סכסוך שכנים בעניין השימוש ברכוש המשותף בבית משותף בבת-ים.

כללי - רקע עובדתי והצדדים

1. התובע רכש ביום 14.6.06 דירה בקומה א' של בניין ברח' כצנלסון 48, בעיר בת ים (גוש 7134 חלקה 88, תת חלקה 4, להלן: דירת התובע והבניין, בהתאמה).
2. מעיון בנסח רישום המקרקעין (ת/1) עולה, כי הבניין בן ארבע דירות, שתי דירות בקומת קרקע ושתי דירות בקומה ראשונה, רשום כבית משותף. זכויות התובע בדירתו, רשומות אף הן. לכל דירה צמוד רבע מן הרכוש המשותף. לא רשומה הצמדה של חלק כזה או אחר מן הרכוש המשותף למי מהדירות.
3. שתי הדירות, דירת התובע ודירת הנתבעים, ממוקמות בצד הצפוני של הבניין. דירת התובע היא בקומה ראשונה, מעל דירת הנתבעים, שבקומת הקרקע.
4. דירת הנתבעים רשומה ע"ש הוריהם המנוחים של הנתבעים 2-11 (דירת הנתבעים או הדירה). האב המנוח נפטר בשנת 1987, שנים לפני רעייתו המנוחה, והוריש לה חלקו בדירה. הנתבעים 2-11 הם יורשיה של המנוחה (ראו צו הירושה מיום 1.12.04, ת/2 והנסח, ת/1). הנתבע 12 מונה ככונס נכסים על זכויות הנתבע 9.
5. עד לרכישת הדירה על ידי התובע בשנת 2006, היו שתי הדירות הצפוניות (דירת התובע ודירת הנתבעים) בבעלות משפחת הנתבעים. התובע רכש את דירתו מגב' דורית ארביב, אלמנתו של מר קלימו ארביב ז"ל, אחיה של הנתבעת 2 (ראו ההסכם ת/1/3). בדירה זו גרו במהלך השנים בני משפחת הנתבעים וסמוך לפני מכירתה לתובע, גר בה מאיר ארביב, הנתבע 9 (ס' 11 לתצהיר הנתבעת 2 וכן ס' 5 לתצהיר הנתבעת 1 וס' 8 לתצהירו של הנתבע 9).
6. תקופה מסוימת לאחר הרכישה, התובע השכיר את דירתו לנתבעת 1 (מיום 24.3.08 ועד ליום 23.3.09). כיום מתגורר בה בנו של התובע. התובע מתגורר בדירה אחרת, ברח' כצנלסון 44, בסמוך לבניין הנדון.
7. לנתבעים 3-12 אין עניין בתביעה והם מסכימים לכל פסק דין שיינתן בעניין. חלקם אף לא הגישו כתב הגנה. הנתבעים הנ"ל לא נטלו חלק פעיל בהליכים, לא הגישו ראיות (למעט הנתבע 9 שהגיש תצהיר מטעם הנתבעת 2 ולא כנתבע), ולא הגישו סיכומים.
8. לגרסת הנתבעת 2 (הנתבעת), היא גרה בדירה מאז שנפטרה אמה בשנת 2004 ועוד קודם לפטירתה, התגוררה במחסן שקיים בחצר האחורית הצפונית של הבניין (המחסן) (ס' 8-9 לתצהירה).
9. הנתבעת 1 היא בתה הבגירה של הנתבעת. כאמור, הנתבעת 1 שכרה את דירת התובע למשך שנה, עד ליום 23.3.09. בסיום תקופת השכירות עברה להתגורר עם אמה בדירה או במחסן (לא ברור אם היא מתגוררת שם כעת).
   
