1. בפני תביעה למתן צו מניעה, כנגד בניה שהנתבעים מבקשים לבצע בבית משותף המצוי ברח' פינסקי 24 בחיפה, במקרקעין הידועים כחלקה 110 בגוש 10908 (להלן: "הבנין").

2. בבנין 6 דירות ב-3 קומות מגורים, כאשר בכל קומת מגורים שתי דירות. דירה אחת חזיתית דרומית ודירה אחת עורפית צפונית. בעלי הדירות הם כלהלן:

התובעת 1 בעלת דירה מס' 5, המצויה בקומה ג' דרומית, ולה 76/399 חלקים ברכוש המשותף (להלן: "פגי");

התובעים 2 הינם בעלי דירה מס' 3, המצויה בקומה ב' דרומית, ולה 76/399 חלקים ברכוש המשותף (להלן: "שצוב");

התובע 3 הינו בעל דירה מס' 6, המצויה בקומה ג' צפונית, ולו 57/399 חלקים ברכוש המשותף (להלן: "סבו");

בני הזוג שטרנאו הינם בעלי דירה מס' 4 בקומה ב' צפונית, ולהם 57/399 חלקים ברכוש המשותף (להלן: "שטרנאו") (בני הזוג שטרנאו אינם בעלי דין בתובענה זו, אולם עמדתם לבניה נשוא התובענה הוסדרה בהסכם בינם לבין הנתבעים על פי הסכם מיום 31.3.10);

הנתבעת 1, שהנתבע 2 הינו בעליה (להלן: "הנתבעים"), הינם בעלי דירות מס' 1 ו-2 המצויות שתיהן בקומת הקרקע ולשתיהן יחד 133/399 חלקים ברכוש המשותף.

3. הנתבע 2 הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה (להלן: "הועדה" או "הועדה המקומית") בקשה להיתר בניה בתיק 6131/34 בקשה מס' 34/6131/05 (להלן: "הבקשה"), לביצוע עבודות בניה שונות בדירה מס' 2 (הדירה הצפונית עורפית) הכוללות בין היתר תוספות כלהלן:

א. ממ"ד בגודל 12.5 מ"ר ברוטו (להלן: "הממ"ד);

ב. שטח בניה (צמוד לממ"ד אך נפרד ממנו) בגודל של כ-14.9 מ"ר ברוטו, לטובת חדר שירותים ומבואה (להלן: "תוספת בניה");

ג. משטח "דק" לא גדול (להלן: "הדק").

אין מחלוקת שהבניה המבוקשת ע"י הנתבעים הינה בשטח המהווה רכוש משותף של כלל בעלי הדירות בבנין.

4. התובעים הגישו התנגדות לבניה המבוקשת. הועדה המקומית דחתה את ההתנגדות (בכפוף לתנאים) בהחלטה מיום 14.9.09 (שהודפסה 26.10.09) (להלן: "ההחלטה" או "החלטת הועדה"). לאור דחיית ההתנגדות והחלטת הועדה הוגשה תובענה זו.

טענות התובעים

5. לטענת התובעים יש ליתן את הצו המבוקש על ידם מהנימוקים שיפורטו להלן.

6. תוספת הבניה אינה מהווה אלא הרחבת דירת הנתבעים על חשבון הרכוש המשותף, באופן שהשטח מתוך הרכוש המשותף הדרוש לביצוע הבניה יוצמד לדירתם. לצורך בניה זו יש לקבל החלטה של שלושת רבעי בעלי הדירות, ושני שלישיים מהרכוש המשותף. החלטה כזו מעולם לא התקבלה. מאחר ובעלי 3 דירות מתנגדים לכך, אין לנתבעים אפשרות לבצע את הבניה.

7. בניית הממ"ד על שטח חשבון הרכוש המשותף, באופן שהשטח ברכוש המשותף הדרוש לבניה יוצמד לדירת הנתבעים, מחייבת החלטה של בעלי 60% מהדירות. החלטה כזו מעולם לא התקבלה. מאחר ובעלי 3 דירות מתנגדים לכך, אין לנתבעים אפשרות לבצע את הבניה.

8. בנית ה"דק" מהווה תפיסה חזקה ייחודית ברכוש המשותף ע"י הנתבעים, דבר המחייב הסכמת כל בעלי הדירות. מאחר ואין הסכמה כזו, אין לנתבעים אפשרות לבצע את הבניה.

