תביעה לקביעת דמי שכירות במושכר מוגן. הראיות בתיק זה נשמעו במקביל עם הראיות בתיק 42859-03-10, אף כי התיקים לא אוחדו. השמיעה "המאוחדת" היתה לנוחיות הצדדים, לאור זהות התובעים ועדיהם, וזהות המייצגים מטעם שני הצדדים, בשני התיקים. שני המושכרים נמצאים תחת אותה בעלות, אך בכל אחד מהם דייר מוגן אחר שהנו בהתאמה, הנתבע. הצדדים אף הגיעו להסכמות דיוניות, בין היתר שהפרוטוקול שישמש לשני התיקים יהא זה שבת.א. 42859-03-10. הסכמות דיוניות נוספות היו שממצאים ומסקנות בפס"ד שיתקבלו בתביעת פינוי בתיק מקביל (נדון בפני כב' השופטת גלפז-מוקדי) ישמשו אף לכאן, עד כמה שיש להם רלבנטיות לתובענה כאן, וכי חוות דעת השמאים תוגשנה בלא חקירות. ראה פרוטוקול 8.4.13 ו 24.4.12.

1. התובעים 1-3 הינם אחים המתגוררים בארה"ב, ושלושתם, יחד עם אחיהם שנפטר ביום 08.07.09, הינם היורשים הבלעדיים של אביהם- פוואז חסן אלסעד (אגבאריה), וחלק מיורשי הדוד המנוח- סעד חסן אלסעד אבאריה, אשר נפטר ביום 19.08.97. התובעים הינם הבעלים של 18/42 חלקים מחלקה 124 בגוש 10853, המוכרת גם כרח' קיבוץ גלויות 14 בחיפה. התובעים 7 ו-8 קיבלו את זכויותיהם בנכס מאביהם המנוח תאופיק עבד אלוהאב אגבאריה ונרשמה לטובתם הערת אזהרה. תובעים מס' 5, 6, 9, 10, 11, 12 הינם בעלי זכויות קנייניות בנכס הנ"ל כמפורט בנסח הרישום. תובע 13 הינו עזבון המנוח מוחמד עבד אלוהאב אלסעד ז"ל המיוצג ע"י אלמנתו.

תובעת מס' 4 הינה תושבת אום אל פחם, אשר רכשה את זכויותיהם של התובעים 5-13 וכן של חסן פאייז חסן סעד אגבאריה ובסה"כ רכשה 13/48 חלקים בנכס. התובעים 5-13 לפיכך, נרשמו בתביעה לגבי התקופה שבין 01.01.98 ועד לתאריך הסכם הרכישה ביום 03.10.09 ולצורך התביעה באה התובעת 4 במקומם. התובע 1 מציין, כי במהלך הדיונים ניתן צו ירושה לאחיו המנוח זיאד סעד ולפיו תובע 1 הינו היורש היחידי שלו, וכן ניתן צו ירושה לאביו המנוח פוואז חסן סעד אשר לפיו שני הבנים ריאד סעד וזיאד סעד הם היורשים. בנוסף, שתי האחיות (התובעות 2 ו-3) העבירו במתנה את זכויותיהן ברכוש הנ"ל לתובע 1. תובעים אלו הינם התובעים בשתי התביעות שבפניי, כאמור.

2. לעניין זהות התובעים טען הנתבע, כי כל עוד לא הוצא צו קיום צוואה או צו ירושה, אין לתובעים 1-3 זכויות בירושת אביהם המנוח. כמו כן טען, כי כתב התביעה אינו יכול לטעון דבר בשם המנוח זיאד פוואז אלסעד, שעה שצוין כי נפטר ולא צורף שום מסמך המצביע על יורשיו. באשר לזכויות התובעים 7-8 נטען כי אין נסח רישום המעיד על בעלותם בנכס והערת האזהרה אינה מלמדת על זכויות, אלא על התחייבות לביצוע עסקה בלבד. כמו כן, כל עוד לא הוצא למנוח מוחמד עבד אלוהאב אלסעד (התובע 13) צו ירושה או צו קיום עזבון לא ניתן לייצגו, ועל כן הוא אינו יכול לתבוע. בנוסף כפר הנתבע בכל המיוחס לתובעת 4, אשר לטובתה רשומה הערת אזהרה, המעידה לכל היותר על התחייבות לביצוע עסקה ולא על מעמדה כבעלת מקרקעין.

3. מאחר ועסקינן בתביעה לקביעת גובה דמי שכירות, ולא בסעד כספי לתשלומם, ממילא אין חשיבות מעשית לזהותם של התובעים, שעה שאין חולק מצד הנתבעים על מעמדו החוקי של התובע 1 (להלן "התובע"), בתורת זה שנהג בזמנו להשכיר בפועל הנכס ולגבות דמי השכירות. משכך נכנס הוא להגדרת "בעל הבית", כאמור בפרשנותו המרחיבה של סעיף 1 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (ראה לעניין זה רע"א 7836/06 חאבני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה (מאגר נבו), פס' ה'). בהגדרת "בעל הבית" סטה המחוקק מן המבחן הצר של בעלות קניינית. למעלה מן הצורך – אין חולק גם שהתובע 1 הנו למצער בעל חלק מן הזכויות במושכר.

4. כהן הינו שוכר במבנה המצוי ברח' קיבוץ גלויות 14, המחזיק בשני נכסים: חנות בשטח 97 מ"ר+ 62 מ"ר גלריה, ודירת מגורים המשמשת מחסן בשטח 168 מ"ר, לטענת התובע. לאחר מס' החלטות שניתנו, הוגש ביום 26.5.11 כתב תביעה מתוקן המתייחס אך לאותה דירה המשמשת כמחסן . כלומר נדרש בהליך זה לקבוע את גובה דמי השכירות, אך ביחס לנכס זה.

5. בגין החנות הגישו התובעים כאמור תביעת פינוי לבימ"ש השלום בחיפה (ת"א 29114-05-10, כב' השופטת רננה גלפז מוקדי). התביעה נדחתה, ובמסגרתה נקבע כי הנתבע הינו דייר מוגן גם בחנות. ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה גם הוא. כאמור בהתאם להסכמת הצדדים, קביעותיו העובדתיות של ביהמ"ש בתביעת הפינוי יחייבו גם לכאן.

במסגרת תביעת הפינוי, הגיש הנתבע חוזה שכירות המתייחס לדירת המגורים, שתוקפו מיום 01.08.79 ועד יום 30.07.80 וכן נספח לחוזה, אשר לפיו שכר 3 חדרים+ מטבח בדיירות מוגנת. על פי ההסכם, עומדים דמי השכירות על 6,000 ל"י לשנה. לטענת הנתבע במשך השנים הוסכם על תשלום של 1,200 ₪ לשנה עבור שני הנכסים, היינו 100 ₪ לחודש. עיקר טרונייתו של התובע מופנית לגרסת הנתבע, לפיה חלוקת דמי השכירות לשני הנכסים עומדת על 90 ₪ עבור החנות ו-10 ₪ עבור הדירה נשוא תיק זה; כאשר לטענת התובע מדובר בסכום מגוחך (10 ₪) לא ריאלי ובלתי סביר, תוך התעלמות מהשנים הרבות שעברו, התמורות והשינויים הכלכליים והחברתיים שחלו מאז ועד היום, וכן מהמצב הכלכלי של היום, מיקום הנכס ואפשרויות ניצולו. לטענת התובע, שערוך של אותם 6,000 ל"י להיום מעמיד את דמי השכירות על סך 3,468 ₪, כך שטענת הנתבע הינה מופרכת. לתמיכה בטענותיו, הגיש התובע חוו"ד השמאי ויסבלום אשר העריך את דמי השכירות החופשיים הראויים על 15$ למ"ר. מכל מקום, לטענת התובע, והנתבע לא חלק על כך, לא שילם הנתבע את דמי השכירות משנת 1998. לדברי התובע ניצל הנתבע את שהותו של התובע בחו"ל; כמו כן לא שילם את מיסי העיריה החלים על הנכס. באשר לתשלום בשנת 1998 טען התובע כי אינו זוכר את הסכום ששולם לו. לעניין זה עוד אדרש בהמשך.

