בפני תובענה לצו עשה.

כללי

1. התובעים הם הבעלים של בניין ברח' מזא"ה 71 תל אביב הידוע כגוש 6941 חלקה 132 (להלן: "הבניין") ובו דירות המושכרות בשכירות מוגנת.

הנתבעת מחזיקה כדיירת מוגנת בדירה בקומה ד' בבניין (להלן: "המושכר" או "הדירה").

המושכר נמצא במפלס הגג, כך שחלק מגג הבניין נמצא בסמוך למושכר (להלן: "הגג הסמוך למושכר" או "הגג"). חלק אחר של גג הבניין, הוא מעל המושכר.

התביעה מתייחסת לגג הסמוך למושכר.

במהלך ניהול ההליכים, הוכרזה הנתבעת כחסויה.

הליכים קודמים

2. בשנת 2002 ניתן פסק דין אשר דחה תביעת פינוי שהוגשה כנגד הנתבעת ובמסגרתו נקבע, כי הנתבעת היא דיירת מוגנת במושכר (ת.א. (שלום ת"א) 28134/98 וינברג נ' מרדכי (30.6.02)).

ערעור שהוגש על פסק הדין, נדחה (ע"א (מחוזי ת"א 2877/02 וינברג נ' מרדכי (30.1.07)).

ביום 12.2.2007 ניתן פסק דין על ידי כב' השופטת רות רונן, אשר דחתה את תביעת התובעים לפינוי הנתבעת מהגג הסמוך למושכר, וקבעה כי לנתבעת זכות לשימוש ייחודי בגג זה. (ת.א. (מחוזי ת"א) 2447/00 וינברג נ' מרדכי (12.2.07), להלן: "פס"ד רונן").

ערעור שהוגש על פסק דין רונן ע"י התובעים – נמחק. (ע"א 2943/07 וינברג נ' פלונית (22.6.09)).

ביום 17.8.09 ניתן פסק דין אשר דחה את תביעת התובעים לסילוק מחסן שהציבה הנתבעת בגג הסמוך למושכר, ובמסגרתו נקבע כי הקביעות בפסק דין רונן מחייבות את התובעים. (ת.ש. (שכירות ת"א) 58/05 וינברג נ' מרדכי (17.8.09)).

תמצית טענות התובעים בכתב התביעה

3. למרות הזכות לשימוש שנקבעה לנתבעת בגג הסמוך למושכר, היא אינה מתחזקת את הגג באופן שוטף, ומחזיקה שם חפצים אשר פוגמים באיטום רצפת הגג וגורמים לנזילת מים.

כמו כן, הנתבעת עושה שימוש לרעה באפשרותה לצאת לגג ונועלת את דלת הכניסה לגג מכיוון המדרגות.

נוכח האמור, וכל עוד עומדת לנתבעת הזכות לשימוש ייחודי בגג, אין לבעלי הבית היכולת לטפל בגג כראוי, ומשכך נגרמים נזקים לגב' גרין אשר הינה דיירת מוגנת המתגוררת בקומה ג' בבניין, מתחת לדירת הנתבעת. (להלן: "דירת הגב' גרין").

בכתב התביעה מדגישים התובעים, כי "הגג אינו מושכר לנתבעת כחלק מהמושכר ולא מהווה חלק ממנו, אלא הוא מהווה הרכוש של בעלי הבית וכל שיש לנתבעת בו הוא שימוש ייחודי" (סעיף 12 לכתב התביעה).

התובעים מבקשים "להורות לנתבעת לגרום כי הנזקים שנוצרו בדירתה של הגב' גרין יתוקנו לאלתר ולגרום לאיטום רצפת הגג כנדרש" (סעיף 15 לכתב התביעה).

לעניין הסמכות העניינית, ציינו התובעים בכתב התביעה כי:

"היות והגג נשוא התביעה לא הושכר לנתבעת במסגרת הסכם השכירות המוגנת והזכות לשימוש ייחודי נקבעה במסגרת פס"ד רונן, אין התביעה נופלת בגדר הסמכות העניינית של בית הדין לשכירות ולבית משפט זה מוקנית הסמכות לדון בתובענה" (סעיף 17 לכתב התביעה).

תמצית טענות הנתבעת בכתב ההגנה

4. הנתבעת אינה מונעת ואין בכוונתה למנוע ביצוע התיקונים הדרושים לצורך תחזוקת הגג.

