­­

1. לפני מספר תביעות מאוחדות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") לקבלת פיצויים בגין פגיעה נטענת במקרקעי התובעים. בבסיס התביעה עומדת אישורה של תוכנית מתאר מקומית מס' ג/1209 גן לאומי ויער קיים - הר שוקף (להלן: "תוכנית ג/1209" או "התוכנית"), אשר משנה את ייעוד המקרקעין בשטחה מייעוד חקלאי לייעוד של גן לאומי ויער.

2. התובעים הם בעלי קרקעות (להלן: "המקרקעין") במתחם הר שוקף (להלן: "מתחם הר שוקף" או "המתחם"). הנתבעת היא הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן: "הוועדה"). במסגרת הסדר דיוני שהושג בין הצדדים, מונה השמאי מר אמנון נזרי (להלן: "השמאי") לחוות דעתו בשאלת הפגיעה במקרקעין במתחם הר שוקף בעקבות אישורה של התכנית.

3. אקדים ואומר כי הגעתי לכלל מסקנה שדין התביעה להידחות, שכן בחרתי לאמץ את חוות דעתו של השמאי לפיה לא נגרמה כל פגיעה בשווי מקרקעי התובעים כתוצאה מאישור התוכנית.

תאור המתחם והמצב התכנוני במקרקעין

4. מתחם הר שוקף ממוקם דרומית לבית אורן, ומתוחם בחלקו על ידי הישובים דאלית אל-כרמל ועספיא ממזרח, וכן גבול פארק הכרמל מצפון וממערב. המתחם מהווה את המשכו הגיאוגרפי של שטח פארק הכרמל, מאופיין בטופוגרפיה הררית ומיוערת בחלקה ומכיל משאבי טבע ונוף ייחודיים בעלי חשיבות אקולוגית, סביבתית והיסטורית לצד שטחים חקלאיים. המתחם נכלל במרחב תכנון גלילי ואינו נמצא בשטחה של רשות מקומית כלשהי.

5. טרם אישורה של תוכנית ג/1209, חלה על המתחם תוכנית ג/400, אשר אושרה בשנת 1963. תוכנית זו ייעדה את רובו של המתחם לשימוש חקלאי, ואת חלקו הקטן ליער. תוכנית ג/400 אפשרה שימושים שונים בקרקע, בעיקר לצרכי חקלאות, רובם בכפוף לאישורה של הוועדה המחוזית, ולא הקנתה זכויות בניה בתחומה. התוכנית התירה באזורים חקלאיים שימושים כדלקמן: הקמת מתקנים להספקת מים, חשמל ומתקני ביוב, הקמת מתקנים הקשורים להכשרת קרקע חקלאית ומשקים לגידול בעלי חיים, כולם באישורה של הוועדה המחוזית. באזורי היער התירה התוכנית הקמת מתקנים הקשורים לעבודות ייעור וכן הקמת בניינים אחרים, אף זאת באישור הוועדה המחוזית.

על שטח המתחם חלות מספר תכניות נוספות, כגון תמ"א 35, אשר אושרה בשנת 2005, במסגרתה מוגדר המתחם כבעל רגישות נופית סביבתית גבוהה ושימור משאבי מים, ובחלקו מיועד לשמורות טבע וגנים מוצעים; תמ"א 22, במסגרתה מיועדים חלקים משטח המתחם ליער נטע אדם, ללא זכויות בניה אלא לצרכי פיתוח היער וכן למטרות נופש ותיירות בחיק הטבע; וכן חלה על המתחם תמ"מ 6, תוכנית המתאר המחוזית של מחוז חיפה אשר הופקדה בשנת 2004, המגדירה חלק מהשטח כ"שטח פתוח מוגן".

6. תוכנית ג/1209 פורסמה להפקדה בשנת 1999, אם כי לגרסת הוועדה הפרסום הסופי של ההפקדה נעשה רק בשנת 2002. לאחר הליך שמיעת התנגדויות, פורסמה למתן תוקף בעיתונות ביום 28.12.07 וברשומות ביום 20.03.08. התוכנית משנה את ייעודו של המתחם משטח חקלאי ויער לגן לאומי ויער ושטחה הכולל הוא כ- 3,242 דונם.

על פי תכנית ג/1209, הותר פיתוח של דרכי נוף, וחניוני נופש בשטח המיועד לשמש כגן לאומי בו אף הותרה הסדרה של דרכי גישה, שבילים, חנויות, מתקנים לפיקניק, שירותים סניטאריים, מבני קופות, קווי תשתיות ונטיעות להצללה ולנוי ועוד, הכל לשירות המבקרים בגן הלאומי. בשטח המוגדר כיער, הותרו על פי תכנית ג/1209 שימושים ופיתוח בהתאם להוראות תמ"א 22, ליעוד יער נטע אדם קיים.

7. תוכנית ג/1209 אינה מגבילה את פעולות העיבוד והרעיה בשטחים המשמשים כיום לחקלאות, ואף מאפשרת את המשך החכרת הקרקעות למטרות חקלאות או רעייה. תקנון התוכנית אף מחייב כי כל פעולת פיתוח של הרשות לשמירת הטבע והגנים בקרקע בכלל, וכל פעולה הנוגעת להכשרת הגן הלאומי בפרט, תיעשנה בתיאום מראש עם חוכרי הקרקע.

ההליכים המשפטיים שקדמו לתביעה

8. ראשיתה של תביעה זו בהליכים רבים, ואלו יובאו להלן בתמצית:

במועדים 03.04.2011 ו-04.04.2011 הגישו התובעים תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, נוכח הפגיעה שנגרמה לטענתם מאישורה של תוכנית ג/1209 במקרקעין שבבעלותם. יוער כי תביעות אלו הוגשו לוועדה המחוזית ולא לוועדה המקומית כפי שנדרש בחוק, שכן המתחם נכלל במרחב תכנון גלילי, ואינו נמצא בשטחה של ועדה מקומית.

תביעות אלו נדחו על הסף מטעמי התיישנות. על ההחלטה לדחייה על הסף הוגשה עתירה לביהמ"ש לעניינים מנהליים בחיפה, וזה החליט לקבל את העתירה (עת"מ (חיפה) 4923-06-11 מאנשרוב נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה – חיפה (14.11.11)). על פסק דין זה של בית המשפט לעניינים מנהליים הגישה הוועדה המחוזית ערעור לבית המשפט העליון, אשר נדחה ביום 20.6.13 (בר"ם 9701/11 גולדשטיין נ' ורצהייזר (20.06.13)). בעוד שההליך בפני בית המשפט העליון היה תלוי ועומד, החליטה הוועדה המחוזית שלא להגיש בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המינהלי, ולדון בתביעות לגופן.

