הנתבעים שכנגד 1. חוסה לימברק ת.ז 313678195

2. גבי מגנזי ת.ז 028447225

3. בית בזלת הגולן בע,מ ח.פ 513862730

ע"י ב"כ עו"ד יגאל מלמד

מבוא

בפני תביעה ותביעה שכנגד.

התובעת הינה חברה שהוקמה על מנת להפעיל עסק בתחום המסעדנות והאירועים.

הנתבע הינו הבעלים של נחלה במושב שילת (להלן: "המושב") הידועה כחלקה 1 בגוש 5635, ומנהל בנחלה אתר להנחלת מורשת המכבים הנקרא הכפר החשמונאי. (להלן: "הנחלה").

הנתבע השכיר לתובעת כ- 1.5 דונם מתוך הנחלה לצורך הפעלת מסעדה ועריכת אירועים (להלן: "המושכר").

בין התובעת לנתבע נערכו 2 הסכמי שכירות האחד מיום 1.10.06 (להלן: "ההסכם המוקדם") והשני מיום 1.10.08 (להלן: "ההסכם").

הבעלים הרשום של התובעת והמוסמך לחתום בשמה הוא הנתבע שכנגד 2 מר מגנזי.

מי שחתם על ההסכמים הוא הנתבע שכנגד 1, מר לימברק.

התובעת השקיעה במושכר סכומי כסף נכבדים לצורך התאמתו לניהול אירועים.

לטענתה, לאחר שבוצעו ההשקעות גרם הנתבע לכך שרשויות התכנון והבניה יפעלו להפסקת הפעילות במושכר, מתוך כוונה לזכות במושכר כולל ההשבחה שבוצעה בו, במטרה להפיק רווחים גבוהים יותר באמצעות השכרה לגורם אחר.

הנתבע ביטל את ההסכם על פי הודעות מיום 8.10.09, ו- 27.10.09, לטענת התובעת שלא כדין.

התובעת הגישה תביעה על סך 2,500,000 ₪ להחזר השקעותיה במושכר.

הנתבע הגיש תביעה שכנגד ובמסגרתה הוא עותר לפינוי התובעת מהמושכר ותביעה כספית של 500,000 ₪ שמתייחסת לפיצויים מוסכמים בגין אי פינוי המושכר במועד, נזקים שנגרמו למושכר, העדר דיווח על אירועים שהתנהלו ונזק לא ממוני.

בישיבה שנערכה ביום 27.6.12 הסכימו הצדדים, כי בשלב הראשון תתברר המחלוקת לגבי עצם הזכות לפיצוי של התובעת והתביעה שכנגד. בשלב השני תתברר, במידת הצורך, שאלת ההשקעות שבוצעו במושכר.

הסכמה נוספת אליה הגיעו הצדדים היא, שדמי השכירות יופקדו בקופת בית המשפט עד תום הדיון.

ביום 16.12.09 סמוך להגשת התביעה הוגשה בקשה לצו מניעה האוסר על המשיב להפריע לעריכת אירועים ולהתקרב למושכר.

ביום 17.12.09 ניתן צו מניעה במעמד צד אחד.

ביום 24.12.09 בדיון שנערך במעמד הצדדים, הסכימו הצדדים על ביטול צו המניעה, כאשר כל צד עומד על תשלום נזקיו.

גרסת התובעת

מטעם התובעת הוגש תצהירו של מר חוסה לימברק.

התובעת נוסדה ביום 10.8.06.

התובעת הוקמה על מנת להפעיל עסק בתחום מסעדנות ואירועים אותו ניהל המצהיר משנת 2004, בשטח בתוך הכפר החשמונאי.

בסמוך לחתימת ההסכם המוקדם הובהר לנתבע, כי לשם הגדלת היקף העבודה במושכר יהיה על התובעת לבצע עבודות שיפוצים והשבחה של המקום.

עבודות השיפוצים מומנו באמצעות מר מגנזי רפאל שהסכים להלוות לתובעת כספים לצורך מימון ביצוע עבודות השיפוצים.

התובעת השקיעה בעבודות השיפוצים מיליוני שקלים מתוך הכספים שהלוותה לה חברת מגנזי. העבודות כללו עבודות חפירה, ביסוס והכשרת קרקע, הכשרת שבילי גישה, גינון כולל שתילת עצים, פרחים ושתילים, עבודות אספלט, תשתית ביוב וניקוז, עבודות מסגרות, איטום וריצוף, שיפוץ מבנים ועוד.

ההשקעות בוצעו בהסתמך על תקופות האופציה הממושכות שנקבעו בהסכמים.

לטענת המצהיר, לאחר שהושלמו עבודות הבניה והשיפוצים החליט הנתבע להתנכל לתובעת תוך שהוא חומד את המושכר לעצמו.

ביום 31.7.07 שלח הנתבע לתובעת מכתב שכותרתו הודעה על ביטול אופציה להמשך שכירות בשטח של 1.5 דונם בכפר החשמונאי מעבר ל- 1.10.08.

על פי האמור במכתב התנהלות התובעת במושכר יוצרת שורה של מפגעים ובעיות.

בין היתר נטען, כי בוצעה פלישה לשטח של הנתבע.

עוד נטען במכתב, כי נפגעו עצי זית עתיקים כתוצאה מפעילות של התובעת בשטח של הנתבע.

המצהיר דוחה טענות אלה ומפנה להסדר מיום 15.5.07 שמאושר על ידי הנתבע בחתימתו.

על פי הסדר זה, מאשר הנתבע לתובעת לבצע עבודות עפר ויישור קרקע, בשטח שמהווה תוספת לשטח המושכר, בתמורה ל- 1,000 ₪ שהנתבע יקבל עבור כל אירוע שיתקיים במקום.

הסדר זה מלמד כי הפעילות מטעם התובעת שהתבצעה בנחלה נעשתה על דעתו של הנתבע.

הנתבע פנה לוועד המושב בישוב שילת (להלן: "הועד") וגרם לכך שהועד יקיים דיון בנוגע לפעילות המתבצעת במושכר.

ביום 6.8.07 כתוצאה ישירה מפעילות הנתבע קבע הועד בישיבתו, שהפעילות המתקיימת במושכר מהווה מטרד.

ביום 12.8.07 נשלח מכתב נוסף מטעם הנתבע אל התובעת שאוסר על התובעת לקיים אירועי חתונות במושכר.

הנתבע מסתמך במכתבו על ישיבת הועד, כאשר למעשה ישיבת הועד נערכה במטרה לגרום לסילוק התובעת מהמושכר.

הנתבע חפץ היה להנות מפירות השיפוצים שביצעה התובעת במושכר וביקש לפנות אותה מהמושכר לאחר שביצעה השקעות בסכומים ניכרים.

בתגובה לכך שלח מר לימברק לנתבע מכתב מיום 13.8.07 שבו נאמר, שעל הנתבע מוטלת החובה לדאוג לכך שהמושכר יהיה ראוי לשם ביצוע אירועים במקום כפי שהתחייב הנתבע בהסכם המוקדם.

מכתב נוסף נשלח על ידי הנתבע ביום 27.8.07 ובו נאמר, כי הנתבע אינו מסכים למימוש האופציה שקיימת על פי ההסכם המוקדם.

בינתיים המשיכה התובעת לקיים את האירועים כפי שנהגה קודם לכן, והנתבע קיבל ממנה את דמי השכירות ואחוזים מהרווחים.

בחודש אוקטובר 2008 נחתם בין הצדדים ההסכם, שמתייחס לתקופה מיום 1.10.08 עד ליום 1.10.10.

בהסכם קיימת אופציה לשכירות נוספת של 3 שנים החל מאוקטובר 2010 ואופציה נוספת למשך 5 שנים.

במסגרת נספחים להסכם נתן הנתבע הרשאה לתובעת להשתמש בחלקים נוספים מתוך הנחלה בנוסף לשימוש במושכר.

התובעת מסרה לנתבע שיקים מעותדים על חשבון דמי השכירות עד ליום 10.12.09.

בתחילת שנת 2009 העלה הנתבע כלפי המצהיר טענה, לפיה דמי השכירות נמוכים וכי בעלי נחלות אחרות משכירים שטחים במחירים גבוהים יותר וביקש הגדלת דמי השכירות.

לאחר מכן הציע הנתבע לתובעת לרכוש את זכויותיה, במטרה להשכיר את המושכר במחירים גבוהים יותר.

הנתבע אף הציע לשלם לתובעת סכום של 200,000 ₪ בתמורה לכך.

התובעת סירבה להצעות אלה, שכן לדבריה כפי שנמסרו לנתבע, השקיעה במושכר 3 מיליון ₪.

התובעת מסרה לנתבע בחודש יוני 2009 שיקים עבור דמי השכירות מיום 10.1.10 עד ליום 10.12.10.

בחודש ספטמבר 2009 מסר הנתבע לתובעת מכתב שהתקבל אצלו מהועד. על פי המכתב, הועד מעלה טענות לגבי הפעילות שמתקיימת במושכר.

