תביעה כספית לתשלום סך של 380,000 ₪ ולמתן צווי עשה. ברקע התביעה עסקה במקרקעין בה רכשה התובעת בית צמוד קרקע בשכונת בית-אליעזר בחדרה. הנכס נרכש מנתבעים 2 ו-3; נטען כי בעסקה יוצגה התובעת על-ידי נתבעת 1 – עורכת-דין, חברתה דאז של התובעת ומי שרכשה קודם לכן את הבית במגרש השכן. בלב התביעה ניצבו השגות התובעת על אופן יצוגה בידי נתבעת 1, כמו גם טענה להעלמת נתונים מכוונת ויצירת מצגי שווא כלפיה מצד הנתבעים כולם. התובעת הילכה בגדולות: היא יחסה לנתבעים תוכנית זדונית לשם הולכתה שולל, והטעימה שעילתה נגד נתבעת 1 אינה מושתתת על רשלנות או חוסר שיקול-דעת אלא על מעשים מתוכננים וכוונה זדונית וברורה [סע' 57 ו-64 בכתב-התביעה המתוקן].

א. ההליך, הצדדים לו והשאלות הטעונות הכרעה

1. התובעת רופאה במקצועה. בשנת 2007 ביקשה התובעת לרכוש נכס מקרקעין למגוריה, לאחר שמכרה את דירתה בנתניה. באותה תקופה התקיימו יחסי חברות בינה לבין נתבעת 1, עורכת-דין בהכשרתה המקצועית (להלן גם קליה).

2. נתבעים 2 ו-3, שהיו בני-זוג, התגרשו בשנת 2006 (הם יכונו להלן, יחדיו, ז'אנו).

3. בתאריך 20.3.2007 רכשה קליה מנתבעת 2 (להלן גם אפרת) בית צמוד קרקע בשכונת בית-אליעזר בחדרה, לפי הסכם שנחתם ביניהן (להלן הסכם קליה; סומן נ/3 ו-ת/11); הבית הוא חלק מחלקה 270 בגוש 7731 (להלן החלקה או חלקה 270), שהזכויות בה הן זכויות חכירה ממינהל מקרקעי ישראל. מצדה הקדמי גובלת החלקה ברחוב הפלמ"ח; מעורפה עתידה להיסלל אליה דרך מרחוב התפוח, שכיום עודנה מתוכננת וטרם נפתחה (להלן הדרך הסטטוטורית וכן גם רחוב התפוח).

4. החלקה פוצלה, עוד טרם מכירת זכויות בה לקליה, לשלושה מגרשים: מגרש 270/1 שהזכויות בו הוקנו זה מכבר לה"ה שטורמן (להלן מגרש שטורמן), מגרש 270/2 – מגרש קדמי בעל חזית לרחוב הפלמ"ח שהזכויות בו הן שנמכרו לקליה (להלן המגרש הקדמי או מגרש קליה), ומגרש 270/3 שהינו מגרש אחורי ביחס למגרש קליה, הוא אינו גובל ברחוב הפלמ"ח ויש לו גבול משותף עם מגרש קליה, כך שמגרש קליה מצוי בינו לבין רחוב הפלמ"ח (להלן המגרש האחורי או מגרש התובעת). החלוקה למגרשים הללו נרשמה במינהל מקרקעי ישראל (להלן החלוקה הפורמלית).

5. לפני גירושיהם התגוררו ז'אנו במגרש האחורי, ומשפחתה של אפרת עשתה שימוש במגרש הקדמי. אחרי הגירושים גרה אפרת עם ילדיה במגרש האחורי, ונתבע 3 (להלן גם אבישי) עזב את המקום ולא גר בו עוד. אפרת וילדיה הוסיפו להתגורר במגרש האחורי גם לאחר מכירת המגרש הקדמי לקליה.

6. ביום 6.8.2007 רכשה התובעת מז'אנו את זכויותיהם במגרש האחורי (להלן גם הנכס), על-פי הסכם נושא תאריך זה (להלן הסכם המכר). התובעת קיבלה את החזקה בנכס ביום 30.9.2007. ממועד זה חדלו ז'אנו להיות בעלי זכויות בחלקה. זמן קצר אחר כך עלו יחסיהן של התובעת וקליה על שרטון, הן הפכו מאוהב לאויב, וניטש ביניהן סכסוך מר שהניב תלונות במשטרת ישראל ופניה לבית-המשפט בבקשה לצווים למניעת הטרדה מאיימת. לסכסוך זה, 'הסכסוך הגדול', אין נגיעה ישירה לעניינים הנדונים בהליך זה, הוא מצוי ברקע להם ולא ידון אלא כשהדבר נחוץ להכרעה בשאלות השנויות במחלוקת בתובענה דנן.

7. ההליך נפתח ביום 10.9.2009; בהמשך הותר לתובעת לתקן את תביעתה, והוגש כתב-תביעה מתוקן נושא תאריך 23.5.2010. נתבעת 1 הגישה כתב-הגנה מתוקן; נתבעים 3-2 סמכו טענותיהם על כתבי-ההגנה שהוגשו על-ידם בפתיחת ההליך. כתבי-טענות אלה הם שמציירים את גבולותיה של המחלוקת שטעונה הכרעה, בשים לב לעילות ולסעדים שנמנו בכתב-התביעה המתוקן.

8. במקרה דנן, וכפי שיובהר להלן, נודעת חשיבות מיוחדת לבחינת טענות כתב-התביעה, עילותיו והסעדים שהתבקשו בגינן אל-מול המסכת הראייתית שנפרשה אגב הבירור העובדתי. בקליפת-אגוז, זה היה מהלך טיעונה של התובעת בכתב-התביעה המתוקן:

(א) נטען שבכריתת הסכם המכר יוצגה התובעת על-ידי נתבעת 1, לאחר שבא לידי סיום יצוגה על-ידי בא-כוחה הקודם, עו"ד אבנר קדם (להלן עו"ד קדם); עוד נטען שבניגוד להתחייבותה, לא השלימה נתבעת 1 את העברת הזכויות בנכס על-שם התובעת, וזו נאלצה לעשות כן בסיוע עורכת-דין אחרת, נטליה קוזול (להלן עו"ד קוזול) [סע' 2, 20-14, 40 בכתב-התביעה המתוקן].

(ב) התובעת יחסה לז'אנו הטעיה ויצירת מצגי שווא כלפיה בהסכם המכר. ההטעיה (שביטויה בטענה כי הם בחרו לא לספר לתובעת) נסבה על שני עניינים: האחד, כי אין גישה חוקית למגרש התובעת מן השטח הציבורי, ומשמעות עובדה זו היא כי אין גישה חוקית לנכס אלא 'דרך האוויר ובסיוע מסוק' – והתובעת תלויה ברצון הטוב של נתבעת 1 כדי להשתמש בדרך הגישה שעוברת במגרש קליה לשם מעבר לנכס מרחוב הפלמ"ח (להלן דרך הגישה); השני, כי הגדר שנבנתה בין מגרש התובעת למגרש קליה לא הוקמה בהתאם לתוואי החלוקה הפורמלית והיתר הבניה (להלן הגדר ותוואי הגדר). מצג השווא, כך נטען, בא לידי ביטוי בהצגת הדברים לתובעת כאילו דרך הגישה לנכס – שהיא חלק ממגרש קליה, ואותה כינתה התובעת גם 'החניה' – שייכת לנכס, וכאילו תוואי הגדר שהייתה בנויה בפועל טרם חתימת הסכם המכר תואם את היתר הבניה. נטען שבכל אלה הפרו ז'אנו את הסכם המכר, והתובעת זכאית להשתמש בדרך הגישה כחניה לרכבה [סע' 12, 31-24, 37-36, 63-58, 65 בכתב-התביעה המתוקן].

(ג) על-יסוד טענה בדבר היעדר זכות גישה חוקית לנכס טענה התובעת לירידת ערכו של הנכס, וביקשה לפצותה בירידת ערך בשיעור 30% משוויו הנוכחי ובסך 228,000 ₪, לפי חוות-דעת שמאי. עוד התבקש צו שיורה לנתבעת 1 לאפשר לתובעת לנהוג בדרך הגישה מנהג בעלים, תוך שימוש בה לחניה; לחלופין ביקשה התובעת לקבוע שהיא ובאי-ביתה רשאים לעבור בדרך הגישה דרך קבע. נוכח מיקום הגדר בקרבת הבית הבנוי בנכס ושלא על-פי תוואי החלוקה הפורמלית נתבע פיצוי בגין ירידת ערך בשיעור 5% משוויו הנוכחי של הנכס, בסך 38,000 ₪ [סע' 41, 42, 69(א) ו-69(ו) בכתב-התביעה המתוקן].

(ד) התביעה נגד נתבעת 1 ננעצה בעילות של הפרת חובה חקוקה והפרת הסכם. נטען שקליה הפרה את הסכם הייצוג שנכרת בינה לבין התובעת, וחטאה בהפרת חובה חקוקה שביטויה בהפרת חוק השליחות, חוסר נאמנות, שימוש לרעה בידיעות ומסמכים שהגיעו לקליה עקב השליחות, פעולה בניגוד עניינים בין טובת התובעת לבין טובתה האישית של קליה, הפרת חוק לשכת עורכי הדין וכללי האתיקה שהותקנו מכוחו, ופעולה בחוסר תום-לב [סע' 44, 55-45 בכתב-התביעה המתוקן].

התובעת הטעימה שהתביעה נגד נתבעת 1 אינה נעוצה בעילת רשלנות: "[...] אין במעשיה אלו של נתבעת 1 כפי המתואר לעיל, משום חוסר שיקול דעת, בטעות או במעשה רשלני מצידה, כי אם במעשים מתוכננים היטב מתוך מודעות וכוונה ברורה וזדונית להעלים מידע מהותי ביותר בקשר עם הנכס, מידע אשר קשור אליה ואל הנכס אשר בחזקתה, כי אילולי כך ברור כי התובעת לא הייתה רוכשת כלל וכלל את הנכס, וכלל וכלל לא הייתה כורתת חוזה עם הנתבעת 1 לצורך רכישת הנכס האמור" [סע' 57 בכתב-התביעה המתוקן].

עוד יחסה התובעת לכל הנתבעים יחדיו 'תוכנית זדונית' שנועדה להוליכה שולל: "הנתבעים 1, 2 ו-3 כולם יחד וכל אחד מהם לחוד, כל אחד בתפקידו הוא בתוכנית הזדונית הוליכו שולל את התובעת בהציגם לתובעת מצג שווא לעניין הנכס, ובפועל מעלימים הם מהתובעת עובדות מהותיות ביותר לעניין טיב הנכס והשימוש בו, כשהתובעת מצד אחד סומכת על יושרם והצהרותיהם של נתבעים 1 ו-2 ומצד שני סומכת התובעת על עורכת הדין שלה היא נתבעת 1 כי זו ערכה בעבורה את כל הבדיקות הנחוצות לעניין הנכס ורכישתו" [שם, בסע' 64].

נוכח הצהרות ברורות ומפורשות אלה מוגבלת התובעת לטיעון לפיו חטאה קליה כלפיה במעשים זדוניים ומכוונים, אך לא ברשלנות והפעלה שגויה של שיקול-דעת; כפועל יוצא, היא אינה עשויה להישמע בטענה כי יש לחייב את נתבעת 1 לפצותה בשל התנהגות רשלנית, ויש לבחון אם עלה בידי התובעת להוכיח זדון וכוונה במעשי נתבעת 1 מן הסוג לו טענה – כל זאת לאחר שתוכרע המחלוקת המקדמית בשאלת עצם יצוגה של התובעת בהסכם המכר על-ידי קליה.

(ה) התובעת הלינה על כך שבבית שבנכס נבנתה תוספת בקומת הגג ללא היתר בניה (להלן גם התוספת), ועל כך שבעקבות בקשה שהגישה ליתן היתר בניה להכשרת התוספת הגישה קליה התנגדות שהתקבלה על-ידי ועדת התכנון והבניה, תוך שלעת הזו לא אושרה בקשת התובעת להיתר [סע' 11, 14-13, 35-32, 66 בכתב-התביעה המתוקן]. בהקשר זה לא התבקש כל סעד.

עוד גרסה התובעת כי לבקשתה של נתבעת 2 שנומקה בהליך גירושיה מנתבע 3, ובידיעתה של נתבעת 1, נרשם בהסכם כי מחירו הוא 170,000 דולר – אך בפועל שולמה בגינו תמורה גבוהה יותר בסך 212,000 דולר [סע' 22 בכתב-התביעה המתוקן]. גם בהקשר זה לא התבקש סעד.

(ו) התובעת גרסה שצינור המים הראשי וברז המים הראשי של הנכס מצויים במגרש קליה; התבקש צו עשה שיחייב את נתבעת 1 ליתן לתובעת או למי מטעמה גישה חופשית לברז המים הראשי [סע' 38 ו-סע' 69(ז) בכתב-התביעה המתוקן]. עוד נטען שבשלב מאוחר לרכישת הנכס תלתה נתבעת 1 בדים בכניסה לבית במגרש האחורי, לאורך דרך הגישה [שם, בסע' 39]; על כך לא התבקש סעד ספציפי.

(ז) התובעת עתרה לחייב את קליה לפצותה, ביחד ולחוד עם ז'אנו, במלוא הסכום שנתבע בשל ירידת ערך הנכס – הן בשל שלילת זכות גישה חוקית בדרך הגישה והן בשל מיקום הגדר, ובסך כולל של 266,000 ₪. בנוסף, ביקשה לחייב את נתבעת 1 לפצותה בסך של 22,450 ₪ בגין הפרת חובה חקוקה וב- 20,000 ₪ בגין הפרת הסכם הייצוג [סע' 69(ג) ו-69(ד) בכתב-התביעה המתוקן]. מז'אנו נתבע פיצוי כספי, בנוסף לפיצוי שיוחס לירידת ערך הנכס, בסך של 21,550 ₪, בשל הפרת הסכם המכר [שם, סע' 69(ח)]. בגין נזק לא ממוני הנובע מעוגמת נפש, טרדה, אי נוחות, סבל כבד, בושה והשפלה נתבע מכל הנתבעים יחדיו סך 20,000 ₪ [סע' 67 ו-69(ב) בכתב-התביעה המתוקן].

(ח) לבסוף, עמדה התובעת על כך שהיא הלוותה לנתבעת 1, לבקשתה, 30,000 ₪ (להלן ההלוואה); הנתבעת סירבה להשיב את הסכום במועד המוסכם, ואשר על כן נתבעה לשלמו לתובעת כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מספטמבר 2007 ואילך [סע' 23, 26, 69(ה) בכתב-התביעה המתוקן].

9. נתבעת 1 כפרה בייצוגה את התובעת בהסכם המכר וטענה שנוכחותה במעמד החתימה עליו התמצתה בהיותה עדה לחתימה אשר נלוותה לתובעת, על-רקע החברות ביניהן. עוד כפרה נתבעת 1 בקבלת ההלוואה מהתובעת, כמו גם בהפרת חובה כלשהי כלפיה, חקוקה או חוזית.

נתבע 3 הטעים שהוא חסר כל זיקה וקשר לעניינים הנדונים בהליך, הוא לא נטל חלק במשא ומתן שהתנהל בין בעלי-הדין האחרים עובר לכריתת ההסכם, וזיקתו להסכם התמצתה בחתימתו עליו, בשל היותו רשום כבעל הזכויות בנכס יחד עם נתבעת 2.

נתבעות 1 ו-2 הטעימו שמלוא העובדות והנתונים הקשורים בנכס נמסרו לתובעת והיו מצויים בידיעתה טרם רכישתה אותו ולפני חתימת הסכם המכר, הסכם המכר לא הופר ולא נחתם על-יסודם של מצגי שווא, טענות התובעת אינן עולות בקנה אחד עם המציאות לאשורה – שכן נתונה לה זכות מעבר חוקית לנכס בדרך הגישה שאין עמה זכות לחניה בתחומי הדרך, והיא רכשה את הנכס תוך הסכמה מודעת למיקום הגדר כפי שהיה, בידיעה שאינו תואם את החלוקה הפורמלית. נתבעות 1 ו-2 שללו תשלום סכום עודף בגין הנכס, מעבר לתמורה שננקבה בהסכם המכר.

אין בכך כדי להקיף את כלל טענות הנתבעים בכתבי-ההגנה; טענות נוספות תוזכרנה להלן, ככל שהן נחוצות להכרעה במחלוקת.

10. אשר על כן יש להידרש לשאלות שלהלן: ראשית, מה היה חלקה ותפקידה של נתבעת 1 בהכנת הסכם המכר ובחתימת התובעת עליו. שנית, מה הוצג לתובעת, טרם כריתת ההסכם, בהתייחס לדרך הגישה, לזכות המעבר בה, לחניית רכב בתחומה, למיקום הגדר ולבניית תוספת ללא היתר בנכס. שלישית, מה היה חלקו של נתבע 3 בעניינים הללו. רביעית, מה נקבע בהסכם המכר ביחס לדרך הגישה ולזכות מעבר לנכס בה, מיקום הגדר והתוספת שנבנתה בנכס ללא היתר, ומה הן זכויות התובעת בכל אחד מההקשרים הללו. חמישית, ידונו טענות התובעת ביחס למחיר הנכס, מיקום ברז המים הראשי ותליית בדים. לבסוף, יש לקבוע אם הוכחה ההלוואה שלטענת התובעת הועמדה על-ידה לנתבעת, ולא הושבה.

11. לתמיכת התביעה העידו שרה שטורמן, בעלת הזכויות במגרש 270/1; חברתה של התובעת סילביה חרנובסקי; עו"ד קוזול; שמאי התובעת מיכאל רפלסון – והתובעת עצמה. נתבעת 1 נסמכה על עדותה שלה ועל עדותם של עו"ד גבריאל שחטמן, עבד יונס וקארן בן יעקוב. מטעם נתבעת 2 נשמעו עו"ד קדם, המהנדסת ולנטינה ויסמן, מישל בן חמו ונתבעת 2 בעצמה; הוגשה בהסכמה, ללא חקירה נגדית, חוות-דעתו של שמאי הנתבעת 2, אביגדור מינס. עוד העיד נתבע 3, שנמנע מלזמן עדים מטעמו.

הפניות להלן הן לפרוטוקול, זולת אם צוין אחרת. בשל תקלת מחשוב נוצרה כפילות במספור כמה פרוטוקולים. ההפניות לפרוטוקולים מן הימים 12.7.2011, 18.4.2012 ו- 24.4.2012 תהא לפי רצף העמודים בהם; הפניה לפרוטוקולים מאוחרים יותר תעשה כך: 24.6.2013 - פרו' I; 27.6.2013 - פרו' II; 2.7.2013 - פרו' III; 7.5.2014 - פרו' V; 29.5.2014 - פרו' VI.

ב. יצוג התובעת ברכישת הנכס

יש לקבוע כי בחתימת הסכם המכר יוצגה התובעת בידי נתבעת 1, בעוד שז'אנו יוצגו על-ידי באת-כוחם עו"ד שרון פייביש (להלן עו"ד פייביש). יחד עם זאת, יצוגה של נתבעת 1 את התובעת לא נעשה בחלל ריק ולא החל 'מבראשית ברא'; הוא היה המשך לייצוג שניתן לתובעת קודם לכן על-ידי עו"ד קדם, באותה עסקה ולשם רכישת הנכס דנן.

1. מעורבות נתבעת 1 בעסקה כעורכת-דין מייצגת

(א) כפי שיובהר להלן בחלק ג', קליה הייתה מעורבת ברכישת הנכס על-ידי התובעת, זאת לא רק ב'כובעה' כעורכת-דין וכמי שייצגה את התובעת בכריתת הסכם המכר, אלא גם כחברתה דאז של התובעת וכמי שסייעה לתובעת בחיפושיה אחר נכס. בחלק זה יוקדש הדיון לשאלת מעורבותה של נתבעת 1 ברכישת הנכס בכשירותה המקצועית כעורכת-דין, וכמי שנטלה על עצמה תפקיד של מתן יצוג משפטי לתובעת.

טעמים אחדים מצדדים בקביעה כי קליה העניקה לתובעת יצוג משפטי בשלב הסופי של כריתת העסקה וחתימת הסכם המכר, באופן שחרג מליווי חברי של התובעת אל מעמד החתימה וכלל ביצוען של פעולות מובהקות מן הסוג ששמור לעורך-דין מייצג.

(ב) חרף טענתה של קליה להיותה רק 'עדה' לחתימת הסכם המכר ומי שמעורבותה בו התמצתה בליווי התובעת למעמד החתימה, היא לא כפרה בכך שעשתה כן כעורכת-דין, ולא כחברה גרידא של התובעת [ר' כתב-ההגנה המתוקן בסע' 3(יב), 4, 9, 24, 35, 36 ו-73(א)]. עוד הודתה קליה כי תפקידה בהסכם המכר חרג ממעמד של עדה לחתימה, משל הייתה ניצב בסרט, וכלל הכנסת שינוי בנוסח ההסכם שהוכן עוד בטרם הוחל יצוגה את התובעת [שם, סע' 34].

גם בעדותה לפני הודתה קליה שהייתה יותר מעדה סתם לחתימת התובעת על הסכם המכר: "אני הסכמתי בסופו של יום לעזור לה להציל את העסקה וללוות אותה כעו"ד" [פרו' II עמ' 104 ש' 19-18]. וכן: "[...] אם אתה רוצה שאני אגיד שאני כעו"ד חושבת שהחוזה בסדר גמור ולכן מוכנה לומר שאני כן כעו"ד ישבתי לידה, אישרתי את העסקה מבחינת תקינותה, הייתי מוכנה וערוכה עד לרישום העסקה בטאבו, אז התשובה היא כן" [שם, ש' 24-22]. על אותם דברים היא עמדה בדיון בבקשת התובעת ליתן נגדה צו למניעת הטרדה מאיימת, וגלומה בהם הודאתה של קליה בייצוג התובעת; בלשונה: "בסופו של דבר אני עשיתי לה את החוזה עם הבית שלידי" [ת/14 עמ' 4 ש' 17].

אין נפקא מינה מה היה היקף עיסוקה של קליה כעורכת-דין ואם הייתה עורכת דין פעילה, אם לאו. ביחסיה עם התובעת, היא נטלה על עצמה תפקיד של עורכת-דין מייצגת בחתימה על הסכם שגולמה בו עסקת רכישה של נכס מקרקעין. לגופם של דברים, הוכח כי בשנים שקדמו לכריתת הסכם המכר, לרבות בתקופה שבסמוך לכך, טיפלה קליה כעורכת-דין בעסקות קניה ומכירה של מקרקעין, שלה ושל אמה, ביחס לכמה וכמה נכסים ובהיקף של כתריסר עסקות [פרו' II עמ' 102 ש' 14 עד עמ' 103 ש' 16; עמ' 103 ש' 13-10, 28-17; עמ' 104 ש' 11-1; ת/9]. אם, חרף טענתה כי לא עבדה כעורכת-דין פעילה ומעולם לא עסקה בעריכת-דין, נאותה קליה לייצג בעסקה דנן את התובעת-חברתה, אין לה להלין אלא על עצמה, ואין בכך כדי לגרוע מעובדת הייצוג או ממהותו.

(ג) הסכם המכר שמכוחו רכשה התובעת זכויות בנכס לא הוגש כראיה, בין במצורף לתצהיר התובעת ובין בדרך אחרת; הוא צורף כנספח לכתב-התביעה שעל-פיו נפתח ההליך. לתצהיר התובעת לא צורפו נספחים; טרם שמיעת עדות התובעת הודיע בא-כוחה כי התצהיר מסתמך על נספחי כתב-התביעה [עמ' 65 ש' 24-23]. דרך זו של הגשת ראיות אינה תקינה; הנטל להוכיח את טענות התביעה אינו מורם על-ידי כך שהתובע מפנה לכתב-טענותיו, ועליו לפרט בתצהירו את מלוא העובדות והנתונים הצריכים לעניין [ע"א 166/90 אזולאי נ' א"ב, מפעלי תיירות אילת בע"מ, פ"ד מו(5) 344 (1992)]. מאחר שבעלי-הדין האחרים לא עוררו טענה על כך במהלך הדיון, וזיהויו ותוכנו של הסכם המכר אינם שנויים במחלוקת, אניח שניתן לקבוע ממצאים בהסתמך על ההסכם שצורף לכתב-התביעה, בהתעלם מכך שהוא לא הוגש כראיה כדין.

בסעיף 8.1 בהסכם המכר הוצהר: "הקונה מיוצגת בהסכם זה על ידי עו"ד קליה עדן שלמה". קליה אישרה שקראה את הסכם המכר טרם החתימה עליו ותוכנו היה מקובל עליה; הדברים מחייבים אותה גם בהתייחס לסעיף זה, והיא נאלצה לאשר זאת [פרו' II עמ' 115 ש' 7-1].

נוכח תוכנו הברור והמפורש של סעיף 8.1 בהסכם המכר, אין נתבעת 1 עשויה להישמע בטענה כי היא לא יצגה את התובעת בהסכם. טענה כזו היא טענה על-פה נגד מסמך בכתב, כמשמעה בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמני, וככזו דרכי הוכחתה מוגבלות; יש להוכיחה באמצעות מסמך כתוב, אלא שמסמך כזה לא הוצג [ע"א 465/85 וילנואבה נ' נברון בע"מ, פ"ד מב(1) 705, 709-708 (1988); ע"א 7825/01 דאטא סיסטמס אנד סופטוור אינק נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נח(5) 348, 362-361 (2004)]. אשר על כן יש לקבוע כי הנחזה מן האמור בסעיף 8.1 להסכם בעינו עומד, וכי בהסכם המכר יוצגה התובעת על-ידי קליה; אין בכך כדי לפטור את בית-המשפט מלהידרש למחלוקת בין בעלות-הדין בשאלה מה המשמעות שנודעה לייצוג התובעת 'בהסכם', ומה כלל יצוג זה.

(ד) קליה מנתה פעולות שונות שביצעה עבור התובעת, לאחר חתימת הסכם המכר ועל-פיו: היא פנתה למינהל מקרקעי ישראל ולבנק שהעמיד לתובעת הלוואה מובטחת במשכנתא לרכישת הנכס (להלן הבנק המלווה), רשמה הערות אזהרה לטובת התובעת והבנק המלווה, החתימה את אפרת על תצהיר שהיה חסר, קיבלה מהעירייה אישור להעברת הזכויות בנכס על-שם התובעת, והכינה תיק לרישום הזכויות בנכס על-שם התובעת בפנקסי המקרקעין [פרו' II עמ' 115 ש' 14-10, עמ' 120 ש' 15 עד עמ' 121 ש' 3]. לקליה ניתן יפוי-כוח בחתימת התובעת, וכן יפוי-כוח מאת ז'אנו [פרו' II עמ' 115 ש' 18-16]. התובעת אישרה את הדברים [עמ' 81 ש' 26-17].

קליה לא ידעה להסביר מה ההבדל בין הפעולות הללו ופעולות נוספות שהיא ביצעה עבור התובעת לפני חתימת ההסכם, במעמד החתימה – בגיבוש נוסחו הסופי של ההסכם כפי שנחתם ובמתן אישורה לו, ולאחר שנחתם הסכם המכר לשם ביצועו, לבין פעולות משפטיות שמבצע עורך-דין מייצג עבור לקוחו; היא מסרה שההבדל נעוץ בכך שהיא לא הייתה עושה זאת עבור לקוח, ופעלה עבור התובעת רק בנסיבות האישיות של החברות ביניהן וכדי לעזור לה [פרו' II עמ' 121 ש' 17-13]. אלא שמניע חברי ורצון לסייע אינם מבטלים את פעולת הייצוג ואינם מאיינים את טיבה.

(ה) התמונה שמצטיירת ממכלול הנתונים והעדויות הללו היא תמונה של יצוג משפטי. בעדותו של עו"ד גבריאל שחטמן שנשמעה מטעם נתבעת 1 (להלן עו"ד שחטמן) אין כדי לשנות ממסקנה זו אלא דווקא לחזקה.

ביום 2.8.2007, לאחר שגובשה טיוטת הסכם ונקבע מועד לחתימתו, התחוור שעו"ד קדם חדל מלייצג את התובעת בעסקה, בנסיבות שיידונו להלן בנפרד. במועד זה פנתה קליה טלפונית לעו"ד שחטמן וביקשה אותו לייצג את התובעת בחתימת הסכם המכר שנקבעה לאותו יום. היכרותם של עו"ד שחטמן וקליה נוצרה על-רקע טיפולה בעסקה קודמת שבה רכשה אמה נכס מקרקעין, כשמוכרי הנכס יוצגו על-ידו, ולאחר מכן בעסקת מכירת הנכס שגם בה יצגה קליה את אמה ועו"ד שחטמן פעל בשם הרוכש. עו"ד שחטמן סירב ליטול על עצמו את יצוג התובעת בשל אילוצים אישיים והציע שקליה תייצג את התובעת; התקיימו כמה שיחות טלפון בינו לבין קליה שנערכו ביוזמתה, בהן לחצה עליו קליה לקבל את יצוג התובעת. בסוף השיחה האחרונה אמרה קליה שהיא תעשה זאת בעצמה או שתמצא עורך-דין אחר [נ/19; פרו' II עמ' 97 ש' 6-4, 17-12, 23-22; עמ' 98 ש' 26-8]. עדות עו"ד שחטמן תומכת בכך שקליה יצגה את התובעת בחתימת ההסכם, שכן אין מחלוקת שלא 'נמצא' עורך-דין אחר שעסק בכך.

2. היקף יצוגה של נתבעת 1 בעסקה וגבולותיה

(א) מן העדויות שנשמעו ואשר תיסקרנה להלן נובע שעד יום 2.8.2007 יוצגה התובעת על-ידי עו"ד קדם, שטיפל עבורה בבדיקת הנכס והזכויות בו וגיבש יחד עם עו"ד פייביש טיוטת הסכם סופית שמועד לחתימתה נקבע ליום 2.8.2007. בתאריך זה חדל יצוגו של עו"ד קדם, הפגישה שנועדה לחתימת ההסכם לא יצאה לפועל והתובעת החלה לחפש אחר עורך-דין אחר שיסייע לה לממש את רצונה לרכוש את הנכס ולחתום על הסכם המכר, כל זאת בסיוע נתבעת 1. הסכם המכר נחתם ימים אחדים לאחר מכן, בתאריך 6.8.2007, כשבמועד זה נטלה קליה על עצמה את יצוג התובעת בהסכם – כפי שנקבע לעיל וכפי שנובע מלשון ההסכם גופו.

(ב) התובעת ביקשה להעצים את היקף יצוגה של קליה ולהעמיס עליו את הכנתו של הסכם המכר מראשיתו; לגרסתה, עם הפסקת יצוגו של עו"ד קדם "נתבעת 1 ביחד עם עורך הדין של נתבעים 2 ו-3 [...] החלו בניסוח הסכם המכר" [סע' 23 ב-ת/6]. בעדותה לפני לא הצליחה התובעת לתקף או לבסס הצהרה זו, ולא ידעה לומר אלא זאת שהנתבעת 1 יצגה אותה במעמד החתימה על ההסכם וכי היא חתמה עליו לאחר שקיבלה את אישורה של הנתבעת לכך.

התובעת לא ידעה מה כלל טיפולו של עו"ד קדם בעסקת המכר ומה נבדק על-ידו לגבי הנכס; היא לא ראתה את טיוטת ההסכם שהוכנה על-ידו וגרסה שמסמכים שנגעו לעסקה הועברו למשרדו של עו"ד קדם בפקס' במישרין על-ידי עו"ד פייביש. התובעת טענה שקליה היא אשר הכינה את ההסכם שעל-פיו נרכש הנכס, ולא השכילה ליישב זאת עם גרסה קודמת שמסרה, בה יחסה את הכנת ההסכם לבאת-כוח ז'אנו. ודוק: אותה גרסה ניתנה בהליך קודם ונפרד, בו נדרשה התובעת להתמודד עם תביעה לתשלום חוב שכר-טרחה בסך 40,887 ₪ שהוגשה נגדה על-ידי עו"ד קדם [ת"א (של' נת') 7658/07; להלן תביעת עו"ד קדם]. בתביעת עו"ד קדם הייתה התובעת מיוצגת על-ידי עורך-דין; כך נכתב בכתב-ההגנה שהוגש מטעמה: "התובע לא המשיך בטיפול בעניין היות והמוכרת התנגדה לכך והנתבעת נאלצה להשתמש בשירותיה של ידידתה כעורכת דין וחתמה על החוזה שהוכן על ידי ב"כ המוכרים" [נ/13 סע' יא]. לבסוף אישרה התובעת שאינה יודעת מה היה חלקו של כל אחד מעורכי-הדין בהכנת ההסכם, ולא ידעה לומר אלא זאת שהיא חתמה עליו לאחר שקיבלה מקליה אישור לכך [עמ' 75 ש' 20-4; עמ' 77 ש' 30-23; עמ' 78 ש' 9-1].

קיימת סתירה בין גרסת כתב-ההגנה שהגישה התובעת במענה לתביעת עו"ד קדם, לפיה הוכן ההסכם על-ידי עו"ד פייביש, לבין גרסתה בהליך דנן – בו יחסה את הכנת ההסכם לנתבעת 1 יחד עם באת-כוח ז'אנו, והכול כאילו לא הייתה בנמצא טיוטת הסכם מוכנה שנקבע מועד לחתימתה בטרם תם יצוג התובעת בידי עו"ד קדם. הדבר נזקף לחובת התובעת במונחי מהימנות, והדיבור על כך יורחב בהמשך – אגב דיון בפער בין גרסותיה של התובעת בסוגיית תשלום תמורה מעבר למחיר החוזי שננקב בהסכם המכר.

(ג) עדותו של עו"ד קדם, שנשמעה מטעם נתבעת 2, צידדה בדברים הללו ותחמה את הייצוג שניתן לתובעת על-ידי נתבעת 1 להקשר שאינו מקיף וחובק-כל כפי שביקשה התובעת להציג.

עו"ד קדם יצג את התובעת במכר ביתה, ובחמש עסקות שלא יצאו לפועל ובהן בחנה התובעת אפשרות של רכישת נכס ספציפי, כשהנכס דנן היה האחרון ביניהם. לקראת רכישת הנכס התנהלו מגעים בינו לבין באת-כוח ז'אנו. במסגרת זו הוחלפו שלוש טיוטות הסכם ובסופו של התהליך הוכן נוסח הסכם שהיה מוכן לחתימה [פרו' III עמ' 97 ש' 23-22, עמ' 97 ש' 30 עד עמ' 98 ש' 1, עמ' 99 ש' 27-19]. לדברים הללו ניתן ביטוי גם בכתב-התביעה שהגיש עו"ד קדם נגד התובעת: "[...] בשלב זה הייתה טיוטת חוזה המכר ערוכה באופן עקרוני ומוכנה לחתימת הנתבעת והמוכרת עליו, זאת לאחר אין ספור דיונים והתאמות שערך התובע עם ב"כ המוכרת. [...] לפיכך, התובע תיאם סופית עם ב"כ המוכרת לחתום בשעה היעודה על חוזה המכר ובוצעו כל ההכנות לקראת חתימתו" [נ/12 בסע' 11(ז) ו-11(יא)].

עו"ד קדם התפתל כה וכה עת נדרש לשאלה אם ערך והשלים את כל הבדיקות המשפטיות שהיו נחוצות לגבי הנכס בטרם הוכן נוסח הסכם סופי; המענה שניתן היה מעורפל, אפוף סימני שאלה והשערה, ללא הצבעה על נושא ספציפי שהיה טעון בדיקה והתייחסות. קיומו של נוסח הסכם סופי ומוכן לחתימה, תוך קביעת מועד לחתימתו, אינו מתיישב עם טענה לאי-השלמת הבדיקות בקשר לנכס ולזכויות בו [פרו' III עמ' 100 ש' 22-10, עמ' 103 ש' 12]. גם הדברים המפורשים להם טען עו"ד קדם בתביעתו נגד התובעת, שצוטטו לעיל וגובו בתצהיריו שהוגשו בהליך הקודם [ר' ב-נ/23], מלמדים כי בדיקת הנכס על-ידו כבא-כוח התובעת תמה והוא סבר שאין מניעה כי התובעת תרכוש את הנכס, היה שותף לעריכתו של הסכם המכר, ואף נקבע מועד לחתימה לאחר שטיוטה סופית גובשה בינו לבין עו"ד פייביש.

