התובע: | ברוס מינצר | |
נגד | ||
הנתבעים: | 1.עירית-ברכה סולסי-שלף 3.שכון ובינוי יזמות נדל"ן
| |
פסק דין |
התובענה
1. לפניי תביעה מטעם מר ברוס מינצר (להלן: "התובע") למתן צו מניעה קבוע, ולתשלום פיצויים בסכום של 751,431 ₪ נגד הגב' עירית סולסי (להלן: "הנתבעת 1"), נגד מר דרור גרשון (להלן: "הנתבע 2"), ונגד שיכון ובינוי יזמות נדל"ן (להלן: "הנתבעת 3" או "שיכון ובינוי"), בעילות של גזל סוד מסחרי; תיאור כוזב; תחרות לא הוגנת; הפרת הסכם; ועשיית עושר ולא במשפט.
יצויין, כי התיק הועבר לטיפולי, בחודש מאי 2010.
רקע עובדתי
2. התובע הינו אזרח ותושב ארה"ב, איש עסקים ויזם פרויקטים בתחום הנדל"ן.
הנתבעים 1 ו-2 הינם אדריכלים, המתמחים בעיצוב אורבאני, אדריכלות ותכנון עירוני (שניהם ביחד יקראו להלן: "הנתבעים").
בחודש יוני 2005, נפגש התובע, לראשונה, עם הנתבעים 1 ו-2, במסגרת כנס מטעם הקונגרס לעירוניות מתחדשת, שנערך בקליפורניה, ארה"ב. אחד הרעיונות, אשר קודם בכנס היה "Transit Oriented Development", היינו, תכנון המשלב בין מגורים, מסחר, עוגני תעסוקה ומרחב ציבורי פתוח, בסביבה תומכת תחבורה ציבורית (להלן: "רעיון ה-TOD").
בחודש אוגוסט 2005, פנה התובע אל הנתבעים 1 ו-2, וביקש את עזרתם בקידום פרויקט נדל"ני, על-פי רעיון ה-TOD, שברצונו להקים בישראל (להלן: "הפרויקט"). בהמשך, הגיע התובע ארצה, ונערכה בינו לבין הנתבעים 1 ו-2 פגישה, במסגרתה הציג התובע בפני הנתבעים 1 ו-2 את רצונו לקדם את הפרויקט.
בחודש אפריל 2006, ולאחר שחתמו הצדדים על הסכם לבדיקת היתכנות, החלו הנתבעים 1 ו-2 בבדיקה לאיתור קרקע המתאימה לביצוע הפרויקט (להלן: "בדיקת ההיתכנות"). במסגרת בדיקת ההיתכנות בדקו הנתבעים 1 ו-2 חמישה אתרים פוטנציאליים להקמת הפרויקט: בנימינה, פרדס חנה, חדרה, רעננה וראשון לציון. לאחר סיום בדיקת ההיתכנות, נמצא, כי האתר בבנימינה מתאים לביצוע הפרויקט, שכן מדובר בקרקע בבעלות פרטית המיועדת לחקלאות, והסמוכה לתחנת רכבת (להלן: "הקרקע בבנימינה").
ביום 16.7.2007, נחתם בין התובע לבין הנתבעים 1 ו-2 הסכם התקשרות, לפיו הוסכם, כי הנתבעים 1 ו-2 יכינו עבור התובע תוכנית רעיונית לביצוע הפרויקט ביחידת הקרקע הסמוכה לתחנת הרכבת בבנימינה (להלן: "הסכם ההתקשרות").
הנתבעים 1 ו-2 הכינו עבור התובע תוכנית רעיונית להקמת 520 יחידות מגורים, תשריט, וכן תוכניות מפורטות ושרטוטים של יחידות הדיור בפרויקט (להלן: "התוכנית הראשונית").
בגין עבודתם של הנתבעים, שילם להם התובע תמורה בסכום של 61,781.50$.
כמו כן, לצורך הקמת הפרויקט, שכר התובע משרד בתל אביב, ונעזר בשירותיהם של: הכלכלן ירון מור, העוסק בניתוח כלכלי של פרויקטים בתחום הנדל"ן (להלן: "מר ירון מור"); עו"ד מאיר מזרחי, המתמחה במיסוי מקרקעין (להלן: "עו"ד מזרחי"); השמאי אהרון בוץ (להלן: "מר אהרון בוץ"), עו"ד עודד עברון; ועו"ד חנן כהן.
ביום 6.1.2008, ערך התובע מפגש חגיגי ראשון עם 62 בעלי החלקות, הנמצאות בשטח הקרקע בבנימינה (להלן: "בעלי החלקות"), בו הוצגה בפני בעלי החלקות התוכנית הראשונית (להלן: "המפגש החגיגי הראשון"). כמו כן, ביום 24.3.2008, נערך מפגש חגיגי נוסף בין התובע לבין בעלי החלקות, במסגרתו, הוצגו ההיבטים הכלכליים של הפרויקט, והמתווה העסקי של עסקת הקובינציה ביניהם לבין התובע (להלן: "המפגש החגיגי השני").
במהלך החודשים יולי–דצמבר 2008, נוהל משא ומתן בין התובע לבין בעלי החלקות, באמצעות נציגי התובע (מר ירון מור, עו"ד עודד עברון ועו"ד חנן כהן), במהלכו הועברה לבעלי החלקות טיוטת הסכם, וטיוטת הסכם אופציה, אשר כללו הסדר חוזי עד לקבלת מפתח (להלן: "טיוטת ההסכם עם בעלי החלקות"). לדרישת התובע, הכינו הנתבעים סקיצה רעיונית של מספר דגמים של דירות, ומפרט רעיוני לדירות המתוכננות בפרויקט (להלן: "המפרט הרעיוני לדירות").
במקביל למשא ומתן עם בעלי החלקות, ניהלו הנתבעים משא ומתן עם מר ירון מור, בנוגע לזכויותיהם ושכר-טרחתם. משזה לא צלח, נערכו מספר פגישות בין הנתבעים לבין התובע בעצמו, כשהאחרונה שבהן נערכה, ביום 11.2.2009, על מנת להגיע להסכמות בנוגע להמשך ההתקשרות ביניהם.
ביום 24.5.2009, שלחו הנתבעים לתובע הודעת דוא"ל, כדלקמן:
"Mr Bruce Mintzer,
We had a meeting in our office on February 11th 2009, discuss our planninig proposal we sent you 2 month earlier.
In the meeting you clearly emphasized that you are nit ready to sign any planning agreement with our office since you want to be free of any commitments.
Since then you did not make any contact with neither of us.
Therefore, we would like to inform you that:
1. You cannot use the plans for the Binyamina Project that we designed and on which we have the exclusive creative rights.
2. There are no obligations, contract or agreement between us.
Best wishes
Irit Solzi Dror Gershon"
(להלן: "הודעת סיום ההתקשרות", נספח א' לכתב ההגנה).
ביום 25.5.2009, אישר התובע את הודעת סיום ההתקשרות, והשיב: "O.K".
במהלך חודש יולי 2009, פגשו הנתבעים את נציגי הנתבעת 3, וסיפרו לה אודות הפרויקט. ביום 13.9.2009, שלחה הנתבעת 3 לבעלי החלקות הזמנה למפגש היכרות (נספח יב' לתצהיר הנתבע 2), אשר מטרתו לבחון את האפשרות להתנעת פרויקט מגורים בשטח המצוי בבעלותם. ביום 8.11.2009, נערך המפגש, כאמור, בו הוצגו לבעלי החלקות, על-ידי הנתבעים, העקרונות לתכנית הפרויקט. ביום 10.11.2009, שלחה הנתבעת 3 לבעלי החלקות מכתב נוסף (נספח יג' לתצהיר הנתבע 2), במסגרתו, היא הודתה לבעלי החלקות על השתתפותם במפגש, ופרסה בפניהם את תנאי הצעתה להתקשרות עמם.
טענות התובע
3. התובע טען, כי בחודש אוגוסט 2005, הוא ביקר בישראל, ובמסגרת ביקורו, כאמור, הוא איתר את הקרקע המתאימה לפרויקט, ורק לאחר איתור הקרקע הוא פנה לנתבעים 1 ו-2. לגישתו של התובע, הוא היזם היחיד של הפרויקט; והוא אשר הגה את רעיון ה-TOD, להקמת מתחמי מגורים ירוקים נסמכי רכבת בישראל. התובע הדגיש, כי במועד ההתקשרות עם הנתבעים 1 ו-2, ועוד קודם לכן, היה ברור לנתבעים 1 ו-2, כי מדובר בפרויקט של התובע, וכי הם אינם רשאים לחשוף מידע או רעיונות, אליהם נחשפו במסגרת עבודתם עבורו.
לטענת התובע, בעיצומו של המשא ומתן עם בעלי החלקות, הוא נדרש על-ידי הנתבעים – לרבות במסגרת פגישה, מיום 24.9.2008 – לחתום על הסכם חדש, לפיו הוא יתחייב למסור לנתבעים את כל התכנון של הפרויקט, ויתחייב לשלם להם שכר של כ-9 מיליון₪, עבור המשך עבודתם בפרויקט. התובע סירב לדרישה זו, והודיע להם, כי מדובר בשלב מוקדם, וכי ראוי שמהלך זה יידחה לאחר שתתקבלנה חתימות בעלי החלקות. התובע הוסיף וטען, כי על אף סירובו, המשיכו הנתבעים לפנות אליו בדרישות כספיות מופרזות, כתנאי להמשך עבודתם בפרויקט. כך למשל, ביום 1.10.2008, פנתה הנתבעת 1 אל התובע, ודרשה, כי הוא ישלם לה ולנתבע 2, בגין 1,000 שעות עבודה אשר לא דווחו, סכום של 30$ עבור שעת עבודה.
לשיטתו של התובע, מאחר שהוא לא נענה לדרישותיהם של הנתבעים, הם פעלו בחוסר תום לב כלפיו, והפרו את הסכם ההתקשרות. זאת שכן, לאחר סיום ההתקשרות, השתמשו הנתבעים בכל המידע היזמי אליו הם נחשפו, במסגרת עבודתם עבור התובע. מדובר במידע, כך לטענת התובע, אשר הוא גיבש, ואסף בעצמו, אודות הפרויקט, לרבות מיקום הקרקע, רעיון ה-TOD, ורשימת בעלי החלקות.
במילים אחרות, הוסיף וטען התובע, כי למרות שהנתבעים לא היו רשאים לעשות כן, הם נטלו ממנו את הפרויקט, כולל עבודות התכנון, אשר ערכו עבורו, ושבגינן שולמה להם תמורה, ובהמשך, הם פנו אל הנתבעת 3, עניינו אותה בפרויקט, ואף העבירו אליה את כל המידע, על מנת שזו תעסיק אותם, ותוציא את הפרויקט לפועל.
לדברי התובע, לא זו בלבד שמעולם הוא לא נטש את הפרויקט, אלא שעל אף הודעת סיום ההתקשרות, הוא המשיך בקידום הפרויקט ובניהול המשא ומתן עם בעלי החלקות. ואולם, לעמדתו של התובע, פנייתם של הנתבעים אל הנתבעת 3 טירפדה לו את המשא ומתן עם בעלי החלקות, וגרמה להם לסגת מהמשא ומתן.
