רקע עובדתי והליכים קודמים

1. הצדדים לתביעה הם הבעלים במשותף של מקרקעין בשטח של כ – 4 דונם הידועים כחלקות 8, 7 ו-10 בגוש 16521 בנצרת (להלן: "המקרקעין"), מחזיקים במקרקעין מכוח ירושת סבם המנוח. התובעים הם בעלים של 62.5% מהמקרקעין והנתבעים הם הבעלים של 37.5% מהמקרקעין. המקרקעין הם מקרקעין ריקים, למעט בניין אחד שהוקם על חלקה 10. במשך כעשר שנים, החל בשנת 1998 לערך ועד לשנת 2008, שימשו לניהול עסק של חניון בתשלום (להלן: "חניון לחאם") אשר נוהל במשותף על ידי אביהם המנוח של התובעים ואימם המנוחה של הנתבעים ושל התובע 4.
2. החל משנת 2008 התגלע סכסוך בין הצדדים, לאחר שהנתבעים ריתכו את שערי המקרקעין, מנעו את הגישה למקרקעין ואת הפעלת החניון במקרקעין, בטענה, כי החניון פועל באופן בלתי חוקי וללא רישיון עסק, דבר שחושף אותם, כבעלים של המקרקעין, לנזקים ולתביעות צדדי ג'. בעקבות ריתוך השערים, הגישו התובעים בקשה למתן צו מניעה זמני במסגרת ת.א. 14059-11-08. בהחלטה מיום 27.11.2008 קבעה כב' הש' הוד, כי פעולת הנתבעים לסגירת המקרקעין וריתוך השערים היא פעולה חד צדדית, שיש בה משום שינוי המצב הקיים מזה שנים רבות, במהלכן פעל במקרקעין חניון ציבורי בתשלום, פעולה אשר יש בה כדי לפגוע בזכותם הקניינית של התובעים כבעלים משותפים, ועל כן הורתה על הסרת הריתוכים (להלן: "ההחלטה על הסרת הריתוכים").
3. לאחר ההחלטה על הסרת הריתוכים, החליטו התובעים, בהתאם לדרישת הנתבעים, כי בהיעדר רישיון עסק לחניון, לא יופעל במקרקעין חניון ציבורי. בהתאם סוכם בין הצדדים, כי שערי המקרקעין יינעלו, ובהתאם לכך התקינו התובעים מנעול על שערי המקרקעין, נעלו את השערים ומסרו את מפתחות השערים לידי הנתבעים (להלן: "הסכמה לסגירת החניון הציבורי").
4. ואולם גם לאחר שהתובעים קיבלו את דרישת הנתבעים, והגיעו עימם להסכמה על סגירת החניון הציבורי כאמור, לא נשמר השקט בין הצדדים לאורך זמן. במהלך שנת 2009, שוב נקטו הנתבעים בפעולה חד צדדית וללא הסכמת התובעים, ופתחו את שערי המקרקעין לרווחה, ואפשרו שימוש חופשי בהם לציבור הרחב, לצורכי חניה ומעבר חופשי, לרבות החניית רכבים ואוטובוסים, כאילו היה מדובר בשטח ציבורי שבנחלת הכלל, וזאת ללא הגבלה וללא תשלום (להלן: "פעולות הנתבעים" ו/או "פתיחת שערי החניון על ידי הנתבעים").
5. בעקבות פעולות הנתבעים ופתיחת שערי החניון על ידם כמתואר לעיל, נאלצו התובעים שוב לפנות לבית המשפט בבקשה למתן צו מניעה זמני, הפעם במסגרת התיק דנן, בטענה, כי פתיחת שערי המקרקעין לציבור הרחב על ידי הנתבעים נעשתה ללא הסכמתם, פגעה בזכויותיהם הקנייניות, ומנעה מהם לעשות שימוש סביר במקרקעין. לאחר דיון שהתנהל במעמד שני הצדדים ביום 16.09.09 ניתן על ידי צו מניעה זמני הקובע כדלקמן:

"(א) המבקשים יהיו רשאים להתקין גדר סביב המקרקעין, באופן שימנע מהציבור הרחב להיכנס למקרקעין ולעבור מאותם מקרקעין לחלקות אחרות סמוכות.

(ב). המבקשים יהיו רשאים להתקין מנעול לשער המותקן בכניסה למקרקעין. מפתחות המנעול יימסרו לכל אחד מהשותפים.

(ג) אני אוסר על המשיבים לפרוץ את המנעול או את הגדר שתותקן או להסירם, וכן אוסר עליהם ועל המבקשים, לאפשר כניסה לציבור הרחב. אין בכך כדי לאסור על מי מהצדדים לאפשר כניסה של מבקרים מטעמם במקרקעין עצמם.

(ד) מובהר, כי כניסת מבקרים למקרקעין אין משמעה מתן היתר למי מהצדדים לעשות שימוש במקרקעין שבמהותו משרת את השימוש במקרקעין הסמוכים ואינו קשור לשימוש במקרקעין עצמם.