המסקנה של התובעת ממכתב זה היא שהנתבע הוא זה "שמושך בחוטים" ומפעיל את הועד במטרה לגרום לתובעת לפנות את המושכר ולאבד את השקעותיה.

התובע מתייחס בתצהיריו לטענת הנתבע לפיה העביר מר לימברק את מניותיו למר מגנזי. על פי האמור בתצהיר ידע הנתבע לפני חתימת ההסכם על העברת המניות.

נאמר לו כי המניות הועברו על מנת להבטיח את כספי ההשקעות שביצע מר מגנזי בעסק.

גרסת הנתבע

הנתבע הגיש תביעה שכנגד נגד התובעת, מר לימברק ומר מגנזי.

ההתקשרות לגבי המושכר התחילה בשנת 2004, על פי הסכם שכירות בין הנתבע לבין מר לימברק.

מר לימברק הוא זה שחתם על ההסכמים מטעם התובעת.

במהלך חודש יוני 2006 ביקש מר לימברק אישור לביצוע עבודות שיפוצים במושכר. לדבריו, הוא שקע בחובות וקיבל הלוואה ממר מגנזי שהוא חבר אישי שלו.

בדיעבד התברר לנתבע שמר מגנזי הפך להיות באותה עת הבעלים של התובעת.

הנתבע הסכים לביצוע עבודות השיפוצים בתנאי יסודי שהציב, לפיו התובעת תקבל היתרים כדין לביצוע העבודות.

מר לימברק והתובעת התחייבו להשיג היתרים ורישיונות כדין לפעילותם במושכר.

כבר בהסכם משנת 2004 נאמר, כי התנאי הבסיסי לשימוש בשטח המושכר הוא קבלת היתרים כדין. שימוש ללא היתר, כאשר קיים צורך בהיתר, יהווה הפרה של ההסכם. (סעיף 5 לת/4).

תנאי זה שהיווה תנאי יסודי, הופר באופן בוטה על ידי התובעת ומר לימברק. מתברר, כי עבודות הבניה והשיפוצים בוצעו בשטח המושכר ללא שהוגשה בקשה להיתר בניה.

הפעילות במושכר שכוללת עריכת ארועים מתבצעת ללא רישיון עסק.

הועדה לתכנון ובניה במועצה האזורית חבל מודיעין (להלן: "המועצה") מתנגדת לפעילות במושכר.

הוגש לבית המשפט לעניינים מקומיים כתב אישום נגד התובעת, מר לימברק ומר מגנזי המייחס להם עבירה של עיסוק ללא רישיון.

התברר לנתבע בדיעבד, כי כבר בשנת 2005 נערכה פניה למועצה האזורית חבל מודיעין על ידי המפקח לבריאות הסביבה ממשרד הבריאות בעקבות תלונה של לקוח באירוע של התובעת.

בביקורת תברואתית נמצא, כי באירוע לא נשמרו תנאים היגייניים נאותים, מה שעלול לסכן את בריאות הלקוחות. עוד נמצא כי העסק פעל ללא רישיון עסק ובניגוד לחוק.

הנתבע דוחה את הדרישה לפיצויים בגין מבנים שהוקמו שלא כדין, ללא היתרי בניה, וללא רישיון עסק.

ממכתבים שמצרף הנתבע לתצהירו מתברר, כי הוגשו בקשות לרישיון עסק בשלב מאוחר. ביום 3.6.10 הוגשה בקשה וזו סורבה על ידי הועדה לתכנון ובניה.

הועד התרה בנתבע ובתובעת כי האירועים שנערכים במושכר אינם נערכים כדין, ומהווים מטרד ממשי מבחינת עוצמת הרעש, קיום מטרדי ריח, בעיות תברואה ובעיות חניה. הועד הבהיר, כי יפעל נחרצות בכל האמצעים העומדים לרשותו למניעת אירועים במושכר.

המבנים שנבנו מהווים סכנה למבקרים.

העבודות שהתבצעו נערכו על דעתם של התובעת ומר לימברק.

הנתבע מתבסס על נספח ב' להסכם המוקדם. על פי נספח זה לא קיימת למר לימברק בשם בית בזלת הגולן כל זכות על הקרקע, בעקבות שיפור המבנים והשקעות שהתבצעו בשם בית בזלת הגולן באישור הנתבע. עוד נאמר בנספח זה (ת/12) כי התקבל אישור מהנתבע לבנות שירותים במתחם. כל בעיית רישוי תטופל על ידי התובעת.

בכתב יד הוסף, כי האישור אינו בא במקום אישור הרשויות וכל האחריות לבניה על מר לימברק ולא על הנתבע.

הנתבע מפנה לסעיף 43 להסכמי השכירות שבו נאמר שכל צו מניעה מצד כל גורם שהוא לקיום המפעלים במושכר, לא יהווה הפרת החוזה מצד המשכיר.

הנתבע דוחה כל טענה לפיה הוא זה שיזם פניה של הועד אל התובעת בקשר לניהול האירועים במושכר. הפעילות של הועד התבצעה לאחר פניה של תושבים המתגוררים בסמיכות למושכר בעקבות המטרדים שיצרו האירועים.

נציגי הועד הזהירו את הנתבע ואת התובעת, כי בכוונתם לפעול להפסקת האירועים.

המטרד שגרמו האירועים גרם לערעור היחסים בין הנתבע לבין הועד.

ביום 24.9.09, זומן הנתבע לשימוע בפני מפקח הבניה של המועצה, בעקבות עריכת האירועים ומטרדי הרעש והתברואה שנגרמו בעקבות כך.

במהלך השימוע הוזהר הנתבע על ידי מפקח הבניה, כי מיוחסות לו עבירות לפי חוק התכנון והבניה, והובהר לו שעליו להביא להפסקת הפעילות של התובעת, שאם לא כן, תפעל הועדה נגדו בהתאם להליכים הקבועים בחוק.

לטענת הנתבע, לא איים מעולם על התובעת, כי יפעיל את הועד נגדה, במידה ולא תיענה בחיוב לדרישה להגדלת דמי השכירות.

הנתבע ניסה לגרום לתובעת לנהל את העסקים במושכר באופן שלא יגרמו מטרדים לתושבי הישוב.

כבר במכתב מיום 27.8.07 (ת/16ב) מציע הנתבע לתובעת לנהל את העסקים מבלי להיכנס למסלול התנגשות ישיר עם המושב, מה שעלול לגרום לכך שתבוטל האפשרות לביצוע האירועים במושכר.

טענה נוספת שאותה הודף הנתבע, היא הטענה לפיה קיבל הצעה לקבלת דמי שכירות גבוהים יותר בעקבות השיפוצים שביצעה התובעת.

לדבריו, קיימת מצידו דרישה לפיה יפורקו כל המבנים שנבנו ללא היתר. הנתבע אינו מעוניין להשתמש בהם ומסתכן בהליכים של הרשויות נגדו עקב בניה ללא היתר.

הסככות הקיימות במושכר מהוות מקור סכנה והן מוזנחות. דרישה זאת מצידו מלמדת שאין לו כוונה להפיק תועלת מההשקעות שנעשו.

ביום 30.10.09 בוטל הסכם השכירות כדין באמצעות הודעה בכתב לתובעת, וזאת בעקבות הפרות של ההסכם.

בין היתר מצוין במכתב כי בית בזלת בנתה מבנים ללא היתר, קיימה במושכר אירועים ללא רישיון עסק, העבירה זכויות במושכר לצד שלישי, לא דיווחה על האירועים שקיימה ולא שילמה לנתבע אחוז מהרווחים. עוד נטען, כי התובעת לא ביטחה את המושכר כנגד סיכונים שקיימים בעסק שהיא מנהלת, והפרות יסודיות נוספות.

התובעת הפרה את סעיף 22 להסכם כאשר העבירה את זכויות השימוש במושכר לקבלן משנה העוסק בקייטרינג בשם עודד סורוקה.

הנתבע מפנה למכתב של ב"כ התובעת מיום 13.10.09 שבו נאמר, שהתובעת מפעילה קבלן משנה – קייטרינג. במכתב זה מוצא הנתבע אישור לטענותיו.

הנתבע דוחה את הטענה לפיה "הבריח" לקוחות פוטנציאליים.

מר סורוקה הגיש נגד הנתבע תלונה שקרית למשטרה במטרה לסייע לשותפיו לעסקים, מר מגנזי ומר לימברק.

התיק נגד הנתבע נסגר.

התצהירים בתביעה שכנגד

במסגרת התביעה שכנגד שהגיש הנתבע, טוען הנתבע, כי ההתקשרות שלו בהסכמים התבססה על מצג שווא והטעיה מצד התובעת, שכביכול מר לימברק הינו הבעלים של בית בזלת.

התברר בדיעבד, כי מר לימברק היה איש קש, שכן ביום 26.10.06 כחודש לאחר מועד חתימת ההסכם המוקדם, הפך מר מגנזי פורמלית לבעלים של התובעת ולמנהלה.

כבר לפני ההסכם המוקדם היה מר מגנזי הלכה למעשה, הבעלים של התובעת.