עוד נטען, כי הנתבעת 3 שכרה את שירותיהם של הנתבעים כאדריכלים של הפרויקט, ואלה ניצלו את הכרותם הקודמת עם בעלי החלקות, אשר נוצרה במסגרת עבודתם עבור התובע, על מנת לקשר בינם לבין הנתבעת 3. כמו כן, הנתבעת 3 אף ארגנה מפגש חגיגי עם בעלי החלקות, על מנת להציג להם פרויקט להקמת יחידות דיור בחלקות, זהה לפרויקט שהגה התובע.
התובע הוסיף וטען, כי מאחר שהוא הזמין מהנתבעים את עבודת תכנון הפרויקט, ושילם להם עבורה, כל המידע הנוגע לה, לרבות התוכניות והמסמכים, שייכים לו בלבד, ולנתבעים אין כל זכות לעשות שימוש במידע זה.
התובע סבור, כי גזילת המידע הקשור לפרויקט על-ידי הנתבעים, ומסירתו לנתבעת 3 – מהווה: הפרת הסכם ההתקשרות, ובמסגרת זו הפרת חובת תום הלב, הפרת חובות הנאמנות והאמון, והפרת חובת הסודיות; עשיית עושר ולא במשפט; תחרות בלתי הוגנת; גזל סוד מסחרי; ותיאור כוזב - כמשמעותם בחוק עוולות מסחריות, התשנ"ט – 1999 (להלן: "חוק עוולות מסחריות").
לסיכום, טען התובע, כי התנהגות הנתבעים גרמה לו נזקים כספיים רבים, ולפיכך הוא דורש כי הנתבעים ישיבו לו את סכום הוצאותיו בגין הפרויקט, בסכום של 751,431 ₪, בשל הנזקים שנגרמו לו על-ידם.
כמו כן, עותר התובע: למתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לעשות שימוש בתכנון, אשר הכינו עבורו הנתבעים, ולעשות שימוש בכל מידע, אשר נאסף וגובש על-ידי התובע ו/או עבורו; למתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לשווק ו/או לקדם ו/או לתכנן ו/או להציג עבור הנתבעת 3 ו/או מטעמה ו/או מטעם כל אדם אחר, את הפרויקט; ולמתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעת 3 להתקשר עם הנתבעים, ו/או לשכור את שירותיהם לצורך הפרויקט.
טענות הנתבעים 1 ו-2
לדברי הנתבעים, בין סיום בדיקת ההיתכנות לבין מועד החתימה על הסכם ההתקשרות, הם ביצעו עבור התובע פעולות נוספות, בגינן הוסכם, כי ישולם להם תשלום על-פי תעריף שעתי.
הנתבעים הוסיפו וטענו, כי לאחר המפגש עם בעלי החלקות, החל התובע לשנות את מדיניות הפרויקט, אשר אופיינה בשקיפות, ובשיתוף פעולה מלא עמם, והחליט לנהל את המשא ומתן עם כל אחד מבעלי החלקות בנפרד, וזאת מבלי לעדכן את הנתבעים בהתקדמות הפרויקט. במסגרת זו נתבקשו הנתבעים על-ידי התובע, כך לטענתם, להכין עבורו את המפרט הרעיוני לדירות – וזאת, על אף שהם הבהירו לתובע, כי בשלב בו נמצא הפרויקט, אין בכך כל טעם. בעניין זה, המשיכו הנתבעים וטענו, כי התובע שינה אף את יחסו כלפיהם, והחל להעלות נגדם טענות, לפיהן הם גובים ממנו שכר-טרחה מופקע; וכי הערכתם, בדבר קידום הליכי אישור התב"ע של הפרויקט (חמש שנים), הינה מוגזמת, משום שניתן להביא לאישור תב"ע חדשה בתקופת זמן הרבה יותר קצרה, מזו שהעריכו.
לגישת הנתבעים, בעלי החלקות סירבו להצעתו של התובע בדבר אחוזי הקומבינציה, ובנוסף סירבו להסדר הקבוע בטיוטת ההסכם עם בעלי החלקות.
לטענת הנתבעים, במהלך החודשים אוגוסט-ספטמבר 2008, בשלב בו החלה להתגבש טיוטת ההסכם עם בעלי החלקות, הם פנו, לרבות באמצעות מכתב מיום 29.9.2008 (נספח ח' לכתב ההגנה), למר ירון מור ולעו"ד עודד עברון בדרישה, לפיה זכויותיהם תהיינה מוסדרות, במסגרת טיוטת ההסכם עם בעלי החלקות. ואולם, מאחר שדרישתם של הנתבעים אל מול יועצי התובע לא נענתה, הם ערכו מספר פגישות עם התובע עצמו, בהן נתבקשו הנתבעים על-ידי התובע להעביר אליו הצעת מחיר לשכר-טרחתם בפרויקט, עד לסיומו. לפיכך, שלחו הנתבעים לתובע הצעת מחיר למתן שירותי תכנון ואדריכלות עד לסיום הפרויקט, במחיר של 8.19 מיליון ₪ (להלן: "הצעת המחיר", נספח ט' לכתב ההגנה).
לנוכח האמור, סבורים הנתבעים, כי ניסיונו של התובע להציגם כסחטנים חסרי תום לב – נעדר כל בסיס. יתרה מכך, הנתבעים הדגישו, כי שכר-הטרחה שנדרש בהצעת המחיר, מהווה כ-3% בלבד מעלויות הפרויקט הצפויות (כ-66,397,000 דולר), בהתאם לחוות דעתו של מר אהרון בוץ, מיום 20.3.2008 (נספח י' לכתב ההגנה).
הנתבעים הוסיפו וטענו, כי הואיל והתובע סירב להצעת המחיר, הם ניהלו משא ומתן עם מר ירון מור, במסגרתו הם העלו שלוש אפשרויות חלופיות לסיום המחלוקת:
ואולם, משלא צלח המשא והמתן עם מר ירון מור, כך לדברי הנתבעים, הם ניסו להתנהל באופן ישיר מול התובע, וניהלו עימו מספר פגישות נוספות, אלא שבסופן הודיע התובע לנתבעים, כי אינו מוכן לשלם להם דבר, ואף אינו מוכן לחתום עמם על שום הסכם נוסף, בנוגע להמשך ההתקשרות ביניהם. זמן קצר לאחר מכן, כך טענו הנתבעים, הם לא הצליחו ליצור קשר עם התובע, שכן הוא עזב את ישראל לתקופה ממושכת, ובשל כך הם שלחו לתובע את הודעת סיום ההתקשרות.
לפי מיטב ידיעתם של הנתבעים, לאחר מועד סיום ההתקשרות, לא חלה כל התקדמות בפרויקט, ובכלל זה, לא היתה כל התקדמות במשא ובמתן בין התובע לבין בעלי החלקות.
לאחר המפגש עם נציגי שיכון ובינוי, כך טענו הנתבעים, ומאחר שנציגי הנתבעת 3 התעניינו בפרויקט, העבירו אליהם הנתבעים צילום אוויר של האזור, ועליו סימון של הקרקע בבנימינה, ובשלב מאוחר יותר, הם מסרו להם את רשימת בעלי החלקות.
אשר לטענות התובע בדבר גזילת המידע הקשור לפרויקט, טענו הנתבעים, כי מעולם לא עשו כל שימוש בתוכניות ו/או במידע, אשר תכננו עבור התובע, ומעולם לא מסרו לנתבעת 3 כל מידע הקשור לקידום הפרויקט על-ידי התובע, לרבות מידע הנוגע להצעותיו של התובע לבעלי החלקות.
המידע היחיד, אשר לדברי הנתבעים הועבר אל הנתבעת 3, כלל צילום אויר של האזור, ורשימת בעלי החלקות – קרי: מידע שהינו בגדר נחלת הרבים. מעבר לכך, לשיטת הנתבעים, רשימת בעלי החלקות אינה מהווה "סוד מסחרי" של התובע, שהרי שמות בעלי החלקות מושא הפרויקט, הם שמות של בעלי זכויות במקרקעין מוסדרים, הרשומים בלשכת רישום המקרקעין, קרי: מדובר במידע פומבי הזמין לכל אדם.
הנתבעים חזרו וטענו, כי לתובע לא היה כל רעיון ייחודי, אלא שהתובע, כמו יזמים רבים אחרים, ניסה ליזום פרויקט מגורים על קרקע חקלאית. כך גם לגבי רעיון ה-TOD, הוסיפו והבהירו הנתבעים, כי התובע לא חידש להם דבר בקשר לרעיון זה, והוא אינו הראשון אשר ניסה ליזום פרויקט מגורים מוטה תחבורה, בארץ ובעולם.
לבסוף נטען, כי מאחר שהתובע לא הצליח לקדם את הפרויקט ולהגיע להסכמות עם בעלי החלקות – הוא זנח את הפרויקט חודשים רבים טרם הגשת התביעה, וכעת, בהגשת התביעה, מבקש התובע להתנקם בנתבעים, תוך הטלת האשם, בגין אבדן השקעתו בפרויקט, עליהם. לכן, סבורים הנתבעים, כי אין כל בסיס לטענות התובע, לפיהן הם הפרו את חובת תום הלב; כי הם התעשרו על חשבונו; וכי הם התחרו תחרות בלתי הוגנת בתובע.
על יסוד האמור לעיל, הכחישו הנתבעים את כל טענות התובע, לרבות את הסכום הנדרש על-ידו, וטענו כי הם אינם חייבים לו מאומה, וממילא, הסכום הנדרש על-ידי התובע הינו כוללני וסתמי. כמו כן, הכחישו הנתבעים את הסעדים האחרים הנזכרים בכתב התביעה.
עמדת הנתבעת 3
5. הנתבעת 3 בחרה שלא להתגונן בתיק; לא להגיש כתבי טענות; ואף לא להתייצב לדיונים. ביום 8.2.2011, התקיימה בתיק ישיבת קדם משפט, במסגרתה נמסר, כי הנתבעת 3 תכבד כל הכרעה שתינתן.
הפלוגתאות בין הצדדים
6. הסוגייה הראשונה העולה בענייננו, היא האם הרעיון שעמד בבסיס הפרויקט, קרי: רעיון ה-TOD, הוא רעיון חדשני וייחודי, פרי פיתוחו של התובע, והאם הקרקע בבנימינה אותרה, לראשונה, על-ידו, לצורך ביצוע הפרויקט?
בשלב השני, אדון בשאלה העיקרית העולה בתיק זה, והיא: האם לאחר סיום ההתקשרות, נטלו הנתבעים – בפנייתם אל הנתבעת 3 – את הפרויקט מן התובע, והעבירו אותו אל הנתבעת 3? במסגרת פלוגתא זו אדרש להכריע בשלוש הסוגיות הבאות:
א. באיזה שלב עמד הפרויקט, ערב סיום ההתקשרות בין התובע לבין הנתבעים?
ב. האם הנתבעים גזלו מן התובע סודות מסחריים, ופעלו ליצירת תחרות בלתי הוגנת?
ג. האם הנתבעים הפרו את הסכם ההתקשרות, ובמסגרת זו הפרו את חובת תום הלב, חובת האמון וחובת הסודיות, כלפי התובע?
לאחר מכן, אתייחס לסעדים המתבקשים.
ראיות התביעה
7. במסגרת פרשת התביעה העיד התובע. בתצהיר עדותו הראשית, חזר התובע על הטענות המופיעות בכתב התביעה, והוסיף עליהן, כי עוד קודם להתקשרותו עם הנתבעים, הוא שכר את שירותיה של חברת Applied Economics , לצורך ביצוע בדיקת היתכנות לפרויקט הקמת שכונת מגורים בסמוך לתחנת רכבת בשני אזורים: בנימינה ובית יהושע (סעיף 6 לתצהיר).
