פסק-דין

התובע רכש מאחות הנתבעים, הגב' ציפורה כהן את חלקה בזכויות הבעלות בחלקה 44 בגוש 3715 במזכרת בתיה, אשר היו כפופות להסכם שיתוף. הסכם השיתוף קבע כי כל אחד מהשותפים יקבל 1/6 מהחלקה וכי 1/6 החלקה של הגב' כהן תגולם במגרש 33/2, המסומן בתשריט אשר צורף להסכם. באותה עת הייתה תקפה תב"ע ז"מ/250 אשר ייעדה חלקים מהחלקה לטובת דרך ושצפ"ים. לימים הוועדה המקומית הכינה תב"ע חדשה ותכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, וייעוד הקרקע שונה. במסגרת התב"ע החדשה הוקטן השטח שהופקע מהחלקה. הצדדים שלחו הודעה לוועדה המקומית בדבר אופן חלוקת המגרשים שנוצרו בתב"ע החדשה, על מנת שזו תקצה לכל אחד מגרש נפרד במסגרת איחוד וחלוקה מחדש, וזאת לאחר שהסכימו ביניהם כי לתובע שמורה הזכות להגיש תביעה גם כנגד הנתבעים בגין חלק יחסי המגיע לו לטענתו מחלקה 76 שנוצרה בתב"ע החדשה כתוצאה מהקטנת שטח ההפקעה, ומכאן תביעה זו.

כללי:

בעלי הדין:

1. התובע היה הבעלים של 1/6 מחלקה 44 בגוש 3715 (להלן- "המקרקעין"), בכפוף להסכם שיתוף עם הנתבעים.

2. הנתבעים 1, 2, 3 ו-5 היו הבעלים ב-4/6 מהמקרקעין, במשותף עם התובע וחב' דקור רהיט בע"מ (להלן-"חב' דקור"), בכפוף להסכם השיתוף.

מערכת היחסים בין הצדדים והעובדות שאינן שנויות במחלוקת:

3. בהתאם לנסח רישום מיום 1.5.1991 היו מר ארקין זאב, כהן (ארקין) צפורה, ארקין עמיהוד, ארקין אחיזר, ארקין רונן וארקין אליעד הבעלים של גוש 3715 חלקה 44 ששיטחה 25,163 מ"ר (להלן-"המקרקעין"). חלקו היחסי של כל אחד מבעלים הלו היה 1/6. באותה עת היו המקרקעין בייעוד חקלאי.

4. ביום 29.10.1992 פורסמה בילקוט הודעה למתן תוקף לתכנית מתאר זמ/250, על פיה הופקעו שטחים מהמקרקעין לטובת דרך ושצ"פ (שטח ציבורי פתוח). בהתאם לתכנית זו שונה ייעוד המקרקעין מחקלאות לתעשיה.

5. ביום 23.2.93, לאחר פרסום תכנית זמ/250, חתמו ששת בני משפחת ארקין על הסכם שיתוף בהתאם לסעיף 29 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן-"הסכם השיתוף"). בהסכם השיתוף נקבע כי הצדדים שותפים בחלקים שווים במקרקעין. בסעיפים 2 ו-3 להסכם קובעים הצדדים כי לגב' כהן 1/6 מהמקרקעין שהם חלקה 33/2 בשטח של 2633 מ"ר, המסומנת בתשריט החלוקה המצורף להסכם (וכי לגב' כהן תהיה החזקה בלעדית בחלקת משנה זו. וזה נוסח הסעיפים מהסכם השיתוף הרלוונטיים לענייננו:

"2. הצדדים מאשרים ומסכימים בזאת כי חלקיהם בנכס היא כדלקמן:

זאב - 1/6 החלקה מסומנת 33/3.

צפורה - 1/6 החלקה המסומנת 33/2.

עמיהוד - 1/6 יתרת השטח במושע.

אחיעזר - 1/6 יתרת השטח במושע.

רונן - 1/6 יתרת השטח במושע.

אלעד - 1/6 יתרת השטח במושע.

1. הצדדים מצרפים להסכם זה תשריט חלוקה ובו מחלקים הצדדים את הנכס כמפורט בתשריט והחתום ע"י הצדדים והמצורף להסכם זה ומסומן נספח א' להסכם.
2. א. הצדדים מאשרים בזאת כי לארקין זאב תהיה החזקה בלעדית בחלקת משה

33/3, ולכהן צפורה תהיה חזקה בלעדית בחלקת משנה 33/2

1. יתרת השטח כמצויין בתשריט (נספח א') תהיה במושע בחזקתם הבלעדית

של יתר ארבעת השותפים.

1. כל אחד מהצדדים יהיה רשאי לעשות בחלקת המשנה שבחזקתו כל פעולה שימצא לנכון, וזאת בכפוף לכל דין.
2. כל אחד מהצדדים יהא רשאי להעביר ו/או למכור ו/או להחכיר ו/או להשכיר ו/או לעשות כל פעולה שימצא לנכון, וזאת בכפו, לכל דין."

בתשריט שצורף להסכם השיתוף צויין כי בחזקתו הבלעדית של מר ארקין זאב תהיה החזקה הבלעדית במגרש משנה 33/3 ששטחו 2,633 מ"ר, לגב' כהן (ארקין) צפורה תהיה חזקה בלעדית במגרש משנה 33/2 ששטחו 2,633 מ"ר, וכי לארבעת הבעלים הנותרים ביחד תהיה חזקה בלעדית במגרש משנה 33/1 ששטחו 1,455 מ"ר, במגרש 34 ששטחו 2,541 מ"ר ובמגרש 18 ששטחו 6,536 מ"ר. שטחם הכולל של שלושת מגרשים אלו הינו 10,534 מ"ר. אם מחלקים שטח זה ל-4, אזי יוצא שגם לכל אחד מארבעת בני המשפחה הנותרים ניתנו 2,633 מ"ר.

6. במעמד החתימה על הסכם השיתוף, חתמו בני משפחת ארקין גם על יפוי כוח בלתי חוזר לפי סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961, המייפה את כוחם של:

"גדליהו הרשקו ו/או אחיעזר ארקין ו/או יעקב קרקובר עוה"ד, כולם ביחד וכ"א לחוד להיות לב"כ החוקי לשם עשיית בשמינו ובמקומינו את כל הפעולות הבאות:..."

העובדה שבהסכם השיתוף התפלגו בני משפחת ארקין ל-3 קבוצות, וביפוי הכוח מצויים שלושה עורכי דין, מלמדת שארבעת בני משפחת ארקין שקיבלו לחזקתם המשותפת את מגרשים 33/1, 34 ו-18 יוצגו ע"י עו"ד אחיעזר ארקין שהוא אחד השותפים במקרקעין, ואילו מר זאב ארקין וגב' כהן (ארקין) צפורה כל אחד מהם יוצג ע"י אחד מעורכי הדין גדליהו הרשקו או יעקב קרקובר.

