1. לפני תביעה שהגיש התובע נגד הנתבע, להצהיר על ביטולם של שני הסכמי מכר מקרקעין אשר נחתמו בין הצדדים ביום 6.10.04 וביום 20.8.06, וכן תביעה כספית בסך 2,564,480 ₪, ותביעה שכנגד מצד הנתבע לאכיפת הסכם המכר בין הצדדים מיום 20.8.06.

רקע

1. התובע והנתבע היו חברים ושותפים לעסקים בשתי חברות – חברת "שיא אירועים" וחברת "גני הפסגה", ונחתמו ביניהם מספר הסכמים, לרבות ההסכמים נושא העניין שלפני: הסכם מכר מיום 6.10.04 בעניין מקרקעין בראש העין; הסכם מחודש נובמבר 2004; והסכם מכר מיום 20.8.06 בעניין נכס של חברת "גני הפסגה".

לב המחלוקת, כעולה מכתב התביעה, הינו מעמדו של ההסכם מחודש נובמבר 2004 אשר כונה בפי התובע בכתב תביעתו "הסכם מגירה" ושאלת מעמדו ותוקפו של הסכם זה במערכת היחסים שבין הצדדים, אל מול מעמדם ותוקפם של שני הסכמי המכר שנחתמו בין הצדדים בשנים 2004 ו-2006, אשר אינם עולים לכאורה בקנה אחד עם האמור בהסכם המגירה.

טענתו העיקרית של התובע היא, שהסכם המגירה – הוא ורק הוא- נועד להסדיר את מערכת היחסים החוזית שהיתה בין הצדדים. ואילו הסכמי המכר שבנדון, אשר נחתמו לפני הסכם המגירה ולאחריו, הינם הסכמים פיקטיביים אשר נחתמו למראית עין בלבד, והתמורה האמורה בהם מעולם לא שולמה לתובע.

הנתבע טוען מנגד כי הסכמי המכר מיום 6.10.04 ומיום 20.8.06 היו ועודם הסכמים אמיתיים המשקפים את כוונתם האמיתית של הצדדים. התמורה הנקובה בהם שולמה לתובע במלואה והוא אף אישר את קבלת הכספים בחתימתו.

בתביעה שכנגד עותר הנתבע - התובע שכנגד, לאכוף את קיומו של הסכם המכר מיום 20.8.06.

ואלו העובדות הרלוונטיות כעולה מהמסכמים אשר צורפו לתביעות שלפני, בתמצית -

1. הסכם המכר מיום 6.10.04 – "הסכם ראש העין"

ביום 28.8.01, רכש התובע עם שניים נוספים - ה"ה יעקב ליפר אחיו של התובע (להלן: "ג'קי") ויצחק ברינג (להלן: "ברינג") שלוש חלקות בראש העין (חלקה 67 בגוש 4251, חלקה 78 בגוש 4256 וחלקה 79 בגוש 4256), תמורת סך 267,225$ (נספח לה לכתב התביעה).

ביום 6.10.04 חתמו התובע והנתבע על הסכם מכר, על פיו רכש הנתבע מהתובע את זכויותיו בשלוש החלקות בראש העין תמורת סך 400,000 ₪ ונקבע כי הסך הנ"ל ישולם על ידו במעמד חתימת ההסכם (להלן: "הסכם ראש העין" - נספח לו לכתב התביעה).

אין מחלוקת, כי במעמד חתימת הסכם ראש העין חתם התובע על מסמך בו הוא מאשר כי קיבל מהנתבע ביום 6.10.04 סך 400,000 ₪ שהם 89,586$ (נספח לז לכתב התביעה).

1. הסכם מחודש נובמבר 2004 – "הסכם המגירה"

כחודש לאחר מכן, בנובמבר 2004, נחתם בין הצדדים הסכם (לעיל ולהלן: "הסכם המגירה"), ובו נקבע, בין היתר:

1. כל אחד מהצדדים יחזיק במחצית המניות בחברת גני הפסגה, אשר תהיה בשליטה משותפת שלהם והם ישמשו כמנהליה ומורשי החתימה בה;
2. כל אחד מהצדדים יחזיק במחצית המניות בחברת שיא אירועים, אשר תהיה בשליטה משותפת שלהם והם ישמשו כמנהליה ומורשי החתימה בה;
3. לעניין חלקה 43 בגוש 6349 (עליה ממוקם ברובו העסק גני הפסגה) – לאחר העברות הבעלות כמפורט בהסכם, התובע יהא זכאי לרישום 60% מהבעלות בחלקה (מתוכם 10% יחזיק בנאמנות עבור צד ג') והנתבע יהא זכאי לרישום 40% מהבעלות בחלקה;
4. מוצהר כי הנתבע השקיע בעסקי התובע המפורטים בהסכם 350,000$;
5. מוצהר כי הנתבע אינו חייב כספים לתובע ומבוטל המסמך עליו חתם הנתבע ולפיו הוא חב לתובע 500,000$;

ההסכם צורף כנספח כג לכתב התביעה (העתק ההסכם שצורף אינו חתום).

1. הסכם מיום 20.8.06 – "הסכם גני הפסגה"

ביום 20.8.06 חתמו הצדדים על הסכם מכר, בו הוצהר כי התובע הינו בעל 75% מהזכויות בנכס בו ממוקם העסק גני הפסגה, בחלקה 43 בגוש 6349, והוא מוכר אותן לנתבע תמורת סך 230,000 ₪.

