מבוא

1. בפני תביעה שהגישו התובעים, ה"ה אברהם מורדוך וקרן רחום מורדוך (להלן: "התובע", "התובעת" ו"התובעים" בהתאמה) כנגד הנתבע מר חנן קושניר. בתביעה עותרים התובעים למתן צו עשה כנגד הנתבע שיורה לו לחתום על תוכניות שצורפו לכתב התביעה ואשר התובעים מבקשים להגיש לוועדה לתכנון ובנייה של המועצה האזורית עמק חפר.

עוד עותרים התובעים, במקרה שהנתבע יסרב לחתום על התוכניות, למנות את ב"כ התובעים ככונס לצורך חתימה על התוכניות במקום הנתבע.

2. הנתבע התגונן מפני התביעה.

3. מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם וכן תצהירו של עו"ד אביגדור ליבוביץ. מטעם הנתבע הוגש תצהירו. בדיון ההוכחות נחקרו המצהירים. הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

יציין כי הנתבע אינו מיוצג בהליך זה על ידי עורך דין, חרף העובדה שבית המשפט שב והבהיר לו כי מוטב שיהא מיוצג על ידי עורך דין בהליך זה.

עוד יצוין, כי הנתבע מתקשה בשמיעה וכי בדיונים נעשה מאמץ על מנת לאפשר לו לעקוב אחר מהלך הדברים. בדיוני ההוכחות אף הוצג בפניו צג מחשב, על מנת שיוכל לעקוב אחר מהלך הדברים.

4. לטענת התובעים, ביום 17.1.08 נחתם חוזה שכירות לפיו שכרו התובעים מהנתבע בית מגורים, יחידה נוספת בת 2 חדרים ומבני קייט, בנחלה הידועה כחלקה 137 בגוש 8414 ברח' סמטת הדייגים 1 במושב מכמורת (להלן: "הנחלה") וניתנה להם זכות סירוב ראשונה לרכישת הנכס.

בהתאם לסעיף 15 לחוזה השכירות החל מיום 1.4.08 הותר לתובעים לבצע שיפוצים או שינויים בבית ובמבני הקייט.

לטענתם, שילמו לנתבע דמי שכירות בסך 400,000 דולר לתקופה של 9 שנים ו-11 חודש בהתאם לחוזה.

ביום 29.9.08, הועברו בתי הקייט והיחידה הנוספת לחזקתם של התובעים. בשל מצבם והמהמורות שהיוו סכנה לעוברים בהם, היה צורך בביצוע עבודות שיפוץ, החזקה והחלפת תשתיות.

לקראת סיום השיפוץ, הגיע מפקח מטעם הועדה לתכנון והבניה של המועצה האזורית עמק חפר ודרש את הפסקת המשך השיפוצים.

התובעים פנו לבית המשפט בבקשה לקבוע כי העבודות אינן טעונות היתר בניה, אך בית המשפט קבע כי העבודות טעונות היתר בניה.

לטענת התובעים הם הגישו לועדה תוכניות לצורך קבלת היתר. הועדה סירבה לדון בתוכניות מכיון שאינן חתומות על ידי בעל הזכויות בנחלה, הנתבע.

התובעים טוענים כי סירוב הנתבע לחתום על התוכניות הינו בניגוד לחוזה השכירות, גורמת להם נזקים כספיים ועוגמת נפש. לטענתם, נמנעת מהם האפשרות לעשות שימוש במבני הקייט.

התובעים מכחישים את טענות הנתבע כי התובע איים עליו.

כמו כן, הם מכחישים את טענות הנתבע כי הפרו את חוזה השכירות.

התובעים טוענים כי ביום 24.9.11 נשלחה ממינהל מקרקעי ישראל התראה לפיה על הנתבע להסדיר את השימושים החורגים בנחלה, והחתימה על התוכניות תיטיב עימו.

לפיכך, התובעים טוענים כי אין לאפשר לנתבע הותרת המצב הקיים הן בשל חיוביו בחוזה השכירות והן בשל הוראות חוק התכנון והבניה האוסרות בנייה בלתי חוקית.

5. לטענת הנתבע, הוא בן 81 וגר לבדו בביתו במכמורת. לפני 4 שנים השכיר את ביתו לתובעים ומאז הינו סובל לדבריו. הנתבע טוען כי התובעים מתנכלים לו, על מנת ללחוץ עליו למכור להם את הבית במחיר מופחת.