(ה) מובהר, כי אין באמור בהחלטה זו כדי לפטור את המבקשים מקבלת היתר בנייה כדין מקום שהדבר דרוש על פי דין".

1. בקשת רשות ערעור שהוגשה על ההחלטה הנ"ל התקבלה באופן חלקי, ובוטל סעיף (א) להחלטה שעניינו מתן היתר להתקנת גדר סביב המקרקעין. בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט העליון נדחתה, למעט נושא הערבויות שלא נידון על ידי בית משפט זה.
2. בהחלטה מיום 08.02.10, שניתנה במסגרת בקשה לעיון חוזר שהגישו הנתבעים, הוריתי, כי צו המניעה הזמני יסויג, כך שיתאפשר לעובדי ולקוחות בנק דיסקונט, לחנות במקרקעין, בהתאם לקבוע בהסכם השכירות שנחתם ביום 16.05.04 בין הצדדים לבנק.
3. גם צו המניעה הזמני לא השיב את השקט על כנו, שכן הנתבעים הפרו את צו המניעה ופעלו בניגוד לו. בהחלטה מיום 05.12.10, שניתנה במסגרת הדיון בבקשה שהגישו התובעים לפי סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט, קבעתי, כי הוכח מעל לכל ספק סביר, כי הנתבעים הפרו את הצו, בכך שהחליפו את המנעול שהותקן על השערים ולא מסרו עותק ממנו לידי התובעים, וכן הפרו את צו המניעה באופן שיטתי גם בכך שאפשרו לאנשים רבים, עובדים שלהם או של מי מהם ולבעלי מקצוע אחרים, לחנות במקרקעין שלא במסגרת ביקור שלהם אצל מי מהנתבעים, כי אם לצורך ביצוע עבודות במלון נוטרדם הסמוך, אשר מצוי בבעלות הנתבעים, ואינו מהווה חלק מהמקרקעין.
4. מהאמור עולה, כי תביעה זו אינה אלא נדבך אחד מתוך מסכת שלמה של מחלוקות וקונפליקטים שנתגלעו בין הצדדים, כחלק מהסכסוך המתמשך, אשר הם מצויים בו במהלך שש השנים האחרונות. כתוצאה מסכסוך ממושך ומצער זה, הוקפא ניהול חניון לחאם, המקרקעין המשותפים עומדים כאבן שאין לה הופכין, אינם מנוצלים, למעט לשימוש עצמי, ואינם מניבים לצדדים כל הכנסה, עובדה הפוגעת בצדדים כולם. על רקע זה חשוב לציין בפתח הדברים, כי במקביל לתיק זה מתנהלת מזה מספר שנים תביעתם של הנתבעים לפירוק השיתוף במסגרת ת.א. 3475-12-08 בבית משפט השלום בנצרת, הליך אשר עם סיומו אמור לשים סוף למכלול הסכסוכים בין הצדדים, עובדה שיש לה השלכה גם לענייננו, כפי שיפורט להלן.

התביעה והסעדים הנתבעים

1. בתביעה זו עותרים התובעים, המחזיקים ברוב הזכויות במקרקעין, כי יינתן צו המחייב את הנתבעים לקיים את החלטות הרוב באשר לניהולם של המקרקעין, ואשר ימנע מהם לעשות במקרקעין ובקשר אליהם פעולות בניגוד להחלטות הרוב וללא הסכמתם. בכתב התביעה פירטו התובעים שורה ארוכה של הוראות, אשר ביקשו שייכללו בצו המניעה המתבקש כנגד הנתבעים בקשר למקרקעין, הוראות אשר צומצמו בסיכומיהם להוראות כדלקמן:

(א). התובעים יהיו רשאים להתקין גדר סביב המקרקעין באופן שימנע מהציבור הרחב להיכנס למקרקעין ולעבור מאותם מקרקעין לחלקות אחרות סמוכות כפוף לקבלת היתר בנייה כדין ו/או;

(ב). התובעים יהיו רשאים להתקין מנעול לשער המותקן בכניסה למקרקעין;

(ג). לאסור על הנתבעים לפרוץ את המנעול או את הגדר שתותקן או להסירם ולאסור על הצדדים לאפשר כניסה למקרקעין לציבור הרחב ו/או;

(ד). לאסור על הנתבעים לעשות שימוש במקרקעין שבמהותו משרת מקרקעין אחרים שבבעלות הנתבעים.