הנתבעת עצמה סובלת מנזילות בדירתה.

התובעים מחויבים לתחזק את הגג ולזפת אותו בהיותם בעלי הבית.

עצם השימוש הייחודי של הנתבעת בגג, אינו מונע מהתובעים לתחזק את הגג.

תמצית טענות התובעים בכתב התשובה

5. החובה לתחזק את הגג הסמוך לדירתה ולהביא לתיקון הנזקים שגרמה לדיירי הבניין, מוטלת על הנתבעת מכוח סעיף 68 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

מינוי מומחה

6. להלן יצוינו חלקם של ההליכים המתייחסים לסוגיית מינוי מומחה מטעם בית המשפט:

בדיון ביום 9.3.11 מונה מטעם בית המשפט מומחה אשר התבקש לחוות דעתו "לעניין מקור הנזילה וכן יביע עמדתו לענין הליקויים, אופן תיקונם ועלותם".

בדיון מיום 19.9.11 נקבע כי ההחלטה בדבר מינוי המומחה בעינה עומדת.

בבקשה מוסכמת שהוגשה עובר ליום 13.11.11 הודיעו הצדדים כי הגיעו להסכמה לפיה "ינסו לברר בעצמם מהו מקור הנזילה ועלות התיקונים ובכך לחסוך עלויות גבוהות של מתן חוות דעת מומחה בתיק".

בדיון מיום 27.2.12 הצהיר ב"כ הנתבעת לפרוטוקול:

"לאחר שביקרנו במקום עם בעל מקצוע, נראה כי יש נזילה מחלקים שונים של הגג, לרבות בחלק הגג שבשימושה היחודי של הנתבעת".

בהחלטה מיום 28.11.13 נקבע כי על הצדדים להודיע עמדתם לעניין מינוי מומחה.

בהודעתם מיום 9.12.13 הודיעו התובעים כי אין צורך במינוי מומחה.

בהודעה מיום 16.1.14 הודיע ב"כ הנתבעת כי: "נראה כי אין מחלוקת בין הצדדים למקור הנזילה בתביעה זו, ובאחרת המתנהלת במקביל. בנסיבות אלו, הצורך במינויו של המומחה מתייתר".

נוכח עמדות הצדדים, בוטלה ההחלטה בדבר מינוי המומחה (החלטה מיום 22.1.14).

דיון ומסקנות

7. אין חולק, כי מכוח פס"ד רונן, הוקנתה לנתבעת זכות לשימוש ייחודי בגג הסמוך למושכר.

כפי שציינו התובעים, בפסק הדין לא הוגדר מהו אותו "שימוש ייחודי".

כאמור, בכתב התביעה טענו התובעים כי הגג הסמוך למושכר, אינו חלק מהמושכר.

חרף העמדה האמורה, הרי בכתב התשובה, כמו גם בסיכומים מטעמם, תלו התובעים את יהבם בסעיף 68 לחוק הגנת הדייר.

בשים לב לכך שהתובעים הם שהפנו לחוק הגנת הדייר, יש לראותם כמכירים בכך שהחזקת הגג הסמוך למושכר כפופה לחוק הגנת הדייר, ומשמעות הדברים היא, כי לשיטתם, הגג הסמוך למושכר מהווה חלק מהמושכר.

8. לעניין אחזקת הבית והתיקונים, קובע סעיף 68 לחוק הגנת הדייר:

68. (א) בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר.

(ב) תיקונים בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר ואינם תיקונים כאמור בסעיף קטן (א), חייב בהם הדייר והוצאות תיקונים אלה יחולו עליו...".

ראוי לציין, כי בתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים) תשל"א-1971, נקבע כי התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, ואשר חובת תיקונם מוטל על בעל הבית, הם כמפורט בתוספת. התוספת כוללת את תיקון הגג ומתקניו.

