באי כוח:

ב"כ התובעים ונתבעים 6-7 – עו"ד בר עד

ב"כ נתבעים 3-4 – עו"ד בן-צבי

ב"כ נתבעים 1, 2, 8, 13 – עו"ד והב

ב"כ נתבעים 9-12 – עו"ד עדני

כללי

1. ביום 8.9.11 ניתן בבית משפט זה ע"י כב' השופט בדימוס שאול מנהיים פסק דין הדוחה את שתי התביעות שבכותרת וכן את התביעה שכנגד (להלן: "פסק הדין").

2. שתי התביעות שבכותרת הוגשו על ידי חלק מבעלי דירות בבניין שאמור להירשם כבית משותף ברחוב עין גנים 56 בפתח תקווה (להלן: "הבניין") המצוי במקרקעין הידועים כחלקה 47 בגוש 6405 (להלן: "חלקה 47"). על חלקה 47, מצפון לבניין, ועל חלקה 279 באותו גוש, הגובלת בחלקה 47 מצפון לה, בנוי גם בניין מגורים בן 2 קומות (להלן: "הקוטג'"). עיקר הקוטג' בנוי על חלקה 47 ומקצתו על חלקה 279. מובהר כי חלקה 279 ששטחה 173 מ"ר היוותה קודם לכן חלק מחלקה 93, ונרכשה על ידי הנתבעת 1 ממינהל מקרקעי ישראל. הקוטג' נרכש ב-14.5.88 על ידי נתבעת 8, בתו של שורקא (להלן: "רויטל"), וביום 20.12.09 נערך הסכם לפיו נמכר הקוטג' לנתבעים 9-10, לאחר שקודם לכן ניתנה על ידם הלוואה לחברה (קיימות טענות לגבי עיסקה זו, שעניינן אינו לכאן).

3. בשתי התביעות עתרו בעלי הדירות להרוס את הקוטג' ולהתקין בשטח שיתפנה מתחת לקוטג' חניות, כפי התחייבות שניתנה להם לטענתם על ידי הנתבעת 1 (להלן: "החברה הקבלנית") ובעליה, הנתבע 2 (להלן: "שורקא"). כמו כן, עתרו לרישום הבניין כבית משותף בהתאם לתשריט שהוכן על ידי מהנדס מטעמם, לפיצויים בגין הפרת הסכמי המכר, וכן למינוי כונס נכסים לצורך הריסת הקוטג', ורישום הבית המשותף .

4. בתביעה שכנגד שהגישה החברה הקבלנית ביקשה היא להצהיר כי יתרת זכויות הבניה במגרש מאוחד (שיווצר מאיחוד חלקות 47 ו-279, להלן: "המגרש המאוחד") שייכת לה, וכי היא זכאית לבנות על אותו מגרש את יתרת זכויות הבניה, כשמבוקש למנות כונס נכסים לביצוע האמור לעיל. לחלופין ביקשה היא לחייב את בעלי הדירות בבניין, הנתבעים שכנגד, להשיב לה את מס ההשבחה ואת אגרות המדידה ששולמו על ידה, וכן לשלם לה את שווי זכויות הבניה.

5. בית המשפט קבע בפסק הדין כי באשר להריסת הקוטג' והתקנת חניות תחתיו, קיים מעשה בית דין לגבי התובעים בת"א 2112-01-08, וזאת עקב דחיית תובענה דומה שהוגשה קודם לכן על ידי הנתבעים 3-4 (להלן: "גולדשטיין") נגד החברה הקבלנית ושורקא (ת"א (מחוזי ת"א) 577/93, להלן: "ההליך הקודם"). נקבע כי גולדשטיין שימש באותו הליך קודם זרועם הארוכה של אותם תובעים, באופן המקים יחסי קרבה משפטית בעניין זה בינו לבינם. לגבי התובעים בת"א 511-04-08 (להלן: "אילת") נקבע כי תביעתם אינה חסומה על ידי מעשה בית דין (שכן רכשו את דירתם כשנתיים לאחר הגשת התובענה בהליך הקודם), אך יש לדחות את תביעתם לגופה, שכן לא הוסכם בין אילת לבין החברה הקבלנית ושורקא על הריסת הקוטג'.

