1. תביעה כספית מיום 6.10.2009, לפיצוי בסך 802,000 ₪ בגין ליקויי בניה.

פתח דבר

2. התובעת 1 (להלן: "התובעת") היא נציגות הבית המשותף והתובעים 2-15 הם רוכשי חלק מן הדירות, בבניין ברח' סמטת נחל ממשית בעיר אילת (להלן: "הדירות" או "הבניין" או "הפרויקט"). הנתבעת 1, ליהקום חברה לבניין בע"מ (להלן: "הנתבעת 1") היא חברת בניה אשר הקימה ובנתה את הדירות כחלק מפרויקט מגורים אשר כונה "פרויקט פנינת שחמון" והנתבעת 2, סולל בונה בע"מ (להלן: "הנתבעת 2") היא חברה קבלנית אשר הייתה אחראית לביצוע בניית הפרויקט וניהולו. חוזי המכר של הדירות בפרוייקט נחתמו בשנים 2002 – 2003. החזקה בדירות נמסרה לרוכשים במהלך שנת 2003 (מועד המסירה על פי חוזה המכר שצורף לכתב התביעה כחוזה לדוגמה, נקבע ליום 30/4/2003).

3. בטרם הוגש כתב הגנה, ביקשו התובעים לתקן כתב התביעה בדרך של תיקון סכום התביעה וביום 2.12.2010 התיר כב' הרשם יוחנן גבאי הגשת כתב תביעה מתוקן. ביום 26.01.2011 הוגש כתב התביעה המתוקן לפיצוי בסך 1,667,707 ₪ כאשר סך 802,000 ₪ יוחס לפיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף וסך 865,707 ₪ יוחס לדירות הפרטיות של התובעים 2-15.

4. ביום 2.12.2012 הודיעו הצדדים כי הגיעו להסכמה לפיה תשלמנה הנתבעות לתובעים 2 - 15, סכומים שונים לכל תובע ותובע בסך כולל של 197,500 ₪. ביום 3.12.2012 ניתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים. משכך, נותרה אך תביעתה של התובעת, נציגות הבית המשותף ברח' סמטת נחל ממשית אילת, לפיצוי בסך 802,000 ₪ בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף. תביעה זו היא העומדת במוקד פסק הדין.

טענות הצדדים

5. לטענת התובעת, קיימים ליקויים רבים וחמורים ברכוש המשותף ובהם: ליקויים בביצוע עבודות האיטום בקירות החיצוניים של הבניין אשר בעטיים חודרים מי גשם וזרמי מים תת קרקעיים ונספגים מן הקרקע אל קירות הבניין, ליקויים בעבודות הנגרות והמסגרות בבניין, בעבודות האינסטלציה והניקוז, בעבודות הטיח והצבע וליקויים בביצוע פיתוח החצר, חיפוי קירות החוץ, חדרי האשפה, סדקים בקירות החיצוניים ומשחקי גינה מסוכנים ובניגוד לתקן הישראלי. בניית הדירות והבניין כמו גם הפיקוח המקצועי על אתר הבניה נעשו באופן רשלני.

6. החל מחודש אוגוסט 2004, פנו התובעים אל הנתבעות על מנת שאלו יסייעו להם ויתקנו את הליקויים בדירות וברכוש המשותף, אך נותרו ללא מענה עד לאחר כשנתיים, אז שלחה הנתבעת 2 את מר עזרא שמיע, מנהל מוקד הדיירים בנתבעת 2 (להלן: "שמיע") כדי לבחון את הליקויים. שמיע הבטיח שהליקויים יתוקנו, אך הבטחתו לא קוימה.

7. הנתבעות הפרו התחייבותן החוזית לבנות את הבניין והדירות כפי שהתחייבו. כך למשל בעניין חיפוי הבניין באבן, שבועות לפני אכלוס הדירות על ידי רוכשיהן פנו הנתבעות אל הועדה המקומית לתכנון ובניה בעיר אילת וביקשו היתר לחיפוי טיח במקום חיפוי אבן, בניגוד למה שהוצג לתובעים במסגרת המו"מ בנוגע להסכם הרכישה. הנתבעת ניהלה מו"מ במסגרת חוזה המכר בחוסר תום לב.

8. התובעים צרפו לכתב התביעה חוות דעת מומחה מטעמם של המהנדס אליעזר גוכמן, אשר העריך את הפיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף בסך של 1,036,346 ₪. לצרכי אגרה הועמד סכום התביעה ברכיב הליקויים ברכוש המשותף על 802,000 ₪ בלבד.

9. מנגד, טענו הנתבעות כי התביעה מנופחת ומוגזמת והוגשה בשיהוי רב, לאחר כשש וחצי שנים ממועד מסירת הדירות לידי התובעים. התובעים הגישו חוות דעת אשר נערכה בחלקה לפני כשבע שנים, בשנת 2004, ואינה משקפת את מצב הנכס לאשורו. חוות דעת נוספת נערכה בשנת 2009, כשש שנים לאחר המסירה ולאחר שתקופת הבדק והאחריות חלפו. הליקויים הקיימים נוצרו עקב שימוש בלתי ראוי ותחזוקה לקויה של הרכוש המשותף או בשל עבודות של התובעים או מי מטעמם. מכל מקום, התובעים אינם זכאים לפיצוי כספי, אלא לתיקון הליקויים באם ימצא כי אלו קיימים.

אשר לפרגולה בחניית הבניינים, הנתבעות הציעו לתובעים לתקנה אך התובעים סרבו להצעתן.

10. הנתבעות הגישו מטעמן את חוות הדעת של המהנדס אמיל ברגינר, אשר העריך כי עלות תיקון הליקויים הקיימים עומד על סך 98,600 ₪, לפי אומדן מחירי עבודות שיפוץ בהיקפים קטנים.