בחקירתו הנגדית, העיד התובע, כי הסקר הראשוני של חברת Applied Economics לא התייחס באופן ספציפי לקרקע בבנימינה (עמ' 103 לפרו', שורות 15-14). בהמשך נשאל התובע לגבי סעיף 6 לתצהירו, והשיב, כי זו הייתה בדיקת היתכנות לבניה ליד תחנות רכבת בבית יהושע, בנימינה ורחובות (עמ' 105 לפרו'). עת נדרש התובע להתייחס למסמך תוצאות הבדיקה (נספח 1 לתצהירו), בו צויין כי הבדיקה בוצעה באזור בית יהושע וזכרון יעקב (בנימינה לא כלולה), הוא השיב: "הם לא כתבו את הכל כי כל מה שכתוב זה בפיסת נייר הקטנה הזאת" (עמ' 106 לפרו', שורות 13-12).
לגרסתו של התובע, המפגש החגיגי השני תוכנן בעקבות התגובה החיובית של בעלי החלקות במפגש הראשון (עמ' 118 לפרו', שורת 13-12). ואולם, בעמ' 10 לתמליל המפגש הראשון, צויין, כי "אנחנו מכוונים את הערב הזה כערב ראשוני אנחנו נקיים ערב נוסף עוד שישה שבועות בערך, שבו נציג לכם גם את התוכנית הכלכלית של כל הפרויקט..." כלומר שני המפגשים תוכננו מראש, ולא כפי שטען התובע.
התובע פירט בתצהירו את הסכומים אשר שילם לנתבעים עבור כל פעולה שביצעו עבורו במסגרת הפרויקט, ובנוסף פירט התובע את רשימת ההוצאות, אשר נשא בהן, כחלק מרצונו להוציא את הפרויקט לפועל. בחקירתו הנגדית, הסתבר כי התובע דרש גם את סכום הבדיקה שביצעה Applied Economics , על אף שזו לא נגעה לקרקע בבנימינה.
התובע טען, כי הנתבעים מנסים לשכנע, בחוסר תום לב, כי הוא העמיד הון עצמי עבור הפרויקט בסכום של 500,000$ בלבד, כדי להציג מצג, לפיו הפרויקט לא יכול היה לצאת לפועל (סעיף 12 לתצהיר).
בנוסף העיד התובע, כי המשא ומתן עם בעלי החלקות הגיע לשלבים מתקדמים, והצפייה הייתה, כי ניתן להגיע עימם לחתימת הסכם. בחקירה הנגדית, אישר התובע, כי הוא לא נכח בפגישות עם בעלי החלקות, במהלך החודשים יולי-ספטמבר 2008 (עמ' 124 לפרו', שורה 22), וכי דבריו בסעיף 21 לתצהיר, לפיהם המשא ומתן היה בשלבים מתקדמים, מבוססים על דיווחים של אנשי הצוות שלו (עמ' 126 לפרו').
לגרסתו של התובע, משלא נענה לדרישותיהם הכספיות של הנתבעים בנוגע להמשך עבודתם, הם נטלו לרשותם את כל המידע והרעיונות, אשר גובשו על-ידו אודות הפרויקט – לרבות, רשימת בעלי החלקות, פרטיהם ודרישותיהם במסגרת המשא ומתן – והעבירו אותם אל הנתבעת 3, בכדי שזו תנסה להוציא לפועל את הפרויקט, על חשבונו (סעיף 40 לתצהיר). אשר לחתימת הסכם חדש עם הנתבעים, מסר התובע, בחקירתו הנגדית, כי "המחיר נראה גבוה...היו הרבה דברים חסרים מההצעה שלהם שלא היו בתוכה...התשלומים היו מוטים כלפי קדימה...היתה עוד סיבה... זה היה מוקדם מדי כדי לחתום על חוזה ארכיטקטורי במיליונים רבים של דולרים" (עמ' 154 לפרו', שורות 22-10, עמ' 155 לפרו', שורות 16-10). בהקשר זה נשאל התובע, מהי הסיבה המרכזית לסירובו להתקשר עם הנתבעים, ועל כך הוא השיב: "הסכם אדריכלי זה לבתים, זה למבנים, זה היה מוקדם מדי. לא היה לנו מספיק ביחד, זה היה רק רעיון, זה היה קונספט. לא היה משהו ספציפי, הפרויקט הזה היה פרויקט לפיתוח קרקע... (עמ' 161 לפרו').
זאת ועוד, לעמדתו של התובע, הקרקע בבנימינה לא הייתה מוכרת בשוק הנדל"ן, לא הוצעה למכירה ולא היתה כל דרך לאתרה, אלא באמצעות המידע שהיה בידי הנתבעים, במסגרת עבודתם עבורו (סעיף 44 לתצהיר).
עד נוסף מטעם התביעה הוא מר ירון מור, אשר ביצע עבור התובע בדיקת כדאיות כלכלית לגבי הפרויקט. לטענתו של מר ירון מור, מי שאיתר את הקרקע בבנימינה הוא התובע עצמו, בעת ביקור שערך בישראל (סעיף 8 לתצהיר). בחקירתו הנגדית הבהיר מר ירון מור, כי עובדה זו לא היתה ידועה לו באופן אישי, אלא לדבריו "אני יודע רק מתוך מה שהוא סיפר לי לאחר מכן, ומה שעירית סיפרה לי לאחר מכן" (עמ' 11 לפרו', שורות 2-1).
בנוסף, טען מר ירון מור, כי מדובר בקרקע שמעולם לא נעשו בה פעולות ייזום מתקדמות. גם בעניין זה, העיד מר ירון מור בחקירתו הנגדית, כי "מה ששמעתי מעירית ודרור לאורך כל התקופה על מהלכים שבוצעו, הם היו מהלכים מאד מינוריים. גם חלק מבעלי הקרקע סיפרו לי במהלך המפגשים, שמעולם לא נעשתה פעולה ייזומית כל כך עמוקה בחטיבת הקרקע הזאת" (עמ' 11 לפרו', שורות 26-23).
על-פי עדותו של מר ירון מור התובע שילם לו את התשלום האחרון בגין עבודתו, בחודש אפריל 2008. לאחר מועד זה, כך העיד מר ירון מור, הוא המשיך לתת שירותים לתובע, בגינם טרם שולמה לו תמורה. לדבריו "יש לי התחשבנות עם ברוס, על כל אותם שירותים שעשיתי, ועשיתי בדבקות גדולה" (עמ' 7 לפרו', שורות 12-1).
בהמשך מסר מר ירון מור בעניין זה, כי: "מה שסוכם עם ברוס זה שאני אקבל תמורה per שעות, והוא הבטיח שאם הפרויקט הזה ייצא, אז יכול והוא גם ייתן לי בונוס. הבונוס יכול להיות בשתי אופציות, או שאני אמשיך ללוות אותו לאחר שלב חתימת בעלי הקרקע, או שאני אקבל ממנו סכום מסוים ובזה אני אהיה משוחרר מהפרויקט. לא סוכם, הובטח. ואני על סמך ההבטחה הזאת, שהיא מעבר לתשלום שכר הטרחה שלי, המשכתי הלאה. אני מאמין בברוס. ברוס מעולם לא אכזב אותי. תמיד שילם בזמן..." (עמ' 9 לפרו', שורות 11-3).
מר ירון מור העיד, כי על אף שהמשא ומתן עם בעלי החלקות (אשר נוהל על-ידו), היה לא פשוט, שכן לכל אחד מבין 62 בעלי החלקות היו דרישות שונות – ניתן היה להגיע לחתימת הסכם עמם, והמשא ומתן התקדם בצורה טובה ביותר.
לדברי מר ירון מור, במהלך המשא ומתן עם בעלי החלקות, עודכנה מעת לעת, על-ידי יועצי התובע, טבלה המפרטת את שמות בעלי החלקות, החלקים שבבעלותם, ודרישותיהם במסגרת המשא ומתן (להלן: "הטבלה" נספח ב' לתצהיר). בנוסף, ציין מר ירון מור, כי בניגוד לגרסת הנתבעים, הצעתו של התובע לעסקת קומבינציה, בשיעור של 30% עד קבלת המפתח, לא נדחתה על-ידי בעלי החלקות (סעיפים 33-29 לתצהיר).
עוד לדברי מר ירון מור, איתור בעלי החלקות בפרויקט לא היה דבר פשוט, שהרי מדובר במספר רב של בעלים, חלקם יורשי הבעלים המקוריים. במילים אחרות, טען מר ירון מור, כי רשימת בעלי החלקות, הכוללת כתובות, ומספרי טלפון, לרבות טלפונים סלולאריים, הינה פרי עבודה מאומצת והשקעת זמן רב. לגישתו של מר ירון מור, לא זו בלבד שמסירת רשימת בעלי החלקות לנתבעת 3 חסכה לה מאמץ, כספים וזמן, אלא שפעולה זו יצרה עבורה יתרון בלתי הוגן על פני התובע, במשא ומתן אל מול בעלי החלקות. לפיכך, לא היו רשאים הנתבעים למסור לנתבעת 3 מידע זה (סעיפים 38-35 לתצהיר).
כמו כן, מסר מר ירון מור, כי שכר הטרחה אשר דרשו הנתבעים, בגין המשך מעורבותם בפרויקט, הינו פי-שתיים מהשכר המקובל עבור עבודה בסדר גודל של הפרויקט (סעיפים 42-40 לתצהיר). עוד לשיטתו של מר ירון מור, העובדה, כי הנתבעת 3 נכנסה לתמונה בשלב מתקדם של המשא ומתן בין התובע לבין בעלי החלקות, וכי הנתבעים הציגו עצמם כנציגיה של הנתבעת 3, גרמה לבעלי החלקות לסגת מההסכמות שהושגו עם התובע. במילים אחרות, סבור מר ירון מור, כי אלמלא התנהגות הנתבעים, אשר עיכבה וסיכלה את התקדמות הפרויקט, היה יכול התובע להגיע להסכם חתום עם בעלי החלקות (סעיף 9 לתצהיר).
ראיות ההגנה
8. מטעם ההגנה העידו הנתבעים 1 ו-2. השניים מסרו תצהיר כמעט זהה, במסגרתו חזרו על הטענות המופיעות בכתב ההגנה.
על-פי עדותו של הנתבע 2, התובע הקציב להנעת הפרויקט הון עצמי בסך של 500,000$, ומסר כי בדעתו לגייס משקיעים אמריקאים להמשך ביצוע הפרויקט (סעיף 11 לתצהיר).
כמו כן, העיד הנתבע 2, כי הוא והנתבעת 1 הציעו לתובע את הקרקע בבנימינה כאתר פוטנציאלי לצורך ביצוע הפרויקט, והנתבע 2 אף לקח את התובע לסיור ברכבו (עמ' 271 לפרו', שורות 19-14); כי קודם להכרותו עם התובע, הוא הכיר את חטיבת הקרקע בבנימינה, ואת חלק מבעלי החלקות, באופן אישי (עמ' 275-274 לפרו'); וכי הם עשו שני פרויקטים עם המועצה בבנימינה, האחד של התחדשות מרכז בנימינה, והשני של שימור (עמ' 294 לפרו', שורות 19-12).