6. התובע שלח לנתבע דרישה לתשלום דמי השכירות בשנת 2003, וזו לא נענתה. ביום 07.07.09 שלח ב"כ התובע דרישה נוספת, אולם מכתב זה חזר כ "לא נדרש". ביום 09.09.09 שלח ב"כ הנתבע מכתב בו טען שדמי השכירות עומדים על 1,200 ₪ לשנה ובהתאם צירף המחאה ע"ס 12,000 ₪ עבור תשלום כל דמי השכירות עד סוף 2009. ביום 24.09.09 הודיע ב"כ התובע כי התובעים מוכנים לקבל את ההמחאה על חשבון דמי השכירות, אך הנתבע סירב ולכן ההמחאה הושבה אליו. לאחר הגשת תביעת הפינוי והתביעה דנן, שלח הנתבע ביום 31.01.11 המחאה ע"ס 13,300 ₪ על חשבון דמי השכירות.

7. א. הנתבע מצידו (להלן "כהן") הפנה לכך שכתב התביעה המקורי, אשר הוגש בעניין שני הנכסים, נקב בסכום של 311,850 ₪; ואילו כתב התביעה המתוקן המתייחס לנכס אחד בלבד – אותה דירה המשמשת למחסן, טוען לסכום של 738,763 ₪, שברור שהנו מופרך.

ב. לגופו של עניין טען כהן, כי בעת כריתת הסכם השכירות עם אביו של התובע, הבהיר הנתבע כי הוא אינו מעוניין בכל הדירה אלא ב-3 חדרים בלבד, אשר היו ברי שימוש באותו מועד (מסומנים 2,3,4), וכך גם נרשם בנספח להסכם השכירות. באותו מעמד שילם הנתבע סכום של 3,500$ כדמי מפתח. בשלב מסוים קרסו גגות החדרים שהושכרו, כך שלא ניתן היה לעשות בהם כל שימוש. הנתבע ניסה לאתר את התובע על מנת שיבצע את התיקונים הנדרשים אך לא מצא אותו, בשל הסתלקותו לחו"ל מבלי להשאיר כתובת לטיפול בענייני הנכסים. בלית ברירה, תיקן הנתבע על חשבונו את גגות החדרים 2 ו-4 והתקין גג איסכורית. בעקבות זאת, יצא שהנתבע יכול היה לעשות שימוש רק בשני חדרים ששטחם 62.9 מ"ר בלבד. ולא ב168 מ"ר.

לעניין זה טען הנתבע כי התובעים חייבים לו את עלות השיפוץ בסך 46,936.7 ₪, ועל כן יש לקזז סכום זה מכל סכום בו יחויב. בנוסף, נותק הנכס מחשמל בינואר 2008 ועל כן הוא כלל אינו ראוי לשימוש.

ג. באשר לדמי השכירות טען הנתבע כי בשלב מסוים ביקש ממנו אביו של התובע שישלם את הארנונה גם עבור 3 החדרים שלא שכר, אולם לאור סירובו של הנתבע, הציע לו כי הנכס כולו (היינו לא רק החדרים ששכר) ירשם על שמו בעיריה כמחזיק, ובתמורה יופחת תשלום שכה"ד ויעמוד על 10 ₪ נכון לשנת 1980. התובע ידע על הסכמה זו ועל כן הסכים לקבל בשנת 1998 את הסכום הנ"ל כדמי שכירות. בהתייחס לחישובו של התובע את דמי השכירות, טען הנתבע כי הצמדת 6,000 ל"י למדד עד היום מביאה לסכום של 112.12 ₪ לחודש בלבד, בדומה לנכסים אחרים באיזור, אך כאמור לאור הסכמת הצדדים, מדובר ב-10 ₪ בלבד. עוד מוסיף הנתבע וטוען כי שילם לאחרונה את דמי השכירות לתובע בשנת 1998 עבור 5 שנים ומאז לא היה בארץ. לאור זאת, מהווה הסכום שנשלח את הסכום שהגיע לתובעים עבור דמי השכירות.

ד. לטענת כהן, התובעים אינם זכאים לדמי שימוש ראויים מעבר ל-10 ₪ שהועברו אליהם, וכן טען כי הם אינם יכולים לתבוע מעבר לתקופת ההתיישנות , על כן כל טענה לחוב מיום 01.01.98 ועד 10.01.03 דינה להדחות. הדרך לקביעת דמי השכירות מוגדרת בפרק ב' לחוק הגנת הדייר והתקנות, וכתב התביעה אינו מגלה כל עילה להעלאתם. בהתחשב בטיב המושכר גם סכומים אלו הינם מעבר לראוי. כמו כן טען כי אין לתובעים להלין אלא על עצמם על כך שלא פעלו כדין לשנות את דמי השכירות, ככל שהדבר מותר בדין, ובמקרה זה השינוי היחיד המותר הינו כאמור בסעיף 157 לחוק, ודרישה כאמור לא נשלחה מעולם לנתבע. משכך, לא ניתן להעלות את דמי השכירות באופן רטרואקטיבי, ולא מתקיימות נסיבות שמן הצדק לעשות כן, לתקופה של שנה אשר קדמה למועד הגשת התביעה. לבד מזאת, דמי השכירות כאמור הינם דמי שכירות מוסכמים, ועל כן חל האמור בסעיף 53 לחוק, ואין מקום להעלאתם, אף לא בהתאם להעלאות התלת חודשיות החל מיום 01.01.83, אשר דמי השכירות שהוסכמו ב-1998 כוללים גם אותם. לחלופין טען כי חישוב ההצמדה מיום 01.01.98 מביא את דמי השכירות לסכום של 134 ₪, ואין להוסיף עליהם ריבית.

8. לעניין זה גם הוסיף הנתבע, כי ביום 30.06.98 שילם לתובע סכום של 6,000 ₪ עבור 5 שנים, עד לסוף שנת 1998, היינו 1,200 ₪ לשנה. רוצה לומר, כי התובע אישר קבלת סכום של 100 ₪ עבור שני המושכרים, ואף חתם על כך על גבי כרטיס ביקור של הנתבע (אשר צורף לתצהירו). באותו מעמד גם הוקלטה השיחה בין הצדדים ובה נשמע התובע מאשר כי קיבל את הסכום האמור.