טענות הצדדים

1. התובעים טענו, כי פעולות הנתבעים בפתיחת שערי החניון, מנוגדות לסעיפים 30 ו - 31 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שכן נעשו ללא הסכמת התובעים, ובניגוד להחלטתם, כמי שמחזיקים ברוב הזכויות במקרקעין, וממילא אסורות בהיעדר הסכמת כל הבעלים, שכן הן אינן בגדר "שימוש סביר במקרקעין" או מעשה הדרוש באופן סביר למניעת נזק או לשם הגנה על המקרקעין ועל הזכויות של הנתבעים במקרקעין. לטענתם, הם אינם מתנגדים לשימוש עצמי של הנתבעים כבעלים של המקרקעין, ואולם מבקשים שיינתן צו המונע מהנתבעים את פתיחת החניון לשימוש חופשי של הציבור הרחב ושימוש לצדדי ג', אשר במהותו משרת נכסים אחרים שאינם חלק מהמקרקעין.
2. לטענת התובעים, ההחלטה בשאלה האם לסגור את המקרקעין לשימוש עצמי של בעלי הזכויות במקרקעין בלבד, או שמא לפתוח את המקרקעין לשימוש הציבור וניהול חניון ציבורי במקרקעין, הנה החלטה בעניין שהינו בגדר שימוש וניהול רגילים של המקרקעין. משכך, ובהתאם לסעיף 30(א) לחוק המקרקעין, מצויה ההחלטה בסמכות התובעים, כמי שמחזיקים ברוב הזכויות במקרקעין, והנתבעים מחויבים בה ומנועים מלפעול בניגוד לה, בהיותם מחזיקים במיעוט הזכויות במקרקעין. התובעים הוסיפו, כי ככל שיש לנתבעים טענה לעושק המיעוט או כל טענה אחרת בקשר עם החלטות הרוב בנוגע לשימוש ולניהול המקרקעין, פתוחה בפניהם הדרך להגיש בקשה מתאימה בהתאם לסעיף 30(ב) לחוק המקרקעין, או לחלופין בפני בית המשפט הדן בפירוק השיתוף במקרקעין, בהתאם לסמכותו על פי סע' 44 לחוק המקרקעין, ואולם אסור היה להם לנקוט בפעולות חד צדדיות, כפי שעשו.
3. התובעים טענו עוד, כי פעולות הנתבעים פגעו בזכויותיהם במקרקעין, שכן יצרו ואפשרו מצב בו המקרקעין אינם בשליטת התובעים, אלא בשליטת הציבור הרחב, העושה בהם שימוש חופשי, כאוות נפשו וללא הגבלה, תוך הסגת גבול באופן בלתי חוקי, ללא הסכמת התובעים וללא תשלום. פעולות הנתבעים אסורות גם בהיותן מנוגדות לאמור בסעיף 14 לחוק המקרקעין, שכן הן גורמות לתובעים לנזק ולאי נוחות, הן מונעות מהם שימוש כלשהו במקרקעין, וחושפות אותם, כבעלים של המקרקעין, לנזקים ולתביעות מצדדי ג'.
4. לטענת התובעים, הנתבעים הפרו חובות תום הלב וההגינות, באשר פעולותיהם וטענותיהם במסגרת התביעה כאן, והתנגדותם לנעילת שערי המקרקעין, עומדות בסתירה לטענות קודמות שהעלו במסגרת ההליכים להסרת הריתוכים, שם דרשו את סגירת חניון לחאם ונעילת השערים בהיעדר רישיון עסק וביטוח, ועתה, משקבלו את מבוקשם, הפכו הנתבעים את עורם, פתחו את השערים, והם דורשים את פתיחת שערי המקרקעין ושימוש בהם כחניון ציבורי. חוסר תום ליבם של הנתבעים מתבטא, כך נטען, בניסיונם לייחד חלק מהמקרקעין כדרך גישה או חניון למלון נוטרדם שבבעלותם, לצורכי חניה ומעבר עובדים, מבקרים ואנשי מקצוע. לטענתם, שימוש זה, אשר במהותו אינו משרת את המקרקעין עצמם, אלא נועד לשרת מקרקעין סמוכים שבבעלותם, אינו שימוש עצמי וסביר.
5. הנתבעים התנגדו לסגירת החניון. לטענתם, חניון לחאם שנוהל במקרקעין במשך כעשר שנים, הניב לצדדים הכנסות נאות, ומתן צו מניעה קבוע, המונע את פתיחת החניון לציבור הרחב, אשר יעמוד בתוקפו עד סיום הליכי פירוק השיתוף, ימנע מהם כל שימוש והנאה סבירים מהמקרקעין, ויגרום לצדדים נזק כספי רב, ועל כן אינו מוצדק ואינו סביר. לטענתם, ייעודם של המקרקעין הוא לשמש כחניון ציבורי, ועל כן ההחלטה על נעילת שערי המקרקעין והפסקת ניהול חניון ציבורי והתרת שימוש עצמי בלבד במקרקעין על ידי הצדדים, אינה עולה כדי שימוש וניהול סביר של המקרקעין, ולפיכך אינה מצויה בסמכות הרוב בהתאם לסעיף 30(א) לחוק המקרקעין, ומחייבת הסכמת כל הבעלים המשותפים, ובהיעדרה, אין לאשר החלטה זו. החלטה כזו, כך נטען, אף מהווה שימוש לרעה בכוחו של הרוב, ומגיעה לכדי עושק המיעוט, ועל כן אין לאשרה גם בהתאם לסעיף 14 לחוק המקרקעין, ואין לקבל את התביעה.
6. לטענת הנתבעים, בהתאם לסעיף 31 לחוק המקרקעין, באין קביעה אחרת בהתאם לסע' 30 לחוק המקרקעין, רשאי כל שותף לעשות שימוש עצמי במקרקעין ובלבד שהוא רגיל וסביר ולא ימנע שימוש רגיל וסביר משותף אחר. לטענתם, הם זכאים לעשות שימוש במקרקעין כבעלים משותפים לשם העמדת הנכס כחניון לנכס אחר שבבעלותם, וכי חניית כלי רכב של הנתבעים או של קבלנים מטעמם או מבקריהם, היא בבחינת שימוש רגיל, סביר ולגיטימי של הנתבעים במקרקעין שבבעלותם, ואין בכך כדי למנוע שימוש דומה מהתובעים עצמם, שכן מדובר במגרש גדול שאין שימוש של האחד בו מונע את השימוש על ידי האחר.
7. בדיון שהתקיים ביום 08.10.13 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, ולפיה יגישו סיכומים על סמך תצהירי העדות הראשית שהגישו, ועל סמך הראיות שהוגשו במסגרת הליכי הביניים והפרוטוקולים.

