פסק דין

בתובענה זו עותרים המבקשים להורות למשיבים לאחד את חלקות 258, 493, 494 בגוש 6580 ברחוב אחוזה 88 ברעננה, לרשום על החלקה המאוחדת בית משותף ולהעביר על שם כל אחד מהמבקשים את זכויות הבעלות ביחידה שרכש בבניין כשהיא נקיה מכל עיקול, משכנתה, או זכות כלשהי לצד שלישי, למעט זכויות שנרשמו לגביהן הערות לבקשת כל אחד מהמבקשים. כן מבוקש למנות את עו"ד קמר ככונס נכסים על זכויות המשיבים 1-3 בחלקות לצורך ביצוע המבוקש.

1. רקע:

לנוכח ריבוי ההליכים והמחלוקות בין הצדדים, יפורט הרקע באריכות מה:-

1. על-פי האמור בתובענה, המשיבה 1 (להלן:- "המשיבה") היא חברה קבלנית לבנין, בבעלות ובשליטת המשיבים 2-3, דוד וסילביה הבר, שהם בעל ואישה (להלן ביחד:- "בני הזוג הבר"). בני הזוג הבר הם הבעלים הרשומים של חלקה 493 בגוש 6580 ברעננה והמשיבה 3 (להלן:- "גב' הבר") עם המשיבים 5-6 הם הבעלים הרשומים של חלקות 258 ו - 494 בגוש האמור [העתקים מנסחי רישום המקרקעין - נספחים א'(1)-א'(3)].

חלקות 258, 493 ו-494 הן חלקות צמודות זו לזו.

1. המשיבה ובעלי הזכויות בחלקות דלעיל חתמו על הסכם קומבינציה שלפיו רכשה המשיבה חלק מהזכויות בחלקות כדי לבנות עליהן בנין המיועד למגורים, למשרדים ולמסחר (להלן:- "הסכם הקומבינציה"), ובשלהי שנות ה - 90 ובשנת 2000 בנתה המשיבה, בהתאם להסכם הקומבינציה את הבניין האמור, שאוכלס על ידי המבקשים ואחרים החל משנת 2001.
2. במקביל לבניית הבניין ואף בהמשך, התקשרה המשיבה עם המבקשים 1-24 בהסכמי מכר ומכרה להם יחידות שונות בבניין: למגורים, למסחר ולמשרדים. הסכמי המכר נוסחו באופן סטנדרטי, לחלקם צורפו נספחי תוספות ושינויים וכולם נחתמו בשם המשיבה על ידי המשיב 2, בעליה ומנהלה (להלן:- "מר הבר") (העתק ממספר הסכמי המכר שנחתמו עם המבקשים 1-24 – צורפו כנספחים ב'(1-5) לתובענה).
3. לטענת המבקשים בתובענה, המשיבה התחייבה בהסכמי המכר לגרום לרישום הבניין כבית משותף ולרשום את הזכויות ביחידות שנמכרו למבקשים 1-24 על שמותיהם. כן נקבע בהסכמים שמשרד עורכי הדין שערך את הסכמי המכר וייצג את המשיבה יטפל ברישום הזכויות על שמות המבקשים, מטעם שני הצדדים. בפועל, מי שטיפל מטעם המשיבה בנושאים הקשורים בבניין הוא עו"ד טוקר, המשיב 4 והוא מוסיף ומטפל בענייני המשיבה אף היום, לרבות בנושא איחוד החלקות והרישום.
4. בחודש יולי 1995 נחתם חוזה בין בעלי חלקות 258 ו-494 לבין המבקשת 25 במסגרתה פונו המבקשים 25-26 מהחנות שניהלו בדיירות מוגנת בבניין שהיה בנוי על חלקות אלו כדי להרסו ולבנות בנין חדש תחתיו. בחוזה זה נקבע שהמבקשים 25-26 יקבלו חנות חלופית בבניין החדש שתירשם בבעלותם ואכן נמסרה להם חנות חלופית לאחר הקמת הבניין החדש.
5. חרף העובדה שחלפו 14 שנים מאז נחתם החוזה בין גב' הבר ואחרים לבין המבקשים 25-26 ועד הגשת התובענה בשנת 2009 וחלפו 10 שנים מאז נחתמו ההסכמים הראשונים בין המשיבה לבין המבקשים האחרים, ולמרות שהבניין אוכלס 8 שנים לפני הגשת התובענה, טרם אוחדו החלקות וטרם נרשם בית משותף. ממילא אף טרם נרשמו היחידות שנמכרו למבקשים על שמותיהם.
6. במרוצת השנים פנה ב"כ המבקש 1 אל באי כוחם של המשיבים שאמורים היו לבצע את רישום הזכויות כדי לקבל מידע באשר להליכי הרישום. במכתבי התשובה של ב"כ המשיבים נכתב שהיו עיכובים שאינם תלויים במשיבה באיחוד המקרקעין במרכז למיפוי ישראל, וטרם הושלמה הפרצלציה של המקרקעין, ולכן טרם נוצרה האפשרות לרשום את הבניין כבית משותף [העתק ההתכתבויות דלעיל - נספחים ה'(1)-ה'(9) לתובענה].

כך אף התקיימו תכתובות בין המבקשת 2 לבין ב"כ המשיבה בנושא הרישום [נספחים ו'(1-4) לתובענה].

1. לטענת המבקשים בתובענה אי רישום היחידות על שמותיהם גורם להם נזקים כבדים ומותיר אותם במצב של חוסר ודאות באשר לעתיד הנכסים שרכשו ובאי יכולת למכור אותם בערכם של נכסים בבעלות רשומה בלשכת רישום המקרקעין. לדידם, פרק הזמן שחלף מאז הסתיימה בניית הבניין בשנת 2001 ועד היום, מבלי שהמשיבים ביצעו את רישום הזכויות ביחידות שנמכרו להם אינו סביר. משכך, הגישו המבקשים את התובענה דנן, שהוגשה לכתחילה נגד המשיבים 1-4 בלבד ובה עתרו שימונה כונס נכסים שיבצע במקום המשיבים ועל חשבונם את כלל ההליכים הנדרשים לרישום בפנקסי המקרקעין ושיינתנו לו כל הסמכויות הנדרשות לביצוע פעולות האיחוד, רישום הבית המשותף ורישום היחידות בפנקסי המקרקעין על שם המבקשים.
2. בתשובת המשיבים 1-3 לתובענה, העלו האחרונים טענות מקדמיות כגון אי התאמה דיונית של סוג ההליך שננקט ואי צירוף כל בעלי המקרקעין הרשומים לתובענה. לגופו של עניין טענו המשיבים 1-3 שבניית הבניין הסתיימה 6 שנים לכל היותר לפני כן ולא כפי שנטען בתובענה ושהם פעלו בשקידה סבירה לאורך כל התקופה לקיום התחייבויותיהם, לשם כך, בין היתר, אף שכרו את שירותיה של עוה"ד יהודית שיינפוקס (להלן:- "עו"ד שיינפוקס) כדי שתסייע בכל הכרוך בהשלמת רישום הבית המשותף, אלא שעקב מספר עיכובים שאינם בשליטתם, ההליך עדיין נמשך. משכך, לשיטת המשיבים 1-3, אין למנות כונס נכסים לבצע את מה שהמשיבים מבצעים בעצמם מתוך אינטרס מובהק שלהם לסיים את ההליך.
3. בתשובתו של המשיב 4 (להלן:- "עו"ד טוקר") טען האחרון שיש לדחות את התובענה נגדו על הסף בהעדר יריבות ובהעדר עילה, מאחר שלא נטל על עצמו כל התחייבות כלפי מי מהמבקשים. כמו כן טען שיש לדחות את התובענה נגדו לגופו של עניין שכן המשיבה ומשרד עורכי הדין פועלים בשקידה ראויה וסבירה בנסיבות העניין ועקב מורכבות הפרויקט שהמבקשים ידעו עליה מראש והסכימו לה. בשלב מאוחר יותר אכן הוסכם על דחיית התובענה נגדו.
4. בדיון מיום 21.12.09 ביקש ב"כ המבקשים לצרף כמשיבים נוספים לתובענה את הבעלים הנוספים של המקרקעין ובהמשך לכך, הגישו המבקשים תובענה מתוקנת לה צורפו כמשיבים נוספים, משיבים 5-6, מר דורון אנקר וגברת מרים פילוס, הבעלים הרשומים, יחד עם גב' הבר, של חלקות 258 ו- 494.
5. בתשובתם של המשיבים 5-6 לתובענה, טענו האחרונים, שהם הבעלים של חלק מהמקרקעין, אולם הם לא עסקו כלל בייזום ובניהול הפרויקט, אינם צד להסכמי המכר מול המבקשים ואינם חבים כלפיהם דבר. מי שהתחייבה לטפל בפרצלציה וברישום הבית המשותף היא המשיבה והיא שחבה משפטית, הן כלפי המבקשים הן כלפי המשיבים 5-6 בכל הנוגע לקידום והשלמת הליכי הפרצלציה והליכי רישום הבית המשותף. המשיבים 5-6 הצהירו כי ימשיכו לשתף פעולה ככל הנדרש כדי לאפשר את השלמת הפרצלציה. המשיבים 5-6 בעצמם הגישו כבר בשנת 2004 תביעה לסעדים הצהרתיים וכספיים בנוגע לפרויקט, בין היתר נגד בני הזוג הבר.
6. בדיון שהתקיים לפניי ביום 4.1.10 הסכימו ב"כ הצדדים שכל הצדדים ישתפו פעולה לצורך קידום רישום האיחוד והחלוקה ורישום הבית המשותף ושיינתן דיווח לבית המשפט תוך חודש על הפעולות שבוצעו.
7. לאחר דיון זה התקיימו עוד דיונים לפניי בהם עדכנו ב"כ הצדדים את בית המשפט על ההתקדמות ברישום. כך, בדיון מיום 3.3.10 הבהיר ב"כ המשיבים 1-3, עו"ד להב-לוי (להלן:- "עו"ד להב-לוי"), שהשלב הראשון שיש לעשותו הוא רישום הזכויות לפי הסכם הקומבינציה, בהמשך יש להשלים תכנית איחוד וחלוקה כולל הסדרת אישורי עירייה ובמקביל סיום הכנת תשריטי הבית המשותף, הכנת התקנון והצו וסוגיית מס השבח. הערכתו של עו"ד להב לוי הייתה שכל התהליך כולו יימשך כ - 20 חודשים.
8. בדיון מיום 12.4.10 אישרתי את הסכמת הצדדים להצעתי מהדיון הקודם, שלפיה עו"ד שינפוקס תחויב ליתן להם דיווח אחת לחודש באשר לפעולות שבוצעו במהלך החודש, הפעולות שבכוונתה לבצע בהמשך ולוח זמנים צפוי לביצוען. התובענה תופסק וב"כ המבקשים יהיה רשאי לחדשה בכל עת אם יהיה סבור שעו"ד שינפוקס אינה ממלאה אחר ההוראה בדבר חובת הדיווח או כי קצב ההתרחשויות אינו משביע רצון.

