1. שני העררים שבכותרת, שהדיון בהם אוחד, נסבו על חיובה של העוררת, מצלאוי חברה לבניין בע"מ, בהיטלי ביוב, בסכום כולל של למעלה משני מיליון ₪, בגין שלושה בנייני מגורים שבנתה במסגרת פרוייקט של התחדשות עירונית בכפר סבא (פרוייקט פינוי-בינוי).

העוררת טענה כי תעריף ההיטל גבוה מדי, כי חוייבה בכפל, וכי נפלו פגמים פרוצדורליים בעניין דרישות התשלום.

המשיבה כפרה בטענותיה של העוררת, לגופם של החיובים בהיטל הביוב, אך העלתה, בראש ובראשונה, טענת-סף ולפיה יש לדחות את העררים מטעמים של מניעות ושיהוי.

2. בישיבת קדם הערר הוחלט, בהסכמת ב"כ הצדדים, כי תחילה תוכרע טענת הסף האמורה, על פי טיעונים בכתב.

עוד הסכימו ב"כ הצדדים כי אם תידחה טענת-הסף, תעמוד, לגוף הערר, רק המחלוקת בעניין

התקינות של תעריף היטל הביוב.

בהתאם לכך, הגישו ב"כ הצדדים את טיעוניהם בכתב בעניין טענת המניעות והשיהוי.

3. בכתבי הטענות של המשיבה נמסרו פרטי הרקע הבאים, שנתמכו במסמכים אשר צורפו לכתבי טענותיה:

החלטת מועצת העירייה בדבר התקנת הביוב התקבלה ביום 6.11.66. בשנים שלאחר מכן התקינה העירייה את תשתית הביוב הרלבנטית, והמבנים שהיו בנויים בעבר במקרקעין שבהם מדובר חוברו אליה בשנת 1968.

במהלך שנות ה- 90 ושנות 2000 ביצעה העירייה עבודות נרחבות של תשתית הביוב, ובין היתר הקמת מכון טיהור חדיש ומשוכלל. הקמת התשתיות הללו נועדה לשרת את הצרכים שנבעו מתנופת הבנייה הרבה בעיר לאורך השנים הללו.

לימים נכללו המקרקעין, שעליהם הוקמו בנייני המגורים על ידי העוררת, במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית במתחם הרחובות גאולה-ששת הימים-גורדון, אשר נערך בעידודו של משרד הבינוי והשיכון (להלן: הפרוייקט). לצורך הפרוייקט אושרה, בשנת 2007, תב"ע חדשה ולפיה נועדו המבנים הישנים להריסה, והוגדלו זכויות הבנייה במתחם הפרוייקט.

העוררת זכתה במכרז שהוציאה העירייה לביצוע הפרוייקט והוכרה על ידי משרד הבינוי והשיכון כיזם לצורכי פינוי-בינוי.

המשיבה טוענת כי בטרם הגישה העוררת את הצעתה למכרז, היא ביררה ובדקה עם העירייה את העלויות הצפויות של הפרוייקט, לרבות האגרות וההיטלים שבהם תחוייב עם ביצוע הבנייה.

בהתאם לתנאי המכרז, וכתנאי להכרזת המתחם על ידי הממשלה כמתחם התחדשות עירונית, חתמה העוררת - ביום 16.5.05 - כלפי המשיבה וכלפי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר סבא, על כתב התחייבות בלתי חוזרת שצורף כנספח 4 לכתבי התשובה (להלן: כתב ההתחייבות).

בכתב ההתחייבות התחייבה העוררת, בין היתר, לשאת בכל העלויות של ביצוע הפרוייקט, ככל שלא יכוסו על ידי משרד הבינוי והשיכון או גורמים אחרים; וכן -

בסעיף 9 של כתב ההתחייבות: "ידוע לנו כי במסגרת הוצאת היתרי הבנייה במתחם נחוייב באגרות בנייה והיטלי פיתוח בהתאם להוראות כל דין ובהתאם לחוקי העזר השונים לעיריית כפר סבא".

בהמשך הסעיף נאמר כי העוררת לא תחוייב בהיטלי פיתוח בגין מרכיב הקרקע, וכי מן השטחים לחיוב בהיטלי פיתוח בגין הבנייה יקוזזו שטחי הבנייה הקיימים, שבגינם שולמו היטלי פיתוח, ואשר ייהרסו. אין מחלוקת כי בדרישות התשלום מושא העררים דנן לא חוייבה העוררת בגין מרכיב הקרקע, וכי משטחי הבנייה קוזז השטח של המבנים הישנים שנהרסו.

