תביעה על סך 14,379 ₪ בגין דמי תיווך.

רקע:

התובעת, חברה העוסקת במתן שירותי תיווך – טבעונים בירוק-נדל"ן בע"מ (להלן: "התובעת" או "טבעונים") נתנה לטענתה, שירותי תיווך לנתבעת, גב' לבל רונית, (להלן: "הנתבעת" או "גב' לבל") במכירת דירתה ברח' התשבי 33 ביישוב אלרואי (להלן: "הנכס") למשפחת גינדה.

טופס קליטת נכס מכירה נחתם כנראה ביום 9.7.2008. עפ"י הטופס דמי התיווך נקבעו ל- 1 וחצי אחוז ממחיר העסקה. הסכום המבוקש עבור הדירה היה 800,000 ₪.

התובעת טענה כי התברר לה שהדירה נמכרה למשפחת גינדה אשר אף היא הזמינה את שירותיה ב – 23.4.2009, זמן קצר לאחר מכן.

הנתבעת לא שילמה את דמי התיווך למרות דרישת התובעת.

התובעת טענה כי היא זו אשר הציגה את הדירה למשפחת גינדה, היא הייתה הגורם היעיל ועל כן היא זכאית לדמי התיווך.

לטענת הנתבעת המתווך אשר הביא לעסקה בינה לבין משפחת גנדי באופן יעיל היה "תיווך ישיר" באמצעות גב' ורד ליכנר.

במכתב לבית המשפט המוחזק ככתב ההגנה, טענה גב' לבל, כי במשך 3 וחצי שנים דירתה הייתה מועמדת למכירה, וכל מתווכי האיזור היו מעורבים בכך. חלק מן התקופה ל"תיווך ישיר" הייתה בלעדיות. את "טבעונים" ראתה פעמיים בלבד עם 2 לקוחות שונים ולא עם משפחת גינדה.

הדירה נמכרה ב – 725,0000 ₪ ודמי התיווך שולמו למשרד ה"תיווך הישיר", אשר היוו את הגורם היעיל.

גב' לבל טענה, כי אין לה מושג אם משפחת גינדה הייתה בקשר עם עוד מתווכים, הדירה פורסמה וייתכן כי גם "טבעונים" הציעו למשפחת גינדה את הדירה.

הנתבעת ניהלה את הגנתה ללא ייצוג, והדבר ניכר בהתנהלותה בכתבי הטענות והסיכומים. עוד טענה הנתבעת כי היות ומכירת דירתה היתה מורכבת והיה צורך בשינויים רישומיים, "תיווך ישיר" היא שדאגה לכך, והקונים, משפחת גינדה, הסכימו להמתין כחצי שנה.

הנתבעת אינה סבורה כי עליה לשלם למספר מתווכים, מה עוד שטבעונים לא הייתה קשורה לעסקה.

התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר, וכב' הרשם הבכיר זיתוני נתן רשות להתגונן, בהסכמת התובעת, לאחר דיון שהתקיים. הרשות לא הוגבלה רק לטענה אם התובעת הייתה הגורם היעיל.

בדיון זה אמרה הנתבעת כי ל"תיווך ישיר" ניתנה בלעדיות לתיווך למשך חצי שנה וזה היה ביוני 2008, ואכן תיווך ישיר החלה לפרסם ואף הציבה שלט על הבית.

המשפט:

התביעה: מטעם התובעת העיד מר אסף דוד, אשר לגרסתו הוא שהראה למשפחת גינדה את הנכס ושוחח עם בתה של הנתבעת לפחות 3 פעמים כדי לתאם את הביקור בבית, כאשר הייתה נוכחת רק הבת בת ה – 12 אורטל.

מר אסף העיד כי פעם אחת הראה את הנכס למשפחת גינדה מבחוץ, ופעם גם היה עם משפחת גינדה בבית, והוא זוכר את הביקור שכן נדונה בו גם שאלת חלוקת נכס ופיצול וסגירת קומת עמודים.