לבסוף אישר עו"ד קדם שכל הבדיקות המשפטיות לגבי הנכס נעשו על-ידו [פרו' III עמ' 103 ש' 30 עד עמ' 104 ש' 1]. הוא טען שביקש לבקר בנכס ולא זכה לשיתוף פעולה, ציין שאיננו יודע למי יש לייחס זאת, לא זקף את הסירוב לבאת-כוח ז'אנו וביאר שלמעשה ויתר על הביקור שכן הוכן נוסח חוזה מוגמר ונקבע מועד לחתימתו [שם, עמ' 102 ש' 5-3, עמ' 103 ש' 29-28, עמ' 104 ש' 9-7].

(ד) אליבא דעו"ד קדם, ניתן היה לחתום על ההסכם על-בסיס הטיוטה האחרונה שגובשה בינו לבין באת-כוח ז'אנו [נ/22; להלן הטיוטה הסופית], בכפוף לכך שבמעמד החתימה הצדדים לא יבקשו להכניס שינויים נוספים לגבי מועד הפינוי, חלוקת התשלומים וכיו"ב [פרו' III עמ' 107 ש' 19-6]. למעט התנגדותו לציון מחיר חוזי שאינו תואם את התמורה הממשית, לא היה ידוע לעו"ד קדם נושא נוסף שהיה טעון הסכמה או התייחסות בטרם יחתם ההסכם על-פי הטיוטה הסופית [עמ' 107 ש' 23-20, עמ' 113 ש' 9-5]. על-פי הנחזה מכותרתה, הועברה הטיוטה הסופית אל עו"ד קדם מעו"ד פייביש בתאריך 2.8.2007 בשעות הבוקר; טרם גיבושה, הוחלפו ביניהם טיוטות מוקדמות יותר, עליהן רשם עו"ד קדם הערות בכתב-יד [פרו' III עמ' 109 ש' 28-8; עמ' 111 ש' 16-12; לטיוטות המוקדמות ר' ת/15 ו-ת/16].

על-פני הדברים נחזה ש-נ/22 היא הטיוטה המאוחרת שהתקבלה ביום 2.8.2007, בהשוואה ל-ת/15 ו-ת/16 שהתקבלו אצל עו"ד קדם בתאריך מוקדם יותר, 1.8.2007. על-פי כתב-התביעה שהגיש עו"ד קדם נגד התובעת, הוא יצג אותה עד יום 2.8.2007 או בסמוך לכך, והפסקת יצוגו אותה נעשתה זמן קצר לפני מועד חתימת הסכם המכר שתואם ליום 2.8.2007. גם מבחינה זו נחזה נ/22 כמסמך ששיקף את הנוסח הסופי שנועד לחתימה ביום 2.8.2007 [נ/12 בסע' 11(י), 11(יא) ו-12; פרו' III עמ' 114 ש' 15-10]. חיזוק נוסף להיותה של נ/22 הטיוטה הסופית שנועדה לחתימה נובע מכך שבניגוד לטיוטות הקודמות, נ/22 כמעט שלמה, חסרים בה נתונים בודדים בעלי אופי טכני ואין עליה הערות בכתב-יד. ודוק: ב-נ/22 חסר שטח המגרש והשטח הבנוי של הנכס ב'הואיל' הראשון, חסרים פרטי גרירת משכנתא של הקונה בסע' 3.2.4, וחסר סכום פיקדון בנאמנות בסע' 3.3 [ר' עדות עו"ד קדם על כך בעמ' 115 ש' 27-25, עמ' 116 ש' 4-1].

(ה) ברגיל היה על עו"ד פייביש להכין את הסכם המכר מהיותה באת-כוח המוכר. לטענת עו"ד קדם, במקרה דנן הוא שעשה כן ולא באת-כוח המוכר, ולשיטתו היה ברור שההסכם יחתם במשרדו, למרות הכלל שמצדד בחתימה אצל בא-כוח המוכר. עו"ד קדם מסר שלא היה ויכוח על מקום החתימה והוא היה מוכן להגיע אל משרד עו"ד פייביש לשם כך. לא עלה בידו לבאר מדוע צריך היה ההסכם להיחתם במשרדו, ומה מקור טענתו כי הוא שערך את ההסכם, בשים לב לכך שלא הייתה מחלוקת כי את טיוטת ההסכם הראשונה ערכה דווקא עו"ד פייביש [פרו' III עמ' 106 ש' 14-1]. ניכר שבפרטים הללו, לא דקדק עו"ד קדם; יש בכך כדי לחזק את הקביעה כי מעמד החתימה שתואם ליום 2.8.2007 לא יצא לפועל בשל מחלוקת בין באי-כוח הצדדים על המקום בו יחתם ההסכם, כפי שעלה מעדותה של אפרת בסוגיה זו [ר' להלן בחלק ג(3)(א)].

לדברי עו"ד קדם, יצוגו את התובעת תם ביום שנקבע לחתימת ההסכם, לאחר ששמע מפיה כי היא נואשה מרכישת נכס והחליטה לבטל את החתימה לגבי הנכס [פרו' III עמ' 101 ש' 9-6, עמ' 105 ש' 23-21]. סברתו שהדבר נעשה משום ש'כוחות חיצוניים' פעלו על התובעת ו'שאבו' אותה ממשרדו נותרה בגדר השערה, כך לפי עדותו המפורשת של עו"ד קדם; הוא עצמו העלה אפשרות שהפסקת יצוגו נבעה מהתובעת [שם, עמ' 100 ש' 26-25, עמ' 101 ש' 4-2, עמ' 105 ש' 20-17]. עו"ד קדם לא זכר מדוע המפגש שנועד לחתימת ההסכם לא יצא לפועל, ולא ידע לומר אם הוא נדחה ביוזמת הצדדים או שבשלב זה כבר תם יצוגו את התובעת [עמ' 114 ש' 9-4]. התובעת מסרה שהיא תגיע אל משרדו כדי לשלם את המגיע לו, אך לא עשתה כן [עמ' 114 ש' 22-16].

(ו) הנסיבות בהן הביאה התובעת את יצוגו של עו"ד קדם לידי סיום תדונה בהמשך, בהקשרו של תהליך המשא ומתן שהוביל לרכישת הנכס ולחתימת הסכם המכר; חשיבות נודעת להן בחשיפת אומד-דעתה של התובעת בכל הקשור לרכישת הנכס ולהתקשרותה בהסכם כפי שנערך ונחתם. בעדותו של עו"ד קדם שהובאה לעיל יש כדי להאיר את היקף העניינים שבהם יצגה נתבעת 1 את התובעת בעסקה זו: הנתבעת 1 נכנסה לתמונה, בכשירותה כעורכת-דין, בשלב מאוחר מאוד של המגעים בין הצדדים לחתימת הסכם, לאחר שהמשא והמתן תם וכבר גובשה טיוטה סופית של הסכם בין עו"ד קדם שייצג את התובעת עד אותו שלב לבין באת-כוח ז'אנו. יצוגה של נתבעת 1 את התובעת החל לאחר שנקבעה פגישה לשם חתימת הסכם על-בסיס טיוטה זו. במועד זה השלים עו"ד קדם את מלוא הבדיקות הדרושות לגבי הנכס, וייצוגו את התובעת הופסק על-ידה בו ביום שנועד לחתימת ההסכם על-בסיס הטיוטה הסופית שהוכנה לשם כך.

בחלק ג' יבחן תוכנו ומהלכו של המשא ומתן שהתנהל לרכישת הנכס מנקודת מבטן של בעלות-הדין, ותינתן הדעת לחלקה ותרומתה של נתבעת 1 בגיבוש נוסחו הסופי של הסכם המכר שנחתם בסופו של יום, בהשוואה לזה שהוכן במעורבותו של עו"ד קדם.

3. אי-השלמת הרישום

(א) אין חולק על כך שהעברת הזכויות בנכס בפנקסי המקרקעין משם ז'אנו לשמה של התובעת לא נעשתה על-ידי נתבעת 1 והושלמה בידי עו"ד קוזול. התובעת הלינה על כך שמשך שנה לאחר קניית הנכס הוא לא נרשם על-שמה, ובשל כך נאלצה להעביר את הטיפול ברישום מקליה לעו"ד קוזול [עמ' 81 ש' 28]. במועד זה כבר עלו יחסי התובעת והנתבעת 1 על שרטון, והחברות ביניהן הייתה נחלת העבר.

(ב) לסוגיית הרישום אין נפקות ממשית בהכרעת המחלוקת; יש לשים אל לב שהתובעת לא תבעה סעד בשל כך שהשלמת הרישום נעשתה על-ידי עורכת-דין אחרת, או בשל הסכום אותו שילמה התובעת לעו"ד קוזול כשכר-טרחה עבור הרישום, בסך של 500 ₪ ומע"מ [ר' חשבונית מס/קבלה 1147 שצורפה לתצהיר קוזול, ת/3].

אי-השלמת הרישום אינה עשויה להיחשב הפרת חובה חקוקה, והתובעת לא טענה ולא הראתה שהיא זכאית לפיצוי נזיקי בעטיה. קליה נתבעה לפצות את התובעת בשל הפרתו של הסכם הייצוג על-יסוד התשתית שגוללו סעיפים 56-53 בכתב-התביעה המתוקן [ר' שם בסע' 69(ד)]; את פרשת אי-השלמת רישום הזכויות בנכס גולל כתב-התביעה המתוקן בסעיף נפרד, שבו לא עוגנה דרישה לפיצוי בשל הפרת הסכם הייצוג [שם, סע' 40]. למקרא כתב-התביעה ברי שהתובעת לא עתרה לפצותה בשל כך שהיא שכרה את שירותיה של עו"ד קוזול על-מנת לסיים את העסקה ברישום.

סוגיית הרישום מאוחרת לכריתת הסכם המכר ואינה עשויה להשליך על המחלוקת לגבי ידיעת התובעת את נתוניו ומצבו ביחס לדרך הגישה וזכות המעבר בה, בהתייחס לגדר או ביחס לתוספת הטעונה היתר בחלל הגג. אפילו לא השלימה קליה את הרישום, הדבר אירע במציאות של סכסוך עמוק וחריף בינה לבין התובעת שפרץ במועד מאוחר לרכישת הנכס בידי התובעת, ואין בכך כדי להרים את הנטל שמונח לפתחה של התובעת ולהוכיח את אותם כוונה וזדון שהיא יחסה לנתבעת 1 בכתב-טענותיה ואשר התקיימו אצל קליה, לשיטת התובעת, לפני שנחתם הסכם המכר.

(ג) לגופם של דברים, אפילו הייתה התובעת עותרת לפצותה בשל שכר-הטרחה ששילמה היא לעו"ד קוזול עבור טיפולה בהשלמת הרישום, היה על התובעת להוכיח תחילה כי יצוגה על-ידי נתבעת 1 נעשה בתשלום שכר. פשיטא שבתשלום אגרות בגין העברת הזכויות בנכס על-שמה היה על התובעת לשאת בכל מקרה, ללא קשר לזהותה של עורכת-הדין שטיפלה ברישום. גם בהקשר זה לא הרימה התובעת את הנטל.

אליבא דתובעת היא שילמה לקליה סך של 5,000 ₪ בגין יצוגה אותה, מבלי שניתנה לה קבלה. התובעת לא ביארה כיצד בוצע התשלום או מתי ניתן ולא צרפה אסמכתא לגביו, לרבות על-ידי הצגת דפי-חשבון בנק [סע' 22 ב-ת/6; עמ' 78 ש' 30-29, עמ' 79 ש' 7-6]. קליה עמדה על דעתה שחרף טענת התובעת, היא לא קיבלה ממנה שכר עבור הייצוג, והטעימה שמאחר שהיא איננה עובדת כעורכת-דין למחייתה – אין לה תיק במע"מ ובמס הכנסה [פרו' II עמ' 102 ש' 14 עד עמ' 103 ש' 16; עמ' 104 ש' 4-1; עמ' 121 ש' 21-18].

בעניין זה יש להעדיף את עדות קליה על-פני גרסת התובעת. בתביעת עו"ד קדם נאלצה התובעת להתמודד עם דרישתו כי היא תשלם לו שכר מוסכם בסך 8,000 דולר ומע"מ עבור יצוגו אותה בהכנת הסכם לרכישת הנכס דנן ובבדיקת עסקות קודמות לקניית נכס שלא בשלו לחתימת הסכם [נ/12 בסע' 11(ח), 11(ט) ו-13]. התובעת עשתה כל שלאל ידה על-מנת להדוף את תביעת עו"ד קדם, ולא בחלה במתן תצהיר עדות ראשית שהיא עצמה טענה בהליך דנן כי היה כוזב [עניין זה ידון בחלק ג(6)(ח)]. התובעת לא התגוננה מפני תביעת עו"ד קדם בעצמה, אלא הייתה מיוצגת על-ידי עורך-דין; חזקה עליה שאילו שילמה לנתבעת 1 שכר בגין יצוגה בהסכם, חלף יצוגו של עו"ד קדם שהופסק, הייתה מציינת זאת ברחל-בתך-הקטנה. אלא שבכתב-ההגנה שהגישה התובעת במענה לתביעת עו"ד קדם אין כל זכר לטענה כזו; התובעת הדגישה כי היא "נאלצה להשתמש בשירותיה של ידידתה כעורכת דין", במה שאינו מצטייר כהתקשרות למתן יצוג משפטי בשכר אלא כייצוג-חינם על-רקע חברי [נ/13 בסע' יא]. אף שבתחילה התחמקה התובעת מזיהוי כתב-ההגנה שהוגש בשמה בתביעת עו"ד קדם, סופה שאישרה אותו והודתה שקראה אותו בטרם הוגש כדי לוודא שפרטיו נכונים [פרו' I עמ' 115 ש' 18 עד עמ' 116 ש' 6; עמ' 116 ש' 25-22].

(ד) נוכח הדברים הללו, אין צורך להידרש לפרטים הקטנים של חלוקת העבודה בין הנתבעת לבין עו"ד קוזול בהבאת העסקה לידי גמר ברישום, ואין בכך כדי לסייע להכרעה בשאלות הממשיות השנויות במחלוקת שבעטיין נתבע סעד, ומה גם שהוכח כי הפעולות שהיו כרוכות בהכנת תיק הרישום בוצעו על-ידי קליה, ורק פעולת הרישום בפנקסי המקרקעין נעשתה על-ידי עו"ד קוזול [עדות עו"ד קוזול בעמ' עמ' 34 ש' 29-21 ובעמ' 36 ש' 8-7; עדות קליה בפרו' V עמ' 152 ש' 15-9]. במצב דברים זה אף אין צורך להידרש לשאלת נפקותו של המסמך שעליו חתמה התובעת בד-בבד עם קבלת תיק הרישום מנתבעת 1 לשם העברתו לעו"ד קוזול, בו אישרה כי קיבלה את כל מסמכי הרישום ואין לה טענה כלפי קליה בשל כך [עדות התובעת בסע' 44 ב-ת/6, בעמ' 82 ש' 30-28 ובעמ' 83 ש' 16-15, 24-22].

ג. מעניין ראשוני ברכישת הנכס עד לכריתת חוזה: המשא והמתן ומעמד החתימה

בחלק זה אדרש למהלך האירועים מן הרגע בו החל עניינה הראשוני של התובעת בקניית המגרש האחורי עד לסיום תהליך המשא ומתן בחתימתו של הסכם המכר. האירועים הללו כוללים כמה 'תחנות בזמן' שטעונות התייחסות: עניינה הראשוני של התובעת בנכס, תהליך המשא ומתן אשר התקיים לגביו כשהתובעת מיוצגת על-ידי עו"ד קדם, נקודת הזמן בה הובא יצוגו של עו"ד קדם לידי סיום והעמדה שביטאה התובעת במועד זה ביחס לרכישת הנכס, ההתרחשות מרגע הפסקת יצוגו של עו"ד קדם ועד לחתימת ההסכם, ומעמד החתימה עצמו. בתוך כך תידון טענת התובעת על-אודות פער בין מחיר הנכס כפי שננקב בהסכם לבין הסכום ששולם עבורו בפועל.

1. עניינה הראשוני של התובעת בנכס

(א) את עדותה של אפרת מצאתי כנה, גלויה וראויה לאמון. היא הגבילה עצמה לעובדות הידועות לה ולא ניסתה להצטייר כיודעת-כל או כמבינה ובקיאה בעניינים שלא היו בידיעתה או בתחום הבנתה. עדותה של אפרת תהווה אפוא בסיס לתיאור מהלך העניינים והאירועים הקשורים במשא ומתן שהתקיים בינה לבין התובעת מרגע עניינה הראשון של התובעת בנכס ועד למועד בו נחתם הסכם המכר לגביו – תוך התייחסות גם לעדויות הנוספות שנשמעו על כך.

(ב) אפרת הטעימה שהיא ואבישי התגרשו בשנת 2006, בטרם נמכר המגרש הקדמי ובעת שהיא ומשפחתה היו למעשה בעלי הזכויות במגרש הקדמי ובמגרש האחורי גם יחד. במהלך נישואיהם התגוררו ז'אנו בנכס, והרחיבו את הבית הקטן שהיה בנוי בו על-פי היתר בניה שניתן להם. לאחר גירושיהם של ז'אנו המשיכה אפרת להחזיק ולגור בנכס עם ילדיהם של בני-הזוג, ואילו אבישי לא התגורר במקום [עניין זה ידון ביתר הרחבה בחלק ד' שיוקדש לדרך הגישה וזכות המעבר].

בהתאם להסכמה שגובשה בין אפרת לאבישי אגב גירושיהם, אבישי קיבל את כל הסכום ששולם תמורת המגרש הקדמי בעת מכירתו לקליה, ולאפרת ניתנה זכות לנהוג במגרש האחורי כראות עיניה, כך ביחס לשימוש בו וכך גם לעניין מכירתו – תוך שהיא לבדה זכאית למלוא התמורה שתתקבל עבורו. על-רקע זה, בכל הקשור למכר הנכס לתובעת היה תפקידו של אבישי פורמלי גרידא והתמצה בחתימה על מסמכי המכר, בשים לב לכך שהיה רשום כבעל הזכויות בו יחד עם אפרת [נ/38 בסע' 5-3].

הדברים עליהם העידה אפרת בהקשר זה אושרו בעדותו של אבישי, והם לא נסתרו [סע' 3-2 ב-נ/39; פרו' VI עמ' 171 ש' 23-22]. התובעת אישרה שלא ראתה את אבישי עד למועד החתימה על הסכם המכר [פרו' I עמ' 120 ש' 7]. נובע מכך שהוא לא נטל חלק במשא ומתן שקדם לכריתתו.

(ג) המגרש הקדמי נמכר על-ידי אפרת לקליה לפי הסכם שנערך ביניהן ביום 20.3.2007 [נ/3, סומן גם ת/11; להלן הסכם קליה]. לאחר מכר המגרש הקדמי לקליה, היו היחסים בינה לבין אפרת – שהתגוררה במגרש האחורי – קורקטיים [סע' 11 סיפא ב-נ/38]. מישל בן חמו, שהיה בן-זוגה של אפרת והתגורר עמה בנכס עובר למכר המגרש הקדמי לקליה ואף לאחר מכן, בתקופה שבה נמכר הנכס לתובעת (להלן בן חמו), מסר גם הוא שיחסיהן של אפרת וקליה לא היו יחסי חברות אלא יחסי שכנות רגילים. הוא עמד על מתיחות שהתגלעה ביחסיהן של אפרת וקליה, על-רקע הסכמתן כי הגדר שהייתה קיימת בין המגרש הקדמי למגרש האחורי תושלם עד חג השבועות בשנת 2007 ובשל כך שהשלמת הגדר לא נעשתה במועד [נ/36 בסע' 3-2].

על אותם דברים עצמם עמדה קליה, שביארה אף היא כי לא התקיימו יחסים מיוחדים בינה לבין אפרת, ואף נוצר ביניהן מתח על-רקע התחייבות של אבישי לגבי בניית הגדר, שלא בוצעה בזמן; כאשר קליה רכשה את המגרש הקדמי אבישי לא התגורר בנכס, אך הוא התחייב לטפל בהשלמת בנייתה של הגדר בין המגרש הקדמי למגרש האחורי, עבור אפרת [פרו' II עמ' 130 ש' 23-12].

כבר עתה יאמר שלא עלה בידי התובעת לסתור את העדויות הללו על-אודות טיב יחסיהן של אפרת וקליה, ולא הובאו על-ידה ראיות לביסוס טענתה בדבר יד אחת שעשו נגדה הנתבעים, במסגרת 'תוכנית זדונית' שרקמו נגדה במטרה להוליכה שולל, להציג לה מצגי שווא לגבי הנכס ולהעלים ממנה עובדות מהותיות שקשורות אליו – כטענתה בכתב-התביעה, טענה שהתובעת הקפידה לשוב ולהדגישה גם בתצהיר עדותה הראשית [ר' סע' 62 ב-ת/6].

(ד) במועד בו רכשה קליה את המגרש הקדמי ועברה להתגורר בו התקיימו יחסי חברות בינה לבין התובעת; את הקשר שהיה אז בינה לבין קליה תיארה התובעת כיחסי חברות קרובים. התובעת ביקרה בבית שרכשה קליה ברחוב הפלמ"ח פעמים אחדות, ואגב כך התוודעה גם לנכס במגרש האחורי וסביבתו החיצונית [סע' 4, 8 ב-ת/6; פרו' I עמ' 132 ש' 22-15, 30-25]. באותה תקופה כבר עסקה התובעת בחיפושים אחר נכס שתרכוש למגוריה.

קליה מסרה כי תדירות השיחות שהתקיימו בינה לבין התובעת ותכיפות ביקוריה של התובעת אצלה, לאחר קניית המגרש הקדמי, הייתה גבוהה; בתוך כך סיפרה קליה לתובעת על המגרש שרכשה, וכפועל יוצא היה לתובעת מידע לגבי הנכס וסביבתו עוד לפני שהיא החלה להתעניין ברכישתו [פרו' II עמ' 114 ש' 7-2, 20-19; עמ' 130 ש' 9-3]. בהקשר זה, התקיים מתאם בין עדות התובעת לבין עדותה של קליה. על-רקע זה, נולד עניינה של התובעת ברכישת הנכס.

על אותם דברים עמדה גם אפרת: היא תיארה יחסי חברות קרובים של התובעת עם קליה ומסרה שהתובעת ביקרה אצל קליה לעתים תכופות, סיפרה שהיא מחפשת נכס בבית-אליעזר כדי להיות קרובה לקליה, ופנתה לאפרת לפחות פעמיים בבקשה כי תעזור לה למצוא בית. התובעת ציינה שהיא בודדה בארץ ולכן רוצה להתגורר ליד קליה-חברתה; בתוך כך שאלה את אפרת אם הנכס מוצע למכירה, ובתחילה נענתה בשלילה. אפרת לא זכרה אם התובעת היא שהעלתה ראשונה את הרעיון למכור לה את הנכס, או שמא קליה היא שעשתה כן; גם מקליה שמעה אפרת שהתובעת היא חברתה הטובה, נמצאת לבד בארץ ורוצה לעבור לבית-אליעזר, והובע עניין של קליה במכר הנכס במגרש האחורי לתובעת [סע' 12-11 ב-נ/38; פרו' V עמ' 157 ש' 31 עד עמ' 158 ש' 4].

קליה לא כפרה בכך שהיא שוחחה עם אפרת על מכירת הנכס לתובעת ושכנעה אותה למכור את הנכס לתובעת, על-רקע חברותה של קליה עם התובעת. בן חמו, בן-זוגה דאז של אפרת, גם הוא היה מעוניין שאפרת תמכור את הנכס; קליה הצטרפה לדיון בנושא והעלתה את רעיון המכירה לתובעת, לאחר שהתובעת פנתה אל קליה שוב ושוב בנושא [פרו' II עמ' 110 ש' 27-1].

(ה) גם עדויות נוספות חשפו את התעניינותה של התובעת ברכישת נכס בבית-אליעזר ואת העניין המיוחד שגילתה בנכס דנן, במועד שהיה מאוחר למכר המגרש הקדמי לקליה ובמהלך ביקוריה של התובעת אצל קליה. בן חמו סיפר שהתובעת שיתפה אותו ואת אפרת בחיפושיה אחר דירה בבית-אליעזר ואף התעניינה אם הנכס למכירה אך נענתה בשלילה, כל זאת במהלך ביקוריה אצל קליה [נ/36 בסע' 4; פרו' III עמ' 139 ש' 18-17]. סילביה חרנובסקי, עדתה של התובעת וחברתה, (להלן חרנובסקי), אישרה שהתובעת חיפשה בית; העדה ובתה עשו ניסיון לסייע לה בכך, בנווה-חיים, בבית-אליעזר ובשכונות נוספות בחדרה [עמ' 32 ש' 10-4].

נוכח הדברים הללו יש לקבוע כי בניגוד לטענת התובעת, הנכס לא הוצע למכירה בידי ז'אנו [סע 6 ב-ת/6]; היוזמה לרכישתו הייתה שלה ושל קליה-חברתה, זאת על-רקע חיפוש התובעת אחר בית, לאחר שהיא התוודעה לנכס וסביבתו כפועל יוצא מקניית המגרש הקדמי בידי קליה, ונוכח עניינה של התובעת להתגורר בבית-אליעזר בכלל ובקרבתה של קליה בפרט [עוד על כך ר' בסע' ג(3) להלן]. בעדותה הראשית נאלצה התובעת להודות כי בניגוד לגרסת עדותה הראשית, הנכס לא הוצע על-ידי ז'אנו למכירה [פרו' I עמ' 141 ש' 25-23]. זו דוגמא אחת מני רבות למגמתיות ולחד-צדדיות בה לקתה עדותה הראשית של התובעת.

2. תהליך המשא והמתן עד לגיבוש הטיוטה הסופית

(א) כאמור, פניות ראשונות אל אפרת בשאלה אם הנכס מוצע על-ידה למכירה נענו בשלילה. על-פי כל העדויות, אפרת שינתה עמדתה בעניין זה ונאותה לשקול את מכר הנכס לתובעת בעקבות אירוע ספציפי שהתרחש בצהרי יום שישי והיווה 'סנונית ראשונה' שסימנה את תחילת המשא והמתן לגבי מכר הנכס לתובעת.

(ב) על-פי עדותה של קליה ביום 27.7.2007, בצהרי שישי, כשהתובעת עמדה לסכם על רכישת בית ממוכר בשם אזולאי, היא ביקרה אצל קליה; אפרת יצאה עם בני-משפחתה בדרכה לים, והתובעת הפצירה בקליה להשפיע על אפרת, שמא היא בכל זאת תסכים למכור לה את הנכס, כשבשלב זה התובעת עדיין לא ראתה את ביתה של אפרת מבפנים. בן חמו שנמצא במקום תמך ברעיון של מכר הנכס והפציר באפרת להראות את הבית לתובעת. אפרת יצאה מהרכב ונכנסה עם התובעת לבית; הן שהו בתוך הבית כחמש דקות, מבלי שקליה נלוותה אליהן. באותו שלב אפרת לא רצתה למכור את הבית, ו'הרוח הגבית' לכך הגיעה מכיוונם של בן-זוגה בן חמו וקליה [פרו' II עמ' 107 ש' 26-28, עמ' 137 ש' 16-7].

מכתב-התביעה שהגיש עו"ד קדם נגד התובעת עלה שהוא טיפל עבורה בעריכת הסכם לקניית נכס, אף הוא בבית-אליעזר, מאותו אזולאי שנזכר בעדותה נתבעת 1; העסקה לא יצאה לפועל לאחר שהתובעת חזרה בה מרצונה לרכוש את הנכס. בכתב-ההגנה שהוגש בתביעת עו"ד קדם אישרה התובעת כי התנהל משא ומתן עם אזולאי לרכישת נכס, שהסתיים ללא חתימה על חוזה [סע' 9 ב-נ/12, סע' 8 ב-נ/13].

(ג) עדותה של אפרת תאמה את עדותה של קליה בעניין זה; אף היא תיארה כיצד ישבה ברכב בצהרי יום שישי בדרכה לים עם משפחתה, והתובעת שהגיעה למקום שבה וביקשה ממנה למכור לה את הנכס. בעידודו של בן חמו הראתה אפרת את הבית לתובעת במשך מספר דקות; באותו זמן היא עדיין לא החליטה למכור את הבית, והן קבעו לשוחח בשבוע הבא לאחר מכן. אפרת מסרה שהיא כמעט בטוחה שמי שפנתה אליה באותו יום הייתה התובעת ולא קליה. קליה לא נכנסה לבית אלא רק התובעת, שראתה אותו אז לראשונה מבפנים והתלהבה מאוד. באותו מועד לא דובר בין אפרת לתובעת על דבר שקשור למכר או למחירו, גם לא על חריגות בניה – שבאותו מועד אפרת לא ידעה דבר על קיומן [נ/38 סע' 13; פרו' V עמ' 158 ש' 18-5, 30-20].

בן חמו תיאר גם הוא את אירועי אותו יום, מסר שאפרת ישבה ברכבה בדרך לים – והתובעת שהגיעה למקום עצרה אותה, התעניינה בקניית הנכס והביאה את אפרת לידי כך שהיא ירדה מהרכב והראתה לה את הבית. בן חמו אישר שהוא זה שעודד את אפרת להראות לתובעת את הבית, ושביקור התובעת בבית במועד זה נמשך דקות ספורות. בן חמו לא זכר שקליה נכחה באותו מעמד [נ/36 סע' 5; פרו' III עמ' 139 ש' 11-30]. לדברי בן חמו, אחר כך "במשך מספר ימים ניסיתי לשכנע את אפרת למכור את הבית, ובשיחות מזדמנות עם קליה, גם היא ניסתה לשכנע אותה בכך, עד שלבסוף אפרת השתכנעה" [נ/36 סע' 6]; בעדותו לפני ציין בן חמו שרצה שאפרת תמכור את הבית מטעמים שהיו נעוצים בקשר הזוגי ביניהם [פרו' III עמ' 139 ש' 30-29].

(ד) לאירוע זה, שבוסס כדבעי בעדויותיהם של אפרת, קליה ובן חמו, אין זכר בעדות הראשית של התובעת – עדות שבאופן כללי הייתה חד-ממדית, נמנעה מירידה לרזולוציה של פרטי האירועים וההתרחשויות שקדמו לרכישת הנכס ולא הציגה מסכת עובדתית שלמה ורציפה בהקשר זה. בחקירה הנגדית אישרה התובעת את התקיימותו של האירוע בצהרי שישי, ומסרה כי הייתה זו הפעם הראשונה בה היא פנתה לאפרת וביקשה ממנה לרכוש את הנכס [פרו' I עמ' 138 ש' 25 עד עמ' 139 ש' 3]. על-סמך עדויותיהם של בן חמו, קליה ואפרת יש לקבוע שבניגוד לגרסת התובעת, קדמו לכך פניות שלה לאפרת בשאלה אם היא מוכנה למכור לה את הבית – הגם שכל אותן פניות קודמות לא הובילו לדבר, גם לא להצגת הבית לתובעת מבפנים, ונענו בשלילה.

(ה) פגישה שנייה בה דובר על מכר הנכס לתובעת והחל למעשה משא ומתן ענייני על כך התקיימה בתחילת השבוע שלאחר מכן. גם לפגישה זו ותכניה אין זכר בעדותה הראשית של התובעת.

אפרת מסרה כי בחלוף מספר ימים לאחר הצגת הבית הראשונית לתובעת, ולאחר שקליה ובן חמו העבירו אותה מה שכונה בפיה 'מסע שכנועים', החליטה אפרת למכור את הנכס לתובעת; נקבעה פגישה עם התובעת, נקבע מחיר הנכס ואפרת מסרה לתובעת תיקייה עם מסמכי הנכס שהיו בידה כדי שהתובעת תעבירם לבא-כוחה. התובעת ציינה שהיא מבקשת לסיים את העסקה במהירות, כי מכרה את ביתה ואין לה היכן להתגורר. בעדותה לפני חזרה אפרת על הדברים ועמדה על כך שנתנה לתובעת מסמכים, ובתוכם גם הסכם קליה שלפיו נמכר המגרש הקדמי [סע' 14 ב-נ/38; פרו' V עמ' 159 ש' 8-1; עמ' 163 ש' 22-19].

בתום אותה פגישה יצאו אפרת והתובעת לחצר ואפרת הסבירה על ההפקעה הצפויה לשם סלילת דרך הגישה האחורית לנכס מרחוב התפוח, על החניה והגדר, הציגה את דרך הגישה כמעבר אל הנכס, והסבירה לתובעת על זכות המעבר בדרך הגישה – אך לא נכנסה לפרטים לגבי אפשרות הכניסה משם ברכב, היה והתובעת תבנה חניה בשטח המגרש האחורי. אפרת הדגישה כי היא לא הסתירה מהתובעת דבר, וגם לא מאוד רצתה למכור את הבית. גישתה הייתה כי 'זה מה שיש'; אם התובעת רוצה בכך תקנה, ואם אינה רוצה, לא תקנה. באותו מעמד הפנתה אפרת את התובעת למהנדסת ולנטינה כמי שהכינה את התוכניות של הבית והכירה את נושא ההפקעה לפרטיו [פרו' V עמ' 159 ש' 29-15].

(ו) על קיומה של פגישה זו ותכניה עמדה גם קליה, שנכחה בה, כל זאת בשינויי דגש וגוון. מצד אחד, אין מדובר בשינויים מהותיים; מצד שני, קיומם מלמד על עדות אותנטית של אפרת וקליה לגבי מהלך האירועים, ללא חשש של תיאום גרסות ביניהן. לדברי קליה, התובעת ביקשה ממנה להתלוות לפגישתה עם אפרת כדי לשכנעה למכור לתובעת את הנכס ולהשפיע בכל הקשור לפרטי העסקה. גם לפגישות קודמות שקיימה התובעת לגבי נכסים אחרים שהיא גילתה עניין ברכישתם נלוותה אליה קליה, כחברה, כשבצד המשפטי של ייצוג התובעת טיפל עבורה עו"ד קדם [פרו' II עמ' 107 ש' 8-1].

קליה אישרה כי הפגישה השנייה נערכה בביתה של אפרת בנכס, אפרת עדכנה את התובעת לגבי פרטים של הנכס, עדיין לא גמרה בדעתה למכור את הנכס, ושוחחה על כך עם התובעת – שביקשה לערוך זיכרון-דברים אך אפרת סירבה לכך. אפרת הציגה תיק מסמכים שהתייחסו לנכס ומתוכו צילמה עבור התובעת כמה מסמכים, ביניהם גם מסמך שנסב על פיצול החלקה למגרשים, ועל-גביו נתנה אפרת לתובעת הסבר לגבי המיקום החדש של הגדר. בתום הפגישה, מחוץ לבית, אפרת הצביעה על מחסן שהיא מחויבת להרוס כשתהיה הפקעה, והתובעת אמרה אז שמבחינתה ניתן להרוס אותו מיד כי היא לא צריכה מחסן. אפרת הצביעה גם על המקום בו אמורה להיות החניה העתידית של הנכס [פרו' II עמ' 107 ש' 26 עד עמ' 108 ש' 21]. בפגישה זו, בה מסרה אפרת לתובעת מסמכים לגבי הנכס, דובר ביניהן על מחירו [שם, עמ' 110 ש' 8-6].