לטענת הנתבע, התובעים לקחו אותו לעו"ד אביגדור ליבוביץ, שהפעיל עליו לחץ נפשי לחתום על החוזה מאחר והתובעים נוסעים באותו ערב לחו"ל. התובעים ועו"ד ליבוביץ אישרו בפניו כי בחוזה השכירות רשום כי התובעים לא יוכלו לעשות שיפוץ ללא הסכמתו וכי יימסרו לתובעים רק שתי יחידות קייט.

6. עוד הוסכם, לטענתו, כי התובעים יביאו שתי מכולות לאחסון חפציו של הנתבע. בפועל, התובעים הביאו פועלים שהעבירו את חפציו של הנתבע ולאחר מכן התובע סיפר לו הכל נגנב. זאת, כאשר מדובר, לטענת הנתבע, בחפצים יקרי ערך וכן תמונות משפחתיות ועוד.

הנתבע טוען כי התובעים ביצעו עבודות שיפוץ מעבר למוסכם. עוד טוען הנתבע, כי ביצעו עבודות הטעונות היתר בניה, ללא היתר.

לטענת הנתבע, התובעים השתלטו על כל בתי הקייט בנחלה בניגוד לחוזה, לפיו השכיר להם רק שניים מבתי הקייט. הנתבע אף טען כי התובע השכיר אותם לחברים ואף הפך שניים מהם למשרדים.

לטענת הנתבע, בשל הארועים קיבל אירוע לב ואושפז בבית חולים.

לטענת הנתבע, התובעים אף השתלטו על מחסן שהיה ברשותו וזרקו את הציוד שאיחסן. לטענתו, לאחר אירוע זה, קיבל אירוע מוחי.

לטענת הנתבע, החשמל של חדרי הקייט מחובר לשעון של ביתו והתובעים מסרבים לנתקם, לכן הוא נאלץ לשלם את החשבונות עבורם.

הנתבע טוען כי התובע גנב ממנו חבילת מניות ומסרב להחזיר אותן.

הנתבע מסרב לחתום על התוכניות שכן אלו נעשו בניגוד לרצונו.

דיון והכרעה

7. אין מחלוקת כי הצדדים חתומים על חוזה שכירות מיום 17.1.08.

8. הנתבע טוען כי אולץ לחתום על החוזה ובפיו טענות אף כנגד עו"ד אביגדור ליבוביץ שייצג את הצדדים.

עו"ד ליבוביץ הגיש תצהיר מטעם התובעים. לדבריו, סייע לנתבע בנושאים משפטיים בקשר לנחלה במשך מספר שנים ושררו ביניהם יחסי ידידות. לדבריו, הנתבע הציע את הנחלה למכירה. הנתבע הודיע לו כי יש לו קונים פוטנציאליים והביא אותם אליו. ההיכרות שלו עם התובעים היתה באמצעות הנתבע. לדבריו, הכין טיוטת החוזה למכירת הנחלה לתובעים. ביום 17.1.08 הגיעו הצדדים על מנת לחתום על החוזה לרכישת הנחלה, אולם באותו מעמד חזר בו הנתבע מעיסקת המכירה. הנתבע ביקש להשכיר לתובעים את הנחלה ובאותו מעמד הוכן ונחתם חוזה השכירות. עו"ד ליבוביץ הוסיף והצהיר כי הנתבע הסכים שהתובעים יבצעו שינויים במבנים בנחלה, לפי שיקול דעתם. עוד הצהיר כי בהתאם לקבוע בחוזה השכירות אף הסכים הנתבע כי לתובעים הזכות לבצע שיפוצים, כאשר כל העלויות והאחריות יחולו על התובעים.

9. לאחר ששמעתי את העדים, וכאשר הנתבע לא פירט כנדרש בעניין הלחץ שלטענתו הופעל עליו, לא שוכנעתי כי הופעל על הנתבע לחץ פסול לחתום על חוזה השכירות.

10. הנתבע לא ביקש לבטל את חוזה השכירות. הנתבע קיבל מראש את דמי השכירות בסך 400,000 דולר עבור כל תקופת השכירות. במצב דברים זה, כאשר הנתבע לא ביטל את החוזה, עליו לקיים את ההתחייבויות המוטלות עליו על פיו.

11. יש לציין כי בהתאם לעדותו של עו"ד ליבוביץ, חוזה השכירות נערך ונחתם באותו מעמד. מדובר בחוזה מורכב, להשכרת נחלה, שכוללת מספר מבנים שונים, למשך תקופה של 9 שנים ו-11 חודשים.

12. עיון בחוזה השכירות, מלמד כי החוזה מסדיר את היחסים בין הצדדים בכל הנוגע למבני הקייט.

