נגד

נתבעים שכנגד 1. נירים חברה לעיבודים חקלאיים בע"מ

2. מדינת ישראל – לשכת רישום מקרקעין

ע"י עו"ד דאוד מפרקליטות מחוז חיפה-אזרחי

בפני התבררו תביעות נגדיות הסבות סביב תוצאות של טעות ברישום מקרקעין שארעה בעת הסבת הרישום מרישום ידני לרישום ממוחשב בשנת 1992. בגין הטעות שחלה נרשמה הנתבעת 1 כבעלת מלוא זכויות החכירה במקרקעין נשוא התביעה על אף שבפועל היה בעלת זכות חכירה לגבי חלק מהמקרקעין בלבד. הטעות תוקנה בחלוף כ-17 שנים ממועד התרחשותה, כאשר בתווך, בשנת 2001, השכירה הנתבעת 1 חלק מהמקרקעין (הכולל גם חלק שאינו כלול בחלק שהוחכר לנתבעת 1) לנתבעים 2-4 לצורך ניהול מסעדת "לימוזין" שברמת ישי.

התובעים, חברת נירים הרשומה כבעלים של המקרקעין ובעל המניות בה (להלן: "נירים" ו"רינגל" בהתאמה), עתרו בתביעתם לסעד של סילוק ידם של הנתבעים מחלק במקרקעין בגודל 514.91 מ"ר אליו נטען כי פלשו, וכן לחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש שעשו במקרקעין שבבעלות התובעים עד למועד הגשת התביעה.

בתביעה שכנגד מבקשים הנתבעים, שהם הנתבעת 1, טלר אחסון ושיווק פרי חברה בע"מ (להלן: "טלר") מי שלטובתה נרשמו זכויות עודפות במקרקעין בטעות, וחברת לימוזין המפעילה את המסעדה ובעלי המניות בה (להלן ביחד: "לימוזין"), לחייב את נירים ו/או את רשם המקרקעין בסכומים שונים המסתכמים לסך של מליון ₪, וזאת בין היתר, עבור החלק היחסי בהוצאות שהוציאה חברת טלר בגין המקרקעין במהלך כל השנים שאלו נרשמו במלואם על שמה (ואשר נחסכו מנירים), נזק בגין הפסד דמי שכירות ראויים ו/או הפסד השקעות בבנייה ו/או אובדן ניצול זכויות בניה בגג המבנה.

כמו כן במסגרת הגנתה ובתביעה שכנגד טענה חברת טלר כי היא זכאית לרכוש את המקרקעין בהתאם להוראת סעיף 23 לחוק המקרקעין תוך ביצוע תשלומי איזון בינה לבין נירים, וכי על הנתבעת שכנגד 2 (להלן: "רשם המקרקעין") לפצותה בגין עלויות רכישה זו.

כפי שניתן לראות מהקדמה קצרה זו, המדובר בפרשה סבוכה שהארועים בבסיסה התרחשו על פני שנים ארוכות, הכל כפי שיפורט בהמשך, ולצורך הנוחות האירועים (במידה שהתבררו בפני) מתוארים בסדר כרונולוגי מדויק עד כמה שניתן.

הרקע העובדתי הרלבנטי לרבות ה"היסטוריה" של המקרקעין

1. בתאריך 11.9.66 ייסדו מר קלמן בלכז ז"ל (להלן: "קלמן") ומר זאב טלר ז"ל (להלן: "זאב") שותפות רשומה בשם "בלכז' את טלר" (להלן: "השותפות") שמטרתה הקמת בית קירור על מקרקעין הידועים החלקה 9 בגוש 11179 המצויים באזור התעשיה ברמת ישי ואשר הינם בשטח כולל של 2,012 מ"ר(להלן: "המקרקעין"). מסיבה שלא הובררה חלקו של זאב בשותפות נרשמה על שם בנו, אורי טלר (להלן: "אורי").
   
2. בהתאם לסעיף 4 להסכם השותפות (נספח ה' לת/2 שהינו תצהירו של התובע , רינגל) מטרת השותפות היתה להקים ולהפעיל בית קירור שיוקם על שטח של חצי דונם מהמקרקעין מושא תובענה זו (שהיו אז בבעלותו המלאה של מר בלכז קלמן ז"ל), כאשר בין השותפים הוסכם כי שטח זה "יירשם בספרי האחוזה ע"ש השותפות".
   
3. בתאריך 11.10.1967, לאחר מותו המצער של קלמן במלחמת ששת הימים, ניתן צו ירושה לפיו עברו כל המקרקעין לבעלותן של אשתו ובתו, בלכז עדה ועופרה (להלן בהתאמה: "עדה" ו"עופרה ").

במועד סמוך לאחר מכן נכנסה עדה כשותפה בשותפות במקום בעלה המנוח (נספח ו' לת/2).

1. בתאריך 3.3.1968, כעולה משטר השכירות 210/68 (להלן: "שטר החכירה"), נרשמו זכויות חכירה לשותפות הרשומה, לתקופה של 999 שנים וזאת ביחס ל: "חלק של החלקה כמסומן בתשריט בצבע אדום" (להלן: "השטח המוחכר", העתק שטר החכירה צורף כנספח ז' לת/2, וכן ראה נספח "א" לנת/1 (תצהיר רשם המקרקעין)).

בין המסמכים שצורפו לצורך רישום החכירה, צורף פרטיכל השותפות, החתום על ידי אורי, מיום 25.12.67, ואשר בו מצויין כי השותפות החליטה לקבל בחכירה ל-999 שנים, 501.42 מ"ר מתוך החלקה וזאת מיורשי קלמן ז"ל.

אציין כי קיימת בין הצדדים מחלוקת מסוימת באשר למיקומו של השטח המוחכר על פני החלקה (דהיינו האם הוא משתרע במלואו לכל רוחב החלקה, אם לאו), וזו תלובן בהמשך.

עם זאת, לשם הנוחיות, ועל מנת שהתמונה המלאה, ככל שניתן, תעמוד בפני הקורא כבר עתה, יצויין כי המקרקעין בהם מדובר הינם חלקה מוארכת בצורתה (טרפזית), כאשר החזית הצרה שלה (באורך כ-21 מ') פונה לכיוון הכביש והשטח המוחכר הינו בחזית זו של החלקה כפי שעולה מהתשריט שצורף לשטר החכירה (להלן: "תשריט החכירה" – נספח ז' לת/2; נספח "א" לנת/1 (תצהיר הרשם)).

1. בתאריך 28.3.71 נמסרה הודעה על העברת זכות החכירה בשטח המוחכר מהשותפות לטלר וזאת ללא תמורה (ת/5). צויין במכתב ב"כ טלר דאז, עו"ד תלמי, כי חברת טלר הוקמה בחודש 9/69 לאחר שעדה יצאה את השותפות ובמקומה נכנס זאב, וכי חברת טלר הוקמה לצורך ניהול חדר הקירור.
2. בתאריך 22.2.72 נרשמה העברת החכירה מהשותפות לטלר (להלן: "שטר העברת החכירה"). בשטר העברת החכירה, שמספרו אצל רשם המקרקעין 1082/72, מצויין מפורשות כי מדובר על "חלק מהחלקה כמצויין בשטר המקורי 210/68 מיום 3.3.68".
   על שטר העברת החכירה חתום זאב (נספח ח' לת/2).
   
3. בחודש 9/73 רשמה טלר משכנתא לטובת בנק לפתוח תעשיה בישראל בע"מ על המקרקעין מושא התביעה, כאשר החלק עליו הוטלה המשכנתא, , כמפורט בשטר המשכנתא (ת/3), הינו על "זכות החכירה של הלווה (טלר – פ.ל.) בנכס הנ"ל הרשומה....על פי שטר 1082 מיום 22.2.1972".

כאשר בהמשך בטבלה המפרטת את הנכסים הממושכנים נרשם: "חלק מהנכסים כמפורט בשטר המקורי 210/86 (דהיינו שטר החכירה – פ.ל.)" (להלן: "שטר המשכנתא"(.

1. בתאריך 30.3.1979 רכשה נירים את המקרקעין בשלמותם מעדה ועופרה בלכז וזאת בכפוף לזכויות החכירה של טלר בשטח המוחכר (העתק משטר המכר, הסכם הרכישה והצהרה על עסקת המכר לשלטונות המס צורפו בהתאמה כנספחים ב', ג' ו-ד' לת/2).

עסקה זו נרשמה במרשם המקרקעין בהתאם לשטר מכר 2313/79 (כלול בנספח "ד" לנת/1) וכן ראה בנסח הרישום הידני/ההיסטורי (ת/6)).

נירים, שהוקמה בשנת 1976, עסקה בעיבוד שטחים חקלאיים עבור קיבוצים, מושבים וחקלאים שונים, ובשנת 1979 (שנת רכישת המקרקעין) הפסיקה את פעילותה וזאת עד ליום 25.10.2009, עת ניתן, לבקשת רינגל, צו המורה על החייאתה של נירים (ה"פ מחוזי (חיפה) 22392-08-09 פסק דין מיום 25.10.09 נספח ט' לת/2).

בהסכם המכר לנירים (נספח ב' לת/2) צויין כי השטח המוחכר לטלר הינו בגודל של 501.42 מ"ר.

1. ביום 23.1.1992 הוסב הרישום בלשכת רישום מקרקעין מרישום ידני לרישום ממוחשב. בשלב הסבת הרישום למחשב נפלה טעות בתאור חלקי החכירה וזכות השכירות/חכירה של טלר נרשמה על המקרקעין בשלמותם.
   

בהמשך לטעות זו, ועד לתיקונה, כפי שיפורט בהמשך, בכל הנסחים שהופקו ע"י רשם המקרקעין הופיעה טלר כבעלת זכות חכירה ביחס למקרקעין בשלמותם. (כך למשל בנסח רישום מס' 968 מיום 3.12.2002 (נספח ב' לת/8), ונסח 1573 מיום 5.4.04 (נ/3)).

יצויין כי בניגוד לטענות וגרסאות שהועלו בשלבים מוקדמים יותר של ההליך, הרי שבשלב הסיכומים זנחה טלר את הטענה כי היא (או השותפות לפניה) רכשה את מלוא הזכויות במקרקעין, ומשכך אין עוד מחלוקת כי הרישום שנעשה בשנת 1992 ואשר העניק לטלר את מלוא הזכויות במקרקעין היה שגוי ונבע מטעות בעת הסבת הנתונים. למשמעות שיש לתת לשינוי בטענות טלר אתיחס בהמשך.

10. ביום 28.2.96 נשלחה לטלר דרישת הצהרה מטעם רשות מיסוי מקרקעין (נספח 3 לנ/2) ובו צויין כי לרשות המיסוי נודע כי טלר רכשה זכויות במקרקעין בתאריך 22.2.1972 וזאת בהסכם עם "נירים עיבודים חקלאיים (76) בע"מ (נירים בשמה הקודם) וכי טלר נדרשת להצהיר על העסקה לצרכי מיסוי מקרקעין (להלן: "הדרישה הראשונה").

דרישה נוספת שנשלחה ביום 17.3.96, והינה בגדר תזכורת אשר נשלחה בעקבות פנייה של עו"ד נחשון בשם טלר לאחר הדרישה הראשונה, מנוסחת מעט אחרת, והיא מתיחסת לעסקת רכישת זכות במקרקעין ביום 22.2.1972 "או לפני כן" ובה טלר נדרשה להמציא מסמכים ביחס לעסקה (להלן: "הדרישה הנוספת").

מסקנתי כי הדרישה הנוספת הוצאה לאחר פנייה מטעם טלר נסמכת על העובדה שבדרישה הנוספת נוספו המלים "או לפני כן" ביחס למועד העסקה, וכן הוספה הערה לפיה על טלר לספק מסמכים ביחס לעסקה גם באם העסקה בוצעה על ידי זאב, אביו של אורי (יצויין כי זאב הלך לעולמו בשנת 1985). דברים אלו יכולים לנבוע לטעמי, אך ורק מפנייה של מי מטעם טלר אשר על אף שלא הוצגה בפני ראיה על קיומה או תוכנה, אני מסיקה כי זו אכן נעשתה בעקבות הדרישה הראשונה.

11. בעקבות דרישות אלו, ובעקבות ייעוץ משפטי שקיבלה טלר מעו"ד נחשון (סעיפים 11-12 לנ/2), נערך על ידי אורי תצהיר ביום 20.6.1997 ובו צויין כי הוא לא מי שטיפל בעסקאות המקרקעין, אלא אביו ז"ל, ומפיו נודע לו כי הרכישה בוצעה כדין ונרשמה.

בסיפת סעיף 5 לתצהיר נרשם כי לאורי עצמו ידוע רק על כך שדובר בזמנו על רכישת חלק מהחלקה "אולם יתכן כי לאחר מכן היה שינוי ונרכשה החלקה במלואה – לצערי הפרטים במלואם אינם ידועים לי" (להלן: "תצהיר ההצהרה" – נספח 7 לנ/2).

על אף שנטען על ידי אורי כי תצהיר ההצהרה בצירוף טופס המש"ח שמולא על ידו באופן חלקי (נספח 6 לנ/2) הוגשו לרשות המיסים, הרי שעיון במסמכים אלו מעלה כי הם אינם נושאים חותמת של רשות מיסוי המקרקעין ולא הובאה כל ראיה לכך שהם אכן הוגשו.

עם זאת הוכח כי במהלך שנת 1998, ככל הנראה בעקבות "גילוי" העסקה ע"י רשות מיסוי המקרקעין, הוצאה לטלר דרישה לתשלום מס רכוש ביחס למקרקעין בשלמותם ודרישה זו אכן שולמה בהמשך (לאחר הסדר שהושג באמצעות עו"ד נחשון) וזאת בהתיחס לשנים 1994-1999 (ראה מסמכי מס רכוש, נספח 8 לנ/2).

12. בחודש 11/2001 נחתם לראשונה הסכם שכירות בין טלר לבין לימוזין (באמצעות נתבעים 3 ו-4) לפיו הושכר ללימוזין מבנה חדר הקירור לצורך ניהול מסעדה במקום. בהסכם השכירות תואר המבנה וצויין כי הוא עומד על שטח של כ-2 דונם קרקע, "והכל יעמוד לשימוש השוכרים" (מלבד חדר המכונות וגג המבנה) (ראה "והואיל" שני להסכם השכירות נ/5 – להלן: "הסכם 2001").

בהסכם 2001 הושכר המושכר למשך 6 שנים עם אופציה להפסיק את התקופה לאחר שנתיים. כמו כן הוסכם כי לא ייגבו דמי שכירות לחודש הראשון (1/02) על מנת לאפשר ללימוזין לבצע התאמה של המקום למטרותיה, כן הוסכם כי לימוזין תהא רשאית לעשות שינויים ותוספות למבנה הקיים לאחר קבלת הסכמת טלר בכתב.

13. ואכן, בשנת 2004 הגישה לימוזין בקשה להיתר בניה לצורך הוספת 90 מ"ר לשטח המסעדה ובניית פרגולה, וזאת בהסכמת טלר.

מאחר ומדובר היה בשימוש חורג התנתה הועדה את ההיתר בחתימת הבעלים, טלר חתמה, וניתן ללימוזין היתר קצוב, לשימוש החורג. בהתאמה בנתה לימוזין תוספת למבנה הקיים בהתאם להיתר הבניה (נ/6), שהוא עיקר החלק הבנוי ה"פולש" לשטח המקרקעין שמחוץ לשטח המוחכר.

14. בחודש 10/07 נחתם הסכם שכירות נוסף בין טלר לבין לימוזין ובו צויין, באופן מפורש יותר מאשר בהסכם 2001, כי טלר הינה הבעלים והמחזיקה במקרקעין בשלמותם וכי לימוזין שוכרת מטלר את המקרקעין בשלמותם (נספח 1 לנ/4) (להלן: "הסכם 2007").

הסכם 2007 נערך לתקופה של 9 שנים, דהיינו עד ליום 31.12.16.

15. אין מחלוקת כי לימוזין עושה שימוש במקרקעין גם בחלק החורג מהשטח המוחכר (להלן: "המקרקעין החורגים"). קיימת מחלוקת מה שטח המקרקעין החורגים בהם נעשה שימוש (יידון בהמשך בהקשר לדרישות החיוב ההדדיות), אולם אין מחלוקת כי המבנה הקל שהוסיפה לימוזין למבנה המקורי (מרפסת סגורה – להלן: "המרפסת") (מסומן A1 בת/1, שהינה חוות דעת מודד מטעם התובעים, אליה צורף תשריט מדידה מצבית – להלן: "המדידה המצבית"), רחבת הדשא שנשתלה בהמשך למרפסת ועד למחצית, לערך, של אורך החלקה כולה, מבנה בטון קטן המצוי בצידה השמאלי של המרפסת (מסומן B בת/1 – להלן: "מבנה הבטון") ובמת העץ שהוקמה בקצה רחבת הדשא (מסומנת C בת/1), כולם מצויים מחוץ לשטח המוחכר (וסומנו ביחד בסימון בצבע תכלת במדידה המצבית).

כמו כן לא יכולה להיות מחלוקת כי המקרקעין החורגים משמשים את המסעדה ומהווים חלק מהגורמים להצלחתה (מעבר לאוכל המעולה, כפי שידוע לכל מי שזכה לסעוד בה!!, ארשה להעצמי להוסיף מ"ידיעה אישית"), שכן מלבד תוספת המרפסת המגדילה את שטחה הפנימי של המסעדה ואת מספר השולחנות שניתן להושיב בהם סועדים, הרי שטיפוח הגינה (המשמשת גם לקיום אירועים בחוץ), כפי שניתן להתרשם מהתמונות ת/10-ת/13, תורם ליצירת הכנסות למסעדה דבר שגם אושר (אם כי באופן מסוייג מעט) על ידי הנתבע 3 בעדותו (עמ' 28 שורות 12-31).

16. הטעות במרשם המקרקעין תוקנה על ידי הרשם ביום 24.8.2009, בשטר מס' 19774/09 כך שרישום זכות החכירה של טלר על כל החלקה שונה, כך שהזכות הרשומה לטובתה הינה אך ורק ביחס לחלק המוחכר עפ"י שטר החכירה המקורי.

תיקון הרישום נעשה בהתאם לסמכות רשם המקרקעין בתקנה 90(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969 (אשר היו בתוקף במועד הרלבנטי) וזאת לאחר ששוכנע כי הטעות הינה בגדר "טעות סופר" שבסמכותו לתקנה ללא צורך בקבלת מידע נוסף או עמדת הגורם הרשום כבעל זכויות (ראה הסבר הרשם בעמ' 24 שורות 5-25)

סיכום ביניים עובדתי והשתלשלות ההליך המשפטי

17. בשנת 2009 נודע לתובעים כי נעשה ע"י לימוזין שימוש בחלק מהמקרקעין שבבעלות נירים, זאת ללא הסכמתם. קודם לכן, במשך שנים ארוכות (ככל הנראה מאז שנירים הפסיקה פעילותה ולכל הפחות מאז שנת 2000) לא הביעו התובעים כל ענין במקרקעין (עמ' 12 שורות 1-6).