ביום 27.3.12 דחתה הוועדה המחוזית את התביעות. בהחלטתה המפורטת, הסתמכה הוועדה על מספר נימוקים: ראשית, נקבע כי נפלו פגמים מהותיים בחוות הדעת השמאיות אשר הובאו מטעם התובעים, שכן אלו התייחסו לתמ"א 35 כחלק מהמצב התכנוני החדש, בעוד שלמעשה תכנית זו מהווה חלק מהמצב התכנוני הקודם. הוועדה ציינה כי חלק מחלקות התובעים יועדו עוד לפני אישור התוכנית ועל פי המצב התכנוני הקודם לשמורות טבע, גנים וייעור. שנית, הוועדה שללה קיומה של פגיעה אובייקטיבית במקרקעין, שכן מלכתחילה המצב התכנוני הקודם לא הקנה זכויות בניה ואף הגביל את מרבית השימושים האפשריים במקרקעין אשר במתחם בכפוף לאישורה של הוועדה המחוזית. שלישית, שללה הוועדה קיומה של פגיעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין, ודחתה את טענת התובעים לפיה המתחם מיועד לשמש עתודה לפיתוח. רביעית, ומעבר לנדרש לגישתה, שללה הוועדה פגיעה בשווי השוק של המקרקעין במתחם, שכן לדידה בין השנים 1998 - 2008 עמד שווי הקרקע על ערך ממוצע של 4,000 - 6,000 דולר לדונם, ואילו העסקאות שהוצגו על ידי שמאי התובעים מהשנים 1996 - 1997 כמשקפות את המצב התכנוני הקודם, הן עסקאות חריגות ולא ניתן להביאן בחשבון במסגרת חישוב שווי המתחם על פי המצב התכנוני הקודם. חמישית, הוועדה סברה כי גם ככל והיתה מוכחת פגיעה כלשהי במקרקעין, הרי שלאור האינטרס הציבורי כבד המשקל מחד גיסא ואופייה המזערי של הפגיעה מאידך גיסא, נכון היה להחיל בעניין זה את הוראות סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, הפוטרות מתשלום פיצויים בהתקיימם של מספר חריגים.

9. על החלטה זו של הוועדה המחוזית הגישו התובעים ערעור לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוזית-חיפה (להלן: "ועדת הערר"), אולם ערעור זה נדחה מטעמים של חוסר סמכות. לפיכך, הגישו התובעים עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, במסגרתו ביקשו כי בית המשפט ידון בערעור לגופו או לחילופין יקבע כי לוועדת הערר סמכות לדון בערעורים.

במסגרת ההליכים בבית המשפט לעניינים מנהליים הגיעו הצדדים להסדר דיוני, שקיבל תוקף של החלטה לפיו הוסכם כי ההליך המנהלי יומר לתביעה אזרחית לקבלת סעד הצהרתי בנוגע לזכות התובעים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. עוד הוסכם כי יקבע שיעור הפיצוי, אם בכלל. לצורך כך הוסכם כי ימונה שמאי אשר יחווה את דעתו בטענת התובעים לפגיעה במקרקעין. ככל שימצא על ידו כי אישור התוכנית גרם לפגיעה במקרקעין, יוסיף השמאי ויעריך את ירידת ערך המקרקעין. בהתאם לכך מונה השמאי מר אמנון נזרי. הסדר זה הוחל בהסכמה על תביעות נוספות שעניינן זהה ואלו אוחדו כולן בפני בהליך זה.

עיקר חוות דעתו של השמאי

10. ביום 20.5.14 נתן השמאי את חוות דעתו. בחוות דעתו המפורטת, הגיע השמאי למסקנה כי לא נגרמה ירידה בערך המקרקעין במתחם הר שוקף בעקבות אישור תוכנית ג/1209, ולפיכך לא זכאים התובעים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

11. בהתייחס למחלוקת שבין הצדדים באשר למועד הקובע לצורך חישוב הפיצויים, קבע השמאי בהסתמך על הוראות חוק התכנון והבנייה, כי המועד הקובע הוא יום הפרסום ברשומות של ההודעה על מתן תוקף לתוכנית. השמאי הסכים עם התובעים כי יתכן וקיימת השפעה מסוימת של הציפייה לאישור התוכנית על מחיר הקרקע עוד בטרם כניסת התוכנית לתוקף, ולפיכך, בשערוך מחיר הקרקע במצב התכנוני הישן, יש לנטרל צפיות זו. ואולם, לדעת השמאי לא ניתן לבצע השוואה על בסיס עסקאות שבוצעו כעשור לפני המועד הקובע, שכן השוואה כזו לשיטתו "עלולה לעוות את התוצאה" נוכח הזמן הרב שחלף (סעיף 9.3.2 לחוות הדעת).

12. על מנת לבדוק האם תוכנית ג/1209 פגעה בערך הקרקע, בחר השמאי לאמץ מתודולוגיה המשווה בין עסקאות שבוצעו בקרקעות במרחב תכנון גלילי בתוך תוכנית ג/1209, לבין עסקאות שבוצעו בקרקעות דומות במרחב תכנון גלילי בעלות יעוד חקלאי, מחוץ לתוכנית ג/1209 (להלן: "עסקאות ההשוואה"). כמו כן, פסל השמאי עסקאות השוואה שהוצעו על ידי שמאי התובעים, שכן עסקאות אלו ממוקמות במרחב התכנון של הישוב דאלית אל-כרמל, ולפיכך לא ניתן לדעתו להשוותן לקרקעות במתחם, הנמצאות במרחב תכנון גלילי.

13. מניתוח עסקאות ההשוואה, הגיע השמאי למסקנה כי שוויה של קרקע חקלאית במרחב תכנון גלילי מחוץ לתוכנית ג/1209, דומה היא לשווייה של קרקע הנכללת בתחום התוכנית ומיועדת לגן לאומי, ועומדת על סך של כ-5,000 דולר לדונם. השמאי אף הוסיף כי נתונים אלו סותרים את עמדת התובעים לפיה שוויה של קרקע חקלאית טרם כניסת התוכנית לתוקף בתקופה שלפני שנת 1998, עומד על סך של כ - 40,000 דולר לדונם, שכן ניתן היה לצפות כי מחירה של קרקע חקלאית במרחב תכנון גלילי מחוץ לתוכנית יאמיר בחלוף הזמן ואף יהיה גבוה מ-40,000 דולר לדונם, וכאמור לא אלו הנתונים המשתקפים מהניתוח שביצע.

14. עוד ציין השמאי כי בבירור שערך עם רשות הטבע והגנים, מציעה הרשות לרכוש קרקעות במתחם הר שוקף בסכומים של 25- 40 ₪ למ"ר קרקע, מחיר התואם לסכום אליו הגיע בניתוחו במסגרת עסקאות ההשוואה.

15. למעלה מן הנדרש, הוסיף השמאי כי העסקאות מהשנים 1996 – 1997, עליהן התבססו התובעים, מהוות עסקאות חריגות, שכן רובן מהוות מכירה של שטחים קטנים במחירים גבוהים על ידי סוחרי קרקעות. אשר על כן, הן אינן משקפות את שווי השוק של הקרקע במצב התכנוני הקודם. ראו:

"... מקום בו קיימות עסקאות רבות, שבוצעו בסמיכות מועדים, כאשר מרביתן בשטחי קרקע קטנים ובערכים 'גבוהים' (לגביהן אין מחלוקת בין הצדדים כי נמכרו ע"י סוחרי קרקעות) ולצידן עסקאות בערכים 'נמוכים' חלקן נרכשו ע"י סוחרי קרקעות (ואין מדובר בעסקה בודדת לגביה ניתן לטעון כי היא חריגה), הרי שניתן להניח ברמת סבירות גבוהה כי התמורה ששילשלו לכיסם סוחרי הקרקעות מהמכירה אינה משקפת את שווי השוק של אותה קרקע. לענין זה אני מסכים עם המשיבה כי מדובר ככל הנראה בקונים שנהגו באופן לא זהיר, מבלי שבדקו את מלוא המידע הרלוונטי לגבי אותה קרקע. הנני מסכים עם המשיבה גם כי במקרה כזה לא ניתן להסתמך על הערך המשתקף ממרבית העסקאות בכדי לקבוע את שוויה הראוי של הקרקע. מטבע הדברים, באזור המאופיין בפעילות של סוחרי קרקעות יהוו עסקאות המכירה של סוחרי הקרקעות את החלק הארי מתוך כלל העסקאות" (סעיף 9.3.3 לחוות הדעת).

