1. עניינן של התביעות שלפניי הוא מערכת יחסים שבין התובע, שלום בדוח בעלים של דירה שתיקרא להלן המושכר(להלן: המשכיר) לבין הנתבעים, בני הזוג קליימן (להלן: השוכרים), אשר התקשרו עם המשכיר בחוזה שכירות ביום 22/1/07, במסגרתו שכרו את דירת המשכיר ברמת גן לתקופה בת 18 חודשים בתמורה לתשלום של 1,200 דולר ארה"ב לחודש.
2. זאת לציין כי לאחר תקופת השכירות הראשונה ניתנה לשוכרים הזכות להאריך את הסכם השכירות בשתי תקופות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת (להלן: האופציה).

התביעה הוגשה גם כנגד הנתבע 3 אשר חתם על שטר חוב במעמד חתימת השוכרים על הסכם השכירות, כערב להבטחת קיום התחייבויות השוכרים על פי הסכם השכירות.

1. בפסק דין זה אכריע בשלוש תביעות שהדיון בהן אוחד כדלקמן :

שתי תביעות שטריות שהוגשו על ידי המשכיר לביצוע שיקים שמסרו בידיו השוכרים כאמצעי לתשלום דמי השכירות ומשלא כובדו על ידי הבנק והוגשה התנגדות על ידי השוכרים הועברו לדיון בבית משפט השלום ותביעה נוספת שהוגשה בשלב מאוחר יותר על ידי התובע המשכיר , שעילותיה חוזיות ונזיקיות, ועוסקת בנזקים שהסבו הנתבעים למושכר לטענת המשכירות

1. ראשית אדון בתביעות לתשלום דמי שכירות – התביעות השטריות ולאחר מכן בתביעה לפיצוי בגין נזקים למושכר.

תמצית טענות התובע

1. לגירסת המשכיר הפרו השוכרים את הסכם השכירות .

בניגוד להסכמתו הפעילה הנתבעת 2 (להלן: השוכרת) גן ילדים במושכר. זאת כאמור בניגוד להסכמתו על פיה הייתה השוכרת רשאית לטפל במס' פעוטות בדירה בלבד להבדיל מהפעלת גן ילדים במושכר.

1. הסכמה זו איננה חלק מהסכם השכירות היא באה לידי ביטוי בנספח להסכם -מסמך נפרד אשר נכתב ביום חתימת ההסכם.
2. עוד טען התובע כי לצורך הפעלת גן הילדים ביצעו השוכרים שינויים במושכר ואף גרמו לנזקים שונים למושכר אשר נבעו מהפעלת הגן (כגון תקלות במערכת הביוב).
3. לטענת המשכיר , במהלך תקופת השכירות הסתירו השוכרים מהמשכיר את עצם קיומו של גן הילדים במושכר בטענה כי במקום לא מתקיימת פעילות עסקית המנוגדת להסכמות הצדדים.
4. בעת שביקשו השוכרים לממש את זכות האופציה לשנה נוספת החל מאוגוסט 2008, הסכימו השוכרים להעלאה של 5% בדמי השכירות החודשיים.
5. לאחר שהשוכרים לא נתנו הודעה על אי כוונה לממש את תקופת האופציה הנוספת בתום תקופת האופציה הראשונה, במובן שגם האופציה השניה מומשה על ידם , נתנו השוכרים למשכיר הודעה על כוונתם לעזוב את המושכר בשל קשיים כלכליים במהלך תקופת האופציה.

השוכרים עזבו את המושכר בחודש אוגוסט 2009, לפני תום תקופת האופציה.

לטענת המשכיר , מאחר והסכם עם שוכרים החלופיים שאותרו על ידי השוכרים לא נכנס לתוקף הרי שעל השוכרים היה לשלם את מלוא דמי השכירות עד למועד בו הושכרה שוב הדירה. זאת בין היתר נוכח הנזקים שגרמו השוכרים – הנתבעים למושכר ,, אשר עיכבו את השכרת המושכר למרות הביקוש הרב.

לגרסת התובע מאחר והצליח להשכיר את הנכס אלא רק ביום 10/12/09, נגרם לו הפסד הכנסה בגין 4 חודשי שכירות.

1. עוד טען התובע כי השוכרים הסבו נזקים רבים לתשתיות המושכר ולרכוש המותקן בו, נזקים אשר הוערכו בחוות דעת מומחה שהגיש המשכיר בסכום של 58,100 ש"ח.

תמצית טענות הנתבעים

1. ראשית טענו השוכרים כי דמי השכירות ששילמו הנתבעים השוכרים למשכיר גבוהים משהווסכם בהסכם השכירות בשל חישוב שגוי של שער הדולר. בנוסף טענו השוכרים כי בעת שמימשו את זכותם לתקופת אופציה נוספת כפה עליהם המשכיר את העלאת דמי השכירות בניגוד להסכם.

בשל טעות בחישוב שער הדולר שילמו הנתבעים למשכיר לטענתם תשלום ביתר בסך של 1,512 ש"ח בגין תקופת השכירות הראשונה (18 חודשים.

כן נטען כי המשכיר דרש תוספת של 5% במימוש זכות האופציה בניגוד להסכם . סכום המהווה תשלום ביתר של 3,072 ש"ח. לטענת השוכרים יש לקזז סכומים אלו מכל סכום שייפסק לטובת משכיר.

1. השוכרים אישרו כי לא הודיעו כמתחייב למשכיר במועד שנקבע בהסכם ,על כוונתם שלא לממש תקופת אופציה נוספת בתום תקופת האופציה הראשונה .

מכאן שהינם מחויבים לשנת שכירות נוספת על פי ההסכם. אלא שלטענתם, בעת שביקשו לממש את זכותם על פי ההסכם למציאת שוכר חלופי, עמד המשכיר על כך שדמי השכירות שישולמו על ידי השוכר החלופי יהיו גבוהים באופן ניכר מדמי השכירות ששילמו השוכרים וממילא עזיבת המושכר נעשתה לאחר קבלת הודעה על חתימת הסכם עם שוכרים חלופיים.

1. השוכרים מכחישים את כל טענות המשכיר באשר לנזקים שגרמו למושכר .כן טענו כי המשכיר לא עמד בנטל הנדרש להוכחת נזקים שנגרמו למושכר, מהטעם שלא הוכח מצב הדירה בתחילת תקופת השכירות על מנת שניתן יהיה להעריך את מצב המושכר בעת שהשוכרים קיבלו את החזקה למול מצבו של המושכר בעת שהשוכרים יצאו מהמושכר.
2. אשר לחוות הדעת עליה סמך התובע את תביעתו , נטען כי אין לייחס משקל לחוות דעת זו באשר היא אינה מפרטת באופן הנדרש את העלויות הנדרשות לצורך תיקון כל אחד מהליקויים המפורטים בה בנפרד , אלא שנקבה בעלות פאושלית על פי הערכה של קבלן אשרניתנה למומחה ומבלי שהקבלן העיד במסגרת ההליך המשפטי. כן נטען כי המומחה לא הבחין בין נזקים שנגרמו מבלאי סביר בשל שימוש במושכר לבין נזקים שאינם כתוצאה מבלאי סביר מה גם שלא התבצעה כל השוואה למצב המושכר כפי שהיה בעת כניסתם למושכר.
3. לטענת השוכרים נמנע המשכיר מלהציג ראיות לנזק בסך 5,000 ש"ח בגין הפסדי ימי עבודה .כן כי אין לפסוק למשכיר פיצוי בגין עוגמת נפש שכן המשכיר לא ביסס טענתו לפיצוי בגין נזק לא ממוני.
4. בנוסף טענו השוכרים השקיעו בשיפוץ סכום כולל של 50,000 ש"ח, בגינו הצהירו כי יגישו תביעה נפרדת .כן טענו ששילמו מכיסם עבור תיקונים במושכר בסך של 4,000 ש"ח.