הראיות

11. לכתב התביעה צרפה התובעת חוזה מכר הדירה של התובעים 4 ו-5 והנתבעת 1 על נספחיו, חוות דעת של המהנדס אליעזר גוכמן, מכתבים מאת התובעים וב"כ אשר הופנו אל הנתבעות בנוגע לליקויי הבניה ומכתב לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעיר אילת בנוגע לערבות בנקאית לצורך השלמת אכלוס הנוגעת לעמידה בהתחייבות לשיפור חזיתות.

12. התובעת הגישה תצהיר עדות ראשית של מר אליאור אלון, חבר הנציגות. לתצהיר העדות הראשית צרפה התובעת, בנוסף למסמכים שצורפו לכתב התביעה, בקשות להיתר הבניה של הבניינים נשוא התביעה, העתק עמוד אחד מהתב"ע, מסמך ממנהל פרויקט בנתבעת 2 לפיו התחייב להזזת עמודי הפרגולה, דף פירוט ליקויים, שלושה דו"חות של חברת "אינפרטק" בנוגע לרטיבויות, וכן שאלות הבהרה שנשלחו למומחה מטעם ביהמ"ש על ידי הצדדים, ותשובות המומחה.

13. הנתבעות צירפו לכתב ההגנה חוות דעת מומחה של המהנדס אמיל ברגינר. הנתבעות הגישו תצהירי עדות ראשית של מר חגי מילניצקי, מנהל בנתבעת 1, מר אבנר שמואלי, בקר איכות בנתבעת 2, מר עזרא שמיע, מנהל מוקד דיירים בנתבעת 2 ושל מר איגור מחאלקין, מנהל פרויקטים בנתבעת 2. כמו כן צורפו תמונות הבניין, הבקשה להיתר בניה מיום 4.2.2003 ואישור הועדה המקומית לתכנון ולבניה מיום 16.2.2003.

חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט

14. ביום 4/10/2011 מיניתי, בהסכמת הצדדים, את המהנדס והשמאי אייל שנהב כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"). בהתאם לתקנה 130(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, משמונה בהסכמה מומחה מטעם בית המשפט לא יוגשו חוות דעת מומחה מטעם הצדדים, ואם הוגשו חוות דעת מטעם הצדדים קודם למינוי המומחה, לא יתקבלו חוות דעת אלה כראייה.

המומחה מטעם בית המשפט בדק את טענות התובעים בעניין הרכוש המשותף, אלה שבכתב התביעה ואלה שבחוות דעת המומחה מטעם התובעים. זאת לדעת, מדובר ברכוש משותף ב-4 בניינים בהם 22 יחידות דיור (חוו"ד המומחה עמ' 77).

בחוות דעת מיום 20/5/2012 מצא המומחה כי חלק מטענות התובעים מוצדקות ומדובר בליקויים שבאחריות הנתבעות, או מי מהן, וחלק מטענות התובעים אינן מוצדקות. לגבי חלק מהליקויים קבע המומחה כי מדובר בליקויים שמקורם בתחזוקה לקויה, והאחריות לכך מוטלת על התובעים. בסיכום חוות הדעת קובע המומחה כי עלות תיקון הליקויים שבאחריות הנתבעות עומדת על 385,110 ₪. סכום זה כולל פיקוח הנדסי בשיעור 10% ואינו כולל מע"מ. העלות האמורה היא העלות לתובעים באמצעות קבלן מזדמן. העלות לנתבעות קטנה בכ-25%. המחירים נכונים למדד אפריל 2012.

15. אני רואה להדגיש מספר נושאים שבחוות דעת המומחה. בחלק מהם נתגלעה מחלוקת בין הצדדים.

א. סעיף 1.2 של חוות הדעת עוסק בליקויי באיטום המסדים אשר גורם לחדירת רטיבות, ובגינו קבע המומחה עלות תיקון של 55,000 ₪;

ב. סעיף 3.6 של חוות הדעת בליקוי תכנוני של ניקוז גגות וחדרי מדרגות בשפיכה חופשית של המים אל השטח הפתוח למטה. המומחה קובע כי הליקוי אינו ניתן לתיקון בצורה אסתטית וסבירה ומציע פיצוי בסך 11,000 ₪, בשווי עלות התיקון.

ג. סעיפים 6.1 ו-6.2 של חוות הדעת עוסקים בליקויי של סדיקה רבה בקירות החוץ של הבניינים ובקילופי צבע. המומחה קבע שחלק מהסדקים נובעים מפעולות של התובעים ומהעדר תחזוקה, והמליץ לחלק את עלות התיקון בחלקים שווים בין התובעים ובין הנתבעות. חלקן של הנתבעות בעלות התיקון עומד על 51,200 ₪.

ד. סעיף 9.2 של חוות הדעת דן בחיפוי אבן של הקירות החיצוניים. לטענת התובעים אמור היה החיפוי להשתרע על כל חזיתות הבניינים, והוא נעשה רק בחזית הפונה לרחוב. המומחה מותיר את ההכרעה במחלוקת לבית המשפט וקובע כי עלות השלמת החיפוי החסר עומדת על 117,000 ₪. סכום זה אינו כלול בסיכום חוות הדעת.

ה. סע' 10.2 של חוות הדעת דן בפרגולת הברזל שהותקנה בחניות. המומחה בדק ומצא כי לא בוצעה הגנה ראויה מפני חלודה בתחתית הפרגולה. המומחה קבע כי מדובר בסיכון בטיחותי ובמכתב מיום 15/12/2011 הורה לפרק את הפרגולה. בהמשך לכך הוריתי אף אני ביום 19/12/2011 לנתבעות לפרק את הפרגולה בתוך 7 ימים. בעקבות החלטה זו פירקו הנתבעות את הפרגולה. סכום נכבד מתוך חוות דעת המומחה נזקף על חשבון עלות הקמת הפרגולה מחדש. מדובר בסכום 202,000 ₪, אשר כלולים בסיכום חוות הדעת.

