<#2#>

עסקינן בתביעה כספית לתשלום דמי שימוש ראויים.

נתוני רקע והשאלה שבמחלוקת:

1. ביום 6.6.1979 נערך ונחתם הסכם חליפין בין הנתבעת לבין המנוחים מוחמד ג'בר פארס ז"ל ואביו המנוח ג'בר חסן פארס ז"ל (להלן – "המנוחים"), ובמסגרתו סוכם שכנגד מסירת זכויותיהם במקרקעין הידועים כחלקה 16 גוש 19479, וחלקות 59 ו-66 מגוש 19479 מאדמות כפר חורפיש לנתבעת, תמסור להם הנתבעת את המקרקעין הידועים כחלקה 34 גוש 19477 מאדמות חורפיש בשטח של 20.9 דונם מתוך 51.27 דונם (להלן – "ההסכם" ו- "המקרקעין" בהתאמה).

להסכם נלווה תשריט מודד מוסמך שבו סומן חלק המקרקעין שהנתבעת התחייבה להעביר לידי המנוחים לפי ההסכם, וסומן בכיתוב 34 סופית, חלקה 63 (3) זמנית.

2. בסעיף 2 להסכם נקבע, כי "החתימה על החוזה מצד א' (הנתבעת) תחשב מסירת האדמות הנ"ל". בהמשך לכך נקבע בסעיף 4(ד) להסכם כי "שני הצדדים מצהירים ששניהם ראו את האדמות הנ"ל ושניהם מקבלים אותן כמו שהן במצבן הנוכחי...".

3. המחלוקת בתיק זה נסובה על העברת החזקה בפועל במקרקעין לידי המנוחים ובהמשך לכך לידי התובעים, שכן בניגוד לנאמר בהסכם טוענים התובעים, יורשיהם של המנוחים, כי החזקה בפועל מעולם לא הועברה אליהם ומתוקף כך על הנתבעת לשלם להם דמי שימוש ראויים.

טענות מקדמיות:

4. הנתבעת העלתה עוד בראשית ההליך שתי טענות מקדמיות, והראשונה נוגעת להתיישנות התביעה.

בהחלטתי מיום 5.1.2011 קבלתי את הטענה ומתוקף כך הגבלתי את התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים ל-7 שנים קודם להגשת התביעה.

5. הטענה השנייה נוגעת לקיומו של מעשה בית דין. הנתבעת טוענת, כי קיים מעשה בית דין בין הצדדים ביחס לשאלה שבמחלוקת, זאת משום שבהליך קודם שהוגש על ידי התובעים לבית משפט השלום בקריות ביום 19.12.2001 עתרו התובעים לבטלות ההסכם מחמת כך שהנתבעת לא דאגה להעברת הבעלות ורישום זכויותיהם של המנוחים במקרקעין חרף השנים הרבות שחלפו מאז חתימת ההסכם. עוד נטען, כי על הנתבעת לשלם להם דמי שימוש ראויים בגין השימוש שנמנע מהם במקרקעין משך 22 שנה. לימים, התביעה הועברה לבית המשפט המחוזי בחיפה וקבלה מספר חדש הוא: ת.א. 238/02.

ביום 27.2.05, לאחר הליך של שמיעת ראיות, דחה בית המשפט המחוזי את התביעה בקבעו, כי נסיבות העניין אינן מצדיקות ביטול ההסכם (להלן – "פסק הדין"). עוד נקבע בפסק הדין, כי "מהראיות האלו עולה שלא הוכחה טענת התובעים כי הימנותא לא מסרה להם את החזקה במקרקעין שהם קיבלו לפי הסכם החליפין ולא הוכחה הטענה שמנגד הימנותא עשתה שימוש במקרקעין שהיא קיבלה לפי הסכם החליפין. כאשר מדובר בקרקעות מהסוג הנראה בתמונות....סביר מאוד המוסכם בהסכם החליפין כי עצם החתימה עליו מהווה מסירת החזקה".

על יסוד הדברים הנ"ל טוענת הנתבעת, כי לנוכח הקביעה המפורשת בפסק הדין הנ"ל בדבר מסירת החזקה לתובעים, ולנוכח העובדה כי מדובר בהליך אשר התקיים בין אותם צדדים כאן, ובו הועלו שאלות עובדתיות זהות – אין מנוס מהמסקנה כי פסק הדין יוצר מעשה בית דין המונע מהם להעלות שוב את טענותיהם בפני בית המשפט על מנת לנסות את מזלם בשנית.

6. זה המקום להעיר, כי עוד ביום 5.1.2011 דנתי בטענה בדבר קיומו של מעשה בית דין והטענה נדחתה. לא ברור לי אם כן, מדוע בחרה הנתבעת להעלות את הטענה מחדש בסיכומיה. יחד עם זאת, ועל מנת שלא להותיר ספקות בעניין אשוב לדון בטענה מעבר לנדרש.