(ז) הן אפרת והן קליה גרסו כי בפגישה שתוארה לעיל מסרה אפרת מסמכים לתובעת לגבי הנכס, וזו אמרה כי תעביר אותם לעו"ד קדם. מנגד, עמדה התובעת על דעתה כי היא לא קיבלה מנתבעת 2 מסמכים, ומלוא התיעוד שנוגע לנכס הועבר במישרין מעו"ד פייביש לעו"ד קדם, ללא מעורבות שלה [סע' 14-13 ב-ת/6]. עדותו של עו"ד קדם צידדה בכך, והוא תיעד בכתב-התביעה שהגיש נגד התובעת את המסמכים שקיבל בדרך זו [פרו' III עמ' 104 17-11]. בעדותו של בן חמו בסוגיה זו לא היה כדי לסייע; היא הייתה רפה, ואין בה כדי לבסס ממצא לכאן או לכאן: בתצהירו מסר שראה כי אפרת מסרה לתובעת מסמכים, אך בחקירה נגדית לא ידע לומר אם אותם מסמכים אכן נמסרו לתובעת וביאר שזכרונו על כך דל [השוו סע' 6 ב-נ/36 לפרו' III עמ' 140 ש' 4 עד עמ' 141 ש' 7, ור' גם בעמ' 141 ש' 22-11].

לשאלה אם בשלב המשא ומתן שקדם לחתימת הסכם המכר נמסרו לתובעת במישרין מסמכים הנוגעים לנכס ולזכויות בו, או שמא נעשתה העברת המסמכים בין עו"ד פייביש לעו"ד קדם ללא מעורבות של התובעת, אין כל נפקות ממשית ואין צורך להכריע בה. עו"ד קדם אישר כי הוא ביצע את מלוא הבדיקות שנדרשו לשם הכנת הטיוטה הסופית של הסכם המכר וקביעת מועד לחתימתו על-ידי התובעת. עו"ד קדם לא ידע לנקוב ולו גם במסמך אחד שביקש לגבי הנכס, במסגרת יצוגו את התובעת, מבלי שנענה [פרו' III עמ' 97 ש' 26-25, עמ' 103 ש' 25-14]. התובעת אישרה שעו"ד קדם קיבל מבאת-כוח ז'אנו את כל המסמכים שנדרשו להכנת הסכם המכר [פרו' I עמ' 128 ש' 14-10]. הדברים תואמים את עדותה של אפרת, שהדגישה שלא היה מסמך שהתבקש לצרכי הכנת ההסכם עם התובעת שלא נמסר לפני מועד החתימה, וכאשר התבקשו מסמכים שלא היו ברשותה היא סרה לעירייה והשלימה את החסר [פרו' V עמ' 168 ש' 31-30]. בכתב-ההגנה שהגישה התובעת בתביעת עו"ד קדם היא לא כפרה בטענת עו"ד קדם על-אודות המסמכים שנמצאו ברשותו בקשר עם יצוגו אותה ברכישת הנכס והכנת הסכם המכר לגביו [פרו' III עמ' 115 ש' 3-2; ר' גם סע' 23 ב-נ/12 ו-נ/13].

נובע מכך שמבחינה עניינית, לא חָסַר מסמך כלשהו שנדרש לשם בדיקת הנכס והזכויות בו בטרם גובשה הטיוטה הסופית על-ידי עו"ד קדם ועו"ד פייביש. אפילו הועבר מסמך זה או אחר לעו"ד קדם לא במישרין אלא באמצעות התובעת, נחה דעתי שהיא לא התיימרה להבין את תוכנו של מסמך כזה ואילו נמסר לה – הייתה מעבירה אותו לעו"ד קדם ללא כל ניסיון מצידה להבין בתוכנו ובמשמעותו. בהמשך יוקדש דיון נפרד להיעדר אזכורו של הסכם קליה בהסכם המכר שלפיו רכשה התובעת את הנכס, בכל הקשור לזכות המעבר [להלן בחלק ד']; אקדים ואומר כי חסר זה עולה לכל היותר כדי רשלנות של קליה בעריכת ההסכם, אלא שהיא לא נתבעה בעילת רשלנות, וממילא לא נגרם לתובעת כל נזק בשל כך, שכן זכות המעבר הוקנתה לה והיא שרירה וקיימת.

(ח) אין מחלוקת על כך שלאחר הפגישה השנייה שתוארה לעיל, בה התקבלה החלטה עקרונית על מכר הנכס לתובעת, הוסכם כי הנוגעות בדבר, אפרת מזה והתובעת מזה, תפנינה כל אחת אל בא-כוחה והמגעים לגבי העסקה וכריתת ההסכם יתנהלו בין עורכי-הדין. כך עלה מעדותה של אפרת [פרו' V עמ' 160 ש' 2-1], והתובעת לא כפרה בכך [ר' גם עדות קליה בפרו' II עמ' 110 ש' 29-20]. עו"ד קדם ביאר שהמגעים בינו לבין עו"ד פייביש הניבו טיוטה סופית ונקבע מועד לחתימת הצדדים עליה, אך בתאריך 2.8.2007 – בו ביום שנועד לחתימה על ההסכם – הודיעה לו התובעת כי חזרה בה מהחלטתה לרכוש נכס ובכך תם יצוגו אותה, בכלל – ובהתייחס לנכס דנן בפרט.

3. הפסקת יצוגו של עו"ד קדם

(א) אפרת עמדה על כך שהמגעים בין באת-כוחה עו"ד פייביש לבין עו"ד קדם הולידו הסכמה על נוסחו של הסכם המכר, וחתימת ההסכם לא יצאה אל הפועל בשל ויכוח בין עורכי-הדין על מקום החתימה. התובעת הצהירה כי חתימת ההסכם סוכלה בשל התנגדותה של אפרת להכנסת שינויים בהסכם, על-פי דרישתו של עו"ד קדם, ונוכח הכרזתה של אפרת כי אינה מוכנה להמשיך לעבוד עם עו"ד קדם, כל זאת מבלי לפרט מהם השינויים להם היא התנגדה [סע' 16 ב-ת/6]. מנגד גרסה אפרת כי היא לא הסתייגה מעו"ד קדם, אף לא סירבה לביקור שלו בנכס; המחלוקת על מקום החתימה של ההסכם הייתה בין עורכי-הדין, והיא לא התערבה בה [סע' 24 ב-נ/38; פרו' V עמ' 160 ש' 2-1, 16-13, 20-19].

יש להעדיף את עדותה האמינה של אפרת על-פני עדותה הלא אמינה במובהק של התובעת. ודוק: עו"ד קדם מסר שהתובעת הביאה לידי סיום את יצוגו ביום שבו כבר היה קבוע מועד לחתימת ההסכם. באותו שלב הייתה בנמצא טיוטה סופית שגובשה בינו לבין עו"ד פייביש, ולא היה נושא נוסף שדרש התייחסות או הכנסת שינוי בהסכם. גרסתו זו סותרת מניה וביה את עדות התובעת, לפיה סוכלה חתימת ההסכם בשל סירוב שרירותי וגורף של נתבעת 2 לשינוי בהסכם שהכנסתו התבקשה על-ידי עו"ד קדם, תוך פסילתו של עו"ד קדם ודרישה כי הלה לא יוסיף לטפל בעסקה. גם בעניין זה לקתה עדות התובעת בניסיון לייצר יש מאין מציאות שלא תאמה את האירועים כהווייתם, כטוב בעיניה ובאופן שישרת את טיעוניה.

(ב) עם ביטול המועד שנקבע לחתימת הסכם חזרה בה אפרת והחליטה לא למכור את הנכס, ואף הודיעה על כך לעו"ד פייביש ולבן חמו. לדברי אפרת, בן חמו וקליה שכנעו אותה להמתין בסבלנות לכך שהעניינים עם התובעת יסתדרו. מקליה שמעה אפרת שהתובעת אינה שבעת רצון מהתנהלות עו"ד קדם שכן הוא 'מקלקל לה' את כל העסקות בהן היא מבקשת להתקשר, והתובעת מחפשת עורך-דין אחר בסיועה של קליה [סע' 16 ב-נ/38; פרו' V עמ' 160 ש' 30-28; עמ' 160 ש' 31 עד עמ' 161 ש' 4]. לא רק מקליה, אלא גם מהתובעת עצמה, שמעה אפרת על כך שעו"ד קדם 'מקלקל' לתובעת את העסקות שלה [עמ' 164 ש' 27-23].

קליה העידה גם היא על התבטאות של התובעת באוזניה, לפיה עו"ד קדם שוב 'מקלקל' לה את העסקה, וכנראה לא יחתם חוזה לגבי הנכס; הדבר היה בו ביום שנקבע לחתימת ההסכם [פרו' II עמ' 109 ש' 9-1]. בתוך כך התרעמה התובעת באוזניה של קליה על כך שעו"ד קדם דורש שההסכם יחתם במשרדו בנתניה, ובכך מכשיל את חתימת ההסכם ואת העסקה [פרו' II עמ' 138 ש' 5-1]. במקביל הביעה התובעת בפני אפרת לחץ לסיים את העסקה ורצון עז ונחוש לרכוש את הנכס: "[...] אם אני זוכרת נכון מרתה אמרה שהיא בכל מצב רוצה שהחוזה ייחתם כבר ואין לה זמן לחכות, היא הייתה בלחץ לחתום על החוזה והיא רצתה כל כך את הבית שהיא הייתה מוכנה להכול ואני הבנתי מהדברים שלה שהיא בעצם מחפשת עורך דין אחר" [פרו' V עמ' 160 ש' 18-16]. אפרת הייתה מוכנה לוותר על העסקה באותו שלב, ולא הייתה שלמה עם מכירת הנכס [שם, עמ' 160 ש' 29-28].

(ג) טענת התובעת כי קליה שימשה גורם מניע בהבאתה לסיים את יצוגו של עו"ד קדם, תוך שהיא תוקעת טריז ביחסיהם, לא הוכחה; ודאי לא הוכחה רמיזתה של התובעת כי בעניין זה עשו קליה ואפרת יד אחת נגדה [סע' 17 ב-ת/6]. מן האמור לעיל, כמו גם מן העדויות שתובאנה להלן, עולה שנוכח ביטול הפגישה שנועדה לחתימת ההסכם – כל זאת בשל מחלוקת, או למצער אי-הבנה, בין עו"ד פייביש ועו"ד קדם על מקום חתימת ההסכם, במשרדה בחדרה או במשרדו בנתניה – הביעה התובעת, שאצה לה הדרך לחתום על ההסכם, חוסר שביעות רצון מהתנהלותו של עו"ד קדם, והפסקת יצוגו נעשתה ביוזמתה היא.

הן מעדותה של קליה והן מעדות עו"ד שחטמן עלה כי קליה לא ששה ליטול על עצמה את יצוג התובעת, חלף עו"ד קדם; בשיחות שקיימה עם עו"ד שחטמן הפצירה בו קליה לקבל על עצמו את יצוג התובעת בעסקה, ומסרה שאינה פנויה לכך מאחר שהיא עסוקה בשיפוץ ביתה ואיננה מייצגת לקוחות בעסקות מקרקעין, אלא רק את אמה בעסקה פרטית שלה [סע' 13-8 ב-נ/19; פרו' II עמ' 97 ש' 27 - עמ' 98 ש' 2]. עדותו של עו"ד שחטמן לא נסתרה; הוא מיקד את פנייתה הראשונה של נתבעת 1 אליו בבקשה כי ייצג את התובעת בעסקה ביום 2.8.2007 וביאר באופן משכנע את הבסיס לזיכרונו את התאריך [שם, ובסע' 7-5 ב-נ/19]. קליה הדגישה שהיא פעלה באופן חברי כדי לסייע לתובעת, שהייתה אז חברתה, לקדם עסקה שלתובעת היה עניין רב בה, ובשל כך פנתה גם לעו"ד שחטמן וגם למהנדסת ולנטינה כדי לבדוק, על-פי המלצת עו"ד שחטמן, את היתר הבניה של הנכס טרם חתימת חוזה לגביו [פרו' II עמ' 109 ש' 9-1; נושא זה ידון להלן בחלק ג(4)].

(ד) בשלב זה, בקו התפר שבין יצוגה של התובעת על-ידי עו"ד קדם לבין העמדת יצוג חלופי, לאחר שהתובעת ידעה כי עורך-דינה הקודם בדק את הזכויות בנכס והכין עם באת-כוח ז'אנו טיוטת הסכם שנקבע מועד לחתימתה, אצה לתובעת הדרך לסיים את העסקה ולרכוש את הנכס.

מעדות התובעת עלה כי גורמים ושיקולים שונים האיצו בה להחליט על רכישת הנכס, והובילו לגמירות-דעתה לרוכשו ללא שיהוי נוסף: "[...] הייתי במצב שכבר חצי שנה אני מכרתי את הדירה שלי, הכסף היה בבנק, הערך של הכסף מיום ליום ירד ואני כבר בדקתי 4 בתים אני חושבת, אף אחד לא היה אפשרי לקנות, זה בסופו של דבר כן היה אפשרי לקנות [...]" [עמ' 70 ש' 23-21]. הוסיפה התובעת וביארה: "[...] הייתי אחרי שכמה בתים בדקתי ולא מצאתי פתרון, ובאמת רציתי לקנות בית, ואם זאת רק הסיבה שאני לא אקנה אז אני ויתרתי על שמירת החוק" [עמ' 77 ש' 17-16]; בכך כיוונה התובעת לנכונות שגילתה, כביכול, להעלים עין מן הפער בין מחיר הנכס שננקב בהסכם המכר לבין הסכום ששולם עבורו בפועל [עניין זה ידון בהמשכו של חלק זה].

התובעת מסרה שחברותה עם קליה היוותה אף היא שיקול לגור בשכנותה ולרכוש את הנכס דנן, ודאי נוכח הבנתה שהסכום שעמד לרשותה לא איפשר לה לרכוש נכס באזור השרון – כפי שביקשה לעשות, ולכן חיפשה בית בשכונת בית-אליעזר. עוד הצהירה שמעבר לכך, "היו יתרונות בשבילי גם בבית וגם במגרש" [עמ' 72 ש' 21 עד עמ' 73 ש' 2, עמ' 73 ש' 8-7; ר' גם פרו' I עמ' 133 ש' 7-5]. את מצבה עובר לכריתת הסכם המכר לרכישת הנכס, ואת האפשרות כי חוזה לגביו לא יחתם, תיארה התובעת במילה 'מצוקה' [עמ' 78 ש' 15-14].

(ה) עו"ד קדם, שייצג את התובעת בתהליך בדיקת הנכס לקראת קנייתו, והיה מעורב קודם לכן בבחינת נכסים נוספים שאותם ביקשה התובעת לרכוש מבלי שעניינה בהם בשל לכריתת חוזה, אישר שהיה לחץ מצד התובעת לרכוש נכס. בלשונו: "היא הייתה אישה שהייתה במצוקה, היא הייתה אישה שהייתה לבדה והתרשמתי ללא ייעוץ מצד אחר, מצאתי את עצמי [...] שצריך להיכנס לעובי הקורה ולתת לה עצות שהן חורגות מהייעוץ שבין עו"ד ללקוח, קצת יותר יעוץ כספי, היא הייתה לחוצה לרכוש נכס והיא רצתה לעשות כל מיני עסקאות שניסו להדיח אותה בדרכים כאלה על נושאים של דיווחים, גובה העסקה, שווי העסקה. [...] היא הייתה חייבת כנראה להגשים את רצונה ולרכוש איזושהי דירה [...]" [פרו' III עמ' 98 ש' 13-4, 19-18, 25-22]. במהלך התנהלותו אל-מול באת-כוח ז'אנו בגיבוש הסכם המכר, הופעל על עו"ד קדם לחץ של התובעת להתקדם בעסקה [עמ' 104 17-11]. עו"ד קדם שקל להזמין שמאות לנכס ולבקר במקום, טרם חתימת ההסכם, אך הודה שוויתר על כך מכיוון שנוסחה הטיוטה הסופית ונקבע מועד לחתימתה [עמ' 105 ש' 10-8].

עדותו זו של עו"ד קדם שוללת מניה וביה את גרסת התובעת לפיה ביקורו של עו"ד קדם בנכס לא יצא לפועל בשל סירובה של אפרת לכך – סירוב שתרם להפסקת יצוגו בעסקה [סע' 17-15 ב-ת/6]. במונחי מהימנות, נודעה לעדותו של עו"ד קדם עדיפות ברורה, מובהקת, על-פני עדות התובעת, שפסחה על שני הסעיפים ולא גמרה בדעתה אם סיימה את יצוגו של עו"ד קדם בשל התנגדות של נתבעת 2 להכנסת שינויים בהסכם או בשל סירובה לעריכת ביקור שלו בנכס.

(ו) קליה תיארה אף היא לחץ שהפגינה התובעת סביב רצונה לרכוש את הנכס, ובעטיו ביקשה לסיים את העסקה בחתימת חוזה ללא דיחוי, גם כשהוברר שעו"ד קדם לא ילווה אותה לשלב החתימה על ההסכם שהוכן בטרם הסתיים יצוגו [פרו' II עמ' 104 ש' 30-27]. קליה הדגישה שהתובעת ידעה שבעליית הגג של הנכס יש תוספת שנבנתה ללא היתר והבינה את ההתייחסות שניתנה לכך בהסכם המכר, אך "[...] זה בכלל לא ענין אותה המשמעות של זה או משמעות אחרת. התובעת חיפשה בית בכל מחיר, היא הייתה מוכנה אפילו לגור במחסן, העיקר שהיא תמצא בית [...]" [פרו' II עמ' 106 ש' 17-15; ר' גם עמ' 129 ש' 23 עד עמ' 130 ש' 2]. התנהלות התובעת נבעה מכך שהיה עליה לפנות את הדירה בה היא התגוררה בשכירות ולהחזירה לידי הבעלים [פרו' II עמ' 137 ש' 25-24]. קליה שמעה מפי התובעת על לחץ שלה לרכוש נכס, זאת גם על-רקע העובדה שהתובעת חיפשה בית משך תקופה לפני רכישת הנכס דנן ולא הצליחה למצוא בית שיתאים לה [פרו' V עמ' 146 ש' 28-25]. הדברים תואמים את עדותה של התובעת בסוגיה זו.

(ז) בכל אלה יש כדי ללמד על אומד-דעתה של התובעת ועל החלטתה הנחושה לרכוש את הנכס, כשמצד אחד ידעה שעו"ד קדם ערך בדיקות לגביו, היה שותף להכנת טיוטה סופית של הסכם ואף נקבע מועד בו נועד ההסכם להיחתם, ומצד שני היא ביקשה לזרז את חתימת ההסכם ככל האפשר בשל הטעמים שנמנו לעיל – והתרעמה כשהפגישה שנקבעה לחתימת הסכם בוטלה בשל מחלוקת בין עורכי-הדין על מקום חתימתו.

ראיה נוספת לגמירות-דעתה של התובעת לרכוש את הנכס באה לידי ביטוי בעדותה של אפרת, לפיה עוד טרם חתימת ההסכם, ובעוד עורכי-הדין עמלים על ניסוח טיוטת הסכם, הגיעו לנכס בעלי מלאכה מטעם התובעת כדי לבחון אותו לצרכי ביצוע עבודות בו, על-יסוד הנחה כי התובעת רוכשת את הנכס [סע' 15 ב-נ/38; פרו' V עמ' 160 ש' 11-6]. יש לכך נפקות באשר לייצוגה של קליה את התובעת בכריתת הסכם המכר. עורך-דין אינו אפוטרופוס של לקוחו; כשעסקינן בלקוח בגיר ובעל כשרות משפטית שמבטא עמדה נחרצת לגבי רכישת נכס, אין על עורך-הדין להניאו מכך, ועליו להסתפק בכך שנתוני הנכס ותנאי העסקה ידועים ללקוחו ומובנים לו. כפי שיובהר בהמשך, תנאי זה התקיים בתובעת בהתייחס לכל נתוניו של הנכס דנן.

4. בין יום 2.8.2007 לבין יום 6.8.2007

(א) מן המקובץ נובע שזה היה מצב הדברים ביום 2.8.2007: בין עו"ד פייביש לבין עו"ד קדם גובשה הטיוטה הסופית של הסכם המכר ונקבע מועד לחתימתה ליום 2.8.2007. בשלב זה תמה בדיקתו של עו"ד קדם את הנכס והזכויות בה כבא-כוח התובעת, ושוב לא עמדו על הפרק בקשתו לבקר בנכס או להעריכו באמצעות שמאי מטעם התובעת, זאת מטעמים שאינם קשורים בנתבעים אלא בשל הבשלת העסקה והתקדמותה לשלב הסופי של חתימה על הסכם. קיום הפגישה לא יצא לפועל בשל מחלוקת בין עורכי-הדין פייביש וקדם על מקום החתימה. בו ביום הביאה התובעת את יצוגו של עו"ד קדם לידי סיום והוא יצא מהתמונה.

במקביל, אפרת היססה לגבי מכר הנכס, והתובעת היא שהפגינה עמדה נחרצת שביטאה החלטה לרוכשו וחשפה לחץ לפעול ולהתקדם לחתימת הסכם; לשם כך חיפשה התובעת עורך-דין שייצג אותה בחתימת ההסכם, חלף עו"ד קדם, והסתייעה בקליה – שפנתה אל עו"ד שחטמן והפצירה בו ליטול על עצמו את מלאכת הייצוג. בתוך כך ביטאו קליה ובן חמו, בן-זוגה של אפרת, עמדה שתמכה במכר הנכס לתובעת, כפי שאף עשו קודם לכן – כאשר הנכס לא עמד למכירה והתובעת גילתה עניין בקנייתו.

במצב דברים זה, ביום 2.8.2007 עדיין לא נטלה על עצמה קליה את יצוג התובעת בעסקה, אך במעמדה כחברתה של התובעת ניסתה לסייע לה בקידום העסקה בשלושה אפיקים: ראשית, כלפי אפרת הביעה קליה עמדה שתמכה במכירת הנכס לתובעת, חרף היסוסיה של אפרת ועל-אף ביטול הפגישה שנועדה לחתימת ההסכם. שנית, קליה סייעה לתובעת לחפש עורך-דין ועל-רקע זה פנתה ביום 2.8.2007 לעו"ד שחטמן. שלישית, קליה פעלה על-פי המלצת עו"ד שחטמן ופנתה למהנדסת ולנטינה ויסמן כדי לקבל מפיה הסבר לגבי היתר הבניה של הנכס. היא עשתה כן בו ביום, בתאריך 2.8.2007, כשאפרת נלווית אליה.

(ב) בהתייחסו לחילופי הייצוג של התובעת והבדיקות שיש לקיים, אמר עו"ד שחטמן כך: "כשהיא אמרה לי שהכול מוכן ורק צריך לבוא ולחתום אמרתי לה שאני לא נוהג לבוא ולחתום במקום עו"ד אחר בלי לבדוק את כל הנושאים. באותה מידה אפשר לחתום בלי עו"ד. נדמה לי שתוך כדי השיחה הדבר היחיד שבא לתשומת ליבי שמדובר בצמוד קרקע מה שקוראים בשפה המקצועית אז ציינתי בפניה שאחד הדברים שצריך לבדוק זה היתר בנייה או יותר נכון חריגות בנייה" [פרו' II עמ' 97 ש' 27 עד עמ' 98 ש' 2]; לדבריו, נתבעת 1 לא ידעה מה בדק עורך-הדין שייצג את התובעת עד אותו מועד [עמ' 98 ש' 7-4; ר' גם סע' 13 ב-נ/19]. יש לקבוע שהיתר הבניה של הנכס הומצא לעו"ד קדם והיה בידיו בטרם הוכנה הטיוטה הסופית; ביטוי לכך ניתן בפירוט המסמכים שתועדו בכתב-התביעה שהגיש עו"ד קדם נגד התובעת, ובעדותו לפני [נ/12 בסע' 11(ג) ו- 24-23; פרו' III עמ' 97 ש' 26-25, עמ' 103 ש' 25-14]. את ניסיון התובעת לחלוק על כך יש לדחות בשתי ידיים, ובה בעת יש לקבוע שאף היא לא ידעה, בנקודת הזמן של יום 2.8.2007, מה הקיפו בדיקותיו של עו"ד קדם לגבי הנכס [עמ' 75 ש' 20-4; עמ' 77 ש' 30-23; עמ' 78 ש' 9-1; פרו' I עמ' 115 ש' 17-14].

(ג) אין מחלוקת על כך שהמהנדסת ולנטינה ויסמן שמתגוררת בשכנות לנכס, ברחוב הפלמ"ח 22 (להלן ולנטינה או המהנדסת), טיפלה במהלך השנים בבקשות להיתרי בניה ביחס לחלקה ולנכס.

המהנדסת נדרשה לכך בעדותה שנשמעה מטעמה של נתבעת 2 וביארה כי הגישה בקשות אחדות להיתרי בניה בהתייחס לחלקה: שתי בקשות ראשונות הוגשו לפני שנים, כשהוריה של אפרת גרו בבית שנמצא במגרש הקדמי ונמכר שנים לאחר מכן לקליה; בתוך כך הוגשה בקשה להיתר לחניה בבית הקדמי, לגבי חניה בעלת קירוי גבוה שנבנתה במגרש הקדמי ללא היתר.

בקשה נוספת הוגשה למתן היתר לבניית בית במגרש האחורי, חלף מחסן שהיה שם; מדובר בבית בו התגוררה אפרת במועד מכירת המגרש הקדמי לקליה ובמועד מכירת המגרש האחורי לתובעת. ולנטינה תכננה את הבית שנבנה במגרש האחורי עבור ז'אנו וטיפלה בבקשה למתן היתר, כל זאת בשנת 1995 או בסמוך לכך [נ/25; להלן היתר הבניה של הנכס]. לאחר קניית הנכס הכינה ולנטינה עבור התובעת בקשה להיתר להכשרת התוספת בעליית הגג של הנכס, וכן להכשרת שתי פרגולות שהן עצמן קיבלו היתר בעבר, אך לא הקירוי שהותקן להן (להלן בקשת התובעת להיתר). בקשת התובעת להיתר התייחסה רק למה שסומן בה לגבי עליית הגג [פרו' III עמ' 135 ש' 21-20]. לא הוגשה בקשה נוספת להיתר ביחס לחלקה בידי ולנטינה, והיא כפרה בכך שמטעם התובעת הוגשו על כך שתי בקשות [פרו' III עמ' 123 ש' 20 עד עמ' 124 ש' 28; עמ' 125 ש' 12-11; עמ' 137 ש' 11].

(ד) קליה תיארה את הביקור שערכו היא ואפרת בערבו של יום 2.8.2007 אצל המהנדסת ולנטינה; לדבריה, פנייתה אל המהנדסת נעשתה לאחר ששמעה מעו"ד שחטמן שיש לבדוק את היתר הבניה של הנכס לפני חתימת ההסכם, שכן מדובר בבית צמוד קרקע בבית-אליעזר ולא ניתן להסתמך בעניין זה על בדיקה שערך עורך-דין אחר. קליה מסרה על כך לתובעת, והתובעת ביקשה ממנה ללכת אל ולנטינה, בהיותה מי שטיפלה בהיתר הבניה של הנכס. אפרת לא התנגדה לכך והצטרפה אל קליה [פרו' II עמ' 135 ש' 21-19]. בו ביום, יום חמישי בשעות הערב, הלכו קליה ואפרת אל ולנטינה, ואזי התברר לקליה לראשונה שקומת עליית הגג בנכס כוללת תוספת שנבנתה שלא לפי ההיתר הבניה של הנכס. קליה מסרה זאת לתובעת; קודם לכן הדבר לא היה ידוע לקליה [פרו' II עמ' 104 ש' 30 עד עמ' 105 ש' 8].

קליה מסרה עוד כי בפגישה אצל ולנטינה, כשהתחוור שאין היתר בניה לתוספת וצריך להגיש על כך בקשה חדשה להיתר, הוסברה המשמעות של נשיאה בשכר של ולנטינה הכרוך בכך; הוסברה גם המשמעות שנודעת לכך בכל הקשור לקיומה של חניה במגרש האחורי: יש אפשרות שתידרש חניה בתוך חצר הנכס כתנאי לאישור הבקשה, נוכח שינוי שחל בחוק התכנון והבניה – אך יש גם אפשרות שלא תידרש חניה בתחום המגרש האחורי כתנאי לאישור הבקשה, שכן על-פי המתוכנן תיסלל אליו בעתיד הדרך הסטטוטורית. לגבי מיקום הגדר שאינו תואם את התוואי של החלוקה הפורמלית, סברה ולנטינה שהרשות לא תתערב בחלוקה הפנימית בין המגרשים, אך לא היה ברור אם תאשר את מיקומה הנוכחי של הגדר [פרו' II עמ' 111 ש' 19-15; עמ' 112 ש' 6-4, 22-12; עמ' 135 ש' 29-24; עמ' 136 ש' 15].

קליה הדגישה כי היא התקשרה אל התובעת מביתה של ולנטינה ומסרה לה את תוכן הדברים; גם ולנטינה שוחחה עם התובעת בטלפון, באותה שיחה ובאותו מעמד, ועד כמה שקליה זכרה, גם היא הסבירה לתובעת את הדברים; כל זה אירע בנוכחות אפרת [פרו' II עמ' 111 ש' 19-15; עמ' 112 ש' 6-4, 22-12; עמ' 135 ש' 29-24; עמ' 136 ש' 15].

(ה) עדותה של אפרת על אשר אירע בביתה של ולנטינה עולה בקנה אחד עם עדותה של קליה. לדבריה, חרף קיומה של טיוטת הסכם מוכנה לחתימה ביקשה קליה לבדוק את היתר הבניה של הנכס; לשם כך התלוותה אליה אפרת לפגישה עם המהנדסת ולנטינה. ולנטינה הציגה להן את אותו חלק בנכס שנבנה ללא היתר; אפרת הופתעה מכך שיש בניה ללא היתר בעליית הגג. נשאל מה צריך לעשות כדי לקבל היתר להכשרת התוספת ומה העלות של בקשה להיתר, והוצג על-ידי ולנטינה תחשיב של העלות הכרוכה בהגשת בקשה כזו. בעקבות קבלת מידע זה, קליה התקשרה לתובעת ודיברה אתה ואחר-כך גם ולנטינה שוחחה עימה, באותה שיחה, וניתנו לה כל ההסברים [סע' 17 ב-נ/38; פרו' V עמ' 161 ש' 22-17; עמ' 161 ש' 26 עד עמ' 162 ש' 5]. עדות אפרת על כך הייתה אמינה והיא לא התיימרה לזכור כל פרט ופרט, אלא ציינה מה זכור לה ומה אינה זוכרת.

אפרת מסרה שראתה בפנייתה של קליה למהנדסת דבר שנעשה מכוח חברותה עם התובעת, ולא פעולה שביצעה קליה כעורכת-דין של התובעת; רק במעמד חתימת ההסכם, ימים אחדים לאחר מכן, נודע לאפרת שקליה תייצג את התובעת בחתימתו [פרו' V עמ' 160 ש' 22-21, 28-27; עמ' 161 ש' 9-5, 15-14; עמ' 163 ש' 12-6]. אף קליה הדגישה שבעת פנייתה למהנדסת לא קיבלה על עצמה עדיין את יצוג התובעת בעסקה; בשלב זה היא פעלה על-סמך עצתו של עו"ד שחטמן, ואת הייצוג נטלה רק במעמד חתימת ההסכם ביום 6.8.2007, על-בסיס ההסכמות שהושגו כשהתובעת הייתה מיוצגת על-ידי עו"ד קדם, ונותר רק לתקן את ההסכם נוכח הגילוי על-אודות חסרונו של היתר בניה לתוספת [פרו' II עמ' 109 ש' 11-9, 24-22; עמ' 113 ש' 25-14].

(ו) ולנטינה אישרה את ביקורן של קליה ואפרת אצלה; היא הסבירה להן מה יש ומה אין בהיתר הבניה של הנכס, ומה צריך לעשות. ולנטינה לא ידעה מה טיב מעורבותה של קליה, אך נאמר לה שהבירור קשור למכר הנכס; בלשונה: "[...] באו לשאול שאלות יותר מקצועיות לגבי התוכניות ולגבי מה שקרה בשטח. אני לא התעניינתי מה הקשר בין נתבעת 1 לבין התובעת" [פרו' III עמ' 124 ש' 9-8; עמ' 125 ש' 3-1, 23-14]. הדברים עולים בקנה אחד עם היעדר יצוג של קליה את התובעת בשלב זה, שאם לא כן הייתה קליה מציגה את עצמה לפני המהנדסת כבאת-כוחה של התובעת.

לדברי ולנטינה, נושא הגדר לא עלה בשיחה שקיימה עם קליה ואפרת [פרו' III עמ' 126 ש' 13-10]. אשר לתוספת שנבנתה ללא היתר, היא הסבירה לקליה ואפרת שאין ודאות שניתן יהיה להכשירה על-ידי היתר; לדבריה, "אני חששתי שחלל הגג שאנחנו מדברים עליו יחרוג מקו בניין קדמי שבדרך כלל לא מאושרת על ידי הוועדה. לכן אני אמרתי שאני בספק שניתן לקבל היתר" [פרו' III עמ' 132 ש' 18-11]. כפי שיובהר גם בהמשך, בגין עצם קיומה של התוספת ואי-מתן היתר בניה להכשרתה לא עתרה התובעת לסעד, ובחוות-דעתו של השמאי מטעמה שהוגשה לשם קביעת ירידת ערך הנכס לא ניתן לנושא זה כל ביטוי. נושא זה חורג אפוא מגדרי המחלוקת שעומדת להכרעה, והדיון בו יעשה רק אגב אורחה, ככל שיש בו כדי לקדם את ההכרעה בהליך.

עדותה של המהנדסת לגבי חניה בשטח המגרש האחורי תאמה את עדותה של קליה באשר לתוכן הדברים שנאמרו בפגישה עמה. ולנטינה ביארה כי בבקשה להיתר הבניה של הנכס שהוכן על-ידה עבור ז'אנו לא הוצג הסדר חניה, שכן חניה לנכס צריכה להיות מוסדרת מהכביש האחורי שעתיד להוביל אליו עם סלילת רחוב התפוח; עד אז, לנכס יש חניה רק ברחוב הקדמי, רחוב הפלמ"ח. בלשונה: "אני לא הצגתי חנייה משום שאין פה כביש. אין כניסה מהרחוב האחורי, עד היום אין כניסה. לשאלת בית המשפט אם מבחינתי תוכל להיות חניה רק כשיפתחו את הדרך מהרחוב האחורי, אני משיבה - שכן" [פרו' III עמ' 129 ש' 17-14]. על-רקע הדברים הללו טענה המהנדסת שגם בבקשה להיתר להכשרת התוספת שהגישה בשם התובעת בשנת 2007, במועד מאוחר לרכישת הנכס על-ידי התובעת, לא סימנה חניה לנכס בשטח המגרש האחורי, שכן חניה כזו תיתכן רק לאחר פתיחת הדרך הסטטוטורית וסלילת רחוב התפוח [פרו' III עמ' 136 ש' 8-2].

(ז) התובעת אישרה כי ידעה על כך שבקומה השנייה של הנכס נבנתה תוספת בניה ללא היתר, כל זאת בטרם נחתם הסכם המכר. דא עקא, בפרטיה לא התיישבה גרסתה עם עדויותיהן של אפרת וקליה, מהן עלה שדבר קיומה של תוספת ללא היתר התחוור להן לראשונה ביום 2.8.2007, בעת ביקורן אצל המהנדסת ולנטינה.