הנתבע טוען כי הוסכם על השכרת שניים ממבני הקייט בלבד. ב"והואיל" השני שבפתח חוזה השכירות, מפורט כי בשטח המשק קיימים הבית, היחידה ומבני הקייט שמוגדרים כ"נחלה". ב"הואיל" הרביעי מפורט כי הנתבע מעוניין להשכיר את הנחלה.

אין בחוזה השכירות כל מגבלה לפיה ההשכרה מתייחסת לשניים ממבני הקייט בלבד.

ככל שהיתה הסכמה להשכיר רק חלק ממבני הקייט ניתן היה לצפות כי החוזה יפרט אילו מבני קייט מושכרים ואילו לא. הדבר אף אינו מתיישב עם ההסדר הקיים בחוזה השכירות לפיו הותר לנתבע להתגורר ביחידה שסומנה בתשריט.

הטענה של הנתבע כי ההשכרה היתה של שניים ממבני הקייט בלבד הינה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב. הנתבע אמנם טוען כי חוזה השכירות נחתם תחת לחץ. יחד עם זאת, לא הצביע על כל פעולה שנקט במועד מאוחר יותר על בסיס טענתו כי רק שניים ממבני הקייט הושכרו. לנוכח כל האמור, הטענה של הנתבע כי השכירות מתייחסת לשני מבני הקייט בלבד דינה להידחות.

13. סעיף 15 לחוזה השכירות מסדיר את נושא השיפוצים על ידי התובעים בבית ובמבני הקייט. בסעיף 15 נקבע כך:

"ניתנת לשוכר זכות להתחיל לבצע שיפוצים החל מיום 1.4.08. השוכר יוכל לעשות שיפוצים או שינויים בבית וכן במבני הקייט, אך לא להרוס אותם וכן יוכל לפנות את השוכרים ממבני הקייט בהתאם לאמור בהסכמי השכירות עם הדיירים ולא יאוחר מיום 29.9.08 . האחריות לעניין השיפוצים הינה על השוכר בלבד.

ככל שהשוכר יבחר לבצע שינויים מבנים המצריכים קבלת היתר בנייה, השוכר יפעל על אחריותו וישלם את כל התשלומים ו/או הקנסות ו/או האגרות שיידרשו על ידי כל רשות".

עולה מן האמור כי בהתאם להוראות סעיף 15 לחוזה השכירות, התובעים רשאים לבצע שיפוצים בבית ובמבני הקייט, אך לא להרוס אותם.

עוד צויין כי ככל שהשוכר יבחר לבצע שינויים מבניים המצריכים קבלת היתר בניה, יפעל על אחריותו וישלם את כל התשלומים שיידרשו.

בעניננו, אין מחלוקת כי השינויים שהתובעים מבקשים לבצע מצריכים היתר בניה. כמו כן, לא יכולה להיות מחלוקת כי התובעים החלו בביצוע העבודות ללא קבלת היתר כדין ולכן הוצא כנגדם צו הפסקת עבודות. התובעים טוענים כי פנו לבית המשפט בבקשה לקבוע כי לא היה צורך בהיתר בניה. לתצהירו של התובע צורפה בקשה למתן צו הפסקת עבודה ואיסור שימוש במעמד צד אחד שהוגשה על ידי הועדה לתכנון ובנייה עמק חפר לבית המשפט לענייניים מקומיים בנתניה. בכל מקרה, אין מחלוקת כי נקבע ע"י ביהמ"ש כי העבודות טעונות היתר בנתניה.

14. הנתבע הצהיר כי הינו מתנגד לעבודות שברצון השוכרים לבצע.

15. הנתבע אף טוען להפרות שונות של חוזה השכירות. הוא טוען כי התובעים השליכו את חפציו, נטלו חפצים ממנו ועוד. התובעים מכחישים את הטענות.

16. יש לפרש את מערכת החובות והזכויות של הצדדים בהתבסס על חוזה השכירות.

17. התובעים הינם שוכרים של הנחלה. השכירות הינה לתקופה של תשע שנים ואחד עשר חודש.

ניתנה, כאמור, לתובעים רשות בסעיף 15 לחוזה השכירות לערוך שיפוצים ושינויים, ובלבד שלא יהרסו את המבנים.

סעיף 15 מתייחס גם לעריכת שיפוצים המצריכים קבלת היתר בניה.

יחד עם זאת, סעיף 15 אינו קובע מפורשות כי חלה על הנתבע חובה לחתום על תוכניות.

נושא זה לא הוסדר בחוזה השכירות שבין הצדדים.