6. גם הסעד של רישום הבית המשותף נדחה על ידי בית המשפט בפסק הדין, משאף אחד מהצדדים לא הצביע בפסק הדין על דרך שתאפשר רישום הבית המשותף במצב בו הקוטג' נותר על תילו. בית המשפט קבע כי לא ניתן להורות בהליך הנוכחי על רישום הבית המשותף, ותרופת הצדדים תהיה על דרך של הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

7. לבסוף, דחה בית המשפט גם את התביעה שכנגד בקובעו כי החברה הקבלנית אינה יכולה, נוכח ההסכמים שנחתמו עם רוכשי הדירות, להוציא מהרכוש המשותף חלקים מהחלקה עליה נבנה הבית המשותף, ולבנות מבנה נוסף צמוד לבניין בו נמצאות הדירות שנמכרו, באופן המשנה לחלוטין את אופי הממכר. עוד קודם לכן ציין בית המשפט כי קיימת סתירה בין תצהיר שורקא לפיו מכרה בתו את הקוטג' לנתבעים 9-10, לבין דברים שאמר בעדותו לפיהם הקוטג' לא נמכר ובתו היא הבעלים.

8. בית המשפט דחה גם את התביעות הכספיות של הצדדים.

9. התובעים בשתי התביעות הגישו ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 8112/11), ובפסק הדין בערעור, שניתן ביום 23.10.13, נקבע כי יש להתערב בפסק הדין בנושא אחד בלבד, והוא רישום הבניין כבית משותף.

בית המשפט העליון ציין כי הגם שקיימת הסכמה כי יש לרשום את הבניין כבית משותף, נותר סלע מחלוקת "מה מתוך חלקה 47 בשטח שממערב וממזרח לקוטג' ייכלל ברכוש המשותף של הבית המשותף".

בית המשפט העליון הוסיף וקבע כך:

"על כן איננו רואים מנוס מהחזרת נקודה זו בלבד להכרעתו של בית המשפט המחוזי, לאחר שישמע את טענות הצדדים בלא הוספת ראיות. על בית המשפט, כאמור, להכריע רק בעניין זה, קרי, היקף החלק הפנוי מחלקה 47 שייכלל ברכוש המשותף של הבית המשותף. בית המשפט מתבקש בכל לשון לעשות מאמץ להכריע בנקודה זו בהקדם האפשרי, כמובן ככל שהצדדים לא יגיעו לפשרה. מטרתו צריכה להיות רישום הבית המשותף ללא שיהוי נוסף".

10. לאחר קבלת פסק הדין של בית המשפט העליון נקבע כי הצדדים יגישו טענותיהם בכתב, לפי לוח זמנים שנקבע, ולאחר מכן תתקיים ביום 20.3.14 השלמת טיעון בעל-פה.

בדיון מיום 20.3.14 סירבו חלק מהצדדים להליך גישור. כן התברר כי חלק מהצדדים לא קיבלו את טענות הצדדים האחרים, ולפיכך לא יכול היה להתקיים חלק השלמת הטענות. הצדדים כולם ביקשו כי בית המשפט יגיע לביקור במקום, ומאחר שסברתי כי קודם לכן יש לקבל תשריט שיוכן על ידי מודד שישקף את המצב הקיים של החלקה שבמחלוקת, מיניתי לצורך זה את המודד מר שמעון ורזגר כמודד מטעם בית המשפט (להלן: "המודד").

חוות דעת המודד הוגשה בסוף חודש יוני 2014, והביקור במקום, בנוכחות הצדדים ובאי כוחם התקיים ביום 6.7.14, ונרשם בו פרוטוקול.

השלמת טיעוני הצדדים בעל-פה התקיימה ביום 16.7.14.

להלן יובאו טענות הצדדים בתמצית, כפי שנטענו בכתב והושלמו בעל-פה.

טענות התובעים והנתבעים 3-4

11. התובעים טענו כי השטחים הפנויים מזרחית ומערבית לקוטג' הם רצועה ברוחב 2.8 מ' בין הקיר המזרחי של הקוטג' ועד גבולה המזרחי של חלקה 47 (להלן: "הרצועה המזרחית"), וכן רצועה ברוחב 6 מ' בין הקיר המערבי של הקוטג' ועד גבולה המערבי של חלקה 47 (להלן: "הרצועה המערבית").

