"י; וכן –

(7) עלויות בגין חריש עמוק בסך כולל של 724 לא"י.

1. בחוו"ד סדן/לאופר צוין גם כי חברי התובע שילמו דמי חכירה מופרזים עבור 10 השנים הראשונות של תקופת החכירה אשר הסתמכו בסך של 952 לא"י לגבי קבוצת הפועלים, ובסך של 114 לא"י לגבי קבוצת מימוניה. בנוסף הועבר לקק"ל סך של 1,844 לא"י באמצעות מר אברהם הרצפלד, ובסה"כ נגבו דמי חכירה עודפים בסך של 2,910 לא"י.
2. לשיטתם של פרופ' סדן ומר לאופר, סך כל ההשקעות שביצעו חברי התובע בהשבחת המקרקעין ובפיתוחם, וכן דמי החכירה העודפים אשר נגבו מהם, מסתכם בסך של 23,691 לא"י. לגרסתם, יש להתייחס לסכום זה כאל השקעה שביצע התובע במקרקעין בנוסף להשקעה ישירה בגין רכישת המקרקעין עצמם. התובע מוסיף וטוען כי טענת המומחה מטעם הנתבעות, רו"ח ויסאם עסאם, לפיה סכום זה אינו מתחשב בפחת החל בגין השקעות אלו הינה טענה כללית שלא הוכחה. יתרה מזו: אין מקום לבחון השקעות אלה במשקפיים "חשבונאיות".
3. עוד טוען התובע כי בניגוד לטענת הנתבעות, לא צוין בהחלטה 1178 כי לא ניתן להחילה על חוכר כדוגמת התובע. יתרה מזו: גם בהחלטת 1991 לא צוין כי הסדר זה שולל החלתו יחד עם החלטות מאוחרות של מועצת מקרקעי ישראל. התובע טוען כי למר עדיאל שמרון, מנהל רמ"י, לא הייתה תשובה לטענות אלו במהלך עדותו. בנוסף טוען התובע כי יש לדחות טענת הנתבעות לפיה התובע אינו יכול ליהנות הן מהזכויות שהוקנו לו מכוח החלטת 1991 והן מהזכויות שהוקנו במסגרת החלטת 1178 או החלטות מאוחרות אחרות של מועצת מקרקעי ישראל וזאת - מהטעמים הבאים:

(1) החלטת 1991 אינה מהווה "זכויות שבחוזה חכירה פרטני" כלשון החלטת 1054, וממילא מדובר בחוזה כללי לכל חברי התובע ולא בחוזה "פרטני";

(2) החלטה 1178 וההחלטות שבאו במקומה אינן מהוות "הקלות" או "תנאים מיטיבים" ביחס לחוזה החכירה של התובע, ולכן ניתן לקרוא החלטות אלו אל תוך חוזה החכירה של התובע שכן עסקינן בחכירה הדומה במהותה לזכות בעלות; וכן –

(3) גם החלטת 1991 אינה מהווה חוזה חכירה פרטני, שכן היא החלטה חד צדדית שהתקבלה על ידי רמ"י.

1. בשולי הדברים טוען התובע בסיכומיו כי הוכח שהוא נשא בהוצאות רכישת המקרקעין ובהשבחתם בשיעורים ניכרים, כי יש לראות בתשלומים אלה כתשלום של דמי חכירה ראשוניים בדומה לאופן בו הנתבעות מכירות בתשלומים כאלה במגזר העירוני, כקבוע בהחלטות 269, 851 ו-968 של מועצת מקרקעי ישראל.

עיקר טענות הנתבעות

1. הנתבעות מפנות בראשית טיעוניהן לפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון, לאחר שכבר שהוגשו סיכומי התובע, בע"א 436/18 קיבוץ חפציבה ואח' נ' קרן קיימת לישראל ואח' (פורסם בנבו, 5.3.2019) (להלן: "ערעור חפציבה"). בפסק הדין בתיק ערעור חפציבה מצא לנכון בית המשפט העליון "להוסיף מספר דברי הבהרה ביחס למשמעותה ותחום מחייתה של פסקה 34 [לפסק דינו של כב' השופט אור בבג"ץ הקשת המזרחית – ב.א.], על מנת להעמיד הלכה על מכונה ולמנוע התדיינויות סרק" (ערעור חפציבה, בפס' 5 בפסק דינו של כב' הש' ע' גרוסקופף).

לשיטת הנתבעות, בערעור חפציבה נקבע כי בג"ץ הקשת המזרחית קבע כלל לפיו חוכר חקלאי זכאי ליהנות מתנאי החכירה המוגדרים בחוזה החכירה הסטנדרטי שמציעה רשות מקרקעי ישראל לסוג החוכרים עליו הוא נמנה אשר מתעדכנים בהתאם לחקיקה ולהחלטות ונוהלי רמ"י המשתנים מעת לעת. עם זאת, באופן חריג, חוכר חקלאי יכול ליהנות מזכויות החורגות מתנאי החכירה הסטנדרטיים ככל שיצליח להוכיח כי מכוח הדין יש להכיר בזכויות יתר משפטיות שהוקנו לו אשר חורגות מתנאי החכירה הסטנדרטיים.

1. לטענת הנתבעות טענות בדבר הכרה בזכויות יתר אינן יכולות להתבסס על מסמכים וטיעונים גנריים, אלא על מסמכים וטיעונים פרטניים ביחס לנסיבות ייחודיות המתייחסות לאותו חוכר חקלאי. בנוסף לכך, טענות בדבר קיומן של זכויות יתר כפופות לטענות סף כדוגמת התיישנות והשתק. יתרה מזו: יש לפרש את החריג בצמצום, באופן שרק במקרים חריגים תתקבל טענות של חוכרים חקלאיים לזכויות יתר, וזאת על מנת להבטיח, ככל הניתן, קיומה של מדיניות קרקעות אחידה ושוויונית במקרקעי ישראל ביחס למכלול המגזר החקלאי.
2. לטענת הנתבעות יישום המתווה שנקבע בערעור חפציבה במקרה הנוכחי מביא לדחיית התביעה במלואה, בין היתר, בשל הטעמים הבאים:
3. ראשית, הנתבעות טוענות כי התביעה התיישנה. לדעת הנתבעות עילת התביעה ביחס לזכויות הבעלות הנטענות קמה לתובע עוד בשנות ה-30 של המאה הקודמת ולפיכך חלפו כ-75 שנים מאז ועד למועד הגשתה של תביעה זו. בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון תביעה לאכיפת זכות במקרקעין מוסדרים כפופה לתקופת התיישנות בת 25 שנים. מאידך, עילת תביעה שמקורה במועד הקודם למועד חלותו של חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") מתיישנת כעבור 36 שנים לכל המאוחר. תימוכין לטענת ההתיישנות מוצאות הנתבעות גם בכך שנגרם להן נזק הראייתי, נוכח העובדה כי הן לא יכלו להביא את שלל הראיות או העדים הרלוונטיים על מנת להתגונן מפני טענות התובע ביחס לכוונת הצדדים לגבי האמור בהסכמים שנחתמו לפני כ-75 שנים.
4. באשר לטענת הנאמנות: הנתבעות טוענות כי התובע הוא שמחזיק את המקרקעין בנאמנות עבור הנתבעות ולא להפך. יתרה מזו: גם אם ניתן היה לראות בנתבעות משום "נאמן" עבור התובע, כנטען על ידי התובע, הרי שהנתבעות כפרו בנאמנות זו הן בשנות ה- 50 והן בשנות ה- 70 של המאה ה- 20 כאשר חודשו חוזי חכירת המשנה. לפיכך, ממילא שמירוץ ההתיישנות החל לכל המאוחר בשנות ה- 70 של המאה העשרים, ותקופת ההתיישנות חלפה.
5. שנית, הנתבעות טוענות כי בהסתמך על פסיקת בית המשפט העליון בערעור חפציבה, תביעה לשם הכרה בזכויות עודפות יכולה לבוא רק מכוח "זכויות יתר קיימות" בנבדל מ"תנאי עבר שבוטלו". במובן זה, בג"ץ הקשת המזרחית לא יצר עילת תביעה, ולא ניתן לבטל הסכמים תקפים בתביעה לזכויות עודפות. יתרה מזו: בין הצדדים קיימים הסכמים תקפים, ולא נטען כי הנתבעות הפרו את ההסכמים ו/או כי מי מהצדדים ביקש לבטלם.
6. שלישית, הרוב המכריע של הטענות שנטענו ע"י התובע במסגרת התביעה דנן הינן גנריות ואינן יחודיות לכפר סירקין. כך לדוגמה, הטענה בדבר פרשנות חוזי החכירה הרלוונטיים, ההשתתפות ברכישה, בהשבחה ובהשוואה לזכויות הניתנות למגזר העירוני – כולן טענות שנטענו גם על ידי חוכרים אחרים ואינן ייחודיות לכפר סירקין.
7. יתרה מזו: תנאי החכירה של התובע ממילא אינם חריגים. כך לדוגמה, חברי התובע נדרשו לשלם דמי חכירה לקק"ל, ודמי החכירה שולמו על ידי חברי התובע. הנתבעות אף נהגו לנקוט בהליכי גבייה כנגד חוכרים אשר לא שילמו דמי חכירה שנתיים. עניין זה מלמד כי חברי התובע לא ראו עצמם כרוכשי בעלות על הקרקע, אלא כחוכרים של המקרקעין ותו לא. כמו כן, בכל ההסכמים שנחתמו עם חברי התובע צוין כי כל העברת זכויות במקרקעין כפופה לקבלת רשות, מראש ובכתב, מהקק"ל ו/או מרמ"י.
8. הנתבעות מוסיפות וטוענות כי התנאים המיוחדים שניתנו לבעלי משקי העזר הנכללים בשטחי המקרקעין נבעו מתוך הצורך לאחד את נוסחם של כל חוזי חכירת המשנה שנחתמו עם חברי התובע באופן שהחוזים ישקפו את מהות הזכות המתייחסת לנכס הרלבנטי. לשיטתן של הנתבעות, החלטת 1991 התקבלה מתוך רצון ליצור אחידות בין חוכרי הקק"ל, ולא היה בה כדי להכיר בזכויות קנייניות נוספות כלשהן של התובע. יתרה מזו: לטענת הנתבעות, ההטבות שניתנו לתובע בגדר החלטת 1991 מיצו את טענות התובע ביחס לזכויות עודפות. הנתבעות מבהירות כי בהתייחס לבעלי הנחלות נהגו הנתבעות לפי התנאים המקובלים בכל יישוב אחר, ובעלי הנחלות ממילא לא נהנו מהתנאים שסוכמו ביחס לחוכרים של משקי עזר.
9. רביעית, יש לזכור כי הזכויות במקרקעין רשומות בבעלות קק"ל ובחכירת התובע החל משנות ה-30 של המאה העשרים. רישום זכויות לאחר הליכי הסדר במקרקעין הינו סופי ולא ניתן לתקוף אותו, אלא באחת מבין העילות הקבועות בסעיפים 93-97 בפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת ההסדר"), ועילות אלה אינן מתקיימות במקרה הנוכחי.
10. חמישית, ובהתייחס לבעלי הנחלות בכפר סירקין: בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל (החלטה מס' 108) (נ/1) תנאי מקדים להקצאת שטחים בתנאי נחלה הינו ביטול כל חוזה חכירה קודם. זכויותיהם של בעלי הנחלות במקרקעין נובעות מכך שלאחר קום המדינה הקק"ל צירפה לשטחי התובע שטח של 1,000 דונם שבבעלותה. לפיכך, החוזה שחל על בעלי הנחלות הוא "חוזה המשבצת" שנחתם עמם, ולא יכולות להיות להם טענות לזכויות בעלות בנחלות או לזכויות עודפות לגביהן.
11. שישית, לטענת הנתבעות, התובע וחבריו יצרו מצג עקבי וברור לפיו אין התובע טוען לזכויות בעלות במקרקעין, וכי זכויותיו במקרקעין מתמצות באמור בחוזי החכירה שנחתמו עמו. הנתבעות מדגישות כי במשך השנים שחלפו בוצעו העברות של זכויות במקרקעין, בוטלו וחודשו חכירות משנה, נרשמו משכנתאות ובוצעו פעולות שונות במקרקעין תוך שהתובע מודע היטב למעמדו כחוכר, ואף יצר בהתנהגותו מצג מפורש להסכמתו לכך. לכן, יש לראות בתובע, אשר היה מיוצג לכל אורך הדרך ע"י עו"ד, כמי שויתר על כל זכות במקרקעין למעט הזכויות שהוקנו לו בחוזי החכירה שנחתמו עמו, והוא מנוע ומושתק מלטעון לזכויות אחרות, זולת אלו הקבועות בחוזי החכירה שנחתמו עמו. יתרה מזו: התביעה לוקה בשיהוי ניכר, מאחר שאילו התובע או חבריו היו סבורים שעומדת להם עילת תביעה, היה עליהם להגישה בתקופה בה ניתן היה לבררה ולהעיד לגביה את מייסדי התובע, ואת הגורמים הרלוונטיים בקק"ל. השיהוי הניכר בהגשת התביעה גרם, אפוא, לנזק ראייתי משמעותי לנתבעות.
12. באשר לתשלום עבור רכישת המקרקעין: הנתבעות טוענות כי התובע לא הצליח לסתור את חוות דעתו של פרופ' כץ לפיה התובע אמנם סייע לקק"ל בשנות ה-30 במימון רכישת חלק מסוים במקרקעין אולם סיוע זה היווה בחלקו האחד תרומה לקק"ל, ובחלקו השני הוא שימש כתשלום מראש על חשבון דמי חכירה אשר ממילא היה על חברי התובע לשלמו לנתבעות. בהקשר זה, מדגישות הנתבעות כי העקרונות המרכזיים של הקק"ל, אשר מוצאים ביטויים עד היום בתקנונה, החלטותיה ובחוזיה, התבססו מאז ומתמיד על התפיסה שהמקור למימון רכישת קרקעות הוא בתרומות, וכי קרקעותיה לא נמכרות אלא מוחכרות בלבד. במובן זה, מדיניות הקק"ל הייתה שלא להקנות זכויות בעלות במקרקעין לשום גורם אף לא למי שהשתתף ברכישת המקרקעין. גם במקרה הנוכחי, כוונת הצדדים הייתה כי הקרקע תישאר בבעלות הקק"ל לצמיתות, ולא הוכח כי הקק"ל ביקשה לחרוג ממדיניותה המוצהרת הזו.
13. יתר על כן: ממכתב מיום 31.3.1935 ששלחה הסוכנות היהודית לקק"ל וממכתבים מאוחרים לו (ראו נספחים 38, 40, 108 ו-131 לחוות דעתו של פרופ' כץ), עולה כי ממילא הוכח שקבוצת מימוניה לא סייעה כלל במימון הרכישה. בהקשר זה טוענות הנתבעות כי טענת התובע לפיה חברי קבוצת מימוניה פרעו לסוכנות היהודית הלוואות שקיבלנו ממנה גם היא הופרכה – מאחר שמדובר בהחזר הלוואת למימון ההתיישבות, לרבות הקמת הבתים, לולים, רפתות ועוד, בנבדל מתשלום בגין רכישת הקרקע. עדותו של מר עצמון בהקשר זה הינה עדות שמיעה שלא ניתן לבסס עליה כל ממצא עובדתי.
14. באשר לטענות כי יש להכיר בהוצאות והשקעות של חברי התובע בהשתתפות ברכישת המקרקעין: הנתבעות טוענות כי טענות מסוג זה כבר נדחו בפסיקת בתי המשפט המחוזיים, תוך שצוין כי לא ברור על איזו עילה משפטית הן נסמכות. מר אוהד עיני, השמאי הממשלתי, ציין בחוות דעתו כי אמנם שווים של המקרקעין נובע גם מההשקעות ומההשבחות שבוצעו בם, עם זאת אין כל קשר בין שווים של המקרקעין לבין הזכויות הקנייניות הנטענות ביחס אליהם. יתרה מזו: לא קיימת שום דוקטרינה שמאית המכירה בהשקעות במקרקעין ככאלו הקובעות את החלק היחסי בעלות רכישת זכויות הבעלות בהם, ובמיוחד כאשר קיים הסכם מפורש הקובע אחרת.
15. באשר לטענת התובע כי זכות החכירה ל-99 שנים שהוענקה לתובע הינה זכות קניינית הקרובה במהותה לבעלות, טוענות הנתבעות כי מדובר בטענה סתמית, ובלתי ברורה שאין בה כדי לבסס טיעוני התובע. יתרה מזו: אין בדין כל אזכור לזכות מהסוג הנטען על ידי התובע.
16. הנתבעות חוזרות וטוענות כי בהתאם להחלטה 1054, אין התובע רשאי ליהנות מהזכויות שהוקנו לו בחוזה החכירה הפרטני, וכן אין הוא זכאי "לאמץ" ולהוסיף עליהן זכויות ותנאים מיטיבים אחרים מתוך החלטות מאוחרות של מועצת מקרקעי ישראל כדוגמת החלטה 1178.
17. הנתבעות דוחות טענת התובע לפיה יש להשוות את מעמדו כחוכר לבעלי זכויות חכירה במגזר העירוני מאחר שבאופן כזה מתעלם התובע ממערכת הזכויות והחובות שנקבעה בחוזי החכירה הראשיים ובחוזי חכירת המשנה החקלאיים. לגרסת הנתבעות, טענות מסוג זה כבר נדחו בפסיקת בית המשפט העליון.