בעדותה הראשית מסרה התובעת שכבר בתחילת הדרך אמרה לה נתבעת 2 כי חדר שינה וחדר אמבטיה נבנו בעליית הגג של הנכס ללא היתר; בהקשר זה, הרגיעה אותה קליה באומרה לה כי מדובר בעניין טכני ולא תהיה בעיה לקבל היתר בניה לתוספת, תוך שהתובעת הופנתה לאדריכלית ולנטינה שערכה עבור ז'אנו את תוכניות הבניה לנכס [ת/6 בסע' 7, 10-9]. בעדותה לפני שינתה התובעת את טעמה ועתה טענה כי שמעה מפי אפרת על קיומה של חריגת בניה בנכס, בעליית הגג, לא בתחילת המשא ומתן אלא רק לאחר שמחיר הנכס כבר סוכם, ונוכח הגילוי ביקשה התובעת להפחיתו [עמ' 74 ש' 8-4]; בכך סתרה את עדותה הראשית לפיה נעשה הגילוי בתחילת המשא ומתן בין הצדדים [סע' 9 רישא ב-ת/6].

גם בהמשך מסרה התובעת עדות לא עקבית על כך; אם, כטענת התובעת, נודע לה על קיומה של תוספת בניה ללא היתר רק בפגישת המשא והמתן השלישית, בעוד שמחיר הנכס נקבע לשיטתה כבר בפגישה הראשונה, אזי היה בכך להדליק 'אור אדום' – וניתן היה לצפות שהיא תבקש מבא-כוחה דאז עו"ד קדם לדקדק במיוחד בבדיקת הזכויות בנכס ומידת התאמתן להיתר הבניה שלו. דא עקא, התובעת אישרה שהיא לא שיתפה את עו"ד קדם בקיומה של תוספת ללא היתר [פרו' I עמ' 98 ש' 18 עד עמ' 99 ש' 7, עמ' 128 ש' 27-25, עמ' 129 ש' 11-4].

ודוק: על-פי עדויותיהן של קליה ואפרת, נודע להן דבר קיומה של התוספת מפי ולנטינה, לאחר שהמשא והמתן לרכישת הנכס תם, הוכנה טיוטה סופית שנועדה לחתימה, ונולד צורך לבדוק את היתר הבניה על-רקע הפסקת יצוגה של התובעת בידי עו"ד קדם – ונוכח המלצתו של עו"ד שחטמן לקליה כי כך יעשה טרם החתימה על ההסכם. עצם העובדה שהתובעת ידעה על קיומה של תוספת בניה ללא היתר ולא שיתפה בה את עו"ד קדם מספקת תימוכין לעדויותיהן של הנתבעות, לפיהן התגלה נתון זה והובא לידיעת התובעת במועד שבו עו"ד קדם שוב לא יצג אותה בעסקה. הדברים מעידים לא רק על אמינות גרסתן של אפרת וקליה, אלא חושפים אי-התאמה שנגלתה שוב ושוב בין גרסת התובעת על-אודות מהלך העניינים טרם קניית הנכס לבין האופן בו התנהלו הדברים לאשורם. בכל אלה, הייתה גרסת התובעת 'שטוחה' ודלה.

אני קובעת אפוא שדבר קיומה של תוספת בניה ללא היתר בקומה השנייה של הנכס נודע לנתבעות בעקבות פגישתן עם המהנדסת ביום 2.8.2007, קרי, בשלב בו תם למעשה המשא והמתן לרכישת הנכס, הוכנה טיוטה סופית לחתימת הסכם, והיה על התובעת להתמודד עם המציאות שנוצרה בשל הפסקת יצוגו של עו"ד קדם והשלכתה על חתימת ההסכם. מאחר שהתובעת ידעה על קיומה של התוספת וחסרונו של היתר לה עוד לפני שנחתם הסכם המכר – כך לפי הודאתה שלה, פשיטא שהיא למדה על כך בעקבות ביקורן של קליה ואפרת אצל ולנטינה. נובע מכך שהתובעת עודכנה בתוכנם של הדברים ששמעו הנתבעות מהמהנדסת, כל זאת לפני חתימתה על ההסכם.

(ח) מחלוקת התגלעה בשאלה אם במהלך ביקורן של קליה ואפרת אצל ולנטינה התקשרה קליה לתובעת ועדכנה אותם בדברים ששמעה מפי ולנטינה, ואם ולנטינה שוחחה גם היא עם התובעת באותו מעמד, אחרי קליה.

התובעת לא כפרה בכך שעוד טרם חתימת ההסכם, קליה פנתה אל ולנטינה; היא טענה שבניגוד לגרסתה של נתבעת 1, לא קליה ולא ולנטינה שוחחו עמה תוך כדי הפגישה ועדכנו אותה בתְכָניה [פרו' I עמ' 139 ש' 30-28, עמ' 140 ש' 14-1, עמ' 142 ש' 15-1]. לפי עדות התובעת, היא שוחחה עם ולנטינה לראשונה רק כשנה לאחר קניית הנכס, כאשר פנתה אליה על-מנת שתכין עבורה בקשה להיתר עבור התוספת [עמ' 77 ש' 25-18; עמ' 88 ש' 28-24; פרו' I עמ' 140 ש' 19-15]. מנגד גרסו קליה ואפרת כי שיחה אל התובעת התקיימה מביתה של ולנטינה, ובה עדכנה קליה את התובעת לגבי הסבריה של ולנטינה; עוד העידו שבשלב מסויים של השיחה גם ולנטינה שוחחה במישרין עם התובעת וחזרה על ההסברים.

ולנטינה לא זכרה שיחת טלפון שהתקיימה בין קליה לתובעת מביתה, בה מסרה קליה לתובעת את תוכן דבריה והסבריה של ולנטינה; היא הטעימה שאין ביכולתה לאשר או לשלול קיומה של שיחה כזו. היא עצמה לא שוחחה עם התובעת ולא הסבירה לה דבר באותו יום; שיחתה הראשונה עם התובעת ארעה בחלוף זמן, כשהתובעת פנתה אליה בבקשה לטפל במתן היתר לתוספת [פרו' III עמ' 125 ש' 25 עד עמ' 126 ש' 4; עמ' 128 ש' 19-17, 25].

גם לאחר שנשמעה עדות המהנדסת, עמדה קליה על דעתה כי במעמד הביקור אצלה ולנטינה דיברה עם התובעת בטלפון [פרו' V עמ' 147 ש' 7-5, 10-9]. אין בנמצא תשתית מספקת שעל-יסודה ניתן לקבוע שתוך כדי פגישת הנתבעות עם המהנדסת, התקיימה שיחת טלפון בין המהנדסת לבין התובעת, בה שמעה התובעת מכלי ראשון ומפיה של ולנטינה את ההסברים שנתנה קודם לכן לקליה ואפרת ביחס לתוספת ולהיתר הבניה של הנכס. בניגוד לעדותה הבוטחת של קליה לפיה נערכה שיחה כזו, אפרת לא הייתה נחרצת לגביה – וידעה לאשר רק את שיחתה הטלפונית של קליה עצמה עם התובעת, מביתה של ולנטינה. יחד עם זאת, יש לקבוע שקליה שוחחה עם התובעת בתום הפגישה עם ולנטינה ויידעה את התובעת על-אודות הדברים שנאמרו בה. עדות קליה ואפרת על כך עדיפות, במונחי מהימנות, על עדות התובעת, ויש להן תימוכין חיצוניים.

ראשית, כבר נאמר שהתובעת ידעה על קיומה של התוספת ועל חסרונו של היתר בניה לה, כל זאת לפני חתימת ההסכם. מאחר שהנתבעות למדו על קיומה של תוספת ללא היתר רק ביום 2.8.2007, בעקבות פנייתן למהנדסת ולנטינה, לא הייתה התובעת עשויה לשמוע על כך אלא מפיהן. העברת המידע לתובעת מלמדת על שיחת עדכון שקיימה עמה קליה בנושא זה, והיא מתיישבת עם גרסתן של קליה ואפרת על-אודות עריכת שיחה כזו כבר מביתה של ולנטינה.

שנית, התובעת ידעה שקליה פנתה אל ולנטינה על-פי עצתו של עו"ד שחטמן; עדות קליה, לפיה התובעת היא שביקשה ממנה לגשת אל המהנדסת כדי לברר פרטים על היתר הבניה של הנכס, לא נסתרה. קשה להלום שהתובעת ידעה על פנייתה של קליה אל ולנטינה ולא טרחה לבדוק ולברר עם קליה מה דובר ומה נאמר שם, קל וחומר נוכח לחצה של התובעת להביא לידי גמר את העסקה בחתימת הסכם. בעדותה הראשית של התובעת אין למצוא גרסה בעניין זה, באופן תמוה שאומר דרשני ופועל לחובתה. גם מכך נובע שהיא עודכנה על-ידי קליה לגבי המידע שמסרה ולנטינה.

שלישית, במכלול הנסיבות שתוארו לעיל, לא הייתה לקליה סיבה להסתיר מהתובעת את המידע שניתן על-ידי ולנטינה; נהפוך הוא. פנייתה של קליה אל ולנטינה העידה על רצון לסייע לתובעת-חברתה ונבעה מעמדה אכפתית ביחס למבוקשה של התובעת לרכוש את הנכס. בשלב זה, קליה עדיין לא נטלה על עצמה את יצוג התובעת בעסקה. אילו היה ממש בתזת הזדון המכוון שייחסה התובעת לקליה, אזי אין לראות מה טעם הייתה קליה טורחת לבזבז מזמנה, לפנות אל המהנדסת ולקבל ממנה מידע לגבי היתר הבניה של הנכס, כעצתו של עו"ד שחטמן. מדובר בתזה שנותרה מיותמת מראיות, והיא לא הוכחה.

לבסוף, המידע שנמסר על-ידי ולנטינה לגבי התוספת והיתר הבניה של הנכס הוליד דיון שנערך בין התובעת, אפרת וקליה על-אודות נפקותו של המידע ביחס לעסקה ולחתימת הסכם המכר. גם עצם קיומה של תגובה למידע זה, כל זאת באפיק המעשי של תוכן ההסכם וחתימת החוזה, יש בה כדי ללמד כי המידע שנודע לנתבעות בפגישתן עם ולנטינה לא הוסתר מהתובעת אלא דווקא גולה ונמסר לה, והכול טרם חתימת ההסכם. לנושא זה יוקדש הסעיף הבא.

(ט) התובעת מסרה שעם היוודע לה דבר קיומה של בניה בנכס ללא היתר, לא היה במידע זה כדי לגרום לה לסגת מהעסקה והיא רצתה דווקא להשלימה, אגב בקשה כי ממחיר הנכס יופחת סכום שיבטא את העלות הכרוכה בהגשת בקשה להיתר להכשרת התוספת; על-פי גרסת התובעת, אפרת הסכימה לכך ונאותה להפחית סך של 3,000 דולר ממחיר הנכס [סע' 13-12 ב-ת/6]. גם בסוגיה זו, התחוור שעדותה של התובעת היוותה הד קלוש להתרחשות הדברים כהווייתם, ולא שיקפה את המציאות לאשורה.

קליה ביארה כי הנושא של הפחתת 3,000 דולר ממחיר הנכס עלה, אך לא הגיע לידי סיכום. קליה הציעה זאת לאפרת ומסרה על כך לתובעת, לאחר ביקור הנתבעות אצל ולנטינה; אפרת אמרה שתחשוב על כך. בפועל, חלף הפחתה ממחיר הנכס הוסכם שלתובעת תינתן זכות לבצע שיפוצים ועבודות בנכס מיד לאחר חתימת הסכם המכר, לפני מועד המסירה ובזמן שאפרת גרה בבית, כדי שהתובעת תיכנס לנכס מוכן טרם יום הולדתה שחל בתחילת אוקטובר [פרו'II עמ' 110 ש' 28 עד עמ' 111 ש' 10; עמ' 127 ש' 25 עד עמ' 128 ש' 15]. ההסכמה על מתן זכות לתובעת לבצע עבודות בנכס לפני תאריך המסירה גובשה על-פה, וכך גם התחייבותה של התובעת להגיש בקשה להיתר לגבי התוספת מיד לאחר חתימת ההסכם [פרו'II עמ' 128 ש' 23-20; פרו' V עמ' 149 ש' 30-20].

על אותם דברים עמדה גם אפרת: בעקבות המידע שמסרה ולנטינה ביקשה התובעת הנחה במחיר הנכס. אפרת, שלא דיברה עם התובעת על כך במישרין אלא רק באמצעות קליה, אמרה שתחשוב על כך, ונטתה לא להסכים. למחרת היום הציעה קליה, בשם התובעת, שבמקום הפחתה במחיר הנכס יתאפשר לתובעת להכניס אליו פועלים ולהתחיל לבצע עבודות לפני יום המסירה; בעדותה ביארה קליה שהתובעת ביקשה זאת, שכן חששה שאפרת תתחרט ולא תסכים למכור, והייתה נחושה בדעתה לרכוש את הנכס למרות המידע שהתגלה בפגישה אצל ולנטינה. להצעה זו הסכימה אפרת, ונסללה הדרך לחתימה על הסכם המכר; ביום שני שחל לאחר הביקור אצל ולנטינה נפגשו הצדדים אצל עו"ד פייביש, והסכם המכר נחתם [סע' 17 ב-נ/38; פרו' V עמ' 161 ש' 25-22, עמ' 162 ש' 12-7, עמ' 166 ש' 28 עד עמ' 167 ש' 6].

(י) להשלמת התמונה: אותה הסכמה שגובשה עובר לחתימת הסכם המכר, לפיה תוענק לתובעת זכות לבצע פעולות בנכס טרם תאריך המסירה שלו, מומשה הלכה למעשה. יש בכך כדי לחזק את הקביעה כי במסגרת הסכמותיהן של התובעת ואפרת ננקב 'ערך' שניתן לתובעת ונועד לפצותה על קיומה של התוספת והיותה נטולת היתר בניה – נתון שהתגלה, כאמור, רק זמן קצר לפני חתימת ההסכם ולא היה ידוע קודם – תוך ש'ערך' זה התקבל ויושם בפועל.

אפרת עמדה על כך שלאחר חתימת ההסכם, ובהתאם למוסכם עם התובעת, החלה התובעת לבצע עבודות בנכס בעוד אפרת ובני-משפחתה גרים בו; בתוך כך עבד בחצר גנן שסיים את עבודתו ביום 12.9.2007, חדר או שניים בבית פונו כדי שהתובעת תאחסן בהם חפצים, שטיחים קבועים שהיו באותם חדרים הוסרו, התובעת הביאה לבית חפצים לאחסון ופועלים מטעמה הרסו את המחסן שעמד בחצר [סע' 20 ב-נ/38; פרו' V עמ' 168 ש' 11-4]. תיאור זה הובא גם בעדות בן חמו [סע' 8 ב-נ/36]. קליה מסרה אף היא שהתובעת ביצעה בנכס טרם תאריך המסירה עבודות גינון והריסת מחסן בחצר, אף הציבה מכולה בדרך הגישה – בהסכמתה של קליה [פרו' V עמ' 147 ש' 30-11].

אף שהתובעת הכחישה קיומן של הסכמות עם אפרת שבגדרן ניתנה לה זכות להיכנס לבית ולבצע בו עבודות טרם המסירה, היא הודתה שהותר לה לאחסן חפצים במרפסת, לפרק מחסן שנמצא בנכס מחוץ לבית, להכניס בעלי-מקצוע למקום ולשתול דשא בחצר [פרו' I עמ' 131 ש' 21 עד עמ' 132 ש' 14]. הדברים מתיישבים עם עדותה של אפרת ומחזקים אותה, באופן שמוביל לאימוץ גרסתה בסוגיה זו. מועד המסירה הרשמי של הנכס, כפי שנקבע בהסכם, היה 30.9.2007, ובתאריך זה גם נמסר הנכס לתובעת [סע' 5.1 בהסכם המכר וסע' 25 ב-ת/6].

5. מעמד החתימה על הסכם המכר

(א) הסכם המכר נחתם בין ז'אנו מזה לבין התובעת מזה בתאריך 6.8.2007. למידע שהתקבל מולנטינה ימים אחדים קודם לכן ביחס להיתר הבניה של הנכס והתוספת – מידע שכאמור נמסר לתובעת והיה בידיעתה לפני חתימת ההסכם – ניתן ביטוי בהכנסת שינוי בנוסח ההסכם שהוכן על-ידי עו"ד פייביש ועו"ד קדם. קליה אישרה שעל הכנסת שינוי זה בהסכם חל יצוגה את התובעת [פרו' II עמ' 105 ש' 14-9, עמ' 109 ש' 11-9]. השינוי התבטא בהוספת סעיף 2.3.3, בו נקבע כך: "הקונה מצהירה כי קיבלה את כל הנתונים של הממכר לרבות היתר הבנייה המצ"ב כנספח ב'1 וכי לא יהיו לה כל תביעות בעניין היתר הבנייה הקיים ובאם תידרש לשלם תשלומים הקשורים בהיתר בנייה חדש שמעבר להיתר הבנייה הקיים לכל גורם שהוא, תשלומים אלה יחולו עליה בלבד".

קליה הדגישה כי השינוי שהתבטא בתוכנו של סעיף 2.3.3 נדון בין הצדדים במשרד באת-כוח ז'אנו במעמד החתימה על הסכם המכר, הוסבר לתובעת והובן על-ידה [פרו' II עמ' 105 ש' 29-26, עמ' 106 ש' 12-3, עמ' 120 ש' 14-12]. נוכח כל האמור לעיל יש לקבל עדות זו כנכונה ומהימנה. זאת ועוד, הימנעותה של התובעת מהכללת נושא קיומה של התוספת בנכס והיעדרו של היתר בניה לה בתביעה דנן, כעילה למתן סעד, מצדדת בכך ומלמדת שהתובעת – במסגרת חלוקת הסיכונים והסיכויים שנקבעה בהסכם – נטלה על עצמה ביודעין את הסיכון שנובע מקיומה של חריגת בניה בנכס, מחסרונו של היתר בניה לתוספת, ואת כל הכרוך במתן היתר בניה שיכשיר את התוספת.

(ב) ההסכם נחתם במשרדה של עו"ד פייביש בנוכחות אפרת ובאת-כוחה מזה והתובעת וקליה, כמי שייצגה אותה בחתימת ההסכם, מזה. קליה עמדה על דעתה כי במעמד החתימה גם היא וגם התובעת קראו את ההסכם, התובעת החזיקה בעותק של ההסכם, ותוכנו הוסבר לה על-ידי קליה [פרו' II עמ' 114 ש' 30-21, עמ' 129 ש' 23-10]. גרסה נגדית, מפורטת ומבוארת, לא הובאה על-ידי התובעת, וגם בנושא זה הייתה עדותה כללית וסתמית.

אפרת מסרה כי עו"ד פייביש הקריאה את ההסכם והנוכחים עקבו אחריה בדפים שבידיהם; היא לא הבינה את כל מה שהיה כתוב, אבל שמעה יחד עם כולם [פרו' V עמ' 164 ש' 14-8]. גם בכך הצטיירה עדותה ככנה וגלויה [ר' גם שם בש' 32-31]. אפרת לא התיימרה לומר שראתה שהתובעת קראה את ההסכם במעמד זה, והדגישה שהיא עצמה הייתה שקועה במעקב אחר תוכן ההסכם. במפגש דובר על כך שזה אותו הסכם שלהכנתו היה שותף עו"ד קדם, ומה שהוסף לו היה סעיף שעסק בכך שהתובעת תצטרך לקבל היתר בניה על חשבונה – הוא סעיף 2.3.3 שנזכר לעיל [פרו' V עמ' 165 ש' 6-5, 24-12].

אבישי לא נכח באירועים הללו, כשם שלא נטל חלק במגעים שקדמו לחתימת ההסכם; הוא ביאר שביום החתימה על הסכם המכר התבקש על-ידי אפרת להגיע רק כדי לחתום על מסמכי ההסכם, מהיותו רשום כבעל מחצית הזכויות בנכס, ולאחר שחתם – תם חלקו בעסקה. הוא לא קרא את ההסכם, לא היה מעורב במה שקדם לחתימתו או במה שאירע לאחר מכן, ולא קיבל חלק בתמורה ששילמה התובעת עבור הנכס [סע' 6-4 ב-נ/39; פרו' VI עמ' 172 ש' 10-7, 23-18; עמ' 173 ש' 11-8]. עדותו של אבישי על כך לא נסתרה, אלא נתמכה בעדויותיהן של אפרת וקליה.

גם אפרת הדגישה שאבישי לא נכח במעמד השלם של חתימת ההסכם אצל עו"ד פייביש אלא נקרא להצטרף רק בסוף, בשלב החתימה על ההסכם, ואזי הגיע, חתם והלך [פרו' V עמ' 165 ש' 4-1]. כך העידה גם קליה, שמסרה כי בניגוד לאחרים, אבישי לא קרא את ההסכם אלא רק נכנס, חתם עליו ויצא [פרו' II עמ' 115 ש' 25, עמ' 130 ש' 26-24].

(ג) התובעת לא ידעה אם ההסכם שעליו חתמה הוא ההסכם שגובש לאחר שעו"ד קדם העיר הערות לגביו; לטענתה, לא ראתה את טיוטת ההסכם שעו"ד קדם היה מעורב בגיבושו [פרו' I עמ' 139 ש' 13-12]. דא עקא, אין כל עניין בעריכת השוואה בין הסעיפים הפרטניים בטיוטה הסופית שניסחו עו"ד פייביש ועו"ד קדם לבין הסכם המכר כפי שנחתם, לצרכי השוואה ועל דרך הסתם. השוואה כזו רלוונטית רק לגבי מתווה הרכישה הבסיסי שהונח בבסיס ההסכם – רכישה 'as-is', והוא ידון להלן בנפרד [ר' בחלק ד(3)(ו)].

אין מחלוקת על כך שהסכם המכר בוצע ומומש עד תום. התובעת הודיעה שהיא אינה מבקשת לבטלו [עמ' 95 ש' 21-18]. לכן אין חשיבות לשאלה אם הופקד סכום בנאמנות לתשלום מס שבח, אם לאו – כשבהקשר זה לא הוכחה חבות של ז'אנו בתשלום מס שבח בגין העסקה, באופן שיצדיק קביעת מנגנון הפקדה כזה. מאותה סיבה, אין חשיבות לשאלה אם נכללו בהסכם הוראות לגבי סילוק המשכנתא שהייתה רשומה על זכויות ז'אנו בנכס; הלכה למעשה זו סולקה, הזכויות בנכס נרשמו על-שם התובעת ועמן נרשמה משכנתא לטובת הבנק המלווה שהעמיד לה הלוואה לרכישת הנכס [פרו' II עמ' 120 ש' 11-2].

אלא שזאת עיקר: על התובעת רובץ נטל כבד להוכיח את הכוונה והזדון שהיא יחסה לקליה בכל הקשור לניסוח הסכם המכר. כפי שנאמר לעיל וכפי שיובהר גם בהמשך, לא עלה בידה להוכיחם. ויתור על סעיף זה או אחר שנכלל בטיוטה הסופית שעו"ד קדם היה שותף לניסוחה והשמטתו מהסכם המכר כפי שנחתם אינם עשויים לבסס, הם כשלעצמם, זדון מכוון מן הסוג שאותו יחסה התובעת לנתבעים אלא, לכל היותר, טעות בשיקול-דעתה של קליה שעולה כדי רשלנות בייצוג התובעת. התובעת הצהירה בהדגשה ובהבלטה כי איננה מייחסת לקליה רשלנות וטעות בשיקול-דעת; עילתה נסמכה על התנהגות מכוונת וזדונית של נתבעת 1 שנועדה להעלים מידע מהותי לגבי הנכס מידיעת התובעת [ר' סע' 57 בכתב-התביעה המתוקן וסע' 55 בתצהיר התובעת ת/6].

זאת ועוד. בקו התפר שבין הפסקת יצוגו של עו"ד קדם לבין נטילת הייצוג על-ידי נתבעת 1, לא חיפשה התובעת עורך-דין שיבחן את העסקה והנכס 'מבראשית ברא', כאילו עו"ד קדם לא עשה דבר ולא בדק מאום. היפוכו של דבר הוא הנכון: היה בלבה של התובעת על עו"ד קדם שלטעמה סיכל את חתימת ההסכם במועד שנקבע לכך, על-יסוד הטיוטה הסופית, והיא ביקשה להביא את ההסכם לחתימה ללא דיחוי, מבלי 'לפתוח' לדיונים מחודשים את נוסח ההסכם שגובש. כך עלה מאומד דעתה ומהתנהלותה כפי שתוארו לעיל; הדברים מתיישבים עם הלחץ בו הייתה התובעת נתונה לרכוש נכס בכלל, ואת הנכס דנן בפרט, באותה נקודת זמן. כשהסכימה נתבעת 1 לייצג את התובעת בחתימת ההסכם, לא שמעה מפי התובעת כי היא איננה סומכת על עו"ד קדם ויש צורך לבדוק מחדש, באורח עצמאי, את הנכס ואת הזכויות בו; רצונה של התובעת היה להגיע לחתימת הסכם, כשמהלך הדברים נמשך מן הנקודה בה חדל יצוגו של עו"ד קדם אותה. גם בשל כך, אין התובעת עשויה לזקוף לחובת קליה אלא עניינים הנוגעים לתרומתה של קליה להסכם המכר מחד גיסא, וכאלה שהושמטו מהטיוטה הסופית מאידך גיסא. בכל אלה, אין לתובעת עילת תביעה: ביחס להשמטות, לא הושתתה התביעה על רשלנות וממילא לא נטען ולא הוכח שנגרם לתובעת נזק בעטיין. ביחס להוספת סעיף 2.3.3 להסכם, התובעת לא ביססה את עילתה עליו, לא תבעה דבר בגינו, וגילתה בהתנהגותה שאין לה טענה בעטיו.

אין בכך משום קביעה כי קליה התרשלה בייצוגה של התובעת; בית-המשפט אינו דן ואינו מכריע בעילות שלא נטענו ואם יעשה כן, ימצא חורג מגדר סמכותו [ע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבניין בע"מ נ' פינק, פ"ד מד(1) 226, 230 (1990)]. הדברים נאמרו כדי להדגיש כי יש לדון רק בעניינים שיש להם נגיעה ישירה לעילות ולסעדים שגולל כתב-התביעה המתוקן; התובעת מנועה מלהישמע בכל טענה שאין בה כדי להוכיח כוונה זדונית מן הסוג שיוחס לנתבעים, לאחר שהצהירה שלרשלנות אינה טוענת. בהמשך (בחלק ד' ובחלק ה') ידונו באורח ספציפי העניינים שלגביהם טענה התובעת לקיומם של מצגי שווא והטעיה ביחס לתכונותיו של הנכס. בניסיונה של התובעת לטעון לרשלנות, בדרך-לא-דרך ורק לעת הגשת הסיכומים, אין כדי לשנות מכך.

6. טענה לתרמית במחיר הנכס

(א) התובעת טענה כי מחיר הנכס ננקב בהסכם הרכישה בסך של 170,000 דולר, אך בפועל שולמה עבורו תמורה גבוהה יותר בסך של 212,000 דולר. את הפער תלתה בבקשתה של אפרת שנומקה בהיותה מצויה בהליך גירושין מאבישי; עוד הצהירה התובעת כי קיומו של הפער בין המחיר החוזי לבין המחיר הממשי ששולם עבור הנכס היה ידוע לקליה [סע' 26 ב-ת/6].

בעדויותיהם של ז'אנו הוכח כי במועד בו התעניינה התובעת ברכישת הנכס הם היו גרושים מזה זמן, וכי הוסכם ביניהם אגב גירושיהם על הפרדה רכושית, תוך שאבישי זכאי לבדו לכל הסכום שהתקבל במכר המגרש הקדמי לקליה – ואילו הנכס במגרש האחורי הוקנה, בחלוקה ביניהם, לאפרת, שהייתה זכאית להשתמש בו, למוכרו ולטול לעצמה את מלוא התמורה ששולמה בגינו, ללא חלוקה עם אבישי [ר' לעיל בחלק ג(1)(ב)]. אפרת עמדה על דעתה כי לא הייתה לה כל סיבה להסתיר מאבישי את המחיר הממשי ששילמה התובעת עבור הנכס, והדגישה שלא הוצע לשלם כסף מעבר למחיר שננקב בהסכם, היא לא קיבלה תשלום מעבר למחיר זה ולא הייתה לה סיבה לעשות כן, ומה שנמכר לתובעת מחוץ להסכם היו רק מכשירי חשמל שנמצאו בנכס [נ/38 סע' 25; פרו' V עמ' 154 ש' 8-1; עמ' 166 ש' 27-22]. עדויותיהם של ז'אנו על כך לא נסתרו; היה בהן כדי לשלול את המניע עליו הצביעה התובעת כזה שבגינו ביקשה אפרת להסתיר את התמורה הממשית ששולמה עבור הנכס.

(ב) גרסת התובעת על-אודות תמורה ששילמה עבור הנכס מעבר למחיר החוזי שננקב בהסכם לא הוכחה כלל ועיקר. טעמים כבדי משקל מצדיקים את דחייתה. התובעת היא 'המוציא מחברו' ועל שכמה רובץ הנטל להוכיח את כל טענותיה. הדברים יפים מקל וחומר בהתייחס לטענה מסוג זה, שיש לה נופך פלילי ושכרוכה מניה וביה בתרמית שיש לה השלכה על חיוב הצדדים להסכם במסים החלים על-פי דין בגין עשיית עסקה במקרקעין [ע"א 1237/13 קונין נ' גפני, פס' 15-14 (2013); ע"א 7456/11 בר-נוי נ' מלחי, פס' 15 (2013)].

כלל הוא שכאשר בעל-דין מעלה בהליך אזרחי טענות בעלות משמעות מעין-פלילית, חל עליו נטל כבד במיוחד להוכיחן; הנטל הוא זה של מאזן ההסתברויות, אך כמות ואיכות הראיות הדרושות לשם הוכחת טענה מעין-פלילית גבוהה יותר. קיימת זיקה בין חומרת הטענה לבין עוצמת הראיה שיש להציג להוכחתה, ובהקשר זה נדרש בית-המשפט לזהירות יתרה בבחינת הראיות שהובאו [ע"א 3546/10 מישאלי נ' קליין, פס' 14 (2012); ע"א 3725/08 חזן נ' חזן, פס' 31 (2011); ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589, 594 (1986); ע"א 260/82 סלומון נ' אמונה, פ"ד לח(4) 253, 257 (1984); ע"א 359/79 אלחנני נ' רפאל, פ"ד לה(1) 701, 711 (1980)]. לא זו בלבד שראיות מן הסוג הנדרש לא הובאו על-ידי התובעת, אלא שגרסתה סבלה מקשיים כבדי משקל. הם יפורטו להלן.

(ג) אגב הבירור שינתה התובעת גרסתה, הציגה טעם חדש לפער בין המחיר החוזי למחיר הממשי ששולם עבור הנכס, וטענה כי דובר ב'פתרון' שהציעה קליה. גרסתה זו נותרה סתומה; היא לא ביארה איזו בעיה דרשה פתרון וכיצד היה בהסתרת הסכום הממשי ששולם עבור הנכס כדי ליתן מענה לבעיה כלשהי. התובעת הייתה צד לעסקה, לא קליה; מבוקשה לגלגל את האחריות למעשיה לפתחה של קליה ולהציגה כמי שמצאה 'פתרון' לבעיה עלומה, בדמות רישום סכום בהסכם שהיה נמוך מהסכום הממשי ששולם עבור הנכס, כל זאת כשהתובעת יודעת שמדובר במעשה לא חוקי, נזקף לחובת התובעת ומעיד על נכונותה 'לעגל פינות' כשהדבר מתאים לצרכיה [עמ' 70 ש' 28-25].

(ד) התובעת לא הציגה ראשית ראיה לביסוס טענתה כי שילמה תמורת הנכס לא רק את הסך של 170,000 דולר שנקבע בהסכם המכר, אלא גם סכום לא מבוטל בן 42,000 דולר מעבר לכך. היא טענה שמדובר בסכום שמשכה מחשבון הבנק שלה, ולא נמצא בפיה הסבר שיבאר מדוע לא הוצג תיעוד שילמד על משיכתו מהחשבון [פרו' I עמ' 121 ש' 16-3, עמ' 123 ש' 20-13]. בעל-דין שהיה ביכולתו להציג ראיה רלוונטית לתמיכת גרסתו והוא נמנע מכך ללא הסבר, חזקה שהיה באותה ראיה, אילו הוצגה, כדי לתמוך דווקא בעמדת הצד האחר [ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980)]. התובעת אישרה שאין בידה ראיה לכך ששילמה עבור הנכס 212,000 דולר [פרו' I עמ' 123 ש' 29-28]. דף חשבון בנק עליו נסמכה התובעת כדי להראות כי משכה מהחשבון סך של 30,000 ₪, זאת בקשר לטענתה להעמדת הלוואה לנתבעת 1, לא נקשר בעדותה בשום צורה ואופן לתשלום עבור הנכס על-חשבון מחירו [ר' התייחסותה ל-ת/8 בפרו' I עמ' 143 ש' 21-14]. גם מעבר לכך הייתה גרסת התובעת סתמית ודלה בכל הקשור לתשלום תמורה עודפת: היא לא ביארה מתי ובאלו נסיבות שילמה סך של 42,000 דולר, היכן ולידי מי שולם הסכום ובאיזה שלב של ביצוע התשלומים עבור הנכס נעשה הדבר. כל אלה מוליכים למסקנה שלא הובאו על-ידה ראיות בסוגיה זו שהיה בהן כדי לצלוח את הרף התחתון של מאזן ההסתברויות.

(ה) התובעת הצהירה כי סירבה לרכוש בית קודם שהוצע לה בשל כך שהמוכר ביקש לרשום בהסכם מחיר שונה מהתמורה הממשית שנקבעה עבור הנכס, וביארה שנהגה כך בשל ידיעתה כי הדבר אינו חוקי. באותה נשימה ביקשה להישמע בטענה כי בעסקה עם ז'אנו הסכימה לרישום תמורה נמוכה מזו המוסכמת כי עורכת-הדין שלה אמרה שזה בסדר וכך עושים [סע' 3 ב-נ/5, עמ' 70 ש' 21-13]. מדובר בעדות שאינה מחזיקה מים ואינה ראויה לכל אמון. יתרה מכך, התובעת לא פנתה לרשויות המס ולא ביקשה לשלם הפרשי מס רכישה בגין רכיב משמעותי במחיר הנכס שלו, כך לשיטתה, לא ניתן ביטוי בהסכם [פרו' I עמ' 120 ש' 30-17, עמ' 121 ש' 2-1].

(ו) שמאי התובעת רפלסון נסמך בחוות-דעתו על הנתון של מחיר הנכס כפי שננקב בהסכם, ולא על מחיר רכישה גבוה יותר [פרו' I עמ' 122 ש' 23-18]. ודוק: רפלסון עשה כן אף-על-פי שבכשירותו המקצועית היה מוסמך לקבוע ששווי השוק של הנכס בעת מכירתו לתובעת עלה על 170,000 דולר והיה עשוי להגיע ל- 212,000 דולר. חסרונה של התייחסות לכך בחוות-דעתו של שמאי התובעת, נודעת לו משמעות ראייתית; החסר פועל נגד גרסת התובעת בדבר תשלום תמורה עודפת מעבר למחיר החוזי הנקוב.

אף לגופם של דברים ביטא שמאי התובעת עמדה שלא צידדה בטענותיה. התובעת לא טענה כי היא שילמה לז'אנו תמורה שעלתה באורח משמעותי על שווי השוק של הנכס; היפוכו של דבר הוא הנכון, ובין טעמי הלחץ שבעטיים ביקשה לרכוש דווקא נכס זה מנתה את הסכום המוגבל שעמד לרשותה לשם רכישת בית, ואת השחיקה שנגרמה בערכו של סכום זה בשל כך שהיה מופקד בחשבון הבנק שלה משך תקופה בעודה תרה אחר נכס מתאים. אליבא דרפלסון, המחיר החוזי שצוין בהסכם המכר, 170,000 דולר, היווה את שווי השוק של הנכס במועד הרכישה [סע' 1.2 ו- 12.9 ב-ת/4]. כך עלה גם משמאות שערך לנכס הבנק המלווה שהעמיד לתובעת הלוואה מובטחת במשכנתא לשם רכישתו [נ/4]; טענת התובעת כי שמאי הבנק כבול לסכום שנקבע בהסכם המכר ונבצר ממנו להעריך את הנכס בסכום שונה, גבוה או נמוך יותר, אין לה יסוד [פרו' I עמ' 113 ש' 27-20, עמ' 114 ש' 4]. גם בשל כך יש לקבוע שלא הוכח פער נטען בין התמורה הממשית ששולמה עבור הנכס לבין מחירו כפי שננקב בהסכם המכר.