ובכן, לאחר ששקלתי טענות הנתבעת בעניין, שוכנעתי לדחות את הטענה בדבר קיומו של מעשה בית דין. אומנם הצדדים בהליך הקודם אשר נידון בבית המשפט המחוזי הם אותם צדדים שלפניי, ועל אף ששאלת העברת החזקה במקרקעין ותשלום דמי שימוש ראויים הועלתה בכתב התביעה שם ואף קיבלה התייחסות מפורשת בפסק הדין, ניכר כי דברי בית המשפט המחוזי בפסק הדין הועלו אגב אורחא, ולא בתור הכרעה לגוף העניין. זאת מכיוון שבית המשפט המחוזי קבע בפתח פסק הדין כי בהחלטתו מיום 6.7.04 הוא הורה לתובעים לציין את הסכום שהם תובעים כדמי שימוש ראויים ולשלם האגרה בגין סכום זה – ולא, יימחק חלק זה של התביעה. אלא שהתובעים לא עשו דבר בעניין ושבו והעלו בסיכומיהם כי יש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים. נוכח כך, ורק בשל כך, דחה בית המשפט המחוזי בפסק דינו חלק זה של התביעה (סעיף 4 פסק הדין).

7. הנה כי כן, עקב הימנעות התובעים מתיקון התביעה ותשלום האגרה, בית המשפט המחוזי נמנע מלדון בשאלת החזקה ותשלום דמי שימוש ראויים כאחת השאלות שמצריכות הכרעה, ובנסיבות אלו דחה את התביעה בקשר לכך מבלי להכריע במחלוקת לגופו של עניין.

חיזוק למסקנה כי פסק הדין אינו יוצר מעשה בית דין, לא במובן של השתק עילה ולא במובן של השתק פלוגתא, ניתן למצוא בלשון בה נקט בית המשפט המחוזי בפסק הדין כאשר בחר לציין על דרך השלילה, כי 'לא הוכחה טענת התובעים כי הימנותא לא מסרה להם את החזקה במקרקעין שהם קיבלו לפי ההסכם', תחת הקביעה הפוזיטיבית שהנתבעת מסרה אף מסרה את החזקה במקרקעין.

8. לטעמי, די באלה כדי לביא לדחיית הטענה בדבר קיומו של מעשה בית דין.

דיון והכרעה:

9. אחת מטענות ההגנה המרכזיות בתיק סבה סביב הצהרת המנוחים המעוגנת בהסכם בדבר קבלת החזקה במקרקעין. לעומת זאת, התובעים ביקשו בסיכומיהם להפריך טענה זו ולהראות כי מאחורי הצהרה זו שבהסכם אין ולא כלום.

10. הנתבעת ביקשה להפנות לאמור בהסכם, בו הצהירו שני הצדדים להסכם, כי: "שני הצדדים מצהירים ששניהם ראו את האדמות הנ"ל ושניהם מקבלים אותן כמו שהן במצבן הנוכחי". כמו כן, הנתבעת מבקשת להסתמך על האמור בסעיף ג(2) להסכם בו הצהירו המנוחים כי: "החתימה על החוזה מצד א' (המנוחים – ג'.ט.) תחשב מסירת האדמות הנ"ל".

על בסיס האמור בהסכם טוענת הנתבעת, כי המנוחים אשרו במסגרת ההסכם קבלת החזקה במקרקעין, ולכן אין לאפשר כיום העלאת טענה בעל פה שנוגדת תוכנו של מסמך בכתב.

11. ואכן, הנתבעת צודקת בטענתה כי טענות התובעים בניגוד להסכם הן בגדר טענות בעל-פה כנגד מסמך בכתב, שאין להתיר אותן ואין לקבלן.

לאור זאת, כבר כעת יכולתי לחתום את פסק הדין ולהורות על דחיית התביעה. אך על מנת שלא להותיר ספק בלב התובעים ולמען השלמת הדיון בלבד, אבקש להתעכב על טענת התובעים כי הצהרה זו שבהסכם אין מאחוריה דבר ואין היא מבטאת נאמנה התחייבות הנתבעת למסור את החזקה במקרקעין למנוחים.

12. אפרט – מעדותו של עד ההגנה מר אברהם הללי, מי שהיה מנהלה של הנתבעת ומי שערך את ההסכם בשנת 1979, מתברר כי ההסכם נעשה על גבי טופס מוכן שהיה בשימושו באותה עת ולטופס הוכנסו בהתאמה הפרטים העיקריים הקשורים לעסקה הספציפית. לפיכך, כל הפרטים המודפסים בטופס הקיים היו פחות עיקריים, ואילו הפרטים שנרשמו בכתב יד היו הפרטים העיקריים של העסקה (שורות 8-14 בעמ' 28 לפרוטוקול).