בשלב זה טען התובע כי באותו מעמד החתים את הנתבע גם על תצהיר התחייבות לפיו יתקן וישפץ כל חלק במושכר הטעון שיפוץ, מבלי לתבוע בעניין זה את התובעים. הנתבע השיב כי לא חתם על כל מסמך וכי מדובר בזיוף, ובהתאם הגיש חוו"ד גרפולוגית המוכיחה כן.

נושא זה נדון בתביעת הפינוי בבימ"ש השלום וכב' השופטת גלפז-מוקדי הכריעה כי אכן מדובר במסמך שאינו אותנטי וכי הנתבע אינו חתום עליו. לסיכום האמור טען הנתבע כי לאחרונה עף גג האיסכורית שהתקין, וכיום לא ניתן לעשות כל שימוש בנכס, באף אחד מהחדרים.

דיון

9. התובע הגיש תצהיר מטעמו (ת/1). כן הוגשו תצהירים מטעם התובעת 4 (ת/4) ומטעם בנה (ת/3) אשר לא היה בהם בכדי להועיל לבירור המחלוקת. הנתבע אף הוא הגיש תצהיר מטעמו (נ/4 ו-נ/4א אשר הוגש לתיק 42859-03-10). כמו כן זומנה לעדות הגב' מירב לביא, מאגף חיובי ארנונה בעיריית חיפה.

על מנת לפשט את הדיון, אסקור תחילה את התשתית הנורמטיבית החלה על המושכר נשוא התביעה, ולאחר מכן אעבור לדון בנסיבותיו הספציפיות של הנכס.

תשתית נורמטיבית

10. סעיף 52(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כי דמי השכירות בבית עסק יקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובין הסכם כאמור, רשאי כל צד לבקש שבית הדין יקבע את דמי השכירות. סעיף 52(ב) לחוק קובע כי על בית הדין להתחשב במקרה זה בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האזור בו הוא נמצא והשימוש בו, ובלבד שלגבי בתי עסק שעליהם חלים סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61, לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השיעורים המירביים או המופחתים לפי העניין. אותו סעיף 52א קובע הצמדה של דמי השכירות החל מיום 01.01.83 לפי שיעור עליית המדד, כאשר ס"ק (ד) קובע כי שיעורי העלאת השכירות לפי סעיף זה הינם שיעורים מירביים. סעיף 53 לחוק מסייג את האמור וקובע כי במידה והוסכם בין בעל בית ודייר על דמי שכירות של בית עסק, יחייבו דמי שכירות אלו את הצדדים וחליפיהם למשך תקופת ההסכם, על אף האמור בסעיפים הקודמים. היינו, כי לפי לשון החוק, יש ליתן להסכמת הצדדים תוקף מלא, ואין לבית הדין סמכות להתערב בהסכמות אלו ולקבוע עבורם את דמי השכירות. רק במידה ולא קיים הסכם שכירות כאמור, יכול בית הדין לשכירות לקבוע את גובה דמי השכירות.

מכל האמור יוצא, כי במידה וקיים הסכם שכירות, לכאורה אין תחולה לסעיף 57 לחוק. הסע' קובע כי במידה ופסק בית הדין את דמי השכירות של בית עסק, רשאי הוא לפסקם מחדש במקרים הבאים: (1) חל שינוי במקסימום של דמי השכירות בהתאם לסעיף 52(ג). (2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות. (3) בעל העסק הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של בית העסק או של נכס שבית העסק משתבח משיפוריו או שינוייו.

ראה ע"א 1542/91 גזית נ' קוקיה מו(3) 78, 82. אין אפשרות להתערב בגובה דמי השכירות, אלא בהסכמות חדשות אליהם יגיעו הצדדים.

11. במקרה נשוא הדיון, אכן קיים הסכם שכירות, משנת 1979, אשר אינו קצוב בזמן, והנוקב בדמי שכירות נמוכים מאוד. על פניו, יש לכבד את הסכמת הצדדים כאמור בהסכמים אלו, כל עוד לא הודיע אחד הצדדים על ביטולם או פנה בבקשה לצד השני לבחנם מחדש. לסוגיה זו נדרשה הפסיקה, וקבעה כי במקרים בהם נערך הסכם אשר תוקפו לא הוגבל בזמן, הרי שכמוהו כפסק דין של בית הדין לשכירות, ולבית הדין יש בכל זאת סמכות לשנותו מכוח סעיף 57, כמו גם את גובה דמי השכירות (פרשת גזית, 82). ובמילותיו של ביהמ"ש: "הסכם זה עומד בתוקפו והוא שריר וקיים כל עוד לא שונה על ידי בית הדין לשכירות; כאילו במקום הסכם, פסק הוא את דמי השכירות. ובאותם התנאים שיכול בית הדין לשנות את פסק דינו, כך גם יכול הוא לשנות את גובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם בין הצדדים" (ע"א 401/72 המרץ- מרכבי מכוניות ועבודות מתכת בע"מ נ' גרייב כז(1) 423, 429). שינוי זה הוגבל אפוא אך ורק למקרים המנויים בסעיף 57 לחוק, ולא מכל סיבה שהיא לה טוענים הצדדים. מכאן, שעל בעל הבית החפץ בהעלאת דמי השכירות, לשכנע את בית הדין כי התקיים אחד התנאים המנויים בסעיף 57 (ראה גם רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן נב(2) 625, 630-631). כך, על החפץ לשנות את דמי השכירות להוכיח, כי אומנם פנים חדשות באו לכאן, והנסיבות דהיום שונות באורח מהותי מן הנסיבות שעל בסיסן נקבע שיעור דמי השכירות בעבר, שאם לא כן, לא יהא בית הדין רשאי לפסוק דמי שכירות חדשים (ע"א 1418/90 מאור נ' הרשנהורן מה(3) 95, 104, 106).

12. הגיונה של ההלכה בכך שאין לאפשר קיבועם של דמי השכירות בהסכם לצמיתות, מבלי שתהיה אפשרות ליתן ביטוי לשינויים בעתיד של התנאים ששררו בעת חתימת ההסכם (פרשת גזית, 83). מגמה זו מתיישבת גם עם המגמה הרווחת בפסיקה להחלשת כוחה של הגנת הדייר, בפרט בכל הנוגע לבתי עסק, כאשר בולטת ביותר ההחרגה של בתי עסק מסוימים מתקרת דמי השכירות המרביים (ראו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), תשמ"ג-1983). כך למעשה, מחויב הדייר בבית העסק בתשלום דמי שכירות ריאליים (או לפחות – ראליים יותר) ולא ארכאיים, נומינליים, שאינם מבטאים את ערך הכסף לאשורו (שוס, עמ' 633; ראה גם רע"א 7836/06 חאבני (הללי) נ' אסטבלישמנט ניהול חברה זרה (מאגר נבו), פס' ח'; וכן רע"א 4135/06 פרויידגר נ' אשכנזי (מאגר נבו) פס' י"ב).

13. כיצד יקבע שווים של דמי השכירות? בעניין זה דן ביהמ"ש העליון ב- ר"ע 241/85 זילברשטיין נ' מדינת ישראל לט(4) 589 וקבע, בכל הנוגע למושכרים שעליהם לא חלים דמי השכירות המירביים, כי הקביעה תעשה על פי הערכת דמי השכירות הראויים שצדדים סבירים היו מגיעים אליהם בהסכמה במו"מ חופשי, ואין הכוונה להפחית את דמי השכירות משיעוריהם הריאליים (עמ' 593-595).

