1. מבוא
2. המחלוקת שבפני נסובה סביב זכויות הצדדים ברצועת קרקע ברוחב 8 מטרים, המצויה בגבול בין החלקות שבבעלות הצדדים (להלן: "השביל").
3. התובעת טוענת כי הנתבע עושה שימוש שלא כדין בחלקה שבבעלותה, לרבות בשביל המצוי בתחומה ולפיכך עתרה לסלק ידיו מהם. הנתבע טען מנגד, כי עומדות לו זכויות בחלקה ובשביל ובכללן זיקת הנאה, מתן רשות בלתי הדירה ודיירות מוגנת.
4. לימים וכפי שיפורט להלן, נאות הנתבע לסלק את ידיו מחלקת התובעת, למעט מן השביל, ולפיכך נותרה להכרעה סוגית זכויות הנתבע בשביל בלבד.
5. העובדות וטענות הצדדים
6. התובעת, חברת הימנותא בע"מ, הינה חברת בת של קרן קיימת לישראל (להלן:"הימנותא"), ובבעלותה נמצאת חלקה 745, בגוש 8274 (להלן: "חלקה 745").
7. הנתבע, מר ברוך סרוסי (להלן: "הנתבע"), הינו בעלים במשותף, יחד עם אשתו, בחלקה 343, בגוש 8274, הגובלת בחלקה המערבי, בחלקה 745.
8. לטענת התובעת, הנתבע פלש לחלקה 745 ובין השאר, הניח בה מכולה, מאחסן בה ציוד בניין ועוד. כמו כן, כי בשטח הגובל בין החלקות, בחלקה של התובעת, היה קיים בעבר קטע דרך אשר סומן כשביל ואשר סימונו בוטל משך השנים. כנטען, הנתבע השתלט אף על שביל זה ועל כך וכאמור, נסוב הסכסוך.
9. התובעת פנתה פעמים רבות לנתבע בדרישה כי יסלק את ידיו מחלקה 745, אך הנתבע התעלם מפניות אלה ומכאן התביעה. כאמור, במהלך ניהול התיק הגיעו הצדדים להסכמה לפיה יסלק הנתבע את ידיו מן החלקה ולפיכך, נותרה במחלוקת סוגיית השביל בלבד.
10. הנתבע טען מנגד כי לא הוא יצר את השביל. לטענתו, השביל נוצר לפני למעלה מיובל שנים, ומופיע בתכניות בניין ערים כמצב קיים (תב"ע נת/12/307, מיום 14.12.1963).
11. הנתבע טוען, כי רכש את חלקת הבית בראשית שנות השמונים ומאז ועד היום משתמשים הוא ובני משפחתו בשביל, כפי שהשתמשו בו לפניו הבעלים שקדמו לו ואף אלה שלפניהם. לטענתו, השביל מהווה דרך גישה יחידה לעורף ביתו, ובתחומו אף יצרה עיריית נתניה את חיבורי הביוב לביתו.
12. הנתבע טוען אף כי בחלקה 745, היה אמור להיסלל רחוב הולנדי ולקום גן ציבורי וחלף זאת, הפך המקום לשדה בור נטוש, ללא בעלים, אשר קבלנים כרו ממנו אדמה. לימים, הפכה החלקה למזבלה שורצת נחשים ומזיקים אחרים. יתר על כן, בתקופות גשמים הפך השטח לביצה שורצת יתושים, אשר עומקה הגיע לכ - 4 מטרים, ומשכך היווה מקור סכנה.
13. פניות הנתבע לעיריית נתניה כי תפעל לפינוי האשפה, לריבוד השטח, ניקוזו וגידורו, לא נענו. לא צלח גם ניסיונו של הנתבע לאתר את בעלי או מחזיקי השטח. לטענתו, הבין כי בעליהם של השטח הינם תושב חוץ שונים שאינם רשומים.
14. בלית ברירה, נאלץ הנתבע לשכור על חשבונו טרקטורים ומשאית לפינוי אשפה וכן כ - 150 משאיות עפר, על מנת להשיב את פני הקרקע לקדמותם. ניסיונותיו לשמור על השטח לא צלחו והפעולות הנ"ל חזרו על עצמן פעמיים השנה.
15. לימים, גידר הנתבע שטח של כדונם מן החלקה הסמוך לחלקתו, וטיפל במפגעים הקשורים עם הקרקע, בעצמו ועל חשבונו. כמו כן, סלל את חלקו של השביל ויצק עליו בטון ובשוליו אף נטע עצי פרי שונים.
16. כך, במשך 27 שנים, לא התעניין גורם כלשהו בנעשה במקום. לטענתו, עיריית נתניה ראתה בו כאחראי לשטח, ואף הטילה עליו קנסות בשל אי גיזומם של עצים הנטועים בו.
17. רק סמוך להגשת התובענה, התייצב בפניו נציג התובעת והודיע כי זו הבעלים וכי בכוונתה למכרו לצורך בנייה רוויה.
18. הנתבע טוען כי עומדת לו זיקת הנאה למעבר ושימוש בשביל, הואיל וזה משמש לצורך מעבר לעורף ביתו, והואיל ונעשה בו שימוש במשך עשרות רבות של שנים. הנתבע טוען אף כי מדובר בזיקת ההנאה אשר עברה בירושה ממוכרי הנכס, עוד מימיה הראשונים של העיר נתניה.