משכך הוריתי על הפסקת התובענה.

1. ביום 31.1.11 הגישו המבקשים בקשה לחידוש התובענה לאחר שלטענתם במשך 10 החודשים שחלפו מאז הופסקה, המשיבים מילאו אך באופן חלקי אחר התחייבותם; הדיווחים שניתנו על ידי עו"ד שינפוקס היו מקוטעים וחלקיים ובמבחן התוצאה לא הייתה התקדמות של ממש בהליכים לביצוע הרישום.
2. בדיון אליו זימנתי את הצדדים ביום 6.6.11, הודיע עו"ד להב לוי שהפרצלציה נרשמה ביום 29.3.11 ושהתשריטים לרישום הבית המשותף, נמצאים בהכנה. בהחלטתי קבעתי שעו"ד שינפוקס תגיש דוח מפורט לבית המשפט ולב"כ הצדדים ולאחר עיון בדוח וקבלת התייחסות ב"כ הצדדים, תינתן החלטה לגבי המשך התנהלות התיק.
3. בהתאם לכך, הוגש ביום 4.7.11 דוח על-ידי עו"ד שינפוקס בדבר הפעולות שבוצעו ושנותרו לבצוע בעניין רישומו של הבית המשותף. בדוח זה פירטה עו"ד שינפוקס שלאחר שנרשמה הפרצלציה, ניתן להתחיל בהליכים לרישום צו בתים משותפים, בהתאם לשלבים אלו: קבלת תשריט טיוטה של הבית המשותף; ייחוד בעלויות לכל אחד מהבעלים כולל ההצמדות הרלוונטיות; ייחוד הערות האזהרה לעסקה הרלוונטית; עריכת תקנון תוך קביעת כללים נפרדים וברורים לאגף המסחרי ולאגף המגורים; אישור מס שבח; פנייה לבנקים; אישור עירייה לרישום צו בתים משותפים. רק לאחר השלמת כל האמור, ניתן יהיה, לדברי עו"ד שיינפוקס, להפקיד התיק בלשכת המפקחת על רישום המקרקעין - לצורך רישום.
4. בדיון שהתקיים לפניי ביום 17.11.11, לאחר שעו"ד להב לוי הודיע שיש בעלי זכויות שמסרבים לחתום על התשריט וכן שיש מספר תיקונים שיש לערוך בו בעקבות הפגישות עם הדיירים, קבעתי שיומצא עותק מהתשריט והתקנון לעו"ד קמר עם רשימת המבקשים שסירבו לחתום עד כה. אם יוותרו מבקשים שיסרבו לחתום, יהיה רשאי עו"ד להב לוי להגיש בקשה לבית המשפט לחייבם לחתום במסגרת תיק זה. כמו כן הובהר, שעל עו"ד שינפוקס להמשיך לדווח על התקדמות הרישום מדי חודש.
5. בחודש מאי 2012 הגישו המבקשים בקשה נוספת לחידוש ההליכים בתובענה בה עתרו בשנית למנות את עו"ד קמר ככונס נכסים לצורך ביצוע רישום הבנין כבית משותף ורישום היחידות על שם הרוכשים.
6. בדיון שהתקיים לפניי ביום 21.6.12 הופיע עו"ד אלוש וטען שהוא מייצג את נציגות הדיירים ובעלי יחידות בבניין ושאף הוא בעל יחידות בבניין וביקש להצטרף לתובענה. בהמשך הגיש עו"ד אלוש בקשה כתובה לצירוף 6 מבקשים נוספים להליך, ביניהם נציגות הדיירים בבניין ונעניתי לבקשה.

בדיון זה הודיע עו"ד להב לוי שמסמכי רישום הבית המשותף הועברו לב"כ המשיבים 5-6 לצורך קבלת חתימתם אולם לא התקבלה תגובה עניינית מצידם. בדיון הובהר שנציגות הדיירים הגישה למפקחת על המקרקעין תביעה הנוגעת לרכוש המשותף בטענה שהמשיבה עושה שימוש שלא כחוק בשטחים ששייכים לרכוש המשותף והתבקשו בה גם צווים לפינוי השטחים הנטענים. משכך גרס עו"ד להב לוי, שמאחר שבתביעה בפני המפקחת מבוקש סילוק משטחים שנטען לגביהם שהם חלק מהרכוש המשותף, אי אפשר להתקדם עד לקבלת החלטת המפקחת.

בתום הדיון קבעתי ישיבה נוספת בנוכחות עו"ד שינפוקס.