   לפי המידע שמסרו הצדדים, הדירה הוצעה למכירה במסגרת הליך משפטי בבית המשפט לענייני משפחה. הנתבעת 1 נתנה הצעה לרכישת הדירה, אך לא עמדה בתנאי הצעתה. בדיון ביום 28.10.09 ביטל ביהמ"ש את העסקה וקבע כי הדירה תוצא למכירה במכרז. הצדדים לא עדכנו אם חל שינוי בעניין המצב המשפטי של דירת הנתבעים ואם נרכשה ע"י הנתבעת 1 או מאן דהוא אחר.
10. הנתבעת 1 לא הגישה כתב הגנה. ניתן כנגדה פסק דין חלקי מיום 20.9.10, שאוסר עליה למנוע מן התובע, בכל דרך, לעשות שימוש בחצר הבניין..., ואוסר עליה לנעול את דלת/שער הכניסה לחצר הבניין או לחסום בכל דרך מי מן הכניסות לחדר המדרגות בבניין. עוד נקבע כי ביחס ליתר הסעדים המבוקשים בתביעה, יינתן פסק דין משלים לפי הצורך, שכן חלק מהסעדים לא יכולים להינתן בשלב זה כנגד הנתבעת 1 אף שלא התגוננה, עד שיתבררו טענות ההגנה של הנתבעת 2 (ראו פסק דין חלקי שניתן ביום 20.9.10 בבקשה מס' 11 וכן, החלטה מיום 28.9.10 בבקשה מס' 15 שבה נדחתה בקשתה של הנתבעת 1 למחוק אותה מן ההליכים).
11. את ההגנה כנגד התביעה ניהלה הנתבעת בלבד (ובשמה שלה), באמצעות עו"ד שהועמד לרשותה ע"י הסיוע המשפטי.
12. יצוין כי במהלך ניהול ההליכים הוכרזה הנתבעת כפושטת רגל. ההליכים בתיק עוכבו מס' חודשים עד שביום 18.7.11 התיר ביהמ"ש של פש"ר המשך ניהול התביעה, כדלקמן: "לאחר עיון בשלל התגובות, ניתן היתר לניהול התביעה כמבוקש. יחד עם זאת הוצאות משפט, אם יוטלו על החייבת, לא ישולמו מקופת הפש"ר, שכן אין כל הגיון להטיל על קופת הפש"ר נשיאה בחובות חדשים של החייבת".
13. עוד יש לציין כי במסגרת בקשה לסעד זמני שהגיש התובע הוריתי, בהחלטה מיום 25.1.10, כי הנתבעת לא תנעל את שער הכניסה לחצר ותינתן לתובע אפשרות מעבר חופשית לחצר המשותפת ולחדר המדרגות.

התביעה

1. לפי כתב התביעה, באחת השבתות של חודש ספטמבר שנת 2009 גילה התובע, שהנתבעות 1-2 (הנתבעות) יצקו בחצר הבית משטחי בטון. כן נודע לו, כי ריצפו מחסן שהיה פתוח לכלל דיירי הבניין. התובע ציין בפני הנתבעות כי החצר הינה רכוש משותף וכי אין להן כל הרשאה או היתר כדין לביצוע בנייה ברכוש המשותף. בנוסף פנה התובע למחלקת ההנדסה של העירייה וכתוצאה מכך, הנתבעות נאלצו להפסיק את הבנייה.
2. לטענת התובע, הנתבעות נעלו את המחסן, שמוצב בחצר האחורית הצפונית, ומונעות מהתובע להשתמש בו אף שהוא משותף לדיירי הבניין. בנוסף, סגרו את הכניסה לחצר הבניין ולחדר המדרגות דרך השער הצפוני בכך שהקימו קיר בלוקים החוסם את הכניסה הצפונית לחדר המדרגות. משכך נותרה לתובע הכניסה לחצר ולבניין דרך השער הדרומי בלבד. למעשה, הכניסה לחצר הצפונית של הבניין, חצר שהיא חלק מהרכוש המשותף, יכולה להתבצע רק מתוך דירת הנתבעים. כמו כן, הנתבעות הגביהו את החומה המקיפה את החצר, ללא היתר, מגובה של 1 מ' לגובה של 1.70 מ' ועד 1.80 מ', כאשר הגובה המקסימלי לפי דיני התכנון והבניה הוא 1.20 מ'. בכך חסמו את האוויר ואת האור לדירת התובע.
3. בתביעה כפי שתוקנה (לרבות בהחלטה בדיון מיום 30.1.11), מבקש התובע להורות לנתבעים ובעיקר לנתבעות (שמשתמשות/השתמשו בדירה), כדלקמן:
   • להרוס את הקיר האוטם את הכניסה הצפונית לחדר המדרגות.
   • לסלק ידם מן המחסן המצוי בחצר הצפונית של הבניין ולפנותו מכל אדם, חפץ ורכוש בהיותו חלק מן הרכוש המשותף בבניין.
   • לאסור על הנתבעות למנוע מהתובע לעשות שימוש בחצר ובמחסן הבניין.
   • לאסור על הנתבעות לנעול את שער הכניסה לחצר הבניין ו/או את דלת המחסן הנמצא בחצר הבניין.
   • להורות לנתבעות להרוס את חלק הקיר המקיף את חצר הבניין בגובה העולה על 1.20 מ'.
   • להורות לנתבעות 1-2 להרוס את משטחי הבטון שבחצר המהווה רכוש משותף וללא היתר.
   • ככל שלא תפעלנה הנתבעות כאמור, מבקש התובע לפעול במקומן ולגבות הוצאותיו מהן.