דיון והכרעה

הפרת ההסכם על ידי השוכרים

1. שתי טענות עיקריות טוען המשכיר כנגד השוכרים לעניין הפרת ההסכם.

הטענה הראשונה נוגעת לשימוש במושכר למטרת הפעלת גן ילדים- דהיינו שהשוכרת עשתה שימוש במושכר שחורג מהמוסכם בהסכם מבלי שניתנה הסכמה בפועל של המשכיר לכך וללא ידיעתו.

הטענה הנוספת נוגעת לעזיבת המושכר בטרם תום תקופת האופציה -זאת מהטעם שההסכם עם השוכרים החלופיים לא התממש .מכאן טענת המשכיר כי השוכרים לא עמדו בחובתם על פי ההסכם למציאת שוכר חלופי ,ככל שהיה ברצונם להביא לסיום ההתקשרות קודם לסיום המועד שנקבע בהסכם.

הסכום אותו תובע המשכיר הינו 5,577 ש"ח במסגרת תא"מ 14418-10-09 בגין שיק שהוגש לביצוע בלשכת הוצל"פ וניתן עבור שכירות לחודש אוגוסט 2009 וכן סך של 22,272 ש"ח במסגרת תא"מ 53016-12-10, בגין 4 שיקים שהוגשו לביצוע בהוצל"פ וניתנו עבור תשלום דמי שכירות ל – 4 חודשים (אוגוסט עד נובמבר 2009).

1. הסכם השכירות קובע באופן מפורש בסעיף 4 להסכם כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד.

אמנם ,לאחר חתימת ההסכם המציאה השוכרת למשכיר פניה בכתב ידה ובה היא ביקשה לברר האם המשכיר מתנגד לכך שהשוכרת "תטפל בפעוטות" בדירה ואף ציינה כי למען הסר ספק אין היא מפעילה גן ילדים או דומה לו. בתגובה , נתן המשכיר הסכמתו בכתב לכך שהשוכרת תטפל בפעוטות בדירה (להלן: הנספח להסכם).

כחצי שנה לאחר חתימת ההסכם פנה המשכיר באמצעות בא כוחו אל השוכרים וטען כי בניגוד להסכמות הצדדים, עושים השוכרים שימוש עסקי במושכר לצורך הפעלת גן ילדים.

במכתב תשובה טענו השוכרים כי המשכיר נתן הסכמתו בכתב בתשובה לפניית השוכרת כי במקום יופעל "משפחתון של כ – 7 ילדים" להבדיל מגן ילדים של כ – 30 ילדים ואף הוסיפו כי בהסתמך על הסכמת המשכיר השקיעו בשיפוץ הנכס סכום של כ – 80,000 ש"ח.

על פי עדותה של השוכרת היא הפעילה במושכר משפחתון בו טיפלה ב – 8 ילדים אשר פעל כשנה וחצי עד לחודש ספטמבר 2008, עד אשר החליטה לשכור נכס בכתובת אחרת לצורך הפעלת גן ילדים ביחד עם שותפה.

1. בבחינת הגרסאות שהובאו בפניי- מחד גרסתו של המשכיר שטוען כי לא נתן הסכמה לקיום פעילות עסקית במושכר להבדיל מטיפול במס' פעוטות ומאידך גרסתם של השוכרים הטוענים כי המשכיר נתן הסכמתו בנספח להסכם להפעלת פעוטון ובו 7-8 ילדים להבדיל מגן ילדים ובו כ – 30 ילדים, אני מעדיפה את גרסתו של המשכיר.לשון ההסכם קובעת במפורש כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד. דהיינו לא הייתה הסכמה לכל פעילות עסקית במושכר. אין בנספח להסכם שהוגש למשכיר לאחר החתימה על החוזה כדי להביא לשינוי מהותי בהסכמת הצדדים על פי לשון החוזה.

הפרשנות הראויה שיש לתת לנספח להסכם היא הפרשנות שמבקש המשכיר להעניק לנספח, שכן מהצהרתה הברורה של השוכרת כי אינה מפעילה גן ילדים או דומה לו, בצירוף התנאי בהסכם הקובע כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד, ניתן ללמוד כי אין בכוונתה לקיים במקום כל פעילות עסקית בשונה מפעילות מזערית של טיפול במספר קטן של פעוטות.

סביר בעיניי שאם אכן הייתה מודיעה השוכרת למשכיר כי זהו אחד מהשימושים שהיא מתכוונת לעשות במושכר, היה מנוסח ההסכם באופן שונה ומכיל הגדרות ותנאים ברורים לעניין הפעלת פעוטון בנכס, על כל המשתמע מכך.

לטעמי, בבחינת נסיבות המקרה גרסתה של השוכרת כי מיד לאחר שנחתם ההסכם בגדרו הוסכם כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד, שינה המשכיר דעתו ונתן רשות לקיים במושכר פעילות עסקית איננה סבירה .ככל שעניין זה לא עלה כלל במשא ומתן לקראת החתימה על ההסכם הרי שאומד דעת הצדדים הנלמד מלשון החוזה ומנסיבות העניין מלמד כי לא זו הייתה כוונתם בעת חתימת ההסכם.

אמת , בהחלט ייתכן וצדדים יגיעו לכדי הסכמה מאוחרת המשנה את ההסכם החתום, אלא שכאמור אין זה סביר בעיניי שעוד בטרם יבשה הדיו על גבי ההסכם החתום כבר נדרשו הצדדים לשינוי כה מהותי בהסכם. מסקנתי היא שכוונתם הייתה לקבוע חריג המתיישב עם מטרת ההסכם ולהתיר לשוכרת לטפל במס' פעוטות. ברם , בכך לא נפתחה בפני השוכרת הדרך לניהול עסק במושכר כפי שאכן נוכחתי שעשתה, אף אם מדובר רק בפעוטון של כ – 8 ילדים כטענת השוכרת.

לעניין זה אני מסתמכת בין היתר על המוצג- מודעת פרסום (נ/4) שפורסמה על ידי השוכרת ביום 4/11/07, לפיה במושכר פועל בין השעות 7:30-16:30 משפחתון הכולל צוות גדול של 3 עובדות – פרסום זה אף הוא מלמד כי במקום הופעל עסק שחורג מהסכמות הצדדים.

יתרה מכך, הנספח להסכם נוסח על ידי השוכרת והוגש למשכיר לחתימתו. משכך, גם בהתאם לכלל הקבוע בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: חוק החוזים), הרי שמאחר ולנספח קיימים פירושים שונים, יש להעדיף את הפירוש שנגד השוכרת שניסחה את הנספח.

המשכיר לא נחקר בעניין טענתו להיעדר ההסכמה מצדו להפעלת הפעוטון וגרסתו שלא נסתרה ,אף נתמכת במכתב שנשלח לשוכרים כחצי שנה לאחר חתימת הסכם השכירות.

השוכרים טענו אמנם כי המשכיר ביקר במושכר במקום פעמים רבות והיה עד להפעלת הפעוטון, אולם טענה זו עומדת בסתירה עם מכתב התשובה ששלח בא כוחם של השוכרים בו עמדו על כך שאינם מתירים למשכיר לבקר במושכר אלא אם הדבר ייעשה בתיאום מראש עם השוכרים שאם לא כן לא יתירו את כניסתו למושכר.