דיון והכרעה

1. יחסי השיתוף בין בעלי הזכויות השותפים במקרקעין הוסדרו בפרק ה', סימן א', סעיפים 27, 29 - 31 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") כדלקמן:

"27. מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם.

"29. (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר.

(ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 31.

30. (א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.

(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.

(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.

31. (א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי

הסכמת יתר השותפים -

(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר.

(2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם.

(3) לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.

(ב) עשה שותף כאמור בסעיף קטן א', יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם".

1. מאז ומעולם לא חיבבו שיטות המשפט את יחס השיתוף במקרקעין, בהיותם מקור פוטנציאלי מובהק לסכסוכים ולמריבות, ובהיות בתי המשפט מוגבלים ביכולת להבטיח שלום בין שותפים ניצים לאורך זמן (ר' עא 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה, פ"ד לז(4) 737, עמ' 740 והאזכור שם להלן: "עניין זול בו").
2. חוק המקרקעין ביקש להתמודד עם קושי זה, בקבעו שלוש דרכים אפשריות לקביעת אופן השימוש והניהול של מקרקעין משותפים. הדרך הראשונה, לה ניתנה בחוק עדיפות, הנה קיומו של הסכם שיתוף בין כל הבעלים המשותפים. לכן במקרה בו מתעוררת שאלה באשר לניהול ולשימוש הרגילים במקרקעין משותפים, יש לברר תחילה האם נערך בין הצדדים הסכם שיתוף. רק במקרה בו לא נערך הסכם שיתוף, מסמיך סעיף 30(א) את רוב בעלי הזכויות במקרקעין, לקבל החלטה בכל עניין הנוגע לשימוש ולניהול הרגיל של המקרקעין. להחלטת רוב בעלי המקרקעין ניתנה על פי חוק המקרקעין עדיפות על פני זכותו של שותף במקרקעין יחיד לעשות שימוש כלשהו במקרקעין. רק במקרה בו לא נקבעה קביעה אחרת על ידי רוב בעלי הזכויות במקרקעין, קובע סעיף 31 (א) לחוק המקרקעין, כי כל שותף יחיד רשאי, ללא הסכמת יתר השותפים, לעשות במקרקעין שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר, וכן רשאי הוא בהעדר החלטת רוב, לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם, או כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות והחזקה בהם.
3. מלשון חוק המקרקעין עולה אפוא באופן ברור, כי הסכם בין כל השותפים או החלטת רוב השותפים במקרקעין, מחייבים כל שותף יחיד במקרקעין, ואין שותף יחיד רשאי לעשות שימוש כלשהו במקרקעין, גם כזה הנמנה על סעיפיו הקטנים של סעיף 31 (א) לחוק המקרקעין, ללא הסכמת יתר השותפים, אלא בהתאם להסכם השיתוף או בהיעדר הסכם כאמור – על פי החלטת הרוב.

