פסק דין

1. בתיק זה הגיש העורר ערר על פי סעיף 30 לחוק הרשויות המקומיות (ביוב), התשכ"ב - 1962 (להלן: "חוק הביוב") בגין דרישה לתשלום היטל ביוב בסך של 106,185 ₪. יש לציין כי תשלום זה היה חלק מתשלום כולל בגין אגרות והיטלי ביוב, שהוטל על העורר כתנאי לקבלת היתר הבנייה.
2. העורר הוא בא כחם של בעלי נכס ברחוב המעגל 17 בגבעתיים. כתנאי לקבלת היתר בנייה העורר חתם על התחייבות לשלם את היטל הביוב, כאשר בהתחייבות נכתב, בין היתר, כי מצא את תעריפי הביוב "נכונים וסבירים, ואין ולא יהיו לנו כל טענות ביחס לנכונות התעריפים וסבירותם." (להלן: "כתב ההתחייבות"). לטענתו, לנוכח דחיפות הוצאת היתר הבנייה, לא נותרה לו ברירה אלא לחתום על המסמך ולשלם את הדרישה תחת מחאה.
3. בנימוקי הערר טען העורר, כי המשיבה לא עמדה בתנאים הבסיסיים לגביית היטל ביוב, כגון קבלת החלטה על הנחת תשתית הביוב במועצת המשיבה וכן מסירת הודעה לבעלי הנכסים וכו'. כן טען כי קווי הביוב המשרתים את הנכס או חלקם הונחו לפני מועד כניסתו לתוקף של חוק הביוב ביום 19.7.1962, וטען כי את כספי היטלי הפיקוח נדרשת המשיבה לרכז במסגרת תקציב בלתי רגיל, והתעריפים שנקבעו בחוק העזר לגבעתיים (ביוב) התש"ס - 2000 (להלן: חוק העזר") אינם סבירים. עוד טען כנגד גבייה בגין שטחי שירות. יש לציין כי חלק מן הטענות נזנחו במהלך ניהול התיק.
4. הנתבעת טענה בכתב התשובה כי יש לדחות את כל טענות העורר לגופו של עניין וכן כי העורר מנוע ומושתק מלטעון כנגד החיוב להיטל לאור התחייבותו כלפי המשיבה כאשר בכתב ההתחייבות הוא הצהיר כי בדק את כל תעריפי האגרות וההיטלים מצא אותם נכונים וסבירים וכי לא יהיו לו טענות כנגדם.