(ז) בעדותו של עו"ד קדם, לפיה שמע מפי התובעת שמחיר הנכס נקבע בסך של 215,000 דולר אך בהסכם הוא ננקב בסך 170,000 דולר, אין כדי להרים את הנטל עבור התובעת. עסקינן בעדות מפי השמועה, שאיננה ראיה לנכונות תוכנה. אין מחלוקת על כך שעו"ד קדם לא נכח כשמחיר הנכס סוכם בין התובעת לבין אפרת [ר' עדות קליה בפרו' II עמ' 137 ש' 21-17]. בעניין זה חי עו"ד קדם רק מפי התובעת, ולגביה התחוור שוב ושוב שעדותה לוקה בקשיים ואיננה ראויה לאמון.

עו"ד קדם מסר שהוא הזהיר את התובעת כי עליה לסרב לרישום כוזב של מחיר הנכס בהסכם; מאחר שלא הוסיף לייצג את התובעת, לא הגיע לשלב בו היה עליו להתמודד עם שאלת קיומם של פערי מחיר ולהחליט אם לכפות את רישום המחיר המלא או להשתחרר מהייצוג. עו"ד קדם אישר שלא התקיים דיון בינו לבין באת-כוח ז'אנו בנושא זה, בכתב או על-פה, אף-על-פי שנוסח הסכם סופי לחתימה כבר היה מוכן ונקבע מועד לחתימתו [פרו' III עמ' 102 ש' 9-5, 20-14, 30-29; עמ' 103 ש' 12-11; עמ' 113 ש' 26-19]. מדובר בעדות תמוהה: הסוואת מחירו של נכס מקרקעין אינה דבר-מה שניתן לעבור עליו לסדר היום במשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר, ואין לראות מה טעם ישקול עו"ד קדם להזמין שמאות לנכס אם קיימת 'אבן נגף' בעייתית בדמות דרישה של המוכר לתשלום מחיר שעולה על זה שנקוב בהסכם [ר' גם פרו' III עמ' 102 ש' 3-1; עמ' 103 ש' 10-6, 28]. לא ניתן לקבל את עמדתו של עו"ד קדם לפיה פער בין המחיר המבוקש למחיר הכתוב בהסכם הוא נושא 'כלכלי' שניתן להותירו למעמד החתימה; מדובר בעניין משפטי מובהק, ואף כזה שיש לו קדימות ביחס לנושאים אחרים שנוגעים לתוכן ההסכם ולתנאי המכר.

(ח) לבסוף, יש לכבול את התובעת לגרסה שאותה העלתה בסוגיה זו בהליך קודם, בתביעתו של עו"ד קדם, תוך השתקתה מהשמעת גרסה שונה ומנוגדת בהליך דנן. בעדותה הראשית הטעימה התובעת שעו"ד קדם הגיש נגדה תביעה לתשלום שכר-טרחה שכונתה בפיה 'כוזבת'; התובעת התגוננה מפני אותה תביעה, ההליך הסתיים בפשרה והיא שילמה לעו"ד קדם 17,300 ₪ לסילוק תביעה על סך 40,887 ₪. בעדותו לפני ביאר עו"ד קדם שהיה ברור ומוסכם בינו לבין התובעת כי היא תידרש לשלם לו שכר-טרחה בגין כל אחת מהעסקות שהוא בחן עבורה, אפילו הן לא בשלו לחתימת חוזה; כשנמנעה התובעת לשלם לו, התאכזב עמוקות בשל האמון שנתן בה [פרו' III עמ' 112 ש' 17-13, 27-25].

בעוד שבהליך דנן הצהירה התובעת שבהסכם המכר צוינה תמורה נמוכה מזו ששולמה בפועל, בתביעת עו"ד קדם הציגה גרסה שונה ולמעשה – הפוכה. בהליך הקודם הצהירה התובעת כך: "התובע מנסה להכפיש את שמי ואת שם משפחת ג'נו בקשר למחיר. המחיר שנרשם בחוזה שנחתם הוא המחיר שסוכם ושולם. רצו"ב העתק החוזה. לא היה דין ודברים ביני לבין התובע בקשר לשינויים במחיר הדירה. דווקא זו הצעה ששמעתי כאשר דובר בעסקה עם מר גולן - לא לרשום את המחיר האמיתי ואני לא הסכמתי" [ר' סע' 16-15 ב-נ/5 והשוו לסע' 26 ב-ת/6].

בעדותה לפני מסרה התובעת שבתביעת עו"ד קדם הגישה תצהיר עדות ראשית כוזב שנכללו בו עובדות שאינן אמת, ועתה ביקשה להישמע בטענה הפוכה – היא הטענה שבה כפרה בהליך הקודם ולפיה המחיר שנרשם בהסכם המכר דווקא איננו המחיר הממשי ששולם עבור הנכס בפועל [עמ' 66 ש' 17-8; עמ' 72 ש' 17-12; פרו' I עמ' 123 ש' 9, 29-17; נ/5]. בכך גילתה התובעת שהיא אינה בוחלת באמירת שקר, והאמת אינה נר לרגליה אלא דבר-מה גמיש שמשתנה אד-הוק בהתאם לאינטרס המידי שניצב על הפרק. מבוקשה שבהליך דנן יתן בית-המשפט אמון בגרסתה, אין לו יסוד, ואין סיבה להעדיף את גרסתה כעת על-פני גרסתה השונה בהליך הקודם. היפוכו של דבר הוא הנכון: השתק שיפוטי כובל את התובעת לגרסתה המוקדמת ומונע ממנה לשנותה לעת מצוא, עם שינוי הזמן ואופי האינטרס שלה בהליך.

השתק שיפוטי מתמקד בציר היחסים שבין בעלי-הדין לבית-המשפט; מטרתו היא "למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאמון הציבור במערכת המשפט וכן להניא מפני ניצולם לרעה של בתי-המשפט" [רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625, 633 (2005)]. בשל כך רשאי בית-המשפט להעלות טענה להשתק שיפוטי ביוזמתו הוא. נוכח התכלית של בירור האמת מתירים לבעל-דין לתקן את טענותיו בגדרו של ההליך האחד, אם ביקש זאת, אך משתם ונשלם הבירור בהליך הראשון אין לאפשר לו להישמע בטענה הפוכה, שכן יש בכך 'כרכור' בין הערכאות וניצול ההליכים לרעה. ההשתק השיפוטי יונק כוחו גם מעקרון תום-הלב: "היסוד להשתק השיפוטי הוא יסוד מוסרי, קרי דרישה להתנהלות כנה שאינה בנויה אך על צרכים טקטיים" [שם, עמ' 638-637]. כיום שוב אין הכרח שהגרסה שהועלתה בהליך הראשון התקבלה, כתנאי לקיומו של השתק שיפוטי; דרישה להצלחה בטענה הנוגדת המוקדמת שהועלתה בהליך הראשון אינה הכרחית, אף אינה נדרשת, באספקלריה של עקרון תום-הלב [ע"א 1351/06 עו"ד ח'ורי נ' חברת ארמון ההגמון (קסר אלמוטראן) בע"מ, פס' ל"ח (2007)]. לפיכך אין נפקא מינה שתביעת עו"ד קדם יושבה בפשרה, מבלי שבית-המשפט שדן בה נדרש להכריע בטענות הצדדים.

(ט) יש בדברים הללו כדי לגרום לדחיית גרסתה של התובעת בכל הקשור לתשלום מחיר עודף על התמורה שצוינה בהסכם המכר; יחד עם זאת, השפעתם אינה מתמצית רק בכך. מתן גרסה כוזבת בתצהיר עדות ראשית שמוגש לבית-המשפט, כשהמצהיר יודע שהגרסה העובדתית שפירט איננה אמת, הוא דבר חמור מאין כמותו. להודאתה של התובעת במתן תצהיר שתוכנו אינו אמת בהליך משפטי נודעת נפקות בהערכת אמינותה, זאת לא רק בסוגיה הספציפית שנוגעת להתאמת הסכום שננקב בהסכם המכר לתמורה הממשית ששולמה בעסקה, אלא דרך כלל. תובע שמעיד על עצמו שאמירת אמת אינה נר לרגליו, והוא נכון לכלול בעדותו הראשית שהוגשה בתצהיר לבית-המשפט עובדות כוזבות שאינן עולות בקנה אחד עם המציאות לאשורה, ראוי ליחס חשדן בהערכת עדותו שניתנה בהליך מאוחר יותר; 'חזקת כשרות' שוב אינה עומדת לו. נהיר וברי שאחת מבין שתי גרסותיה של התובעת בסוגיית מחיר הנכס, זו שנמסרה בתביעת עו"ד קדם וזו שנמסרה בתביעתה שלה, אינה אמת; הגרסות סותרות זו את זו ואינן עשויות לדור בכפיפה אחת.

(י) ועוד בנושא אמינותה של התובעת: בעדותה לפני אישרה התובעת כי היא שיקרה לעו"ד קדם; היא הביאה לידי סיום את יצוגו אותה באומרה שאינה רוצה לקנות נכס ואינה יכולה להתמודד עם הקשיים שכרוכים בכך. בעשותה כן ידעה התובעת שהיא עומדת לרכוש את הנכס, ותרה אחר עורך-דין אחר שייצגה בכך חלף עו"ד קדם. אף כאן ביקשה התובעת להסיר מעצמה אחריות לאי-אמירת אמת ולגלגלה לפתחה של קליה, באופן שאך העצים את אי-האמון שעוררה עדותה [עמ' 80 ש' 22-19].

בעניינים רבים ניכר שהתובעת ביקשה להסתתר מאחורי טענה בדבר אי-הבנה או אי-ידיעה, אלא שהדבר נעשה באופן טקטי ומחושב כדי לחמוק ממתן מענה. מהלך עדותה היה פתלתל, זאת גם בעניינים פשוטים וברורים. כך, למשל, היא התחמקה מלזהות כתב-תביעה שהוצג לה ושנסב על התביעה שהגיש נגדה עו"ד קדם – עד שנאלצה לאשר כי אין בנמצא אלא הליך יחיד בו נתבעה על-ידו [פרו' I עמ' 115 ש' 12-3]. אין זו אלא דוגמא אחת מני רבות. בעניינים אחרים מסרה עדות מתחמקת תוך הכחשת גרסה מוקדמת יותר שנשמעה מפיה, לרבות כזו שניתנה במענה לשאלת בית-המשפט [השוו עמ' 79 ש' 25 עד עמ' 80 ש' 3 לפרו' I עמ' 129 ש' 27 עד עמ' 130 ש' 25].

די בדברים הללו לשם הערכת אמינותה של התובעת, ואין צורך להידרש לשם כך גם להחלטת כב' הרשם א' אחטר שניתנה בתיק הוצל"פ (חד') 12-04728-02-8 – שם נמתחה ביקורת על התנהלות התובעת בתפקידה כרופאה, עת צידדה במתן תוקף לרישיון הנהיגה של החייב חרף ידיעתה שהוא נמצא במעקב נוירולוגי על-רקע בעיות נפשיות [נ/6]. באותו הליך קבע כב' הרשם את שקבע מבלי שלתובעת, שלא הייתה צד להליך, ניתנה הזדמנות הולמת להתייחס לדברים [ר' גם עדותה בפרו' I עמ' 144 ש' 12-8]. בהליך דנן הוצג המסמך לתובעת בשלב החקירה הנגדית; אף שהצגת המסמך כראיה הותרה, יש בכך כדי להשליך על נפקותו בקביעת ממצאי מהימנות ביחס לתובעת [עמ' 67 ש' 8 עד עמ' 68 ש' 7 והחלטה שם].

ד. דרך הגישה לנכס

התביעה הושתתה, בגלוי ובמפורש, על טענה בדבר היעדרה של זכות גישה עובדתית וחוקית לנכס; כך על-פי כתב-התביעה וכך לפי תצהיר התובעת. היא הלינה על כך ש"[...] משמעות נכונות עובדה זו כי למעשה אין לי דרך גישה חוקית לנכס שלי שרכשתי במיטב כספי אלא דרך האוויר בסיוע מסוק", וגרסה שז'אנו הסתירו ממנה נתון חשוב זה בחוסר תום-לב ובמתכוון [ר' סע' 34 ו-58 ב-ת/6, ואת מקביליהם בסע' 29 ו-60 בכתב-התביעה המתוקן]. מן הראיות התחוור שלא מני ולא מקצתי: לתובעת היה בעבר ויש לה גם כיום מעבר לנכס מן הפן העובדתי, אף הוקנתה לה זכות משפטית למעבר אליו מדרך הגישה, ומלוא הנתונים הקשורים בכך היו בידיעתה טרם רכישת הנכס.

1. הפן התכנוני

(א) מן הפן התכנוני משמשת דרך הגישה כדרך מעבר אל הנכס, במעמד של דרך גישה זמנית; הדרך הזמנית תעמוד על מכונה עד למועד בו תיסלל הדרך הסטטוטורית, כפי שמופיעה בתוכנית בנין עיר ושביטויה ברחוב התפוח שמתוכנן בעורף הנכס. עם סלילת דרך זו תהא הגישה למגרש האחורי מעורפו, ולא מרחוב הפלמ"ח שמצוי בחזית המגרש הקדמי. השטח בו עוברת דרך הגישה, ושבתחומו ניתנה זכות מעבר לנכס, הוא חלק מהמגרש הקדמי; בכל הבקשות הקודמות שערכה ולנטינה הופיע שטח זה וסומן כזכות מעבר זמנית לנכס [פרו' III עמ' 127 ש' 20; עמ' 128 ש' 8-1].

ולנטינה עמדה על הזיקה בין דרך הגישה, זכות המעבר לנכס והסדרת חניה בתחומי הנכס [ר' גם לעיל בחלק ג(4)(ו)]. היא ביארה שכל עוד לא נסללה הדרך הסטטוטורית ולא נפתח רחוב התפוח, אין הסדר חניה לנכס בתחום המגרש האחורי – אלא רק בשטחו של רחוב הפלמ"ח; ניתן יהיה להסדיר חניה לנכס בתוך המגרש האחורי לאחר שייסלל רחוב התפוח, ואזי גם תעבור מן העולם זכות המעבר שנתונה לו באמצעות דרך הגישה [פרו' III עמ' 129 ש' 17-14].

(ב) העובדות הללו אינן במחלוקת. התובעת אישרה שעם סלילת הדרך הסטטוטורית, הלא היא רחוב התפוח, תיווצר דרך גישה שגובלת בנכס ושתאפשר גישת כלי-רכב אליו [פרו' I עמ' 112 ש' 23-6]. לתובעת הוצג מסמך אגף ההנדסה בעיריית חדרה מיום 26.12.2010 בחתימת מנהל מחלקת פיתוח תשתיות, בו התבקש מנכ"ל הרשות להביא לאישורה של מועצת העיר החלטה בדבר הכרזת רחובות כציבוריים, הקצאת חלקים בהם לסלילת כביש וסלילתם; בין הרחובות הללו נכלל רחוב התפוח תוך התייחסות מפורשת לחלקה 270 בגוש 7731, היא החלקה שבה מצוי הנכס דנן [נ/11]. התובעת לא הביאה ראיות כדי לסתור את הנחזה מתוכנו של מסמך זה.

2. המצב העובדתי

מן הפן העובדתי של מתן מעבר לנכס מרחוב הפלמ"ח באמצעות דרך הגישה, יש להבחין בין כמה תקופות: תחילה, התקופה שקדמה למכר המגרש הקדמי לקליה; לאחר מכן, התקופה שבין מכר המגרש הקדמי לקליה לבין מכר המגרש האחורי לתובעת; לבסוף, התקופה שלאחר רכישת הנכס על-ידי התובעת. לשתי התקופות הראשונות אתייחס בסעיף זה; פרק הזמן שחל לאחר רכישת הנכס על-ידי התובעת ידון בהמשך, לאחר הצגת הפן המשפטי של זכות המעבר.

(א) בראשית הדרך, היו המגרש הקדמי והמגרש האחורי כאחד בבעלות משפחתה של אפרת. במגרש הקדמי גרו הוריה של אפרת ובמגרש האחורי היה בנוי בית קטן. אפרת קיבלה את המגרש האחורי מהוריה, ובחלוף זמן גם את המגרש הקדמי: כשקיבלה את המגרש האחורי, גרה אמה של אפרת בבית במגרש הקדמי. בהמשך בנו ז'אנו בית גדול יותר במגרש האחורי ובו התגוררו יחד עד גירושיהם. כל עוד היה זה מצב הזכויות ושני המגרשים היו בחזקת משפחתה של אפרת, לא נודעה משמעות מעשית לגבול הפנימי ביניהם ולא התעוררה בעיה של מתן זכות מעבר אל המגרש האחורי מרחוב הפלמ"ח.

אפרת הטעימה שעל-רקע זה, מתן זכות מעבר לנכס במגרש האחורי מדרך הגישה לא הוסדר בינה לבין הוריה בעת שהזכויות במגרשים הוענקו לה, אלא רק כשהוגשה בקשה להיתר בניה להגדלת הבית במגרש האחורי, ואזי דרשה העירייה חתימה של האם, שהייתה רשומה כבעלת הזכויות במגרש הקדמי, על התוכניות שהיו חלק מהיתר הבניה של הנכס [נ/38 סע' 3, 4, 6, 7; פרו' V עמ' 154 ש' 6-1, 22-21, 31-29]. עדותה של אפרת בעניינים הללו לא נסתרה.

(ב) עם מכירת המגרש הקדמי לקליה, צד שלישי שלא נמנה על בני-משפחתה של אפרת, התעורר צורך להסדיר את זכות המעבר של אפרת לנכס במגרש האחורי, בו היא גרה; בין אפרת וקליה נחתם זיכרון-דברים, ולאחר מכן התנהל המשא ומתן בין קליה שייצגה את עצמה לבין בא-כוחה של אפרת בעסקה, עו"ד ימין [פרו' V עמ' 155 ש' 28 עד עמ' 156 ש' 4]. לדברי אפרת, לא התעוררה בעיה בנושא המעבר אל-מול קליה: "זה זכות מעבר והסברתי לה מהתחלה והיה ברור מבחינת השטח שזה זכות המעבר היחידה שיש לי לנכס, וזה היה מקובל. אם זה לא היה מקובל לא הייתי מוכרת לה" [שם, עמ' 156 ש' 9-8]. גם בסוגיה זו עוררה עדותה של אפרת אמון והיא נותרה על מכונה למלוא רוחב היריעה שלה; לא הובאו ראיות להפרכתה.

נובע מכך שמעבר דה-פקטו של אפרת ובני-ביתה אל הנכס במגרש האחורי באמצעות דרך הגישה שמצויה במגרש הקדמי היה בר-פועל וננקט הלכה למעשה, כל זאת בתקופה שלאחר מכר המגרש הקדמי לקליה, בעת שהתובעת התוודעה אל הנכס – לאחר שהמגרש הקדמי נרכש בידי קליה ועל-רקע חברותה עמה, ובטרם החל עניינה של התובעת בקניית המגרש האחורי.

(ג) אפרת ביארה שדרך הגישה שימשה למעבר מרחוב הפלמ"ח לנכס במגרש אחורי, כך בעת שאמה גרה במגרש הקדמי והיא גרה עם משפחתה בנכס שבמגרש האחורי, וכך גם לאחר מכירת המגרש הקדמי לקליה. ניתנה לכך התייחסות בהסכם המכר עם קליה, שהעתקו אבד לאפרת בשל פריצה לביתה, ונקבע שדרך הגישה תשמש כמעבר זמני לנכס עד לפתיחת רחוב התפוח. קליה לא ערערה על זכותה של אפרת להשתמש בדרך הגישה כמעבר לנכס. מציאות זו הייתה ידועה לתובעת בשל כך שהיא הכירה את הנכס, בשל כך שהיא ידעה שאפרת עושה שימוש בדרך הגישה כדי להגיע לנכס בו היא גרה עם ילדיה, ומשום שאפרת הסבירה לתובעת את הדברים; התובעת אף ידעה שאין גישה לנכס מרחוב התפוח, אלא רק באמצעות דרך הגישה, מרחוב הפלמ"ח [נ/38 סע' 10]. אפרת הדגישה כי מעולם לא הציגה את דרך הגישה כחניה שלה או של הנכס, אלא אך ורק כדרך מעבר לנכס במגרש האחורי; כך זה גם הופיע בתוכניות. רוחבה של דרך הגישה, 3 מ', נקבע לפי דרישת העירייה, מכיוון שזכות המעבר אינה רק רגלית אלא גם למעבר רכב – בשונה מחניית רכב [פרו' V עמ' 155 ש' 15-1].

עדותה של אפרת עולה בקנה אחד עם עדות המהנדסת ולנטינה בהתייחס לזכות המעבר לנכס מדרך הגישה וזכויות החניה במגרש האחורי, מן הפן התכנוני. כפי שיובהר בהמשך, התובעת ידעה היטב את מלוא הנתונים הקשורים לדרך הגישה וזכות המעבר בה, בטרם רכשה את הנכס.

3. זכות מעבר משפטית

(א) בד-בבד עם מכר המגרש הקדמי לקליה הוסדרה והוענקה זכות מעבר בעלת תוקף משפטי אל הנכס במגרש האחורי, באמצעות דרך הגישה, כל זאת בנוסף לעיגון זכות מעבר כזו באמצעות דרך הגישה, מהפן התכנוני, בתוכניות שהיו חלק מהיתר הבניה של הנכס.

בסעיף 5 בהסכם שעל-פיו מכרה אפרת לקליה את המגרש הקדמי נקבע כך: "מוסכם על הצדדים כי לבעלי חלקה 270/3 תהיה זכות מעבר לרכב ו/או הולכי רגל ברוחב של 3 מ"ר לטובתם דרך חלקה 270/2 בהתאם למצוין בתשריט. וזאת כל עוד הכביש מצפון מזרח לתת חלקה 270/3 לא ניפתח (להלן: 'זכות מעבר'). כאשר הכביש המסומן בתשריט כ-270/4 בעתיד יפתח זכות מעבר זו תתבטל" [נ/3, סומן גם ת/11; להלן הסכם קליה].

בתאריך 20.3.2007, ביום בו נחתם הסכם קליה, נחתם על-ידי אפרת מזה וקליה מזה מסמך נוסף שכותרתו 'נספח ד' - מפרט לבניית גדר' [ת/12; להלן הנספח להסכם קליה]. במסמך זה הוסכם על בניית גדר בין המגרש הקדמי למגרש האחורי ונקבעו הוראות שונות הקשורות בכך [עניין זה ידון להלן בחלק ה']. במבוא לנספח להסכם קליה הוצהרו דברים שיש להם נגיעה לזכות המעבר: "מוסכם על הצדדים כי לבעלי חלקה 270/3 תהיה זכות מעבר לרכב ו/או להולכי רגל ברוחב של 3 מ"ר לטובתם דרך חלקה 270/2 בהתאם למצוין בתשריט. וזאת כל עוד הכביש מצפון מזרח לתת חלקה 270/3 לא ניפתח (להלן: 'זכות מעבר'). כאשר הכביש בעתיד יפתח זכות מעבר זו תתבטל". הדברים עולים בקנה אחד עם הוראת סעיף 5 בהסכם קליה, שצוטטה לעיל; הם מקנים לנכס זכות מעבר זמנית בדרך הגישה, זאת לא רק להולכי רגל אלא גם לרכב (להלן זכות המעבר).

(ב) נובע מכך שלז'אנו בכלל ולאפרת בפרט הוקנתה, במעמדם כבעלי הזכויות בנכס, זכות מעבר משפטית תקפה ושרירה כלפי קליה, מרגע רכישתה את המגרש הקדמי; זכות זו עוגנה והוצהרה בהסכם קליה וכן גם בנספח להסכם זה, תוך קביעה שהיא תעמוד על מכונה באורח זמני, עד למועד בו תיפתח הדרך הסטטוטורית אל הנכס. קביעות אלה מושתתות כדבעי על אדני ההיגיון והשכל הישר: כל עוד לא נסללה הדרך הסטטוטורית ולא נפתח רחוב התפוח, אין לנכס במגרש האחורי גישה אלא מרחוב הפלמ"ח; מהיותו נכס שבנוי במגרש אחורי, ועם מכר הזכויות במגרש הקדמי לקליה, נוצר צורך להבטיח זכות מעבר לנכס מרחוב הפלמ"ח, כל זאת באמצעות דרך הגישה שמהווה חלק משטח המגרש הקדמי. יחד עם זאת, דובר בזכות מעבר זמנית; לכשתיסלל הדרך הסטטוטורית, יהנה הנכס מגישה ישירה אליו מרחוב התפוח, ואזי לא יהא תלוי במגרש הקדמי לשם מעבר לרחוב הפלמ"ח. לפיכך, עם חיבור הנכס לרחוב התפוח תהא הגישה לנכס מרחוב זה ותתבטל זכות המעבר שניתנה לו במגרש הקדמי, באמצעות דרך הגישה.

(ג) בהסכם המכר על-פיו רכשה התובעת את הנכס הוקנו לה כל זכויותיהם של ז'אנו בנכס, כשהן כוללות גם את זכות המעבר. בסעיף 2.1 להסכם נקבע כך: "המוכרים מוכרים ומעבירים לקונה והקונה רוכשת ומקבלת בהעברה מאת המוכרים את מלוא הזכויות בממכר כשהוא נקי וחופשי מכל שעבוד, עיקול, משכנתא, או זכות של צד ג' כלשהו, הכל בכפוף ובהתאם להוראות הסכם זה" [ר' גם הצהרה דומה ב'הואיל' מס' 3 במבוא להסכם). ודוק: חתימתו של הסכם קליה קדמה לחתימתו של הסכם המכר עם התובעת. בהסכם קליה הוקנתה לנכס במגרש האחורי זכות מעבר משפטית מדרך הגישה, כהגדרתה לעיל. עם מכירת הנכס מז'אנו לתובעת, הוקנו לתובעת מלוא זכויותיהם של ז'אנו כפי שהיו עובר למכר; זכויות ז'אנו בנכס כללו גם את זכות המעבר לנכס מדרך הגישה. מבחינה משפטית, רכשה התובעת על-פי הסכם המכר גם את זכות המעבר הזמנית בדרך הגישה.

הנתבעים לא חלקו על כך אלא אישרו ותיקפו מציאות זו. אפרת עמדה על כך שלפני שנחתם הסכם המכר עם התובעת, היא מסרה לה את הסכם קליה ואף העבירה אותו לבאת-כוחה בעסקה, עו"ד פייביש. בשלב מאוחר לרכישת הנכס, התובעת פנתה לאפרת וביקשה לקבל את הסכם קליה; או אז אמרה אפרת לתובעת שמדובר בהסכם שמצוי בידה, אלא שהתובעת ציינה שאינה מוצאת את ההסכם, והופנתה על-ידי אפרת למי שייצג אותה במכר לקליה, עו"ד ימין [פרו' V עמ' 163 ש' 29-19; עמ' 164 ש' 3, 17-16].

(ד) קליה אישרה שעל-פי המוסכם בסעיף 5 להסכם המכר שנערך עמה, נהנה הנכס מזכות מעבר במגרש הקדמי, קרי, במגרש שלה. עוד אישרה שגם בנספח להסכם קליה נזכרה זכות מעבר זו, אף-על-פי שעניינו של הנספח בהסדרת בניית הגדר [פרו' II עמ' 116 ש' 16-15, 28-24; פרו' V עמ' 146 ש' 8-7]. קליה לא ידעה להסביר מדוע אין לזכות המעבר ביטוי מפורש בהסכם המכר שעל-יסודו נרכש הנכס בידי התובעת, ויחד עם זאת עמדה על דעתה כי מדובר בזכות קיימת שעומדת לתובעת, שיש לה ביטוי בהיתר הבניה ושהומחתה לה על-ידי אפרת, בעלת הזכויות בנכס לפני התובעת [פרו' II עמ' 117 ש' 11-3].

קליה, כאפרת, הדגישה שהתובעת ידעה שיש זכות מעבר לנכס מדרך הגישה והדבר הוסבר לה היטב; התובעת ידעה שאין לה זכות לחניה בדרך הגישה והחלה להחנות שם את רכבה בשלב מאוחר, ביום 1.6.2008 – לאחר פרוץ הסכסוך ביניהן, ונהגה כך רק עד יום 4.4.2009 [פרו' II עמ' 118 ש' 6-2, עמ' 125 ש' 15-1, עמ' 127 ש' 5-2]. קליה לא כפרה בכך שזכות המעבר שנתונה לנכס, ולתובעת בכלל זה, מתייחסת למעבר ברגל וברכב אך לא להעמדת רכב בדרך הגישה, כל זאת באורח זמני ועד לסלילת הדרך הסטטוטורית מרחוב התפוח; לאחר שייפתח רחוב התפוח, וכדי להתקין חניה בתחום המגרש האחורי, יש לבצע עבודות מילוי שתתגברנה על הפרשי הגבהים בין המגרש האחורי בו מצוי הנכס לבין המגרש הקדמי [פרו' II עמ' 118 ש' 20-13]. קליה שבה ומסרה שהיא מכירה בזכות המעבר של התובעת לנכס ולא מנעה אותה, הגם שהתובעת התלוננה לא פעם על שלילתה; במקביל, עמדה קליה על דעתה שזכות המעבר לא כוללת זכות לחניה בדרך הגישה, וזכות המעבר ברכב היא 'אם יש לרכב לאן לעבור' [פרו' II עמ' 136 ש' 28 עד עמ' 137 ש' 6; עניין זה ידון בחלק ד(4)].

קליה ביארה שהדברים הללו היו בידיעת התובעת מכוח דברים שנאמרו אגב ביקוריה אצל קליה עוד לפני שהתובעת התעניינה בקניית הנכס, והם נאמרו לה במפורש על-ידי אפרת, בנוכחות קליה, במהלך המגעים שהתקיימו לקראת מכירת הנכס לתובעת [עמ' 118 ש' 22 עד עמ' 119 ש' 2, עמ' 127 ש' 13-6]. בשום שלב לא נאמר לתובעת שדרך המעבר היא חלק מהנכס במגרש האחורי [פרו' II עמ' 136 ש' 17-16].

(ה) נמצא שמצד הדין, רכשה התובעת זכות מעבר לנכס שיש לה תוקף משפטי ואשר עולה בקנה אחד עם מצבו התכנוני של הנכס. עסקינן בזכות מעבר זמנית מדרך הגישה שעוברת בשטח המגרש הקדמי, אשר תעמוד בעינה עד למועד שבו יחובר המגרש האחורי לרחוב התפוח, עם סלילת הדרך הסטטוטורית. זכות המעבר כוללת לא רק מעבר הולכי רגל לנכס אלא גם מעבר רכב, כפי שאישרו אפרת וקליה בעדויותיהן. מצד הדין, התובעת לא ניזוקה בשל כך שזכות המעבר לא הוצהרה באורח מפורש בהסכם שעל-פיו קנתה זכויות בנכס; העברת זכויות ז'אנו בנכס לתובעת, שניצבה ביסוד ההסכם ושקיבלה בו ביטוי מפורש וברור, כללה מניה וביה גם את זכות המעבר. אין מדובר רק בזכות ערטילאית; הנתבעים הודו בקיומה, ובהיותה עומדת לתובעת, הלכה למעשה.

נובע מכך שמהתובעת לא נגרע דבר בשל היעדר אזכור מפורש של זכות המעבר בהסכם המכר. כפי שיובהר בהמשך, היא ידעה ידיעה שלמה וברורה על כל הכרוך בזכות המעבר עוד בטרם רכשה את הנכס, כפי שאף העידו אפרת וקליה. מצד הדין, ומאחר שזכות המעבר לנכס הוקנתה לתובעת והיא שרירה וקיימת לכל דבר ועניין, לא נגרם לתובעת חסר או נזק בשל כך שזכרה המפורש נפקד מהסכם המכר. לפיכך, אפילו הוגשה התביעה בעילת רשלנות – וכאמור, לא כך נעשה – לא הייתה התובעת עשויה לזכות בפיצוי בשל אי-אזכורה של זכות המעבר בהסכם שעל-פיו רכשה את הנכס; באין נזק לא תקום זכות לפיצוי, אפילו התקיימה רשלנות.

(ו) אלא שבכך לא סגי. כבר נאמר לעיל שטיוטה סופית של ההסכם שנועדה לחתימה הוכנה על-ידי עו"ד קדם ועו"ד פייביש, בטרם החל יצוגה של נתבעת 1 את התובעת. עוד הוטעם כי במסגרת יצוגה של נתבעת 1 את התובעת, היא לא התבקשה לבחון מחדש את נוסח ההסכם שהוכן קודם לכן או לבדוק את עבודתו של עו"ד קדם בעריכתו; מבוקשה של התובעת היה כי ההסכם יחתם במהירות האפשרית על-בסיס הטיוטה שהכין עו"ד קדם, ולכך חתרה מן הרגע שבו הביאה את יצוגו אותה לידי סיום ועד למעמד חתימת ההסכם. טענה אחרת לא הועלתה על-ידי התובעת, וממילא גם לא הוכחה; בתוך כך, היא לא השיגה על נוסח ההסכם שהוכן על-ידי עו"ד קדם, בטרם החל יצוגה על-ידי נתבעת 1.

בטיוטת הסופית שגובשה בין עו"ד קדם ועו"ד פייביש אומץ מתווה של רכישת הנכס בידי התובעת כמות שהוא, 'as-is', תוך ויתור מפורש של התובעת על טענות בדבר אי-התאמה, פגם או מום – למעט מום נסתר עליו ידעו ז'אנו מבלי לגלותו לה. כך נקבע בסעיף 2.3 בטיוטה הסופית [נ/22]:

הקונה מצהירה ומאשרים כלהלן:

2.3.1 כי ראו ובדקו את הממכר, סביבתו ומתקניו, ייעוד ואפשרויות ניצול בדיקת קונה, לרבות את מצבו הפיזי, תכנוני ומשפטי ברשויות השונות לרבות לשכת רישום המקרקעין, עיריית חדרה וכיו"ב וכי מצאו את הממכר, סביבתו ומתקניו מתאימים לצרכם ולמטרותם כשהוא במצבו הנוכחי (AS IS).

2.3.2 בכפיפות להצהרות המוכרים לעיל ולהלן מצהיר הקונה כי בחתימתו על הסכם זה הוא מוותר על כל טענה מסוג אי התאמה ולא תהיינה לה טענות או תביעות כנגד המוכרים בגין כל טענת מום ו/או פגם ו/או אי התאמה ו/או כל טענה אחרת בגין המצב בממכר למעט טענה בדבר מום נסתר עליו ידעו המוכרים ולא גילה לקונה.

להוציא תיקוני לשון ונוסח שאין להם משמעות תוכנית ועניינית, נותר סעיף זה על מכונו בהסכם המכר שנחתם ביום 6.8.2007. הוראתו מחייבת את התובעת לכל דבר ועניין, ובוודאי שאינה מקנה לה כל טענה כלפי קליה, קל וחומר בעילה של פגיעה מכוונת וזדונית. בהגנתה מפני תביעת עו"ד קדם לא טענה התובעת כי הוא פגע בה ובזכויותיה בכך שביסס את ההתקשרות בינה לבין ז'אנו על מתווה רכישה של הנכס 'as-is', ובהליך דנן לא הושמעה טענה כזו כלפי קליה. הדברים מעידים על כך שמתווה רכישה זה היה לרצונה של התובעת ועל דעתה.