אף שמצאתי כי יש לקבל את טענת המשכיר באשר להפרת ההסכם על ידי השוכרים בשל חריגה ממטרת השכירות המוסכמת בין הצדדים, הרי שהתובע לא תבע כל סעד בגין הפרה זו.מכאן שאין לפסוק פיצוי בגין הפרה זו .אדרש לה אך ורק בשאלת הנזקים למושכר שנגרמו בין היתר לטענת המשכיר כתוצאה מהפעלת עסק במושכר.

1. הטענה הנוספת שיש להידרש אליה היא טענת המשכיר כי מאחר שהשוכרים עזבו את המושכר לפני תום תקופת האופציה שנכנסה לתוקף בהיעדר הודעה אחרת מטעם השוכרים, הרי שעליהם לשאת בתשלום דמי השכירות עד למועד שבו הושכר הנכס לשוכר אחר. לגירסת המשכיר (שלא נסתרה) , נמסרה החזקה במושכר לשוכר אחר רק לאחר 4 חודשים ממועד עזיבת השוכרים את הנכס.

אשר לשוכרים החלופיים – המשכיר אישר כי בעקבות פרסום המושכר על ידי השוכרים נמצאו שוכרים חלופיים אלא לטענתו החוזה עמם "לא השתכלל" מאחר שהשוכרים החלופיים חזרו בהם מהסכמתם לשכור את הנכס.

מנגד טוענים השוכרים כי במהלך פגישה של המשכיר עם השוכרים החלופיים הודיע המשכיר לשוכרים – הנתבעים כי עליהם לעזוב את הנכס עד ליום 10/8/09 , על מנת לאפשר את כניסת השוכרים החלופיים לנכס .בשל כך פינו את הנכס כבר ביום 6/8/09.

לגרסת השוכרים בכך מילאו את חלקם על פי ההסכם ועמדו בתנאי הקבוע בהסכם, כי ניתן להביא לסיום ההתקשרות במועד מוקדם יותר בתנאי שיימצא שוכר חלופי לשביעות רצונו של המשכיר.

עוד טוענים השוכרים כי המשכיר הציב דרישות שעומדות בניגוד להסכם באשר לגובה שכר הדירה שהיה על השוכרים החלופיים לשלם שכן דרש כי יימצא שוכר חלופי שיסכים לתשלום שכר דירה גבוה יותר משכר הדירה ששולם בפועל על ידי השוכרים ובכך למעשה הפר הוא את ההסכם.

1. אין חולק כי ביום 3/8/09 חתמה הגב' לייב, השוכרת החלופית על הסכם לשכירת הדירה לתקופה של 24 חודשים מיום 15/8/09. אין גם חולק כי שכר הדירה של השוכרים החלופיים שנקבע בהסכם עימם עמד של סך של 1,631 דולר ארה"ב והינו גבוה בכ – 33% אחוזים משכר הדירה ששילמו השוכרים הנתבעים בפועל.

על הסכם זה חתומה כערבה גם הגב' איריס ויסמן. מההסכם נעדרות חתימותיהם של המשכיר, השוכר החלופי, מר אילן לייב וכן חתימתה של ערבה נוספת, גב' אתי מרקמן.

1. אשר לנסיבות המגעים עם השוכרים החליפיים אישר המשכיר בחקירתו כי הודיע לשוכרים הנתבעים על חתימת ההסכם (עמ' 26, שור' 7-14 לפרוט'), אולם לטענתו לא הודיע להם כי עליהם לעזוב את הנכס, אלא פעל לתיאום עזיבתם במועד שיאפשר את כניסת השוכרים החלופיים.

לטענת השוכרים הנתבעים כאמור , בעקבות הודעת המשכיר כי נחתם הסכם, עזבו את הנכס כבר ביום 6/8/09 ועברו להתגורר בדירה אחרת.

לגרסת המשכיר כל שנותר על מנת שההסכם החלופי ייכנס לתוקף היה חתימתו של השוכר החלופי הנוסף, אלא שטרם לחתימתו של השוכר החלופי התקיימה ביום 9/8/09 פגישה במושכר. במעמד זה הודיעו השוכרים החלופיים אשר רק אחד מהם חתם כאמור על הסכם השכירות כי הם חוזרים בהם מכוונתם לשכור את הנכס במובן שהסכם השכירות החלופי "לא נשתכלל".

במהלך פגישה זו במושכר התגלו למשכיר הנזקים החמורים שנגרמו למושכר על ידי השוכרים. מיד לאחר מכן הודיע המשכיר לשוכרים כי השוכרים החלופיים חזרו בהם מכוונתם לשכור את הנכס.

1. בבחינת טענות הצדדים ובשים לב לעובדה שהשוכרים החלופיים לא זומנו לעדות מסקנתי הינה כי המשכיר לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח כי בעת שהודיע לשוכרים כי נחתם הסכם וגם במועד שבו עזבו השוכרים את המושכר אכן לא השתכלל הסכם מחייב עם השוכרים החלופיים.

כאמור , המשכיר כלל לא הביא את גרסתם של השוכרים החלופיים בפני בית המשפט , גם לא ביקש לזמנם לעדות. משכך, קיים קושי להתחקות אחר אומד דעתם של המשכיר והשוכרים החלופיים באשר לכוונתם להתקשר בהסכם מחייב .קושי זה יש לזקוף לחובתו של המשכיר.

התבססות המשכיר על כך שההסכם נעדר את חתימת המשכיר עצמו, חתימת השוכר החלופי הנוסף וכן הערבה הנוספת, על מנת לקבוע כי לא השתכלל הסכם מחייב אינה תואמת את ההלכות שנקבעו בפסיקה לעניין משמעות החתימה , תוך שימת דגש על העובדה שבהסכם שכירות עסקינן , לצורך הענקת תוקף להסכם.

באשר למשמעותה הראייתית של החתימה בעסקת מקרקעין ראו דבריו של כב' השופט מצא בע"א 692/86‏ ‎יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ‎ ‎נ' אליהו גת, פ''ד מד(1) 57.

הסכם השכירות שצירף המשכיר, בחתימת השוכרת החלופית כולל את כל הפרטים המהותיים לביצוע העסקה .ממילא טען גם המשכיר כי כל שנדרש להשלמת העסקה הוא חתימת השוכר הנוסף .הטעם לכך שהדבר לא התאפשר נובעת מעניין טכני בשל אילוציו של השוכר הנוסף שהתגורר ועבד בחיפה.

למעשה ניתן לקבוע כי מעיון בהסכם, עולה כי דרישות המסוימות וגמירות הדעת מצד הצדדים להסכם התקיימו במקרה זה (תקופת השכירות, דמי השכירות, מועד הכניסה למושכר וכו'). החתימה הנוספת למעשה, הייתה אקט פורמאלי שטרם בוצע, אלא שכאמור לא ניתן להגיע להכרעה חד משמעית באשר לתוקפו של ההסכם שכן הכרעה מעין זה נוגעת לצדדים שלישיים שאינם בפניי. זאת לציין כי המשכיר כלל לא טען כי ההסכם לא היה בר תוקף בשל היעדר מסוימות וגמירות דעת אלא ביסס טענתו על היעדר חתימת השוכר הנוסף בלבד.

כפי שכבר ציינתי, היעדר אפשרות ונתונים להגיע להכרעה באשר לתוקפו של ההסכם החלופי נזקף לחובת המשכיר .ממילא יש לקבוע כי התובע לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו לעניין זה . (בעניין יסוד גמירות הדעת והמסוימות הנדרשים לקביעת תוקפו של חוזה ראו : ע"א 692/12 ‏אלון פרידמן נ' יעקב שפירא, 7.8.13).