בנוסף קבע, כי על דמי שכירות אלו להיות מוצמדים למדד, על מנת שלא להיפגע מפגעי האינפלציה ובכך יפגע שווי דמי השכירות הראויים. הצמדת הסכום, לפיכך, אינה נחשבת להגדלת דמי השכירות, אלא מטרתה לשמור על יציבות קביעת בית הדין ועל ערכו הריאלי של הנכס במהלך תקופה זו. כמו כן קבע ביהמ"ש, כי משמאפשר החוק לצדדים להסכים על דמי השכירות בהסכם, כשהם מוצמדים למדד, כך אין מניעה כי ביהמ"ש יקבע הצמדה במסגרת קביעת דמי השכירות, ומן הראוי לאמץ הצמדה זו על מנת לשמור על ערכו הריאלי של הסכום, כפי שהיו הצדדים עצמם עושים, לו היו מגיעים להסכמה על גובה דמי השכירות (עמ' 596-597).

14. באשר למושכרים שלא הוחרגו מדמי השכירות המירביים, נקבע בפסיקת ביהמ"ש המחוזי, כי אין בהוראות סעיף 57(2) לחוק בכדי לבטל את התקרה, וכי כאשר חלים שינויים בנתונים כאמור בסעיף, זכאי המשכיר להעלאה, אך לא כזו שתחרוג מהתקרה (ע"א (ת"א) 1796/94 אל-טל פיתוח בע"מ נ' מיקרון מפעלי מתכת בע"מ (מאגר נבו), פס' 5). בהמשך נאמר: "ההוראות הקבועות בפסיקה לגבי התחשבות בערך הנכס כפנוי באות ללמדנו כי שעה שבא בית הדין לשכירות לקבוע מחדש את שיעור דמי השכירות, כי אז רשאי הוא להתחשב בכל הנתונים הרלבנטיים, לרבות שווי הנכס כפנוי, אך כל זאת כדי לקבוע את מידת הקירבה או הריחוק של שיעור דמי השכירות מהתקרה החלה לגבי המושכר ולא על מנת לקבוע שיעור העולה על התקרה והזהה לדמי שכירות חופשיים" (ראה גם ש (ת"א) 122/98 שביט נ' שטרן (מאגר נבו), פס' 13).

15. לאחר שנקבע את דמי השכירות, ממתי תחול קביעה זו? סעיף 154 לחוק קובע כי דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח התקנות המשנות, יחולו מהיום שדרש זאת בעל הבית, בכתב. ואולם, רשאי בית הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ואולם מועד זה לא יהא מוקדם יותר משנה מיום הדרישה. סעיף 157 מפנה לטופס שבתוספת וקובע כי טופס זה יהווה הודעה מספקת. חשוב לציין, כי סעיף 42 הנ"ל דן בדמי שכירות בדירות מגורים, להבדיל מבתי עסק, ואולם בתוספת מצוין בפירוש בית עסק. לאור האמור, דנה הפסיקה בשאלה האם הסעיף הנ"ל חל בכלל על דמי שכירות בבתי עסק. בפרשת שוס נקבע לעניין זה כי כיום, לאור המגמה המסתמנת אליה התייחסתי לעיל, קשה לראות תכלית בדרישה בכתב כתנאי להעלאת דמי השכירות, ויש מקום לפרשנות מצמצמת לפחות על ידי הגבלת הצורך בהודעה לפי סעיף 154, לדירות בלבד. כמו כן, קיים כיום כאמור מנגנון אוטומטי להעלאת דמי השכירות כל שלושה חודשים בהתאם למדד. מאחר ולא יעלה על הדעת לדרוש מבעל בית לשלוח כל שלושה חודשים הודעה לדייר לעניין העלאת דמי השכירות, נראה כי גם לגבי העלאת דמי שכירות לפי החוק, אין מקום לדרישה זו. עם זאת, לא הכריע ביהמ"ש בסוגיה זו, מאחר ובמקרה שם נקבעו דמי שכירות ומנגנון עדכון מוסכם בהסכם (עמ' 635-636). פסיקה של בית הדין לשכירות שדנה בעניינים מסוג זה, אימצה את האמור בפס"ד שוס, על מנת להתאים את תחולת החוק למציאות המשתנה, תוך התחשבות במגמת הפסיקה לצמצם היקף תחולת חוק הגנת הדייר, בעיקר כשמדובר בבית עסק.

על כן, נשלל באותו פס"ד הצורך בהודעה בכתב ודמי השכירות המעודכנים הוחלו במלואם לתקופה של 7 שנים אחורה ממועד הגשת התביעה (ראה ש (טב') 375-02-10 אחים מזומן בע"מ נ' דלאלי (מאגר נבו)).

16. כאמור, במקרה זה עסקינן בדירת מגורים הסמוכה לעסקו של כהן, המשמשת בפועל כמחסן, אשר הושכרה בזמנו, לטענת כהן, תמורת 10 ₪ בלבד לחודש בשל מצבה הרעוע, מכוח הסכמה בינו לבין אביו של התובע כי תמורת רישום הדירה כולה בעיריה על שם כהן (הדירה כוללת 6 חדרים ואילו כהן שכר 3 בלבד) ותשלום הארנונה בגינה, יופחת שכר הדירה כאמור. סה"כ בעבור שני הנכסים (בנוסף שוכר כהן מהתובע חנות) שולם סכום של 100 ₪ לחודש, ועל כך אין חולק מצד התובע, אשר מצידו טען רק כנגד חלוקת הסכומים בין השניים. אזכיר כי באשר לחנות התנהלה תביעת פינוי בבימ"ש השלום בפני כב' השופטת גלפז- מוקדי, אשר קבעה כי כהן הינו דייר מוגן במושכר ועל כן לא ניתן לפנותו. ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה.

17. על פי הסכם השכירות מ-1979 (נספח ב' לתצהיר כהן), שכר כהן דירה הכוללת 3 חדרים ומטבח. בנוסף, שכר כהן נכס נוסף סמוך (בגינו נערך הדיון בתביעת הפינוי האמורה), וסה"כ שילם בעבור שני הנכסים סכום של 1,200 ₪ לשנה (100 ₪ לחודש) , כאשר הפעם האחרונה בה שילם היתה ב-1998. עניין זה אינו שנוי במחלוקת כאמור, ועוד אדרש לו בהמשך. לטענת התובע, שטח הדירה בה מחזיק כהן הינו 168 מ"ר ועל כן דמי השכירות הנטענים בסך 10 ₪ הינם מגוחכים, לא ריאליים ובלתי סבירים. לגרסתו, ביקש בעבר מכהן להעלות את דמי השכירות, אך כהן התעקש ומאחר והתובע היה עסוק, לא תבע, אך לא ויתר מעולם על דרישתו שהסכום יהיה צמוד למדד. לפיכך טוען התובע, כי על כהן לשלם דמי שכירות ראויים וריאליים, החל מיום 19.11.02, על פי קביעת וייסבלום, היינו 15$ למ"ר. בחווה"ד ציין השמאי כי סביבת הנכס מאופיינת באזור מסחר ומשרדים המצוי בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית, בסמוך לקרית הממשלה, בית המשפט והמוסד לביטוח לאומי. לפיכך קבע המומחה סכום זה, כדמי שכירות ראויים בין משכיר מרצון לשוכר מרצון.