(להלן: "הסכם גני הפסגה", צורף כנספח כח לכתב התביעה)

תמצית טענות הצדדים

1. תמצית טענות התובע והנתבע שכנגד
2. לעניין הסכם המגירה – הוא נחתם במשרדו של עו"ד בן דוד והופקד אצלו "למשמרת קודש".
3. לעניין הסכם גני הפסגה - ההסכם מיום 20.8.06 הינו הסכם למראית עין, אשר נחתם בין הצדדים לאחר ששתי החברות "שיא אירועים" ו"גני הפסגה" נקלעו לקשיים כלכליים, כדי להתחמק מנושיו של התובע. התובע חתם כערב אישי לחובות החברות, בלא שנעשתה כל הפרדה בין מעמדו של התובע כבעל מניות / מנהל בחברות לבין אישיותן הנפרדת של החברות. אשר על כן התובע לבדו ספג את פניות הנושים כלפיו לאחר שהנתבע ניתק עצמו מהחברות למראית עין. התובע סבר בתום לב שלאחר שיחלוף המשבר הכלכלי, יחזיר לו הנתבע את זכויותיו בחלקה וידאג להעביר אליו את חלקו בדמי השכירות בהתאם למוסכם על ידם בהסכם המגירה. כך, רישום הערת האזהרה בגין חלקה 43 על שם הנתבע ביום 21.5.06 בעקבות תשלום לכאורה של 300,000 ₪ לתובע, נועד "להכשיר את הקרקע" לחתימת הסכם המכר הפיקטיבי בנוגע לחלקה 43. מדובר בחוב דמיוני אשר לא נוצר מעולם .

מהסכם המגירה עולה כי חלקו של התובע עומד על 60% מחלקה 43, והעובדה שהוא הצהיר בהסכם מכר גני הפסגה שהוא בעלים של 75% מהזכויות בחלקה מעידה על כך שמדובר בהסכם פיקטיבי.

התובע עותר למתן פסה"ד המצהיר על בטלות הסכם גני הפסגה ועל רישום התובע כבעלים ב-60% מהזכויות בחלקה 43.

1. לעניין דמי שכירות גני הפסגה - מכח היותו של התובע בעלים של 60% מהזכויות בחלקה 43 למצער, זכאי הוא לקבל סך 60% מתקבולי השכירות האמתיים שהתקבלו מהשכרת החלקה ואותם שלשל הנתבע לכיסו החל מיום 1.6.06 ועד ליום הגשת התביעה. על פי חישובי התובע – 60% מ-42 חודשי שכירות (6.06-11.09) במכפלת 25,000$ לחודש הנם 630,000$ ו-2,268,00 ₪ לפי שער המרה ממוצע של 3.6 ₪ ל-1$. מסכום זה יש לנכות סך 83,520 ₪ שהנם 23,200$ אותם קיבל התובע מהנתבע בעת ששהה בחו"ל. ובסה"כ 2,184,480 ₪.
2. לעניין הסכם ראש העין – מדובר בהסכם שנעשה למראית עין בלבד ודינו להתבטל. הנתבע פיתה את התובע להעביר את זכויותיו בחלקה על שמו, באמרו כי ישמש נאמן למקרקעין להבטחת זכויות התובע בעתיד, ולהבטחת מילוי יתר התנאים אשר באו לידי ביטוי בכתב שנים מאוחר יותר בהסכם המגירה. הנתבע לא העביר לתובע את התמורה על פי הסכם מכר ראש העין, כולה או מקצתה, והמסמך עליו חתום התובע המאשר כביכול את קבלת התמורה, אף הוא פיקטיבי ונועד למראית עין בלבד. הנתבע התחייב כלפי התובע להשיב לידיו את הזכויות בחלקות בראש העין ללא תמורה, ולא עשה כן.

התובע עותר להצהיר על בטלות הסכם ראש העין ועל רישום התובע כבעלים בזכויות אותן רכש בחלקות 67, 78 ו-79 בהתאם להסכם מכר החלקות משנת 2001.

1. פיצוי בגין נזקים כלכליים – בשל התנהגותו של הנתבע כלפי התובע והותרתו לעמוד לבדו מול הנושים, נמכר ביתו של התובע בכינוס נכסים בסך 680,000 ₪ בלבד אל מול שוויו האמתי של הבית בגובה 1,000,000 ₪. על הנתבע לפצות את התובע בגין הפסדיו בסך 320,000 ₪.

נוסף על כך, התובע הוציא מכיסו הוצאות הקשורות בנתבע כמפורט בסעיף 109 לכתב התביעה, ועל הנתבע להשיב לו את הסכומים בסך 60,000 ₪.

1. תמצית טענות הנתבע והתובע שכנגד
2. לעניין הסכם המגירה – אכן האמור בו מסכם את ההסכמות בינו לבין התובע, אך ההסכם מעולם לא נחתם ע"י הצדדים. התובע לא קיים דבר מהאמור בהסכם, לא העביר מניות על שם הנתבע, לא השיב לנתבע את הכספים שהשקיע בשיעור של מאות אלפי דולרים ואף שלח ידו בכספי החברות, בעצמו או באמצעות אחיו ג'קי.

התובע התחייב בהסכם זה להעביר לנתבע 40% מהזכויות בחלקה 43. התובע לא קיים התחייבות זו ולאחר מכן, בהסכם חדש ומאוחר להסכם המגירה, מיום 20.8.06, חתמו הצדדים על הסכם המכר לגבי חלקה 43 – הסכם גני הפסגה.

1. לעניין חלקה 43 – התובע רכש 50% מהזכויות בחלקה ממר יצחק ברינג בשנת 2003 (נספח א לכתב ההגנה). סמוך למועד החתימה, העביר הנתבע לתובע סך 350,000$ כהשקעה בעסקי התובע, לרבות בחלק מזכויות התובע בחלקה 43. הנתבע לא ניהל ולא היה אמור לנהל את העסקים. מי ששלט בפעילותם היה התובע. התובע לא החזיר לנתבע את השקעתו בעסקיו, למרות התחייבותו לעשות כן, ולא העביר לו כל חלק מהרווחים. משראה הנתבע כי השקעותיו בחברות אינן נושאות פרי, החל לבדוק את ההתנהלות בחברות, ואז גילה שאחיו של התובע, ג'קי, לקח במרמה מהעסק גני הפסגה כמיליון ₪, ייתכן שהדבר נעשה בשיתופו של התובע. למרות שההסכם נחתם בין התובע וברינג בשנת 2003, הוא בוצע רק בשנת 2006. ביום בו נרשמו הזכויות בחלקה ע"ש התובע, נרשמה גם הערת אזהרה לטובת הנתבע על פי הסכמה בין התובע והנתבע והתחייבות התובע להבטיח חלק מחובותיו לנתבע. כאשר גם לאחר חלוף 3 חודשים לא נפרעו החובות, התקשרו הצדדים בהסכם לפיו מכר התובע לנתבע את זכויותיו בחלקה 43 בתמורה לקיזוז חובו של התובע לנתבע בגין אותה הלוואה של 350,000$.

