בפני | כב' השופט יעקב שינמן | |
תובעים |
| |
נגד | ||
נתבעים |
ע"י ב"כ עו"ד עמי עבר הדני מפמת"א
ע"י ב"כ עו"ד עמי עבר הדני מפמת"א
|
פסק דין |
בפניי תובענה לפסק דין הצהרתי, לפיו מתבקש בית המשפט להכריז, כי:
א. חלק מקרקעות מושב כפר ורבורג, הינן בבעלות התובעים, כל אחד בהתאם לחלקו במקרקעין.
ב. הכרזת האפוטרופוס לנכסי נפקדים, מיום 11.1.1954 כי החלקות הרלבנטיות הן "נכס נפקד", בטלה מעיקרה;
ג. הכרזת שר האוצר מיום 19.3.1954 כי החלקות הרלבנטיות הן נכס נרכש ומופקע – אף היא, בטלה מעיקרה.
רקע כללי
לטענת התובעים, משפחותיהם (שהתובעים חליפיהם), רכשו בשנת 1939, או בסמוך לה, קרקעות ביישוב מחברת אמיקא – Emica Association (להלן: "אמיקא").
הקרקעות לא נרשמו על שמם, ןעתה הם מבקשים לשנות את הרישום כך שהקרקעות שנרכשו ירשמו על שמם.
רקע תמציתי, בקשר לגופים העיקריים הרלבנטים לתובענה
הברון הירש ייעד את יק"א אנגליה בתחילה, כדי לסייע ליהודי רוסיה שעברו באותה עת השפלה ודיכוי והוא גרס, שהישרדותם תתאפשר, ככל שילמדו ויחיו מעבודות יצרניות, ולא מתרומות.
בשנים הראשונות הקים בגליציה בתי ספר חקלאיים ובהמשך (כיוון שבארץ שלט השלטון העותמאני) , הקים בארגנטינה מושבות ליהודים מאירופה למטרה האמורה.
בשנת 1896 כשנפטר הברון הירש שהוריש הון עתק , הוחלט להוסיף את א"י למדינות הנתמכות ע"י יק"א כאשר בתחילת הדרך, נתמכו נס ציונה ומשמר הירדן.
בהמשך, לבקשת הברון דה רוטשילד, פקידי יק"א ניהלו את מושבות הברון (במקום פקידי הברון), ובשלב שני עם הקמתה של יק"א ישראל, התרחבה פעילותה והיא החלה רוכשת קרקעות בא"י לשם חקלאות.
עם הקמת אמיקא – הוגדרו מטרות הקמתה, בתזכיר ההתאגדות, לרבות: הגשת עזרה כלכלית, פילנטרופית ליהודים נזקקים במדינות בהן נרדפו, עידוד הגירתם למקומות אחרים, כולל פלשתינה א"י, וביסוס חייהם על עבודה יצרנית וחקלאית, פיתוח והשקעה בתחומי חיים משלימים (חינוך, כלכלה ותרבות).
בתחומי פלשתינה – א"י, עסקה יק"א בישראל, גם בפיתוח והרחבת יישובים קיימים, לרבות באר יעקב, שנהרסה בפרעות תרפ"ט, בהקמת יישובים חקלאיים חדשים, לרבות כפר ורבורג.
טענת התובעים בתמצית
אף שאמיקא התחייבה להעביר את הקרקעות על שם המתיישבים בהתאם לחוזים שנחתמו בין המתיישבים לבין אמיקא (להלן: "חוזי ההתיישבות") – אמיקא, שהחזיקה בנאמנות את הקרקעות, לא קיימה התחייבות זו להעברתן ברישום על שם המתיישבים, ובחלוף השנים, חלק מהקרקעות שנרכשו בזמנו על ידי אמיקא מתושבים ערביים, הוכרזו בטעות כ"נכסי נפקדים" לפי חוק נכסי נפקדים, תש"י – 1950 (להלן: "חוק נכסי נפקדים") וחלקן אף הופקע בידי שר האוצר לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג – 1953 (להלן: "חוק הפיצויים") ונרשם שלא כדין על שם המשיבה 5 - רשות הפיתוח, כל זאת בזמן שהמתיישבים עיבדו את האדמות ולא עזבו אותן מאז נרכשו על ידם.
יתר הקרקעות, שנרכשו על ידי אמיקא מקק"ל אנגליה, נותרו על שם קק"ל אנגליה עד עצם היום הזה.
לאור זאת, במסגרת תביעתם, עותרים התובעים שיוצהר כי הם בעלי הקרקעות (כל אחד בהתאם לחלקו בקרקעות כמפורט ברשימה המתוקנת שהוגשה ביום 8.11.2011) ולהורות על תיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין בהתאם.
הקרקעות הופקעו על ידי האפוטרופוס בהכרזה מיום 11.1.1954.
בנוסף לכך, חלקה 2 באותה קבוצה (ברישומה ההיסטורי, וברישומה כיום כגוש 2746 חלקה 22 – 25) הוכרזה ביום 19.3.1954 על ידי שר האוצר (הנתבע 4) כ"מקרקעין שאינם בחזקת בעליהם" ולפיכך כנכס המוקנה לרשות הפיתוח לפי חוק הפיצויים.
בקשת רשות ערעור על אותה החלטה (רע"א 8423/09) נדחתה בהחלטת בית המשפט העליון (כב' השופט גרוניס) מיום 24.11.2009).
לא מתקיים הצידוק המשפטי לקבוע כי התובעים השתהו בתביעתם, היות והם לא היו מודעים לפגיעה בזכויותיהם. התובעים אוחזים ב"זכויות שביושר" בקשר למקרקעין ונתנו אמון והסתמכו על חובת הנאמן (אמיקא) לממש את התחייבותו. גם הנתבעים, המבקשים להסתמך על כך שרכשו את המקרקעין בגוש 317 חלקה 3 בעסקה נוגדת מאמיקא, לא סיימו את רישום העסקה בפנקסי המקרקעין והיא הוכרזה לאחר מכן כ"נכס נפקד" ולכן היא אינה גוברת על ההתחייבות הקודמת לתובעים וכך גם לא העבירו ברישום את חלקה 317 גוש 4 – 5 והם מנועים ומושתקים מלטעון לשיהוי כלפי התובעים. בנוסף, המדינה ומוסדותיה ניהלו בשנים האחרונות בירור עם התובעים לגופו של עניין ולא יכולים לטעון כעת כי קיימת מניעות מעצם בירור הזכויות.
תמצית טענות הנתבעים 1 -5 (המינהל, קק"ל (אנגליה), קק"ל, משרד האוצר, רשות הפיתוח) ו – 7 (האפוטרופוס הכללי)
יש לדחות את התביעה מהטעמים הבאים:
המשבצת החקלאית של האגודה, מהווה חוזה זמני מתחדש המעניק לאגודה, ודרכה לחברי האגודה, זכות שימוש מוגבלת במקרקעין, למטרות ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד, הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד, הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן והקמת מבני ציבור ושימוש בהם.
חוזה התלת שנתי הראשון נחתם בין המינהל לבין האגודה בתאריך 1.12.1961 והחוזה האחרון נחתם עבור התקופה שבין 1.10.1999 – 30.9.2002.
משנת 2002 לא חתומה האגודה על חוזה משבצת, על כל הנובע מכך.
"A section of land leased or otherwise tenanted, esp. for agricultural purposes "
לא מדובר כלל בזכות בעלות במקרקעין. בטיוטות לא נמצאה התחייבות להעביר למתיישבים את הבעלות בשטח, אלא לכל היותר את הבעלות במשק בחקלאי (מבנים, ציוד, בעלי חיים), להבדיל מבעלות במקרקעין.
לאור חלוף הזמן, הנתבעים איבדו כל יכולת לבצע בדיקה אמיתית של חלק ניכר מהעובדות החשובות להגנתם.
נגד התובעים עומדת טענת מניעות כפולה – הן בשל חלוף הזמן והן בשל חוסר תום לב.
קק"ל מעולם לא מכרה מקרקעין הרשומים על שמה ובטח שלא מכרה זכויות בעלות בנסיבות המתוארות בתביעה.
בנוסף, אמיקא הצהירה אז, כי המקרקעין שמכרה לא נמכרו בטאבו לאיש, לא מושכנו, לא הוחכרו והן חופשיות משעבודים רשומים (מכתב חירם דנין מיום 21.8.1952 – נספח ב' לכתב ההגנה). לכן, מן הדין לדחות את התובענה ביחס לאותן שתי חלקות שנמכרו בשנות החמישים לקק"ל – שכן מקרקעין אלו נמכרו, נרשמו והוסדרו כדין והן זוכים להגנת סעיף 125 וסעיף 10 לחוק המקרקעין לפיו: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום – לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון" – המכירה לצד שלישי (קק"ל) מוגנת היות והיא עומדת בתנאי הסעיף.
תמצית טענות הנתבעת 6 (יק"א בישראל)
תמצית טענות הנתבעת 8 – האגודה
יש לדחות את התביעה מהטעמים הבאים:
עדים ועדויות
המדינה -הגישה תצהירים מטעם גב' רחל אמיר – ראש צוות בכיר במינהל מקרקעי ישראל ומטעם מר רונן ברוך – האפוטרופוס לנכסי נפקדים וכן תעודת עובד ציבור של עו"ד תמר אריאלי מלשכת הסדר המקרקעין. כן הגישה, חוות דעת מומחה מטעם פרופ' יוסי כץ (להלן גם: "חוו"ד כץ").