ראיות הצדדים

1. העורר הגיש תצהיר שלו בלבד. בתצהירו חזר על הטענה שטען בערר, כי נוכח דחיפות הוצאת היתר הבנייה לא נותרה בידו ברירה אלא לחתום על כתב ההתחייבות לתשלום האגרות והיטלי הפיקוח. עוד נכתב בתצהיר: "לדאבוני אין בידי את הכלים לבחון את דרישת התשלום לעומק ויודגש חלק גדול מהמידע מצוי ממילא בידי העירייה (כגון: מועדי הנחת התשתית הרלוונטית"). יתרת התצהיר, ברובה, ניתנה בהתאם לייעוץ משפטי שלטענתו קיבל.
2. העורר לא הגיש חוות דעת לעניין סבירות התעריפים.
3. המשיבה הגישה תצהירים של עובדי המשיבה. הוגש תצהיר של מר פיטר סורקין, מהנדס ביצוע במחלקת תשתיות במשיבה, אשר העיד כי קו הביוב המשרת את הנכס נשוא הערר הוקם בין השנים 1959 ל-1962. עוד הוא ציין כי בשנת 1978 נעשתה פנייה למחלקת התשתיות של עיריית גבעתיים מטעם מהנדס האינסטלציה של הבעלים הקודמים בנכס לצורך קבלת מידע הנדסי בעניין חיבורו של הנכס למערכת הביוב העירונית. בעקבות הפנייה פעלה עיריית גבעתיים לחיבור הנכס למערכת הביוב באמצעות חיבור חדש, אשר נעשה בתיאום עם מהנדס האינסטלציה של הבעלים הקודמים. החיבור נעשה רק בחודש יולי 1998 ועד למועד החיבור לא היה הנכס מחובר למערכת הביוב. עוד ציין מר סורקין כי ביום 7.9.2006 אושרה "תכנית אב" לביוב גבעתיים על ידי ועדה מקצועית לביוב מטעם משרד הבריאות והתוכנית אושרה בוועדת המשנה. בהתאם לתוכנית האב לביוב, יש להגדיל את קוטר קו הביוב ברחוב המעגל, הרחוב בו מצוי הנכס. "אולם, היות וכיום כל תחום המים והביוב הועבר לתאגיד המים "מי גבעתיים", הטיפול והוצאתה לפועל של תכנית האב הועבר לתאגיד המים" (ראו סעיף 15 לתצהיר). עד צוין בתצהיר כי בהתאם לחוות דעתו של המהנדס גבירצמן מיום 30.4.2009 בין השנים 2000 ל-2008 ביצעה המשיבה עבודות תשתית למערכת הביוב בהיקף של עשרה מיליון ₪.
4. עדה נוספת מטעם המשיבה הייתה הגב' ציפי גורסקי, הנדסאית רישוי במנהל ההנדסה במשיבה. הגב' גורסקי ציינה, כי דרישת התשלום נשוא הערר היא דרישת תשלום מתוקנת ממנה הופחת תשלום של היטלי בנייה עבור 2,828.36 מ"ר, אשר שולמו על ידי הבעלים הקודם ולכן דרישת התשלום נשוא הערר היא אך ורק עבור תוספת הבנייה החדשה במקרקעין, סך הכל 1,452.72 מ"ר. עוד היא מזכירה כי ביום 22.10.2009 חתם העורר על כתב ההתחייבות כלפי המשיבה ובמסגרת כתב ההתחייבות הצהיר כי בדק את כל תעריפי האגרות וההיטלים מצאם נכונים וסבירים וכי לא יהיו לו טענות ביחס לנכונותם וסבירותם. לעניין זה ציינה כי למיטב זיכרונה, העורר לא ביקש לערוך תיקונים בכתב ההתחייבות וגם לא סירב לחתום עליו. עוד ציינה, כי במסגרת הליך קבלת היתרי הבנייה מתבקש העורר למלא אחר דרישות הוועדה המקומית לרבות חתימה על כתב ההתחייבות.
5. עוד הגישה המשיבה תעודת עובד ציבור של מר אלכס למדון מנהל מחלקת התשתיות במשיבה המציין כי בעירית גבעתיים קיים תחשיב היטל ביוב שנערך על ידי עלי כהן ומאושר על ידי גיגה כלכלה וניהול בע"מ. לתעודת עובד הציבור צורף התחשיב כאמור.
6. בהוכחות נחקר העורר וכן נחקרו מר סורקין והגברת גורסקי. ב"כ העורר וויתר על חקירת מר למדון. הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

דיון והכרעה

הטענה המקדמית - כתב ההתחייבות

1. למשיבה טענה מקדמית ולפיה העורר מנוע ומושתק מלטעון כנגד דרישת התשלום מכיוון שביום 22.10.09 חתם על מסמך, שכונה כתב ההתחייבות, ובו נכתב כך:

"3. הננו מתחייבים לשלם לכם את כל האגרות והיטלי הפיתוח שיחולו על הבניה החדשה אשר נבנה על המקרקעין על פי התכניות, כולל אגרות והיטלים על המקרקעין עליהם יבנו מבנים אלה, וזאת על פי חוקי העזר של גבעתיים...."

4. הננו מצהירים כלפיכם כי בדקנו את כל תעריפי האגרות וההיטלים המפורטים בסעיפים 2 ו- 3 לעיל (להלן: "האגרות וההיטלים") מצאנו אותם נכונים וסבירים, ואין ולא יהיו לנו כל טענות ביחס לנכונות התעריפים וסבירותם."