הדבר נלמד מכך שביום הרישום של התובעת כחברה בע"מ, ביום 10.8.06, היתה הכתובת הרשומה, השדרה המרכזית 15 מודיעין. בדיעבד התברר כי זו כתובתו של מר מגנזי.

מר מגנזי הינו בעל 40% ממניות חברה ששמה יקבי בזלת הגולן 1999 בע"מ.

ביום 16.10.06 התקיימה אסיפת בעלי מניות בנוכחות מר לימברק ומר מגנזי, שבה הוחלט למנות את מר מגנזי לתפקיד מנהל החברה. למרות שהמניות בבית בזלת עברו פורמלית למגנזי ביום 26.10.06, המשיכו התובעת ומר לימברק להטעות את הנתבע, כביכול מר לימברק עודנו הבעלים של החברה.

מר לימברק חתם ביום 15.5.07 על התחייבות בשם התובעת, כאשר אין לו סמכות לעשות זאת.

בסעיף 18 להסכם נאמר, כי בעל החברה מר חוזה לימברק יחתום על ערבות אישית. עוד התחייב לא לתת מעמד במושכר לגורם זר כלשהו. (סעיף 22 להסכם).

להצהרה לפיה מר לימברק הוא בעליה של התובעת לא היה בסיס.

מר מגנזי הוצג על ידי מר לימברק כחבר שכביכול הלווה לו כספים, תוך שמסתירים מהנתבע כי הוא בעצם הבעלים של התובעת.

כך הפך מר מגנזי בפועל לשוכר מבלי ידיעתו והסכמתו של הנתבע ובניגוד להסכמים המחייבים.

החתימה על ההסכמים התבצעה תוך פגיעה ברצונו של הנתבע במועד כריתת ההסכם, מה שמזכה אותו בזכות לביטולו.

הנתבע מציין הפרות נוספות של ההסכם על ידי התובעת. הוא מתאר באריכות את המטרדים שנגרמו על ידי התובעת כתוצאה מביצוע אירועים במושכר, ואת דרישות הועד כלפי הנתבע לגרום להפסקת הפעילות.

התובעת הסיגה את גבולו של הנתבע כאשר פלשה לשטח הנחלה שלו, והחליפה את דלתות העץ האותנטיות המתאימות למבנה ולאוירה של כפר חשמונאי לדלתות פלדה. התובעת פלשה לשטח כרם הזיתים בכפר החשמונאי ועקרה מספר עצי זית.

התובעת שפכה מצעי חול בין העצים, מה שפגע באתר והסב נזק לנתבע.

כרם הזיתים אינו שייך למושכר וניתנה לתובעת אך ורק זכות שימוש בו.

על פי ההסכמים היה על התובעת לדווח על האירועים לנתבע, ולשלם לו אחוזים מהרווחים באירועים. התובעת לא מילאה את חובתה, דיווחה באופן חלקי ומטעה שנועד להעלים את הרווחים של התובעת. לא נמסרו לנתבע אסמכתאות על ההכנסות שצמחו מהפקת האירועים. לא ניתן היה לבצע התחשבנות על דמי השכירות כפונקציה של הרווחים.

על פי סעיף 33 להסכמים, היה על התובעת לבטח את המושכר. הביטוח לא כיסה נזקים שעלולים להיגרם למשתתפים באירוע, והנתבע כבעל המקרקעין נותר חשוף לתביעות אפשריות מצד לקוחות ומוזמנים לאירועים.

התובעת העבירה את זכויות השימוש במושכר לקבלן משנה בשם עודד סורוקה.

על רקע הפרות אלה והפרות נוספות שמפורטות בתצהיר שלח ב"כ הנתבע לתובעת הודעת ביטול להסכם השכירות.

מטעם הנתבע הוגש תצהירו של מר קופרשטיין מזכיר הועד. על פי האמור בתצהירו הגיעו לועד תלונות רבות של תושבי שילת בגין מטרדי רעש.

בעקבות הצטברות של התלונות הוזמן הנתבע לישיבת ועד שנערכה ביום 6.8.07. באותה ישיבה הובהר לו, שהפעילות במושכר יוצרת מטרד של ממש, ולא יינתן אישור לעריכת אירועים במושכר.

לאחר שהתקיימו מספר אירועים רבי משתתפים בשנת 2009 נשלח על ידי הועד מכתב התראה מיום 16.9.09 שבו נאמר שהועד יפעל בכל האמצעים החוקיים לסגירת אולם האירועים והחזרת השטח למתכונתו המקורית כאתר תיירות.

מכתב התראה נוסף נשלח ביום 24.12.09.

ביום 23.9.09 התבצעה על ידי הועד פניה למחלקת רישוי עסקים במועצה.

בסיום המכתב מבוקש להוציא צו סגירה והפסקת שימוש במושכר.

בישיבת ועד מיום 21.10.09 דווח על הפעילות החריגה והצעדים שננקטים כנגד הפעילות.

ביום 16.6.10 התבצעה פניה למנהל האגף המוניציפלי במועצה.

תצהירי התגובה

תצהירי התגובה לתביעה שכנגד הוגשו על ידי מר לימברק ומר מגנזי.

בתצהירים אלה נטען, כי הנתבע אפשר לתובעת להשקיע סכומים משמעותיים בשיפוץ והשבחת המושכר. כאשר קיבל הצעה מפתה מגורם שלישי, עשה כל מה שאפשר כדי לפנות את התובעת.

בכל הנוגע לטענה בדבר העברת המניות נטען, כי מר לימברק עידכן בכך את הנתבע. הנתבע ידע מקיומו של קשר בין מר מגנזי לתובעת ולפעילות במושכר. מר מגנזי אף העביר כספים לנתבע.

הנתבע לא העלה מעולם כל טענה לגבי היעדרם של רשיונות לפעילות המתבצעת במושכר.

לא ניתן לפנות לרשויות בבקשה לקבלת רישיון עסק ללא הסכמה של הנתבע. בכל מקרה, הסיכוי לקבלת רישיון היה גדל, אילו הנתבע היה משתף פעולה עם התובעת לצורך הגשת בקשה למתן רישיון עסק.

לנתבע היה אינטרס ישיר בפעילות, שכן על פי ההסכמים היה אמור לקבל אחוזים מהרווחים הנובעים מהפעילות.

גם לשון ההסכם תומכת בחובה ההדדית של שני הצדדים גם יחד לדאוג לרישיונות.

הטענה בדבר בניה ללא היתר לא הועלתה מלכתחילה. הנתבע היה שותף לבניה והבניה היתה למעשה שיפוץ של מבנים קיימים שאינה מצריכה קבלת היתר.

התובעת דוחה טענות בדבר פלישה לשטחו של הנתבע.

בכל הנוגע לטענה בדבר עקירת עצי זית, טוען מר לימברק, שהדבר נעשה בטעות וכי הנתבע פוצה בגין כך בסכום של 2,000 ₪.

לגבי הטענה לפיה לא הועברו דוחות על הרווחים של התובעת לצורך התחשבנות עם הנתבע, טוענת התובעת כי הנתבע קיבל על חשבון הרווחים מראש.

כל התחשבנות שתתבצע תוביל לתוצאה לפיה יהיה על הנתבע להחזיר כספים לתובעת.

בכל מקרה הוסבר לנתבע כי הרווחים מועטים, כפי שהנתבע יודע היטב, והנתבע ויתר על רצונו לערוך התחשבנות לגבי הרווחים.

לתצהירים צורפו דוחות שמלמדים שהעסק לא היה רווחי.

גם לטענה לפיה הועברו הזכויות במושכר לצד שלישי בניגוד להסכמים אין בסיס. התובעת שכרה קבלן משנה לצורך מתן שירותי קייטרינג. אין בכך משום העברת זכויות במושכר.

בכל הנוגע לשימוש בשם הכפר החשמונאי, הרי שהדבר נעשה בידיעת ובהסכמת הנתבע. המדובר בציון שמו של המקום ולא בניצול לרעה של השם בו משתמש הנתבע.

הדיון

חקירת מר לימברק

אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום 26.10.06 הועברו המניות של התובעת למר מגנזי.

מר לימברק התבקש להתייחס לנספח להסכם המוקדם נ/27.

על פי נספח זה שכותרתו ערבות אישית של מר לימברק, מתחייב מר לימברק לא להעביר את חלקו בתובעת לגורם זר ללא רשות.

מר לימברק אישר שחתם שוב על מסמך זהה בקשר להסכם.

מר לימברק התקשה להסביר את סעיף 18 שמופיע בשני ההסכמים לפיו בעליה של התובעת הוא מר לימברק שיחתום על ערבות אישית.

מר לימברק הסביר, כי הנתבע לא רצה כל קשר עם מר מגנזי לכן חתם מר לימברק כביכול הוא "בעל הבית" יחד עם זאת ישב הנתבע עם מר מגנזי פעמים רבות. (עמוד 21 שורות 12 – 13).

מר לימברק תאר את הקשר שלו עם מר מגנזי. מר מגנזי עזר לשלם לכל הספקים ושילם עבור השיפוצים. למר לימברק עצמו קיים איחוד תיקים בהוצאה לפועל (עמוד 21 שורות 23 – 32).