האגודה- הגישה תצהיר מטעם מר יואב הורוביץ – חבר ועד הנהלה באגודה.
הערה כללית: ההדגשות בציטוטים "בבולד" או בקו הוספו על ידי , אלא אם צוין אחרת.
דיון והכרעה
"... קיימת דרך ארוכה מאוד רצופת קשיים רבים להוכחת תביעתם וככלל לא ניתן להעריך אם קיימים סיכויים טובים להצלחה, אך לא ניתן לסלק התביעה על הסף...".
גם בית המשפט העליון מפי הנשיא (בדימוס) כב' השופט גרוניס שדן בבר"ע על החלטת כב' הנשיאה הילה גרסטל, ודחה אותה, סבר כי:
".... אף אם ניתן היה להעריך את הסיכויים ולומר שהסיכויים אינם גבוהים, או אף שהם נמוכים, אין די בכך כדי להצדיק סילוק על הסף, כפי שביקשו המבקשים בבית משפט קמא. בקשתם זו נדחתה. איני מוצא שיש מקום להתערב בהחלטתו של בית המשפט המחוזי. המקרה אינו מן המקרים המצדיקים התערבות של ערכאת הערעור בהחלטה שלא לסלק תובענה על הסף. כמובן, שאין בדחייתה של בקשת רשות הערעור דנא משום מתן גושפנקא להחלטתו של בית המשפט המחוזי. ההליך יתנהל לגופו והמבקשים יוכלו לחזור ולהעלות טענותיהם לאור התשתית העובדתית שתתברר.
הבקשה לרשות ערעור נדחית בלא שהמשיבים נדרשו להשיב".
בסופו של יום, ולאחר ניהול ההליך לגופו, איני סבור כי התובעים הוכיחו את תביעתם והלכה למעשה, לא התגברו על אותם "קשיים רבים להוכחת תביעתם", אותם צפתה כב' הנשיאה גרסטל.
הנזק בתוך היישוב אם היתה מתקבלת התביעה- אכיפה בלתי צודקת בנסיבות העניין,
בכל אותן השנים, התושבים נוהגים מנהג חוכרים לכל דבר ועניין (למשל משלמים דמי חכירה, מגישים בקשות למינהל כבעל הקרקע) ונהנים ממעמדם כחוכרים במשבצת (כשהם נהנים מפטור המכרז למשל במגרשי ההרחבה).
הכל אותן השנים, מנהלת האגודה את עניני המושב, והיא מטבע הדברים, ומעצם מיהותה, היא שואפת, לשוויון בזכויות ובטובות ההנאה המוענקות לחבריה.
בטרם דיון, בטענות לגופן, אני מוצא לנכון להאיר ולהעיר, כי מלבד טענות של מניעות, השתק, הודאה, התיישנות ושיהוי, והנזק הראיתי שנגרם לנתבעים, יש לזכור כי תוצאת של קבלת התביעה, שהוגשה רק ע"י חלק מהמתיישבים- פחות מ- 33% מהמתיישבים ( תובעים כ-50 בעלי נחלות מתוך 160 סה"כ והשטח הנתבע 1,290 דונם מתוך 6120 דונם שטח המשבצת), הייתה יכולה ליצור "תוהו ובוהו" ביישוב, שהיה יכול לגרום לתוצאות פנימיות, שקשה לצפתן, ביחסים שבין החברים, וביחסים שבין החברים לאגודה ובהתאם לדין בית המשפט אינו נותן סעד של אכיפה מקום בו מדובר באכיפה בלתי צודקת בנסיבות העניין.
בדיון לפני, נציגי האגודה חזו סיכונים אלו, כשבין היתר העלו את החשש, שקבלת התביעה או חלקה:
עלולה לפגוע באגודה עצמה או לקפח חברים בה, שאינם נמנים על התובעים, לרבות במימוש זכויותיהם באופן שווה לתובעים, במישורים הבאים - קיפוח חברים שאינם תובעים במימוש זכותם להפניית מומלץ מטעמם למגרש בהרחבה בפטור ממכרז; חשש לקיפוח בהיקף קרקעות המוחזקות על ידי התובעים מול חברים שאינם תובעים; פיצול נחלות - כאשר קיים חשש כי מי שיזכה בתביעה יוכל להעביר לצד שלישי חלק מהנחלה הרשום בבעלותו, בנפרד מהחלק האחר אותו הוא מחזיק כבָּר רשות מאת האגודה, וכתוצאה מכך יכללו בישוב תושבים נוספים שאינם חברים באגודה על כל המשתמע מכך, באופן שיפר את האיזון הקיים בישוב בין חברי אגודה לבין מי שאינו חבר בה; חשש לקיפוח זכות לבניית יחידת דיור על פי תמ"א 35; גריעת שטח הפרדס המשותף (המהווה חלק משטח הנחלות של חברי האגודה) ממשבצת האגודה והעברת הבעלות בו לידי התובעים, תקפח את זכויות החברים האחרים באגודה שאינם נמנים על התובעים.
המסגרת הנורמטיבית
הרוכש זכות במקרקעין עומדת לו זכות שביושר, שאינה זכות אובליגטורית בלבד אלא זכות "מעין קניינית" ומקורה בסעיף 9 לחוק המקרקעין- שענינו בעסקאות נוגדות במקרקעין (כפי שנקבע בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999), להלן: "פרשת אהרונוב").
לטענת התובעים, זכות זו נוצרה בשנת 1939, טרם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין ובעניין זה יש לפנות לסעיף 166 לחוק המקרקעין העוסק בהוראת המעבר של החוק וקובע כי:
"(א) עסקה במקרקעין, והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה, וכן זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו וחוק זה אינו מכיר בה, יוסף לחול עליהם הדין הקודם.
(ב) זכות במקרקעין שחוק זה דן בה יחול עליה חוק זה אף אם נוצרה לפני תחילתו."
לפיכך, וכפי שנפסק בהחלטה בבקשה לסילוק על הסף, אם הזכות שביושר, לה טוענים התובעים, היא "זכות במקרקעין שחוק זה דן בה" – במשמעות הנלמדת בפרשת אהרונוב – הרי מכוח סעיף 166(ב) לחוק המקרקעין, חל על זכותם של המשיבים חוק המקרקעין, אף שזכותם נוצרה לפני תחילתו.
למעשה, התובעים סבורים כי יש לתקן את רישום הזכויות במקרקעין בהתאם לזכותם (הנטענת) לבעלות.
סעיף 125 לחוק המקרקעין מגדיר את כוח ההוכחה של הרישום בפנקסי המקרקעין וכלשונו:
"125. כוח ההוכחה של רישום
(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט – 1969.
(ב) רישום במקרקעין לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו."
תכליתו של סעיף 125(א) לחוק המקרקעין הינה הבטחת פומביות, אמינות, ודאות וסופיות הרישום במרשם, בכל הנוגע לזכויות הטעונות רישום במקרקעין מוסדרים (ראה: ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 60 (2003)).
על חשיבותו של עיקרון סופיות המרשם נאמר כי הוא "מהווה את 'הבריח התיכון' של שיטת ההסדר" (ע"א 492/83 עזבון המנוח איברהים חסן דיאב נ' תאופיק מוחמד חסן דיאב (פורסם בנבו, 9.5.1988)).
אמנם, החוק מותיר פתח לתקיפת הרישום וסעיפים 93 – 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט – 1969 (להלן: "פקודת ההסדר") מגדירים את עילות התקיפה ומיועדים לספק מענה לאותם מקרים חריגים בהם מוצדק לתקן את הרישום (ראה: סעיף 3(ה) בהחלטה בבקשה לסילוק על הסף) בטענות שמקורן במה שארע או קרה עד לרישום מקרקעין מוסדרים (ראה: מוטי בניאן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות (מהדורה שניה, המכון למחקרי משפט וכלכלה בע"מ), עמ' 281 – 282). עילות אלו אינן רלבנטיות במקרה דנן, בו עוסקות טענות התובעים בזכויות שנרכשו, לטענתם, לאחר שהוסדרו המקרקעין.
נוכח התכלית הנ"ל והצורך להבטיח את יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים, ולאור נקודת המוצא כי הרישום בפנקס המקרקעין משקף נכוחה את מצב הדברים לאשורו, לא בנקל ייעתר בית המשפט לתביעה שמטרתה תיקון הרישום, והפסיקה מורה כי נטל ההוכחה על הטוען לתיקון הרישום, הינו כבד (ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פורסם בנבו, 21.2.2007)).
נסיבות הקמת היישוב על ידי אמיקא
המדינה, מאידך, סבורה וטוענת, שאמיקא מעולם לא רכשה את מקרקעי קק"ל בדרך של עסקת חילופין ולכן כלל לא הייתה יכולה למכור אותם למתיישבים. לעניין מקצת הקרקעות שהיו רשומות כדין על שם אמיקא (שתי החלקות – גוש 317 חלקה 3 וגוש 1042 חלקה 23), אין כל הגיון בטענה כי אמיקא מכרה זכויות אלו למתיישבים.