תפיסת היסוד המונחת ביסוד סעיף 30 לחוק המקרקעין הנה עקרון שלטון הרוב. לשלטון הרוב נקבעו בחוק המקרקעין שני סייגים עיקריים: הראשון כי שלטון הרוב חל אך ורק בנוגע לניהול ולשימוש הרגיל של המקרקעין, ואילו עניין החורג מאלה מחייב הסכמת הכול. בעניין זה נפסק, כי "ניהול ושימוש רגילים משמעותם עשיית כל אותן פעולות (מטריאליות ומשפטיות) אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו. היקפן של פעולות אלה נקבע על-פי נסיבות העניין" (ר' "עניין זול בו", 740). פרשנותו של המונח "שימוש סביר" נקבעת לא רק בהתאם לתנאים האובייקטיביים של הנכס עצמו, אלא בהתאם לתנאים משתנים – של השימוש שלו נועד, אישיותם של השותפים, אפשרויות השימוש המשותף בו על ידי השותפים וכו', הכל בהתאם לתנאי הזמן והמקום (ר' ע"א 458/82 עדה וילנר נ' מרים נוביץ, פ"ד מב(1) 49, 64). החריג השני קובע, כי במסגרת הניהול והשימוש הרגילים, אין בעלי רוב החלקים רשאים לקפח את המיעוט, ועל ההחלטה להיות הוגנת כלפי המיעוט. שותף הרואה עצמו מקופח, רשאי לפנות לבית המשפט, וזה יחליט "כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין".

1. בצד שני סייגים מיוחדים אלה שנקבעו בחוק המקרקעין, הוספו בפסיקה שני סייגים כלליים, האחד מקורו בסעיף 14 לחוק המקרקעין, הקובע כי כי בעלותו של שותף במקרקעין אין בה כשלעצמה "כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". הסייג השני קובע, כי הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום לב מכוח סעיפים 39 ו– 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973. סייג זה מתייחס לתהליך קבלת ההחלטה, ובהתאם לו קמה הדרישה שתהליך קבלת ההחלטה על ידי הרוב יתנהל בתום לב. בעניין זה נפסק, כי על הרוב ליידע את המיעוט בדבר השאלה העומדת להכרעה, ולגלות לו את כל העובדות השייכות לעניין, להתייעץ עמו ולתת למיעוט הזדמנות להשמיע את עמדתו בטרם יקבע הרוב את עמדתו (ר' י.ויסמן "דיני קניין – בעלות ושיתוף", עמ' 218 – 221, ר' עניין זול בו , עמ' 740, 744).
2. במקרה דנן, אין מחלוקת, והנתבעים אף הודו בכך (סע' 24 לכתב ההגנה), כי לאחר ההחלטה להסרת הריתוכים, הגיעו להסכמה עם התובעים, בדבר הפסקת ניהולו של חניון ציבורי בתשלום במקרקעין כפי שנוהל עד לריתוך השערים על ידי הנתבעים, וזאת בשל היעדר רישיון עסק, וכי סוכם בין הצדדים, כי שערי המקרקעין יינעלו ומפתחות השערים יימסרו לידי הצדדים, לשימושם העצמי. יש לציין, כי החוק אינו דורש פורמאליות מיוחדת מהסכם שיתוף, ובלבד שהוכחה הסכמה בין הצדדים בנוגע לניהול המקרקעין המשותפים ולשימוש בהם, זכויות וחובות הצדדים (ר' י.וטיסמן "דיני קניין – בעלות ושיתוף", עמ' 207 – 208). למעשה, הנתבעים, אשר הודו כי פתחו את שערי המקרקעין (סעיף 26 לכתב ההגנה), הפרו הסכמה זו, ולא היו רשאים לעשות כן בצעד חד צדדי וללא הסכמת התובעים.
3. אף אלמלא קיומה של ההסכמה האמורה בין כל הבעלים של המקרקעין, הרי שאין מחלוקת, כי בעניין זה קיימת החלטת רוב בעלי הזכויות במקרקעין, הקובעת, כי שערי המקרקעין יינעלו, כי ייעשה בהם שימוש עצמי של הצדדים ומבקרים מטעמם בלבד, וכי לא ינוהל במקרקעין חניון ציבורי. כפי שיפורט להלן, החלטת התובעים בהיותם רוב בעלי הזכויות במקרקעין, המחזיקים בשיעור של 62.5% מזכויות הבעלות במקרקעין, הנה החלטה תקפה העומדת בתנאים שנקבעו בחוק ובפסיקה, ועל כן מחייבת גם את הנתבעים המחזיקים במיעוט הזכויות במקרקעין.
4. כזכור, תוכנה של החלטת הרוב נוגע להיקף השימוש במקרקעין, לצורכי חניה, וקובע כי השימוש במקרקעין יוגבל לשימוש עצמי לצורכי חניה של כלל הבעלים, ולא יותר שימוש ציבורי במקרקעין לצורכי חניה. בעניין אופי השימוש, גם לשיטת הנתבעים, ייעודם הטבעי של המקרקעין הנו לצורכי חניה, ועל כן אין חולק, כי מדובר בהחלטה שתוכנה עוסק בעניין הנוגע לשימוש רגיל של המקרקעין. המחלוקת בין הצדדים, אם כך, אינה בנוגע לטיב ואופי השימוש במקרקעין, אלא באשר להיקף השימוש, האם שימוש פרטי בלבד כהחלטת התובעים, או שמא ציבורי כדרישת הנתבעים.

