פסק דין

התובעים שכרו הבית במשק מספר 39 במושב יד רמב"ם (להלן- "הנכס") מהנתבע 3 באמצעות הנתבע 4. התובעים התגוררו בנכס מספר שנים ושיפצוהו. מספר שנים לאחר השיפוץ נמכר הנכס לנתבעים 1 ו-2. התובעים התבקשו לפנות הנכס, והגישו תביעה כספית לפיצויים בגין עלויות השיפוץ.

כללי:

בעלי הדין:

1. התובעים הם בני זוג ששכרו הנכס.

2. הנתבעים 1 ו-2 הם בני זוג אשר רכשו הנכס ביום 10.9.2009 עת התובעים עדיין שוכרים ומתגוררים בנכס.

3. הנתבע 3 הוא בעל הזכויות בנכס על פי צו קיום צוואה של אביו, הרשום כבעל הזכויות. הנתבע 3 מתגורר בצרפת מזה שנים ארוכות והותיר לנתבע 4, להשכיר הנכס ולגבות עבורו דמי השכירות.

4. הנתבע 4 הוא מי שהשכיר בפועל הנכס לתובעים והתנהל מולם.

מערכת היחסים בין הצדדים:

5. ביום 15.6.02 נחתם חוזה שכירות בין הנתבע 3 באמצעות הנתבע 4 לבין התובעים, לפיו שכרו התובעים מאת הנתבע 3 דירה במושב יד רמב"ם משק 39 לתקופה שתחילתה ביום 15.6.02 וסופה ביום 15.6.03. בחוזה נקבעו דמי השכירות ל-400 דולר ארה"ב לחודש, וניתנה לתובעים אופציה להאריך את תקופת השכירות ב-12 חודשים נוספים.

6. בשנת 2005 סוכם כי הנתבעים ישפצו הנכס וישלמו דמי שכירות בגובה 1,000 ₪ לחודש וכי יתרת גובה דמי השכירות תקוזז מעלות השיפוץ. התובעים המשיכו לשכור הנכס תמורת 1,000 ₪ עד אשר קיבלו מכתבו של עו"ד עציוני מיום 10.9.09 בו הודע להם כי הנכס נמכר לתובעים ועליהם לפנותו עד ליום 14.1.10. מכתב זה נשלח בעקבות הסכם מכירה של הנכס אשר נחתם באותו היום בין הנתבע 3 באמצעות מיופה כוחו מר רפאל חמו לנתבעים 1 ו-2 .

בתגובה שלחו התובעים באמצעות עו"ד פליקס חדד מכתב תגובה מיום22.9.12 בו טענו כי הוענקה להם זכות להאריך תקופת השכירות לכל הפחות עד לגמר תשלום עלות השיפוץ. בתגובה הנתבעים 1 ו-2 הגישו תביעה לפינוי מושכר כנגד התובעים.

טענות הצדדים:

7. ביום 12.11.09 הגישו התובעים תובענה זו ובה הם טוענים כדלקמן:

• 1. כאשר שכרו הנכס הוא היה במצב עלוב, ללא יכולת לגור בו והיה צורך לשקמו מהיסוד;
  2. הייתה הסכמה עם הנתבע 4 לפיה כל השקעה שתושקע על ידם תקוזז מדמי השכירות ואכן החל משנת 2005 החלו לשלם 1,000 ₪ דמי שכירות וסוכם כי יתרת הסכום מ-400$ תקוזז מעלות השיפוץ;
  3. סך הכל השקיעו בשיפוץ הדירה את הסך של 184,330 ₪;
  4. עד כה קוזז סכום של 35,495 ₪ ונותר סכום שלא קוזז בסך 148,799 ₪;
  5. על הנתבעים לפצותם בסך של 204,330 ₪ הכוללים את סכום הערכת שמאי מטעמם את שווי השיפוצים שערכו ופיצוי בגין עגמת נפש;
  6. על הנתבעים 1 ו-2 לפצותם בשל גרם הפרת חוזה, שכן היו מודעים לסכסוך ולהסכמים בדבר שכירת הנכס בתמורה לשיפוץ, והנתבעים 1 ו-2 גרמו במעשיהם להפרת החוזה בין התובעים לנתבעים 3 ו-4 ולנזק לתובעים.