4. המשיבה טוענת כי כאשר ערכה העוררת את הבירורים הדרושים, טרם שהגישה את הצעתה למכרז הפרוייקט, היא ביררה, בין היתר, מה הם היטלי הפיתוח שבהם תחוייב. רק לאחר מכן הגישה העוררת את הצעתה במסגרת המכרז ואף חתמה על כתב ההתחייבות, שבו התחייבה במפורש לשלם את היטלי הפיתוח על פי חוקי העזר העירוניים.

יתרה מזאת, מתוך רצון לזרז את קבלת היתר הבנייה לבניין הראשון שבנתה העוררת

(בניין C), היא ביקשה מהמשיבה להוציא במהרה את דרישת התשלום להיטל הביוב, ולא לעכב את הוצאתה לצורך חישוב שטחי הקיזוז בגין המבנים הישנים שנהרסו. העוררת ביקשה כי חישוב וקיזוז זה ייערך בשלב מאוחר יותר, במסגרת הוצאת היתרי הבנייה לשני הבניינים הנוספים (בניינים A ו- B). בהתאם לבקשה זו של העוררת, היא חוייבה בדרישת התשלום הראשונה בסכום ההיטל, ללא הקיזוז האמור, והקיזוז נעשה בעת חיובה בהיטל הביוב בדרישת התשלום השנייה (היינו, שטח המבנים הישנים שנהרסו קוזז משטחי החיוב בגין בניינים A ו- B, כפי שפורט בסעף 19 לכתבי התשובה).

המשיבה טוענת כי בכל אלה העמידה העוררת מצג ברור, כי היא מודעת היטב להיטלי הפיתוח שבהם תחוייב, וביניהם היטל הביוב, וזאת לאחר שביררה עניין זה מראש; וכי אין לה כל טענות לגבי היטל הביוב. לו היו לעוררת טענות כאלה, היה עליה להעלותן טרם שחתמה על כתב ההתחייבות.

לא זו בלבד שהעוררת לא העלתה כל טענה כזאת אותה עת (בשנת 2005), אלא שגם בהמשך ביצוע הפרוייקט, עם קבלת היתר הבנייה לבניין הראשון (בשנת 2008), היתה זו העוררת שביקשה לחייב אותה, באותו שלב, במלוא סכום ההיטל ולבצע את הקיזוז שמגיע לה, של שטחי המבנים הישנים, רק בשלב מאוחר יותר.

לאורך השנים הללו, כאשר העוררת "הובילה את הפרוייקט יד ביד עם העירייה ומשרד השיכון" (כאמור בסעיף 15 לכתבי התשובה), התנהלה העוררת תוך הצגת מצג בפני המשיבה, כי אין לה כל טענה כנגד היטל הביוב.

5. המשיבה הסתמכה על מצג זה, ועל תשלום ההיטל על ידי העוררת, ובהסתמך עליהם שינתה את מצבה לרעה:

א. מתחם הפרוייקט הוא המתחם היחיד של התחדשות עירונית שהוכרז עד כה בכפר סבא.

על מנת לזכות בהכרזה של מתחם כמתחם התחדשות עירונית, ולזכות בסיוע הממשלתי להקמת הפרוייקט, נדרשת העירייה לעמוד בתנאים רבים בקשר לאותו מתחם, כמפורט באוגדן המידע לרשויות המקומיות, של משרד הבינוי והשיכון, נספח 3 לטיעוני ב"כ המשיבה (להלן: האוגדן).

בין היתר, נדרשת העירייה להתקשר עם חברה מנהלת מבין החברות שאושרו על ידי הועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית; להתקשר עם מתכננים ויועצים לצורך קידום ואישור של תכניות סטטוטוריות, על בסיס הפרוגרמה שאישרה הועדה הבינמשרדית האמורה לגבי הפרוייקט; הקמת תשתיות ומוסדות ציבור שנדרשים לפרוייקט; הוכחת מאזן חיובי בתסקיר הכלכלי לגבי הרכיבים הציבוריים במתחם, בכל אחד משלבי תכנית הפיתוח; ועוד.

עמידה בתנאים אלה כרוכה בהוצאות נכבדות על ידי העירייה.

ב. תנאי מהותי בין התנאים על פי האוגדן הוא: עמידה במכפיל הציפוף שנדרש ביחס להיקף תוספת הבנייה במתחם הפרוייקט.

כאשר המתחם שמוגש לאישור הכרזה כפרוייקט התחדשות עירונית אינו עומד במכפיל הציפוף, אזי התנאי להגשתו למיון ראשון הוא וויתור על ידי הרשות המקומית על גביית היטלי השבחה בגין השבחה למגורים בשטח המתחם. עדכון לאוגדן בעניין זה, שכותרתו: "פטור מהיטל השבחה במתחמי התחדשות עירונית", צורף כנספח 4 לטיעוני ב"כ המשיבה.