השימוש שנעשה ע"י לימוזין נעשה על פי רשות שניתנה לה ע"י טלר, מי שהיתה רשומה, בעת מתן הרשות, כבעלת זכויות חכירה במקרקעין בשלמותם. לפי הסכם השכירות זכות השימוש עומדת ללימוזין עפ"י הסכם השכירות עד ליום 31.12.16.

בשנת 2009 התבררה הטעות במרשם וזו תוקנה, כך שרישום הבעלות במקרקעין, בכפוף לזכויות החכירה של טלר בהתאם לשטר החכירה המקורי, הוחזרה על שם נירים.

18. בעקבות גילוי הטעות ע"י רינגל ותיקונה, פנה רינגל לטלר וללימוזין ודרש מהם להגיע עימו להסדר על השימוש במקרקעין החורגים מהשטח המוחכר, ולפיצויו על השימוש שנעשה במקרקעין החורגים, ומשלא נענו פניות אלו הוגשה תביעתם המקורית של התובעים לסילוק יד בלבד (הוגשה בסדר דין מקוצר).

לאחר שניתנה לנתבעים רשות להתגונן, תוקנה התביעה (בחודש 5/10) כך שכללה גם סעד כספי בגין דמי שימוש, ולאחר תיקונה ובד בבד עם הגשת כתב הגנה, הוגשה גם התביעה שכנגד.

כפי שצויין לעיל, בבקשת הרשות להתגונן, כמו גם בכתב ההגנה ובתצהיר עדות ראשית של אורי (נ/2) עמדה טלר על טענתה כי היא רכשה את מלוא הזכויות במקרקעין בשלב כלשהו מבלכז (עוד בתקופת השותפות). לפיכך, כך המשיך טיעונה, משהתקבלה דרישת רשות מיסוי המקרקעין בשנת 1996, ולאחר שקיבל ייעוץ משפטי ממנו עלה כי הרישום אכן תואם ידיעה זו של אורי, ראה בכך אורי "אישור" לידיעתו הקודמת שנסמכה על דברים שמסר לו אביו שנים רבות קודם לכן.

טענה זו, לפיה הרישום קודם לתיקונו הוא ששיקף את מצב הדברים כהוויתו, נזנחה באופן ברור רק בסיכומי טענות טלר, ולכך אתיחס בהמשך הדברים במידת הצורך.

19. בדיון שהתקיים ביום 7.12.2010 הגיעו התובעים ולימוזין להסדר דיוני לפיו תינתן הסכמת נירים לשימוש חורג במקרקעין החורגים (הסכמה שנדרשה לצורך הארכת תוקף ההיתר הזמני שניתן לשימוש החורג ואשר בעת הזו, לאחר תיקון הרישום, נדרשה לה הסכמת נירים כבעלים הרשומים). כנגד זאת הוסכם כי ממועד זה ואילך תשלם לימוזין לנירים סכום חודשי של 6,000 ₪ בצרוף מע"מ.

בעקבות הסדר זה (ולא לפני שהוגשה בקשה לבזיון בית משפט) משלמת לימוזין כסדרו את התשלום החודשי לתובעים.

20. הגשת תצהירי הצדדים וחוות דעת שמאיות התארכה זמן רב (מה גם שבתווך הועבר הטיפול בתיק לתקופה בה נעדרתי מעבודתי לשופטת קלמפנר-נבון אשר קידמה את ההסדר שצויין לעיל).

בחודש 1/12 נמסרה הודעת הצדדים הרלבנטיים לפיה התביעה שכנגד שהוגשה גם כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה נמחקת כנגד נתבעת זו וזאת ללא הוצאות, ובהתאם ניתן פסק דין ביחס לנתבעת שכנגד זו.

עוד יש לציין, על מנת לפשט במידה מסוימת את הדיון, כי על אף שהתביעה שכנגד הוגשה בשם כל הנתבעים (בעת שעוד היו מיוצגים במשותף ע"י עו"ד נחשון), הרי שמסיכומי טענות לימוזין עולה כי הנתבעים/תובעים שכנגד 2-4 אינם עומדים עוד על תביעתם זו, ולפיכך אני מורה על דחיית התביעה שכנגד ככל שהיא נוגעת לתובעים שכנגד 2-4. שאלת ההוצאות תידון בסיומו של פסק הדין.

לצערי, בשל השתלשלות הענינים בתיק, וכן לאור מטענים אישיים שנוצרו בין הצדדים וב"כ, לא הצלחתי לקדם הסדר בתיק שייתר את ההכרעה בו (או לפחות יצמצם את גדר המחלוקת באופן משמעותי) ולפיכך ניתנת הכרעתי זו, אשר חל עיכוב בנתינתה עליו אני מצרה.

21. השאלות השנויות במחלוקת

הגדרת השאלות השנויות המחלוקת, כמו גם הדיון בהן איננה פשוטה מאחר וחלק מהשאלות כוללות בתוכן מספר שאלות משנה לגביהן היו מחלוקות. עם זאת אשתדל לפשט עד כמה שניתן בחלק זה ולהגדיר את ה"שאלות הגדולות" שלפיהם יתנהל הדיון בטענות הצדדים והן:

א. מיקום וגודל השטח המוחכר.

ב. האם עומדת לנתבעים הגנה כנגד תביעת התובעים לסעד של פינוי ו/או הריסה מהמקרקעין החורגים?

(1) מה היתה רמת המודעות של טלר לטעות שנפלה ברישום?

(2) האם עומדת לטלר זכות מכוח סעיף 23 לחוק המקרקעין לרכוש את המקרקעין החורגים?

(3) האם יש בשיהוי הממושך מטעם התובעים להקנות לנתבעים הגנה מפני פינוי?

(4) האם יש שיקולים אחרים המצדיקים שלא ליתן צו הפינוי/הריסה המבוקש? (תחולת הלכת רוקר נ' סלומון)

(5) האם עומדת ללימוזין (גם באם לטלר אין הגנה מפני הפינוי) הגנה מכוח "תקנת השוק" או הגנה אחרת כנגד הפינוי וזאת עד לתום תקופת השכירות (31.12.16)?

ג. האם זכאים התובעים לתשלום דמי שימוש ובאם כן – מה שווים?

ד. האם זכאית טלר, במידה ותחויב בדמי שימוש, לקיזוז או לפיצוי בגין תשלומים שונים שנשאה בהם ביחס למקרקעין בשלמותם במהלך השנים שאלו היו רשומים על שמה?

(1) האם חלה התיישנות על תביעת טלר כנגד רינגל?

(2) בחינת רכיבי התביעה שכנגד.

ה. האם זכאית טלר לפיצוי מהמדינה על נזקים שנגרמו לה כתוצאה מהטעות במירשם המקרקעין? ובאם כן – מה שיעורם.

מיקום וגודל השטח המוחכר

22. שאלה זו לגביה נחלקו הצדדים, רלבנטית לצורך חלק מטענותיהם שילובנו בהמשך, ולפיכך לשם נוחות הדיון אכריע בה בפתח הדיון.

התובעים הגישו חוות דעת מודד, שנערכה על ידי משה מריין (ת/1) ממנה עולה כי מעבר לשימוש בשטח המוחכר, הנתבעים עושים שימוש בשטח נוסף בגודל של 496 מ"ר במקרקעין (הם המקרקעין החורגים). שטח זה מסומן בתכלת על גבי המדידה המצבית בצירוף החלק המסומן ב-D.

כאמור לעיל אין מחלוקת כי במקרקעין החורגים הוקמו 3 מבנים: המרפסת (1A), מבנה הבטון (B) ובמת העץ (C), כפי שפורט לעיל, ולמעשה לא יכולה להיות מחלוקת לטעמי בדבר השימוש במקרקעין חורגים הכוללים הן את התוספת למבנה והן את החצר המטופחת עד לבמת העץ בקצה הצפון-מערבי. באשר לאופן חישוב דמי שימוש בגין שימוש זה, לרבות התיחסות לטיב השימוש שנעשה במקרקעין החורגים ולמשך זמן השימוש, אחזור בהמשך הדברים.

23. המחלוקת ביחס לקביעות המודד הינה בשאלה האם יש לכלול במקרקעין החורגים את החלק הנוסף החורג מהשטח המוחכר, זאת בצורה של רצועה צרה לאורך השטח המוחכר ברוחב משתנה הנע בין 0.27 מ' בחזית המגרש ל- 1.28 מ' במרחק 24.4 מ' לתוך עומק החלקה (בהתאם למידת האורך של השטח המוחכר). שטח זה סומן על גבי המדידה המצבית (ת/1) באות D (להלן: "רצועת המעבר").

בחקירתו הודה המודד כי את דבר קיומה של רצועת המעבר הסיק מכך שקיימת אי התאמה בין המידות המופיעות בתשריט החכירה לבין מידות החלקה בפועל, ולפיכך לאחר ש"הלביש" את גודל השטח המוחכר על פי המידות המופיעות בתשריט החכירה (20.55 מ' X 24.4 מ'), מתוך הנחה שאלו מידות של מרובע מלבני שסך שטחו 501.42 מ"ר, על גבי החלקה, נוצרה "יתרה" הנובעת הן מכך שחזית המגרש גדולה במעט מהמידה הרשומה בתשריט המכירה, והן מכך שרוחב החלקה אינו אחיד והוא גדל מחזית החלקה לכיוון חלקה האחורי. יתרה זו, אשר הולכת וגדלה ככל שרוחב החלקה עולה (דבר הנובע מכך שהחלקה טרפזית ולא מלבנית) יצרה את רצועת המעבר, אשר לדעתו אינה כלולה בשטח המוחכר (עמ' 9 שורות 15-30).

24. עיון בתשריט החכירה, אשר מחקירת המודד עלה כי הלה לא מצא לנכון לעיין במסמך מקורי או העתק בגודל מלא, אלא בהעתק מוקטן מאוד (נ/1) (עמ' 7 שורות 23-24) מלמד, באופן ברור לטעמי, כי לטלר הוחכר כל החלק החזיתי של החלקה, לכל רוחבו, כאשר סביר להניח כי מתוך סטיה של מדידה נמדדה חזית המגרש לאורך של 20.55 מ' ולא 20.82 מ' (כפי שהיא בפועל), ולא בוצעה מדידה מדויקת של צלעות השטח המוחכר. מכאן ש"הלבשת" המדידה בפועל על תשריט החכירה יכולה להביא לאחת משתי מסקנות:

או שהשטח שהוחכר בפועל עולה במעט על 501.42 מ"ר, שכן ברור שכוונת הצדדים שם היתה כי השטח המוחכר ישתרע על כל חזית המגרש, לעומק של 24.4 מ' לתוך החלקה, ובאם מתברר כי אחת מצלעות מרובע זה אינה בזוית ישרה (וכך הוא המצב בפועל), אזי השטח המוחכר גדול במעט בהתאמה;

או שיש להתאים את מידות הצלעות של השטח המוחכר לכוונת הצדדים כפי שהיא מתבטאת בתשריט, דהיינו שהשטח המוחכר משתרע לכל רוחב החזית הפונה לכביש באופן התואם את הגודל והצורה הפיזית של המגרש, ומכאן שאורך הצלע שנכנסת לעומק המגרש (זו שמידתה בתשריט 24.4 מ') צריכה להיות קצרה יותר ובאורך של 23.8 מ' כפי שקבע המודד בחוות דעתו.

25. אינני מקבלת טענת טלר בסיכומיה כי המסקנה הסבירה יותר, נוכח אי התאמת מידות החלקה למידות שננקבו בתשריט החכירה, הינה שכוונת הצדדים המקוריים היתה להחכיר לשותפות (ולטלר שנכנסה בנעליה) שטח הגדול מ-501.42 מ"ר.

בניגוד לטענת טלר, וכפי שפרטתי לעיל, המידה של 501.42 מ"ר נזכרת כבר בפרטיכל השותפות מ-67 (עוד לפני רישום החכירה – ראה: סעיף 4 לעיל) וגם אם נומר כי מידה זו מקורה בטעות במדידה (או העדר מדידה מדויקת) לא ניתן במחי יד, בחלוף שנים, לקבוע כי היתה הסכמה להחכרת שטח גדול יותר.

עם זאת, ולנוכח העובדה כי עיון בסיכומי התובעים מעלה כי הם אינם עומדים על הטענה כי יש לכלול במקרקעין החורגים קיומה של רצועת מעבר, אלא הם טוענים לשימוש בשטח של 496 מ"ר (מעבר ל-501.42 המוחכר), ללא ייחוס חשיבות למיקום אותם מטרים בודדים שנובעים מ"הלבשת" השטח המוחכר על ידי המודד, הרי שאינני סבורה שעלי להכריע בסוגית מיקום אותם מטרים נוספים.

שכן, גם באם אקבל טענת טלר כי מיקום "יתרת" השטח הנובע מ"הלבשת" השטח המוחכר על מידות החלקה על ידי המודד נעשה על מנת ליצור רצועת מעבר בניגוד להסכם החכירה, ולפיכך אין מקום להכיר בקיומה של אותה רצועת מעבר, הרי שאין בכך כדי לשנות את מסקנתי כי נעשה שימוש ע"י הנתבעים במקרקעין חורגים בשטח של 496 מ"ר (חלקו מבונה וחלקו לצורך החצר והמדשאה), כפי שקבע המודד במדידתו. שכן אם אותם מ"ר נוספים אינם מצויים בשטח D, אזי יש להוסיפם לשטח A1 ולקבוע כי הקו התוחם את השטח המוחכר צריך לזוז 60 ס"מ לכיוון חזית החלקה, ולהציבו בעומק של 23.8 מ', כך שבכל מקרה, השטח המוחכר יעמוד על גודל של 501.42 מ"ר, כאשר החלק המבונה בצד המרפסת יגדל במעט ורוחב חלק זה (1A) יהיה 3.6 מ' (ולא 3 מ' כפי שמופיע במדידה המצבית), ולא תהא רצועת מעבר. כתוצאה מכך גודל החלק של מבנה המסעדה שאינו בשטח המוחכר יגדל ל-50 מ"ר (3.6 מ' רוחב X 14.01 מ' אורך).

האם עומדת לטלר הגנה כנגד תביעת הפינוי?

26. שאלה זו יוצאת מהנחת הבסיס, שאינה שנויה עוד במחלוקת, כי נירים הינה בעלת הזכויות במקרקעין החורגים שכן היא הבעלים של כל המקרקעין בכפוף לזכות טלר בשטח המוחכר.

משכך לא יכולה להיות מחלוקת שלנירים הזכות לדרוש פינוי וסילוק יד של כל מי שמחזיק במקרקעין ללא הסכמתה, דבר שנעשה על ידה במכתביה לנתבעים ובהגשת תביעה זו, ועל אלו לפנות את המקרקעין החורגים אלא אם יוכיחו כי עומדת להם הגנה מפני מימוש זכות זו ובתנאים שיקבעו.

לצורך בחינת השאלה אם עומדת למי מהנתבעים הגנה מפני דרישת הנירים לפינוי המקרקעין החורגים, אבחן קודם את השאלה מרכזית שיש לה השלכה על אופן בחינת ההגנות האפשריות של טלר כנגד תביעת הפינוי.

רמת המודעות/ידיעה של טלר ביחס לטעות שחלה ברישום

27. לטענת התובעים, טלר (באמצעות אורי שפעל בשמה במועדים הרלבנטיים, שהם החל משנת 1996 ואילך) ידעה כי חכרה את השטח המוחכר בלבד וכי אין לה כל זכות בכל שטח אחר במקרקעין לרבות במקרקעין החורגים. התובעים מוסיפים וטוענים כי טלר, בידיעה ברורה כי אין לה זכות לעשות שימוש במקרקעין החורגים, ניצלה לטובתה את הטעות שחלה ברישום המקרקעין, תוך התעלמות מזכויות נירים, הבעלים האמיתי, מתוך מטרה לגזול מנירים את זכויותיה ולעשות בהם שימוש מסחרי ולהפיק מהם רווחים.

לעומת זאת ניסה אורי לשכנע את בית המשפט, כי הוא האמין, באמת ובתמים, על סמך מידע חלקי שהיה ברשותו בדבר אירועי העבר בהם היה מעורב אביו זאב ז"ל, כי מלוא הזכויות בחלקה הועברו לשותפות ע"י עדה בלכז, וקבלת הדרישות להצהרה על עסקה בשנת 1996 בצירוף לייעוץ המשפטי שקיבל לפיו החלקה רשומה בשלמות על שם טלר, היוו אישור לידיעתו החלקית עד לאותו המועד. כדבריו, הייעוץ המשפטי היווה ה"קודקוד השלישי" כדי לאמת עבורו שהחלקה בשלמותה בבעלות טלר (עמ' 17 שורות 6-9).

28. מה הוא אותו מידע חלקי שהיה ברשות אורי ואשר על בסיסו הוא סבר כי רישום המקרקעין (השגוי כפי שידוע בדיעבד) אכן משקף את המצב בפועל?

מתצהירו של אורי בבקשת הרשות להתגונן (להלן: "התצהיר הראשון" -ת/8), כמו גם מתצהיר העדות הראשית (נ/2), ניתן ללמוד כי "שלושת הקודקודים" עליהם ביסס סברתו (אשר כיום הוא מודה כי היתה שגויה) שלטלר מלוא הזכויות בחלקה היו אלו:

1. מידע שמסר לו אביו לפיו, בניגוד לאמור בהסכם השותפות ולכוונה הראשונית כי לשותפות יושכר חצי דונם בלבד מתוך החלקה , לאחר פטירתו של קלמן בלכז' חפצה עדה לצאת מהשותפות ואז סוכם שזאב ואורי יישאו בתשלומי ההלוואה שלקחה השותפות לצורך הקמת בית הקירור ועדה מצידה תחכיר לשותפות את המקרקעין בשלמותם (סעיפים 17-24 לתצהיר הראשון).

2. אורי שלא היה עד לאותה הסכמה מאוחרת עם עדה, קיבל מידי אביו פרטיכל של השותפות מיום 15.1.72 (נספח 2 לת/2 ונספח ד' לת/8 – להלן: "הפרטיכל") אשר ממנו למד שאכן היתה הסכמה כזו (סעיף 24 לתצהיר הראשון).

עיון בפרטיכל בו מדובר מעלה כי מדובר בפרטיכל של השותפות שנרשם בו כדלקמן:

"הוחלט להעביר את זכות החכירה בגוש 14179 חלקה 9 לטלר איכסון ושיווק פרי בע"מ כפוף למשכנתא וללא תמורה" (אעיר כי על אף שהפרטיכל מתיחס לכאורה לגוש אחר, ברור לחלוטין מהקשר הדברים כי מדובר בטעות סופר במספר הגוש, הא ותו לא, ולפיכך אינני מוצאת לנכון להתיחס לטענות התובעים כי אורי לא יכול היה להסתמך על פרטיכל זה).

3. הקודקוד השלישי הינו כאמור הייעוץ המשפטי שקיבל, לאחר קבלת דרישות ההצהרה בשנת 1996, ואשר היה בו לאמת את ידיעתו החלקית הקודמת.

29. רק בעדותו של אורי בפני, ובניגוד לאמור בתצהיריו, עולה בבירור כי על אף קיומם של "שלושת הקודקודים", הרי שקיים היה לו ספק, בעת קבלת הדרישה הראשונה ועד לקבלת הייעוץ המשפטי אם אכן הרישום משקף את הזכויות בפועל.