על בסיס דברים מבקשים התובעים לטעון כי ההצהרה בדבר מסירת המקרקעין, שהייתה מודפסת בגוף ההסכם, היא חלק מאותם פרטים פחות עיקריים של ההסכם, ולכן ברור שאין מאחוריה דבר.

13. עם כל הכבוד, טענה זו אין בידי לקבל. גם אם הנתבעת נהגה להתקשר בעסקאות מקרקעין על בסיס הסכמים סטנדרטיים ומוכנים מראש, עדיין אין בכך כדי לאיין את ההסכם או להפוך את תנאיו כאין וכאפס. ויודגש, אחד המנוחים חתם על ההסכם ומתוקף כך יש לראות בו כמי שהסכים למכלול התנאים הגלומים בו, אלה המודפסים ואלה שנכתבו בכתב יד.

זה המקום לציין, כי אחד המנוחים שהיה צד לעסקה, הוא המנוח מוחמד פארס ז"ל, כלל אינו חתום על ההסכם, ואולם בית המשפט המחוזי קבע בפסק הדין, כי אין בהעדר החתימה כדי להוביל למסקנה כי המנוח לא היה צד להסכם או כי ההסכם אינו מחייב אותו. לפיכך ברור, שאין להעדר החתימה כל נפקות ביחס לתוקפו המחייב של ההסכם על מכלול התנאים וההצהרות שהופיעו בו.

14. טענה אחרת עליה מבקשים התובעים לבסס את גרסתם בדבר אי מסירת החזקה במקרקעין קשורה לסתירות שעלו מגרסאות עדי ההגנה ביחס לטענתם (טענת התובעים) בדבר הסגת גבול שטח המקרקעין על ידי אחרים מבני משפחת מרעי.

לעניין זה הצהיר עד ההגנה מר הללי במסגרת תצהיר שהוגש מטעמו בהליך אשר התקיים בבית המשפט המחוזי, כי קק"ל או המדינה מסרה למשפחת מרעי חלק אחר מחלקה 34, בה מצויים המקרקעין שבנדון. מר הללי שב ואישר את הדברים במהלך עדותו לפניי, אך ביקש להבהיר כי הפלישה של משפחת מרעי לא הייתה בחלק המקרקעין שקיבלו המנוחים.

עד הגנה אחר, עו"ד עיני, העיד לפניי כי למיטב זכרונו בני משפחת מרעי רכשו חלקים אחרים מחלקה 34, והוסיף, כי הם הסיגו גבול המקרקעין של המנוחים שבאותה חלקה, אם כי בשטח קטן מאוד.

15. לאחר שמיעת שני העדים הנ"ל הודיעה הנתבעת ביחס לבקשת ב"כ התובעים לקבל עותק ההסכם שנחתם עם משפחת מרעי, כי אין בינה לבין משפחת מרעי כל הסכם – בניגוד מוחלט לעדויות של שני עדיה ובניגוד לאמור בתצהיר של אחד מהם.

בנסיבות המתוארות ברור כי מדובר בסתירה מהותית לגבי השאלה, האם הנתבעת התקשרה בהסכם כלשהו עם משפחת מרעי, אם לאו.

16. יחד עם זאת, לא שוכנעתי כי סתירה זו יכולה לבסס את טענת התובעים, כי בניגוד להסכם המקרקעין לא נמסרו לחזקתם. לשם הדיון נכונה אני לצאת מתוך הנחה, כי בני משפחת מרעי אכן רכשו קרקע מאת הנתבעת בתוך חלקה 34 שבנדון, וכי הם אכן הסיגו גבול שטח המקרקעין של התובעים לפי התשריט המצורף להסכם.

זה המקום להעיר, כי חלקה 34 במקור וכפי שעולה מהתשריט המצורף להסכם, הייתה בשטח גדול בהרבה משטחה כיום לאחר הליכי ההסדר, ולכן אין לומר כי ביצוע שתי עסקאות בחלקה זו מהווה עסקאות נוגדות במקרקעין.

לגופו של עניין - מעדותם של עדי ההגנה מר הללי ועו"ד עיני מתברר, כי מדובר בפלישה למקרקעין נשוא הדיון מצד צפון על ידי בני משפחת מרעי בשטח של 2.1 דונם. לעומת זאת, התובעים לא הוכיחו בראיות מטעמם דבר הסגת הגבול ושיעורה, ולכן אין לי אלא להתבסס על דברי עדי ההגנה בעניין.