18. בסיכומיו ניסח התובע לראשונה את עילת התביעה- קביעת דמי השכירות בהתאם להוראות סעיפים 52 ו-57 לחוק הגנת הדייר. הפניה ספציפית זו המבססת את זכאותו של התובע לא הוזכרה קודם לכן, אך ברי כי היתה ברורה לכל הצדדים המעורבים, ובהתאם לכך נטען כי לא חל כל שינוי בנסיבות ולהיפך- כי כיום מצבו של הנכס כה רעוע עד כי כלל לא ניתן לעשות בו שימוש. כמו כן טען התובע לראשונה בסיכומיו, כי המושכר הנ"ל אינו חוסה תחת הוראות סעיף 52א לחוק (הקובע תחולת דמי שכירות מרביים) מאחר ומדובר במחסן נפרד מבית העסק של הנתבע. מדוע?: לאור תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבית עסק – אי תחולת השיעורים המירביים וההפחתות). תקנות אלה קובעות רשימה של בתי עסק עליהם לא יחולו הוראות סע' 52(א) לחוק. לכך השיב הנתבע, כי מדובר בהרחבת חזית ובטענה שלא בא זכרה במועד מוקדם יותר ועל כן דינה להדחות.

אך אף אלמלא כן, מקובלת עלי טענת ב"כ הנתבע כי החלופה הרלבנטית אליה הפנה ב"כ התובעים (מבלי שציין אותה במפורש) הנה זו הקבועה בתק' 1(4) לתקנות האמורות. ואכן התקנה מאזכרת "בית עסק המשמש "משרד מחסן או חנות" והרי בענייננו מדובר במחסן. אלא מה, המשך התקנה הנו שאותו משרד מחסן או חנות הנם "של מפעל תעשייתי המעסיק שלושים עובדים או יותר, ובית העסק נמצא במבנה נפרד מהמפעל התעשייתי עצמו". כטענת ב"כ התובעים המחסן אכן נפרד מן החנות, אולם אין זה מספיק. לא מתקיימת הדרישה המצטברת שיהא מדובר במחסן של מפעל תעשייתי המעסיק 30 עובדים לפחות. ושום חלופה אחרת של התקנות האמורות לא הומחשה בענייננו.

19. בחקירתו הנגדית טען התובע כי מדובר בדירה של 168 מ"ר, ולא כפי שטוען כהן (עמ' 24 לפר'). נתון זה, הודה, נגזר מרישומי העיריה, היות וההסכם אינו מציין את שטח הדירה (עמ' 25 לפר'). חרף זאת הודה כי אינו יודע אילו מהחדרים הושכרו לנתבע, וכי הוא אינו יודע מה היתה השתלשלות העניינים של שכירות הדירה (עמ' 26-27 לפר'). התובע הודה כי הפעם האחרונה שבה שילם כהן היתה ב-1998, ואז שולם לידיו סכום של 6,000 ₪ בעבור 5 שנים, היינו 1,200 ₪ לשנה, אך טען כאמור כי אופן חלוקת דמי השכירות בין שני הנכסים אינו נכון, למרות שהוא לא יודע מה היתה החלוקה המוסכמת מלכתחילה (עמ' 25 לפר'). סוגיית התשלום לתובע הוכחה באמצעות תמלול הקלטה שהגיש כהן (נספח ב' לתצהירו), אשר ממנה עולה כי אומנם היתה מחלוקת בין הצדדים באשר להצמדת הסכום למדד, אך נכון לאותו מועד שולם סכום של 6,000 ₪ בלבד. באשר למהימנותה של הקלטה זו הסכימו הצדדים כי קביעותיה של השופטת גלפז- מוקדי יחייבו גם בתיק זה ועל כן אביא את הדברים כלשונם: "משעה שהתובע 1 אישר כי קולו הוא שנשמע בקלטת אך טען כי יש לו טענות ביחס לאופן העתקתה ואולי טענות לזיוף כזה או אחר, ניתן היה לצפות כי יתכבד ויפרט את טענותיו אלה ויעלה טענות ביחס לדברים אשר נאמרו ואינם קיימים או לדברים אשר הוצאו מן ההקשר או כיו"ב, אולם טענות מפורטות לא הועלו ועיון בתמלול הקלטת מלמד כי תוכן הדברים תואם, בסה"כ, את רוח השיחה כפי שהעידו עליה הצדדים בפניי, בחלוף שנים רבות" (פס' 9 לפסה"ד). היינו, כי לא ניתן עוד לטעון כנגד נכונותה או האותנטיות של ההקלטה. באותו מעמד, חתמו הצדדים גם על נ/1, פתקית קטנה המאשרת קבלת התשלום עד ליום 30.06.98. באשר למסמך זה טען התובע בפניי כי זו אינה חתימתו, אלא ראשי התיבות שלו, וכי לא מדובר במסמך מקורי (עמ' 23 לפר'). אלא שמתוכן התמלול והשיחה המוקלטת עולה כי השניים אכן חתמו על מסמך ברוח הדברים האמורה, וממילא כאמור הודה התובע כי קיבל את סכום התשלום האמור שם, באותו מועד. היינו כי בשנת 1998 אכן קיבל התובע לידיו סכום של 1,200 ₪ לשנה בעבור שני הנכסים, לפי 100 ₪ לחודש, כאשר אופן החלוקה ביניהם לא נדון באותה שיחה. אציין כי שאלת התשלום בשנת 1998 רלבנטית רק לגבי גובה דמי השכירות ששולמו באותו מועד, ולא לשם ראיה אימתי היתה הפעם האחרונה ששולם שכה"ד; מאחר וממילא מצויה היא בתקופת ההתיישנות .

20. לגופו של עניין טען כהן, כי דמי השכירות המשולמים על ידו הם דמי השכירות הנכונים והמוסכמים, כאמור בסעיף 53 לחוק, ועל כן אין מקום לשנותם. כמו כן טען הנתבע כי משנטש התובע את המושכר, ויצא מהארץ מבלי להשאיר אחריו נציג ו/או מיופה כח מאז 1998, גילה דעתו כי אין לו כל עניין במושכר, ועל כן הוא אינו יכול לבוא בטענות אלא לעצמו. יתר על כן, הנוהג בין הצדדים היה שהתובע בא בעצמו לגבות את דמי השכירות, ולטענת סויסה (השוכר בתיק המקביל), הוסכם כי דמי השכירות ישולמו לו לכשיחזור לארץ, ועל כן אין לשנות ממנהג זה ולשנות את דמי השכירות. אכן, אין להפחית ממחדלו של התובע, אשר עזב את הארץ מבלי להשאיר נציג מטעמו, לא גבה את דמי השכירות במשך שנים רבות, ואף לא טרח לקיים את חובותיו כבעל הנכס, לרבות לעניין ביצוע תיקונים נחוצים כפי שאראה בהמשך. אין לצפות מהדייר המוגן שירדוף אחר בעל הבית לחו"ל ונסה לאתרו שם על מנת לשלם לו דמי שכירות. התובעים הם שהתעוררו באיחור לאחר ששנים לא גילו כל ענין בנכס.