על אף שהדברים אינם נאמרים על ידו במפורש בעדותו, הרי שניתן לראות לכל אורכה, והדבר היה ניכר גם באופן מסירת העדות, כי במועד קבלת הדרישה בשנת 1996, "הופתע" אורי ממנה במידה לא מועטה, ולפיכך גם פנה לקבלת ייעוץ משפטי לגביה, ובלשונו: "אם הייתי בטוח (שהחלקה של טלר בשלמות – פ.ל.) לא הייתי הולך לעורך דין" (עמ' 18 שורה 21 וכן ראה שם בשורות 27-28).

עדותו של טלר שזורה, לכל אורכה, בצירוף המילים "לא זוכר" ו"לא יודע" ביחס לכל השתלשלות העניינים בשנים הרלבנטיות (1968-1972) דבר שאין בו להעיד לטעמי על חוסר מהימנות, שכן בהחלט סביר, בהתחשב בכך שאורי היה אז בחור צעיר וה"רוח החיה" בשותפות באותה העת היתה אביו, זאב, כי הוא סמך את ידיעותיו ואמונתו, עד לשנת 1996, על דברי אביו בעבר.

30. אמנם נכון כי ניתן למצוא פרכות גם ב"אמונתו" של אורי עד לשנת 1996, וכאשר הוא מעומת עם הגיון המסמכים השונים שנערכו אין הוא יכול לתת הסבר משכנע למשל לשאלה מדוע השותפות מישכנה לטובת הבנק המלווה רק חלק מהחלקה ולא את כולה (אם אכן עוד קודם למועד נטילת ההלוואה עדה ביקשה לצאת מהשותפות והסכימה להעברת מלוא הזכויות במקרקעין לשותפות כפי שטען אורי) (ראה עמ' 17 שורות 29-31).

אלא שאינני סבורה כי יש מקום לקבוע, כטענת התובעים, כי השימוש התדיר על אורי בעדותו בצירוף המילים "לא זוכר" או נקיטתו בלשון זהירה לגבי ארועי העבר, לפני שנת 1996, יש בהם להעיד על כוונה להסתיר מפני בית המשפט ידיעה שהיתה לו, לפני שנת 1996, כי מדובר באמונה שגויה.

דווקא התרשמתי מעדותו של אורי (ובניגוד מסויים לאופן ניסוח תצהיריו) כי הוא אכן נזהר בדבריו ביחס לארועי העבר, בין היתר, לנוכח מסמכים רבים שעיין בהם במסגרת ניהול הליך זה, ואשר יש בהם להעיד, בדיעבד, על כך שאמונתו וסברתו זו, אינה ניתנת לביסוס נוכח העולה מהמסמכים, ובעיקר מעיון בתיק רשם המקרקעין.

31. אלא שאז מגיעה השתלשלות העניינים בשנת 1996, אשר לגביה עדותו של אורי איננה יכולה לחסות עוד תחת אותה "העדר ידיעה", שכן אין מחלוקת כי במועד זה כל הפעולות שנעשו נעשו על ידי אורי (או עו"ד נחשון מטעמו) ולפיכך אין הוא יכול לחסות תחת אותה "אי ידיעה" ביחס לבירור שנערך מטעמו בשנת 1996.

על אף טענות התובעים, אינני סבורה כי הללו עמדו בנטל המוטל עליהם, להוכיח כי לאורי היתה ידיעה בפועל אודות הטעות שנפלה במירשם המקרקעין, ולא הוכח כי במסגרת הבירור שערך עבורו עו"ד נחשון, התבררה אותה הטעות ולמרות זאת החליט אורי להתעלם ממנה.

אמנם נכונה טענת התובעים כי את אי העדתו של עו"ד נחשון יש לזקוף לחובת טלר (ולמשמעותה אתיחס בהמשך), אולם בהעדר עדותו של עו"ד נחשון או ראיה אחרת הסותרת את טענת אורי באשר להליך הבירור שנערך מטעמו בעקבות קבלת דרישות רשות מיסוי מקרקעין, אין מקום לקבל את טענת התובעים כי אורי ידע באופן פוזיטיבי במועד זה כי רישום המקרקעין שגוי וכי דרישות רשות המיסוי הוצאו מתוך טעות.

לטעמי, החל משנת 1996 וממילא במועד עריכת הסכם השכירות עם לימוזין, יש לייחס לאורי "עצימת עיניים" שכמוה למעשה כידיעה (בכוח ולא בפועל), תוך בחירה מודעת שלא להעמיק ולבדוק, תוך הסתמכות על מירשם המקרקעין (שהתברר כשגוי).

32. מתוך עדותו של אורי עולה למעשה כי "האישור" שקיבל באמצעות דרישות ההצהרה של רשות המיסוי, יחד עם ה"בירור" שערך עבורו עו"ד נחשון, הם ש"השלימו" את החסר ב"ידיעתו" הקודמת. אלא שעדותו של אורי בענין זה, כמו למעשה בכל ענין שאינו נתמך במסמך, נותרה עדות יחידה של בעל דין, כאשר העד המשמעותי, שיכול היה לתמוך בה, הינו עו"ד נחשון שלא הובא לעדות.

למעשה, החוליה החסרה, לצורך בחינת רמת המודעות והידיעה שהיו לאורי לפני קבלת הדרישה הראשונה ולאחריה, הינם חילופי הדברים שהיו בינו לבין עו"ד נחשון בעת שאורי פנה אליו עם הדרישה הראשונה, ומאוחר יותר, לאחר שעו"ד נחשון אכן ערך בירור לבקשתו של אורי.

בחינת עדותו של אורי בנקודה זו מעלה כי רב הנסתר על הגלוי, שכן אורי איננו מפרט את תוכן שיחותיו עם עו"ד נחשון, מה הוא המידע שהוא, אורי, הביא לעו"ד נחשון, ועם איזה מידע חזר אליו עו"ד נחשון לאחר עריכת הבירור. עדותו של אורי, תוך עימות עם המסמכים שהוצגו בפני, מעלה תהייה של ממש בנוגע ל"עומק" הבירור שערך עבורו עו"ד נחשון או לחלופין, באם נערך בירור יסודי ומעמיק, מה המידע שהביא עו"ד נחשון לאורי בעקבותיו.

כך למשל נדרשת תשובה, שלא ניתנה, לשאלה: מה ידע אורי בשנת 1996 על קיומה של נירים? הרי בדרישה הראשונה מצויין כי העסקה בה מדובר נעשתה עם נירים. אורי בעדותו אישר כי לא ידע על קיומה של נירים עד למועד זה, אם כן – מה העלה הבירור שערך עבורו עו"ד נחשון ביחס לחברה זו והקשר שלה למקרקעין ועל איזה בסיס נכללה התיחסות אליה במש"ח שנערך לצורך הצהרה על העסקה (נספח 6 לנ/2)?

מכאן גם נובעת השאלה הבאה: מדוע נזכר המועד 22.2.72 כמועד העסקה? מהיכן דלתה רשות המיסוי מועד זה?

33. שאלות אלו לא קיבלו כל מענה בעדותו של אורי (שחזר והפנה לייעוץ משפטי שקיבל, אשר תוכנו כאמור לעיל אינו ידוע במדויק), אולם דווקא השוני שבין הדרישה הראשונה לבין הדרישה הנוספת, בצירוף לאימרה של אורי בתצהיר ההצהרה 20.6.97 (נספח 7 לנ/2) יכולים להצביע לטעמי על טיב הבירור שערך עו"ד נחשון. עפ"י האמור בסעיף 4 לתצהיר ההצהרה, אשר ערך עו"ד נחשון בעבור אורי, עולה שעו"ד נחשון קיים ישיבה עם מר ציילר ממס שבח נצרת ואשר בה הוברר, לכאורה, כי העסקה בה מדובר היא עסקה שנערכה בשנת 1971 או 1972 (דבר העולה בקנה אחד עם הוספת המילים "או קודם לכן" בדרישה הנוספת). אלא שלא הובאה כל עדות (של עו"ד נחשון או של מר ציילר) ממנה ניתן ללמוד מה מקור אותו מידע ביחס לעסקה שבה לכאורה רכשה טלר את מלוא הזכויות במגרש, והאם מקור המידע הוא במר ציילר או בעו"ד נחשון עצמו? וככל שמקור המידע במר ציילר, איזה מסמכים או מידע נוסף ביקש עו"ד נחשון לקבל ממר ציילר על מנת לבדוק את אותו המידע?

בהעדר עדותו של עו"ד נחשון, סביר יותר להניח כי השינוי בניסוח הדרישה נבע ממידע שנמסר ע"י עו"ד נחשון למר ציילר ואשר הגיע מאורי, ולא היפוכו של דבר.

אך כפי שאורי לא יכול היה להציג לרשות המיסוי מסמכים אודות "העסקה" לגביה הוצאו הדרישות, כך גם לא יכול היה להציג מסמך כזה בפני בית המשפט, ולמעשה, בניגוד להצהרתו, לא הוכח כי הוגשה הצהרה על העסקה למס שבח, גם לא בעקבות הוצאת הדרישות, זאת בהעדר ראיה לכך שטופסי המש"ח בכלל הוגשו לרשויות המס או כי שולם מס שבח בגינה.

34. בנוסף, בדיקה לא מעמיקה במיוחד (הכוללת למשל, מעבר לעיון בנסח שעליו למעשה נסמך אורי, עיון בתיק המקרקעין הקיים אצל רשם המקרקעין) היתה מעלה כי המועד 22.2.72 הנזכר בדרישה הראשונה הינו המועד שבו בוצעה העברת הזכויות בשטח המוחכר מהשותפות לטלר. נתון זה צריך היה להדליק "נורת אזהרה" באשר לבסיס להוצאת הדרישה הראשונה, ומחייב היה לטעמי, בדיקה מעמיקה יותר מזו שלכאורה נעשתה ככל שהדברים עולים מעדותו של אורי.

מכאן שגם באם בשלב מוקדם לשנת 1996 יכול היה אורי לבסס אמונה סבירה על דברי אביו ועל הפרטיכל מחודש 1/72, הרי שהבירור שנערך בשנת 1996, אם היה נערך כראוי (ואינני קובעת מסמרות באשר לטיב הבירור שנערך) צריך היה להביא להעלאת ספק של ממש בדבר סבירות אותה אמונה, ולהביא לקיום בירור מעמיק עוד יותר.

בהעדר עדות של עו"ד נחשון אין באפשרותי לקבוע מה המידע שהביא בפניו אורי, איזה פעולות ננקטו על ידו לבירור הענין, וממילא לא ניתן לקבוע כיצד הוסבר קיומו של הפרטיכל אל מול שלל המסמכים האחרים שנערכו בשנות השותפות. ברור לחלוטין כי בדיקה של מכלול המסמכים, כפי שנעשה במהלך ניהול הליך זה, היתה מעלה בבירור את המסקנה שאין בפרטיכל לתמוך בטענה בדבר העברת מלוא הזכויות במקרקעין לטלר, ודבר זה צריך היה לעלות במהלך הייעוץ המשפטי.

35. עיון בפרטיכל מעלה כי הוא פרטיכל של השותפות. לשותפות יש את נכסיה (שבמקרה זה כוללים את השטח המוחכר), הא ותו לא. השותפות איננה יכולה להעביר לטלר נכס שאינו שייך לה, ולפיכך (מעבר לטעות הסופר במספר הגוש), ברור שלא ניתן להסיק ממסמך זה מסקנה בדבר קיומה של עסקה בין עדה לבין השותפות ביחס למקרקעין שמעבר לשטח המוחכר. גם אם אורי, כמי שאינו משפטן, לא הבין זאת עד לשנת 1996 (ולפיכך, בין היתר, ניתן לראות את אמונתו עד לאותו המועד כסבירה), הרי שהמשך הסתמכותו על מסמך זה כאחד מ"קודקודי" ידיעתו, לאחר קבלת ייעוץ משפטי (שתוכנו לא פורט), היא בעייתית ומעידה על חוסר רצון מצידו להעמיק ולבדוק את מצב הדברים האמיתי.

36. מכל האמור עולה כי לא ניתן לקבוע שטלר, בהסתמכה על רישום מלוא הזכויות במקרקעין על שמה, היתה תמת לב, שכן היא "עצמה עיניה" מלראות את מצב הדברים כהוויתו. על אף הספקות שהיו לאורי, ולמרות "נורות אזהרה" העולים מתוך עיון במסמך היחיד עליו ביסס את סברתו/אמונתו, לא בוצעה בדיקה מעמיקה של התיק במרשם המקרקעין או בדיקה מעמיקה למקור הוצאת הדרישה הראשונה, אלא נבחרה דרך של הסתמכות על נסח המקרקעין לבדו, על אף ספקות שהיו בלבו של אורי ואשר סביר להניח כי הועלו בפני עו"ד נחשון.

אבחן כעת כיצד משליכה קביעתי זו על ההגנות להן טוענת טלר.

סעיף 23 לחוק המקרקעין

37. סעיף 23 לחוק המקרקעין קובע כי למי שמקים מחוברים במקרקעין שאינם מוסדרים קמה זכות לרכוש את המקרקעין במחיר שווים בלי המחוברים בהתקיים שלושה תנאים:

• המקים סבר בתום לב כי הוא בעל המקרקעין;
• הסכום שהושקע בהקמת המחוברים עולה על שווי המקרקעין בלי המחוברים בעת הקמתם;
• אין ברכישה לגרום לבעל המקרקעין נזק חמור שלא ניתן לפצותו בתשלום שווי המקרקעין.

38. לאור קביעתי דלעיל כי טלר לא היתה תמת לב במועד הקמת המחוברים הרלבנטיים (במחצית השניה של שנת 2004 כעולה ממועד הוצאת היתר הבניה (נ/6)), הרי שלמעשה מתייתר הצורך לדון בהתקיימות שאר תנאי סעיף 23 (עליהם הרחיבו הצדדים בסיכומיהם) אולם חייבת אני להביע תמיהתי הכיצד בכלל נטענת הגנה זו מקום בו מדובר ב"מקרקעין מוסדרים" ולא כאלה שאינם מוסדרים, כאשר לטעמי לא יכולה להיות מחלוקת כי בהיות המקרקעין רשומים במרשם המקרקעין (ולא בפנקס השטרות), מבלי שנרשמה לגביהם הערה כי אינם מוסדרים, הרי שהם בגדר מקרקעין מוסדרים שסעיף 23 לא יכול לחול לגביהם.

אמנם נכון כי מי מהצדדים לא הוכיח שהמקרקעין נרשמו לאחר הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין, כפי שמופיעה ההגדרה של "מקרקעין מוסדרים" בסעיף 1 לחוק המקרקעין, אולם בהתחשב בקיומו של נסח רישום ובהעדר טענה מפורשת כי מדובר במקרקעין לא מוסדרים (ומשכך לא בוררה טענה זו לעומקה) אין לדעתי מקום לקבל טענת טלר כי מדובר ב"מקרקעין לא מוסדרים".

39. למעשה טענות טלר בסיכומיה (סעיפים 79-83) הינן כי לאור הטעות שנפלה במרשם יש לראות את המקרקעין כ"מקרקעין לא מוסדרים", או לחלופין יש לקבוע זאת כי בשל העובדה כי השטח המוחכר אינו מוסדר בהיותו מבוסס על תשריט החכירה בלבד מבלי שנקבעו בו במדויק גבולות החלקה או גבולות השטח המוחכר ולפיכך יש קושי בתיחומו.

לא מצאתי טענות אלו כמבוססות משפטית. עצם העובדה שנפלה טעות במרשם אין בה כדי לשנות את סווג המקרקעין (ממקרקעין מוסדרים לכאלה שאינם מוסדרים) אלא רק להביא לקביעה כי נפלה טעות במירשם המתנהל לגביהם.

נכון הדבר, כפי שפרטתי לעיל, כי קיים קושי מסויים במתאם שבין המרשם לבין המצב בשטח, באשר למיקום המדויק וגודלו של השטח המוחכר, אולם גם בכך אין כדי להביא לקביעה כי המקרקעין אינם מוסדרים, ולטענה זו, יכולה להיות השלכה, אם בכלל, באשר למניעות אפשרית להעלאת טענה בסוגיה זו (הנוגעת לגודל השטח המוחכר ומיקומו), אך בודאי שאין בו כדי להקים לטעל הגנה מפני תביעת הפינוי של המקרקעין החורגים.

אינני נזקקת לצורך הכרעה זו להתיחסות השונה של הצדדים לנפסק בת.א. (ת"א) 14289/07 עיריית תל אביב נ' חברת התורן ואח' (10.5.12), שכן לא מצאתי כי האמור בפסק הדין, בהקשר זה, יש בו כדי לתמוך בטענת צד זה או אחר, ובוודאי שאין באמור בו לתמוך בטענות טלר, שכן המצב העובדתי שנדון שם היה שונה בתכלית מזה שנדון בפני (שם לא היתה כל טענה לטעות במרשם שמכוחו בוצעו פעולות כאלה או אחרות!).

שיהוי מצדם של התובעים – האם יש בו להקים לטלר הגנה מפני פינוי?

40. אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי במשך שנים ארוכות לא העלו התובעים כל טענות ביחס לבעלותם במקרקעין החורגים או במקרקעין בכלל, ואף לא הביעו כל ענין בחלקה שהזכויות בה נרכשו על ידי נירים בשנת 1979.

כפי שעלה בברור מעדותו של רינגל, למעט ביקור אחד או שניים במקום בסמוך לאחר רכישת הזכויות, הרי שמאז שהפסיקה נירים את פעילותה, בשלהי שנת 1979 או בסמוך לכך, ועד לשנת 2009 (דהיינו במשך כ-30 שנים), הוא לא ביקר במקרקעין וגם לא הביע כל ענין בהם (עמ' 12 שורות 1-3, וכן שם בשורה 31 – עמ' 13 שורה 2).

41. אינני מקבלת טענת התובעים כי טענת השיהוי הועלתה תוך הרחבת חזית אסורה, שכן טענת השיהוי מופיעה מפורשות בסעיף 8 לכתב ההגנה ויש לה "רמז" גם בסעיפים 4 ו-6(ב).

אלא שלגופה של הטענה, וחרף קביעתי העובדתית בדבר העדר התעניינות של התובעים במקרקעין במשך שנים ארוכות אינני רואה כיצד יכולה עובדה זו להעלות לתובעים טענת הגנה מפני תביעת הפינוי, בהעדר טענה להתיישנות התביעה.

העדר התענינות של בעל מקרקעין בנעשה במקרקעיו איננה יכולה לשלול את הזכות במקרקעין (אם כי מימוש זכויותיו עלול להיות מוגבל בתנאים שונים, ולכך אתיחס בהמשך), ובכל מקרה, באם טלר מבקשת לבסס הגנה על טענת שיהוי, עליה לבסס, קודם לכל, כי נירים או רינגל ידעו בפועל (ולא בכוח) אודות השימוש שנעשה במקרקעיהם.

דיני השיהוי, כפי שאלו צוטטו בהרחבה על ידי טלר בסיכומיה (סעיפים 91-95) מבוססים על מצג שיצר צד אחד כלפי הצד האחר, ממנו יכול היה הצד האחר להסיק שיוצר המצג אינו מתכוון לעמוד על זכויותיו (ראה הציטוט שם מע"א 3264/01 בסנינו נ' אליה, פ"ד נו(6) 566 (2002)).