אשר לרעיון ה-TOD, ציין הנתבע 2 בחקירתו, כי "...הייחודיות של הפרויקט, או הייחודיות של יחידת הקרקע היא הקירבה לתחנת רכבת. אמרתי, אבל ביחד עם זה, צריך להבין שזה חלק מעוד דברים, מצורת העבודה שאנחנו עובדים..." (עמ' 297 לפרו', שורות 7-3). בהמשך, העיד הנתבע 2, כי: "הייחודיות שאני התייחסתי פה...לגבי הנושא של ה-TOD, שכביכול, גם ירון טען וגם ברוס טען שהוא הביא את זה לארץ וזה ייחודי לו. ואני טענתי שאין, זה לא ייחודי לו. זה לא אומר שהתוכנית שלי היא העתקה של תוכנית אחרת" (עמ' 316 לפרו', שורות 22-15).
לגרסתו של הנתבע 2, התובע הבטיח לו ולנתבעת 1, כי הם יהיו המתכננים של הפרויקט עד סופו, ועל בסיס זה הם גבו שכר טרחה נמוך בתחילת הדרך (עמ' 328 לפרו', שורות 6-1). כמו כן, הנתבע 2 דרש כי ייחתם עמו ועם הנתבעת 1 הסכם חדש, לפיו ישולם להם סכום של כ-9 מיליון ₪, משום שלדבריו: "כאשר נעשו הטיוטות בין יולי לספטמבר 2008, בכלל בתקופה הזאת, הצוות שהיה סביב ברוס השתנה. נכנסו אנשים שלא היו קודם, כולל שרון, שהוא כינה אותה העוזרת שלו, אבל היא היתה חברתו לחיים. והתחילו לחפש דרך להוציא אותנו מהפרויקט. איך אני יודע? ראשית, היא אמרה את זה. 'אני יכולה להביא אדריכלים שבשנה יעשו תב"ע. אתם לא שווים'. דבר שני, קיבלנו מירון איתותים, אמר 'תדאגו, אתם, רוצים להעיף אותכם מהפרויקט, הדבר משתנה'..." (עמ' 328 לפרו', שורות 26-24, עמ' 329 לפרו', שורות 7-1).
על-פי עדותו של הנתבע 2: "בפגישה שהייתה במרץ...הייתה לו הזדמנות להחתים את בעלי הקרקע עד שלב התב"ע, כשכולם היו ביחד, בלי לעשות אחד אחד. והוא לא בחר בדרך הזאת. אנשים היו מוכנים באותו זמן לחתום. אני הייתי שם ואני מוכן להעיד על זה, גם אנשים דיברו איתי. ברוס החליט ללכת בשיטה הפרטנית, החליט לתת להם מפרטים...אני התנגדתי לזה..." (עמ' 407 לפרו', שורות 16-6).
בהמשך חקירתו, שוב התייחס הנתבע 2 לנושא זה, והעיד: "אני אמרתי שאנחנו ביקשנו הסכם רק על תב"ע בשלב הזה, מתוך הבנת הבעיה. ברוס בא ואמר, כמו שהוא אמר בכל דבר, 'אני רוצה עד הסוף' בהתאם לזה, הגשנו עד הסוף. יתרה על כך, אנחנו בהתחלה בכלל לא ביקשנו הסכם, ביקשנו התחייבות..." (עמ' 416 לפרו', שורות 18-12).
הנתבע 2 אישר, בחקירתו בבית המשפט, כי התובע שילם לנתבעים עבור שירותי התכנון, וכי כל חשבונית שהגישו לו כובדה על-ידו (עמ' 394 לפרו', שורה 1). לגישתו של הנתבע 2, על אף שלכאורה, על-פי תכתובת המיילים (נ/4), ביקש התובע מהנתבעים כי ימשיכו בעבודתם, הרי שבפועל: "הבן אדם התחמק ממני ולא רצה לדבר איתי ולא רצה להיפגש איתי. זה שהוא כתב במיילים, זה שהוא שיחק שתי פנים, לא אומר שזה הדבר היחיד שהיה. אני ניסיתי לפני החגים, באותו אוקטובר, לדבר איתו...הוא אמר 'אני לא רוצה להיפגש איתך..." (עמ' 396 לפרו', שורות 26-22, עמ' 397 לפרו', שורות 5-1).
כאשר נשאלה הנתבעת 1, במסגרת חקירתה הנגדית, מדוע לא צויין בתוצאות בדיקת ההיתכנות, כי הניסיון להפשרת הקרקע בבנימינה נכשל, היא השיבה: "מכיוון שזה לא חשוב, על כל קרקע במדינת ישראל כמעט, נעשו המון תוכניות...והם נכשלו מכל מיני סיבות...וזה לא משהו מיוחד – זה לא משנה בכלל את הסיכוי להצליח להפשיר את הקרקע או לא להפשיר את הקרקע, אין לזה שום קשר קולקטיבי או לא קורלטיבי" (עמ' 415 לפרו', שורות 10-4). לעמדתה, "אנחנו לא היינו צפויים להתנגדות בקשר לנושא האקליפטוסים מכוון שזה משהו שהתחיל להיות מוסדר בתהליך תוכנית האב שנעשה באותה תקופה...ע"י המועצה המקומית" (עמ' 416 לפרו', שורות 23-17). גם לגרסתה של הנתבעת 1, היא והנתבע 2 הכירו את הקרקע בבנימינה היטב, עובר להתקשרותם עם התובע (עמ' 417 לפרו', שורה 14).
בכל הנוגע לדרישתם של הנתבעים להסדיר את זכויותיהם במסגרת טיוטת ההסכם, העידה הנתבעת 2: "אני ביקשתי שאם התוכניות הן חלק מהחוזה שהם עשו טיוטות, הכינו טיוטות עליו, אני ביקשתי שאם החוזה מכיל את הטיוטות של פרויקט שלי, אז שגם כן אני יעוגן או בתוך ההסכם הזה או בנפרד לו ובמקביל לו" (עמ' 410 לפרו', שורות 4-1). על-פי עדותה, ההסכם שהיה קיים, הוא "חוזה לשלב ראשוני... הסכם כללי שלפי שעות, אבל אני לא רציתי להמשיך לעבוד לפי שעות, רציתי להבטיח את העתיד שלי בפרויקט" (עמ' 413 לפרו', שורות 29-27).
על-פי עדותה של הנתבעת 1, נכון לחודש אוקטובר 2008, המועד בו דרשו הנתבעים להסדיר את זכויותיהם בטיוטת ההסכם, סירב לכך התובע, בטענה כי אין לו עדיין פרויקט, מאחר שבעלי החלקות טרם חתמו על הסכמים. בחקירתה הנגדית, סיפרה הנתבעת 1, כי "רוח הדברים שהוא רצה להמשיך בלי חוזה איתנו, בצורה בלי חוזה, בלי הבטחה על שלב עתידי, ואני בגלל החוסר אמון שנוצר בתקופה הזאתי, כבר כמה חודשים לפני, חוסר אמון מאד קשה בין הצדדים, החלטתי שאני רוצה להבטיח את עצמי עם חוזה, ובכלל, עם איזשהו סוג של התקשרות" (עמ' 413 לפרו', שורות 23-19). כאשר נשאלה הנתבעת 2 מהי הסיבה לחוסר האמון, היא ענתה כי "אנחנו קיבלנו התייחסויות מירון מור, מליאל, עוה"ד ליאל אבן זוהר וגם כן נאמר ע"י חברתו לחיים של ברוס, שמנסים להוציא אותנו מהפרויקט" (עמ' 425 לפרו', שורות 9-7). לגרסתה, חברתו של ברוס דרשה להחליפם, כי יש לה אדריכל טוב יותר (עמ' 426 לפרו', שורה 13). "והיא אמרה שתוך שנה היא יכולה להעביר את התוכנית, ולכן היא תדאג להעיף אותנו מהפרויקט..." (עמ' 426 לפרו', שורות 22-21).
עד נוסף מטעם ההגנה הוא מר מנחם ברקת, הבעלים של חלקה מס' 21 בגוש 10162, שהינה אחת החלקות בקרקע בבנימינה, הצמודה לאזור התעשיה של הרכבת בבנימינה (להלן: "מר ברקת"). על-פי עדותו של מר ברקת, הוא השתתף במפגשים החגיגיים אשר ארגן התובע, ובהמשך הוא נטל חלק בפגישות אשר נערכו, בנוגע לפרויקט (סעיף 5 לתצהיר). לדבריו של מר ברקת, הוא היה מעורב בתכנון הקודם של הקרקע בבנימינה, לפני כ-14 שנים (עמ' 359 לפרו', שורה 9).
מר ברקת העיד, כי הוא ובעלי החלקות, עמם הוא עמד בקשר, לא קיבלו את הצעתו של התובע בדבר אחוזי עסקת הקומבינציה, ואף לא הסכימו להתקשר עימו בהסכם כלשהו (סעיף 8 לתצהיר). לדברי מר ברקת, היה פער משמעותי בין ציפיותיהם של בעלי החלקות לבין הצעותיו של התובע, באשר לתנאים לפיהם יש לפעול, על מנת להגיע להסכמות כלשהן (סעיף 9 לתצהיר). מר ברקת צירף לתצהירו מכתב שהוא שלח לבא-כוחו של התובע, מיום 10.7.2008 (להלן: "מכתבו של מר ברקת", נספח א' לתצהיר), במסגרתו העלה מר ברקת שאלות והסתייגויות בנוגע להצעותיו של התובע.
עוד מסר מר ברקת, כי החל מסוף שנת 2008, לא חלה כל התקדמות בפרויקט, ובמשא ומתן שנוהל בין התובע לבין בעלי החלקות, ומרגע מסוים נותק המגע בין הצדדים (סעיפים 12-11 לתצהיר). אשר לשיכון ובינוי, ציין מר ברקת, כי הצעתה לא היתה מקובלת עליו ועל יתר בעלי החלקות עמם עמד בקשר, ולכן הנושא ירד מסדר היום (סעיף 13 לתצהיר).
דיון והכרעה
האם הרעיון שעמד בבסיס הפרויקט, קרי: רעיון ה-TOD, הוא רעיון חדשני וייחודי, פרי פיתוחו של התובע? והאם הקרקע בבנימינה אותרה, לראשונה, על-ידי התובע, לצורך ביצוע הפרויקט?
9. המושג TOD - "Transit Oriented Development", פירושו אזור מוטה תחבורה, בו שימושי הקרקע (מגורים, משרדים, מסחר ופנאי) הם מעורבים ומתוכננים, למיקסום הנגישות. בדרך כלל, במרכז האזור נמצאת תחנת רכבת/מטרו/אוטובוס וסביבה קיים בינוי בצפיפות גבוהה, וככל שמתרחקים מהמוקד התחבורתי, הצפיפות יורדת.
לגרסת התובע, הוא ביקש להקים פרויקט ייחודי על-פי רעיון ה-TOD, שטרם יושם כמותו בישראל בתחום המגורים, ואף הנתבעים, כך לדברי התובע, התלהבו מהרעיון החדשני, אשר הגה התובע. התובע נסמך, בעיקר, על דברי הנתבעת 1, במפגש החגיגי הראשון (שני המפגשים החגיגיים צולמו בוידאו (ת/1 + ת/2), ותומללו (התמליל צורף כנספח 18 לתצהיר התובע)): "המושג הזה TOD זה משהו שמדברים עליו בארה"ב, סדר גודל של חמש שנים אחרונות אולי...זה ביטוי חדש לחברה שבעצם הבינה שהיא צריכה לעשות משהו אחר..." (עמ' 5 לתמליל).
מנגד, טענו הנתבעים, כי רעיון ה-TOD אינו חדשני בישראל, והם עצמם תכננו, בשנת 1999, תוכניות לפרויקט סביב תחנת רכבת באזור "סגולה" בפתח תקווה, המשלב מסחר, תעסוקה ופארק.