1. בדיון שהתקיים לפניי ביום 27.6.12 הובהר, שבפי המבקשים טענות קשות ביחס לשטחים שלפי הנטען הוצאו מהרכוש המשותף על ידי המשיבים 1-3 אשר מבקשים להצמידם לשטחיהם. ב"כ הצדדים קיבלו הצעתי שלפיה, בין היתר, עו"ד שינפוקס תעביר להם נוסח עדכני של התקנון ושל התשריט, הם יעבירו אליה ולעו"ד להב לוי את הערותיהם על המסמכים לעיל, עו"ד להב לוי יגיב להערות ועו"ד שינפוקס תחליט לאחר קבלת התגובות כיצד לרשום את הנוסח האחרון של התקנון שיוגש לרישום. אם יישארו שטחים שנויים במחלוקת וככל שעדיין תהיה מחלוקת לגבי נוסח התקנון, תירשם הערה בטאבו שתצביע על קיומן של מחלוקות וקיומו של הליך משפטי לגבי השטחים המסוימים או לגבי נוסח התקנון. הובהר, שלא יהיה ברישום התקנון כשלעצמו כדי להוות ויתור על טענה מטענות מי מהצדדים.
2. בחודש ספטמבר 2012 הגישו המבקשים בתובענה, בקשה למתן הוראות בה עתרו להורות לעו"ד שינפוקס לתקן את התקנון המוסכם ואת תשריט הבית המשותף במספר נושאים שפירטו בבקשה. לטענתם, רישומו של הבנין כבית משותף כמוצע בתקנון ובתשריט יגרום לפגיעה קשה בזכויותיהם. לדידם, לא ניתן לרשום את הבית המשותף כמורכב משלושה אגפים כפי שרשמה עו"ד שינפוקס, שכן הוא נבנה כקומפלקס אחד שלא ניתן להפרידו לאגפים ומכלול המתקנים והשירותים שבבנין משרת גם את היחידות המסחריות, גם את הדירות וגם את המרתפים.
3. בהמשך, הגישה עו"ד שינפוקס דוח המפרט את הפעולות שביצעה לקידום רישום הבית המשותף, בו פירטה בתמצית את הפלוגתאות הקיימות בין הצדדים.
4. לאחר שהוגשו תגובות על ידי הצדדים האחרים לבקשה למתן הוראות, התקיים לפניי דיון ביום 8.11.12, בו הסכימו ב"כ הצדדים שהליך רישום הבית המשותף יימשך על פי המסמכים שהוגשו ועל פי ההסדר הדיוני מיום 27.6.12 ותירשם הערה על קיומו של הדיון המשפטי. כן הוסכם, שהתובענה נגד משיב 4 תידחה, ייערך ביקור במקום על ידי בית המשפט, תוגש רשימת המחלוקות שלגביה תידרש הכרעת בית המשפט ובהמשך יוגשו התצהירים או חוות הדעת שיש בהם כדי לתמוך בעמדת הצדדים השונים במחלוקות על פי הרשימה. כן הוסכם, שייקבע מועד לחקירות וב"כ נציגות הדיירים ימחק את התובענה שהוגשה למפקחת על פי הצהרתו.
5. בהמשך לכך, הגישו ב"כ הצדדים רשימת פלוגתאות (מש/6(1) בתיקיית המוצגים), בה הוסף בכתב יד שלגבי פלוגתה ג' מתגבשת הסכמה שתוגש לבית המשפט בימים הקרובים.
6. בהתאם להחלטתי, ערכתי ביום 10.12.12 ביקור במקום בנוכחות ב"כ הצדדים וחלק מהצדדים עצמם, אחריו ערכתי דוח שהומצא לב"כ הצדדים.
7. בהמשך, הגישה עו"ד שינפוקס עותק ממכתב ששלחה למפקחת לגבי המשך רישומו של הבית כבית משותף וצירפה אליו את התשריט המתוקן.
8. עו"ד אלוש הודיע לבית המשפט שחרף הודעתו שמתגבשת הסכמה לגבי פלוגתה ג', הרי שלא תוקנו כל הליקויים עליהם הצביע בפנייתו למשיבים ולכן ביקש להורות להם לתקן את התקנון בהתאם להסכם המכר כדי להביא את המחלוקת לידי סיום. בתגובה לכך הודיע עו"ד להב לוי, שהמשיבים ניסו לתקן את נוסח התקנון כפי הבנתם בהתאם לתיקונים שנתבקשו על ידי עו"ד אלוש, אולם אין ביכולתם להסכים לתיקונים נוספים ולכן אין מנוס מהותרת הפלוגתה ברשימת הפלוגתאות.
9. המבקשים הגישו מאוחר יותר את חוות דעתו של שמאי המקרקעין חיים בן ארי (להלן:- "מר בן ארי" – מוצג מב/1).
10. בדיון שהתקיים לפניי ביום 21.1.13 אישרתי את הסכמת ב"כ הצדדים שלפיה, עם רישום הבית המשותף תירשם הערה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן:- "חוק המקרקעין"), שקיימות מחלוקות משפטיות כמפורט בדף הפלוגתאות שהוגש לבית המשפט על ידי הצדדים וקבעתי את התיק לשמיעה.
11. מטעם המבקשים, מעבר לתצהירו של המבקש 1 (להלן:- "מר ביטרן") שצורף לתובענה, הוגש כאמור תצהיר של עו"ד אלוש וחוות דעת מטעם שמאי המקרקעין מר בן ארי. מטעם המשיבים, מעבר לתצהירי המשיבים 2 ו-5, שצורפו כתמיכה לתשובותיהם לתובענה, הוגשו תצהיר מטעם גב' הבר, חוות דעת של עו"ד אפרים כהן (להלן:- "עו"ד כהן"), חוות דעת של מר חורחה פקטור (להלן:- "מר פקטור") באשר להסדרי התנועה של החניון וחוות דעת של האדריכל דן אלרוד.
12. ביום 19.5.13 התקיימו לפניי חקירות. בפתח הדיון הודיע עו"ד להב לוי שבתחילת חודש מאי נרשם הבית המשותף, בכפוף להערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין שהרישום נעשה בכפוף להערה שקיימות מחלוקות המפורטות בדף הפלוגתאות שהוגש לבית המשפט ביום 15.11.12.

מטעם המבקשים נחקר מר בן ארי וב"כ הצדדים הצהירו שאין צורך בחקירת מר ביטרן. כמו כן העיד עו"ד אלוש. מטעם המשיבים העידו עו"ד כהן, מר פקטור וגב' הבר.

בתום הדיון קבעתי את התיק לחקירת האדריכל אלרוד, אולם המשיבים 1-3 הודיעו מאוחר יותר שהם מושכים את חוות דעתו וביקשו להורות על הגשת סיכומים בכתב.

בהמשך, נקבע לוח זמנים להגשת סיכומים בכתב וקבעתי שהמשיבים 1-3 ימציאו את הסכם הקומבינציה לעו"ד קמר ולבית המשפט. בנוסף התרתי שיוגש נסח הרישום של הבית המשותף.

1. בהתאם להחלטתי דלעיל, הגישו הצדדים השונים סיכומיהם.

לאחר הגשת סיכומי הצדדים, הגיש עו"ד אלוש בקשה דחופה למתן הוראות בה טען שעו"ד שינפוקס והמשיבים 1-3 לא דייקו בהצהרותיהם שלפיהן תיקנו את התשריטים ככאלה המשקפים את המציאות בפועל והסירו את ההצמדות שלא היו קיימות בפועל, שכן הן בתשריטים הן בנסח הרישום קיימת הצמדה של מרחב מוגן מוסדי בקומה שניה המסומנת ב"קסד" שאינה קיימת ו/או בנויה בבניין בפועל. משכך, עתרו להורות לעו"ד שינפוקס ולמשיבים 1-3 להשיב האם ההצמדה "קסד" קיימת ובנויה בפועל אם לאו ואם תשובתם תהיה שלילית, מבוקש להורות להם לתקן הן את התשריטים, הן את רישום הבית המשותף ולמחוק את ההצמדה "קסד".

בהמשך הגיש עו"ד אלוש בקשה דחופה נוספת, בה טען שמבלי להמתין להחלטת בית המשפט בבקשה הקודמת בעניין ההצמדה "קסד", החלו המשיבים בבניית הממ"ד (ההצמדה "קסד"), מה שמוכיח שהוא אינו קיים בפועל, תוך שהם נכנסים שלא כדין לשטח חדר הכושר, השייך לדיירי המגורים בלבד והורסים את התקרה מעל לשירותים בחדר הכושר. לטענת עו"ד אלוש, למשיבים אין אפשרות להצמיד את השטח "קסד" ליחידותיהם מאחר ששטח זה מצוי בקומה הטכנית, קרי בשטח המשותף השנוי במחלוקת ומאחר שגובה הקומה נמוך מהנדרש בתקנות פיקוד העורף.

1. המשיבים 1-3 הגישו תשובה לבקשה בה טענו שבית משפט זה מחוסר סמכות לדון בבקשות שכן כל המחלוקות בין הצדדים צומצמו למסמך הפלוגתאות וההצמדה "קסד" לא נכללה בו. כמו כן, מדובר בנושאים הקשורים לשימוש והחזקה ברכוש המשותף בבניין, והם נתונים לסמכות המפקחת על רישום המקרקעין ולכן יש לדחות הבקשה.
2. בדיון שהתקיים לפניי ביום 6.11.13 חזר עו"ד להב לוי על כך שהמחלוקת בעניין הצמדת ה"קסד" לא הייתה חלק מרשימת הפלוגתאות וכן שלא ננקט ההליך הנכון כדי לבקש צו מניעה. עו"ד אלוש טען בתגובה, שעניין ההצמדה כן הופיע ברשימת הפלוגתאות ושיש לעניין זה תוצאות משמעותיות של בטיחות וסכנה לבניין.

בתום הדיון קבעתי שבשל החשש לפגיעה בקונסטרוקציה של הבניין, יועבר עותק החלטה זו בדחיפות לוועדה המקומית לצורך בדיקה מיידית של נכונות הטענה בדבר פגיעה בקונסטרוקציה, לרבות טענה של עמידה בתנאי ההיתר בנסיבות אלו.

1. ביום 18.11.13 הגישו המבקשים בקשה למתן צו מניעה וצו עשה זמני בה עתרו לאסור על המשיבים 1-3 לבצע בניה ו/או הריסה ו/או כל פעולה בחדר הכושר ולסלק את ידיהם ממנו; לאסור על המשיבה לבצע בניה ו/או הריסה ו/או כל פעולה בקומה הטכנית בבניין ולחדול מכל בניה ו/או הריסה ו/או כל פעולה ולסלק ידיהם משטח זה וכן מכל שטח שהוא רכוש משותף; להורות למשיבים לתקן ולהחזיר את המצב לקדמותו כפי שהיה בבניין בטרם החלו בפעולותיהם הבלתי חוקיות.
2. בהמשך לכך, התקבלה חוו"ד של מר פרץ אוסנברג, מהנדס העיר, שערך בדיקה וסיור במקום ולא מצא כל נזק ו/או פגיעה בקונסטרוקציה של המבנה, אולם, צוין בחוות הדעת שקיים חוסר התאמה בין ההיתר שהוצא על נספחיו למבוצע בפועל ולכן הוצא צו הפסקת עבודה מנהלי לצורך הבטחת התאמה מלאה בין המבוצע לבין היתר הבניה.
3. המשיבים הגישו תגובה לבקשה לצו מניעה בה העלו טענות שונות וביניהן, חוסר סמכות עניינית לדון בבקשה, שיהוי ומעשה עשוי. לגופו של עניין טענו המשיבים, שהצדדים גיבשו את כלל המחלוקות ביניהם למסמך מסוים ובהמשך ניתן למשיבה היתר בניה לביצוע עבודות מסוימות. כמו כן טוענים המשיבים, שאף במסגרת הסכמי המכר שנערכו עם כל אחד מיחידי הרוכשים הוציאה המשיבה שטחים בבנין מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לרכושה ויחידותיה בבנין והכל על פי הסמכות שניתנה לה בהסכמי המכר. כן נטען, שבדיון שהתקיים ביום 6.11.13 הבהירה עו"ד שינפוקס את מצב הדברים לאשורו ביחס לבניה המבוצעת ואף הבהירה שההצמדה קסד הייתה ונותרה חלק מבונה, יועדה מראש לממ"מ, וכעת השטח מוכשר בפועל לשמש ממ"מ.