מר אסף העיד כי לא ראה שלט של תיווך ישיר (יש לומר במאמר מוסגר כי אין תימה בכך שכן בתקופה בה ביקר עם משפחת גינדה לטענתו, כבר לא היה הנכס בבלעדיות ל"תיווך הישיר".

גב' עפרה סרוסי – מנהלת התובעת העידה כי לאחר שהראו למשפחת גינדה את הדירה, וביקשו להמשיך בביצוע העסקה, הנתבעת הודיעה להם כי אמה חולה ומאושפזת ואין היא מעוניינת במכירת הדירה ובכך חסמה את פעילות טבעונים.

גב' סרוסי אישרה כי לא היא דיברה עם הנתבעת, אלא אסף והוא דיווח לה על כך, וכל עדותה לגבי מה שאמרה הנתבעת לאסף היא מפי השמועה.

עם זאת יש לציין כי אסף בעדותו אישר כי כך אמרה לו הגב' לבל.

כאשר העיד אסף בבית המשפט הוא כבר לא עבד אצל התובעת במשך שנתיים.

גב' סרוסי אישרה כי ידעה שהנכס נמצא אצל מתווכים אחרים. התברר כי גב' סרוסי צירפה לתצהירה כמו גם לכתב התביעה, מסמכים שונים ביניהם: צילום רשיונה, טופס קליטת נכס עליו חתומה הנתבעת, נסח רישום, טופס התחייבות משפחת גינדה, מסמכים הקשורים לתיק

7448-11-08. התובעת כאן הגישה אף תביעה כנגד משפחת גינדה.

ההגנה:

הנתבעת, פירטה הן בפני הרשם והן במהלך המשפט בפניי, את הקשיים הכרוכים במכירת הנכס אשר נבעו כנראה מאי רישום בית משותף מחד, וגירושיה מאידך כאשר גם בעלה לשעבר היה רשום כבעל הנכס.

היה צורך בפעולות עורכי הדין שהם עו"ד זוהר לשם, עו"ד מירי זוהר וכן גב' ורד ליכנר ממשרד התיווך הישיר, והסכמת בני משפחת גינדה להמתין מחצית השנה עד אשר יוכלו להיכנס לדירה.

הנתבעת לא אישרה את הגרסה כי איפשרה לבתה בת ה – 12 להראות את הדירה לבדה וכן לא אישרה כי אסף היה עם משפחת גינדה אצלה בבית. אדרבא היא אינה מרשה כי אנשים זרים יכנסו לדירה כשהיא איננה בבית ורק בתה שם.

לטענת הנתבעת הפעם היחידה בה ראתה את משפחת גינדה, הייתה באמצעות נציג של משרד "תיווך ישיר".

התברר כי הנתבעת חתמה על הסכם בלעדי ל"תיווך ישיר" בתאריך 10.6.2008 ואילו החתימה לכאורה על ההזמנה של התובעת, היא מתאריך 9.7.2008.

הנתבעת אמרה על כך כי זה לא ברור לה, היות והיא ידעה שאסור לה לחתום במשרד אחר כאשר הנכס נמצא בבלעדיות של משרד לתיווך ישיר וכי היא סבורה כי זה היה בפברואר ולא ביוני היות והטופס שהוגש לבית המשפט אינו ברור. במאמר מוסגר יש לומר כי אין זה רלוונטי היות והדירה נמכרה לא בתקופת הבלעדיות.

הנתבעת הכחישה כי גב' סרוסי פנתה אליה לשאול מה קרה עם הדירה, אלא פנתה אליה בעניין דירתה של אמה אותה התובעת ביקשה להעמיד למכירה.

הנתבעת שללה מכל וכל את הגרסה כי היא שילמה את דמי התיווך לתיווך הישיר רק כעבור 4 חודשים בגלל שציפתה לראות מה קורה עם הדרישה של התובעת לדמי תיווך וענתה: "מה הקשר, זה כמו שאחכה לתשלום דמי תיווך כי יש עוד מתווכים שצריך לראות אם יש לשלם להם דמי תיווך". הסיבה לדחיית התשלום היא בגלל שהייתה בטיפולים עם אמה.

