1. בהתאם להסכמת הצדדים מיום 23.1.13 ניתן פסק הדין בהתאם לסמכות המוקנית לבית המשפט לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט, וזאת לאחר שמהות הסעיף הובהרה לצדדים במיוחד הוסבר להם כי כמעט ולא ניתן לערער על פסק דין הניתן בתוקף סמכות זו של בית המשפט. לבקשת הצדדים פסק הדין ניתן בצרוף נימוקים קצרים. לאחר שהצדדים הגישו סיכומים ניתן בזאת פסק הדין על דרך הפשרה, בצרוף נימוקים קצרים. פסק הדין מתייחס לכל ארבעת התיקים המפורטים לעיל (להלן: "התיק" או "התביעה"). יצוין כי התובע ביקש למחוק את תיק 38840-03-10 עוד בדיון שהתקיים ביום 31.5.10 וחזר והגיש בקשה בנדון לבית המשפט ביום 13.9.10 בתיק 4411-0209.

2. לאחר עיון בכתבי הטענות, בפרוטוקולים המשקפים את הדיונים שהתקיימו בתיק ובסיכומים שהוגשו ע"י הצדדים, אני קובעת כדלקמן:

עניינן של התביעות שהוגשו בתיקים אלו (להלן: "התביעה"), הינו הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים והמתייחס לחנות מספר 59 במרכז שוסטר ברחוב אחימאיר 7 רמת אביב ג' הכוללת, שטח של 41 מ"ר + גלריה (להלן: "החנות"). לטענת התובעת הפרה הנתבעת את הסכם השכירות ובעקבות כך הוגשה התביעה הן לפינוי המושכר והן לפיצויים לפי עילה חוזית ולפי עילה שטרית.

3. בדיון שהתקיים ביום 16.9.10 התקבלה הצעת ביהמ"ש כי דמי השכירות שאינם שנויים במחלוקת ישולמו תוך 10 ימים ובנוסף תעביר הנתבעת דמי שכירות בסך 6,000 ₪ בתוספת מע"מ בראשון לכל חודש קלנדרי עד למועד הפינוי. עוד הוסכם כי הסכמה זו איננה פוגעת בטענות הצדדים האחד כלפי השני.

4. ביום 15.11.10 ניתן תוקף של פסק דין להסכם ביניים שבין הצדדים ולפיו התחייבו הנתבעים לפנות את המושכר תוך 30 יום מיום החתימה על ההסכם, דהיינו, עד ליום 15.12.10. כמו כן נקבע באותו הסכם שממועד הפינוי לא תהיינה לתובעת או מי מטעמה כל תביעה או דרישה ביחס ליתרת תקופת השכירות.

לאור האמור לעיל, המחלוקת שנותרה לדיון מתייחסת לתקופה שעד למועד הפינוי.

5. במסגרת תיק 8593-09-09, נתבקש סעד של פינוי אשר כבר בוצע בהתאם להסכם שקיבל תוקף של פסק דין מיום 15.11.10. מכאן, שנותרה למעשה המחלוקת הכספית אשר באה לידי ביטוי בעילה החוזית ובעילה השטרית בכל התיקים.

6. דמי השכירות החל משנת השכירות השניה:

עיקר המחלוקת נובעת מהשאלה מה היו דמי השכירות בגין החנות לאחר תום שנת השכירות הראשונה. הסכם השכירות הרלוונטי שבין הצדדים הוא ההסכם מיום 19.1.07 (להלן: "הסכם השכירות, או הסכם השכירות החודשי"- נספח 3' לתצהיר הנתבעת).

לגבי שנת השכירות הראשונה, אין מחלוקת כי דמי השכירות עמדו על סך של 4,000$ + מע"מ לחודש, כפי שנקבע בסעיף 3 להסכם השכירות. "דמי השכירות יהיו מיום 1.12.07 ועד 30.11.08, סך של 4,000$ לכל חודש + מע"מ..." .

המחלוקת היא לגבי השנים הנוספות, שכן הסכם השכירות בהתאם לסעיף 3 אמור היה להסתיים ביום 30.11.16 ,ולא נקבעה בו כל הוראה לגבי תשלום דמי השכירות לשנים הנוספות.

7. בהסכם עצמו לא נקבעו דמי השכירות לשנים הנוספות אחרי השנה הראשונה. התובעת טוענת כי ברור שהכוונה הייתה שדמי השכירות יעמדו על סך של 4,000$ + מע"מ למשך כל תקופת השכירות, ואילו הנתבעת טוענת כי הצדדים היו אמורים לקבוע את דמי השכירות לשנים הנוספות בהתאם למחיר השוק בתום השנה הראשונה.