8. הנתבעים 1 ו-2 טוענים כדלקמן:

1. הם רכשו הנכס בעקבות המידע אשר קיבלו מב"כ הנתבע 3 ולפיו הסכם השכירות עם התובעים מסתיים ביום 14.1.10 כפי שצוין במכתב שנשלח להם, וכן מפני שידעו כי הסכם השכירות מאפשר לבעלים למכור הנכס לצד ג' וכי כל זכויותיו של השוכר באם יפגעו יפרעו מהבעלים;
2. לא הוכח כי התקיימו כל יסודות עוולת גרם הפרת חוזה – הנתבעים לא הכירו החוזה במועד עריכת ההסכם ופעולתם לא גרמו להפרת החוזה;
3. מן הראוי שטענת הפיצוי בגין עגמת הנפש לא תיטען שכן הנתבע הוא שפינה המטלטלין של התובעים על חשבונו;
4. יש מקום לחייב התובעים בהוצאות לדוגמא.

9. הנתבעים 3 ו-4 טוענים כדלקמן:

1. התובענה הוגשה בחוסר תום לב ובניסיון להתעשר שלא כדין;
2. הנכס היה ראוי למגורים מלכתחילה ואף התגוררו בו דיירים אחרים עד לשכירתו על ידי התובעים;
3. התובעים הם אשר ביקשו לשכור הנכס;
4. בשנת 2005 נחתם הסכם שכירות חדש בו סוכם על דמי שכירות בגובה 2,600 ₪ ואופציה עד לשנת 14.9.09;
5. ההסכמה שנתן הנתבע 4 לתובעים הוא לביצוע שיפוץ בגובה של בין 50,000-60,000 ₪ שיוכח באמצעות חשבוניות, וסוכם כי סכומים אלו יקוזזו מדמי השכירות כך שבפועל ישולם סך של 1,000 ₪ בלבד ויקוזז סך של 1,600 ₪ בכל חודש;
6. התובעים ביצעו עבודות שונות במושכר, אך לא טרחו להציג חשבוניות או כל אסמכתא אחרת בדבר עלות העבודות. חרף זאת העבירו דמי שכירות בגובה של 1,000 ₪ בלבד וזאת למרות שעלויות השיפוץ היו נמוכות בהרבה מהנטען;
7. הנתבע 4 הודיע על כך לנתבע 3 וזה הורה למכור הנכס;
8. הערכת השמאי של התובעים בדבר גובה השיפוץ אינה מדוייקת, השמאי הודה כי לא בדק הגג ויש להפחית 50% משווי זה בגין אי החלפת הקונסטרוקציה, כי יש להפחית 30% מעלות יציקת הבטון שלא בדק, להפחית סך נוסף של 12,000 ₪ בגין אי בדיקת החומר ממנו עשוי המטבח ולקבל את חוו"ד השמאי מטעמם בעניין זה. יש להפחית שווי ביצוע עבודות שיפוץ אשר לא הוסכם עליהם ואת מרכיב הפיקוח אשר הוכח כי לא היה חלק מעלויות השיפוץ, בנוסף יש להפחית את המע"מ, ודלת פלדלת אשר הורכבה לאחר שהתובעים נדרשו לפנות הנכס. גם הסכום שנותר על פי חוו"ד שמאי התובעים לאחר הקיזוזים הנ"ל, סך של 86,559 ₪ ממילא כבר קוזז;
9. עלות עבודות השיפוץ הינו 61,300 ₪ כפי שהעריך שמאי מטעמם וסכום זה כבר קוזז;
10. הנתבע 4 פעל כשלוח של הנתבע 3 ואין עילה לחייבו בתשלום כספים לתובעים;
11. יש לדחות התביעה ולחייב התובעים בהוצאות.