הנתבעת העידה כי לא ידעה כלל שישנן בעיות רישומיות בנכס ורק כאשר הנושא עבר לעו"ד, התברר כי היו קיימות בעיות רבות, ומי שטיפל בבעיות הם עורכי הדין והגב' ורד ליכנר מטעם "התיווך הישיר".

סיכומי התובעת:

התובעת טוענת כי היא הייתה הגורם היעיל על פי סעיף 14 לחוק המתווכים ועל כן היא זכאית לדמי התיווך.

היותה הגורם היעיל מתבטאת בכך כי היא זו אשר הציגה למשפחת גינדה את הנכס.

התובעת מפנה לפסיקה המפרטת מה הם הפרמטרים לפיהם אפשר לקבוע כי המתווך היה גורם יעיל, הוא ידע על כך, היא עמדה בכל הפרמטרים האלו, דהיינו:

א. קרבה בתנאי התשלום – הסכום אשר נדרש על ידי התובעת היה 800,000 ₪ והדירה נמכרה

ב – 735,000 ₪.

ב. עבר זמן מאוד קצר מאז שהתובעת הציגה את הנכס למשפחת גינדה בשלהי חודש אפריל 2009 לבין מועד החתימה על זיכרון הדברים, ב – 6.5.2009 ומועד החתימה על חוזה המכר, היה ב – 4.6.2009.

ג. התובעת טוענת כי היא מסרה לרוכשים, פרטים על הנכס כמו אינפורמציה על אחוזי הבניה, נסח רישום, מחיר נדרש וכו'.

ד. לא הוכח על ידי הנתבעת, כי היה גורם נוסף שסייע בעסקה, ולכן אין לדעת כלל מה הייתה תרומתו אם בכלל. לחילופין טוענת התובעת, העובדה שהנכס נמכר בהפרש לא משמעותי, מלמדת כי גם אם היה גורם נוסף, הרי התובעת היא שהייתה הגורם היעיל בעסקה ולא נותק הקשר הסיבתי בין הצגת הנכס על ידי התובעת לבין רכישתו על ידי משפחת גינדה.

לעניין טענות הנתבעת כי, היה צורך בכל מיני פעולות משפטיות שרק המתווך הנוסף הצליח לפתור, זו טענה שאיננה סבירה כי מדובר בפעולות משפטיות אשר על פי חוק המתווכים אסור למתווך לבצע אלא רק עו"ד ולכן אין לקבל טענה זו.

ה. משפחת גינדה שילמה לתובעת דמי תיווך במסגרת הסכם פשרה, לאחר שהגישה נגדה תביעה על דמי התיווך.

ו. הצדדים הם אותם צדדים.

ז. הנתבעת ורוכשי הנכס, הסתמכו על ידיעות שהושגו במסגרת פעולת התיווך של התובעת כמו מצב הנכס לרבות אחוזי בניה, יכולתם הכלכלית של הרוכשים, ולכן פעולת המתווך האחר אם הייתה כלל, היא לא יותר מאשר "הרמת חבל כדי ליצור המשכיות".

התובעת טוענת כי הטענה שמתווך אחר היה גורם יעיל, היא טענה של "הודאה והדחה" ולכן הנתבעת הייתה חייבת להוכיח טענה זו והיא לא הוכחה.

יתר על כן, הדרישה שמתווך יהיה מתווך גורם יעיל, מותנה בכך שיאפשרו לו לפעול.

התובעת מפנה לפסק הדין של כב' השופט קליין בתיק אזרחי 17516/04 (בימ"ש שלום תל אביב) גואטה נ' לייף ספורט בע"מ מיום 10.3.2005.

בענייננו התובעת לא אפשרה לנתבעת לפעול בכך שהיא הודיעה לה שהיא מקפיאה את המכירה בגלל מצב אמה.

מטעמי זהירות, התובעת מפנה לפסק הדין בע.א. 7247/97 יצחקוב נ' אביב מפעיל בניה פד"י נ (1) 843 ופסק דין אחרים, לפיו ייתכן מצב שבו מספר גורמים מתווכים, יהיו זכאים לדמי התיווך.