7. ביום 24.5.93 נחתם הסכם מכר בין גב' כהן לתובע לבין התובע על פיו רכש התובע מאת גב' כהן את חלקה בזכויות הבעלות במקרקעין, דהיינו, 1/6 מהבעלות במקרקעין, שעל פי הסכם השיתוף חלקה בבעלות במקרקעין מגובש במגרש 33/2 ששטחו "2,633 מ"ר נטו". ביום החתימה על חוזה המכר חתמה גב' כהן על ייפוי כוח בלתי חוזר על פי סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין בו ייפתה גב' כהן את כוחה של עוה"ד שייצגה אותה בעסקה ואת עוה"ד שייצג את התובע בעסקה להעברת מלוא זכויותיה של הגב' כהן, אשר הוגדרו ביפוי הכוח כ "1/6 חלקים בנכס הידוע בחלקה 44 בגוש 3715". עסקה זו דווחה לרשויות המס, והזכויות בממכר נרשמו בלשכת רישום המקרקעין באופן ש-1/6 מהבעלות במקרקעין שייכת לתובע, תוך ציון הערה שקיים הסכם שיתוף.

8. מר זאב ארקין מכר את חלקו במקרקעים לחב' דקור, אותה ייצג עו"ד גדליה הרשקו.

9. ביום 16.2.97 פורסם דבר אישורה של תכנית זמ/1/250, אשר שינתה את תכנית מיתאר זמ/250, ושינתה את ייעוד המקרקעין מתעשיה למגורים. תכנית זמ/1/250 קבעה חלוקה למגרשים במקרקעין, שלא בהתאם לחלוקה על פי הסכם השיתוף. בתכנית החדשה תוקנה ההפקעה מהמקרקעין, ולמעשה "הוחזרו" לבעלים של המקרקעין 1,858 מ"ר (להלן-"השטח המוחזר").

10. כבר בעת פרסום תכנית זמ/1/250 התגלעו חילוקי דעות בין הצדדים אודות חלוקת השטח המוחזר. בסופו של יום הגיעו הבעלים להסכמה שחלקו של כל אחד מהבעלים בשטח המוחזר יהיה 310 מ"ר, אך חוזה זה לא נחתם לא משום שעקרון זה לא היה מוסכם על הבעלים, אלא כתוצאה מחילוקי דעות בין התובע לבין חב' דקור על מגרשים אחרים לחלוטין. במו"מ זה ייצג עו"ד לבון את התובע ועו"ד גדליהו הרשקו ייצג חב' דקור.

11. כאמור, בין הבעלים של המקרקעין החלו להתגלע חילוקי דעות כיצד יתחלק השטח שהוחזר לבעלים (1,858 מ"ר). חילוקי דעות אלו היו יכולים לעכב את תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים שנעשתה ע"י הוועדה המקומית (תכנית זמ/2/250). על מנת שלא לעכב את אישור תכנית האיחוד והחלוקה, נחתם ביום 16.3.05 ההסכם כדלקמן:

" הסכם

שנערך ונחתם ברחובות ביום 16.3.05

בין: מר אורי נאווי (להלן-"נאווי")

לבין: ה"ה עמיהוד ארקין, עמליה ארקין, אחיעזר ארקין, רונן ארקין ו-אליעד ארקין (כולם ביחד להלן "ארקין")

1. מוסכם בזאת בין הצדדים כי מתוך רצון להימנע מגרימת נזק אפשרי אשר עלול להגרם למי מהצדדים כתוצאה מהמנעות של אורי נאווי מחתימה על "תיקון טבלת האיזון של תכנית זמ/2/250 בנוגע לחלקה 44 בגוש 3715 במזכרת בתיה (להלן-"הטבלה"), אשר למען הסדר הטוב מצורפת בזאת כנספח למסמך זה וכחלק בלתי נפרד הימנו, חותמים בזאת הצדדים על ההסכמה כדלקמן:
2. מוסכם בזאת כי בכפוף לאמור להלן בסעיף 3 הרי שבהוספת חתימתו של נאווי על הטבלה אין בכדי לגרוע מזכויות מי מהצדדים ובכלל זה אין משום ויתור ו/או השתק ו/או מניעות מצד מי מהצדדים מלהגיש תביעה ולנקוט בכל הליך משפטי נגד משנהו ו/או נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או נגד הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ובכלל זה תביעה לפיצוי כספי ו/או כל סעד אחר ובלבד שלא יהא בסעד הנתבע בכדי לבטל או לשנות את החלוקה בהסכמה כפי שנקבע בטבלה המצ"ב.
3. למען הסר ספק, מובהר בזאת כי בכלל זה יהיה נאווי זכאי לתבוע מארקין, או כל מי מהם, פיצוי כספי ו/או כל סעד אחר בגין החלק היחסי המגיע לו, אם ככל שמגיע לו, מתמורת המגרשים הנובעים ממגרש 76 (עפ"י תב"ע זמ/1/250), אך לא יהיה זכאי לסעד של צו מניעה ו/או סעד אחר המונע מארקין ו/או מי מהם מלבצע עסקה בחלקו במגרש 76 או במגרשי התמורה שיתקבלו מחלקו ממגרש 76.
4. כל שינוי במסמך זה לא יהיה תקף אלא אם יעשה בכתב ובחתימת כל הצדדים למסמך זה."

כל הצדדים להסכם זה חתמו על ההסכם.

12. הצדדים צרפו לתיק בית המשפט הודעה הנושאת תאריך 22.2.05 המופנית לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זמורה ולשמאי המקרקעין אפרים מרגלית, אשר ערך את טבלאות האיזון, שנוסחו כדלקמן:

" הנדון:תיקון טבלת האיזון של תכנית זמ/2/250

בנוגע לחלקה 44 בגוש 3715 במזכרת בתיה

אנו הח"מ, כל הבעלים של חלקה 44 בגוש 3715 מבקשים לייחד את המגרשים שיווצרו כתוצאה מהאישור של התכנית שבנדון בהתאם למגרשים שיוחדו לנו עפ"י תכנית זמ/1/250 וכמפורט להלן:

שם: מס' מגרש לפי תב"ע זמ/1/250

1. א.פ.נ. סחר בינלאומי בע"מ 40

עדי, ענת ויעל ברניר

שמואל וטובה קרני

2. דקור רהיט בע"מ 53 (בשלמות)

3. אורי נאווי 54 (בשלמות)

4. עמיהוד, אחיעזר, רונן ואליעד ארקין 46, 52 (בחלקים שווים

ביניהם)

5. עמיהוד ועמליה ארקין חלק מ-76 (1,101 מ"ר)

6. עמיהוד, אחיעזר, רונן ואליעד ארקין חלק מ-76 (1,427 מ"ר

בחלקים שווים

ביניהם)"

על מסמך זה חתמו כל הבעלים של המקרקעין, וביניהם בעלי הדין בתביעה שבפני.

סבור אני שהתובע חתם על המסמך על פיו חולקו המגרשים בין הצדדים לאחר שנחתם החוזה מיום 16.3.05, למרות שהוא נושא תאריך 22.2.05, לאור האמור בסעיף 1 להסכם מיום 16.3.05 שהתובע נמנע מלחתום על מסמך זה, שכן לדעתו מסמך זה עלול לפגוע בזכויותיו.