התובעים טענו כי שטחים אלה צריכים להוות רכוש משותף של הבניין. כן טענו כי הנתבעים 9-10 ביצעו בניה בלתי חוקית בקוטג' לגביה הוצא צו הריסה (שלא בוצע) בהליך פלילי שננקט נגד רויטל, בתו של שורקא, כאשר בניה זו כללה בניה של מטבח (להלן: "המטבח") החורג ב-1.5 מ' מקו הבניין המקורי של הקוטג' לכיוון מערב, וכן בניית קיר לרוחב כל הרצועה המערבית, כמטר אחד דרומית לגבולה הצפוני של חלקה 47, באופן שחסם את הגישה לחלק מהרצועה המערבית (להלן: "הקיר החוסם"). הבנייה הנ"ל בוצעה ללא היתר בניה וחרף התנגדות התובעים, ומנעה המשך שימוש שעשו אילת והתובעים 3-4 בחלק ברצועה המערבית שנחסם על ידי הקיר החוסם, כחניה לרכביהם. נטען כי מאחר שבכתב התביעה התבקשה הריסת כל הקוטג', לא הוזכר המטבח בנפרד.

עוד טענו כי תקן החניה המחייב היה חניה לכל אחת מ-6 הדירות שבבניין, דבר שאינו מתאפשר, אלא אם כן ייעשה שימוש ברצועה המערבית לחניית כלי רכב.

התובעים טענו כי יש להורות לפיכך על הריסת המטבח והקיר החוסם וכן לקבוע כי הרצועה המערבית והרצועה המזרחית יהיו רכוש משותף של הבית המשותף.

הנתבעים 3-4 טענו טענות דומות לאלה שנטענו על ידי התובעים, והוסיפו כי החומה והקיר החוסם נבנו בשנתיים-שלוש האחרונות, לאחר הגשת כתב האישום, שגם צו ההריסה שניתן על פיו לא בוצע. כן טענו כי הנחיות בית המשפט העליון בפסק הדין בערעור כוללות גם אפשרות להורות על הריסה.

טענות הנתבעים 1, 2, 8, 13

12. עתירת התובעים להריסת חלקים מהקוטג' מנוגדת לפסק הדין ולפסק הדין בערעור שדחה את התביעה להריסת הקוטג' וקבע כי יישאר לעמוד על תילו.

התובעים מנועים להעלות טענות שלא נטענו קודם לכן לעניין החניות וגבולות הרכוש המשותף. הם גם לא הוכיחו את סוגיית הגבולות.

המטבח תמיד היה קיים, עוד מהתקופה ששורקא ורעייתו התגוררו בקוטג'.

הגבול בין הבניין לבין הקוטג' צריך לעבור בקו הבניין הצפוני של הבית המשותף לכל אורכו ממערב וממזרח, ואין מקום לדרישת התובעים כי שטחים נוספים בחלקה 47 צפונית לקו זה, יהוו רכוש משותף. התובעים לא הוכיחו את נושא הגבולות בתשריט או בדרך אחרת.

עוד נטען כי במערב ובמזרח הקוטג' מצויים חלונות הקוטג' וכן גינה, ואין מקום לגרום לסבל לנתבעים על ידי יצירת מקומות חניה בסמוך לכך.

מי שקנה חניה מבין התובעים קיבל חניה. התובעים לא הוכיחו כי מי שאינו זכאי לחניה צמודה עפ"י ההסכם יהיה זכאי לכך לפי התקן או התב"ע.

טענות הנתבעים 9-12

13. עתירת התובעים להריסת חלקים מהקוטג' מנוגדת לפסיקת בית המשפט העליון, לפיה על בית המשפט לקבוע את גבולות הרכוש המשותף רק מעבר למבנה הקוטג' כפי שהוא בנוי היום. בית המשפט לא הוסמך על ידי בית המשפט העליון ליתן סעד של הריסה, אלא רק לקבוע גבולות.

אין גישה מהבניין לרצועה המזרחית החסומה בחומת בטון כשאין טענה של התובעים כי הנתבעים 9-10 בנו אותה, כלומר חומה זו הייתה קיימת מאז ומתמיד, עוד לפני רכישת הקוטג' על ידי הנתבעים 9-10, והתובעים יצרו מצג לפיו הרצועה המזרחית מהווה חלק מגינת הקוטג'.