9. החלטת הוועדה לדחות את התנגדותם לבניה איננה יוצרת זכויות במקרקעין. אין בהחלטה זו להכשיר את הבניה המבוצעת ע"י הנתבעים הבאה על חשבון זכויותיהם במקרקעין.

טענות הנתבעים

10. התובענה לוקה בשיהוי, לאחר ששינו מצבם לרעה, בכך שהוציאו הוצאות מרובות לצורך תכנון וביצוע חלקי של הבניה המבוקשת. לפיכך, יש לדחות את התובענה על הסף.

11. הבנייה המבוקשת מאושרת תכנונית ואיננה גוזלת מהתובעים זכויות בנייה. התנגדות הינה חסרת תום לב ובשל כך יש לדחותה.

12. התובע 3 נתן את הסכמתו לבניה, בכך שחתם על הבקשה להיתר בניה בתור בעל נכס בבנין המסכים לבניה. הגם ששטרנאו התנגד תחילה לבניה הוא נתן את הסכמתו בהמשך הדרך, במסגרת הסכם שחתם עם הנתבעים ביום 31.3.10. בנסיבות אלה, מעל 60% מבעלי הדירות מסכימים לבניה.

13. יש לראות את תוספת הבניה (חדר שירותים ומבואה) כחלק בלתי נפרד מהממ"ד. זאת מאחר ואין אפשרות לכלול חדר שירותים בתוך הממ"ד משיקולי בטחון. מדובר בבניה שבאה לשרת את הממ"ד. לפיכך דין תוספת הבניה כדין הממ"ד, לצורך הסכמת בעלי נכסים בבנין לביצוע הבניה. לאור הסכמת סבו בזמנו, והסכמת שטרנאו, שהוסדרה בהמשך הדרך, מתקיימים התנאים הקבועים בחוק לצורך ביצוע הבניה, הגם שהיא מבוצעת על רכוש משותף ולמעשה מצמידה חלק מהרכוש המשותף לדירותיהם. בהקשר זה הנתבעים טוענים, שהם מנצלים אך ורק את חלקם היחסי באחוזי הבניה המותרים בבנין (שטרם נוצלו), לכלל הדיירים.

14. בנית הדק אינה אלא פיתוח הגינה המשותפת שהינה במצב של הזנחה ועזובה, דבר המהווה מפגע לשימושם הסביר בדירותיהם. אין מדובר בתפיסת חזקה ייחודית, אלא שימוש סביר. בהקשר זה הנתבעים טוענים, שגם הדיירים האחרים יכולים לעשות שימוש בדק שהם בונים. לפיכך בניה זו לא טעונה הסכמה כלשהי של בעלי הדירות האחרות ויש להתירה.

דיון

15. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, באופן של הוצאת חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לצורך בניה, הוסדרו בסעיף 71 ב' לחוק המקרקעין התשכ"א-1969 (להלן: "החוק"). זאת מעבר לקבוע בסעיף 62 (א) לחוק. לצורך הרחבת דירה על חשבון הרכוש המשותף יש צורך בהחלטה של שלושת רבעיים מבעלי הדירות ושני שלישיים מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם. לצורך הרחבת דירה לבניית ממ"ד על חשבון הרכוש המשותף, יש צורך בהחלטה של 60% מבעלי הדירות. לצורך תפיסה חזקה ייחודית אחרת ברכוש המשותף יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות בבנין.

16. לאור הוראות החוק אדון בכל אחד ממרכיבי הבניה שהנתבעים מבקשים לבצע.

17. בית המשפט מינה מומחה מטעמו, את שמאי המקרקעין והמודד המוסמך מר זהר עירון (להלן "המומחה"), אשר חיווה דעתו בשאלות השנויות במחלוקת. המומחה נתן חוות דעת מיום 4/6/12 ובהמשך ענה לשאלות הבהרה של הצדדים.