ו. סע' 10.13.2 של חוות הדעת עוסק בליקויים בריצוף האבנים המשתלבות שברכוש המשותף. המומחה קובע כי מדובר בבלייה של האבנים, אשר כדוגמתה ניתן לראות בשטחים רבים ברחבי העיר אילת. לדעת המומחה אין דרך למנוע בלייה זו ואין גם חומר אחר שיש להעדיפו על פני האבנים המשתלבות. לפיכך, מותיר המומחה את שאלת החבות להכרעת בית המשפט, וקובע רק כי עלות התיקון עומדת על 9,000 ₪.

16. בתשובות לשאלות הבהרה הוסיף המומחה, בין היתר, את הדברים הבאים:

א. עלויות התקנת הפרגולה הכלולות בחוות הדעת, אינן כוללות את רשתות העץ של הפרגולה. אם יידרש להתקין רשתות עץ חדשות כי אז מדובר בעלות נוספת של כ-40,000 ₪, לא כולל מע"מ.

ב. בסע' 8.1 של חוות הדעת אשר עוסק בסולמות עלייה לגג, יש להוסיף סך של 14,500 ₪ על הסכום של 2,000 ₪ אשר נקבע בחוות הדעת.

17. בחקירת המומחה עלו, בין היתר, הממצאים הבאים:

א. המומחה ביקש לבצע חפירות לצורך קביעת ממצאים בעניין איטום המסדים אך הדבר לא נעשה. (פרוט' עמ' 18 ש' 18). משלא נעשה גילוי של המסדים העלות הכלולה בחוות הדעת בעניין איטום המסדים היא אומדן בלבד (סע' 1.2 סיפא לחוות הדעת; פרוט' עמ' 20 ש' 9). המומחה שולל אפשרות שחשיפת המסדים הייתה מגלה שאין בהם בעיית איטום (פרוט' עמ' 21 ש' 25).

ב. את הפרגולה יש להקים מחדש עם פרופיל מגולוון בגילוון חם. הדבר לא נעשה בפרגולה המקורית וזו אחת הסיבות לכשל. (עמ' 23 ש' 21). העלות לנתבעות נמוכה בכ-25% מהעלות הקבועה בחוות הדעת, ועומדת על כ-150,000 ₪ (עמ' 24 ש' 5). אפשר שההצעה שבידי הנתבעות, שעומדת על 118,000 ₪ בלבד, אינה כוללת פרופיל מגולוון בגילוון חם, וזה ההסבר לפער שבין ההצעה שבידי הנתבעות להערכת המומחה (עמ' 23 ש' 28).

ג. התחזוקה הנדרשת של חלקי העץ בפרגולה היא צביעה כל 3 – 4 שנים. תחזוקה זו לא נעשתה על ידי התובעים. (עמ' 24 ש' 10).

ד. היקף הסדיקה הנרחב בקירות החיצוניים אינו מתאים לגיל הבניין במועד הבדיקה.

(עמ' 25 ש' 4).

דיון והכרעה

18. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפניי החלטתי לקבל את התביעה בחלקה.

19. אלה השאלות הטעונות הכרעה בתיק זה:

(1) האם ניתנה לנתבעות הזדמנות הוגנת לתיקון הליקויים, במיוחד בעניין הפרגולה?

(2) האם יש לחייב את הנתבעות במלוא הסכומים שקבע המומחה בחוות דעתו, ובתשובות לשאלות ההבהרה?

(3) האם יש להוסיף על הסכומים שקבע המומחה בעניין איטום המסדים ובעניין תיקוני טיח וצבע בקירות חוץ?

(4) האם יש להוסיף מע"מ על הסכומים שקבע המומחה?

(5) האם יש לחייב את הנתבעות בעלות השלמת חיפוי האבן?

(6) האם יש לחייב את הנתבעות בעלות תיקון האבנים המשתלבות?

אדון בשאלות כסדרן.

מתן הזדמנות לתיקון הליקויים וסוגיית הפרגולה

20. כידוע, זכות התיקון איננה זכות מוחלטת והיא תלויה בנסיבות העניין. יש לאפשר לקבלן לתקן את הניתן לתיקון, כאשר הוא מודה בליקויים, וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. הזכות אינה ניתנת לקבלן המכחיש את עצם הליקויים או המזלזל בהם מראש (ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 858 (1996)).

מהמסמכים והעדויות עולה כי התובעים פנו פעמים רבות אל הנתבעות ואלו לא טיפלו בבעיות הנטענות (נספחים ח'-י', יא'-יב' לתצהירי עדות ראשית מטעם התובעים). בתאריך 9.2.2006 הגיע מר עזרא שמיע, מנהל מוקד הדיירים בנתבעת 2, כדי לבחון הליקויים הנטענים, אך אלו לא טופלו ולא תוקנו. ככלל, אני סבור שהנתבעות לא טיפלו כהלכה בטענות התובעים בעניין הליקויים ועל כן זכאים התובעים לפיצויים בגין הליקויים שהתגלו.

יתר על כן, בדיון שהתקיים ביום 22/5/2013 שאלתי את ב"כ הנתבעות אם מבקשות הנתבעות לתקן את הליקויים על פי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. התשובה הייתה שהנתבעות מבקשות לתקן את הפרגולה בלבד, שהיא הליקויי המשמעותי ביותר בחוות הדעת (202,000 ₪ מתוך 350,100 ש"ח לא כולל פיקוח הנדסי). (עמ' 11 ש' 12).