מתחם הפרוייקט שבו מדובר לא עמד במכפיל הציפוף כנדרש על פי האוגדן. על כן, על מנת שיוכרז כמתחם התחדשות עירונית, היה על המשיבה להצהיר על נכונותה לוותר על גביית היטלי ההשבחה ולפעול כנדרש על פי האוגדן על מנת להסדיר כחוק את הענקת הפטור מהיטל ההשבחה. המשיבה אמנם עשתה כן, כמתועד במסמכים שצורפו כנספחים 5 - 9 לטיעוני ב"כ המשיבה.

ג. על פי התב"ע החדשה, שאושרה לצורך הפרוייקט, ולאחר שהעוררת זכתה במכרז שבמסגרתו התחייבה על פי כתב ההתחייבות, הוצאו לעוררת היתרי בנייה לשם ביצוע הבנייה בפרוייקט. על פי התב"ע החדשה התאפשרה בנייה במתחם של 120 יחידות דיור, חלף 40 יחידות דיור שהיו בו בעבר. הגדלת מספר יחידות הדיור פי שלושה, משמעה כמובן הגדלה ניכרת של מספר התושבים והגדלת העומס על התשתיות העירוניות.

ד. חלק ניכר ממקורות המימון לפרוייקט הם תשלומי החובה השונים, שעל הרשות המקומית לגבות, ובהם היטלי הפיתוח, שאחד מהם הוא היטל הביוב (על חלקם של תשלומי החובה במימון הפרוייקט ניתן לעמוד מטבלת מקורות המימון שבסעיף 5.8 לאוגדן).

6. המשיבה טוענת כי בכל האמור לעיל היא הסתמכה על תשלום היטל הביוב על ידי העוררת, תשלום שהיא חייבת בו על פי הדין ואף על פי התחייבותה המפורשת בכתב ההתחייבות.

מסעיפים 2 - 5 לכתב ההתחייבות עולה כי העוררת היתה מודעת לכך שלצורך הכרזת המתחם כמתחם התחדשות עירונית, ולצורך ביצוע הפרוייקט, תחתום המשיבה על מערכת הסכמים עם משרד הבינוי והשיכון ועם החברה המנהלת, והיתה מודעת להוצאות שכרוכות בכך, מצידה של המשיבה. עוד היתה העוררת מודעת לכך שיהיה על המשיבה לוותר על היטלי השבחה בגין התכנית שתחול על המתחם, וכי יוסדר פטור כזה. ההתחייבות המפורשת מצד העוררת, לשלם את היטלי הפיתוח שתחוייב בהם לפי חוקי העזר השונים, אשר נכללה בסעיף 9 לכתב ההתחייבות, צויינה בסעיף 3 לעיל.

לעניין הסתמכותה של המשיבה על התחייבויות העוררת, הדגישה ב"כ המשיבה שתי הצהרות נוספות של העוררת שנכללו בכתב ההתחייבות.

האחת - בסעיף 5 שלו:

"והואיל ואנו קראנו את ההסכם ואת הוראות מכרז 20/02 שפרסם המשרד לחברות מנהלות (להלן: "המכרז"), וכן את אוגדן המידע לרשויות מקומיות (להלן: "האוגדן"), והבנו את מהות והיקף העלויות ו/או הנזקים ו/או ההפסדים ו/או ההוצאות בהם נידרש לשאת;"

והשנייה - בסעיף 13 של כתב ההתחייבות:

"ידוע לנו כי הדרישה להתחייבותנו זו הינה תנאי לחתימת העירייה על ההסכמים, וכן תנאי לקידום הליכי אישור תכנית כס/435/1 על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר סבא, וכי העירייה והוועדה המקומית נסמכות על התחייבותנו זו, ולפיכך התחייבותנו הינה בלתי חוזרת" (ההדגשה אינה במקור).

הדברים הללו תומכים בטענת המשיבה, כי להחלטתה של העוררת לגשת למכרז וליטול על עצמה את התחייבויותיה שבכתב ההתחייבות קדמו בדיקות מקיפות, באמצעות אנשי מקצוע ויועצים מטעמה, כך שהעוררת נטלה על עצמה התחייבויות אלה, תוך מודעות מראש להיקפן ולהשלכותיהן, ורק לאחר שבדקה ומצאה כי ביצוע הפרוייקט כדאי לה.

ב"כ המשיבה מציינת כי אף כתב ההתחייבות עצמו נוסח בשיתוף עם ב"כ העוררת (בנספח 11 לטיעוני ב"כ המשיבה מצוי מכתב של ב"כ העוררת ובו הערות לנוסח כתב ההתחייבות).