13. מחומר הראיות עולה כי טבלת האיזון בתכנית זמ/2/250 לקחה בחשבון שלתובע יש 1/6 מהבעלות בחלקה, וההודעה הנושאת תאריך 22.2.06, שכאמור חתם עליה התובע לאחר יום 16.3.05, באה לתקן את טבלת האיזון בתכנית המופקדת, בכפוף לשמירת זכויותיו של התובע להגיש תביעה בגין טענותיו.

14. ביום 21.5.07 פורסם דבר אישורה של תכנית זמ/2/250.

טענות הצדדים:

15. כשנוכח התובע לדעת שאין בכוונת הנתבעים לפצותו על חלקו הנטען בחלקה 76, הגיש את תביעתו זו כנגד הנתבעים, בה תבע מהם את הסך 1,542,385 ₪ בגין שווי שטח 310 מ"ר למגורים, בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעמו, מר אריאלי אלי. טענות התובע הנין כדלקמן:

• 1. טרם פרסומה של תכנית זמ/2/250, התנהל הליך של פרסום והתנגדויות וטבלאות האיזון עברו שינויים. הנתבעים מתוך רצון שלא לעכב אישור התוכנית וכדי למנוע התנגדות מצד הנתבע, הציגו לשמאי מטעם הועדה המקומית מר אפרים מרגלית, טבלה סופית, בה ייחדו לתובע את חלקה 54 כמופיע בחלוקת המגרשים על פי תוכנית זמ/1/250;
  2. הטבלה הסופית אמורה לשקף מצב הזכויות היחסיות של התובע במקרקעין אך לא עשתה כן, ובשל לחצם של הנתבעים ועל מנת לא לעכב אישור התוכנית חתם התובע על הטבלה הסופית, בכפוף להסכם מיום 16.3.05;
  3. ההסכם מיום 16.3.05 צופה פני עתיד, ומאפשר לתובע לתבוע הנתבעים, אם יתברר שחלקו היחסי של התובע בתוצאה הסופית יפגע כתוצאה ממצב כניסה בחסר;
  4. התברר כי תוכנית החלוקה מקפחת את התובע. חלקו ניזקף במגרש 54 בלבד המהווה 12.82% מכלל הזכויות במקרקעין, ערך הנמוך מחלקו בהסכם השיתוף המקורי- 16.66%, אך הנתבעים מסרבים לפצותו בניגוד להסכם;
  5. הקיפוח נובע מכך שמגרש 76 יועד על ידי הבעלים, על פי הסכם השיתוף להפקעות "מתוכננות" על פי תכנית זמ/250, אך על פי הטבלה הוא נזקף לנתבעים בשלמות והדבר גורע מזכויותיו של התובע ומקפחו ביחס לחלקו במקרקעין. כפועל יוצא חלקם של הנתבעים אשר היה צריך לעמוד על פי הסכם השיתוף על 31.72% עמד על 42.53% והתובע קיבל הקצאת חסר משמעותית ללא כל פיצוי;
  6. על הנתבעים לפצותו בגין סכום ההפרש בין שווי מגרשי התמורה שקיבל לבין מה שהיה אמור לקבל לפי חלקו במקרקעין על פי הסכם השיתוף בסך של 1,542,385 ₪, שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בגין הפרת ההסכם, התחייבותם, חוסר תום לב, עוולה נזיקית עשיית עושר ולא במשפט וגרימת נזק בניגוד לדין.

16. טוענים הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובע מהסיבות כדלקמן:

1. זכויותיו של התובע במקרקעין, על פי הסכם השיתוף והסכם המכר, הן במגרש מסוים שיוחד לגב' כהן, ובו בלבד והוא המגרש שסומן במספר 33/2 בתשריט שצורף להסכם השיתוף, ליתרת הבעלים נמסרה החזקה הבלעדית ביתרת המקרקעין;
2. זכותו המקורית של התובע נתגלגלה למגרש 54 לפי התכנית החדשה לתעשייה וזו בלבד;
3. לתובע אין ולא מגיע כל חלק במגרש התמורה 76. לא במגרש 76(1) ולא במגרש 76(2) אשר הינו מגרש תמורה לפי התכנית החדשה לתעשייה, שלא בגין חלקת המקור כלל, אלא בגין חלקה 45 בגוש 3715 שהיא החלקה השכנה, ואשר הזכויות למגרשי התמורה בגינו הייתה לנתבעים 1 ו-4 ולאחרים ולהם בלבד;
4. בסמוך לאישורה של התוכנית החדשה לתעשייה טען התובע כי מגיעה לו 1/6 מהזכויות במגרש 76, הנתבעים דחו הטענה וההסכם לא נועד להכריע במחלוקת זו או להקנות לתובע עילה כנגד הנתבעים במקרה בו יגרע, אם יגרע, חלקו של התובע במצב היוצא בטבלת האיזון של התכנית למגורים, או במקרה בו התכנית למגורים תקפח, אם תקפח, את התובע;
5. כלל הבעלים במקרקעין, והתובע ביניהם, הודיעו לוועדה המקומית מהן זכויות כל אחד מהם במגרשי התמורה השונים בגין חלקת המקור, ומכתבם לוועדה שיקף נכונה חלוקת הזכויות בין הבעלים;
6. חתימת התובע על המכתב לוועדה נשלח כדי להודיע לועדה המקומית ולשמאי הועדה את החלוקה בין הבעלים לפי מגרשי התמורה, על מנת שבטבלת האיזון של התוכנית למגורים יוקצו מגרשי התמורה לכל אחד מהם בנפרד. התובע לא חתם על מסמך זה לא כתוצאה מלחצי הנתבעים ולא במטרה שהועדה תאשר התוכנית;
7. התוכנית למגורים אושרה ללא עוררין ובטרם אישורה לא התקבלה כל התנגדות לגביה מצידו של התובע, למרות שזכות ההתנגדות הייתה שמורה לתובע, מכוח החוק. לפיכך, אין לשעות לטענת התובע כי לכאורה טבלת האיזון של התוכנית למגורים מקפחת אותו;
8. כל אחד מהבעלים בחלקת המקור נשא, בנפרד, בסיכויים ובסיכונים לגבי שינויים תכנוניים שיחולו ביחס למגרש שיוחד לו לפי הסכם השיתוף.