עיקרי תשובת התובע

1. התובע טוען כי קבלת עמדת הנתבעות לגבי טענות הסף שהועלו על ידן תהפוך את האמור בבג"ץ הקשת המזרחית ל-"אות מתה", והיא עומדת בניגוד לקביעה כי יש לברר טענות מן הסוג שהעלה התובע באופן נקודתי.
2. התובע מציין כי התביעה דנן מבוססת, בין היתר, על זכויות יתר קיימות שהנתבעות הודו בקיומן במסגרת החלטת 1991, והנתבעות אף לא מתכחשות להחלטה זו כיום. במובן זה, התביעה עונה על התנאי הנזכר בערעור חפציבה מאחר שהיא מבוססת על זכויות יתר שלא בוטלו. לשיטת התובע, אין לראות בהחלטת 1991 כהסדר לפיו מיצה התובע את ההטבות המגיעות לו בשל הזכויות העודפות להן הוא זכאי, ואין לראות את התובע כמי שוויתר על זכותו לזכויות עודפות.
3. באשר לטענת ההתיישנות שהעלו הנתבעות, טוען התובע כי יש לראות בהחלטת 1991 כ-"הודאה בקיום זכות" כמשמעותה בסעיף 9 בחוק ההתיישנות. התובע מדגיש כי בהחלטת 1991 נכתב במפורש כי "ההסדר המיוחד לכפר סירקין נעשה בהתחשב בכך שקרקעות הכפר היו בבעלות פרטית והועברו על ידי אגודת כפר סירקין לקק"ל על פי הסדרים שנקבעו אז בין הצדדים". על כן, ברי כי יש לראות בהחלטת 1991 כהודאה בקיום זכות, ויש למנות את תקופת ההתיישנות החל ממועד החלטת 1991 ואילך. בהתאם לכך, התביעה הוגשה בתוך תקופת ההתיישנות ודין טענה זו להידחות.
4. התובע מוסיף וטוען כי ככל שתוענקנה לו זכויות עודפות אזי הדבר לא יגרום לפגיעה בשוויון בין חוכרים שונים. לדידו של התובע, דווקא התעלמות מנסיבותיו הייחודיות תציב אותו במדרג נמוך יותר ביחס לחוכרים שלא השתתפו בעלות רכישת הקרקע. עוד טוען התובע כי "חוזי המשבצת" שנחתמו עם בעלי הנחלות בכפר סירקין אינם גורעים מכוחם של חוזי החכירה הראשיים, וזאת, במיוחד כאשר רוב "חוזי המשבצת" שנחתמו כבר אינם בתוקף.
5. לטענת התובע, בהתאם להלכה שנקבעה בבג"ץ הקשת המזרחית ובערעור חפציבה, לצורך הכרה בזכויות עודפות לא קיימת חובה להוכיח כי כל מייסדי התובע השתתפו בתשלום של 100% ממחיר הקרקע, ולכן גם אם קיימת מחלוקת לגבי שיעור התשלום של קבוצת מימוניה ברכישת המקרקעין – אין בכך כדי לגרוע מהטענה בדבר הקניית זכויות עודפות לכל חברי התובע. תימוכין לכך ניתן למצוא בכך שבהחלטת 1991, שבגדרה ניתנו לתובע ההטבות המפורטות בהחלטה זו, לא בוצעה כל אבחנה בין קבוצת הפועלים לבין קבוצת מימוניה – ולכן הנתבעות מושתקות מלטעון עתה לאבחנה שכזו.
6. התובע טוען כי אין לראות בהסכמתו לשלם דמי חכירה בסכום שונה מזה שנכתב בחוזי החכירה הראשיים כהסכמה מצדו לביטולם של חוזי החכירה. לטענת התובע, גם אם הצדדים פעלו באופן שונה ממה שנכתב בהסכמי החכירה הראשיים, הרי שככל שהסכמים אלו לא בוטלו כדין - אין בהתנהגות זו כדי להביא לביטולם.
7. השאלות שבמחלוקת
8. השאלות העיקריות הדורשות הכרעה בתובענה שבפניי הינן כדלקמן:
9. טענות הסף: האם יש לדחות את התביעה בשל טענות הסף שנטענו, דהיינו - מחמת התיישנות, שיהוי, ויתור, השתק או מניעות?
10. האם הוכח בתביעה דנן כי במקרה הנוכחי מתקיימים תנאי החריג שנקבע על ידי בית המשפט העליון בערעור חפציבה לצורך הכרה בזכות בעלות ו/או לשם הכרה בזכויות עודפות הנטענות ע"י התובע ביחס למקרקעין?
11. האם ניתן לשלב יחד עם הוראות החלטת 1991 הוראותיהן של החלטות מאוחרות יותר אשר התקבלו ע"י מועצת מקרקעי בישראל באופן שיאפשר לתובע ליהנות הן מהתנאים שפורטו בהחלטת 1991, והן מהוראות החלטות מאוחרות יותר של מועצת מקרקעי ישראל ככל שהן רלוונטיות למקרקעין נושא התביעה הנמצאים בחכירת התובע?
12. דיון והכרעה
13. טענות הסף: האם יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות, שיהוי, ויתור, השתק או מניעות?
14. בערעור חפציבה מצא לנכון בית המשפט העליון להבהיר משמעותה והיקף חלותה של פסקה 34 שבבג"ץ הקשת המזרחית אשר צוטטה לעיל, וזאת - על מנת למנוע התדיינויות מיותרות אשר מלכתחילה ברי כי יש לדחותן. בפסק דינו ציין כב' הש' ע' גרוסקופף כי בג"ץ הקשת המזרחית קבע כלל וחריג בצדו: לפי הכלל זכויותיהם של חוכרים חקלאיים נקבעות על פי חוזי החכירה הסטנדרטיים המקובלים אצל רשות מקרקעי ישראל בהתייחס למגזר החקלאי כפי שהם משתנים מעת לעת בהתאם לחקיקה הדנה במקרקעין ובהתאם להחלטות ונוהלי מועצת מקרקעי ישראל. מאידך, החריג לכלל, לגביו קיימת התייחסות בפסקה 34 בבג"ץ הקשת המזרחית, מניח הנחה לפיה יתכן כי חוכרים מסוימים יהיו זכאים לזכויות משפטיות העודפות בהיקפן על אלה המוענקות באופן הרגיל לחוכרי מקרקעין מכוחם של חוזי החכירה הסטנדרטיים הנוהגים אצל רמ"י, וזאת מאחר שבעניינם מתקיימות נסיבות עובדתיות מיוחדות וייחודיות. כב' השופט ע' גרוסקופף הוסיף והבהיר כי: "...בפסקה 34 לא ביקש בית משפט זה ליצור יש מאין זכויות חדשות או להחיות זכויות שהתיישנו או שעומדת נגדן טענת השתק או מניעות. ממילא, לא ניתן לראות בפסקה 34 בסיס משפטי לתביעת זכויות, אלא אך ורק הבהרה כי אין בהלכת שיח חדש [בג"ץ הקשת המזרחית – ב.א.] כדי למנוע מימוש זכויות יתר קיימות, ככל שזכויות כאלה עומדות לחוכר" (בג"ץ הקשת המזרחית, בפס' 6-7 בפסק דינו של כב' השופט ע' גרוסקופף). (ההדגשות אינן במקור – ב.א.).
15. בסיכומי התשובה שהוגשו מטעמו טען התובע כי העלאתן של טענות סף על ידי הנתבעות אינה מתיישבת עם חובת ההגינות המוגברת המוטלת עליהן כרשויות ציבוריות, וכי קבלתן של טענות סף אלו תהפוך את החריג שנקבע בבג"ץ הקשת המזרחית ל"אות מתה". לגרסת התובע, ההכרעה בטענות כדוגמת טענות הסף שהעלו הנתבעות במסגרת התביעה דנן צריכה להיעשות לגופן.

אין בידיי לקבל טענתו זו של התובע. בערעור חפציבה קבע בית המשפט העליון, בין היתר, קביעה המנוגדת לטענות התובע בפוסקו: "טענת חוכר חקלאי לקיומן של זכויות יתר כפופה לטענות סף כדוגמת התיישנות והשתק, וצריכה להתבסס על טיעונים משפטיים תקפים. לפיכך אין מקום להכיר בטענה לזכויות יתר כאשר היא עומדת בניגוד לחוזה החכירה התקף שבין רשות מקרקעי ישראל לבין החוכר החקלאי, או כשאין בכוחו של החוכר להתגבר על הטענה כי תביעתו לזכויות יתר התיישנה או חסומה מחמת השתק" (פס' 10 לפסק דינו של כב' השופט ע' גרוסקופף) (ההדגשות אינן במקור – ב.א.).

1. ברי, איפוא, כי על פי פסיקתו של בית המשפט העליון טענות התובע להכרה בזכויות יתר המוקנות לו, לטענתו, במקרקעין כפופות לטענות הסף, לרבות לטענות של התיישנות, שיהוי, מניעות והשתק, ועל הערכאה הדיונית מוטלת החובה לברר טענות אלו.

משכך, אבחן להלן טענות הסף שהועלו על ידי הנתבעות.

1. באשר לטענת ההתיישנות: הטענה המרכזית בין מגוון טענות הסף הנטענות על ידי הנתבעות הינה כי מאחר שמדובר באירועים שהתרחשו בשנות ה-30 של המאה הקודמת, דהיינו כ-80 שנים לפני הגשת התביעה דנן, הרי שממילא ברור כי התביעה התיישנה. בית המשפט העליון עמד כבר בעבר על הרציונאלים העומדים בבסיסם של דיני ההתיישנות ואלה עיקריהם:

(1) טעם ראייתי הקשור בקושי ובהכבדה על הנתבע לשמור את ראיותיו לאורך זמן. בחלוף זמן רב אובדים מסמכים, עדים הולכים לבית עולמם, וכתוצאה מכך עלול להיגרם לנתבע נזק ראייתי שיפגע באופן מהותי בניהול הגנתו מפני התביעה שהוגשה נגדו;

(2) אינטרס הנתבע לוודאות משפטית בדבר זכויותיו וחובותיו באופן שיאפשר לו לכלכל את ענייניו ביציבות משפטית, ומבלי שידרש להקצות חלק ממשאביו לצורך התדיינות עתידית עקב חשש שמא יתבע;

(3) תובע אשר "ישן על זכויותיו" תקופה ארוכה, ככל הנראה גם ויתר עליהן, ואף יצר ציפייה אצל הנתבע כי ויתר על תביעתו;

(4) מבחינת האינטרס הציבורי - ראוי להקדיש משאבים משפטיים לעניינים שבהווה ולא לעניינים מן העבר; וכן –

(5) ההשפעה הרוחבית של הארכת תקופת ההתיישנות על גורמים חיצוניים להתדיינות, כגון למשל השפעה על גובה פרמיית ביטוח ועל מחירי מצרכים ושירותים (ע"א 2919/07 מדינת ישראל – הוועדה לאנרגיה אטומית נ' עדנה גיא-ליפל (פורסם בנבו, 19.9.2010) בפס' 30 לפסק דינו כב' הש' י. עמית).

1. אני סבור כי רציונאלים אלו מתקיימים גם במקרה הנוכחי. התביעה דנן עוסקת באירועים שהתרחשו בשנות ה-30 של המאה הקודמת, כ-70-80 שנים לפני הגשתה של תביעה זו לבית המשפט. חלוף הזמן הרב גרם בנסיבות אלה להכבדה ראייתית ממשית ולקושי ראייתי ניכר לנתבעות. אין צורך להכביר מילים ביחס לעובדה שעדים רלוונטיים, הן מצד התובע והן מצד קק"ל, אינם עוד בין החיים, ולא ניתן למצוא עדים היכולים להעיד מ"כלי ראשון" ומהיכרות אישית של העובדות והמסמכים הרלבנטיים. במקרה הנוכחי מתקיימים גם באופן ברור הרציונליים המתייחסים להגנה על הוודאות המשפטית של הנתבעות, ולוויתור מצד התובע על זכויות שיתכן שהוקנו לו בעבר, כל זאת - נוכח העובדה שהתובע לא טען במהלך כל השנים שחלפו מאז נחתמו עמו חוזי החכירה כי הוא זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין. יתרה מזו: התובע חתם על הסכמי חכירה ראשיים, על הסכמי חכירת המשנה ועל "הסכמי משבצת", תוך שהוא מסכים למעמדו המשפטי כחוכר בלבד של המקרקעין, שאינו נמנה על בעליהם. בתביעתו זו מבקש התובע לטעון כנגד מצב משפטי זה. לא למותר להוסיף ולהדגיש, כפי שפורט לעיל, כי במהלך השנים הסכימו הנתבעות להסדרים שונים אשר העניקו לתובע טובות הנאה שונות בקשר למקרקעין ולשימוש בהם. יתרה מזו: בהסתמך על מצגי התובע, הן מכוח חתימתו על מסמכים המקנים לו זכות חכירה במקרקעין, בנבדל מזכות בעלות, והן מכוח התנהגותו של התובע, פעלו הנתבעות להגדלת שטחי כפר סירקין באופן ניכר, הסכימו להקמת "אגודת קמה", ולהחתמת המתיישבים הרלוונטיים על "הסכמי משבצת" שונים שהתחדשו מעת לעת (ר' פרק ו' לחוות דעת פרופ' כץ והנספחים המאוזכרים שם). ברי כי הסכמים אלו נחתמו ע"י הנתבעות תוך הסתמכות והסכמה מצדן לכך שהתובע הינו בעל מעמד של חוכר בלבד של המקרקעין, וכי הקק"ל הינה ותיוותר הבעלים היחיד של כל המקרקעין (ר' לדוג' הסכם משבצת מיום 3.2.1963, נספח 236 לחוות דעת פרופ' כץ).

כפועל יוצא מניתוח דברים זה, אני קובע בזאת כי הנתבעות אכן הצליחו לבסס טענתן לפיה התביעה דנן התיישנה.

1. למען שלמות הדברים ובמענה לטענת ההתיישנות שנטענה ע"י הנתבעות, אציין כי התובע טען שתי טענות משפטיות נוספות:

(1) כי יש לראות בהחלטת 1991 משום "הודאה בקיום זכות" לפי סעיף 9 בחוק ההתיישנות אשר "מאפסת" את תקופת ההתיישנות באופן שיש למנותה מחדש החל מהמועד בו ניתנה הודאה זו, וכל זאת - מאחר שבמסגרת החלטה 1991 הודו הנתבעות כי המקרקעין נרכשו על ידי מייסדי התובע; וכן –

(2) כי המקרקעין הועברו על ידי מייסדי התובע אל הקק"ל וזו מחזיקה בהם בנאמנות עבור התובע. לפיכך, כל עוד הקק"ל או רמ"י לא כפרו בנאמנות זו, הרי שמרוץ ההתיישנות טרם החל, ויש למנותו רק ממועד כפירתן בנאמנות זו בשנת 1991.

לטענת התובע קבלת אחת מטענותיו אלה די בה כדי לבסס דחייה של טענת ההתיישנות הנטענת ע"י הנתבעות. לגרסתו, במקרה כזה תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק ההתיישנות לגבי תביעה שבמקרקעין – טרם חלפה.

אדון להלן בשתי טענות אלה לפי סדרן:

1. ראשית אציין מושכלות יסוד: משהועלתה על ידי הנתבע טענת התיישנות, והתובע מבקש להחיל אחד מהחריגים הקבועים בחוק ההתיישנות אשר מאריכים את תקופת ההתיישנות או מחייבים למנותה מחדש החל ממועד המאוחר למועד תחילת תחילת תקופת ההתיישנות המקורית, הרי שעל התובע מוטל הנטל לטעון ולהוכיח קיומן של העובדות המצדיקות התקיימותו של החריג המאריך את תקופת ההתיישנות (ע"א 34/88 ג'וזפינה רוטנברג רייס נ' עיזבון המנוחה חנה אברמן ז"ל, פ"ד מד(1) 278, 283 (1990)).
2. סעיף 9 בחוק ההתיישנות המתייחס "להודאה בקיום זכות" קובע כי: "הודה הנתבע, בכתב או בפני בית המשפט, בין בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לענין סעיף זה. בסעיף זה, "הודאה" – למעט הודאה שהיה עמה טיעון התיישנות".
3. מההיבט הצורני, נוסחו של סעיף 9 בחוק ההתיישנות דורש כי ההודאה תהיה בכתב, או לחלופין בפני בית המשפט. יתר על כן: מעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות דינו כהודאה. בנוסף לכך, מבחינה מהותית, נדרש כי ההודאה תהיה ברורה ומפורשת על מנת "שיאופס" מרוץ ההתיישנות ומניינו יחל מחדש. ודוק: אין הנתבע נדרש להודות בזכותו הקונקרטית של התובע לסעד מסוים, ודי בכך שיודה בעובדות המבססות את זכות התביעה הקונקרטית של התובע (ע"א 8438/09 רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ (פורסם בנבו, 19.4.2012) בפס' 30). במובן זה, בית המשפט נדרש להבין מן ההודאה מהו המארג העובדתי והמשפטי אשר בגדרם הודה הנתבע, ורק הודאה ברורה בעובדות המקימות לנתבע זכות תביעה מהותית תקיים את התנאי המהותי הנדרש לשם חלותו של החריג הקבוע בסעיף 9 בחוק ההתיישנות (טל חבקין, התיישנות 196-197 (2014)).
4. לא למותר לציין כי בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי בבוא בית המשפט לבחון האם מדובר בהודאה אשר יש בה כדי להביא "לאיפוס" ולמניין מחדש של תקופת ההתיישנות, על בית המשפט לבחון את הראיות החיצוניות המסייעות להבנת מהותו של מסמך ההודאה, את הנסיבות שבהן ניתנה אותה הודאה נטענת, וכן את הצורך שאותו היא נועדה לשרת (ר' ע"א 1017/91 פסח משה ואח' נ' הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול (פורסם בנבו, 1.4.1996) בפס' 8 בפסק הדין; ע"א 8542/06 עיזבון המנוח שלומיאן ז"ל הגב' ויקטוריה שלומיאן נ' המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור (פורסם בנבו, 24.3.2010) בפס' 25 לפסק דינה של כב' השופטת (כתוארה דאז) מ' נאור).
5. לשם בחינת חלותו של החריג הקבוע בסעיף 9 של חוק ההתיישנות מן הראוי לבחון תחילה את נוסחה של החלטת 1991. בהחלטה זו נכתב, בין היתר, כדלקמן:

"1. לאגודת כפר סירקין חוזה חכירה ראשי לגבי שטח של כ-1,000 דונם שנחתם בזמנו בינה ובין קק"ל ותוקפו עד לשנת 2034.

2. השטח חולק בזמנו לכ-185 חלקות שגודלן כ-5 כל אחת והוחכרו בחכירת משנה ע"י קק"ל והאגודה לחברי האגודה למטרת משקי עזר בחוזים לתקופה של 21 שנים, החכירות נרשמו בספרי האחוזה.

3. תוקף רוב חוזי חכירת המשנה הסתיים עוד לפני קום המינהל.

4. לאחר קום המינהל בשנים 68-70 התנהל מו"מ בין המינהל ואגודת כפר סירקין לגבי נוסח חכירת המשנה למתיישבים.

5. תנאי ההסדר לחידוש החוזים הנ"ל אושרו בזמנו ע"י הנהלת המינהל ולפיהם נקבע שדמי החכירה יהיו לפי מחירון משקי עזר הצמודים לנחלה חקלאית, וכי כל עוד האגודה תהיה מאורגנת כמושב יחולו אותם התנאים גם לגבי רוכשי זכויות.

6. כן הוסכם כי לגבי מתיישבים בכפר סירקין (לרבות צאצאיהם) מלפני 1.4.55 יחושבו דמי ההסכמה במקרה של העברת זכויות לפי הנהוג לגבי נחלות ויקבלו הנחה בשיעור 50%.

7. כמו כן הוסכם לאפשר למתיישבים להקים יחידת מגורים שניה בחלקה ללא תשלום דמי חכירה נוספים. אולם אם החוכר ירצה לפצל את החלקה ליצירת מגרש נפרד לבית השני יגבו דמי חכירה עבור המגרש הנוסף לפי הכללים הנהוגים במינהל.

8. ההסדר המיוחד לכפר סירקין נעשה בהתחשב בכך שקרקעות הכפר היו בבעלות פרטית והועברו ע"י אגודת כפר סירקין לקק"ל ע"פ הסדרים שנקבעו אז בין הצדדים..." (נספח 16 לתצהיר עו"ד ויתקון) (ההדגשות אינן במקור – ב.א.).