הנה כי כן, המחלוקת האמתית בין הצדדים בנושא זה מתייחסת לתיקון הפרגולה ולא ליתר הליקויים.

21. במהלך ניהול ההליכים בתביעה שלפני, ולאחר מינוי המומחה מטעם בית המשפט, הגישו התובעים הודעה במסגרתה ביקשו להורות כהחלטת ביניים על הסרת הפרגולה בחניה לאלתר, כיוון שבביקור המומחה לצורך מתן חוות דעתו עלה כי עמודי התמך של קונסטרוקציית הפרגולה חלודים ורקובים ולכן היא עלולה לפול ולסכן את שלום הבריות. עוד כן טענו התובעים כי מהממצאים עולה כי מאז בדיקתו של המומחה מטעמם, שקעה הפרגולה ב3 ס"מ וזאת בתקופת זמן קצרה של כשלושה-ארבעה חודשים. הנתבעת מצידה התנגדה לבקשה וביקשה להתיר לה לתקן את הליקויים הנוגעים לפרגולה. בתשובתם, סרבו התובעים להצעת הנתבעות לתקן את הליקויים בפרגולה. לאור מכתבו של המומחה, כי מצב הפרגולות "בכי רע וקיימת סכנה ממשית לכשל והתמוטטות שלהן בטווח הקצר", הורתי בהחלטתי מיום 19.12.2011 כי מחמת מצב הפרגולה והסכנה הכרוכה בה, על הנתבעת לפרקה לאלתר.

22. בתצהירו העיד מר אבנר שמואלי, בקר איכות בנתבעת 2, כי על פי חוות דעת המומחה מטעם התובעים כל שנדרש בנוגע לפרגולה היא אך צביעתה משום שאין בה ליקוי והיא אינה משמשת מפגע וכן כי הפיצוי בחוות הדעת מטעם התובעים בגין הפרגולה עמד על סך 85,000 ₪ וכיוון שזהו סכום התביעה בגין הפרגולה הרי שאין לפסוק סכום גבוה יותר (סעיפים 9.2-9.4 לתצהירו של מר אבנר שמואלי). כן טען כי ביקש הערכת מחיר להתקנת פרגולה מאת קבלן משנה וזה העריך את העלות בסך 118,400 ₪ (סעיף 9.6 לתצהירו).

23. כמו כן, הצהיר מטעם הנתבעות מר איגור מחאלקין, מנהל פרויקטים אצל הנתבעת 2, בסעיף 3 לתצהירו כי במהלך ביצוע עבודות ההקמה של הבניין, פנו אל הנתבעות נציגי מחלקת ההנדסה של עיריית אילת בדרישה להפחית חלק מהעמודים התומכים של הפרגולה כתנאי לקבלת טופס 4 כך שלא נותרה לנתבעות ברירה אלא לפעול לפי הוראות נציגי העירייה. מר מחאלקין נחקר על תצהירו והעיד בבית המשפט כך:

"ש. אני מציג לך את נספח ז' לתיק המוצגים, את מכתבך לעיריית אילת למחלקת הפיקוח. על פי מכתב זה אני מבין שלא התבקשת להפחית עמודים אלא התבקשת להזיז עמודים, תאשר לי שזה נכון?

ת. כן, אני מנסה להבין. התבקשתי על ידי העירייה להפחית עמודים לא להזיז.

...

ש. יכול להיות שהפחתת ולא הזזת?

ת. ברור שהפחתנו חלק מהעמודים, זה עובדה. לא הזזנו עמודים. העובדה בשטח היא שהפחתנו, לא הזזנו." (עמ' 32 ש' 9 – 17)

24. מהדברים האמורים עולה כי בשל אילוצים שהציבה עיריית אילת כתנאי למסירת הדירות לרוכשיהן, פעלו הנתבעות להפחתת עמודי הפרגולה, מבלי לדאוג לחיזוקים אחרים של הפרגולה, שכן העמודים לא הוזזו אלא הופחתו. כיוון שהפרגולה אינה קיימת עוד שכן הוסרה בשל מפגע בטיחותי מסכן אדם, הרי שיש לבנות פרגולה חלופית חדשה לקירוי המכוניות החונות בחניון הבניינים בפרויקט. המומחה מטעם ביהמ"ש העריך את עלות ההקמה בסך 202,000 ₪. בחקירתו הנגדית קבע המומחה שהעלות לנתבעות תעמוד על 150,000 ₪ בלבד, וכי יש צורך להתקין את הפרגולה מפרופיל מגולוון בגילוון חם.

25. זאת לדעת, בכתב התביעה לא נדרשה החלפת הפרגולה בפרגולה חדשה. אמנם, נטען בכתב התביעה כי הפרגולה אינה יציבה ומהווה סיכון בטיחותי (סע' 18 לכתב התביעה), אך הפיצוי שנדרש בעניין זה מבוסס על חוות דעת המומחה מטעם התובעים המצורפת לכתב התביעה, והוא עומד על 85,000 ₪ כחלק מעבודות פיתוח נוספות המפורטות בסע' 10 לחוות הדעת. על פי סע' 10.2 לחוות הדעת מטעם התובעים כל שנדרש אינו אלא צביעה מחדש של הפרגולות. סע' זה "הפך" לסע' מרכזי בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, לאחר שמצא, ובצדק, כי יש לפרק לאלתר את הפרגולה המהווה סיכון בטיחותי. אפס, התובעים לא הודיעו על תיקון כתב התביעה, על פי הרשות הנתונה להם בתקנה 136 לתקנות סדר הדין האזרחי, ובנסיבות אלה אין הם זכאים לפיצוי בסכום העולה על הסכום הנקוב בתביעתם בגין רכיב זה של התביעה. לעומת התובעים, לאורך כל הדרך, מיום שהורה המומחה לפרק את הפרגולה ועד לסיום ההליכים, חזרו הנתבעות והודיעו שוב ושוב על נכונותן לתקן את הפרגולה. גם בסיכומיהן מדגישות הנתבעות כי הן עומדות על זכותן לתקן את הפרגולה (סע' 6 לסיכומים; פרוט' עמ' 41 ש' 18).