כתב האישום הוגש נגד רויטל, שכן העבודות הנזכרות בו בוצעו בטרם רכשו הנתבעים 9-10 את הקוטג', דהיינו בעת שרויטל הייתה בעלת הקוטג'. כתב האישום אינו כולל עבודות של בניית מטבח וגם לא בניית הקיר החוסם ממערב, והנתבעים 9-10 לא ביצעו עבודות אלה. התובעים שלא פעלו נגד בניה זו, יצרו מצג כלפי הנתבעים 9-10 כי הבניה הייתה בהיתר.

הבנייה הנוכחית של הקוטג' משקפת את המצב בעת רכישתו על ידי הנתבעים 9-10. התובעים לא הוכיחו גם כי המצב כעת שונה מהמצב בזמן שרוכשי הדירות בבניין רכשו את דירותיהם.

טענת התובעים בדבר חניית מאייר ואילת ברצועה המערבית היא טענה עובדתית שלא הוכחה, והיא מוכחשת על ידי הנתבעים 9-10, שכן הרצועה המערבית שימשה תמיד כגינה של הקוטג'. יותר מכך, מר אילת טען בביקור במקום כי הוא ומאייר החנו את רכביהם בתוך חלקה 279, בחלקה הצפון מערבי, שאין להם זכויות בה.

3 מרוכשי הדירות בבניין רכשו חניות מקורות, רוכש נוסף רכש חניה בלתי מקורה, ושני רוכשים נוספים לא רכשו חניות כלל. במצב הנוכחי של חצר הבניין יש די מענה בנושא החניות. תקן החניה אינו רלבנטי, והוא גם לא הוכח, שכן התובעים היו צריכים להוכיח שאין תכנית בניין עיר תקפה לגבי החניות.

לגבי הרצועה המזרחית – לבעלי הדירות בבניין אין כל צורך ברצועה זו.

דיון והכרעה

14. בית המשפט העליון החזיר את הדיון לבית משפט זה על מנת לקבוע מהו "היקף החלק הפנוי מחלקה 47 שייכלל ברכוש המשותף של הבית המשותף".

15. משמעות החלק הפנוי (וקודם לכן נכתב בפסק הדין בערעור "מה מתוך חלקה 47 בשטח שממערב וממזרח לקוטג' ייכלל ברכוש המשותף של הבית המשותף"), היא שפסק הדין המשלים צריך להתייחס לחלקים הפנויים, דהיינו אלה שאינם בנויים, וזאת לאחר שנדחתה עתירת התובעים להרוס את הקוטג'.

16. לצורך זה מיניתי את המודד מטעם בית המשפט, על מנת שיכין תשריט שישקף את המצב העכשווי בשטח, באופן שיאפשר את הקביעה המבוקשת.

17. לא מצאתי כי הסמכת בית המשפט העליון כללה גם הסמכה להורות על הריסת חלקים מהקוטג' במסגרת ההליך הנוכחי. לשון פסק הדין ברורה (קביעה מהו השטח הפנוי שייכלל ברכוש המשותף), ואילו היה בית המשפט מתבקש לפסוק בטענות לגבי בניה בלתי חוקית של חלקים מהקוטג' ובסעד של מתן צו להריסת חלקים מהקוטג', אין ספק כי הסמכה זו הייתה נקבעת במפורש.

18. יותר מכך, גם אילו היה בית משפט זה נדרש להכריע בטענות בדבר בניה בלתי חוקית והריסת חלקים מהקוטג', לא ניתן היה לעשות כן.

הטעם לכך הוא שעתירתם של התובעים הייתה להריסת הקוטג' כולו מכוח התחייבות שניתנה להם לטענתם. כתבי התביעה כללו אמנם טענות לפיהן הוסיפו הנתבעים תוספות בניה לקוטג', הקימו גדרות, ובתוך הגדרות גרעו חלק מהשטח של הרכוש המשותף הצמוד לדירות בבית המשותף, והכל ללא היתר בניה (ר' סעיף 33 לשני כתבי התביעה המתוקנים), אך לא הייתה התמקדות של התובעים בסעד חליפי של הריסת חלקים מהקוטג' המבוסס על עילה שונה לחלוטין מעילה שעניינה ההתחייבות הנטענת להריסת הקוטג'.