העדויות:

17. מטעם התובע העידו העדים כדלקמן;

1. התובע בעצמו אשר הגיש תצהיר עדות ראשית. מעדותו עלה כי קיבל בעבר מהמועצה המקומית במזכרת בתיה מכתב בו נכתב כי יש ברשותו 310 מטר במגרש 76, אותו לא צירף לתביעתו. מדבריו עלה כי הגיעו אליו בדרישה לתשלום בעבור השטח הנ"ל, וכי רק לאחר מכן הוא הזמין שומה מהשמאי אשר הרמן אשר היה מודע למכתב זה. עורך דינו דאז הוא שהכריח אותו לחתום על מכתב ההודעה לוועדה המקומית מטעם הצדדים;
2. דני שרעבי, אשר שימש כמתווך בעסקת המכר בין התובע לבין גב' כהן, והגיש תצהיר עדות ראשית. מעדותו עלה כי לפי הבנתו בעסקת המכר רכש התובע 1/6 מהמקרקעין ולכן גודל השטח אותו הוא רכש לא היה משנה את מחיר העסקה;
3. מר אריאלי אלי, השמאי מטעם התובע, אשר הגיש חוות דעת מטעמו, ובה קבע כי השווי היחסי הנכנס אשר נזקף לתובע בטבלה הינו שווי נכנס בחסר, שאיננו נכון ומהווה רק 12.82% מהשווי הנכנס הכולל של חלקה 44, במקום 16.66% מסך השווי הנכנס הכולל, כאשר חלקם של הנתבעים הינו 42.53% במקום 31.72% והגיע למסקנה כי הקצאת מגרשי התמורה בטבלה המצורפת לתוכנית זמ/2/250 אינן ראויות ואינן מאוזנות מבחינה שמאית ביחס לחלק הראוי שיש לזקוף לזכות התובע בכלל הזכויות הנכנסות ובהתאמה בכלל מגרשי התמורה שהוקצו לחלקה 44 בשלמותה ולכלל בעלי הזכויות בחלקה. את הנזק אשר נגרם לתובע כתוצאה מהקצאת חסר זו אמד מר אריאלי בסך של 355,000$ (לפי שער דולר של 4 ₪).

מעדותו עלה כי בכתיבת חוות דעתו, יצא מנקודת הנחה כי הבעלות מתחלקת לשש באופן שוויוני בכל הקרקע, כי הטבלה המופקדת שיקפה נכונה את חלוקת הזכויות אך הטבלה המאושרת אינה מאוזנת. מר אריאלי אישר כי בהנחה ובהקצאה הנכנסת לאורי נאווי יוחד מגרש 54, הטבלה המאושרת מאוזנת ובמקרה כזה אין טענה, אך המגרשים התכנוניים הנ"ל לא באו לעולם במועד הסכם השיתוף ואין הוא יודע כיצד להתייחס אליהם כיוון שאין להם הגדרת זכויות משפטית, כיוון שתוכנית זמ/1/250 אינה כוללת איחוד וחלוקה. כן עולה מחקירתו הנגדית כי בתחילה חישב את שווי הקרקע ליחידת מכ=גורים בסך 150,000 דולר, ולא נתן הסבר של ממש לפער בין סכום זה לבין הסך 200,000 דולר שרשם בחוות הדעת.

18. מטעם הנתבעים העידו העדים כדלקמן;

• 1. אחיעזר ארקין אשר הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו. מעדותו עלה כי נקודת המוצא בהסכם השיתוף בינו לבין אחיו הייתה שלכל אחד יינתנו זכויות ב-1/6 מהמקרקעין, וכי לא הייתה כוונה לקפח את אחותו, גב' כהן, אשר קיבלה חלק שווה לחלק של כל אח אחר, כיוון שהם חילקו השטח באופן שווה. הוא אישר כי חלק מהמגרשים שלא צוינו לצד שמות האחים האחרים הוקצו בתכנית מתאר זמ/250 לדרכים ושפצי"ם;
  2. עו"ד רחל לחובר אשר הגישה תצהיר עדות ראשית מטעמה ממנו עלה כי הוחלפו מכתבים וטיוטות של הסכם שיתוף חדש בין הצדדים אשר למיטב זכרונה לא נחתמו לבסוף, חרף נכונותם של הנתבעים, וזאת בשל סירוב התובע נוכח מחלוקת בינו לבין חב' דקור שהיו בעלים במשותף. מעדותה עלה כי התובע ובא כוחו עמדו על כך שרכשו שישית מהבעלות המקרקעין ורצו לקבל שישית מהזכויות, כפי שנכתב בתרשומת שערכה בעקבות שיחה טלפונית עם ב"כ התובע ביום 11.8.96 . עוד עולה מעדותה כי במסגרת פשרה הסכימו לקוחותיה, הנתבעים, להעניק לתובע תוספת ממגרש 76 כחלק מהליך פשרה בלבד, שכן הכוונה המקורית הייתה למכור לתובע שישית אשר באה לידי ביטוי במגרש אחד בלבד;
  3. עו"ד אהוד לחובר אשר הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו. מתצהירו עולה כי הוא ניסח המכתב לוועדה המקומית אשר מטרתו הייתה לסייע לכלל הבעלים לקבל את מגרשי התמורה, לכל אחד בנפרד וכי עובר לחתימת התובע על המכתב ועל פי בקשתו התקשרו עימו הנתבעים בהסכם מיום 16.3.05, אשר לא נועד להכריע במחלוקת. בעדותו אישר העד כי ההסכם לא מונע מהתובע להגיש תביעה וכי חתימתו על ההסכם אינו מהווה ויתור, השתק ומניעות מהגשת התביעה;
  4. מר אלי כהן השמאי מטעם הנתבעים, אשר הגיש חוות דעת מטעמו. בחוות דעתו קבע כי מניתוח טבלת האיזון של תב"ע זמ/2/250 במצב נכנס עלה כי בהנחה שהמקדם האקוויוולנטי שניתן למגרש 53 הינו מקדם מתאים, עולה כי עקרונות השומה הופעלו כהלכה בשמירת השווי היחסי של כל אחד מהמגרשים לעיל במצב נכנס, ואף אחד מבעלי הזכויות במגרשים אלו לא קופח. עוד קבע כי מניתוח טבלת האיזון של תב"ע ז"מ/2/250 ביחס לבעלי הזכויות בחלקת מקור 44 עלה כי לא קיים קיפוח של אף אחד מבעלי המקור בחלקת המקור 44. אמד שווי שישית ממגרש 76(1) בכ-42,783$ ואילו שווי של 310 מ"ר ממגרש 76 בסך של 57,104$.

בחקירתו אישר מר כהן כי לא התבקש להכין חוות דעת מלאה אלה להשיב לשלוש שאלות בלבד, אותן הציגו בפניו הנתבעים. לדעתו הסכם השיתוף אינו מהווה חלוקה שוויונית כיוון שחלק מהבעלים קיבלו חלקה ספציפית והיתר את היתרה.

כאשר כתב את חוות הדעת יצא מתוך נקודת הנחה שהסכם השיתוף נערך לאחר שכבר הייתה תוכנית בתוקף.

הוא אישר כי בדרך כלל כאשר נעשית תוכנית ללא הסכמת בעלים, לרוב היא לא דורשת החתמה של הבעלים, אלא אם הבעלים מבקשים לאשר חלוקה השונה מהאיזון המקורי.

הוא אישר כי לא בדק מה הערך של שישית מכלל הזכויות במצב החדש.

הסיכומים:

19. בתום העדויות סיכמו באי כוח הצדדים טענותיהם.

20. ב"כ התובע טען בסיכומיו כי הסכם השיתוף הקצה באופן שוויוני לכל אחד מהצדדים שטח של 2,633 מ"ר, לא כולל השטחים שיועדו לדרך ושצ"פ. במהלך השנים וגלגולי התוכניות השצ"פ הוקטן, ונוצרו כ-2,900 מ"ר נוספים לצרכים פרטיים של בעלי המקרקעין. גם לתובע מגיע חלק משטח זה, שכן לכל אורך הדרך הייתה הסכמה שזכותו היא שישית.