18. אני דוחה את טענת הנתבעים שתוספת הבניה (חדר שירותים ומבואה), הצמודים לממ"ד הינם חלק מהממ"ד ודינם כדין הממ"ד לענין הסכמת בעלי הדירות האחרות. מדובר בתוספת בניה שהינה הרחבת דירתם לכל דבר וענין, ללא קשר לממ"ד. אף הוועדה המקומית מתייחסת לתוספת הבניה כלהלן: "הוועדה מציינת בפני המתנגדים כי הבקשה להיתר כפי שהוגשה כוללת תוספת בניה ושינויים להרחבת דירה קיימת ללא תוספת יחידת דיור למבנה או שימוש אחר במבנה הקיים או בתוספת המוצעת שאינו למגורים". ניתן לבנות את הממ"ד ללא תוספת הבניה וללא קשר אליה. הוועדה אף אישרה את בניית הממ"ד בהתייחסות נפרדת. לפיכך, יש לראות את תוספת הבניה כהרחבת הדירה על חשבון הרכוש המשותף הדורשת החלטה של שלושת רבעיים מהדירות ושני שלישיים מהרכוש המשותף. מעולם לא התקבלה החלטה כזו. יתרה מזאת, הן בפני הוועדה המקומית והן בפני בית המשפט

הובאה התנגדות של 3 בעלי דירות מתוך 6. בהקשר זה יש לציין שגם אם יש לראות את דירת סבו כדירה שהסכימה לבניה (על כך יפורט בהמשך), נוכח התנגדות דירת פגי ודירת שצוב, אין אפשרות לבצע את הבניה. דין התביעה בנושא תוספת הבניה להתקבל.

19. הצדדים חלוקים בשאלה האם יש לראות בסבו כמי שהסכים לבניה אם לאו. לטענת הנתבעים התובע 3 חתם על הבקשה להיתר הבניה כבעל נכס בבנין המסכים לה. על סמך הסכמה זו הם שינו מצבם לרעה והוא אינו יכול לחזור בו ממנו. התובעים מסכימים לעובדה שמלכתחילה שסבו נתן הסכמה על גבי היתר לבניה. לענין זה הצדדים נחלקו בשאלה מי חתם על הבקשה להיתר. לטענת התובעים מדובר בגב' גבריאלה סבו ז"ל (שבינתיים הלכה לבית עולמה בחודש פברואר 2012), כפי שמופיע לכאורה על גבי הבקשה להיתר. לטענת הנתבעים מדובר במר אלקנה סבו, בנה של גב' גבריאלה סבו, אשר חתם על הבקשה בשמה. אין צורך להכריע במחלוקת זו מאחר והוסכם בין הצדדים שמר אלקנה סבו פעל בשם אמו ודין הסכמתו כדין הסכמתה.

20. אני סבור שאין לתפוס את סבו בהסכמה לבנייה וכי היה רשאי לחזור בה ככל שניתנה, כפי שיוסבר להלן. אלקנה סבו העיד בבית המשפט והסביר שאמו חתמה על הסכמה במסגרת היתר הבנייה. זאת מתוך הנחה שיוכל לבנות ממ"ד באופן הבא. מעל הממ"ד של הנתבעים שטרנאו יבנו ממ"ד. מעל הממ"ד של שטרנאו הוא יבנה ממ"ד. זאת מאחר ויש צורך לבנות את הממד"ים זה על גבי זה והמדובר בשלוש דירות עורפיות המתאימות לכך. לאחר החתימה על היתר הבנייה התברר לו ששטרנאו מתנגדים לבנייה, כפי שמופיע בצורה מפורשת על הבקשה להיתר. לפיכך, מאחר וללא בניית הממ"ד של שטרנאו לא היה באפשרותו לבנות ממ"ד, הוא התנגד לבנייה. הוא החליט להצטרף ליתר בעלי הדירות המתנגדים, אשר הגישו במשותף התנגדות מפורשת למתן היתר בנייה שנשלחה לועדה המקומית במכתב בא כוחם מיום 15/6/09 באמצעות עו"ד יגאל גאגין. מכתב זה נשלח בשם כל בעלי הדירות (מלבד הנתבעים) בבניין: משפחת פגי, משפחת סבו, משפחת שטרנאו ומשפחת שצוב. זאת פחות

משלושה חודשים לאחר שסבו חתם על היתר הבנייה ובטרם הועדה המקומית דנה בבקשה להיתר בנייה. אני סבור שבנסיבות אלה סבו היה רשאי לחזור בו מהסכמתו לבנייה. זאת מאחר והבסיס להסכמתו, שיוכל לבנות ממ"ד, נשמט בהעדר הסכמת שטרנאו לבנייה.