1. העירייה בטענתה נסמכת על סעיף 4 לכתב ההתחייבות ובעיקר על הביטוי "אין ולא יהיו לנו כל טענות ביחס לנכונות התעריפים וסבירותם" בבקשתה למנוע מהעורר להגיש את הערר ולראות אותו כמושתק מלהעלות כל טענה באשר "לנכונות התעריפים וסבירותם".
2. טענת העורר כנגד כתב ההתחייבות היא שנחתם בכפייה, משום שללא חתימה על כתב ההתחייבות לא היה מקבל היתר בניה, דבר שהיה מסב לו נזקים כספיים גדולים. בעניין זה מפנה העורר לסעיף 17 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים") הקובע כי מי שהתקשר בחוזה עקב כפייה שכפה עליו הצד השני, בכח או באיום- רשאי לבטל את החוזה.
3. המשיבה טוענת בעניין זה, כי העורר הוא עורך דין המומחה בנדל"ן העוסק בקידום פרויקטים ובהשגת היתרי בניה, אשר לא יכול לטעון לחתימה בכפיה או תחת מחאה, כאשר החתימה נעשתה בפני עורך דין שותף ממשרדו.
4. עוד מציינת המשיבה, כי דרישת התשלום מושא הדיון (יום 25.10.09) היא דרישה מתוקנת לדרישה קודמת מיום 18.10.09, כאשר מדרישה זו הופחתו תשלומים קודמים, ששולמו. עוד היא מציינת כי היה לעורר די זמן לבחון את ההצהרה עליה חתם וכי אף החתים את אחיו על נוסח התחייבות דומה בנוגע לפרוייקט אחר ברח' ז'בוטינסקי 74 בגבעתיים. עוד, לטענתה, העורר לא הביע כל התנגדות לחתום על כתב ההתחייבות ולא ביקש לתקנו.
5. העורר טען עוד יש לראות את ההתחייבות כפסולה מכח סעיף 30 לחוק החוזים ולאור פסק הדין בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה מר צבי גוב ארי (להלן: "פס"ד דירות יוקרה"). כמו כן מפנה העורר לפסק הדין ע"א 65/76 חברת הגבעה האדומה 5000 בע"מ נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד ל(3) 818.
6. לעניין זה הפנתה המשיבה (לא בסיכומיה) לפסק הדין בע"א 8688/06 חיימה ברודנו ואח' נ' עיריית תל אביב (להלן: פס"ד ברודנו").

דיון והכרעה בעניין כתב ההתחייבות

1. לטעמי, יש ללמוד לשאלת תקפות ההתחייבות לפיה לא יהיו לעורר טענות כנגד נכונות התעריפים וסבירותם מפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים בעניין עת"מ 7077-12-11 לשכת המסחר- התאגדות תאגידי כח אדם זר לבניין נ' משרד הפנים ואח' (להלן: "פס"ד תאגידי כח אדם"), פורסם 30.4.12. בפסק דין זה עמד לבחינה סעיף במסגרת הסדר הבאת עובדים זרים, שקובעת המדינה על פי סמכותה, אשר עליו חוייבו החברות מייבאות העובדים הזרים לחתום, ובו נקבע:

"חיוב התאגיד לוותר מראש על כל טענה נגד המדינה או רשות מרשויותיה בקשר לנזק או הוצאה או תשלום לו או לצד ג', במישרין או בעקיפין – "בעקבות או בקשר עם הגעתם או העסקתם של העובדים הזרים שיובאו מחו"ל ובכלל זה טיב העובדים, מועדי הגעתם לישראל או יציאתם, כישוריהם ו/או ניסיונם ו/או היעדר כישורים או ניסיון, במישרין או בעקיפין"." (סעיף 44 לפס"ד תאגידי כח אדם).

1. כב' השופט ד"ר מרזל קבע כי סעיף זה, שבגדרו מבקשת הרשות הציבורית למנוע את העמדתה אל מול תביעות משפטיות והליכים מיותרים, "ובמובן רחב יותר – לקבוע מנגנון "סגור" – מעין הסכמי – בו הרשות תפעל באופן מסוים והפרט יקבל על עצמו אופן פעולה זה, תוך שהוא מוותר מראש על טענות בכל הקשור לאופן הפעילות של הרשות" - מעורר קושי בכמה מישורים ואינו יכול לעמוד על כנו (סעיף 49 לפס"ד תאגידי כח אדם).
2. קושי אחד, לדברי השופט מרזל, הוא כי הרשות פועלת על פי סמכות שניתנה לה בדין וסמכות משמעה גם שיקול דעת אותו צריכה הרשות המינהלית להפעיל כדין. על רקע זה הוראה כזו "מעוררת שאלה. היא מכפיפה לכאורה את סמכות הרשות המינהלית ואת שיקול דעתה להסכמה וולנטרית, וליתר דיוק: לוויתור על טענות – מצד הפרט. אלא שאם פועלת הרשות כדין, מה לה כי תחשוש; ואם אין היא פועלת כדין, הכיצד יכולה היא לחייב את הפרט להסכים מראש שהוא מוותר על טענות, לרבות טענות עתידיות?" (סעיף 50 לפס"ד תאגידי כח אדם).
3. קושי נוסף, הקיים גם בעניין שבפני, המוזכר על יד כב' השופט מרזל, הוא "בכל הקשור בחובת ההגינות של הרשות. אכן, הרשות המינהלית חבה במכלול של חובות ואחת מהן היא חובת ההגינות (ראו בהרחבה יצחק זמיר הסמכות המינהלית כרך ב' 1007-997 (מהדורה שנייה, 2011); דפנה ברק ארז משפט מינהלי כרך ב' 634-632 (2010)). חיוב הפרט הכפוף למעשה הרשות ולהפעלת סמכותה – בוויתור על טענות, ואף ויתור צופה פני עתיד; וכתנאי להפעלת הסמכות המינהלית ובשים לב גם לחובת האמון של הרשות הציבורית (ראו בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר, אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב (1) 209 (1998)) ולפערי הכוח היחסיים שבין הצדדים – יכול לעלות כדי חוסר הגינות (השוו: ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי (לא פורסם, 27.6.2011) [פורסם בנבו] , בפיסקה 45 לחוות דעתה של כב' השופטת א' פרוקצ'יה; השוו גם לחזקות הקיפוח שבסעיפים 4(6) ו-(8) לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 ולסעיף 5 לאותו חוק; כן ראו גבריאלה שלו חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית 100, 109-108 (1999)). " (סעיף 52 לפס"ד תאגידי כח אדם).
4. וקושי אחרון, המוזכר בפסק הדין:

"באין דיין, אין דין. ויתור על טענות כלפי הרשות המינהלית, כמוהו כוויתור על תביעות; וויתור על תביעות – כמוהו כוויתור (או סיוג) של זכות הגישה לערכאות. מבלי צורך להכריע במעמדה של זכות זו ובהיקפה (ראו בג"ץ 2171/06 כהן נ' יו"ר הכנסת (לא פורסם, 29.8.2011) [פורסם בנבו] בפיסקה 19; בג"ץ 993/06 מדינת ישראל נ' מוסטפה דיב מרעי דיראני (לא פורסם, 18.7.2011) [פורסם בנבו] , בפיסקאות 26-21 לחוות דעתה של כב' השופטת (בדימ') א' פרוקצ'יה) הרי שברי הוא כי תנייה בהסכם, הפוגעת בזכות הגישה לערכאות, לא כל שכן – המאיינת אותה, מעוררת קושי אינהרנטי (השוו, ע"א 1480/04 מליבו ישראל בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון (לא פורסם, 17.9.2006) [פורסם בנבו] , בפיסקה 17; ע"א 3833/93 לוין נ' לוין פ"ד מח (2) 862, 875-874 (1994); פרשת ש.א.פ בע"מ, לעיל; ע"א 3369/98 מינהל מקרקעי ישראל נ' רוזנטל, פ"ד נה (4) 52, 64 (2001); רע"א 9333/05 הליוט-פקרד (ישראל) בע"מ נ' מפעל הפיס (לא פורסם, 30.10.2005) [פורסם בנבו]; רע"א 4328/09 גרינברג נ' מפעל הפיס (לא פורסם, 25.6.2009) [פורסם בנבו]; עע"ם 3813/11 טלדור מערכות מחשבים (1986) בע"מ נ' מלם מערכות בע"מ (לא פורסם, 5.1.2012) [פורסם בנבו] בפיסקה 21; עת"מ 51671-02-11 מ.א.ה מנרב – אלקטרה – הדרכה בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד האוצר – אגף החשב הכללי (לא פורסם, 25.1.2012) [פורסם בנבו] , בפיסקה 41)). קל וחומר, מקום בו מדובר בנוהל של הרשות הציבורית עצמה במיוחד מקום בו מדובר בוויתור מראש על טענות עתידיות (וראו פרשת ש.א.פ שם)." (סעיף 53 לפס"ד תאגידי כח אדם).

1. אין לי אלא להצטרף בכל הכבוד הראוי לכל אחד מן הנימוקים שלעיל ולקבוע כי גם הסעיף הנדון בפני - אינו יכול לעמוד.
2. לכך ניתן להוסיף, כי במקרה שבפני מדובר גם בסוגיית כפייה כלכלית. ניתן להניח, כי הלחץ הכלכלי על יזם, שכל מטרתו לקדם פרויקט בנייה, וללא חתימה על מסמך כגון זה, לא היה מקבל היתר בנייה - הוא ברור ואין צורך להכביר עליו במילים.
3. לפיכך, אני מוצאת כי התחייבות זו אינה יכולה לעמוד ביחסי העירייה והעורר, ולכן יש מקום לבחון את ערר לגופו.
4. למעלה מהנדרש אציין, כי לו הייתי מקבלת כתקפה את ההתחייבות, הרי שהיה מקום לקבל את טענת העורר כי לכל היותר חתם על התחייבות המתייחסת לתעריפים הקבועים בחוק הביוב וסבירותם, אך לא לטענות נוספות שהועלו בערר.