על משמעותה של רכישת נכס מקרקעין במצבו הקיים, 'as-is', ועל תוצאותיה עמד בית-המשפט העליון בע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד אמסטר, פס' 21 (2013):

עולה השאלה, מה משמעות הביטוי "as is"? האם, כטענת המשיבים, מדובר בסעיף ויתור (disclaimer) על כל טענת טעות או פגם בכריתה, או שמא, כטענת המערערת, הסעיף מצהיר שאין מצגים לעסקה, ועל כן ויתורו של הקונה אינו אבסולוטי אלא מוגבל להיקף הבדיקה שניתן היה לבצע עובר לחתימה על ההסכם? סבורני, כי בעניין זה הצדק עם המשיבים. [...] הרעיון בבסיס השימוש בסעיף הוא, כי חרף אי הוודאות המודעת של הקונה, הרי שהוא מקבל על עצמו את קניית הממכר במצבו כפי שהוא - על כל מעלותיו ומגרעותיו הנסתרות.

נובע מכך שמתווה חלוקת הסיכונים והסיכויים שניצב ביסודו של הסכם המכר התיר לתובעת

להישמע בטענה יחידה – היא טענה על-אודות קיומו של מום נסתר בנכס שז'אנו ידעו על-דבר קיומו אך לא גילוהו; דא עקא, בין טענות התובעת בהתייחס לדרך הגישה וזכות המעבר ובין מום נסתר מסוג זה אין ולא כלום.

(ז) התובעת ידעה ידוע היטב שנתונה לה זכות מעבר בדרך הגישה, קודם להגשת התביעה דנן. ודוק: התובעת הגישה כראיה פרוטוקול מן הדיון שהתקיים ביום 3.8.2008 לפני כב' השופטת ה' אסיף, במסגרת בקשת התובעת ליתן צו מניעת הטרדה מאיימת נגד נתבעת 1. באותו דיון הצהירה קליה כך: "הבית שלי חזיתי וקיימת זכות מעבר למבקשת לבית שלה שהוא עורפי. [...] בטאבו לא מופיעה זיקת הנאה ולא התכוונתי למנוע ממנה מעבר. אלא שבמעבר הזה היא עושה לעצמה פסולת, את כל הפסולת של כל השבוע, היא מחנה כל השבוע עם המכוניות איך שהיא רוצה. היא גם עשתה תאורה ומגרש מכוניות שלם והמכוניות שמגיעות אליה חוסמים את החניה שלי ואני לא יכולה לצאת" [ת/14 עמ' 4 ש' 25-20].

הצהרה זו קדמה להגשת התביעה. אין לכך ביטוי ולו גם ברמז בכתב-התביעה שעל-יסודו נפתח הליך זה, אף לא בכתב-התביעה המתוקן שהותר לתובעת להגיש בהמשך. הסעדים להם עתרה התובעת הושתתו במובהק על טענה לחסרונה של זכות מעבר לנכס – תוך הדגשה כי הדרך היחידה להגיע אליו היא במסוק; על-בסיס זה הוכנה חוות-דעת שמאי מטעם התובעת, ובאותה גרסה היא דבקה בעדותה הראשית. אין צורך לומר שיש פגם ופסול בביסוס תביעה על טיעון עובדתי, לא כל שכן טיעון עובדתי שהוא מרכזי ומהותי לסעדים שנתבעו, כשמגיש ההליך יודע אל-נכון שלא אלה הם פני הדברים לאשורם.

(ח) קיימות אינדיקציות ראייתיות רבות שמעידות על ידיעת התובעת את היקפה וטיבה של זכות המעבר שהוקנתה לה ביחס לנכס, כל זאת עוד בטרם רכשה אותו.

ראשית, לאחר שנחתם הסכם המכר, טרם מועד המסירה של הנכס ובתקופה שבה התובעת ביצעה בו עבודות לפי הסכמתה עם אפרת, ביקשה התובעת להציב מכולה בדרך הגישה – ואזי נענתה על-ידי אפרת כי זה שטח של קליה ועל התובעת לקבל לכך את רשותה של קליה, רשות שאכן ניתנה [פרו' V עמ' 168 ש' 15-12]. לו היה ממש בטענת התובעת כי חשבה שדרך הגישה נכללה בנכס, ואלמלא ידעה שנתונה לה זכות מעבר לנכס בדרך הגישה שמצויה במגרש קליה, כי אז היה עליה להיזעק ולהתריע על כך כבר בשלב מוקדם זה, בטרם מומש הסכם המכר – אלא שהיא לא עשתה דבר. שתיקתה בזמן-אמת, והגשת תביעה בטענה להיעדר זכות מעבר רק זמן רב לאחר מכן, הן תרתי דסתרי, ויש לגזור מכך מסקנה לחובת התובעת.

שנית, התובעת אישרה שפנתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה (להלן הוועדה לתו"ב) בבקשה להרוס את הגדר בין המגרש האחורי למגרש קליה ולהציבה במיקום שמתחייב מהיתר הבניה של הנכס [נ/15]; בפנייתה נתנה התובעת ביטוי לידיעתה על-אודות 'הסכם שיתוף' שמקנה לנכס זכות מעבר בדרך הגישה. לטענת התובעת, אפרת סירבה למסור לה את ההסכם שהקנה לנכס זכות מעבר, אך היא ידעה על קיומו [עמ' 91 ש' 19-1]. יש לבכר את עדות אפרת, שמסרה על הפנייתה של התובעת לעו"ד ימין לשם קבלת עותק של הסכם קליה – תוך שהיא מזכירה לתובעת שהסכם זה כבר נמסר לה, על-פני עדות התובעת שלכל אורכה הצטיירה כחלקית, מגמתית ולא אמינה.

שלישית, התובעת ידעה ידוע היטב כי הנכס נהנה מזכות מעבר מדרך הגישה, ונענתה על-ידי מנהל מחלקת הפיקוח העירוני כי אם תתלונן ברשות על חסימת המעבר, תדאג העירייה ליתן דו"ח בשל כך. התובעת אישרה כי הבינה שבכל מקרה בו מאן דהו, כולל נתבעת 1, יחסום את המעבר לנכס והיא תפנה לעירייה, אזי ינתן על כך דו"ח [פרו' I עמ' 106 ש' 10-3]. אין לכך זכר בכתב-התביעה או בתצהיר התובעת, והדברים שוללים את טענת התובעת שניצבה ביסודה של התביעה, לפיה אין לנכס גישה ומעבר חוקיים.

רביעית, לאחר שניסתה לערב מין בשאינו מינו – זכות מעבר וזכות חניה – אישרה התובעת כי לא קרה שזכות המעבר שלה לנכס מדרך הגישה נחסמה, והודתה ברחל-בתך-הקטנה שניתן להגיע לנכס ברגל מרחוב הפלמ"ח, באמצעות דרך הגישה [פרו' I עמ' 106 ש' 27 עד עמ' 107 ש' 4; עמ' 111 ש' 19-18]. שטורמן, עדת התובעת, חיזקה את קיומה של זכות מעבר לנכס מדרך הגישה, ואת שימושה של התובעת בה הלכה למעשה; לדבריה, כשאפרת גרה בנכס היא נכנסה אליו מדרך הגישה – ובאותו אופן נכנסת התובעת לנכס כיום [עמ' 19 ש' 12-7].

לבסוף, נאלצה התובעת לאשר שאינה מלינה על היעדר גישה לנכס, אלא על כך שנבצר ממנה להחנות את רכבה בשטח דרך הגישה – בה ניתנה לה זכות מעבר זמנית לנכס, עד שתיסלל דרך סטטוטורית אליו, וכי בהיעדר חניה לא ניתן לה היתר בניה להכשרת התוספת [פרו' I עמ' 109 ש' 20-9, עמ' 109 ש' 26 עד עמ' 110 ש' 4, עמ' 112 ש' 5-2, עמ' 124 ש' 20]. ודוק: התובעת לא עתרה לסעד בשל אי-מתן היתר בניה לתוספת הנובע מהיעדרו של הסדר חניה בשטח המגרש האחורי, ואין לכך זכר בחוות-דעת רפלסון. אין יסוד לטענתה כאילו נסבה התביעה על היעדר אפשרות לקבל היתר בניה לתוספת בשל חסרונה של חניה [פרו' I עמ' 129 ש' 26-25]. עניין זה אינו חלק מעילות ההליך; אילו ביקשה התובעת לתבוע בגינו הייתה דרכה חסומה בשל תוכנו של סעיף 2.3.3 בהסכם המכר שנזכר לעיל [ר' בחלק ג(5)(א)]. בין טיעוני התובעת בעומדה על דוכן העדים לבין טיעוני כתב-התביעה, תצהירה וחוות-דעת השמאי מטעמה ניכר פער גדול, מהותי, שבקיומו אף הודתה התובעת; הוא מונח לפתחה ומלמד על טיב הטענות שעל-יסודן הוגש ההליך [פרו' I עמ' 110 ש' 26-13, עמ' 111 ש' 14-9].

4. זכות מעבר אל-מול זכות לחניה

(א) מן המקובץ עולה אפוא שלנכס הוקנתה זכות מעבר בדרך הגישה; כך מן הפן התכנוני – בשים לב לכך שלזכות המעבר ניתן ביטוי בהיתר הבניה של הנכס, כך מהפן המשפטי – לאחר שבהסכם המכר העבירו ז'אנו לתובעת את מלוא זכויותיהם בנכס, לרבות זכות המעבר שניתנה להם מדרך הגישה, וכך גם מהפן העובדתי – כשבפועל התאפשרה לתובעת גישה לנכס מרחוב הפלמ"ח, בדרך הגישה. למעשה, יש בכך כדי לייתר את הדיון בתביעה לירידת ערך הנכס בשל טענה לחסרונה של זכות גישה כזו, ובכלל זה את הדיון בחוות-דעתו של שמאי התובעת.

במהלך הבירור התחוור שלא על היעדר גישה בפועל לנכס או על חסרונה של זכות מעבר חוקית אליו מלינה התובעת, אלא טרוניתה היא על כך שאין ביכולתה להחנות את רכבה בדרך הגישה [פרו' II עמ' 117 ש' 19-18]. יש לשים אל לב שלא על טענה זו הושתתה התביעה; כפועל יוצא, אף אין בחוות-דעת רפלסון כל התייחסות לירידת ערך הנכס בשל חסרונה של חניה בתחומו. נתבעת 2 התנגדה להרחבה ושינוי של גדר המחלוקת בסוגיה זו, והטעימה שטענה לזכות חניה לא נכללה בכתב-התביעה [פרו' II עמ' 117 ש' 30-26, עמ' 122 ש' 18-16]. אכן, בין טענתה של התובעת שניצבה בלב התובענה, לפיה אין גישה חוקית לנכס, לבין טענה המלינה על קיומה של זכות גישה ומעבר שאין בצידה זכות לחניית רכב, רחוקה הדרך. כבר נאמר לעיל שלא כך נוסחה עילת התביעה, וממילא לא התבקש סעד בשל כך שהיעדר זכות חניה בשטח המגרש האחורי, משמעו דחייתה של בקשת התובעת להיתר בניה לתוספת. התובעת אף מנועה מלהישמע בטענה כזו בשים לב להוראת סעיף 2.3.3 בהסכם המכר, נוכח האופן בו נוסחו עילותיה בכתב-התביעה, ובהינתן התנגדותה של נתבעת 2 להרחבת חזית המחלוקת.

(ב) גם לגופם של דברים, אין בטענות התובעת בסוגיית החניה כל ממש. מן הבחינה המשפטית, לא רכשה התובעת זכות לחניה בשטח המגרש האחורי ולא הובטחה לה זכות כזו; התובעת לא חלקה על כך ואישרה שהסכם המכר אינו מקנה לה זכות לחניה בשטח החלקה [עמ' 72 ש' 11-6; פרו' I עמ' 135 ש' 18-11]. הדברים עולים בקנה אחד עם מצבו התכנוני של הנכס, מכוחו ניתן יהיה להסדיר חניה במגרש האחורי רק לאחר שתיסלל הדרך הסטטוטורית ויפתח רחוב התפוח שיוביל אליו. ולנטינה הטעימה כי בשל כך, בבקשת התובעת להיתר שהכינה היא עבור התובעת אין פתרון חניה לנכס בתחום המגרש האחורי, וכל סימון חניה בשטח הנכס מתייחס אך ורק לחניה העתידית שניתן יהיה לבנות בו לאחר פתיחת גישה אליו מרחוב התפוח [פרו' III עמ' 129 ש' 25-18].

לא זו בלבד שהתובעת אישרה שלפי הסכם המכר שמכוחו רכשה את הנכס, הנכס אינו כולל חניה [פרו' I עמ' 125 ש' 25-17]; היא הודתה שלא נאמר לה על-ידי איש, קודם לחתימת ההסכם, שלנכס יש חניה – אלא שלה 'היה ברור' שיש חניה ששייכת לה [עמ' 126 ש' 23-18]. נובע מכך שלא הוצג לתובעת מצג שווא בעניין זה, לא בהסכם ובמסמכיו וגם לא במשא ומתן שקדם לחתימתו. כאשר הבינה התובעת את משמעות עדותה שינתה גרסתה וטענה – במהלך שלא עורר אמון – כי נאמר לה שיש חניה לנכס גם בלי שהיא שאלה על כך; לטענה זו אין זכר בתצהירה ולו ברמז [פרו' I עמ' 126 ש' 26 - עמ' 127 ש' 3]. התובעת נעה ונדה, הלוך ושוב, בין גרסה לפיה נושא החניה לא התעורר לבין גרסה שונה לפיה נאמר לה שיש חניה לנכס, ולא ידעה לבאר כיצד לגרסה אחרונה זו לא ניתן ביטוי בתצהירה [שם, עמ' 127 ש' 12-8, 30-20].

גם בסוגיה זו יש להעדיף את עדותה של אפרת, לפיה במשא ומתן עם התובעת לא הוצג לה כי יש לנכס חניה בדרך הגישה, ומרגע מכירת המגרש הקדמי לקליה – אפרת לא השתמשה בדרך הגישה כחניה לרכבה; לנכס יש זכות לחניה עתידית כמסומן בהיתר הבניה של הבית, וניתן יהיה לממש אותה לאחר פתיחת דרך לנכס מרחוב התפוח [פרו' V עמ' 167 ש' 20-17, 28-24]. על אותם דברים עמדה קליה: עוד בטרם רכשה התובעת את הנכס, ולאחר שהיא קנתה את המגרש הקדמי, שמעה התובעת מפי קליה שדרך הגישה איננה חניה של אפרת אלא חלק מהמגרש הקדמי של קליה [פרו' V עמ' 149 ש' 12-7].

חוות-דעתו של שמאי התובעת לא תמכה בטענת התובעת לגבי קיום חניה לנכס בדרך הגישה; צוין בה שלפי היתר הבניה של הנכס, קיימת זכות להקמת חניה בשטח החצר שלו, דהיינו, בתחום המגרש האחורי [סע' 9 ב-ת/4]. דרך הגישה מצויה במגרש הקדמי, ואשר על כן נובע מהיתר הבניה של הנכס שאין לו זכות לחניה בדרך זו.

(ג) התובעת אינה עשויה לרכוש זכויות בנכס שהן עודפות ורחבות מאלה שהיו לז'אנו בו לפניה. הוכח כדבעי כי ז'אנו השתמשו בדרך הגישה לחניית רכב רק בעת ששני המגרשים, זה הקדמי וזה האחורי, היו בבעלות משפחתה של אפרת; מעת מכר המגרש לקליה ואילך לא שימשה דרך הגישה לחניית רכבה של אפרת. בשל כך גם לא נוצר כלפי התובעת כל מצג ממנו הייתה עשויה להסיק כי דרך הגישה משמשת כחניה לרכב של בעלי הנכס במגרש האחורי.

בנושא השימוש בדרך הגישה לחניית רכב נשמעו עדויותיהם של התובעת ושטורמן מזה, ושל הנתבעים, בן חמו והמהנדסת ולנטינה מזה.

התובעת לא טענה אלא זאת שעם תחילת מגוריה בנכס, היא ואחותה נהגו להעמיד את רכביהן בדרך הגישה; עם פרוץ הסכסוך בינה לבין קליה חדלה מכך והחנתה את רכבה ברחוב הפלמ"ח, עד להכרעת ההליך [סע' 29 ו-42 סיפא ב-ת/6]. קליה שללה זאת מכל וכל וטענה כי התובעת לא השתמשה בדרך הגישה לחניית רכבה מרגע קבלת החזקה בנכס (ביום 30.9.2007) ואילך, אלא עשתה כן רק בשלב מאוחר יותר ועל-דרך ההתרסה, על-רקע פרוץ הסכסוך עם קליה, ואף זאת רק לתקופה מוגבלת – מיום 1.6.2008 עד יום 4.4.2009 [פרו' II עמ' 118 ש' 6-2; עמ' 122 ש' 14-10; עמ' 123 ש' 6-1; עמ' 125 ש' 15-1; עמ' 127 ש' 5-2]. בסוגיה זו נמנעה התובעת מלזמן למתן עדות את אחותה אנה שגרה יחד עמה בנכס, אף שהצהירה שאחותה חנתה אף היא בדרך הגישה; הימנעותו של בעל-דין מהשמעת עד רלוונטי להוכחת גרסתו מבלי שניתן לכך הסבר מקימה חזקה לפיה היה באותה עדות, אילו נשמעה, כדי לחזק דווקא את עמדת הצד האחר [ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 659-658 (1991)].

את עדותה של שטורמן לא ניתן להגדיר, למרבה הצער, אלא כחוכא ואטלולא. מדובר בעדות שניכר בה שהייתה לא אמינה, חד-צדדית ומגמתית. העדה לא כיבדה את מעמד מתן העדות [עמ' 15 ש' 10-8, עמ' 17 ש' 14, עמ' 18 ש' 7, עמ' 22 ש' 15]; לא אחת היה על בית-המשפט להתערב בשל אופן מתן העדות על-ידה [ר' החלטה בעמ' 20]. בתצהירה מסרה שטורמן שאין לה יחסים מיוחדים עם קליה, אך התחוור שיחסיהן אינם תקינים. עדות שטורמן על כך לא הייתה עקבית; ניסיונה להסוות את טינתה לקליה לא עלה יפה [השוו סע' 5-4 ב-ת/1 לעמ' 12 ש' 21-15, עמ' 13 ש' 30-26, עמ' 14 ש' 28-26, עמ' 16 ש' 15-12, 25-21]. בעת ששטורמן נחקרה על-ידי בא-כוחה של אפרת, וחרף טענתה כי אינה מכירה את נושא התביעה וטעמה, היא הביעה עמדה גלויה ונחרצת: "לאחר שאני שומעת ממך את מי אתה מייצג בהליך זה אני אומרת לך שליבי איתך ואני לא מאחלת לך שתצליח" [עמ' 21 ש' 24-23].

לגופה נועדה עדות שטורמן ללמד על יצירת מצג כלפי התובעת, כאילו שימשה דרך הגישה כחניה לנכס בתקופה שקדמה לחתימת הסכם המכר. אלא שעדת התובעת כשלה בכך: טענתה כי גם לאחר מכר המגרש הקדמי לקליה הוסיף נתבע 3 להחנות את רכבה של נתבעת 2 בדרך הגישה, אחת דינה להידחות [סע' 10-8 ב-ת/1; עמ' 23 ש' 19-16]. היא אינה מתיישבת עם עדויותיהם האמינות של ז'אנו, לפיהן לא גר אבישי בנכס וממילא גם לא החנה כלי רכב בדרך הגישה מאז התגרשו הוא ואפרת בשנת 2006, לפני המועד בו נמכר הנכס הקדמי לקליה. הוכח שבתקופה בה רכשה קליה את המגרש הקדמי ועברה לגור בו היה נתבע 3 נטול זיקה לחלקה ולנכס [ר' לעיל בחלק ג(1)(ב)]. שטורמן אישרה שאינה יודעת ממתי אין נתבע 3 גר במקום [עמ' 22 ש' 1].

גם בהקשר זה יש להבחין בין שתי תקופות שונות: התקופה בה החזיקו אפרת ומשפחתה בשני המגרשים, הקדמי והאחורי כאחד, אל-מול התקופה בה פוצלה ההחזקה – המגרש הקדמי נמכר לקליה ואפרת נותרה בעלת הזכויות במגרש האחורי. בכך שז'אנו השתמשו בדרך הגישה לחניית רכב בעת שהם והוריה של אפרת החזיקו בשני המגרשים, טרם מכירתו של המגרש הקדמי לקליה, אין כדי ללמד על כך שהנכס במגרש האחורי כולל זכות לחניה בדרך הגישה [עמ' 15 ש' 30-28, עמ' 18 ש' 8 עד עמ' 19 ש' 2]. על-מנת להראות שנוצר כלפיה מצג בעניין זה היה על התובעת לשכנע כי בתקופת הביניים שבין מכר המגרש הקדמי לקליה לבין מכר המגרש האחורי לה שימשה דרך הגישה לחניית רכבה של אפרת שהתגוררה אז בנכס; לא עלה בידיה להרים את הנטל, בין בעדותה שלה ובין בעדות שטורמן שנזכרה לעיל.

(ד) מעדויות הנתבעים ועדיהם עלה שמרגע מכירת המגרש הקדמי לקליה לא שימשה דרך הגישה לחניית רכב של בעלי הנכס במגרש האחורי, זאת בשונה מהתקופה הקודמת בה היו שני המגרשים בבעלות משפחתה של אפרת, ולא נודעה נפקות למקום העמדתם של כלי רכב בחלקה. כך מסרה אפרת, בעדות שהייתה גלויה, עקבית וכנה: היא ביארה שלאחר מכר המגרש הקדמי לקליה, חנה רכבה מחוץ לחלקה; רק אם באה עם קניות, הייתה מעמידה את הרכב לכמה דקות בדרך הגישה, וכך גם אם צריך היה להעמיס את הרכב, ומיד מוציאה אותו משם, מבלי שהדבר עורר קושי אל-מול קליה. אבישי כבר לא גר במקום באותה תקופה [נ/38 סע' 23; פרו' V עמ' 155 ש' 19-16; עמ' 157 ש' 18-16, 29-21; עמ' 168 ש' 3-1].

אף בן חמו הטעים שכאשר גר בנכס עם אפרת, היא הייתה מחנה את רכבה ברחוב הפלמ"ח בחזית ביתה של קליה [נ/36 סע' 12]. אבישי מסר שכאשר התגורר בנכס, ברוב הפעמים חנה רכבו מחוץ למגרש, ברחוב [פרו' VI עמ' 174 ש' 12-9]. עדויותיהם הללו לא נסתרו. ולנטינה תיארה מציאות בה עשו ז'אנו שימוש במגרש הקדמי לחניית רכביהם רק בתקופה שבה נמצאו בבעלותם המגרש הקדמי והמגרש האחורי כאחד; לא היה בעדותה כדי לְתַקֵף את טענת התובעת כי היא ואחותה השתמשו בדרך הגישה לחניית רכביהן, לאחר שהנכס נמכר לתובעת [פרו' III עמ' 128 ש' 26 עד עמ' 129 ש' 8; עמ' 130 ש' 11-1, 16-12; עמ' 135 ש' 16-13, 28-27; עמ' 136 ש' 8-2]. עדותה של קליה צידדה בהיעדר שימוש של אפרת בדרך הגישה לחניה, מעת שהמגרש הקדמי נמכר לה [פרו' II עמ' 121 ש' 29-24].

(ה) אם לא די בכך, התובעת אישרה שהטופוגרפיה של החלקה אינה מאפשרת עשיית שימוש בדרך הגישה לשם מעבר לנכס מרחוב הפלמ"ח באמצעות רכב, מן הטעם שבין המגרש הקדמי שמצוי במפלס הרחוב לבין המגרש האחורי בו בנוי הנכס יש הפרשי גובה משמעותיים שאינם קשורים לנתבעת 1; בעטיים, הגעה ברכב לנכס מרחוב הפלמ"ח אינה בגדר האפשר [פרו' I עמ' 107 ש' 25-18, עמ' 108 ש' 17-2, עמ' 111 ש' 29-28; להלן הפרשי הגבהים]. גם נתון זה היה גלוי לעין התובעת כשהחליטה לרכוש את הנכס [שם, עמ' 108 ש' 19-18]. נאמנה לשיטתה, לא חשפה אותו התובעת בכתב-התביעה או בתצהירה – בעת שהלינה על שלילת זכות הגישה שלה לנכס ברכב. גילוי חלקי, ברירני, של עובדות ונתונים נזקף לחובת התובעת, במונחי מהימנות.

המהנדסת ולנטינה עמדה על הפרשי הגבהים בין המגרש הקדמי למגרש האחורי ועל נפקותם: אחרי דרך הגישה והסככה המקורה שמצויים בשטח המגרש הקדמי, לכיוון המגרש האחורי, יש הפרשי גובה ומדרגות. כדי לאפשר גישת רכב מרחוב הפלמ"ח למגרש האחורי, מדרך הגישה, יש להתגבר על הפרשי הגבהים ולהגביה את מפלס המגרש האחורי כך שיימצא במפלס דרך הגישה; השטח בו יש לבצע עבודות מילוי לשם כך מצוי במגרש הקדמי [פרו' III עמ' 130 ש' 29 עד עמ' 131 ש' 6, עמ' 131 ש' 15-13]. בפועל, אין ממשות לביצוע עבודות מילוי מסוג זה, והדבר היה נהיר וגלוי לתובעת טרם רכישת הנכס, כפי שהיה גלוי לעין כל המתבונן: אם תבוצענה במקום עבודות מילוי לביטול הפרשי הגבהים, מן הסוג הדרוש כדי לאפשר גישה לנכס ברכב מרחוב הפלמ"ח, אזי יהא בעבודות המילוי כדי לחסום חלונות של הבית הקיים בנכס [עדות התובעת, פרו' I עמ' 108 ש' 9-17]. הפרשי הגבהים אינם מונעים גישת רכב לנכס והסדרת חניה בתחום המגרש האחורי מרחוב התפוח, לכשייפתח.

נובע מכך שהפרשי הגבהים והשלכתם על אפשרות מעבר ברכב למגרש האחורי מדרך הגישה אינם עשויים להיחשב מום נסתר; מדובר במצב קיים גלוי לעין שהיה חלק ממצבו של הנכס כפי שנרכש על-ידי התובעת. רכישתה של התובעת אותו במצבו הקיים, 'as-is', תוך ויתור על טענת פגם, מום ואי-התאמה בו, משתיקים אותה מהעלאת טענה בדבר הטעיה או מצג שווא שננקטו כלפי בהקשר זה. התובעת אף הטעימה שאין בפיה טענה כי זכות מעבר לנכס ברכב נמנעה ממנה בשל הפרשי הגבהים [פרו' III עמ' 131 ש' 25-20].

(ו) מעתה אמור: התובעת לא רכשה את הנכס כשהוא כולל זכות לחניית רכב, בין בשטח המגרש האחורי – אליו גישת רכב מרחוב הפלמ"ח אינה אפשרית בשל הפרשי הגבהים, ובין בשטחה של דרך הגישה שמהווה חלק מהמגרש הקדמי שבבעלות קליה. הסכם המכר לא הקנה לתובעת זכות לחניה, ולא נוצר כלפיה כל מצג שעל-יסודו הייתה עשויה להניח שהיא זכאית לחניה בדרך הגישה, זאת בשונה מזכות מעבר שאין עימה זכות להעמדת רכב.

משנמצא שלתובעת הוקנתה זכות מעבר לנכס בדרך הגישה, דה-פקטו ודה-יורה גם יחד, יש לקבוע כי לא נגרמה לנכס כל ירידת ערך מחמת חסרונה של זכות גישה כזו – וחוות-דעתו של שמאי התובעת, שעסקה בשומת הנכס על-יסוד הנחה בדבר חסרונה של זכות מעבר וגישה אל הבית במגרש האחורי, חסרה כל משמעות. בשל פגמיה הרבים של חוות-דעת רפלסון, ובשים לב לכך שיש לה נגיעה גם למחלוקת באשר למיקום הגדר, היא תידון כעת.

5. חוות-דעת רפלסון

(א) התובעת עתרה לפצותה, על-סמך חוות-דעת של שמאי מטעמה, בשל ירידת ערך הנכס "הנובע מתנאי הסכם הרכישה בו לא נשמרו זכויות הקונה (התובעת) בנכס ולא מתן זכות גישה לנכס מדרך ציבורית [...]" [סע' 41 בכתב-התביעה המתוקן; ר' גם סע' 45 בתצהיר התובעת ת/6]. כאמור, הנכס נהנה מזכות מעבר מדרך הגישה, והתובעת עושה שימוש בזכות זו הלכה למעשה. מכיוון שכך, לא חלה ירידה בשווי הנכס מחמת היעדר גישה או זכות גישה אליו, ואין רלוונטיות לחוות-הדעת של שמאי התובעת – שהוגשה להוכחת פיחות שחל בערך הנכס בשל חסרונה של גישה אליו. אף-על-פי-כן תידון חוות-דעת רפלסון, שלקתה בשורה ארוכה של פגמים וחסרים מהותיים; גם בה יש, בתורה, כדי ללמד על כוחן ומשקלן של הטענות שעל-יסודן פנתה התובעת בתביעה לקבלת סעד.

(ב) ביסודה של חוות-דעת רפלסון ניצבה הנחה בדבר שלילת זכות גישה לנכס מדרך ציבורית [ת/4 בסע' 1.10]. שמאי התובעת לא הביא בחשבון שיקוליו את ההוראות חוזיות שנכללו בהסכם קליה ובהסכם המכר שעל-פיו רכשה התובעת את הנכס ושבו הוקנו לתובעת כל זכויות ז'אנו – הוראות שמכוחן נהנה הנכס מזכות מעבר משפטית בדרך הגישה [עמ' 50 ש' 22 עד עמ' 51 ש' 1]. הנחתו של רפלסון בדבר היעדרה של זכות מעבר לנכס נסתרה מניה וביה בעדויות שנסקרו לעיל.

בהתייחסו להנחות העובדתיות שעליהן הסתמך בחוות-הדעת ביאר רפלסון: "זה הסיפור שהונח בבסיס השומה. כל מה שהיא אמרה לי (התובעת; ק"א) תיארתי פה ולפי זה נעשתה השומה" [עמ' 40 ש' 22, 27-26; עמ' 45 ש' 3-1]; בכל הקשור לסיפור העובדתי, חי רפלסון רק מפי התובעת ולא ערך בדיקה עצמאית [עמ' 41 ש' 10-7]. בתוך כך לא בדק אם בפועל יש גישה לנכס מן הרחוב, אם לאו, והסתפק בטענת התובעת כי אין גישה כזו [עמ' 41 ש' 14-11]. לשיטתו, "אני לא קובע. אני מסתמך על הסיפור וההנחות שנתנה לי התובעת ואני לא יודע אם זה נכון או לא ואני לא אמור לבדוק את זה" [עמ' 41 ש' 24-23].

(ג) רפלסון 'זיגזג' ללא הרף בין אישורו כי הוא לא בדק ואינו יודע אם יש או אין גישה לנכס, או זכות של התובעת לגשת אליו – וכל ידיעתו בנושא נסמכה על מה ששמע מפיה של התובעת, לבין יומרה להכריז על היעדר גישה לנכס בפועל [השוו לעמ' 42 ש' 18, 30 ולעמ' 48 ש' 20-19]. למקרא חוות-הדעת ברי שביסודה ניצבה הנחה בדבר חסרונה של זכות גישה לנכס; כך עלה במפורש ממה שנכתב בסע' 12.7 סיפא ב-ת/4, שם נקבעה ירידת השווי שנגרמה בשל היעדר גישה לנכס: "כמובן אפשר להשתמש בבית בלי לצאת ממנו או להפך בלי להכנס עליו אך שימוש זה אינו סביר ולא למטרה זו הוא נרכש" [כך במקור, ק"א].

במהלך עדותו, כשעומת עם תוקפן של ההנחות שניצבו ביסוד חוות-הדעת, ביקש שמאי התובעת להישמע בתזה חדשה לפיה הגישה לנכס קיימת אך מוגבלת, אלא שהוא נאלץ לאשר כי הדברים אינם עולים בקנה אחד עם חוות-דעתו, שנסמכה על הנחה בדבר היעדר גישה לנכס ברגל וברכב. רפלסון אישר שבעוד שחוות-דעתו הניחה היעדר גישה לנכס ברגל, הלכה למעשה הקושי נעוץ בכך שאין גישה ברכב עד לכניסה אליו (מהיותו, כזכור, נכס אחורי) – אלא רק עד לרחוב שגובל בחלקה [עמ' 48 ש' 20-12; עמ' 49 ש' 2-1]. נוכח הדברים הללו, ובשים לב לכך שבבסיס חוות-הדעת ניצבה הנחה ברורה וגורפת בדבר היעדר כל גישה לנכס (כאמור בסעיף 12.7 סיפא ב-ת/4) – אין לשעות למבוקשו של רפלסון לטעון, מעל דוכן העדים, כי יש לקרוא את חוות-הדעת ככזו שדנה בקיומה של גישה חלקית, ואם דובר במצב של היעדר כל גישה לנכס ירידת ערכו הייתה מסתכמת ב-45%, ולא ב-30% [עמ' 49 ש' 9-29]. בשלב מוקדם יותר של עדותו הוא אישר ברחל-בתך-הקטנה שחוות-הדעת התבססה על נתון של היעדר גישה לנכס ברכב וברגל [עמ' 48 ש' 20-19].

לכל אורך הדרך ניכר שעדותו של שמאי התובעת הייתה משתנה ומתפתחת, ולא עלה בידי נותנה להתמודד באורח רציני ומקצועי עם קשיי חוות-הדעת שהוצפו והוצגו בחקירה הנגדית. ניסיונו להציג את חוות-הדעת ככוללת תכנים שבמובהק לא נכללו בה ואף אינם משתמעים ממנה נזקף לחובתו, במונחי מהימנות.

(ד) על-פי חוות-הדעת, במפה מצבית שנכללה בבקשה להיתר בניה לנכס צוין, על-גבי ההעתק של מחלקת הדרכים בעירייה ובהתייחס לדרך הגישה, כי היא 'שביל זמני עד פתיחת הכביש' [סע' 9.4 ב-ת/4]. כשנדרש רפלסון לשאלה אם – נוכח קיומה של דרך שמשמשת לגישה לנכס עד לפתיחת הדרך הסטטוטורית – אין ירידת ערך של הנכס בשל היעדר גישה אליו, ענה בנשימה אחת דבר והיפוכו: הוא אישר שיש שביל שמוביל לנכס, אך דבק בדעתו כי "[...] לפי ההנחות שקיבלתי ולפי הסיפור של הלקוחה אין גישה" [עמ' 43 ש' 7-1]. אין צורך להרחיב את הדיבור על כוחה ומעמדה של חוות-דעת שמזמינה מכתיב את תוצאתה, בהתעלם מן הנתונים העובדתיים והתכנוניים שצריכים לעניין.

עוד מסר רפלסון, במענה לשאלת בית-המשפט, כי לא טרח לבדוק אם דרך הגישה שסומנה במפה המצבית קיימת בפועל; את הנכס שאת שוויו העריך ראה רק מבחוץ – מן הרחוב (קרי, מן הנקודה בה צולמה תמונה 1 ב-ת/4), ומבלי שנכנס אליו; לא היה בפיו של שמאי התובעת הסבר לכך [עמ' 43 ש' 16-11, עמ' 61 ש' 28-25, עמ' 62 ש' 2-1].