אולם עדיין אין בכך בכדי להפחית מזכויות בעל הבית הזכאי לקבל תשלום עבור הנכס שבבעלותו – כפוף להתיישנות. כלומר, עצם אי המעש של התובע באי גביית שכה"ד עת שהיה בחו"ל ואי הצבת מנגנון לתשלום לאותה תקופה, עדיין אינו מעיד על ויתור על תשלום שכ"ד בכלל (בכפוף להתיישנות). גם אין לראות כאן דבר מה שימנע ממנו הזכות לטעון כיום כי שכה"ד אינו ריאלי לאור שינויי הנסיבות, כאמור בסעיף 57 לחוק. יכול בעל בית לאבד הזכות הדיונית לתבוע דמי שכירות שלא ששולמו והחוב הכספי בגינם התיישן; מבלי שיאבד זכותו לפנות לביה"ד לשכירות בתביעה לקביעת דמי שכירות מוגדלים , אם המחיש אחת מחלופות סע' 57.

21. כאמור, טען כהן בנוסף, כי התובע לא שלח את דרישתו להעלאת דמי השכירות כאמור בסעיף 157 לחוק, ומשכך המועד המוקדם ביותר אשר ממנו ניתן להחיל את דמי השכירות המעודכנים הינו ממועד שליחת מכתבו של עו"ד עסליה, ולכל היותר שנה קודם לכן, בנסיבות שמן הצדק לעשות כן, אשר לא מתקיימות בענייננו. ואולם, כאמור, הפסיקה הביעה את ספקותיה באשר לתחולת ההודעה בכתב בכל הנוגע לבתי עסק, ונטתה לדעה כי הוראה זו אין מקומה עוד בימינו, לאור החלשת כוחו של חוק הגנת הדייר. עמדה זו מקובלת עליי, ועל כן אין לטעמי בהעדר ההודעה בכדי לגרוע מיכולתו של התובע לדרוש את תשלום שכה"ד המעודכן עבור 7 השנים שקדמו להגשת התביעה.

22. אין חולק כי סכום של 100 ₪ לחודש עבור שני הנכסים הינו הסכום המוסכם ע"י הצדדים, נכון למועד התשלום האחרון. אלא שעדיין אין בכך כדי ללמד כי לא נשתנו הנסיבות באופן המצריך העלאת דמי השכירות וקביעתם מחדש, כך שיגלמו את הערך הריאלי של הנכס, בייחוד שעה שמדובר בתשלום של 10 ₪ בלבד עבור דירה (אף אם כהן עושה שימוש רק בחלק ממנה). אלא שחרף שינוי הנסיבות, וההעלאות בשיעורי המקסימום שחלו מאז, במקרה של כהן קיימות נסיבות בגינן אין להעלות את דמי השכירות כלל מעבר להצמדה.

23. בחקירתו הנגדית העיד כהן כי על פי רישומי העיריה מדובר בנכס של 19 מ"ר ועוד 27 מ"ר המהווים את השטח בו עשה שימוש, ושאר המקום בכלל הרוס (עמ' 35 לפר'). לגרסתו, כבר ב-1979 היה המקום הרוס, וב-1980, קרס חדר מחוץ לכניסה. לטענתו, פנה אז לאבי התובע, וסיפר כי הגגות מתחילים לקרוס וכי קיימת סכנה גם לחדרים האחרים, אך זה אמר כי אינו מעוניין לתקן, וכי בתמורה לטיפול בנכס ותשלום הארנונה במלואה, יפחית את שכה"ד ל-10 ש"ח (עמ' 36 לפר'). חרף זאת הודה כהן כי אין לו אישור כלשהו שאכן החלו הגגות לקרוס כעבור שנה (עמ' 36 לפר'). בהתאם, תיקן את הגגות שקרסו והתקין במקומם גג איסכורית (עמ' 37 לפר'). בפועל, ולאור ההסכמות עם אבי התובע, החזיק למעשה כהן בשני נכסים- דירה אחת שהושכרה על פי ההסכם, ואחת נוספת שעליה רק שילם את הארנונה. החלק שנותר בר שימוש כיום הינו בשטח של 20 מ"ר וחדר נוסף בשטח 10-15 מ"ר (עמ' 36 לפר'). באשר לשטח לו טוען התובע השיב כהן כי מדובר בחללים ללא גג בשטח של 198 מ"ר, אשר לא ניתן לעשות בהם שימוש (עמ' 37 לפר'). לאור כל האמור, טוען כהן כי 10 ₪ לחודש מהווים דמי שכירות סבירים, הן בשל מצבו של הנכס והן מאחר ושילם ארנונה לדירה בה כלל לא עשה שימוש, לבקשת אביו של התובע (עמ' 37 לפר'). כהן המשיך וטען כי בשנת 2000 הגיש בקשה לעיריה לפטור מתשלום מיסים לאור העדר הגגות, אך הוא התקבל רק בשנת 2012 (עמ' 39 לפר'). באשר לשאלה מדוע לא פנה לתובע במשך כל השנים השיב כי לא עניין את התובע מה קורה בנכס, וממילא הלה היה בחו"ל ולא ניתן היה להשיגו (עמ' 40 לפר').

24. התובע מצידו הודה בחקירתו כי אינו יודע מה אביו עשה, אך הוא עצמו לא בנה גג (עמ' 25 לפר'). בהמשך הסתייג ואמר כי אינו זוכר האם ביצע שיפוץ כלשהו בנכס וייתכן שתיקן קיר שהתמוטט (עמ' 26 לפר'). בנוסף ציין כי כלל לא ידע שאין תקרה לחדרים וכהן מצידו כלל לא הביא את הדבר לתשומת ליבו, וכן טען כי במידה ורצה, היה יכול למצוא אותו בחו"ל (עמ' 27-28 לפר'). לעניין זה כבר ציינתי לעיל, כי התובע שהה בחו"ל שנים רבות ולא היה מעורב כלל בענייני המושכרים, אף לא לעניין גביית שכה"ד ולבטח שלא לעניין תיקונים נדרשים. בפועל זנח התובע את המושכרים, ולא מילא את חובותיו כבעל בית על פי החוק, וכפי שאראה בהמשך, אף כיום הוא אינו מודע לחלוטין למצבם של הנכסים. לאור האמור, ברי כי יקשה עליו לטעון שהמושכרים במצב תקין ועל כן יש לשלם בגינם את דמי השכירות המלאים לאור חלופת "שינוי הנסיבות" בסע' 57.