עוד נטען, שדינו של הצו המינהלי שהוצא על ידי מהנדס העיר בעקבות אי התאמה להיתר הבניה להתבטל מחמת פגמים רבים שנפלו בו, אולם המשיבה מעדיפה למצות את הדברים אל מול העירייה בדרכי הידברות ושלום ולכן הגישה בקשה למתן היתר שינויים. מאחר שהבית המשותף נרשם דרשו המהנדס והעירייה את הסכמת יתר בעלי הזכויות בבניין לבקשה ולכן פנתה המשיבה לעו"ד אלוש, המשמש כיו"ר נציגות הבית המשותף וביקשה ממנו שהבקשה תיחתם על ידי הנציגות. במקום לחתום על הבקשה, הגישו המבקשים את הבקשה לצו מניעה זמני כדי להערים קושי נוסף על המשיבים.

1. ביום 26.11.13 הגיש עו"ד אלוש בקשה נוספת - בהולה לצו מניעה זמני בה טען שהמשיבים לא המתינו להחלטת בית המשפט ולקחו את החוק לידיהם, תוך שהם פולשים לחדר הטכני בבנין והחלו בעבודות בניה והריסה במקום, חרף צו הפסקת העבודה תוך שהם גורמים לנזקים בלתי הפיכים במקום. לבקשה צורף תצהיר של שלמה פרידמן שמשמש יחד עם עו"ד אלוש כנציגות הדיירים בבנין.

בשל שהותי בשבתון - מטפל כב' ס.נ. השופט שילה בבקשות אלו של עו"ד אלוש.

2.       טענות הצדדים, דיון והכרעה:

כאמור, בדיון שהתקיים לפניי ביום 8.11.12 הסכימו ב"כ הצדדים שתוגש רשימת מחלוקות שלגביה תידרש הכרעת בית המשפט ובהתאם להסכמה זו, הגישו ב"כ הצדדים את רשימת הפלוגתאות דנן. משקבעו הצדדים את רשימת הפלוגתאות העומדות לדיון, גודרת רשימה זו את הסוגיות הנדרשות להכרעה ואין להרחיב את הדיון לשאלות אחרות שלא נכללו בה [השווה: רע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ (פורסם בנבו, 25.10.07)].

מעבר לכך, בפתח החקירות הסכימו ב"כ הצדדים שלא תוכשר כל עדות שמיעה, עדות סברה, עדות בעל פה נגד מסמך בכתב, שינוי חזית, הרחבת יריעה וכל עדות בלתי קבילה אחרת. משכך, אדון בכל אחת מהפלוגתאות עליהן הסכימו הצדדים, לפי סדרן, ואך ורק בהן:-

א. האם יש לאשר או לבטל בתקנון את חלוקת הבניין לאגפים?

1. בסעיף 3 לתקנון נערכה הפרדה בבניין לשלושה אגפים שונים: אגף 1 - הכולל את הדירות בקומת הקרקע, בקומת הביניים ובקומה ראשונה, המהוות אגף מסחרי (להלן:- "האגף המסחרי"); אגף 2 - הכולל את הדירות מהקומה השלישית ועד הקומה האחת עשרה והגג, המהוות דירות מגורים (להלן:- "אגף המגורים"); ואגף 3 - הכולל את החניון בקומת המרתף (להלן:- "החניון").

לשיטת המבקשים, יש לבטל את חלוקת הבניין לאגפים ולרשום את הבית המשותף כקומפלקס אחד, זאת מהטעם שמכלול המתקנים והשירותים שבבניין משרת גם את הדירות, גם את היחידות המסחריות וגם את המרתפים ולכולם אף משמשות הכניסות השונות בבניין. כך לטענתם משותפים - חדרי המדרגות, המעליות, מתקני החשמל, התאורה, המים, הספרינקלרים, מתקני התברואה ומתקני החירום.

לטענת המשיבים 1-3, הבניין מחולק באופן פיזי וברור לאגף מסחרי ולאגף מגורים ולכל אגף מתקנים ייחודיים המשמשים רק אותו וצמודים בצמידות משותפת לכל אגף. כך גם קיים שימוש שונה בכל אגף - מגורים ומסחר - המהווה את אחד הקריטריונים המרכזיים לקביעת בניין כבית מורכב. החלוקה לאגפים מיועדת לייעל את חלוקת הוצאות אחזקת המתקנים והרכוש בכל אגף בהתאם למהותם של האגפים, כך שיש להחיל את ההוצאות הקשורות לצמידות משותפת של אגף מסוים על בעלי הזכויות באותו אגף.

1. כדי להכריע במחלוקת דנן אביא להלן את הוראות סעיף 59 לחוק המקרקעין, העוסק בבית משותף המורכב ממבנים או אגפים:-

"(א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן - בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.

(ב) באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א).

(ג) אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו."

לאחר ביקורי בבניין ולאחר עיון בטענות הצדדים באשר לסוגיה זו, הגעתי למסקנה שיש לבטל את חלוקת הבניין לאגפים ויש לרושמו כבניין אחד, זאת לנוכח מספר טעמים:

ראשית, איני סבורה שהבניין בו עסקינן עונה על ההגדרה הקבועה בסעיף 59 לחוק המקרקעין דלעיל, של בית מורכב. הבניין בנוי כחטיבה אחת ואינו בנוי ממבנים אחדים או מאגפים אחדים, כך גם אין כניסה נפרדת לכל אחד מהאגפים השונים ואין מתקנים שונים לכל אחד מהאגפים. אף בחניון הכולל 3 קומות של חניה שקומה אחת ממנו הוגדרה כאגף נפרד, יש כניסה אחת משותפת לשלוש הקומות והוא אינו בנוי באגפים נפרדים.

הרכוש המשותף בבניין כולל רכיבים רבים, כך - דרכי המעבר בתוך הקומות ובין הקומות, תשתיות מים, ביוב, כיבוי אש, ספרינקלרים, חשמל, תקשורת, מערכת איוורור וגנרטור חירום, כפי שאף מאשר עו"ד אפרים כהן בחקירתו (עמ' 45-46). בהעדר הפרדה מוחלטת בין השטחים המיוחסים לכל אגף ובתשתיות השונות הפרוסות בכל שטח הבניין, מבחינה מעשית לא ניתן לבצע את ההפרדה ולכן אף חלוקת הוצאות האחזקה אינה אפשרית. הביקור במקום אף הוא הותיר רושם של בעייתיות בחלוקת הבניין לאגפים.

אמנם, לטענת המשיבים 1-3, כל רוכשי היחידות השונות בבניין נתנו הסכמתם במסגרת הסכמי הרכישה לכך שהבניין יירשם כבית משותף בן מספר אגפים וכך נקבע לדידם בסעיף 25 להסכמי הרכישה, הקובע כדלקמן:-

"א. ...

ב. החברה תהיה רשאית וזכאית להוציא מהרכוש המשותף איזה שטחים, זכויות בניה שהם וזכויות אחרות שהם..., וכן תהיה רשאית וזכאית להצמיד שירותים ושטחים לאגפים בבנין או לממכרים אחרים, הכל בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי של החברה.

מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, הרוכש מצהיר כי הוסבר לו והודע לו כי הבנין יהיה בנוי ממספר אגפים ו/או חלקים, ביניהם חניון, חלק מסחרי ושני מגדלי מגורים, וכי במידת האפשר יירשמו אגפיו השונים של הבנין כאגפים נפרדים על דרך רישום בית משותף בעל מספר אגפים ו/או עניין זה יובא לידי ביטוי בתקנון הבית המשותף.

ג. החברה תהיה רשאית, ללא צורך בהסכמת הרוכש, לרשום תקנון בית משותף בנוסח שיקבע על ידי החברה ללא צורך בהסכמת הרוכש ולכלול בו אותן ההוראות שיבואו להסדיר את היחסים בין בעלי הזכויות בממכר,...הצמדות, גגות, מרפסות, זכויות בניה, זכויות שימוש של בעלי ממכרים בבנין, חניות, מחסנים, שירותים, שטחים ומתקנים אחרים שנועדו לשרת את בעלי הממכרים בבנין, הצמדת שירותים ושטחים לאגפים בבנין או לממכרים אחרים..." (הדגשה שלי - ה"ג).