בסוגיית אחזקת הבית, הובעה בפסיקה הדעה כי קיימים מקרים בהם חייב בעל בית לתקן פגמים גם בחלק הייחודי של הדייר. כך, כב' השופטת בן פורת הביעה עמדתה כי:

"... לאור החריגים בתוספת לתקנות שעליהם עמדתי לעיל והמדגימים מקרים בהם חייב בעל בית לתקן פגמים גם בחלק הייחודי של הדייר (או למנוע התהוותם), ניתן לדעתי לפרש את הכתוב ברישא של סעיף 68(ב). למיטב הבנתי בא הנאמר שם להטיל חובת תיקון על הדייר רק אם נתמלאו שני תנאים מצטברים, והם: (א) התיקונים הדרושים הם בחלק הייחודי. (ב) ביצועם אינו מוטל על בעל הבית מכוח הנאמר בתוספת לתקנות. הנה כי כן ראינו שאם שקעו הרצפות במושכר מחמת התערערות בביסוס, חלה חובת התיקון על בעל הבית, והוא הדין בתחתיתה של המרפסת, אף על-פי שזו מהווה חלק ייחודי של המושכר". (ע"א נתן נ' ורשבסקי, פ"ד לד(2) 35 (1979)).

מדברים אלה עולה, כי קיימת חשיבות לשאלת הגורם בגינו יש צורך בתיקון, כאשר יש להבחין בין תיקון מחמת בלאי לבין תיקון מחמת מעשה או מחדל של הדייר.

9. נוכח האמור, סברתי, כפי שהבעתי עמדתי גם בדיון מיום 7.4.14, כי קיימת חשיבות לקבלת חוות דעת מומחה באשר למקור הנזילה בגג הסמוך למושכר. חוות דעת כאמור הייתה שופכת אור על השאלה האם הרטיבות בגג הסמוך למושכר נובעת מבלאי או מהתנהלות הנתבעת.

בתשובה לאפשרות שניתנה לב"כ התובעים לשקול צעדיו בדבר הבאת ראיות, הוא הודיע כי התובעים תיקנו את הגג, כך שכיום לא ניתן יהיה להוכיח מהו מקור הנזילה ומה גורם לה.

לאחר ששבתי ובחנתי את הדברים, הגעתי למסקנה, כי ככל שהדברים מתייחסים לאחזקת הגג הסמוך למושכר (להבדיל מתביעת הנזיקין ביחס לדירת הגב' גרין), אזי מאחר שהסוגיה האמורה לא הועלתה על ידי ב"כ הנתבעת, אין להיזקק לה.

בהינתן הקביעה כי הגג הסמוך למושכר הוא בשימוש ייחודי של הנתבעת, אזי הנתבעת היא החייבת באחזקתו ובתיקונו.

על כן, יש לקבל את התביעה ככל שהיא מתייחסת לתחזוקת הגג הסמוך למושכר.

10. שונים הדברים ביחס לעתירה המתייחסת לנזקים הנטענים בדירת הגב' גרין.

לעניין זה יודגש, כי התביעה לא הוגשה על ידי הגב' גרין.

הגב' גרין אמנם הגישה תצהיר מטעמה ואולם אין די בכך כדי לקבל את התביעה כפי שהוגשה ונוהלה.

אין די בתצהירים שהוגשו מטעם התביעה, כדי להוכיח את הקשר הסיבתי הנדרש בין מצב הגג הסמוך למושכר לבין הנזקים הנטענים בדירת גב' גרין, נזקים אשר טיבם והיקפם לא הוכחו.

גם הודאת ב"כ הנתבעת בדבר קיומה של נזילה מהגג הסמוך למושכר, עדיין אין בה כדי להוכיח קיומו של הקשר הסיבתי הנחוץ להוכחת התביעה ביחס לדירת הגב' גרין.

כאמור, לבניין ישנם שני גגות. בהיעדר ראיות מספקות ובהיעדר חוות דעת מומחה, אין בידי לקבוע כי ככל שקיימת רטיבות בדירת גב' גרין, אזי היא נגרמה דווקא מהנזילה שבגג הסמוך למושכר ולא מהגג האחר או מכל גורם אחר.

אף לאחר שעיינתי בתצהירי התביעה ונתתי דעתי לעמדת ב"כ התובעים, אין בידי לקבוע כי הוכח שהנזקים הנטענים בדירת הגב' גרין, נובעים כל כולם מהנזילה שבגג הסמוך למושכר.

כפי שצויין באריכות לעיל, בית המשפט מינה מומחה, אשר בחוות דעתו היה כדי לסייע בבירור המחלוקות. דא עקא, התובעים, מסיבותיהם, ביקשו לבטל את מינוי המומחה. אכן, גם ב"כ הנתבעת הביע עמדתו כי אין צורך במינוי מומחה, ואולם עדיין, התובעים הם בעלי האינטרס להוכיח את תביעתם, ומשבחרו שלא להיעזר במומחה, אין להם להלין אלא על עצמם.