26. בנסיבות אלה, בעניין תיקון הפרגולה אני רואה להעדיף את עמדת הנתבעות על פני עמדת התובעת הן לעניין זכות התיקון, והן לעניין הערכת עלות התיקון. אני סבור שהפתרון הראוי בעניין הפרגולה, שהאחריות לגביה אינה שנויה במחלוקת, הוא מתן אפשרות לנתבעות להתקין את הפרגולה מחדש, באמצעות פרופיל מגולוון בגילוון חם, כהנחיית מומחה בית המשפט, בכפוף לתכניות שיאושרו כדין. לחילופין, זכאיות הנתבעות לבחור בתשלום פיצוי לתובעים בגין רכיב זה של התביעה, בהתאם לעלות התיקון לנתבעות, כפי שקבע המומחה מטעם בית המשפט, דהיינו, 150,000 ₪, בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי. בעניין המע"מ יחולו ההוראות שאורה בעניין זה לקמן.

27. להשלמת הדיון בסוגיית הפרגולה עלי להידרש לעניין רשתות העץ של הפרגולה. בתשובות לשאלות ההבהרה מטעם התובעת נשאל המומחה בנוגע לעלות רשתות העץ מעל הפרגולה והשיב כי "אם יידרש להתקין רשתות עץ חדשות תהיה העלות כ-40,000 ₪ לפני מע"מ" (סעיף 1 בפרק "רשתות העץ מעל פרגולת החניה" עמ' 1 לתשובות לשאלות הבהרה מיום 21.5.2013). בהנחה שרשתות העץ שהוצבו על גבי עמודי הפרגולה לא נשתמרו במסגרת הסרת הפרגולה וכיוון שאין די בהצבת פרגולה ללא רשתות העץ לצורך קירוי המכוניות החונות, הרי שיש להתקין רשתות עץ חדשות. מדברי התובעים נמצינו למדים שרשתות העץ לא נשתמרו. הגורם העיקרי לכך הוא אי ביצוע עבודות תחזוקה של העץ לאורך השנים, והאחריות לכך מוטלת על התובעת (עדות המומחה, עמ' 24 ש' 10). על כן, אם יתקינו הנתבעות פרגולה חדשה, תישא התובעת בעלות התקנת רשתות העץ החדשות.

חיוב הנתבעות על פי חוות דעת המומחה

28. כלל ידוע הוא כי משממנה  בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לו נתונים מקצועיים  לצורך  הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת (ר' למשל - ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (1990); ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002); ת"א (מחוזי חי') 706/96 כוזהינוף נ' רכבת ישראל (1.9.08) והאסמכתאות שם; ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5 (2006); בר"מ 5171/07 אלי מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (2007)).

לא מצאתי סיבה וטעם שלא לנהוג בענייננו על פי הכלל האמור. יחד עם זאת, כפי שציינתי לעיל, מן הסכום הנקוב בחוות דעת המומחה אני רואה לגרוע את הסכום המתייחס להקמת הפרגולה. ודוק, גם בעניין זה איני סוטה ממצאי המומחה ומקביעותיו לעניין עלות התיקון, אלא שאני סבור שקמה לנתבעות הזכות לתקן ליקויי זה בכוחות עצמן, אלא אם תבחרנה לשלם לתובעים את עלות ההקמה של הפרגולה, כעלותה לנתבעות.

29. יתרת הסכום הנקוב בחוות הדעת עומדת על 148,100 ₪ (350,100 ₪ פחות 202,000 ₪) לא כולל פיקוח הנדסי ומע"מ. על סכום זה יש להוסיף 14,500 ₪, בגין נושא הסולמות שבסע' 8.1 לחוות הדעת, בהתאם לתשובות המומחה לשאלות ההבהרה. סה"כ על הנתבעות לשלם לתובעת סך של 162,600 ₪ בגין הליקויים שאותרו על ידי המומחה, לא כולל הפרגולה, בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי, דהיינו, 178,860 ₪.

מכאן נעבור לדון בטענות התובעים בדבר התוספת שיש להוסיף על הסכומים הנקובים בחוות דעת המומחה, בעניין איטום המסדים ובעניין תיקוני קירות החוץ.

רטיבות – איטום המסדים

30. המומחה מטעם ביהמ"ש מצא כי בחלק מן המבנים שנבדקו על ידו בפרויקט ישנה חדירה של רטיבות מן המסדים אל תוך המבנה והדבר מעיד על פגם באיטום המסדים. לאור ממצאיו העריך על דרך האומדן כי עלות תיקון ליקויי זה תעמוד על 55,000 ₪. המומחה ציין בחוות דעתו כי לאחר פתיחת המילוי וגילוי המסדים ניתן יהיה לקבוע עלות מדויקת יותר. דבר זה לא נעשה. עתה מבקשים התובעים לחייב את הנתבעות בסכום נוסף של 130,000 ₪ בגין הערכת חסר של עלות תיקון המסדים. הנתבעות מתנגדות, כמובן, לכל סטייה מחוות דעת המומחה.