בחקירתה הנגדית, הבהירה הנתבעת 1, כי רעיון ה-TOD לא היה חדשני, ועל-פי עדותה: "הכוונה שלו זה שהאוריינטציה של התכנון, כלומר של הרחובות, היא כלפי ה-transit ו-transit זה תחבורה ציבורית כלשהי – אוטובוסים, רכבת...זה קונספט תכנוני, זה לא דרך עבודה, זה לא שיטת עבודה...זה שילוב של קרבה והאוריינטציה של התכנון כלפי אותה תחבורה ציבורית...עזריאלי זה פשוט דוגמא מאד מוצלחת ל-TOD שכולנו כאן מכירים...מגדלי עזריאלי, שילוב של מלון, משרדים, מסחר והכל ליד, לא רק תחנת רכבת אלא תחבורה ציבורית מאד חזקה שיושבת על דרך השלום מצד אחד ועל דרך נמיר מצד שני...הוא לא חייב להיות מגורים" (עמ' 395-394 לפרו').
אמנם, הנתבעת 1 נמנעה מלציין בפני בעלי החלקות, במפגש החגיגי הראשון, כי היא והנתבע 2 ערכו תוכניות לפרויקטים מסוג זה בעבר; וכי מגדלי עזריאלי הם דוגמא לפרויקט על-פי רעיון ה-TOD בארץ. עם זאת, מקובלים עליי דברי הנתבעת 1, בחקירתה הנגדית, כי "המטרה העיקרית שלי באותו ערב היה להאדיר ולרומם את הייזם...לא לתת להם את כל ההרצאה האורבנית" (עמ' 400 לפרו', שורות 2-1). כפי שגם הסביר הנתבע 2, בעניין זה, כי מבחינת בעלי החלקות "מהות הפרויקט לא הייתה TOD...מהות הפרויקט הייתה הפשרת קרקע חקלאית למגורים" (עמ' 265 לפרו', שורות 10-6).
עוד ראוי לציין, כי כאשר נשאל מר ברקת, האם הוא זוכר מהמפגש החגיגי הראשון, כי הנתבעים הציגו את רעיון ה-TOD כרעיון חדשני בארץ, הוא השיב: "אני זוכר שהסבירו שהצמידות לתחנת הרכבת, סליחה, לאזור תעשייה רכבת, שאני גם נמצא שם, שהיא דבר חיובי, והקרבה לרכבת חיובי לצורך התוכנית הזו" (עמ' 360 לפרו', שורות 3-1). ובהמשך עדותו, מסר: "כי גם אני מנסה לעשות פרויקטים שם בגלל שאני במתחם תחנת הרכבת" (עמ' 360 לפרו', שורות 8-7).
זאת ועוד, כפי שצויין בהצעתו של מר ירון מור, שנועדה לבחינת הכדאיות הכלכלית הטמונה בפרויקט (נספח ה' לתצהיר הנתבע 2): "כבר כיום ניתן להבחין במגמות האורבניות הנובעות ממיסוד התחבורה הרכבתית. כך למשל, חיבור העיר הדרומית באר-שבע במסילה מהירה לתל-אביב העלה את הקשר בין שתי הערים ותנועת הרכבות חייבה אף הכפלת קווי המסילות.
גם צפון הארץ הארץ מתחיל להתפתח כתוצאה מכך וניתן לראות כי ערים כמו פרדס חנה וחדרה 'התקרבו' למרכז ומשכו אליהם אוכלוסיות מגוונות בשל כך" (פסקאות 2 ו-3).
די בכך, כדי לקבוע, כי אין מקום לראות את התובע כמי שהגה את רעיון ה-TOD בישראל, כאשר לא היתה מחלוקת, כי רעיון ה-TOD לא היה חדשני בעולם.
אשר לאיתור הקרקע בבנימינה, אין בידי לקבל את טענת התובע, כמו גם את גרסתו של מר ירון מור, לפיה התובע היה הראשון שאיתר את הקרקע בבנימינה. זאת שכן, בשנת 1999, הוגשה תוכנית להפשיר את הקרקע בבנימינה, ביוזמתה של המועצה המקומית בנימינה, לצורך הקמת שכונת מגורים שכללה כ-440 יח"ד. בניגוד לעמדת התובע, לפיה אין לעובדה זו כל משקל, משום שעל-פי החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה, מיום 9.4.2003 (נספח ג' לתצהיר הנתבע 2), הוחלט לסגור את התיק – סבורני, כי קיימת רלבנטיות לראיה זו, המוכיחה כי נעשה ניסיון להפשרת הקרקע בבנימינה, הגם שניסיון זה לא צלח. מעבר לכך, גם מר ברקת העיד, כי הוא היה מעורב בהכנת התוכנית (עמ' 359, שורות 13-11).
על כך אוסיף, כי לא ברור מדוע נדרשו הנתבעים על-ידי התובע לבצע בדיקת היתכנות – היינו, בדיקה לאיתור קרקע שתהא מתאימה לביצוע הפרויקט – אם לטענתו של התובע הקרקע בבנימינה אותרה על-ידו, לצורך ביצוע הפרויקט.
לא זו אף זו, טענתו של התובע, כי הקרקע בבנימינה אותרה במסגרת הבדיקה שערכה Applied Economics, אינה עולה בקנה אחד עם מסמך תוצאות בדיקה זו (נספח 1 לתצהירו), במסגרתו שמה של בנימינה כלל אינו מופיע.
לפיכך, וכעולה מהנתונים אשר פורטו לעיל, הגעתי למסקנה, כי לא הונח בסיס ראייתי לטענות התובע, לפיהן הוא זה שהגה את רעיון ה-TOD למגורים בישראל, והוא הראשון שאיתר את הקרקע בבנימינה.
האם, לאחר סיום ההתקשרות, נטלו הנתבעים – בפנייתם אל הנתבעת 3 – את הפרויקט מן התובע, והעבירו אותו אל הנתבעת 3?
10. לטענת התובע, לאחר סיום ההתקשרות, שלחו הנתבעים, בחוסר תום לב, את ידם בפרויקט, והעבירו לטובת הנתבעת 3, את כל המידע החסוי אודות הפרויקט, על מנת שזו תעסיק אותם, ותוציא את הפרויקט לפועל.
כאמור, לצורך הכרעה בסוגייה זו, יש לבחון:
א. באיזה שלב עמד הפרויקט ערב סיום ההתקשרות בין התובע לבין הנתבעים?
ב. האם הנתבעים גזלו מן התובע סודות מסחריים, ופעלו ליצירת תחרות בלתי הוגנת?
ג. האם הנתבעים הפרו את הסכם ההתקשרות, ובמסגרת זו הפרו את חובת תום הלב, חובת האמון וחובת הסודיות, כלפי התובע?
להלן אדון בשאלות הנ"ל לפי סדרן.
באיזה שלב עמד הפרויקט ערב סיום ההתקשרות בין התובע לבין הנתבעים?
11. לגרסת התובע, המשא ומתן עם בעלי החלקות התקדם בצורה טובה, וניתן היה להגיע לחתימת הסכם עמם. לאחר סיום ההתקשרות, כך העיד התובע, נערכו מספר פגישות עם בעלי החלקות: ביום 9.4.2009 עם הגב' דבורה בבנימינה שם הוא עצמו נכח (עמ' 168 לפרו', שורה 12); במאי 2009 נערכה ארוחת ערב ביקב, שם לא היה נוכח (עמ' 170 לפרו', שורה 9); ובאוגוסט 2009, הוא נפגש עם בעלי חלקות בשם מר אוסישקין, ומר אהרונה אמיר (עמ' 171 לפרו', שורה 7).
גם לגרסתו של מר ירון מור (בסעיף 39 לתצהירו), בחודש ספטמבר 2008, הפרויקט היה במצב מתקדם, בהתאם לטבלה, ואף צפויה הייתה חתימה עם בעלי החלקות.
בחקירתו הנגדית, העיד מר ירון מור, כי במהלך החודשים יולי-אוגוסט 2008, נוהל משא ומתן רצוף עם בעלי החלקות "כל מפגש היו באים שניים-שלושה בעלי קרקע. ישבנו צוות שכלל את הייעוץ המשפטי, ליאל אבן זהר, את עירית ודרור, לפעמים גם ברוס הצטרף, ואני הייתי בכל המפגשים האלה...כתוצאה מזה התגבש ההסכם. ההסכם היה מוכן כבר בתחילת ספטמבר, ואז היה שם בעייה של מיסוי, הלכנו לעורך דין מאיר מזרחי...ויצרנו פתרון..." (עמ' 24 לפרו', שורות 14-7). לדבריו של מר ירון מור, לקראת סוף 2008, נשלחה טיוטת ההסכם ל-99 אחוז מבעלי החלקות (עמ' 28 לפרו', שורות 15-14). עוד, ציין מר ירון מור, כי בעלי החלקות "הסכימו שבסוף זו ההצעה הכי טובה" (עמ' 19 לפרו', שורה 19).
מנגד, טענו הנתבעים, כי בעלי החלקות סירבו להצעתו של התובע בדבר אחוזי הקומבינציה, ובנוסף סירבו להסדר שהופיע בטיוטת ההסכם עם בעלי החלקות. לאחר מועד סיום ההתקשרות, כך לשיטתם של הנתבעים, לא חלה כל התקדמות בפרויקט, והמגעים עם בעלי החלקות לא הבשילו לשלב של משא ומתן. לגישתם של הנתבעים, התובע זנח את הפרויקט. זאת שכן, כל הוצאותיו של התובע שולמו בגין שירותים, אשר סופקו לו עד לסוף שנת 2008.
בחקירתו הנגדית, העיד הנתבע 2, כי היו מספר סימנים לכך שהתובע זנח את הפרויקט: "אחרי פברואר, אחרי שברוס היה אצלנו, חיפשנו אותו, שלחנו לו SMSים, ניסינו לצלצל אליו כי יש לו גם טלפון נייד פה ישראלי. הבן אדם לא הגיב. אני פניתי לירון. ירון אמר 'אני יצאתי מזה. תדבר ישירות עם ברוס'...ואחרי שברוס נעלם, במרץ עירית ואני הלכנו למשרד לנסות לחפש אותם. ולא משרד ולא בטיח. לא היה שם כלום...למעשה, המשרד נעלם...יתרה מזאת בעלי הקרקע צלצלו אלינו למשרד ושאלו 'איפה הוא? לאן הוא נעלם? מה קורה עם הפרויקט?..." (עמ' 419 לפרו', שורות 25-21, עמ' 420 לפרו', שורות 26-13).
ברוח דומה, העידה גם הנתבעת 1, בסיום חקירתה: "אני לא אמרתי 'נטש את הפרויקט' אף פעם, אני אמרתי שברוס נעלם, הוא נעלם מהארץ, הוא נעלם מקשר איתנו, הוא לא היה מוכן ליצור התחייבות איתנו, אנחנו הבנו מבעלי הקרקע שהוא נעלם להם, אנחנו הבנו שהפרויקט כרגע במצב שלא מתעסקים איתו בכלל, זה מה שהבנו ולכן אנחנו רצינו ובגלל שהוא לא רצה להתחייב לנו לשום דבר, להפסיק את ההתקשרות איתו..." (עמ' 493 לפרו', שורות 28-25, עמ' 440 לפרו', שורות 2-1).