סיכומי הנתבעת:

הנתבעת טענה כי אין לקבל את עדותו של אסף כי היא שקרית. מעולם לא הרשתה להכניס אנשים זרים לביתה כשרק בתה בת ה – 12 הייתה בבית אשר מעולם לא הושארה לבד בבית.

לעניין הטענה כי הגב' ליכנר לא הוזמנה להעיד משום שלכאורה חששה שיתברר כי היא עסקה בפעולות שאינן מותרות, הרי אין זה נכון, הסיבה היחידה שגב' ליכנר לא הגיעה, היות והנתבעת לא קיבלה את החלטת בית המשפט שיש להזמינה.

אין שחר לטענה כי משרד תיווך ישיר פעל פעולות משפטיות, אלא הם פעלו ביחד עם עו"ד לשם אשר גם ערך את הסכם המכר והם היו הגורם היעיל במכירת הדירה.

התובעת לא עשתה דבר וחצי דבר וגם אם הראתה למשפחת גינדה את הדירה מבחוץ, אין בכך ולא כלום.

גם התובעת איננה חולקת על כך שפרט לעובדה זו, היא לא עשתה דבר.

הנתבעת טוענת כי אין זה מתקבל על הדעת ש – 10 מתווכים הראו למשפחת גינדה את הבית ולכל אחד מהם היא תצטרך לשלם את דמי התיווך.

דיון והכרעה:

חוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו- 1996 התווה את דרכי פעולתם של המתווכים. התנאים הנדרשים בחוק בתחום שעד אז היה פרוץ, החוק אימץ במידה רבה את הפסיקה הענפה עד לחקיקתו.

עפ"י סעיף 14 לחוק המתווכים, הרי דמי התיווך יינתנו למי שהיה הגורם היעיל לביצוע העסקה.

גם נקבע מי זכאי לקבל דמי תיווך והוא:

14 (א) (1) הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20.

סעיף 2 לחוק אוסר על עיסוק ללא רישיון:

"(א) לא יעסוק אדם בתיווך מקרקעין אלא אם כן הוא בעל רישיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה".

מי שעסק בפעולת התיווך מטעם התובעת לטענתה הוא מר אסף דוד. התובעת צירפה את רישיונה של הגב' סרוסי אך לא את רישיונו של מר דוד, והמסקנה המתבקשת היא כי למר דוד אין רישיון לעסוק בתיווך.

יתר על כן, על פי סעיף 13: "אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה...".

על כן, ספק אם הייתה גב' סרוסי או התובעת רשאיות להעסיק את מר דוד בפעולת תיווך.

אני ערה לכך כי הנתבעת לא העלתה טענה זו, אך הנתבעת כאמור לא הייתה מיוצגת מחד, ומאידך מדובר בעניין שבחוק.

על כן התובעת לא הוכיחה כי התמלא התנאי הראשון על פי סעיף 14 (א) המזכה אותה בקבלת דמי תיווך.

התנאים הם תנאים מצטברים. לא בכדי נתן כב' הרשם רשות בלתי מוגבלת להתגונן.

די בכך בכדי להביא לדחיית התביעה. אם זאת אדון גם בנושא "הגורם היעיל".

התנאי השני הנדרש: הגורם היעיל.

העסקה בתיק זה בוצעה על ידי משרד "תיווך ישיר" אשר תקופה מסוימת החזיק בבלעדיות על פי הזמנת התיווך אשר נחתמה על ידי התובעת ביום 10.6.2008.

התחייבותם של משפחת גינדה לתובעת הייתה ב – 29.4.2009 הזמנת שירותי התיווך של התובעת על ידי הנתבעת הייתה ב – 9.7.2008.

התובעת טענה בסיכומיה כי בשלהי אפריל 2009, דהיינו כ – 10 חודשים לאחר הזמנת השירות על ידי הנתבעת, הציגה את הנכס למשפחת גינדה.

אמירה זו נתמכת על ידי ההתחייבות של משפחת גינדה מ – 23.4.2009. במילים אחרות, לפני מועד זה, לא יכלה התובעת להציג את דירתה של הנתבעת למשפחת גינדה. במועד זה כבר לא הייתה בלעדיות לתיווך הישיר שכן הבלעדיות היא לתקופה של מחצית השנה.