לדעתי, מקום שבו חתמה על ההסכם השוכרת החלופית ואף חתמה ערבה להסכם אשר הציגה בפני המשכיר תלוש שכר על מנת להעיד על יכולתה הכלכלית ובעבור הכנת ההסכם אף שולם לבא כוחו של המשכיר שכר טרחה עבור עריכת הסכם השכירות (סעיף 19 לתצהיר המשכיר מיום 7/9/10), וזאת על אף הטענה כי שולם שכ"ט מופחת שאינה מעלה ואינה מורידה לעניין כוונת הצדדים, התוצאה היא שבעת שהשוכרים-הנתבעים פינו את המושכר, 9 ימים לפני המועד שהוסכם לכניסת השוכרים החלופיים, היה בידי המשכיר הסכם שכירות חלופי תקף. מכאן שעזיבת המושכר על ידי השוכרים לא נעשתה בניגוד להסכם ואין המדובר בהפרה.

המשכיר אף הצהיר כי במעמד החתימה על הסכם השכירות החלופי שהיה ביום 3/8/09 בוצעה שיחה טלפונית עם השוכר- הנתבע על מנת לוודא כי תתאפשר כניסת השוכרים החלופיים כבר ביום 10/8/09. בנסיבות אלו עזיבת השוכרים ביום 6/8/09 הינה סבירה לאור דרישות המשכיר ועל מנת שלא לסכל את החתימה על ההסכם עם השוכרים החלופיים.

אעיר כי בעניין זה אין אני מקבלת את טענות המשכיר כי בנוגע לחתימת ההסכם עם השוכרים החלופיים הוא הסתמך באופן מלא על השוכרים וכי כל מה שנדרש מהמשכיר היה רק לחתום על הסכם מוגמר (עמ' 25, שור' 17-23 לפרוט').

החובה של השוכרים הייתה למצוא שוכר חלופי שייכנס בנעליהם לפי תנאי ההסכם הקיים. ברי כי לא רובצת על השוכרים כל אחריות למשא ומתן וחתימת ההסכם שבין המשכיר לשוכרים החלופיים, מה גם שהמשכיר היה מיוצג על ידי עורך דין והחתימה על ההסכם עם השוכרת החלופית נעשתה במשרד בא כוח המשכיר שאף קיבל תשלום מהשוכרת החלופית בגין עריכת ההסכם. התנערות המשכיר מאחריות באשר לתנאי ההסכם עם השוכרים החלופיים ובדיקתם של השוכרים החלופיים בטרם החתימה, אינה יכולה לעמוד לחובתם של השוכרים אלא לחובתו.

אמנם בחלוף מס' ימים לגרסת המשכיר חזרו בהם השוכרים החלופיים מכוונתם להתקשר בהסכם ואף נשלח מכתב מטעם בא כוח המשכיר לשוכרים המודיע כי לא נחתם הסכם עם השוכרים החלופיים, אלא שיחד עם זאת ברור כי הדבר נעשה לאחר שלשוכרים ניתנה הודעה על חתימת הסכם השכירות החלופי כפי שהתברר בחקירת המשכיר ולאחר שבפועל פינו השוכרים את המושכר .

בהערת אגב אעיר אף שהדבר אינו נדרש להכרעה בעניין שבפניי ולא הובאו בפניי הראיות הנדרשות לצורך הכרעה בשאלה זו .ייתכן וביטול ההסכם על ידי השוכרים החלופיים מהווה הפרה של ההסכם החלופי והתנהלות בחוסר תום לב מצידם אלא שאין בכך להשפיע על הכרעתי כאן.

1. התנאי הקבוע בהסכם השכירות בין המשכיר לשוכרים הינו כי השוכר רשאי למצוא שוכר חלופי בתנאי שהשוכר החלופי יהיה מקובל על המשכיר. מאחר שהשוכרים מילאו את חלקם בהמצאת שוכרים חלופיים והשוכרת החלופית והערבה אף חתמו על הסכם שכירות עם המשכיר, הרי שהשוכרים עמדו בתנאי זה.

אין לצפות מהשוכרים לדעת כי לאחר שיפנו את המושכר, יחזרו בהם השוכרים החלופיים מכוונתם להתקשר בהסכם.

טענת המשכיר כי נרקמה "קנוניה" בין השוכרים לבין השוכרים החלופיים נטענה כטענה בעלמא ,מבלי שהובאו ראיות להוכחתה .זאת בשים לב לנטל הכבד הרובץ על הטוען במשפט אזרחי טענה לביצוע מרמה על ידי הצד שכנגד (ראו: ע"א 475/81 זיקרי יעקב נ' "כלל" חברה לביטוח בע"מ, פ''ד מ(1) 589).

כמו כן , מקום בו טוען המשכיר כי נרקמה קנוניה בין השוכרים לבין השוכרים החלופיים היה מקום כי תוגש תביעה גם כנגד השוכרים החלופיים על מנת שלבית המשפט יהיו הכלים להגיע לחקר האמת ולהכריע בטענות אלו. אלא שהמשכיר בחר שלא לעשות כן . בכך למעשה כשל בהוכחת טענותיו אלו.

אשר לנסיבות עזיבת המושכר על ידי השוכרים , זו נעשתה כפי הנראה בחופזה ומבלי שנעשה הליך מסודר של מסירת החזקה במושכר לידי המשכיר .

גם בעניין מסירת מפתחות הדירה ייתכן והשוכרים פעלו שלא כנדרש שכן מסרו את מפתחות הדירה לשוכרים החלופיים ולא למשכיר . רק מאוחר יותר נמסרו מפתחות הדירה לבא כוחו של המשכיר מבלי שהדבר תואם בין הצדדים. אלא שבהיעדר הוראה מפורשת בהסכם בין הצדדים באשר לאופן פינוי המושכר ובהיעדר תביעה לפיצוי בשל התנהלות זו של השוכרים, הרי שמכל הטעמים דלעיל לא מצאתי לקבוע כי נסיבות סיום ההתקשרות ועזיבת המושכר מהווים הפרה של ההסכם המזכה את המשכיר בפיצוי של דמי שכירות עד להסכם השכירות הנוסף – כעבור 4 חודשים.

1. לסיכום אעיר כי באשר לנסיבות סיום ההתקשרות שבין הצדדים מצאתי קשיים גם בגרסת המשכיר וגם בגרסת השוכרים. כך לדוגמא המשכיר התקשר בהסכם עם שוכרים חלופיים לפיו מועד מסירת החזקה במושכר הינו 15/8/09, מס' ימים בודדים לאחר המועד שהשוכרים פינו את המושכר, אולם טען בדיעבד כי בפועל לא ניתן היה להשכיר את המושכר במצבו התחזוקתי ונדרשו כ – 4 חודשים לצורך שיפוצו. עניין זה מעלה שאלה מחד באשר לזמן השיפוץ שנדרש בפועל ומאידך באשר לתום הלב של המשכיר אל מול שוכרים פוטנציאליים, שכן התקשר עם השוכרים החלופיים בהסכם בתמורה לתשלום דמי שכירות הגבוהים בכ – 33% מהסכום אותו שילמו השוכרים .זאת מבלי שנתן דעתו כלל למצבו של המושכר, אלא שרק לאחר החתימה על ההסכם, טרח שהגיע אל המושכר על מנת לעמוד על מצבו בפועל.