התובע לא קיים את התחייבותו להעביר לנתבע 40% מהזכויות בחלקה 43. בסופו של יום רכש הנתבע את הזכויות בחלקה מהתובע ומאחיו ג'קי.

1. לעניין דמי השכירות שהתקבלו בגין נכס גני הפסגה – התובע חתם ביום 11.5.06 על ויתור מפורש על קבלת חלק כלשהו מדמי השכירות ששולמו בגין חלקה 43 (נספח ה לכתב ההגנה).
2. לעניין הסכם ראש העין – מדובר בהסכם אמיתי ולא בהסכם למראית עין. התובע אישר במפורש כי קיבל את מלוא התמורה בסך 400,000 ₪ בגין המכר.
3. בתביעה שכנגד עותר הנתבע (התובע שכנגד) ליתן צו נגד התובע (הנתבע שכנגד) המחייב אותו לפרוע את כל חובות הארנונה לעיריית פתח-תקוה בגין נכס גני הפסגה בחלקה 43 בגוש 6349 (בסך של למעלה מ-1.5 מיליון ₪), ולהמציא לידי הנתבע אישור של הרשות המקומיות להעברת הזכויות בדירה על שמו, והכל בהתאם להסכם מכר מיום 20.8.06 בין הצדדים.

דיון

1. הסכם למראית עין – הנורמה המשפטית

סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל".

בפסיקה הוגדר חוזה למראית עין כ"חוזה שקיימת לגביו אי התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לעסקה, לבין רצונם וכוונותיהם האמתיות. בעוד שכלפי חוץ, מסכימים הצדדים על הסדר משפטי מסוים שיחול ביניהם, כוונתם האמתית היא שונה, וקיים פער בין המצג החיצוני המשקף את רצונם, לבין כוונתם האמתית הכמוסה. פער זה נועד להשיג תכלית מסוימת. היסוד העיקרי בחוזה למראית עין הוא, איפוא "קיומה של הסכמה סמויה בין הצדדים, אשר באה במקום ההסכמה הגלויה, שהיא אך למראית עין"" (דברי כב' השופטת א' פרוקצ'יה בע"א 3725/08 חזן נ' חזן (3.2.11) והאזכורים שהובאו שם).

לשם הכרעה בתובענה שלפני יש להתחקות אחר כוונת הצדדים במועד חתימת הסכמי המכר, ולבחון האם כוונתם עולה בקנה אחד עם לשון ההסכמים. מדובר בשאלה שבעובדה, הנלמדת מהעדויות שנשמעו והראיות שהובאו לפני מהן ניתן ללמוד על הרקע לחתימת ההסכמים.

הנטל להוכיח כי מדובר בהסכמים למראית עין מוטל על שכמו של התובע, וביסוס נטל זה כבד הוא מעצם טיבה של הטענה וחומרתה, שנלווים לה סממנים של חוסר ניקיון כפיים ומרמה (ר' פרשת חזן לעיל).

ומן הכלל אל הפרט.

1. מטעם התובע העידו –

מר אלי ליפר – התובע

תחילה יצויין, כי ביום 22.12.09 התקיים דיון במעמד הצדדים בבקשה לביטול עיקול שהגיש הנתבע, במסגרת הדיון בבקשה טען התובע כי בידיו מסמכים רבים המוכיחים את טענותיו, כי המסמכים שצורפו לתביעתו חסרים, וכי הוא ישלים את המסמכים (עמ' 9 לפרוטוקול מיום 22.12.09). בחקירתו הנגדית נשאל התובע האם הוא צרף את אותם מסמכים נוספים והשיב כי העביר מסמכים רבים לב"כ, אך לא יכול היה להצביע על מסמך נוסף.

התובע נשאל באשר לטענתו לפיה לא קיבל תמורה בעד שתי עסקאות המקרקעין: גני הפסגה וראש העין, והתבקש להבהיר כיצד טענה זו מתיישבת עם חתימתו על מסמכים המאשרים את קבלת התמורה על ידו. התובע השיב כי קיבל מהנתבע סך 350,000$ עבור העסק גני פסגה, וכן 23,200$ עבור השכרת הנכס של גני הפסגה (חלקה 43), אבל הסכומים הנ"ל לא שולמו תמורת המגרש. על פי הסכם המגירה המגרש שימש כעירבון.

התובע הכחיש שקיבל מהנתבע הלוואה בגובה 63,500$, למרות שהוצג לפניו מוצג נ/1, חתום על ידו, בו הוא עצמו מאשר קבלת הלוואה מהנתבע בסך 63,500$ ביום 11.11.05. התובע טען כי המסמך נועד "כדי לבטח את הרכוש ואת העסק שלנו, שלנו, שלאבי ושלי מפני השוק האפור ומפני נושים... עשינו אותו על מנת שעם האישור הזה נוכל גם לעשות הערת אזהרה, העברה כל מה שצריך. אני אומר בפירוש שהאישור הזה לא נעשה בתאריך הזה" (עמ' 38-39 לפרוטוקול).

לתובע הוצג מוצג נ/2, בו מאשר התובע בכתב ידו וחתימתו קבלת סך 400,000 ₪ (89,586$) מהנתבע ביום 6.10.04 בהקשר עם הסכם מכר ראש העין. התובע הכחיש את קבלת הסכום בפועל, והפנה לאמור בהסכם המגירה להסביר מדוע הדברים נעשו כך (עמ' 39 לפרוטוקול).

לטענת התובע, הנתבע השקיע 350,000$, והוסכם שלאחר שהנתבע יחזיר לעצמו את ההשקעה מעסקת גני הפסגה, הוא ישיב לתובע את זכויותיו בחלקות בראש העין (עמ' 43-44 לפרוטוקול).

התובע לא נתן הסבר מניח את הדעת לשאלה מדוע שני האישורים שנכתבו בכתב ידו (מוצגים נ/1 ו-נ/2) לא נמצאו ברשותו במועד הגשת התביעה, למרות טענתו לפיה הם נועדו לצורך הצגתם בפני נושים מהשוק האפור.