25. בשלב זה ניסה התובע לטעון כי במעמד התשלום, היינו המועד בו הוקלטה השיחה בין השניים, נחתם בין הצדדים מסמך תצהיר והתחייבות, לפיו לקח על עצמו כהן את האחריות לתיקון כל הדרוש תיקון במושכר, מבלי לתבוע פיצוי או השתתפות מבעל הבית, וכן התחייב לשלם את הארנונה ומיסי העיריה עבור השנים הקודמות (ת/2). כהן מיהר להשיב כי מדובר במסמך מזויף ואף הגיש חוו"ד גרפולוגית לפיה החתימה המופיעה על המסמך אינה שלו והוא לא כתב את המסמך. מסמך זה הועלה לדיון במסגרת פסק הדין המקביל אצל כב' השופטת גלפז- מוקדי ושם נקבע כי:

"לאחר ששמעתי את עדויות שני המומחים אני מבכרת את עדותה של המומחית מטעם הנתבע. שני המומחים מסכימים כי המדובר ב"חתימה מזויפת". אני סבורה כי על מנת להוכיח "זיוף עצמי" על הטוען לכך להצביע על כך שהאדם המסוים יבקש לזייף את חתימתו. התובעים לא הצביעו על אינטרס כלשהו של הנתבע, כבר אז בשנת 1998, לזייף את חתימתו והטענה, לטעמי, אינה מתיישבת עם ההגיון. הטענה לזיוף עצמי, אף אינה מתיישבת עם עדות התובע 1 בעצמו, אשר מדבריו ניתן להבין כי המסמך נחתם על ידי הנתבע כחלק מהלך הדברים בינו לבין הנתבע ולא מתוך לחץ כלשהו מצידו של התובע 1, אשר אף העיד כי היו לו קשרים חבריים עם הנתבע. לכך יש להוסיף גם את הנסיבות התמוהות של מציאת אותו מסמך, בשלב מאוחר של ההליך, מבלי שהוא נכלל בתצהיר התובע 1 ומבלי שמועבר כמתחייב לצד שכנגד וכן את העובדה שבקלטת השיחה, אשר בה נשמעים דבריהם של התובע 1 ושל הנתבע, כפי שאושר על ידי שניהם, אין כל אזכור לחתימה על מסמך זה, זאת חרף טענת התובע 1 כי הוא נחתם באותו מעמד וכי דובר על המסמך. כמו כן, התובע 1, אשר כאמור גילה את קיומו של המסמך באיחור ניכר, כך לטענתו, לא הביא כל ראיה המצביעה על גילו של המסמך, למרות שיכול היה בנקל לבקש מן המומחה מטעמו, אשר עוסק גם במתן חוות דעת בשאלות אלו, להתייחס גם לכך. לפיכך, במחלוקת סביב חתימתו של המסמך ת/4, מקבלת אני טענת הנתבע כי לא חתם על המסמך וכי החתימה על גב אותו מסמך, חתימה מזויפת היא, אשר נעשתה על ידי אחר".

קביעה זו כאמור – מחייבת אף לכאן מכוח הסכמת הצדדים. הרלבנטיות: על פי פרק ה' של חוק הגנת הדייר חב בעל הבית לתקן התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש – כמפורט בתקנות, חוץ מחלקי הבית שבשימוש יחודי של הדייר. תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים) מתייחסות לתיקון הגג ומתקניו ותיקון פגמים בקונסטרוקציה של הבנין העלולים לגרום לסדקים בקירות לרבות קירות פנים שהם נושאים. בענייננו – קרס כאמור הגג מעיקרא ביחס לחלק מן החדרים. ברור שזה לא ממן התיקונים אליהם כיוון המחוקק בביטוי "חלקי הבית שבשימוש ייחודי של הדייר" (סע' 68(א) של חוק הגנת הדייר. מדובר בליקוי קונסטרוקטיבי זה או אחר שאינו מאפשר כלל שימוש בנכס כמחסן מקום בו קרס הגג. האחריות לתחזוקה מוטלת על בעל הבית – תוך השתתפות כספית של כהן במחצית (כמי ששוכר הנכס לבדו). אך כרגע החשיבות היא לא לחלוקה בהוצאות התחזוקה או התיקונים אלא בעצם הקביעה שבעל הבית, המבקש להיבנות מחלופת "שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות" (סע' 57(2) של חוק הגנת הדייר) , ולהכניס כך שינוי בהסכם ביחס לגובה דמי השכירות, הנו אותו בעל בית שלא טרח לקיים חובתו לתחזק הנכס תחזוקה בסיסית, עד שהגיע למצבו דהיום. וכאמור, לאור הקביעה בתביעת הפינוי, נשמטת טענתו ביחס להסכמות כביכול שהטילו על הדייר המוגן כהן החובה לתחזק הנכס במקומו.

26. לתמיכה בטענות כהן, ביקש זה לערוך סיור בנכס ולהגיש צילומים של המושכר. הותרה הגשת צילומים. מהצילומים שהוגשו- נ/2 ונ/2א נראה המושכר מוזנח, מטונף, והכניסה אליו חסומה. בחדר 1 אין גג והוא חשוף לחלוטין. בחדר 2 כנ"ל ובחדר 3 קיים גג אך גם הוא מוזנח.

מהתמונות עולה כי גם במסדרון אין גג. כמו כן נראה כי הכניסה למושכר חסומה בכסאות. לאחר הגשת התמונות טען התובע כי נראה שהיתה שריפה בבניין, אשר ככל הנראה גרמה להתמוטטות הגגות, ומאחר ומדובר בתקופה בה החזיק כהן בנכס, מדובר באשמתו הבלעדית ובהוכחה כי לא שמר כיאות על הנכס. לעניין זה התייחסתי כבר בדיון מיום 28.05.13 וקבעתי כי: "לא ייתכן שבעל הנכס אינו מודע למצב עד שלב דיוני זה ברמה שאינו יודע אם יש או אין תקרה. כאשר מוסכם עליי שהרלבנטיות לקביעת גובה דמי השכירות, הינה אם בכלל בשאלה מה מצב הנכס ופחות בשאלה האם נגרם כתוצאה משריפה... אולם מן התמונות נחזה בכל מקרה כי אין עסקינן במצב חדש".

27. חיזוק נוסף באשר למצבו של הנכס נמצא בהודעה שהגישה לביא מטעם עיריית חיפה, לאחר שלב ההוכחות. בהודעה צוין כי ברח' קיבוץ גלויות 14 בחיפה מתנהלים שני נכסים בסיווג מגורים ע"ש כהן, כאשר אחד מהם בשטח 29 מ"ר בסיווג מ4 (בניין פשוט), באיזור ד', והשני בשטח 19 מ"ר בסיווג מ2 (בניין רגיל) באיזור ד'. היינו כי למרות שנכסיהם של כהן וסויסה (השוכר בתיק ש' 42859-03-10) צמודים, בפועל הם מסווגים באיזורים אחרים; כאשר נכסו של כהן, נמצא באזור טוב פחות (הגם שמדובר במטרים ספורים בלבד מאיזור הפיתוח העירוני האמור). ניתן לראות בשלב זה את חוסר הרלבנטיות של חוו"ד וייסבלום אשר התייחס למושכר כנכס מסחרי, שעה שבעיריה עומד סיווגו על מגורים. עוד נכתב בהודעה, כי החל מיום 01.02.12 עודכן בנכסים שבנדון פטור מארנונה בהתבסס על סעיף 330 לפקודת העיריות (נוסח חדש) לעניין נכס שניזק. היינו כי במשך למעלה משנתיים כבר, לא ניתן לעשות שימוש בנכס האמור, בשל מצבו. באשר לתשלומים שבוצעו לעיריה צוין כי בנכס אחד נותרה יתרת חוב בסך 836.02 ₪, ובנכס השני יתרת חוב בסך 547.63 ₪ נכון ל-04/13. מכאן ביקש התובע ללמוד כי במידה ולא משלם כהן את הארנונה, הרי שהדבר מלמד כי לא היתה כל הסכמה עם אביו, ועל כן אין לקבל את החלוקה הנטענת, ואולם עינינו הרואות כי מדובר בסכומי חוב קטנים ביותר, אשר לבטח אינם מעידים על אי תשלום ארנונה במשך תקופה ארוכה.