מנגד גם גרסת השוכרים אינה חפה מאי דיוקים. במכתב שנשלח אל המשכיר מטעם בא כוח השוכרים ביום 11/8/09, בסמוך להודעת המשכיר על חזרת השוכרים החלופיים מכוונתם להתקשר בהסכם, נכתב כי בהתאם להודעת המשכיר פינו השוכרים את המושכר ושכרו דירה אחרת, גם בתצהירים שהוגשו במסגרת ההליך טענו הנתבעים כי לאחר פינוי המושכר עברו לדירה אחרת כל זאת על מנת ללמד על התחייבות אחרת אליה מחויבים השוכרים, אלא שבמסגרת החקירה הנגדית התברר שבניגוד לטענת השוכרים כי הם עברו להתגורר בדירה שכורה, הם חזרו להתגורר בדירה שהייתה בבעלותם (עמ' 29, שור' 27-28 לפרוט').

1. סיכומו של דבר, לעניין השימוש שעשתה השוכרת במושכר לצורך הפעלת משפחתון מצאתי כי המדובר בהפרה של ההסכם אלא שלא נתבע כל פיצוי בגין הפרה זו. לא במסגרת התביעות השטריות ולא במסגרת התביעה הכספית הנוספת שהוגשה בגין הנזקים למושכר.

אשר לטענת המשכיר בדבר עזיבת הנתבעים את המושכר בניגוד להסכם ומבלי שנמצא שוכר חלופי מסקנתי היא כי דין טענה זו להידחות .

מסקנתי כאמור היא כי בנסיבות המקרה השוכרים עמדו בהתחייבותם על פי ההסכם ובעת שפינו את המושכר, עמד ההסכם בין המשכיר לבין השוכרים החלופיים בתוקף.

תביעה בגין נזקים למושכר

1. בתביעה המאוחרת לתביעות השטריות ,תבע המשכיר פיצוי בגין הנזקים שלטענתו הסבו השוכרים למושכר במהלך תקופת השכירות. עלות העבודה לתיקון הנזקים הוערכה בחוות דעת מומחה מטעמו מיום 16/9/09 אשר הוגשה על ידי השמאי מוסקוביץ מנחם בסך כולל של 58,100 ש"ח.

בנוסף , תבע פיצוי בגין שכ"ט מומחה בסך 820 ש"ח, הפסדי ימי עבודה של המשכיר בסך 5,000 ש"ח, פיצוי בגין עוגמת נפש בסכום של 10,000 ש"ח. לסכום התביעה נוספו הפרשי ריבית והצמדה בסך של 7,708 ש"ח.

אציין כי בכתב התביעה הובא פירוט של עילות תביעה מתחומי המשפט השונים: עשיית עושר ולא במשפט, עוולות נזיקיות, הפרות חוזיות, עתירה לסעדים הצהרתיים ומתן צווים שונים על ידי בית המשפט . אלא שלא מצאתי מקום לדון בכל אלו שעה שטענות אלו נטענו בעלמא ומבלי שגובו בראיות כלל. חלקן הארי של הטענות אף נזנח בשלב הסיכומים .

למעשה נראה כי מדובר במצב בו החליט מגיש תביעה לעשות תביעתו בבחינת "שלח לחמך על פני המים" התנהלות אשר יש בה כדי להקשות על בית המשפט בבירור תביעה שכל מהותה כך על פי הסעדים הכספיים שהמשכיר עצמו בחר לתבוע הינה נזקים שנגרמו למושכר על ידי השוכרים.

1. לטענת המשכיר גרמו השוכרים נזקים משמעותיים למושכר- בית יוקרתי ומושקע. המשכיר ייחס חלק מהנזקים והשינויים שנעשו במושכר לעובדה שהשוכרים הפעילו במושכר משפחתון- פעוטון ,זאת בניגוד להסכמות בין הצדדים.
2. על פי חוות הדעת נמצאו ליקויים בכל חלקי המושכר. סקירת הליקויים נעשתה בחלוקה לחדרים השונים .

אדון בנזקים ,לא כפי שעשה זאת המומחה ,שכן באופן שבו נערכה חוות הדעת חוזרים חלק מהליקויים באופן דומה בחדרים השונים. כך לדוגמא צביעת המושכר מופיעה בכל אחד מהחדרים השונים על אף שניתן לבחון את הטענה בדבר חובת השוכרים לצביעת המושכר ביחס לכלל הדירה כמקשה אחת.

1. השוכרים צירפו חוות דעת בת 2 עמודים מיום 14/9/09 מטעם אבי ביטון - קבלן רשום. על פי האמור בחוות הדעת, לפיה העלות לתיקון הנזקים במושכר ללא התייחסות לדרישת המשכיר לצביעת המושכר הינה בסך של 4,300 ₪. זאת בגין תיקון ליקוי ברצפת הגג, פינוי וטיפול ברצפת הלמינציה ועבודה כללית במקום. מר אבי ביטון לא נחקר על חוות דעתו.
2. בטרם אתייחס לרכיבי הנזק השונים, אעיר מס' הערות באשר לאופן עריכת חוות הדעת על ידי המומחה מטעם המשכיר.

חוות הדעת איננה כוללת פירוט של העלויות לתיקון כל נזק ונזק המצוין בה בניפרד , אלא חישוב העלויות מתבסס על הצעת מחיר שהוגשה לבקשת המומחה על ידי חברת "אש אחריות שיקום נזקים בע"מ" (להלן: הצעת המחיר) הכוללת התייחסות לתיקונים הנדרשים באופן כללי.

"

ש. מפנה לחוות דעתך. לא מפורט בה סכומים לכל סעיף וסעיף תוכל לרט (צ.ל – לפרט, כ.ל) לגבי כל סעיף מה הנזק?

ת. זו מעט בעיה. כי במקומות מסוימים התיקונים סכומם מזעריים. לא מתמחרים כל חור. לכן הפניתי לשם קבלן שיפוצים, חברת שיקום שחברות הביטוח נוהגות לעבוד עמם וביקשתי ממנו הצעת מחיר. מדובר ב"אש אחריות". מאחר וקיבלתי הצעה מירדנה שלא נראתה לי הבאנו את הקבלן שאנו עובדים עמו, ביקשתי ממנו התייחסות לנזקים ולא כניסה לפירוט לכל פורמייקה או חור בקיר ולכן תיארתי בדו"ח את הנזקים. לגבי הערכת המחיר השתמשתי בהצעה שלו. (עמ' 17, שור' 14-21)

המומחה לא ידע להשיב באופן וודאי האם חוות הדעת כוללת התייחסות לבלאי סביר.

ש. בימ"ש: התייחסות לנזק כתוצאה מבלאי סביר?

ת. מה שהוצג בפני לכך התייחסתי (עמ' 17, שור' 22 עד עמ' 18, שור' 1).

בחקירתו בבית המשפט השיב המומחה כי לא ביקר בדירה לפני שנמסרה לשוכרים (עמ' 18, שור' 7-8 לפרוט').

למעשה, המומחה אשר ביקר בנכס ביחד עם המשכיר, מס' ימים לאחר שפונה על ידי השוכרים, כלל לא התייחס בחוות דעתו למצב המושכר טרם כניסת השוכרים לנכס ואף לא התייחס בחוות דעתו לליקויים אשר ייתכן והינם תוצאה של בלאי סביר שעל פי החוזה אינם באחריות השוכרים. בין היתר משום שלטענת המומחה בנוגע לחלק מהנזקים אינו יכול לאבחן האם הנזק נגרם מבלאי סביר או רטיבות (עמ' 19, שור' 2-4, לפרוט').