אמנם נכון כי מצג כזה יכול להיווצר מחוסר מעשה ולאו דווקא מנקיטת פעולה, אולם אותו חוסר מעש היוצר את המצג צריך להצביע על כך שיוצר המצג אינו מתכוון לעמוד על זכויותיו, ואינני סבורה כי העדר התענינות בנעשה במקרקעין גרידא, ללא נסיבות נוספות נלוות (כפי שהיו כאלו בענין בסנינו הנ"ל על אף שזה אינו נוגע במקרקעין) יכול ליצור מצג כזה (ראה בדומה דעת הרוב בע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרה שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, פ"ד נד(5) 252 (2000)).

42. מעבר לכך במקרה דנן לא נטען כי טלר הסתמכה בצורה כלשהי על מצג מצד התובעים בגיבוש דעתו של אורי, לאחר קבלת דרישות רשות מיסוי מקרקעין, כי המקרקעין מצויים בשלמותם בבעלותה. כפי שעולה מכל האמור לעיל, הסתמכות טלר היתה על ידיעה כלשהי של אורי ו"אישור" שהתקבל לידיעה זו בעקבות ייעוץ משפטי, דהיינו בעיקר בהסתמך על רישום המקרקעין (סעיפים 11-13 לנ/2 וכן ראה עדותו בעמ' 18 שורות 2-5).

טלר לא פנתה לברר מי היא נירים, מה מעמדה במקרקעין ומדוע "השתרבב" שמה למירשם המקרקעין ביחס לחלקה, ואורי גם לא טען במפורש כי העובדה שאף אחד אחר לא התעניין במקרקעין היא שביססה, באופן כלשהו, את מסקנתו כי המקרקעין הוחכרו במלואם לטלר, ולפיכך אין טלר יכולה לטעון כי התובעים יצרו כלפיה מצג כלשהו.

ממילא, לנוכח קביעתי כי לא הוכח שהשימוש בפועל במקרקעין החורגים החל לפני מועד השכרתם לראשונה ללימוזין בשנת 2002, לכל המוקדם, הרי שאין מקום לזקוף לחובת התובעים שיהוי כלשהו, שכן תקופה של 7 שנים עד להגשת התביעה לא יכולה להקים טענת שיהוי אפילו היינו מקבלים את הטענה הבסיסית שקיימת חובה של בעל מקרקעין לבדוק מדי פעם את הנעשה במקרקעין השייכים לו! ולא הוכח כי אילו היו התובעים מבקרים במקרקעין לפני שנת 2002 יכולים היו להיווכח שמאן דהוא עושה בהם שימוש (למעט בשטח המוחכר).

שקול דעת בית המשפט – הלכת רוקר נ' סלומון

43. לטענת טלר, גם באם לא עומדת לה הגנה אחרת כנגד תביעת הפינוי מהמקרקעין החורגים (תביעה הכוללת בחובה, מעצם טיבה, גם צורך במתן הוראות ביחס להריסת חלק מהמבנה שהורחב מעבר לשטח המוחכר), על בית המשפט להמנע מליתן פסק דין לפינוי והריסה מכוח שיקול הדעת המסור לו ונוכח הוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין ועקרון תום הלב כפי שיושם ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199 (להלן: "הלכת רוקר").

אכן צודק ב"כ טלר בטיעונו כי הלכת רוקר החילה את עקרון תום הלב גם על מימוש זכות קניינית במקרקעין, וגישה זו קנתה אחיזה איתנה בפסיקה ואין עליה עוררין (רע"א 8186/07 כרמל נ' ינקוביצקי, פסקה 6 (1.1.2008)). כפי שההלכה הובא לאחרונה (בהקשר אחר) בע"א 3511/13 שורצברגר נ' מרין ואח' (24.7.14) (להלן: "ענין שורצברגר"):

"הגבלת אפשרות הסירוב של בעל דירה בבית משותף......, עולה אף בקנה אחד עם לשון סעיף 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), הקובע כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". נפסק זה מכבר כי סעיף זה מבטא את העיקרון של "איסור השימוש לרעה בזכות" [ראו למשל: רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 632 (1998)] וכי זכות הקניין, השימוש בה והיקף ההגנה עליה כפופים לעקרונות של צדק, הגינות ותום לב, הנפרשים על פני החקיקה האזרחית כולה [ראו למשל: רע"א 8186/07 כרמל נ' ינקוביצקי [פורסם בנבו] (1.1.2008), פסקה 6. באשר ליחס בין סעיף 14 לחוק המקרקעין לבין עקרון תום הלב ראו: אריאל רוזן-צבי "שימוש לרעה בזכות מקרקעין (לפרשנות סעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969)" עיוני משפט ד 651, 670-669 (1975); עניין רוקר, בעמ' 221, 277-275. עוד לעניין סעיף 14 לחוק המקרקעין ראו: ע"א 782/70 רדומילסקי נ' פרידמן, פ"ד כה(2) 523, 530 (1971) (להלן: עניין רדומילסקי). על החובה לפעול בתום לב ועל פרישתה בכל תחומי המשפט בשיטת המשפט הישראלי, לרבות בתחום דיני הקניין, ראו למשל: ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 402-401 (2003)]. מכוחו של עקרון תום הלב ייתכן איפוא כי במקרים מתאימים יוגבלו הסעדים להם זכאי בעל זכות קניינית, גם כשזו נפגעה על ידי הזולת [ראו: עניין רדומילסקי, בעמ' 530]. כמו כן, אפשר אף כי תוגבל זכותו של בעל מקרקעין להתגונן מפני פגיעה שלא כדין בזכות הקניין שלו [ראו: עניין רוקר, בעמ' 243-242, 278-277]."

44. בבוא בית המשפט לבחון את החלת עקרון תום הלב בצורה שתגביל את הזכות הקניינית עליו לשוות לנגד עיניו את השיקולים המנוגדים (והמורכבים יש לומר) תוך "שימוש זהיר בשיקול-דעתו, וזאת בראש ובראשונה בשים לב למעמדה המיוחד של זכות זו כזכות חוקתית בשיטתנו המשפטית. הנה כי כן, אף שמעמדה המיוחד של זכות הקניין אינו מקנה לה חסינות מפני החלת עקרון תום הלב גם באותם מקרים שבהם נדרשת הגנה על הזכות מפני פגיעה בה, מחייב מעמדה הרם גישה מתונה מצד בית המשפט בבואו להגביל את אפשרות מימושה" (ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה (19.2.12)(להלן: "ענין נעמה").

את השיקולים שגובשו בהלכת רוקר ובפסיקה העוקבת סיכמה כב' השופטת חיות בענין נעמה הנ"ל כדלקמן:

"יש להביא בחשבון בהקשר זה את אופיו ומעמדו של האינטרס הנפגע, קרי: טיבה של הזכות הקניינית שמכוחה הוגשה התביעה. כמו כן, עמד הנשיא ברק על הצורך ליתן ביטוי בהקשר זה למהות היחסים המתקיימים בין בעל הקניין לבין זולתו, בהדגישו כי "לא הרי מעמדו של תום-הלב ביחסים בין בעל קניין לזר, כהרי מעמדו של תום-הלב ביחסים בין בעל קניין לשותפו; לא הרי פגיעה על-ידי אדם שהקשר עמו הוא חד-פעמי (כגון מסיג גבול מזדמן) כהרי פגיעה על-ידי אדם שהקשר עמו נמשך (כגון דייר בבית משותף)". לבסוף ציין הנשיא ברק את הצורך לבחון את היקף הפגיעה בזכות הקניין בנסיבות המקרה, כמו גם את מצבו הנפשי של הפוגע (עניין רוקר, 279-281). ברוח דומה קבע השופט י' טירקל באותה פרשה את השיקולים העיקריים אשר לדעתו ראוי שינחו את הפעלת שיקול-דעתו של בית המשפט במקרים כגון אלה בציינו:

"השיקול הראשון הוא עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה: האם מדובר בזכות במקרקעין או במיטלטלין והאם מדובר בבעלות או בזכות אחרת, חלשה הימנה. השיקול השני הוא עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה. השיקול השלישי - משני בחשיבותו לקודמיו - הוא עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות. השיקול הרביעי הוא התנהגותם של בעלי-הדין" (שם, 242)."

45. לצורך בחינת יישום הלכת רוקר בנסיבות הענין שבפני יש לערוך שתי אבחנות משמעותיות:

הראשונה, בין סעד הפינוי לבין סעד ההריסה. בעוד שסעד הפינוי מתיחס לשטח של 496 מ"ר, הרי שעיקרו של שטח זה הינו רחבת דשא וחצר שפינויים אינו כרוך בהריסה, בודאי שלא בהריסה משמעותית ככל שמדובר בהסרת הגדר התוחמת והריסת במת העץ.

לעומת זאת, סעד ההריסה, ככל שיכלל בסעד הפינוי, יכול להיות בעל משמעות רבה יותר ביחס לחלק המבונה הכולל את מבנה הבטון והמרפסת, כאשר הריסת המרפסת תחייב למעשה גריעה משטח המסעדה וצורך בביצוע בניה מחדש של קיר על מנת להפריד את השטח שיש להורסו לבין שטח המסעדה פנימה.

אבחנה שניה נדרשת לצורך בחינת יישום הלכת רוקר הינה בנוגע לטיב היחסים הקיימים בין הצדדים כאן, לבין אלו שנדונו בהלכת רוקר ובפסיקה העוקבת לה.

הלכת רוקר, כמו גם מרבית הפסיקה שבחנתי ואשר התבססה עליה בכדי לדחות או להגביל זכות קניינית מכוח עקרון תום הלב נגעה למערכות יחסים בהן קיימת קרבה בין הצדדים כגון שהם בעלי מקרקעין גובלים או בעלי זכויות בבית משותף. בהלכת רוקר ניתן משקל רב לכך שעל אף קיומה של זכות קניינית ברכוש המשותף יתכנו מצבים בהם בעל הזכות לא יהא זכאי לסלק את ידו של אחר שפלש לרכוש המשותף, תוך אבחנה בין "עוצמת" הזכות הקניינית בדירה עצמה לבין עוצמתה ביחס לרכוש המשותף (הלכת רוקר בעמ' 230-231, 280-282), וכבר נקבע בפסיקה כי זכות הבעלות בבית משותף נתפסת כזכות קניינית "מוחלשת" (ראה סעיף 27 לפסק הדין בענין שורצברגר הנ"ל).

לעומת זאת במקרה שבפנינו מדובר בסעד מבוקש ביחס למקרקעין גובלים (בדומה למצב הדברים בענין נעמה), אולם בניגוד למצב הדברים שם אין מדובר בשני צדדים המתגוררים במקרקעין ומקיימים ביניהם יחסי שכנות במובן זה. בסופו של יום, המדובר בבעלי זכויות במקרקעין העושים (או מתעתדים לעשות ככל שהדבר נוגע לתובעים) שימוש מסחרי כזה או אחר במקרקעיהם, ולפיכך אין לראותם כ"שכנים" באותו המובן שהתקיים בענין נעמה.

בנוסף, הפלישה הקיימת במקרה שבפני, אף אם אתיחס רק לחלק המבונה הינה, לעומת מצב הדברים שהיה קיים בענין נעמה, פלישה משמעותית (בענין נעמה דובר ב-2.3 מ"ר ואילו כאן, באם אתיחס רק לשטח המרפסת ומבנה הבטון, המדובר בשטח של לפחות 56 מ"ר), אשר בוצעה רק בשנים האחרונות לפני הגשת התביעה (שכן כאמור לעיל, תוספת הבניה נעשתה רק במחצית השניה של שנת 2004 לכל המוקדם).

46. מעבר לכך, יש בשימוש שעושים הנתבעים במקרקעין החורגים כדי להשפיע באופן משמעותי על אפשרות השימוש של התובעים במקרקעין (גם זאת בשונה מהאבחנה שנעשתה בענין נעמה).

אמנם נכונה טענת טלר כי אין לתובעים גישה לחלק במקרקעין שמעבר לשטח המוחכר דרך השטח המוחכר עצמו (ראה מסקנתי לעיל בדבר העדרה של רצועת מעבר), אולם אין בכך להביא לקביעה כי אין כל אפשרות לנצל את שאר המקרקעין לצרכים שונים כלשהם תוך יצירת פתרון מתאים לדרך גישה (בין אם דרך חלקות אחרות ובין אם מצידה הצפון מערבי של החלקה) גם אם הדבר כרוך בעלויות גבוהות לתובעים.

בסופו של יום כאמור לעיל, הסכסוך בין הצדדים כאן הינו סכסוך כלכלי-מסחרי במהותו. אין לצדדים קשר או זיקה מיוחדים למקרקעין, אלו אינם משמשים להם למגורים ואפילו לא לשימוש רב שנים בעבורם (בניגוד למצב הדברים בענין נעמה למשל) ורצונם של שני הצדדים הינו להפיק את התועלת הכלכלית המקסימלית מחלקתם.

47. במצב דברים כזה, גם אם אמצא שיש בהתנהלות התובעים במשך שנים ארוכות (כמעט 30 שנה) שהתבטאה בהעדר כל ענין במקרקעין, משום "התנהגות בלתי אכפתית" כפי שקבע הרשם בהחלטתו מיום 25.4.10, אינני סבורה כי יש בהתנהלות זו, היכולה לעלות לכל היותר כדי התרשלות, כדי להצדיק אי מתן סעד להגנה על זכות הקניין של התובעים, אלא אם היתה טלר משכנעת כי התנהלות זו היא, ולא גורם אחר, גרמה לה להוצאת כספים או לביצוע פעולות שהחזרת המצב לקדמותו כעת, תגרום לה לנזק שלא ניתן לכפר עליו בפיצוי. הפניית ב"כ טלר לפסק הדין שניתן בת.א (י-ם) טוקר נ' שלומוב (28.11.04) אכן יכולה לתמוך במסקנה כי מקום בו בעל זכויות במקרקעין "ישן" על זכויותיו במשך שנים ארוכות יהא בכך, בנסיבות המתאימות, להביא לדחיית תביעתו להחזרת המצב לקדמותו, אלא ששם, להבדיל ממצב הדברים כאן, הצדדים השלישיים להם הושכרו היחידות שנבנו תוך פלישה למקרקעי התובעת, לא היו צד להליך המשפטי, וזה היה הנימוק המרכזי בגינו דחה בית המשפט את הבקשה למתן סעד שמשמעותו הריסת אותן יחידות.

אף אם יוצאת אני מהנחה כי יש מידה של "חוסר תום לב" בהתעקשות רינגל על פינוי המקרקעין ודחייתה, מתוך עמדה "עקרונית", של כל אפשרות שהועלתה על ידי של הסדרת היחסים בין הצדדים בדרך אחרת (כפי שגם נקבע בהלכת רוקר ביחס לתובע שם), הרי שאין חוסר תום לב זה עולה למידה כזו שיש בה להביא לדחיית תביעתו לפינוי, ככל שזו נוגעת לטלר, ובכפוף למסקנתי בדבר קיומה של הגנה ללימוזין עד לתום תקופת השכירות.

48 . באשר ל"מאזן הנוחות" לו טוענת טלר בסיכומיה, אינני רואה הכיצד מתן סעד פינוי לאחר תום תקופת השכירות, כפי שבכוונתי להורות, יש בו לגרום לה לנזק כלכלי כה משמעותי שבגינו יש לדחות את תביעת הפינוי.

לא הובאו בפני כל ראיות כי טלר נשאה בהוצאות כלשהן בעבור הכשרת השטח, המבנה או החצר לצורך השימוש שנעשה בו על ידי לימוזין, ולפיכך ממילא, ככל שעומדת טענה ביחס למאזן הנוחות, זו צריכה היתה להשמע מפי לימוזין דווקא ולא מפי טלר.

לאור כל האמור לעיל, אינני סבורה כי יש לדחות את תביעת הפינוי כלפי טלר בשל יישום הלכת רוקר.

תקנת השוק ביחס ללימוזין

49. שונה במצב, בתכלית השינוי, ביחס לתביעת הפינוי ולסילוק היד כלפי לימוזין.

בניגוד לטלר, לימוזין (והפועלים מכוחה – נתבעים 3-4), הסתמכה בתום לב על מירשם המקרקעין (שהתברר בדיעבד כשגוי), ונראה כי גם התובעים (בניגוד לנטען בכתב התביעה ובתצהיר רינגל) אינם טוענים אחרת (ראה עמ' 14 שורות 9-11 וכן סעיפים 48-50 לסיכומים מטעמם).

המחלוקת בין הצדדים בשאלת תחולת תקנה השוק ביחס ללימוזין נוגעת לשאלה האם לימוזין רכשה "זכות במקרקעין" שחלה לגביה הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין הקובע: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים התמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

50. לטענת התובעת לאור ההלכה שנקבעה ברע"א 2267/95 היועמ"ש במשרד האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט(3) 854 (1995) להלן: "הלכת הרטפלד"), הרי שמאחר וזכות השכירות של לימוזין לא הסתיימה ברישום, אזי אין היא זכות קניינית אלא חוזית בלבד ולפיכך סעיף 10 אינו חל עליה.

לעומתה טוענת לימוזין כי מאחר ומדובר בזכות שכירות לתקופה הפחותה מ-10 שנים (עפ"י הסכם 2007), הרי שלנוכח צירוף הוראות סעיף 79 לחוק המקרקעין וסעיף 152 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, הרי שאין היא חייבת ברישום, וזכות השכירות מתגבשת לכלל "זכות במקרקעין" ברגע שהחזקה במקרקעין נמסרים לידי השוכר. לטעמה של לימוזין אין להלכת הרטפלד תחולה במקרה שבפנינו שכן שם דובר בעסקת מכר שלא הושלמה ברישום, ולא בעסקת שכירות שאינה חייבת ברישום.

51. בסוגיה זו, אשר סברתי עוד במהלך ניהול ההליך שלא צריכה להיות מחלוקת לגביה, נדמה שב"כ התובעים, על אף הלשון החריפה למדי בה נקט בסיכומי התגובה, הוא שנפל בטיעונו כשל (כלשונו) שהביא אותו למסקנה משפטית מוטעית.

בניגוד לנטען ע"י התובעים, צירוף הוראת סעיף 79 לחוק המקרקעין וסעיף 152 לחוק הגנת הדייר, אכן מביא, כטענת לימוזין, לכך שזכות שכירות לתקופה של פחות מ-10 שנים, איננה טעונה רישום. סעיף 152 לחוק הגנת הדייר איננו חל על שכירות על פי חוק הגנת הדייר, אלא דווקא על זכות שכירות שאינה מוגנת, והדבר הוא בבחינת "מושכלות יסוד" המוזכרת בפסיקה כאכסיומה שאינה מעלה כל שאלה (ראה רק לדוגמא: בג"צ 7009/04 עירית הרצליה ואח' נ' היועמ"ש ואח' (5.2.14) (בסעיף 14 לפסק הדין); ע"א 3649/07 קשת טעמים בע"מ נ' בנק לאומי (4.3.10 בסעיף 14 לפסק הדין); ע"א (מחוזי חי') 6543-01-09 סודרי נ' ל.מ.ה נכסים בע"מ (27.6.10)(סעיף ו1 לפסק הדין) ועוד, ועוד).