אולם סבורני, שאין בסעיף זה כדי לסייע למשיבים, זאת הן מאחר שהסעיף מאזכר אפשרות של אגף נפרד של "החניון", והדעת נותנת שהכוונה לחניון המורכב משלוש קומות של חניה ואין בו זכר לאפשרות של פיצול החניון לשני חניונים כך שקומת המרתף העליונה תהיה אגף נפרד משתי קומות המרתף התחתונות, היא הנותנת שעה שלשלוש הקומות קיימת כניסה משותפת אחת; הן מאחר שהסעיף מדבר על שני בנייני מגורים בעוד שבפועל נבנה מגדל מגורים אחד.

1. מעבר לכך וסיבה נוספת למסקנתי שיש לבטל את חלוקת הבניין לאגפים, היא העובדה כי עיון בסעיף 59 לחוק המקרקעין מעלה שקיימים שני מצבים אפשריים לרישום בית כבית מורכב: הראשון הוא זה הקבוע בסעיף קטן (א) ובו בעלי הדירות קבעו מראש בתקנון שהבית יתנהל כבית מורכב והשני הוא זה הקבוע בסעיף קטן (ב) שלפיו, בהעדר קביעה בתקנון שהבית יתנהל כבית מורכב, רשאי המפקח להורות שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן.

באשר לאפשרות הקבועה בסעיף קטן (א) סבור פרופ' ויסמן, כי קביעה שכזאת בתקנון מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות, כיוון שיש בה כדי לשנות מזכויות כל בעלי הדירות הקבועות בסעיף 62(א) לחוק המקרקעין הדן בתקנון המוסכם בבית המשותף, שלפיו הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית תיעשה רק בהסכמת כל בעלי הדירות. ואילו, באין הסכמה לכך על ידי כל בעלי הדירות, מוסמך המפקח לקבוע כי הבית יתנהל על פי ההסדר המיוחד לבית מורכב, אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן [יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף 401 (תשנ"ז-1997); להלן:- "ויסמן").

לנוכח דברים אלה, נראה זה לא נכון בעיני, כי במצב בו רוב בעלי הדירות מתנגדים לחלוקת הבניין לאגפים, יוכלו המשיבים לרשום את הבניין כבית מורכב רק על סמך הסעיף הנ"ל שנכלל בחוזי הרכישה, שנוסחו על ידיהם.

1. דברים אלה מתחזקים לנוכח הוראות סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן:- "חוק המכר") שלפיו:

"(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה העניינים:

1. הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
2. שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
3. שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף, ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;

...

(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהעניינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף."

כך נקבע, שמטרתו של הסעיף דלעיל היא להביא לידיעת קונה דירה בצורה ברורה ומובנת, מהן כוונותיו האמיתיות של המוכר - הקבלן, ומהן הזכויות שאותן רוכש הקונה, ובכך לסכל הטעיית הקונה על ידי הסתתרות מאחורי ניסוחים מעורפלים ואמירות כלליות וגורפות [(ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849, 855 (2000)].

מבלי להידרש לסוגיה שהעלו המבקשים בסיכומיהם שלפיה המשיבים לא צירפו את כל המסמכים הנדרשים כדי לאפשר להם להוציא חלק מהרכוש המשותף או כדי לשנות את שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית מהשיעור הקבוע בתקנון המצוי, סוגיה שלא הועלתה במסמך הפלוגתאות אותו הגישו הצדדים, סעיף זה מחזק את מסקנתי שלפיה שעה שרוב בעלי הדירות מתנגדים לרישום הבית המשותף באגפים נפרדים, לא ניתן להיתלות בסעיף גורף זה שהוסף להסכמי המכר כדי לעשות כן. זאת כמובן בשילוב הטעמים הנוספים שהביאוני למסקנה זו.

1. שלישית, מבחינה פרקטית, הפרדת קומת המרתף העליונה כאגף נפרד תיצור למעשה מצב בו דרך הגישה אל החניון שבקומות המרתף התחתונות אינה חלק מהרכוש המשותף, כך שהמשיבה תהיה זו שמתירה את הכניסה לבניין, דבר שאינו מתקבל על הדעת שכן הוא מותיר את בעלי היחידות כבעלי זכות של זיקת הנאה לכל היותר להבדיל מזכות בעלות על דרך הגישה למקומות החנייה שבבעלותם. מצב זה אף נוגד את התשריט שצורף להסכמי הרכישה עם המשיבה בו סומנו נתיבי הנסיעה בשלוש הקומות בחניון כרכוש משותף, כפי שאף העיד עו"ד כהן בחקירתו (עמ' 47 לפרוטוקול).
2. רביעית, הפרדת קומת המרתף העליונה כאגף נפרד תוך הצמדת נתיבי הנסיעה לאגף זה, נוגדת את האמור בסעיף 55 (ג) לחוק המקרקעין, שלפיו בעלי דירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות. אין ספק שנתיב הנסיעה בחניון מיועד לשמש את כל בעלי הדירות.

לנוכח טעמים אלו, הגעתי כאמור למסקנה שיש לבטל את חלוקת הבניין לאגפים, כפי שבוצעה בתקנון, ולרשמו כבית משותף רגיל.

1. פועל יוצא ממסקנתי זו הוא, שיש לבטל בתשריט את הצמדתם של המעברים במרתף השלישי ליחידה מספר 90 ולהכלילם ברכוש המשותף, ובכך באה להכרעה אף הפלוגתה שבסעיף ח.

ב. האם יש לאשר או לבטל את ההוראות בדבר הוצאות האחזקה הייחודיות של החניון? (פלוגתה ב')

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין עוסק בנשיאת הוצאות הרכוש המשותף וקובע כדלקמן:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

סעיפים 4(ז)-4(י) לתקנון המוסכם עוסקים בהוצאות ההחזקה של החלקים השונים בבית המשותף וקובעים, בין היתר, שהוצאות ההחזקה הייחודיות של אגף 3, דהיינו, הקומה העליונה של אגף החנייה שלפי התקנון מהווה אגף נפרד, כוללות ארנונה בגין החניון ושחלוקת ההוצאות תחושב כך ש - 60% מהוצאות ההחזקה הייחודיות של החניון יחולו על בעלי אגף זה והיתרה תחולק כך ש – 54% מהיתרה תחול על האגף המסחרי ו – 46% ממנה תחול על אגף המגורים. בהמשך נקבע בתקנון שההוצאות הדרושות להחזקתו התקינה, לניהולו התקין ולהבטחת השירותים של הרכוש המשותף שבאגף המסחרי ושבאגף המגורים יחולו על בעלי היחידות שבאגפים אלו בלבד ויחולקו בהתאם לשטחי הרצפה של כל חלוקת ההוצאות בתחום אגפים אלו. לבסוף נקבע שההוצאות הדרושות להחזקתו התקינה, לניהולו התקין ולהבטחת השירותים של הרכוש המשותף שבתחום אגף 3 יהיה בשיעור של 2% מכלל ההוצאות של הרכוש של הבית המשותף.

1. לטענת המבקשים, הוראות אלו מקפחות ודינן להתבטל, שכן לא ניתן לערוך הפרדה ממשית ואמיתית של התחזוקה ושל עלויותיה לכל אגף בנפרד, ולכן הוצאות ההחזקה צריכות להתחלק בין כל היחידות שבבניין, לרבות יחידה מספר 90. מנגד טוענים המשיבים 1-3 שיש להותיר את שנקבע בתקנון ולקבוע שהוצאות כל אגף ישולמו על ידי בעלי האגף, למעט השתתפות בתשלום הארנונה החלה שכן בחניון מצויים מעברים לקומות החניונים התחתונים, שמקומות החניה בהם בבעלות המבקשים ואחרים ולכן טבעי שישתתפו בהוצאות ההחזקה הרלוונטיות.
2. כאן המקום לציין, שהמפתח שנקבע לחלוקת הוצאות האחזקה של הרכוש המשותף בבית משותף, שבא לידי ביטוי בסעיף 58 לחוק המקרקעין דלעיל, עלול לגרום לאי צדק מאחר שהוא אינו מתחשב בשוני שבמידת השימוש ברכוש המשותף על ידי בעלי היחידות, זאת, ככל הנראה, מאחר שקשה להציע מדד מדויק ונוח להפעלה למדידת השימוש שנעשה ברכוש המשותף על ידי בעלי הדירות (ויסמן, בעמ' 400).

ואכן, משקבעתי שיש לבטל את חלוקת הבניין לאגפים, יש לבטל בהתאם אף את חלוקת ההוצאות שנקבעה בסעיפים 4(ז)-4(י) לתקנון ויש לקבוע שהוצאות החזקת הרכוש המשותף יחולקו בין כל היחידות שבבניין בהתאם לאמור בתקנון המצוי, קרי לפי יחס שטח רצפת הדירה הרלוונטית אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף.