לעניין זה הוסכם על ידי הצדדים להסכם בפרק התחייבות השוכר בסעיף 14.2 "להשתמש במושכר באופן זהיר והוגן ולמנוע כל קלקול או נזק בו, ובכל פעם שייגרם איזה נזק או קלקול במושכר או בכל חלק הקשור בו אשר לא נגרמו כתוצאה משימוש רגיל וסביר של השוכר ו/או מי מטעמו"

ובהמשך "השוכר יהיה פטור מלתקן נזקים הנובעים מבלאי סביר ו/או נזקים הנובעים משימוש רגיל וסביר בתקופת השכירות".

מאחר שהשוכרים התגוררו בנכס במשך שנתיים וחצי, היה על המומחה ליתן דעתו לנזקים שנגרמו כתוצאה מבלאי סביר במהלך תקופה זו. יחד עם זאת אין להתעלם מהעובדה שבהחלט נוכחתי כי השימוש במושכר היה תוך הפרת הסכם השכירות ולצורכי עסק.

בסעיף 17.1 להסכם נקבע כי "השוכר מתחייב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות או בתום תקופת האופציה אם מומשה האופציה, או אם יפר השוכר הסכם זה והמשכיר ידרוש פינוי המושכר אף בטרם תמה תקופת השכירות ולהחזיר למשכיר את המושכר כשהוא פנוי וחופשי מכל אדם וחפץ כשהוא במצב טוב, תקין וראוי לשימוש באותו מצב כפי שהיה בעת שקיבל אותו, למעט בלאי הנובע משימוש סביר".

לאור הסכמה זו של הצדדים מצופה היה מהמומחה שיתייחס בחוות דעתו לליקויים במושכר בהתאם למצב המושכר בעת שנמסר לשוכרים, לצד התיחסותו לנזקים שנגרמו למושכר בעקבות ניהול העסק במושכר.

1. עניין נוסף שיש לתת עליו את הדעת הינה העובדה כי על אף שהמשכיר לטענתו ביצע בפועל את תיקון כל הליקויים שהתגלו בנכס במשך כשלושה וחצי חודשים של שיפוץ המושכר שעלותו הוערכה על ידי המשכיר בכ – 70,000 – 80,000 ש"ח, שיפוץ שהסתיים בחודש דצמבר 2009, דהיינו כ – 3שנים לפני הגשת התביעה הכספית בגין הנזקים שנגרמו למושכר, לא צירף המשכיר לכתב התביעה ולו אסמכתא אחת בדבר עלויות תיקון הליקויים בפועל, אלא בחר להתבסס על הצעת מחיר שהיוותה אומדן של העלויות.

החלטת המשכיר לתבוע על פי אומדן שאף לגרסתו מהווה כמחצית מהסכום שהוציא בפועל בגין תיקון הליקויים, מעוררת תמיהה מה גם ובעת שביצע את השיפוצים כבר ניהל הליך משפטי כנגד השוכרים בגין שכר הדירה שלטענתו לא שולם על ידי השוכרים ,כאשר בד בבד היה ברור למשכיר כי בכוונתו להגיש תביעה בגין הליקויים למושכר .כל שנדרש ממנו הוא לשמור את האסמכתאות לשיפוץ שביצע על מנת להוכיח את תביעתו בפני בית המשפט.

הצעת המחיר הוגשה אמנם מטעם חברת "אש אחריות שיקום נזקים" אלא שהמומחה מטעם המשכיר, העיד כי העבודות שבוצעו בפועל כלל לא בוצעו על ידי חברה זו. למותר להעיר כי לא הוצגה זהות מבצע העבודות.

1. הערה נוספת , למרות טענת המשכיר בפתח כתב התביעה כי המושכר הינו בית יוקרתי ומושקע, הרי שמהתמונות שהוצגו בפני בית המשפט הן על ידי המשכיר והן על ידי השוכרים, לא ניתן ללמוד כי אכן מדובר במושכר במצב טוב. מדובר במבנה בו ליקויים שונים הנובעים מבלאי סביר שנגרם ככל הנראה במהלך השנים שחלפו מאז בנייתו מפאת השימוש שנעשה בתשתיות המושכר על ידי דיירים שונים שהתגוררו בו (סדקים במעקה שבמרפסת הגג, נזקים לקירות כתוצאה מרטיבות, צבע מתקלף במשקופי דלתות, חלודה בעמודי ברזל).
2. בכפוף להסתייגויות שפורטו לעיל באשר לאופן הגשת התביעה ועריכת חוות הדעת אדון עתה ברכיבי הנזק השונים אחד לאחד, וזאת על פי הרכיבים המפורטים כאומדן בהצעת המחיר:
3. צביעת המושכר בעלות של 16,000 ש"ח – לא מצאתי כי יש לחייב את השוכרים בעלות צביעת המושכר.
4. לעניין זה לא נסתר מעיני כי בהסכם השכירות אין כל דרישה כי השוכרים יצבעו את המושכר בעת פינויו והשבת החזקה בו לידי המשכיר. גם לא מצאתי התייחסות למצבו של המושכר בעת שנכנסו השוכרים להתגורר בו. דהיינו אין בהסכם סעיף הקובע כי המושכר נמסר לשוכרים כאשר הינו לאחר צביעה ולפיכך מחויבים השוכרים להשיבו במצב דומה.
5. בהיעדר ראיה באשר לאיכות הצבע ומצב המושכר בעת כניסת השוכרים למושכר הרי שלא ניתן לקבוע שהנכס המושכר ביום פינויו שונה באופן משמעותי מהמצב בעת כניסת השוכרים לנכס. יחד עם זאת לאור עדויות השוכרים כי המושכר היה במצב טוב בעת ששכרו אותו וזו הייתה למעשה הסיבה ששכרו אותו , לצד צבעוניות חלק מהקירות שאופיינית לגן ילדים /פעוטון להבדיל מבית מגורים אני מעריכה את חבותם של השוכרים בצביעת המושכר בשיעור של 5000 ₪ בלבד מתוך הסכום הנתבע בראש נזק זה .
6. תיקון ליקויים בקומת הגג (פירוק רצפת פי.וי.סי בקומת הגג בעלות של 600 ש"ח, אספקת רצפת פרקט חדשה מסוג אלמינציה בעלות של 3,200 ש"ח וכן סגירת חורים לאחר פירוק עמודי ברזל בשיש והריצוף בקומת הגג בעלות של 3,000 ש"ח) – השוכרים אישרו כי ביצעו עבודות בקומת הגג שכוללים התקנת עמודי ברזל לצורך פריסת רשת הצללה . לטענתם שלא הוכחה נעשה הדבר בהסכמת המשכיר אלא שלא נוכחתי כי אכן ניתנה הסכמה של המשכיר לביצוע עבודות אלו.כן לא הוצגה בפניי כל ראיה לטענה כי השוכרים החלופיים ביקשו את השארת עמודי הברזל בקומת הגג.

השוכרים לא פעלו להשבת המצב לקדמותו ולמעשה גם בחוות דעת השמאי שהוגשה מטעם השוכרים ביחד עם תצהיריהם הובאה הערכה כי עלות ביצוע עבודות אלו הינו בסך של 4,300 ש"ח. על כן אני מחייבת את השוכרים בפיצוי המשכיר בגין תיקון ליקויים אלו בסך של 7,922 ש"ח (הסך הקבוע בהצעת המחיר) בתוספת מע"מ בשיעור של 16.5%, בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

1. ביצוע תיקוני טיח בכל מקום שנדרש במושכר בעלות של 3,500 ש"ח – לא מצאתי בחוות דעת השמאי מוסקוביץ התייחסות ספציפית לליקויים ומהותם .כן לא מצאתי התייחסות באשר לאפשרות כי ליקויים אלו נגרמו כתוצאה מבלאי סביר בנכס או מנזקי מים ורטיבות שאליהם לא התייחס השמאי בחוות דעתו כלל (עמ' 18, שור' 11-12 לפרוט'). אין לחייב את השוכרים בעלות תיקון ליקויים אלו.
2. פירוק וביטול חפצים שונים מקירות המושכר בעלות של 1,500 ש"ח – המדובר בהערכה כללית ובלתי מסוימת ממנה לא ניתן ללמוד אילו חפצים נדרש היה המשכיר לפרק ומהי המשמעות של "ביטול חפצים".