בהיעדרה של חוות דעת מומחה, ובהיעדר תשתית ראייתית מספקת, לא הוכחה התביעה ביחס לדירת גב' גרין.

11. בסיכומיהם הפנו התובעים לסעיף 38 לפק' הנזיקין [נוסח חדש], כמו גם לסעיף 41 לפקודה.

ראשית יוער, כי בכתבי טענותיהם הפנו התובעים רק לסעיף 68 לחוק הגנת הדייר ולא לסעיפים האמורים בפקודת הנזיקין.

מעבר לכך, לא מצאתי כי יש בסעיפים האמורים כדי להביא לקבלת התביעה ביחס לדירת הגב' גרין ואף לא כדי להטיל את חובת הראיה על הנתבעת.

אין די בהפניה לסעיפים האמורים בלא להוכיח את היסודות הנדרשים הקבועים בהם, וזאת לא נעשה.

כך, אין בסעיף 38 לפקודת הנזיקין כדי לסייע לתובעים ולו מן הטעם שלא הוכחו טיבם והיקפם של הנזקים הנטענים בדירת גב' גרין ולא הוכח כי נגרמו דווקא מהגג הסמוך למושכר.

כך, שלא כאמור בסעיף 41 לפקודת הנזיקין, לא הוכח שלתובעים לא היתה "יכולת לדעת מה היו למעשה הנסיבות שגרמו למקרה אשר הביא לנזק".

התובעים לא הוכיחו כי לא הייתה להם יכולת לבדוק את הגג הסמוך למושכר. התובעים לא הראו כי פנו לנתבעת בבקשה לבדוק את מצב הגג הסמוך למושכר וכי פנייתם סורבה. התובעים לא הוכיחו, כי נבצר מהם לתחזק את הגג הסמוך למושכר וכי לא ניתנה להם האפשרות לאחזקתו ותיקונו.

בהקשר זה יודגש, כי בכתב ההגנה ציינה הנתבעת כי אינה מונעת מבעלי הבית לתחזק את הגג וכי:

"עצם השימוש היחודי של הנתבעת לא מונע מהתובעים לתחזק את הגג..." (סעיפים 13-14 לכתב ההגנה).

יתר על כן. בדיון הראשון ביום 10.2.10 ניתנה החלטה בה נאמר:

"מאחר שעל פי כתב ההגנה, אין מניעה כי בעלי הבית יבצעו תיקונים בגג, הרי ככל שהדבר דחוף, פתוחה הדרך בפני התובעים לבצע את התיקונים בגג, כאשר לא תהיה בכך משום פגיעה בטענותיהם או בזכויות מי מהצדדים".

בהקשר זה מופנית תשומת הלב לסעיף 68(ב) לחוק הגנת הדייר הקובע כי:

"דייר שלא ביצע תיקונים שהוא חייב בהם כאמור והתיקונים דרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר אחר או למניעת נזק לבית, רשאי בעל הבית לעשותם והדייר חייב לאפשר לו עשייתם, ובלבד שבעל הבית הודיע על כך לדייר מראש ובכתב ונתן לו בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים".

חרף האמור, הן קודם להגשת התביעה, והן במשך חודשים רבים לאחר הגשתה, נמנעו התובעים מלעשות שימוש בזכות המוקנית להם בחוק, לא ביצעו את התיקונים בגג הסמוך למושכר, ולא פעלו למניעת הנזק ולהקטנתו, והכל בלא שנתנו טעם ראוי לכך.

להשלמת התמונה יצוין , כי רק בישיבת יום 7.4.14 הודיע ב"כ התובעים כי התובעים תיקנו את הגג הסמוך למושכר.

סוף דבר

12. התביעה מתקבלת חלקית.

נדחית העתירה "להורות לנתבעת לגרום כי הנזקים שנוצרו בדירתה של הגב' גרין יתוקנו לאלתר" (סעיף 15 רישא לכתב התביעה).

מתקבלת העתירה להורות לנתבעת "לגרום לאיטום רצפת הגג כנדרש" (סעיף 15 סיפא לכתב התביעה).

בנסיבות העניין, יישא כל צד בהוצאותיו.

ניתן היום, ז' סיוון תשע"ד, 05 יוני 2014, בהעדר הצדדים.