19. לחלופין טען הנתבע, כי הינו דייר מוגן וכי השקעותיו במקרקעין מהווים דמי מפתח. עוד טען כי ניתנה לו רשות בלתי הדירה לשימוש בשביל וזאת בשים לב להתנהלותה של התובעת; נטען אף כי הזכות שניתנה לנתבע אינה מוגבלת בזמן ולחלופין על בית המשפט לקבוע את תוקפה.
20. הנתבע טוען כי כללי הצדק והיושר מחייבים שלא לפנותו מן השביל אלא תמורת פיצוי עבור השקעותיו הנרחבות, פיתוחו, שימורו ורכישת מוניטין בשביל ובסביבתו.
21. ראיות הצדדים
22. מטעם התובעת הוגש תצהירו של עובד החברה, מר שלום בן זקן, אשר תמך בטענות התובעת דלעיל. כמו כן הוגשה חוות דעת מודד, מטעם מר יצחק בן-אבי וחוות דעת מומחה לפענוח צילומי אוויר, מטעם מר שלמה בן יוסף.
23. המודד תמך בחוות דעתו בקווי הגבול בין חלקות הצדדים, כנטען בתביעה, כאשר קו הגבול בין החלקות עובר לאורך הקיר הקיים בביתו של הנתבע ואשר מפריד בין שתי החלקות; עוד קבע כי קיים מבנה יביל בשטח חלקה 745. כנטען, חוות דעתו נערכה על בסיס תכנית הפרצלציה שביצעה איחוד וחלוקה מחדש של החלקות הישנות, ולפיה סומנו הגבולות בין חלקות הצדדים.
24. בחוות דעת המפענח, מר שלמה בן יוסף, מתואר המצב הקיים, לפיו השביל מצוי בחלקה 745 כפי שטוענת התובעת. הוצגו צילומים של המקרקעין החל משנת 1982, לפיהם עוד בתאריך 10.9.1982 שתי החלקות נראות ריקות ממחוברים וממיטלטלין. המומחה קובע כי המבנה בחלקת הנתבע הוקם בין התאריכים 10.9.1982 – 29.6.1984 וכי השביל דנן הוכשר יחד עם בניית הבית בחלקת הנתבע. עוד קבע המומחה כי החל משנת 1984 נעשה שימוש בחלקה 745 לאחסון ציוד בהיקפים משתנים, אך רצופים וקבועים.
25. התובעת הציגה אף נסח טאבו המעיד על בעלותה בחלקה 745. כמו כן, הוצגו תכניות מפות ותשריטים הקשורים עם המקרקעין, מהם עולה כי בשנת 1978 סומנה דרך בין שתי החלקות. דרך זו לא היתה קיימת בפועל עד לשנת 1984 אז החלה בניית בית הנתבע בחלקה, והכשרת אותה דרך - השביל - לשימוש. עד למועד זה וכעולה מתצלומי האוויר, היה במקום שטח בור זרוע שיחים, אשר רגל אדם לא דרכה בו. סימון השביל בוטל בפרצלציה בשנת 1994 ונוצרה כאמור חלקה 745 הכוללת את שטחו.
26. מטעם הנתבע הוגש תצהירו, ותצהיר בנו, מר בנימין סרוסי, אשר תמך בטענות הנתבע דלעיל.
27. ביקור במקרקעין
28. לאחר שהוגשו ראיות הצדדים וטרם מועד הראיות, התקיים ביקור במקרקעין.
29. התרשמתי מהיקף ואופי השימוש אשר נעשה בשביל על ידי הנתבע ואף שמעתי הסברים מפי באי כח הצדדים. לאחר שהובררה טיב המחלוקת בשטח, הוצע מתווה לסיום המחלוקת, אשר לא הבשיל לכדי הסכם.
30. בפתח ישיבת ההוכחות, ויתרו הצדדים על חקירות העדים והסכימו כי פסק דין מנומק יינתן על בסיס כתבי הטענות, הראיות וסיכומי הצדדים.
31. דיון והכרעה
32. סבורני כי אין מנוס מקבלת התביעה.
33. אין מחלוקת כי השביל מצוי בבעלותה של התובעת. הדבר עולה מנסח הרישום שהוצג, מחוות דעת המודד וממילא הנתבע לא חלק על ראיות וטענות אלה ולא הציג חוות דעת נגדיות אחרות מטעמו.
34. עוד עולה מתצלומי האוויר בחוות דעתו של המפענח, כי הכשרת השביל החלה בשנת 1984 עם בניית הבית בחלקת הנתבע. ראיה זו שומטת את הבסיס תחת טענות הנתבע כי המוכרים מהם קנה את המקרקעין ואף הבעלים שקדמו להם, עשו שימוש בשביל עשרות בשנים, שכן שביל כנטען, כלל לא היה ואף אם היה, הרי שלא היה בשימוש (ראה גם סעיף 1 לסיכומי התשובה).
35. איני יכול לקבל את טענות הנתבע כי תצלום האוויר אינו מדויק או כי המדידות אינן נכונות, שעה שלא הוצגו ראיות נוגדות אחרות ואף לא נטענה בענין זה טענה כלשהי על ידי הנתבע בתצהירו.
36. סבורני כי די באלה כדי להוות תשתית מתאימה לדחיית התביעה.
37. אוסיף כי משבוצעה פרצלציה במקרקעין, הרי שבהתאם לעקרון סופיות רישום הבעלות לאחר ביצוע פרצלציה, הרי שזה מהווה ראיה חלוטה לתוכנו:

"כידוע, אחת מהמגמות הבולטות של שיטת הרישום בעקבות הסדר המקרקעין היא יצירתו של עקרון הסופיות, שמשמעו כי רישום הבעלות בחלקות שעברו הסדר ישמש ראיה חלוטה ביחס לתוכנו. סיכם השלכתה של מגמה זו השופט א' חלימה במאמרו, "חזקה והתיישנות במקרקעין ופקודת הסדר הקרקעות" המכון להשתלמות שופטים ע"ש ד"ר י' זוסמן ז"ל 2(1987) 45: "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום אם אין בפקודה הוראה אחרת (סעיף 81) (לפקודת הסדר המקרקעין לשעבר סעיף 43 לפקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - מ' ש') משום כך כל חזקה, כל עסקה: כל מעשה שעשה תובע בקשר לקרקע, שקדמה לרישום בלוח הזכויות, מחוקים הם לא שרירים ולא קיימים ולא מתחשבים בהם וכאילו לא היו." [ראה ע"א 162/87 כמאל יוסף סמארה אמארה ואחרים נגד סרוה עיסא יוסף ואחרים, פ"ד מה (5) 533 – סעיף 10 לפסק הדין].

1. כאמור, הנתבע לא הוכיח בראיה כלשהי כי היתה רשומה לזכותו זכות כלשהי בחלקות אשר קדמו לחלקה 745 וממילא אף לא בחלקה 745, שהינה תוצר הליך הפרצלציה. טענות הנתבע לפיהן נמנע ממנו להביע התנגדותו להליכי התכנון ושינוי תכנית המתאר, אשר הובילו לביטול רישומו של השביל, נטענו לראשונה בסיכומיו וממילא לא הונחה להן תשתית ראייתית מתאימה; מכאן שבכל הכבוד, אין מנוס מדחייתן.
   • לא הוכחה זיקת הנאה
2. כידוע, על מנת ליהנות מזיקת הנאה על הנתבע היה להוכיח 30 שנות שימוש, בהתאם להוראות סעיף 94 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, הקובע כי:

"94.(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.

(ב)הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)."