1. התובע ממקד את טיעוניו בסעיף 8 בהחלטת 1991 אשר, לטענתו, בגדרו הודה המינהל (כיום: רמ"י) לכאורה בקיום זכותו של התובע. אולם, בטיעוני התובע לא ניתן למצוא הבהרה מספקת באיזו זכות הודו, לשיטתו, הנתבעות במסגרת סעיף זה. אמנם בסעיף 8 בהחלטת 1991 צוין כי המקרקעין היו בבעלות פרטית "והועברו" על ידי התובע לקק"ל, אולם בסיפא של סעיף זה נאמר במפורש כי העברה זו הייתה "ע"פ הסדרים שנקבעו אז בין הצדדים". תיאור זה הינו כללי ובלתי ברור וניתן למצוא בו תימוכין גם בגירסת הנתבעות לפיה חברי התובע השתתפו ברכישת המקרקעין אך על פי ההסכמות או ההסדרים שנקבעו בין התובע לבין הקק"ל השתתפות זו נעשתה בחלקה כתרומה לקק"ל ובחלקה "כתשלום למפרע" על חשבון דמי חכירה שקוזזו במהלך 10 השנים שחלפו ממועד עליית חברי התובע על המקרקעין. ברי כי מכוחם של הסדרים אלו הסכימו הצדדים כי התובע יהיה חוכר המקרקעין ואילו הקק"ל תהיה הבעלים היחיד של כל המקרקעין. משכך, קיים קושי ממשי לקבל טענת התובע לפיה החלטת 1991 מהווה הודאה בזכותו להירשם כבעלים של המקרקעין או כבעל זכויות עודפות אחרות במקרקעין.
2. יתר על כן, וכפי שכבר צוין לעיל: את ההודאה בקיום הזכות הנטענת יש לבחון על רקע הקשר הנסיבות שבהן ניתנה ההודאה. עיון בהחלטת 1991 מעלה כי החלטה זו מתארת ומתבססת בעיקר על מו"מ שהתנהל בין התובע לבין הקק"ל והמינהל בסוף שנות ה-60 ותחילת שנות ה-70 (ר' ס' 4-8 בהחלטת 1991). לכן, נדרש לבחון מו"מ זה על מנת שניתן יהיה להבין את הרקע החברתי, ואת הנסיבות בהן ניתנה ההודאה בהתייחס לזכות הנטענת ע"י התובע. במכתב מיום 20.1.1969 שכתב ב"כ התובע דאז אל המינהל בקשר לחידוש הסכמי חכירת משנה עם מתיישבי התובע, נאמר, בין היתר, כי: "בשנת 1936/7 רכשו תושבי הכפר את הקרקע עליו הוקם הכפר בכספיהם ורשמו אותה במשרד ספרי האחוזה ללא תמורה שבין הקרן הקיימת לישראל, ולעצמם קבלו זכות חכירת משנה לתקופה של 20 שנה אשר במרבית המקרים נסתיימה ב-31/12/55. יחד עם סיום תקופת החכירה הנ"ל היה וישנו הכרח לחדש את רישום החכירה לתקופה נוספת כמקובל אצל מנהל מקרקעי ישראל..." (נספח 244 לחוות דעת פרופ' כץ). בהמשך לכך, ביום 3.3.1969 שלח מר אלוני, סגן מנהל המינהל באותה תקופה, מכתב פנימי ובו דרש לקבל "הסבר רקע לגבי ההסכם שנחתם בזמנו בין קק"ל וכפר סירקין, כולל אישור כי הקרקעות נשוא הדיון נרכשו בזמנו מכספי המתיישבים והועברו ע"ש קק"ל ללא תמורה..." (נספח 245 לחוות דעת פרופ' כץ). ביום 10.6.1969 כתב ב"כ התובע דאז למינהל כי "הכפר רכש בזמנו את כל האדמות המוחזקות על ידיו בגושים 4049, 4050 ו-6320 בכספי המתנחלים ומסרו במתנה לקרן הקיימת לישראל ללא תמורה; עובדה זו שמשה נר לרגלי מדיניותה של קק"ל לגבי קביעת דמי חכירה ודמי הסכמה מיוחדים לחברי הכפר..." (נספח 246 לחוות דעת פרופ' כץ). (ההדגשות במקור – ב.א.).

1. ביום 8.12.1969 שלח מר אלוני מכתב למנכ"ל הקק"ל ובו תיאר את טענת התובע לפיה כל אדמות כפר סירקין נרכשו על ידי המתיישבים ונתרמו על ידיהם לקק"ל. מר אלוני ציין במכתבו, בין היתר, כי: "כדי שנוכל לדון בבקשה ביקשנו לקבל מהנ"ל (מהמושב – ב.א) מסמך המוכיח כי הקרקעות נשוא הדיון אמנם נרכשו בכספם בלבד והועברו ע"ש קק"ל ללא כל תמורה שהיא. הנ"ל לא המציא לנו מסמך כנ"ל, אולם המציאו לנו צלום מכתבם מיום 10.4.57 קק"ל, ומתשובתו של י. לפיצין ז"ל מיום 14.5.57 (בקשר לענין גובה דמי-הסכמה), המשמשים לדעתם הוכחה לטיעונם...לאור זאת, ומאחר שלא מצאנו בתיקנו כל מסמך המאשר חד משמעית את טענת הנ"ל, אודה לך אם תבדוק ותאשר לנו – אם יוכח שאכן כך הדבר – כי כל קרקעות כפר סירקין הועברו בזמנו ע"ש קק"ל במתנה וללא כל תמורה..." (נספח 247 לחוות דעת פרופ' כץ). (ההדגשות אינן במקור – ב.א.)
2. ביום 12.4.1970 שלח מר אלוני מכתב לבא-כוחו דאז של התובע ובו נכתב כדלקמן: "בהמשך למכתבי הנ"ל... המציאה לנו קק"ל צילומי מסמכים המוכיחים כי המושב השתתף בזמנו ברכישת הקרקע בחלק מערכה, וקבל על כך זיכוי בחשבון דמי החכירה. כן מסתבר שקק"ל שמרה לעצמה את הזכות לבטל את החוזים הקיימים ולחתום במקומם חוזים אחרים, כפי שיהיו מקובלים אצלה באותה עת. המושב קיבל תנאי זה והתחייב בכתב למלא דרישה כזו בכל עת שידרש..." (נספח 248 לחוות דעת פרופ' כץ). ב"כ התובע דאז כפר אמנם, במסגרת במכתבו מיום 27.5.1970, בזכותה של הקק"ל לשנות את הסכמי החכירה עם המושב, אך לא הומצאה לבית המשפט שום תשובה לטענה שנזכרה במכתבו של מר אלוני לפיה התובע השתתף ברכישת חלק מהמקרקעין אך קיבל על כך זיכוי בדמי החכירה שהיה עליו לשלם לקק"ל (נספח 251 לחוות דעת פרופ' כץ).
3. בשנים שלאחר מכן המשיכו הצדדים לנהל מו"מ לישוב המחלוקות שביניהם, והחליפו תכתובות נוספות לגבי נוסח הסכמי חכירת המשנה שנחתמו ביניהם (נספחים 15-20 לתצהירו של מר שמרון). ביום 20.5.1974 התקבלה החלטת המינהל אשר עסקה בעיקרה בבקשת התובע לבניית יחידת מגורים נוספת על כל חלקה ללא תשלום דמי חכירה נוספים. במסגרת החלטה זו צוין, בין היתר, כי: "השטח המקורי של כפר סירקין הנו 980 דונם. שטח זה נרכש בזמנו ע"י המתיישבים והועבר ע"ש קק"ל, בתנאים כספיים מסויימים... בשנת 1970/71 התקיים מו"מ עם ועד האגודה בקשר להסדר מספר בעיות (דמי הסכמה, חדוש חוזי חכירה וכו') והסכומים אושרו ע"י ההנהלה... יש להתחשב בכך שהקרקע נרכשה בזמנו ע"י המתיישבים והועברה ע"ש קק"ל...". (נספח 21 לתצהיר מר עדיאל שמרון).
4. בולט בהקשר זה הדימיון בין הנוסח של ההחלטה שניתנה ביום 20.5.1974 בגדרה צוין כי "שטח זה נרכש בזמנו ע"י המתיישבים והועבר ע"ש קק"ל, בתנאים כספיים מסוימים" לבין הנוסח שצוין בהחלטת 1991 כי: "...הקרקעות היו בבעלות פרטית והועברו ע"י אגודה כפר סירקין לקק"ל ע"פ הסדרים שנקבעו אז בין הצדדים". יש לזכור כי ההחלטה מיום 20.5.1974 ניתנה לאחר שמר אלוני כבר ציין בפני ב"כ התובע כי קיבל מסמכים מן הקק"ל המוכיחים כי התובע קיבל זיכוי על השתתפותו ברכישת המקרקעין באמצעות קיזוז דמי חכירה אשר התובע היה חייב לשלם לקק"ל באמצעות המינהל. על רקע עובדתי זה ניתן להבין את לשונה של ההחלטה מיום 20.5.1974 לפיה המקרקעין הועברו ע"ש קק"ל "בתנאים כספיים מסויימים" ובהתאמה - גם את החלטת 1991 בגדרה צוין כי המקרקעין הועברו על שם קק"ל "ע"פ הסדרים שנקבעו אז בין הצדדים". כאמור, החלטת 1991 מתבססת בעיקרה על המו"מ שנוהל בין הצדדים בשנות ה-70, ועל רקע הקשר דברים זה והעובדות שהובהרו לעיל, יש להבין טענת המינהל, אשר לא הופרכה בזמנו, לפיה התובע השתתף אמנם במימון רכישת המקרקעין אך זוכה על כך משהופטר מלשלם במשך כעשר שנים דמי החכירה שהיה עליו לשלמם לקק"ל.
5. אשר על כן, אני סבור כי מהחלטת 1991 ניתן ללמוד רק על כך שהמינהל הודה במה שהוא כבר הסכים לו במהלך שנות ה-70, דהיינו – בכך שהמקרקעין נרכשו במימון משותף של הקק"ל ושל התובע, וכי בהתאם להסדרים הכספיים שנעשו בין הצדדים, התובע זוכה בתשלום דמי החכירה שהיה עליו לשלם לקק"ל. מאידך, לא ניתן ללמוד מנוסח החלטת 1991 את שנטען על ידי התובע במסגרת כתב התביעה דנן. כלומר: העובדות בהן הודה המינהל במסגרת החלטת 1991 אינן מבססות את זכותו הנטענת של התובע לבעלות משותפת על המקרקעין או את זכותו הנטענת לקבל זכויות עודפות במקרקעין. משכך, לא מצאתי כי מדובר בהודאה בקיום זכות של התובע "המאפסת" - בהתאם להוראות סעיף 9 בחוק ההתיישנות - את תקופת ההתיישנות ביחס לטענת התובע לבעלות או לזכויות קנייניות עודפות אחרות במקרקעין.
6. אני מוצא לנכון להותיר בעת הזו בצריך עיון את השאלה האם ניתן לראות בהחלטת 1991 משום הודאה עצמאית בקיום זכות העומדת בפני עצמה. למעשה מדובר בהתייחסות חוזרת על ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בשנות ה-70 המבוססות, בין היתר, על המו"מ שהתנהל ביניהם, ועל המסגרת העובדתית הנוגעת לאופן רכישת המקרקעין והתנהלותם של הצדדים מאז ועד למועד הגשת התביעה דנן. אני סבור כי קיים קושי לקבל הטענה כי אזכור חוזר בלבד של הסכמות מהותיות שנתקבלו בשנות ה-70 יהווה, כל פעם מחדש, הודאה "שתאפס" את מרוץ ההתיישנות גם כאשר על פני הדברים ברי כי לא עמד בפני התובע שום מכשול ממשי להגשת תביעתו זו כבר בשנות ה- 70 לרבות נוכח האמור בהחלטת המינהל מיום 20.5.1974. מאחר שבידי התובע נמצא "הכוח לתבוע" עוד בשנות ה-70 – אין זה ראוי לאפשר לו "לישון על זכויותיו" ו"לנצל" אזכורים חוזרים של הסכמות שהושגו בעבר כאמצעי ל"איפוס" תקופת ההתיישנות באופן שיאפשר מניינה מחדש עפ"י "הודאה חדשה". מאידך, קביעה זו מחייבת דיון מקיף בשאלת הפרשנות הנכונה של סעיף 9 בחוק ההתיישנות, ואותיר ההכרעה בענין זה, אשר איננה נדרשת לצורך ההכרעה בפסק דין זה, לעת מצוא.
7. אשר על כן, טענת התובע לפיה החלטת 1991 מהווה "הודאה בקיום זכות" המאפסת את מרוץ ההתיישנות באופן שיש למנותו מחדש ממועד קבלתה – נדחית בזאת.
8. מוצא אני לנכון לציין כי הנתבעות ציינו הן בסעיף 18 בכתב ההגנה שהוגש מטעמן והן בסעיפים 12-13 בסיכומיהן כי בתנאים מסוימים הן אינן חוזרות בהן מן האמור בהחלטת 1991 כלפי כלל חוכרי הנתבעות אשר ניתנה לטענתן על רקע הרצון להתאים חוזי החכירה לסוג הזכויות וליצור אחידות וסטנדרטיזציה בקרב כלל חוכרי הנתבעות. סוגיה זו עוד תידון בהמשך פסק הדין.
9. לחילופין, טען התובע כי ביחס למקרקעין נושא התביעה התקיימו יחסי נאמן-נהנה בין הקק"ל לבינו. לפיכך, גורס התובע כי כל עוד לא כפר הקק"ל בחובתו לפעול כנאמן לטובתו ביחס למקרקעין - הרי שטרם החל מרוץ ההתיישנות של תביעתו זו.
10. הטענות לקיום נאמנות בין הקק"ל לבין התובע מתבססת על חוות דעתו של עו"ד נורמן כהן, שהינו מומחה לדין האנגלי. לפי חוות דעת זו בנסיבות ההליך דנן "יש בסיס לראות ביחסים בין הצדדים ככאלו אשר הובילו ליצירתה של "נאמנות תוצאתית" או לחילופין ליצירת "נאמנות קונסטרוקטיבית" (ס' 44 בחוות דעת עו"ד כהן).
11. באשר לגיבושה של "נאמנות תוצאתית" במקרה דנן קובע עו"ד כהן בחוות דעתו כי ניתן ללמוד על דבר קיומה בהתחשב, בין היתר, בנסיבות ובנימוקים הבאים:
12. התובע לא יכול היה לרכוש זיקה במקרקעין עצמם נוכח המצב הפוליטי ששרר בארץ באותה תקופה;
13. מטרת הקק"ל הייתה לרכוש קרקעות חקלאיות בארץ ישראל לשם עיבודן בידי מהגרים יהודיים;
14. היה, או היה חייב להיות, הסדר טרום רכישה שמהותו כי הכספים שהועברו מהתובע לקק"ל מטרתם הייתה לרכוש את המקרקעין בשמו של התובע;
15. קמה "נאמנות תוצאתית" אוטומטית כאשר אין ראיות שיעידו אחרת; וכן
16. העובדה כי המקרקעין הוחכרו לתובע למשך 99 שנים.
17. באשר לגיבושה של "נאמנות קונסטרוקטיבית" טוען עו"ד כהן בחוות דעתו כי על פי הדין האנגלי "נאמנות קונסטרוקטיבית" נוצרת כאשר קיימת כוונה משותפת מצדם של שני הצדדים ליצור לשניהם זיקה למקרקעין, וכן כאשר התובע פעל באופן שהרע את תנאיו מתוך אמונה שבעשותו כן הוא ירכוש לעצמו זיקה למקרקעין. עו"ד כהן סבור כי ניתן ללמוד על התקיימותה של "נאמנות קונסטרוקטיבית" בנסיבות העניין דנן בהתחשב בעובדה שהתובע נשא לכאורה בעצמו לכאורה בתשלום המלא עבור רכישת המקרקעין, וכן בהתחשב בכך שנחתמו עמו הסכמי חכירה ראשיים לתקופה של 99 שנים. לדעתו, יש באלה כדי לבסס רצונם של הצדדים להתקשר בהתקשרות ארוכה עד למועד שיאפשר את רישומו של התובע כאחד מבין הבעלים המשותפים של המקרקעין (עמ' 18-19 בחוות דעת עו"ד כהן).
18. בחינת חוות דעתו של עו"ד כהן מעלה כי היא נוסחה באופן כללי ואין היא נשענת ומבוססת על הראיות שהוגשו במסגרת בירורה של תביעה זו. בנסיבות אלה, הגעתי לכלל דעה כי לא ניתן להסתמך עליה או להשתית ממצאים או מסקנות על פיה. במובן זה, ניכר כי עו"ד כהן הרחיב בחוות דעתו בתיאור הדין האנגלי בנוגע להתגבשותם של הסדרי נאמנות מסוגים שונים, אך מסקנתו לפיה במקרה דנן אכן נוצרה נאמנות בין הקק"ל לבין התובע נשענת על יסודות רעועים, ואיננה מבוססת כנדרש.

אפרט להלן נימוקי לקביעתי זו:

1. ראשית, באשר לטענה כי מתקיימת במקרה הנוכחי "נאמנות תוצאתית". כפי שצוין לעיל, בהתאם לחוות דעתו של עו"ד כהן, דבר קיומה של "נאמנות תוצאתית" יכול להילמד מתוך הנסיבות כאשר אין ראיות המוכיחות אחרת. כך לדוגמה העיד עו"ד כהן כי: "חוות הדעת שלי אומר, שמישהו שנותן כסף למישהו אחר, וזה אין הסכם למה הוא נותן לכם את הכסף, הוא יכול לומר שהקרקע שייכת למי שנותן את הכסף..." (עמ' 252, ש' 19-20 לפרו'). אלא שבמקרה הנוכחי, אין חולק כי נחתמו בין הצדדים הסכמי חכירה ראשיים וכן הסכמי חכירת משנה לאורך השנים שחלפו ממועד רכישת המקרקעין. בכל אחד מהסכמים אלו הוגדר התובע כ-"חוכר והתובע נדרש לשלם לקק"ל דמי חכירה שנתיים". יתרה מזו: בהסכמים אלו אף קיימת מגבלה ברורה לפיה אין התובע רשאי לעשות פעולות קנייניות במקרקעין, לרבות משכון, מכירה, החכרה, העברה או שיעבוד – מבלי לקבל אישור מראש ובכתב לכך מהקק"ל. יוצא איפוא, כי הסכמי החכירה מבהירים באופן מפורש כי הקק"ל היא הבעלים של המקרקעין ונתונה לה עדיפות מפורשת בזכויותיה ביחס לזכויותיו של התובע. במובן זה, ברי כי ככל שהמקרקעין היו מוחזקים בנאמנות על ידי הקק"ל לטובת התובע, לא היה כל צורך לכלול בהסכמי החכירה מגבלות כה מהותיות ומשמעותיות ביחס לזכויות התובע במקרקעין.

לא למותר לציין כי הן התובע והן עו"ד כהן, לא הצליחו להסביר כיצד קיומה הנטען של הנאמנות שבין הקק"ל לבין התובע מתיישב עם תוכנם המפורש של הסכמים אלו (ר' לדוג': נספחים 5-7 לתצהיר עו"ד ויתקון).

1. נוסף על כך, ראוי לציין כי טענת התובע לפיה הקק"ל משמשת כנאמן אשר מחזיק עבורו בנאמנות את זכות הבעלות שלו במקרקעין אינה נתמכת באופן התנהלות הצדדים והתכתובות השונות שהוחלפו ביניהם לאורך השנים, ולעיתים אף נסתרת בצורה ברורה ומפורשת. כך לדוגמה, ביום 16.9.1940 שלח כפר סירקין מכתב לסוכנות היהודית ובגדרו צוין כי: "בשנת 1935 נרכש שטח אדמה של 1,000 ד' ע"י הקק"ל שהוקצה להתיישבותנו" (נספח 4 לחוות דעת פרופ' כץ). התובע נדרש לשלם לרמ"י (למינהל) דמי חכירה לאורך השנים, ומכאן ניתן ללמוד על מעמדו כחוכר של המקרקעין, ולא כמי שנמנה על בעלי המקרקעין אשר בעלותו מוחזקת עבורו בנאמנות על ידי הקק"ל (ר' לדוג' נספחים 198, 201 לחוות דעת פרופ' כץ).

לא למותר לציין כי אף בקשתו של התובע לשפר את מעמדו כ"חוכר" כחלק מדרישתו להיכלל בין אלה הזכאים להנות מההטבות המפורטות בהחלטה 1178 מיום 5.1.2009 של מועצת מקרקעי ישראל ככל שאינן פוגעות בזכויותיו עפ"י החלטת 1991, אף היא מחזקת הטענה כי התובע עצמו סבר כי מעמדו הוא מעמד של חוכר של המקרקעין, ומחלישה את טענתו לבעלות על במקרקעין (ר' לדוג': ה"פ (מרכז) 650-110-07 חרות מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (פורסם בנבו, 28.3.2010) בעמ' 10; וכן ה"פ 21743-06-09 כפר הס מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הקרן הקיימת לישראל בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 3.10.2010) (להלן: "עניין כפר הס") בפס' 8).