העדויות:

10. מטעם התובעים העידו:

1. התובע 1, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית. מעדותו עלה כי במרץ 2005 סוכם כל נושא השיפוץ עם הנתבע 4 בבית ראובן, אחיו של הנתבע 4, בנוכחותו ובנוכחות פנחס, אינסטלאטור שעשה חלק מעבודות האינסטלאציה בבית ואשתו של ראובן, והם הגיעו למסקנה שעלות השיפוצים כולם עשויה להגיע לסך של 70,000 $. עוד עלה כי התובע אינו מכיר בהסכם משנת 2005 בו נקבו דמי שכירות של 2,600 ₪ ואופציה עד 14.9.09, וכי הרשימה המצורפת לכתב התביעה (נספח א'1) היא רשימה המבטאת מה שהוסכם כי ישופץ.

התובע העיד בתחילה כי את ארונות המטבח ביצע נגר מרחובות אולם בהמשך עדותו מסר כי "לא הלך לאף נגר".

עוד העיד כי העבודות בוצעו על ידי בעלי מקצוע שונים ובחלקו על ידי פועלים מזדמנים וללא חשבוניות מפני שהנתבע 4 לא רצה חשבוניות. לדבריו הייתה בעיה להוציא את החשבוניות כאשר הנתבע 4 דרש אותם כי היה צריך לשלם המע"מ, אולם בהמשך העיד כי לא שילם שום דבר ב"שחור". התובע העיד לקח המזגן, הארון והכיריים אשר הוערכו בחוות דעת השמאי.

למרות שטען כי בפגישה בה סוכמו עקרונות ההסכמה לגבי השיפוץ ואופן הקיזוז נכחו אנשים רבים, התובע לא הגיש תצהיר מטעמם ולא ביקש לזמנם לעדות. כן התובע לא הגיש תצהיר מטעם אף בעל מקצוע אשר נטען כי ביצע אצלו שיפוץ, לא הציג ולו קבלה או חשבונית אחת אודות ביצוע העבודות, מלבד חוות דעתו של השמאי בן דוד אליה אתייחס בהמשך.

מחדל זה של התובעים פועל לרעתם, שכן הלכה היא כי כאשר בעל דין אינו מביא ראיה שיכולה להיות לטובתו, פועל דבר זה כנגדו. ראה בענין זה את ע"א 465/88 בנק למימון וסחר נ. מתתיהו פ"ד מה(4),651,658; ע"א 55/89 קופל נ. טלקאר פ"ד מד(4) 595,602; ע"א 27/91 קבלו נ. ק' שמעון קבלנות מתכת בע"מ ואח' פ"ד מט(1) 450; ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ. רוזנברג ואח' פ"(ד מז(2) 605, 614; ע"א 369/99 ארדמן נ. חברת פרוייקט אורנים בע"מ ואח' פ"ד נח(2), 385.

1. אחות התובע הגב' עליזה ברדוגו, אשר הגישה תצהיר עדות ראשית. מעדותה עלה כי נכחה בפגישה של התובע עם הנתבע 4, אשר נערכה לאחר השיפוץ. מעדותה עלה כי התובע משלם דמי שכירות של 1,000 ₪ וכי בפגישה אחיה ביקש להמשיך לשלם סך של 400$. בתחילת עדותה מסרה כי לא דובר על קיזוז בפגישה, אך בהמשך מסרה כי בפגישה הנתבעים רצו להעלות השכירות והיא התנגדה לכך שאחיה יחתום על החוזה מפני שאחיה השביח הנכס ויש להותיר התנאים הראשוניים לפיהם דמי השכירות יהיו בסך 400$ ומתוכם ישולם סך של 1,000 ₪ והיתרה תקוזז. לטענתה בפגישה נאמר לאחיה "אתה עוד תזדקן בבית הזה".
2. השמאי יעקב בן דוד אשר הגיש חוות דעתו, נחקר עליה ומחקירתו עלה כי חלק ניכר מחוות דעתו התבסס על הצהרות התובעים. כך לדוגמא העיד כי לא בדק את הקונסטרוקציה של הגג, ואם לא החליפו אותה יש להפחית 50% משווי הערכתו, כי כל המחירים כוללים מע"מ, כי לא נכנס לשאלה האם בוצעו פיקוח ובקרה או שהעבודות נעשו באופן עצמי וכי העריך מה עלות השיפוץ בשוק החופשי.

