1. תביעה מיום 28/10/2009 למתן חשבונות, ובצדה תביעה כספית בסך 100,000 ₪.

2. ביסוד התביעה – נכס מקרקעין ברח' שניצלר 14 (גוש 7051 חלקות 59 – 60) בתל אביב (להלן: "הנכס"). בשנת 2003 הוכרו זכויות התובעת והנתבעת כדיירות מוגנות בנכס. בשנת 2005 רכשה הנתבעת את זכויות הבעלות בנכס בכפוף לזכויות הדיירים המוגנים. בפסק דין מיום 28/7/2009 נקבע בתיק הפ 201026/06 ברדס דבורה נ' מימון רבקה, שהתובעת היא בעלת רבע מזכויות הדיירות המוגנת בנכס. פסק הדין הותיר בצריך עיון את הנפקות שיש לסעד ההצהרתי לעניין זכויותיה של התובעת ברווחים שמקבלת הנתבעת מהשכרת הנכס. מכאן – התביעה בתיק שלפניי.

3. אין צורך להיכנס לטענות הצדדים בכתבי הטענות, הואיל וביום 1/11/2011 הגיעו הצדדים להסכמה אשר קיבלה תוקף של פסק דין חלקי. על יסוד הסכמה זו נוסח פסק דין חלקי ביום 6/11/2011 (להלן: "פסק הדין החלקי") – בהאי לישנא:

"בסיום ישיבת הוכחות שהתקיימה ביום 1/11/2011 הגיעו הצדדים להסכמות אשר קיבלו תוקף של פסק דין חלקי, כדלקמן:

א.        לסילוק כל טענות הצדדים זה כלפי זה בכל הנוגע לנכס מושא התביעה תשלם הנתבעת לתובעת סכום שייקבע על פי הוראות הסכם זה, לשם רכישת זכויות הדיירות המוגנת של התובעת בנכס, שהן רבע מזכויות הדיירות המוגנת בכלל הנכס. (מחצית מזכויות הדיירות המוגנת היו שייכות לנתבעת ונבלעו בזכויותיה כבעלים לאחר שרכשה את הנכס. רבע נוסף שייך ליורשים אחרים של המנוח ממנו ירשה התובעת את זכויותיה. יורשים אלה אינם צד להליך זה).

ב.        לצורך קביעת הסכום לתשלום ימנה בית המשפט כשמאי מכריע את השמאי אסא זוהר, או שמאי אחר, אשר יקבע את הסכום שתשלם הנתבעת לתובעת, על פי הוראות הסכם זה. שכר השמאי יחולק בין הצדדים בחלקים שווים. לצורך מתן השומה המכרעת רשאי השמאי להשתמש בכל מסמך שיידרש לו לפי שיקול דעתו, ובכלל זה מסמכים שיקבל מן הצדדים. כל מסמך שיועבר לשמאי יועבר לצד שכנגד, אשר יהיה רשאי למסור לגביו את עמדתו בטרם תינתן הכרעת השמאי. אם יראה השמאי צורך בכך הוא רשאי לקיים דיון במעמד הצדדים ולדרוש הצגת ראיות.

ג.         לצורך קביעת הסכום לתשלום יתחשב השמאי ברכיבים הבאים, שסכומם ייקבע על ידו:

(1)       שווי דמי המפתח המלאים (3/3) של הנכס, מתוכם זכאית התובעת ל-25%, כהיקף זכויותיה כדיירת מוגנת בנכס.

(2)       הוצאות שהוציאה הנתבעת על מנת לשמר את זכויות הדיירות המוגנת, והוצאות שהוציאה הנתבעת על מנת לשמר או לשפר את מצבו הפיזי של הנכס. רבע מההוצאות שהוציאה הנתבעת ינוכו מחלקה של התובעת בדמי המפתח שייקבעו לפי ס"ק (1).

(3)       הואיל וביום 14/11/2006 הגישה התובעת תביעה לסעד הצהרתי בעניין זכויותיה כדיירת מוגנת, ונקבע כי היא בעלת זכויות דיירת מוגנת ברבע בלתי מסויים בנכס, והואיל ועד היום מוסיפה הנתבעת להחזיק בנכס כולו, ישום השמאי את ערך הזכויות שנגרעו מן הנתבעת במניעת שימוש בנכס, כדי חלקה היחסי בו כדיירת מוגנת, מיום 14/11/2006 ועד היום. סכום זה יוסף על סכום דמי המפתח להם זכאית התובעת לפי ס"ק (1), לאחר ניכוי תשלומי דמי שכירות וארנונה שהיה על התובעת לשלם כדיירת מוגנת, אלמלא נשללו זכויותיה על ידי הנתבעת.