התובעים חזרו והצביעו על הליך פלילי שננקט נגד רויטל בתיק עמק (פ"ת) 7196/05 בו הוגש כתב אישום שייחס לה ביצוע עבודות בניה ללא היתר בסביבתו הסמוכה של הקוטג', ועל הרשעתה באותו הליך וכן על צו ההריסה שניתן לגבי אותן עבודות בגזר הדין מיום 18.12.05, אך לא בוצע עד היום. דא עקא, כי אותן עבודות בניה שנזכרו בכתב האישום וניתן צו הריסה לגביהן, אינן כוללות את העבודות הנטענות של בניית המטבח החורג לכיוון מערב, וגם לא את עבודות בניית הקיר החוסם, אלא מדובר בעבודות אחרות שאינן רלבנטיות לענייננו.

התובעים התמקדו בטענותיהם בהליך שהתנהל בצורך בהריסת הקוטג' כולו, וטענותיהם האחרות לעניין בניה בלתי חוקית נטענו יותר כטענות אווירה, בלא שהתבקש סעד חלופי של הריסת בניה בלתי חוקית שנבנתה. לא הופניתי על ידי התובעים לאיזכור בתביעה ובהליך של בניית המטבח ללא היתר, ולהיפך, נטען כי המטבח לא הוזכר בשל כך שהתבקשה הריסת הקוטג' כולו. לגבי הקיר החוסם, הוזכר הוא אגב אורחא, ולא יותר מכך.

רק במסגרת ההליך המשלים, בעקבות החזרת העניין לבית משפט זה התמקדו התובעים בטענות לעניין הריסת הבניה הבלתי חוקית לטענתם (מטבח וקיר חוסם). בביקור במקום הועלו טענות התובעים לגבי מועד ביצוע העבודות הבלתי חוקיות הנטענות, ומנגד הכחשות של הנתבעים בני משפחת שורקא וכן הנתבעים 9-10. יש לזכור, עם זאת, כי אין הדבר מהווה תחליף להגשת ראיות בצורה מסודרת, ובנוסף, הוראת בית המשפט העליון הייתה, כי פסק הדין המשלים יינתן ללא הוספת ראיות.

19. נוכח כלל האמור לעיל, לא ניתן יהיה ולא נכון יהיה להכריע במסגרת ההליך הנוכחי במחלוקת לעניין מתן צו להריסת בניה בלתי חוקית בקוטג'.

20. נשוב, אפוא, לנושא שבו על בית משפט זה להכריע, כפי שצוין לעיל.

21. תחילה, יש לזכור כי שטחי הרכוש המשותף אותם מתבקש אני לקבוע, הם אך ורק בתוך גבולות חלקה 47. נטען אמנם על ידי מר אילת (ר' פרוטוקול ביקור במקום עמ' 195 ש' 26-29) כי בעבר החנו התובעים 3-4 (מאייר) ואילת את מכוניותיהם בסמוך לשער הצפון מערבי של גן הילדים הפועל כיום בקוטג', דהיינו בתוך חלקה 279 (מקודם חלק מחלקה 93). אך לבד מכך, שגם זו טענה עובדתית שלא נטענה בהליך הקודם, הרי הובהר, גם בפסק הדין של בית המשפט העליון, כי יש לקבוע את שטחי הרכוש המשותף בחלק הפנוי של חלקה 47 בלבד. ממילא אין לרוכשי הדירות בבניין שנבנה על חלקה 47 זכויות לשטחי רכוש משותף בחלקה אחרת (ר' גם סעיף 42 לפסק הדין בו נקבע כי אין לרוכשי הדירות בבניין זכות לכך שהשטח הנוסף שנרכש על ידי החברה הקבלנית (דהיינו חלקה 279) יהווה רכוש משותף).

22. לגוף העניין, נקבע בפסק הדין כי ההוראות שבחוזי המכר בין החברה הקבלנית לבין רוכשי הדירות, אינן מאפשרות לחברה הקבלנית לעשות כרצונה בכל הקשור להוצאת חלקים מהחלקה המקורית מהרכוש המשותף.

עוד נקבע כי באופן רגיל אמור כל שטח החלקה עליה נבנה הבניין להיות רכוש משותף.

23. עדיין, יש להתחשב במצב המיוחד ששרר בחלקה בעת רכישת הדירות בבניין, דהיינו כי רוכשי הדירות רכשו את דירותיהם בבניין הנבנה על חלקה 47, כאשר על חלקה זו בנוי כבר מבנה נוסף, אותו קוטג'.