התובע נשאל, כיצד טענתו היום לפיה לא קיבל כספים מהנתבע תמורת הסכמי המכר, מתיישבת עם חקירתו בלשכת ההוצאה לפועל שם הודה למעשה בקבלת הכספים מהנתבע וטען שהם הועברו לתשלום ריביות בשוק האפור. בתשובתו טען כי הדברים נאמרו לאחר שמצא את עצמו מתמודד בלשכת ההוצל"פ מול אנשים מהשוק האפור ובאי כוחם (עמ' 41 לפרוטוקול). תשובה זו אינה משכנעת.

התובע הודה בחקירתו כי הגיש לרשויות המס תצהירים בנוגע למכירת שלוש החלקות בראש העין והנכס של גני הפסגה (חלקה 43), בתמורה. התובע טען כי מדובר בתצהירים כוזבים, אך הודה כי הוא לא פעל לבטלם בשלב מאוחר יותר (עמ' 40 לפרוטוקול).

התובע הופנה למכתב שכתב בא כוחו לנתבע ביום 11.3.08 (צורף כנספח יז לתצהיר עדות ראשית של הנתבע) אשר כותרתו "התראה בטרם נקיטת פעולות משפטיות בענייניו של מר אלי ליפר" ונשאל מדוע במסגרת מכתב זה, בו הועלו המחלוקות בין הצדדים, לא באה זכרה של הטענה לפיה הנתבע התחייב להעביר את זכויותיו של התובע בחלקות בראש העין בחזרה לידיו ולא עשה כן. תשובתו הייתה מתחמקת, שיש להפנות את השאלה לב"כ.

טענה נוספת שהעלה התובע כלפי אמיתות הסכם מכר ראש העין הייתה, שהתמורה הנקובה בהסכם אינה ריאלית. בחקירתו הנגדית חזר התובע על טענה זו. כאשר נשאל בכמה רכש את זכויותיו בחלקות (שליש) השיב שאינו זוכר (עמ' 44-45 לפרוטוקול). מהסכם הרכישה שהתובע צרף לכתב התביעה (נספח לה) עולה ששלוש החלקות בראש העין נרכשו על ידי התובע ושני שותפים נוספים בסך 1,115,000 ₪. על פי הסכם ראש העין התובע מכר את זכויותיו (שליש) לנתבע תמורת סך 400,000 ₪. על פניו הסכום קרוב מאוד לסכום הרכישה. תשובתו של התובע הייתה שיש לקחת בחשבון שהסכם מכר ראש העין נערך בינו לבין הנתבע כשלוש שנים לאחר רכישת הזכויות על ידי התובע (עמ' 45 לפרוטוקול).

התובע הודה בחקירתו הנגדית כי הוא לא קיים את הסכם המגירה:

• לא העביר לנתבע מניות בחברה שהפעילה את העסק גני הפסגה;
• לא נתן לנתבע זכות חתימה בחברה;
• לא העביר לנתבע מניות בחברת שיא אירועים;
• לא נתן לנתבע זכות חתימה בחברת שיא אירועים;
• לא חתם עם הנתבע על הסכם שיתוף ביחס לחלקה 43;

(עמ' 49-50 לפרוטוקול).

לשאלה מדוע בכתב התביעה המקורי שהגיש (אשר נמחק בשל אי תשלום אגרה) תבע 50% מהזכויות בנכס גני הפסגה (חלקה 43) ואילו בתביעתו הנוכחית הוא תובע 60% מהזכויות (עמ' 53 לפרוטוקול), לא נתן התובע תשובה מניחה את הדעת. הנימוק שהניח התובע, ולפיו בינתיים התברר לו כי הנתבע העביר 10% מהזכויות לצד ג', אינו משכנע, במיוחד לנוכח עדותו של התובע עצמו שייתכן וידע על העברת הזכויות לצד ג' עוד טרם הגשת התביעה המקורית (עמ' 53 לפרוטוקול).

באשר להסכם מכר גני הפסגה טוען התובע, כי ההסכם, כמו גם ההתחייבות עליה חתם לרשום משכנתא לטובת הנתבע על כל זכויותיו בחלקה 43 (מוצג נ/9), נועדו על מנת לחמוק מנושים, להסתיר את הנכס מנושים, מבלי שהנתבע באמת ישלם את התמורה ומתוך הבנה בין הצדדים שהנכס למעשה שייך לתובע (עמ' 54 לפרוטוקול).

אלא שהתובע הודה שבפועל הנכס נרכש על ידו ממר ברינג בשנת 2003 אך לא נרשם על שמו. רק לאחר שחתם על הסכם המשכנתא עם הנתבע, העביר התובע את הנכס על שמו ורשם הערת אזהרה לטובת הנתבע (היינו, הנכס לא נרשם על שם הנתבע). בכך, התובע למעשה חשף את בעלותו בנכס בפני נושיו, בניגוד לטענתו המוצהרת, עובדה העומדת בניגוד למטרה בשלה נערך ההסכם לגרסתו של התובע (העלמת הנכס מנושיו).

עוד הודה התובע שלמרות רצונו להעלים את נכסיו מפני הנושים, הותיר על שמו נכס בראש העין, כאשר על פי עדותו מדובר בשטח של המינהל שאי אפשר היה להעבירו לצד ג' (עמ' 56 לפרוטוקול). על זכויותיו בנכס זה עיקול אחד בלבד משנת 2007 (נספח הטאבו צורך כמוצג נ/10).

התובע הודה כי במקביל להסכמי המכר שחתם עם הנתבע ושנעשו לטענתו למראית עין, הוא חתם בתקופה המקבילה גם על עסקאות "אמיתיות". כך למשל, במקביל להסכם המכר גני הפסגה שחתם עם הנתבע, ושלטענת התובע נעשה למראית עין, התובע הודה כי מכר את זכויותיו בחברת "שיא אירועים" באותה תקופה ממש לצד ג', מר רוני פלח, וכי עיסקה זו היא אמיתית (עמ' 57 לפרוטוקול).