לצורך ביצוע ההוראות דלעיל, אני ממנה את השמאי אסא זוהר (טל': 03-7326463, רח כורזין 1, בגבעתיים), כשמאי מכריע.

בטרם יחל השמאי בעבודתו יודיע השמאי מהו סכום שכר הטרחה שהוא מבקש עבור עבודתו. מינוי של השמאי ייכנס לתוקף רק לאחר אישור שכרו. השמאי יגיש את פסיקתו תוך 60 יום מהמועד בו יאושר שכרו.

4. ביום 12/6/2012 התקבלה חוות דעת השמאי אסא זוהר.

להלן מסקנת חוות הדעת:

נקל להבחין שחוות הדעת אינה כוללת בסיומה סכום לתשלום, כי אם הנחיות כיצד יחושב הסכום לאחר קבלת נתונים עליהם מפנה השמאי בסע' ג.1. לעיל.

5. בנסיבות שלא כאן המקום לפרטן נדחה הדיון ללא מועד ביום 1/5/2012 וההליכים בתיק חודשו רק ביום 5/1/2014. באותה עת הייתה תלויה ועומדת בקשה של הנתבעת לשלוח אל המומחה מטעם בית המשפט שאלות הבהרה.

6. ביום 10/2/2014 התקיים דיון במעמד הצדדים ובסיומו ניתנה ההחלטה הבאה:

"ראשית, ניתן בזה תוקף של החלטה להסכמת הצדדים לפיה השמאי המכריע ישלים את חוות דעתו ויקבע סכום לתשלום למועד הקובע שבחוות הדעת המקורית, דהיינו 14.2.12 (כאמור בעמוד 5 סעיף 4 של חוות הדעת), והסכום שיקבע השמאי לתשלום ישולם לתובעת על ידי הנתבעת כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 14.2.12 ועד למועד התשלום. למען הסר ספק, לאחר שיקבע השמאי סכום לתשלום על פי הוראות פסק הדין החלקי, יינתן לסכום זה תוקף של פסק דין סופי והנתבעת תשלם את הסכום האמור בתוך 45 יום מיום מתן פסק הדין הסופי. כאמור, עד למועד התשלום שיקבע בפסק הדין הסופי, יישא הסכום שיקבע השמאי הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 14.2.12. מן המועד לתשלום שיקבע בפסק הדין הסופי, יישא החוב הפסוק הפרשי הצמדה וריבית פיגורים כדין, והכל בהתאם לחוק הפרשי הצמדה וריבית.

שנית, השמאי המכריע, עו"ד אסא זוהר, ישלים את חוות דעתו בהתחשב בהוראות פסק הדין החלקי, בשאלות ההבהרה ועמדת התובעת ביחס לשאלות אלה, ובהתאם להנחיות שציינתי בפרוטוקול הדיון לעיל. שיקול הדעת שנמסר לשמאי המכריע הוא שיקול דעת רחב אך עליו להפעיל את שיקול דעתו במסגרת ההנחיות דלעיל שניתנו על יסוד הסכמת הצדדים. בהמשך לדברים אלה ובהתייחס לשתי סוגיות שעלו בדיון היום אני רואה להוסיף על ההנחיות דלעיל את הדברים הבאים:

א. על השמאי לבחון באופן מפורט את סוגיית הארנונה. ברור לכל שהנתבעת אינה אמורה ליהנות מניכוי הוצאות ארנונה בגין תשלומים שעבורם קיבלה החזר מן השוכרים. ברם, ככל ששולמו בתקופה הקובעת תשלומים שבגינם לא קיבלה הנתבעת החזרים, הרי שמדובר בהוצאות שעל התובעת להשתתף בהן.

ב. בהתייחס לנושא דמי הניהול שמבקשת הנתבעת, והן לשיטתה בגדר הוצאות שהוציאה הנתבעת על מנת לשמר את זכויות הדיירות המוגנת, שבתי ועיינתי בפרוטוקול הדיון שביסוד פסק הדין החלקי, ולא מצאתי בו בסיס לדרישת הנתבעת. ההוצאות בהן דובר הן הוצאות ממשיות שניתן להוכיחן בקבלות, ודמי הניהול אינם בגדר הוצאות אלה. לפיכך, נושא דמי הניהול לא יובא בחשבון במסגרת חוות דעת המומחה.