כך עולה ממכתב מחברת אמיקא לקק"ל מיום 9.3.1941 (נספח נ"ז לחוו"ד כץ) לפיו הוסכם בין אמיקא לבין דר' גרנובסקי מהקק"ל על חילופי קרקע בין אמיקא לבין הקק"ל בנוגע לאדמות באר טוביה וכפר ורבורג, וכך נכתב באותו מכתב:
"בפגישה שהיתה לח"מ [הכוונה לאמיקא – י.ש.] עם הד"ר גרנובסקי הוסכם על חילופי קרקע בין חברת אמיקא והקרן הקיימת בנוגע [ל]אדמות באר – טוביה וכפר ורבורג. כל אדמת כפר ורבורג תעבור באפן כזה לרשותה של חברת אמיקא ובקשר עם זה מתבטל השחרור שלכם לטובת הבנק במרכזי לפי מכתבכם מיום 29.1.40...".
"... הרחבת ההתישבות על-ידי צמצום השטח הצדיקה את עצמה ללא צל של ספק. עובדה זו המריצה את אמיק"א לחפש אפשרויות ליצירת ישוב חדש בשכנות לבאר טוביה. היא התחילה לרכוש שטחים בסביבה, ואחרי שריכזה 1500 דונם, החליטה ליצור את כפר-וארבורג. היה עיכוב רציני אחד: השטח לא היה מרוכז, ולא התאים ביותר מבחינה טופוגרפית למשק אינטנסיבי. באר טוביה עזרה להסיר את העיכוב הזה: מסרה מאדמתה 1500 דונם ליצירת כפר וארבורג, וקיבלה תמורתו את האדמה החדשה שנרכשה".
"הנדון: רכישת שטח על-יד כפר-ורבורג, מחברת אמיקא
עקב הצעת-הרכישה הנ"ל, עלי להזכיר, כי לפני כאחת-עשרה שנה נעשה הסכם בין הנהלת הקרן הקימת לבין הנהלת חברת אמיקא "על חילופי-קרקע בין חברת אמיק"א והקרן הקימת בנוגע לאדמות באר-טוביה וכפר-ורבורג", "כל אדמת כפר-ורבורג תעבור באופן כזה לרשותה של חברת אמיק"א" – חלף שטח – אדמה של אמיק"א שיעבור לרשות הקרן הקימת.
ר"ב מכתב ח' אמיק"א... 9.3.41 בנדון הנ"ל".
האם המתיישבים רכשו מאמיקא זכות בעלות בקרקעות היישוב?
לאחר שנחקרו והודו עדי תביעה רבים, כי אין להם כל תביעה ביחס למקרקעין בפרדס המשותף, הודיע לבסוף ב"כ התובעים לבית המשפט כי: "...הגעתי לאיזושהי הסכמה פה שאנחנו מוחקים מהתביעה את סעיף 38 זה הפרדס המשותף בחלקה 23 בגוש 1042, נושא שהציק מאוד לחברי פה באגודה ואנחנו מוותרים" (עמ' 716 לפרוטוקול מיום 26.11.2014 ש' 19).
התובעים טענו, כי בחלוף השנים הרבות, אותרו על ידם שלוש דוגמאות לחוזים כאלו, בנוסח זהה, בשני ארכיונים שונים.
לשיטתם, הגם שמדובר רק בדוגמאות, הוכח כי כל רוכשי המשקים החקלאיים ביישוב, חתמו על הסכם באותו נוסח ומדובר על נוסח אחיד לרכישת הקרקעות, כנגד ביצוע תשלומים והתחייבות להקים משק חקלאי פעיל.
בהמשך, צורף לתצהיר בריקמן (נספח י') חוזה למשק חקלאי עם המתיישב גבריאל שניידר.
בחוזים למשק חקלאי לא צוין כי מדובר על חוזים בכפר ורבורג ואין בהם ציון של גוש או חלקה, לעומת זאת, בחוזה למשק זעיר מצוין בצורה מפורשת כי המקרקעין "שטח אדמה ידוע במושב כפר פליקס ורבורג, נפת עזה".
לפיכך, לא ניתן להסיק באופן ודאי, משני חוזה המשק החקלאי שצורפו לתביעה, ובסך הכל משלושת חוזי המשק החקלאי שהוצגו בפניי, כי הללו עוסקים בכפר ורבורג בלבד.
לתצהיר של בריקמן (נספח ט"ז) צורפו חוזים למשק זעיר עם מיכאל שוחט (בשפה עברית בלבד) – השונה בנוסחו בשפה העברית לזה של יונה מרגלית (שצורף לתצהיר גם נוסחו באנגלית), וכן חוזה למשק זעיר מול המתיישב אורי גנני (בשפה עברית ואנגלית) ומול קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים העברים בארץ ישראל – בשפה עברית בלבד, כאשר לא צורף לו הנוסח באנגלית, הגם שבסעיף 9 לאותו חוזה צוין כי: "חוזה זה נערך בעברית ובאנגלית ובמקרה של סתירה בין הנוסח העברי לבין הנוסח האנגלי, יכריע הנוסח האנגלי ויחשב לבר תקף".
חוזה משק חקלאי –
החוזה כללי ובלתי מסוים דיו, וכל שניתן ללמוד ממנו הוא, לכל היותר, על כוונות עתידיות, של אמיקא שטרם מומשו, להעניק בסופו של יום למתיישב, את האפשרות לקבל, זכות חזקה/שימוש/בעלות- במשק חקלאי, על הציוד שבו, המבנים שבו, הציוד שבו ואפילו המקנה (בהמות מבויתות) שבו, והכל על קרקעות (שהיקפן לא ברור) שיהיו בבעלותה או כאלו שיועמדו לרשותה ע"י קק"ל.
ברישת החוזה צוינו הפרטים הבאים: "הואיל ואמיקא היא בעלת חלקות אדמה מסוימות הגובלות עם המושב באר טוביה, וכן קבלה את הסכמת קרן הקימת לישראל בע"מ להעמיד לרשותה חלקות אדמה נוספות הגובלות עם חלקות האדמה הנ"ל השיכות לאמיקא." – בפסקה זו כלל לא צוין כי מדובר בחלקות המצויות בכפר ורבורג.
הגם שמנוסח החוזה עולה שאמיקא רוצה לחלק את המקרקעין לחלקות (פרצלציה), מהחוזה עולה שחלוקה כזו טרם בוצעה, בעת חתימת החוזה והיא תבוצע בעתיד: "הואיל וברצונה של אמיקא לחלק את האדמות הנ"ל לחלקות קטנות ולהקים עליהן משקים חקלאיים.. על מנת להושיב עליהם מתישבים חדשים."
משלא היה ברור איזה חלקות של אמיקא ואלו חלקות של קק"ל,וטרם בוצעה חלוקה של חלקות, הרי שבלאו הכי בחוזה גם לא צוין מיקום / מספר של החלקה, ולא צוינה הקנייה של זכות בעלות במשק או בקרקע, אלא לכל היותר תאור בקשה של המתיישב וכוונה כללית בעתיד להעניק לו זכות ל"משק" : "והואיל והמתישב בקש מאת אמיקא להקנות לו משק והוא נכון לשלם סך... בתורת דמי-קדימה ע"ח משק כזה...".
בסעיף 1 לחוזה צוין: "המתישב מבקש מאמיקא וזו האחרונה מסכימה להקנות למתישב משק המורכב משטח כולל של 25 דונם בערך ובנינים שונים, רשת השקאה, נטיעות, מכשירים ומקנה כמתואר בפרוטרוט בתוספת הראשונה לחוזה זה...".
התוספת הראשונה הנ"ל, כלל לא הוצגה בפניי ולא ברור כלל ועיקר מה נכלל באותה תוספת "בפרוטרוט" והאם הכוונה "להקנות" משמעה להקנות זכות שימוש, חזקה, עיבוד או בעלות במשק- על בניניו, מערכות ההשקיה שבו, המקנה שבו, המכשירים שבו וכד' .
גם האפשרות הקיימת בהמשך הסעיף כי אמיקא זכאית: "להכניס שנויים, הוספות או הפחתות בכל או איזה מן הדברים הנזכרים באותה תוספת." – מעידה על היעדר מסוימות והחלטיות מצד אמיקא ביחס לחוזה ולזכויות המוקנות מכוחו.
בנוסח העברי של החזה מדובר על קרקע "שתמסר" (לא תמכר), ובנוסח האנגלי מדובר על המילה allot"" שמשמעה בד"כ להקצות או להשכיר אך לדעת התובעים משמעה למכור.
בסעיף 2 לחוזה צוין: "אמיקא תחייב את המתישב במחיר הקרקע שתמסור לו וכמו כן במחיר הבנינים ושאר הציוד הנזכרים בסעיף 1 דלעיל ובנוסף לזה בחלק היחסי של מחיר הקרקע שתופרש למטרת בנינים ציבוריים, דרכים צבוריים וכן בחלק היחסי בכל הוצאות משפטיות, ואדמיניסטרטיביות שהוציאה ואשר תוציא אמיקא בקשר עם הקמת המשקים הנזכרים בהקדמה לחוזה זה...".