1. בחוות דעתו מייחס עו"ד כהן משקל "לאקלים הפוליטי" ששרר טרם קום המדינה ולמדיניות הקרקעות המנדטורית אשר מנעה, לכאורה, מהתובע מלהירשם כבעלים על המקרקעין. עם זאת, אני סבור כי אין בכך די כדי להסיק על דבר קיומה של נאמנות בין התובע לנתבעות, ובמיוחד כאשר ישנן ראיות מוצקות המצביעות על מדיניות עקבית ומפורשת של הקק"ל לרכישת קרקעות שתמצאנה לצמיתות אך ורק בבעלותה המלאה מבלי שהבעלות בקרקעות אלו תימכר לגורם אחר. פרופ' כץ ציין בחוות דעתו כי "עקרון הבעלות לצמיתות" של הקק"ל על הקרקע שנרכשה על ידה מודגשות הן בתקנון הקק"ל והן בתקנות הקק"ל. אחד הטעמים המרכזיים "לעקרון הבעלות לצמיתות" על הקרקע שעומד בבסיסה של מדיניות הקרקעות של הקק"ל הינו כי קרקעות הקק"ל נרכשו מכספי תרומות העם היהודי כולו, ולכן העם היהודי כולו הוא בעליהן של קרקעות הקק"ל ולא ניתן למכרן. טעמים נוספים קשורים באידאות דתיות-יהודיות בדבר הבעלות היהודית על ארץ ישראל, וכן באידיאות חברתיות-כלליות המבקשות למנוע ספסור קרקעות ושימוש בלתי ראוי בקרקע אשר יפגע באינטרס הכלל – הוא האינטרס של העם היהודי כולו (ר' עמ' 6-11 בחוות דעת פרופ' כץ; וכן סקירה מקיפה בנושא זה בע"א 8325/12 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ (פורסם בנבו, 5.6.2014) בפס' מ"ג-מ"ז).

פרופ' כץ אף ציין בחוות דעתו כי הקק"ל לא עסקה, ולא יכלה כלל לעסוק, ברכישת קרקעות עבור גורמים שביקשו לרכוש בעלות בהם אם הם פעלו כגורמים מחוץ לקק"ל. במקרה הנוכחי, פניית קבוצת הפועלים לקק"ל, מדברת בעד עצמה, שכן מלכתחילה היה ברור לקבוצת הפועלים כי המקרקעין לא ירכשו באמצעות הקק"ל כנאמן עבור התובע (עמ' 12-14 לחוות דעת פרופ' כץ).

אף ד"ר אורן, המומחית מטעם התובע, ציינה בעדותה כי לדעתה המקצועית מייסדי התובע לא סברו בזמן השתתפותם ברכישת המקרקעין, כי הם רוכשים בעלות במקרקעין (עמ' 46-47 לפרו').

אני סבור כי קביעותיו הברורות והמפורשות של פרופ' כץ בדבר היעדר כל כוונה, עוד מלכתחילה, ליצור יחסי נאמנות בין הקק"ל לבין התובע מבוססות כראוי בחומר הראיות שהומצא לתיק בית המשפט. מאידך, וכפועל יוצא מקביעה זו, אני קובע בזאת כי חוות דעתו של עו"ד כהן אינה מתיישבת עם חוות הדעת של פרופ' כץ וד"ר אורן ועם הראיות השונות שהוצגו במסגרת ההליך דנן, ולכן אין בידיי לקבלה, ואין באפשרותי לאמץ את תוכנה.

1. לא למותר לציין כי עו"ד כהן נשאל על ידי בית המשפט מדוע הוא סבור כי במקרה דנן נוצרה "נאמנות תוצאתית". תשובותיו של עו"ד כהן היו כלליות וניכר היה כי חוות דעתו אכן מציעה אפשרות ליצירת נאמנות בין הקק"ל לבין התובע, אך עו"ד כהן לא הצביע על ראיות המצביעות על הסתברות גבוהה להתקיימותה של אפשרות זו, ולא ביסס אותה על מסמכים, לרבות המסמכים שפורטו לעיל אשר מדגישים את מעמדו של התובע כחוכר של המקרקעין.

יתרה מזו: משנשאל עו"ד כהן ע"י בית המשפט כיצד מתיישבת חוות דעתו עם העובדה שעל פי עקרונות הקק"ל, לרבות כפי שמשתקפים בתקנותיה, אין הקק"ל רשאית להעביר בעלות בקרקעותיה לאחרים, השיב עו"ד כהן: "...אני לא יודע על כוונה שלהם אז. בכל הכבוד, אני לא יכול לומר מה קרה אז, לא ידעתי מה קרה אז. מה שאני ידעתי, שלפי התקנון שלהם, הם לא יכולים להעביר בעלות, לכן מה עושים, אני מחזיק the chargeable trust כ-trustee company אני מחזיק על המקרקעין, וה-beneficial trustee שייך לכם" (עמ' 261, ש' 28-33 לפרו'). ניכר, אפוא, כי חוות דעתו של עו"ד כהן לגבי גיבושה של "נאמנות תוצאתית" במקרה דנן הינה מכוונת מטרה, אינה נתמכת בראיות, ואני מוצא לדחותה בשלמותה.

1. נוסף על כך, לא מצאתי לקבל גם קביעתו של עו"ד כהן בחוות דעתו לפיה במקרה דנן נוצרה "נאמנות קונסטרוקטיבית". אני סבור כי לא הוכחה על ידי התובע, או על ידי עו"ד כהן, כוונה משותפת של שני הצדדים לתובענה זו ליצירת נאמנות. גם הטענה לפיה התובע נשא, כביכול, בכל התשלומים הנוגעים לרכישת הקרקע הינה בלתי מדויקת. יתרה מזו: ד"ר אורן מדגישה בחוות דעתה כי הקק"ל נשאה בחלק מעלות המקרקעין וכי חלק מהסכומים שהועברו על ידי קבוצת הפועלים היו על חשבון דמי חכירה למפרע אשר קוזזו בשנים שלאחר מכן (ר' עמ' 20, 27-28 לחוות דעת ד"ר אורן). ההנחה שצוינה בחוות דעתו של עו"ד כהן לפיה התובע הוא שנשא במלוא עלות רכישת המקרקעין לא רק שלא הוכחה אלא אף נשללה בחוות דעתה של ד"ר אורן. לא למותר לציין, כי גם ההנחה שניתן להסיק על דבר קיומה של "נאמנות קונסטרוקטיבית" מאחר שהסכמי החכירה נחתמו לתקופה ממושכת בת 99 שנים לא הוסברה ולא הובהרה בצורה מבוססת ע"י עו"ד כהן, וזאת במיוחד כאשר הוצגו בפני בית המשפט הסכמים המגדירים את התובע כחוכר, ומוכח מתוכם במפורש מעמדה של הקק"ל כבעלים של המקרקעין, ושל התובע כחוכר של מקרקעין אלה.

אשר על כן, גם הטענה לקיומה של נאמנות קונסטרוקטיבית נדחית בזאת.

1. בבחינת למעלה מן הצורך אציין כי גם אם הייתי קובע כי ניתן לראות בקק"ל משום נאמן של התובע ביחס למקרקעין, הרי שהקק"ל כפרה בנאמנות זו במפורש במכתבו של מר אלוני מיום 1.4.1970 בגדרו נטען כי על פי מסמכים שהתקבלו מהקק"ל, התובע השתתף ברכישת המקרקעין אך זוכה על סכומים במסגרת החיוב בדמי החכירה. במכתב זה ציין מר אלוני, בין היתר, כי: "לאור זאת דינם של החוכרים בכפר סירקין צ"ל כדין כל יתר חוכרי קק"ל" (נספח 250 לחוות דעת פרופ' כץ). בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי במסגרת יחסי נאמנות, תקופת ההתיישנות צריכה להימנות מיום בו ההפרה או הכפירה של הנאמן בנאמנות הנטענת מובאת לידיעתו של הנהנה (ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש יהודה גפן זצ"ל נ' עיריית קריית אתא (פורסם בנבו, 17.10.2012) בפס' 13-14 לפסק דינו של כב' הש' י' עמית; בפס' 2 לפסק דינה של כב' הש' (כתוארה דאז) א' חיות). במקרה הנוכחי, ברי כי כפירת הנתבעות בבעלותו של התובע על המקרקעין הובאה לידיעת התובע כבר בשנת 1970. לפיכך, ממילא ככל שלתובע הייתה קיימת עילת תביעה נוכח יחסי נאמנות בין הקק"ל לבינו – הרי שתביעה זו התיישנה זה מכבר.
2. כפועל יוצר מניתוח הדברים שהובאו לעיל אני קובע בזאת כי התובע לא הרים הנטל המוטל עליו להוכיח כי מתקיימים בעניינו חריגים המאריכים את תקופת ההתיישנות, או מאפשרים למנותה מחדש החל מהמועד הנטען על ידו. לפיכך, משמתקבלת טענת הנתבעות בדבר התיישנות התביעה – הנני קובע בזאת כי אין מנוס מאשר לדחות על הסף התביעה דנן.
3. כפי שהובהר לעיל, התובע העלה טענות סף נוספות לפיהן יש לדחות התביעה דנן על הסף מחמת שיהוי, ויתור, השתק ומניעות.
4. סעיף 27 בחוק ההתיישנות קובע כי לבית המשפט נתונה סמכות לדחות תביעה מחמת שיהוי גם אם התביעה לא התיישנה. בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי שיהוי בהגשת התביעה מהווה שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע. לשם הוכחת טענת השיהוי, נדרש להוכיח כי התובע זנח את זכות התביעה או ויתר עליה; וכן כי עקב השיהוי הורע מצבו של הנתבע. תנאי חלופי שלישי הוא כי השיהוי נגרם עקב חוסר תום הלב מצדו של התובע (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 446 (2003)). מאחר שניתן לטעון טענת שיהוי גם במהלך תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק - התנאים לקבלתה מחמירים, ודחיית תביעה מחמת שיהוי תעשה בנסיבות נדירות (ע"א 2950/07 יונס מוחמד סולימאן נ' מדינת ישראל-מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 26.10.2009)). יתרה מזו: כאשר קבלת טענת שיהוי תגרום לאי-הכרה בזכות קניינית – הרי ששיקול הדעת המוקנה לבית המשפט צריך להיות מופעל אף ביתר צמצום ובזהירות רבה מהרגיל (ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פורסם בנבו, 21.2.2007) (להלן: "עניין וינברג") בפס' 19).
5. אבחן להלן האם התקיימו במקרה שלפני התנאים שנקבעו בפסיקת בתי המשפט כמצדיקים דחיית תביעה מחמת שיהוי.

ראשית, ובהתייחס לטענת התובע לבעלות במקרקעין: לא מצאתי כי התובע סיפק הסבר ומענה המניחים את הדעת לשאלה מדוע המתין עד לשנת 2009 לשם הגשת התביעה דנן לצורך הכרה בזכותו הנטענת בבעלות במקרקעין. יתרה מזו: במהלך עשרות השנים שקדמו להגשתה של תביעה זו התובע חתם על הסכמי חכירה ראשיים, וחברי התובע חתמו על הסכמי חכירת משנה לפיהם הוקנו להם זכויות חכירה במקרקעין בנבדל מזכויות הבעלות בהם. גם ההתנהלות של התובע אל מול הנתבעות במהלך השנים שחלפו מאז מועד רכישת המקרקעין אינה מצביעה על טענה כלשהי של התובע לבעלות במקרקעין, ומלמדת על כך כי התובע וחבריו הסכימו למעמדם כחוכרים גרידא של המקרקעין. כך לדוגמה, במכתב מיום 15.3.1953 שנשלח ע"י כפר סירקין לקק"ל הביע התובע, בין היתר, תרעומת על החוב שנצבר לו בגין דמי חכירה לקק"ל תוך שהוא טוען כי יש לקזז מסכום חוב זה את:

(1) הסכומים שנדרש התובע לשלם בגין חריש עמוק וגידור המקרקעין;

(2) יש להקטין השטח המחויב בדמי חכירה; וכן-

(3) נטען כי גובה דמי החכירה שנקבעו לתובע גבוהים מדי.

במכתב זה אין כל אזכור לטענת בעלות במקרקעין. יתרה מזו: אין במכתב זה שום כפירה מצד התובע במחויבותו לתשלום דמי החכירה לקק"ל. לא למותר לציין כי ביוני 1953 הסכימו הצדדים כי התובע יקבל החזר השווה לסכום השקעותיו בגין החריש העמוק והגידור, כי הוא יזוכה על חלק מהחיוב בדמי החכירה, ואף איפשרו לתובע לפרוס חובותיו לקק"ל בתשלומים בשיעורים שווים עד לשנת 1954. יוצא איפוא כי בהתנהלותו הביע התובע ויתור על טענתו לזכות בעלות במקרקעין (ר' ס' 78-80 בחוות דעת פרופ' כץ והנספחים אליו הוא מפנה).

1. לא זו אף זו: במכתב מיום 1.4.1970 הובהר לתובע על ידי נציגי המינהל כי על פי הרישומים שהוצגו למינהל על ידי הקק"ל, התובע אמנם השתתף בתשלום עבור רכישת המקרקעין, אך זוכה בסכומים שנתקבלו על חשבון דמי חכירה למפרע, וכי למעשה מעמדו של התובע כשל כל חוכר אחר במדינה (ר' נספח 250 לחוות דעת פרופ' כץ). ראוי להדגיש כי בפני בית המשפט לא הוצגה שום ראיה לפיה התובע התנגד בזמן אמת לנאמר במכתב זה, וממילא שלא הובהר על ידי התובע מה מנע ממנו כבר אז, בשנת 1970, מלפנות לבית המשפט על מנת להכיר בזכותו הנטענת לבעלות, ומדוע מצא לנכון להגיש תביעתו לזכות בעלות רק בשנת 2009, בחלוף כ-80 שנים מאז נרכשו המקרקעין. התנהלות זו של התובע והתנהגותו בפועל מלמדות על זניחה וויתור מצדו של התובע על טענותיו לזכות בעלות בקרקעין, ובנסיבות אלה אף דבקה בהן מידה מסוימת של חוסר תום לב.

1. טענתו החלופית של התובע הינה שיש להכיר בזכויותיו העודפות במקרקעין בהשוואה לזכויות המוקנות לחוכר רגיל החוכר קרקע חקלאית מהנתבעות. לגופה של טענה זו עוד אתייחס בהמשך פסק דין זה, אך בשלב זה אדגיש כי לא קיימת מחלוקת בין הצדדים על כך שבמהלך השנים ניתנו לתובע ע"י הנתבעות הטבות שונות בהתחשב במעמדו כחוכר של המקרקעין. כך לדוגמה, בהחלטת 1991 תוארו הטבות הנוגעות לתעריף מקל בדמי החכירה, ניתנה הנחה בתשלום דמי ההסכמה לחברי התובע וצאצאיהם אשר התיישבו בכפר סירקין לפני 1.4.1955, ונסקרה האפשרות להקמת יחידת מגורים שניה בחלקה ללא תשלום דמי חכירה נוספים בתנאים מסוימים. עם זאת, החלטת 1991 קבעה כי "יחתם עם בעלי הזכות למשק עזר חוזה חכירה בנוסח הסטנדרטי הנהוג במינהל לגבי משקי עזר". ברי, אפוא, כי ההטבות ניתנו לתובע בהסתמך על הסכמה שהושגה בינו לבין הנתבעות לפיה התובע יחתום על חוזה חכירה בנוסח סטנדרטי. לפיכך, מצופה היה כי עם קבלת החלטה זו ינקוט התובע באמצעים הנדרשים לשם הכרה בזכויות העודפות הנטענות על ידו, לרבות באמצעות הגשת תביעה. אלא ששתיקתו של התובע וחוסר המעש מצדו בקשר לכך מלמדת על ויתור ועל זניחה של כל טענותיו לזכויות קנייניות עודפות או ייחודיות במקרקעין.
2. באשר לתנאי הנוגע לשינוי מצבו של התובע לרעה: ברי כי בחלוף 80 שנים מרכישת המקרקעין, נפגעה באופן מהותי יכולתן של הנתבעות להוכיח את טענותיהן ולשלול את טענות התובע. עדים רבים כבר אינם בין החיים, וקיים קושי באיתורם של כל המסמכים הרלבנטיים. משכך, נדרש בית המשפט לבחון מסמכים שנערכו עוד לפני כ-80 שנים, ובהעדר עדים היכולים להעיד על עובדות המצויות בידיעתם מ"כלי ראשון" - להישען באופן זהיר על ניתוח אירועים על פי חוות דעת של היסטוריונים מומחים (עניין וינברג, בפס' 20). לפיכך הנני קובע בזאת כי השיהוי בהגשת התביעה מצד התובע גרם לשינוי לרעה במצבן של הנתבעות (עניין כפר הס, בפס' 12).
3. יתרה מזו: במקרה הנוכחי, לא ניתן להתעלם מן העובדה כי במהלך השנים נענו הנתבעות לבקשת התובע להגדיל את שטחי הקרקע של כפר סירקין. כך למשל רכשה הקק"ל בשנת 1937 למעלה מ-200 דונם נוספים אשר שימשו להרחבת שטחי מושב כפר סירקין (ס' 87 לחוות דעת פרופ' כץ, נספח 58). במכתב מיום 16.9.1940 ששלח כפר סירקין לסוכנות היהודית צוין, בין היתר, כי "בשנת 1935 נרכש שטח אדמה של 1,000 ד' ע"י הקק"ל שהוקצה להתיישבותנו". במכתב זה עמד התובע על הקשיים הכרוכים בהקמת ההתיישבות, ובכלל זה הקושי בהקמת משק חקלאי בשטח של 5 דונם. בנוסף, צוין במכתב זה כי הקק"ל מתכוונת לרכוש עבור התובע כ-200 דונם נוספים (נספח 134 לחוות דעת פרופ' כץ). בהמשך לכך, וכעולה מהמסמכים שצורפו לחוות דעתו של פרופ' כץ, הקק"ל רכשה בשנות ה-40 קרקעות נוספות בשטח של כ-200 דונם והחכירה אותם לחברי התובע (ר' נספחים 155-156 לחוות דעת פרופ' כץ). על פי חוות דעת פרופ' כץ, הקק"ל פעלה במהלך השנים להגדלת שטח מקרקעי התובע והגדילה אותם פי 2.5 ביחס לשטחם הראשוני (ס' 98 בחוות דעת פרופ' כץ).
4. מניתוח העובדות שפורטו לעיל עולה כי הגדלת שטחי כפר סירקין בדרך של רכישת קרקעות על ידי הקק"ל והמינהל והחכרתם לתובע, נעשתה במרוצת השנים מבלי שהועלתה על ידי התובע טענה כלשהי לבעלות במקרקעין או לזכויות קנייניות מיוחדות אחרות בהן. ברי, אפוא, כי הגשת התביעה דנן, כ-80 שנים לאחר רכישת המקרקעין, שינתה לרעה את מצבן של הנתבעות, לאחר שהקצו בפועל לתובע שטחי קרקע רבים מתוך הנחה והסתמכות כי התובע אינו מבקש לטעון להכרה בזכויות עודפות הקיימות לו, לטענתו כיום, במקרקעין.
5. עם זאת, נוכח פסיקתו של בית המשפט העליון לפיה הנפקות מקבלת טענת השיהוי מונעת דיון לגופם של דברים בשאלת ההכרה בדבר קיומה של זכות קניינית, אף אני סבור כי את שיקול הדעת המוקנה לבית המשפט הדן בבקשה לדחייה על הסף מחמת שיהוי של תביעה להכרה בקניין נטען יש להפעיל בזהירות רבה ובאופן מוגבל ומצומצם. בסוגיה זו, אני מצטרף לעמדתו של חברי, כב' השופט (בדימוס) ש' מנהיים, הקובע כי אף אם אין לדחות התביעה מחמת שיהוי, הרי שלשיהוי יש "מחיר" במישור הראייתי, הן מבחינת נטל השכנוע, והן מבחינת כמות הראיות שהתובע ידרש להציגן בפני בית המשפט כדי להוכיח תביעתו. במובן זה, נטל ההוכחה שמוטל על התובע נוכח השיהוי הניכר שדבק בהגשת התביעה דנן – הינו נטל מוגבר (ר' עניין כפר הס, בפס' 13).
6. האם הוכח בתביעה דנן כי במקרה הנוכחי מתקיימים תנאי החריג שנקבע על ידי בית המשפט העליון בערעור חפציבה לצורך הכרה בזכות בעלות ו/או לשם הכרה בזכויות עודפות הנטענות ע"י התובע ביחס למקרקעין?
7. בערעור חפציבה קבע בית המשפט העליון כללים מנחים לפרשנות הראויה לפסקה 34 שבבג"ץ הקשת המזרחית. בית המשפט העליון קבע כי על מנת שעניינו של תובע יכלל בחריג לפיו יש לראות בתובע כמי שזכאי לזכויות בעלות במקרקעין, או כחוכר הזכאי לזכויות משפטיות העודפות על אלה הניתנות לחוכרים רגילים עפ"י חוזי חכירה סטנדרטיים, נדרש להוכיח התקיימותם של התנאים הבאים:

(1) הזכויות הנטענות צריכות להיות ייחודיות, נגזרות ממאפיינים מיוחדים או מנסיבות ייחודיות של החוכר החקלאי הרלבנטי, וזאת בנבדל מזכויות גנריות העומדות לזכותם של כלל החוכרים החקלאיים החוכרים קרקעות מהנתבעות. במובן זה, טענות בדבר השקעות בפיתוח ובשמירת הקרקע או טענות המבוססות על השוואה לזכויות רגילות הניתנות לזכאים שונים במגזר העירוני - נחשבות כטענות גנריות שאין בהתקיימותן כדי לקיים תנאי זה;

(2) הזכויות הנטענות צריכות להיות משפטיות, וזאת בנבדל מטענות היסטוריות או מוסריות;

(3) ככלל, את התקיימותו של החריג יש לפרש בצמצום, וזאת - מתוך רצון לאפשר מדיניות קרקעות אחידה לכלל מקרקעי ישראל, המבוססת על עקרונות של הגינות ושוויון.