כפי שציינתי, דמי הניהול אינם בגדר הוצאות לעניין הניכוי על פי סעיף ג(2) של פסק הדין החלקי. אין בכך כדי לגרוע משיקול דעתו של השמאי המכריע בבואו לקבוע את שווי הזכויות שנגרעו מן התובעת לפי סעיף ג(3) של פסק הדין. בהקשר זה רשאי המומחה במסגרת שיקול הדעת הנרחב שיש לו, להתחשב בכל נתון רלוונטי לקביעת שווי הזכויות שנגרעו מהתובעת. דומני שבהקשר זה בחר המומחה להעלות גם את סוגיית דמי הניהול, והוא רשאי לעשות כן גם בהמשך.

עוד זאת, אני שב ומציע למומחה לקיים דיון אחד במעמד הצדדים בטרם ישלים את חוות דעתו.

סוף דבר, ההליכים יימשכו על פי ההוראות הבאות..."

7. ביום 7/5/2014 התקבלה בתיק בית המשפט חוות הדעת המשלימה של השמאי, וזה סיכומה:

8. בו ביום הוריתי לצדדים בתוך 7 ימים אם יש מניעה ליתן פסק דין סופי בהתאם לסכום הנקוב בחוות הדעת בכפוף לכך שהמועד הקובע לעניין הפרשי הצמדה וריבית הוא 1/5/2012 ולא המועד שנקבע בדיון (14/2/2012). שני הצדדים הגיבו להחלטתי ושניהם מבקשים להתערב בסכום שקבע השמאי. מטבע הדברים, הנתבעת מבקשת לגרוע מן הסכום שקבע השמאי, ואלו התובעת מבקשת להוסיף עליו. שני הצדדים מבססים את בקשותיהם על הטענה לפיה בתחשיביו סטה השמאי מהוראות בית המשפט ומפסק הדין החלקי אשר ניתן על יסוד הסכמת הצדדים.

ראשונה הגיבה הנתבעת. לטענת הנתבעת התעלם השמאי מסכום של 144,594 ₪ ששילמה הנתבעת בגין דמי שכירות למינהל מקרקעי ישראל או לעמידר. אלמלא שולם סכום זה, הייתה הנתבעת מאבדת את זכויות הדיירות המוגנת. הוצאה זו שהוציאה הנתבעת נועדה לשמר את זכויות הדיירות המוגנת. לפיכך, בהתאם לסע' ג(2) של פסק הדין החלקי, היה על השמאי לגרוע רבע מהסכום שהוציאה הנתבעת מהסכום שהתובעת זכאית לו בגין חלקה בדמי המפתח לפי סע' ג(1) של פסק הדין. הסכום שיש לגרוע עומד על 36,148 ₪ (קרן), והנתבעת מותירה לשיקול דעת בית המשפט את האופן בו יש לשערך סכום זה למועד הקובע.

במענה לבקשת הנתבעת, ובתגובה לחוות הדעת המשלימה של השמאי, טענה התובעת כך:

א. יש לדחות את בקשת הנתבעת להביא בחשבון את דמי השכירות ששילמה הנתבעת עד לשנת 2006. על בית המשפט לאמץ את ההסבר שנתן השמאי להתעלמותו מהוצאה זו, בכך שבאותן שנים זכתה הנתבעת לדמי שכירות ולהכנסות מהפעלת העסק בנכס ועל כן עליה לשאת לבדה בהוצאות שהוצאו בשנים אלה (סע' 2 לחוות הדעת המשלימה);

ב. אין להפחית מן הסכום המגיע לתובעת את "דמי הניהול" בהם זיכה את הנתבעת במסדרת תחשיבו עבור השנים 2006 – 2011. המומחה חרג מסמכותו בקביעת "דמי הניהול". למצער, יש לקבוע דמי ניהול לפי שכר המינימום במשק.

ג. את המועד הקובע לעניין הפרשי הצמדה וריבית יש להותיר על 14/2/2012 כפי שנקבע בדיון;

ד. לעניין המע"מ יש להבחין בין חלקה של התובעת בדמי המפתח, שהוא סכום שאינו מחויב במע"מ, לבין יתרת הסכום המגיע לתובעת שהוא מחויב במע"מ.

9. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, להלן החלטתי:

א. טעה השמאי באופן בו פרש את הוראות פסק הדין החלקי בכל הנוגע להוצאות שהוציאה הנתבעת לשם שימור זכויות הדיירות המוגנת.