טענות התובעים

16. התובעים טוענים כי אין לאמץ את חוות דעתו של השמאי ויש להעדיף את חווות הדעת של השמאים מטעמם אשר הוצגו בפני הוועדה המחוזית. על סמך חווות דעת אלו, מבקשים הם לקבוע כי בעקבות אישור התכנית חלה ירידת ערך במקרקעין בסך של 23,000- 25,000 דולר לדונם.

17. לטענת התובעים, בחוות דעתו התעלם השמאי מנתונים רבים המשקפים לדידם את המצב התכנוני קודם לאישורה של תוכנית ג/1209: בשנת 1965 אושרה ת.ב.ע 534/א אשר השעתה תכניות בניין עיר במתחמים הגובלים במתחם ג/1209, מתחמים שנכללו בסופו של דבר בשטחי פארק הכרמל. לטענת התובעים, אישורה של תוכנית זו הוביל להתפתחות מסחר קרקעות בשטחי מתחם הר שוקף, ולביצוע של אלפי עסקאות בין אנשים פרטיים לסוחרי נדל"ן. עוד טוענים התובעים כי בשנים 1996 - 1997 בוצעו עשרות עסקאות בשטח המתחם בשווי של כ-40,000 דולר לדונם. לטענת התובעים, עסקאות אלו אינן חריגות, אלא משקפות את שווי השוק של הקרקעות במתחם הר שוקף טרם כניסת תוכנית ג/1209 לתוקף.

18. התובעים טוענים עוד כי חוות דעתו של השמאי בנוגע ל-'מועד הקובע' החל לגישתו בשנת 2008, וכן החלטתו שלא לבצע השוואה בין השנים 1996 - 1997 לשנת 2008 הן שגויות. לטענתם, ההלכה הפסוקה קובעת כי בשערוך ערך הקרקע במצב התכנוני הקודם, יש להתחשב בירידות ערך הקרקע בעקבות ציפיות וידיעות באשר לאישור והכנת התוכנית עוד טרם כניסת התכנית לתוקף. התובעים נסמכים בטענתם זו על מספר פסקי דין כגון ע"א 676/75‏ עזבון המנוח כיאט נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, חיפה, פ''ד לא(3) 785 (1977), ו- ע"א (מחוזי ת"א) 1231/93 מנור נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "המרכז", פ"מ תשנ (3) 265 (1995) (להלן: "פרשיית כיאט" ו- "פרשיית מנור" בהתאמה) ופסקי דין נוספים.

19. לטענת התובעים, הירידה בערך המקרקעין במתחם החלה מיום 26.3.1997, המועד בו החליטה ועדת משנה לתוכניות של הוועדה המחוזית להפקיד את תוכנית ג/1209. לטענתם, לאחר קבלת החלטה זו, שווי המקרקעין במתחם ירד לסך של כ - 5,000 דולר לדונם, ונשאר בטווח זה עד עצם היום הזה. בטענתם זו נסמכים התובעים על מספר ראיות: ירידה משמעותית בהיקף העסקאות בקרקעות במתחם הר שוקף החל ממועד ההחלטה להפקיד את התכנית; העובדות העולות מהליך עת"מ (חיפה) 23/98 גיל אבירי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (18.02.98) (להלן: "עניין אבירי"), שם עולה כי העותר פנה בשנת 1997 לוועדה המחוזית וקיבל מידע לפיו עומדת להתפרסם תוכנית ג/1209 ולפיכך נדחתה בקשתו להקמת מבנה לייבוש צמחי מרפא; תצהירה של הגב' עדה הירש, סוכנת מכירות במשרדו של סוחר הנדל"ן א. בן משה, לפיו משנודע לבן משה על ההחלטה להפקדת התוכנית הפסיק לסחור בקרקעות באזור; ומידע תכנוני שנמסר לגב' קסנטיני, אחת התובעות בענייננו, ביום 15.10.98, אודות ההחלטה להפקיד את התוכנית.

20. התובעים טוענים עוד כי מתודולוגיית ההשוואה בה בחר השמאי מוטעית: בעוד ניתוחו הוצג כ"עסקאות השוואה", בפועל הוא ביצע ניתוח לפי "עסקאות בקרה", שכן עסקאות השוואה הן עסקאות בתוך תחומי התוכנית, ועסקאות בקרה הן עסקאות שמחוץ לתחומי התוכנית. לטענת התובעים, מתודולוגיה זו אינה מתאימה למקרה שלפנינו בשל כל אלה: מלכתחילה שמאי התובעים לא הסתמך על עסקאות מסוג זה; המועד הקובע לביצוע ההשוואה הוא בשנים 1996 - 1997 כפי שפורט לעיל; אין אינדיקציה כי בעסקאות המרוחקות שבחר השמאי התבצע מסחר רב בקרקעות כפי שהתקיים בקרקעות בשנים 1996 - 1997; וכן דחיית עסקאות הבקרה שהציג שמאי התובעים בשל מיקומם בשטחי הישוב דאלית אל כרמל היתה מגמתית ומוטעית, שכן לדידם בעת ביצוע העסקאות בשטחים אלו, טרם צורפו השטחים לתחומה המוניציפאלי של דאלית-אל כרמל.

21. עוד טוענים התובעים, כי התוצאה אליה הגיע השמאי היא אימוץ בפועל של עמדת הוועדה המחוזית ועמדת היועץ המשפטי לממשלה אשר הוצגה לשמאי, לפיה פיצוי לפי סעיף 197 לחוק ייבחן בשלב ראשון האם התקיימה פגיעה אובייקטיבית בשימושים שניתן לעשות במקרקעין, ובשלב השני האם חלה ירידה בשווי השוק של המקרקעין בעקבות פגיעה זו. לטענת התובעים עמדה זו שגויה, שכן לדידם המונח "פגיעה במקרקעין" פורש בפסיקה כירידת ערך המקרקעין ותו לא, בעוד שדרישת הפגיעה בתכונות המקרקעין היא "דרישת סף", היינו פגיעה במקרקעין ולא באדם. בטענות אלו נסמכים התובעים על פסיקה רבה, בדגש על ד"נ 28/79 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' וארון, פ"ד לה(1) 561 (1980) וע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463 (1995). התובעים אף טוענים לפגמים רבים שנפלו, לשיטתם, בחוות דעת היועץ המשפטי לממשלה בנושא פיצוי בגין פגיעה בפוטנציאל המקרקעין, אשר עסקה אף היא בפירוש המונח "פגיעה במקרקעין".

טענות הוועדה

22. הוועדה מבקשת לאמץ באופן מלא את חוות דעתו של השמאי ובהתאם לדחות את תביעת הפיצויים.