8. אין ספק שקיימת לָקוּנה בהסכם, אשר מתייחס בצורה מפורשת לדמי שכירות עבור השנה הראשונה ואין בו הוראות לגבי השנים הנוספות. אין גם מחלוקת כי ההסכם נוסח ע"י ב"כ התובעת כך שאין ספק שהאינטרסים שלה נלקחו בחשבון. הכלל המנחה את בית המשפט כאשר הוא נאלץ למלא לקונות בהסכם שבין הצדדים, הינו בחינת "אומר דעתם של הצדדים", לגבי אותו נושא בעת עריכת ההסכם. על אומד דעתם של הצדדים ניתן ללמוד הן מכלל ההסכם, הן מעדויות הצדדים שהיו מעורבים בעריכת ההסכם והן מתנאים אובייקטיבים המשליכים על כוונת הצדדים הספציפית.

9. במקרה הנדון הגעתי למסקנה שמאחר והצדדים קבעו במפורש דמי שכירות לשנה אחת הרי שסביר להניח שבכוונתם הייתה לקבוע את דמי שכירות ראויים לשנים הבאות בהתאם למצב השוק לכל תקופה ותקופה, שכן אם לא כך, הרי שהיו נוהגים כפי שמקובל בחוזי שכירות רבים אחרים וקובעים מנגנון הצמדה כזה או אחר, וכפי שהצדדים עשו בעצמם בחוזה הקודם (נספח ב' לתצהיר מנהל התובעת בסעיף 3 (א) ו- (ב).

10. החוזה הרלוונטי לעניינו הוא הסכם השכירות החדש נספח 3 לתצהיר הנתבעת. השוואת הסעיפים הרלוונטיים בשני ההסכמים מעלה כי בהסכם הראשון שנערך ביום 28.11.05 נקבע במפורש בסעיף 3 (א) מהם דמי השכירות לשנה הראשונה (3,050). "דמי השכירות יהיו מ- 1.12.05 ועד 30.11.06, סך 3,050 דולר ארה"ב". סעיף 3 ב' קבע את דמי השכירות לשנה השנייה "3,150 דולר ארה"ב". בהסכם החדש בסעיף 3 א' נקבע: "דמי השכירות יהיו מ- 1.12.07 ועד 30.11.08 סך 4,000$ ארה"ב". דהיינו, בהסכם הראשון הייתה התייחסות נפרדת לכל שנה ואלו בהסכם החדש הייתה התייחסות רק לשנה הראשונה.

ממכלול העדויות עולה כי בעת החתימה על ההסכם החדש החנות עדיין לא הייתה מפוצלת והדבר אף עולה מ"הואיל" הראשון. מדובר היה בחנות של 41 מ"ר + גלריה. אך בשלב זה הצדדים כבר דברו על פיצול החנות והשיפוצים הכרוכים בכך. בנסיבות אלו לא ניתן היה לקבוע עדיין את דמי השכירות העתידיים. כמו כן אינני יכולה לקבל את הגישה שלפיצול החנות אין כל משמעות כספית, ולאחר הפיצול דמי השכירות שווים לאלה שהיו ערב הפיצול ואף גבוהים מהם.

11. אני מקבלת את טענת התובעת שקביעת דמי השכירות על פי חלוקה אריתמטית לפי מטרים בלבד איננה נכונה, ויש לקחת בחשבון גורמים נוספים כמו מקום החלק שנשאר לנתבעת והעובדה שהשיפוץ החדש הוסיף לערכה, אך עדיין שטח החנות הוא הפרמטר הבסיסי. הנתבעת נשארה עם כשלוש משטח החנות כך שבחישוב אריתמטי דמי השכירות היו צריכים לעמוד על סך של 1,333 דולר.

הערכת השמאי אורי גלבוע שצורפה כנספח 9 לתצהיר הנתבעת והקובעת את הסכום של 1,500$ משקללת את הגורמים השונים כמו שטח החנות, מיקום, שיפוץ וכד', ומבוססת על השוואת דמי השכירות לנכסים דומים באזור.

בנסיבות אלה, אני קובעת כי דמי השכירות עבור החנות החל מהשנה השנייה, דהיינו מה- 1.12.08 עמדו על סך של 1,500$ בתוספת מע"מ.

שער החליפין: אין מניעה מקביעת שער מינימום ובנסיבות התיק הנדון אני מעמידה אותו על 4 ₪ לדולר, מה גם שחוות דעת השמאי מטעם הנתבעים (נספח 9 לתצהיר מנהל הנתבעת) נעשתה על בסיס זה (סעיף ה – 9 לחוות הדעת). ומכאן שדמי השכירות הראויים הינם 6,000 ₪ בתוספת מע"מ לחודש מה- 1.12.08 ועד למועד הפינוי.

12. אין מחלוקת על כי הנכס פונה ב- 15.12.10, כך שהחל מיום ה- 1.12.08 ועד ליום 15.12.10, יש לחשב את דמי השכירות לפי 6,000 ₪ לחודש בצרוף מע"מ ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית מהמועד בו היו אמורים להשתלם ועד התשלום בפועל , ובניכוי הסכומים ששולמו לאחר הגשת התביעה.