כחיזוק לגרסת הנתבעים ניתן לראות בעדותו של מר ברקת, לפיה, החל מסוף שנת 2008, לא חלה כל התקדמות בפרויקט, כמו גם במשא ומתן שנוהל בין התובע לבין בעלי החלקות, ומרגע מסוים נותק המגע בין הצדדים. בחקירתו הנגדית, הבהיר מר ברקת, כי: "הרעיון נראה לי. ההצעות שקיבלנו לא היו בסיס למשא ומתן...לא היה אף פעם משא ומתן. היו דיבורים...היה הצעות שעליהן לא היה משא ומתן, לא בכתב ולא בעל פה...היו הצעות שקיבלנו, שתי חוברות, הסכם אופציה בכתב יחד עם, באותה חוברת, הסכם לעסקת קומבינציה. הסתכלנו על ההסכמים האלה וראינו שההצעות הן לא בסיס למשא ומתן...לא הגשנו הצעה נגדית, לא בעל פה, לא בכתב...ההצעה היא לא כדאית לנו. ההצעה שקיבלנו לא מותירה לבעלי הקרקע שום דבר. אם הייתי מוכר את הקרקע, או אמכור אותה היום, יישאר לי אותו דבר כמו מההצעה שקיבלתי..." (עמ' 363-360 לפרו'). בהמשך עדותו, נשאל מר ברקת מדוע שלח את מכתבו באוקטובר 2008, ועל כך הוא השיב: "אנחנו, אני עם עוד 2 נציגים, כן? מקבלים הצעות, משתדלים לנסות להוציא מהם משהו. ההצעות לא היו רלוונטיות, לא היו עסקיות, לא היו בסיס למשא ומתן, מי שבעיקר ניסה להמריץ אותנו להמשיך ולדבר היה ירון, וצלצל אליי מספר פעמים, ואנחנו ניסינו להגיע למצב שנקבל חומר שאולי ההצעות ישופרו..."(עמ' 372 לפרו', שורות 23-18).
אקדים ואומר, כי על בסיס הראיות שהוצגו בעניין זה, לא שוכנעתי, כלל ועיקר, כי ערב סיום ההתקשרות עם הנתבעים, הבשיל המשא והמתן עם בעלי החלקות לכדי חתימת הסכמים עימם. אפרט להלן את טעמיי לכך.
ראשית, אתייחס למכתבו של מר ברקת. בסעיף 3 למכתב זה, צויין: "טרם נתייעץ עם עורכי דין ושמאים, על מנת להחליט אם יש לנו ענין בכניסה למו"מ, אנו מבקשים הצעה מפורטת וכוללת בכתב של כל מרכיבי הצעתכם והתכנית העסקית שלכם..."
ובסעיף 4 לאותו מכתב נאמר: "אנו מבקשים לדעת כפי שנשאלתם אמש, בין השאר, מי החברה שעומדת/תעמוד מולנו, מי הם בעליה, ופרטים על כוחה/כוחם הכלכלי והפיננסי..."
התובע אישר כי מכתבו של מר ברקת, הובא לידיעתו (עמ' 141 לפרו', שורה 9), וכאשר נשאל, האם הוא הגיב באופן אישי למכתבו של מר ברקת, הוא השיב: "אני לא השבתי ישירות בכתב למכתבו של מר ברקת זה, כי אני הייתי במשא ומתן עם מר ברקת..אנחנו דיברנו...עם ברקת בארוחת הערב ביקב, בשתי ארוחות הערב (הכוונה למפגשים החגיגיים שנערכו כ-4 חודשים טרם המכתב של מר ברקת- א.ש.)..." (עמ' 144 לפרו', שורות 23-9).
כמו כן, עת נשאל התובע, מדוע לא נשלח אל בעלי החלקות מסמך המציג את יכולתו הכספית והמימונית של התובע, הוא ענה: "אנחנו שמנו בחוזה שבעלי הקרקעות יקבלו ערבות בנקאית... ושתהיה גם ערבות של הקבלן שבונה את הבתים...וכשניהלנו מו"מ עם מר ברקת אנחנו הסכמנו...שאני אשים מספיק כסף בחשבון נאמנות" (עמ' 147 לפרו', שורות 26-23, עמ' 148 לפרו', שורות 11-1).
על-פי עדותו של מר ירון מור, "מנחם ברקת שלח את המכתב ביולי 2008. זה כמעט שנה לפני הפגישה הנוספת שנערכה במאי 2009. מאז המכתב ועד הפגישה ב-2009, בוצעו עם מנחם ברקת כמה שיחות טלפון, ולפחות שתי פגישות. פגישה אחת הייתה של ברוס ושלי, שנסענו אליו הביתה...התוצאה הכללית של המפגש הזה הייתה, זה היה אי שם בפברואר 2009, שאין ספק שהיוזמה של ברוס היא יוזמה ברוכה...חלק מהבעיות שהוא הציף כאן קיבלו מאיתנו מענה באותה נקודת זמן, וזה היה בסיס לפגישה נוספת, שנערכה בסוף אפריל 2009, או בתחילת מאי 2009, אותה ארוחת ערב מפורסמת, שבה פגשנו נציגים של בעלי הקרקע, שחלקם מהווה למעלה מ-50 אחוז. מנחם ברקת היה גורם משמעותי שם בארגון הצוות..." (עמ' 14 לפרו').
הנה כי כן, כבר בחודש יולי 2008, לא נענו התובע או מר ירון מור לדרישתו של מר ברקת להמציא לבעלי החלקות מסמכים שונים אודות הפרויקט, ואף לא היו בפיהם תשובות מניחות את הדעת מדוע לא עשו כן.
זאת ועוד, לאחר משלוח טיוטת ההסכם לבעלי החלקות, בחודש דצמבר 2009 – הגם שלטענת התובע התקיימו פגישות עם בעלי החלקות – לא הוצג על-ידו, ולו מסמך אחד, המעיד על הסכמות כלשהן עם בעלי החלקות.
בחקירתו הנגדית, נשאל התובע "מדוע אנחנו לא רואים תגובות בכתב של מי שקיבלו את החוזה? או הערות בכתב", ותשובתו הסתכמה באמירה כללית ומתחמקת, לפיה "היינו במשא ומתן...זו הייתה עבודתו של מר ירון מור" (עמ' 166 לפרו', שורות 19-12, עמ' 167 לפרו', שורה 1).
גם מר ירון מור לא נתן הסבר המניח את הדעת, להעדרו של מסמך כלשהו, הכולל הערות של מי מבעלי החלקות לטיוטת ההסכם, ולדבריו:"רצינו לאחד את כולם, וכבר היינו שם רגע לפני, לאחד את כולם לבצע הערות מטעם כולם פעם אחת, ולא להתדיין עם 30 עורכי דין" (עמ' 21 לפרו', שורות 24-22). ייאמר כבר עתה, כי אין בידי לקבל את גרסתו של מר ירון מור, לפיה ההסכמות היו בעל פה (עמ' 51 לפרו', שורה 3).
אוסיף ואציין, כי התובע הודה, כי הוא סירב להתקשר עם הנתבעים בהסכם, משום שמדובר בשלב מוקדם מדיי (סעיף 33 לתצהירו של התובע), ואף העיד, כי בפגישות אשר נערכו עם בעלי החלקות, לאחר סיום ההתקשרות, "אף אחד עדיין לא הסכים על הכל...כי זאת הייתה עבודה בתהליך" (עמ' 173 לפרו', שורות 10-7). בהמשך, העיד התובע, כי "אני ציפיתי שאלה, זה יהיה משא ומתן ארוך וקשה, ואני לא ציפיתי שזה יהיה מהיר...היו שם 62 בעלי קרקע..." (עמ' 196 לפרו', שורות 26-22).
עוד ראוי לציין, כי מעיון בטבלה שצירף מר ירון מור (המפרטת את סיכום הפגישות עם בעלי החלקות), לא נראה, כלל ועיקר, כי גובשו הסכמות כלשהן עם בעלי החלקות. מר ירון מור נשאל על-ידי בית המשפט: "...מה שאמור בסעיף 39 לא מתיישב עם הטבלה, כי בטבלה יש הסתייגויות, יש התעניינות כזו או אחרת, יש כאלה שהתנגדו ועוד לא נשלחו להם הטיוטות. אז לכן, לא היה לך בסיס לכתוב את מה שכתבת..." (עמ' 45 לפרו', שורות 7-3), ועל כך הוא השיב: "אם היינו חושבים שכתוצאה מסבב הפגישות, אין שום סיכוי לפרויקט הזה, לא היינו משקיעים עוד 60,000 דולר מכספו של ברוס בשביל לייצר טיוטת הסכם...אני נורא מבין את פרפורי הלב שהיו להם. וכולנו הבנו שזה לא 'לא' זה 'כן אבל' ואיך אנחנו מפרקים את ה'אבל'. וזה היה כל המאמץ..." (עמ'45 לפרו' + עמ' 46 לפרו', שורות 7-5).
עינינו הרואות, כי התובע או מר מר ירון מור לא הציגו בפני בית המשפט ולו מסמך קונקרטי אחד, אשר מעיד על הסכמה עם מי מבעלי החלקות, ואף לא הביאו דוגמא של בעל חלקה אחד, עימו הגיעו להסכמות. אוסיף ואציין, כי עדויותיהם של בעלי החלקות, עימם נפגש התובע, עשויות היו לשפוך אור על ההתרחשויות בעניין התקדמות הפרויקט, ואולם, התובע נמנע מלהביאם לעדות מטעמו. כידוע, צד הנמנע מלהביא עד רלוונטי מקים עליו את החזקה, שלו הובא עד זה לעדות, עדותו היתה פועלת לחובתו של אותו צד (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר נ' סלימה מתתיהו, פ"ד מה (4) 651 (1991)).
לאור האמור, וכעולה ממכלול הראיות אשר פורטו לעיל, הנני קובע כי התובע לא הניח תשתית ראייתית מספקת להוכחת טענתו, לפיה לאחר סיום ההתקשרות עם הנתבעים, הפרויקט ניצב בשלבים מתקדמים, כך שניתן היה להגיע לחתימת הסכם עם בעלי החלקות, ולכן דינה של טענה זו להידחות.
המסקנה שאליה הגעתי היא, כי החל מחודש ינואר 2008 (מועד המפגש החגיגי הראשון) ועד לסיום ההתקשרות עם הנתבעים (מאי 2009), המגעים עם בעלי החלקות עמדו בשלבים ראשוניים ביותר, ולא הבשילו כדי גיבוש הסכמות, ולא חלה התקדמות משמעותית בפרויקט.
אינני רואה מקום לקבוע מסמרות בשאלה, האם לאחר סיום ההתקשרות עם הנתבעים, זנח התובע את הפרויקט, עם זאת, הנני נוטה לדעה, כי המשך ניהולו של הפרויקט הופסק על-ידי התובע.
האם הנתבעים גזלו מן התובע סודות מסחריים, ופעלו ליצירת תחרות בלתי הוגנת?
12. התובע טען, כי במסגרת העסקתם של הנתבעים על-ידו, הגיע לרשותם מידע מסווג, אודות הפרויקט, אשר הוא השקיע משאבים רבים כדי להשיגו. לגישת התובע, הנתבעים נטלו מידע זה, ומסרו אותו ליזם מתחרה, היא הנתבעת 3, ובכך יצרו עבורה יתרון משמעותי, על חשבון התובע, בכל הקשור לקידום הפרויקט, לרבות חיסכון בהוצאותיה, בקשר לפרויקט. לכן, סבור התובע, כי הנתבעים אחראים בביצוע עוולת גזל סוד מסחרי, וביצירת תחרות לא הוגנת.