23. הוועדה טוענת כי המועד הקובע לצורך הערכת הפגיעה במקרקעין בעקבות המצב התכנוני החדש הוא 20.3.08, היינו מועד פרסום התוכנית, בהתאם לאמור בסעיף 119 (ב) לחוק התכנון והבניה, ולא מועד ההחלטה להפקיד את התוכנית בשנת 1997, כפי שנטען על ידי התובעים. עוד טוענת הוועדה כי ככל שבית המשפט יאמץ את טענת התביעה באשר למועד הקובע, אין בכך כדי להביא לשינוי התוצאה, שכן בפרשת כיאט עליה נסמכים התובעים נקבע כי המועד הקובע הוא תאריך פרסום הפקדת התוכנית, ובענייננו - לגרסתה, בשנת 2002. נוכח העובדה שטענת התובעים היא ששווי המקרקעין במתחם החל משנת 1998 היה סטאטי ועמד על כ- 5,000 דולר, די בכך כדי לקבוע כי לא חלה ירידת ערך במקרקעין לאחר הפקדת התוכנית. מכל מקום, טוענת הוועדה כי התובעים לא הוכיחו קשר סיבתי ממשי בין ההחלטה להפקיד את התוכנית בשנת 1997 לירידת ערך המקרקעין.

24. עוד טוענת הוועדה כי צדק השמאי בקביעתו כי תוכנית ג/1209 לא הביאה לירידת ערך המקרקעין במתחם, וכי מתודולוגיית ההשוואה בה הוא בחר היא הגיונית ומקובלת.

25. הוועדה טוענת עוד כי העסקאות עליהן מתבססים התובעים בשנים 1996 - 1997 הן עסקאות חריגות, אשר חולקות מאפיינים משותפים: כולן התבצעו על ידי אותו משרד נדל"ן ומסחר בקרקעות, הקרקעות הנסחרות כולן קטנות, בלתי מתוכננות ונמכרו במחיר גבוה ביותר ממחיר הרכישה שלהן. לפיכך, לטענת הוועדה, עסקאות אלו אינן משקפות את שווי השוק של המקרקעין במתחם, במיוחד נוכח אופיו של המקרקעין במתחם והשימושים המוגבלים שניתן לעשות בו.

26. הוועדה מוסיפה וטוענת כי התובעים טועים בפרשנותם את המונח "פגיעה במקרקעין". לטענת הוועדה, בבחינת מתן פיצויים לפי סעיף 197, יש לבדוק בשלב ראשון האם התוכנית הפוגעת הגבילה את השימושים שניתן לעשות במקרקעין, ורק לאחר מכן לבחון האם הגבלה זו הובילה לנזק שהוא ירידת ערך המקרקעין. הוועדה אף מאזכרת שורה של הלכות במסגרתן פסק בית המשפט כי סעיף 197 לחוק לא מקנה פיצויים במקום שבו השימוש המותר במקרקעין לאחר אישור תוכנית לא השתנה, אפילו אם ערך המקרקעין לאחר אישור התוכנית ירד. בענייננו, הוועדה טוענת כי תוכנית ג/1209 לא פוגעת בתכונותיהן האובייקטיביות של המקרקעין. טענה זו נסמכת על מספר נימוקים: היותו של השטח בעל רגישות נופית והיסטורית עליונה; פסיקתו של ביהמ"ש בעתירה נגד התוכנית בעת"מ (חיפה) 4377/07 סאפי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז חיפה (15.05.11), בה נקבע כי התוכנית לא פוגעת בערך המקרקעין במתחם; העובדה כי גם תוכנית ג/400 התירה בנייה רק בכפוף לאישור מיוחד; הכללתו של מרבית המתחם במסגרת תוכנית תמ"א 35 המכריזה על התוכנית במרקם שמור משולב; וכן אי הגבלת התוכנית עיבוד חקלאי ורעייה במתחם. לפיכך לא נגרמה לדעת הוועדה פגיעה בשימושים בפועל אשר ניתן לקיים במקרקעין במתחם.

דיון והכרעה

27. לאחר עיון בחוות דעתו של השמאי, בטענות הצדדים, בסיכומיהם ובראיות שהונחו לפני, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעות להידחות.

28. נפסק לא אחת כי מינוי מומחה מטעם בית המשפט הוא כלי אשר ראוי להסתייע בו במקרים בהם ההכרעה נדרשת לידע אובייקטיבי ומקצועי, שיאפשר להגיע לפתרון הצודק והיעיל בנסיבות העניין. אמנם, חוות הדעת שבמומחיות אינה יכולה להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט, אשר הוא הפוסק האחרון, אולם לרוב לא יסטה בית המשפט מחוות דעת המומחה, אלא במקרים בהם הוכח בפניו כי קיימות סיבות כבדות משקל לעשות כן, כגון מקרה בו נפל פגם מהותי בחוות הדעת, חוסר תום לב, חריגה מסמכות וכדומה. בעניין זה ראו ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, סעיף 4 (23.4.1990):

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בההעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן."

בעניין זה ראו גם ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 570-568 (1998).

זאת ועוד, נוכח מעמדו הייחודי של שמאי מומחה מטעם בית המשפט, אשר חוות דעתו מהווה שקלול של עובדות ונתונים רבים, לא ניתן להסתפק בהצגתה של שיטת חישוב שמאית חילופית, או לערער על אחד מרכיבי חוות דעתו בלבד, על מנת להצדיק את פסילתה של חוות הדעת בכללותה. ראו בעניין זה דבריו של הנשיא בדימוס כב' השופט מ' שמגר בע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ''ד לט(4) 185, 189 (1985):

"... השמאי מגיע לאומדנה, שהיא כמובן תוצאה משוערת, על סמך נתונים שאסף, ובית המשפט מקבל שומתו זו, משום שהוא מכיר במומחיותו של השמאי. מומחיות זו, המעוגנת ביכולת להעריך מכלול של נתונים ולערוך חישובים המביאים בחשבון את המערכת העובדתית כולה, לרבות כל חישובי ההתאמה וההשוואה לסוגיהן, היא ההופכת את השערתו לקבילה כראיה. על כל הערכת שמאי - כמו גם על כל הערכה אחרת ­ניתן לחלוק ולערער. אולם במה דברים אמורים? הצגתה של דרך חישוב חלופית לא די בה כדי לערער ת (כך במקור – י' ו') כוחה וסבירותה של עדות של מומחה מוסכם ויחיד, שהביאה בחשבון מכלול של שיקולים, שהתייחסו למועד ולמקום הקונקרטיים, אם זו לא נתערערה בחקירתו. יש לזכור, כי הערכת שמאי היא בדרך כלל בגדר סיכום של מערכת נתונים מורכבת, והשגה על פרט זה או אחר אינה מצביעה עדיין על כך, שהנתונים המשולבים, המולידים את ההערכה הסופית והמסכמת, אינם מבטאים את הערך של המקרקעין כהווייתה."

29. בענייננו, חוות דעתו של השמאי מנתחת באופן יסודי את השפעת תכנית ג/1209 על שווי המקרקעין במתחם, ומסקנתו כי לתוכנית לא הייתה השפעה על ערך המקרקעין במתחם מתיישבת היטב עם ממצאיו והיא מקובלת עלי. אוסיף כי השגותיהם של התובעים כנגד חוות הדעת לא שכנעוני ברמה הנדרשת כי נפלו פגמים מהותיים בחוות דעתו של השמאי.

30. במוקד המחלוקת בין הצדדים עומדות שתי סוגיות עיקריות: ראשית, מהו המועד הקובע לצורך חישוב ערך המקרקעין? שנית, האם דרך ההשוואה בה בחר לילך השמאי ראויה ומתאימה בנסיבות העניין?