52. משכך צודק ב"כ לימוזין בטיעונו כי מאחר ושכירות מוכרת כ"זכות במקרקעין", ומאחר ואינה טעונה רישום בהיותה קצרה משכירות ל-10 שנים, הרי שיש לראותה כמשתכללת לכדי "זכות במקרקעין" במועד עריכת הסכם השכירות ולכל המאוחר במועד מסירת החזקה בנכס.

מכאן גם נובעת המסקנה כי הלכת הרטפלד עליה מסתמכים התובעים איננה רלבנטית לעניננו שכן ההלכה שנקבעה שם, ואשר מטרתה היתה לחזק את מהימנות מירשם המקרקעין, איננה יכולה לחול ביחס לעסקת שכירות קצרה מ-10 שנים שאיננה חייבת ברישום (ראה: י' ויסמן "עיונים בנושא שכירות", משפטים ל"ג (תשס"ג) 337).

אציין כי בניגוד לנטען בסיכומי התובעים, הסכם השכירות שערכה לימוזין עם טלר נוגעת להשכרת המבנה שהיה קיים על המקרקעין וכי לשימוש פוטנציאלי בכל המקרקעין, כפי שהדבר נקבע מפורשות הן בהסכם 2001 והן בהסכם 2007.

53. סיכום ביניים שני – ביחס לסעד הפינוי וההריסה

מכל האמור לעיל עולה כי התובעים זכאים לסעד של פינוי והריסה כלפי טלר, אולם זאת בכפוף לקיומה של זכות השכירות של לימוזין עד תום תקופת הסכם השכירות, דהיינו עד ליום 31.12.16, זכות הגוברת על זכויות התובעים מכוח תקנת השוק.

לפיכך אני מורה לנתבעים לפנות ולסלק את ידם מהמקרקעין החורגים, דהיינו כל חלק של המקרקעין החורג מהשטח המוחכר שהינו בגודל של 501.42 מ"ר, ומשתרע לכל רוחב חזית החלקה, וזאת עד ליום 1.1.17.

חובת סילוק היד כוללת גם את החובה לפנות כל אדם וחפץ לרבות מבנים הקיימים במקרקעין החורגים, אולם מאחר וכאמור לעיל ללימוזין הזכות להמשיך ולעשות שימוש במבנים עד ליום 1.1.7, אני קובעת כי החובה להריסת המבנים, ככל שלא תנתן הסכמת התובעים להשארת המבנים במקרקעין החורגים, קמה בתוך 60 יום ממועד ביצוע הפינוי כאמור.

ככל שהנתבעים לא יבצעו את ההריסה במועד האמור, יהיו זכאים התובעים לבצעה בעצמם, מבלי שתעמוד לנתבעים זכות לטעון לנזק שייגרם למבנה (אשר חלק מהמבונה במקרקעין החורגים מחובר אליו) כתוצאה ישירה מההריסה, וכן זכאים התובעים לפיצוי מטלר בגין עלות ביצועה.

הזכאות לתשלום דמי שימוש ראויים

תחולת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט

54. אין כל מחלוקת בין הצדדים באשר לזכאותם, העקרונית, של התובעים לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש שנעשה במקרקעין החורגים, וזאת מכוח הוראת סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשיית עושר").

הזכאות לתשלום דמי שימוש הינה כנגד טלר ולא כנגד לימוזין שכן אין מחלוקת שלימוזין שילמה לטלר בעבור השימוש שעשתה במקרקעין, כולל המקרקעין החורגים, ולפיכך אין מקום לקבוע שהיא "התעשרה" באופן כלשהו מהשימוש באותם מקרקעין ובודאי שבאם קיימת התעשרות, הרי שזו אינה "שלא על פי זכות שבדין" לאור קביעתי בדבר תחולת תקנת השוק, ולפיכך אין מקום לחייבה בתשלום נוסף כלשהו (לסוגיית ההסדר המוסכם שנערך בין התובעים לבין לימוזין אתייחס בהמשך הדברים).

לטענת טלר על בית המשפט לפטור אותה מחובת השבה לפי סעיף 1 לחוק עשיית עושר, וזאת בהתאם להוראת סעיף 2 לחוק הקובע את סמכות בית המשפט לעשות כן "אם ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסכון המזכה, או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת".

55. ההלכה באשר לאופן יישום הוראת סעיף 2 לחוק עשיית עושר כפי שהובאה דנ"א 10901/08 בייזמן השקעות בע"מ נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (17.7.11) קובעת כי ".... נעשה מבחן של צדק יחסי בין הצדדים. מבחן הצדק היחסי מאפשר לבית המשפט לערוך איזון של מכלול השיקולים מתחילת הקשר ועד סופו מתוך מבט רחב". מבט רחב זה כולל שיקולים שונים שהם: תום הלב של הצדדים; ניתוח נטילת הסיכונים של הצדדים; שינוי מצב לרעה של מקבל התשלום; כאשר לכך ניתן להוסיף גם שיקולים שהם מעבר לצדדים עצמם, כגון השלכות חברתיות ופיזור נזק. כאשר מטרתו של סעיף 2 לחוק היא "להביא לתוצאה צודקת במישור היחסים בין הצדדים, בצד הסתכלות חברתית כוללת" (ראו שם בסוף פיסקה 45, וכן פסקה 15 לפסק הדין בע"א 8728/07 אגריפרם אינטרנשיונל בע"מ נ' מאירסון, והאסמכתאות שם (15.7.2010))

כדברי כבוד השופט מצא בע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 325 (1991) (להלן: "ענין שמש"):

"בקביעת חובת ההשבה מיישמים את שיקולי הצדק והיושר לנושא התעשרותו של הנתבע בלבד.... לא כן הדבר עת נדרשים לשאלה, אם מתקיימות נסיבות העושות את ההשבה לבלתי צודקת; כאן מיישמים את שיקולי הצדק והיושר לבדיקת גורמים רבים ושונים, בכללם גם, ואולי בראש ובראשונה, מוסריות התנהגותם של הצדדים זה כלפי זה; ורק אם המסקנה המתחייבת הינה, שאכיפת חובת ההשבה (במלואה או בחלקה) על הנתבע הינה יותר בלתי צודקת מאשר אי-אכיפתה או מאשר אכיפתה החלקית, פוטרים את הנתבע מן ההשבה, כולה או מקצתה".

56. בבואי לבחון באם יש מקום לפטור את טלר מחובת ההשבה, במלואה או בחלקה, עלי לבחון את מכלול נסיבות המקרה "במבט רחב" והן פורטו בהרחבה לעיל.

ראשית יש לבחון הינה האם הפטור מחובת ההשבה יכול להנתן לנתבע שאינו תם לב. על אף עמדתו של פרופ' פרידמן "דיני עשיית עושר ולא במשפט" (1998) בעמ' 1183 (להלן: "פרידמן") לפיה חוסר תום לב של הנתבע שולל את תחולת ההגנה, למעט במקרים נדירים, לא מצאתי כי הפסיקה קבעה זאת מפורשות, ובסוגיה זו היתה מחלוקת בין השופטים מצא וברק בענין שמש. למיטב הבנתי את הפסיקה מאז, העדר תום הלב של הנתבע הינה אחת מהנסיבות הנלקחות בחשבון ב"מבט רחב" ואיננה שוללת, אפריורית, את האפשרות להדרש לתחולת סעיף 2. אולם, זוהי נסיבה כבדת משקל, אשר על מנת "לגבור" עליה, על הנתבע לשכנע כי יש נסיבות כבדות משקל המטות את הכף כנגד חיובו בחובת השבת התעשרותו.

57. מבין השיקולים שמונה הפסיקה, היחידה שיכולה להיות רלבנטית לענייננו הינה העובדה שהתובעים לא גילו כל ענין במקרקעין במשך תקופה כה ארוכה, וכי בפועל לא נגרם להם כל נזק כתוצאה מהשימוש שעשו הנתבעים במקרקעין החורגים, לפחות לא עד למועד שבו התגלה להם הדבר והם דרשו את הפסקת השימוש (בחודש 8/09).

לא יכולה להיות מחלוקת כי התובעת, נירים, שהיתה חברה לא פעילה שרישומה אף נמחק מרשם החברות, לא יכולה לטעון לקיומו "חסרון כיס" כלשהו, ואף רינגל עצמו הודה כי לא היה לו כל ענין או כוונה לעשות שימוש במקרקעין החורגים (או במקרקעין בכלל) עד לשנת 2009 (עמ' 12 שורות 4-7, וכן עמ' 13 שורה 2, ושורות 7-11).

אלא שהעובדה שלא נגרם לתובעים נזק איננה צריכה, בפני עצמה, לפטור את המשתמש מחובת תשלום דמי שימוש ראויים, אלא בהתקיים נסיבות נוספות המצדיקות לפטור אותו מכך.

כפי שציין פרידמן (שם בעמ' 1199) שיהוי מצד בעל המקרקעין יכול להוות שיקול בשלילת ההשבה אולם זאת בהיותו ראיה לוויתור או השלמה מצד התובע, או כאשר חלוף הזמן יוצר אפשרות שהנתבע שינה מצבו לרעה.

כפי שקבעתי לעיל בסוגיית השיהוי, לא מצאתי כי יש באי התעניינות התובעים במקרקעין כדי להצביע על וויתור או השלמה עם השימוש שנעשה במקרקעין (ללא ידיעתם) ובוודאי שלא הוכח שטלר שינתה מצבה לרעה בעקבות זאת (למעט לענין הוצאות שהוציאה ולכך אתיחס בדיון בתביעה שכנגד). כל טענות טלר באשר לאובדן דמי שכירות (בגין גביית דמי שכירות נמוכים מהשווי הריאלי של המקרקעין) לא הוכחו בבדל ראיה, כמו שגם לא הוכח שהיא הוציאה הוצאות כלשהן להשבחת המקרקעין או להתאמתם למטרת השכירות. לאור קביעתי כי לימוזין תמשיך להחזיק במקרקעין עד תום תקופת השכירות, לא יכולה טלר לטעון שההוצאות שהוציאה לימוזין בגין התאמת המקרקעין למטרת השכירות יחולו עליה באופן כלשהו, ולמעשה גם לא הועלתה טענה כזו מפי לימוזין.

מה הם, אם כן, דמי השימוש הראויים ולאיזו תקופה יש לחשבם.

חישוב דמי השימוש ראויים

58. בפתח הדברים אסיר מעל דרכי בפתח הדברים את טענתה הראשונית של התובעת בסיכומיה לפיה יש להעמיד את דמי השימוש הראויים ביחס למקרקעין החורגים על מחצית מדמי השכירות שהסכימה לימוזין לשלם לטלר בהסכם 2007, וזאת לנוכח העובדה כי שטח המקרקעין החורגים (496 מ"ר) כמעט זהה לשטח המוחכר (501.42 מ"ר), וכן הוכח מעדות הנתבע 3 כי השימוש במקרקעין החורגים תורם משמעותית להכנסות המסעדה. התובעים גם רואים בהסדר הדיוני שהושג בינם לבין לימוזין אישוש לקביעה זו.

טענה זו מתעלמת מהעובדה הפשוטה שעיקר פעילות המסעדה נעשית בחלק המבונה, אשר רק חלק קטן ממנו של כ-42 מ"ר (או למעשה 50 מ"ר לאור קביעתי בסעיף 24 דלעיל באשר לרוחב השטח מהמבנה החורג מהשטח המוחכר) חורג מהשטח המוחכר. אמנם לא יכולה להיות מחלוקת כי לקיומה של החצר יש תרומה לרווחי המסעדה (עמ' 28 שורות 12-30) אולם אין כל בסיס לקבוע את מידת אותה התרומה שכן התובעים לא הביאו כל ראיות בסוגיה זו ואמירה של הנתבע 3 כי יש לחצר תרומה, אין בה כדי להביא למסקנה כי מדובר בתרומה משמעותית כטענת התובעים, ובודאי שלא לתרומה העולה כדי מחצית!

(יצויין במאמר מוסגר כי ניתן היה להביא ראיות לענין זה בדרך של עריכת חוות דעת כלכלית מתאימה אשר תצביע על התרומה של תוספת הבניה ופיתוח החצר שנעשו בשלהי שנת 2004, זאת לאחר קבלת הנתונים הכספיים מלימוזין, אולם דברים אלו לא נעשה ע"י התובעים).

59. מקבלת אני את טענת ב"כ טלר כי לתובעים אין כל "בעלות" בנוף הנשקף מהמסעדה ושימוש במקרקעין החורגים אינו זה שיצר את האפשרות של המסעדה "להנות" מהנוף. הנוף היה קיים בין אם נעשה שימוש ע"י הנתבעים במקרקעין החורגים ובין אם לאו, שכן מעולם לא נבנה דבר ביתרת המקרקעין, וממילא, עפ"י עדותו של רינגל גם לא היתה כוונה לעשות כן במשך השנים הארוכות עד ל"גילוי" המקרקעין על ידו.

כמו כן מקבלת אני את טענת הנתבעים כי אין לראות בהסדר הדיוני שהושג בין התובעים ללימוזין כמשקף הסכמה כלשהי ביחס לדמי השימוש הראויים למקרקעין החורגים, שכן ההסדר הושג בעת שלימוזין נזקקה להארכת ההיתר לשימוש חורג על מנת להמשיך בפעילותה, ולפיכך הסכמתה לשלם סכום המשתווה למחצית מדמי השכירות (הסכמה שטלר הצהירה כי אין בה לחייבה בדבר), איננה יכולה להתפרש כהסכמה לכך שסכום זה משףק את דמי השימוש הראויים למקרקעין החורגים.

60. משכך, הדרך הראויה לחשב את דמי השימוש הראויים בעבור השימוש במקרקעין החורגים, וזאת בהתאם לשמאי שני הצדדים, הינה לחלץ מתוך דמי השכירות את אותו חלק המשקף את דמי השכירות הראויים עבור השימוש בשטח המוחכר, הכולל את המבנה, כפי שזה היה קיים על השטח המוחכר (בין אם בתחילת השכירות בשנת 2002 ובין אם ב-2007 בעת חידושה, ולכך אתיחס בהמשך), ובהתאם לייחס את היתרה כדמי שימוש ראויים בעבור המקרקעין החורגים.

לטעמי שני הצדדים טעו באשר להגדרת "המקרקעין החורגים" ככל שזה נוגע לדיון בשאלת דמי השימוש הראויים, שכן עפ"י הסכמי השכירות שבין טלר לבין לימוזין, הן זה מ-2001 והן זה מ-2007, דמי השכירות ששולמו על ידי לימוזין מבטאים הסכמה לעשיית שימוש בכל המקרקעין (כאמור בסעיפים 12-14 לעיל). אמנם נכון כי מדובר רק ב"פוטנציאל" שימוש שנוצל על ידי לימוזין באופן חלקי בלבד וזאת ביחס למקרקעין החורגים, אולם בפועל טלר "התעשרה" מכך שהשכירה ללימוזין את המקרקעין בשלמותם, דהיינו את כל 2 הדונמים שכלולים בהם, ולפיכך שיטת ה"חילוץ" שבה נקטו שני השמאים, אכן נכונה לצורך חישוב דמי השימוש הראויים.

חוות דעת השמאים מטעם הצדדים

61.באשר לאופן חישוב דמי השכירות שיש לייחס לשטח המוחכר אשר עליו היה בנוי המבנה המקורי נחלקו ביניהם שמאי הצדדים.

בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעם התובעים, מר אריה סודית (להלן: "סודית" – חוות דעתו סומנה מת/1) דמי השימוש השנתיים לשימוש שנעשה במקרקעין החורגים עומדים על שיעור של 42,948 ₪ נכון למועד הסכם 2007, ובסה"כ מאז שנת 2002 (לאחר חישוב הפרש המדדים הרלבנטי) – 392,545 ₪.

לעומתו קבע השמאי מטעם הנתבעים, מר נחום פרמינגר (להלן: "פרמינגר"- חוות דעתו סומנה נת/1) כי יש לראות את דמי השכירות ששולמו ע"י לימוזין כמשולמים עבור השטח המוחכר בלבד ולפיכך דמי השימוש בעבור המקרקעין החורגים הם – 0.

לחלופין קבע פרמינגר כי ככל שיקבע שדמי השכירות שולמו גם בעבור השימוש במקרקעין החורגים, אזי דמי השכירות שיש לייחסים למקרקעין החורגים עומד על 5,660 ₪ לשנה (נכון למדד 8/07).

62. קודם שאפנה לבירור המחלוקות השמאיות וקביעת דמי השימוש הראויים אני דוחה את עמדתו העקרונית של השמאי פרמינגר בחוות דעתו לפיה אין לייחס איזה חלק מדמי השכירות כמשולמים בעבור השימוש במקרקעין החורגים.

מעבר לכך שקביעה זו עומדת בניגוד מוחלט לאמור בשני הסכמי השכירות כפי שציינתי לעיל אשר נתנו ללימוזין את האפשרות להשתמש במקרקעין בשלמותם (בכפוף לפיתוח שיעשה על ידה), הרי שהיא מבוססת על הנחתו השגויה של פרמינגר כי במועד השכרת הנכס ללימוזין לראשונה כל המקרקעין, מעבר לשטח המוחכר היו במצב שאינו מאפשר שימוש בהם וללא הפיתוח שעשתה לימוזין לא ניתן היה לנצלם כלל.

הנחה זו התבררה כשגויה מתוך עדותו של הנתבע 3 אשר העיד, בהגינותו יש לומר, כי עוד קודם לביצוע עבודות הבניה ע"י לימוזין, היה מעבר למבנה רחבת בטון (עליה נבנתה מאוחר יותר המרפסת) וכן היתה מדשאה קטנה, לא מטופחת (עמ' 29 שורות 8-9). אמנם נכון כי הנתבע 3 גם העיד כי מעבר לאותה רחבת בטון ומדשאה היו על המקרקעין סברסים (שם שורה 25, דבר התואם גם את עדות רינגל), אולם בהעדר ראיה לגודלה של אותה מדשאה ולאור קיומה של רחבת הבטון, ובעיקר לנוכח מתן האפשרות להשתמש בחלקה בשלמותה, אין כל בסיס לקביעת פרמינגר כי דמי השכירות שולמו אך ורק ביחס לשטח המוחכר.

ברור כי דמי השכירות, עוד החל משנת 2001, מגלמים בתוכם הערכה של לימוזין לגבי פוטנציאל השימוש במקרקעין, פוטנציאל אשר אכן היה תלוי בהשקעה מצידה, אשר כאמור נעשתה בשלהי שנת 2004, ביחס לחלק של החלקה.

63. כמו כן, קודם לדיון במחלוקות באשר לאופן חישוב דמי השימוש, אסיר מעל דרכי את טענת התובעים בסיכומיהם כי דמי השכירות ששילמה ללימוזין לטלר אינם משקפים דמי שכירות ראויים, שכן מעבר לכך שהיא נטענה ללא ביסוס מספיק, הרי שהיא עומדת בניגוד לחוות דעת סודית ולשיטת החישוב שהוא נקט בה, ואין מקום להתיר לתובעים, גם באם הם מסכימים שחוות דעת סודית, ככל שהיא מתיחס לשווי המבנה, ראויה לתיקון (סיפת סעיף 35 לסיכומיהם), כי יטענו טענה העומדת באופן חזיתי בניגוד להתבססותו על דמי השכירות כמשקפים דמי שכירות ראויים.