מר לימברק קיבל משכורת מהתובעת לפי כמות הארועים. (עמוד 21 שורה 25).

למר לימברק לא היו זכויות חתימה בעקבות הליכי ההוצל"פ שהתנהלו נגדו. (עמוד 23 שורות 1 – 7).

אין למר לימברק הסבר מהו הבסיס החוקי לחתימתו בשם התובעת על ההסכמים (עמוד 23 שורה 10).

מתוך דברי מר לימברק עולה, שמר מגנזי היה הבעלים של התובעת (עמוד 23 שורות 14 – 22).

במהלך החקירה עלה, כי מרבית ההשקעות בוצעו בתקופת ההסכם המוקדם. על פי הסכם זה ניתנה לתובעת תקופת אופציה עד שנת 2013. (עמוד 29 שורות 1 – 18). (עמוד 32 שורות 5 – 6).

לדבריו התחילה התובעת בתהליך של קבלת אישורים לאחר "שהתחילו הבעיות" (עמוד 30 שורה 21).

כאשר נשאל ישירות האם יתכן שמי "שעשה בעיות" הוא הועד או השכנים ולא הנתבע, השיב מר לימברק "יכול להיות". (עמוד 31 שורות 15 – 21).

המצהיר התקשה להסביר את הנספח להסכם המוקדם. (נספח י').

בנספח זה נאמר במפורש שלמר לימברק בשם התובעת אין זכויות במושכר בעקבות ההשקעות. עוד נאמר, כי האישור של הנתבע לבניית שירותים במושכר אינו בא במקום אישור הרשויות וכל האחריות הינה על מר לימברק. (עמוד 33 שורות 12 – 25).

בהמשך מתברר כי הטענה לפיה בוצעו שיפוצים בלבד אינה נכונה.

התבצעה בניה של שירותים שללא ספק חייבה קבלת היתר. (עמוד 33 שורה 30).

חקירת מר מגנזי

מר מגנזי אישר שחלק מההשקעות במושכר בוצעו על ידי חברות אחרות. (עמוד 41 שורות 29 – 32).

הנתבע הפריע פעמים רבות לפעילות ופנה לרשויות. לא ניתן הסבר לכך שכל אותם הפרעות לא פורטו בתצהיר. (עמוד 42 שורה 12 עד עמוד 43 שורה 14).

בהמשך העיד, כי פנה לנתבע וביקש שיחתום על בקשה לרישיון עסק. (עמוד 43 שורות 25 – 26).

מתברר כי הפניה אליו נעשתה לאחר הודעת הביטול של ההסכם. (עמוד 44 שורות 9 – 11).

לדבריו, הפריע הנתבע לפעילות שהתבצעה במושכר. בהמשך מאשר המצהיר כי לגבי בנית השירותים היה צורך בהיתר בניה אולם לא הוגשה בקשה לקבלת היתר. (עמוד 50 שורות 26 – 27).

לדבריו המטרה בהקמת התובעת היתה מתן עזרה למר לימברק (עמוד 52 שורות 1 – 13).

חקירת מר קופרשטיין

בחקירתו מסר את שמות האנשים שהתלוננו על קיום מפגעים הנובעים מהפעילות במושכר ובעיקר מפגעי רעש ומצוקת חניה לתושבים.

לדבריו, שוחח טלפונית מספר פעמים עם הנתבע לגבי המפגעים. הנתבע אמר לו שהענין נמצא בטיפול. (עמוד 55 שורות 18 – 30).

המצהיר שלל אפשרות לפיה הפניה אליו התבצעה מטעם הנתבע (עמוד 56 שורות 24 – 25).

חקירת הנתבע

הנתבע נשאל בפתח החקירה מדוע השכיר את המושכר כאשר ידע שהפעלת אולם האירועים גורמת למטרד.

על ההסכם המוקדם חתם מתוך רצון לעזור למר לימברק.

על ההסכם חתם, לאחר שהזהירו אותו שתוגש נגדו תביעה על סכומים גבוהים. כאשר נחתם ההסכם לא האמין הנתבע שניתן לקבל רישיון עסק לפעילות במושכר. הוא קיבל את ההבטחה לפיה יפעלו במפלס התחתון מה שצפוי להפחית את היקף המטרד (עמוד 64 שורות 29 – 32).

הנתבע נחקר על מכתב התראה וזימון לגביית עדות מיום 24.9 שאיננו נושא כותרת, והשיב שהמדובר במכתב רשמי שקיבל מהמועצה. הוא חשש מנקיטת הליכים פליליים נגדו.

הוא פנה לעורך דין וזה הסביר לו שהתובעת הינה בבעלות מר מגנזי. (עמוד 67 שורות 1 – 6).

הנתבע העיד שגם מידע זה לא גרם לו לפנות לועד או למועצה. (עמוד 68 שורות 1 – 5).

לדברי הנתבע כוונתו לפנות מהמושכר את כל מה שנבנה. (עמוד 68 שורות 25 – 33).

הנתבע ניסה להפעיל את השפעתו על הועד מתוך תקוה שהתובעת לא תגרום למטרדים.

הנתבע ניסה להסביר במענה לשאלות בית המשפט מדוע חתם על ההסכם כאשר כבר ידע על המטרד שנגרם כתוצאה מהפעלת המושכר.

לא ניתן מענה של ממש לשאלה.

ההשקעות בוצעו על פי עדותו בחודשים יולי, אוגוסט, ספטמבר 2006.

מערכת היחסים בין מר לימברק למר מגנזי

מר לימברק ומר מגנזי לא הצליחו לתת תמונה מלאה של מערכת היחסים ביניהם.

בסעיף 32 לתצהיר מר לימברק בתגובה לתצהיר הנתבע נאמר, כי מר מגנזי היה מוכן להלוות כספים לתובעת. סוכם כי המניות יועברו על שמו להבטחת השקעתו. המדובר במעין שעבוד על ההשקעה. אינני מקבל גרסה זאת.

אילו אלה היו פני הדברים, היה מצופה שיוגש הסכם הלוואה כולל תנאי ההחזר, היה מצופה שתיערך התחשבנות כלשהי ביניהם.

גם בתום הדיון לא ניתן להגיע למסקנה מהו היקף הכספים שהשקיע מר מגנזי בעסק. חלק מההשקעות בוצעו באמצעות חברות אחרות שבבעלותו.

אם מדובר בהלוואה אין תשובה לשאלה מה היקף ההלוואה, מהי הריבית, כיצד יש להחזירה, ומה התוצאה בהעדר החזר. למר לימברק אין חוזה עם מר מגנזי (עמוד 24 שורה 29).

מר לימברק לא הצליח להסביר את מערכת יחסיו עם מר מגנזי. (עמוד 25 שורה 25 עד עמוד 26 שורה 26).

המסקנה שלי היא, שמר מגנזי ראה במושכר פוטנציאל לרווח ולקח את מר לימברק "כאיש קש" על מנת שיעמוד מול הנתבע. מר מגנזי הינו הבעלים של התובעת גם על פי הרישום ברשם החברות וגם על פי ההוראות שנתן בפועל.

מר מגנזי העביר את הכספים והוא זה שהיה מקבל את ההחלטות.

מר לימברק לא היסס לחתום על התחייבות לא להעביר את זכויותיו בתובעת לצד שלישי, כאשר ברור היה שמניותיו הועברו קודם לכן.

מר לימברק חתם כבעל התובעת על ערבות אישית, כאשר ידע שאיננו בעליה של התובעת ואין לו כל זכויות בה.

על פי התרשמותי ממערכת היחסים בין מר מגנזי למר לימברק, ידע מר מגנזי כי מר לימברק חותם על ההסכמים תוך שהוא מציג את עצמו כבעליה של התובעת. חזקה על בעליה של התובעת שהוא יודע מה כתוב בהסכמים עליהם חותמת התובעת.

אני מאמין לנתבע כי לא ידע שמר מגנזי הינו הבעלים של התובעת.

כאשר נודע לו הדבר לאחר שהוזמן לחקירה על פי הזמנה מיום 24.9.09, פנה לעורך דין, ורק אז גילה כי מר מגנזי הינו הבעלים של התובעת ולמר לימברק אין מעמד אצל התובעת.

נטען כי ההזמנה לחקירה שנשלחה ביום 24.9 מזויפת, שכן אינה נושאת כותרת. אני מקבל את גרסת הנתבע שעולה גם מעיון במכתב, לפיה המכתב נשלח על ידי המועצה ובעקבותיו הגיע הנתבע לחקירה.

במכתב מיום 27.10.09 שנשלח על ידי ב"כ הנתבע לתובעת נאמר, שרק בסוף ספטמבר 2009 התגלה לנתבע דבר העברת המניות ממר לימברק למר מגנזי. אני מקבל טענה זאת.

אני מעדיף את גרסת הנתבע על פני גרסתם של מר מגנזי ומר לימברק לפיה ידע הנתבע כי מר מגנזי הינו הבעלים של התובעת.

מר מגנזי ומר לימברק לא הצליחו להסביר כיצד חתם מר לימברק על הצהרה בשני ההסכמים לפיה הוא בעליה של החברה ויחתום על ערבות אישית לחובותיה.