לפיכך, טוענת ב"כ המשיבה, די באמור בכתב ההתחייבות, על ההצהרות המפורשות שבו,

כדי להקים כלפי העוררת מניעות מלטעון כעת כנגד חיובה בהיטל הביוב.

אולם נוסף על הבירורים והמגעים שקדמו לגישתה של העוררת למכרז ולחתימת כתב ההתחייבות, בשנת 2005, המשיכה העוררת, גם בשנים שלאחר מכן, בהתנהלות שחיזקה את המצג שבכתב ההתחייבות, היינו - כי אין לעוררת טענה כנגד חיובה בהיטל הביוב.

על בסיס התחייבותה האמורה, והמצג שהעמידה לאורך שנים, בעת שהבנייה בפרוייקט התקדמה, טוענת המשיבה כי המניעות שקמה כלפי העוררת, להעלות כעת טענות כנגד היטל הביוב, מבוססת אף על שיהוי.

המשיבה הסתמכה על התחייבויותיה של העוררת, ואף על המשך-המצג שהעמידה לאחר חתימת כתב ההתחייבות, ובהסתמך על כך נטלה על עצמה התחייבויות כספיות ואחרות, כאמור לעיל.

העוררת מצידה פעלה בינתיים לקידום הבנייה בפרוייקט ואף הפיקה רווחים ממכירת הדירות בו.

המשיבה טוענת כי לא ייתכן שהעוררת, שזכתה במכרז לפרוייקט על בסיס המצגים שהציגה, ואשר נהנית מתשתיות הביוב, שהמשיבה הקימה, לא תשלם את ההיטל עבורן.

על כן, טוענת המשיבה, מנועה העוררת מלהתנער כעת מחובתה, ואף מהתחייבותה הספציפית שבכתב ההתחייבות, ולתבוע השבה של סכומי ההיטל ששילמה כדין.

7. מנגד טוען ב"כ העוררת כי התחייבותה היתה לשלם היטלי פיתוח שיושתו עליה כדין, אך אין התחייבות זו מקימה מניעות כלפיה מלטעון שהיטל הביוב "אינו כדין".

ב"כ העוררת טוען כי עד השלב של הוצאת היתר הבנייה לא הוצג לפני העוררת כל תחשיב או חשבון של היטל הביוב, אך אנו סבורים כי אין לקבל טענה זו: חוק העזר לכפר סבא (ביוב), התשל"ה - 1974, על תיקוניו (להלן: חוק העזר) כבר עמד בתוקף בעת שהעוררת בדקה את עניין הפרוייקט, וטרם שהחליטה להגיש הצעתה למכרז. התיקון לחוק העזר, שבו נקבע תעריף היטל הביוב עבור המרכיב של מכון הטיהור, אשר כלפיו במיוחד מופנות טענותיו של ב"כ העוררת, חוקק עוד בשנת 1994.

כאשר העוררת בדקה את עניין הפרוייקט ותנאי המכרז, בשנת 2005, היו איפוא לנגד עיניה תעריפי היטל הביוב, על כל מרכיביו. גם ההיקף המשוער של הבנייה במסגרת הפרוייקט היה ידוע מראש. על כן יכלה העוררת לדעת, לפחות בסדר-גודל, מה הסכומים של היטל ביוב שבהם תחוייב, וניתן להניח כי הביאה סכומים אלה בחשבון בחישוביה ובשיקוליה, טרם שהגישה הצעתה למכרז.

אם סברה העוררת כי תעריפי היטל הביוב גבוהים מדי ו"אינם כדין", היה עליה להעלות עניין זה לפני המשיבה טרם שניגשה למכרז וטרם שהתחייבה לגבי תנאיו, לרבות ובמיוחד - בכתב ההתחייבות.

ב"כ העוררת טוען (בסעיף 32 לטיעוניו) כי "העוררת חתמה על כתב ההתחייבות שהוגש לה בחוסר ברירה, ובתנאים של אילוץ והטעייה, ועל כן אין לנעול בפניה את דלתו של בית המשפט".

זו טענה כבושה שאין לקבלה. ב"כ המשיבה טוענת לעניין זה כי טענה זו, שהועלתה בטיעונו בכתב של ב"כ העוררת, לא נתמכה בתצהיר בדבר הנסיבות העובדתיות של אותם אילוץ והטעייה שנטענו. טענה זו מוצדקת, כשלעצמה, אולם די בעובדות שאינן במחלוקת, בדבר התנהלותה של העוררת לאורך השנים, כדי לטפוח על פניה של טענה זו.