מהאמור לעיל יוצא אפוא, כי אין לקבל את טענת הנתבעים, כי מדובר בהחלטה אשר תוכנה אינו בגדר "ניהול ושימוש רגילים" במקרקעין, ועל כן אינה בסמכות הרוב. העובדה שהנתבעים חולקים על החלטת הרוב לצמצם את השימוש במקרקעין לצורכי חניה לשימוש עצמי בלבד, ולא להתיר שימוש ציבורי, וסבורים כי ההחלטה אינה סבירה, אינה משנה את טבעה של ההחלטה, ואין בכוחה כדי להוציא את נושא ההחלטה, בדבר היקף השימוש לצורכי חניה, מתחום המונחים "ניהול רגיל" או "שימוש רגיל". בעניין זה קובע שלטון הרוב מהו היקף השימוש הרגיל שייעשה במקרקעין, ועל הנתבעים לקבל החלטה זו אף אם אינם מסכימים לה, ובלבד שאינה מקפחת אותם.

1. השימוש שנקבע בהחלטת הרוב, כגרסת התובעים, הינו שימוש לחניה, וככזה, הנו שימוש רגיל ואינו מהווה שינוי מהותי בייעודם הרגיל או הטבעי של המקרקעין, היינו מקרקעין ריקים המשמשים לצורכי חניה של כלי רכב. בעניין זה הרוב קבע, כי ההנאה מהמקרקעין לשימוש עצמי תהיה הן לתובעים והן לנתבעים בצורה שווה, והתובעים, כרוב, רשאים להחליט, כי לא ינוהל במקרקעין חניון בתשלום, ובהתאם לפסיקה הם אף רשאים לקבוע, כי גם להם וגם לנתבעים לא תהיה הנאה כספית מהחניון בתשלום, אלא מהחניה בו לשימוש עצמי בלבד (ר' ע"א 663/87 נתן נ' גריינר ואח', פ"ד מה(1), 104, עמ' 117 - 118). על-כן החלטת התובעים, בעלי רוב הזכויות במקרקעין, לנעול את שערי החניון לשימוש עצמי בלבד הינה לגיטימית.
2. זאת ועוד, "בזכות הניהול טמונה מכוח ההסמכה שבחוק סמכות הפיקוח והשליטה על המקרקעין ובעלי רוב החלקים מפעילים זכותם למען כלל הבעלים" (ר' דברי כב' הנשיא שמגר בעניין זול בו לעיל, עמ' 475 סע' 1 לפסק דינו). במקרה דנן, ההחלטה בדבר נעילת שערי המקרקעין על מנת למנוע פלישה וכניסה חופשית של הציבור הרחב, הנה החלטה בדבר שימוש וניהול רגילים של המקרקעין, בנוגע לפעולות הננקטות כדי לקיים פיקוח שוטף ושליטה על המקרקעין. בפעולותיהם, הנתבעים פרצו את שערי המקרקעין לשימוש חופשי של הציבור הרחב, והוציאו את המקרקעין משליטת בעלי הזכויות בהם, ועל כן יש מקום ליתן צו כבקשת התובעים, לשם החזרת השליטה והפיקוח על המקרקעין לידי התובעים.
3. במקרה זה אין גם לקבל את טענת הנתבעים, כי מדובר בהחלטה שאינה הוגנת ושמקפחת אותם. ההחלטה הוגנת ושוויונית, ההחלטה חלה באותה מידה על כל הבעלים המשותפים, ואף אם הנה "רעה" במובן זה שהיא מונעת מהצדדים הנאה נוספת מהמקרקעין המשותפים והכנסות מניהול חניון ציבורי בתשלום, אין לומר כי היא מקפחת את הנתבעים בהיותם מיעוט בהשוואה לתובעים המחזיקים ברוב הזכויות. זאת ועוד, בנסיבות העניין שתוארו לעיל, ובפרט לאור הסכסוך המתמשך בין הצדדים אשר אינו מאפשר כל תיאום והסכמה ביניהם, מדובר בהחלטה סבירה.
4. גם מבחינת הליך קבלתה, עומדת ההחלטה בתנאי ההגינות ותום הלב שנקבעו בפסיקה בעניין זה. כאמור לעיל, ההחלטה התקבלה בהסכמה ובתיאום מלא עם הנתבעים, ובהתאם לדרישות שהם עצמם העלו במסגרת ההליכים להסרת הריתוכים. הנתבעים עצמם מודים, כי הם שריתכו את שערי החניון ודרשו את הפסקת ניהול החניון הציבורי במקרקעין, מפאת היעדר רישיון עסק וביטוח והחשיפה לנזקים ותביעות מצדדי ג', ועל כן מנועים הנתבעים מלפעול בניגוד להסכמה זו ולעשות דין לעצמם.
5. הטענה, כי התקבל רישיון עסק להפעלת החניון, ועל כן השתנו הנסיבות והוסרה המניעה מהפעלת חניון ציבורי, אין כדי להועיל לנתבעים ולהביא לדחיית התביעה. הטענה בדבר קיומו של רישיון עסק להפעלת חניון הוכחשה על ידי התובעים וממילא לא הוכחה בפניי. הגרסה כשלעצמה אינה מהימנה ואינה מקובלת עליי, שכן הועלתה לראשונה בתצהירו של רמזי מיום 01.10.13, זאת שעה שמעיון ברישיון העסק שצורף כנספח ז' לתצהירו, עולה לכאורה כי הרישיון הושג כבר ביום 04.12.2009, והעובדה שהוצג לראשונה כארבע שנים לאחר מכן מעמידה בספק את נכונות הטענה. זאת ועוד, מעיון ברישיון העסק שצורף עולה, כי הוא מתייחס לחלקה 8 בלבד ולא לכל המקרקעין, וכלל לא ברורה הרלבנטיות שלו.