חרף האמור, לא נהיר לי הכיצד הסגת גבול בשטח קטן של המקרקעין (פחות מ-10% משטח המקרקעין) יכולה להוכיח אי מסירת החזקה בשטח הנותר? תהייה זו מתחדדת על רקע העובדה כי התובעים לא טענו וממילא לא הוכיחו מתי אירעה הסגת הגבול על ידי בני משפחת מרעי, האם לפני החתימה על ההסכם, או שמא אחרי החתימה עליו - שאז ברור כי הסגת הגבול לא יכולה לבסס טענה בדבר אי מסירת החזקה במקרקעין ולא יכולה להוות רועץ לנתבעת.

17. אעבור כעת לעניין אחר. בתמיכה לתביעתם טוענים התובעים, כי במהלך הדיונים בהליכים השונים שהיו בין הצדדים בבית המשפט המחוזי, הנתבעת הכינה והציגה מספר תשריטים לפיהם שטח המקרקעין שיוחד להם בתוך חלקה 34 הוא בחלק הדרומי של החלקה, באופן שאינו תואם את התשריט המצורף להסכם.

אכן, הצדק הוא עם התובעים. התשריטים שהוכנו על ידי הנתבעת משנת 2006 ואילך מייחדים לתובעים שטח מקרקעין בחלק הדרומי של חלקה 34, באופן שאינו מתיישב עם התשריט המצורף להסכם, לפיו קבלו המנוחים את החלק הצפוני של החלקה (שסומנה כאמור בכיתוב 34 סופית, חלקה 63 (3) זמנית).

ואולם, התובעים לא טענו וממילא לא הוכיחו כי השוני בשטח המקרקעין שהוקצה להם בתוך חלקה 34 נובע מבעיות הקשורות באי מסירת החזקה במקרקעין. לעומת זאת הוכח לפניי, כי בשל הליכי הסדר מקרקעין, חלו שינויים בגבולות החלקות באזור, באופן שהפך את התשריט המצורף להסכם ללא אקטואלי ולא ישים.

אגב כך יוער, שניסיון התובעים לרמוז כי השטח שהוקצה להם בחלק הדרומי של החלקה הוא שטח בעל צורה לא רגולרית ומתוקף כך הוא בעייתי לניצול, היא טענה שאינה עומדת לבירור במסגרת פסק הדין, ואולם מתוך התשריטים שהוכנו לאחר הליכי ההסדר ניכר כי החלק הצפוני של החלקה הוא בעייתי לא פחות בשל צורתו הלא-רגולרית.

18. לסיום, התובעים לא טענו וממילא לא הוכיחו כי המנוחים ניסו בחייהם לתפוס חזקה במקרקעין, כגון על ידי עיבוד המקרקעין או השימוש במקרקעין למטרות התואמות את המצב התכנוני, ולא הצליחו. ויודגש, כל שהוכח לפניי היה כי בסמוך לשנת 1993 – 14 שנים לאחר חתימת ההסכם - כאשר ביקש התובע 2 לעבד את הקרקע שהייתה לאביו המנוח, נודע לו לראשונה על ההסכם ועל התשריט המצורף אליו, אלא שניסיונותיו לתפוס חזקה במקרקעין כשלו.

דא עקא, הוכח לפניי כישלון ניסיונותיו של התובע 2 אינו נובע מהימנעותה או מהתנגדותה של הנתבעת למסור את החזקה במקרקעין למנוחים ובהמשך לכך לתובעים, אלא משום שגבולות החלקה השתנו בינתיים והתשריט המצורף להסכם הפך ללא רלוונטי.

ויודגש שוב, התובעים לא הוכיחו כי הנתבעת מנעה מהמנוחים לתפוס חזקה במקרקעין, לפי גבולות החלקה טרם הליכי ההסדר, ולא הוכיחו כי הנתבעת הכשילה מימוש זכות החזקה על ידי המנוחים בדרך כלשהי.

19. לסיום, התובעים אינם טוענים בתביעתם כי הנתבעת או מי מטעמה טעתה או התרשלה באופן כלשהו בכל הנוגע למעורבותה, אם בכלל, בהליך הסדר הקרקעות אשר הביא לשינוי מהותי בגבולות החלקה נשוא הדיון, ואינם טוענים לפגמים כלשהם בהליך ההסדר. לפיכך, אין כל צורך לדון בשאלה האם הנתבעת התרשלה כלפי המנוחים או התובעים בכל הקשור להליך ההסדר.

20. על יסוד כל האמור לעיל, אני קובעת כי התובעים לא עמדו בנטל להוכיח את תביעתם.

אחרית דבר:

21. אני מורה על דחיית התביעה.

22. בהתחשב במכלול הנסיבות המיוחדות של המקרה, אני קובעת שכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ח' תמוז תשע"ד, 06 יולי 2014, בהעדר הצדדים.