64. משהסרתי מעל דרכי את הטענות המיותרות ואת עמדתו העקרונית של פרמינגר, אפנה לבירור המחלוקות השמאיות ביחס לחישוב דמי השכירות שיש לייחס למקרקעין החורגים, כאשר השמאים נחלקו בדעותיהם בנוגע למספר סוגיות משנה שהן:

א. שווי המבנה המקורי – בעוד שסודית קבע את שווי המבנה (ממנו נגזרים דמי שימוש ראויים למבנה שיש לחלצם מדמי השכירות) בסך של 1,000 ₪ למ"ר (התובעים בסיכומיהם הסכימו להעמיד שווי זה על 2,000 ₪ למ"ר!), הרי שפרמינגר קבע את שוויו בסך של 3,000 ₪ למ"ר.

ההבדלים בין השמאים בסוגיה זו נוגעים למצב המבנה המקורי – בעוד שסודית התיחס למבנה כמבנה ברמת שלד הרי שפרמינגר, בין היתר על בסיס העובדה כי נעשה במבנה שימוש למסעדה קודם להשכרתו ללימוזין, התיחס למבנה ככולל תשתיות (גם אם ישנות) ולפיכך אין לשום אותו כמבנה ברמת שלד.

ב. מקדם ההיוון – בעוד שסודית קבע מקדם היוון בשיעור של 8% לדמי השכירות ביחס לנכס מסחרי (וכך הגיע לשווי כולל של דמי שכירות למקרקעין בשלמותם כמבונים למטרות מסחר בסך של כ-2 מליון ₪), הרי שפרמינגר סבר כי מקדם ההיוון הראוי הינו 10% לשנה (וכך היוונם מביא לשווי כולל של המקרקעין ל-1.6 מליון ₪).

ג. רווח יזמי - לטעמו של פרמינגר יש להפחית מדמי השכירות המהוונים 15% רווח יזם ואת עלויות בנית המבנה, כך שהיתרה שיש לייחס לשווי הקרקע הינה 566,500 ₪.

ד. שיעור דמי השימוש לקרקע לא מבונה – שני השמאים מסכימים כי יש לקבוע את שיעורה בסך של 5% משווי הקרקע.

65. שני השמאים נחקרו ארוכות על חוות דעתם, ולאחר בחינת מלוא טיעוני הצדדים, אני סבורה כי צודק ב"כ טלר בטענתו כי חוות דעתו של סודית התבררה כחוות דעת בלתי מבוססת כדבעי, מאחר והשמאי סודית לא קיבל נתונים מספיקים לצורך עריכת חוות דעתו.

כך למשל לא הוצג בפניו הסכם 2001 קודם למועד עריכת חוות דעתו (עמ' 43שורות 4-13), לא ניתן לו כל מידע אודות מצב המקרקעין קודם לביצוע עבודות הבניה והפיתוח בשנת 2004 והעובדה שהיה צורך במילוי והגבהת פני המקרקעין בשל שיפוע חזק שהיה קיים במקום קודם לכן (עמ' 44 שורות 9-26), והוא גם לא קיבל נתונים באשר לתרומת החצר לפעילות העסקית של לימוזין (עמ' 45 שורות 2-9), ואפילו לא הובאה לידיעתו העובדה שלתוספת המבנה (A1 – המרפסת) קיים היתר בניה וזאת בניגוד להנחתו בחוות דעתו (עמ' 46 שורות 23-29).

סודית לא הצליח לבסס קביעתו כי המבנה בעת שהושכר ללימוזין היה ברמת שלד ולא ברור כיצד הסיק זאת מסעיפים 7-10 להסכם 2007 (עמ' 47 שורות 6-14) שכן שם צויין כי קיימות מערכות תשתיות, אמנם ישנות, אולם בודאי שלא ניתן להסיק מכאן שמדובר במבנה ברמת שלד.

סודית גם לא הצליח להסביר בצורה משכנעת את התעלמותו מהעובדה שהשטח המוחכר מצוי בחזית החלקה בעוד שהמקרקעין החורגים מצויים בחלקה העורפי (ללא זכות גישה מהשטח המוחכר כפי שקבעתי לעיל!) (עמ' 49 שורות 13-23).

66. ביחס לחוות דעתו של פרמינגר, הרי שמעבר לקביעתי כי קביעתו הראשונית אינה מקובלת עלי, יש לציין כי גם שמאי זה לא עיין בהסכם 2001 לפני עריכת חוות דעתו (עמ' 50 שורות 14-17) וגם הוא לא קיבל מידע המעוגן במסמכים כלשהם (מלבד דברי אורי וב"כ) ביחס למילוי והגבהת פני המקרקעין, מועד ביצועם ועלותם (עמ' 54 שורות 4-7).

בנוסף אישר פרמינגר כי אופן חישוב שווי מ"ר של המבנה המקורי (שהועמד בחוות דעתו על סך של 3,000 ₪ למ"ר) איננו בגדר "מדע מדויק" שכן לא היו ברשותו נתונים מדוייקים אודות מצב המבנה בעת השכרתו ומידת ההשקעה של לימוזין בו, ולפיכך הסכום יכול לנוע בין 2,500 ₪ למ"ר לבין 3,500 ₪ למ"ר (עמ' 54 שורות 15-22).

67. עם זאת, מצאתי כי חוות דעתו של פרמינגר משקפת בצורה נכונה יותר את האופן שבו יש להעריך את דמי השימוש בעבור המקרקעין החורגים, שכן עדותו באשר לאופן חישוב שווי המבנה המקורי וחילוץ דמי השימוש בעבור הקרקע מתוך סך שווי המקרקעין היתה קוהרנטית ומשכנעת בהרבה מזו של סודית.

אלא שלמרות קביעתי זו אינני סבורה כי עלי לאמץ ככזו את קביעת פרמינגר בחוות דעתו שכן אני סבורה כי יש "לתקן" את חוות דעתו במספר פרמטרים:

א. למרות ששני השמאים מתיחסים לגודל המבנה המקורי על בסיס ההנחה ששטח המרפסת A1 הינו 42 מ"ר, הרי שבפועל לאור קביעתי דלעיל ביחס למיקום השטח המוחכר, הרי ששטח המבנה החורג מהשטח המוחכר הינו 50 מ"ר, ודבר זה משפיע על החישוב.

ב. לא מצאתי בעדותו של פרמינגר הסבר מספק לבחירת מקדם היוון של 10% לצורך היוון דמי השכירות, ובעדותו למעשה הוא אישר כי עפ"י דו"חות השמאי הממשלתי (אשר פורסמו רק ב-2010 אולם מתיחסים לנתונים משנת 2007) דמי ההיוון הממוצעים לפריפריה עמדו על 8.6% ואילו ביחס לנכסים לתעשיה בכל הארץ הם עמדו בממוצע על 8.8% (עמ' 55 שורות 9-16). אמירתו של פרמינגר כי על סמך נסיונו קביעת מקדם של 10% הינו סביר (עמ' 55 שורות 16-17) הינה אמירה בעלמא שלא שכנעה אותי כי יש לחרוג מהממוצע שקבע השמאי הממשלתי, ולפיכך אני מעמידה את מקדם ההיוון על 8.8%.

ג. לא שוכנעתי מטענתו של פרמינגר כי יש להפחית רווח יזמי משווי דמי השכירות המהוונים מקום בו לא קיים כלל יזם ומדובר במבנה שנבנה לפני שנים ארוכות ואשר היה במצב של תשתיות מיושנות במועד השכרתו.

ד. אינני מקבלת קביעתו של פרמינגר (בעמ' 6 לחווות דעתו), כי את דמי השימוש הראויים יש לחשב רק ביחס למבנים הקיימים במקרקעין החורגים (המרפסת, מבנה הבטון, הפרגולה ובמת העץ) בשטח של 69 מ"ר. מאחר ונעשה שימוש על ידי לימוזין בכל המקרקעין החורגים, לרבות אותה מדשאה המשמשת לעריכת אירועים, ושימוש זה מניב לה הכנסה (דהיינו שהוא נלקח בחשבון בקביעת דמי השכירות), הרי שהסברו כי יש להתחשב רק ביחס שבין המבנים (עמ' 56 שורות 5-11) איננו מקובל עלי.

עם זאת, בהתחשב בגודל המקרקעין החורגים לעומת המקרקעין בשלמותם ובמצבם כפי שזה תואר על ידי נתבע 3 "ערב" ביצוע הבניה והפיתוח, וביחס לגודל השטח המוחכר ומצבו בעת ההשכרה (עמד עליו מבנה שדרש שיפוץ והשקעה), וכן בהתחשב בכך שמקרקעי התובעים הינם עורפיים והשימוש בהם (שלא ביחד עם השימוש בשטח המוחכר) כרוך בהשקעה מרובה ובמציאת פתרון לגישה אליהם, אני סבורה שהיחס הנכון בין החלק ששולם בעבור המקרקעין הכלולים בשטח המוחכר (לאחר הפחתת שווי המבונה עליהם), ועל אף שאלו מהווים רק כ-25% משטח החלקה כולה, לבין שאר המקרקעין, צריך לעמוד על 50%.

68. בהעדר אפשרות לאמץ איזו מחוות הדעת כפי שהן, ובהעדר שמאי מטעם בית המשפט, אני מוצאת לנכון לחשב את דמי השימוש הראויים בהתאם לשיטה בה נקטו שני השמאים תוך אימוץ חלק מקביעות פרמינגר, למעט אלו שתוקנו על ידי לעיל, ומכאן שהחישוב הנכון (וזאת אני קובעת בזהירות הראויה), בערכי 2007, הינו:

היוון דמי השכירות בסך של 13,364 ₪ (160,368 לשנה) X 8.8.% = 1,411,238 ₪

בהפחתת שווי המבנה –כקביעת פרמינגר - 3,000 ₪ למ"ר X 269 מ"ר

(319 מ"ר בהפחתת 50 מ"ר של המרפסת) = 807,000 ₪

יתרת שווי לקרקע 604,238 ₪

5% מסכום זה כדמי שימוש ראויים לקרקע = 30,211 ₪ לשנה.

לאור קביעתי כי יש לייחס לחלקה של טלר, מתוך דמי השימוש שניתן לייחסם לקרקע, 50%, אני מעמידה את דמי השימוש במקרקעין החורגים בסך של 15,105 ₪ לשנה (נכון לשנת 2007).

69. מאיזה מועד יש לחשב את דמי השימוש הראויים?

בניגוד לטענות הנתבעים אינני סבורה כי יש לקבוע את דמי השימוש הראויים רק ממועד סיום עבודות הבניה והפיתוח על ידי לימוזין, אשר לטענתם הסתיימו בשנת 2006.

כאמור לעיל, גם לפני שנת 2006 נעשה על ידי טלר שימוש במקרקעין החורגים בכך שהם הושכרו ללימוזין כחלק מהנכס המושכר, והתאפשר ללימוזין לעשות בהם שימוש, כאשר על בסיס הסכמה זו נקבעו דמי השכירות.

יתירה מכך, העובדה שדמי השכירות לא השתנו מהותית בהסכם משנת 2007 (לאחר הבניה והפיתוח) מעידים כי מבחינת טלר "שווי" הנכס שהושכר על ידה לא השתנה (למעט עליה מתונה בדמי השכירות בחלוף 6 שנים), דבר שהוא הגיוני לאור העובדה כי מלוא ההשקעה נעשתה על ידי לימוזין ולא על ידה.

משכך, ולאור העובדה כי לא מצאתי שיש לחשב את דמי השימוש במקרקעין החורגים על החלק המבונה דווקא, אינני סבורה כי יש מקום לערוך אבחנה בין התקופה שלפני הבניה והפיתוח או לאחריה, מבחינת חישוב דמי השימוש הראויים בהם מחוייב טלר כלפי התובעים.

70. משכך ועל בסיס חישוב המדדים כפי שעשה סודית בחוות דעתו (כפי שזה משתקף ביחס שבין הסכום הבסיסי שחושב על ידו – 42,948 ₪ נכון ל-9/07 לבין הסכום שקבע ביחס לכל שנה), אני קובעת את דמי השימוש הראויים שעל טלר לשלם לתובעים מחודש 9/2002 (7 שנים לאחור ממועד הגשת התביעה לראשונה) ועד למועד השגת ההסדר הדיוני (12/10) כדלקמן:

9/2002 – 9/2003 – 14,688 ₪

9/2003 - 9/2004 – 14,408 ₪

9/2004 - 9/2005 – 14,547 ₪

9/2005 – 9/2006 – 14,688 ₪

9/2006 - 9/2007 – 14,979 ₪

9/2007 – 9/2008 – 15,129 ₪

9/2008 – 9/2009 – 16,552 ₪

9/2009 – 9/2010 – 16,384 ₪

סה"כ עד ל9/2010 – 121,375 ₪

לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה המתוקנת (27.5.10) ועד היום.

כמו כן אני מצהירה כי התובעים זכאים לדמי שימוש ראויים מחודש 10/10 ועד למועד פינוי המקרקעין החורגים וזאת בסך של 15,105 ₪ לשנה בהצמדה למדד הידוע בכל 1 לכל חודש 10 ביחס למדד חודש 8/07 (101.9 נק').

71. אינני קובעת חיוב של טלר לתשלום דמי השכירות מחודש 10/10 ואילך הן מאחר ותביעה כזו לא נכללה בכתב התביעה (שכן כמובן היא לא התגבשה עד למועד הגשתה), והן מאחר ולא הובאו בפני ראיות באשר למשמעות שיש לתת להסדר הדיוני שהושג בין רינגל ללימוזין וכיצד יש בסכום ששולם להשפיע על גובה דמי השימוש הראויים בהם חויבה טלר. שכן, אם הסכום ששולם נגרע מדמי השכירות ששולמו לטלר, בודאי שאין מקום לחייב את טלר במלוא דמי השימוש הראויים (שכן הוא לא "התעשר" במלוא שווים), ומנגד, אם הסכום ששולם לא נגרע מדמי השכירות ששולמו לטלר אזי אין לו השלכה על חיוב טלר כלפי רינגל.

תקוותי היא שנוכח הקביעות בפסק דיני ישכילו הצדדים להסדיר סוגיה זו ללא צורך להזקק להליך משפטי נוסף.

התביעה שכנגד

72. אקדים ואזכיר את שנאמר בפתח פסק הדין, כי על אף שהתביעה שכנגד הוגשה על ידי כל הנתבעים (במועד שעוד היו מיוצגים במשותף) הרי שבסופו של יום חזרו בהם הנתבעים 2-4 (לימוזין) מהתביעה שכנגד.

עוד אקדים ואומר כי בסופו של יום, כפי שגם עולה מסיכומי טלר, טלר לא הוכיחה כי נגרמו לה נזקים אשר אינם נובעים מתשלומים שנשאה בהם ביחס למקרקעין. לא הובאו מטעמה כל ראיות באשר לנזק הנטען בתביעה שכנגד ביחס לאובדן דמי שכירות ראויים, הפסד השקעות בבניה או אובדן ניצול זכויות בניה בגג המבנה, ומשכך אני רואה את טלר כמי שזנחה טענות אלו.

73. משכך נותרנו, במסגרת התביעה שכנגד, עם הטענה לזכאות טלר להחזר הוצאות שונות שהוצאו על ידה ביחס למקרקעין (ארנונה, מס רכוש, עלויות נקיון המקרקעין, עלויות סלילת כביש) שהן הוצאות המוצעות ברגיל על ידי בעל מקרקעין והוצאו על ידה ביחס לכל המקרקעין (כל עוד אלו היו רשומים על שמה במלואם) ולפיכך היא זכאי לקבלת החזר החלק היחסי הנוגע למקרקעי התובעים מהתובעים.

מעבר לטענה זו טוענת טלר כי כל סכום שטלר לא תחוייב להשיב לה מתוך סכומים אלו, חייב רשם המקרקעין בפיצויה בגינם, שכן הם בבחינת נזק שגרם לה רשם המקרקעין ברישום המקרקעין בטעות על שמה.

74. תביעת טלר נסמכת על חוות דעתו של רו"ח בנימין (להלן: "רוה"ח" – סומנה ממ/1) אשר בה, בהעדר מסמכים המוכיחים את סכומי ההוצאות השונות שהוציאה טלר בגין המקרקעין, העריך רוה"ח, על בסיס פרסומים של המדינה/ממשלה ו/או של הרשות המקומית, מה הם הסכומים שעשויים היו להיגבות מטלר בגין אחזקת המקרקעין בשל החלק היחסי השייך לרינגל, בין השנים 1972-2009, והם כדלקמן:

א. ארנונה – בסך של 421,066 ₪

ב. מס רכוש – בסך של 479,774 ₪

ג. עלויות נקיון המגרש – 99,210 ₪

ד. עלויות סלילת כביש (אגרה למועצה המקומית) – 108,372 ₪

ובסך הכל – למעלה ממליון ₪ (שזהו סכום התביעה שכנגד).

זכאות טלר להחזר סכומים ששילמה בגין המקרקעין שבבעלות רינגל

75. טענות טלר לזכאות להחזר ההוצאות מרינגל מבוססת על הוראת סעיף 3 לחוק עשיית עושר הקובע את זכות ה"מתעשר" לנכות ממה שעליו להשיב את: "מה שהוציא או התחייב להוציא או השקיע באופן סביר להשגת הזכיה".

לחלופין בלבד נטען כי גם באם אין כל הסכומים בהם מדובר בבחינת "הוצאה" שחלה לגביהם הוראת סעיף 3 לחוק עשיית עושר, הרי שיש לחייב את רינגל בהשבתם לטלר מכוח הוראת סעיף 1 לחוק עשיית עושר מאחר ומדובר ב"טובת הנאה" שצמחה לרינגל כתוצאה מכך שטלר נשאה בתשלום במקום רינגל.

76. באשר לתחולת סעיף 3 אני סבורה כי יש צורך לעשות האבחנה הנדרשת בין הוצאות שהיו לטלר ואשר אין להן קשר ל"זכיה" שהיא למעשה אותה "התעשרות" שהיתה לטלר כתוצאה מהשכרת המקרקעין. דהיינו, יש לבחון באם ההוצאות הנטענות הוצאו כדי לייצר את האפשרות להשכיר את המקרקעין או שהן הוצאו ללא קשר לכך.

כפי שציין פרידמן (שם עמ' 1213), קשה לעיתים לעשות את האבחנה האם מדובר בהוצאות שיש לקחתם בקביעת שווי הזכיה של הנתבע שצריכה להיות מחושבת "נטו" או אם המדובר בהוצאות הנופלות בגדר סעיף 3. לטעמי, אין לאבחנה זו משמעות מעשית בנסיבות הענין, שכן ברור לחלוטין כי ההוצאות הנטענות הוצאו לצורך "שמירה" על המקרקעין, ומאחר והתעשרות טלר נבעה מהשכרת המקרקעין, ובאותו שיעור שנקבע על ידי כי אכן כך היה, הרי שאין מקום לשלול מטלר את החזר הוצאותיה אלו, אפילו מקום בו קבעתי כי לא עומד לה הפטור מהשבה בהתאם להוראת סעיף 2.