כאשר שוקלים האם יש לחייב את הנתבע לחתום על התוכניות, יש להביא בחשבון, מצד אחד, כי אין לרוקן מתוכן את הזכויות של התובעים לערוך שיפוצים ושינויים המצריכים היתר. מאידך, הנתבע הינו הבעלים של המקרקעין. אין מקום לחייב אותו לחתום על תוכניות המוגשות על ידי התובעים, מבלי להותיר בידו כל שיקול דעת.

הצדדים חלוקים לגבי השאלה האם התוכניות הוצגו לנתבע. הנתבע הצהיר כי התוכניות לא הוצגו לו. התובע העיד כי הציג לנתבע את התוכניות שלוש פעמים (ר' עדות התובע בעמ' 35 לפרו' הדיון). אין טענה בפי התובעים כי התוכניות הוסברו לנתבע באמצעות בעל מקצוע כדוגמת מהנדס או אדריכל.

התובעים טוענים כי הנתבע לא העלה כל התנגדות עניינית לתוכניות. אך, על התובעים להראות כי הינם רשאים לדרוש לחייב את הנתבע לחתום על התוכניות הספציפיות הללו.

18. התובעים צירפו את התוכניות לכתב התביעה. יחד עם זאת, התובעים לא פירטו בתצהיריהם מה השינויים והעבודות שבהם מבקשים לבצע. הם אף לא הוכיחו כי התוכניות אינן כוללות הריסה של המבנים. כפי שצוין, בהתאם לסעיף 15 לחוזה השכירות הזכות של התובעים לערוך שיפוצים איננה כוללת את הזכות להרוס מבנים. כמו כן, לא צוין בסעיף 15 כי לתובעים זכות לבנות בנייה חדשה.

התובע העיד בעניין הבקשה להיתר בדיון מיום 25.6.12:

"אנו גרים עם שלושה ילדים ומשפחה מירושלים. המטרה היא שההורים שלי יוכלו להתארח אצלנו, אנו לא רוצים להשכיר ולהרוויח כסף אלא רוצים שבנחלה יהיה מקום שאפשר לחיות בהתאם לדרישות מינימליות ולאחר עשינו שיפוץ קוסמטי ולא הוספנו חצי מטר. הבקשה להיתר זה רק להכשיר את מה שנעשה משנת 1956 שבנו את הנחלה הזאת עד היום. שבאה המועצה אלינו ואומרת שעכשיו שאתם נמצאים במצב של הפסקת עבודה, תכשירו את הבלגן שיש בנחלה הזאת. (ההדגשה שלי- א.ר.ב.).

עיון בתוכנית שהתובעים מבקשים לחייב את הנתבע לחתום עליה מלמד כי בתוכנית נכתב בתאור הבקשה כך:

"3 יח"ד למגורים + ממ"ד + 3 חניות מקורות + 4 חניות פרגולות + פרגולות + קולונדה + מחסן גינה + גג מרוצף לא מקורה + מבנים להריסה".

בסוג העבודה או השימוש המוצעים מולאו הרובריקות של "בנין חדש" ושל "הריסה".

סיכומו של דבר, לנוכח כל האמור, לא שוכנעתי כי התוכניות הן כאלו אשר הנתבע מחוייב לחתום עליהם מכוח סעיף 15 לחוזה השכירות. זאת בפרט, כאשר לא הוכח על ידי התובעים כנדרש מה נכלל בתוכנית וכאשר מעיון בתוכנית עולה כי, לכאורה, הינה כוללת הריסה של מבנים ובניה חדשה.

19. התובעים טוענים בסיכומיהם כי הנתבע מחויב לחתום על התוכניות בהתאם לחוק התכנון והבנייה. התובעים לא העלו טענה זאת בכתב התביעה. אף לא שוכנעתי כי מוטלת חובה בדין על הנתבע לחתום על התוכניות.

התובעים מוסיפים בסיכומיהם כי סירוב הנתבע לחתום מהווה הפרה של צו ביהמ"ש בנוגע להריסת המבנה או הסבתו חזרה למחסן. טענה זו לא הועלתה בכתב התביעה ואף לא הוכחה.

פסק הדין אליו מתייחסים התובעים כלל לא הוגש על ידם.

20. התובעים ביקשו להתיר להם פיצול סעדים.

הנתבע לא הגיש תגובה לבקשה.

ב"כ התובעים חזר על הבקשה בדיון שהתקיים ביום 25.6.12 ואף בסיכומים שהגיש מטעם התובעים.

לנוכח האמור, ניתנת לתובעים רשות לפיצול סעדים כמבוקש על ידם.

21. סיכומו של דבר, לנוכח כל האמור, התביעה נדחית.

בנסיבות העניין, כל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי (מרכז) כחוק.

ניתן היום, ט' ניסן תשע"ג, 20 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.