התובע לא נתן תשובה מניחה את הדעת לתהייה שהעלה ב"כ הנתבע, האם העובדה שהתובע ערך עסקת אמת אינה מוכיחה שגם העסקה עליה חתם עם הנתבע באותה תקופה ממש אף היא עסקת אמת (עמ' 57 לפרוטוקול).

מעדותו של התובע עולה, כי חלק מהמסמכים עליהם חתם עם הנתבע הינם למראית עין (זאת מבוקש לקבוע) וחלק "אמיתיים". אך כיצד ניתן לדעת איזה הסכם אמיתי ואיזה הסכם אינו אמיתי? ב"כ התובע פתח את סיכומיו באמירה "הילכו שניים יחדיו בלתי אם נועדו", ומפרט, כי במקרה שלפני עסקינן בשניים "אשר חברו להם יחדיו מתוך מטרה משותפת להסתיר פעולות והתקשרויות מסוימות מעיני הבריות, לחשוף טפח ולכסות טפחיים מול הנושים, להתייצב אחר כיסויים וחוזים מפוקפקים, להעביר כספים במאות אלפי דולרים ללא בדלו של הסבר משכנע כיצד משולמים ומועברים כספים בסכומי עתק ללא תיעוד מינימאלי המוכיח משיכתם והעברתם כדין, של שני רעים אשר הקימו שותפות סמויה שנחבאת ומעוגנת במחשכים..."

וממשיך ומבקש התובע מביהמ"ש להתעלות מעבר לאופיים ונוהלם של הצדדים, לקבוע כי משלב מסוים הפנה הנתבע את עורפו לתובע וזה האחרון הפך לקורבנו, ולהעניק לו את הסעדים המבוקשים על ידו בכתב התביעה.

אלא שכאמור, לא עלה בידי התובע לבסס את גרסתו.

עדות התובע לא תאמה את גרסתו לעניין נסיבות חתימת הסכמי המכר, והיא אינה מהימנה עלי. כך למשל, טענת התובע לפיה מטרת ההסכמים למראית עין היתה להתחמק מנושים, אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהתובע לא טרח להעביר את הנכסים ע"ש הנתבע. תשובותיו של התובע לא נתנו מענה לסתירה בין טענתו לפיה לא קיבל תמורה בעד הנכסים לבין האישורים בחתימתו לפיהם קיבל את התמורה, כמו גם האמור בהסכמים עצמם וכן הודאתו בדבר קבלת התמורה בעל פה במסגרת תיק ההוצל"פ בהזדמנות שונה. עדותו של התובע היתה רצופה בסתירות והתחמקויות, ולא ניתן לתת בה אמון.

1. עדות מר יעקב (ג'קי) ליפר (אחיו של התובע) –

לדבריו, בשנת 1997 הוא רכש 25% מחלקה 43 (גני הפסגה) מאדם בשם כדורי תמורת סך 160,000$ (קרקע בלבד), יחד עם התובע שגם רכש ממר כדורי 25% מהזכויות בחלקה (סה"כ רכשו שניהם יחד 50% מהזכויות) – עמ' 68 לפרוטוקול מיום 1.4.12. 50% הנותרים היו בבעלות מר יצחק ברינג.

בתצהירו הצהיר העד ששילם תמורת המקרקעין וההשקעה בבנייה סך 360,000$. לטענת העד הפער בין האמור בתצהירו לתשובתו בחקירתו הנגדית נובע מכך שבתצהיר הוא התייחס גם לבניית אולם האירועים גני הפסגה על הקרקע. בכל מקרה העד לא הציג כל מסמך או אסמכתא לסכומים הנטענים.

בשנת 2000 נהרס אולם האירועים ולאחר מכן השקיע שוב כ-100,000$ בבנייתו המחודשת.

בשנת 2003 התובע רכש את 50% הזכויות הנותרות בנכס גני הפסגה מברינג ב-500,000$ (עמ' 70 לפרוטוקול). גם כאן הטענה נטענה ללא כל אסמכתא לסכום התמורה, הסכם או דיווח למס שבח.

בשנים 2003-2004 העד קיבל לידיו את ניהול חברת גני הפסגה אשר היתה בבעלות התובע, הנתבע ואדם בשם מוץ מטלון. בשנת 2004 התובע והנתבע חשדו בו שנטל כספים מהעסק, וההתקשרות בין הצדדים הופסקה.

על פי האמור בתצהירו, בשנת 2005 הוא מכר את זכויותיו בנכס גני הפסגה (25%) לתובע ולנתבע, ולבקשת הצדדים ההסכם נערך מול הנתבע בלבד. על פי הסכם המכר מיום 10.4.05 בין העד לבין הנתבע, זכויותיו נמכרו לנתבע בלבד, תמורת סך 30,000$. העד חזר על דברים אלו בחקירתו אך הוסיף שלמעשה התמורה היתה גבוהה יותר (עמ' 71-72 לפרוטוקול).

במהלך חקירתו הנגדית הוצג לעד הסכם נוסף שנערך בינו לבין הנתבע ביום 20.4.05. הסכם זה ביטל את הסכם המכר ביניהם מיום 10.4.05 (מוצג נ/23). העד נשאל מדוע בתצהירו הוא התייחס באריכות להסכם המכר מיום 10.4.05, אך לא מצא לנכון לציין כי הסכם זה בוטל. תשובתו היתה כי לא זכר את הסכם הביטול (עמ' 72 לפרוטוקול).

לעד הוצג הסכם נוסף, הסכם מכר נכס גני הפסגה מיום 20.4.05 (באותו יום בו נחתם הסכם ביטול המכר) בינו לבין הנתבע, ועל פיו הנתבע רוכש מהעד את זכויותיו בחלקה 43 תמורת סך 72,000 ₪ (נספח ז לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע). העד נשאל האם גם הסכם זה נשכח מזיכרונו ולא השיב (שתק) – עמ' 72 לפרוטוקול.

העד חזר על כך שמכר את הזכויות בגני הפסגה לתובע ולנתבע יחד. כאשר נשאל מדוע בכל החוזים רשום שהקונה היחיד הוא הנתבע, השיב שהתובע והנתבע היו גוף אחד (עמ' 73 לפרוטוקול).