כאשר עומת עם טענה לפיה קיומה של דרך גישה לנכס מאיין את קביעתו בדבר ירידת ערך שנובעת מהיעדר גישה לנכס, טען רפלסון אגב התפתלות גלויה לעין שעליו לבדוק את הנתונים ולערוך על יסודם שומה חדשה [עמ' 41 ש' 30-25, עמ' 42 ש' 4-1]. אם רפלסון כלל לא טרח לבדוק, לשם עריכת חוות-הדעת, את ממשות הנתונים שהציגה לו התובעת באשר לקיומה של זכות מעבר בדרך הגישה, אין לראות מה טעם ידרש לבדוק נתונים חדשים, חלופיים – ומדוע לא יאשר כי שלילת הנחותיו, משמעה מניה וביה שלילת מסקנותיו. גם בכך באה לידי ביטוי המגמתיות שבה לקתה עדותו של רפלסון. בהמשך נאות רפלסון להודות כי אם טענות התובעת שעליהן הסתמך במתן חוות-הדעת אינן נכונות, אזי חוות-הדעת נטולת ערך [עמ' 43 ש' 22-19].

(ה) רפלסון התיימר לקבוע שהדרך הסטטוטורית לא תיסלל ולא תיפתח במהלך עשור שנים מרגע מתן חוות-דעתו [סע' 8.4 ב-ת/4]. לא הובאה על כך עדות ישירה של נציג הוועדה לתו"ב או גורם רלוונטי אחר, ולא הונחה תשתית ראייתית שתתקף את סברתו של מומחה התובעת. לא עלה בידי רפלסון להציג מסמך שיצדד בקביעה זו, הוא לא ידע לנקוב בשם עובד הרשות שמסר לו נתון זה, ואישר שאין מדובר אלא בפקידה במחלקת הכבישים בעירייה שמפיה שמע שעדיין לא פורסמה הפקעה בקשר לסלילת דרך [עמ' 57 ש' 26 עד עמ' 58 ש' 7]. מסמך אגף ההנדסה בעיריית חדרה מיום 26.12.2010 שנדון לעיל [נ/11, ר' בחלק ה(1)(ב)] אינו מתיישב עם הנחותיו של שמאי התובעת בסוגיה זו; עניינו בשלב מתקדם של הבאת החלטה לאישור מועצת העירייה בדבר הכרזת רחובות כציבוריים וסלילתם, בהם גם רחוב התפוח.

(ו) רפלסון אישר שעם סלילת הדרך הסטטוטורית, תאוין ירידת הערך שזקף להיעדר גישה לנכס [עמ' 44 ש' 4-3; עמ' 47 ש' 6-5]. בהמשך ביאר כי לא בדק את הדרך הסטטוטורית ואיננו יודע אם היא סלולה או אם ניתן להגיע באמצעותה לנכס [עמ' 58 ש' 20-15]. לאחר מכן שינה טעמו ועתה טען שאפילו הדרך הסטטוטורית קיימת ומאפשרת כבר כיום גישה לנכס, אין בכך כדי לשנות את קביעותיו בדבר ירידת ערכו – והוא דבק בדעתו כי בין כך ובין אחרת, הגישה לנכס מוגבלת באופן שמצדיק ירידת ערך בשיעור של 30% [עמ' 58 ש' 26-21].

זאת ועוד. בתחשיב שנערך בחוות-הדעת אין למצוא ביטוי מספרי לכך שירידת הערך בגין היעדר גישה לנכס חושבה על-פי מגבלה זמנית לתקופה בת עשר שנים; טענה להיות התחשיב מושתת על פגיעה לתקופה בת עשר שנים הועלתה רק בחקירתו הנגדית של רפלסון, ועדותו על כך כללה נתונים שאין להם זכר בחוות-הדעת [עמ' 42 ש' 22-19, עמ' 55 ש' 24-8]. מדובר בנתונים שלא עלה בידי מומחה התובעת לתקפם; עדותו לימדה על קביעתה של ירידת השווי בערכים גבוהים שאינם תואמים את אופי השימוש ואפשרויות השימוש הממשיים בנכס [עמ' 56 ש' 11-3]. רפלסון הודה שאין לו ניסיון רב בהערכת ירידת שווי שנעוצה בקושי בגישה לנכס [עמ' 56 ש' 29-23].

לכל אורך עדותו של שמאי התובעת ניכר שהוא דבק בחוות-דעתו כמי שנאחז בקרנות המזבח, מבלי שנאות להתמודד עם קשייה ועם הפער הרב בין הנחותיה לבין הנתונים העובדתיים שהוצגו לו. כך היה גם כשהתבקש רפלסון להתמודד עם חוות-דעתו של שמאי הבנק שהעמיד לתובעת הלוואה מובטחת במשכנתא לרכישת הנכס – בה לא נמצאו סיבה או טעם לקבוע כי שווי הנכס נמוך מן המחיר שנקבע בהסכם המכר [עמ' 58 ש' 27 עד עמ' 59 ש' 8; נ/4].

(ז) שמאי התובעת התחמק מלהשיב כיצד הייתה חוות-דעתו משתנה אם הסכם המכר היה מקנה לתובעת זכות גישה לנכס, ורק בפועל היה המעבר נחסם בידי גורם אנושי [עמ' 46 ש' 24-16]; הוא לא השכיל לבאר את טיעונו כי מבחינה שמאית, זכות גישה שקיימת מן הבחינה המשפטית אך נשללת בפועל כרוכה בירידת ערך שהיא גבוהה בהשוואה למצב בו זכות גישה משפטית כלל לא קיימת. אין מנוס מלקבוע שעמדתו בעניין זה משוללת כל יסוד [עמ' 47 ש' 4-1].

בהמשך אישר רפלסון שאם הנכס נהנה מזכות מעבר שעוגנה מבחינה חוזית, אזי שוויו יקבע לפי נתון שמניח קיומה של זכות מעבר; אם מאן דהוא שולל בהתנהגותו את זכות הגישה החוקית, כי אז מדובר בעניין לבית-המשפט לענות בו, ואין בכך כדי להשפיע על הנתונים האובייקטיביים שעל-יסודם יקבע ערך הנכס [עמ' 47 ש' 14-7]. בהמשך הצהיר רפלסון בפה מלא: "[...] אנחנו לא מדברים פה על זכות מעבר. זכות מעבר אנחנו יודעים שיש. אנחנו מדברים על מעבר בפועל" [עמ' 59 ש' 7-6]. עוד ביאר רפלסון שזכות מעבר חוזית, כמוה כזכות מעבר המעוגנת בהיתר הבניה או כזו שמתייחסת לדרך הסטטוטורית וקבועה בתוכנית בנין עיר, בכל הקשור לקביעת שווי הנכס [עמ' 47 ש' 17-15]. במצב דברים זה, לאחר שהוא אישר שזכות גישה לנכס קיימת גם לפי היתר הבניה וגם על-בסיס הדרך הסטטוטורית שמופיעה בתוכנית בנין עיר, אין לראות כיצד יש באי-אזכורה של זכות הגישה בהסכם המכר כדי להשפיע על ערך הנכס – קל וחומר משהוכח שלתובעת הוקנתה זכות מעבר חוזית באמצעות דרך הגישה [ר' גם עמ' 47 ש' 6-5]. גם בכך יש כדי לאיין את קביעות חוות-הדעת בכל הקשור לירידת ערך שמקורה בהיעדר גישה לנכס.

כשעומת רפלסון עם קיומה של זכות מעבר חוזית לנכס שעומדת לתובעת, הייתה עדותו מופת של התחמקות והתפתלות: הוא התכחש להצהרותיו הקודמות על-אודות העקרונות שניצבים ביסוד שומה להערכת שווי נכס, ואף היקשה כיצד זכות המעבר שהוקנתה לבעל הנכס במגרש האחורי כלפי בעל הנכס במגרש הקדמי קשורה לתובעת (!) [עמ' 51 ש' 17 - עמ' 52 ש' 10; עמ' 53 ש' 26-17]. בטענת רפלסון כאילו זכות המעבר לא הובאה לידיעת התובעת אין ממש, לא רק משום שהוא אינו עשוי לדעת מה הובא או לא הובא לידיעתה, אלא בראש ובראשונה בשל כך שהערכת שוויו של נכס נעשית על-בסיס נתונים אובייקטיביים שקשורים בנכס, ולא על-פי ידיעתו הסובייקטיבית של בעליו [עמ' 53 ש' 8-3].

(ח) שמאי התובעת לא ידע שמן הנמנע לגשת לנכס ברכב מרחוב הפלמ"ח בשל הפרשי הגבהים; כאמור, חוות-הדעת ניתנה מבלי שהוא ביקר בתוך הנכס והתוודע ממקור ראשון לנתוניו [עמ' 53 ש' 30-27, עמ' 54 ש' 8]. רפלסון לא השכיל להתמודד עם הנתון על-פיו רכשה התובעת את הנכס בידיעת הפרשי הגבהים שהינם גלויים לעין – בהיקף של כחצי מטר על-פי הצהרת בא-כוחה; הוא אישר שמדובר בנתון שיש לו השפעה על תחשיב ירידת הערך [עמ' 54 ש' 14-1, עמ' 55 ש' 4-3].

(ט) במסגרת הנחותיו שניצבו שביסוד חוות-הדעת הסיג רפלסון את גבולו של בית-המשפט והניח הנחות עובדתיות שהוא לא היה רשאי להניחן, זאת בעניינים השנויים בין בעלי-הדין במחלוקת וטעונים הכרעה. הוא נטל לעצמו חירות לקבוע מה סביר ומקובל בעריכת חוזי מכר משפטיים [סע' 13.4 ב-ת/4]. יומרתו לנתח את הוראותיו של הסכם המכר ניצבה בניגוד גמור להודאתו כי הוא אינו משפטן, ויכולתו לקרוא את הסכם המכר כשמאי – מוגבלת [עמ' 59 ש' 10-9].

(י) די באמור לעיל כדי להוביל למסקנה שחוות-דעתו של שמאי התובעת אינה עשויה לשמש בסיס לקביעת ממצא על-אודות ירידת ערך הנכס שקשורה בזכות הגישה והמעבר אליו, ואין עוד צורך להידרש לחוות-הדעת הנגדית שנתן השמאי מטעם נתבעת 2, אביגדור מינס – חוות-דעת שהתובעת ויתרה על חקירה נגדית של נותנה [נ/37; ר' פרו' V עמ' 153].

6. בקשת התובעת להיתר

(א) כבר נאמר לעיל שהתובעת לא תבעה סעד בשל כך שבקשתה להיתר בניה להכשרת התוספת לא נענתה, או בשל כך שהיא נדרשה על-ידי הוועדה לתו"ב להציג הסדר חניה בתחום המגרש האחורי כתנאי למתן ההיתר. את דרישת הוועדה בעניין זה הסבירה המהנדסת ולנטינה כך: "חלים שינויים בעיריית חדרה וזה תמיד מקשה על האזרח. בשנת 2000 לא כל כך הקפידו לחנייה אם לא היה מאחורה כביש, מי שהיה חונה הוא היה חונה ברחוב הקדמי, היה לו זכות מעבר, אם הוא היה מסתדר עם השכן אז הוא היה מחנה גם את האוטו במעבר הזה, אבל כל זה זמני. להציג חניה מאחור כשאין גישה גם היום לאותו כביש אני פשוט לא יכולתי" [פרו' III עמ' 129 ש' 25-18].

לתלונתה של התובעת על כך שקליה הגישה התנגדות לבקשתה להיתר בניה אין כל יסוד; שימוש בזכות להתנגדות שהדין מקנה אינו מעמיד עילת תביעה. לגופם של דברים, התנגדותה של קליה לא הייתה משוללת יסוד. המהנדסת ולנטינה הכחישה שבבקשת התובעת להיתר שנערכה על-ידה סומנה חניה לנכס בשטח של דרך הגישה שמצויה במגרש קליה, וטענה שהבקשה להיתר כלל לא התייחסה לחניה לנכס; אלא שמן הרשום בבקשה להיתר הצטיירה דווקא תמונה שונה, על-פיה נסבה הבקשה גם על הסדרת חניה למגרש האחורי, והרשום בה גובר על עדות המהנדסת [פרו' III עמ' 135 ש' 25 עד עמ' 136 ש' 4]. הדברים קיבלו משנה תוקף נוכח עדותה של אפרת, שמסרה כי ראתה את בקשת התובעת להיתר במשרדי העירייה, התקשרה אל ולנטינה וטענה בפניה שהבקשה שהכינה אינה תקינה מאחר שהיא סימנה בה חניה לנכס במיקום שלא תואם את מצב הדברים לאשורו, כפי שאף מצוי בידיעת ולנטינה – ואזי נענתה על-ידי ולנטינה שהיא טעתה ותתקן את הדברים [פרו' V עמ' 168 ש' 25-17]. קליה הטעימה כי ההתנגדות הוגשה בשל כך שבבקשה להיתר התייחסה התובעת לדרך הגישה כאל חניה פרטית לנכס, בהתעלם מכך שהדרך מצויה במגרש הקדמי שבבעלות קליה [סע' 15 ב-נ/20; פרו' II עמ' 139 ש' 16-11, 26-21; נ/33].

(ב) מן העדויות התחוור שבמועד בירור ההליך טרם הוכרעה בקשת התובעת להיתר בניה באורח סופי. בד-בבד עם קבלת התנגדותה של קליה החליטה הוועדה לתו"ב להוציא ועדה מיוחדת לסיור בחלקה, והודיעה על כך לתובעת [נ/29]. סיור כזה התקיים, לפי עדות ולנטינה, בהשתתפות מנהלת מחלקת התכנון בעירייה, אליסיה רובינשטיין, אך טרם הודעה החלטתה של הוועדה בעקבותיו [פרו' III עמ' 132 ש' 10-2; ר' גם סע' 40-39 ב-ת/6]. גם בשל כך, משלא הוכרעה בקשת התובעת להיתר, וכל עוד תשובת הוועדה לתו"ב אינה סופית, לא התגבש נזק שעשוי לנבוע מדחיית הבקשה להיתר. התובעת לא טרחה לזמן נציג של הוועדה לתו"ב בהליך דנן, והדברים שאת אמירתם היא יחסה לגב' רובינשטיין הם עדות מפי השמועה.

(ג) לבסוף, אין יסוד לטענת התובעת כאילו קנתה את הנכס 'עם חניה'; היא רכשה נכס שיש אליו זכות מעבר זמנית מדרך הגישה, עד לסלילת הדרך הסטטוטורית [עמ' 90 ש' 5-3]. התובעת אישרה שלא ניתן ליצור חניה לרכב בשטח הנכס, כזו שמהווה תנאי למתן היתר בניה על-פי בקשתה, מבלי שתבוצענה עבודות מילוי לביטול הפרשי הגבהים בין המגרש האחורי לקדמי [עמ' 90 ש' 15-1]. התובעת לא ביקשה סעד בהקשר זה, ולהפרשי הגבהים אין זכר בכתב-התביעה או בתצהירה [ר' הצהרת התובעת לפיה 'המילוי לא בא בחשבון', בעמ' 90 ש' 18-17]. במצב דהיום, ללא מתן פתרון להפרשי הגבהים, לא תיתכן חניה במגרש התובעת שהגישה אליה היא מרחוב הפלמ"ח, ולא יוענק היתר הבניה שביקשה, כך לפי הודאתה שלה [עמ' 90 ש' 4-3, 7, 27-26]. מצב זה ישתנה עם פתיחת רחוב התפוח, שכן אז ניתן יהיה לגשת לנכס דרכו ולהסדיר חניה במגרש האחורי, מבלי שהדבר יהיה כרוך בצורך להתגבר על הפרשי הגבהים – שכן אלה נוגעים רק לגישת רכב לנכס מרחוב הפלמ"ח. נובע מכך שטענת התובעת לפיה נבעה דחיית בקשתה להיתר מן ההתנגדות שהגישה קליה לקתה בהצגה חלקית ומגמתית של הדברים, ללא מתן ביטוי הולם ומתבקש לטופוגרפיה של החלקה ולהשלכתה על הסדרת חניה לנכס.

ה. מיקום הגדר בין הנכס לבין מגרש קליה

הציר השני שעליו נסבה התביעה, וגם בעטיו נתבע פיצוי בשל ירידת ערך הנכס, ביטויו בכך שהגדר שהוקמה בין המגרש הקדמי בבעלות קליה לבין המגרש האחורי בו מצוי הנכס נבנתה לא על-פי תוואי החלוקה הפורמלית – כמתחייב מהיתר הבניה של הנכס ומהחלוקה הפורמלית של החלקה למגרשים, אלא בתוואי שונה (להלן תוואי הגדר אל-מול תוואי החלוקה). גם בשל כך התובעת יחסה לנתבעים מצגי שווא, הפרות חוזיות והתנהגות זדונית ומכוונת כלפיה. אף בהקשר זה, לא הראתה התובעת כי יש באמתחתה עילת תביעה טובה שתקנה לה סעד.

1. תוואי הגדר

(א) אין מחלוקת על כך שתוואי הגדר – על-פיו הוקמה בפועל הגדר שמצויה בין מגרש קליה לבין מגרש התובעת, לא תואם את תוואי החלוקה. תוואי החלוקה יוצר קו הפרדה רציף בין המגרשים, ואילו הגדר נבנתה מקטעים-מקטעים [עדות ולנטינה, פרו' III עמ' 127 ש' 6-1]. בהתייחס לתוואי הגדר אמרה המהנדסת ולנטינה כך: "[...] במנהל מקרקעי ישראל כשפיצלו את החלקה היה מוגדר שטח למעבר זמני עד פתיחת דרך מאחור והייתה חלוקה במפה בין חלק הקדמי לאחורי. באיזה שלב בדיוק בנו את הגדר ואם בנו אותה לפי המפה, לא זכור לי" [פרו' III עמ' 126 ש' 15-13]; תוואי הגדר היה עובדה קיימת בעת שהתובעת רכשה את הנכס [שם, עמ' 127 ש' 9, 15]. לא-זו-אף-זו, במועד שהיה מאוחר לרכישת הנכס הוגשה בקשת התובעת להיתר ולשם כך הזמינה התובעת מודד שערך מפת מדידה עדכנית, לצרכי הבקשה להיתר [נ/26; להלן מפת המדידה]; במפת מדידה זו שנערכה עבור התובעת ומטעמה, והייתה בידיעתה, סומן תוואי הגדר לפי המצב הקיים בפועל, ולא על-פי תוואי החלוקה [פרו' III עמ' 126 ש' 21-16; עמ' 127 ש' 9, 15].

(ב) גרסת התובעת הייתה שעובר לרכישת הנכס הוסבר לה על-ידי הנתבעות כי תוואי הגדר תואם את היתר הבניה, זאת במענה לשאלתה מדוע הגדר קרובה לבית במגרש האחורי; לאחר שקנתה את הנכס התחוור, אגב בדיקותיה בנושא דרך הגישה, כי הגדר אינה מצויה בתוואי החלוקה אלא הוסטה למרחק של כ-1.5 מ' מהקיר הדרומי של הנכס, בשל בניה לא חוקית שביצעה קליה [סע' 11 ו-36 ב-ת/6]. גם בסוגיה זו לקתה גרסת התובעת בהיעדר עקביות ובחוסר אמינות; היא נסתרה מניה וביה בראיות אחרות.

ודוק: בעדותה הראשית טענה התובעת כי הנתונים על-אודות הפער בין תוואי הגדר לבין תוואי החלוקה נודעו לה אגב בדיקתה את נושא דרך הגישה – בדיקה שלפי תצהירה נערכה בינואר 2008 או סמוך לאחר מכן [סע' 36-32 ב-ת/6]. בחקירה הנגדית מסרה גרסה שונה, לפיה למדה על היותו של תוואי הגדר שונה מתוואי החלוקה כשהגישה בקשה להיתר בניה לשם הכשרת התוספת [עמ' 89 ש' 2, 15]. פניית התובעת למהנדסת ולנטינה לשם הכנת הבקשה להיתר נעשתה כשנה לאחר רכישת הנכס, קרי, בקיץ 2008 [עדות התובעת: עמ' 77 ש' 25-18; עדות ולנטינה: פרו' III עמ' 125 ש' 25 עד עמ' 126 ש' 4; עמ' 128 ש' 19-17, 25]. לא ניתן ליישב בין גרסותיה השונות של התובעת על-אודות המועד והאופן בהם נחשפה לשוני בין תוואי הגדר לתוואי החלוקה, והדבר נזקף לחובתה. ולנטינה מסרה שאגב הכנת בקשה להיתר עבור התובעת, לא שמעה מפיה על הפרעה אשר נובעת מהגדר [פרו' III עמ' 127 ש' 18-16].

(ג) כפי שיובהר להלן, וכפי שהעידה המהנדסת ולנטינה, בניית הגדר בתוואי הנוכחי שלה הייתה בגדר נתון קיים וגלוי לעין עוד בטרם גילתה התובעת עניין בנכס; התובעת אף חזתה בבניית הגדר בתוואי הנוכחי שלה, באופן שמטיל על שכמה נטל כבד בבואה לטעון כי הוטעתה והוצגו לה מצגי שווא לגביה.

2. נסיבות בניית הגדר

(א) קליה העידה שבניית הגדר בתוואי הנוכחי שלה נקבעה בהסכמה שגיבשו אפרת והיא בעת שהן היו בעלות המגרשים בחלקה, וטרם המכר לתובעת. הסכמותיהן של אפרת וקליה בהתייחס למיקום הגדר ועניינים שונים שקשורים לבנייתה הועלו על הכתב ביום 20.3.2007, בנספח להסכם קליה ובמקביל לחתימתן על ההסכם שמכוחו רכשה קליה זכויות במגרש הקדמי [ר' ת/12 שנזכר לעיל]. במסמך זה הוסכם על בניית גדר בין המגרש הקדמי למגרש האחורי בהתאם למה שכונה בו 'תשריט החלוקה מחדש' – ונקבעו הוראות באשר לאופן הנשיאה בעלות הקמת הגדר, גובהה והחומרים שמהם תיבנה. עוד נקבע כי הגדר תיבנה עד יום 15.4.2007. בהתאם להסכמה שעוגנה במסמך זה, בנתה קליה את הגדר בין המגרש שרכשה לבין הנכס, זאת בתקופה שקדמה לרכישת הנכס בידי התובעת.

ההסכמה שהועלתה על הכתב בנספח להסכם קליה הושגה בין הנתבעות, בד-בבד עם מכר המגרש הקדמי לקליה, בשל כך שבאותו זמן חלק מהגדר בין המגרשים היה קיים וחלק – חסר. את החלק החסר בנתה קליה אחרי שהיא רכשה את המגרש הקדמי ולפני שהתובעת קנתה את הנכס; בתוך כך נעשתה הגבהה של חלק מהגדר הקיימת. בשלב זה לא היה ידוע אם תוואי הגדר, שחרג מתוואי החלוקה, יקבל את אישור העירייה [פרו' II עמ' 110 ש' 29 עד עמ' 111 ש' 1; עמ' 131 ש' 18 עד עמ' 132 ש' 9; פרו' V עמ' 146 ש' 6-2; נ/21].

(ב) קליה הטעימה שבניית הגדר בהתאם להסכמה זו הוטלה בידי אפרת על אבישי, והוא זה שבנה אותה מבלוקים לפי בחירתו, כשבמימון החומר נשאה קליה. התובעת, חברתה של קליה שביקרה אותה אז לעתים תכופות, חזתה בתהליך בניית הגדר בתוואי הנוכחי שלה, בין מגרש קליה למגרש האחורי שהיה אז בבעלות ז'אנו ובשימוש של אפרת, וידעה כי מדובר בגדר זמנית שמיקומה כפוף לאישור העירייה. התובעת הייתה מעורבת בכך, העירה הערות והציעה הצעות ביחס לחומר ממנו תיבנה הגדר, בהתחשב בזמניותה. בשלב מאוחר יותר, כאשר נרכש הנכס על-ידי התובעת, מיקום הגדר בתוואי בו הוקמה היה נתון קיים וידוע, והוא לא הפריע לתובעת [פרו' II עמ' 131 ש' 10-9; עמ' 132 ש' 15-11, 26; פרו' V עמ' 146 ש' 16-9; עמ' 150 ש' 7-5].

עדה של קליה, עבד יונס (להלן יונס), חיזק את עדותה של קליה לפיה ידעה התובעת שתוואי הגדר טעון את אישור העירייה ומהווה מיקום זמני שלה, כל זאת מבלי שהתובעת העלתה כל טענה על כך. לדבריו, הוא סייע לנתבעת 1 בשיפוץ ביתה אחרי יוני 2007 והיה עד לביקורים של התובעת אצלה, כמו גם לעניינה של התובעת ברכישת הבית במגרש האחורי. בחלוף זמן שב יונס וביקר במקום, ואזי נודע לו שהתובעת רכשה את הנכס – והיא נועצה בו לגבי שיפוצים בבית ועניינים שקשורים בגדר [נ/24 סע' 6-5, פרו' III עמ' 122 ש' 30-18]. התובעת לא ראתה בתוואי הגדר דבר קבוע אלא זמני, בהיעדר אישור העירייה לו; לכן גם לא רצתה לבנות את הגדר בתוואי הנוכחי שלה מחדש, אלא רק להגביה אותה [פרו' III עמ' 120 ש' 24-13, עמ' 122 ש' 17-8, עמ' 123 ש' 12-5]. גם בן חמו מסר שלאחר קניית הנכס, התובעת הגביהה את הגדר בין הנכס לבין המגרש הקדמי, בתוואי שלה כפי שהיה קיים בעת שהיא רכשה את הנכס [נ/36 בסע' 10]. התובעת לא חלקה על כך שלאחר רכישת הנכס, היא הגביהה מקטעים אחדים של הגדר, בתוואי הקיים שלה, באופן שמצדד בעדותם של יונס ובן חמו [פרו' I עמ' 103 ש' 14-4].

(ג) עדותה של אפרת עלתה בקנה אחד עם עדות קליה בסוגיה זו. נובע ממנה שלאחר מכר המגרש הקדמי לקליה, הוסכם ביניהן שתוואי הגדר בין המגרשים יהא בהתאם לתוואי הגדר ולא בתוואי החלוקה; לחלוקה זו היה יתרון מבחינת נוחות השימוש בכל אחד מהמגרשים. דובר בהסכם זמני שיעמוד בעינו עד לסלילת רחוב התפוח: לאחר פתיחת רחוב התפוח, זכות המעבר לנכס במגרש האחורי באמצעות דרך הגישה תתבטל, דרך הגישה תהא בחזקת המגרש הקדמי ללא כל מגבלות שנובעות ממתן זכות מעבר לנכס, והגבול בין המגרשים יהא לפי תוואי החלוקה. אפרת הטעימה שהגדר שהוקמה בתוואי הקיים תואמת ברובה הסכמה זו, ומשקפת את הגבול בין המגרשים כפי שהיה בעת שהחלקה כולה הייתה בבעלות הוריה של אפרת. גם אפרת תיארה הסכמות בינה לבין קליה לגבי החומרים מהם תיבנה הגדר בתוואי המוסכם, והדגישה כי מידע על כך נמסר לתובעת והיה ידוע לה, הן ביחס לתוואי החלוקה הפורמלית והן ביחס לתוואי הגדר הזמני בו הוקמה הגדר בפועל [סע' 8 ב-נ/38]. אפרת, כקליה, אישרה שהתובעת הייתה נוכחת בעת בניית הגדר בתוואי הנוכחי שלה, כל זאת בטרם רכשה את הנכס, ומאחר שידעה שמדובר בתוואי זמני הציעה כי הגדר תיבנה מעץ ולא מבלוקים, על-מנת שניתן יהיה לפרקה בקלות בהמשך [סע' 9 ב-נ/38]. עדותה של אפרת על כך לא נסתרה.

(ד) אין חולק על כך שלתוואי הגדר לא ניתן היתר. אפרת הסתפקה בכך שסיכמה את הדברים עם קליה, הציגה אותם אחר כך לתובעת והסבירה לה את הנושא של תוואי הגדר, בטרם קנתה התובעת את הנכס; לדבריה, היא ידעה שקליה והתובעת חברות טובות וציפתה שהן תעסוקנה בכך, ומה גם שלפי ההסכם עם קליה מיקום הגדר בתוואי הנוכחי הוא זמני [פרו' V עמ' 166 ש' 4-1, 9-8]. המהנדסת ולנטינה הסבירה שהעירייה אינה מתערבת במיקום הגדר בתוך החלקה אם הנושא מוסדר בהסכמת בעלי המגרשים בה, ומתייחסת אליהם כאל חלקה אחת [פרו' III עמ' 136 ש' 28 עד עמ' 137 ש' 2]. על-רקע הדברים הללו, שלא נסתרו, אין יסוד לקבוע כי בניית הגדר בתוואי הנוכחי מהווה בניה לא חוקית שרובצת לפתחה של קליה, כטענת התובעת.

3. מתווה רכישה 'as-is'

(א) נובע מכך שהיות תוואי הגדר קו הגבול דה-פקטו בין המגרש הקדמי למגרש האחורי היה נתון קיים, גלוי לעין, בעת שנעור עניינה של התובעת ברכישת הנכס, קל וחומר במועד בו נחתם הסכם המכר לגבי הנכס. התובעת רכשה את הנכס במועד מאוחר לזה בו הסכימו קליה ואפרת על שינוי זמני של קו הגבול בין המגרשים, תוך הקמת הגדר בתוואי שונה מזה שתואם את תוואי החלוקה. התובעת הייתה עדה להקמת הגדר בתוואי זה, ובדברים שאמרה אז נתנה ביטוי לידיעתה כי תוואי הגדר זמני וכפוף לאישור העירייה.

כבר הודגש לעיל שהתובעת רכשה את הנכס על-פי מתווה רכישה 'as-is', במצבו הקיים, מבלי ששימרה בידה את הזכות לטעון לאי-התאמה, פגם או מום בנכס – למעט מום נסתר שז'אנו לא גילו לה את דבר קיומו. מתווה זה נקבע ועוגן בטיוטה הסופית שנוסחה על-ידי עו"ד קדם ועו"ד פייביש, בטרם החל יצוגה של קליה את התובעת. התובעת לא הסתייגה מנוסח זה ולא השיגה עליו כאשר התגוננה מפני תביעת עו"ד קדם שהוגשה כנגדה, או כאשר קליה נטלה על עצמה את יצוגה כדי לסייע לה להביא את העסקה לידי גמר, על-בסיס הטיוטה הסופית שהוכנה קודם לכן בידי אחרים זולתה. אשר על כן אין לשעות למבוקשה של התובעת לזקוף את מתווה הרכישה שאומץ בהסכם המכר לחובתה של נתבעת 1 [פרו' I עמ' 100 ש' 11-1].

(ב) כאמור, עדות התובעת על-אודות המועד והאופן בהם נודע לה קיומו של פער בין תוואי הגדר לבין תוואי החלוקה לא הייתה עקבית, אף לא אמינה. היא לא השכילה להתמודד עם עדותה של אפרת, שלא נסתרה, לפיה בשלב המשא ומתן שקדם לכריתת הסכם המכר קיבלה התובעת את כל המסמכים וההסברים הרלוונטיים לגבי מיקום הגדר, ביניהם גם תשריט החלוקה הפורמלית ותשריט שהציג את מיקום הגדר בתוואי שהיה קיים אז [סע' 9 ב-נ/38].

גם בהקשרים אחרים שלה הייתה עדות התובעת בסוגיה זו לא אמינה. מעדותה הראשית השתמע כי שאלה על פשר קרבת הגדר לבית הבנוי בנכס תוך כדי בניית הגדר בתוואי זה, ונענתה על-ידי שתי הנתבעות שהיו נוכחות במעמד כי התוואי תואם את תוואי החלוקה. גרסה שונה השמיעה התובעת בחקירה הנגדית ועתה טענה כי שאלתה הופנתה לאפרת, כי היא אינה זוכרת אם קליה נכחה באותו מעמד, ולקליה אמרה דברים על קרבת הגדר לבית במועד נפרד. לאחר מכן חזרה בה התובעת ומסרה גרסה שלישית, לפיה תחילה שוחחה על כך עם קליה ורק לאחר מכן עם אפרת, בנוכחותה של קליה [פרו' I עמ' 99 ש' 21-8]; לגרסה זו אין זכר בעדותה הראשית של התובעת. זאת ועוד: לראשונה בעדותה הראשית גילתה התובעת שלא זו בלבד שהגדר במיקומה הנוכחי הייתה מצב נתון בטרם רכשה היא את הנכס, אלא שהיא הייתה עדה לבנייתה במיקום זה; גם לכך אין זכר בתצהיר התובעת [עמ' 99 ש' 29-24].

(ג) קליה לא זכרה שיחה שבה העירה התובעת על קרבת הגדר לנכס, טרם קנייתו על-ידה, ושללה את טענת התובעת כי במענה להערה כזו אמרה קליה שמיקום הגדר תואם את היתר הבניה [פרו' II עמ' 133 ש' 14-3]. קליה מסרה שהיא סיפרה לתובעת על הגדר ומיקומה בעת שהיא רכשה את המגרש הקדמי, עוד לפני שהתובעת התעניינה בקניית הנכס, ועל-רקע זה ידעה התובעת שמיקום הגדר זמני והציעה הצעות לגבי החומרים שמהם תיבנה. במסגרת המגעים לרכישת הנכס על-ידי התובעת אפרת הציגה לתובעת את אותם נתונים, והם כבר היו ידועים לה. בתוך כך ידעה התובעת שתוואי הגדר זמני ומותנה במתן אישור העירייה לו [פרו' II עמ' 133 ש' 29 עד עמ' 134 ש' 12].

אם כבר בשלב זה, עוד בטרם התעניינה התובעת בקניית הנכס, היא סברה שמיקום הגדר בעייתי ביחס למיקום הבית בנכס, אזי היה עליה לעורר עניין זה ולדאוג לבדיקתו הספציפית על-ידי בא-כוחה, עו"ד קדם, שייצג אותה בחלק הארי של הזמן שקדם לחתימת הסכם המכר ואף היה מעורב בהכנת הטיוטה הסופית שהושלמה ואף נקבע מועד לחתימתה. מעדות עו"ד קדם, שקיבל לידיו את התשריטים שנגעו לתוואי הגדר ותוואי החלוקה, לא עלה שהתובעת עוררה שאלה בעניין זה [פרו' III עמ' 113 ש' 18-10]. הדברים מתיישבים עם עדויותיהן של אפרת וקליה בסוגיה זו, ואינם עולים בקנה אחד עם העמדה שהביעה התובעת.

(ד) מצד אחד, מסרה התובעת שהימנעותה מלדרוש את התאמת מיקום הגדר לתוואי החלוקה נבעה מפחדה מקליה, עד כדי חשש לחייה; מצד שני, אישרה שפנתה לעירייה בבקשה להרוס את הגדר בשל היותה מנוגדת להיתר הבניה [פרו' I עמ' 104 ש' 12-8, 24-18; עמ' 105 ש' 10-7; נ/15]. הדברים אינם מתיישבים זה עם זה ומציגים עדות מגמתית ולא כנה. קליה ביארה שתוך כדי בירור ההליך בנתה התובעת גדר נוספת בצד הנכס, מקבילה לתוואי הגדר שהייתה במקום במועד רכישת הנכס על-ידה; הגדר החדשה שהקימה התובעת חסמה את המעבר לנכס מדרך הגישה כך שבמצב הנוכחי רכב לא יוכל להגיע לנכס מדרך זו, אפילו תבוצענה במקום עבודות שתתגברנה על הפרשי הגבהים [פרו' V עמ' 150 ש' 17-1, 31-27; עמ' 152 ש' 6-1].

(ה) ראיה עקיפה לידיעת התובעת את הנתונים הממשיים הקשורים לתוואי הגדר, כמו גם למתן הסכמתה לגביהם – באופן שמתקף את מתווה הרכישה 'as-is' שנקבע בהסכם המכר, יש בשמאות שערך לנכס הבנק המלווה שהעמיד לתובעת הלוואה מובטחת במשכנתא למימון רכישת הנכס. שמאות הבנק נערכה על-בסיס מיקום הגדר בתוואי שלה כפי שהיה בפועל, בעת שהתובעת רכשה את הנכס [נ/4].