להלן אדון בכל אחת מהסוגיות שבמחלוקת.

המועד הקובע - רקע נורמטיבי

31. כאמור, המחלוקת המרכזית היא באשר ל"מועד הקובע" לצורך חישוב שומת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בעניין זה טוענים התובעים כי המועד הקובע הוא המועד בו נוצרה צפיות של הציבור להתממשות התוכנית, אף טרם מועד הפקדתה. הוועדה לעומת זאת טוענת כי המועד הקובע הוא יום פרסום התוכנית ברשומות. אזכיר כי עמדת השמאי היא כי אומנם המועד הקובע הוא מועד פרסומה של התוכנית, אם כי לצורך הערכת ירידת הערך, ראוי להתחשב בציפייה לאישור התוכנית והשפעתה על מחיר הקרקע עוד בטרם כניסת התוכנית לתוקף. לפיכך, לגישתו, בהערכת שווי הקרקע במצב התכנוני הישן, ראוי לנטרל צפיות זו, ככל שהייתה קיימת.

32. סעיף 119 (ב) לחוק התכנון והבניה קובע כי:

"מועד פרסום ההודעה ברשומות יהיה המועד הקובע לענין תביעת פיצויים לפי סעיף 197."

סעיף 197 לחוק קובע כדלקמן:

"(א)נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200."

מכאן, ברורה ההלכה כי המועד הקובע לצורך הערכת הפגיעה במקרקעין כתוצאה מתכנית חדשה, הוא מועד פרסומה. וראו לאחרונה חזרה על הלכה זו בבר"מ 6547/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עמק חפר נ' חרב לאת כפר שיתופי לחקלאות בע"מ (29.12.14):

"כידוע, המועד הקובע לצורך הערכת שווייה של פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק הוא יום פרסום ההודעה על התכנית ברשומות (ראו: סעיף 119(ב) לחוק; ע"א 6663/93 צאיג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, פ"ד נה(1) 49, 82-81 (1999); אהרן נמדר פגיעה במקרקעין: פיצויים בגין נזקי תכנית 345 (מהדורה שניה, 2008)".

כמו כן ראו: בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' הר (7.8.06) ועמ"נ (חיפה) 59598-12-12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא נ' פז גז בע"מ (19.5.14).

33. לפיכך, 'המועד הקובע' הוא מועד פרסום התוכנית ברשומות. עם זאת, נקבע כי לצורך הערכת השווי של המקרקעין, יש להשוות את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם אל מול שוויה במצב החדש, תוך התחשבות ברכיב ציפיית הציבור בנוגע לאישור התוכנית, שכן על פי רוב, הציפייה לאישור התוכנית יכולה להשפיע על מחיר הקרקע עוד טרם שחל המצב התכנוני החדש (ראו: ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח (2) 190 (1994) ואת פרשיות כיאט ו- מנור. ראו גם, לשם ההשוואה, את רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ פ"ד נז (5) 529 (2003), אשר עסק בקביעת שווי הקרקע לצורך חישוב היטל השבחה).

לסוגיה זו יפים דבריה של פרופ' ד' לוינסון-זמיר (דפנה לוינסון זמיר פגיעה במקרקעין על ידי רשויות התכנון 377- 378 (1994)):

"לעיתים, משפיעה התוכנית על ערך המקרקעין כבר לפני כניסתה לתוקף. עצם הידיעה על הכנת התוכנית או הפקדתה עשויים לגרום ירידה בערך הקרקע ... יוצא, שערב כניסת התוכנית לתוקף, יהיה ערך המקרקעין נמוך יותר מכפי שהיה לפני כן. התעלמות מירידות ערך מוקדמות אלו תגרום לתשלום פיצוי חלקי בלבד ... על כן, בהערכת שווי המקרקעין לפני התוכנית יש להתחשב בירידות ערך שאירעו אמנם לפני תחילתה, אך שיש להן קשר סיבתי לידיעה עליה ולהליכי הכנתה ... אמנם הזכות לפיצוי קמה ביום תחילתה של התוכנית, אך מכך לא נובע מהו שווי המקרקעין הרלבנטי לחישוב הפיצוי." (יוער כי הדברים נכתבו טרם תיקון 43 התשנ"ה -1995 לחוק התכנון והבניה. במצב השורר היום הזכות לפיצוי קמה כבר ביום פרסום התוכנית ברשומות).

34. עוד אציין כי לעניין הקביעה מהו המועד בו נודע לציבור הרחב אודות התוכנית המיועדת ישנם שני מועדים אפשריים; [א] מועד הפקדת התוכנית, שאז קיימת חזקה לפיה הציבור התוודע לתוכנית. [ב] מועד קבלת ההחלטה על הפקדתה, החלטה שבדרך כלל אינה נחלת הכלל. ככל שנטענת טענה כי חלה אפשרות [ב], היינו כי החל ממועד קבלת ההחלטה על הפקדת התוכנית, עוד קודם להפקדתה בפועל, הייתה כבר קיימת ציפיות של הציבור להתממשות התוכנית, הרי שעל הטוען זאת הנטל להוכיח טענתו.

מן הכלל אל הפרט

35. בעניינו, המועד הקובע לצורך קביעת זכות הפיצוי בתביעה על פי סעיף 197 לחוק הוא מועד פרסום תוכנית ג/1209 ברשומות, היינו יום ה-20.03.08.

36. לצורך בחינת טענת התובעים לפגיעה במקרקעין, יש להביא בחשבון את ירידת ערך המקרקעין, ככל שהייתה כזו, עוד קודם למועד פרסום התוכנית עקב צפייתו של הציבור כי התוכנית תמומש.

התובעים טוענים כאמור כי הציפיות שנוצרו בציבור הרוכשים והמוכרים הפוטנציאליים של מתחם הר שוקף להתממשות התוכנית החלה עוד בעקבות ההחלטה שהתקבלה במוסדות התכנון ביום 26.3.97 להפקיד את התוכנית. החלטה זו, כך לטענת התובעים, גרמה לירידה תלולה הן בערך המקרקעין והן בהיקף העסקאות שהתבצעו במתחם הר שוקף בשנה זו.

37. אף כי על דרך העיקרון, צודקים התובעים כאמור כי ראוי להתחשב בציפיות להתממשות התוכנית הציבור בעת הערכת ירידת ערך המקרקעין, הרי שהנטל להוכיח כי אכן הייתה ציפייה כזו במועד שקדם להפקדת התוכנית, צפייה אשר השפיע על ירידת ערך המקרקעין, מוטל כאמור על התובעים. התובעים נסמכים בטענתם על מספר ראיות כמפורט לעיל, ואולם, כפי שנראה להלן, אין בראיות אלה כדי להרים את הנטל המוטל על התובעים להוכיח טענתם זו.

38. הגב' עדה הירש, שעבדה כסוכנת מכירות אצל סוחר הקרקעות מר אברהם בן משה, הצהירה כזכור כי משנודע לבן משה על החלטת הרשויות להפוך את המתחם לגן לאומי, חדל הוא מלבצע עסקאות במתחם. אין ליתן משקל לדברים אלה. ראשית, תצהיר זה לא הוגש לשמאי וצורף הוא רק בשלב הסיכומים. שנית, התצהיר מהווה עדות מפי השמועה, הוא כללי ולא מפורטים בו כלל תאריכים באשר למועד בו נודע למר בן משה על אודות ההחלטה על הפקדת התוכנית.