13. מסגרת נורמטיבית
גזל סוד מסחרי
"סוד מסחרי" מוגדר בסעיף 5 לחוק עוולות מסחריות כ – "מידע עסקי, מכל סוג, שאינו נחלת הרבים ושאינו ניתן לגילוי כדין בנקל על ידי אחרים, אשר סודיותו מקנה לבעליו יתרון עסקי על פני מתחריו, ובלבד שבעליו נוקט אמצעים סבירים לשמור על סודיותו".
סעיף 6(א) לחוק עוולות מסחריות, קובע איסור כללי על גזילת סודות מסחריים, וסעיף 6(ב)(2) לחוק זה עוסק במקרה פרטי של שימוש בסוד מסחרי, ללא הסכמת בעליו, תוך הפרת חובת אמון המוטלת על המשתמש, כלפי בעל הסוד.
המונח סוד מסחרי עוסק במידע חסוי, המעניק יתרון עסקי, תחרותי למחזיק בו. לצורך הוכחת הטענה שמדובר בסוד מסחרי, נדרש התובע "לתאר ולפרט מהו הסוד. אין להסתפק בתיאור כללי או בטענה כללית על קיומו של 'סוד'", וגם להוכיח את התקיימותם של התנאים בסעיף 5 לחוק עוולות מסחריות (ראו: ע"א 10545/09 בטאן ואח' נ'INC 1988 INTEGRA MICROSYSTEMS (1.3.2012)).
ברע"א 6724/09 כלל בריאות חב' לביטוח בע"מ נ' שילד סוכנות לביטוח חיים (4.1.2010) קבע כב' השופט (כתוארו אז) גרוניס, כי:
"ככל שדברים אמורים בעילה של גזל סוד מסחרי היה על בית המשפט לקבוע לגבי כל אחד מפריטי המידע האם הוא מהווה... סוד מסחרי של המשיבה, והאם יש לאסור על המבקשת להשתמש בו. לא היה מקום להטלת איסור עיסוק גורף, על בסיס הנחת מוצא לפיה ככל הנראה תשתמש המבקשת בסודות מסחריים המצויים ברשותה".
יצויין, כי הסודיות הינה יחסית ומשתנה לפי הנסיבות, וכך גם ההגנה עליה. היינו, לא ניתן לקבוע כללים נוקשים לגבי השאלה מהו סוד ומתי הסוד חל, שכן כל מקרה ונסיבותיו (ראו: פסק דינה של כב' השופטת שטרסברג כהן בע"א 2600/90 עלית חברה ישראלית לתעשית שוקולד וסוכריות בע"מ, קפה-קו בע"מ נ' יעקב סרנגה, מרדכי כהן, מ.ג.י. שותפות בלתי רשומה פ"ד מט (5), 796 (1996)).
כמו כן, מידע הוא סוד מסחרי רק אם נדרש מאמץ מיוחד להשיגו (ראו: ע"א 1142/92 ורגוס בע"מ נ' כרמקס בע"מ, פ"ד נא(3) 421 (1997); ע"א 9046/96 פרידה בן ברוך נ' תנובה-מרכז שיתופי לשיווק, פ"ד נד(1) 625 (2000). כך למשל, רשימת משקיעים או רשימת ספקים אינה זוכה, כשלעצמה, באופן מיידי, להגנה. רשימה זו תהווה סוד מסחרי המגיע כדי זכות קניינית של בעליה, רק בנסיבות בהן יוכח שדרוש מאמץ מיוחד להשיגה, וכן באותם מקרים בהם יוכח שקיים ערך מוסף כלשהו בקבלת הרשימה "מן המוכן" (ראו: מיגל דויטש עוולות מסחריות וסודות מסחר 427 (2002), (להלן: "דויטש")). גם ברשימת לקוחות, נדרש שתתקיימנה תכונות בסיסיות של סוד מסחרי, שכן "סודיותו של המידע הנתון היא, כמובן, הציר המרכזי שסביבו נעים דיני הסודיות המסחרית" (דויטש, עמ' 447).
זאת ועוד, לשם הוכחת עוולה של גזל סוד מסחרי, על התובע להוכיח כי נקט באמצעים סבירים לשמירת סודיותו של הסוד הנטען. דויטש, מדגיש, בעניין זה, כי:
"שאלת נקיטתם של אמצעי הגנה הולמים היא בעלת חשיבות גם ברמה האובייקטיבית, לצורך הכרעה בקיום הדרישה לכך שהמידע לא יהיה ניתן לגישה בנקל, וכדין, על ידי צדדים שלישיים" (עמ' 511-512).
תחרות בלתי הוגנת
האיסור על תחרות בלתי הוגנת מבוסס על שני טעמים: הראשון, שלא יקטוף אחד את פירות חברו, והשני, שתחרות בלתי הוגנת, תפגע, בסופו של דבר בצרכנים (ראו: דויטש, עמ' 23; עמיר פרידמן, סימני מסחר - דין, פסיקה ומשפט משווה 824 (מהדורה שלישית, 2010).
שאלת קיומו של איסור כללי מפני תחרות בלתי הוגנת בשיטה הישראלית, היא אחת הסוגיות החשובות בדיני העסקים בישראל. סוגייה זו לא הוכרעה בחוק עוולות מסחריות, עם זאת, את אשר החסיר המחוקק השלימה הפסיקה (ראו: דויטש, עמ' 103). מסלול מפותח ומוכר היטב, שבמסגרתו פיתחה הפסיקה איסור כללי מפני תחרות בלתי הוגנת, הוא דיני עשיית עושר ולא במשפט. סוג אחד של מקרים קיים כאשר הנתבע גזל תוצר רוחני שאינו מוגן בדיני הקניין הרוחני, כגון חיקוי דגם שאינו רשום כמידגם, תהליך שאינו מוגן בדיני הפטנטים או בדיני הסודיות המסחרית, וכיוצא באלה (שם, בעמ' 50).
בסוגייה זו עסק פסק הדין ברע"א 5768/94 א.ש.י.ר. יבוא והפצה נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4) 289 (1998)). שם אימץ בית המשפט העליון את העיקרון, לפיו נטילה של תוצר רוחני מסוג זה אינה אסורה per-se, ואולם היא עשויה להוות זכיה שלא על-פי זכות שבדין. עם זאת, נקבע, כי "אין להסתפק בתחושה ראשונית ואינטואיטיבית כי החיקוי או ההעתקה אינם צודקים. יש לזכור תמיד כי עניין לנו באיזון סבוך בין ערכים לאינטרסים מתנגשים שבהם מובאת בחשבון טובת הפרט והכלל" (עמ' 476).
14. ומן הכלל אל הפרט
התובע, במסגרת סעיף 73 לסיכומיו, ניסח את טענתו בדבר גזל סודות מסחריים כדלקמן: "הנתבעים נטלו את הסודות המסחריים ו/או המידע הקונפדנציאלי אליו נחשפו במסגרת עבודתם אצל התובע בנוגע לאותה חלקת קרקע ספציפית אותה התובע ניסה לפתח...". כמו כן, צויין בסעיף 81, כי: "הפרויקט אותו הגה התובע ופרטיו עלו כדי מידע מסחרי, שאסור היה לנתבעים 2-1 לעשות בו שימוש...".
כלומר, התובע העלה טענה זו, באופן כללי וגורף; נמנע מלהתמקד במידע עסקי ספציפי וקונקרטי; ולא פירט מהם הסודות המסחריים, ו/או המידע הקונפדנציאלי שנגזלו.
אמנם, וכפי שעולה מסעיף 72 לסיכומי התובע, מדובר במידע "בדבר כוונות התובע בפרויקט זה וטיב ההתקשרות שמעוניין הוא להשיג עם בעלי הקרקע...הנתבעים למדו במסגרת מפגשים אלו מה דרישותיהם של בעלי הקרקע במו"מ לקראת חתימת ההסכם לפיתוח הקרקע ומה הם מבקשים לקבל במסגרת הסכם זה". ואולם, גם כאן, לא ברור מהם הסודות המסחריים, ומהן דרישותיהם של בעלי החלקות, מה גם שלא הוכח, בעניין זה, כי חלה התקדמות משמעותית בפרויקט; וכי נתקבלו הערות לטיוטת ההסכם, או כי הושגו הסכמות כלשהן, בע"פ או בכתב, מצדם.
התובע לא הציג את המידע, שלטענתו גזלו ממנו הנתבעים, והסתפק בהצהרות כלליות לגבי תוכנו של מידע זה. לפיכך, לטעמי, התובע כשל מלהצביע על חלקי המידע המסוים בקשר לפרויקט, דבר המהווה, לטענתו, סוד מסחרי או מידע קונפדנציאלי. כמו גם, התובע לא הוכיח כי הנתבעים עשו שימוש במידע, כאמור, וכי הוא נקט באמצעים סבירים לשמירה על סודיותו.
במהלך חקירתו הנגדית, מסר התובע, כי טענתו, לפיה הנתבעים נטלו את כל המידע הקשור לפרויקט ומסרו אותו לשיכון ובינוי, נסמכת על מכתב מיום 13.9.2009, במסגרתו פנתה הנתבעת 3 לבעלי החלקות, והגישה להם הצעה לפרויקט מגורים בקרקע בבנימינה (נספח 49 לתצהירו של התובע). מעיון במכתב זה, עולה כי למעט מיקום הקרקע, והרעיון לבניית פרויקט מגורים, לא ניתן להבחין במידע ספציפי אודות הפרויקט. התרשמתי, דווקא, כי בכוונתה של הנתבעת 3 היה לקדם, בקרקע בבנימינה, פרויקט מגורים שונה מהפרויקט אותו ניסה התובע לקדם, שכן לדבריה "ידוע לנו כי בעבר הוצעה לכם הצעה לפרויקט מגורים במתחם זה, ויחד עם זאת אנו מעוניינים במפגש להציע את ההצעה שלנו כחברה המובילה והפעילה רבות בארץ כדוגמת פרויקטים הנבנים כיום בסביבתכם הקרובה: 'חלומות כרכור' ו'חלומות זכרון יעקב'".
הנה כי כן, משלא הראה התובע באיזה מידע נעשה שימוש לטענתו, ומשלא הציג מידע זה, הוא לא יצא ידי חובתו כדי להוכיח שהנתבעים נטלו שלא כדין סוד מסחרי, הקשור לפרויקט, ואשר שייך לו, ודי בכך כדי לדחות את טענתו.
למעלה מן הצורך, אתייחס בקצרה למידע העסקי אודות הפרויקט, הנוגע לרעיון ה-TOD, למיקומה של הקרקע בבנימינה, ולרשימת בעלי החלקות, אותה מסרו הנתבעים לנתבעת 3. מעבר לקביעתי, כאמור בסעיף 9 לעיל, לפיה התובע לא הגה את רעיון ה-TOD למגורים בישראל, וכי הקרקע בבנימינה לא אותרה לראשונה על-ידו – הרי שרעיון ה-TOD ומיקום הקרקע בבנימינה אינם בגדר סוד מסחרי, שכן מדובר במידע שאין קושי להשיגו; שהינו נחלת רבים; ושקבלתו מן המוכן אינה בעלת ערך מוסף עבור הנתבעת 3, והיא היתה יכולה להשיגו בכוחות עצמה.
אשר לשימוש שעשו הנתבעים ברשימת בעלי החלקות ופרטי הקשר שלהם, סבורני, כי שימוש זה אינו מבסס עילה של גזל סוד מסחרי. כאשר נשאל מר ירון מור: "אבל אתה לא יודע איזו רשימה, אם בכלל, העבירו הנתבעים לשיכון ובינוי, נכון? אתה לא ראית בעיניים את הרשימה, נכון?", הוא השיב: "לא ראיתי בעיניים". (עמ' 63 לפרו', שורות 7-4).