משנדחתה טענת התובעים כי יש להורות על הריסת הקוטג', יש להביא בחשבון גם מצב עובדתי זה, אשר משמעותו היא כי שני מבנים, ולא אחד, אמורים "ליהנות" מהשטחים "הפנויים" המצויים בחלקה 47.

24. אותה התחשבות צריכה להיעשות במשקפי הצדדים שהתקשרו בהסכמי רכישת הדירות ביניהם ובאופן שבו ראו את צרכי בעלי הדירות אל מול צרכי בעלי הקוטג'. נקודת המוצא תהיה כי שני הצדדים התחשבו זה בצרכיו של האחר, ובאופן זה ההבנה המשותפת שהושגה לעניין הרכוש המשותף הייתה בהתחשב בצרכי שני הצדדים. נראה לגיטימי במצב דברים זה להתחשב בצרכי הצדדים כאמור לעיל, גם אם אותה הבנה משותפת תיאורטית שנזכרה לעיל, לא התקיימה אז בין הצדדים, שכן גם אם כל אחד מהצדדים סבר אחרת ממשנהו ולא הייתה הבנה משותפת, הרי לאחר למעלה מ-25 שנה מאז נבנה הבניין, אין מקום להחזיר את הגלגל אחור, אלא יש לשאוף לפתרון ההגיוני והצודק ביותר, שיביא לכלל ביטוי את שאיפותיהם הלגיטימיות ואת צורכיהם של כלל הצדדים. לעניין זה ר' גם הוראות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 בדבר חובת הצדדים לקיים בתום לב ובדרך מקובלת חיוב הנובע מחוזה, וכך גם לגבי עשיית שימוש בזכות הנובעת מחוזה.

25. האמור לעיל מביא למסקנה כי יש לעשות אבחנה בין שטח הקרקע הפנויה שנמצא בתוך חלקה 47 ממזרח לקוטג' לבין זה הנמצא ממערב לו.

26. באשר לחלק המצוי ממזרח לקיר המזרחי של הקוטג', משמש הוא כיום כחצר משחקים לילדי הגן, ומוקף מצד מזרח ומצד דרום בחומה נמוכה יחסית.

מדרום לשטח זה, מעבר לחומה המפרידה, מצויה חצר המהווה שטח מגונן לשימוש דיירי הבניין, וזאת ממזרח לקיר הבניין.

בהתאם להגיון הדברים, ומששטח זה אינו יכול לשמש לחניית מכוניות של בעלי הדירות בבית המשותף (מטרה מרכזית של בעלי דירות אלה לעניין השימוש בשטחים הפנויים), ובהיותו צמוד לקיר המזרחי של הקוטג' נראה כי ההבנות בין רוכשי הדירות לבין החברה הקבלנית היו, כי הרצועה המזרחית אינה מיועדת לשמש רכוש משותף של בעלי הדירות בבניין, אלא מיועדת לשימוש בעלי הקוטג'. זה גם הפתרון ההגיוני והצודק בנסיבות העניין.

אין מקום, לפיכך, להורות על כך שהשטח הפנוי ממזרח לקוטג' בגבולות חלקה 47 ישמש כרכוש משותף של הבית המשותף.

27. שונה המצב באשר לשטח הפנוי שממערב לקוטג'. שטח זה מהווה המשך של שביל כניסה (מצופה באספלט) לכלי רכב אל תוך החלקה מכיוון רחוב אחד העם.

לא יכולה להיות מחלוקת על כך שבעיית מקומות החניה לכלי הרכב של בעלי הדירות בבניין היא בעיה קרדינלית.

בבניין 6 דירות. ההסכמים עם ארבעה מרוכשי הדירות כללו התחייבות למקום חניה. כמו כן, קיימת טענה של התובעים כי התקן המחייב משנת 1983 (דהיינו תקן שהיה קיים בעת רכישת הדירות בבניין), הוא תקן של מקום חניה אחד לכל דירה (תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983), גם אם לא רכשו כל בעלי הדירות מקום חניה.

קיימת גם טענה נגדית של הנתבעים כי אין לאמץ את תקן הבניה הנ"ל, שכן התובעים היו צריכים להוכיח שאין תכנית בניין עיר תקפה לגבי החניות (ר' תקנות 1-3 לתקנות הנ"ל).