אני מעדיף בעניין זה את עמדת הנתבעות. המומחה קבע, מצד אחד, כי קיים כשל באיטום המסדים וממנו מקור הרטיבות. מצד שני, חרף בקשת המומחה לא דאגו התובעים לנקוט בפעולות הדרושות לצורך גילוי המסדים באופן שהיה מאפשר קביעת עלות מדויקת יותר מצד המומחה. נטל ההוכחה מוטל על התובעים, ואין להם להלין אלא על עצמם. איני רואה סיבה לחרוג מן האומדן שקבע המומחה. למעלה מן הצורך אציין כי גם הסכום בו נקבה התובעת כתוספת בגין "הערכת חסר" אינו מבוסס.

31. זאת ועוד, בדיון שהתקיים ביום 2/10/2013 הכריז ב"כ התובעים: "אני מקבל את הצעת המומחה כזה ראה וקדש. מה שהמומחה קבע זה מה שאני רוצה ולא יותר." (עמ' 14 ש' 22). לא ברור לי, כיצד בניגוד להכרזה זו, מבקשת עתה התובעת לחייב את הנתבעות בסכום העולה באופן ניכר על הסכום שקבע המומחה. דברים אלה לעניין התוספת שמבקשת התובעת להוסיף על קביעת המומחה בעניין איטום המסדים, יפים גם לפרק הבא, הדן בחלוקת האחריות שקבע המומחה לעניין הסדקים בקירות החיצוניים, שגם בו מבקשת התובעת להטיל את מלוא האחריות על הנתבעות.

סדקים בקירות חיצוניים:

32. מחוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש עולה כי בקירות החוץ של הבניינים נראית סדיקה רבה וגם קילופי צבע. הסדקים נמצאו בחיבורי רצפה וקיר, בקרניז הגג, במקומות בהם בוצעו חורים למזגנים על ידי התובעים ובכל חלקי מעטפת המבנה. המומחה הסתמך על עלות התיקון כפי שהעריך המומחה מטעם התובעים (102,400 ₪), אך קבע כי על הנתבעות לפצות את התובעת רק במחצית מעלות התיקון בשל שינויים ופעולות שביצעו התובעים וכן מפני שאת פעולת התחזוקה של חידוש חזיתות המבנה יש לבצע מידי מספר שנים, בעוד שכשבחן את הליקויים חלפו כשמונה שנים ממועד השלמת הבניה ולא בוצעה תחזוקה כנדרש.

33. התובעים טענו בסיכומיהם כי המומחה הפחית שלא בצדק את הפיצוי המגיע לתובעת בגין עלות תיקון הסדקים שכן בחקירתו העיד המומחה כי "היקף האירועים הקשורים לגיל הסדיקה לא התאים לגיל הבניין במועד ביקורי כלומר בית בן 8 שנים לא צריך להראות כמו שנראה במועד ביקורי" (עמ' 25 לפרוטוקול). בשל הערה זו של המומחה לא ברור מדוע ראה המומחה לחלק את האחריות בין התובעים לנתבעות. מנגד טענו הנתבעות כי מאחר שהמומחה בדק את הליקויים הנטענים כתשע שנים לאחר השלמת בניית הפרויקט ובשל שיהוי רב בהגשת התביעה, הרי שאין להטיל על הנתבעות אחריות כלשהי בגין ליקויים אלה.

34. המומחה ציין בחוות דעתו כי יש לפצות את התובעת רק במחצית מעלות תיקון הסדקים בשל העדר תחזוקה נאותה ושימוש דיירים אשר יתכן וגרם לחלק מהסדיקה. מנגד, קבע המומחה כי גיל הבית אינו מתאים לסדיקה בהיקף הנרחב שראה. אני סבור שמסקנת המומחה בדבר חלוקת האחריות בין הנתבעות לתובעת סבירה, ואיני רואה סיבה לסטות ממנה. על כן אני דוחה את דרישת התובעת להשית את מלוא עלות התיקון על הנתבעות, ומצד שני אני דוחה את טענת הנתבעות בדבר העדר אחריות מצדן לליקוי זה.

סוגיית המע"מ

35. הכלל בעניין המע"מ נקבע ע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 203, שם קבע בית המשפט "תשלום מע"מ הוא חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים, ומשנקבע כי זכאים הם המערערים לפיצויי כסף כעלות התיקונים, זכאים הם ממילא גם למע"מ המהווה בימינו ובמקומנו חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים". אפס, דברים אלה יפים למקום בו קיים חיוב במע"מ. בענייננו, התובעים הם תושבי אילת והליקויים שבגינם נדרשים הפיצויים מצויים אף הם באילת. טוענות הנתבעות כי הואיל ואין חיוב במע"מ באילת, אין להוסיף מע"מ על הסכומים שקבע המומחה. טוענת לעומתן התובעת, כי אם יוזמנו השירותים על ידי בעלי מקצוע שאינם תושבי אילת תחויב התובעת בתשלום מע"מ עבור העבודות.

36. בנסיבות העניין אני סבור שאין תחולה להלכה שנקבעה בעניין זלוצין. הלכת זלוצין מבוססת על ההנחה שתשלום המע"מ הוא חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים. חזקה זו אינה קיימת כשמדובר בתושבי אילת ובשירותים הניתנים באילת. לפיכך, כל הסכומים שתשלמנה הנתבעות לתובעת בגין תיקון הליקויים ישולמו ללא תוספת מע"מ, אלא אם תציג התובעת חשבונית / קבלה המעידה על תשלום סכום כולל מע"מ עבור תיקון ליקוי מהליקויים שבגינם נפסקים לתובעת פיצויים על פי פסק דין זה. כנגד אסמכתא כאמור תשלמנה הנתבעות לתובעת את רכיב המע"מ שבחשבונית.