דבר לא אילץ את העוררת להגיש את הצעתה למכרז על מנת לזכות ולהיות היזם שיבנה את מבני המגורים במסגרת הפרוייקט. העוררת ערכה, מראש, את הבדיקות והבירורים שביקשה לערוך, ובין היתר - ההיקף הכספי של היטלי הפיתוח שיושתו עליה.

משהחליטה העוררת לגשת למכרז ואף להמשיך, בשנים שלאחר מכן, בביצוע הבנייה בפועל, היה זה משיקוליה הכלכליים והעסקיים, לאחר שביצעה את הבדיקות המקדימות כאמור.

האינטרס של העוררת לקדם את הבנייה במהירות, תוך מודעות מלאה לחיוב בהיטל הביוב, קיבל ביטוי מוחשי גם בשלב של הוצאת היתר הבנייה לבניין הראשון, כשלוש שנים לאחר חתימת כתב ההתחייבות. באותו שלב אצה לעוררת הדרך להתחיל בבנייה, על מנת שתניב לה את הרווח שתכננה להפיק ממנה, עד כדי כך שהעדיפה לוותר על הפחתת היטל הביוב, באותו שלב, בשל הפחתת שטחם של המבנים הישנים - הפחתה שהיתה זכאית לה כבר אז - וביקשה לערוך קיזוז זה רק בהמשך הבנייה.

הדבר ממחיש כי על פי חישוביה הכלכליים-עסקיים של העוררת, היא העדיפה את קידום הבנייה ומימושה במהרה על פני "עצירה" ובדיקה, אפילו לגבי הפחתה שהיתה זכאית לה.

לא היה איפוא כל אילוץ שהופעל על העוררת, ואף לא "מחאה" מצידה, לגבי תשלום היטל הביוב.

משבחרה העוררת, משיקוליה שלה, להתחייב במפורש לתשלום היטל הביוב על פי חוק העזר;

במקום "להתעכב" ולבדוק אם תעריפי ההיטל הם "כדין"; ומשאף שילמה את ההיטל ללא כל טענה בעת התשלום, לגבי הבניין הראשון - אזי יש לראותה כמי שויתרה על כל טענה כנגד החוקיות של היטל הביוב, וזאת משיקוליה הכלכליים-עסקיים.

8. ב"כ העוררת טוען כי המשיבה עומדת, בחוסר תום לב, על טענת-סף פרוצדורלית של מניעות, למרות שידוע לה "כי החיוב שהוטל על העוררת אינו חוקי" (בסעיף 19 של טיעוניו).

ב"כ העוררות מתכוון להחלטתה של ועדת ערר זו בערר 276/02 ועררים נוספים, פלסים חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ. עיריית כפר סבא (להלן: עניין פלסים; ב"כ העוררת מציין את ערר 153/05 מתוך אותה קבוצת עררים). בעניין פלסים פסקנו כי תעריף היטל הביוב שבחוק העזר, לגבי מכון הטיהור, פגום בהפלייה פסולה.

התשובה הראשונה לטענה זו היא כי החלטתנו בעניין פלסים אינה חלוטה. ערעור עליה עודו תלוי ועומד לפני ביהמ"ש לעניינים מינהליים, ואין לדעת אם לא יהא ערעור בעניין זה לביהמ"ש העליון. על כן אין עדיין פסיקה חלוטה כי מרכיב זה של תעריף ההיטל אינו חוקי.

ב"כ המשיבה צודקת אף בטענתה הנוספת, כי החלטתנו האמורה תקפה, וודאי נכון להיום, רק בין הצדדים לאותם עררים שבהם ניתנה (עמדנו על כך בהחלטה שנתנו בערר

10-01-10274, אשר ב"כ המשיבה מסתמכת עליה בסעיף 34.3 של טיעון התגובה שלה).

מעבר לכך, אין בהחלטה בעניין פלסים - אף לו היתה חלוטה - כדי לגרוע מטענת-הסף של מניעות כלפי העוררת דנן, על בסיס הנסיבות שבהן התחייבה במסגרת המכרז והפרוייקט הספציפי שבו מדובר.

כאמור, היתה בידי העוררת מלוא האפשרות לפשפש ולבדוק את עניין החוקיות של תעריפי היטל הביוב, בטרם החליטה להגיש את הצעתה למכרז וליטול על עצמה את ההתחייבויות שכרוכות בכך. משבחרה העוררת שלא לערוך בדיקה כזאת, למרות שידעה את התעריפים של היטל הביוב, אזי חזקה עליה, שבדיקתה הכלכלית העלתה כי חיובה בהיטל הביוב, על פי אותם תעריפים שבחוק העזר, הוא כדאי לה, מההיבט הכלכלי-עסקי.