39. התובעים נסמכים עוד על פרטי המקרה בעניין אבירי, אשר נטען לגביו כי בקשתו של אבירי להקמת מבנה חקלאי במתחם נדחתה בשל הכוונה לשינוי ייעוד במסגרת הפקדת תוכנית ג/1209. עיון בפסק הדין (אשר ספק רב אם יכול להוות ראיה כלשהי לענייננו) מלמד כי העותר שם טען כי נמסר לו טלפונית על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה כי אין טעם שיגיש בקשה כיוון שבקרוב עומדת להתפרסם התכנית החדשה. אין בפסק הדין כל קביעה בנוגע לטענה זו, הנראית תמוהה על פניה, נוכח "הקשר הטלפוני" בין הוועדה לאזרח. מכל מקום, על פי פסק הדין עולה כי בסופו של דבר נדחתה בקשתו של העותר להיתר להקמת מבנה מנימוקים ענייניים שאינם קשורים להפקדת התכנית החדשה. איני סבורה כי פסק דין זה יכול להוות ראיה מספקת לכך שטרם הפקדת התכנית נודע לכלל הציבור על הכוונה להפקידה.

40. עוד המציאו התובעים כראייה מטעמם מכתב מיום 15.10.98 מלשכת התכנון המחוזית אשר נשלח לגב' קסנטיני, אחת התובעות בענייננו, בו צוין מידע אודות ההחלטה להפקיד את התוכנית. סבורני כי אין לייחס משקל של ממש לראייה זו שכן מדובר בפריט מידע בודד שאינו מוכיח כדבעי את הטענה לפיה ההחלטה לשינוי היעוד הגיעה לידי כלל הציבור והשפיעה היא על שווי המקרקעין במתחם.

41. לבסוף, הנדבך המרכזי בטענת התובעים לפיה המידע על הפקדת התכנית הגיע לידי הציבור בשנת 1997, הוא ריכוז נתונים על אודות עשרות עסקאות שהתבצעו בשנים 1996 - 1997, בשווי ממוצע של כ - 40,000 דולר לדונם, וירידה דרסטית בשווי ובהיקף העסקאות לאחר שנת 1997, הוא המועד בה התקבלה ההחלטה על הפקדת התוכנית. כך, בשנת 1998 התבצעו במתחם שמונה עסקאות, בשנת 2000 חמש עסקאות ובשנת 2001 שש עסקאות בלבד. מלבד העובדה כי נתונים אלו מראים לשיטת התובעים כי ההחלטה על ההפקדה הגיעה לידיעת הציבור, נתונים אלו מעידים גם לדידם על שוויה של הקרקע במצב התכנוני הקודם.

42. השמאי סבר כי לא ניתן להתבסס על ראייה זו ואימץ בחוות דעתו את טענות הוועדה, לפיהן עסקאות אלו חריגות ואינן מעידות על המועד בו נחשף הציבור הרחב לכוונה להפקיד את התוכנית. להערכת השמאי, מחיר העסקאות חורג באופן משמעותי ממחיר השוק באותן שנים ולפיכך אין להתחשב במחירן. השמאי מציין את העובדה שמירב העסקאות בשנים אלו חולקות מספר מאפיינים משותפים: מדובר בעסקאות מכירה של אותו סוחר קרקעות, אשר רובן התקיימו במועדים סמוכים במשך תקופת זמן קצרה של 14 חודשים; וכן כי במרביתן מדובר בשטחי קרקע קטנים ולא מתוכננים שאינם מתאימים לייעוד חקלאי.

43. עמדת השמאי כי העסקאות מהשנים 1996 – 1997 הן חריגות ביחס לכלל הפעילות העסקית במתחם היא עמדה מקצועית מובהקת ואיני מוצאת מקום לדחותה.

טענת התובעים היא כי מחיר העסקאות משקף את מחיר השוק, שכן מדובר לטענתם בעשרות רוכשים אינטליגנטים אשר שילמו את המחיר הריאלי של הקרקעות. אין בידי לקבל טענה זו.

הערכת שווי השוק של המקרקעין היא עניין שבמומחיות ולרבות הקביעה כי מחיר העסקאות הנדונות הינו חריג. העובדה שעשרות רוכשים שילמו מחיר מופרז, אין בה כדי לקבוע את שווי השוק של הקרקעות. עובדה היא כי סוחר הקרקעות מר בן משה רכש את אותן קרקעות שנמכרו על ידו, אך תקופה קצרה קודם למכירתן, ביחידות קרקע גדולות ובמחיר נמוך באופן משמעותי ממחיר המכירה (פי שלושה עד פי שבעה ממחיר המכירה), דבר המעיד על שוויין האמיתי של הקרקעות.

לעניין זה ראו את פסק דינו של כב' השופט צ' טל בע"א 5475/93 כהנא נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף השרון (11.3.97), הדומה לענייננו:

"בשיטה ההשוואתית הגיעו שני השמאים לתוצאות דומות באשר להערכת שווי המקרקעין אחרי כניסתה לתוקף של תוכנית תממ/ .3 מר יצחק שלו, השמאי מטעם המערער, הגיע לשווי של 12.79$ המ"ר, ומר דנוס, השמאי מטעם הוועדה הגיע לשווי ממוצע של 13.1$ למ"ר. המחלוקת האמיתית היא מה היה שווי המקרקעין סמוך לפני כניסתה של התוכנית לתוקף. לפי מר דנוס, כניסתה לתוקף של התוכנית כמעט ולא השפיעה על המחיר, ואילו מר שלו העריך את הקרקע סמוך לפני כניסת התוכנית לתוקף, בסכום של 27.60$ למ"ר. לשיטתו, חלה, איפוא, ירידת ערך של יותר מ-% 50עקב תוכנית תממ/3, ומכאן שתביעתו של המערער מוצדקת. בית משפט קמא העדיף חד-משמעית את חוות דעתו של מר דנוס, המבוססת על בדיקה של 40עסקות, 19 מהן לפני תממ/ 3ו- 21לאחריה. את חוות דעתו של השמאי מטעם המערער חשב בית המשפט למגמתית ולא מבוססת. כדי להגיע לשווי הקרקע לפני התוכנית הסתמך מר שלו הסתמכות סלקטיבית רק על שלוש עסקות שמחיריהן היו הגבוהים ביותר. המערער טוען בערעורו, שהשמאי מטעמו בחר להסתמך רק על עסקות שנעשו בגוש 6679ולא בגושים סמוכים. אבל עובדה היא שבשלוש עסקות אלה נקנו שטחי קרקע קטנים עד מאד ( 300- 470מ"ר), במחירים ספקולטיביים, ואין בהן כדי לאפיין את מחיר השוק .... נראית לי עמדתו של בית משפט קמא ולא הייתי מתערב בה" (ההדגשה שלי – י' ו').