כל שנותר, אפוא, הוא דיון בסוגיות שהותיר המומחה לפתחו של בית המשפט, הלא הן שאלת חיפוי האבן, ושאלת האבנים המשתלבות.

חיפוי האבן בחזיתות

37. כך הציג המומחה את המחלוקת בסוגיית חיפוי האבן בחוות דעתו:

"בפרויקט בוצעו חזיתות משולבות בחיפוי אבן וטיח כאשר חיפוי האבן מצוי בחזית הפינה החוצה. בחזיתות הפנימיות הפונות לחניה ולשטחים המרוצפים והמגוננים של הפרויקט בוצע חיפוי טיח. התובעים הציגו לעיוני תוכנית היתר בניה, אשר בה ניתן לראות כי תוכנן שילוב של אבן גם בחזית הפונה לחניה וגם בחזיתות הצידיות. מנגד מציגה הנתבעת תוכנית מאוחרת יותר, אשר בה ניתן לראות כי בוטלו שילובי האבן" (סעיף 9.2 לחוות הדעת, עמ' 88 - 89).

המומחה העריך את עלות השלמת חיפוי האבן בחזיתות בסך 117,000 ₪, והותיר את שאלת החבות להכרעת בית המשפט.

38. התובעים טענו בסיכומים מטעמם כי על פי סעיף 1.12.2 למפרט הטכני של הפרויקט, המפנה לפירוט האדריכלי, על הנתבעות היה לבצע חיפוי חיצוני מאבן לכל הבניינים בפרויקט וכי הנתבעת 1 הגישה בקשה לשינוי ההיתר אשר לא הוצג לרוכשי הדירות, כך שבהיתר המאוחר הותרה בניית הפרויקט תוך הפחתה ניכרת של חיפוי האבן, והחלפתו בחיפוי טיח. הנתבעות טוענות שהשינוי נעשה על מנת להתאים את חזיתות המבנים שבפרויקט לחזיתות של מבנים סמוכים. אני סבור, שהדין עם הנתבעות בעניין זה.

39. סעיף 7 להסכם המכר (נספח א' לתיק המוצגים מטעם התובעת) קובע כך:

"7.1 המוכרת מצהירה ומתחייבת כי הממכר יבנה בהתאם למפרט להיתר הבניה ולתוכניות, כפוף לשינויים שאינם מהותיים כנ"ל.

7.2 המוכרת רשאית בכל עת עד לגמר בניית הבניין, לבצע שינויים בתכנון הפרויקט ובנייתו, בתנאי שלא יהיה שינוי מהותי בתכנון הדירה ובנייתה, והבניה תהיה בהתאם להיתר בניה שניתן כדין".

סעיף 2.12 למפרט הטכני עוסק בציפוי קירות חוץ וזו לשונו:

"1.12.1 טיח חוץ: ציפוי אקרילי או שווה ערך, מספר שכבות: 2 טיח, 1 ציפוי.

1.12.2 צפוי אחר: לפי פירוט אדריכל."

למפרט לא צורף נספח פירוט אדריכלי אך התובעת טענה בסיכומיה כי הבקשה להיתר היא הפירוט האדריכלי המחייב. מעיון בבקשה להיתר בניה מיום 13.11.2001 (נספח ג' לתיק המוצגים מטעם התובעת), עולה כי בסעיף "קירות חיצוניים" מסומנות בהשחרה האופציות – "בטון מזויין" ו"בלוקים" ובסעיף "חומר גימור" מסומנות בהשחרה האופציות – "אבן טבעית" ו"טיח". מכאן עולה כי בבקשה להיתר קיימת אופציית גימור חיצונית על ידי טיח. כמו כן, בתמונות המצורפות לבקשה להיתר בניה, נראים חלקי חזיתות כמצופים על ידי אבן וחלקם חלקים וללא ציפוי אבן. הבקשה המאוחרת להיתר מיום 16.2.2003 עוסקת בבקשה לשינוי ההיתר בנוגע לשינוי חומר הגמר מציפוי אבן לטיח בחזיתות הבניינים בפרויקט. התובעת אף צרפה העתק של הסעיף הנוגע לחזיתות הבניינים בתב"ע של עיריית אילת, לפיו קיימת דרישה כי חיפויי הקיר החיצוניים יבנו מחומרים עמידים כדוגמת אריחים (נספח ה' לתיק המוצגים מטעם התובעת, סעיף 11.2.2). יצוין כי גם בבקשה לשינוי ההיתר בדבר חיפוי הקירות החיצוניים מסומנות בהשחרה אופציות ה"אבן טבעית" ו"טיח" בסעיף חומר גימור של הקירות החיצוניים.

40. במסגרת שאלות ההבהרה מטעם הנתבעות נשאל המומחה "האם חיפוי חזיתות הבניינים של הפרויקט תואם את הגדרות מפרט המכר שצורף לדיירים?" (סעיף 12.1 לשאלות ההבהרה מיום 14.1.2013) והשיב כי "המפרט הטכני אינו יכול לפרט את המיקומים המדויקים אשר בהם קיים חיפוי אבן או טיח".

בפרויקט בוצעו חזיתות משולבות בחיפוי אבן וטיח כאשר חיפוי האבן מצוי בחזית הפונה החוצה. בחזיתות הפנימיות הפונות לחניה ולשטחים המרוצפים והמגוננים של הפרויקט בוצע חיפוי טיח (סעיף 9.2, עמ' 88 לחוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש).