בנסיבות אלה, אין להלום כי העוררת תוכל - כעבור שנים רבות, ולאחר שהפיקה רווחים

מהפרוייקט - להיבנות מתקיפה של תעריף ההיטל, או חלק ממנו, על ידי אחרים, בנסיבות אחרות.

9. ב"כ העוררת העלה אף טענות בעניין "הדואליות המינהלית", ובין היתר - כי החוזה שבו מדובר נערך תחת "כובעה האזרחי" של המשיבה, וכי זה הוא "חוזה בלתי חוקי".

לא מצאנו ממש בטענות אלה. אנו מקבלים את טענות המשיבה כי התקשרויותיה, במסגרת הפרוייקט המדובר, נעשו תחת "כובעה השלטוני", בכל הנוגע לפרוייקט ההתחדשות העירונית, וזאת כפי שפורט בסעיפים 3 - 5 לעיל.

ככל שכוונתו של ב"כ העוררת, בטענתו בדבר "חוזה בלתי חוקי", היא להחלטה בעניין פלסים, אזי יש לדחות טענה זו. מסמכי המכרז, ובהם כתב ההתחייבות, ויתר ההסכמים לשם ביצוע הפרוייקט דנן, נערכו שנים רבות לפני שניתנה החלטה זו, ואין בהם דבר ש"אינו חוקי".

ב"כ העוררת מסתמך לעניין זה על ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל (פ"ד נ"ה (4), 28), שם התקבלה טענת המערערת כי המינהל לא היה רשאי - בהתאם להסכם הפיתוח שבין הצדדים - לגבות ממנה דמי היתר בגין תוספת אחוזי בנייה, שניתנו לה על ידי רשות התכנון, כיוון שגביית תשלום נוסף זה לא התיישבה עם תנאי הסכם הפיתוח.

ב"כ המשיבה צודקת בטענתה כי פסק דין זה אינו מסייע לעוררת, כיוון שבכתב ההתחייבות דנן היא התחייבה במפורש לשלם את היטלי הפיתוח, שיושתו עליה לפי חוקי העזר של המשיבה. היטלי הביוב מושא העררים דנן אכן הושתו על פי חוק העזר, ועל כן המחלוקת שעמדה בעניין הוד אביב אינה רלבנטית לענייננו.

הוא הדין בהסתמכותו של ב"כ העוררת על החלטתה של ועדת ערר זו בערר 234/04 נודל ואח' נ. המועצה המקומית מזכרת בתיה. שם נדונה "התחייבות מינהלית" של הרשות המקומית לתושביה, אשר עמדה בניגוד לדין, ואשר תמציתה: הפחתת החיוב בהיטל הביוב לעומת החיוב שנדרש על פי חוק העזר הרלבנטי.

לעומת זאת, בענייננו לא היה דבר שאינו כדין בכתב ההתחייבות שנחתם על ידי העוררת במסגרת הליכי המכרז. אדרבא, העוררת התחייבה בו לשלם את היטלי הפיתוח, על פי חוקי העזר, ולא היתה כל התנייה "חוזית", מצד המשיבה, בניגוד לחוק העזר, כפי שעולה מהטיעון שבסעיף 28 של טיעוני ב"כ העוררת.

כאמור, העוררת אף הצהירה בכתב ההתחייבות, כי היא מודעת לכך שהמשיבה מסתמכת על התחייבות זו (קרי, על תשלום סכומי ההיטלים שמהווים מקור מימון נכבד למימון עלות הפרוייקט), ועל כן ההתחייבות היא בלתי חוזרת.

10. ב"כ של שני הצדדים הסתמכו על רע"א 2911/95 עו"ד אברהם ואח' נ. עיריית רמת גן ואח' (פ"ד נ"ג (1), 218; להלן: עניין אברהם). המחלוקת שם נסבה על תביעתם של כונסי נכסים של חברה בפירוק לקבל מהעירייה בחזרה סכום ארנונה, ששילמו לה במסגרת הסדר פשרה. כונסי הנכסים ביססו את תביעת ההשבה על הטענה שהעירייה לא היתה רשאית להתנות מתן אישור לטאבו, לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, בתשלום חוב הארנונה של החברה שבפירוק.