יתרה מזו: מאחר שבמהלך השנים נקבעו הקלות והטבות רבות לטובת המגזר החקלאי בהשוואה לזכויות שהוקנו בחוזי חכירה סטנדרטיים שהיו נהוגים בעבר, הרי שדרישה לזכויות יתר עודפות בהשוואה לחוזי החכירה הסטנדרטיים הנהוגים כיום עלולה להיתפס "כאחיזה במקל הארוך משתי קצוותיו" (ערעור חפציבה, בפס' 8-9 לפסק דינו של כב' השופט ע' גרוסקופף).

1. בפסקה 34 בבג"ץ הקשת המזרחית התייחס בית המשפט העליון למעשה לשני מצבים המצדיקים "בחינה פרטנית" של זכויות החוכרים:

(1) מקרה בו קיים חוזה חכירה היסטורי שנוסחו חריג, דהיינו - חוזה שבנוסחו לא נקבע מה תהיה התוצאה מבחינת זכויות החוכרים במקרה של שינוי ייעוד הקרקע;

(2) רכישת הקרקע ע"י קק"ל נעשתה קודם לקום המדינה, מומנה על ידי החוכר או על ידי תנועה התיישבותית, והקרקע נרשמה על שם קק"ל משיקולים היסטוריים כאלה או אחרים (ר' עניין וגנר, בפס' 23).

אבחן להלן הטענות שנטענו עפ"י התובע במקרה דנן לאור פסיקתו זו של בית המשפט העליון.

הטענה בדבר השתתפות התובע ברכישת המקרקעין

1. כפי שכבר הוסבר לעיל בחלק העובדתי של פסק דין זה - מייסדי כפר סירקין נחלקו בתחילה לשתי קבוצות: קבוצת הפועלים וקבוצת מימוניה. עבור כל אחת מבין שתי קבוצות אלה נטענו טענות שונות לגבי אופן המימון שנדרש ממנה לשם רכישת המקרקעין. לכן, ההתייחסות לטענותיהן אלה תיעשה בנפרד.
2. כזכור, על פי הצעתו מיום 29.10.1933 של מר אברהם הרצפלד רכישת המקרקעין היתה אמורה להתבצע באופן שכל חבר בקבוצת הפועלים היה אמור לשלם מכיסו סך של 40 לא"י: 20 לא"י כתרומה לקק"ל ו-20 לא"י כדמי חכירה למפרע. באותה הצעה צוין כי חברי קבוצת מימוניה ידרשו גם הם להשתתף ברכישת המקרקעין בסכום של 40 לא"י לכל משפחה (נספח 6 בחוות דעת פרופ' כץ). פרוטוקול ישיבת דירקטוריון הקק"ל מיום 17.4.1934 משקף גם הוא מצב זה (נספח 10 לחוות דעת פרופ' כץ). יצוין כי גם מסמכים מאוחרים יותר מחזקים תיאור דברים זה. כך, לדוגמה, במכתב מיום 25.9.1938 שמוען אל המחלקה הגרמנית בסוכנות היהודית צוין כי: "בזה אנחנו עוד מזכירים שחברי כפר סירקין אז השתתפו ברכישת הקרקע בסכום של 42.5 לא"י כל אחד בעד 5 דונם ומזה נחשב להם החצי שהוא 21.250 לא"י בתור תרומה לקק"ל והיתר בתור דמי קדימה על חשבון דמי החכירה (נספח 114 לחוות דעת פרופ' כץ).

באופן דומה בזיכרון דברים מיום 5.2.1947 שנרשם על ידי מר י. ליפצין מטעם הקק"ל לאחר ביקור בכפר סירקין נכתב, בין היתר, כי: "1050 דונם מהשטח המחולק עלה לנו כ-17 לא"י לדונם, מזה קבלנו מאת המתיישבים 25% בתור תרומה וכן 25% בתורת דמי חכירה למפרע. השנה נגמר תשלום הכפר ע"ח דמי החכירה למפרע. השטח שמחוץ לכפר נקנה בכספי הקק"ל מבלי השתתפות הכפר, ועלה לנו עד 70 לא"י לדונם בערך..." (נספח 176 בחוות דעת פרופ' כץ). (כך ההדגשות אינן במקור – ב.א.)

1. פרופ' כץ מציין בחוות דעתו כי קבוצת הפועלים העבירה בפועל לקק"ל עבור רכישת המקרקעין סך של 3,446 לא"י כתרומה לקק"ל וכן סך של 3,446 לא"י על חשבון דמי חכירה למפרע. קבוצת הפועלים שילמה סכום נוסף של 1,054 לא"י בגין רכישת קרקעות נוספות, וסכום זה נוסף לסכום ששולם על ידה בגין דמי חכירה למפרע. יוצא איפוא כי עבור דמי חכירה למפרע שולם על ידי קבוצת הפועלים לקק"ל סך של כ-4,500 לא"י (ס' 65, 72 בחוות דעת פרופ' כץ).

על פי חוות דעתו של פרופ' כץ, התשלום בגין דמי החכירה למפרע קוזז כנגד דמי חכירה שלא נגבו על ידי הקק"ל עבור ההשנים 1935-1944 שהסתכמו בסך של 2,616 לא"י, וכן כנגד החזר בתשלום חד פעמי של הקק"ל למושב בשנת 1942 בסך 1,844 לא"י וכנגד תשלום מס הרכוש החקלאי ששילמה הקק"ל במקום המושב בשנת 1945, ובסך הכל כ-4,600 לא"י (ס' 72 בחוות דעת פרופ' כץ והנספחים המפורטים שם). כאמור, גם ד"ר אורן קבעה בחוות דעתה שהוגשה מטעמו של התובע כי קיזוז התשלומים בגין דמי החכירה למפרע הסתיים בשנת 1945 (עמ' 29 בחוות דעת ד"ר אורן).

1. מניתוח דברים זה נובע כי למצער מלוא דמי החכירה ששולמו לקק"ל על ידי קבוצת הפועלים - הוחזרו להם על ידי הנתבעות. אוסיף ואציין כי אני מוצא לדחות טענות התובע בדבר חיוב שגוי לכאורה שנעשה על ידי הקק"ל בהתייחס לתשלום דמי החכירה במשך 10 השנים הראשונות של תקופת החכירה וזאת – בהסתמך על חוות הדעת של פרופ' סדן ומר לאופר (עמ' 27-28 לחוות דעת סדן/לאופר), שכן אני סבור כי טענות אלה ונוספות מסוגן – התיישנו זה מכבר הואיל ומדובר בחיובים המתייחסים לשנות ה- 30 וה- 40 של המאה העשרים.

יתרה מזו: כפי שצוין לעיל, התובע ידע לעמוד על זכויותיו ולדרוש קיזוז של דמי חכירה בגין סכומים שהוצאו על ידו ואשר לשיטתו הוא זכאי להשבתם מהקק"ל, או בגין חיובו בתשלום של דמי חכירה מופרזים. כתוצאה מכך הגיעו הצדדים להסדרים כספיים מתאימים שכללו קיזוז כאמור (ר' ס' 78-80 בחוות דעת פרופ' כץ והנספחים המפורטים שם). ברי, אפוא, כי אין לראות בסכומים אלה ששולמו על ידי התובע והוחזרו לו על ידי קק"ל כסכומים שעדיין עומדים לזכותו ומהווים השתתפות מצדו ברכישת זכויות בעלות במקרקעין או כאלה המקנים לו זכויות עודפות אחרות במקרקעין.

1. באשר לסכומים הנוספים ששולמו על ידי התובע: כפי שכבר הובהר לעיל תשלומים אלה נעשו מראש כתרומה לקק"ל. לא מצאתי כי התובע הציג ראיה כלשהי אשר ניתן ללמוד ממנה כי סכום זה שולם על ידי התובע לקק"ל למטרה אחרת זולת מאשר כתרומה לקק"ל במסגרת ההסכמות לפיהן המקרקעין ירכשו וירשמו על שם הקק"ל, ומאידך – תינתן לתובע זכות חכירה. יתרה מזו: הפרשנות שמציע התובע לפיה יש לראות בסכומים שניתנו על ידו כתרומה לקק"ל כסכומים ששולמו עבור השתתפות ברכישת זכויות בעלות במקרקעין או ככאלה המקנות לו זכויות עודפות אחרות במקרקעין אינה נשענת על נוסחם של המסמכים שהוצגו לפני בית המשפט, ומהמסמכים שהוצגו ניתן ללמוד על משמעות המנוגדת לזו המוצעת על ידי התובע. לפיכך, התובע כשל מלהוכיח טענותיו לפיהן כוונת הצדדים בעת רכישת המקרקעין והעברת התרומה לקק"ל הייתה להקנות לתובע זכויות בעלות במקרקעין או זכויות עודפות אחרות במקרקעין, וכי רישום המקרקעין ע"ש הקק"ל היה פורמלי בלבד, ולא שיקף נכונה את מי שזכאי להירשם כבעלים של המקרקעין.
2. אני מוצא לנכון להבהיר כי אין בידיי לקבל קביעתה של ד"ר אורן בחוות דעתה עליה חזרה בעדותה בפניי לפיה למרות שחברי כפר סירקין ידעו בשנות ה-30 שהם לא רוכשים זכויות בעלות במקרקעין, הם לא סברו כי מעמדם יהיה כמעמדם של יתר החוכרים מהנתבעות (עמ' 46 לפרו'). לא שוכנעתי כי מסקנה זו מבוססת על ראיות ו/או על מסמכים מתקופת רכישת המקרקעין שיש בהן כדי להוכיח כי היו הסכמות בין הצדדים לפיהן חברי התובע יהיו זכאים לזכויות עודפות על אלה שניתנו לחוכרים רגילים. תחושותיהם של חברי כפר סירקין בשנות ה-50 וה-70 ביחס למתן התרומה (ר' לדוג' עמוד 6 בחוות דעת ד"ר אורן) אין בהן די כדי להרים נטל השכנוע המוטל על התובע להוכיח שהוא זכאי לזכויות בעלות או לזכויות עודפות במקרקעין.
3. בסיכומיו של התובע נטען כי כנגד חברים שלא עמדו בתשלומים עבור רכישת המקרקעין ננקטו סנקציות והם סולקו מכפר סירקין. לגרסת התובע, מכך ניתן להסיק כי התשלומים המדוברים לא שימשו כ-"תרומה" גרידא לקק"ל אלא היוו תשלומי חובה (ס' 28 בסיכומי התובע). כתימוכין לכך מסתמך התובע על המקרה של האחים ריינס. אלא שהתייחסות התובע לסילוקם של האחים ריינס מכפר סירקין, אשר זכתה גם להתייחסותה של ד"ר אורן בחוות דעתה, עסקה בכלל בחברי קבוצת מימוניה אשר נדרשו לשלם סך של 60 לא"י לשם קבלתם להתיישבות בכפר סירקין אך מאחר שהם לא שילמו סך זה הם התבקשו לעזוב את כפר סירקין (ר' עמ' 17-18 בחוות דעת ד"ר אורן והנספחים המפורטים שם; נספח כ"ב לכתב התביעה). ברי, אפוא, כי אין בסילוקם הנטען של האחים ריינס כדי לשלול את מהותה של התרומה הכספית לקק"ל אשר ניתנה ע"י קבוצת הפועלים מכפר סירקין. יתרה מזו וכפי שיפורט להלן: לא הוכח על ידי התובע כי התשלום בסך 60 לא"י אשר חברי קבוצת מימוניה נדרשו, לכאורה, לשלם נועד לשמש כהשתתפות מצידם ברכישת המקרקעין דווקא, ולא מן הנמנע שתשלום זה נדרש לצורך פיתוחה של ההתיישבות בכפר סירקין ובכלל זה הקמת הבתים והמשקים והקמת תשתיות ציבוריות שונות.

1. אוסיף ואציין כי ד"ר אורן הקדישה חלק מחוות דעתה לתיאור גרסאות שונות ביחס לאופן רכישת המקרקעין, והתובע אף הדגיש בסיכומיו כי המקרקעין נרכשו בעקבות יוזמה של קבוצת הפועלים, ולא של קק"ל. איני סבור כי יש לייחס חשיבות לעובדה זו. גם אם היוזמה לרכישת המקרקעין מקורה בחברי קבוצת הפועלים, הרי שבפועל הוסכם עמם כי המקרקעין ירשמו בבעלות הקק"ל, ואילו עם מייסדי התובע יחתמו הסכמי חכירה ראשיים. יתרה מזו: גם ד"ר אורן הודתה בעדותה כי אינה פוסלת את הגירסה לפיה העלאת הרעיון לרכישת המקרקעין ע"ש הקק"ל נעשתה על ידי מר הרצפלד, ולא על ידי חברי קבוצת הפועלים עצמה (ר' עמ' 11 בחוות דעת ד"ר אורן; עמ' 39 לפרו').
2. באשר לקבוצת מימוניה: כפי שהובהר לעיל התכנית המקורית הייתה כי חברי קבוצה זו ישאו בעצמם בתשלום עבור רכישת 250 דונם מתוך המקרקעין באמצעות הלוואה שיקבלו מהוועד ליישוב יהודי גרמניה בקהיר (ר' ס' 67 חוות דעת פרופ' כץ והנספחים המפורטים שם; עמ' 12-14 לחוות דעת ד"ר אורן). אולם, הובהר והוכח כי הוועד בקהיר לא העביר לחברי קבוצת מימוניה את הסכומים אשר הוא התחייב להעבירם אליהם לשם רכישת המקרקעין. לפיכך, המחלקה הגרמנית בסוכנות היהודית החליטה להעביר בעצמה לקק"ל את הסכומים שהיא התחייבה להעבירם לקק"ל במסגרת התמיכה הכללית של הסוכנות היהודית בקק"ל. לשם הבהרת הדברים אזכיר את האמור במכתבו של ד"ר ג. לנדואר מיום 31.3.1935 שנשלח לקק"ל: "מאחר שהועד בקהיר לא עמד בהבטחותיו לשלם לנו את הכספים שהובטחו על ידו, החלטנו לשנות את הצעת אנשי קהיר האומרת כי על המתיישבים להחזיר את מחיר הקרקע בשיעורים שוים במשך 10 שנים, החל מהשנה השביעית ותמורת זה מותרת הקרן הקיימת על דמי החכירה. אנו רוצים להעביר את כל הכסף לקרן הקיימת בתורת תשלום מצדנו על חשבון הקרקע והיא תחכיר את הקרקע למתיישבים בתנאים הרגילים. ע"י סידור זה אנו חושבים להקל על מצבכם ועל מצב המתיישבים. בהתאם לכך הננו זוקפים את הסכום שכבר העברנו ושאנו עומדים להעביר לכם על חשבון השליש שמגיע לקרן הקיימת מהכספים החופשיים שלנו" (נספח 38 לחוות דעת פרופ' כץ).

במענה לכך השיבה קק"ל במכתב מיום 3.7.1935 כי: "...אנו מודיעים לכם כי אנו מסכימים לזקוף את הסכום של 4,800 לא"י אשר קיבלנו מכם לקניית הקרקע בפג'ה על חשבון השליש המגיע לנו מהמגביות לטובת יהודי גרמניה ועל ידי כך מתבטלים כל ההסכמים שנעשו בינינו ובינכם בעניין הקרקע הזאת והחכרתה למתיישבים. לפי זה לא נצטרך להחזיר לכם או לוועד בקהיר את הכסף אשר השקענו בפג'ה ונהיה רשאים להחכיר את הקרקע למתיישבים בתנאים רגילים ולגבות מהם דמי חכירה בלי שום הגבלות" (נספח 40 לחוות דעת פרופ' כץ).

1. מהאמור לעיל נובע כי בסופו של דבר רכישת 250 הדונם מתוך המקרקעין שנועדו לקבוצת מימוניה מומנו באמצעות המחלקה הגרמנית של הסוכנות היהודית מתוך כספי המגבית שממילא הייתה הסוכנות צריכה להעביר לקק"ל, והם שימשו בפועל, לצורך רכישת המקרקעין על ידי הקק"ל (ר' ס' 68 בחוות דעת פרופ' כץ והנספחים המפורטים שם; עמ' 17 לחוות דעת ד"ר אורן).

לא למותר לציין כי תיאור דברים זה הוזכר פעם נוספת בהתכתבות מאוחרת שהוחלפה בין הצדדים. במכתב מיום 5.8.1938 שנשלח אל הקק"ל על ידי ד"ר ג. לנדואר מהמחלקה ליישוב יהודי גרמניה בסוכנות היהודית נאמר כי בהתאם להסכמות לא היה מקום לחייב את חברי קבוצת מימוניה בדמי חכירה (נספח 106 לחוות דעת פרופ' כץ). במענה לכך, במכתב מיום 12.8.1938 כתבה הקק"ל כי: "כפי שאנחנו רואים ממכתבתכם הנ"ל נשמטה מזיכרונכם העובדה כי ההסכם שאתם מסתמכים עליו איננו קיים יותר. אנו שולחים לכם את העתקת מכתבכם... מיום 13.3.35 ואת העתקת מכתבנו מיום 3.7.35... שלפיהן בוטל ההסכם הנ"ל ושלפיהן מוכח כי "אנו נהיה רשאים להחכיר את הקרקע למתיישבים בתנאים רגילים ולגבות מהם דמי חכירה בלי שום הגבלות..." (נספח 108 לחוות דעת פרופ' כץ).