ראו גם האמור בת"א (מחוזי ת"א) 148/84 רישפון מעבדות ביולוגיות וכימיות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חוף השרון, פ"מ תשנ"ב(1) 353, 399 (1991):

"אין ספק, כי המחירים בכמה מהעיסקאות שאותן פירטתי הם ספקולטיביים וללא כל אחיזה בשווי הריאלי הממשי, כי העיסקאות במהותן ספקולטיביות ונעשו, כמסתבר, ללא בדיקת הזכויות לאשורן, כשם שהשמאי מר אלוני טעה באיסוף הנתונים הקובעים את הזכויות במקרקעין הללו - והוא, הלוא, איש מקצוע המיומן בכך - סביר להניח, כמעט בוודאות, שכל אותם שהשקיעו כספם ברכישת חלקים זעירים בגוש הזה עשו זאת שלא מתוך ידיעה ממשית ובדוקה בדבר הפוטנציאל הממשי שבמקרקעין הללו אלא, כאמור, מתוך שיקולים ספקולטיביים גרידא. זה גם ההסבר לפערים הגדולים כלפי מעלה וכלפי מטה במחירים שהושגו בכמה מהעיסקאות הנ"ל. וברי לי, כי אילו ידעו, למשל, שהאדמה כולה הוכרזה ב"קרקע חקלאית" והיו בודקים משמעות ההכרזה מבחינת פוטנציאל הניצול של הקרקע, כי אז, לבטח, היו נמנעים מלשלם המחירים המנופחים כפי ששולמו בפועל בכמה מהמקרים."

44. אדגיש, מעבר לנדרש, כי מתן פיצוי בהתבסס על עסקאות החורגות משווי השוק של המקרקעין, מפר את האיזון הקיים בין עלות התוכנית למדינה בשל תשלום הפיצויים לפי סעיף 197, לבין התועלת שתביא התכנית לציבור. לעניין זה ראו דבריו של כב' השופט י' מלץ בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא , פ"ד מו (4) 627, 640 (1992):

"שיקול היסוד השני שבבסיס הצורך לפצות בגין פגיעה הוא שיקול כלכלי-ענייני. אילולא חייבת הייתה המדינה לפצות על פגיעה שבצדה של תכנית, קיים היה חשש סביר, שרשויות התכנון לא ייתנו משקל מספיק לפגיעה שמביאה התכנית, לצד יתרונותיה. הפגיעה שבצדה של תכנית היא שיקול רלוואנטי, במסגרת כלל השיקולים שרשויות התכנון צריכות לקחת בחשבון. כך, למשל, אם הפגיעה שבצדה של תכנית גדולה מהתועלת שהיא מביאה, בדרך כלל עדיף היה שלא להוציא את התכנית אל הפועל."

45. לכל האמור אוסיף עוד כי, השמאי מטעם הוועדה, מר ירון ספקטור, ציין בחוות דעתו כי העסקאות במחירים הגבוהים בשנים 1996 – 1997 מהוות אך 23% מכלל השטח אשר נמכר בשנים אלו. כמו כן מצוין בחוות דעתו כי בשנת 2002 נחתמו 13 עסקאות במתחם, בשנת 2003 נחתמו 15 עסקאות ובשנת 2008 נחתמו 21 עסקאות. מכאן שהיקף העסקאות לא קטן בעקבות ההחלטה להפקיד את התוכנית כטענת התובעים. אדגיש כי נתונים אלו עמדו בפני השמאי מטעם בית המשפט, אשר לא מצא לנכון לחלוק עליהם.

46. מקבלת אני איפה את עמדת השמאי לפיה העסקאות שהתבצעו בשנים 1996 – 1997 הן חריגות ביחס לכלל פעילות המסחר בקרקעות במתחם, ולפיכך אין בהן כדי לחזק הטענה לפיה החלטת מוסדות התכנון להפקיד את התוכנית הגיעה לידי הציבור בתקופה זו, וכי ידיעה זו היא זו אשר גרמה לירידת ערך הקרקעות לאחר שנים אלה.

47. המסקנה מכל האמור היא כי לא עלה בידי התובעים להוכיח כי הציבור הרחב ידע אודות הכוונה להפקיד את התוכנית קודם למועד הפקדתה בפועל. ממילא, לא ניתן לייחס לכוונה להפקיד את התוכנית השפעה כלשהי על מחירי השוק של המקרקעין בתקופה הנדונה טרם הפקדתה בפועל.

אשר על כן, יש לקבוע כי לצורך עריכת השוואת מחירי המקרקעין יש להתחשב במועד פרסום הפקדת התוכנית בפועל.

48. כאמור, התוכנית הופקדה למצער רק בשנת 1999 (מועד פרסום ההפקדה ברשומות) אך, כפי גרסת המשיבה, דבר ההפקדה פורסם בעיתונות רק בשנת 2002. קיימת חזקה כי החל ממועד זה נודע דבר הפקדתה לציבור הרחב. אין מחלוקת כי שווי השוק של המקרקעין לא ירד לאחר מועד זה ובעקבות הפקדת התוכנית, כך אף לגרסת התובעים. אציין כי גם אם אניח לטובת התובעים כי כבר בעקבות הפקדת התוכנית, אף טרם פרסומה בעתונות הובא הדבר לידיעת הציבור, אזי בין כך ובין כך, לא הוכח כי שווי המקרקעין ירד עובר לשנת 1999, והכל כמפורט לעיל.

אשר על כן, לא הוכיחו התובעים כי הפקדת התוכנית ואישורה גרמו לפגיעה במקרקעין.

49. ניתן היה להסתפק במסקנה זו ולדחות את התביעה, אולם מאחר והשמאי בחר לילך בדרך נוספת, אבחן בקצרה את השגות התובעים כנגד דרכו זו.

עסקאות השוואה מחוץ למתחם התוכנית

50. למען הסר ספק, בחר השמאי לילך בדרך שונה מהשוואת שווי המקרקעין במתחם לפני ואחרי הפקדת התוכנית. המתודולוגיה בה בחר משווה בין הקרקעות במתחם הר שוקף בייעוד חקלאי עליהן חלה תוכנית ג/1209 לבין קרקעות במרחב תכנון גלילי מחוץ לתוכנית ג/1209, על מנת שאלו האחרונות ישמשו כמעין נייר לקמוס להשפעת התוכנית על המקרקעין במתחם הר שוקף. כאמור לעיל, בחוות דעתו העריך השמאי כי הקרקעות עליהן חלה התוכנית דומות בערכן לקרקעות חקלאיות בעלות מאפיינים דומים מחוץ לשטח התוכנית. משכך מסקנתו היא כי תוכנית ג/1209 לא גרמה כלל לירידה בערך המקרקעין במתחם.

51. טענת התובעים היא כי נפלו פגמים רבים בשיטה שמאית זו: ראשית, השמאי התבסס באופן שגוי על "עסקאות בקרה", למרות שיש להעדיף שומה על בסיס "עסקאות השוואה". בעניין זה הוסיפו התובעים כי השמאי טעה כאשר הציג את עסקאות הבקרה שהציגו השמאים מטעמם כעסקאות השוואה. שנית, העסקאות מחוץ לגדרי התוכנית אותן בחר השמאי הן מגושים מרוחקים, שאינם דומים למקרקעין במתחם ואין בהן אינדיקציה לשווי המקרקעין במתחם. בעניין זה מוסיפים התובעים כי השמאי החל לבדוק את שווי המקרקעין מחוץ לגדרי התוכנית החל משנת 1998, היינו לאחר המועד בו לשיטתם נגרמה ירידת ערך המקרקעין. שלישית, השמאי בחר באופן מגמתי עסקאות מחוץ לגדרי תוכנית ג/1209 ופסל באופן שגוי עסקאות מחוץ לגדרי התוכנית אותן הציעו התובעים.