לפיכך אני קובע כי מר מגנזי הוא הבעלים הלכה למעשה של התובעת.

מר לימברק הוא עושה דברו של מר מגנזי.

האם פעל הנתבע אצל הרשויות לסגירת העסק

אחת הטענות המרכזיות של התובעת היא, שהנתבע גרם לכך שהועד ישלח לתובעת מכתבי התראה בדבר ביצוע פעילות המהוה מטרד סביבתי.

התובעת מצביעה על כך שביום 31.7.07 שלח הנתבע מכתב למר לימברק שבו הוא מודיע לו על ביטול האופציה של הסכם השכירות החל מיום 1.8.10. באורח פלא מתכנס ועד הישוב 6 ימים אחר כך, ביום 6.8.07 ומזמין לישיבה את הנתבע. מובהר לנתבע כי הפעילות במושכר מהווה מטרד, ולא ינתן אישור לפעילות זאת. מאז אותו מועד לא ננקטת כל פעולה כנגד הפעילות במושכר.

ביום 16.9.09 שולח הועד לנתבע מכתב שמתייחס למטרדי הרעש מפעילות האתר. הועד מודיע כי בכוונתו לגרום לסגירת האתר. המכתב אינו חתום וכותבו לא הוזמן לעדות.

ביום 8.10.09 נשלחת על ידי הנתבע הודעה בדבר ביטול ההסכם.

לטענת התובעת, הנתבע הוא זה שגרם לועד לנקוט פעולה נגד התובעת במטרה לסלק את התובעת מהמושכר לאחר שביצעה בו השקעות מרובות.

אינני מקבל טענות אלה.

מר לימברק נשאל ישירות, האם יכול להיות שהיוזמה לנקיטת הליכים נגד הפעילות במושכר, נובעת מהועד או מהשכנים, ומשיב כי קיימת אפשרות כזאת. (עמוד 31 שורות 15 – 33).

תשובה זאת משמיטה את הקרקע מתחת הטענה המרכזית של התובעת, לפיה הוא זה שגרם לפעילות הועד נגד הפעילות במושכר.

בכל הנוגע למכתב מיום 31.7.07 הרי שהנתבע חתם עם התובעת על הסכם נוסף. אילו היתה לו כוונה לגרום לפינוי התובעת מהמושכר יכול היה לא לחדש את ההסכם עם התובעת.

הפניה מיום 16.9.09 נעשתה בעקבות ארוע רועש במיוחד שנערך ביום 15.9.09. כך נכתב במכתב ב"כ הנתבע מיום 27.10.09.

אני מקבל הסבר זה שמשתלב במכלול הארועים.

הנתבע צירף לתצהירו מכתב מיום 24.9.09 שכותרתו התראה וזימון לגביית עדות. המדובר במכתב שמפרט פעילות אסורה במושכר ללא היתרי בניה וללא היתרים לפעילויות השונות.

הנתבע שמעיד על עצמו כי הוא אזרח שומר חוק, חשש להסתבך בפלילים וזה מה שהוביל אותו לשלוח את ההודעה בדבר ביטול ההסכם.

מזכיר הועד מר קופרשטיין בעדות שמהימנה עלי, פירט את שמות המתלוננים והצביע במפה על מקום מגוריהם וקרבתם למושכר.

המזכיר העיד כי הנתבע לא נמנה עם המתלוננים על הרעש.

אני מקבל את גרסת הנתבע והמזכיר, לפיה הנתבע לא יזם נקיטת הליכים חוקיים נגד התובעת.

ההתרשמות שלי היא שהועד קיבל פניות נזעמות מתושבים שמתגוררים סמוך למושכר לגבי מטרדי רעש, ריח, ומצוקת חניה כתוצאה מניהול אירועים במושכר.

הועד מצידו הפעיל לחץ על הנתבע כולל העלאת אפשרות לפיה יואשם בפלילים. בתגובה קיבל הנתבע החלטה להודיע על ביטול ההסכם.

ההסכם נחתם מתוך חשש של הנתבע להגשת תביעה בגין החזר השקעות ומתוך תקווה שעוצמת המטרד תפחת.

כאשר קיבל את ההתראה הבין את המשמעות של המשך הפעילות וגילה כי מר לימברק איננו בעליה של התובעת. מציאות זאת הובילה להודעות בדבר ביטול ההסכם.

על אף שלא התקיימו במושכר אירועים רבים, הרי שכל אחד מהם היה כרוך במטרד של ממש לתושבים. הפצרות של הנתבע בתובעת להפחית את המטרדים העלו חרס.

הפעילות במושכר היתה ללא שקיים רישיון עסק, וללא שקיימת אפשרות תכנונית להכשיר את המושכר לפעילות של אולם אירועים. הנתבע קיבל פניות טלפוניות בעקבות הארועים.

"הקש ששבר את גב הגמל" היה מכתב ההתראה והפגישה שנערכה בעקבותיו.

לפיכך אני דוחה את הטענה לפיה פעל הנתבע אצל הרשויות במטרה לגרום לפינוי התובעת מהמושכר.

החובה לקבל ולפעול על פי היתרים לפעילות במושכר

הנתבע טען בהודעת הביטול, כי החובה לדאוג לקבלת היתרים לפעילויות המתבצעות במושכר היתה מוטלת על התובעת.

התובעת טוענת כי לא מוזכר בהסכם שחובה זאת מוטלת עליה.

התובעת מפנה לסעיף 9 להסכם שבו נאמר כי מוסכם על הצדדים שהתנאי הבסיסי לשימוש בשטח המושכר הוא קבלת היתרים כדין מצד הרשויות הרלבנטיות. לא מוזכר שהחובה מוטלת על התובעת.

אינני מקבל טענה זאת.

יש לקרוא את סעיף 9 יחד עם סעיף 10 שאומר שאם תועבר לשוכר ולמשכיר התנגדות כתובה ומנומקת של אחת מהרשויות לפעילות מסוימת שהינה בדבר אכיפת חוק, מחובת השוכר לבצע אותה כדי למנוע את סגירת העסק על ידי הרשויות.

הפרשנות הסבירה היא שהתובעת היא זאת שצריכה לדאוג לקבלת רישיונות עבור הפעילות שהיא מנהלת.

אם נותר ספק כלשהו בחובת התובעת לדאוג לענייני הרישוי, קובע סעיף 5 לנספח להסכם השכירות מיום 1.10.06 שנחתם גם ביום 1.10.08, כי כל בעיית רישוי תטופל על ידי התובעת.

מתוך הראיות עולה בבירור, כי התובעת לא עשתה כל ניסיון לקבל רישיון עסק לפעילות שהיא מנהלת.

התובעת לא הציגה בקשה כלשהי לקבלת רישיון עסק עליה התבקשה הנתבעת לחתום, ואף לא פנתה בעל פה או בכתב לנתבע על מנת שיסייע לה בבקשה כזאת.

בענין זה התגלתה סתירה נוספת בין עדותו של מר לימברק לעדותו של מר מגנזי. מר מגנזי העיד שמר לימברק פנה לנתבע בבקשה לחתום על בקשה למתן רישיון עסק (עמוד 43 שורה 25 עד עמוד 44 שורה 3).

מר לימברק אישר שלא הובא לנתבע מסמך לצורך חתימה. (עמוד 30 שורות 24 – 25).

הגעתי למסקנה לפיה לא נערכה כל פניה, גם לא טלפונית, לנתבע במטרה שיחתום על בקשה לקבלת רישיון עסק.

מר לימברק העיד, כי כל עוד לא היתה דרישה מטעם המועצה לא פעלו לקבלת רישיון עסק (עמוד 30 שורות 19 – 21). לכן לא מתקבל על הדעת שנערכו פניות טלפוניות.

הפעם הראשונה שבה מוגשת בקשה לקבלת רישיון עסק היא ביום 23.5.10.

הבקשה מוגשת באמצעות חברה שמטפלת בהוצאת רישיונות עסק.

במכתב מיום 17.6.10 נ/16 שכותרתו בקשה לתחילת טיפול בבקשה לרישיון עסק נאמר, שהבקשה נדחית.

במכתב נאמר, כי מבוקש להגיש בקשה לרישיון עסק לגן אירועים תחת כיפת השמיים. מבחינה תכנונית מיועד השטח לשימוש לצורך תיירות ועתיקות ולכן לא ניתן לנהל בו את הפעילות המבוקשת. באותו מכתב מצוין, כי במושכר פועל ללא רישיון ושלא כדין אולם אירועים, שהמועצה פועלת לסגירתו.

התובעת ביצעה בניה במושכר ללא היתר בניה.

סעיף 145 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 מחייב הוצאת היתר בניה על כל עבודה שמתבצעת בקרקע למעט שינויים פנימיים שמוגדרים בצמצום בסעיף זה.

העבודות שבוצעו בחלקן המכריע מחייבות היתר בניה על פי הגדרה זאת.

כך לדוגמא נבנו שירותים ללא שקיים היתר לבנייתם.