13. השבת סך של 30,000$:

מחלוקת נוספת שבין הצדדים ואשר נטענה בתיק 8593-09-09, מתייחסת לדרישת התובעת להשבת פיצוי כספי בסך 30,000$, שניתן לנתבעת בעת חתימת הסכם השכירות החדש. אין מחלוקת בין הצדדים כי סכום זה שולם לנתבעת ע"י התובעת סמוך לחתימה על ההסכם החדש.

התובעת טוענת שסכום זה שולם על ידה להבטחת דמי השכירות העתידיים בסך 4,000$ לחודש בתוספת מע"מ, בעוד הנתבעת טוענת שהם שולמו לה כפיצוי חד פעמי של 30,000$, בעקבות הקטנת שטח החנות. לטענת התובעת היא זכאית להשבת הסכום מאחר והסכם השכירות הופר ע"י הנתבעת. הנתבעת לעומתה טוענת שמדובר בסכום חד פעמי אשר ניתן בעקבות פיצול החנות והקטנת השטח המושכר.

לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים ולאחר ששמעתי את העדים, הגעתי למסקנה שעיקר הפיצוי ניתן בגין הקטנת שטח החנות שהצדיק הקטנת דמי השכירות ואף הצדיק פיצוי על אי הנוחות בתקופת השיפוצים. יחד עם זאת גובה הפיצוי הושפע גם מתקופת השכירות הארוכה ולכן אני קובעת כי יש הצדקה להשבה חלקית ואני מעמידה אותה על סך של 30,000 ₪ (7,500$ לפי שער יציג של 4 ₪ ל $).

13. פיצויים על הפרת הסכם:

מאחר והמחלוקות שבין הצדדים נבעו מלָקוּנה ב הסכם השכירות החדש, הרי שלא מצאתי שיש לפסוק פיצויים נוספים בגין הפרת ההסכם ואף לא לפסוק הוצאות למי מהצדדים, שכן היה מדובר במחלוקת לגיטימית שנבעה מלָקוּנה בהסכם אשר שני הצדדים היו אמורים להיות ערים לה בעת החתימה על ההסכם, ומשלא הבחינו בכך מבעוד מועד, או שבחרו להשאיר את הנושא לא מוסדר, הרי שאין להטיל על צד אחד את האחריות על כך יותר מאשר על הצד השני, אלא יש להביא את ההסכם לסיום תוך איזון תשלומים המתאימים לביצוע בפועל של ההסכם שהיה בין הצדדים.

14. יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית לכל תשלום שלא שולם במועדו החל מהמועד בו היה

לבצע את התשלום ועד למועד בו בוצע התשלום בפועל. בחישוב החיוב הסופי יש לקחת

בחשבון תשלומים ששולמו על ידי הנתבעת כמו חשמל וארנונה מעבר לסכומים שהיה

עליה לשלם ולקזז סכומים אלו בצרוף הפרשי הצמדה וריבית.

15. את תיק 38340-03-10 שעניינו פיצוי בגין אחור בפינוי המושכר, ביקש ב"כ התובעת למחוק בדיון שהתקיים ביום 31.5.10 בפרוטוקול המצוי בתיק 8503-0909, וחזר על בקשה

זו בהודעה שהוגשה על ידו בתיק 4411-02-09 מיום 13.9.10. מאחר ולא מצאתי החלטה

מפורשת על מחיקת התביעה ניתנת בזאת החלטה לפיה התביעה מחוקה והמזכירות

מתבקשת להחזיר את האגרה לתובעת, שכן הבקשה הוגשה עוד לפני דיון ההוכחות.

בשולי הדברים יוער, כי גם לגופו של עניין הייתי דוחה את התביעה בתיק זה לאור

הנימוקים שפורטו לעיל.

16. הוצאות שנפסקו במהלך ההליכים הרבים בכל התיקים יש לדאוג לביצוע התשלום תוך 14

יום, אם עדיין לא שולמו, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מהמועד שנקבע לתשלום ועד

התשלום בפועל.

17. פסק הדין מתייחס לכל התיקים המפורטים בכותרת ואשר הדיון בהם אוחד. נימוקי פסק

הדין ניתנו לפי הנושאים השונים שהיו שנויים במחלוקת, ואשר עלו, לעיתים בכפילות, בתיקים השונים שהוגשו.

המזכירות תדאג לסגור את כל ארבעת התיקים המפורטים בכותרת פסק הדין.

התובעת רשאית להגיש פסיקתא לחתימה לאחר ביצוע החישובים המדויקים. התשלום יבוצע תוך 14 יום מאישור הפסיקתא .

הפסיקתא תוגש עם תגובת הנתבעת לחישובים או לחלופין (ואני מקווה שכך יהיה), בהסכמת הנתבעת.

המזכירות תשלח העתק מפסה"ד לצדדים.

ניתן היום, י"ח אדר תשע"ד, 18 פברואר 2014, בהעדר הצדדים.