מעבר לאמור, וזה העיקר, גם אם הייתי מקבל את הטענה בדבר קיומו של רישיון עסק, לא היה בכך כדי להועיל לנתבעים, שכן עובדת קיומו של רישיון עסק אינה רלבנטית. כאמור, מטרתו של צו המניעה היא למנוע מהנתבעים את פתיחת השערים לרווחה לכולי עלמא, לשימוש הציבור הרחב באופן חופשי ללא תשלום וללא הגבלה, ובעניין זה שאלת קיומו של רישיון עסק אינה מעלה ואינה מורידה.

1. משקבעתי, כי ההחלטה על נעילת שערי המקרקעין והתרת שימוש עצמי בלבד לצורכי חניה, הנה החלטה שהתקבלה על ידי רוב בעלי הזכויות ובדין התקבלה, מתייתר הצורך לבחון באם פעולות הנתבעים מוצדקות ועומדות בהוראת סעיף 31 לחוק המקרקעין, שכן כאמור לעיל, סעיף 31 לחוק המקרקעין חל רק במקרה בו לא קיימת הוראה אחרת שנקבעה על פי החלטת רוב בעלי הזכויות במקרקעין בהתאם לסעיף 30 לחוק המקרקעין.
2. יחד עם זאת, ובחינת מעבר לנדרש אוסיף, כי גם אלמלא קיומה של החלטת רוב כאמור, היו פעולות הנתבעים אסורות בהיעדר הסכמת כל הבעלים, שכן הן אינן עומדות בתנאי סעיף 31 לחוק המקרקעין. פתיחת שערי המקרקעין לכולי עלמא, לשימוש חופשי של הציבור הרחב, ומתן שימוש חופשי וללא הגבלה במקרקעין, על מנת שישרתו כחניון לצדדי ג', כל זאת ללא תשלום, ללא פיקוח וללא הגבלה, על פי רצונם הבלעדי של הנתבעים ומבלי שלתובעים ניתנה זכות וטו בנדון, אינן בבחינת "שימוש סביר" או "פעולה דחופה ובלתי צפויה הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין", ובוודאי שאין המדובר בפעולות שניתן להגדירן ככאלה שנועדו לשם מניעת נזק ולהגנת הבעלות או החזקה במקרקעין, בהתאם לסעיף 31 לחוק המקרקעין, ועל כן מילא פעולות אלה אסורות ללא הסכמת יתר הבעלים, אף בהיעדר החלטת רוב בעניין.
3. יתירה מזו, מהתמונות ומהעדויות שהוצגו בפניי במהלך ניהול תיק זה, עולה באופן ברור, כי פתיחתו לרווחה של החניון לשימוש חופשי של הציבור הרחב וצדדי ג' המבקרים במקרקעין סמוכים, גרמה לכך שהחניון יתמלא בכלי רכב רבים ובכללם אוטובוסים, אשר עשו שימוש בחניון באופן חופשי וללא הגבלה, באופן שגרם לעומס בלתי סביר במקרקעין, מנע מהתובעים שימוש דומה, גרם להפקרת החניון לידי הציבור באופן חופשי וללא כל פיקוח ומגבלה, ובפרט חשף את התובעים, כבעלים של המקרקעין, לנזקים ולתביעות צדדי ג' הנכנסים למקרקעין. במקרה זה, ובניגוד לטענת הנתבעים, החלטת התובעים בדבר נעילת שערי החניון חיונית לשם החזרת הפיקוח והשליטה על המקרקעין לידי התובעים.
4. על כל האמור יש להוסיף, כי בניגוד לתובעים, אשר עמדו בחובות המוטלות עליהם כאמור לעיל, הנתבעים הפרו את חובות תום הלב וההגינות המוטלות עליהם כבעלים משותפים של המקרקעין. מזה שנים שהנתבעים אינם מקבלים את העובדה שהנם בעלי מיעוט הזכויות במקרקעין, עושים במקרקעין כבשלהם, אינם מכבדים הסכמות משותפות, פועלים בניגוד להחלטות רוב, אינם מכבדים החלטות וצווים של בית המשפט, ונוקטים השכם וערב בפעולות אשר יש בהן כדי לפגוע במקרקעין, ובזכויות הקנייניות של התובעים ולגרום להם לנזקים ולאי נוחות, תוך שהם מאלצים אותם לפנות שוב ושוב בהליכים בבקשות לסעד מבית המשפט, על מנת להחזיר לידיהם את השליטה והפיקוח על המקרקעין שבבעלותם.