העד דיווח למס שבח על שקיבל סך 72,000 ₪ עבור זכויותיו בגני הפסגה. לשאלה האם הצהרתו למס שבח לא היתה נכונה, השיב כי הוא חתם על מה שהתבקש לחתום. אינו יודע האם זה נכון או לא (עמ' 75 לפרוטוקול). בהמשך הודה: "כתוב 72,000 שקל, בפועל זה היה 30,000 דולר" (עמ' 76 לפרוטוקול). בהמשך טען העד כי ההסכם לא קויים וכי התובע והוא חתמו על הסכם פשרה ביום 19.7.06 ולפיו התובע ישלם לו סך 80,000$ והעד יעביר לנתבע את זכויותיו בגני הפסגה. לגבי החוב של ה-30,000$ הוסכם שהתובע והעד יפנו להליך גישור.

העד לא הצהיר על הסכם זה בתצהירו. כאשר נשאל מדוע לא הצהיר על כך, תשובתו היתה: "פשוט עוד פעם, אני שכחתי, אני עסוק בדברים אחרים לגמרי. כל הנושא של גני הפסגה בשבילי זה סך הכל חור בראש" (עמ' 76 לפרוטוקול).

עדותו של העד חסרה, מתחמקת והיא אינה מהימנה עלי. פרטים מהותיים שעלו במסגרת חקירתו הנגדית של העד לא אוזכרו בתצהירו, ותשובותיו בעניין אינן מניחות את הדעת. לא מצאתי כי יש בעדותו כדי לתמוך ולחזק את טענות התובע.

1. עדות מר רוני פלאח

על פי עדותו, הוא מכיר את התובע והנתבע משנת 2002, היה לו קשר עסקי בעבר עם הנתבע כאשר שכר את גן האירועים גני הפסגה בשנים 2002-2004 (עמ' 79-80 לפרוטוקול מיום 1.4.12). העיד מזיכרונו, כי דמי השכירות היו 500$ לחודש למשרד ו-7,500$ לחודש ייעוץ או דמי ניהול (אח"כ תיקן ל-7,000$) על פי הסכמים שצורפו כמוצגים נ/19-נ/20. לא שולמו כספים מעבר לכך בלי חשבונית (עמ' 81 לפרוטוקול). לא היו עסקים נוספים ששכר מהצדדים. העיד כי בחודש ספטמבר 2006 רכש את חברת שיא אירועים, על הציוד בה בסכום של 762,300 ₪ (מוצג ת/1, עמ' 82 לפרוטוקול).

העיד כי לו ולתובע היה אותו רו"ח – מר עופר מאירי (עמ' 85, 87 לפרוטוקול). דמי השכירות שולמו לתובע ולנתבע בחלקים שווים (עמ' 91 לפרוטוקול).

עדותו של העד אמנם לא נסתרה, אך אין בה כדי לתמוך בגרסת התובע בעניין הסכמי המכר.

1. עדות מר ברינג

העד הוא שותף של התובע. העיד כי התובע חייב לו כספים בסך 43,000 $, 15,000$ ו- 45,000 ₪ (עמ' 93 לפרוטוקול מיום 1.4.12).

העד היה בעלים ב-50% מהזכויות בגני הפסגה ומכר אותן לתובע בשנת 2003 ב-150,000 ₪ קרקע בלבד (עמ' 94 לפרוטוקול). העיד כי הוא הלווה לתובע כספים רבים, כ-460,000$ אך לא נעשה ביניהם כל הסכם (עמ' 95 לפרוטוקול). לעדותו, למרות שהתובע בחקירתו הנגדית אמר שישנם הסכמים נוספים בינו לבין העד, העיד כי לא היו עוד הסכמים, וחזר על כך פעם נוספת (עמ' 96 לפרוטוקול).

עדותו של העד אמנם לא נסתרה, אך לא מצאתי בה משום חיזוק לגרסת התובע.

יוער, כי העד נכח בדיון שהתקיים ביום 22.12.09 (עמ' 3 לפרוטוקול, שורות 26-27) ויש בכך כדי לפגום במשקל עדותו).

1. עדויות מטעם הנתבע –

עדות עו"ד איתן בן דוד –

העיד, כי תחילת היכרותו עם התובע היתה על רקע חברי. הפעולה העסקית הראשונה שערך עבור התובע היתה השלמת רישום העסקה בינו לבין מר ברינג משנת 2003 ביום 21.5.06 (בעניין חלקה 43 גני הפסגה) ורישום הערת אזהרה לטובת הנתבע על זכויות התובע בהתאם להתחייבות משכנתא (עמ' 101 לפרוטוקול מיום 25.11.12).

עו"ד בן דוד ערך את ההתחייבות לרישום המשכנתא וחתם עליה. יחסי עו"ד-לקוח בין העד לתובע החלו בשנת 2003 ולאחר מכן גם הנתבע הפך ללקוחו. העד הבין מהשניים שהנתבע השקיע בעסקיו של התובע 350,000$ כאשר לאורך כל התקופה מטרת ההסכמים שביניהם היתה אופן החזר אותה ההלוואה/השקעה. העד שמע את פרטי העיסקה מפי הצדדים והעלה את ההסכמות באופן מסודר על הכתב בהסכם המגירה - העברת מניות, חוזי שכירות, חוזי שיתוף. עסקאות מקרקעין היו אמורות להיעשות אצל עו"ד אחרים (עמ' 102 לפרוטוקול).

על פי עדותו, הוא לא התרשם שההסכמים (התחייבות לרישום משכנתא, רישום הערת אזהרה) היו למראית עין או למטרות הברחת נכסים כדי להתחמק מנושים. לעדותו, מעולם לא נאמר או נרמז לו דבר כזה וגם לא היתה סיבה לכך (עמ' 102-103 לפרוטוקול).

באשר להסכם מכר גני הפסגה מיום 20.8.06 – העיד עו"ד בן דוד, חד משמעית, כי מדובר בעסקה כדת וכדין, לא הברחה (עמ' 103 לפרוטוקול).