ביהמ"ש העליון פסק כי גם אם לא היתה לעירייה, בנסיבות העניין, זכות שבדין להתנות את מתן האישור לטאבו בתשלום חוב הארנונה (זאת, מבחינת "עדיפות נושים" של החברה שבפירוק); הרי כונסי הנכסים מנועים מלתבוע השבת הסכום ששילמו עבור חוב הארנונה, אשר שולם על ידם במסגרת הסדר פשרה עם העירייה. ביהמ"ש מציין כי כונסי הנכסים, שהם עורכי-דין, ניהלו עם העירייה משא ומתן שבמסגרתו הופחת סכום החוב. הם שילמו ללא מחאה את הסכום המופחת שהוסכם. בנסיבות אלה, דחה ביהמ"ש את הטענה כי התשלום בוצע תחת אילוץ וקבע כי קמה מניעות כנגד תביעת ההשבה של כונסי הנכסים: "גם כאשר מדובר בתשלום שנדרש על ידי הרשות שלא כדין, יכול שתישלל עילת ההשבה, אם כוונתו של המשלם היתה לשלם מתוך פשרה, על מנת לסיים את הפרשה ולא לשוב ולדון בה

עוד. ... כמו כן, רשאית הרשות להסתמך בתכנון תקציבה על סכומים שנגבו בנסיבות האמורות, ויש לצמצם את האפשרות לבלבל עליה את היוצרות ולחייבה בהשבת כספים שכבר הוצאו לטובת הציבור" (שם, בעמ' 233 - 234).

ב"כ המשיבה טוענת כי אם בתשלום שנעשה במסגרת פשרה כך, הרי מקל וחומר כך, כשמדובר בהתחייבות מהותית ומפורשת, מראש, כפי שהתחייבה העוררת דנן בעניין תשלום היטלי הפיתוח.

מנגד טוען ב"כ העוררת כי התחייבותה נעשתה בנסיבות של אילוץ ותחת מחאה, בעוד שהמשיבה נהגה כלפיה חוסר הגינות וחוסר תום לב.

דחינו לעיל את טענת האילוץ והמחאה, בהיותה בלתי מבוססת ובלתי מתיישבת עם

נסיבות-הרקע שאינן במחלוקת. כאמור, העוררת לא הצביעה, במישור העובדתי, על חוסר הגינות או חוסר תום לב מצד המשיבה.

בעניין אברהם, כמו גם בענייננו, קיבלו המשלמים את החלטתם במודע, לאחר שקילת כל המידע הרלבנטי.

כב' השופט טירקל עומד על כך בפסק דינו בעניין אברהם: כונסי הנכסים הם עורכי-דין, והם היו מודעים היטב למצב המשפטי ולאפשרויות שעמדו לפניהם, על פי הדין, להתנגד לדרישת העירייה בדבר תשלום חוב הארנונה, כתנאי למתן האישור לטאבו. אולם כונסי הנכסים כבר מצאו קונה לנכס שבכינוס, וראש ההוצאה לפועל כבר אישר את מכירת הנכס לקונה. כונסי הנכסים אף הצליחו, במשא ומתן שניהלו עם העירייה, להפחית את סכום החוב לתשלום. בבחירתם של כונסי הנכסים, באותו שלב, להגיע לפשרה עם העירייה ולשלם את סכום הארנונה שנדרש, על מנת לאפשר את מכירת הנכס לקונה בהקדם; חלף ניהול מאבק משפטי כנגד דרישת העירייה, למרות שהיו להם סיכויים לזכות במאבק משפטי

כזה - העדיפו הם, משיקולי-כדאיות שלהם, את הסדר התשלום על פי הפשרה שהושגה. בחירתם זו של כונסי הנכסים מחייבת אותם; אין לראות בה אילוץ; ואין הם יכולים, בדיעבד, להתנער מבחירתם זו, לאחר שהעירייה הסתמכה עליה.

הן כב' השופטת שטרסברג-כהן, שכתבה את פסק הדין "המוביל", והן כב' השופט טירקל, מצטטים לעניין זה את האמור בספרו של פרופ. ד. פרידמן: עשיית עושר ולא במשפט (כרך ב', בעמ' 627): "מי שהעניק טובת הנאה חינם ועשה זאת ללא פגם ברצון, איננו יכול לחזור בו ולתבוע השבה".

הדגש הוא על העדר "פגם ברצון", אך ניתן להוסיף, בכל הכבוד, כי אין מדובר בהענקה לעירייה של טובת הנאה חינם.

גם בענייננו, כמו בעניין אברהם, לא נפל כל "פגם ברצון" (של העוררת). אך בשני המקרים לא הוענקה לעירייה טובת הנאה "חינם", כיוון שבשני המקרים היה בידי המשלמים המידע הרלבנטי, והיתה זו בחירתם - לאחר בדיקה ושקילה - להתחייב כפי שהתחייבו כלפי העירייה, כיוון שמצאו שהדבר כדאי להם.

בענייננו אמורים הדברים ביתר שאת: כונסי הנכסים, בעניין אברהם, מצאו עצמם עומדים בפני דרישה בלתי צפוייה לתשלום חוב ארנונה ובחרו להסדיר את העניין בפשרה.