לא זו בלבד שלא הוכח כי רשימת בעלי החלקות אינה זמינה לכל דורש, וכי סודיותה העניקה יתרון עסקי תחרותי, אלא שהתובע לא הוכיח, כי נקט באמצעים סבירים לשמירת סודיותה של רשימה זו. מקובלת עליי טענת הנתבעים, כי ניתן היה להשיג, בנקל, את שמותיהם של בעלי החלקות, בלשכת רישום המקרקעין, ואת מספרי הטלפון שלהם ממודיעין 144.
לנוכח האמור לעיל, הנני קובע, כי התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו, ולא הביא ראיות התומכות בטענתו, כי הנתבעים גזלו ממנו את סודותיו המסחריים, ו/או עשו שימוש במידע הקונפדנציאלי השייך לו, ועל כן הנני דוחה טענה זו. כמו כן, משלא הוכיח התובע, כי הנתבעים עשו שימוש בסודותיו המסחריים, הרי שטענתו לפיה הנתבעים יצרו תחרות בלתי הוגנת, עקב שימוש במידע הסודי שלו, מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט – דינה להידחות.
האם הנתבעים הפרו את הסכם ההתקשרות, ובמסגרת זו הפרו את חובת תום הלב, חובת האמון וחובת הסודיות, כלפי התובע?
איני רואה ממש בטענה זו, ודינה להידחות.
בין התובע לבין הנתבעים נחתם הסכם ההתקשרות. מעיון בהסכם ההתקשרות (נספח א' לכתב התביעה), נראה, כי עסקינן בהסכם ראשוני למתן שירותי אדריכלות, וההסכם אינו יוצר יחסי עובד-מעביד, ולכן פסקי הדין, המוזכרים בסיכומי התובע, אינם רלבנטיים לענייננו.
בתקנה 4 לתקנות המהנדסים והאדריכלים (כללים בדבר התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע), התשנ"ה-1994, נקבע, כי "בכל ענין מקצועי יפעל מהנדס או אדריכל בהגינות תוך שמירה על כבוד המקצוע ועל-פי שיקולים מקצועיים, ובנאמנות כלפי לקוחו".
כמו כן, תקנה 9(א) לתקנות אלו קובעת, כי "בביצוע שירותיו המקצועיים ישמור מהנדס או אדריכל על סודיות לגבי עניניו העסקיים והאישיים של הלקוח, אלא אם כן הלקוח ויתר, בכתב, על הסודיות, באורח כללי או לגבי ענין פלוני".
לנוכח תקנות אלו, ניתן לומר, כי בהסכם בין אדריכל ובין לקוחו, ניתן לקרוא תנאי מכללא בחוזה, לפיו מתחייב אדריכל, שקיבל על עצמו לשרת את הלקוח, בחובת נאמנות וחובת סודיות כלפי הלקוח, ובמסגרת זו על האדריכל להימנע מלהשתמש בסודותיו המסחריים של הלקוח. ואולם, לא כך לגבי הגבלת חופש העיסוק או הגבלת התחרות. ברע"א 5248/90 אנטין ואח' נ' פרנקל, פ"ד מה(5) 139, 145 (1991) נקבע, כי :
"חובת השמירה על סודות מקצועיים וידע מסחרי סודי לחוד, והגבלת העיסוק לחוד. חובת הסודיות חלה תמיד, וללא הגבלת זמן, גם ללא התחייבות מפורשת. הפרתה היא פגיעה בזכות הקניינית של בעלי הסוד והידע. להגבלת חופש העיסוק, לעומת זאת, דרושה התחייבות חוזית מפורשת, והיא חייבת לעמוד במבחן הסבירות".
במקרה דנן, עסקינן בהסכם התקשרות שהסתיים לפני למעלה מ-4 שנים. אין בהסכם ההתקשרות כל הוראה המגבילה את חופש עיסוקם של הנתבעים, או הוראה בדבר הגבלת התחרות בין הצדדים, לא לגבי התקופה בה עבדו הנתבעים עבור התובע, ולא בתקופה שלאחר סיום ההתקשרות. לפיכך, אינני מוצא לקבל את טענת התובע, כי יש לקרוא אל תוך ההסכם תנאי מכללא, לפיו היה על הנתבעים להימנע מלהתחרות עם התובע.
לפיכך, ולנוכח מסקנתי בסעיף 14 לעיל, לפיה לא הוכח שהנתבעים גזלו מן התובע מידע, לרבות סודות מסחריים, אשר הגיע לרשותם במסגרת עבודתם עבור התובע – דינה של טענת התובע, בדבר הפרת הסכם ההתקשרות, הפרת חובת תום הלב וחובת האמון – להידחות. סבורני, כי הנתבעים, הן בתקופת ההתקשרות והן לאחריה, נהגו כלפי התובע בתום לב ובהגינות. לטעמי, סיום ההתקשרות נבע משיקולים סבירים, והנתבעים סיימו את התקשרותם עם התובע בצורה הגונה, תוך מתן הודעה, עליה התקבלה הסכמה חד משמעית ובלתי מסוייגת.
אשר לטענת התובע, לפיה במסגרת תפקידם, היה על הנתבעים לשכנע את בעלי החלקות להתקשר עם התובע בהסכם להקמת הפרויקט – מעבר לעובדה כי טענה זו היא בבחינת הרחבת חזית, אשר הועלתה על-ידו רק בסיכומיו, אלא שהיא נטולת תשתית ראייתית, ולכן דינה להידחות. אכן, הנתבעים נטלו חלק אקטיבי במפגשים החגיגיים עם בעלי החלקות, ובהמשך בחלק מן הפגישות עם בעלי החלקות, על מנת לקדם את המגעים עמם, ואף הכינו, לדרישת התובע, את המפרט הרעיוני לדירות. ואולם, כל זאת נעשה על-ידם מתוקף היותם אדריכלים של הפרויקט, ולא כמי שהוטל עליהם לשכנע את בעלי החלקות להצטרף לפרויקט.
לסיכום
16. ניתוח מארג הראיות והעדויות שהובאו לעיל, מובילני למסקנה, כי הנתבעים לא שלחו את ידם בפרויקט, ולא נטלו אותו מן התובע, באשר, ממילא, היה הפרויקט בשלביו הראשוניים בלבד. בנוסף הגעתי למסקנה, כי הנתבעים לא גזלו את סודותיו המסחריים של התובע.
כאן המקום לציין, כי על אף העובדה, שבחודש יולי 2009, החלה הנתבעת 3 להתעניין בהקמת פרויקט מגורים בקרקע בבנימינה, התובע לא עמד בנטל הראיה, ברמה הנדרשת בדין האזרחי (מאזן ההסתברויות), ולא הוכיח כי, בסופו של יום, הנתבעת 3 שכרה את שירותיהם של הנתבעים, והתקשרה עם מי מבעלי החלקות. מלבד מפגש היכרות שערכה הנתבעת 3 עם חלק מבעלי החלקות, וההצעה שנשלחה להם בחודש נובמבר 2009, לא נעשה דבר מצידם של הנתבעים או מצידה הנתבעת 3, לשם קידום פרויקט מגורים כלשהו בקרקע בבנימינה.
הנתבע 2 העיד, כי "לא היה פרויקט ממילא, לא היה פרויקט, לא קרה מזה שום דבר. זאת הייתה פגישת היכרות, שבעקבותיה שיכון ובינוי הציעו הצעה כספית, בכלל לא הייתה הצעה תכנונית...מכיוון שלחלוטין לא נכנסנו בכלל לתהליך, ומכיוון שזה עוד בכלל לא דובר על התוכני, ולא דוברה על הדרך, ולא נשכרנו בכלל, ולא שולם לנו..." (עמ' 429 לפרו', שורות 15-11, עמ' 430, שורות 21-19).
גם על-פי עדותו של מר ברקת, הצעתה של הנתבעת 3 נדחתה על ידי בעלי החלקות.
כפועל יוצא מכך, יש לדחות את טענת התובע, לפיה התקשרותם של הנתבעים עם הנתבעת 3 ופנייתה של הנתבעת 3 אל בעלי החלקות, גרמה להם לסגת מההסכמות שהושגו עם התובע. לאור האמור, אינני מוצא לקבל את הטענה, כי אלמלא התנהגות הנתבעים, אשר עיכבה וסיכלה את התקדמות הפרויקט, היה מגיע התובע להסכם חתום עם בעלי החלקות.
לא זו בלבד שלא הוכח, כאמור, כי בין התובע לבין בעלי החלקות גובשו הסכמות כלשהן, אלא אף לא הוכח, כי במידה שהיה מתנהל משא ומתן מתקדם בין הצדדים, המשא ומתן היה מגיע אל קו הסיום. התובע עצמו אישר, כי לצד הסיכוי לקידומו של הפרויקט היה גם סיכון שהוא לא יצא אל הפועל, שכן מדובר בקרקע חקלאית, השייכת למספר רב של בעלים: "אני מסכים בוודאי שיש סיכון" (עמ' 113 לפרו', שורה 20).
העולה ממכלול הנתונים שפורטו לעיל, ועל יסוד קביעותיי בסעיפים 15-10 לפסק דין זה, מסקנתי היא כי לא הוכח שלאחר סיום ההתקשרות, שלחו הנתבעים, בחוסר תום לב, את ידם בפרויקט, והעבירו אל הנתבעת 3, את המידע החסוי, בנוגע לפרויקט, על מנת שזו תעסיק אותם ותוציא את הפרויקט אל הפועל.
הסעדים
17. בכתב התביעה, טען התובע, כי על הנתבעים להשיב לו את כל הוצאותיו בקשר עם הפרויקט, בסכום של 751,431 ₪.
בנוסף, דרש התובע מבית המשפט ליתן צו המורה לנתבעים להימנע מעשיית כל שימוש בפרויקט השייך לתובע, ולהתקשר עם בעלי החלקות.
לנוכח מסקנתי, כמפורט בסעיף 16 לפסק דיני, ומשלא מצאתי כי הנתבעים פעלו שלא כדין, הרי שדינה של דרישת התובע להשבת הוצאותיו בגין הפרויקט – להידחות.
משלא הוכח כי נעשה גזל סוד מסחרי, ואף אין מדובר ביצירת תחרות בלתי הוגנת, הנני סבור כי אין מקום להוציא נגד הנתבעים 3-1 צו המורה להם להימנע מלהתקשר עם בעלי החלקות או מלעשות שימוש במידע הנוגע לקרקע בבנימינה.
סיכומו של דבר
18. על יסוד האמור לעיל, הנני דוחה את התביעה נגד הנתבעים 3-1, ומחייב את התובע בהוצאות הנתבעים 1 ו-2 (כולל שכ"ט עו"ד) בסכום של 20,000 ₪ (10,000 ₪ לכל אחד).
סכום זה ישולם תוך 30 יום ממועד מתן פסק דין זה, שאם לא כן יישא בריבית והצמדה כדין, ממועד מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.
ניתן היום, ד' שבט תשע"ד, 05 ינואר 2014, בהעדר הצדדים.
| תפקיד | שם | בא כוח |
|---|---|---|
| תובע 1 | ברוס מינצר | דוד ויניצקי, שירלי רדמן |
| נתבע 1 | עירית-ברכה סולסי-שלף | עופר פיק |
| נתבע 2 | דרור יעקב גרשון | עופר פיק |
| נתבע 3 | שיכון ובינוי יזמות נדל"ן | רמי פל |