עדות נוספת לכך שחברי קבוצת מימוניה לא נשאו בפועל בתשלום עבור רכישת המקרקעין מצויה במכתב מיום 6.11.1939 שנחתם בשם "מימוניה אגודה שיתופית חקלאית" ומוען לקק"ל. במכתב זה נאמר, בין היתר, כי: "כל חברי קרית מימוני הם חברי כפר נחמן סירקין ועדיין לא קיים בכלל ועד קרית מימוני בתור נקודה התיישבותית עצמאית או בתור גוף התיישבותי, אלא מתיישבי כפר סירקין מבין עולי גרמניה אשר לא השתתפו בעצמם ברכישת הקרקע אשר הובטח להם אז על ידי המחלקה הגרמנית התשלום הזה, הם חברי קריית מימוני..." (נספח 131 לחוות דעת פרופ' כץ). (ההדגשות אינן במקור – ב.א.)

1. ראוי לציין כי בסופו של דבר נענו בקשותיהם של חברי קבוצת מימוניה והקק"ל פטרה אותם מתשלום דמי חכירה מרגע עלייתם על הקרקע ולמשך 5 שנים, וחלף זאת חייבה אותם הקק"ל בתשלום של דמי הכרה בלבד בשיעור של 0.5% עד 1% בלבד לשנה מערך הקרקע, ואילו החל מהשנה השישית נדרשו חברי הקבוצה לשלם לקק"ל דמי חכירה בשיעור השווה ל- 2% מערך הקרקע לשנה (ר' נספח 101 לחוות דעת פרופ' כץ).
2. אני סבור כי בהקשר זה ראוי להדגיש שהתובע הגיש תצהיר מטעם מר עצמון, אשר בגדרו הצהיר מר עצמון כי חברי קבוצת מימוניה, ביניהם אביו המנוח, מר וולטר ביין ז"ל, נטלו הלוואה מבנק "הלוואה וחיסכון" על סך של 60 לא"י על מנת לשלם עבור רכישת המקרקעין, וכן כי אביו נטל הלוואה נוספת בסך 80 לא"י עבור פיתוח המשק. מר עצמון ציין כי במשך שנים פרעו הוריו הלוואות אלו, וכי אמו ז"ל הייתה נוהגת לומר "דבר ראשון צריך לשלם את ההלוואה על האדמה של כפר סירקין" (ס' 16-17 לתצהיר מר עצמון). בכל הכבוד למר עצמון, לא מצאתי כי ניתן להשתית על עדותו ממצאים עובדתיים. מר עצמון צירף לתצהירו מסמך מיום 10.10.1934 ובו צוין כי "בזה הננו מאשרים שקבלנו מאת כב' סכום של 60 לא"י ע"ח התיישבותו במימוניה. רשמנו את כב' כמועמד להתיישבות במימוניה. על אשור המועמדים נודע לכב' לחוד". כמו כן צורפו ע"י מר עצמון מסמכים נוספים המעידים על התשלום בסך של 60 לא"י שביצע אביו ז"ל (ר' נספח 4 לתצהיר מר עצמון). עם זאת, לא ניתן ללמוד ממסמך זה עבור מה שולם הסך של 60 לא"י, ובפרט האם מדובר בתשלום ששולם דווקא עבור רכישת המקרקעין. מר עצמון אמנם צירף מסמכים המעידים על נטילת הלוואה נוספת על ידי אביו ז"ל בסך 80 לא"י אשר הושקעו על ידו בפיתוח משקו בכפר סירקין (ר' נספח 5 לתצהיר מר עצמון) אך לא ניתן לפסול בהקשר זה האפשרות כי גם כספי ההלוואה על סך 60 לא"י הושקעו לטובת פיתוח משקו, או לחילופין – הם שימשו לצרכים הכלליים של פיתוח ההתיישבות בכפר סירקין, כמו למשל עבור הקמת תשתיות בכפר סירקין, גידור הכפר, סלילת דרכים בכפר, הקמת אמצעי מיגון, וכדומה.

יתרה מזו: לא הומצאה לתיק בית המשפט שום הוכחה המוכיחה בצורה מפורשת כי סכום ההלוואה בסך של 60 לא"י שולם עבור רכישת המקרקעין, ואף לא הוצגו מסמכים כלשהם המוכיחים את מטרת ההלוואה עצמה או את נסיבות נטילתה. נטל השכנוע הנדרש לשם הוכחת כל אלה מוטל על התובע והוא לא הרימו.

1. אני סבור כי אין בעדות שניתנה ע"י מר עצמון כדי להרים הנטל המוטל על התובע בקשר לטענתו בדבר השתתפותו ברכישת המקרקעין. אומנם מר עצמון העיד כי הוריו שילמו לאורך השנים הלוואות שהם נטלו, לדבריו, לצורך השתתפותם ברכישת המקרקעין, וכך למשל הוא ציין בעדותו כי: "לגבי דמי הרכישה או הדברים האלה, אני רק יודע שההורים בזמנים ההם, בוא נגיד כל המתיישבים היו עניים, בוא נגיד ככה בלשון של היום. אני יודע שכל הזמן דיברו צריך לשלם את ההלוואה, צריך לשלם את ההלוואה, דבר ראשון לשלם את ההלוואה, לפני שאוכלים, לפני שקונים בגד, לפני כל דבר..." (עמ' 195, ש' 31-34 לפרו'). אולם, עדותו זו של מר עצמון הינה עדות מפי השמועה שאין בה כדי להוכיח העובדות הנזכרות בה. עדות זו איננה קבילה כלל, וממילא – גם אם ניתן היה לייחס לה משקל ראייתי כלשהו הרי שמדובר במשקל קטן ביותר. מעבר לכך: גם אם עדותו של מר עצמון היתה מדויקת, ואכן אלה הדברים ששמע לפני עשרות שנים בבית הוריו, הרי שלא ניתן ללמוד מעדותו זו לאיזו מטרה נועדה כל הלוואה והלוואה מאלה שנזכרו בעדותו. כך לדוגמה, יתכן שההלוואה אליה התייחס מר עצמון בדבריו הייתה ההלוואה שנטל אביו ז"ל לצורך תשלומים עבור פיתוח המשק ולא עבור השתתפות ברכישת המקרקעין, וממילא שאין ביכולתו להעיד על נושאים אלה מתוך ידיעה אישית.
2. לא למותר לציין כי בתצהירו מסתמך מר עצמון גם על כתבה שפורסמה בעיתון "ידיעות ה.ע.ג." משנת 1935 לפיה צוין כי "הקרקע נקנה מכספי קרן העזרה הקהירית לטובת הקק"ל. על המתיישב להחזיר את הסכום של 90 לא"י בעד חלקת אדמתו (של 5 דונם) לקרן הקהירית בשיעורין, החל מהשנה ה-7-ית עד ה-17-יח של התיישבותו. ז.א. במשך 10 שנים" (נספח 6 לתצהיר מר עצמון). ואולם, גם ד"ר אורן בחוות דעתה ציינה במפורש כי ההסכם עם הוועד בקהיר לא יצא אל הפועל מאחר שהוועד לא עמד בהתחייבויותיו להעביר את הכסף לצורך רכישת המקרקעין (עמ' 15-17 לחוות דעת ד"ר אורן).

מנגד, בסיכומיו טוען התובע כי קבוצת מימוניה שילמה את הסך של 4,800 לא"י עבור רכישת המקרקעין באמצעות המחלקה הגרמנית בסוכנות היהודית. אלא, וכפי שכבר הובהר לעיל, העובדה כי המחלקה הגרמנית בסוכנות היהודית שילמה סך זה אינה מוכיחה כי חברי קבוצת מימוניה שילמו סכומים אלה לקק"ל, וזאת גם בהתחשב במכתב מיום 31.3.1935 אשר צוטט לעיל לפיו ההסכם עם הוועד בקהיר בוטל והקק"ל היתה רשאית להחכיר לחברי קבוצת מימוניה את המקרקעין בתנאים רגילים. לא למותר לציין כי גם עדותו של מר עצמון, לפיו הוריו שילמו דמי חכירה לקק"ל לכל אורך השנים מחזקת דווקא טענה זו של הנתבעות (עמ' 198 לפרו').

1. בשולי הדברים אציין כי ב"כ התובע הציג בפני פרופ' כץ במהלך בחקירתו הנגדית מסמך הנושא תאריך 19.10.1934 ממנו ניתן ללמוד לכאורה על אישור בדבר ביצוע העברה בנקאית ע"ס של 1,645 לא"י שביצעה המחלקה הגרמנית להסתדרות (ר' מוצג ת/2). בחקירתו שיער פרופ' כץ כי יתכן שסכום זה היה חלק מהמקדמה ששולמה על חשבון הסכומים שקבוצת הפועלים שילמה (עמ' 389 לפרו'). לטענת התובע, השערה זו אינה יכולה להיות נכונה מאחר שהתשלומים שביצעה קבוצת הפועלים הסתיימו מספר חודשים לפני כן. מכיוון שלא ניתן ללמוד ממסמך זה על הנסיבות שקדמו לביצוע העברה בנקאית זו, הרי שאיני מוצא כי למחלוקת שבין התובע לבין פרופ' כץ בנושא זה יש כדי להועיל לתובע בהוכחת טענותיו. לא מן הנמנע כי לפי האמור במכתב מיום 31.3.1935 שכתב מר לנדואר אל הקק"ל בעניין העברת התשלום לרכישת המקרקעין אשר צוטט לעיל, מדובר בתשלום שכבר נזקף בעבר, ביום 19.10.1934 לטובת חברי מימוניה (נספח 38 לחוות דעת פרופ' כץ). לפיכך, יתכן שהסכום הנ"ל שהסתכם בסך של 1,645 לא"י אשר הועבר ביום 19.10.1934 הוא הסכום שהוגדר ע"י מר לנדואר במכתבו מיום 31.3.1935 כסכום "שכבר העברנו", כאשר כוונתו לכספים הנ"ל שהועברו לקק"ל על ידי הסוכנות היהודית. ברי שנטל ההוכחה בהקשר זה מוטל על התובע והוא לא הצליח להרימו.
2. נוכח כל האמור לעיל, הנני קובע בזאת כי התובע לא הוכיח, אף לא באמצעות התצהירים שהוגשו מטעמו, גרסה ברורה, קוהרנטית ומבוססת לפיה קבוצת מימוניה אכן השתתפה ברכישת המקרקעין במימון עצמי של חבריה. לסיכומו של חלק זה, אני קובע בזאת כי הוכח כי הסכום ששולם על ידי קבוצת הפועלים ניתן על ידם כתרומה לקק"ל והיתרה ששולמה על ידם כדמי חכירה למפרע קוזזה בשנים שלאחר מכן. כאמור לעיל, התובע לא הוכיח כי קבוצת מימוניה השתתפה ברכישת במקרקעין. כפי שהובהר בערעור חפציבה, לא ניתן, בהסתמך על פסקה 34 בבג"ץ הקשת המזרחית, ליצור יש מאין זכויות חדשות. במקרה הנוכחי, מאחר שלא הוכח על ידי התובע כי השתתף ברכישת המקרקעין מעבר לאמור לעיל, הרי שהתובע גם לא הוכיח, בהסתמך על טענות זו, קיומן של זכויות בעלות או זכויות יתר קנייניות אחרות העומדות לזכותו. אשר על כן, עניינו של התובע לא נכנס בגדר החריג אליו התייחס כב' השופט גרוסקופף בערעור חפציבה בהתייחס לטענתו בדבר השתתפותו ברכישת המקרקעין, ולכן טענותיו בענין זה נדחות בזאת בשלמותן.
3. התובע טען בסיכומיו כי ביצע השבחות רבות במקרקעין ונשא, לטענתו, בעלות נכבדה הכרוכה בביצוע השבחות אלה. לשיטתו, יש לראות בהשבחות ובהשקעות שביצע במקרקעין כהשתתפות מצדו ברכישת המקרקעין. לגרסתו, זו היתה גם תפיסתה של קק"ל אשר היתה אמורה לבצע את ההשבחות הראשוניות במקרקעין ולשאת בעלויות הקשורות בכך. התובע הגיש מטעמו חוות דעת סדן/לאופר שנועדה "לאמוד את השיעור הראוי של זכויות האגודה השיתופית כפר סירקין וחבריה באדמות המושב, כפי שהיו בחזקתם ערב קום המדינה, על פי אמות מידה כלכליות ושמאיות היסטוריות ועכשוויות" (עמ' 6 לחוות דעת סדן/לאופר). חוות דעת זו ניתחה מהבחינה הכלכלית את העלויות של השבחות היסוד שנעשו במקרקעין על ידי התובע. התובע טוען כי יש לראות לכאורה בהוצאות אלה חלק מעלויות הרכישה של המקרקעין שכן הן כללו:

(1) הקמת מערך המים בסך של 6,000 לא"י;

(2) סלילת כבישים בסך של 10,450 לא"י;

(3) הוצאות בגין פרצלציה בסך 333 לא"י;

(4) שמירה וביטחון, לרבות הגנה על המקרקעין בגין פלישות, בסך של 3,055 לא"י;

(5) התחברות למערכת החשמל בסך 82 לא"י;

(6) הוצאות אדמיניסטרטיביות בסך 137 לא"י; וכן

(7) חריש עמוק במקרקעין (ר' פרק ו' בחוות דעת סדן/לאופר).

1. אין בידיי לקבל טענות אלה של התובע המבוססות על ההנחה שיש להכיר בהוצאות בגין השבחת המקרקעין כחלק מהעלויות המתייחסות לרכישת המקרקעין באופן המזכה את התובע בזכויות בעלות או בזכויות יתר במקרקעין. בנוסף הגעתי לכלל החלטה כי יש לדחות גם את חוות הדעת שנערכה ע"י פרופ' סדן ומר לאופר אשר הוגשה ע"י התובע לשם ביסוס ותמיכה בטענות אלו. אפרט להלן טעמיי למסקנה זו:
2. ראשית, בערעור חפציבה הציג כב' השופט ע' גרוסקופף הקווים המנחים לפרשנותו של החריג שצוין בפסקה 34 בבג"ץ הקשת המזרחית. כב' השופט גרוסקופף קבע כי: "...הזכויות בהן מדובר צריכות להיות זכויות ייחודיות, הנגזרות ממאפיינים מיוחדים או נסיבות ייחודיות של החוכר החקלאי בו מדובר, ולא זכויות גנריות הנטועות בטיעונים העומדים לזכות כלל החוכרים החקלאיים. מכאן שעל מנת להצדיק את החלת החריג אין די בהצבעה על טיעונים גנריים, המתקיימים ביחס לכל החוכרים החקלאיים (כדוגמה הטענה בדבר השקעות בפיתוח ובשמירת הקרקע או טענות המבוססות על השוואה לזכויות הניתנות למגזר העירוני), אלא יש להצביע על טיעונים המייחדים את עניינו של החוכר..." (ערעור חפציבה, בפס' 8) (ההדגשות אינן במקור – ב.א.).
3. במקרה הנוכחי, ברי כי טיעוניו של התובע לגבי ביצוע ההשבחות במקרקעין, לרבות כל ההוצאות שנזכרו לעיל בחוות דעת סדן/לאופר – הינם טיעונים גנריים שאינם ייחודיים לכפר סירקין ואשר לגביהם פסק בית המשפט העליון כי אין הם מכניסים את הטוען להם לגדרי גבולות החריג הנזכר בפסקה 34 בבג"ץ הקשת המזרחית. לפיכך, כבר בשל כך, דינן של טענות אלה להידחות.
4. שנית, ובהמשך לפסיקת בית המשפט העליון בערעור חפציבה המורה כיצד יש לפרש את החריג שהוזכר בפסקה 34 בבג"ץ הקשת המזרחית: בבג"ץ הקשת המזרחית ציין כב' השופט ת' אור כי: "יתכן שגם היו מקרים של השתתפות חוכרים או גופים מיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת קרקע שנרשמה על שם קרן קיימת לישראל והוחכרה אחר כך לחוכרים". שותף אני, בכל הכבוד, לעמדה שכבר נפסקה לא אחת ע"י בתי המשפט המחוזיים לפיה לא ניתן לפרש המשפט: "בתמורה ששולמה עבור רכישת הקרקע" כתמורה בגין ביצוע השבחות במקרקעין. קבלת טיעונו של התובע בענין זה תהיה מרחיקת לכת מבחינה פרשנית ותהא מנוגדת לנוסחה ולשונה של פסקה 34 בבג"ץ הקשת המזרחית. לכן, פרשנות כזו גם לא תקיים הקריטריונים המצמצמים שנקבעו במסגרת ערעור חפציבה (ר' ת"א (מחוזי חיפה) 43554-10-12 קיבוץ כפר המכבי-אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (פורסם בנבו, 3.4.2017) בפס' 88-90 לפסק דינו של כב' הש' ד' פיש).
5. שלישית, עיון ברשימת ההשבחות וההשקעות הנטענות ע"י התובע מעלה כי מדובר בהשקעות המוטלות באופן רגיל על חוכרים במהלך התיישבותם והחזקתם בקרקע. לא מצאתי כי התובע, או המומחים מטעמו, הציגו הוכחה לכך שבוצעה "השקעה חריגה" ע"י התובע במסגרת הכשרת המקרקעין. אני סבור כי קיים קושי מהותי להכיר בהשקעות התובע הקשורות בהכשרת המקרקעין כהשקעות חריגות המבדילות אותו מחוכרים אחרים במצבו, ולכן אין זה ראוי להעניק לתובע זכויות יתר ועדיפות על פני חוכרים אחרים במדינת ישראל (ר' עניין גבעת שפירא, בפס' 23).

יתרה מזו: מקובלת עלי, בכל הכבוד, דעתו של כב' הנשיא אברהם אברהם בעניין ת"א (מחוזי נצרת) 96/08 קיבוץ חפציבה נ' קרן קיימת לישראל (פורסם בנבו, 31.10.2017) (הערעור על פסק הדין נדחה במסגרת ערעור חפציבה) לפיה יש בקו טיעון זה של התובע כדי לרוקן מתוכן את המפעל הציוני. "בכל ישוב שהוקם, יהא סוגו אשר יהא, השקיעו מתיישביו ממרצם ומאונם לפיתוח האדמות עליהן הוקם היישוב" (שם, בפס' 39). משכך, גם אני סבור כי ההשקעות שתוארו לעיל אינן מייחדות את כפר סירקין באופו המצדיק ליתן לו זכויות קנייניות עודפות שלא הוענקו לחוכרים אחרים.

1. רביעית, מר אוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי, אשר מסר תצהיר מטעם הנתבעות, העיד כי על אף שאין חולק ששווים של מקרקעין נובע, בין היתר, גם מעלות ההשקעות וההשבחות שנעשו בהם, ולכן אין שווי המקרקעין משקף רק את המחיר ששולם בגין רכישתם, הרי שלא הוכח כל קשר בין שווי הקרקע לבין הגדרת וקביעת הזכויות הקנייניות בהם, ו/או לגבי שיעורן. התובע לא הוכיח מהו הבסיס המשפטי ו/או השמאי אשר מכוחו ניתן לראות בהוצאות בגין השבחות המקרקעין ככאלו המאפשרות לקרוא תיגר על הזכויות הרשומות במרשם המקרקעין, ובמקרה הנוכחי – באופן החולק על רישומה של קק"ל כבעלים על המקרקעין. ניסיונו של התובע ליצור זיקה בין שווים של המקרקעין לבין הזכות הקניינית באותם המקרקעין הינו שגוי, וההנחה המונחת בבסיס טענתו לפיה ממועד תחילת ביצוע ההשבחות במקרקעין החלה זכות הבעלות של הקק"ל להצטמצם ואילו זכות התובע הפכה מזכות "חכירה" לזכות של "בעלות" אשר שיעורה הולך וגדל עם ביצועה של כל השקעה והשקעה – נטולה כל אחיזה משפטית או עובדתית, ואף הוכח כי הינה נוגדת את המסמכים שהוצגו בפני בית המשפט (ר' ס' 14-30 בחוות דעת מר אוהד עיני).