11. מטעם הנתבעים 3 ו-4 העידו:

1. מר דוד אביטל אשר מסר תצהיר עדות ראשית. מעדותו עלה כי ההסכמה לגבי תנאי ביצוע וקיזוז השיפוץ נעשו בעל פה. כי שכר הדירה הועלה מ-400$ ל2,600 אך בפועל התובע שילם רק 1,000 ₪;
2. השמאי עמית בירן אשר הגיש חוות דעת ונחקר עליה. בחוות הדעת העריך השמאי את שווי השיפוצים בסך 61,300 ₪, תוך התחשבות בכך שהעבודות בוצעו באופן עצמי וברמה סבירה. מעדותו עלה כי לא ראה הנכס לפני השיפוץ וכי הוא התבסס על מה שמסר לו התובע. עוד עלה כי מבדיקתו לא החליפו את הקונסטרוקציה בגג.

12. הנתבע 1, הגיש תצהיר עדות ראשית, העיד כי ידע שהיה קיים סכסוך בדבר גובה דמי השכירות וכי התיקון בגג בוצע רק על ידי החלפת רעפים.

דיון ומסקנות:

13. כידוע על בעל דין במשפט אזרחי להוכיח טענותיו במאזן ההסתברויות. כפי שפרטתי לעיל התובעים נמנעו מלהגיש תצהיר או לבקש להעיד את הנוכחים בפגישה ממרץ 2005 בה הם טענו כי סוכמו עקרונות השיפוץ, לא הוצגה כל קבלה או אסמכתא בדבר ביצוע עבודות השיפוץ או שווי העבודות וכל שנותרה היא חוות דעתו של השמאי בן דוד.

14. חוות דעתו של מר בן-דוד הסתמכה על תצהיריהם של התובעים, ונתגלתה כלא מדויקת ולא מבוססת בנקודות רבות, כגון: התיקון בגג, יציקות הבטון, חישוב הבקרה והפיקוח, המע"מ וכו'. כנגד חוות הדעת של מר בן-דוד הוגשה חוות דעתו של השמאי בירן, וכאשר מחשבים את ההפחתות שיש להפחית עקב חקירתו הנגדית של מר בן-דוד, שני השמאים מגיעים פחות או יותר לאותם סכומים, שכבר קוזזו בעבר.

15. התובע טען כי ההסכם בו סוכמו תקופת האופציות והועלו דמי השכירות לא נחתם על ידו. קשה לקבל טענתו זו של התובע, שכן כל אדם בר דעת היה כותב חוזה בכתב אודות המשך השכירות והשיפוצים, כפי שאכן נעשה בתחילת השכירות. משמעות טענתו של התובע שהוא למעשה מבקש לרכוש זכויות שכירות או חכירה לתקופות ארוכות ללא מסמך בכתב.

סוף דבר:

לאור כל האמור אני דוחה את תביעת התובעים כנגד הנתבעים.

התובעים, ביחד ולחוד, ישלמו לנתבעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, כדלקמן:

1. את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
2. שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

התובעים, ביחד ולחוד, ישלמו לנתבעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, כדלקמן:

1. את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
2. שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, ד' תשרי תשע"ג, 20 ספטמבר 2012, בהעדר הצדדים.