טענות לגוף החיוב

חיוב בהיטל בגין תוספת בנייה כאשר התשתית הוכנה קודם לחוק הביוב

1. טענתו העיקרית של העורר לגוף הערר היא, כי העירייה אינה יכולה לחייבו בהיטלים בגין תשתית, אשר הותקנה טרם כניסת חוק הביוב לתקפו. העורר טוען, כי עבודות התשתית המשרתות את הנכס החלו בשנת 1959 ונסתיימו במאי 1962. לטענתו על פי סעיף 57 לחוק הביוב אין העירייה מוסמכת להטיל חיוב בהיטל ביוב בגין עבודות אשר הוחל בביצוען טרם כניסתו של חוק הביוב לתוקף, וכן על פי סעיף 260 לפקודת העיריות נקבע כי חוקי העזר לא יחולו על עבודות שנעשו לפני כניסתו לתוקף.
2. לטענת העורר קיימות שתי עילות לחיוב בהיטלי פיתוח. עילת החיוב הראשונה – מועד ביצוע עבודות תשתית; ועילת חיוב משלימה – תוספת בניה. עילת חיוב משלימה אינה נדרשת לזיקה חדשה, אלא הזיקה נוצרה עם ביצוען של עבודות התשתית המהוות את עילת החיוב הראשונה. העורר מפנה לפסק הדין בעע"מ 1314/10 עיריית ראש העין נ' אשבר נכסים בע"מ (להלן: "פס"ד אשבר"). לפיכך טוען העורר "כי כמו שלא ניתן לחייבו בהיטל בגין עילת החיוב הראשונה אשר נוצרה טרם כניסת חוק הביוב לתוקף כך גם לא ניתן לגבות היטל ביוב מכוח העילה המשלימה, שהרי כפי שנאמר קיימת זיקה בין שתי עילות החיוב." (סעיף 23 לסיכומי התשובה). במילים אחרות, טענת העורר היא שאם הנכס חובר למערכת הביוב לפני כניסתו לתוקף של חוק הביוב, הרי שאין אפשרות לחייבו כעת בגין תוספת בנייה.
3. העירייה טענה כי היטל הביוב הוטל כדין וזאת מכוח סמכותה על פי על פי סעיף 2(ב)(2) לחוק העזר שזו לשונו:

"היטל ביוב יוטל על בעל נכס בהתקיים אחד או יותר מאלה:

(1) התקנה או קניה או קבלת החלטה בעיריה על התקנה או קניה של שלב ביוב אשר ישמש את נכסו, במישרין או בעקיפין; לענין זה, "החלטה" – לרבות אישור תקציב שבמסגרתו נכללת התקנה או קניה של שלב הביוב;

(2) הוספת בניה או בניה חדשה בנכס."

1. לעניין זה מפנה המשיבה גם לפסק דין של ועדה זו – וע (ת"א) 5743-08-09 ציון תייר נ' עיריית גבעתיים (29.11.12) (להלן: "פסק דין ציון תייר").
2. בסוגיה זו קבע לטעמי פסק דין אשבד הלכה הפועלת לרעת העורר. בפסק דין אשבד מסביר כב' השופט פוגלמן את מושכלות היסוד בעניין ההיטל וגבייתו המפוצלת:
3. "במועד התגבשות החיוב בהיטל (יצירת זיקה בדרך של ביצוע עבודות תשתית בנכס גובל), התעריף שיוטל על בעל הנכס כבר ידוע ואין כל מניעה להטילו כחיוב חד-פעמי. ואכן, הסדר הקובע חיוב חד-פעמי היה מעוגן כברירת מחדל גם בסעיפים 16, 17 ו-18(2) לחוק הביוב, טרם ביטולם (ראו גם עניין מאיר סדי, בעמ' 327).
4. ואולם תשלום חד-פעמי מחייב את בעל הנכס לשלם מראש עבור חלקו היחסי במימון התשתית כולה, לרבות החלק היחסי בזכויות בניה שטרם נוצלו בפועל, וממילא לפני שהחל ליהנות מהן. חיוב חד-פעמי עלול אפוא ליצור הכבדה ניכרת על בעלי הנכסים, ואף מעורר קשיי גביה ניכרים מצד הרשויות המקומיות (ראו שפיר, בעמ' 243-241). מטעם זה איפשר המחוקק לרשויות המקומיות לבחור בשיטת חיוב המבוססת על שתי עילות חיוב נפרדות: עילת חיוב ראשונית, המתגבשת עם היווצרה של זיקה של הנאה בין הנכס לבין התשתית (ביצוע עבודות בנכס גובל), ולפיה גובה ההיטל מחושב כמכפלת תעריף ההיטל בשטח הבנוי בפועל; ועילת חיוב משלימה שקמה בגין כל תוספת בניה בנכס ומחושבת כמכפלת התוספת בתעריף ההיטל במועד גמר הבנייה. הסמכות לבחור בין חיוב חד-פעמי לבין חיוב מפוצל עוגנה בסעיף 18(3) לחוק הביוב (לפני שבוטל), ובפועל רוב (אם לא כל) הרשויות המקומיות אימצוה (ראו: שפיר, בעמ' 179-178 וכן הערת שוליים 142). כך גם בחוקי העזר דנן (סעיפים 2(ב) ו-6 לחוק העזר לסלילה וסעיף 4 לחוק העזר למים). " (סעיפים 18-19 לפס"ד אשבד).