לא ראיתי בשינוי שנעשה, תחת היתר בניה מאושר, שינוי מהותי המחייב פיצוי התובעת בדרך של תיקון או פיצוי כספי. מה גם שעל פי הסכם המכר, הנתבעות היו רשאיות לבצע שינוי שכזה, שכן אין מדובר בשינוי מהותי הנוגע לתכנון הדירה או לבנייתה. לסיכום, אני סבור שהשינוי שנעשה בעניין היקף חיפוי האבן של המבנים תואם את הוראות החוזה שנכרת בין הצדדים, ואת המפרט הטכני, ועל כן אני דוחה רכיב זה של התביעה.

ריצוף אבנים משתלבות

41. בעניין הפגמים באבנים המשתלבות קבע המומחה מטעם בית המשפט כך:

"לא אותרו הפרשי מפלס בין האריחים למעט במוקד אחד. נדרש לתקן.

נציג התובעים טען כי כוונתו של אינג' גוכמן הייתה לפגיעה והבליה של האבן המשתלבת כפי שניתן לראות בתמונות... פגיעה זו נובעת ככל הנראה מסולפטים על פי האריחים. פגיעת המלחים בשילוב הרטבה גורמת להבליה של הלבנים. פגיעה דומה קיימת בשטחים רבים ברחבי העיר אילת.

במועד ביקורי הבחנתי בכך בטיילת ובמדרכות שונות בסביבת המלונות.

אינני מכיר דרך למנוע את הארוזיה בלבנים אלו. גם אם יוחלפו האריחים התופעה תחזור במקומות אלו או במקומות אחרים. ריצוף אבן משתלבת הוא המתאים ביותר בנסיבות הענין ואין כל פגם בבחירתו במקרה זה על אף הפגמים שהתגלו. סוג זה של ריצוף גם קל ביותר לתחזוקה ולכן אין מניעה להשתמש בו במקרה זה מתוך ידיעה שיהיה צורך לעיתים לתקן חלקים ממנו" (סעיף 10.13.2 לחוות הדעת, עמ' 91 - 92).

בהמשך חוות הדעת קבע המומחה שעלות החלפת האבנים הפגומות היא 9,000 ₪.

42. בהתחשב בדברי המומחה, לפיהן אין כל פגם באבנים שבהן בחרו הנתבעות להשתמש, ובהתחשב בשנים שחלפו מאז נמסרה החזקה בבית ועד למועד ביצוע הבדיקות (הן בדיקת המומחה מטעם התובעת והן בדיקת המומחה מטעם בית המשפט), איני סבור שיש להשית על הנתבעות את האחריות לתיקון הבלאי הטבעי של האבנים המשתלבות. לטעמי, מדובר בתחזוקה שוטפת אשר מוטלת על התובעת. בתנאי המקום נראה כי אין מנוס מהחלפת אבנים שנתבלו מעת לעת. ראוי להזכיר בעניין זה מושכלות יסוד. תקופת הבדק לפי התוספת לחוק המכר (דירות) בעניין ליקויים בפיתוח עומדת על 3 שנים. אחרי תקופת הבדק יש תקופת אחריות בת 3 שנים. הנטל להוכיח אי התאמה שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים, בתקופת האחריות, מוטל על הקונה. בענייננו קבע המומחה שהחומרים בהם השתמשו הנתבעות לצורך הריצוף הם החומרים המתאימים ביותר. לפיכך, האחריות לתיקון הליקויים באבנים המשתלבות אינה מוטלת על הנתבעות.

סוף דבר

43. התביעה מתקבלת בחלקה. הנתבעות נמצאו אחראיות לחלק מהליקויים עליהם הלינה התובעת. הליקויים ועלות תיקונם הם כפי שנקבע על ידי המומחה מטעם בית המשפט, מהנדס ושמאי מקרקעין אייל שנהב. לגבי מרבית הליקויים תשלמנה הנתבעות לתובעת את עלות התיקון לתובעת. לגבי הפרגולה בחניות תבחרנה הנתבעות בין הקמת פרגולה חדשה – לא כולל רשתות עץ – ובין תשלום עלות הקמת הפרגולה לנתבעות. בנוסף, תשלמנה הנתבעות לתובעת הוצאות משפט, בהתחשב בתוצאות.

44. בתוך 120 יום יתקינו הנתבעות פרגולה חדשה תחת זו שפורקה לפי צו בית המשפט. הפרגולה תיבנה מפרופיל מגולוון בגילוון חם, כהנחיית מומחה בית המשפט, בהתאם לתכניות שאושרו כדין. עלות התקנת רשתות העץ בפרגולה החדשה מוטלת על התובעת.

לחילופין, זכאיות הנתבעות לבחור בתשלום פיצוי לתובעים בגין רכיב התביעה המתייחס לפרגולה, בהתאם לעלות התיקון לנתבעות, כפי שקבע המומחה מטעם בית המשפט, דהיינו, 150,000 ₪, בתוספת 10% בגין פיקוח הנדסי, ובסה"כ 165,000 ש"ח. בעניין המע"מ יחולו ההוראות שאורה בעניין זה לקמן.

45. הנתבעות תשלמנה לתובעת את הסכומים הבאים:

א. 178,860 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 20/5/2012 (עלות תיקון הליקויים ממועד חוות דעת המומחה);

ב. על הסכומים שתשלמנה הנתבעות לתובעת לפי סעיפים 44 או 45(א) לעיל, או חלקים מהם, לפי העניין, יוסף מע"מ כדין כנגד חשבונית מס / קבלה המעידה על תשלום המע"מ על ידי התובעת;

ג. הוצאות משפט בסך 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום. (שכר מומחים והחזר חלקי של אגרת משפט);

ד. 25,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום (שכ"ט עו"ד).

התשלום ישולם עד ליום 1/6/2014.

ניתן היום, י' ניסן תשע"ד, 10 אפריל 2014, בהעדר הצדדים.