1. האם יש להתאים את הוראות התקנון בעניין רחבת כיבוי האש להוראות התב"ע (סעיף 9א' לתקנון): (פלוגתה ג')

סעיף 9 לתקנון המוסכם קובע שהשטח בתשריט המרושת בצבע אדום (כולל השטח של הצמדה קכ) ישמש כשטח רחבת כיבוי אש ותהיה בו גישה עבור רכב כיבוי והצלה. ברחבה הזו לא יהיו עצים, עמודי חשמל וטלפון, כבלים עיליים או מתקנים העשויים להפריע לפעולה התקינה של רכבי הכבאות, אולם ניתן יהיה להציב בשטח ההצמדה קכ סוככי שמש מתפרקים וניידים, כסאות ושולחנות לשימוש בתי קפה ומסעדות בהתאם לאישור / היתר מהנדס העיר. כן הוסכם שבשטח המרושת בצבע אדום, בקצה הקרוב למדרכה, ניתן יהיה להציב מתקן שילוט ופרסום דו צדדי.

עניינה של פלוגתה זו הוא בעיקר במישור היחסים שבין המשיבים 1-3 לבין עו"ד אלוש, בעל השליטה בחברת א.ב.ס. אור השקעות בע"מ, שרכשה מהמשיבים את היחידה המסחרית לה הוצמד חלק משטח פרטי פתוח, ולגביו ניתנו הוראות בהסכם המכר בין השניים (סעיף 4.8 להסכם המכר, מצורף כנספח 6 לתצהירה של גב' הבר).

ברשימת הפלוגתאות שהגישו הצדדים הוסף בכתב יד שלגבי פלוגתה ג' מתגבשת הסכמה שתוגש לבית המשפט בימים הקרובים. בהמשך הודיע עו"ד אלוש שהמשיבים תיקנו את רוב הליקויים, כפי שהובא במכתב המשיבים שצירף להודעה זו, ושהוא פנה אליהם שוב בדרישה שיתקנו את הליקויים שנותרו, אולם בסופו של דבר הודיעו המשיבים שאין מנוס מהותרת הפלוגתה והעברתה להכרעה לפניי, זאת לאחר שכתבו שהם תיקנו את נוסח התקנון כפי הבנתם ויכולתם לקבל את התיקונים שנתבקשו, ומעבר לכך, אין בידיהם להסכים לקבל תיקונים נוספים ודי בנוסח התיקון כדי שידור בכפיפה אחת עם הוראות הסכם המכר שנכרת בין הצדדים.

בנקודה זו אציין, שאיני מקבלת את טענת עו"ד אלוש שהמכתב שצירף במוצג מב/6 מהווה הודאת בעל דין של המשיבים לשינוי התקנון ביחס לשטח הפרטי הפתוח. מדובר במסמך שנשלח בין הצדדים במסגרת משא ומתן ואף אם נכתב על ידי עו"ד להב לוי, הוא אינו יכול להיחשב כמסמך שהוגש כהסכמה של שני הצדדים.

1. לגופה של הפלוגתה, המחלוקת בין הצדדים כפי שבאה לידי ביטוי בטענותיהם היא במילים "בשעת חרום" ו"סגירת חורף", אותן מבקש עו"ד אלוש לצרף לתקנון המוסכם.

באשר לתוספת "בשעת חירום" - לא מצאתי שצמד מילים אלו מופיעות בהוראת התב"ע הרלוונטית, תב"ע רע/339/1 או בהסכם המכר. עו"ד אלוש טען בחקירתו שהנושא של שעת חרום מופיע הן בהיתר הבניה הן במסמכי הבניין עליו הסתמך כאשר רכש את הנכס (עמ' 60 לפרוטוקול, ש' 26-28), אולם הוא לא הציג כל ראיה לכך ולכן אין להוסיפן.

באשר לתוספת "סגירת חורף" - אף תוספת זו אינה מוזכרת בהוראות התב"ע, אולם היא כן מוזכרת בסעיף 18.4 להסכם המכר שבין הצדדים הרלוונטיים, הקובע כי "המוכרים מצהירים שידוע להם ומוסכם עליהם כי בממכר מתנהל עסק של בית קפה וכי הם מתחייבים שלא להתנגד ו/או להפריע לניהול עסק כאמור בממכר ו/או לסגירת חורף בשטח הצמדה ליחידה המסחרית, הכל בכפוף להוראות הדין."

בהתאם לכך, אף חתמו המשיבים במשך שלוש שנים על הסכמה לקבלת היתר לסגירת חורף לטובת בית הקפה שפעל במקום, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בעמוד 4 לחוות דעתו של מר בן ארי (מוצג מב/1).

משכך, שוכנעתי שיש לקבל תוספת זו בלבד.

בנקודה זו המקום לציין, שהצדדים העלו טענות אף לעניין סעיף 9.ב. לתקנון המוסכם, אולם סעיף זה לא הוזכר ברשימת הפלוגתאות ולכן איני נדרשת לטענות אלו.

לסיכום פלוגתה זו, יש להוסיף בסעיף 9.א. לתקנון המוסכם את המילים "וכן סגירת חורף, והכל", לאחר המילה "במסעדות".

1. הפלוגתאות הרשומות בסעיפים ד+ה לרשימת הפלוגתאות, דהיינו, האם יש לאשר או לבטל את הוראות התקנון הקובעות הסכמה מראש לתיקון נוסח התקנון בכל הנוגע להעברת שטחי הצמדה, פיצול והפרדה וכן בכל הנוגע לסעיף שינוי היעוד, והכל ללא צורך בפניה אל בעלי הדירות כקבוע בסעיף 145 לחוק המקרקעין – לא הועלו על ידי מי מהמבקשים בסיכומיהם ולכן יש לראותן כטענות שנזנחו ואין להידרש אליהן [ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד מז(1) 311, 321 (1993); ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, פ"ד מט(2) , 107 (1995)].
2. האם יש לאשר או לבטל בתשריט את יחידה מס' 36 ולהכלילה כחלק מהרכוש המשותף: (פלוגתה ו')

יחידה מס' 36 רשומה בתשריט הבית המשותף כ"משרד" בקומה הראשונה בשטח של 28.10 מ"ר.

לטענת המבקשים, מדובר בשטח שהותר לבניה כשטח שירות עבור משרדי חברת האחזקה של הבנין, אולם בפועל משמש השטח למשרד של משפחת הבר. בנוסף, טוענים המבקשים, שלשטח זה מגיעה צנרת תשתית שהוכנה להתקנת מערכות שליטה ובקרה של אינטרקום, כיבוי אש, מיזוג אויר, מים ועוד וכן שהקמת חברת אחזקה לבנין והקצאת שטח בניה למשרדיה נובעים מהוראות תב"ע רע/1/339 ומתנאי היתר הבניה. משהותר לבניה המשרד לשימושה של חברת האחזקה, האחראית לתפעול ואחזקה של כל המערכות בבנין, גורסים המבקשים, שיש לרשום את יחידה מס' 36 כרכוש משותף ולא בבעלות פרטית.

המבקשים מוסיפים וטוענים שבבקשה למתן היתר הבניה שנערכה על ידי המשיבה סומן שטח בקומה הראשונה עליו נרשם "משרדי חברת האחזקה" ולכן לדידם, משנקבע בתב"ע ובהיתר הבניה, שהבנין ינוהל באמצעות חברת אחזקה וחברה שכזו פעלה ופועלת כל השנים בבנין, יש לאפשר לה לעשות זאת במשרד שנבנה למטרה זו ומשרד זה צריך להירשם כחלק מהרכוש המשותף.

1. איני מקבלת טענה זו של המבקשים. אכן נקבעה דרישה בתב"ע רע/1/339, שעל פיה נבנה הבנין, להקמתה של חברת אחזקה לבנין ואכן נקבע תנאי בהיתר הבניה של הבנין לקבל התחייבות מבעלי הקרקע על הקמת חברת אחזקה על פי הוראות התב"ע האמורה, אולם בשום מקום לא נקבעה דרישה להקצות לחברת האחזקה משרד לפעילותה בבניין. כך נקבע לעניין זה בסעיף 18.ו. לתב"ע:

"חברת אחזקה: אחזקת המרכז המסחרי; בנין משרדים או מגורים, (כולל חניה ושטחים ציבוריים הכלולים בתחום המרכז) בעלי הקרקע ואו יזמי המבנה במגרשים הנ"ל מתחייבים להקים ולתפעל חב' אחזקה אשר תהיה אחראית לתפעול ואחזקה של כל המערכות במרכז המסחרי, במגדל המשרדים או המגורים (מיזוג אויר, חשמל, סניטציה, סידורי חניה וכו') וכן אחראית לנקיון ותחזוקה שוטפת של המבנה.

לא יוצא רשיון לגבי עסקים טעוני רשיון ולא ינתן אשור אכלוס לגבי שאר המבנה שאינו טעון רישוי עסק אלא אם יקים היוזם, חברת אחזקה ונהול למבנה ובתקנון הבית המשותף יחויבו כל בעלי הזכויות להתקשר בחוזה עם חברת האחזקה."