ובהמשך:

"נוכח מאפייניה של שיטת ההיטל, החיוב בתשלום בגין תוספת בניה הוא חיוב משלים במהותו. בתור שכזה, אין הוא נדרש לקיים זיקת הנאה "חדשה" לנכס, מאחר שהזיקה המתחייבת כבר קיימת: היא נוצרה בעבר, עם ביצוען של עבודות התשתית שהקימו את עילת החיוב הראשונית בגין השטח הבנוי, והיא נותרת בעינה גם ביחס לחיוב המשלים, מאחר שהנכס ממשיך כל העת להשתמש בתשתית הקיימת וליהנות ממנה. זיקת ההנאה אינה מותנית אפוא בהקמת תשתיות נוספות, והחיוב המשני בהיטל אינו אלא המשכו והשלמתו של החיוב הראשוני. במילים אחרות: החיוב המשני הוא חלק בלתי-נפרד מהיטל אחד שמועד החיוב בו אך פוצל לחיוב ראשוני ולחיובים עתידיים-נדחים. " (סעיף 24 לפס"ד אשבד).

1. לטעמי, וכפי שהוועדה בראשותי קבעה בפסק הדין ציון תייר, מפסק דין אשבד עולה, שהרעיון, שחיוב ראשוני, משמעו אך ורק חיוב כתוצאה מהיטל, ולכן לא יכול להיות חיוב משני כתוצאה מתשתית, שנבנתה קודם לחקיקת חוק הביוב - אינו נכון, משום שאינו עולה בקנה אחד עם רעיון ההיטל, כפי שנקבע בפסק דין אשבד.
2. לעניין זה מן הראוי להביא דברים שנאמרו בפסק דין ע' (נת') 80/07 י.נ.ו.ב בניה ופיתוח בע"מ נ' עיריית כפר סבא מיום 27.9.10:

"כשם שהתפתחות העיר היא דינמית וכרוכה בפעילות של בנייה, כך אף בנייתה ופיתוחה של תשתית הביוב העירונית (ותשתיות אחרות) היא דינמית ומתנהלת לאורך שנים. משמעות התפיסה ה"היטלית" היא כי כל אימת שמתבקש היתר בנייה, לרבות לתוספת בנייה, נגבה היטל הביוב על פי המטראז', שלגביו ניתן היתר בנייה, וזו היא, על פי הדין, השתתפותו של בעל הנכס במימון מערכת הביוב העירונית שמשרתת את הנכס." (סעיף 6 לפסק הדין).