21. מעבר לאמור לעיל אין לראות את חתימת סבו על הבקשה להיתר בנייה כהסכמה מחייבת. זאת מאחר ולא התקבלה החלטה של בעלי הדירות לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירת הנתבעים לבנייה המבוקשת על ידם. לעניין זה אין זה מעלה או מוריד אם ההחלטה נרשמה בפנקס ההחלטות של נציגות הבית המשותף, שכן כלל לא התקבלה החלטה. שוכנעתי שסבו לא הבין את המשמעות הקניינית של הסכמתו מלכתחילה לבנייה, והוא הסתמך על כך שיוכל להינות ממנה, דבר שהתברר שלא נכון בזמנו, לאור סירוב שטרנאו.

22. על הצורך בקבלת החלטה באסיפה הכללית של בעלי הדירות, וכי לא די בקבלת הסכמה מבעלי דירות בנפרד, לצורך הוצאת שטחים מהרכוש המשותף, ראה ת.א. 624/94 (שלום-ירושלים), רגולסקי ואח' נגד אברג'יל, פס"ד מיום 13.8.01 מפי כב' סגן הנשיא י. נועם.

23. הנתבעים לא סתרו את טענת אלקנה סבו, כי מלכתחילה הסכים לבנייה מתוך הנחה שגם הוא יוכל לבנות ממ"ד, ומתוך זה שלא ידע ששטרנאו מתנגדים לבנייה. לאחר שהתברר לנתבעים ששטרנאו מתנגדים לבנייה היה עליהם חובה לעדכן את סבו על מנת שיוכל לשקול עמדתו מחדש, דבר שלא נעשה על ידם. בנסיבות אלה סבו היה רשאי לחזור בו מהסכמתו, כפי שהיה באמצעות ההתנגדות שהובאה בפני הועדה המקומית, זמן קצר לאחר מכן.

24. נשאלת השאלה, האם הסכמת שטרנאו לבניה בשלב מאוחר, משיבה על כנו את הסכמת סבו בזמנו. אני סבור שהתשובה לכך שלילית. הסכמת שטרנאו ניתנה זמן רב אחרי שסבו התנגד לבניה. התנגדות זו שרירה וקיימת עד היום, בין היתר באמצעות הגשת תובענה זו, עוד לפני שהתקבלה הסכמת שטרנאו. סבו אף הסביר בעדותו, שהחליט להצטרף להתנגדות יתר בעלי הדירות (שכללו בזמנו גם את שטרנאו). נראה שיתר בעלי הדירות מעדיפים תכנון כוללני ומשותף של מיצוי זכויות הבניה במגרש, ובכלל זה בנית הממדי"ם, על פני בניה פרטנית של בעל דירה זה או אחר. זוהי גישה סבירה ולגטימית. לא בנקל בית המשפט יקבע כי בעל זכות מהותית ויתר עליה.

25. לאור המסקנה שגם סבו מתנגד לבנייה המבוקשת, אין הסכמה של 60% בעלי דירות בבניין המאפשר את בניית הממ"ד, באופן שהוא נעשה על גבי רכוש משותף שמוצא מהרכוש המשותף ומוצמד לדירת הנתבעים. זאת מעבר לכך, שהחלטה כזו של בעלי הדירות הבנין לא התקבלה. לפיכך, דין התובענה ביחס לממ"ד גם כן להתקבל.

26. אני דוחה את טענת הנתבעים, שהתנגדות התובעים נעשית בחוסר תום לב ועל כן יש לדחותה. שוכנעתי שלתובעים טעמים סבירים בנוגע לאפשרות מיצוי זכויות הבנייה על יתר המגרש, והחשש שהבנייה המבוקשת תפגע בהם. זאת הגם שהמומחה חיווה דעתו שגם אם תבוצע הבנייה, אפשר יהיה לנצל זכויות בנייה נוספות בעורף המגרש. מעבר לכך התובעים רשאים להתנגד לבנייה שאיננה על דעתם, שאינה מביאה למיצוי מיטבי, לשיטתם, של זכויות הבנייה ותוספות בנייה שונות בכלל המגרש, שעדיף שיעשו במרוכז על ידי כל בעלי הדירות ולא באופן פרטני על ידי בעל דירה כזה או אחר. לא שוכנעתי שהתובעים פעלו בחוסר תום לב.