1. דא עקא, טענות הנתבע באשר למשך תקופת השימוש נסתרו מניה וביה, בשים לב לחוות דעת המפענח.
2. ודוק. הנתבע אמנם טען כי הוא וקודמיו עשו שימוש בשביל משך עשרות רבות של שנים ואף טען כי זיקת ההנאה עברה בירושה: "...באמצעות מכר שבוצע לפני למעלה משנות דור אל הנתבע ומשפחתו..." (סעיף 2.5 לכתב ההגנה). יתר על כן טען כי "...השימוש רב השנים במקרקעין שבוצע על ידי משפחת הנתבע וקודמיה בחלקת הבית ובשביל, שימוש שהחל עוד בימיה הראשונים של העיר נתניה, דהיינו הזיקה להנאה מהשביל הינה בת למעלה משלושים שנה, ולמעשה היא נותרה עוד בטרם בא לעולם חוק המקרקעין..." (סעיף 2.8 לכתב ההגנה). במקום אחר אף הגדיר הנתבע את משך השימוש "במשך למעלה מיובל שנים שימש השביל למעבר ולשימושים..." (סעיף 2.9).
3. חרף טענות אלה וכאמור, כעולה מתצלומי האוויר, שלא נסתרו, החל הנתבע לעשות שימוש במקרקעין בשנת 1984. בשים לב לכך כי התביעה הוגשה בשנת 2009 אזי, אף אם נתעלם מהעובדה כי טענות הנתבע נטענו ללא ביסוס ראייתי, הרי שמשך זמן השימוש הנטען הינו לכל היותר 25 שנים. אף אם נניח כי מנין הימים מתחיל בשנת 1982 – המועד בו נראה בחוות דעת המפענח כי הקרקע ריקה לחלוטין ולא ניתן להבחין בשביל או דרך גישה כלשהי (עמוד 3 לחוות הדעת) - הרי שגם במקרה זה חלפו לכל היותר 27 שנים, כפי שאף מודה הנתבע בכתב הגנתו [שם טען כי במשך 27 שנים לא התענין גורם כלשהו במקום (סעיף 1.9)].
4. יוצא אם כן כי, הנתבע אינו עומד בתקופת 30 השנים הקבועה בחוק, ולפיכך, אין רלבנטיות לטענות לענין משמעות היעדר רישום הזכות וכיו"ב, אשר הועלו על ידי הנתבע בסיכומיו.
5. לכך יש להוסיף כי הנתבע נמנע מזימונם של עדים כלשהם ולמצער המוכרים מהם קנה את המקרקעין, ובהתאם להלכה הפסוקה הדבר פועל לרעתו. בנסיבות אלה, אין אף כל תשתית לטענת הנתבע (אשר הועלתה לראשונה בסיכומיו) בענין צירוף תקופות שימוש על ידי משתמשים שונים.
6. יתר על כן, לא הוכח אף כי שימושו של הנתבע היה שימוש נוגד ואף בשל כך הוא אינו יכול ליהנות מזיקת ההנאה הנטענת על ידיו. כך, כפי שעולה מכתבי טענותיו, הנתבע טען כי התובעת היתה מודעת לשימוש שעשה ולא הביעה את התנגדותה (סעיף 19 לתצהירו). בנסיבות אלה, הואיל והשימוש אינו נוגד, הרי שאף בשל כך אין הנתבע יכול לבסס את הגנתו על זיקת הנאה:

"שימוש במקרקעין הכפופים המתבסס על הסכמה של בעל המקרקעין הכפופים אינו עשוי להניב זיקת הנאה מכוח התיישנות. על השימוש להיות "נוגד" (adverse) לבעל המקרקעין הכפופים ושלא בהתבסס על הסכמתו.

...

המבחן להיות השימוש "נוגד" טמון בזוית הראייה של המשתמש. משתמש שתמך את השימוש שעשה בנכס של התובע ברשות שקיבל מאת התובע, מקפח בכך את יכולתו להעלות טענת התיישנות. לעומת זאת אם המשתמש לא התבסס על הסכמת הבעלים (בין הסכמה מפורשת ובין הסכמה מכללא), יחשב השימוש כנוגד."

[ראה יהושע ויסמן "דיני קניין החזקה ושימוש" (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים, תשס"ו - 2005) עמוד 528 – 529].