52. יש לדחות את השגותיהם של התובעים ואבהיר;

[א] אין לקבל את הטענה לפיה שגה השמאי עת העדיף "עסקאות בקרה" על פני "עסקאות השוואה". עסקאות השוואה אינן, כפי שטוענים התובעים, עסקאות "בתחום התוכנית" בעוד שעסקאות הבקרה תמיד הן "מחוץ לתוכנית". מלאכת השומה משמעותה השוואת עסקאות בנכס או במקרקעין הנידונים לעסקאות של נכסים אחרים, במאפיינים דומים. ראו את דבריו של המלומד פרופ' א' נמדר, לפיהם: "... יש לציין בראש ובראשונה את העקרון הבסיסי השולט בדיני השמאות – עקרון ההשוואה או עקרון השווי השוקThe Market Approach . על פי עקרון זה, על מנת לקבוע את שוויו של נכס מקרקעין יש להשוותו לנכסים אחרים שנעשו בהן עסקאות, ומחירם, לכן, כבר ידוע, ולגזור מעסקאות אלה את מחיר הנכס הנדון. מבחן זה מבוסס על המחיר ששולם בעסקאות אחרות, במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, לנכס דומה בגודלו, במיקומו, באיכותו ובשאר תכונותיו" (אהרון נמדר פגיעה במקרקעין [פיצויים בגין נזקי תכנית] 347 (מהדורה שנייה, 2008), ההדגשה שלי - י' ו').

ראו גם קביעתה של כב' השופטת מ' בן פורת בע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225, 227 (1979)): "מבין כל השיטות האפשריות לשום מקרקעין עדיפה זו הנקראת 'השוואתית' והמבוססת על עסקאות שבוצעו לערך באותו פרק זמן במקרקעין שנתוניהם דומים לנכס נשוא הדיון. העובדה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע מהווה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם" (ההדגשה שלי – י' ו').

בענייננו, השווה השמאי בין קרקעות בשטח התוכנית לבין קרקעות בעלות מאפיינים דומים, לפי קביעתו המקצועית של השמאי, שמחוץ לשטח התכנית: קרקעות בעלת ייעוד חקלאי במרחב תכנון גלילי. ההבדל המשמעותי היחיד בין שני המתחמים, כך לגישתו של השמאי, הוא קיומה של תכנית ג/1209. בכך, בודד השמאי את השפעתה של התכנית על שווי המקרקעין. אופן השוואה זו הוא עניין שבמומחיות, הדרך נראית לי סבירה, הגיונית ומקובלת היא עלי.

[ב] גם בטענת התובעים כי השמאי התעלם מעסקאות שבוצעו לפני שנת 1998 אין ממש, שכן על פי שיטה זו, אין משמעות לתקופה זו. ראו הסברו של השמאי כדלקמן:

"השוואת העסקאות שבוצעו בקרקע חקלאית לעסקאות שבוצעו בקרקע המיועדת לגן לאומי סמוך למועד הקבוע יכולה להצביע על ירידת ערך, ככל וזו נגרמה. לצורך ביצוע השוואה מהימנה ככל האפשר, בחנתי עסקאות מאזורים הסמוכים ככל הניתן לגבול המזרחי של תוכנית ג/1209, הן בתוך תחום התוכנית והן מחוצה לו. מאחר ולמרחק מהגבול המוניציפלי של דאלית אל-כרמל השפעה על השווי (מתקיים יחס הפוך בין המרחק לבין השווי), בחנתי בנוסף עסקאות השוואה בתחום תוכנית ג/1209 המרוחקות יותר מהגבול המוניציפלי של דאלית אל כרמל ומאזורי ההשוואה הנ"ל ..." (סעיף 9.3.6 לחוות הדעת).

ברי כי אלמנט הזמן אינו משמש פקטור במתודולוגיה זו, שהרי ההשוואה מתקיימת בין קרקעות דומות בשני המתחמים בשנים הסמוכות למועד עריכת חוות הדעת.

[ג] בנוסף לכך, כפי שאף ציין השמאי, אם לשיטת התובעים מחיר הקרקע לפני הפקדת התוכנית עמד על כ - 40,000 דולר לדונם, הרי שמחירה של קרקע בעלת מאפיינים דומים מחוץ לתוכנית היה אמור להאמיר אף יותר נוכח צמצמום היצע הקרקעות באזור המיועדות לחקלאות. ואולם, עובדה היא כי מחיר הקרקעות החקלאיות במרחב תכנון גלילי מחוץ לתוכנית ג/1209 נותר על סך ממוצע של כ-5,000 דולר לדונם.

[ד] אין לקבל את הטענה לפיה בחר השמאי "פתח צר", במילותיהם של התובעים, לאבחון עסקאות ההשוואה שמחוץ למתחם התוכנית. התובעים לא הוכיחו בראיות בעלות משקל ממשי כי עסקאות ההשוואה שבחר השמאי שונות מהעסקאות שבשטח התוכנית, באופן המצדיק את פסילת ההשוואה. הסברו של השמאי לפיו לא ניתן לבצע השוואה בין עסקאות במרחב תכנון גלילי לבין עסקאות שהתקיימו במרחב תכנון דאלית-אל כרמל, כפי שעשה שמאי התובעים, מקובל עלי. השמאי הסביר בחוות דעתו כי הסיכוי הגבוה לפיתוח במרחב תכנון העירוני של דאלית אל כרמל, משפיע באופן משמעותי על מחיר המקרקעין באזור זה. לפיכך, נראים לי דבריו כי הסיכוי הנמוך הקיים במרחב תכנון גלילי לפיתוח מעין זה, אינו מאפשר השוואה בין הקרקעות באזורים אלה, שכן מאפייני הקרקעות להשוואה אינם דומים.

53. מכל המקובץ לעיל עולה כי המתודולוגיה בה בחר השמאי, והתוצאה אליה הגיע על בסיסה, מקובלות עלי, ולא מצאתי בהן פגם מהותי המצדיק את שלילת חוות דעתו.

פרשנות המונח "פגיעה במקרקעין"

54. בשולי הדברים, אעיר כי התובעים והוועדה מתייחסים באריכות יתירה בסיכומיהם לפרשנות הנכונה שיש לשיטתם להקנות למונח "פגיעה במקרקעין" בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. התובעים אף הגדילו לעשות והתייחסו בפירוט רב לחוות דעת היועץ המשפטי לממשלה באשר לפיצוי בגין פגיעה בפוטנציאל המקרקעין שהובאה בפני השמאי. ואולם, משבחר השמאי ללכת בנתיב אותו התוו התובעים, קרי לבחון את הפגיעה במקרקעין באספקלריה של ירידת שווי גרידא, ולמעשה, לא בחן הוא כלל את סוגית הפגיעה בתכונות ובפוטנציאל המקרקעין, לא היה כלל מקום וצורך להתייחסות מפורטת זו.

סוף דבר

55. על סמך כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את חוות דעתו של השמאי במלואה ולקבוע שהתובעים לא הוכיחו כי תוכנית ג/1209 גרמה פגיעה למקרקעין במתחם הר שוקף.

לפיכך דין התביעות להידחות.

התובעים ישאו בהוצאות הוועדה בסך של 15,000 ₪.

ניתן היום, ד' אב תשע"ה, 20 יולי 2015, בהעדר הצדדים.