בחוות הדעת של השמאי מוסקוביץ נכתב לדוגמא כי נדרש לפרק ולפנות מערכת השקיה אך לא ברור מדוע יש להטיל חיוב זה על השוכרים ומהו הנזק שנגרם הדורש את פירוק מערכת ההשקיה. לא מצאתי כי מדובר בנזקים שנגרמו על ידי השוכרים שיש בהם כדי להטיל עליהם חיוב כלשהו.

1. קילוף הצבע הישן מעמודי עץ וצביעה בעלות של 1,300 ש"ח – מעיון בתמונות ובשים לב למצבו הכללי של המושכר לא מצאתי כי ניתן לייחס ליקויים אלו דווקא לנזקים שנגרמו באופן ישיר על ידי השוכרים ולא לתוצאה של בלאי סביר ועל כן אין אני מחייבת את השוכרים בעלות תיקון ליקויים אלו.
2. תיקוני נגרות במושכר בעלות של 7,900 ש"ח – בחוות דעת המומחה תוארו נזקים שונים שנגרמו לרהיטים במושכר ואף צורפו תמונות להוכחת הנזקים. יחד עם זאת המומחה לא נתן דעתו להבחנה בין נזק שנגרם כתוצאה מבלאי סביר או למצב הרהיטים בעת שנכנסו השוכרים למושכר.

לגירסת השוכרים ,לגבי חלק מהנזקים ניטען כי הרהיטים הוחזרו במצב שבו התקבלו אלא שלא הכחישו כי בנוגע לחלק מהרהיטים ביצעו פירוק של דלתות ארונות ולא השיבו את המצב לקדמותו.

לאחר שבחנתי את הראיות לעניין מסקנתי הינה זה כי על השוכרים לפצות את המשכיר, אולם לא בסכום הנתבע אלא במחצית מהעלות המצוינת בהצעת המחיר, זאת מאחר ואני מקבלת את גרסת השוכרים כי חלק מהרהיטים התקבלו במצב בו הושבו למשכיר בעת שנמסרו להם ומשום שנוכחתי שיש לייחס חלק מהנזקים לתוצאה הנגרמת כתוצאה מבלאי הסביר. מחייבת את השוכרים בתשלום סך של 4,600 ש"ח (מחצית הסכום המצוין בהצעת המחיר בתוספת מע"מ בשיעור של 16.5%) ובצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

1. ביצוע עבודות חשמל במושכר בעלות של 2,800 ש"ח – בהצעת המחיר מפורט אמנם רכיב העוסק בעבודות חשמל אולם מעיון בחוות דעת השמאי מוסקוביץ לא מצאתי פירוט של מהות הנזקים הדורשים את ביצוע עבודות החשמל.

תצהיר המשכיר אף הוא נעדר התייחסות לנזקים אלו, למעט טענה כללית בדבר חוטי חשמל שנתלשו וכן טענה בדבר עקירת מכסים ואלמנטים חשמליים, אשר ממנה לא ניתן ללמוד כלל על הנזק הנטען. המסקנה הינה שהמשכיר לא הוכיח את רכיב הנזק כנדרש ועל כן אינני מחייבת את השוכרים בגין רכיב זה בהצעת המחיר.

1. ביצוע תיקון למרזב הבית בעלות של 300 ש"ח – נזק זה כלל אינו מוזכר בחוות הדעת ומטעם זה דוחה את טענת המשכיר בעניין זה.
2. השלמת מדפי זכוכית בעלות של 700 ש"ח – לא ניתן ללמוד מהצעת המחיר לאיזה מהנזקים הנטענים בחוות הדעת יש לשייך את השלמת מדפי הזכוכית ועל כן טענה זו נדחית אף היא.
3. התקנת שטיחים מקיר לקיר בעלות של 5,620 ש"ח – תחת רכיב כללי מצוין בחוות הדעת כי נגרם נזק לשטיחים.על כן נדרשה התקנה מחדש של השטיחים בשטח של כ – 30 מ"ר. כתב התביעה וכן התצהירים שהוגשו מטעם המשכיר אינם כוללים טענות בנושא זה למעט טענה כללית בדבר נזק בלתי הפיך לשטיחים והדבקת שטיחים מוכתמים על הפרקט בדירה.

לחוות הדעת צורפה הצעת מחיר לעלות השטיחים והדבקתם, אולם לא צורפו תמונות המעידות על הנזק הנטען. עיון בהסכם השכירות מגלה כי בסעיף 14.4 להסכם ניתנה לשוכרים הרשות לבצע החלפה של השטיחים במושכר על חשבונם ובתנאי שבעת מסירת המושכר לידי המשכיר, יוותרו השטיחים במושכר ללא חיוב המשכיר בתשלום. המשכיר לא הסביר כיצד עולה טענתו באשר לנזק שנגרם לשטיחים ביחד עם הוראות סעיף זה להסכם שבין הצדדים. בהיעדר ראיה לרכיב נזק זה, הטענה לחיוב השוכרים בפיצוי, נדחית.

1. המשכיר הציג ראיות בדבר מצבו של המושכר במועד הסמוך לפינויו על ידי השוכרים במסגרת חוות הדעת שהוגשה לבית המשפט .מעיון בתמונות אשר צורפו לחוו"ד מוצאת לנכון לקבוע כי השוכרים הפרו את חובתם על פי סעיף 17.1 להסכם להשיב את המושכר "כשהוא פנוי וחופשי מכל אדם וחפץ כשהוא במצב טוב, תקין וראוי לשימוש".

מהתמונות שהוצגו ניתן ללמוד כי השוכרים השאירו חפצים במושכר ,לא פינו את המושכר כפי שהתחייבו. כן ניתן להיווכח כי הושארו כבלים בחדרים שונים במושכר כשהינם תלושים ולא מחוברים. כן הוכח כי המשכיר נדרש לבצע ניקיון במושכר על מנת שיהא ראוי לשימוש על ידי שוכרים נוספים.

בעניין זה אני מקבלת את התרשמותו של המשכיר באשר למצבו הירוד של המושכר בעת שהגיע ביום 9/8/09 יחד עם השוכר החלופי, 3 ימים לאחר שהשוכרים פינו את המושכר וכן את חוות דעתו הכללית של המומחה כפי שבאה לידי ביטוי בחוות הדעת, באשר למצב המושכר לאחר עזיבת השוכרים.

מנגד טענו השוכרים כי השיבו את המושכר כשהוא מצב טוב יותר מאשר נמסר להם בתחילת תקופת השכירות, אלא שטענה זו לא הוכחה וממילא אין בה כדי לפטור את השוכרים מהתחייבותם על פי ההסכם באשר לאופן השבת המושכר לידי המשכיר, ייתכן כי הסבר לאופן השבת המושכר ניתן למצוא בדחיפות שבה עזבו השוכרים את המושכר עם קבלת הידיעה על הסכם שנחתם עם שוכרים חלופיים, עם זאת עדיין מדובר בהפרה של תנאי מהסכם השכירות.

הצדדים הגדירו כי הפרה של סעיף זה תיחשב כהפרה יסודית .על כן אני מחייבת את השוכרים בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בסך של 1,200 דולר ארה"ב, לפי שער המטבע ביום התשלום בפועל.