בנוסח האנגלי של הסעיף צוין, כי אמיקא תחייב את המתיישב בעלות הקרקע :
"it will allot to him".
לטענת כץ – המומחה מטעם המדינה, משמעות המילה allot היא "להשכיר חלקת קרקע לצורך עיבוד חקלאי" ומשמעות זו מתיישבת עם המונח holding שפורט בחוות דעתו.
לעומתו, עו"ד נורמן כהן – מומחה התובעים, ציין כי סעיף זה משקף עסקת מכירת בעלות במקרקעין ופירש את המונח allot במשמעות של "למכור" (המתורגם בהסכם במילה "למסור").
לגבי פרשנות המונחים כאמור, אין בידי לקבל את חוות דעתו של מומחה התובעים – עו"ד נורמן כהן (מיום 28.2.2013), שהובאה כתמיכה בטענותיהם לעניין הפירוש שיש ליתן לחוזי ההתיישבות. מסקנתו של עו"ד כהן, כי מסירה של קרקע משמעה מכירה, אינה הגיונית לכשעצמה ואינה מתיישבת גם עם תוכן הסעיף.
"מסירה" כאן לטעמי משמעה, מסירת חזקה ולא העברת בעלות הנעשית במכר, וההבדל בין פעולות אלו הוא גדול ומשמעותי.
חוות דעתו של עו"ד כהן, ניתנה באשר: "למהות הזכויות של התובעים בהתאם לדין האנגלי, ובהתאם לפרשנות המשפטית הנכונה לדוגמאות החוזים שהוצגו על ידם, לפי הדין והשפה האנגלית". בחוות דעתו, ציין עו"ד כהן, כי בהתאם לנוסח החוזים ובהתאם לפרשנות המתיישבת עם הדין האנגלי (דאז והיום) חוזי ההתיישבות הם חוזי "מכר מקרקעין לצמיתות, לפיהם התחייבה אמיקא למכור זכות בעלות מוחלטת לצמיתות במקרקעין שבבעלותה למתיישבים אשר חתמו על חוזים אלו, וגם בית משפט הדן לפי הדין האנגלי דאז (והיום) היה מעניק הגנה מלאה לתובעים, ומקבל את טענותיהם כי הם בעלי המקרקעין.".
עם כל הכבוד והערכה לעו"ד כהן, אין בידי לקבל חוות דעתו ובין היתר לאור, ,הסתירות והתהיות שהתגלו חקירתו הנגדית, שאינם מאפשרים, להשתית על חוות דעתו, את גירסת התובעים, לעניין פרשנות ומשמעות החוזים הנדונים.
בחקירתו הנגדית, התברר כי עו"ד כהן התבסס בחוות דעתו רק על החוזה מול המתיישב צייגר, הגם שהוצגו בפניו 3 חוזים, אולם נאמר לו לדבריו, שהם בדרך כלל באותם תנאים והוא קרא אותם "לראות אם יש תנאים מיוחדים". הגם שנאמר לו שיש שלושה חוזים למשק זעיר הוא ראה רק אחד מהם (עמ' 452 לפרוטוקול מיום 20.11.2014, ש' 1 – 5), ונמסר לו שהחוזים נחתמו בשנת 1939, והוא הסתמך על מידע זה מבלי שביקש אינדיקציות לכך (שם, עמ' 456 ש' 6 – 10).
איני סבור כי מומחה המעיד על חוזים כה חשובים, יכול לסמוך חוות דעתו על מה שאמרו לו או מסרו לו אחרים, בקשר לחוזים רלבנטיים לחוות דעתו, שלא היה כל קושי לבוחנם וראותם בעצמו.
עו"ד כהן, לא ערך במסגרת חוות דעתו, ניתוח מה היו התנאים הנדרשים לתוקפו של חוזה מכר של זכות בעלות בשנת 1939 (שם, שם, ש' 11 – 15) והגם שבסעיף 45 לחוות דעתו ציין כי: "...לאחר עיון משלים בדוגמאות ייפוי כוח ודוגמאות חוזי המשקים הזעירים, הגעתי למסקנה כי הן בהתאם לנוסחים של החוזים והן בהתאם לפרשנות המתיישבת עם הדין האנגלי (דאז והיום)...". לאחר שנחקר על כך ארוכות, הודה לבסוף כי לא ציין בחוות דעתו את הדין שחל באותה תקופה ביחס להוכחת תוקפו של חוזה – The law of property of 1925 (שם, עמ' 463 ש' 4 – 9).
עוד העיד עו"ד כהן, שזו חוות הדעת הראשונה שהוא נותן בארץ (שם, עמ' 468, ש' 5 – 8) ולא השיב לשאלה מדוע לא צירף את כל החקיקה (Section 40) והפסיקה הרלבנטית שהזכיר במהלך חקירתו הנגדית לצורך התנאים הנדרשים לחוזה תקף. בנוסף גם בעת חקירתו לא היתה בידיו הפסיקה הרלבנטית שמפרשת את התנאים למתן תוקף לחוזה במקרקעין בתקופה הרלבנטית לתביעה (שם, שם, ש' 10 – 15).
עו"ד כהן הסביר כי כל מה שטען במהלך חקירתו הנגדית לגבי הוכחת תוקף החוזה "שצריך חתימה אחת וצריך תמורה ולא צריך לדעת איזו קרקע מוכרים, ולא צריך גם תשלום וגם יש שתי אופציות", מתבסס על זיכרונו וניסיונו "מ-30 שנים כעו"ד" ולא צוינו האסמכתאות לאותם תנאים / דרישות בחוות דעתו היות והוא קיבל "חוזה עם שתי חתימות וכל הדברים שחייבים להיות בחוזה" (שם, עמ' 468 ש' 16 – עמ' 469 ש' 5).
בנוסף, עו"ד כהן הסתמך בחוות דעתו על פסק דין Edwards V. Hall, אותו לא צירף לחוות הדעת וגם לא היה בידיו במהלך חקירתו הנגדית, כאמור כל פסק הדין, אלא רק החלק שהסתמך עליו (שם, עמ' 469 ש' 15 – עמ' 470 ש' 1).
מעבר לכך, במהלך חקירתו הנגדית, התברר כי לעניין החוזה למשק חקלאי (כדוגמת החוזה מול זייגר שהוצג לעו"ד כהן) על פי הדין האנגלי קיימת אבחנה במושג – בין "חזקה חקלאית" (אנשים שקיבלו את השטח לחקלאות בלבד, כלומר - Restricted Covenant, כמו במקרה דנן, לטענתו) לבין חוזה שאינו דן בחזקה חקלאית, אולם עו"ד כהן, כלל לא התייחס לאבחנה בין השניים בחוות דעתו (שם, עמ' 484 ש' 14 – עמ' 486 ש' 11).
לאור כל האמור הגעתי למסקנה כי לא ניתן להשתית על חוות דעתו, לפיכך, את פרשנות התובעים לעניין חוזי ההתיישבות.
ייתר על כן ובנוסף, באשר לסעיף 2 הנ"ל, הסיפא של הסעיף – לפיה אמיקא תחייב את המתיישב בעלויות כפי שיקבעו על ידה בעתיד, מעידה על כך, שגם תמרת החוזה אינה סופית והיא כפופה לשיקול דעתה של אמיקא.
בסעיף 3 לחוזה צוין: "הוסכם בזה כי אמיקא רשאית להקצות את הקרקע הנכללת במשק הנ"ל בחלקה אחת או אחדות ובאותם מקומות כפי שאמיקא תחליט לפי שקול דעתה הגמור, וכן תמסר לשקול דעתה הגמור של אמיקא ההחלטה בדבר תכנית הבנינים והנטיעות של המשק הנ"ל...".
גם סעיף זה מעיד על העדר מסויימות, ועל שיקול דעתה הבלעדי של אמיקא להחליט היכן להקצות את הקרקע וכן האפשרות שזו תוקצה בחלקה אחת או חלקות אחדות – אפשרות שלא הייתה ידועה בעת כריתת החוזה וברור שלא ניתן לומר שזה חוזה שיש בו מסויימות בכלל ובפרט אין בו מסוימות למכירת בעלות בקרקע.
בסעיף 4 לחוזה צוין: "המתישב מסכים לשלם לאמיקא את הסכום הכולל שאמיקא תזקף לחובתו באפן הבא: - (א) סך של -.200 לא"י ישולם בשעת חתימת - החוזה. (ב) המותר, בצרוף רבית של 4%... לשנה. החל מיום __ ישולם על ידי המתיישב במשך __ שנים מיום חתימת חוזה זה בתשלומים המורכבים מקרן ורבית כמבואר בפרוטרוט בלוח התשלומים המצורף לחוזה זה והמהוה חלק בלתי נפרד ממנו. התשלום הראשון יחול ביום..." – לחוזים שהוצגו בפניי, לא צורף לוח תשלומים כאמור בסעיף.
כמן כן, נוסח הסעיף שונה, בחוזה עם גבריאל שניידר, שם צוין כי: "...(ב) המותר ישולם במשך 25 שנה מהתאריך שבו תודיע אמיקא למתישב שהמשק נכון להחזקה ותפיסה ע"י המתישב בצרוף ריבית עליו בשעור ארבעה למאה שנה החל מיום אחד בינואר 1940 ועד הסילוק הגמור של קרן ורבית..".