1. טענות הנתבע בסיכומיו להיותו של השימוש שימוש נוגד, נטענו אף הן לראשונה בסיכומיו ואף עומדות בסתירה לטענות בכתב התביעה, בתצהירים וברישא לסיכומים (ראה סעיף 2 לסיכומי התשובה המקובל עלי). כך או כך, משלא הוכח כי נעשה שימוש, למצער במשך תקופה של 30 שנה, הרי שממילא איני נדרש להכריע בטענה זו וביתר הטענות לענין הסכמת התובעת.
   • ככל שניתנה לנתבע רשות - הרי שרשות זו הינה הדירה וניתנת לביטול
2. כפי שפורט לעיל וכפי שטען הנתבע בכתבי הטענות מטעמו, השימוש שנעשה על ידיו נעשה בהסכמתה של התובעת, למצער בהתנהגות. בנסיבות אלה, הרשות שניתנה לנתבע הינה לכל היותר רישיון חינם מכללא וככזו היא ניתנת לביטול בכל עת. הלכה פסוקה היא כי:

"אין לחלוק על דעתם של שני בתי-משפט קמא בדבר הפיכתה של המשיבה ממסיגת-גבול לבת-רשות. בא-כוח המערער סבר אחרת, אך הלכה פסוקה היא (ראה בג"ץ 45/71, [1], בע' 797-796; ע"א 290/67, [2]; ע"א 247/72, [3]) שלשם יצירת, רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה, התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (license implied) שלא היה קיים מלכתחילה...אין צורך להדגיש שרשיון מכללא שכזה הינו רשיון חינם גרידא (license bare) לתקופה בלתי-מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת."

[ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, בעמוד 214].

1. אף הנתבע מסכים לעקרונות אלה אך טוען כי ככל שיוחלט על פינויו, הרי שיש להתנות זאת בפיצוי הולם. דא עקא, הנתבע לא הביא כל ראיה לגבי השקעותיו במקרקעין ודי בכך כדי לדחות את טענותיו (ראה סעיף 6.7.3 לסיכומי התובעת וסעיף 5 לסיכומי התשובה); מכל מקום סבורני כי סוגיה זו אינה חלק מהפלוגתאות הצריכות הכרעה בתובענה שבפני.
   • אין כל בסיס לטענת הדיירות המוגנת
2. אף טענת הדיירות המוגנת, נעדרת בסיס בחוק או בהלכה הפסוקה.
3. כידוע, סעיף 2 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התש"ב – 1972 קובע כי: "חוק זה חל על שכירות של בנין או של חלק מבנין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות."

1. בסעיף 3 נקבע כי: "קרקע שאין עליה בנין, לא יחול חוק זה על שכירותה אלא אם הושכרה לפני תשט"ו והיא משמשת לדייר מקור של פרנסה."
2. אין מחלוקת כי יחסי הצדדים לא היו יחסי שכירות; התובעת לא השכירה לנתבע את השביל והוא אף לא טען כך. משכך, בהיעדרה של שכירות, סבורני כי אין ולא יכול להיות כל בסיס לדיירות מוגנת. לאור האמור הנני דוחה אף טענה זו.
3. לפני סיום
4. ניתן להבין את טענותיו של הנתבע כאשר משך שנים רבות פעל כנטען לניקיון חלקת התובעת על מנת שיוכל לחיות בשלום בביתו.
5. יחד עם זאת, הנתבע לא רכש את חלקת התובעת ואף לא טען כי כשרכש את המקרקעין מהבעלים הקודם, נכלל השביל באותו הסכם רכישה. ממילא לא הוצג כל הסכם בענין זה וכאמור, הבעלים הקודם לא זומן ואף לא הוצג תצהיר ו/או כל ראיה אחרת מטעמו. כמו כן, מרבית טענותיו מופנות כלפי עיריית נתניה ואינן רלבנטיות לסכסוך שלפני.
6. סיכום
7. לאור האמור, הנני מקבל את התביעה ומורה על סילוק ידיו של הנתבע מחלקה 745 לרבות מן השביל. בהתאם, יפרק הנתבע את כל המחוברים למקרקעין. בשים לב למשך זמן השימוש אני מורה על עיכוב ביצועו של פסק הדין עד לתאריך 1.10.2014 שעה 12:00.
8. בנסיבות הענין, איני עושה צו להוצאות.
9. הנני מתיר לתובעת לפצל את סעדיה כמפורט בסעיף 8.3 לכתב התביעה.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז, תוך 45 יום.

ניתן היום, י"ז אדר תשע"ד, 17 פברואר 2014, בהעדר הצדדים.