גם בניה זאת כשלעצמה ללא היתר, מהווה הפרה של ההסכם.

ניתן לקבוע כי לא ניתן יהיה לקבל היתרי בניה ורישיון עסק לפעילות.

הנתבע מצידו ידע במהלך כל התקופה כי גם הבניה וגם הפעילות מתבצעת ללא קיומם של היתרים.

בפרוטוקול ישיבת ועד 290 מיום 6.8.07 שבו נכח הנתבע (נ/11) נאמר לנתבע במפורש כי לא ינתן כל היתר לבצע אירועים בשטח המושכר. הוטל על הנתבע להעביר לתובעת מסר ברור בדבר האיסור לקיים אירועים במושכר.

למרות דברים ברורים אלה ולמרות שהנתבע ידע שהתובעת מתכוונת לבצע אירועים במושכר, חתם על ההסכם.

המסקנה היא שהחובה על פי ההסכם לקבל היתרי בניה ורישיון עסק מוטלת על התובעת. אי ביצוע החובה מהווה הפרת ההסכם על ידה. המדובר בהפרה שאין אפשרות לתקן אותה, כך שאין מקום למתן אורכה לתיקון ההפרה.

העברת המניות

מי שחתם על ההסכמים מטעם התובעת הוא מר לימברק.

התברר כי כחודש לאחר חתימת ההסכם המוקדם, הפך מר מגנזי באופן פורמלי להיות הבעלים של התובעת ומנהלה. (ת/5).

מר מגנזי העיד, כי ההתקשרות שלו עם מר לימברק נערכה לפני שנת 2006 (עמוד 52 שורות 15 – 21).

מר לימברק הוא חייב המצוי באיחוד תיקים.

מר לימברק התחייב במסגרת הערבות האישית שנתן, לא להעביר את חלקו בתובעת לגורם זר כלשהו.

מר מגנזי הינו בעל 40% במניותיה של חברת יקבי בזלת הגולן (1991) בע"מ.

למרות שהמניות של מר לימברק בתובעת עברו ביום 26.10.06 למר מגנזי, חתם מר לימברק על התחייבות כלפי הנתבעת בשם התובעת. (ת/7).

בהסכם שנחתם ביום 1.10.08 הוצג מצג שווא כביכול מר לימברק הינו הבעלים של התובעת.

בסעיף 18 להסכם נאמר, שבעל החברה מר לימברק יחתום על ערבות אישית לקיום התחיבויות התובעת.

בסעיף 22 להסכם התחיבה התובעת לא לתת מעמד לגורם זר כלשהו.

מר לימברק העיד, כי הנתבע לא רצה כל קשר עם מר מגנזי, לכן חתם כאילו הינו הבעלים. (עמוד 21 שורות 11 – 20).

גם בהמשך מעיד מר לימברק שהנתבע לא רצה כל קשר עם מר מגנזי (עמוד 22 שורות 30 – 32).

הנתבע ראה בו גורם שמעונין להשתלט על הכפר החשמונאי (עמוד 68 שורות 8 – 10).

למר לימברק לא היה הסבר לכך שחתם על ההסכם למרות שלא היה מורשה לכך על פי זכויות החתימה אצל התובעת. (עמוד 23 שורות 8 – 11).

מתוך חומר הראיות והתרשמות מהעדים עולה, שהנתבע לא ידע כי בית בזלת הגולן הינה חברה של מר מגנזי. אילו היה יודע זאת, לא היה מתקשר איתה בהסכם.

כפי שפורט בהרחבה קודם לכן נודע לו הדבר במועד כלשהו בתחילת חודש 10/09.

הפרות נוספות

ביום 8.10.09 נשלח למר לימברק על ידי בא כוחו של הנתבע, מכתב בדבר ביטול ההסכם.

במכתב נאמר, כי היתה התחייבות לכך שיתקבלו היתרים כחוק לשימוש בשטח, לרבות הפעלת קפיטריה ועריכת ארועים. העדר היתרים מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

בפועל מהווה הפעילות מטרד סביבתי שפוגע באיכות החיים של תושבי המושב.

עוד נאמר במכתב, כי לא הועמדו לעיון הנתבע ספרי החשבונות לצורך עריכת התחשבנות לגבי דמי השכירות.

הועברו לקבלן משנה הזכויות לעריכת ארועים.

מניות מר לימברק הועברו למר מגנזי בניגוד להתחייבותו לא להעביר את המניות.

נעשה שימוש מטעה בשמו של הנתבע הכפר החשמונאי.

ב"כ של מר לימברק השיב ביום 13.10.09 במכתב ארוך בו הוא דוחה את הטענות.

על פי הבנתו, שני הצדדים גם יחד צריכים לדאוג לקבלת היתרים.

אי קבלת ההיתר מהווה הפרת ההסכם על ידי הנתבע.

מצוינות ההשקעות האדירות שבוצעו במושכר והמניע הפסול המיוחס לנתבע. נטען כי נאמר לנתבע שהמניות הועברו והנתבע ידע על כך.

במכתב תגובה מיום 27.10.09, חוזר הנתבע על הודעת הביטול תוך שהוא מדגיש את ביצוע עבודות הבניה ללא היתר.

חלק מההפרות ליוו את מערכת היחסים גם בתקופת ההסכם המוקדם, למרות זאת נחתם ההסכם גם לאחר ההפרות.

הנתבע הסביר כי איימו עליו שיגישו נגדו תביעה בגין ההשקעות שבוצעו, הוא היה במצב בריאותי לא טוב. הוא קיווה שהדברים יסתדרו. (עמוד 63 שורות 26 עד עמוד 64 שורה 7).

במהלך חקירתו של הנתבע לא ניתן מענה מניח את הדעת לשאלה מדוע נחתם ההסכם למרות שבשלב זה כבר ידע על ההפרות של ההסכם המוקדם.

בכל הנוגע להפרות שאינן קשורות להיתרים מהרשויות ולהעברת המניות היה מקום למתן אורכה לתיקון ההפרות בטרם ביטול ההסכם.

הנתבע ידע כיצד מפרסמת התובעת את עסקיה, וידע שאיננו מקבל את ספרי החשבונות.

לגבי הפרות אלה, היה עליו לדרוש את תיקונן בטרם מתן הודעת ביטול.

לפיכך, לא היה מקום לבטל את ההסכמים בגין הפרות אלה.

האם בוטל החוזה כדין

התובעת בסיכומיה מעלה לדיון את השאלה שהיא רואה אותה כשאלה העיקרית והיא האם הנתבע ביטל כדין את ההסכם.

המסקנה שהגעתי אליה היא, שהנתבע ביטל כדין את ההסכם.

כפי שקבעתי קודם לכן, על התובעת היתה מוטלת החובה לקבל היתרי בניה ורישיון עסק לפעילותה.

במכתב הביטול הראשון מיום 8.10.09 הושם הדגש על כך שהתובעת לא קיבלה היתרים כחוק לשימוש בשטח.

למרות שלתובעת נוח לטעון שההתייחסות היא לאי קבלת רישיון עסק בלבד, הרי שלשון המכתב כללית ומתייחסת לכך שהפעילות שמתבצעת צריכה להתבצע כדין.

ביצוע פעילות כדין כרוך בכך שיינתנו היתרים למבנים, שהשימוש במבנים יתבצע לצורך השימוש שמותר, ושהעסק יתנהל על פי רישיון עסק.

רק אם יתמלאו כל אלה תעמוד התובעת בהתחייבות שנטלה על עצמה בהסכמים.

התגובה למכתב זה ניתנת כבר ביום 13.10.09 על ידי ב"כ התובעת.

בסעיף 9 למכתב נאמר כי הנתבע הוא זה שחייב לדאוג לקבלת היתרים. מתוך המכתב ניתן ללמוד כי התובעת לא מתכוונת כלל להסדיר את הפעילות, שכן היא רואה את הנתבע כאחראי להסדרת הפעילות של עריכת אירועים.

כפי שקבעתי קודם לכן לטענה זאת אין בסיס.

במענה למכתב זה כותב ב"כ הנתבע ביום 27.10.09, כי התובעת ביצעה בניה שלא כדין ומפנה להוראות סעיף 9 להסכם לפיו התנאי הבסיסי לשימוש במושכר הוא קבלת היתרים מכל הגופים הרלבנטיים.

הנתבע חוזר על הודעת הביטול ודורש מהתובעת לפנות את המושכר.

למרות שלטענת התובעת הנתבע הוא זה שצריך לדאוג להיתרים, מגישה התובעת באמצעות חברה שמתמחה ברישוי עסקים בקשה לרישיון עסק. קודם לכן לא התבצעה כלל פניה לנתבע על מנת שישתף פעולה בהגשת בקשה כלשהי.

במכתב מיום 17.6.10, נספח 30 לתצהיר הנתבע בתביעה שכנגד, מוזכרות שתי בקשות לרישיון עסק, אחת מיום 23.5.10 והשניה מיום 3.6.10.

הבקשות מסורבות משני טעמים. האחד שאין מקום להקמת עסק מסוג גן אירועים, בשטח שמיועד מבחינה תכנונית לשימוש לתיירות ועתיקות, והשני בגלל סירוב של הועדה לתכנון ובניה.