1. אני מוצא לקבל במלואה חוות דעתו של מר אוהד עיני, ומאידך - לדחות את חוות הדעת שנערכה ע"י פרופ' סדן ומר לאופר. כפי שצויין בחוות דעתו של מר עיני, אכן השקעות במקרקעין גורמות לעליית שווי המקרקעין. עם זאת, התובע לא עמד בנטל להוכיח כי עליית שווים של המקרקעין כתוצאה מביצוע השבחות מחייב שינוי בזכויות הקנייניות הרשומות במרשם המקרקעין. מן הראוי להזכיר כי מדובר במקרקעין מוסדרים אשר לגביהם נקבע בסעיף 125(א) בחוק המקרקעין כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969".

תכליתו של סעיף 125(א) בחוק המקרקעין הינה הבטחת פומביות, אמינות, יציבות, ודאות וסופיות של הרישום במרשם המקרקעין בכל הנוגע לזכויות הקניין לגבי מקרקעין מוסדרים (ר' ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 60 (2003)). נוכח הצורך להבטיח את הוודאות והסופיות של רישום הזכויות במקרקעין מוסדרים, נטל ההוכחה על הטוען לתיקון הרישום הינו כבד ביותר (עניין וינברג, בפס' 37; ת"א (מחוזי מרכז) 9106-02-08 שי אגרנוב ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 27.7.2016) בפס' 6 לפסק דינו של חברי כב' סגן הנשיאה השופט י' שינמן).

במקרה הנוכחי, קביעתם של המומחים מטעם התובע סותרת ומערערת הוראות הדין, וממילא שאינה מתייחסת לעילות המפורטות בסעיפים 93-97 בפקודת ההסדר. לפיכך, אני קובע בזאת כי התובע לא עמד בנטל להוכיח טענתו לפיה יש לראות בהשבחות שביצע במקרקעין ככאלו המשנות את הזכויות הקנייניות הרשומות לגבי המקרקעין במרשם ספרי המקרקעין ובכלל זה כדי לבסס קביעה לפיה מעמדו של התובע הינו מעמד של בעלים או בעל זכויות עודפות במקרקעין.

1. לא למותר לציין כי חוות דעתו זו של מר עיני מתיישבת גם עם התנהלותו בפועל של התובע. כאשר התובע סבר כי על הקק"ל להתחשב בהוצאות שהוציא בגין השבחת המקרקעין הוא פעל מול הקק"ל במישור הכספי אך לא במישור הקנייני. כך למשל כאשר החל משנת 1945 צבר התובע חובות שהלכו וגדלו בגין אי תשלום דמי חכירה - התובע השיג על חיובו לשלם חובות אלו לנתבעות, תוך שהוא טוען, בין היתר, כי הוא זכאי להחזר בסך 1,600 לא"י בגין ביצוע חריש עמוק וגידור השטח. בסופו של דבר, ביוני 1953 הגיע התובע להסכמות כספיות עם הקק"ל וסוכם בינו לבין הקק"ל, בין היתר, כי התובע יקבל החזר בסך מחצית השקעותיו בגין החריש והגידור (ר' 78-80 בחוות דעת פרופ' כץ והנספחים המפורטים שם). יוצא איפוא כי גם התובע עצמו סבר בזמן אמת כי ביצוע ההשקעות במקרקעין יכול שיזכה אותו בהחזר במישור הכספי למול הקק"ל, באמצעות קיזוז דמי החכירה שהיה עליו לשלם, אך לא הועלתה על ידו בזמן אמת שום טענה לפיה השקעות אלו מזכות אותו בבעלות במקרקעין או בזכויות יתר אחרות ביחס למקרקעין. התנהלות זו מחזקת את קביעתו של מר עיני לפיה אין ליצור באופן מלאכותי זיקה בין ההשקעות בהכשרת המקרקעין והשבחתם לבין הזכויות הקנייניות במקרקעין.
2. חמישית, הנתבעות הגישו חוות דעת מטעם רו"ח (עו"ד) ויסאם עסאם ובה צוין, בין היתר, כי יש לראות בהוצאות שהוציאו חברי התובע לצורך השבחת המקרקעין, כהוצאות שגם הניבו למתיישבים הכנסות ורווח ואפשרו להם לצמוח כלכלית תוך שימוש בקרקע שהוחכרה להם לצורך מחייתם ופרנסתם. יתרה מזו: בשים לב לשנים הרבות שחלפו מאז נשאו המתיישבים בהוצאות אלו, מציין רו"ח עסאם כי "ניתן לקבוע כי נוצלו "כלכלית" מלוא סכומי ההשקעות שבהם נשאו המתיישבים, על כן לא נותר כל ערך כלכלי להשקעות אלו. רו"ח עסאם קובע בחוות דעתו כי למעט העלויות הישירות של רכישת המקרקעין, יתר ההשקעות במקרקעין אליהן מתייחס התובע מהוות הוצאות עסקיות שוטפות והוצאות מסוג "רכוש קבוע" ששימשו בייצור הכנסה. הוצאות אלו מופחתות על פני אורך חייהם הכלכליים ולפיכך ערכם שווה לאפס" (ר' ס' 8.9 בחוות דעת רו"ח עסאם). (ההדגשות אינן במקור – ב.א.)

בעדותו הבהיר רו"ח עסאם, כי יש לנכות הוצאות פחת מקום שההשקעה מצמיחה הכנסה. אולם גם כאשר ההשקעה אינה מצמיחה הכנסה ולכן אין מקום לנכות הוצאות פחת, עדיין יש לראות בהשקעה זו ככזו שהולכת ומופחתת בגלל התכלותה והתיישנותה. וכן, כל השקעה שהינה ברת פחת או שהינה מתכלה וערכה מופחת עם השנים לא תיחשב כהשקעה המצטרפת לעלות רכישת המקרקעין (עמ' 312-313 לפרו'). חוות דעתו ועדותו של רו"ח עסאם מקובלות ואני מוצא לאמצן במלואן. כפי שציין רו"ח עסאם, יש מקום לבחון את השווי הכלכלי של ההשקעות שביצעו חברי התובע לאורך השנים, ובהקשר זה אין מקום להתעלם מהפחת ומהתכלותן לאורך השנים של השקעות אלו אשר נעשה בהן שימוש על ידי חברי התובע לתועלתם במשך שנים רבות.

1. כפועל יוצא מכל האמור לעיל, אני קובע בזאת כי אין לראות בתשלומים שהוצאו ע"י חברי התובע לשם הכשרת והשבחת המקרקעין, כמפורט בכתב התביעה שהוגשה ע"י התובע, כחלק מהתשלומים ששולמו בגין רכישת המקרקעין ואין בביצועם של תשלומים אלו כדי לבסס זכויות קנייניות נטענות במקרקעין. עם זאת, וכפי שציינו כב' השופט ע' גרוסקופף וכב' השופטת ד' ברק-ארז בערעור חפציבה, חשוב להבהיר כי אי-הענקתו של הסעד המבוקש ע"י התובע בכתב התביעה אין בה כדי לגרוע מהתרומה ההיסטורית החשובה של ההתיישבות הכפרית לישוב המדינה עוד בתקופה שקדמה להקמתה. אולם, נסיבות הענין שבפניי מחייבות לקבוע כי אין בביצוע תשלומים אלה כדי לגרום לשינוי ברישומן של הזכויות הקנייניות במקרקעין הרשומות כיום במרשם המקרקעין (ערעור חפציבה, פס' 11 לפסק דינו של כב' השופט ע' גרוסקופף; פסק דינה של כב' השופטת ד' ברק-ארז).
2. תנאי נוסף הנזכר בבג"ץ הקשת המזרחית ובערעור חפציבה הוא קיומו של הסכם חכירה היסטורי שנוסחו חריג, כגון למשל חוזה חכירה אשר בגדרו לא נקבע מה תהיה התוצאה מבחינת זכויות החוכרים במקרה של שינוי שיחול בייעוד הקרקע (ר' עניין וגנר, בפס' 23). במקרה הנוכחי, נראה כי אין מחלוקת בין הצדדים על כך שחוזי החכירה הראשיים שנחתמו עם חברי התובע היו בעלי נוסח חריג מאחר שנחתמו לתקופה של 99 שנים, ולא כנהוג לתקופה בת 49 שנים. עו"ד ויתקון סבור כי הקק"ל חתמה עם כפר סירקין על חוזה חכירה בנוסח חריג שכזה בשל השתתפות חברי כפי סירקין ברכישת המקרקעין (ר' ס' 5 בחוות דעת עו"ד ויתקון).
3. ד"ר אורן ציינה בחוות דעתה כי ביטוי נוסף לכך שהסכמי החכירה הראשיים שנחתמו עם חברי התובע היו חריגים ביחס לחוזי החכירה הרגילים שהיו מקובלים בזמנו אצל הנתבעות ניתן למצוא בכך שדמי החכירה שנקבעו בהסכמי החכירה הראשיים היו סמליים (עמ' 5 בחוות דעת ד"ר אורן). עם זאת, לא למותר לציין בהקשר זה כי ביום 27.3.1936 נחתם הסכם בין הקק"ל לבין התובע לפיו נקבע כי למרות האמור בהסכמי החכירה הראשיים הרי שבחלוף 11 שנים משנת 1935 - דמי החכירה השנתיים שיגבו מהתובע יהיו בשיעור של 2% מערך הקרקע הנחכרת כפי שיקבע על ידי הקק"ל ועל ידי התובע (נספח 45 לחוות דעת פרופ' כץ).
4. בחוות דעתו מאשר פרופ' כץ כי תקופת ההתקשרות בת 99 השנים אשר צוינה בהסכמי החכירה הראשיים אכן הייתה תקופה חריגה. עם זאת, פרופ' כץ דוחה הסברה שהוצגה על ידי עו"ד ויתקון לפיה יש לייחס את תקופת ההתקשרות של 99 השנים הנקובה בהסכמי החכירה הראשיים לעובדה כי התובע השתתף ברכישת המקרקעין. לעמדתו של פרופ' כץ, מעבר לעובדה כי הוכח שהתובע העביר תמורת רכישת המקרקעין כספים כתרומה לקק"ל וכדמי חכירה למפרע עליהם זוכה במהלך השנים, הרי שעמדה זו אינה מתיישבת עם העובדה שגם מושבים וקיבוצים אחרים סייעו בצורה כזו או אחרת לקק"ל וההתקשרות החוזית עמם לא הייתה לתקופה של 99 שנים אלא לתקופה של 49 שנים בלבד (ס' 112 לחוות דעת פרופ' כץ).
5. אכן, כפי שציין פרופ' כץ בחוות דעתו, הטענה כי הסכמי החכירה הראשיים נעשו ל-99 שנים כתוצאה מהשתתפות של התובע ברכישת הקרקע ולכן הם היו שונים מהסכמי חכירה ראשיים אחרים שנחתמו עם הקק"ל - הינה בגדר סברה בלבד, שלא הוכחה על ידי התובע או על ידי עו"ד ויתקון. נטל השכנוע בענין זה מוטל על התובע והוא לא הצליח להרימו, ולכן טענתו נותרה בגדר סברה גרידא. מנוסחם של הסכמי החכירה הראשיים לא ניתן ללמוד על רצון קק"ל להעניק לתובע בעלות או זכויות קניין עודפות במקרקעין, גם אם תקופת ההתקשרות שנקבעה בהם הייתה חריגה בהשוואה לתקופות חכירה שננקבו בהסכמי חכירה אחרים שחתמה הקק"ל. לא למותר להזכיר, כי הסכמי החכירה הראשיים כוללים סעיף אשר בגדרו צוין במפורש כי כל פעולה משפטית של שיעבוד או העברת זכויות במקרקעין על ידי התובע טעונה הסכמה מראש ובכתב מאת הקק"ל (ר' נספח 7 לחוות דעת עו"ד ויתקון). במובן זה, זכותה של הקק"ל כבעלים היחידי של כל המקרקעין מוגדרת במפורש בהסכמי החכירה הראשיים אף אם תקופת החכירה שנקבעה בהם הינה ארוכה מהרגיל.
6. בבחינה למעלה מן הצורך אשוב ואציין כי בהסכמי חכירה סטנדרטיים רבים קבועה תקופת חכירה בת 49 שנים בתוספת אופצייה להארכת תקופת החכירה ב- 49 שנים נוספות. ברובם המכריע של המקרים אכן מומשה האופציה ע"י החוכר ותקופת החכירה המקורית הוארכה כמעט באופן אוטומטי, כך שבפועל לא קיימת הבחנה מעשית בין מקרה בו זכויות החכירה הוענקו לחוכר מלכתחילה ל- 99 שנים כמפורט בהסכמי החכירה הראשיים נושא הבתביעה דנן, לבין מקרים אחרים אשר בגדרם נקבעה תקופת חכירה מקורית בת 49 שנים שניתן להאריכה לתקופה נוספת בת 49 שנים עם תום תקופת החכירה המקורית.
7. אוסיף ואדגיש כי על אף שתקופת ההתקשרות עם התובע הנקובה בהסכמי החכירה הראשיים הינה חריגה - לא מצאתי כי התובע הוכיח שניתן ללמוד ממנה כי יש בכך כדי להעניק לתובע זכויות יתר במקרקעין. בהקשר זה, טיעוניו של התובע היו כוללניים וסתמיים. אין חולק כי במהלך השנים הסכימה הקק"ל ליתן לתובע הטבות שונות, לרבות אלו שפורטו כבר בגדר החלטת 1991. להטבות אלו, ולנסיבות הענקתן לתובע –אתייחס בהמשך פסק דין זה. עם זאת, התובע לא הצביע בטיעוניו מה מבסס את זכותו לקבל זכויות יתר נוספות, ואיזה זכויות משפטיות ספציפיות נוספות הוא זכאי לקבל, לשיטתו, מהנתבעות מכוחם של הסכמי החכירה הראשיים. מטיעוניו של התובע עולה, לכאורה, כי לפי שיטתו הסכמי החכירה הראשיים מקנים לו, כביכול, זכות לדרוש מהנתבעות מפעם לפעם, ועד למועד פקיעתם, דרישות לקבלת זכויות יתר נוספות במקרקעין. אלא שטענותיו אלה של התובע אינן מתיישבות עם הפרשנות המצמצמת שניתנה בערעור חפציבה לפסקה 34 בבג"ץ הקשת המזרחית, שכן בערעור חפציבה בית המשפט העליון חזר וקבע כי אין מדובר במקור ליצירת זכויות משפטיות, לרבות זכויות קנייניות חדשות, אלא בהכרה בזכויות קיימות בלבד.
8. בבחינה למעלה מן הצורך אציין כי בהתייחס לגובה דמי החכירה המשולמים על ידו הסכים התובע, עוד בשנת 1936, לחתום על הסכם אשר שינה האמור בענין זה בהסכמי החכירה הראשיים. בהתאם להסכם זה התחייב התובע לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור של 2% משווי המקרקעין, חלף דמי חכירה סמליים שצוינו בהסכמי החכירה הראשיים (נספח 45 לחוות דעת פרופ' כץ). אין גם חולק כי התובע שילם בפועל במהלך כל עשרות השנים האחרונות דמי חכירה לקק"ל לפי שיעור זה, ולא לפי השיעור שנקבע בהסכמי החכירה הראשיים, וגם בכך ניתן למצוא תימוכין לטענת הנתבעות לפיה כשל התובע מלהוכיח כי הסכמי החכירה הראשיים העניקו לו זכויות יתר במקרקעין.
9. בנוסף, להסכמי החכירה הראשיים נחתמו בין התובע לבין הנתבעות הסכמי חכירת משנה לתקופות של כ-20 שנים (ר' לדוג' נספח 8 לחוות דעת עו"ד ויתקון). עו"ד ויתקון ציין בחוות דעתו כי חוזי חכירת המשנה נחתמו על רקע רצונם של מתיישבי כפר סירקין לשעבד את זכויותיהם במקרקעין לצורך קבלת הלוואה (עמ' 5 בחוות דעת עו"ד ויתקון). עם זאת, טענה זו לא גובתה ע"י עו"ד ויתקון באסמכתאות. יתרה מזו: פרופ' כץ ציין בחוות דעתו כי מוסדות האשראי הסתפקו באותה תקופה בכתבי הסכמה שסיפקה להם הקק"ל, או במסמכים לפיהם הסכימה הקק"ל לשיעבוד היבולים של היישוב כבטחונות להחזר האשראים (ס' 113 בחוות דעת פרופ' כץ והנספחים שפורטו שם).

זאת ועוד: ביום 9.3.1936 כתב התובע לקק"ל כי "בקשר עם השיחה הטלפונית שהיתה בינינו אנו מסכימים להחליף את החוזה שקיים בין קק"ל ובין אגודת כפר נחמן-סירקין בע"מ, לחוזה רגיל כל הזמן שתדרשו בכך מאיתנו..." (מוצג נ/2). אומנם לא נטענה בפני הטענה לפיה הסכמי החכירה הראשיים אינם ברי תוקף מחייב עוד אך עם זאת אני מוצא כי יש במסמכים נוספים אלה, לרבות בעובדה שהתובע הסכים לעדכון גובה תשלום דמי החכירה השנתיים ולהחלפת הסכמי החכירה הראשיים בהסכמים אחרים, וכן בעובדה שבמהלך השנים חתמו הנתבעות עם התובע על הסכמי חכירת משנה לתקופות קצרות, כדי לגרוע מטיעוני התובע לפיהם הסכמי החכירה הראשיים שנחתמו עמו מבססים את זכותו להכרה בזכות בעלות או בזכויות יתר אחרות במקרקעין.

1. לסיכומו של חלק זה: לא מצאתי כי התובע עמד בנטל השכנוע להראות כי עניינו נופל לגדר החריג שנקבע בענין ערעור חפציבה, הן ביחס לטענותיו בדבר השתתפותו ברכישת המקרקעין, והן בקשר לטיעוניו ביחס לתקופת התקשרות בת 99 השנים הנקובה בהסכמי החכירה הראשיים שנחתמו עמו.
2. בכתב הסיכומים שהוגש מטעמו חוזר התובע על טענתו לפיה במסגרת החלטת 1991 הודה המינהל בכך שהתובע זכאי לזכויות יתר במקרקעין, וכי בהתחשב בכך הסכים המינהל להעניק לתובע תנאי חכירה מיטיבים שפורטו בהחלטת 1991. בעת שדנתי בטענת ההתיישנות שהעלו הנתבעות, כבר קבעתי כי אין באמור בהחלטת 1991 כדי לקיים דרישות החריג הקבוע בסעיף 9 בחוק ההתיישנות על מנת שתקופת ההתיישנות "תאופס" ותימנה מחדש שכן לאחר שבחנתי הראיות מצאתי כי אין לראות בהחלטת 1991 משום הודאה בקיום זכות. עם זאת, מוצא אני לנכון לציין כי לאחר שבחנתי את טענת התובע גם לגופה הגעתי לכלל החלטה כי אין החלטת 1991 מהווה הוכחה לכך שהתובע זכאי לזכויות יתר במקרקעין, וכי לכל היותר יהיה התובע זכאי לקבל מהנתבעות הטבות שהמינהל הסכים להעניק לו במסגרת החלטת 1991, ואף זאת – בכפיפות לקיום התנאים המפורטים בהחלטת 1991.
3. בהחלטת 1991 צוין כי "ההסדר המיוחד לכפר סירקין נעשה בהתחשב בכך שקרקעות הכפר היו בבעלות פרטית והועברו ע"י אגודת כפר סירקין לקק"ל עפ"י הסדרים שנקבעו אז בין הצדדים". זאת, כאמור, למרות שעוד בשנות ה-70 כתב מר אלוני לב"כ התובע כי בידיו מסמכים המוכיחים כי חברי התובע זוכו בדמי חכירה כנגד הסכומים שהועברו על ידם לצורך רכישת המקרקעין כדמי חכירה ששולמו למפרע (נספח 250 בחוות דעת פרופ' כץ).