ודוק: בעוד שסעיף 2 הינו סעד שבשיקול דעת בית המשפט, הרי שהוראת סעיף 3 קובעת כי ניכוי ההוצאות, ככל שיוכח כי אלו עמדו בתנאי שנקבע לעיל, איננו בשיקול דעת בית המשפט, מכאן שאין מקום לכלול בדיון בו שאלות הנוגעות לצדק היחסי שבין הצדדים.

77. ככל שאין מדובר בהוצאה העומדת בתנאי סעיף 3, יש לבחון האם עומדת לטלר זכות תביעה מכוח סעיף 1 לחוק עשיית עושר.

בענין זה מסכימה אני עם ב"כ טלר כי הסתמכות רינגל על הנפסק בע"א 290/80 ש.ג.מ חניונים נ' מ"י, פ"ד לז (2) 622 (1983) איננה מסייעת לו. בניגוד גמור לטענת רינגל העקרון של "זה נהנה וזה לא חסר", שמקורו במשפט העברי, לא אומץ בפסיקה הישראלית בבואה לפרש את הוראות חוק עשיית עושר, ושאלת מידת הפגיעה בצד התובע (במקרה זה טלר) איננה בעלת משקל בבואנו לבחון את תחולת עילת עשיית עושר. מכאן, מקום בו טלר הוכיחה כי נשאה בתשלום כלשהו שעל פי דין צריך היה להיות מוטל על רינגל אלמלא הטעות ברישום, יש לראות את רינגל כמי ש"נהנה" והפיק טובת הנאה מתשלום זה שנחסך ממנו, ובשל כך הוא חייב על פי חוק עשיית עושר בהשבתו.

ככל שאמצא כי בגין איזה מהסכומים הנתבעים על ידי טלר יש מקום לחייב את רינגל בהשבה מכוח הוראת סעיף 1 לחוק עשיית עושר, אומר כבר עתה כי אין מקום לפטור את רינגל מהשבה זו.

התיישנות עיקר התביעה שכנגד נגד רינגל

78. לטענת רינגל, מאחר ומדובר בתביעה כספית, אזי כל החיובים הכספיים שהתגבשו יותר מ-7 שנים לפני מועד הגשתה (דהיינו כל חיוב לפני חודש 9/03 לאור מועד הגשת התביעה שכנגד בחודש 9/10), חלה לגביהם התיישנות.

כנגד טענה זו טוענת טלר כי אין לקבוע התיישנות לגבי חלק כלשהו של התביעה שכנגד לאור הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") או בשל התיישנות שלא מדעת בהתאם להוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות.

לאור קביעתי בדבר "עצימת עיניים" של טלר ביחס לטעות שנפלה במרשם המקרקעין באשר לבעלותה במלוא החלקה, בודאי שאין מקום להחיל בענייננו את הוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות. אמנם נכון כי לא קבעתי שטלר ביודעין ובזדון פעלה לגזל זכויות רינגל, כפי שזה טען, אולם מקביעתי בדבר עצימת העיניים, נובעת ממילא המסקנה כי התנהלות טלר (או מי מטעמה) באי בירור המצב לאשורו ואי נקיטת צעדי הבירור שנדרשו לאור הנתונים שהיו בפני טלר (ועו"ד נחשון לענין זה כמוהו כטלר) לא יכולה להחשב כנקיטת "זהירות סבירה" על מנת לגלות את העובדות המהוות את עילת התובענה, כדרישת סעיף 8.

79. קודם להמשך הדיון בשאלת ההתיישנות אסיר מעל דרכי את הטענות הנוספות, של רינגל ושל טלר ואוסיף כי לאור קביעתי כי טלר פעלה מתוך עצימת עיניים ולא מתוך זדון, אין תחולה לכלל בדבר "מעילה בת עוולה לא תצמח עילת תביעה" שרינגל טען לתחולתו ביחס לתביעה שכנגד, ואינני סבורה כי יש צורך להרחיב מעבר לכך בענין זה.

את הטענה הנוספת של טלר בדבר קיום הודאת בעל דין מצד רינגל בחבותו להחזר הוצאות בגין המקרקעין אני דוחה מאחר ואין בדברי רינגל בעמ' 12 שורות 25-31 אליהם הפנה ב"כ טלר להוות הודאה בזכותה של טלר להחזר הוצאות שנשאה בהן, שכן שם כל שאישר רינגל הוא כי יהא עליו לשאת בכל התשלומים החלים על המקרקעין בעת שהוא יעשה בהם שימוש, הא ותו לא.

תחולת סעיף 4 לחוק ההתיישנות

80. סעיף 4 קובע:

"בתובענה על תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות, לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז באותה תובענה ולא נגד תביעה שכנגד, כשהיא והתביעה שבאותה תובענה ונושאן אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות."

במקרה שבפני תביעת רינגל לא התיישנה, שכן מדובר בתביעה לתשלום דמי שימוש המתחדשת כל עוד נעשה השימוש במקרקעין, ורינגל תבע דמי שימוש לתקופה של 7 שנים לפני מועד הגשתה (יצויין כי בכתב התביעה המתוקן לא נקבע מועד תחילת הדרישה לתשלום דמי שימוש ראויים אולם לאור האמור בחוות דעת סודית למעשה צמצם רינגל תביעתו לשנים אלו, שהן גם השנים לגביהם הוכח שימוש במקרקעין החורגים).

האם מכאן נובע שהתביעה שכנגד צריכה להיות מוגבלת אף היא ל-7 שנים אחורה, או שמא מאחר ומדובר בתובענות ש"נושאן אחד או שהן נובעות מאותן נסיבות" לא חלה לגביה התיישנות כלל?

81. ראשית אומר כי אני דוחה מכל וכל את טענת רינגל בסיכומי התשובה כי התביעות ההדדיות אינן באותו נושא או אינן נובעות מאותן הנסיבות. לאור העובדה שהתביעה שכנגד, ככל שהיא מכוונת כלפי רינגל, נסמכת בעיקרה על הוראת סעיף 3 לחוק עשיית עושר, לא יכול להיות כל ספק לטעמי, כי ככל שטלר תוכיח כי הוצאות שהוציאה כ"בעלים רשומים" של המקרקעין הינן בגדר הוצאות שהוציאה "באופן סביר להשגת הזכיה" (שאלה שתבחן ביחס לכל אחת מההוצאות הנתבעות בנפרד, במידת הצורך), אזי המדובר בתביעה שהינה בדיוק באותו ענין, ובודאי באותן נסיבות שכן תביעת טלר להחזר/ניכוי הוצאותיה, נובעת בדיוק מאותה עילה ומאותו מקור משפטי ועובדתי שמהן נובעת עילת רינגל לסילוק יד ולתשלום דמי שימוש ראויים.

אוסיף מעבר לצורך, כי גם באם היו מוכחים על ידי טלר נזקים שנגרמו לו כתוצאה מכך שהוא היה רשום כבעלים במשך 17 שנים, היתה תביעתו לפיצוי בגינם עונה לדרישה של היותה "באותו ענין" או "באותן נסיבות" (אם כי אז היתה מתעוררת שאלת קשר סיבתי לאור התנהלות טלר...).

82. אלא שבעיני הסיטואציה שנוצרה במקרה דנן מעלה שאלה אחרת שלא מצאתי עליה תשובה מפורשת בפסיקה. האם את המילים "תביעה שלא התיישנה" ביחס לתביעה המקורית יש לקרוא כמתייחסות גם למצב שבו התביעה המקורית לא התיישנה מאחר והתובע הגביל תביעתו ביחס ל-7 השנים שקדמו למועד הגשתה, כך שלא היה מקום להעלות טענת התיישנות כנגדה?

שאלה זו מתעוררת לאור העובדה כי בפסיקה הודגש כי תכלית סעיף 4 הינה ליצור שוויון בין בעלי הדין, במובן זה שבעל דין שלא הועלתה כנגד תביעתו טענת התיישנות, לא יוכל להעלות טענה כזו כנגד טענת קיזוז או תביעה שכנגד הנוגעת לאותו "נושא" של התביעה הראשונה או שהיא נובעת מאותן נסיבות. כפי שנקבע ברע"א 4223/06 כץ נ' גוטליב (25.5.08) (להלן: "ענין כץ"):

"סעיף 4 יוצר חריג לדיני ההתיישנות הרגילים: בנסיבות המפורטות בו, דן בית המשפט בתביעה אשר היתה נדחית, ברגיל, בשל חלוף תקופת ההתיישנות. טענת המבקשים היא, כאמור, כי עמדת בית המשפט המחוזי מנוגדת לתכלית הסעיף, שהיא, כפי שנקבע בפסיקה בעניין רובינשטיין (ע"א 289/65 רובינשטיין נ' רון, פ"ד כ(1) 505 (1966) – פ.ל.), יצירת שויון בין בעלי הדין:

"הרעיון העומד מאחורי ההוראה הזאת הוא להבטיח שויון בין בעלי-הדין, בנוגע לענין של השמעת טענת התיישנות, כאשר אחד מהם הגיש תביעה והשני הגיש תביעה-שכנגד באותו נושא – לאמור: אם הנתבע לא טען כי התביעה של התובע התיישנה, אזי תובעת שורת הצדק כי גם לזה האחרון לא יורשה להשמיע טענת התיישנות כלפי התביעה-שכנגד, שהרי אין זה צודק לאפשר לתובע, משפתח בהליכים משפטיים כדי להשיג תרופה בענין המשמש גם נושא התביעה-שכנגד, לחסום בפני הנתבע, מקום שהתביעה הראשית לא התיישנה, או אף אם התיישנה ולא נטענה כלפיה טענת התיישנות, את הדרך לקבל את התרופה המבוקשת בתביעה-שכנגד" (עניין רובינשטיין, בעמ' 521 – הנשיא אגרנט; וכן ראו ע"א 656/99 ד"ר בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1 (2003)"

מכאן שבפסיקה הודגשה התכלית השוויונית ביחס ל"השמעת טענת ההתיישנות" כפי שעולה מדברי השופט אגרנט בענין רובנישטיין וכן בע"א 219/11 גד חברה להפצה בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (9.12.12)) שם צויין כי: "התכלית השוויונית נוגעת בעיקרה למצבים שבהם 'ניצלה' התביעה המקורית מהתיישנות, מכיוון שהנתבע מחל על טענת התיישנות טובה שהייתה בידו, ולכן שורת הצדק מחייבת כי גם התובע לא יורשה להשמיע טענת התיישנות כלפי התביעה שכנגד".

83. האם מכאן נובעת המסקנה שבשם אותה שוויוניות, מקום בו תביעת התובע לא התיישנה מאחר והוגבלה ל-7 שנים אחורה, יש לקבוע כי גם התביעה שכנגד תוגבל באותה המידה?

אינני סבורה כך. פרשנות כזו למעשה תעקר את הוראת סעיף 4 ממטרתה. שכן על אף שהפסיקה הדגישה את השוויון ב"השמעת" טענת ההתיישנות, הרי שרישת סעיף 4 מתייחסת, קודם לכל, ל"תביעה שלא התיישנה". משמע, כי מטרת סעיף 4 הינה לאפשר, מקום בו מוגשת תביעה, לברר את מלוא טענות הצדדים ביחס "לאותו ענין" או "לאותן נסיבות", דהיינו לפרוש את היריעה בשלמותה, מבלי שיקום מחסום ההתיישנות כנגד טענת הקיזוז או התביעה שכנגד.

כדברי בית המשפט העליון בענין כץ:

"טעם נוסף לכלל הקבוע בסעיף 4 תואר כך: "כדי להגיע לתוצאה צודקת, יש לפרוש את היריעה בשלמותה ולא רק את אותו חלק בו בחר התובע. לפיכך, כאשר הוגשה תביעה בנושא מסוים, יש לאפשר לצד השני להתגונן בכל דרך ואין למתוח קו שרירותי הנובע ממעבר הזמן" (עניין פייבושביץ – השופט – כתארו אז – ביין). במלים אחרות, כאשר נדרש בית המשפט לדון בנושא מסוים או במערכת עובדתית מסוימת, שואף הוא למצות את הדיון בעניין על כל היבטיו; לפיכך, ימאן לדחות מטעמי התיישנות בלבד תביעה שכנגד העוסקת באותו עניין בו עוסקת התביעה המקורית. דומני כי תכלית זו עולה בקנה אחד עם מגמת סעיפים 40(1) ו-51(א)(4) לחוק בתי המשפט, שהוזכרו מעלה – קרי, כי על מנת לברר סוגיה כמקשה אחת ניתן להגמיש חסמים דיוניים" (ההדגשה אינה במקור – פ.ל.)

מכאן, שבאם נחיל את עקרון ההדדיות במובן שהגבלת התובע את תביעתו ל-7 שנים אחורה תביא להגבלת התביעה שכנגד לאותה התקופה, נמצא כי הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות מיותרת, שכן ממילא התביעה שכנגד (ככל שהיתה מוגשת כתביעה עצמאית) מוגבלת כך מכוח דיני ההתיישנות.

ראה בדומה (אף כי שם הדברים נאמרו במאמר מוסגר מאחר וטענה בענין זה לא הועלתה במסגרת הערעור), דברי כב' השופטת חיות ביחס לתחולת סעיף 4 בסיטואציה דומה בע"א 7033/13 אבידר נ' מ"י ואח' (6.7.15). במקרה שם בית המשפט המחוזי תחם את פסיקת דמי השימוש בתביעה שכנגד לתקופה של 7 שנים אחורה, קביעה שהשופטת חיות קובעת שאינה עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 4 שכן בית המשפט המחוזי יכול היה לחייב את הנתבע שכנגד שם גם ביחס לתקופה שקדמה ל-7 השנים שלפני הגשת התביעה שכנגד.

84. ככל שיטען שקבלת טענת טלר בהקשר זה תביא לעיוות בכך שבעל דין (רינגל במקרה זה) אשר פעל בהתאם לדין והגביל את תביעתו לתקופת ההתיישנות יהא חשוף לתביעה שכנגד אשר לא תחול לגביה התיישנות רק בשל הגשת תביעתו הוא, הרי שיאמר כי זוהי בדיוק אחת מהתכליות של סעיף 4 לחוק ההתיישנות. דהיינו: מרגע שרינגל פתח את ההתדיינות ביחס לדרישתו לפינוי המקרקעין ולתשלום דמי השימוש להם הוא זכאי כמי שהיה הבעלים האמיתי של המקרקעין, אזי הוא חושף עצמו לתביעה שכנגד שתחול על "כל היריעה", לרבות החזר תשלומים שטלר נשא בהם כמי שהיה רשום כבעלים של המקרקעין.

משכך אני קובעת כי תביעת טלר לא התיישנה, כל עוד קיים הקשר הנדרש בין הסכומים הנתבעים לבין תביעת רינגל לדמי שימוש.

בחינת רכיבי התביעה שכנגד

ארנונה

85. מחוות דעת רוה"ח עולה כי הסכום שחושב על ידו בגין ארנונה איננו בגין חלק מהארנונה ששילמה טלר בגין המקרקעין החורגים, אלא שרוה"ח חישב את הארנונה ש"נחסכה" מרינגל במשך השנים בשל כך שהארנונה חושבה בגין המבנה ולא בגין "שטח תפוס" (עמ' 33 שורות 22-25).

חישוב כזה איננו מבטא כלל "הוצאה" שנגרמה לטלר, שכן היא למעשה הוצאה שנחסכה לרינגל, ואין הדבר הינו הך.

מעבר לכך גם לא שוכנעתי מחוות דעת רוה"ח כי היה לו בסיס איתן מספיק לקבוע את הדרך שבה היתה המועצה מחשבת את הארנונה אלמלא היו המקרקעין רשומים בשלמותם, בין השנים 1992-2009, בבעלות אחת. ככל שרצתה טלר להוכיח את אופן החישוב האלטרנטיבי שעליו ביסס רוה"ח את חוות דעתו, מן הראוי היה להביא ראיות ממשיות כגון: עדות אדם בעל סמכות מהמועצה המקומית או דוגמאות קונקרטיות ליישום החישוב האלטרנטיבי ביחס לנכסים אחרים, ולא להסתפק בספקולציה של רו"ח, שלא התיימר להיות בעל בקיאות או נסיון מיוחד בדיני ארנונה או רשויות מקומיות (עמ' 34 לפרוטוקול).

מכאן גם, שאם היה מקום לחיוב על בסיס הוראת סעיף 1 לחוק עשיית עושר, הרי שטלר לא הביאה ראיות מספקות להוכחת אותה "התעשרות" נטענת מצד רינגל.

86. עם זאת, ועל אף שלא הועלתה טענה חלופית מפורשת כזו על ידי טלר, מצאתי כי יש בחוות דעת רוה"ח נתונים מספקים על מנת לקבוע שטלר שילמה ארנונה בגין השטח הבנוי, גם על אותו חלק שהתווסף למבנה המקורי ומצוי במקרקעין החורגים, וזאת לאור העובדה כי הארנונה בשנת 2009 שולמה בגין בניין בשטח 336 מ"ר הכוללים, לכל הדעות, לפחות חלק מהשטח הבנוי במקרקעין החורגים.

בהתאם לקביעתי דלעיל (סעיף 68) כי את גודל המבנה המקורי לצורך חישוב דמי השימוש יש להעמיד על 269 מ"ר, יוצא כי טלר שילמה ארנונה בעודף בגין 67 מ"ר. בהתאמה יש לחייב את רינגל בגין חלק יחסי זה של הארנונה וזאת לשנים 2006-2009, משלא נסתרה טענת לימוזין כי רק בשנת 2006 החל השימוש בתוספת הבניה.

לפיכך אני מחייבת את רינגל להשיב לטלר את ההוצאה בגין ארנונה לשנים 2006-2009 וזאת בסך של 67/336 X 34,786 ₪ (ארנונה לשנה) = 6,936 ₪ לשנה

במכפלה של 4 שנים = 27,744 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מאמצע התקופה (1.1.2008) ועד למועד הגשת התביעה שכנגד ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה שכנגד ועד היום.

מס רכוש

87. אין מחלוקת בין הצדדים כי חובת תשלום מס רכוש חלה רק עד שנת 2000.

לאור קביעתי בשאלת ההתיישנות, זכאית טלר לתבוע מרינגל לשאת בתשלום מס הרכוש שנשאה בו, ועל אף שאין מדובר בהוצאה שהוצאה ישירות על מנת לאפשר את השכרת המקרקעין ללימוזין (שהיא שגרמה לאותה התעשרות בגינה חויבה בדמי שכירות), הרי שלא יכולה להיות מחלוקת כי מדובר בהוצאה שהוציאה טלר, ואשר נחסכה מרינגל, ולפיכך יצרה לנתבעים שכנגד "טובת הנאה" במובן זה שהם לא נשאו בתשלום חובה החל עליהם כבעל המקרקעין.