1. עוד יש להוסיף בהקשר זה את דבריו של המלומד שפיר המתייחס לסעיף 27 לחוק הביוב ומבקר את העיקרון העומד בבסיסו באומרו:" האחדת ההתבוננות בשתי שיטות חיוב אלה, בבחינת "שולמו דמי השתתפות – לא ישולם לעד היטל", אינה מדויקת, והיא מסייעת בהנצחת עוול בגביית היטל הביוב. כפי שכבר הוסבר לעיל, שורש הבעיה היא בכך, שלתשלום דמי השתתפות ולתשלום היטל מכנה משותף חלקי בלבד – שניהם משולמים עקב היווצרותה של זיקת הנאה בין הנכס לבין התשתית המשמשת אותו. לעומת זאת זיקת המימון לגבי תשלומי חובה אלה שונה לחלוטין – דמי השתתפות מממנים את התשתית המשמשת את הנכס, ומבחינה זו זיקת המימון בהם משיקה לזיקת ההנאה; דמי ההיטל מממנים את חלקו של בעל הנכס בכלל הוצאות התקנת הביוב הציבורי בלי קשר כלל למימון קטע התשתית המשמש אותו דווקא. כתוצאה מכך לא יכול להיווצר כלל קשר מימוני בין דמי ההשתתפות ששולמו בעבר על ידי בעל נכס בגין התקנת שלב ביוב המשמש את נכס , לבין חיוב בהיטל לפי חוק הביוב. יעודו של תשלום החובה שונה לחלוטין בשני המקרים, וכתוצאה מכך גם סכומו. התשלום משולם פעמיים, אך אין הוא תשלום כפל כלל ועיקר." (עמ' 632).
2. מכל האמור לעיל עולה, שכאשר בוחנים את מטרת ההיטל, במקרה של בניין חדש או תוספת בנייה, בין אם בעבר שולמו דמי השתתפות, או שולם היטל ובין אם לא שולם כל תשלום – הרי קיימת זיקה בין הבנייה החדשה לבין התקנת קו הביוב הציבורי המשרת את הנכס ולכן מי שבונה בניין חדש או תוספת בנייה חייב בהיטל ביוב על פי התוספת שהוספה יחסית לבניין הקודם.
3. אציין, כי במקרה זה שבפני חוייב העורר אך ורק על תוספת הבנייה המבוקשת על ידו בקיזוז היטל ביוב בגין בקשה קודמת להיתר משנת 1998 (ראו סעיף 48 לסיכומי המשיבה).
4. בכך ניתן היה לסיים את ההחלטה. אולם המשיבה הוסיפה וטענה באופן חלופי כי ביצעה עבודות תשתית המשרתות את הנכס ולכן אתייחס גם לטענה זו בקצרה.

ביצוע עבודות תשתית המשרתות את המקרקעין

1. על פי עדותו של פיטר סורקין מטעם העירייה היא שחיבור המקרקעין לרשת הביוב העירונית נעשה בעקבות הקמת הבניין החדש. אמנם קודם לכן בשנת 1989 הייתה פנייה קודמת בעניין חיבור הבניין וסורקין העיד כי העירייה פעלה בעניין זה, אולם פעולת החיבור ככל הנראה לא הסתיימה באותה שנה והיא חודשה והסתיימה רק כאשר נבנה הבניין החדש בשנת 2009 (ראו עדותו של סורקין עמ' 14 משורה 14 עד עמ' 15 שורה 2).
2. העירייה טענה כי בהסתמך על סעיף 17 לתצהירו של סורקין, המשיבה בצעה בין השנים 2000 ל- 2008 עבודות בתשתית מערכת הביוב בתחומה בהיקף של 10 מליון ₪. בעניין זה צירפה המשיבה חוות דעת של המהנדס גבירצמן, אולם המהנדס לא הובא לעדות ולכן חוות דעתו אינה יכולה לשמש ראיה לנכונות הדברים.
3. לפיכך לטעמי לא הוכיחה העירייה ביצוע עבודות תשתית ביוב במערכת הביוב הסמוכה לנכס מאז שנחקק החוק.
4. אולם כאמור על פי שיטת ההיטל הבנייה החדשה ותוספת הבנייה מקימה עילה חדשה לחיוב, משום שההיטל נועד לכסות את סך עלויות התשתית הקיימות והצפויות בכלל תחומי הרשות ולאו דווקא בתשתית הביוב הספציפית המשרתת את הנכס ולכן גם ללא הוכחה כי בוצעו עבודות תשתית בסמוך לנכס שנוספה לו בנייה חדשה ניתן לחייב בהיטל במקרה של תוספת בנייה. בעניין זה ניתן להפנות לפסק דינו של כב' השופט מודריק בעמ"נ 164/04 עיריית גבעתיים נ' אלמז בע"מ (18.7.05) הדן גם הוא בחיוב היטל בשל בנכס חדש וכך הוא קובע:

"לדעתי ההחלטה משקפת פרשנות מוטעית של טיבו של היטל הביוב המוטל על פי חוק הביוב. כבר הראיתי את משמעותו של ההיטל כפי שהתפרש בפסק הדין בע"א 1270/02 הנ"ל. כיון שמשמעותו של היטל ביוב היא שהרשות מחלקת את סך עלויות התשתית הקיימות והצפויות בתחומי הרשות בין החייבים באופן יחסי, אין צורך להראות, אפילו לא בראיות מינימליות שבוצעו עבודות תשתית, בהקשר לסביבת הנכס (הרחוב או אפילו השכונה), לא מקרוב ולא במרחק זמן. מסגרת הביצוע והתכנון היא של מלוא תחום הרשות. הדין לעניין היטל סוכם כהלכה (תרתי משמע) בספרו של המלומד ע. שפיר:

[היטל נועד] לממן את עלותן של תשתיות הפיתוח המוניציפליות עבורן הן יועדו...מושא התייחסותה החליפי של שיטת ההיטל איננו עבודת התשתית הספציפית, אלא בעיקרו כלל הוצאותיה הנוכחיות והעתידיות ולעיתים אף הקודמות של הרשות המקומית בגין עלויותיה הגלובאליות של מערכת תשתית מוניציפלית ספציפית [עופר שפיר, אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות (1998)89-92 וראו גם דברי השופטת חיוּת: ע"א 2062/02 ארגון הקבלנים והבונים חולון נ' עיריית חולון.

אילו היה מדובר ברשות שלא בוצעו בה עבודות תשתית לביוב מעולם ואין תצפית לביצוע עבודות כאלה בעתיד הנראה לעין, אזי לא היה מקום להטיל היטל ביוב. ודאי שזה אינו המצב בתחומי עיריית גבעתיים.

אין פירוש הדבר כי לא נדרש כל קשר בין הוצאות הרשות לבין ההיטל. שהרי תכלית ההיטל היא לשפות את הרשות בשל הוצאותיה, ואין תכליתו להעשיר את קופת הרשות ( ע"א 263/78 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' המועצה המקומית נשר פ"ד לג(1), 575 764). לפיכך אילו הייתה השגה על שיעור ההיטל ייתכן שהיה מתעורר צורך להצביע, באורח כללי על הנתונים (הוצאות בעבר והוצאות עתידיות של התקנת תשתית ביוב) ששימשו לחישוב שיעור ההיטל. אולם אלמז השיגה לפני הוועדה על עצם החיוב בהיטל. היא אינה יכולה להישמע בטענה שהעירייה לא הוציאה הוצאות להתקנת תשתית בהקשר לנכס שלה. "

1. מכאן שגם טענה כי לא בוצעו עבודות ביוב הקשורות דווקא לנכס הספציפי אינה יכולה לעמוד כאשר מדובר בבניין חדש.

טענת קיום תנאי ההודעה

1. העורר טען כי בכדי שרשות תהא רשאית לגבות היטלי פיתוח עליה לעמוד בתנאים המצטברים הבאים: קבלת החלטה על הנחת התשתית במועצת הרשות (בהתאם לסעיף 16 לחוק הביוב); למסור הודעה לבעלי הנכסים הגובלים על כל שלב בהתקנה או בקניה (בהתאם לסעיף 28 לחוק הביוב ולסעיף 3 (ב) לחוק העזר ביוב); למסור דרישת תשלום בהתאם לסעיף 28 לחוק הביוב; לשאת בעלויות התקנת תשתית ביוב.
2. לעניין זה יש לקבוע כי כאשר מדובר בתוספת בנייה או בבניה חדשה לחלוטין, כאשר החיוב בהיטל נובע אך ורק מהגדלת שטח הבנייה, הרי שלא נדרשת החלטה והודעה בהתאם לסעיפי חוק הביוב הנ"ל, משום שכפי שהסברנו לעיל הגדלת שטח המבנה משפיעה על מכלול השימוש בתשתיות הביוב בעיר ותשלום ההיטל הוא במסגרת שיטת ההיטל ללא צורך בהוכחה כי נבנתה תשתית חדשה שנועדה לשרת את הבניין הספציפי. כל החלטה אחרת בנוגע לבניין חדש לא תעלה בקנה אחד עם עקרונות ההיטל.

התארכות מתן ההחלטה וההרכב

1. לצערי, משום שלא הוארך מינוים של חברי הוועדה שישבו עימי בהרכב לא ניתן היה לתת את פסק הדין, כשהוא חתום על ידי ההרכב ולא היה מנוס ממתן פסק הדין על ידי יושב ראש ההרכב בלבד.
2. בשל כך שהמתנתי בתקווה למינוים של חברי הוועדה עד לימים אלה, התעכבה הוצאתו של פסק הדין, ועל כך אני מתנצלת בפני הצדדים.

סוף דבר

1. אני דוחה את הערעור.
2. בנסיבות אלה- אין צו להוצאות.

ניתן היום, ‏כ"ז סיון תשע"ד, ‏25 יוני 2014, בהעדר הצדדים.