בנסיבות אלה קיים קושי לקבוע האם ההטבות שניתנו לתובע על ידי המינהל לאורך השנים ניתנו מתוך רצון טוב ולפנים משורת הדין בהתחשב בעובדה שחלק מהכספים שהועברו על ידי התובע לצורך רכישת המקרקעין הועברו כתרומה לקק"ל, או שמא הטבות אלה ניתנו בהתבסס על הנחה שגויה לפיה המקרקעין נרכשו מלכתחילה על ידי חברי התובע והועברו על ידם ללא תמורה לקק"ל. בכל מקרה, מקובלת עלי חוות דעתו של פרופ' כץ בסוגיה זו אשר קובעת כי ככל שההטבות ניתנו לתובע על בסיס הנחה עובדתית זו לפיה המקרקעין נרכשו על ידי חברי התובע והועברו ללא תמורה לקק"ל, הרי שנוכח הראיות שהוצגו במסגרת ההליך דנן, לרבות הראיות המוכיחות את הקיזוז שנעשה על ידי המינהל במהלך 10 השנים שלאחר מועד עליית התובע על המקרקעין בגין דמי החכירה ששולמו למפרע על ידי התובע, וכן נוכח התנהלות הצדדים שפורטה לעיל – אזי ברי כי מדובר כאמור בהנחה עובדתית שגויה. לשון אחרת: נוכח הראיות שהוצגו בהליך דנן, הוכח כי לא הייתה קיימת הצדקה ממשית ליתן לתובע ההטבות הנזכרות במסגרת החלטת 1991 בהתייחס לטענתו של התובע כי השתתף ברכישת המקרקעין.

1. לא למותר לציין כי מקובל עלי גם האמור בתצהירו של מר שמרון לפיו החלטת 1991 התקבלה כתוצאה מרצונו של המינהל לפעול לסטנדרטיזציה ואחידות של הסכמי החכירה עליהם חתומים כלל החוכרים, וזאת - בהתחשב גם בכך שחלק מחברי התובע היו חתומים על הסכמי חכירת משנה שאינם משקפים בצורה מדויקת את מהותו של הנכס שהוחזק ונחכר על ידם (משק עזר או נחלה) (ר' ס' 54 בתצהיר שמרון, נספח 22 לתצהירו). תימוכין לטענתן של הנתבעות לפיה זו היתה מטרת המינהל ניתן ללמוד גם ממכתב ששלח המינהל לתובע ביום 11.7.1991 בגדרו נכתב כי המינהל אינו מסכים להעניק לתובע ההטבות המפורטות בהחלטת 1991, אלא אם חברי התובע יסכימו לחתום על חוזה חכירת משנה מתאים למשק עזר (נספח 25 לתצהיר שמרון). בהקשר זה, ראוי גם לציין כי במכתב מיום 19.6.1991 שנשלח אל ועד כפר סירקין על ידי מר דוד ריזמן, אשר שימש כממונה מחוזי בפועל אצל המינהל, וכותרתו היתה "חידוש חכירות – כפר סירקין" נכתב, בין היתר, בהתייחס להחלטת 1991 כדלקמן:

"1. יחתמו עם בעלי הזכות למשק עזר חוזה חכירה בנוסח הסטנדרטי הנהוג במינהל לגבי משקי עזר ...

2. בעל זכות למשק עזר שיש לו חוזה תקף שלא יסכים להמיר את החוזה לנוסח הנ"ל לא יוכל לקבל הסכמת המינהל להקמת יחידת מגורים שניה כפי שהיה בעבר.

3. ...

4. תאושר בקשת 55 חברים מתוך 65 חברי "אגודת קמה" המבקשים לשנות את מעמדם מנחלות למשקי עזר, השטח החקלאי יוחכר בחוזה חכירה הנהוג במינהל למטעים ושטחי עיבוד לתקופה של 49 שנים בתנאים הנהוגים לשטח עיבוד ...

5. עם 10 בעלי הזכות לנחלה יחתם חוזה חכירת משנה לגבי שטח של 5 דונם בכפר סירקין ולגבי השטח החקלאי ייחתם חוזה חכירה נפרד, כאשר בחוזים יצוין שהם קשורים זה לזה כנחלה בודדת".

1. לסיכום נושא זה ראוי להדגיש כי הנתבעות חזרו וציינו במסגרת ההליך דנן, לרבות בסעיף 18 בכתב ההגנה ובסעיפים 12-13 לסיכומיהם, כי הן אינן חוזרות בהן ממה שהוחלט במסגרת החלטת 1991. בהתחשב בכך, וכן מאחר שהתובע לא הוכיח כי עניינו מקיים תנאי החריג אשר נקבע בבג"ץ הקשת המזרחית ובערעור חפציבה, הנני קובע בזאת כי לא קיימת הצדקה להעניק לתובע הטבות נוספות ו/או זכויות יתר מעבר לאלו שכבר הוענקו לו במסגרת החלטת 1991, ואף זאת – בכפיפות להתקיימות התנאים המפורטים בהחלטת 1991, אך לא מעבר לכך.
2. האם ניתן לשלב יחד עם הוראות החלטת 1991 הוראותיהן של החלטות מאוחרות יותר אשר התקבלו ע"י מועצת מקרקעי בישראל באופן שיאפשר לתובע ליהנות הן מהתנאים שפורטו בהחלטת 1991, והן מהוראות החלטות מאוחרות יותר של מועצת מקרקעי ישראל ככל שהן רלוונטיות למקרקעין נושא התביעה הנמצאים בחכירת התובע?
3. לטענת התובע אין למנוע ממנו לממש זכויותיו בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1178 יחד עם מימוש זכויותיו בהתאם להחלטת 1991. לשיטת התובע, המינהל לא הצביע על החלטה מפורשת כלשהי המונעת ממנו מלממש מלוא ההטבות שניתנו לו במסגרת החלטת 1991 יחד עם מימוש הזכויות המוקנות לחוכרי הנתבעות עפ"י החלטות של מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלו לאחר מתן החלטת 1991.
4. הנתבעות מתנגדות לטענה זו של התובע תוך שהן מסתמכות על החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1054 מיום 27.7.2005 הקובעת כי:

"חוכר המבקש למצות זכויות שבחוזה החכירה הפרטני אשר הינו צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין, הוראות חוזה החכירה הפרטני". (ההדגשות אינן במקור - ב.א.).

1. התובע דוחה טענות המינהל המסתמכות על החלטת 1054, מהנימוקים הבאים:

(1) החלטת 1991 אינה מהווה מיצוי "זכויות שבחוזה החכירה הפרטני", אלא מדובר בזכויות לבר חוזיות שהוענקו לתובע בשל נסיבותיו הייחודיות;

(2) החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות להחלטת 1991 אינן מהוות הקלות או תנאים מיטיבים ביחס להסכם החכירה של התובע, אלא ניתן לקרוא את ההחלטות הללו לתוך חוזה החכירה, מאחר שמדובר בחכירה הדומה במהותה לזכות בעלות. יתר על כן: חוזה החכירה של התובע אינו חוזה "פרטני"; וכן

(3) החלטת 1991 איננה מהווה חוזה חכירה פרטני אלא החלטה חד צדדית של המינהל.

1. החלטת 1054 של ממ"י התקבלה ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהתחשב בעובדה שבמהלך השנים מועצת מקרקעי ישראל כבר קיבלה החלטות שונות המעניקות הקלות והטבות רבות לחוכרים במגזר החקלאי. הקלות והטבות אלה מיטיבות בהשוואה לזכויות שהוקנו לחוכרים בחוזי חכירה סטנדרטיים שנחתמו בעבר, ואשר בגדרם נהנו החוכרים החקלאיים מזכויות שונות. לפיכך, טוענות הנתבעות כי אין לאפשר לטוען לזכויות יתר בהשוואה לחוכרים לפי חוזי חכירה סטנדרטיים "להחזיק המקל משתי קצותיו" דהיינו – גם ליהנות מההחלטות המאוחרות המיטיבות של מועצת מקרקעי ישראל וגם ליהנות מזכויות היתר להן הוא טוען מכוחו של חוזה החכירה הפרטני שנחתם עמו (ר' ערעור חפציבה, בפס' 9).
2. אקדים ואציין כי מצאתי שטיעוני התובע בסוגיה זו הינם מלאכותיים ומאולצים, ולא שוכנעתי כי ראוי לקבלם. לפיכך, הנני דוחה בזאת טענות אלה של התובע ודרישתו ליהנות הן מההטבות וההקלות שניתנו לו ביחס למקרקעין מכוחם של הסכמי חכירה פרטניים שנחתמו עמו, הן מכוחה של החלטת 1991, והן מכוחם של החלטות מאוחרות יותר של מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלו לאחר שהתקבלה החלטת 1991.

אפרט להלן נימוקי לקביעתי זו:

1. ראשית, אכן, אמנם ההטבות שניתנו לתובע במסגרת החלטת 1991 לא מצאו ביטוי מפורש בהסכמי החכירה הראשיים שנחתמו עמו. עם זאת, מדובר בהטבות ייחודיות שניתנו לכפר סירקין, המבוססות על הנסיבות הקונקרטיות שהתקיימו בעניינם של חבריו, ובכלל זה גם על הסכמי החכירה הראשיים שנחתמו עם התובע אף אם, כפי שפורט לעיל, הן מבוססות על הנחה עובדתית שגויה לגבי נסיבות ואופן רכישת המקרקעין. מאחר שמדובר בהטבות והקלות ייחודיות לתובע ולחבריו, ברי כי יש לראות בהן בהטבות ובהקלות האלה שניתנו במסגרת החלטת 1991 ככאלה שנוספו להסכמי החכירה הראשיים שנחתמו בין הקק"ל לבין התובע. משכך, לא בכדי לא התנער המינהל מהתחייבותו לקיים הוראות החלטת 1991 בכפוף לקיומם של התנאים המפורטים בה. לא למותר להדגיש כי קביעה זו אף מתיישבת עם העיקרון המונח בבסיס החלטת 1054 לפיו אין התובע יכול ליהנות הן מן ההטבות שניתנו לו במסגרת החלטת 1991 אשר נוספו להסכמי החכירה הראשיים שנחתמו עמו, והן מהחלטות מיטיבות מאוחרות של מועצת מקרקעי ישראל החלות לגבי יתר החוכרים במדינת ישראל שלא זכו להטבות המיוחדות אשר כבר הוענקו התובע.

1. שנית, ובהמשך לכך: אני סבור כי טענת התובע לפיה אין להתייחס להחלטת 1991 כאל חוזה חכירה פרטני של התובע, אלא כאל החלטה חד צדדית של המינהל לוקה במלאכותיות, העדר תום לב, וחוסר סבירות. כפי שכבר הובהר לעיל - במסגרת החלטת 1991 הסכים המינהל להעניק לתובע הטבות שונות בהסתמך, בין היתר, על הנסיבות הספציפיות המתייחסות לתובע ולנסיבות רכישת המקרקעין, ואף זאת - לאחר קיום מו"מ ממושך בין התובע למינהל. משכך, ברי כי הטבות אלה הוענקו לתובע בכפוף לקיום כל תנאי החלטת 1991 ובהסתמך על כך שהסכמי החכירה הראשיים נותרו מחייבים את הצדדים.

1. שלישית, איני מוצא לקבל טענות התובע לפיהן ניתן לקרוא את החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות לתוך חוזי החכירה הראשיים שכן מדובר בחכירה הדומה במהותה לבעלות. מדובר בטענה כללית ומעורפלת, שלא הובהר מהו הבסיס המשפטי או העובדתי המונחים בבסיסה. ככל שבזכות בעלות עסקינן נשאלת השאלה מדוע זכאי התובע ליהנות מזכויות הניתנות לחוכרים לפי החלטות מאוחרות של מועצת מקרקעי ישראל? לא למותר לציין בהקשר זה כי כבר מצאתי לדחות טענות התובע ביחס לבעלותו הנטענת במקרקעין. יתר על כן: טענה זו של התובע מנוגדת ללשון החלטת 1054 בגדרה נקבע כי לחוכר ניתנת האפשרות לבחור למעשה באחד משני המסלולים – מיצוי זכויות עפ"י חוזי חכירה פרטניים או מיצוי זכויות בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל (ר' ה"פ 873/04 קמחי שלמה ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 31.7.2006) בפס' 8).
2. רביעית, ראוי להדגיש כי התובע אינו עקבי בטיעוניו לגבי המקרקעין. מצד אחד הוא מבקש כי בית המשפט יכיר בו כבעל זכות בעלות במקרקעין, או כבעל זכויות יתר במקרקעין, אך בה בעת הוא מבקש ליהנות מזכויות המוענקות למי שהינו בעל זכות חכירה במקרקעין. יתרה מזו: טענה זו אינה מתיישבת עם העקרון לפיו יש להחיל מדיניות קרקעות אחידה ושוויונית, והיא מנוגדת להחלטת 1054.
3. כפועל יוצא מכל האמור לעיל, אני קובע בזאת כי התובע זכאי לבחור באחד משני המסלולים שהוצעו לו על ידי המינהל. האחד - מיצוי הזכויות שניתנו לו בחוזי החכירה הראשיים ובהסדר פרטני מיוחד שנעשה עמו ע"י הנתבעות באופן המאפשר לו לממש גם את מלוא ההטבות שניתנו לו במסגרת החלטת 1991 בכפוף להתקיימות כל תנאיה; או לחילופין – לנקוט במסלול השני, דהיינו - חתימה על חוזי חכירה סטנדרטיים ומיצוי הזכויות המוקנות לחוכרים בהתאם להחלטות מאוחרות יותר של מועצת מקרקעי ישראל. יוצא איפוא כי: ככל שהתובע יבחר לממש הטבות שניתנו לו במסגרת החלטת 1991 – הוא לא יהיה זכאי ליהנות מן התנאים שפורטו במסגרת החלטת 1178, המאוחרת להחלטת 1991, או מהחלטות מאוחרות אחרות שהתקבלו ע"י מועצת מקרקעי ישראל.

1. בשולי הדברים אציין כי במסגרת כתב התביעה ביקש התובע להשוות את מעמדו כחוכר של המקרקעין לבעלי זכויות חכירה במגזר העירוני. לפיכך מבקש התובע מבית המשפט להכיר בסכומי הכסף שהועברו על ידו לקק"ל לצורך רכישת המקרקעין, וכן בסכומים ששולמו על ידו לצורך השבחת המקרקעין – כדמי חכירה ראשוניים המזכים אותו בזכות להיוון זכויותיו במקרקעין בשיעור נמוך מהמקובל בדרך כלל, ובדומה להיוון בשיעור ובתנאים שאופשרו לחוכרים ביישובים עירוניים. אין בידיי לקבל טענה זו ואפרט להלן נימוקיי לקביעתי זו:

ראשית, טענה זו נזכרה בסיכומי התובע באופן פשטני, כוללני וסתמי, מבלי שהובאה על ידו כל אסמכתא או הוכחה המבססות טענה זו.

שנית, לא מצאתי כי הוצג בפניי בסיס עובדתי כלשהו התומך בטענה זו. בסעיף 4 בהסכמי החכירה הראשיים צוין כי "האדמה הנ"ל נחכרה לצרכי משק חקלאי, בנין בתים עליו, נטיעות, סדור משקי עזר וכל מיני עבודות חקלאיות" (נספחים 12-14 לתצהיר עצמון). גם בהסכמי חכירה המשנה נכתב כי "והואיל והאגודה בהסכמת הקרן רוצה להחכיר את הנחלה בחכירת משנה לחוכר למטרת סדור משק חקלאי ולא לשום מטרה אחרת..." (ר' לדוג' נספחים 4-5 בתצהיר מר שמרון). בהקשר זה, מקובל עלי האמור בתצהירו של מר שמרון, לפיו קיים שוני מהותי בין ההסדרים החוזיים הנוגעים לחכירת קרקע חקלאית לבין ההסדרים החוזיים הנוגעים לחכירת קרקע עירונית, לרבות לגבי הזכויות והחובות הנגזרות מהסדרים אלה (ר' ס' 65-80 בתצהיר מר שמרון). לכן, אין מקום להשוות את זכויותיו של התובע, אשר במהלך השנים חתם על חוזים הנוגעים לחכירת קרקע חקלאית לזכויות הניתנות לחוכרים עפ"י חוזים לחכירת קרקע עירונית.

1. סוף דבר
2. כפועל יוצא מכל האמור לעיל ומהנימוקים שפורטו בהרחבה בפסק דין זה, הנני דוחה בזאת תביעתו של התובע על כל רכיביה.

עם זאת, בהתחשב בהודעתן של הנתבעות לפיהן אין הן מסתייגות מן האמור בהחלטת 1991 ומוכנות ליישמה לגבי התובע בכפוף לקיום התנאים המפורטים בה (ר' סעיף 13 בסיכומי הנתבעות), הנני קובע בזאת כי התובע יהיה זכאי לקבל מהנתבעות את מלוא ההטבות שניתנו לו על ידי הנתבעות במסגרת החלטת 1991 אך זאת בכפוף למפורט בהחלטת 1991 ובכפוף להתקיימות כל התנאים המפורטים בהחלטה זו.

1. בהתחשב בדחיית התביעה שבפניי ולצורך פסיקת החיוב בשכ"ט עו"ד והוצאות משפט - אני סבור כי יש להביא בחשבון העובדה כי הרוב המכריע של טענות התובע נדחו במלואן בפסק דין זה. נוסף על כך נדרש להתחשב בהיקף ההוצאות שנגרמו לנתבעות לשם ניהול הגנתן מפני התביעה דנן. בהקשר זה, יש להתחשב בכך שהנתבעות נדרשו להגיש שלוש חוות דעת של מומחים מטעמן, פרופ' כץ, רו"ח עסאם ומר עיני, וכן כי התקיימו שמונה ישיבות הוכחות אשר הוקלטו ותומללו על ידי חברה חיצונית, והצדדים נשאו בעלות הכרוכה בכך.

אשר על כן, הנני מחייב את התובע לשלם לנתבעות, בחלקים שווים בינהן, שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 75,000 ₪.

ככל שהסכום שנפסק לעיל לא ישולם על ידי התובע למי מבין הנתבעות תוך 30 ימים שיימנו ממועד מתן פסק דין זה – יתווספו לו הפרשי ריבית והצמדה למדד המחירים לצרכן בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 בגין התקופה שתחושב ממועד מתן פסק דין זה ועד למועד פירעונו בפועל של מלוא הסך שנפסק לטובת הזכאי לקבלו.

1. המזכירות תיידע את ב"כ הצדדים בדבר מתן פסק דין זה, ובמידת הצורך תמציאו לידיהם.

ניתן היום, כ"ה תמוז תשע"ט, 28 יולי 2019, בהעדר הצדדים.