1. המשכיר תבע פיצוי בגין הפסד ימי עבודה בסך של 5,000 ש"ח, אולם מאחר שמצאתי כי יש לחייב את השוכרים רק בחמישית מעלות תיקון הנזקים שצוינו בחוות הדעת, אני מחייבת את השוכרים בתשלום הפסד ימי עבודה של המשכיר בסך של 1,000 ₪ בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל וזאת גם מן הטעם שהמשכיר לא צירף ראיות המוכיחות את הפסדי השכר הנטענים.
2. כן מחייבת את השוכרים בשכ"ט המומחה שהגיש את חוות הדעת מטעם המשכיר בסך של 820 ש"ח.
3. המשכיר עתר לפיצוי בסך 10,000 ש"ח בגין עגמת נפש. בנסיבות המקרה שבפניי , ובשים לב לעובדה שהשוכרים עשו בנכס כבשלהם, קיימו בו גן ילדים , גרמו לו נזקים , השאירו מדבקות על הקירות והדלתות והחזירו את הנכס במצב שהצריך שיפוץ , עבודה , מזמנו של המשכיר , אעריך את עוגמת הנפש שנגרמה לו בסך של 7000 ₪ בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה למדד מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

טענות קיזוז של השוכרים

1. השוכרים העלו בכתב ההגנה שתי טענות קיזוז: הראשונה, תשלום ביתר של דמי השכירות בשל חישוב שגוי של שער הדולר ביום חתימת ההסכם, תשלום ביתר המסתכם בסך של 1,512 ש"ח.
2. השנייה הינה חיוב השוכרים להוסיף 5% לדמי השכירות בעת מימוש זכות האופציה בניגוד להסכמות הצדדים .לטענת השוכרים נעשה הדבר תוך איום מצד המשכיר כי יפעל לפינוי השוכרים מהמושכר, אם לא ייענו לדרישתו להעלאת דמי השכירות, תשלום זה מסתכם בסך של 4,608 ש"ח.

המשכיר אישר כי קיבל תשלום ביתר בסך של 1,512 ש"ח בשל חישוב שגוי של שער הדולר, אך טען כי כנגד סכום זה ביצע עבודות למיגון המעקה בדירה וצירף קבלה בסך של 2,691 ש"ח להוכחת ביצוע העבודה.

אשר לטענה הנוגעת להעלאת שכר הדירה בתקופת האופציה, טען המשכיר כי הדבר נעשה בהסכמה עם השוכרים וזאת בשל עליית מחירי השכירות באותה התקופה.

1. אני מקבלת את טענת הקיזוז הראשונה של השוכרים וזאת מהטעם שמחד לא הכחיש המשכיר כי קיבל תשלום ביתר ולא השיב את ההפרש לידי השוכרים ומאידך לא מצאתי כי יש לקבל את הטענה בדבר הסכמה עם השוכרים כי העבודות לביצוע מיגון המעקה ייעשו כנגד הפרש זה, מה גם שהסכומים אינם תואמים ולא ברור מגרסת המשכיר באילו נסיבות הושגה ההסכמה עם השוכרים על פיצויים בדרך זו בשל התשלום ביתר, ועל כן מהסכום שנפסק לטובת המשכיר יש לקזז את הסך של 1,512 ₪, קרן נכון ליום הגשת התביעה

עם זאת לא מצאתי לנכון לקבל את טענת הקיזוז הנוספת שהעלו השוכרים .שכן אמנם הסכמת הצדדים בהסכם השכירות אינה כוללת העלאה של דמי השכירות ב – 5% בעת מימוש זכות האופציה כפי שדרש המשכיר אלא שגם לא נוכחתי שהשוכרים נעתרו לדרישה בשל איומים מצד המשכיר.

השוכרים אמנם טענו כי התשלום נעשה תחת מחאה אולם לא הציגו כל ראיה בעניין זה . ממילא ,עצם העובדה כי השוכרים בחרו לממש את מלוא תקופת האופציה למרות טענתם בדבר איומים מצד המשכיר והסכימו לשלם את התשלום שנדרש ואף נכנסו לתקופת האופציה הנוספת בהסכם מעידה כי סביר שהדבר נעשה בהסכמה גם אם הוא עומד בניגוד ללשון ההסכם.

1. השוכרים העלו טענת קיזוז נוספת, הנוגעת לתיקונים שונים שביצעו במושכר.

השוכרים לא צירפו אסמכתאות להוכחת התשלומים שביצוע לטענתם במהלך תקופת השכירות ואף לא הוכיחו את טענתם כי עלויות אלו יש להשית על המשכיר כחלק מחובותיו על פי הסכם השכירות.

הטענה נטענה באופן כללי ואף קיימת סתירה בין כתב ההגנה שבו העריכו את הסכום בסך של 4,000 ש"ח לבין תצהיריהם של שני השוכרים ששם הצהירו שהסכום ששילמו בעבור תיקון ליקויים במושכר הינו כ – 6,000 ש"ח. בהיעדר ראיות להוכחת התשלומים שבוצעו בפועל לא ניתן להכריע בשאלת הסכום שראוי לקזז והאם אכן במסגרת ההסכמות החוזיות שבין הצדדים ראוי להשית חיובים אלו על המשכיר.

סיכום

1. אני מורה על דחיית התביעות השטריות שנדונו בתא"מ 14418-10-09 ותא"מ 53016-12-10 וסגירת תיקי הוצאה לפועל שמס' 20-06609-09-8 וכן תיק מס' 01-29469-40-1.
2. התביעה שנדונה במסגרת ת"א 45178-07-13, מתקבלת בחלקה .

מחייבת את השוכרים לשלם למשכיר פיצוי בגין נזקים למושכר בסך כולל של 17,522 ש"ח ובגין עלות הכנת חוות דעת השמאי בסך של 820 ש"ח, סכומים אלו יישאו הפרשי ריבית והצמדה החל מיום 1/12/09 ועד ליום התשלום בפועל. כן מחייבת את השוכרים בתשלום הפיצוי המוסכם בסך של 1,200 דולר ארה"ב לפי שער המטבע ביום התשלום בפועל בהתאם להסכם. בנוסף ישלמו השוכרים למשכיר פיצוי בגין טירחתו והפסד ימי עבודה בסך של 1,000 ש"ח, אשר יישא ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל ופיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 7000 ₪ בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה למדד מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

1. מחייבת את הנתבע 3 בתשלום הסכומים שנפסקו לטובת המשכיר, בחיוב ביחד ולחוד עם חיובי השוכרים וזאת מכוח ערבותו להסכם ועד לגובה שטר החוב בסך 20,000 ש"ח שעליו חתם במעמד חתימת ההסכם שנועד בין היתר להבטחת התחייבות השוכרים על פי ההסכם ובין היתר גם תשלום פיצויים בגין נזקים למושכר.
2. מהסכומים שנפסקו לטובת המשכיר יקוזז סך של 1,512 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום חתימת הסכם השכירות בין המשכיר לשוכרים.
3. בשים לב לכך ששתי תביעות נדחו והתביעה השלישית התקבלה בחלקה מחייבת את השוכרים בתשלום הוצאות ושכ"ט עו"ד לטובת המשכיר בסך של 8240 ש"ח בתוספת ריבית והצמדה מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל וכן ישלמו השוכרים לתובע את אגרת בית המשפט ששולמה בת"א 45178-07-13, בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין בדואר רשום אל באי כח הצדדים

ניתן היום, כ"ו אלול תשע"ה, 10 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.