מהאמור, ניתן לראות כי סכום התשלום הכולל לא צוין, לרבות פריסת התשלומים ומועד התשלום הראשון.
הסעיף 5 עוסק בהסכמה עתידית של המתיישב למשכן את מה שיקבל בעתיד מאמיקא, כאשר בסעיף צוינו מספר חלופות לאופי השעבוד שיינתן לטובתה – משכנתא, משכון או כל שעבוד חוקי אחר. ללמדך גם מכך, שאין כל ודאות שמדובר בהעברת זכות בעלות.
בסעיף 7 לחוזה צוין כי: "בכל עת שאמיקא תדרש זאת על המתישב להופיע במשרדי הטבו ולחתם על כל המסמכים ולעשות את כל הפעולות שידרשו לשם רשות המשק בשמו ע"י מכירה ו/או ע"י חכירה ורשום המשכנתא המשכון או השעבוד הנ"ל.".
כלומר, בעת חתימת החוזה עדיין לא היה ברור באיזו זכות מדובר – מכירה או חכירה (וגם בנוסח המחייב באנגלית צוינו שתי האפשרויות: "sale and/or leasehold"
בסעיף 8 לחוזה צוין כי: "כדי להבטיח שהמתישב יקבל את זכות החכירה בשמו ויחתם על המשנתא [צ.ל. המשכנתא – י.ש.], משכון או השעבוד כנ"ל לטובת אמיקא או לפקודתה... מסכים בזה המתישב לחתם בעת ובעונה אחת עם חתימת חוזה זה יפוי-כח בלתי חוזר בשם קרן הנאמנות לארץ ישראל שבו ירשה למורשה לחתום בשמו על כל המסמכים הדרושים בקשר עם רשום המשק...".
הסעיף נוקט ב"זכות החכירה" בלבד, על שם המתיישב.
לטענת התובעים, בסעיף זה קיימת טעות תרגום ולאור המילה "holding" המופיעה בנוסח האנגלי, התרגום הנכון בעברית צריך להיות: "כדי להבטיח שהמתיישב יקבל את זכות הרישום של המשק בשמו.." – היות והמונח holding הוגדר בהסכם (בהואיל השני) כ"משק" וזו פרשנותו.
לטענת התובעים, עו"ד כהן, ציין בחוות כאמור דעתו כי: "במשפט האנגלי המונח "holding" יכול לתאר הן החזקה בדרך של בעלות והן החזקה בדרך של חכירה. במקרה זה משמעות המונח היא "משק", ומהוראות ההסכם האחרות עולה כי הזכות במשק אשר הוקנתה בהסכם היא זכות בעלות לצמיתות במשק ולא כל זכות אחרת." (סעיף 15 לחוות דעתו).
מנגד, המומחה כץ הסתמך על פירושו למילה "holding " שהוא, כאמור, עיבוד חקלאי של המקרקעין.
הגם שעו"ד כהן מסכים שholding יכול להיות במשמעותו, גם חזקת חכירה, הרי כשהוא קובע כאן, שהמשמעות חזקת בעלות, יש להתייחס לכך בזהירות הראויה, מהטעמים שפורטו לעיל, לעניין חוסנה ומשקלה של חוות הדעת של עו"ד כהן- לפיה אין לקבל פרשנותו בעניין זה.
ביחס לסעיף 8 הנ"ל, התובעים הפנו לנוסח יפוי כח נוטריוני לקרן הנאמנות לא"י – שצורף לתצהיר בריקמן (נספח י"ז), ולטענתם, זהו יפוי הכח עליו נדרשו לחתום המתיישבים, בד בבד עם חתימת החוזה.
ראשית, הנחה זו- כי כל המתיישבים נתבקשו לחתום על יפוי הכוח בנוסח שהוצג בפניי, לא הוכחה בפני, שכן יפוי הכח לא צורף לאותם חוזי ההתיישבות שהוצגו בפניי במהלך ניהול התיק.
שנית, ומעבר לכך, לא ניתן לקבוע באופן ודאי כי יפוי הכח ניתן לשם רישום זכות בעלות בקרקע על שם המתיישב.
מעיון באותו נספח י"ז עולה כי ביום 2.5.1940 כתבה אמיקא במכתב ליהודה לוין מבאר טוביה, כי יש להחתים את מר הנס יוסף על 2 עותקים של חוזה עבור מתיישבי כפר ורבורג וכן על יפוי כוח שצורף למכתב. נוסח יפוי הכוח אינו מיועד אך ורק לרישום זכויות בעלות.
באותו יפוי כח צוין כי: "היות והממנה התקשר בחוזה עם חברת אמיקא... שעל פיו הוא בקש מאמיקא לספק לו משק המשתרע על שטח של עשרים וחמשה דונם בערך... וכמו כן הסכים בין שאר הדברים להופיע בכל שעה שידרש לכך ע"י אמיקא בפני משרד ספרי האחוזה המוסמך... ולחתום על כל הדוקומנטים הדרושים בכדי לרשום על שמו את הבעלות ו/או הזכות על כל נכסי דלא ניידי הנכללים במשק הנ"ל וכמו כן כדי לחתום על שטר משכנתא, משכון או שעבוד לזכות אמיקא או לפקודתה...".
בהמשך יפוי הכוח מונתה קרן הנאמנות לארץ ישראל להוציא לפועל את "כל או איזו" מהפעולות הבאות: "1. לרכוש ולקנות מחברת אמיקא שטח או שטחי אדמה... 2. לקבל בחכירה מאת קרן קימת לישראל בע"מ כל חלקת קרקע שהיא או כל חלקות קרקע שהן לתקופת זמן בעד דמי חכירה... 3. לקבל כספים בהלואה מאת חברת אמיקא בקשר עם רכישת הבעלות או הזכות על שטחי אדמה ו/או המשק הנ"ל...4. למשכן לזכות אמיקא או לפקודתה את כל הנכסים דלא ניידי שהמורשה [הכוונה לקרן הנאמנות לארץ ישראל- י.ש.] תרכוש ו/או את זכות החכירה על איזו שהן קרקעות, שהמורשה תקבל בחכירה מאת קרן קימת לישראל בע"מ כנ"ל" [ההדגשות בקו אינן במקור י.ש.].
כלומר, ייפוי הכח מופנה הן לפעולה של רישום רכישה / קנייה של שטח אדמה והן לפעולה של רישום זכות חכירה.
לטענת התובעים, היות ובמועד המכירה (הנטענת) למתיישבים, חלק מהמקרקעין היו רשומים על שם קק"ל (אנגליה), צוינה בחוזים וביפוי הכח אפשרות חלופית לחכירה, שכן מדיניות קק"ל, בשונה ממדיניות אמיקא, הייתה להחכיר קרקעות למתיישבים ולא להעביר את הבעלות בהם, אולם בכל הנוגע למקרקעי אמיקא "לא יכולה להיות מחלוקת שהחוזים הם חוזי מכר" (סעיף 32 לתצהיר בריקמן).
לאור מסקנתי, כי מנוסח החוזים עולה שלא היה מדובר בוודאות על חוזי מכר, הרי שאין לקבל את טענת התובעים בהקשר זה, וטענתם, דווקא מחזקת את המסקנה כי לא היה ברור באותה עת באופן ודאי מהות הזכויות שיוקנו לכל מתיישב – בעלות או חכירה, היות ולפי חוזי ההתיישבות לא היה ברור באותו שלב איזו חלקה מוענקת לו – זו של קק"ל או זו של אמיקא.
במקרה שכזה לא יכולה להיות תביעה או דרישה למתיישב מאמיקא ואפילו לא השבה של כספים ששילם. הדעת אינה נותנת כי סעיף שכזה יחול בין הצדדים בחוזה מכר של מקרקעין.
בסעיף 9 לחוזה צוין: "אם לא תצליח אמיקא מאיזו סבה שהיא לגרום לכך שהמשק שיופרש למתישב או חלק ממנו ירשם על שם המתישב הרי במקרה כזה לא תהיה אמיקא אחראית כלפי המתישב בשום פצויים או דמי-נזק ואף לא להחזרת הסכומים שכבר נתקבלו ע"י אמיקא מאת המתישב עפ"י חוזה זה ועל המתישב לפנות ולסלק ידו מהמשק הנ"ל ולמסרו כשהוא פנוי לידי אמיקא מיד עפ"י דרישתה...".
לטענת התובעים, מסעיף זה ברור כי הסכום המשולם הוא נגד רישום המשק על שם המתיישב וסעיף זה נכתב בנסיבות הבלתי יציבות של מאורעות שנות ה – 30 (מאורעות 1936, המרד הערבי הגדול 1936 – 1939) ונועד להגן על אמיקא שהייתה בעלת השליטה על הטקסט מפני אפשרות שהמצב הביטחוני או הפוליטי לא יאפשר קיום ההסכם, ולא על מנת לנשל את המתיישבים שקיימו את חובותיהם ואין מחלוקת שבפועל לא נדרש כל פינוי על ידי קק"ל ואמיקא מאז הושבו המתיישבים במקרקעין ואמיקא אחזה בנאמנות במקרקעין.