הסכמת הצדדים אשר קיבלה תוקף של פסק דין חלקי כוללת שני רכיבי תשלום שתשלם הנתבעת לתובעת עבור זכויות הדיירות שיש לתובעת בנכס. הרכיב הראשון הוא רבע משווי דמי המפתח. ואילו הרכיב השני הוא שווי זכויות השימוש שנגרעו מן התובעת מיום 14/11/2006 ועד ליום מתן פסק הדין החלקי בחודש 11/2011. סע' ג(1) ו-ג(2) של פסק הדין החלקי מתייחסים לרכיב הראשון, ואילו סע' ג(3) מתייחס לרכיב השני. ביחס לרכיב הראשון קבעו הצדדים כי הפיצוי יינתן בגובה רבע משווי דמי המפתח בניכוי רבע מהוצאות שהוציאה הנתבעת. ביחס לרכיב השני, הובאה בחשבון העובדה שהנתבעת רכשה את זכויות הבעלות בנכס, אך התעלמה מזכויות הדיירות המוגנת של התובעת משנת 2006 ואילך. ביחס לרכיב הראשון אין כל רלוונטיות להכנסות שהפיקה התובעת מהנכס עד לשנת 2006. לעומת זאת, אין כל ספק שהוצאות דמי השכירות הן הוצאה חיונית לצורך שימור זכויות הדיירות המוגנת. לפיכך, היה על השמאי לקחת הוצאה זו בחשבון בקביעת הניכוי מן הסכום המגיע לתובעת בגין חלקה בדמי המפתח. הרציונל שביסוד הסכמת הצדדים בעניין זה היה שאם התובעת מבקשת ליהנות מחלקה בדמי המפתח, עליה לשאת גם בחלקה בהוצאות שהיו מנת חלקה של הנתבעת בתקופה זו. הצדדים בחרו שלא להתייחס להכנסות הנתבעת מן העסק שהתקיים בנכס בתקופה שלפני 2006, ובהתאם לכך יש לערוך את התחשיב.

למרות מעמדו של השמאי כשמאי מכריע אני נאלץ להתערב בחוות דעתו, מקום בו פעל השמאי באופן מובהק בניגוד להסכמת הצדדים אשר קיבלה תוקף של פסק דין חלקי. ודוק, השמאי אינו חולק בחוות דעתו על הנתונים שמסרה הנתבעת בעניין דמי השכירות ששולמו, אלא רק על צדקת ניכוי רבע מהסכומים האמורים מחלקה של התובעת בדמי המפתח. כאמור, אני מקבל את עמדת הנתבעת בעניין זה.

אשר על כן, מן הסכום שקבע השמאי בגין חלקה של התובעת בדמי המפתח יש לנכות סך של 36,148 ש"ח (רבע מדמי השכירות ששילמה הנתבעת בגין זכויות הדיירות בנכס עד לשנת 2006). סכום זה ישא הפרשי הצמדה בלבד מחודש 11/2006 ועד למועד הקובע (1/5/2012).

הנה כי כן, סכום זה, נכון ליום 1/5/2012 עומד על 42,083 ₪. לפיכך, מן הסכום שקבע השמאי בגין חלקה של התובעת בדמי המפתח לאחר ניכוי הוצאות שימור הזכויות (169,130 ₪) יש לנכות סכום נוסף של 42,083 ₪ בגין חלקה של התובעת בדמי השכירות עד לשנת 2006. הסכום לתשלום יעמוד על 127,047 ₪ נכון ליום 1/5/2012. (יושם אל לב, כי סכום דמי השכירות המוגנים אשר נקוב בסע' 7 לחוות הדעת המשלימה אינו מתייחס לתקופה זו והוא חלק מן התחשיב הנוגע למניעת השימוש בנכס לתקופה שלאחר 2006).

ב. אני דוחה את טענת התובעת בדבר חריגה מסמכות של השמאי בכל הנוגע לקביעת דמי הניהול כחלק מן התחשיב המתייחס לשווי השימוש שנמנע מן התובעת בשנים 2006 – 2011. בהחלטה שניתנה בדיון האחרון הבחנתי הבחן היטב בין נושא דמי הניהול שלא יובא בחשבון לעניין סע' ג(2) של פסק הדין, לבין שיקול הדעת הרחב שיש לשמאי המכריע בכל הנוגע להערכת שווי מניעת השימוש בנכס משנת 2006 ואילך. בהקשר זה ציינתי במפורש שהמומחה רשאי להתחשב גם בעניין דמי הניהול.