28. הביקור במקום העלה כי מצב מקומות החניה הוא כזה:

קיימים שני מקומות חניה מקורים בשטח עליו כתוב "אספלט" בתשריט המודד הנמצא בין העמודים של הבניין לקיר הדרומי של הקוטג'. בפועל, נראה כי ניתן להחנות שם עוד שתי מכוניות, אך זאת, רק תוך חסימת המכוניות האחרות.

מקום חניה אחד בלתי מקורה בחלקו הצפוני של שביל הכניסה לכלי רכב, דהיינו בצמוד לקיר החוסם.

מקום חניה אחד מרוצף בשטח שמדרום לבית המשותף עליו נכתב בתשריט המודד "כוך" ו"ריצוף". התובעים טוענים כי שטח זה שימש קודם לכן כגינה של הבניין ונגרע ממנה עקב הצורך בחניה נוספת.

כמו כן קיים מקום חניה קטן שסומן בתשריט המודד כ"כוך" ממערב לקיר הבניין, בין שני עמודים, בו יכולה מכונית קטנה לעמוד באלכסון (על מנת שלא לבלוט באופן המפריע למעבר כלי הרכב בשביל), אולם על פניו, לא נראה כי מדובר במקום חניה תקני.

29. אין מקום ואין צורך להכריע במסגרת ההכרעה הנוכחית במחלוקת בדבר מספר מקומות החניה התקניים, שכן בית המשפט אינו נדרש לקבוע זאת, ואולם ברור כי נושא מקומות החניה עמד לנגד עיני הצדדים בעת עריכת הסכמי המכר כצורך ממשי ומהותי של בעלי הדירות. יצוין גם כי בני הזוג שורקא (נתבעים 1 ו-13) שרכשו אף הם דירה בבניין מהחברה הקבלנית מכרו למשפחת אילת ביחד עם דירתם, מקום חניה מקורה שנמכר לכאורה מספר שנים קודם לכן על ידי החברה הקבלנית למשפחת גולדשטיין.

30. ברור, אם כך, כי הציפיה המשותפת של הצדדים בעת עריכת הסכמי המכר הייתה כי השטח הפנוי ממערב לקוטג' ישמש לצורך מעבר כלי רכב וחניה של בעלי הדירות בבית המשותף, ויהווה שטח השייך לבעלי הדירות בבניין, ולא לבעלים של הקוטג'.

האמור לעיל מתחזק כאמור נוכח מיקומו של השטח הנ"ל בהמשך לשביל הגישה לכלי רכב, נוכח אי הוצאתו, באופן מפורש ובנפרד מההסכם, משטחי הרכוש המשותף, במסגרת ההסכמית שבין הצדדים.

ייעוד שטח זה ושיוכו נראה גם הגיוני וצודק בנסיבות העניין.

31. טענות הנתבעים בדבר אי הנוחות שתיגרם להם עקב כך שכלי רכב יחנו בקרבת הקיר המערבי של הקוטג' אינן יכולות להוות משקל נגד לצורך של בעלי הדירות בבית המשותף במקומות חניה, בהעדר אלטרנטיבות ראויות אחרות לכך.

32. אשר על כן, השטח הפנוי שממערב לקוטג' (השטח שאיננו בנוי, בהתאם לתשריט המודד) יהווה רכוש משותף של הבית המשותף שיירשם. מדובר בשטח המסתיים מצפון בקיר החוסם.

33. למען הסר ספק, אני מבהיר גם כי השטח הפנוי שמדרום לקיר הדרומי של הקוטג', המצוי בינו לבין קיר הבית המשותף (כ-40 ס"מ), יהווה אף הוא רכוש משותף של הבית המשותף שיירשם. הדבר אך טבעי לאור העובדה כי שטח זה צמוד לשטח המשמש את דיירי הבניין.

34. עוד אני מבהיר למען הסר ספק כי הכוונה בסעיפים 32 ו-33 לעיל היא לכך שהשטחים הנזכרים שם יהוו רכוש משותף של הבניין בלבד. הבהרה זו חשובה, מאחר שיכול ולאור מיקום שני המבנים בחלקה אחת, יירשם הקוטג' כחלק מהבית המשותף. ככל שלא יתאפשר במקרה זה רישום השטחים הנזכרים בסעיפים 32 ו-33 כרכוש משותף של הבניין בלבד, יירשמו שטחים אלה כצמודים לכל הדירות שבבניין. אין כוונה לאפשר שימוש בשטחים אלה לבעלי הקוטג' או מי מטעמם, ויש חשיבות לשמירת הפרדה בין שטחי הבניין לשטחי הקוטג'.