התובעת אישרה שראתה את שמאות הבנק בזמן-אמת והייתה מודעת לכך שלפי התשריט שצורף אליה, קו הגבול בין המגרש שרכשה לבין מגרש קליה לא תואם את תוואי הגדר כפי שהוקמה והוצבה בפועל. חרף ידיעה זו התובעת לא עשתה בעניין זה דבר, בין בדרך של ביטול ההסכם טרם תשלום חלק של התמורה שמקורה בהלוואה מובטחת במשכנתא, בין בפניה מיידית לנתבעות ובין בדרך אחרת [פרו' I עמ' 117 ש' 20 עד עמ' 119 ש' 6, עמ' 120 ש' 16-4]. לו היה ממש בגרסתה של התובעת כי שמעה מפי אפרת וקליה, לפני רכישת הנכס, כי תוואי הגדר תואם את תוואי החלוקה, חזקה עליה שהייתה נזעקת ועושה מעשה נוכח שמאות הבנק, ממנה למדה כי פני הדברים שונים. התנהגותה, והימנעותה מכל מעשה, מצדדות בכך שהיא ידעה מה קנתה, הבינה שרכשה את הנכס כמות שהוא ולא הייתה בפיה כל טענה באשר לתוואי הגדר, ביחס לבית שבנכס או בכלל.

(ו) בעדותה של התובעת נמצאו חיזוקים למסקנה זו. מתוך עדותה התחוור כי סמיכותה של הגדר לבית הבנוי בנכס הייתה נתון גלוי לעין ולא דבר-מה נסתר; כך בעת שנתבעת 1 הקימה את הגדר בתוואי האמור, וכך גם בעת שהתובעת רכשה את הנכס. אין מדובר אפוא בדבר-מה שעשוי להוות מום נסתר [פרו' I עמ' 100 ש' 27-17, עמ' 101 ש' 4-2]. הסכם המכר משתיק את התובעת מלהישמע בכל טענה על-אודות אי-התאמה, פגם או מום שאינם בגדר מום נסתר. כשעומתה התובעת עם רכישתה את הנכס במצבו הנוכחי, 'as-is', פטרה את עצמה באמירה כי התביעה אינה בגלל הגדר; היא הודתה שקיבלה את הנכס כ'מצב מוכן', וכך גם רכשה אותו [פרו' I עמ' 102 ש' 5]. עוד אישרה התובעת בפה מלא שהנכס התאים לה, יתרונותיו עבורה עלו על חסרונותיו – לרבות החיסרון שביטויו בקרבתה של הגדר לבית, והמחיר ששילמה ביטא שקלול של יתרונותיו וחסרונותיו; מחיר הנכס התאים גם למיקום הפיזי של הגדר [פרו' I עמ' 100 ש' 11-1, עמ' 101 ש' 12-6].

לטענת התובעת שעשתה כן, והסכינה עם תוואי הגדר, גם מתוך אמונה שמיקום הגדר 'חוקי', אין משקל רב [שם]; ראשית, מעדותה עלה שהיא נכונה להעלים עין מדרישות החוק כאשר הן אינן עולות בקנה אחד עם האינטרס העצמי שלה, והדברים נדונו לעיל ביחס לטענת התובעת על-אודות תשלום תמורה עבור הנכס שעלתה על מחירו החוזי. שנית, הוטעם לעיל שלא הוכח כל פגם של אי-חוקיות בתוואי הגדר, שנקבע כתוואי זמני עד לפתיחת רחוב התפוח אל הנכס, ועל-פי עדותה של המהנדסת ולנטינה, העירייה אינה מתערבת בהסכמות שמושגות בין בעלי החלקה לגביו, גם אם תוואי הגדר שונה מתוואי החלוקה שמופיע בהיתר הבניה.

(ז) לבסוף, מעדותה של קליה עלה שבחודש פברואר 2008 גובש הסכם בכתב-יד בין התובעת לבין אפרת, על-פיו התובעת תגיש בקשה להיתר להכשרת התוספת עוד לפני רישום הזכויות בנכס על שמה; הוסכם שאם אישור העירייה ינתן לכך אזי תישאר הגדר בתוואי הנוכחי ויינתן לכך היתר, ואם העירייה לא תסכים – הגדר תישאר במיקומה הנוכחי לפחות עד פריצת הדרך הסטטוטורית מרחוב התפוח. ההסכם בין התובעת ואפרת הועלה על הכתב ונערך בנוכחות קליה, אך היא לא הייתה צד לו [פרו' II עמ' 128 ש' 23 עד עמ' 129 ש' 7; עמ' 138 ש' 28 עד עמ' 139 ש' 4; פרו' V עמ' 150 ש' 24-15]. עדותה של קליה על כך לא נסתרה והיא מעידה על היקף ידיעתה ואומד-דעתה של התובעת לגבי תוואי הגדר, באופן שיש לו נגיעה למחלוקת. לקיומה של הסכמה זו ותוכנה אין זכר בטיעוניה של התובעת או בראיותיה.

4. ירידת ערך בשל תוואי הגדר

(א) די באמור לעיל כדי להוביל לקביעה שלתובעת אינה עומדת עילה לפיצוי בגין תוואי הגדר כלפי קליה או כלפי ז'אנו, בין על-פי תחשיב ירידת ערך הנכס ובין על-בסיס אחר. מעבר לכך, בסוגיה של ירידת ערך הנכס שנתלתה בתוואי הגדר היו ראיותיה של התובעת חסרות לגופן, ולא היה בהן כדי לבסס ממצא לטובתה.

(ב) שמאי התובעת רפלסון קבע כי לנכס נגרמה ירידת ערך בשיעור של 5%, אותה זקף לכך ש"[...] הגבול החדש עובר במרחק של כ-1.5 מ' מחלונות הבית. הדבר מהווה פגיעה בפרטיות של דיירי הבית האחורי. הגבול החדש משרטט את המגרש כמגרש לא רגולרי ולא נוח לשימוש" [ת/4 סע' 12.8]. לפי עדות רפלסון, את ירידת הערך בגין מיקום הגדר יחס ל"התקרבות השכנה לחלונות, לפתח הבית", קרי, לפגיעה בפרטיות של בעל הזכויות בנכס [עמ' 45 ש' 5-4, 15-13].

רפלסון הטעים שלתוואי הגדר אין השלכה על זכויות הבניה של התובעת בנכס שכן אלה מחושבות על-פי שטחו הרשום [עמ' 45 ש' 21-20]. בחוות-דעתו של רפלסון לא ניתן ביטוי לכך שבשנת 2008 גובשה בין התובעת לבין אפרת הסכמה שהכשירה את תוואי הגדר, למצער עד לסלילתה של הדרך הסטטוטורית לנכס, אף-על-פי שנודעה לכך חשיבות ביחס להנחות שניצבו ביסוד חוות-הדעת [ר' לעיל בחלק ד(5)(ו)]. בדומה, רפלסון לא יחס משמעות לכך שהתובעת רכשה את הנכס כשהגדר מצויה במיקומה הנוכחי [עמ' 45 ש' 23-22]. התובעת לא יִדְעָה את השמאי מטעמה כי היא הגביהה את הגדר, בְּחֵלקה, במיקומה הנוכחי, וגם נתון זה לא נשקל במתן חוות-הדעת [עמ' 61 ש' 30-29].

(ג) בסוגיית ירידת הערך שמקורה במיקום הגדר מסר שמאי התובעת עדות משתנה בה סתר את עצמו: תחילה ביאר שאת ירידת הערך הוא איננו מייחס להיעדר היתר אלא רק לפגיעה בפרטיות; כשנאלץ להתמודד עם כך שהפגיעה בפרטיות הייתה ידועה לתובעת – שכן היא קנתה את הנכס כשהגדר כבר ניצבה במיקומה הנוכחי, שינה טעמו ועתה זקף את ירידת הערך לאי-ההתאמה בין מיקום הגדר בפועל לבין מיקומה לפי היתר הבניה [השוו עמ' 45 ש' 5-4 וש' 27-24]. שמאי התובעת התחמק מלבאר כיצד ועל איזה בסיס זכאית התובעת לירידת ערך בגין מיקום הגדר, אם בהסכם המכר שנחתם בעת שהגדר נמצאה במיקומה הנוכחי היא אישרה שבדקה את הנכס ומצאה אותו מתאים לה. לבסוף אישר שאת ירידת הערך קבע על-פי מיקום הגדר בפועל ביחס למיקומה לפי היתר הבניה, ובהתעלם מתוכנו של הסכם המכר שעל-יסודו רכשה התובעת את הנכס [עמ' 59 ש' 27-17, עמ' 60 ש' 6-4]. היעדר כל עקביות עבר כחוט השני לכל אורך עדותו של שמאי התובעת.

זאת ועוד. ביחס לירידת ערך הנובעת ממיקום הגדר, טען רפלסון שאין משמעות למצב בשטח בקביעת שווי הנכס; בהתייחס לסוגיה של זכות הגישה לנכס אחז דווקא בדעה הפוכה לפיה המצב בשטח הוא שקובע את ירידת השווי [ר' שם והשוו לעמ' 61 ש' 11-10]. אין מנוס מלקבוע כי מדובר במי שלא הצליח לדבוק במהלך עדותו ולו גם בעיקרון שמאי מבורר אחד.

(ד) רפלסון אישר שבגין הצבת הגדר בתוואי הנוכחי התווסף לנכס שטח בן 24 מ"ר שנתון לשימוש התובעת; לטענתו שקלל את תוספת השטח בחוות-הדעת, אלא שאין לכך כל זכר בה. כאשר נאלץ להתמודד עם שתיקתה של חוות-הדעת בנושא זה טען שערכה של תוספת השטח אפסי, אלא שגם לכך אין ביטוי בחוות-הדעת [עמ' 60 ש' 30-14]. למקרא חוות-הדעת ברי שהיא נסבה רק על פגיעה נטענת בתובעת בשל תוואי הגדר, ולא הובא בה בחשבון כל יתרון שהוקנה בשל מיקום הגדר; גם בכך לקתה חוות-הדעת. התובעת אישרה בעדותה כי תוואי הגדר הוסיף לחזקתה שטח עודף שעל-פי היתר הבניה שייך למגרש קליה, ובו היא נוהגת מנהג בעלים; היא ביקשה להציגו כשטח קטן בן פחות מעשרים מ"ר, אך סופה שאישרה ששטחו שלושים מ"ר [עמ' 88 ש' 15-9, עמ' 91 ש' 27-20, עמ' 92 ש' 3-1]. עוד מסרה כי השמאי מטעמה לא הביא שטח זה בחשבון בקביעת ירידת ערך הנכס [עמ' 92 ש' 5-4]. תוך כדי הבירור בנתה התובעת גדר שהחזירה חלק משטח זה למגרשה של נתבעת 1 [פרו' I עמ' 141 ש' 30-26].

(ה) רפלסון לא הצליח לשכנע מדוע כרוך מיקום הגדר בירידת ערך הנכס בשיעור 5%, כשמדובר במצב הפיך ובר-שינוי במובהק, וככל שמגיע פיצוי בעטיו – עליו להסתכם בעלות של הריסת הגדר בתוואי הנוכחי והקמתה מחדש בהתאם לתוואי החלוקה; הוא לא חלק על כך שירידת ערך קיימת רק אם מיקומה הנוכחי של הגדר הוא מצב קבוע שיימשך לנצח [עמ' 61 ש' 20-12]. מאחר שמדובר במצב שאינו הכרחי אלא בר-שינוי ואין סיבה שיעמוד בעינו לנצח – ועל זמניותו הוסכם גם בין אפרת לקליה וגם, במועד מאוחר יותר, בין אפרת לתובעת – הוא אינו כרוך בירידת ערך הנכס מן הסוג שנקבע בחוות-הדעת מטעם התובעת.

אף התובעת לא השכילה לבאר כיצד הסכינה עם רכישת נכס שיש בו תוספת שאין לה היתר בניה, ובשל כך הסתפקה בבקשה להפחתה צנועה ממחיר הנכס בסך 3,000 דולר, אך בשל מיקום הגדר שלא לפי היתר הבניה, כשמדובר במצב הפיך ובר-שינוי, תבעה ירידת ערך בשיעור 5% שמסתכמת בסכום גדול הרבה יותר ובסך של 38,000 דולר [פרו' I עמ' 102 ש' 20 עד עמ' 103 ש' 1].

(ו) הן בעדות התובעת והן בעדות השמאי מטעמה לא היה כדי לבאר כיצד זה קבע השמאי מטעם הבנק המלווה, שהיה ער לא רק לתוואי הגדר אלא גם להיותו שונה מתוואי החלוקה, כי שוויו של הנכס הוא כפי שנקבע בהסכם המכר, קרי – 170,000 דולר, ולא סכום נמוך יותר, בשל מיקום הגדר בקרבת הבית [נ/4].

ו. ברז המים

1. התובעת טענה כי צינור המים הראשי והברז הראשי של הנכס מצויים במגרש קליה, ובשל כך התבקש צו עשה של מתן גישה חופשית לברז, בעת הצורך, לתובעת או למי מטעמה – כלפי קליה. הנתבעת 1 הטעימה שמדובר במצב שהיה קיים עובר לרכישת הנכס על-ידי התובעת, ואין לתובעת כל עילה בשל מיקום ברז המים; עוד הודגש כי קליה לא מנעה מהתובעת זכות גישה לברז המים הראשי, והתובעת כלל לא דרשה מקליה לגשת לברז.

2. התובעת הציגה תצלום שמעיד על מיקום ברז המים הראשי בשטח של דרך הגישה, תוך שהיא מצהירה שהתצלום מציג את הברז ואת דרך הגישה לנכס [ת/7; עמ' 92 ש' 15-13]. היא אישרה שאין ביכולתה לדעת אם הברז מצוי בתוך המגרש הקדמי שבבעלות קליה, אם לאו. יש לתהות על כך, שכן עוד לפני הגשת התביעה הוזמן לשטח מודד מטעם התובעת וביצע מדידה [עמ' 89 ש' 22-19]. לא אחת ניכר שטענת התובעת לאי-ידיעה היוותה אמתלה לחמוק ממתן תשובה, זאת גם ביחס לעניינים שנטל הוכחתם רובץ לפתחה מהיותה 'המוציא מחברו' [ר' גם פרו' I עמ' 105 ש' 29 עד עמ' 106 ש' 6, ועמ' 114 ש' 30-21]. היעדר ידיעה של התובעת אם ברז המים מצוי בתוך מגרש קליה או מחוצה לו מצוי בעוכריה, ואינו מאפשר מתן סעד של צו עשה מן הסוג לו עתרה.

ולנטינה לא בדקה את מיקום מד המים, אגב הכנת בקשת התובעת להיתר; אף היא ביארה שעל המודד שערך מדידה מטעם התובעת לקראת הכנת הבקשה להיתר היה לעשות זאת. לדבריה של המהנדסת, יתכן שמד המים נמצא מחוץ למגרש הקדמי; בשנים האחרונות עיריית חדרה שינתה את מיקומם של מדי מים בתחום שיפוטה [פרו' III עמ' 136 ש' 25-20; נ/32].

3. לפיכך לא ינתן סעד בנושא זה, קל וחומר צו עשה – שנמנה על משפחת הסעדים מדיני היושר והענקתו מסורה לשיקול דעת בית-המשפט [בש"א (מח' י-ם) 7104/04 טאהא נ' ג'ולאני, פס' 69 (2009)]. די בהצהרתה של נתבעת 1 כי ככל שברז המים הראשי או מתקן ממתקניו מצויים בשטח המגרש הקדמי והתובעת תידרש לגישה אליהם, יתאפשר לה הדבר לפי תיאום סביר ומקובל בינה לבין נתבעת 1. התובעת לא הצביעה על תשתית עובדתית קונקרטית שתלמד כי היא ביקשה זכות גישה כזו וסורבה על-ידי קליה; גם בשל כך לא ינתן לה הסעד המבוקש, שכן אין דרכו של בית-המשפט להוציא תחת ידו צווים בעניין תיאורטי ובעלמא, שלא לשם ישוב מחלוקת ספציפית ובת-קיימא [ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה מודיעין, פד נא(2) 825, 871 (1997)].

4. התובעת הלינה על תליית בדים בכניסה לנכס, לאורך דרך הגישה, על-ידי קליה. עדת התובעת שטורמן תיארה את תליית הבדים, סמוך לכניסה לנכס; היא לא יחסה זאת לאדם פלוני [סע' 11 ב-ת/1, עמ' 14 ש' 20-15]. בסוגיה זו לא התבקש סעד. נוכח דחיית מלוא עילות התביעה שנדונו לעיל ואשר קשורות לנכס ולרכישתו לגופן, אין מקום לפסוק לתובעת דבר בסעיף זה.

ז. ההלוואה

1. לטענת התובעת היא משכה בתאריך 31.8.2007 סכום של 30,000 ₪ בשיק עצמי מחשבון הבנק שלה ומסרה את הסכום לנתבעת 1, כהלוואה שביקשה ממנה קליה לצרכי שיפוץ ביתה; הסכום נועד להחזרה עד סוף ספטמבר 2007, על-מנת שהתובעת תוכל לשלם באמצעותו עבור קניית הנכס מז'אנו [סע' 28-27 ב-ת/6]. התובעת לא כפרה בכך שלא נערך הסכם הלוואה או כל תיעוד אחר שילמד על מתן ההלוואה לקליה, על תנאיה או על התחייבות של קליה להשיבה; בעניין זה נסמכה התובעת על שני מסמכים: האחד, שיק עצמי שצורף לכתב-התביעה כנספח ב' ולא נמנה על נספחי תצהירה (להלן השיק), והשני – דף חשבון בנק על-פיו נמשך סך 30,000 ₪ מן החשבון [ת/8; להלן דף החשבון]. בשני המסמכים הללו כשהם לעצמם אין כדי לקשור אותם לנתבעת 1 או ללמד על מסירת סכום כלשהו בידי התובעת לנתבעת 1, כהלוואה או בכלל.

גרסתה של התובעת הייתה כי ההלוואה שנתנה לנתבעת לא הושבה חרף דרישתה מקליה כי תעשה כן, ועל-רקע זה התפתחה איבה בין התובעת לקליה, חלף יחסי החברות ששררו ביניהן קודם לכן [סע' 31 ב-ת/6]. התובעת עתרה לחיובה של נתבעת 1 בתשלום סכום ההלוואה בסך של 30,000 ₪, בצירוף ריבית והצמדה מחודש ספטמבר 2007. גרסתה של התובעת בעניינים הללו, כפי שפורטה בתצהירה, הייתה דלה וחסרה נתונים רבים ומתבקשים. היא לא ביארה את נסיבות משיכת הכסף מחשבון הבנק שלה ואף לא מסרה דבר לגבי הנסיבות שבהן מסרה את הסכום, לטענתה, לקליה.

2. בעדותה מסרה התובעת שקליה ביקשה לקבל את הכסף במזומן, ובסניף הבנק של התובעת המליצו לה למשוך את הכסף באמצעות שיק עצמי שכל הפרטים בו נרשמו על-ידי התובעת, בכתב-ידה. התובעת אישרה שמלבד השיק, אין כל ראיה לכך שקליה קיבלה ממנה 30,000 ₪ [עמ' 85 ש' 29-18]; היא תֵרְצָה זאת בכך שבאותה תקופה לא חשבה שלא תקבל את הכסף בחזרה [עמ' 86 ש' 20-18]. לא הובא לעדות פקיד הבנק של התובעת שלשיטתה המליץ לה על משיכת הסכום בשיק עצמי. אף לא הושמעה עדות שתבאר מדוע לא ניתנה ההלוואה לקליה על-דרך של ביצוע העברה מחשבון התובעת לחשבון הבנק של קליה, ומה טעם נדרשה התובעת להכבדה הכרוכה במשיכת סכום לא מבוטל במזומן ונשיאתו עמה, על הסיכון הכרוך בכך.

עדותה של התובעת על-אודות מועד מתן הסכום לקליה לא הייתה עקבית: תחילה טענה כי ביום משיכת הסכום בבנק נסעה לביתה של קליה ומסרה לה את הכסף; בהמשך טענה שאיננה זוכרת אם מסרה לקליה את הסכום ביום משיכתו מהבנק או רק ביום המחרת [עמ' 86 ש' 8-1, 17]. הדברים תמוהים: היעדר זיכרון של התובעת בשאלה אם היא נשאה עמה סכום מזומן לא מבוטל, משמעותי, בסך 30,000 ₪, מה עשתה מן הרגע בו משכה אותו מהבנק ועד שמסרה אותו לקליה, ומתי בדיוק היה הדבר ביחס למועד משיכת הסכום מהבנק, אומר דרשני. בעניין זה נותרה עדותה של התובעת אפופת סימני שאלה, והם נשקלים לחובת גרסתה.

3. גם ביחס למועד שנקבע להשבת ההלוואה לא דבקה התובעת בגרסה אחת, עקבית וברורה. בתצהירה ביארה כי סוכם שהסכום יוחזר על-ידי נתבעת 1 עד סוף חודש ספטמבר 2007, על-מנת שישמש בידי התובעת לתשלום עבור הנכס לז'אנו, על-פי הסכם המכר שנכרת עמם. גרסה זו עולה בקנה אחד עם תאריך המסירה שננקב בהסכם המכר, 30.9.2007, ועם עדות התובעת לפיה קיבלה את החזקה בנכס הלכה למעשה במועד זה, לאחר ששילמה את מלוא מחירו [סע' 25 ב-ת/6].

בעדותה בחקירה נגדית שינתה התובעת את עדותה בנקודה זו, שהיא מרכזית ומהותית לסוגיית מתן ההלוואה ותוכן ההסכמה שגובשה לגביה; עתה מסרה שהוסכם בינה לבין קליה כי הכסף יוחזר לתובעת תוך חודשיים-שלושה, כי גם היא נכנסת לבית וצריכה לערוך בו שיפוצים [עמ' 86 ש' 28-22]. גרסה זו שונה מגרסת תצהירה של התובעת, על-פיו ניתנה ההלוואה למשך חודש אחד, מסוף אוגוסט 2007 עד סוף חודש ספטמבר; על-פי גרסתה החדשה של התובעת, לא נקבע תאריך ברור, קשיח, להשבת ההלוואה [השוו לסע' 27 ב-ת/6]. התובעת אף לא ידעה לומר באורח ברור מתי בדיוק דרשה את השבת ההלוואה מקליה, ומתי סורבה פנייתה; גם בהקשר זה ציינה מועד ערטילאי ולא מדויק, ומסרה שהדבר היה באוקטובר או בנובמבר 2007 [פרו' I עמ' 133 ש' 28-20].

4. יש לשים אל לב שהתובעת עצמה מסרה בהקשר אחר שמקורותיה הכספיים לרכישת נכס לא היו בלתי-מוגבלים, ועל כן – אגב חיפושיה אחר בית – הבינה שאין בידה לרכוש נכס באזור השרון כפי שביקשה לעשות, והיא העתיקה את חיפושיה לאזור חדרה, ובכלל זה לבית-אליעזר. עוד עלה מן העדות שמסרה כי הסכום שעמד לרשותה למימון רכישת הבית היה מופקד בחשבון הבנק שלה וערכו ירד, בשל חלוף הזמן בין מכירת דירתה לבין המועד בו עלה בידה למצוא נכס שיהלום את צרכיה ויכולותיה [ר' לעיל בחלק ג(3)(ד)-(ו)].

מתן הלוואה בסכום של 30,000 ₪ אינו עניין של מה בכך; ודאי כך בנסיבות שבהן הייתה נתונה התובעת, שזה עתה התקשרה בהסכם לקניית הנכס והיה עליה לשלם את מחירו תוך פרק זמן בן פחות מחודשיים: ההסכם נחתם ביום 6.8.2007, ואת החזקה בנכס היה על התובעת לקבל, לאחר תשלום מלוא מחירו, ביום 30.9.2007. לפי עדות התובעת, היא הייתה תלויה בסכום שהיה מופקד בחשבון הבנק שלה לשם תשלום מחיר הנכס, ונזקקה בנוסף להלוואה מהבנק המלווה. בנסיבות הללו, אילו באמת מסרה התובעת לנתבעת סך של 30,000 ₪, אזי הייתה זוכרת היטב – גם בחלוף הזמן – מתי בדיוק נתנה לקליה את הסכום, באלו נסיבות נעשה הדבר, מה הוסכם ביניהן לגבי מועד השבת הסכום, ומתי בדיוק התחוור לה שאין בדעתה של קליה להחזיר את הכסף. אם לא די בכך, התובעת לא בארה כיצד עלה בידה לשלם עבור רכישת הנכס במועד שנקבע לכך בהסכם המכר, חרף חסרונו של סך לא מבוטל המגיע כדי 30,000 ₪. בכל אלה, נעה עדותה של התובעת בין עמימות וחסרונם של פרטים נדרשים ומתבקשים לבין שינוי גרסות, עד כי לא ניתן לתת אמון בגרסתה על-אודות עצם מתן הסכום לקליה.

5. לשם הוכחת מתן ההלוואה הנטענת לקליה הסתמכה התובעת על עדות סילביה חרנובסקי, חברתה של התובעת מעל עשר שנים [ת/2 בסע' 2 ועמ' 24 ש' 9-3]. התובעת סיפרה לחרנובסקי כי היא הלוותה לקליה 30,000 ₪, מבלי להחתים אותה על התחייבות להשיב את הכסף; התובעת אמרה שקליה והיא חברות טובות והיא אינה חוששת שהכסף לא יוחזר. על כך הביעה חרנובסקי את דעתה כי "[...] לא נראה לי הגיוני שמלווים לאדם סכום זה בלי להחתים אותו על איזה מסמך התחייבות" [ת/2 בסע' 4; [עמ' 25 ש' 18-7; עמ' 28 ש' 22-16]. כעבור זמן שמעה חרנובסקי מפי קליה, כשזו ביקרה בביתה, שהתובעת הלוותה לה 30,000 ₪ ומבקשת לקבל את הכסף; קליה ביארה באזני חרנובסקי שהיא אינה מתכוונת להחזיר את הסכום שכן הוא מגיע לה עבור מציאת הנכס ועריכת הסכם המכר עבור התובעת [סע' 6 ב-ת/2 בסע' 6; עמ' 25 ש' 26-22, עמ' 27 ש' 26-24]. בהמשך שמעה על כך חרנובסקי גם מפי התובעת [ת/2 בסע' 7; עמ' 26 ש' 5-1, 30-27; עמ' 28 ש' 4-3]. חרנובסקי מסרה עדות נגד קליה במשטרה, במסגרת הסכסוך שניטש בין התובעת לבין קליה, על-בסיס טענת חרנובסקי שקליה השמיעה באוזניה איום כלפי התובעת; אחד מגורמי הסכסוך היה אי-השבת הסכום שמסרה התובעת לקליה [סע' 8 ב-ת/2, עמ' 27 ש' 23-5].

כוחה ומשקלה של עדות חרנובסקי מוגבלת. ראשית, אין מחלוקת על כך שהיא לא נכחה בעת מסירת הסכום הנטען לקליה [עמ' 29 ש' 14-1]. ידיעתה בנושא הייתה אך ורק מפי השמועה; אין בה כדי לבסס ממצא פוזיטיבי, שאיננו נסמך על עדות מפי השמועה, על-אודות העמדת ההלוואה בידי התובעת לקליה – ומה גם שחרנובסקי עצמה הביעה תמיהה על מתן סכום כזה מבלי שנערך על כך תיעוד מתבקש. שנית, קשה להלום שקליה תשתף את חרנוסבקי, אגב ביקור בביתה שאין לו כל קשר לתובעת או ליחסיה של קליה עם התובעת, בעניינים כספיים שביניהן, ובתוך כך תודיע לחרנובסקי קבל עם ועדה שלא תחזיר את הסכום לתובעת שכן הוא מגיע לה עבור טרחתה בכל הקשור למציאת נכס לתובעת וכריתת העסקה בגינו. ודוק: התובעת עצמה לא טענה שדברים שזה תוכנם נאמרו לה על-ידי קליה, ואין לראות מדוע תשמיעם קליה דווקא באוזני זרה כחרנובסקי.

לבסוף, חרנובסקי לא הייתה עדה ניטראלית אלא חברה ותיקה של התובעת ומי שנקטה עמדה, עד כדי מתן הודעה במשטרה, בסכסוך שניטש בין התובעת לקליה. במצב דברים זה יש להידרש לזהירות מיוחדת בהערכת עדותה. כשהדברים הללו נשקלים לצד סימני שאלה וחסרים בעדותה של התובעת בסוגיית מתן ההלוואה, אין מנוס מלקבוע שלא הובאו על-ידי התובעת ראיות בכמות ובאיכות שתצלחנה את מאזן ההסתברויות, ושעל-יסודן יקבע ממצא לטובת התובעת שיאמץ את גרסתה בכל הקשור למתן ההלוואה.

6. בעדות קליה לא היה כדי להשלים את שהחסירה התובעת בראיותיה בעניין זה. היא הטעימה שסיפור ההלוואה לא היה ולא נברא וביארה שלא נזקקה להלוואה לשם ביצוע עבודות שיפוץ בביתה [פרו' II עמ' 127 ש' 24-15].

מטעמה של קליה נשמעו שני עדים, על-מנת להזים את גרסת התובעת כאילו מסרה את הסכום לקליה בתאריך 30.8.2007 או ביום המחרת, 31.8.2007. יונס ביאר כי ביום 31.8.2007 הוא נמצא במחיצתה של קליה משך כל היום, וכי הם נסעו בתאריך זה יחדיו לבאר-שבע [סע' 9 ב-נ/24; פרו' III עמ' 120 ש' 27 עד עמ' 121 ש' 1]. חרף השגותיה של התובעת על עדותו, הוא עמד על דעתו כי בתאריך הנקוב נמצאה קליה יחד עמו, הם שהו בנסיעה מחוץ לעיר, והוא לא ראה ביום זה את התובעת. עדת הנתבעת קארן בן יעקוב (להלן בן יעקוב) עמדה על כך שקליה הייתה אתה בנתניה ביום 30.8.2007 משעות הצהריים עד הלילה, ופירטה את הפעולות בהן עסקו יחד באותו יום [סע' 3-2 ב-נ/36א']. לתצהירה צורפה חשבונית מס' 13507 על-שם קליה בגין רכישת קרמיקה שמועדה שעה 16:44 בעסק 'רצפבהט מרצפות ומוצרי מלט בע"מ 2008' באזור התעשיה הישן נתניה. העדה ביארה באופן מניח את הדעת את מקור זיכרונה בדבר התרחשות הדברים שעליהם העידה דווקא ביום 30.8.2007 והטעימה שיום זה הגיעה קליה אליה בשעות הבוקר או הצהריים ושהתה יחד עמה עד שעה 23:00 ואפילו מאוחר מכך [פרו' V עמ' 144 ש' 23-6, עמ' 145 ש' 3-1].

7. אפילו היה בעדות חרנובסקי מטעם התובעת כדי להעביר למגרשה של קליה את הנטל המשני של הבאת הראיות לסתור – ולטעמי אין זה כך, ולא עלה בידי התובעת להביא ראיות שתגרומנה להעברת הנטל, הרי שבאמצעות עדיה יונס ובן יעקוב עלה בידי קליה להזים את עדות התובעת בדבר מסירת הסך של 30,000 ₪ בתאריכים החלופיים שבהם נקבה. נוכח העדויות הללו, חזר נטל הבאת הראיות למגרש התובעת, שעליה מוטל גם נטל השכנוע הראשוני בכל הקשור להוכחת מתן ההלוואה, מהיות מעמדה מעמד תובעת ומי שמבקשת 'להוציא מחברו'. לא הובאו על-ידי התובעת ראיות במענה לעדויותיהם של יונס ובן יעקוב; גם בשל כך יש לקבוע שלא הונחה תשתית ראייתית מספקת שעל-יסודה יקבע כי היא העמידה לנתבעת 1 את ההלוואה הנטענת.

ח. סיכומם של דברים

די באמור לעיל כדי להכריע בפלוגתות שעל הפרק ואין צורך להידרש לטענות נוספות שהועלו.

בשולי הדברים, מן הראוי לציין: מן הראיות שהובאו ושנידונו לעיל התחוור היטב כי אילו נשאלה התובעת בזמן אמת, עובר לחתימת הסכם המכר, אם היא מוכנה לרכוש את הנכס כמות שהוא – בידיעת כל נתוניו לגבי חניה, זכות מעבר, מיקום הגדר ותוספת בניה (נתונים שאף נמצאו בידיעתה בפועל) – היא הייתה אומרת 'רוצה אני'. זה היה אומד דעתה בכריתת החוזה, ואין ביכולתה להתכחש לכך בדיעבד תוך ניסיון לכפות אומד דעת חדש ושונה. אף יש ממש בדעה שהביעה אפרת בעדותה, לפיה אלמלא פרץ סכסוך בין התובעת לקליה, התביעה לגבי הנכס לא הייתה באה לעולם [פרו' V עמ' 169 ש' 3]. עדותה על התובעת לקתה עד כדי כך, הן בשים לב להודאתה כי הגישה תצהיר כוזב לבית-המשפט והן לגופם של דברים, עד שלא ניתן לשעות לגרסתה, גם בסוגיה של העמדת ההלוואה לקליה, ומה גם שבהקשר זה הובאו על-ידי קליה עדויות הזמה שלא אפשרו לקבוע ממצא לטובת התובעת על-אודות עצם מתן ההלוואה והנסיבות הכרוכות בכך.

התביעה נדחית אפוא על כל ראשיה.

התובעת תשלם לכל אחת מן הנתבעות 1 ו-2 שכ"ט עו"ד בגין ההליך בסך 30,000 ₪ (כולל מע"מ), כשהסכום הוא ליום מתן פסק-הדין. לנתבעת 2 תשלם התובעת בנוסף גם את העלות שהייתה כרוכה במתן חוות-דעתו של שמאי הנתבעת ואת שכר עדותו של עו"ד קדם שהושת על נתבעת 2 בסך 1,200 ₪ ומע"מ [לפי החלטה בפרו' III עמ' 117] – כל זאת על-פי אסמכתא שתציג נתבעת 2 על-אודות נשיאתה בסכומים הללו, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום בו נשאה נתבעת 2 בתשלומם עד יום פסק-הדין.

לנתבעת 1 לא יפסק סכום נוסף, בשים לב לכך שבחלק מן הבירור היא יצגה את עצמה.

לנתבע 3, שלפי בקשתו ניתן לו פטור מנוכחות במרבית הדיונים ושייצג את עצמו בתביעה, תשלם התובעת את הוצאות ההליך בסך כולל של 5,000 ₪ ליום פסק-הדין.

הסכומים האמורים לעיל הם בנוסף להוצאות שנפסקו בהליכי ביניים; לא יעשה צו להוצאות בגין תיקון כתב-התביעה על-ידי התובעת ובגין תיקון כתב-ההגנה על-ידי נתבעת 1 [ר' החלטה מיום 8.11.2010].

הסכומים האמורים לעיל ישולמו תוך שלושים יום מן המועד בו יומצא פסק-הדין לתובעת, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין ואילך, עד מועד התשלום בפועל.

אני מורה על העברת פסק-הדין באמצעות מנהל בתי-המשפט למשטרת ישראל, בשים לב לכך שהתובעת הגישה בשני הליכים שונים תצהירים ובהם העלתה גרסה הפוכה וסותרת, ולגבי אחת מהן הודתה שלא הייתה אמת. בנסיבות העניין, בשל החומרה הרבה שנודעת למתן הצהרה כוזבת בהליך משפטי, יש לבחון אם יש לנקוט נגד התובעת הליך מתאים בשל כך [ר' גם בקשת בא-כוח נתבעת 1 בדיון והחלטה שניתנה על כך בעמ' 66 ש' 19-32].

המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים, תעבירנו למנהל בתי-המשפט ותסגור את התיק.

ניתן היום, י' אלול תשע"ה, 25 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.