מפניה זאת ניתן ללמוד, כי לא היתה מניעה להגשת בקשה באמצעות התובעת ללא צורך בעזרה של הנתבע. עוד ניתן ללמוד מכך שאין אפשרות לקבל רישיון עסק לפעילות המתנהלת במושכר.

התובעת לא ביקשה מעולם מהנתבע לשתף אתה פעולה במטרה להוציא רישיון עסק.

מסקנה נוספת שניתן להגיע אליה היא, שאילו היתה התובעת פועלת מלכתחילה על פי ההסכמים, ומבקשת רישיון עסק בטרם נכנסה להשקעות, לא היו נגרמים לה נזקים.

החוק מחייב שבתחילה יינתן רישוי לעסק ורק לאחר מכן תבוצע הפעילות על פי הרישיון שניתן.

התובעת בחרה לנהל עסק ללא שניתן לה רישיון מלכתחילה והיא זאת שצריכה היתה לקחת בחשבון את האפשרות שהשקעותיה ירדו לטמיון, אם לא יינתן לבסוף רישיון עסק.

בסעיף 10 להסכם המוקדם נאמר כי:

"במידה ותועבר לשוכר ולמשכיר התנגדות כתובה ומנומקת של אחת מהרשויות לפעילות מסוימת שהינה בגדר אכיפת חוק, מחובת השוכר לבצע אותה כדי למנוע סגירת העסק על ידי הרשויות".

בסעיף 11 נאמר:

"במידה והרשויות יחייבו ביצוע פעילות מסוימת להמשך פעילות תקין, השוכר יבצע אותה על חשבונו בלבד לרבות בסעיפי מים, ביוב, חשמל, כיבוי אש ועוד.

בסעיף 43 נאמר:

"כל צו מניעה מצד כל גורם שהוא לקיום המפעלים של שוכרי השטח בכל צורה שהיא לא יהווה הפרת החוזה מצד המשכיר".

מסעיפים אלה ניתן ללמוד שהמשכיר עמד בהסכם על כך שהפעילות תתבצע על פי היתרים, בהעדר אפשרות לקבלת היתר בוטל החוזה כדין.

הנתבע התקשר בהסכם לאחר שבוצעה כלפיו הטעיה בקשר לזהות הבעלים של התובע.

מר לימברק העיד שהנתבע לא היה מתקשר בהסכם אילו היה יודע שמר מגנזי הינו הבעלים כפי שפורט בהרחבה בפרק העוסק בהעברת המניות.

קיימת עילה לביטול החוזה עקב פגם בכריתת ההסכם מכוח פרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973.

הודעת הביטול נשלחה תוך זמן סביר מהמועד שנודע לנתבע כי התקשר עם חברה בבעלות מר מגנזי.

קיימת עילה לביטול גם עקב הפרת ההסכם. על פי ההסכם היה על התובעת לקבל היתרים לבניה וקבלת רישיון עסק לפעילות.

לא נעשה ניסיון לקבל היתר בניה ורישיון עסק בטרם נשלחו הודעות הביטול.

לפיכך אני קובע כי ההסכם בוטל כדין.

החזר השקעות

במסגרת התביעה נדרש החזר של ההשקעות שביצעה התובעת במושכר.

בת.א 1527/99 מנשה ורדי נ' החברה לרכישת חלקות בהרי יהודה בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים) נאמר כי, כאשר עסקה מסחרית כפופה לקבלת רישיון מתאים מאת רשות מוסמכת מותר להניח כי הצדדים מודעים לצורך ברישיון והחייב בהשגתו נוטל עליו סיכון של הטלת אחריות עליו לאי ביצוע של החוזה, מחמת אי הגשת הרישיון, שכן ענין הרישיון אינו נוגע לצד האחר לחוזה אלא כולו נושא שבין היצרן-יבואן לשלטונות. (סעיף 6 לפסק הדין).

היה על התובעת לדאוג לכך שתפעל על פי היתר כפי שהתחייבה בהסכם.

במקרה זה קיים שיקול נוסף שלא לחייב את הנתבע בהשקעות שבוצעו.

חלק מההשקעות שבוצעו בוצעו בלי היתר. מתן פיצוי בגין ההשקעות, יש בו בכדי לעודד בעקיפין מעשי בניה בלתי חוקיים.

ראו ע"א 88/98 אורי לחמיש נ' יצחק שלו (פורסם במאגרים המשפטיים) (סעיף 15 לפסק הדין).

הלכה זאת הוחלה גם במערכת היחסים בין גורמים פרטיים ולא רק ביחסים בין אדם לרשות שילטונית.

ראו בש"א (חי) 15407/07 תחסין מוחיי אלדין כנעאן נ' עבד אלטיף גזאוי אחמד (פורסם במאגרים המשפטיים).

יש להחיל את הכלל כאשר לא הוכח שהבעלים הסכימו לבניה הבלתי חוקית או שיוכלו להנות ממנה בעתיד. (סעיף 21 לפסק הדין).

במקרה זה עומד הנתבע על פירוק ההשבחות כך שלא יוכל להנות מכך בעתיד.

התובעת יכולה היתה להתנות עובר לחתימת ההסכמים או קודם לביצוע ההשקעות מה יהיה גורל ההשקעות אם לא יתאפשר לה להנות מהם.

התובעת לא התייחסה לכך בהסכמים, למרות שבמסגרת ההסכמים לקחה על עצמה את הסיכון שתתבצע פעילות של הרשויות נגדה. במקרה כזה, נקבע בסעיף 43 להסכם, שהדבר לא יהווה הפרה מצד הנתבע.

לא מוזכר ולו ברמז שיהיה על הנתבע לפצות אותה על ההשקעות.

בנספח ב' להסכם המוקדם ולהסכם, נאמר במפורש שלתובעת אין זכות על הקרקע עקב שיפור המבנים והוספת השקעות באישור הנתבע.

גם במסמך זה לא הותנה ביצוע ההשקעות בהחזר שלהם, אם לא יתאפשר לתובעת לבצע את הפעילות. בנספח זה נאמר שאישור הנתבע אינו בא במקום אישור הרשויות וכל האחריות לבניה מוטלת על התובעת.

לפיכך, אין מקום לפיצוי של התובעת על ההשקעות שביצעה תוך לקיחת הסיכונים הנובעים מכך.

התביעה שכנגד

כפי שנקבע קודם לכן בוטל ההסכם כדין, הן עקב הפרתו על ידי התובעת בכל הנוגע לקבלת היתרי בניה ורישיון עסק והן עקב פגם בכריתת ההסכם, כאשר הנתבע התקשר עם התובעת בידיעה שמר לימברק הינו בעליה, והתברר שמניותיו הועברו בניגוד להתחייבותו על פי נ/1.

תוצאת ביטול ההסכם היא כי על התובעת לפנות את המושכר.

לטענת הנתבע על התובעת לשלם לו בגין פיצויים מוסכמים סכום של 100 דולר ליום מכוח סעיף 40 להסכם.

אינני סבור שיש מקום לפסיקת פיצויים מוסכמים כאשר הנתבע הסכים לניהול פעילות שלא על פי היתר, בידיעה שלא ניתן לקבל היתר לפעילות. יחד עם זאת אני סבור שעל התובעת לשלם דמי שכירות כפי שנקבעו בהסכם.

התובעת היתה מודעת לכך שההסכם חייב אותה לפעול על פי דין. משנוכחה לדעת שלא ניתן לקיים אירועים במושכר, היה עליה לפנותו.

בהתעקשותה להישאר במושכר, גרמה התובעת לכך שלנתבע לא תהיה אפשרות להפיק תועלת מהמושכר.

התובעת אינה יוצאת ניזוקה מקבלת דמי השכירות בלבד, שכן זה מה שהיתה צפויה לקבל אילו היתה התובעת מקיימת את ההסכם.

לתובעת טענות לפיצויים לגבי התקנת שערים למניעת הסגת גבול בסך 25,000 ₪.

סכום הנזק לא הוכח ואינני סבור שיש לפסוק במקרה זה על פי אומדנא.

לטענת הנתבע נגרם נזק למטע הזיתים.

הנתבע קיבל סכום של 2,000 ₪ מתוך הסכמה שזהו הפיצוי לו הוא זכאי.

סכום הנזק הנתבע לא הוכח.

לא השתכנעתי כי הפעילות במושכר פגעה בהכנסות הנתבע בפעילותו בכפר החשמונאי, או פגעה במוניטין באופן כלשהו.

לטענת הנתבע הוא זכאי לפיצוי בגין הפסד דמי השכירות על פי ההסכם, כפועל יוצא מרווחים שהפיקה התובעת מהמושכר.

על פי סעיף 13 להסכם היה על התובעת לשלם סכום נוסף עבור הרוחים מעבר ל- 60,000 ₪ לחודש.

הנתבע יכול היה לגרום להמצאת המסמכים של התובעת, במטרה לברר את היקף הרווחים ולא עשה זאת.

לא השתכנעתי שהיקף הרווחים החודשי עלה על סכומים אלה.