אכן, בסעיף זה הוסכם, כי אם אמיקא לא תצליח לרשום את הזכויות שיופרשו על שם המתיישב (כפי שאכן קרה בפועל וכפי שיפורט להלן) היא תהיה פטורה מאחריות כלפיו לתשלום פיצוי או דמי נזק או השבת הסכומים שהעביר המתיישב לאמיקא והוא יחויב למסור את המשק פנוי לידי אמיקא.
ההוראה בסעיף זה, הפוטרת כליל את אמיקא מאחריות וכן פוטרת מהשבת הסכומים שהמתיישב שילם לה, אינה מאפיינת חוזה להעברת זכות בעלות לצמיתות, אלא מאפיינת, לכל היותר, חוזה על תנאי מתלה, של רישום הזכות, שאינו תלוי ישירות בפעולותיה של אמיקא.
חוזה למכירת זכויות בעלות, אינו מאפשר למוכר להתנער בקלות כה רבה, מחובותיו ולסלק את הקונה באופן מיידי מהמקרקעין ו"לסלק ידו מהמשק הנ"ל ולמוסרו כשהוא פנוי ..." מבלי לשלם לו פיצוי בגין השקעותיו ומבלי להשיב לו סכומים ששילם.
פירוש זה מתיישב גם עם טענות התובעים, בדבר המצב הבלתי ודאי שהיה קיים באותה תקופה ולפיו גם אם לאמיקא הייתה כוונה כלשהיא להעניק זכות בעלות למתיישבים, הייתה זו רק הצהרת כוונות ראשונית והחוזה חזה והתייחס לאפשרות שלא ניתן יהיה לקיים זאת.
כפי שיובהר בהמשך, זה היה המצב בסופו של דבר משמכרה אמיקא בחזרה את הקרקעות לקק"ל.
גם בריקמן העיד בחקירתו הנגדית לגבי סעיף 9 והאפשרות שאמיקא לא תוכל להעניק למתיישב את המשק בסופו של יום, כי: "...אנחנו צריכים להבין שבתקופה הזאת ניהלו את המשא ומתן עם הקרן הקיימת להחלפת שטחים. לא בטוח אם זה היה יוצא לפועל, אז יכול להיות שבגלל זה שמו את הסעיף הזה." (עמ' 324 לפרוטוקול הדיון מיום 19.11.2014, ש' 17 – 19).
בריקמן נשאל בחקירתו הנגדית לגבי התוספת והשיב כי: "פה היא לא מצורפת, אני אצטרך לחפש ולראות אם היתה באיזושהי מקום." (עמ' 301 לפרוטוקול הדיון מיום 19.11.2014, ש' 12 – 18) ובכל מקרה זו לא הוצגה בפניי.
בסעיף 11 לחוזה צוינו זכויות "החזקה" במשק וכלשון הסעיף: "במקרה שהמתישב ימנע מלעלות ולהחזיק במשק מיד אחרי קבלו הודעה מאת אמיקא כי המשק נכון להחזקה, או אם יפר או לא יקים המתישב איזה מתנאי חוזה זה, על המתישב לשלם לאמיקא בתורת דמי-נזק קבועים מראש סך... ובנוסף לזאת תפקע זכותו על כל הכספים אשר שלם לאמיקא עפ"י חוזה זה.".
לפי סעיף זה, במועד החתימה על החוזה, עדיין לא היה ידוע מועד העלייה על הקרקע ומסירת הזכויות למתיישב ואין זה הגיוני שמי שרכש זכות בעלות יאבד אותה עקב אי תפיסת החזקה בה.
בדומה לחוזה משק חקלאי, גם בחוזה זה אין כדי להצביע על זכות בעלות שהוענקה למתיישב;
בסעיף 1 להסכם צוין: "על פי בקשת התושב מסכימה בזה אמיקא להקנות לתושב את המשק הזעיר הנ"ל...".
בסעיף זה לא צוין טיב הזכות המוענקת למתיישב אך בכל מקרה ברור שבשלב החתימה מוענקת לו לכל היותר, חכירה.
כלומר, אמיקא עתידה להוציא סכומים הקשורים למשק.
די גם בכך, כדי ללמד על כך, שאמיקא לא העניקה למתיישב זכות בעלות, אלא לכל היותר מעין זכות שכירות או שימוש.
גם סעיף זה מלמד כי טיב הזכות לא ידוע באופן ודאי, ומה שוודאי לכל היותר, הינה זכות החכירה המצוינת במפורש בחוזה.
בהמשך, גם בסעיף 6 מוזכר "רשום המשק הזעיר ו/או חוזה החכירה..." וכן בסעיף 8 צוין: "כדי להבטיח שהתושב יקבל את רשום המשק הזעיר ו/או את זכות החכירה בשמו... מסכים בזה התושב בכל זמן שידרש לכך ע"י אמיקא לחתום על יפוי-כוח בלתי חוזר בשם קרן הנאמנות לארץ-ישראל שבו ירשה למורשה לחתום בשמו על כל המסמכים הדרושים בקשר עם רשום המשק הזעיר ו/או רשום זכות החכירה על המשק הזעיר..." .
גם בסעיף 9 לחוזה זה, בדומה לחוזה משק חקלאי, נקבע שאם אמיקא לא תוכל לרשום את הזכות - "small holding and/or the leasehold" – היא תהיה פטורה מאחריות כלפי המתיישב לתשלום פיצוי או דמי נזק או השבת הסכומים ששולמו על ידו והוא יידרש לסלק ידו מהמשק.
"הועד, שאליו הגשנו את הצעתכם בדבר מכירה לקרן הקימת של 1,200 דונמים של מושב כפר ורבורג, לא מצא לנכון לקבל הצעתכם זו, הועד שלנו חושב כי יש לשמור בכפר ורבורג על השיטה הקיימת בפעולות ההתישבות שלנו, והיא, שהמתישב צריך לההפך לבעל החלקה שעליה הוא מתנחל."
לעומת זאת, אמיק"א סברה כי המתיישבים "מחזיקים" בקרקעות והיא הסכימה עם קק"ל כי אותם המחזיקים יועברו אליה. כך, במכתב שמיען ש. פסמן (מאמיקא) ליוסף ויץ ביום 1.8.1951 (נספח ס' לחוו"ד כץ) צוין לגבי קרקעות אמיקא בסביבת באר טוביה וכפר ורבורג, ביחס לחלקות שצוינו באותו מכתב כשייכות לאמיקא (ביניהן גוש 317 חלקה 3 וגוש 1042 חלקה 23), כי:
"החלקות הנ"ל פזורות בין באר-טוביה לכפר ורבורג, ולמעשה מחזיקים רבים מן המתישבים גם באדמתכם וגם באדמתנו. מטעם זה באנו כבר לפני כמה שנים לידי הסכם אתך, שחלקותינו הנ"ל תעבורנה לקהק"ל, אלא שמסיבות שונות לא בוצעה ההעברה.
מאחר שעתה הולכות ומתחלקות אדמות באזור זה לצרכים חקלאיים, חושבים אני לרצוי מאד, שהעברת חלקותינו הנ"ל לקהל"ל תתגשם בהקדם, מה שיתן גם אפשרות לשמוש יעיל ונוח יותר בשטחים המתחלקים.".
אם המתישבים היו רוכשים את הבעלות, ואמיקא הייתה סבורה שהבעלות בקרקעות הוקנתה למתיישבים, היא לא הייתה יכולה להציע לקק"ל לרכוש ממנה קרקעות שהיא מכרה אותן .
לאור חשיבות אותו פרוטוקול שעסק ב"רכישת אדמה על-יד כפר-ורבורג מחברת אמיק"א", להבנת מהלך הדברים בענייננו, אצטט להלן את מרבית דברי מר ויץ כפי שתועדו באותה ישיבה:
"כידוע, - חברת אמיק"א הקימה את המושב באר-טוביה אחרי מאורעות תרפ"ט = 1929, את המושב כפר-ורבורג בשנת ת"ש = 1940 ואת המושב אביגדור בסוף הקיץ תש"י = 1950. כשהוקם המושב כפר-ורבורג קיוותה הנהלת אמיק"א, כי יעלה בידה לפתח פעולה התיישבותית בארץ-ישראל עוד הרבה שנים. על-כן הוסכם, ע"פ הצעתה, כי הקרן הקימת תעביר לרשותה-היא את שטח-אדמת כפר-ורבורג – חֵלף שטח-אדמה מתאים במקום אחר, שהיא תעביר לרשות הקרן הקימת. אבל במרוצת הזמן נתברר להנהלת אמיק"א, כי לחברה זו אין אפשרות ויכולת מבחינות שונות להגשים את תכניתה. אחרי שהוקם המושב אביגדור באה אמיק"א בהצעה ע"ר ביטול ההסכם הנזכר וע"ר מכירת אדמתה בסביבת באר-טוביה – כפר-ורבורג לקרן הקימת. שטח הקרקעות של אמיק"א בסביבה ההיא עולה ל-1,250 דונם. הנהלת אמיק"א מציעה למכור את השטח הזה לקרן הקימת בסכום כללי של 20,8000 ל"י... הסכום הכללי ישולם לחברת אמיק"א במשך פרק-זמן מסויים, כפי שיוסכם בינה לבין הקרן הקימת.".