עדויותיהם של מר אסף דוד ועדות הנתבעת, עומדות בסתירה אחת לשניה. מחד, העיד מר דוד כי היה עם משפחת גינדה בדירתה של התובעת והיא זו אשר אף הסבירה להם את מצב הנכס ומה אפשר לעשות עם הבניה בקומת העמודים, ואילו הנתבעת טענה כי מעולם לא היה מר דוד אצלה בבית בנוכחותה. היא שללה לחלוטין את האפשרות כי משפחת גינדה ראתה את הבית כאשר רק הבת הייתה נוכחת בדירה.

התובעת טענה כי אלמלא מסרה לה הנתבעת את שמה של הבת וכן את העובדה שאמה נמצאת בבית החולים ולכן היא מקפיאה את המכירה, אז התובעת לא הייתה יכולה לדעת פרטים אלו.

מעניין לציין כי איש מבעלי הדין לא חשב להזמין את מי ממשפחת גינדה להעיד. למקרא בקשת הרשות להתגונן ותצהירי משפחת גינדה בתיק 7448-11-08 הנ"ל, ברי מדוע התובעת לא ביקשה להזמינם ואילו הנתבעת, יתכן ולו היתה מיוצגת, ב"כ היה דואג להזמין מי ממשפחת גינדה לתמוך בגרסתה. מכך שהסכסוך שם הסתיים בהסכם פשרה אין ללמוד דבר על מחויבותה של הנתבעת כאן לתובעת.

בפסק הדין בע.א. 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהלת עזבון המנוח טוביה ביר, פ"ד מח(3) עמוד 116 (1994), אליו הפנה ב"כ התובעת לעניין פירוט הפרמטרים של המתווך להוכחת גורם יעיל, נכתב ע"י כב' השופט שמגר שם גם כי:

"המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית בבחינה סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל". (נשם בעמוד 123).

לא לשווא כתוב בחוק הגורם היעיל ולא גורם יעיל. להא הידיעה יש משמעות, ובהקשר לכך נאמר בהמשך ע"י כב' השופט שמגר:

"... עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך". (נשם בעמוד 125).

הדברים יפים לענייננו למרות שפסק הדין זה נכתב לפני חקיקת חוק המתווכים ואולי ביתר שאת.

הטענות כי גב' ליכנר עשתה פעולות משפטיות ולכן לא התייצבה, הן טענות בעלמא ללא כל ראיה.

מאידך, מתוכן עדותה של גב' לבל, ובהתחשב בנסח הרישום שאכן כל מה שהיה רשום על שמה הוא הערת אזהרה לטובתה, ברי כי לצורך השלמת העסקה היה הכרח לבצע פעולות מפעולות שונות אשר אין מחלוקת כי לא בוצעו ע"י התובעת.

אכן אין זה מתקבל על הדעת כי אם 10 מתווכים יראו נכס לקונה, הרי משתתבצע עסקה יאלצו המוכרים לשלם 10 פעמים דמי תיווך.

ואכן משום כך תנאי מצטבר הוא הגורם היעיל.

התובעת לא הייתה הגורם היעיל. אולי הייתה גורם כלשהוא, היה לה תפקיד בעצם הצגת הנכס, אך זאת ותו לא. כמדומני שבאה על שכרה בעניין זה במידה ההולמת (אם בכלל לאור אי מילוי התנאי הראשון) במסגרת תיק 7448-11-09 הנ"ל.

אינני מקבלת את טענת "הודאה והדחה" אין כאן כל הודאה של התובעת, וממילא אין מקום לטענה זו.

סיכומו של דבר:

התובעת לא הוכיחה כי התמלאו התנאים המצטברים על פי סעיף 14 (א) לחוק המתווכים תשנ"ג – 1968 באשר לעסקת מכירת דירתה של הנתבעת, והתביעה נדחית.

התובעת תישא בהוצאותיה של הנתבעת בסך 1,500 ₪.

המזכירות תשלח עותק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ד' סיון תשע"ג, 13 מאי 2013, בהעדר הצדדים.