וכך נאמר בעניין זה בהחלטה מיום 10/2/2014:

"כפי שציינתי, דמי הניהול אינם בגדר הוצאות לעניין הניכוי על פי סעיף ג(2) של פסק הדין החלקי. אין בכך כדי לגרוע משיקול דעתו של השמאי המכריע בבואו לקבוע את שווי הזכויות שנגרעו מן התובעת לפי סעיף ג(3) של פסק הדין. בהקשר זה רשאי המומחה במסגרת שיקול הדעת הנרחב שיש לו, להתחשב בכל נתון רלוונטי לקביעת שווי הזכויות שנגרעו מהתובעת. דומני שבהקשר זה בחר המומחה להעלות גם את סוגיית דמי הניהול, והוא רשאי לעשות כן גם בהמשך. "

לסיכום, איני רואה כל סיבה להתערב בתחשיב שערך השמאי לעניין סע' ג(3) של פסק הדין החלקי.

ג. אני דוחה את בקשת התובעת לקבוע את המועד הקובע לעניין הפרשי הצמדה וריבית כדין על 14/2/2012 כפי שנקבע בדיון, ולא על 1/5/2012 כפי שקבע השמאי. בעניין זה טוענת התובעת כי שינוי המועד הקובע יקפח אותה, הואיל והמומחה לא הביא בחשבון את הכנסות השכירות עד ליום 1/5/2012. כפי שנראה להלן, העודות שביסוד טענת התובעת – שגויות.

ראשית, אין ספק שבדיון נפלה טעות בקביעת המועד הקובע ליום 14/2/2012. טעות זו מקורה בכך שבפתח חוות הדעת המקורית מציין השמאי שהמועד הקובע הוא מועד הביקור בנכס, דהיינו 14/2/2012. מועד זה נקבע כמועד קובע רק לעניין שומת שווי דמי המפתח. דא עקא, כבר בחוות הדעת המקורית – בסיכום – מציין המומחה שהסכומים כולם משוערכים ליום 1/5/2012. כך קובע המומחה גם בחוות הדעת המשלימה. לפיכך, אין כל סיבה לסטות מן המועד שקבע המומחה.

שנית, אם ניתן לדבר על קיפוח בכל הנוגע לתחשיב ברכיב זה של חוות הדעת הרי שהמקופחת היא דווקא הנתבעת. ובמה דברים אמורים? – התקופה בגינה זכאית התובעת לפיצויים בגין מניעת שימוש בנכס נקבעה בפסק הדין החלקי והיא מיום 14/11/2006 ועד ליום הדיון בו ניתן תוקף של פסק דין חלקי להסכמת הצדדים – 1/11/2006. כפי שניתן לראות בנספח לחוות הדעת המשלימה, ושלא כטענת התובעת, השמאי הביא בחשבון את הכנסות הנתבעת מהנכס עד ליום 1/6/2012, ולא עד ליום 1/11/2011 כמתחייב מהוראות פסק הדין, ואף לא עד ליום 1/5/2012 בלבד. אפס, משלא העלתה הנתבעת עניין זה, ובהתחשב בסכום הנמוך שנקבע לעניין שנת 2012, איני רואה להעלות אותו מיוזמתי.

לסיכום, המועד הקובע לצורך חישוב הפרשי הצמדה וריבית כדין יהיה בהתאם לאמור בחוות דעת השמאי, דהיינו 1/5/2012.

ד. בעניין המע"מ יפעלו הצדדים על פי הנחיות רואה חשבון. הסכומים לתשלום אינם כוללים מע"מ. ככל שיחול מע"מ על סכום מהסכומים האמורים, יוסף מע"מ כדין על הסכום האמור, כנגד חשבונית מס ערוכה כדין.

10. סוף דבר, הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים:

א. 127,047 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1/5/2012 (חלקה של התובעת בדמי המפתח);

ב. 30,640 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1/5/2012 (בגין מניעת השימוש בנכס מהתובעת מיום 14/11/2006);

ככל שיחול מע"מ על סכום מהסכומים האמורים, יוסף מע"מ כדין על הסכום האמור, כנגד חשבונית מס ערוכה כדין.

התשלום ישולם עד ליום 6/7/2014 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1/5/2012 ועד למועד התשלום. מיום 6/7/2014 ואילך יישא החוב הפסוק הפרשי הצמדה וריבית פיגורים כדין.

אין צו להוצאות.

ניתן היום, כ"א אייר תשע"ד, 21 מאי 2014, בהעדר הצדדים.