אין מחלוקת, כי הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות בדבר ניהול החניון במקרקעין. בהיעדר הסכמה, ובפרט במצב דברים זה, בו מדובר בסכסוך מתמשך וקשה בין הצדדים, החלטת הרוב לנעול את שערי החניון ולאפשר שימוש עצמי בלבד, הנה החלטה הגיונית וסבירה, שכן ברור, כי ניהול משותף של עסק של חניון מצריך תיאום ושיתוף פעולה אשר אינם מתקיימים בין הצדדים כאן. על כן בנסיבות העניין, הגעתי למסקנה, כי יהיה זה צודק ויעיל לקבל את התביעה, וליתן את הצווים המפורטים להלן, אשר יעמדו בתוקפם עד לסיום הליך פירוק השיתוף המתנהל בין הצדדים.

1. בהתייחס לטענת הנתבעים, כי צו המניעה יותיר את החניון כאבן שאין לה הופכין ויגרום להפסד כספי רב, אציין, כי אין בטענה זו כדי להועיל לנתבעים, שכן הרצון להפעיל חניון בתשלום במקרקעין אינו מצדיק פתיחת החניון חינם לפלישת הציבור הרחב באופן חופשי וללא כל הגבלה או פיקוח. בהעדר הסכמה בין הצדדים, אין המיעוט יכול לכפות על הרוב את פתיחת השימוש בחניון לציבור הרחב. בפני הנתבעים פתוחה הדרך לפנות לבית המשפט אשר בפניו מתנהלים הליכי פירוק השיתוף, ולבקש מבית המשפט, בהתאם לתקנה 44 לחוק המקרקעין, צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק, ובכלל זה ניהול חניון בתשלום על המקרקעין.
2. באשר לבקשה לאפשר לתובעים בנייתה של גדר, איני רואה מקום להיענות לבקשה זו ולהורות על בנייתה של גדר. בקשת התובעים לסעד המאפשר להם לגדר את המקרקעין הנה בקשה חדשה שלא נכללה בכתב התביעה, ועל כן אין להיעתר לה ולו מטעם זה. ממילא לא הובאו בפניי ראיות ולא הוכח הצורך בהקמת הגדר. יתירה מזו, במהלך ארבע השנים וחצי שחלפו מאז ניתן צו המניעה הזמני, ולאחר שניתנה ההחלטה בבקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט, ועל אף שבמהלך כל התקופה לא נבנתה גדר, הרי שלא הועלתה, וממילא לא הוכחה, כל טענה להפרת צו המניעה הזמני, או טענה כי נגרם למקרקעין נזק כלשהו, באופן המצדיק ומחייב התקנת גדר על המקרקעין המשותפים.
3. אשר על כן, אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן:

(א). התובעים רשאים להתקין מנעול לשער המותקן בכניסה למקרקעין. מפתחות המנעול יימסרו לכל אחד מהשותפים.

(ב). אני אוסר על הנתבעים לפרוץ את המנעול שיותקן או להסירו, או לחבל בו בכל דרך, וכן אוסר עליהם, לאפשר כניסה למקרקעין לציבור הרחב. אין בכך כדי לאסור על מי מהצדדים לאפשר כניסה של מבקרים מטעמם במקרקעין עצמם.

(ג). מובהר, כי כניסת מבקרים למקרקעין אין משמעה מתן היתר למי מהצדדים לעשות שימוש במקרקעין שבמהותו משרת את השימוש במקרקעין הסמוכים ואינו קשור לשימוש במקרקעין עצמם. אני אוסר על הנתבעים לעשות שימוש במקרקעין שבמהותו משרת מקרקעין אחרים שבבעלות הנתבעים.

(ד). הנני אוסר על הנתבעים מלבצע פעולות כלשהן בקשר למקרקעין נשוא התביעה בניגוד להחלטת רוב בעלי הזכויות במקרקעין, ושלא בהתאם להחלטת בית המשפט המוסמך, שתינתן בהתאם לסעיפים 30(ב) או 44 לחוק המקרקעין.

1. הנני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים יחד, הוצאות משפט בסך 3,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪, הכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

הכספים שהפקידו התובעים בקופת בית המשפט, במסגרת הליכי צו המניעה הזמני יוחזרו לידיהם.

ניתן היום, י"ט סיוון תשע"ד, 17 יוני 2014, בהעדר הצדדים.