גם הדוחות שהוגשו על ידי התובעת בתצהיר התגובה לתביעה שכנגד מלמדים על כך.

סכום נוסף שאותו תובע הנתבע הינו פיצוי בגין עוגמת נפש. לדבריו, נפגעו יחסיו של הנתבע עם שכניו ועם הועד. הוא היה נתון לסיכון של נקיטת הליכים משפטיים נגדו, הן במישור הפלילי והן במישור הנזיקי בעדר ביטוח.

הפיצוי הנתבע עומד על 250,000 ₪.

אינני סבור שהנתבע זכאי לפיצוי בגין עוגמת נפש. כפי שנקבע קודם לכן, ידע הנתבע שלא ניתן לקיים את הפעילות שלשמה הושכר המושכר על פי יעוד השטח, והיה עליו להימנע מלהשכיר אותו, למטרה שאינה מותרת.

המשכיר יכול היה לעמוד על כך שהפעילות תתבצע רק לאחר קבלת היתר, מה שהיה מונע את השתלשלות הארועים במערכת היחסים בין הצדדים.

ההתרשמות שלי היא שאילו לא היתה התובעת יוצרת מטרד במושכר והמניות לא היו מועברות למר מגנזי, היה ההסכם ממשיך להתבצע כפי שהוא ללא טענה כלשהי.

בכל הנוגע לצו המניעה שניתן בתחילה ובוטל ביום 24.12.09, לא הוכח כי נגרם נזק כלשהו ואינני פוסק פיצוי למעט בנוגע לפסיקת שכר טרחה גם בגין צו זה, כפי שיפורט בהמשך.

מבוקש כי ינתן צו איסור מניעה האוסר על הנתבעים שכנגד להשתמש בשם כפר חשמונאי.

אני נעתר לכך. ברור כי עם ביטול ההסכמים אין לנתבעים זכות לעשות שימוש בשם הכפר החשמונאי.

חיוב הנתבעים שכנגד

לטענת הנתבעים שכנגד 1 ו- 2 אין מקום לחייב אותם באופן אישי בתשלום הסכומים.

אני סבור שניתוח הפסיקה הרלבנטית וישום שלה לעובדות שנקבעו על ידי, מצדיק חיובם באופן אישי.

בע"א 148/82 שרה גליק נ' ויקטור ארמן פ"ד מ"ה (3) 401 נקבע, כי גם אורגן של תאגיד אחראי לפעולותיו והיותו אורגן של תאגיד אין בו כדי להעניק לו הגנה מאחריות.

הוא עשוי להתחייב מכוח ניהול משא ומתן שלא בתום לב. (סעיף 4 לפסק הדין).

ראו גם ע"א 10385/02 דן מכנס נ' ריג'נט השקעות בע"מ פ"ד נ"ח (2) 53 (סעיף 8 לפסק הדין) וע"א 10582/02 ישראל בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים) פסק דינו של כב' הנשיא ברק.

בע"א 4263/04 קיבוץ משמר העמק נ' עו"ד טומי מנור מפרק אפרוחי הצפון בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים) נאמר, כי חובת תום הלב היא מקור משפטי עצמאי להטלת חבות משפטית על מי שמבצע פעולות משפטיות במסגרת המשפט האזרחי. (סעיף 8 לפסק הדין).

בתיק זה יש מקום לחייב את מר מגנזי באופן אישי עקב הפרת החובה לנהוג בתום לב עובר לחתימת ההסכם.

מר מגנזי שולח את מר לימברק לנהל משא ומתן עם הנתבע, כביכול מר לימברק הוא בעל המניות. הוא מאפשר לו לחתום על ההסכם והנספח לו, שבהם נאמר כי מר לימברק הוא בעל החברה וכי הוא מתחייב לא להעביר את מניותיו לאחר.

מצג זה הוא זה שגורם לנתבע לחתום על ההסכם, ולהתנות את החתימה על ההסכם בערבות אישית, של מר לימברק שהציג את עצמו כבעל המניות אצל התובעת.

מר לימברק הוא חייב חדל פרעון שמתנהל נגדו תיק איחוד בהוצאה לפועל.

עובדות אלה ידועות היטב למר מגנזי. מר לימברק יודע שהנתבע לא יסכים לחתום על הסכם עם מר מגנזי וחזקה על מר לימברק שאמר זאת למר מגנזי.

החתימה על ההסכם מתבצעת כתוצאה מכך שהנתבע סבור שהתובעת נמצאת בבעלות מר לימברק.

בנסיבות אלה יש לראות את ההתנהגות של מר מגנזי כהתנהגות שלא בתום לב.

יש מקום לחייב אותו באופן אישי בפיצוי הנתבע על הנזקים שנגרמו לו.

בכל הנוגע למר לימברק הרי שחיובו נובע גם מחתימתו על ערבות אישית לקיום ההסכם.

אני סבור שבמקרה זה מתקיימות יסודות עוולת הרשלנות כנגד מר מגנזי.

סוגית חובת הזהירות שחב אורגן בחברה כלפי נושה שלה נדונה בע"א 4612/95 איתמר מתתיהו נ' יהודית שטיל פ"ד נ"א (4) 769.

בע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' יואל אורן פ"ד ל"ה (4) 253 ובד"נ 7/81 ד"ר פנידר, חברה להשקעות פתוח ובניין בע"מ נ' דוד קסטרו פ"ד ל"ז (4) 673 נקבע, כי אין אדם נפטר מאחריותו האישית לעוולה לא בשל היותו אורגן ולא בשל היותו שלוח.

אני סבור שבמקרה זה מתקיימים כלפי מר מגנזי יסודות עוולת הרשלנות, קיום חובת זהירות, הפרתה, וקשר סיבתי בין הפרת החובה לנזק.

מר מגנזי אינו פועל כפי שנדרש מבעל מניות ומנהל סביר. במקום לגרום לכך שההסכם ייחתם על ידי מי שמוסמך לכך, הוא שולח את מר לימברק לחתום על ההסכם, בידיעה שאיננו מוסמך לכך, בידיעה שנדרשת ערבות אישית לקיום התחייבויות החברה, ובידיעה שמר לימברק הינו חדל פרעון.

היה עליו לצפות כי יגרם לנתבע נזק כתוצאה מכך שהוא מחזיק בידיו ערבות אישית חסרת ערך. התנהגותו חורגת מהתנהגות של אורגן סביר בחברה.

התנהגות זאת גורמת לכך שהנתבע מוצא את עצמו מול ערב חסר יכולת כלכלית, ונגרם לו נזק כתוצאה מהעדר יכולת לגבות את הכספים מהתובעת וממר לימברק.

סוף דבר

התביעה כנגד הנתבע נדחית.

אני מורה לנתבעים שכנגד לפנות את המושכר מכל אדם וחפץ עד ליום 15.6.13.

מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, עליהם לפרק את כל מה שבנו, התקינו והרכיבו במושכר ולפנות אותו מהמושכר באופן שהמושכר ישוב לבעליו כפי שמסר אותו לתובעת.

הנתבע רשאי לותר על פינוי של חלק מהמתקנים על פי אישור בכתב בלבד.

במהלך הפינוי ידאגו הנתבעים שכנגד לא לפגוע ברכוש וציוד של הנתבע.

אם לא יבוצע הפינוי עד ליום 15.6.13, יהפכו ההשקעות והשיפוצים לרכושו של הנתבע, ובמקרה כזה ישלמו הנתבעים שכנגד את עלות הפירוק והפינוי המוערכת על ידי בסכום של 20,000 ₪.

אין צורך במינוי כונס נכסים לצורך ביצוע פעולות אלה.

לא מוטלת על הנתבע החובה לפרק את מה שנבנה והוא יפעל על פי שיקול דעתו, תוך שהאחריות עוברת אליו.

כמובן שאין בהוראה זאת משום מתן היתר להשאיר על המקרקעין מבנה בלתי חוקי.

אני מחייב את הנתבעים שכנגד יחד ולחוד לשלם לנתבע את דמי השכירות בגין החודשים עליהם לא שולמו דמי שכירות בסך 4,280 ₪ לחודש בתוספת הצמדה למדד כפי שנקבע בהסכם, ובתוספת מע"מ עד ליום 30.6.13.

ממועד הפרעון של כל סכום ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית עד ליום התשלום.

ב"כ הנתבע יכין פסיקתא שתועבר לתגובת ב"כ התובעת תוך 14 יום.

הסכומים שמופקדים בקופת בית המשפט יועברו לנתבע לאחר יום 30.6.13 ויקוזזו מהחוב.

ניתן צו מניעה האוסר על הנתבעים שכנגד את השימוש בשם הכפר החשמונאי.

אני מחייב את הנתבעים שכנגד בהוצאות התביעה ובנוסף לכך בשכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪.

אין מקום לפסיקת מלוא שכר הטרחה שסוכם, כאשר התביעה שכנגד התקבלה באופן חלקי.

שכר הטרחה מתייחס גם לצו המניעה שניתן במעמד צד אחד.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ז' סיון תשע"ג, 16 מאי 2013, בהעדר הצדדים.