מר אוסטר הגיב להצעה הנ"ל וציין כי: "נראה לו, כי רכישת אדמה זו איננה הכרחית: הקרקע נמצאת בידי חברה יהודית ציבורית ואין חשש של העברת הקרקע לידי לא-יהודים." מנגד פרופ' אלעזרי ציין כי: "מבחינה התיישבותית-לאומית אין זה רצוי, כי בגוש רצוף של התיישבות על אדמת הקרן הקימת – יהיה טריז של התיישבות על אדמה לא של הקרן הקימת... רכישת האדמה הנדונה, החשובה כשלעצמה ומחייבת את המציאות, - יש בה ג"כ כדי לסייע לחב' אמיק"א להקים עוד ישוב על אדמת הקרן הקימת.". יו"ר הדירקטוריון ציין כי תנאי הקנייה נוחים מאוד וכי: "יש לדעת, כי הפעולה ההתיישבותית של חברת אמיק"א הולכת ומצטמקת. ייתכן – שאמיק"א תתחסל במשך שנים אחדות. קיים איפוא חשש, כי באם הקרן הקימת לא תרכוש את הקרקעות של אמיק"א – תירכשנה הקרקעות ע"י יהודים פרטיים. במקרה כזה עלולות הקרקעות להפוך לנושא של ספסרות. אף אין בטחון, כי לא תעבורנה בסופו-של-דבר לידי לא-יהודים."
לבסוף, בסיום הדיון הוחלט פה אחד כי: "...על הקרן הקימת לרכוש את הקרקעות של חברת אמיק"א בסביבות באר-טוביה – כפר-ורבורג, העולות לשטח כללי של -. 1,250 דונם בערך, בסכום-מחיר כללי של -. 20,800 ל"י..." .
בהתאם לכך באותו יום ניתנה החלטת דירקטוריון קק"ל הרשמית בעניין (נספח ס"ו לחוו"ד כץ).
"אז אני חושב שהיא פשוט שכחה מזה או משהו כזה או שאנשים שכחו מזה או שלא ידעו מזה, כי עברו כבר, איך הוא אמר 11שנה." (עמ' 289 לפרוטוקול הדיון מיום 19.11.2014, ש' 21 – 28) ובהמשך הסכים עם כך שאריכא שהיה מזכיר קק"ל לא אמר שאמיקא מכרה את הקרקע לתושבים (שם, עמ' 290, ש' 12) וכי אמיקא למעשה מכרה את הקרקעות לקק"ל והתעלמה מהעובדה שהיא מכרה את הקרקע קודם למתיישבים (שם, שם, ש' 15 – 17).
הסבריו של בריקמן בעניין זה, אינם הגיוניים, הם הסברים מאולצים, בניסיון להתאים ולהתמודד, עם העובדה הברורה- כי אמיקא מכרה בחזרה את הקרקעות לקק"ל, לגירסה שתאפשר קבלת התביעה.
אין שום ראיה, כי אמיקא טעתה, זו כאמור גירסה שלא מעוגנת בשום ראיה, עומדת בסתירה לשכל הישר, והחשוב מכך, עומדת בניגוד לעשרות מסמכים וראיות לפיהן זכות הבעלות שהיתה באופן זמני בידי אמיקא, לא הועברה למתיישבים (להם ניתנה לכל היותר זכות שימוש/חכירה),
אלא לקק"ל בסופו של יום שהיא היתה ונותרה גם הבעלים הרשום.
כאמור, לאור ניתוח חוזי ההתיישבות והראיות האחרות שהוצגו לי מזמן אמת – לא ניתן להגיע למסקנה שאמיקא מכרה את הקרקעות למתיישבים.
כתימוכין לטענתם זו, הציגו התובעים מכתב מיום 2.5.1940 הממוען למזכירות באר טוביה (נספח י"ז לתצהיר בריקמן) בו התבקש המתיישב הנס יוסף (שבנו דן יוסף העיד בפניי ביום 27.3.2014) לחתום על העתק "חוזה עבור מתישבי כפר ורבורג" ולשיטתם, ממכתב זה ניתן ללמוד כי לא נעשה משא ומתן פרטני וכל המתיישבים חתמו על אותו חוזה.
בהמשך, ביום 22.5.1949 שלחה אמיקא פניה דומה לשלושה מועמדים חדשים (נספח ט' לתצהיר בריקמן): "בבקשה להחתים את כל השלושה, יחד עם נשותיהם, על חוזים מתאימים לפי הנוסח הנמצא במשרד והחתום ע"י שאר המתישבים בכפר ורבורג, וכן לדאוג שכל הנ"ל יחתמו על יפוי-כח בלתי חוזר לפני הנוטריון הממשלתי. נוסח היפוי כח גם הוא נמצא במשרדנו והוא חתום על ידי כל מתישבי כפר ורבורג."
בריקמן העיד כי לטעמו, מכתב זה מוכיח שמתיישבים שהגיעו בשלב מאוחר יותר, חתמו אל אותו חוזה התיישבות כפי שחתם מי שהגיע בשנת 1939.
לאותו מסמך לא צורף החוזה עליו יש להחתים את אותם מתיישבים. בנוסף, ההנחיה באותו מכתב להחתים "את השלושה, יחד עם נשותיהם" על החוזים, לא עולה בקנה אחד עם חוזי ההתיישבות שהוצגו בפניי, עליהם חתמו רק הבעלים – למשל, בחוזה עם זייגר ובחוזה עם שניידר (נספח י' לתצהיר בריקמן, עמ' 383 לפרוטוקול הדיון מיום 19.11.2014, ש' 4 – 26), לכן, לא ניתן לקבוע בוודאות כי מדובר באותם חוזים, לאורך כל התקופה.
בריקמן גם לא הציג שום אינדיקציה לכך שיפוי הכוח שצוין באותו מכתב, עליו נדרשו המתיישבים לחתום, הוא אכן יפוי הכח שצורף לתצהירו (נספח י"ז).
עוד נטען, כי רשימת המתיישבים בעלי החוב לפי חוזה ההתיישבות שצורפה לאותו הסכם מיום 1.11.1953, קושרת את כלל המתיישבים לאותו חוזה התיישבות שנחתם על ידי שלושת המתיישבים שהגיעו בתקופות שונות (שהחוזה עימם צורף לכתב התביעה) המופיעים גם בתרשים אמיקא לישוב משנת 1939 (מוצג ת/6). עוד טענו, כי גם תוכנם של אותם חוזים מלמד על אחידותם – שלוש הדוגמאות זהות כשההבדלים ביניהם הינם באותם מקומות ריקים שיש למלא ביחס לשם הרוכש, המחיר ששילם וכו'.
כאמור, בריקמן צירף (כנספח ב' לתצהירו) תרשים תכנון ראשוני של המושב מחודש ספטמבר 1939 והעיד כי המפה הושגה מהארכיון הציוני (עמ' 303 לפרוטוקול הדיון מיום 19.11.2014, ש' 21) בריקמן העיד בחקירתו הנגדית כי בחוזה ההתיישבות לא הייתה הפנייה למפה (עמ' 297 לפרוטוקול הדיון מיום 19.11.2014, ש' 21 – 23).
במפה מופיעים כתובים בדפוס ומחיקות וכיתוב בכתב יד, וגם בריקמן אישר כי הרישומים במפה הם מתקופות שונות של מספר שנים משנת 1939 עד 1946 (שם, עמ' 310 ש' 21 – 28, עמ' 311 ש' 12 - 15) וכי אין מספור של הנחלות על המפה.
עדותו של בריקמן, כי הרישום בדפוס על גבי המפה היה של 30 המתיישבים הראשונים בכפר ורבורג, נסתרה במקרה למשל של זייגר, שאמנם היה בין המתיישבים הראשונים (והחוזה עימו צורף כנספח י' לתצהיר בריקמן), אולם שמו לא נרשם בדפוס (שם, עמ' 317, ש' 25 – 27) והוא כלל לא מופיע במפה ולא קיבל את החלקה הנכונה (שם, עמ' 321 ש' 24 – 29).
בנוסף, השערתו של בריקמן כי המפה היא חלק מחוזה ההתיישבות, אינה מתיישבת עם האמור בסעיף 3 בחוזה ההתיישבות לפיו אמיקא עדיין לא החליטה איזה משק תקצה למתיישב.
אני סבור, כי לא ניתן להסתמך על המפה אשר נערכו בה שינויים, ללא הסבר המניח את הדעת, בייחוד כאשר עסקינן במצב בו העדות ניתנת ממי שאין לו ידיעה אישית אודות האירועים שהתרחשו לפני זמן כה רב (ראה: ע"א 9042/12 עפו אבו עיסא נ' סלמאן סולימאן סרחאן (פורסם בנבו, 4.5.2015)).
בריקמן הצהיר (סעיפים 35 – 37 לתצהיר עדותו הראשית) כי המתיישבים שילמו את מלוא הסכומים הנקובים בחוזי ההתיישבות עבור המשקים – במלואם, עבור המקרקעין, המבנים והציוד, כשהאגודה לקחה על עצמה לפרוע באופן מרוכז את חובות המתיישבים בגין הרכישה והלוואות שנוספו וביום 1.11.1953 נחתם הסכם בעניין זה, לו צורפה רשימת 52 המתיישבים שבאותה עת טרם פרעו את חובם ושהאגודה נטלה את ההתחייבות לפרוע את חובם בפריסה של שלוש שנים, תוך פירוט מה הסכום שעל האגודה לשלם בכל שנה (נספח י"ח לתצהירו).