באשר להסכם המגירה – העיד כי זה היה רצון הצדדים בנובמבר 2004, הצדדים היו חברים טובים והיה ביניהם אמון. אח"כ תוקן ההסכם באוגוסט 2005. מה שהיה באוגוסט 2006 היה שינוי הדברים. לדברי העד הוא ביצע את מה שהם ביקשו ממנו (עמ' 103, 108 לפרוטוקול). לדברי העד, הרעיון לערוך הסכם מגירה היה מיוזמתו של התובע, מאחר "שהיה לו חשוב מאוד שאבי יהיה רגוע". כאשר חזר התובע מחו"ל היה שינוי של הדברים (עמ' 108-109 לפרוטוקול).

לדברי העד, הצדדים חתמו במשרדו על הסכם המגירה בשנת 2004. ביום 31.8.05 ביקשו להסדיר את החוזה. על פי עדותו, היו עוד מספר פגישות באמצע התקופה. ב-31.8 הנתבע לא הביע תרעומת שהסכם המגירה לא בוצע (עמ' 111 לפרוטוקול). בהמשך העד חזר על כך שהנתבע לא פנה אליו בטענה שהתובע אינו מקיים את הסכם המגירה (עמ' 114 לפרוטוקול).

העד לא ערך את הסכמי המקרקעין בין הצדדים. אינו יודע האם התמורה בסך 400,000 ₪ בגין הסכם ראש העין הועברה בפועל בין הצדדים (עמ' 114 לפרוטוקול).

לגבי היחסים של העד עם הצדדים (עמ' 104 לפרוטוקול) –

עם התובע- העיד כי לו ולתובע היו הרבה שיחות נפש עד שהתובע (אלי) נסע לחו"ל וחזר ומאז לא בקשר עמו. אינו יודע מהי הסיבה לכך. התובע לא מבקש ממנו שירותים מקצועיים.

עם ברינג – היה לקוח רציני שלו אך לא בא אליו יותר.

עם הנתבע – המשיך עמו את הטיפולים המשפטיים. היה חבר ולקוח.

מהימנה עלי עדותו של עו"ד בן דוד , לפיה התובע היה חייב כספים לנתבע. העד עמד על כך שהסכם המגירה נחתם במשרדו, שיקף את אומד דעת הצדדים בשעתו והוא אמיתי. כך גם לגבי הסכם מכר גני הפסגה משנת 2006 – ההסכם הינו אמיתי ולא נערך למראית עין בלבד כטענת התובע.

עו"ד בן דוד הכיר את הצדדים משנת 2003 והיה מעורה בטיב היחסים ביניהם, והצדדים שיתפו אותו בכוונותיהם העסקיות. עו"ד בן דוד ערך את תצהירי דיווח העסקאות למס שבח ואישר את חתימות הצדדים. עדותו לא נסתרה.

1. עדות הנתבע – אבי ביבי

לטענתו, הוא השקיע כספים רבים בעסקיו של התובע, השקיע בגני פסגה ובשיא אירועים. הוא השקיע את רוב הכסף. התובע לא השקיע דבר, לאורך כל הדרך התובע רק ביקש הלוואות (עמ' 129 לפרוטוקול).

הנתבע השקיע מעל 350,000 דולר ולא קיבל על כך אישור מהתובע. כאשר התברר לו שאחיו של התובע מעל בכספי החברות, התערער אמונו בתובע. הסכם המגירה נועד לעגן את זכויותיו של הנתבע.

הנתבע נתן לתובע סכום נוסף של 400,000 ₪ עבור הסכם ראש העין, והתובע אישר זאת במסגרת חתימת ההסכם ובאישור נפרד. לנתבע היה די בכך ולכן לא מצא צורך לציין זאת שוב בהסכם המתוקן מאוגוסט 2005 (עמ' 131-132 לפרוטוקול).

בהמשך, בנובמבר 2005 הלווה לתובע 300,000 ₪ נוספים (עמ' 136 לפרוטוקול). סכום זה בא לידי ביטוי בהסכם מיום 21.5.06 ובגינו נרשמה באותו יום הערת האזהרה לטובת הנתבע על חלקה 43 (עמ' 144).

התובע מכר לנתבע את חלקו בגני הפסגה והוא חדל לפעול בעסק. הסכם השכירות עם הקונים נעשה מול הנתבע והם שלמו לחברה בבעלות הנתבע את דמי השכירות ודמי ייעוץ (עמ' 146).

התובע לא החזיר לנתבע באופן אישי את הסכומים שהשקיע הנתבע בסך 350,000$, 400,000 ₪ ו-300,000 ₪. הנתבע קיבל כמה אלפי ₪ כמשכורת (עמ' 152).

חקירתו של הנתבע היתה ארוכה, לא נתגלו בה סתירות מהותיות והיא מהימנה עלי.

1. טענות בעל פה נגד מסמכים בכתב

סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני מעניק עדיפות ראייתית להסכם בכתב על פני עדות בעל פה, במובן זה שבדרך כלל לא ניתן לסתור את האמור בהסכם באמצעות טענות בעל פה אלא באמצעות מסמך אחר בכתב.

הוראת סעיף 80 אינה מוגבלת לסוגים מסויימים של מסמכים או עסקאות אלא כוללת בחובה את כל מה "שמקובל ונהוג לקבוע במסמכים" (השווה למשל ע"א 8837/05 מרשוד נ' אל שורטי (11.1.09).