88. אלא שגם כאן לא יכולה טלר להיבנות מחוות דעתו של רוה"ח ולטעון לחיוב רינגל במס "תיאורטי" מקום בו הוכח כי שילמה מס רכוש רק ביחס לשנים 1994-1999, בסך של 34,654 ₪, כעולה מאישור רשות המיסים (נספח 8 לנ/2 וכן נספח ב/3 לחוות דעת רוה"ח (להלן: "אישור המיסים")).

בניגוד לטענת טלר בסיכומיה אין במסמך שצורף כנספח ב/4 לחוות דעת רוה"ח כדי להעיד על תשלום סכום כלשהו ביחס לתקופה שלפני שנת 1994 שכן מדובר בשובר תשלום שאינו נושא חותמת "שולם" ולפיכך אין בו להעיד על ביצוע תשלום ע"י טלר (ממילא רק בשנת 1992 נרשמו המקרקעין במלואם על שמה, ולפיכך כיצד ניתן לטעון לחיוב במיסים לפני מועד זה? לטלר ולרוה"ח הפתרונים). מעבר לכך הרי שטענה זו עומדת בניגוד לאישור המיסים בו, בשורות המתיחסות לשנים שלפני 1994 נרשם חיוב "0", דבר התואם את האמור במכתבו של עו"ד נחשון מיום 28.2.99 (חלק מנספח 8 לנ/2) לפיו הושג הסדר עם מס רכוש לסלוק החוב בתשלום הסך של 34,043 ₪.

מכאן עולה כי יש לחייב את רינגל במס רכוש בסך של 34,654 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה בלבד ממועד התשלום (1.9.99) ועד למועד הגשת התביעה שכנגד, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה שכנגד ועד היום.

עלויות נקיון המגרש ועלויות סלילת כביש

89. ביחס להוצאות נטענות אלו לא הציגה טלר כל ראיה כי היא נשאה בהן בשנים הרלבנטיות. אינני סבורה כי טלר יכולה לבסס את תביעתה על חוות דעת רוה"ח, אשר חישב באופן תיאורטי את התשלומים בהם טלר צריכה היתה לשאת בעבור נקיון המגרש או בגין היטל סלילת כביש, כתחליף להוכחת קיומה של הוצאה בפועל.

באם אכן, כנטען בחוות דעת רוה"ח, אין בהנהלת החשבונות של טלר ראיה לכך שהיא שילמה למועצה המקומית או לכל גורם אחר בעבור נקיון המגרש, ולאור הראיות שהובאו בפני לפיהן, מעבר לשטח בו משתמשת המסעדה על המקרקעין יש סברסים, ברור שאין כל בסיס לטענת טלר כי היא נשאה בהוצאה כלשהי לנקיון המגרש.

90. באשר לעלויות סלילת כביש, הרי שרוה"ח ביסס את קביעתו בענין זה על העובדה שבמועצה המקומית רמת ישי קיים חוק עזר המטיל חובת תשלום אגרה לכל מ' מגרש מאז שנת 1992. אולם גם בהקשר זה לא הובאה כל ראיה, ולו המינימלית, כי במועד כלשהו נשאה טלר בתשלום אגרה זו ביחס לחלקה. מה פשוט יותר היה לפנות למועצה המקומית ולקבל ממנה את הנתונים?

משכך, ובהעדר ראיה מספקת לכך שטלר אכן שילמה את האגרה, ומה היה שיעורה בפועל (להבדיל משיעורה המחושב), אין מקום לראות באיזה מהסכום בבחינת הוצאה שרינגל חייב בהשבתה.

התביעה שכנגד ביחס למדינה/רשם המקרקעין

91. טלר מבקשת לחייב את רשם המקרקעין לפצותה בגין נזקים שנגרמו לה, לטענתה, כתוצאה מכך שהיא הסתמכה על מירשם המקרקעין, ועל בסיס רישום מלוא הזכויות המקרקעין, נקטה בפעולות שונות שהן: השכרת המקרקעין לטלר ומתן הסכמה לביצוע עבודות הבניה על ידה, תשלום מיסים, והוצאת ההוצאות הכלולות בחוות דעת רוה"ח. בשל כל אלו טלר מבקשת לחייב את הרשם בסכומים הבאים:

א. שווי המחוברים שנבנו על המקרקעין החורגים – בסך של 346,800 ₪

ב. דמי שימוש – ככל שתחויב בהם כלפי רינגל.

ג. נזק בלתי ממוני בסך של 100,000 ₪

ד. החזר מס רכוש ששולם על ידה על המקרקעין במלואם.

92. למעשה, באם נתחיל מהסוף, בהתיחס לראשי הנזק הנתבעים בתביעה כנגד רשם המקרקעין (כפי שאלו צומצמו בסיכומי התובעת שכנגד), הרי שלאור קביעותי ביחס לתביעה שכנגד ביחס לרינגל, וגם בהנחה שיש לקבוע חבות נזיקית של רשם המקרקעין כלפי טלר (כפי שאכן הוא המצב לטעמי כמפורט בהמשך), לא ניתן לחייבה בנזקים נטענים אלו מהטעמים שלהלן:

• את שווי המחוברים שנבנו על המקרקעין אין טלר יכולה לתבוע שכן היא לא נשאה בעלותם, אלא לימוזין, ולא הוכח בבדל ראיה כי טלר צפויה להדרש להשיב את עלותם ללימוזין. היפוכו של דבר, לאור קביעתי כי לימוזין "תמצה" את תקופתה שכירות במלואה, הרי שלאור הוראות הסכם השכירות ברור כי היא אינה יכולה לדרוש מטלר את החזר השקעתה במקרקעין.

מעבר לכך וככל שכוונת טלר (אשר לא התבטאה בסיכומיה) היה לתבוע את הפרש דמי השכירות הראויים שלא גבתה מלימוזין מאחר וזו ביצעה את הבניה, הרי שמדובר בנתון עובדתי שצריך היה להוכיחו בראיות ואלו לא הובאו ע"י טלר. ודוק: אפילו השמאי מטעמה לא ביסס חוות דעתו על ההנחה כי דמי השכירות הראויים צריכים היו להיות גבוהים יותר לאחר ביצוע הבניה.

• את דמי השימוש בהם חויבה טלר היא אינה יכולה להשית על המדינה שכן טלר היא שעשתה שימוש במקרקעין ו"נהנתה" מהם ולמדינה לא צמחה כל טובת הנאה מכך.
• באשר לנזק לא ממוני – מאחר וטלר הינה חברה בע"מ לא ברור איזה נזק לא ממוני נגרם לה כתוצאה מהטעות במירשם, ולפיכך כל נזק ממוני שלא הוכח אין מקום לפצות בגינו כנזק לא ממוני.
• באשר להחזר מס רכוש, הרי שלאור קביעתי כי רינגל חייבת בהחזר זה אזי אין כל נזק נוסף שטלר יכולה לתבוע בגינו את רשם המקרקעין.

למעשה לאור קביעותי אלו מתייתר הצורך לדון באחריות רשם המקרקעין כלפי טלר, אולם לנוכח נסיבות המקרה, אני סבורה כי יש לומר מספר מילים שכן מצאתי שאלמלא קביעותי אלו ביחס לנזק, היה מקום לחייב את רשם המקרקעין כלפי טלר.

קיומה של חובת זהירות מושגית וקונקרטית - והפרתה

93. אין הצדדים חלוקים בדבר קיומה של חובת זהירות מושגית של רשם המקרקעין כלפי צדדים המסתמכים על המירשם (ראה למשל: ת.א. (ת"א) 11949/01 בנק ירושלים נ' זבגלוב (13.2.06).

סבורתני כי גם אין מחלוקת של ממש כי הטעות שנפלה בעת הסבת נתוני המרשם מרישום ידני לרישום ממוחשב מעידה על כך שהעברת נתונים זו נעשתה באופן רשלני ולא הובאה על ידי הרשם כל ראיה לכך שננקטו אמצעי זהירות שהיו נדרשים על מנת להבטיח שטעות מעין זו לא תתרחש.

מעדותו של הרשם אסף קוריס בפני עולה כי אמורה היתה להיות ביקורת של גורם נוסף מלבד אותו גורם שהקליד את הנתונים למחשב, אולם לא היתה לו כל ידיעה אודות זהות אותו גורם נוסף, אם אכן היה, ומדוע אותו גורם נוסף לא הבחין בטעות שנפלה (עמ' 25 לפרוטוקול). הרשם גם לא יכול היה להצביע על קיומו של נוהל הסבה למחשב, ומשכך אין באפשרות הרשם לעמוד בנטל המוטל עליו להוכיח כי נקט באמצעי הזהירות הסבירים על מנת למנוע את התרחשות אותה הטעות.

אין צורך להכביר מילים בדבר חשיבות מרשם המקרקעין וניהולו באופן שהציבור יוכל להסתמך עליו לצורך ביצוע עסקאות במקרקעין דבר המנביע את הצורך שזה ינוהל באופן שינקטו כל הצעדים הסבירים על מנת למנוע אפשרות לטעות במרשם, או לכל הפחות לגילוי אותה טעות תוך זמן סביר ולא בחלוף 17 שנים ורק בעקבות פנייה של בעל מקרקעין שקרקעותיו נרשמו על שמו של אחר.

94.אין בסיווג הטעות כ"טעות סופר" בהתאם להוראת תקנה 90(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) משמעות בבחינת שאלת הרשלנות, שכן אבחנה זו, כפי שגם הסביר הרשם בעדותו, נועדה להבחין בין טעויות שמקורן בטעות שנפלה במרשם עצמו (שיבוש שם או נתון) לבין טעות שמקורה במסמכים חיצוניים למרשם, שאז אין סמכות לרשם לתקנה (עמ' 24 שורות 5-17).

מכאן, שסווגה של הטעות כ"טעות סופר" ע"י הרשם (ומבלי שאדרש לשאלה באם אכן סווג זה נכון), איננה מנביעה את המסקנה שהטעות לא נעשתה מתוך רשלנות, אלא יש לבחון את הנסיבות שהביאו להתרחשות הטעות, או בעצם, את הצעדים שננקטו כדי למנוע אותה, ורק לאחר בחינת אלו ניתן לקבוע באם הרשם התרשל בעת התרחשות הטעות, אם לאו.

במקרה דנן, לאור האמור לעיל ביחס לאי הוכחת נקיטת האמצעים הסבירים, אני קובעת כי מקור הטעות ברשלנות של רשם המקרקעין, דאז.

שאלת הקשר הסיבתי – האם יש בהתנהלות טלר כדי לשלול את חיוב הרשם כלפיו?

95. זוהי למעשה טענתו העיקרית של הרשם כנגד חיובו כלפי טלר. לענין זה מפנה הרשם לאשר נפסק בת.א. (מחוזי ת"א) 1678/93 וולק ואח' נ' מדינת ישראל ואח' (3.10.00) וערעור עליו לבית המשפט העליון נדחה (ע"א 664/00 פרלמן ואח' נ' וולק ואח' (20.8.01) (להלן: "ענין וולק").

במקרה שנדון שם נדונה עתירת התובעים שם (וולק) לבטל את רישום המקרקעין על שם הנתבעים ולהחזירם לבעלותם תוך חיוב הרשם והנתבעים בפיצויים על הנזקים שנגרמו להם עקב "שמיטת הקרקע מבעלותם". בהליך שם התברר כי שינוי הבעלות במקרקעין מוולק לנתבעים 2-3 (ששם משפחתם הוא וולט) נעשה בהליך של "תיקון טעות סופר" לאחר שהמפקחת על המירשם נעתרה לבקשת הנתבעים וולט ורשמה אותם כבעלי המקרקעין במקום התובעים (לאחר מכן מכרו וולט את המקרקעין לנתבעים 4-7).

במסגרת הדיון שם קבע בית המשפט ביחס לאחד הנתבעים (נתבע 7 שם), שהוא אינו יכול לטעון לתום לב (שם זה נדון לצורך סעיף 10 לחוק המקרקעין) מאחר והוא הכיר את הבעלים הקודמים (וולק) ואף ידע כי אביו קיים איתם קשר רציף הקשור לבעלותם במקרקעין (אביו של נתבע 7 עשה שימוש במקרקעין בהסכמת וולק במשך שנים ארוכות), והוא אף ידע כי וולק סרבו בעבר למכור לו את המקרקעין. לאור כל אלה נקבע כי נתבע 7 הנ"ל "עצם עיניו" בכך שלא ביצע בדיקה כלשהי מעבר לעיון במרשם המקרקעין לצורך רכישת המקרקעין מוולט, כמו למשל פניה לוולק עצמם או לאיש הקשר שלהם שהיה מוכר לו.

בהמשך פסק הדין, ובחלק הרלבנטי לחלק זה של דיוננו, קובע בית המשפט כי קמה אחריות של הרשם כלפי וולק שכן ההליך של תיקון טעות סופר שנעשה שם נעשה תוך חריגה מסמכות ולפיכך המדינה אחראית גם היא כלפי וולק. אלא ששם קבע בית המשפט כי אחריות המדינה הינה חליפית לאחריותם של הנתבעים 4-7.

96. בניגוד לטענות הרשם, אינני סבורה כי יש באמור בפסק הדין כדי להביא למסקנה שבכל מקרה, ובעיקר לנוכח הנסיבות שהוכחו בפני והקביעות ביחס להתנהלות טלר שהינן דומות אך שונות מאלו שנקבעו בענין וולק, יש לקבוע כי התנהלות שהיא בגדר "עצימת עיניים" מנתקת את הקשר הסיבתי בין התרשלות הרשם לבין הנזקים שנגרמו לאותו גורם ש"עוצם עיניו", או שיש בה אשם מכריע במידה כזו השוללת את חיוב המזיק.

אני סבורה כי בנסיבות שהוכחו בפני, ובהתחשב בכך שהרשלנות מצד רשם המקרקעין הינה בעלת משמעויות חמורות, והיא שאפשרה בכלל לטלר לנהוג במקרקעין מנהג בעלות במשך שנים ארוכות, שיקולי מדיניות היו מחייבים שלא לפטור את רשם המקרקעין מחבותו, אפילו מקום בו התובע/הניזוק, טלר במקרה זה, תרם תרומה משמעותית להתרחשות אותו הנזק.

מבחינת הנסיבות אציין כי להבדיל מענין וולק אני רואה את עצימת העיניים של טלר בדרגה פחות חמורה מזו של הנתבע 7 שם, שכן הנסיבות שם הצביעו על מעשה מרמה של ממש בו היה מעורב נתבע 7, נסיבות שקבעתי כי אינן מתקיימות במקרה בפני. מעבר לכך, בענין וולק לא נדונה שאלת פיצוי נזיקי לוולק שכן בוצע תיקון של הרישום ווולט הסכימו להחזיר לוולק את מלוא התמורה שקבלו מנתבעים 4-7.

אלא שלנוכח קביעתי כי לא הוכח איזה מהנזקים שנטען כי התרשלות רשם המקרקעין גרמה לטלר (מעבר לנפסק בתביעה כנגד רינגל) אין צורך לקבוע באיזו מידה תרם כל אחד מהצדדים לאותם נזקים, ושאלה זו תשאר להכרעה במקרה בו הדבר ידרש.

סיכום הסעדים בתביעות הנגדיות

הגענו, אם כן לסופה של הדרך, ותוצאת פסק הדין הינה כי:

א. על הנתבעים לפנות ולסלק את ידם מכל חלק של חלקה 9 בגוש 11179 החורג מהשטח המוחכר שהינו בגודל של 501.42 מ"ר, ומשתרע לכל רוחב חזית החלקה, וזאת עד ליום 1.1.17.

חובת סילוק היד כוללת גם את החובה לפנות מבנים הקיימים במקרקעין לגביהם ניתן צו הפינוי, אולם מאחר ולנתבעים 2-4 זכות להמשיך ולעשות שימוש במבנים עד ליום 31.12.16, אני קובעת כי החובה לפנות את המבנים, ככל שלא תנתן הסכמת התובעים להשארת המבנים במקרקעיהם, קמה בתוך 60 יום ממועד ביצוע הפינוי כאמור.

ככל שהנתבעים לא יבצעו את ההריסה במועד האמור, יהיו זכאים התובעים לבצעה בעצמם, מבלי שתעמוד לנתבעים זכות לטעון לנזק שייגרם למבנה הקיים בשטח המוחכר כתוצאה ישירה מההריסה, וכן זכאים התובעים לפיצוי מטלר בגין עלות ביצועה.

ב. הנתבעת 1, חייבת בתשלום דמי שימוש במקרקעין לתובעים בסך של 121,375 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 27.5.10 ועד היום.

מוצהר בזאת התובעים זכאים לדמי שימוש ראויים, מחודש 10/10 ועד למועד פינוי המקרקעין החורגים וזאת בסך של 15,105 ₪ לשנה בצירוף הצמד למדד הידוע בכל 1 לכל חודש 10 בכל שנה, ביחס למדד חודש 8/07 (101.9 נק').

ג. הנתבעת 1/תובעת שכנגד זכאית לקזז מחובה כלפי התובעים את הסך של 27,774 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מאמצע התקופה (1.1.2008) ועד למועד הגשת התביעה שכנגד, ובצירוף הפריש הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה שכנגד ועד היום;

וכן את הסך של 34,654 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה בלבד ממועד התשלום (1.9.99) ועד למועד הגשת התביעה שכנגד, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה שכנגד ועד היום.

ד. התביעה שכנגד ביחס לנתבעת שכנגד 2 נדחית, אך בנסיבות הענין ולאור קביעותי ביחס להתרשלות רשם המקרקעין, הדחייה הינה ללא צו להוצאות.

הוצאות משפט

כפי שניתן להיווכח, הליך זה נוהל במשך תקופה ארוכה, כאשר כל צד נשא בהוצאות משפט ניכרות בגינו.

בסופו של יום תביעת רינגל התקבלה בחלקה הארי: ניתן צו פינוי (אם כי דחוי, כך שלמעשה כנגד לימוזין לא התקבלה התביעה) והוטל חיוב בגין דמי שימוש (אם כי בסכום נמוך בהרבה מזה הנתבע).

לעומת זאת, התביעה שכנגד כנגד כלפי רינגל התקבלה בחלקה המזערי (בהתחשב בכך שהוגשה על סך מליון ₪!!), מה גם שאת טענות טלר כלפי רינגל, לאור היקף החיובים, ניתן היה להעלות כטענת קיזוז שאינה מחייבת הגשת תביעה שכנגד.

כמו כן יש לקחת בחשבון כי הנתבעים 2-4 חזרו בהם מתביעתם שכנגד רק במסגרת סיכומיהם, דבר שהצריך את רינגל להתיחס, אם כי במידה מועטה, לתביעתם כתובעים שכנגד.

בהתחשב במכלול הנסיבות, לרבות התנהלות הצדדים קודם להגשת התביעה (כפי שהדבר עולה מפסק הדין) ובמהלך ניהולה, אני מחייבת את הצדדים בהוצאות ושכ"ט כדלקמן:

טלר תישא בהוצאות התובעים, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך של 45,000 ₪.

התובעים יישאו בהוצאות הנתבעים 2-4 לרבות שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.

מעבר לכך, כל צד יישא בהוצאותיו.

כל הסכומים הפסוקים ישולמו בתוך 30 יום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד תשלומם בפועל.

ניתן היום, כ"ד אב תשע"ה, 09 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.