בהמשך, הצהיר (סעיף 38 לתצהירו) כי במהלך השנים נפרעה ההלוואה המרוכזת בגין רכישת המקרקעין עד לסוף שנת 1955, תוך שהתבסס על טבלה מרכזת שהוא ערך על יסוד מאזני האגודה (נספח י"ט לתצהירו). בריקמן העיד בחקירתו הנגדית כי: "...אמיקה באיזשהו שלב לקחה את כל החובות של מתיישבי כפר ורבורג, עשתה רשימה... סך הכל הגיע נדמה לי ל-13,029 אם אני זוכר טוב ועשתה לוח פריסה. עכשיו הראיתי במאזנים של כפר ורבורג שההלוואה הזו נכנסה, ונגמרה בשנת 78, גמרו להחזיר אותה... זה הכל במאזני כפר ורבורג." (עמ' 372, ש' 9 – 15), אולם הוא לא הציג ולא היו בידיו המסמכים שהיוו בסיס לאותם מאזנים בהם נקבע כי אין יתרת חוב (עמ' 373, ש' 14) ואף לא עלה בידיו להציג את המאזן המלא (עמ' 375, ש' 24) ובחקירתו התברר כי בריקמן, שאינו רואה חשבון, התבסס על השערה בלתי מבוססת שהסכום שצוין במאזן משנת 1954 (14,129 ש"ח) כולל בתוכו את סכום החוב לאמיקא (12,091 ₪), כאשר לא הוצג מסמך מתאים הקושר בין סכומים אלו וכן לא הוצגו אסמכתאות מתאימות להלוואות נוספות שקיבלו מאמיקא, כפי שטען בריקמן בחקירתו הנגדית (עמ' 380, ש' 5 – 12) ובהמשך העיד כי אין לו, ויש להניח שאם היה לו מסמך המאשר בחתימת אמיקא או יק"א שכל החובות נפרעו לה, הוא היה מצרפו (עמ' 392 ש' 18 – עמ' 393 ש' 2, עמ' 396 ש' 29 - 32).
האם התובעים רכשו זכות בעלות מכוח עיבוד?
לתמיכה בטענה זו צרף בריקמן לתצהירו העתק תצלום אוויר מיום 5.1.1945 (נספח כ"ב) והעתק מפת המינהל המפרטת את גבולות היישוב ערב קום המדינה (נספח כ"ג) והצהיר (סעיף 46 לתצהירו) כי מאז שנרכשו הקרקעות על ידי המתיישבים הן מעובדות על ידם ועל ידי חליפיהם לכל אורך השנים ולא נעזבו מעולם על ידיהם ולא הועבר לצדדים שלישיים.
הדרך הטובה ביותר לבחון שאלות עיבוד וחזקה היא בדרך של בחינה ופענוח צילומי אויר, ממספר שנים, של השטח נושא המחלוקת, היות ובחינת צילומי האויר הינה ראיה אובייקטיבית המעידה על אופן השימוש בקרקע (ע"א 458/84 עזבון המנוחה ג'והרה מלחם נ' מדינת ישראל, פ"ד מא(2) 381, 387). בנוסף, צד המבקש להסתמך על אותם צילומים, נדרש להביא מומחה שיעיד על העולה מהם ואם לא פעל כך – עובדה זו פועלת לחובתו (ראה: ע"א 149/81 אחמד יוסף סאלח נ' מדינת ישראל, פ"ד לח(3) 374, 381).
סוף דבר
זה הכלל, אך קיימים יוצאים מן הכלל.
ברור שניהול תיק כזה ע"י התובעים, כרוך בקשיים ראיתיים רבים ואולי אף בלתי אפשריים. מעת שהוגשה התביעה היה ברור שלפני התובעים, משימה קשה ואולי בלתי אפשרית- כפי שקבעה כב' הנשיאה השופטת (בדימוס) הילה גרסטל וכב' הנשיא השופט (בדימוס) א. גרוניס, כבר בשלבים הראשונים של בירור תיק זה.
התביעה הוגשה, על פי תזה שהועלתה ע"י אחד מעדי התביעה, והתובעים שהשתכנעו בצדקת התזה, יצאו לדרך התביעה, אך לא לקחו בחשבון כי, גרסה ותזה, לא די להעלותן, אלא יש להוכיחן.
עבודה הגנה רבה ומאומצת נעשתה כאמור ע"י הפרקליטות, באמצעות עו"ד עמי עבר הדני, והוא ראוי למלוא הערכה על עבודה יסודית ומאומצת זו.
מאידך, הדיון שהתקיים לפני, התארך שלא לצורך עקב חקירות ארוכות של ב"כ המדינה- למעלה מן הצורך, והערתי לו על כך, גם במהלך הדיון כי אשקול להשית הוצאות על המדינה בשל התארכות הדיון ללא קשר לתוצאות (ראה לדוגמא, עמ' 731 לפרוטוקול הדיון מיום 26.11.14 ש' 8 – 20).
ייתר על כן, אני סבור כי גם הגשת התביעה שכנגד, הייתה מיותרת בנסיבות העניין, ולא ניתן להשתחרר מהתחושה, שהיה בה גם צעד טאקטי, בקשר לניהול הליך ההגנה.
הנתבעת 6 לא נקטה בעמדה ברורה ונראה שהיא תמכה בתובענה יותר מאשר התנגדה לה, ומשהתביעה נדחתה יש לקחת גם עובדה זו בחשבון לעניין פסיקת ההוצאות.
הנתבעת 8 התנגדה עקרונית לתביעה אך עשתה זאת בלשון רפה והתנגדותה הייתה בעיקרה, במישור הפגיעה ברכוש המשותף ובשאר החברים שלא נימנו עם התובעים.
לאחר ששקלתי את השיקולים הרלבנטיים, ואת ההלכות המחייבות בעניין, הגעתי למסקנה כי בנסיבות העניין יהיה נכון וצודק, לחרוג מהכלל, ולא להשית את מלוא סכום ההוצאות ושכ"ט עו"ד על התובעים- אלא מופחתים.
ניתן היום, כ"א תמוז תשע"ו, 27 יולי 2016, בהעדר הצדדים.
תאריך | כותרת | שופט | צפייה |
---|---|---|---|
29/05/2008 | החלטה מתאריך 29/05/08 שניתנה ע"י אסתר דודקביץ | אסתר דודקביץ | לא זמין |
22/01/2009 | החלטה על בקשה של תובע 1 כללית, לרבות הודעה בקשה לאישור הסדר דיוני (בהסכמה) 22/01/09 | הילה גרסטל | לא זמין |
13/07/2009 | החלטה מתאריך 13/07/09 שניתנה ע"י הילה גרסטל | הילה גרסטל | לא זמין |
29/10/2009 | החלטה מתאריך 29/10/09 שניתנה ע"י הילה גרסטל | הילה גרסטל | לא זמין |
23/02/2010 | החלטה על בקשה של תובע 1 כללית, לרבות הודעה בקשה לאישור הסדר דיוני (בהסכמה) 23/02/10 | יעקב שינמן | לא זמין |
11/03/2010 | החלטה מתאריך 11/03/10 שניתנה ע"י יעקב שינמן | יעקב שינמן | לא זמין |
28/08/2012 | החלטה 28/08/2012 | לא זמין | |
16/07/2015 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שינמן | יעקב שינמן | צפייה |
16/07/2015 | החלטה שניתנה ע"י יעקב שינמן | יעקב שינמן | צפייה |
27/07/2016 | פסק דין שניתנה ע"י יעקב שינמן | יעקב שינמן | צפייה |
תפקיד | שם | בא כוח |
---|---|---|
תובע 1 | שי אגרנוב | גד טיכו |
נתבע 1 | מנהל מקרקעי ישראל - | גלי בהרב-מיארה, איתן לדרר, עמי עבר-הדני |
נתבע 2 | קרן קיימת לישראל | גלי בהרב-מיארה, עמי עבר-הדני |
נתבע 3 | משרד האוצר/המשרד הראשי | גלי בהרב-מיארה, עמי עבר-הדני |
נתבע 4 | קרן קיימת לישראל (אנגליה) | גלי בהרב-מיארה, עמי עבר-הדני |
נתבע 5 | רשות הפיתוח (אחר/נוסף) | גלי בהרב-מיארה, עמי עבר-הדני |
נתבע 6 | יקא בישראל | אבי מושינסקי |
נתבע 7 | משרד האוצר/אגף נכסי נפקדים | גלי בהרב-מיארה, עמי עבר-הדני |
נתבע 8 | כפר ורבורג מושב עובדים להתיישבות | רמי אבידע |
תובע שכנגד 1 | מנהל מקרקעי ישראל - | גלי בהרב-מיארה, איתן לדרר, עמי עבר-הדני |
נתבע שכנגד 1 | שי אגרנוב | גד טיכו |
נתבע שכנגד 2 | כפר ורבורג מושב עובדים להתישבות שיתופית בע"מ | רמי אבידע |
מבקש 1 | מדינת ישראל | גלי בהרב-מיארה |
מבקש 1 | יהודה גפני ואח' |