מאחר שבעת הקמת הבנין וייסוד חברת הניהול, נשלטה חברת הניהול ותופעלה על ידי משפחת הבר, הקצו לה האחרונים חדר מתוך רכושם בבנין וסימנו אותו כ"משרד חברת הניהול" בבקשה למתן היתר הבניה. איני מקבלת את טענת המבקשים לעניין זה, שלפיה קיומם של המשרדים היווה את אחד התנאים להוצאת ההיתר ולכן עליהם להיות חלק מהרכוש המשותף. היא הנותנת, שעה שכדי למנוע כל ספק שהוא באשר לבעלות המשיבים על חדר זה, סומנה יחידה 36 כרכוש המוצא מהרכוש המשותף במסגרת הסכמי המכר השונים ובתשריטים שנלוו אליהם ולכן יחידה 36 אינה חלק מהרכוש המשותף, אין לבטלה בתשריט והיא נשארת בבעלות בלעדית של המשיבים.

1. האם יש לאשר או לבטל בתשריט את הצמדות מס' קנה, קסג ו-קסה:  (פלוגתה ז')

בהתאם לתשריט - הצמדה קנה היא מעלית בשטח של 3.20 מ"ר הצמודה לחלקות משנה 1071/8 + 1071/9; הצמדה קסג היא מדרגות בשטח של 10.90 מ"ר הצמודה לחלקות משנה 1071/8 + 1071/9; הצמדה קסה היא מבואה בקומה הראשונה בשטח של 16.10 מ"ר הצמודה אף היא לחלקות משנה 1071/8 + 1071/9.

לטענת המבקשים, המעלית והמדרגות אינן קיימות בפועל ואף לא הותרו לבניה ולכן סימונן נוגד את הנדרש בהנחיות לרישום בית משותף ויש למחוק אותן מהתשריט.

בתגובה לכך, הודיעו המשיבים שהם מקבלים את ההערה שתשריט הרישום צריך לשקף את הבנוי והקיים בפועל ולכן הואיל וטרם נבנו המעלית והמדרגות, תיקנו את תשריט הרישום בהתאם.

עוד טוענים המשיבים בסיכומיהם, שטענת מר בן ארי בסעיף 7.3.2 בחוות דעתו שלפיה השטחים לא הותרו לבניה אינה נכונה, שכן ביום 17.12.12 ניתן למשיבים היתר בניה לבנייתם של השטחים הללו. ההיתר אף הוצג למר בן ארי בחקירתו (מוצג מש/1). ואכן, כאשר נשאל על כך מר בן ארי בחקירתו, הוא השיב שהוא לא ראה את היתר הבניה מיום 17.12.12 ושאם היה רואה אותו לא היה רושם כך בחוות דעתו (עמ' 38 לפרוטוקול, ש' 4-11).

משכך, אני מאשרת את הצמדות קנה, קסג ו - קסה בתשריט בכפוף לכך שיוצגו לעו"ד שינפוקס ההיתרים הנטענים.

1. האם יש לאשר או לבטל בתשריט את הצמדתן של יחידות מס' קלא ו - קיז במרתף השלישי ליחידת מחסן מס' 7 ולהכלילן ברכוש המשותף: (פלוגתה ט')

בהתאם לתשריט - הצמדה קלא מסומנת כמחסן בשטח של 9.60 מ"ר במרתף השלישי הצמודה ליחידת "מחסן" מס' 7 בקומה זו; הצמדה קיז מהווה שטח של 72.50 מ"ר במרתף השלישי הצמודה אף היא ליחידה מס' 7.

באשר להצמדת קלא - טוענים המבקשים, שמדובר בשטח שסומן בהיתר הבניה של הבנין כחדר טכני והותקן בו ראש מערכת הספרינקלרים של קומת החניה העליונה. מאחר שמערכת זו משרתת את כל הבנין, יש לרשום את החדר הטכני כרכוש משותף.

בתגובה טוענים המשיבים, שבחדר זה לא נמצא ראש מערכת המתזים של הבנין אלא מגוף זרימה חשמלי קומתי, שאף ניתן להוצאה מחוץ לחדר זה.

מאחר שטענת המבקשים באשר להצמדה קלא נוגעת אך לשימוש הנעשה בשטח זה ולנוכח העובדה ששטחים אלו הוצאו במפורש מהרכוש המשותף במסגרת הסכמי המכר, אני מאשרת את ההצמדה קלא ליחידה מס' 7 בכפוף להעברת מגוף הזרימה החשמלי הקומתי למקום חלופי על חשבון המשיבים, ובכפוף לכל היתר שנדרש על פי כל דין. אם לא תושלם העברת המגוף כאמור לעיל, תוך 180 יום מהיום, תבוטל ההצמדה.

1. באשר להצמדה קיז - לטענת המבקשים, שטח זה שסומן "קרקע" והוצמד ליחידה מס' 7, אמור להיות שטח מעבר חופשי לכלי רכב והולכי רגל של כל דיירי הבנין ואורחיהם ולכן הצמדתו ליחידה בבניין היא בניגוד להוראות סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין. לטענתם, השטחים מצויים במקום שנועד לצורך נתיבי הנסיעה הדו סיטרית שבחניון ועליהם להיות חלק מהרכוש המשותף של הבנין.

בתגובה לכך טוענים המשיבים, שאף שטח זה הוצא מגדר הרכוש המשותף במסגרת הסכמי המכר ושמחוות דעתו של מר פקטור עולה, שביטול מעבר כלי רכב במקום לא רק שלא יפגע בתפקוד החניון אלא שאיסור על תנועה דו סטרית במקום יתרום לבטיחות הנוסעים בחניון, כאשר ממילא קיימת שם מגבלת תנועה דו סיטרית סימולטנית.

בסוגיה זו הצדק עם המבקשים:

ראשית, בבקשה למתן היתר בניה שהגישה המשיבה סומנו כל מקומות החניה המתוכננים בבניין אולם השטח המסומן כהצמדה קיז כלל לא סומן כמקומות חניה ואף לא נתבקש לגביו היתר בניה. די בכך שקיים שטח בחניון שלא סומן כמקום חניה ולא נתבקש לגביו היתר בניה כדי להביא למסקנה שהוא נועד להיות חלק מנתיבי הנסיעה בחניון. גב' הבר אישרה בחקירתה שדיירים של המשפחה מחנים בשטח זה כלי רכב באופן קבוע, אולם לא ידעה לתת תשובה כשנשאלה מדוע המשיבים לא סימנו בהיתר הבנייה את השטח הזה בתור מקומות חניה (עמ' 59 לפרוטוקול, ש' 16-32). אף בביקור שנערך על ידי במקום התקבל הרושם שחלק מהמעבר הוצמד כמקומות חניה לדירות השייכות למשפחת הבר.

שנית, מר פקטור ציין בחוות דעתו שבעקרון בחניון רצוי שתתנהל תנועה דו סטרית ככל שניתן. מר פקטור אישר בחקירתו שתכנון התנועה המקורי בחניון היה של נסיעה דו סטרית בכל קומת המרתף למעט בקטע הצר בחלק הדרומי של החניון בו התנועה יכולה להיות דו סטרית אך לא בו זמנית. בהמשך חקירתו, אישר מר פקטור, שאת התשריט (נספח א') שצורף לחוות דעתו, בו סימן כיוון חד סטרי של התנועה בחלק המסומן באות א', הוא ערך לצורך חוות הדעת. בחוות דעתו כתב מר פקטור, באשר לחלק זה, שלנוכח הבנוי הקיים לא ניתן לקיים תנועה דו סטרית בחלק זה ולכן אין משמעות לתנועה דו סטרית בסמוך ליחידות המוצמדות, ביניהן ההצמדה קיז בה עסקינן, מאחר שבהמשך ניתן לקיים רק תנועה חד סטרית במקום. אלא, שכאשר האירו את עיניו של מר פקטור בחקירתו, ששטח המעבר אינו מבונה, הוא השיב שיכול להיות שנפלה טעות בניסוח והכוונה היא שאם היחידות בנויות ויש חסימה שלהן, התנועה צריכה להיות חד סטרית ואולם אם הן אינן בנויות, אין מניעה שהתנועה תהיה דו סטרית. בחקירה החוזרת אף אישר מר פקטור שאין שום דבר בנוי באזור של הצמדה קיז והנסיעה היא בין העמודים (חקירתו של מר פקטור – עמ' 50-52 לפרוטוקול).

לבסוף, אף לנוכח האמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין לא ניתן לקבוע שחלק המיועד לשמש את כל בעלי הדירות יהיה צמוד לדירה פלונית. שעה שנתיבי הנסיעה בחניון אמורים לשמש את כל בעלי הדירות, יש להורות על ביטול הצמדתה של יחידה קיז במרתף השלישי ליחידת מחסן מס' 7 ולהכלילה ברכוש המשותף.

1. האם יש לאשר או לבטל את הצמדתן של יחידות מס' 5 ו-6 והצמדות מס' קיב, קיד ו-ה במרתף השני ולהכלילן ברכוש המשותף: (פלוגתה י')

בהתאם לתשריט - יחידה 5 סומנה כ"משרד" בשטח של 11.95 מ"ר במרתף השני; יחידה 6 סומנה כ"משרד" בשטח של 11 מ"ר במרתף השני; הצמדה קיב מסומנת כקרקע בשטח של 49.70 מ"ר הצמודה ליחידה 5; הצמדה קיד מסומנת כמחסן בשטח של 17.11 מ"ר הצמודה ליחידה 6; הצמדה ה מסומנת כמחסן בשטח של 4.41 מ"ר הצמודה ליחידה 90 במרתף השלישי.