לעומת זאת, לא עמדה כל הפתעה לפני העוררת דנן. היא החליטה להגיש את הצעתה למכרז הפרוייקט המדובר, לאחר שבדקה את כל הנתונים הדרושים, ובהם ההיקף הכספי של החיוב בהיטלי הביוב, על פי חוק העזר שתעריפיו היו ידועים לה מראש.

על כן יש הצדקה - מקל וחומר, בהתייחס לפסק הדין בעניין אברהם - שלא לאפשר לעוררת להתנער, בדיעבד, מההתחייבויות שנטלה על עצמה במסגרת הפרוייקט (ב"כ המשיבה הסתמכה לעניין זה על פסיקה דומה נוספת; בסעיפים 26, 27 לטיעוניה).

11. ב"כ העוררת טוען עוד כי קבלת טענת-הסף הפרוצדורלית של המשיבה תפגע ב"זכות הגישה לערכאות" של העוררת, וגם מטעם זה אין לקבלה.

איננו מסכימים עם ב"כ העוררת כי בנסיבות של המקרה דנן מדובר בטענה טכנית-פרוצדורלית גרידא, אשר ככלל, אינה צריכה לחסום את זכות הגישה לערכאות.

מדובר בשאלה מהותית: היש לאפשר לנישום, שהתחייב במסגרת מכרז לפרוייקט, כפי שהתחייבה העוררת: לשלם את היטל הביוב לפי חוק העזר; לחזור בו, בדיעבד, מהתחייבות זו ולתקוף את התקינות של תעריף ההיטל; או שתורת המניעות וההשתק חוסמת את דרכו לעשות כן.

מקום שנסיבות ההתחייבות "זועקות" את ההצדקה להחלת כלל המניעות, לא תוכל לעמוד ההיאחזות בקרנות המזבח של "זכות הגישה לערכאות".

ב"כ העוררת מסתמכת לעניין זה, בין היתר, על עת"מ (ת"א) 2457/08 זילברברג נ. עיריית תל-אביב, שם נפסק כי אין זה מתקבל על הדעת שאדם יחתום, ללא כפייה, על כתב התחייבות, כדי לקדם פרוייקט מסויים, ולאחר שהשיג את תכליתו ינסה לתקוף את ההסדר שעל בסיסו זכה במבוקשו.

נציין עוד את בש"א (ת"א) 31039/03 עדיגל בע"מ נ. עיריית רמת גן, שם נפסק כי מי שמגיש הצעה למכרז, ובכך מקבל על עצמו את תנאי המכרז, אינו יכול, בדיעבד, להתכחש להתחייבויות שנטל על עצמו על פי מסמכי המכרז.

פרטנו לעיל את הנסיבות שבהן ניגשה העוררת למכרז ואף זכתה בו, וכן את ההוראות הספציפיות שבכתב ההתחייבות, שבהן התחייבה העוררת לשלם את היטל הביוב על פי חוק העזר ואף הצהירה כי העלויות שכרוכות במכלול התחייבויותיה ידועות לה, וכך אף ההתחייבויות שנטלה על עצמה המשיבה במסגרת הפרוייקט, וכן - כי המשיבה מסתמכת על התחייבויותיה אלה של העוררת, ועל כן הן בגדר התחייבות בלתי חוזרת.

כאמור, העוררת היא שמצאה, שביצוע הפרוייקט כדאי לה, תוך מודעות לתעריפי היטל הביוב, כפי שנקבעו בחוק העזר. משבחרה העוררת ליטול על עצמה את ההתחייבויות, במסגרת המכרז, ואף פעלה לזירוז הוצאתו של היתר הבנייה הראשון, כפי שפורט לעיל - אזי מתקיימות לגביה אותן נסיבות ש"זועקות" כי יש לראותה כקשורה באותה התחייבות, וכי אין לאפשר לה - כעבור שנים, ולאחר שנהנתה מפירות הפרוייקט - להתנער מהתחייבויותה, תוך הסתמכות על "זכות הגישה לערכאות", ולתקוף כעת את התקינות של תעריף היטל הביוב.

12. על פי כל האמור, מקבלים אנו את טענת-הסף של המשיבה, כי העוררת מנועה מלתקוף כעת את התקינות של תעריף היטל הביוב (כפי שצויין בפתח הדברים, זו השאלה היחידה שהועמדה לדיון, לגוף הערר).

בהתאם לכך, אנו דוחים את הערר על הסף.

העוררת תשלם למשיבה הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך 6,500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

13. המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים.

יעל קלוגמן, שופטת מר ירון עובדה עו"ד עמוס פרג'ון

יו"ר ועדת הערר חבר ועדת הערר חבר ועדת הערר

ניתנה היום, ז' אדר תשע"ג, 17 פברואר 2013, בהעדר הצדדים.