28. לאור כל האמור, ניתן לקבוע כי אף אם תיאורטית מתקיימות נסיבות "חיצוניות" למצב המושכר שבסעיף 57(2) המצדיקות העלאת דמי השכירות, שהנן עליית מחירי שכירות, ומיקום הנכס בסביבה מתפתחת, הרי שבפועל מצבו של הנכס אינו מאפשר לעשות כן. לא ניתן לנתק "שינוי בנתונים" ממצב המושכר הספציפי. שכן בשינוי נתונים לבדו אין די . על פי לשון הסע' נדרש שיהא מדובר בנתונים "העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות". גם אם מחירי המושכרים בסביבה עלו לאור התפתחות האזור, יש להתייחס גם למצב הנכס עצמו, כנגזרת של הפרת חובת בעל הבית לתחזקו. על פי אישורי העיריה והתמונות שהוצגו בפניי, בשנת 2012 הוכרז הנכס לצרכי ארנונה ככזה שאינו ראוי לשימוש, וברי כי ההליכים להוצאת אישור כזה התחילו עוד בשלב מוקדם יותר. בפועל מדובר בחורבה. יתרה מכך, לאור הודאתו של התובע כי לא התעניין בנכס, לא ידע מה מצבו, ואף לא ביקר בו קודם, מקובלת עליי גרסת כהן, כי מצא עצמו מתחזק המבנה , לרבות חלק מהגגות שקרסו, בלית ברירה. אכן התובע הוא זה שהיה צריך לדאוג למושכר, לתקן את הגגות שקרסו ולהתקין את גג האיסכורית במקום כהן, מכוח החובות המוטלות עליו בדין, אך הוא לא עשה כן. במקרה זה, במידה ולא היה מתקן כהן בעצמו את הגג שקרס ומתקין במקומו גג איסכורית, כבר באותו מועד לא ניתן היה לעשות שימוש בנכס, וכבר אז הוא היה מוכרז כלא ניתן לשימוש. התמונות שהוגשו בפניי אכן מראות כי, במצבו הנוכחי של הנכס, לא ניתן לעשות בו שימוש בהעדר גג או תנאים בסיסיים ועל כן ברי כי אין כל סיבה להורות על העלאת דמי השכירות. יודגש, כי גם לאחר שהוגשו התמונות, והתובע נחשף למצבו של הנכס, עדיין לא טרח לעשות פעולה כלשהי שיש בה לשפר את מצבו או להופכו ראוי לשימוש. למותר לציין כי לא מתקיימת גם חלופת סע' 57(3) לחוק הגנת הדייר (שבעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי מבנה בית העסק).

29. מאידך ניתן להביא בחשבון העליה המזערית בדמי השכירות שיסודה בחלופת סע' 57(1) (חל שינוי במקסימום של דמי השכירות) בגובה עליית המדד. שוב – יש להבדיל בין אובדן הזכות לתבוע דמי שכירות מתקופה מסויימת, לבין החישוב הנכון. ממילא ביה"ד אך קובע את גובה דמי השכירות ולא פוסק סעד כספי. אם לא משולמים דמי השכירות שקבע ביה"ד יש להגיש תביעת חוב כספי לבימ"ש השלום – ורק פסק דין כזה הוא בר אכיפה בהוצל"פ (ע"א 166/70 אקשטיין נ' האפוטרופוס). התביעה הוגשה ב 11/09 ומכאן שהזכות לתבוע דמי שכירות שלא שולמו בעד התקופה שלפני 11/02 – התיישנה. אולם אין הדבר גורע מן הזכות לחשב עליית דמי השכירות גם לתקופה בגינה לא ניתן לתבוע. כך משעה שקבעתי שאין תחולה כלל לדרישת 154 של משלוח דרישת העלאה בכתב לדייר בכתב ביחס למושכר עסקי. כאמור ב 1998 עדיין שולמו דמי שכירות לפי ההסכמה בין הצדדים שלפיכך היתה עודנה בתוקף – לתשלום דמי שכירות בסך 100 ₪ לחודש (בלא העלאה) עבור שני המושכרים, כאשר אני מקבל גרסת כהן שחלקו של המושכר נשוא התביעה עמד אז על 10 ₪. הרקע לאותה הסכמה חריגה ביחס, בואר כאמור אף הוא. נראה כי מבחינת בעלי הבית ההתייחסות לנכס היתה כאל נכס מכביד שכל שחפצו היה שלא יצטרכו לעסוק בו ובשיפוציו או לשלם ארנונה בגינו, ולכן נולדה אותה הסכמה לרישום כל המושכר בספרי העיריה על שם הדייר המוגן למרות שהאחרון שכר רק חלק מהשטח; וכנגדה, הסכמה להסתפק בסך של 10 ₪ - הסכמה שמן הסתם גם הביאה בחשבון מצב הנכס, אף אם הלך הוא והידרדר משך השנים.

30. היות וההסכמה ביחס לגובה דמי השכירות עמדה בעינה נכון ל 1998, את ההצמדה אפוא יש להחיל רק מ 1/99 ועד היום , מה שמביא בעיגול כלפי מטה לסך של 13 ₪, לפי חישוב ב"כ הנתבע בסע' 46 לסיכומיו. לאור זניחות הפערים לפי שנים מבחינת השנוי שתביא ההצמדה , נכון יהא לקבוע סך זה כסך המבטא דמי השכירות החודשיים לתקופה שמ 11/02 ועד היום, וכך אני פוסק.

31. לתקופה הקודמת אין טעם להתייחס לאור העובדה שממילא כאמור חלה לגביה התיישנות. ביה"ד אמנם רק קובע את גובה דמי השכירות המגיעים לתקופה, אך לא ייזקק לחישובים שהנם תיאורטיים לאור העובדה שהם חסרי נפקות לאור ההתיישנות.

32. לסיכום: מדובר בנכס עסקי שלא הוחרג מתקרת הסכומים לשכ"ד. יש הסכם ותיק לגבי גובה דמי השכירות. ניתן אמנם לתבוע אחת לתקופה, שביה"ד לשכירות יקבע דמי שכירות בגובה שונה; אולם זאת רק בהתקיים אחת מחלופות סע' 57 לחוק הגנת הדייר, שלא הומחשו – למעט החלופה של שינוי במקסימום של דמי השכירות המצדיקה בנסיבותנו לכל היותר הצמדה של דמי השכירות החל מינואר 1999.

33. כאמור נדרש יותר בדין על מנת להעלות ראלית את דמי השכירות, מאשר טענה, אולי נכונה כשלעצמה, שדמי השכירות שנקבעו בהסכם בין הצדדים בסך 10 ₪ הנם מגוחכים. מעבר לחזרה על טענה זו לא המחישו התובעים כל הצדקה המתירה להעלות את דמי השכירות במושכר. מאידך הגישו תביעה לדמי שכירות בשוק חופשי לפי שווי 15 דולר למ"ר עבור 168 מ"ר, הכל במושכר שאף אין לגביו פטור מהתקרה. לו התקבלה התביעה כהילוכם של התובעים, מדובר היה אפוא ב 2520 ₪ לחודש, נכון למועד חווה"ד מטעם התובעים. בנסיבות אלה ראיתי לחייב התובעים בהוצאות הנתבע בגין שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 5000 ₪.

ניתן היום, ד' תשרי תשע"ה, 28 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.