21. ב"כ הנתבע טען בסיכומיו כדלקמן:

1. התובע רכש את זכויות גב' כהן כפי שהיו בהסכם השיתוף משנת 1992;
2. הנתבעת עמליה ארקין לא הייתה בעלים של המקרקעין;
3. על התובע היה להפנות את תביעתו כלפי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ולא כלפי הנתבעים;
4. ההסכם מיום 16.3.05 לא קובע זכויות, אלא קובע שיש לתובע זכות לתבוע זכויות או תמורה כספית;
5. מתנגד לשינוי חזית;
6. כל זכויות גב' כהן התמצו אך ורק במגרש בשטח 2,633 מ"ר שהוקצו לה במגרש 33/2;
7. הפנה לשני פסקי דין אשר קבעו כי חלוקה חדשה ללא הסכמת בעלים הינה מעשה שלטוני שהוועדה המקומית מופקדת על ביצועו לפיכך האחריות על האיזון חלה על הרשות ואינה עניין פרטי לתביעה בין בעלים למשנהו; בג"ץ 4914/91 קאסם מנשאדי איראני נ' שר הפנים, מו(4) 745; ע"א (עליון) 9555/04 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' עמותת תלמוד תורה והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים, (פורסם בנבו) (3.11.08);
8. על אף שדיני הקניין לא מאפשרים לרשום זכויות בעלות בחלק מסוים במקרקעין וכי הבעלות המשותפת של בעלים משותפים במקרקעין היא בחלקים בלתי מסוימים, הצדדים יכולים להסדיר היחסים ביניהם במישור האובליגטורי, ובית המשפט ייתן לכך תוקף, כך שבמידה ורוצים להעביר חלק מסוים, בית המשפט יפרש הזכויות המועברות כקרובות ככל שניתן לזכויות בעלות רשומות, והפנה לע"א 5628/99 נחמה מרקין נ' שרה משה, יורשת המנוח יהודה משה ז"ל, נז(1) 14 (להלן-"פס"ד מרקין"); ה"פ (מחוזי ת"א) 298-08 ימיני אריה נ' נירה בן שלום, (פורסם בנבו) (7.12.09); ע"א 7136/06 שלום קופמן נ' מרדכי ז"ל לודמיר, (פורסם בנבו) (22.1.09). בהמשך הפנה להסכם המכר וטען כי התובע ביקש לרכוש חלק מסויים במקרקעין ולכן יש לפרש חוזה הרכישה כמתכוון ולהעביר לו זכויות הקרובות ככל האפשר לחוזר המכר.

22. ב"כ התובע בסיכומי התשובה השיב כי כוונות חוזה המכר היו להעביר שישית מהמקרקעין ועובדה היא שייפוי הכוח הבלתי חוזר וכל מסמכי המכר, ההצהרות לשלטונות המס וכלל הנסיבות מראות כי הכוונה הייתה למכור שישית כאשר כל בעלים במשותף בסיכונים ובהשבחות במקרקעין.

דיון ומסקנות:

המסגרת הנורמטיבית

23. סעיף 13 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 (להלן- "החוק") קובע :

"עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת"

24. פס"ד מרקין דן במקרה בו בעלים של חלקת מקרקעין (להלן-"המוכר") חתם על חוזה למכירת חלק מחלקתו לקונה, תוך התחייבות לדאוג לרישומה על שמו של הקונה במסגרת הליכי הפרצלציה. הקונה קיבל את הממכר לידיו, והרישום של הממכר בלשכת רישום המקרקעין התעכב במשך שנים רבות. במהלך השנים הפקיעה המדינה, ללא פיצוי, חלק ניכר מן הממכר. בית המשפט העליון קבע פה אחד שהקונה נושא בנטל ההפקעה שחלה בחלקתו המיועדת. הנמקת רוב שופטי ההרכב (כב' השופט מצא וכב' השופט ריבלין) התבססה על פרשנותו של חוזה המכר. ובלשונו של כב' השופט מצא:

"בנסיבותיו של המקרה אין, לדידי, יסוד לייחס למתקשרים כוונה להשגת תוצאה שונה מזו המקובלת בעסקה מושלמת, בכל הנוגע להשפעתה על הפקעה אפשרית של גריעת זכויותיו של אחד כל אחד משניהם. ניתן על כן לומר, כי חלוקתם החוזית של סיכוני ההפקעה, כמקובל במכר מושלם, חלה גם על עסקתם ה"כמעט מושלמת" ... ומכאן שעל כל אחד מהצדדים לשאת בתוצאות ההפקעה כמידת פגיעתה בפועל בשטחו."

הנמקת כב' השופט אנגלרד, שהיה בדעת מיעוט בהנמקה זו, הייתה שיש לעשות שימוש בדיני הסיכול הקבועים בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. (סיכום זה של הלכת מרקין היא כפי המופיע בסעיף 13 לפס"ד חזקיהו שיובא להלן).

25. ב-רע"א 6948/11 אורי חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (פורסם בנבו) (28.2.12) (להלן- "פס"ד חזקיהו") נדון מקרה בו הייתה קרקע בבעלות שניים. על מנת שכל אחד יחזיק במחצית החלקה, כרתו הבעלים חוזים של חכירה צולבת על מחצית הבעלות של הבעלים השני. באופן מעשי הייתה חלוקה של הקרקע, באופן שכל אחד המחזיק במחצית מהקרקע שבה היו לו זכויות בעלות וזכויות חכירה. לימים הפקיעה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חלק מהקרקע, כאשר רוב ההפקעה הייתה בחלקו של אחד הבעלים. ביהמ"ש השלום וביהמ"ש המחוזי בקשו ללמוד מפס"ד מרקין שהבעלים שבמחצית שבחזקתו בוצעה ההפקעה, צריך לשאת בתוצאות ההפקעה. כב' השופט הנדל קיבל את הערעור וקבע שיש לבצע פירוק שיתוף בין הבעלים ולחלק מחדש את הקרקע. בסעיף 13 לפסק דינו מאבחן כב' השופט הנדל את פס"ד מרקין, וקובע שהמקרה שנדון בפס"ד מרקין והמקרה שנדון בפס"ד חזקיהו אינם דומים, מהסיבות כדלקמן:

1) הסיבה הראשונה נוגעת לפרשנות החוזה והקצאת הסיכונים בגדרו, שהיא עומדת ביסוד הלכת מרקין. מטרת ההסכם בפרשת מרקין הייתה להביא לנתק קנייני מוחלט בין המוכר לקונה. תוך שימוש בהליכי פרצלציה. בפועל העסקה לא הושלמה לכלל רישום בטרם ההפקעה, אך נקבע שהמועד הרלוונטי להעברת הסיכון הוא מועד המסירה. לעומת זאת, בפס"ד חזקיהו, נתק זה לא תוכנן מעולם. כוונת הצדדים הייתה להסדיר את החזקתם הנפרדת בקרקע (ואף זאת לתקופה מוגבלת של 99 שנה), מתוך הבנה שנגזר עליהם להישאר בעלים במשותף בחלקה כולה. הצדדים החליטו שכל אחד יחזיק במחצית החלקה, אך אין הכרח לגזור מכך שנגיסות שונות בגודלה של החלקה יפגעו בזה שאיתרע מזלו להחזיק בחלק שממנו הפקיעו. מתוך הכרה שחלוקת הנכס אינה אפשרית, הצדדים בחרו לקבוע שכל אחד מהם יחזיק במחצית השטח, וגבולותיה של כל מחצית אינן אלא נגזרת מהסכמה זו. מסתבר אף פחות מכך שכוונת הצדדים הייתה להקצות זה לזה סיכון של הפקעה ללא פיצוי המבוססת על כך שמדובר בחלקה אחת שרק אחוזים ממנה הופקעו;

2) המצב הקנייני שונה בשני המקרים. בפס"ד מרקין נעשתה עסקת מכר לצמיתות, המקצה את הסיכונים לקונה מעת קבלת הנכס. אך בפס"ד חזקיהו מדובר בחוזה להקניית זכות זמנית, אשר תביעה לפירוק שיתוף מביאה את תקופת החכירה אל קיצה, מפקיעה את זכות החכירה כליל, ומייתרת את הצורך לבחון את כוונת הצדדים.

26. קובע כב' השופט הנדל בסעיף 8 לפס"ד חזקיהו כדלקמן:

"סעיף 13 לחוק המקרקעין מציב מגבלה משמעותית על יכולותיו של בעלים לפי חוק המקרקעין להעביר בעלות בחלק ממקרקעיו: אין תוקף קנייני לעסקה במקרקעין שאינה מתייחסת ליחידה שלמה שהוכרה על ידי פקיד המרשם לפי דיני הפרצלציה. הכוונה היא, כמובן, לחלק מסוים מן המקרקעין, ולא לחלק בלתי-מסוים דוגמת אחוזי הבעלות של שותף, שאין מניעה למכור אותם לאדם אחר. יסודו של סעיף זה באינטרס הציבורי במניעת פיצול-יתר של המקרקעין"

...

מגבלה זו מזמינה , מטבע הדברים, דרכי עקיפה שונות, אשר שורשן כבר בחוק המקרקעין עצמו. במסגרת זו מן הראוי לעמוד על שתים מהן. דרך אחת מצויה בסעיף 78 לחוק, המאפשר להשכיר חלק מסוים ממקרקעין ...

...

דרך אחרת שבה נעשה במשפט הישראלי שימוש לצמצום חלקי מבחינה מעשית של גבולות הפרצלציה היא הסכמי שיתוף, בגדרם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח. סעיף 29(א) לחוק מאפשר לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכן ליתן להם תוקף גם כלפי צדדים שלישיים. ...

בין הנפקויות לדוגמה שצוינו כמבחינות בין חלוקת שטח לבין חלוקת השימוש וההחזקה ישנה האפשרות לתביעה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, כיוון שהמצב המשפטי הוא שהצדדים להסכם השיתוף עודם בעלים בחלקה כולה, כל אחד מהם רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. אם חלוקה בעין של החלקה, דהיינו פרצלציה, לא תהיה מקובלת על דעת פקיד המרשם, לא יהיה מנוס ממכירה של החלקה כולה לאדם אחר, תוך אובדן ההחזקה הבלעדית במחצית החלקה."

27. היוצא לנו מכל האמור לעיל כי קודם לכל דיון בטענות הצדדים, יש לבחון את כוונת הצדדים שהייתה בעת החתימה על הסכם השיתוף בשנת 1992. יש חשיבות לכוונת הצדדים, שכן התובע רכש את חלקה של גב' כהן בבעלות (1/6) בכפוף להסכם השיתוף. הזכויות של התובע הינן הזכויות שהיו גב' כהן במקרקעין, שכן גב' כהן מכרה לתובע את כל זכויותיה במקרקעין.

כוונת הצדדים בהסכם השיתוף:

28. עובדות המקרה שבפנינו שונות באופן מהותי מעובדות המקרים שנדונו בפס"ד מרקין ובפס"ד יחזקאל. אם בפס"ד מרקין ובפס"ד יחזקאל היה מדובר בהפקעות לאחר הסכמי השיתוף השונים, במקרה שבפנינו מדובר על השבת קרקע אשר הייתה מיועדת להפקעה. למרות שוני זה של העובדות, יש לבדוק את כוונת הצדדים בהסכם השיתוף, שכן כפי שהיה בפס"ד מרקין ובפס"ד חזקיהו, כוונת הצדדים היא זו שקבעה את תוצאות ההליך המשפטי.

29. התובע רכש את כל זכויותיה של גב' כהן (ארקין) צפורה במקרקעין, בכפוף להסכם השיתוף, ולכן הסכם השיתוף מחייב אותו.

30. כאמור לעיל, טוען התובע כי בני משפחת ארקין חילקו ביניהם את חלק המקרקעין שלא הופקע, והסכם השיתוף לא התייחס לחלק שהופקע, שכן בני משפחת ארקין יצאו מנקודת הנחה שחלקים אלו כבר אינם ברשותם. לעומת התובע, טוענים הנתבעים שהאמור בסעיף 4(ב) להסכם השיתוף ש"יתרת השטח כמצויין בתשריט (נספח א') תהיה במושע בחזקתם הבלעדית של יתר ארבעת השותפים" כוונתה לכלל שטח המקרקעין למעט מגרשים 33/2 ו-33/3. סבור אני שיש להעדיף את טענת התובע על פני טענת הנתבעים, ויש לקבוע שמהסכם השיתוף עולה שהצדדים ביקשו דווקא לשאת במשותף ובאופן שוויוני בתוצאות הפקעות מתוכננות, לטוב ולרע, מהסיבות כדלקמן:

1. נקודת המוצא של בני משפחת ארקין הייתה שלכל אחד מששת בני המשפחה יש 1/6 מהבעלות במקרקעין (סעיף 1 הסכם השיתוף);
2. מר אחיעזר ארקין העיד כי הסכם השיתוף נכרת בין הצדדים לאחר שנכנסה לתוקף תכנית זמ/250, והיה ידוע להם על ההפקעות. מעדותו עולה כי הסכם השיתוף התייחס למקרקעין לאחר ניכוי ההפקעות;
3. בתשריט שצורף להסכם השיתוף נרשם שמגרש 33/3 בשטח 2,633 מ"ר יהיה בחזקתו של מר ארקין זאב, מגרש 33/2 בשטח 2,633 מ"ר יהיה בחזקתה של גב' כהן-ארקין, וחלקות 33/1, 34 ו-18, שהוגדרו בטבלה במקום המיועד להגדרת גודל חלקות אלו "כל יתרת השטח במשותף" לארבעת הצדדים הנותרים. מחישוב השטחים של מגרשים 33/1, 34 ו-18 עולה שסך כל שטחים אלו הינו 10,532 מ"ר. אם מחלקים שטח זה ל-4, מקבלים את הסך 2,633. כך שלכל אחד מארבעת בני המשפחה הנותרים גם היה 2,633 מ"ר. הצדדים להסכם השיתוף לא כללו את החלק המופקע בהסכם השיתוף, שכן הם יצאו מנקודת הנחה שחלק זה אינו שייך להם. ראיה לכך היא שבתשריט שצורף להסכם השיתוף לא נכללו השטחים המופקעים, ואשר היו מיועדים לדרך ולשצ"פ, בתחום המגרשים אותם חילקו הצדדים ביניהם;
4. במעמד החתימה על הסכם השיתוף, חתמו בני משפחת ארקין גם על יפוי כוח בלתי חוזר לפי סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961, המייפה את כוחם של:

"גדליהו הרשקו ו/או אחיעזר ארקין ו/או יעקב קרקובר עוה"ד, כולם ביחד וכ"א לחוד להיות לב"כ החוקי לשם עשיית בשמינו ובמקומינו את כל הפעולות הבאות:..."