35. תם ולא נשלם, שכן מתחייבת קביעה והבהרה נוספת.

פסק דין משלים זה מתייחס לשטח הפנוי בלבד, כפי המצב בשטח היום, שכן נקבע לעיל שלא יינתנו צווי הריסה במסגרת פסק דין משלים זה.

אין משמעות הדבר כי בפסק דין משלים זה נקבע באופן פוזיטיבי כי אין להרוס תוספות בניה בלתי חוקיות של הקוטג'. השאלה לא הוכרעה.

אבהיר גם כי נוכח הקביעות דלעיל בדבר היות השטח הפנוי ממערב לקוטג' רכוש משותף של הבניין, מתחייבת גם המסקנה כי אם יינתן בעתיד צו הריסה לגבי בניה שנעשתה בחלקו המערבי של הקוטג', לרבות הקיר החוסם, יהווה גם השטח הפנוי הנוסף שיווצר ממערב לקוטג' (בתחומי חלקה 47) רכוש משותף של הבניין בלבד כאמור לעיל, וניתן יהיה לתקן את צו רישום הבית המשותף ו/או את התקנון בהתאם.

האמור לעיל מתחייב, נוכח העובדה שהשטח הפנוי שיהווה רכוש משותף, אמור להיות אותו שטח פנוי, כפי שהיה בעת שנחתמו הסכמי רכישת הדירות בבניין מהחברה הקבלנית, החל ממועד ההסכם הראשון שנחתם (28.7.87, ר' סעיף 5 לפסק הדין). כך ראו הצדדים אותו שטח פנוי לנגד עיניהם במועד חתימת הסכמי המכר, ומשיש בו כדי לשפר את הבעייתיות שבנושא מקומות החנייה, כך יש לקבוע.

אין באמור לעיל כדי להביע עמדה לעניין מתן או אי מתן צו הריסה, ככל שיתבקש במסגרת הליך אחר.

אין באמור לעיל גם כדי לעודד או להמריץ לנקוט בהליך נוסף בערכאות.

כמו כן, אין באמור לעיל כדי לעכב את רישום הבית המשותף בהתאם להוראות שניתנו בפסק דין משלים זה בעניין הרכוש המשותף על פי המצב הנוכחי בשטח, וכבר צוין כי ככל שיידרש הדבר בעתיד, ניתן יהיה לתקן את צו רישום הבית המשותף ו/או את התקנון.

36. באשר לרישום הבית כבית משותף, הקביעות כפי שנקבעו לעיל בדבר שטחי הרכוש המשותף מאפשרות ביצוע הרישום, וכפי שהודיעו הצדדים כולם, יש להם רצון כי יירשם בית משותף.

על דעת כל הצדדים יבוצע רישום הבית המשותף על ידי עו"ד אלחנן ויניצקי, אשר אמור היה לבצע רישום זה מלכתחילה, אלא שבשל המחלוקות בין הצדדים לא בוצע הרישום.

הצדדים ציינו כי עו"ד ויניצקי קיבל זה מכבר שכר עבור רישום הבית המשותף, והוא אף ציין בעדותו בבית המשפט כי הוא נכון לבצע את הרישום, ולפיכך לא מצאתי מקום למינוי כונס נכסים לצורך ביצוע רישום זה, תוך העמסת הוצאות נוספות על הצדדים.

מובן כי עו"ד ויניצקי יפעל, לצורך הרישום, בין היתר, בהתאם להוראות שבפסק דין משלים זה.

הצדדים ידאגו להעביר לעו"ד ויניצקי עותק מפסק הדין, ויש לצפות כי יעשה את כל הדרוש על מנת להביא לרישום הבית המשותף מוקדם ככל האפשר, תוך שימת לב לדברי בית המשפט העליון בפסק הדין בערעור כי המטרה צריכה להיות רישום הבית המשותף "ללא שיהוי נוסף".

37. לא מצאתי מקום כי יש לעשות צו להוצאות במסגרת פסק דין משלים זה.

ניתן היום, ט"ו אב תשע"ד, 11 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.