27. אני דוחה את טענת הנתבעים, שהתנגדות התובעים הועלתה בשיהוי ושיש לדחותה בשל שינוי מצבם לרעה. התנגדות פגי ושצוב היתה מלכתחילה. התנגדות סבו צורפה פחות משלושה חודשים לאחר מכן. כל זאת בטרם הועדה המקומית דנה בבקשה להיתר בנייה. לא מדובר בשיהוי. הנתבעים טענו שנכנסו להוצאות כספיות ניכרות עוד בטרם ניתן להם היתר הבנייה. זאת בהנחה שסבו מסכים לבנייה ובהנחה שההיתר ינתן בסופו של דבר, לאחר שהבינו מהגורמים המקצועיים בעירייה שכך יהיה. אין בכך בסיס לדחות את התנגדות התובעים לבנייה. הנתבעים לא היו צריכים להיכנס להוצאות ניכרות (מעבר להוצאות תכנון מסוימות) בטרם ניתן היתר הבנייה ומשעשו כן אין להם אלא להלין על עצמם. כמו כן הנתבעים ידעו, או היו צריכים לדעת שהסכמת סבו ניתנה מלכתחילה על בסיס עובדתי שגוי והיו צריכים לעדכנו בכך על מנת שישקול עמדתו שנית. לפיכך גם אם שינוי מצבם לרעה, מדובר בסיכון שלקחו על עצמם, ואין לקפח בשל כך את זכויותיהם המהותיות של התובעים.

28. על השיקולים הרלוונטים והזהירות בה בית המשפט ינקוט בטרם יאפשר פגיעה בזכויות קנין, ובמקרה זה זכויות התובעים, ראה עש"א 2016/09 (מחוזי ת"א) זלצר נגד הולצמן ואח', פס"ד מפי כב' השופטת ש. ברוש מיום 27.12.10.

29. אני מקבל את טענת הנתבעים שבנייה הדק, הגם שהיא במפלס דירתם וצמודה לדירתם אינה מהווה תפיסה של חזקה ייחודית ברכוש המשותף. בענין זה אני מקבל את חוות דעת המומחה. מדובר בבנייה "קלה" והיא משפרת את המראה ואפשרות השימוש בחצר המשותפת שהינה במצב של הזנחה. כמו כן הנתבעים לא גידרו את הדק והצהירו כי אין להם התנגדות שייעשה בו שימוש על ידי דיירים אחרים. לפיכך בניית הדק, לאחר שאושרה על ידי הועדה המקומית, איננה דורשת הסכמת בעלי הדירות האחרות.

תוצאה

30. דין התובענה להתקבל ביחס לבניית הממ"ד וביחס לתוספת הבנייה (חדר שירותים ומבואה). דין התובענה להידחות ביחס לבניית הדק.

31. ניתן בזה צו מניעה קבוע. הנתבעים מנועים מלהקים ממ"ד ותוספת בנייה של חדר שירותים ומבואה בצמוד לדירתם, המצוי בבית משותף ברחוב פינסקר 24 חיפה בחלקה 110 בגוש 10908. זאת על פי היתר בנייה שקיבלו מהועדה המקומית לתכנון ולבניה בחיפה, תיק בנייה מספר 6131/34, בקשה מס' 34/6131/05 – החלטה מיום 14.9.09 שהודפסה ביום 26.10.09.

32. התובענה נדחית ביחס לבניית הדק בהתאם להיתר הבנייה הנ"ל.

33. מאחר והתובענה התקבלה בחלקה ונדחתה בחלקה, ולאור יחסי השכנות בין הצדדים בנסיבות המיוחדות של המקרה, אין צו להוצאות משפט נוספות. כל צד ישא בהוצאותיו.

34. הפקדון (על פירותיו), שהופקד בקופת בית המשפט ע"י התובעים לצורך מתן צו מניעה זמני (החלטה מיום 15.4.12), יוחזר לתובעים באמצעות בא כוחם.

ניתן היום, כ"ט כסלו תשע"ג, 13 דצמבר 2012

צביה