העובדה שבהסכם השיתוף התפלגו בני משפחת ארקין ל-3 קבוצות, וביפוי הכוח מצויים שלושה עורכי דין, מלמדת שארבעת בני משפחת ארקין שקיבלו לחזקתם המשותפת את מגרשים 33/1, 34 ו-18 יוצגו ע"י עו"ד אחיעזר ארקין שהוא אחד השותפים במקרקעין, ואילו מר זאב ארקין שמכר חלקו לחב' דקור שיוצגה ע"י עו"ד גדליהו הרשקו, יוצג ע"י עו"ד הרשקו, ואילו גב' כהן (ארקין) צפורה יוצגה ע"י יעקב קרקובר. עובדת ההתפלגות ל-3 קבוצות מביאה למסקנה שעורכי הדין שמרו על זכויות שוות של כל אחת מהקבוצות;

1. על כוונת הצדדים בהסכם השיתוף ניתן ללמוד מניסוח חוזה המכר שנכרת בין גב' כהן לבין התובע. במבוא להסכם נכתב כי הגב' כהן היא הבעלים של 1/6 המקרקעין וכי הסכם השיתוף הוא חלק בלתי נפרד מהסכם המכר, וכי שטח חלקה של גב' כהן נטו, הוא 2,633 מ"ר. המלה "נטו" מחזירה אותנו להסכם השיתוף, בו נקבעו זכויות הצדדים להסכם השיתוף לאחר ההפקעות לדרך ולשצ"פ;
2. המתווך מר דני שרעבי העיד שהמו"מ בין התובע לבין גב' כהן היה על מכירת 1/6 מהמקרקעין. עדותו זו של המתווך מעידה גם על ידיעתה של גב' כהן בדבר מהות הסכם השיתוף;
3. נודעת חשיבות לניסוח הממכר בחוזה המכר שבין התובע לבין גב' כהן, שכן באותה עת אף אחד לא חשב על ניהול הליכים משפטיים בקשר להסכם השיתוף, וניסוח הממכר בחוזה המכר הנ"ל הינם בבחינת "אדם המשיח לפי תומו";
4. בהסכם השיתוף ובהסכם המכר אין התחייבות של הצדדים האחרים לערוך פרצלציה במקרקעין ולהעניק את החלק המסוים אשר הוגדר בתשריט אשר צורף להסכם השיתוף, וכל הבעלים נשארו בעלים במשותף במקרקעין;
5. בטיוטות החוזה לשינוי הסכם השיתוף הסכימו הנתבעים שאכן זכאי התובע לשטח נוסף של 310 מ"ר, שהוא חלקו בהחזר שטח מופקע שהפקיעה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מהמקרקעין בתכנית זמ/250, ואשר החזירה אותו לבעלים בתכנית זמ/1/250. התובע והנתבעים הסכימו לאמור בטיוטה הסופית של החוזה לתיקון הסכם השיתוף, אלא שהמחלוקת שבין התובע לבין חב' דקור היא שגרמה לאי חתימה על חוזה זה. בכל אופן, טיוטות אלו אינן חסויות, והינן גלויות, וניתן להשתמש בהן כשיקול בין השיקולים השונים למסקנתי הנ"ל;
6. מר אחיעזר ארקין העיד בחקירתו הנגדית (עמ' 29 – 30 לפרוטוקול המתומלל) כי לא הייתה כוונה לקפח את גב' כהן, והיא לא קופחה, והיא קיבלה חלק שווה בשווה עם כולם. מניעת קבלת חלק יחסי בחלק המוחזר מההפקעה על פי תכנית זמ/250 לגב' כהן או לחיליפיה, מהווה קיפוח של גב' כהן או חליפיה;
7. בחקירתו הנגדית העיד מר ארקין שהנתבעים שלא התנגדו לטבלת ההקצאה של התכנית שלאחר זמ/250 שלתובע מגיע 1/6 מהזכויות במקרקעין.

לאור האמור לעיל, סבור אני שהסכם השיתוף לא קבע שלנתבעים יש זכויות עודפות בשטח שהופקע במקרקעין בתכנית זמ/250, וכי התובע זכאי לקבל 1/6 משטח זה.

התנגדות לתכנית זמ/2/250:

31. טענו הנתבעים כי בשל העובדה שהתובע לא הגיש התנגדות לתוכנית ז"מ/2/250, עת פורסמה ובטרם אושרה, אין לו להלין אלא על עצמו.

סבור אני כי דין טענה זו להדחות. בטבלת ההקצאות המקורית אכן נשמר חלקו היחסי של התובע בבעלות במקרקעין. אלא שהנתבעים בקשו לשנות הקצאה זו בהסכמה, תוך מתן זכות תביעה לתובע, וזו הייתה מטרת החוזה מיום 16.3.05. החתימה על הסכם זה מנעה מהתובע מלהתנגד לתיקון לטבלת ההקצאות. הנתבעים אינם יכולים מצד אחד להסכים עם התובע שלא יתנגד לטבלת ההקצאות תוך מתן זכות תביעה לתובע כנגדם, ומצד שני לטעון שלא התנגד לתכנית.

תביעה כנגד הוועדה המקומית:

32. טוענים הנתבעים כי על התובע היה לתבוע את הוועדה המקומית ולא אותם.

סבור אני שיש לדחות טענה זו, מהסיבות כדלקמן:

1. בטבלת ההקצאות המקורית הקצתה הוועדה המקומית לתובע 1/6 מכלל הזכויות במקרקעין, בהתאם לחלקו בזכויות הבעלות. הנתבעים הם אלה שביקשו מהתובע לחתום על שינוי בהסכמתו בטבלת ההקצאות, תוך כדי כך שהם נותנים לו זכות תביעה כנגדם. טענת התובעים נטענת בניגוד למסמך מיום 16.3.05, שהם חתמו עליו, ועל פיו חתם התובע על התיקון לטבלת ההקצאות;
2. הסכמת התובע לתיקון טבלת ההקצאות שללה ממנו את זכות התביעה כנגד הוועדה המקומית, בתמורה לכך שקיבל זכות תביעה כנגד הנתבעים;
3. סבור אני שטענה זו של הנתבעים היא שימוש שלא בתום לב ושלא בדרך מקובלת מחיוב הנובע מחוזה, והמהווה הפרת החוזה שנכרת בין הצדדים ביום 16.3.05.