לצד העדויות מטעם הצדדים, הראיות שהוצגו לפני – הסכמי המכר והמסמכים והאישורים הנלווים להם - הנם:

• התחייבות התובע לרישום הערת אזהרה ולאחר מכן משכנתא על זכויותיו בנכס גני הפסגה לטובת הנתבע, ללא הגבלה בסכום מיום 21.5.06, באישור עו"ד בן דוד (מוצג נ/9).
• הסכם גני הפסגה מיום 20.8.06, במסגרתו התחייב התובע להעביר לנתבע את כל זכויותיו בנכס גני הפסגה (75%) תמורת סך 230,000 ₪. הוסכם כי התמורה תקוזז מחוב שחייב התובע לנתבע, היינו, התמורה שולמה.
• תצהיר למס שבח מיום 20.8.06 בגין הסכם גני הפסגה חתום על ידי הצדדים, מאושר ע"י עו"ד בן דוד (מוצג נ/4).
• נספח להסכם שכירות בלתי מוגנת מיום 11.5.06, אשר נחתם על ידי הצדדים ביום 13.9.06, ולפיו לאחר שהנתבע רכש את חלקו של התובע בנכס גני הפסגה, התובע המחה את כל זכויותיו כלפי חברת גני הפסגה על פי הסכם השכירות, לנתבע (מוצג ת/8).
• אישור התובע בכתב על קבלת תמורת הסכם מכר ראש העין בסך 400,000$ ביום 6.10.04 (מוצג נ/2).
• תצהיר למס שבח בנוגע להסכם מכר ראש העין, חתום על ידי התובע והנתבע, אם כי אינו נושא את מועד חתימתו. התצהיר הוגש לרשויות המס ביום 10.10.04 (מוצג נ/3).

1. מדובר במסמכים בכתב הנהנים כאמור מחזקת התקינות ומעדיפות ראייתית במובן זה שניתן לסתור אותם באמצעות מסמכים (סותרים) בכתב בלבד. יחד עם זאת, חוק הפרוצדורה העותומני אינו שולל הבאת ראיות בעל פה לצורך פרשנות ההסכמים, ולמעשה ניתן לראות בטענות התובע בדבר נסיבות עריכת ההסכמים למראית עין בלבד, כדרך בה יש לפרשם.

אלא שכאמור, לא רק שלא עלה בידי התובע לבסס את טענותיו בדבר חתימת ההסכמים למראית עין ולקעקע את תקינותם ואמיתותם, אלא ששוכנעתי מהראיות שהציג הנתבע והעדויות שנשמעו מטעמו, במיוחד מעדותו של עו"ד בן דוד, כי הסכמי המכר ביטאו את כוונותיהם האמיתיות של הצדדים.

1. האם הסכם מכר גני הפסגה סותר את האמור בהסכם המגירה שקדם לו?

טענה נוספת שהעלה התובע היא, שהסכם המגירה (נספח כג) הוא הסכם בכתב הסותר את הסכם מכר גני הפסגה, בכך שבהסכם המגירה, אשר עודכן על ידי הצדדים בחודש אוגוסט 2005, ולפיו התובע התחייב להעביר לנתבע 40% מזכויותיו בחלקה 43. כשנה לאחר מכן, בשנת 2006, נחתם הסכם מכר גני הפסגה ובו התחייב התובע להעביר לנתבע 75% מהזכויות בגני הפסגה.

מילים אחרות, טוען התובע שניתן להבין שהסכם מכר גני הפסגה הינו הסכם פיקטיבי באמצעות תוצאתו שאינה הגיונית, שהרי על פי הסכם המגירה הנתבע כבר קיבל 40% מגני הפסגה, ומדוע אם כך התחייב התובע להעביר לו שוב את אותם 40% (בכלל ה-75% מזכויותיו בנכס)?

אלא שהתובע בעצמו הודה בחקירתו שלמעשה לא הועברו לנתבע מלוא 40% מהזכויות על פי הסכם המגירה (עמ' 46 לפרוטוקול).

נוסף על כך, התובע לא נתן כל הסבר מניח את הדעת, מדוע יש לראות בהכרח סתירה בין ההסכמים, ולא הסכם מאוחר (גני הפסגה) הגובר על הסכם מוקדם (הסכם המגירה)? (עמ' 45-48).

סוף דבר

1. על יסוד הראיות והעדויות שנשמעו לפני, המסקנה היא, כי שני הסכמי המכר שבנדון תקפים. התובע לא הצליח להרים את הנטל להוכחת גרסתו לפיה ההסכמים נחתמו למראית עין בלבד. עדותו של התובע לא נמצאה מהימנה, לעומת עדותו של הנתבע, לפיה הצדדים התכוונו לחתום על הסכמי המכר כפי שאכן עשו בפועל, עדות שהתובע לא הצליח לקעקע והיא חוזקה עד מאוד בעדותו של עו"ד בן דוד, הכל כאמור לעיל.

כמו כן שוכנעתי כי התובע ויתר בכתב (מוצג ת/8) לטובת הנתבע על קבלת דמי שכירות בגין הנכס גני הפסגה.

1. על יסוד כל האמור, תביעת התובע על כל חלקיה – נדחית.
2. אשר לתביעה שכנגד - משנדחתה תביעת התובע להצהיר כי הסכם גני הפסגה נחתם למראית עין ונקבע שלא כך הוא, מתקבלת התביעה שכנגד באופן חלקי, במובן זה שמוצהר שהסכם גני הפסגה מיום 20.8.06 שריר וקיים בין הצדדים ועל הצדדים לקיימו.

בתביעה שכנגד נטען עוד, שהנתבע שכנגד (התובע) נמנע מלשלם את חובות הארנונה נכון למועד מסירת החזקה בנכס ולא המציא לתובע שכנגד אישור עירייה להעברת הזכויות. התובע שכנגד עתר בתביעתו למתן צו המחייב את הנתבע שכנגד לפרוע את חובות הארנונה בגין הנכס לרשות המקומית ולהמציא לתובע שכנגד אישור עירייה להעברת הזכויות.

אלא שלמעט טענה בעלמא כי ההסכם הופר, התובע שכנגד לא התייחס לשאלת ההפרה לא בשלב החקירות ולא בסיכומיו. הנתבע שכנגד לא נחקר על עניינים אלה. אשר על כן אין בידי להיעתר לתביעה ככל שהיא נוגעת למתן צווים בפועל נגד הנתבע שכנגד בהקשר להסכם גני הפסגה, משלא הוכח כי הנתבע שכנגד הפר את ההסכם.

1. בהתחשב בדחיית תביעתו של התובע, וקבלת התביעה שכנגד באופן חלקי, ישא התובע (הנתבע שכנגד) בהוצאות הנתבע (התובע שכנגד) בסך 30,000 ₪.

ניתן היום, כ"ח כסלו תשע"ד, 01 דצמבר 2013, בהעדר הצדדים.