באשר להצמדה קיב - לטענת המבקשים, שטח זה אמור להיות מעבר חופשי לכלי רכב והולכי רגל של כל דיירי הבניין ואורחיהם, כפי שהותר בהיתר הבנייה של הבניין. המשיבים בתגובה, שבים על טענותיהם באשר להצמדה זו, לטענות שהעלו באשר להצמדה קיז.

מאחר שמדובר בשטח שהותר בהיתר הבניה למעבר חופשי של כלי רכב והולכי רגל של כל הבניין והצמדתו ליחידה בבניין היא בניגוד לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, יש לבטל הצמדה זו ולהכלילה ברכוש המשותף.

1. באשר להצמדות קיד, ה ויחידה 5-6 - לטענת המבקשים, הצמדת שטחים המיועדים למעברים ציבוריים ליחידות בבניין היא בניגוד להוראות סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין ולכן יש לרשום שטחים אלה כחלק מהרכוש המשותף.

במכתבה של עו"ד שינפוקס מיום 15.8.12 היא כתבה באשר לשטח זה שהוא אינו יכול לשמש כמעבר מאחר שהוא מהווה יחידה סגורה ועצמאית. אלא שלטענת המבקשים ומר בן ארי בחוות דעתו, מאחר שמדובר בשטחים שהותרו לבניה כחלק מהמעברים הפתוחים לכל דיירי הבית ולציבור הרחב, אסור היה לסגור אותם ולכן יש לפרק את הבניה הבלתי חוקית ולרשום שטחים אלו כרכוש משותף.

בתגובה לכך עונים המשיבים, שהבנייה הקיימת נעשתה על פי היתר בנייה שהוצא כדין ושטענת אי החוקיות של הבניה נטענה כבר על ידי המבקשים בפני הרשות המקומית, שלא מצאה בה ממש ולכן לא ננקטו כל הליכים בגין חריגות בניה נגד מי מהמשיבים והרשות המקומית אף נתנה למשיבים אישור לשם רישומו של הבניין בלשכת רישום המקרקעין לאחר שפקחים מטעמה ביקרו במקום כדי לוודא שאין בו כל חריגות ולמשיבה ניתן אף היתר בניה חדש שלא היה ניתן אילו היו נמצאות חריגות בנייה.

לאחר עיון בטענות השונות שהועלו לפניי לעניין שטחים אלה, הגעתי למסקנה שהמבקשים לא הוכיחו טענתם שהשטחים יועדו למעברים ציבוריים בבנין. המשיבים קיבלו היתר בניה חדש לפני חודשים מספר, לאחר שפקחים מטעם הרשות המקומית וידאו שאין בשטח חריגות בניה. כמו כן, סעיף 16 לתב"ע מאשר מחסנים בקומות המרתף והמשיבים הבהירו שהגדרתו של אחד השטחים כ"משרד" נבעה כתוצאה מהערה של עוזרת המפקחת על רישום המקרקעין שלא ניתן להצמיד מחסן למחסן ולכן שם ההצמדה שונה באופן טכני מ"מחסן" למשרד", אולם השימוש שנעשה בפועל בשטחים אלה הוא שטחי שירות ולא שטחים עיקריים.

מטעמים אלה, ולנוכח העובדה ששטחים אלו הוצאו מהרכוש המשותף במסגרת הסכמי הרכישה, סבורני, שיש לאשר את הצמדת השטחים הללו ולא להכלילם ברכוש המשותף.

1. האם יש לאשר או לבטל בתשריט את הצמדתן של יחידות מס' 2 ו- 3 והצמדות מס' סז, קחכ (צ"ל - קכח), סח, קכו, קכז, סו ו – קלה במרתף הראשון ולהכלילן ברכוש המשותף: (פלוגתה יא)

באשר להצמדות קכו ו - קכז - הודיעו המשיבים בסיכומיהם שהערות המבקשים התקבלו על ידיהם ובוצעו התיקונים המתאימים ואכן הצמדות אלו אינן כלולות בתשריט המעודכן שהוגש ומתייתר הצורך להכריע בעניינן.

בהתאם לתשריט - יחידה 2 מסומנת כמשרד במרתף הראשון, בשטח של 11.95 מ"ר; יחידה 3 מסומנת כמשרד במרתף הראשון, בשטח של 11.32 מ"ר; הצמדה סז מסומנת כמחסן בשטח של 11 מ"ר המוצמד ליחידה 2; הצמדה קכח מסומנת כקרקע בשטח של 14.60 מ"ר המוצמדת ליחידה 3; הצמדה סח מסומנת כמחסן בשטח של 6.05 מ"ר המוצמד ליחידה 56 בקומה החמישית; הצמדה סו מסומנת כחניה בשטח של 24.85 מ"ר המוצמדת ליחידה 2 במרתף הראשון; הצמדה קלה מסומנת כחניה בשטח של 24.85 מ"ר המוצמדת ליחידה 3 במרתף הראשון.

1. באשר להצמדות סו ו - קלה – כאמור, הצמדות אלו מהוות בהתאם לתשריט חניות המוצמדות ליחידות 2 ו-3 במרתף הראשון. לטענת המבקשים, שטח זה אמור להיות מעבר ציבורי חופשי לכלי רכב ולהולכי רגל של כל דיירי הבניין ואורחיהם, כפי שהותר בהיתר הבנייה של הבניין ולכן יש לרשום אותו כחלק מהרכוש המשותף בבניין.

בתגובה לכך, מפנים המשיבים בסיכומיהם לטענותיהם באשר להצמדה קיז.

מאחר שמדובר בשטח שהותר בהיתר הבניה למעבר חופשי של כלי רכב והולכי רגל של כל הבניין, הצמדתו ליחידה בבניין היא בניגוד לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין ולכן, יש לבטל הצמדות אלו ולהכלילן ברכוש המשותף.

1. באשר להצמדות סז, קכח, סח ויחידות 2, 3 - לטענת המבקשים, שטחים אלה הם בתחום הגרעין של הבניין וסומנו בהיתר הבנייה של הבניין כמעברים ציבוריים לכל דיירי הבית ואורחיהם ולכן אף הצמדתם היא בניגוד לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין. המבקשים מוסיפים וטוענים, שמאחר ששטחים אלו הותרו לבנייה כחלק מהמעברים הציבוריים הפתוחים אסור היה לסגור אותם ויש לפרק את הבנייה הבלתי חוקית ולרשום את השטחים כרכוש משותף.

אף כאן מעלים המבקשים את טענתם, שהשימוש של משרד הוא שימוש עיקרי ואילו שטחים אלו הותרו כשטח שירות לשימוש מעבר בלבד ולכן השימוש מהווה סטיה מהיתר.

בתגובה לכך, מפנים המשיבים לטענותיהם ביחס להצמדות קיד ו - ה ויחידות 5-6 בשינויים המחויבים.

לאחר עיון בטענות הצדדים ובחומר הקיים בתיק הגעתי למסקנה שיש לאשר את הצמדות סז, סח ויחידות 2-3 מהטעמים עליהם עמדתי שיש לאשר את הצמדות קיד, ה ויחידות 5-6 והכל מתוך הנחה שהאמור בטענת המשיבים נכון ושטחים אלו בפועל משמשים כשטחי שירות ולא שטחים עיקריים ("משרד"). מאחר שהצמדות אלו הוצאו מהרכוש המשותף ולנוכח האמור בהכרעתי ביחס להצמדות קיד, ה' ויחידות 5-6, יש לאשרן.

שונה הדבר באשר להצמדה קכח המסומנת כקרקע במרתף הראשון הצמודה ליחידה 3, ולפי התשריט שצירפו המשיבים כנספח 8 לתצהירה של גב' הבר, כלל לא מצוין לגביה שהצמדה זו הוצאה בחוזי המכר מהרכוש המשותף - ולכן יש להכלילה בגדר הרכוש המשותף כמעבר ציבורי לכל דיירי הבניין.

1. כאמור, משהסכימו הצדדים על הפלוגתאות הדרושות להכרעה אין להרחיב את הדיון לשאלות אחרות שלא נכללו במסגרת רשימת פלוגתאות זו. משכך, לא אדרש להצמדות האחרות שהמבקשים העלו טענות ביחס אליהן ולא היו חלק מרשימת הפלוגתאות (כדוגמת קלג וקיט).

3. סוף דבר

משנרשם זה מכבר הבית המשותף בכפוף להערה שיש מחלוקות בין הצדדים המפורטות בדף הפלוגתאות, יתוקן הרישום בהתאם לאמור בפסק דין זה.

לנוכח תוצאת ההליך - איני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, י"ב טבת תשע"ד, 15 דצמבר 2013, בהעדר הצדדים.