התביעה כנגד הנתבעת 4:

33. טוענים הנתבעים שהנתבעת 4 לא הייתה מהבעלים הרשומים של המקרקעין, ולכן יש לדחות את התביעה כנגדה.

סבור אני שיש לדחות טענה זו מהסיבות כדלקמן:

1. הנתבעת 4 חתמה על ההסכם מיום 16.3.05, כך שחשפה את עצמה לתביעה;
2. תביעת התובע היא בגין מגרש 76 שקיבלו הנתבעים בתמורה לחלק המושב מההפקעה. בהתאם למכתב הנושא תאריך 22.2.05 שכותרתו "תיקון טבלת האיזון של תכנית זמ/2/59 בנוגע לחלקה 44 בגוש 3715 במזכרת בתיה" קיבלה הנתבעת 4 חלק מחלקה 76 (1,101 מ"ר) יחד עם עמיהוד ארקין. קבלת החלק בחלקה 76 באה על חשבון התובע, ולכן חתמה הנתבעת 4 על החוזה מיום 16.3.05, ובכך הסכימה שהתובע יתבע אותה על קבלת החלק מחלקה 76.

חלקה 76 לא רק מחלקה 44:

34. טוענים הנתבעים כי חלקה 76 באה כפיצוי לא רק על חלקה 44, אלא גם על חלקה 45, שלתובע לא היה בה כל חלק.

סבור אני שיש לדחות טענה זו. במסמך הנושא את תאריך 22.2.05 ציינו הנתבעים כי מסמך זה דן ב"תיקון טבלת האיזון של תכנית זמ/2/59 בנוגע לחלקה 44 בגוש 3715 במזכרת בתיה". בגוף המסמך מציינים הנתבעים כי בחלקה 76 יש שני חלקים, האחד בשטח 1,101 מ"ר והשני 1,427 מ"ר, ובסה"כ 2,528 מ"ר. חתימתם של הנתבעים על מסמך זה מהווה הודאת בעל דין שחלקה זו באה כחלק מהתמורה בגין חלקה 44.

סכום הפיצוי:

35. לאחר שקבעתי כי כוונת הצדדים בהסכם השיתוף הייתה לשאת במשותף ובאופן שוויוני בתוצאות ההפקעה, אשר תוכננה ולבסוף צומצמה, סבור אני כי עליהם לשאת בתוצאת החזר השטח המופקע באופן שוויוני. דהיינו, שהשטח המוחזר יחולק באופן שוויוני בין הבעלים בהתאם לזכויותיהם במקרקעין.

36. מאחר והמסמך הנושא תאריך 22.2.05 הסכים התובע שחלקה 76 תועבר לנתבעים, כל אשר נותר לו הוא הפיצוי הכספי.

37. התובע הגיש את חוות דעתו של שמאי המקרקעין אריאלי אלי, אשר נתן חוות דעת מקיפה, וקבע כי על חלק הקרקע אשר היה זכאי התובע לקבל מחלק הקרקע המושב היה אפשר להקים 1.775 יחידות קוטג'. שווי קרקע לכל יחידת קוטג' הוא 200,000 דולר, כך שהפיצוי לו זכאי התובע בגין חלקו במגרש 76 הוא 355,000 דולר ארה"ב לפי שער של 4 ₪ לדולר, ובסה"כ 1,420,000 ₪ נכון למועד עריכת חוות הדעת (11.8.08).

38. הנתבעים הגישו את חוות דעתו של שמאי המקרקעין אלי כהן, אשר חלק על השמאי אריאלי, והעריך את שווי חלקו של התובע בחלק המושב בסך 57,104 דולר.

39. סבור אני שיש להעדיף את חוות דעתו של מר אריאלי על פני חוות דעתו של מר כהן, מהסיבות כדלקמן:

1. מר אריאלי נתן חוות דעת מושלמת, תוך הצגת כל הנתונים במלואם, ואילו מר כהן נתן חוות דעת אך ורק על 3 שאלות בלבד, אשר הנתבעים בקשו ממנו להתייחס אליהן;
2. בחקירתו הנגדית השיב מר אריאלי תשובות ישירות, ולא היסס להשיב לשאלות היפותטיות של ב"כ הנתבעים תשובות שיכולות היו להיות לרעת התובע. אך מר כהן התפתל על דוכן העדים בכל מאודו, ולא היה יכול להשיב תשובה שהייתה מתבקשת, גם אם הייתה לרעת הנתבעים;
3. שמאי המקרקעין אשר הרמן מיום 30.10.1996 העריך את שווי חלקו של התובע בשטח ההפקעה שהושב בסך 29,000 דולר ארה"ב בערכים של חודש אפריל 1994, כאשר הייעוד של הקרקע היה לתעשייה. חוות דעת זו הייתה מוסכמת גם על הנתבעים. כאשר לוקחים בחשבון את העובדה שערך קרקע למגורים עולה הרבה יותר מאשר קרקע לתעשייה, וכאשר לוקחים בחשבון את העלייה הגדולה מאד בערך המקרקעין במדינת ישראל מאז שנת 1994 ועד לחודש נובמבר 2010, מועד בו ניתנה חוות דעתו של מר כהן, מיד ניתן להיווכח ששוי המקרקעין בהם נוקב מר כהן אינו ריאלי לחלוטין.

40. מר אריאלי העיד בחקירתו הנגדית כי בטיוטת חוות הדעת כתב כי שווי קרקע ליחידת דיור הוא 150,000 דולר. כאשר נשאל על כך בחקירתו הנגדית אודות השוני בין הכתוב בטיוטת חוות הדעת לבין הכתוב בחוות הדעת, לא היה לו הסבר של ממש. על כן יחושב שווי קרקע ליחידת דיור לפי שווי של 150,000 דולר לא לפי שווי של 200,000 דולר. בהתאם לכך, ההפסד של התובע בגין כך שלא קיבל חלקו במגרש 76 הוא 1,065,000 ₪ (= 4 X 1.775 X 150,000) בערכים של יום מתן החוות הדעת של מר אריאלי (11.8.08).

הערה לסיום:

41. בחוות דעתו של מר הרמן מיום 30.10.1996 נכתב כי שטח חלקה 44 נטו לאחר ההפקעות על פי תכנית זמ/250 היה 16,843 מ"ר. מחישוב השטחים שחילקו הצדדים להסכם השיתוף עולה כי הם חילקו ביניהם אך ורק 15,798 מ"ר. דהיינו חסרים 1,045 מ"ר שלא הופקעו ולא חולקו. כיוון ששני הצדדים לא טענו בעניין זה, לא התייחסתי לנקודה זו בפסק הדין עצמו.

סוף דבר:

לאור כל האמור לעיל, על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע כדלקמן:

1. את הסך 1,065,000 בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום 11.8.08 ועד ליום התשלום בפועל;
2. את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
3. שכ"ט עו"ד בסך 120,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, ט"ו כסלו תשע"ג, 29 נובמבר 2012, בהעדר הצדדים.