עיקר טענות הנתבעת

1. לטענת הנתבעת, היא רכשה זיקת הנאה מכוח שנים לפי ס' 94 לחוק המקרקעין, לעשות שימוש בחצר הצפונית (החצר) ובמחסן המוצב בה באופן בלעדי. מאז שנרכשה הדירה ע"י הוריה בשנות החמישים משפחתה של הנתבעת והנתבעת בעצמה, עושים שימוש מתמשך ובלעדי בחצר ובמחסן. התביעה אף הוגשה בחלוף למעלה מ- 25 שנים מיום היווצר הזכות ולכן, התביעה התיישנה.
2. לחלופין טוענת הנתבעת, כי עומדת לה זכות חוזית מכוח הסכמה ונוהג לשימוש בלעדי בחצר ובמחסן. על זכותה החוזית ניתן ללמוד גם מהסתמכותה עליה, המתבטאת בהשקעה כספית מרובה שלה ושל משפחתה בחצר ובמחסן. הפרקטיקה הנוהגת בבניינים מסוג זה ברחוב, אף היא מהווה לטענת הנתבעת, אינדיקציה ברורה להסכמות בדבר שימוש ייחודי בחצר ובמחסן, גם אם לא עוגנו בכתב. בנוסף, טרם שרכש התובע את דירתו בבניין הובהר לו ע"י אבי ארביב ומאיר ארביב (הנתבעים 4 ו- 9, בהתאמה), כי הוא רוכש את הדירה מבלי שמוקנות לו זכויות שימוש או מעבר כלשהן בחצר ובמחסן. התובע הסכים לעסקה ואף שילם מחיר נמוך יחסית נוכח הגבלה זו.
3. יתר על כן, התובע עצמו מתגורר ברח' כצנלסון 44 בדירת קרקע ונוהג מנהג בעלים בחצר הסמוכה לדירתו ובמחסן ותביעתו זו הוגשה, על כן, בחוסר תום לב. גם עמידתו הדווקנית על דרישת הכתב הינה בבחינת חוסר תום לב ובית המשפט מתבקש למנוע התנהגות חסרת תום לב זו, בדחיית התביעה.
4. לחלופי חילופין, ככל שימצא בית המשפט כי לתובע יש זכויות במחסן ובחצר, בית המשפט מתבקש לדחות התביעה מכוח הסמכות לפי ס' 14 לחוק המקרקעין. זאת, מכיוון שהמחסן משמש את משפחת הנתבעת ולאחרונה, אף את הנתבעת עצמה למגורים (ס' 61 לסיכומים). השימוש של התובע בחצר ובמחסן יגרום לנתבעת נזק רב ואי נוחות ממשית, בשעה שהמחסן והחצר משמשים לה ולבני משפחתה למגורים.

הראיות

1. מטעם התובע הוגשו תצהירו ותצהיריהם של מר אורן בן חמו (סייע בידי התובע בצילום התמונות שהגיש לתיק), הגב' פנינה מן (שהוריה מתגוררים ברח' כצנלסון 46) והגב' דקלה שניידר, בתו של התובע, שהתגוררה בדירה בשנת 2010. מר שלום בנעטיה (שהוריו גרים בקומת הקרקע ברח' כצנלסון 46), זומן ליתן עדות ללא תצהיר. כן הוגש תיק מוצגים הכולל תמונות צבעוניות ותקליטור שצולם ע"י התובע לתיעוד המצב הקיים ביום 23.2.11 (לאחר שניתן הצו הזמני ובטרם נערך סיור המומחה מטעם בית המשפט, שמונה לאחר מכן).
2. מטעם הנתבעת הוגשו תצהירה, ותצהירים של הגב' חנה שמעוני ומר אהרון קאשי, שמגוררים ברחוב כצנלסון 46, של מר רפאל גיגי שמתגורר ברח' כצנלסון 39, של מר יגאל כהן-בן זוגה של הנתבעת 1, של מר עזרא לוי שמתגורר ברח' כצנלסון 47 ושל מר מאיר ארביב- הנתבע 9, אחיה של הנתבעת.
   הנתבעת 1 ומר קאשי הגישו תצהירים אך לא התייצבו להיחקר על תצהיריהם.
   כן הוגש מטעמה תקליטור שעיקרו בתיעוד חצרות הבתים האחרים ברחוב, לרבות ביתו של התובע ברח' כצנלסון 44.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט

1. לאחר שהוגשו ראיות הצדדים, בשל מחלוקת שהתעוררה בין הצדדים באשר למצב העובדתי והתכנוני בשטח, מיניתי בהסכמה את השמאי רוני גווילי (המומחה) כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיבחן את המצב הקיים בפועל אל מול המצב התכנוני-משפטי החל על המקרקעין ויבחן קיומם של הצמדות, היתרי בנייה, צווי הריסה וכיו"ב (החלטה מיום 28.11.11). לצערי חל עיכוב רב בתחילת עבודתו של המומחה בשל עיכוב בהפקדת שכרו ע"י הנתבעת שנזקקה לעזרת הסיוע המשפטי בתשלום.
2. המומחה ערך סיור בבניין הנדון בנוכחות הצדדים, עיין בכתבי בי דין, בתיק הבניין בעירייה ובתיק הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, ערך חוו"ד מיום 13.8.12 והשיב לשאלות הבהרה. חוות דעת המומחה מלווה בתמונות צבעוניות שצילם המומחה בביקור. בנוסף, צורפו לחוות הדעת כפי שהוגשה, צילומים מתיק הבניין ומסמכים של רישום הבית המשותף.
   להלן עיקרי ממצאי בדיקתו וחוות דעתו של המומחה.
3. הגישה לחדר המדרגות: הבניין ממוקם במרכז החלקה וסביבו חצר. חדר המדרגות מצוי במרכז הבניין, בחלקו המערבי- עורפי. במקור שימש את כל דיירי הבניין. כיום משמש חדר המדרגות רק את הדירות בקומה העליונה. בחזית החלקה (הצד המזרחי, הפונה לרח' כצנלסון) קבועים שני שערים, האחד בפינה הצפונית של החלקה והשני, בפינה הדרומית. הגישה לחדר המדרגות אפשרית מכל אחד מהשערים. מהשער הדרומי מוביל שביל מרוצף עד לכניסה לחדר המדרגות. מהשער הצפוני, שביל מרוצף שעובר דרך החצר הסמוכה לדירת הנתבעת. בעורף החלקה (הצד המערבי), בסמוך לכניסה לחדר המדרגות נבנה קיר (ממערב למזרח) שמחבר בין קיר הבניין לבין גבול החלקה וחוצץ בין החצר הצפונית לבין הכניסה לחדר המדרגות. לדעת המומחה, נראה כי זה בנוי שנים רבות. בקיר קבוע שער שמאפשר מעבר וגישה מהחצר הצפונית לחדר המדרגות.
4. המומחה מציין, כי מבחינה תכנונית וקניינית לא הוגדרו במסמכי רישום הבית המשותף או בכל מסמך אחר אופן הנגישות לבניין. בפועל קיימים שני שערים לבניין. בעת הביקור כל השערים היו פתוחים וניתן היה להיכנס דרך כל אחד מהם. לדעת המומחה אין משמעות לשאלה אם התובע יכנס לבניין דרך השער הדרומי או דרך השער הצפוני, שכן קיימת כניסה אחת לחדר המדרגות שמצוי באמצע החלקה (ס' 8.1 לחוות הדעת ומענה לשאלת הבהרה מס' 2).
5. החצר הצפונית: החצר ברובה מרוצפת אבנים משתלבות ומגודרת בחומת אבן מכל צדיה. בחלק האחורי, בפינה הצפון מערבית, בנוי מחסן. בחלק המזרחי, בשטח שבין דופן הבניין המזרחית לבין הגדר, בנוי משטח מרוצף. הכניסה המקורית לדירת הנתבעת דרך חדר המדרגות נאטמה והכניסה לדירת הנתבעת מתבצעת באמצעות דלת הממוקמת בקיר הבניין המזרחי הפונה לחזית הבניין, דרך החצר הקדמית והמשטח המרוצף.
6. הגדר: על גבולות החלקה מכל צדיה בנויה גדר בלוקים אשר נראה, כי נבנה לפני שנים לא מעטות. לצד צפון ומזרח הגדר בגובה של 1.80 מ' כאשר לצד מזרח, לרבות במחצית החלקה הדרומית, חלקה העליון של הגדר בגובה של כ- 0.6 מ' עשוי לוחות עץ. נראה כי במקור גם לצד צפון הייתה גדר זהה לזו שלצד מזרח אולם במקום לוחות העץ שהיו בחלקה העליון של הגדר הצפונית, הם הוסרו והחלל נסגר באמצעות בלוקים שנותרו לא מטויחים. בנוסף, בין מחצית החלקה הדרומית והצפונית באגף המזרחי בנויה גדר דומה שנראה, כי הוגבהה בכ- 20 ס"מ בתקופה האחרונה.
7. מבדיקת המומחה עולה, כי אין ממצאים תכנוניים ביחס לגדר המקיפה את החלקה. הגדר המקיפה את חצר הדירה דומה לזו שמקיפה את הדירה הדרומית, למעט הגבול הצפוני, שם החלק העליון במקומות אחרים עשוי עץ הוחלף בבניה בבלוקים. יחד עם זאת, גובה הגשר במחצית הצפונית דומה לזה שבמצית הדרומית ולא נראה כי הוגבה במידה ניכרת, אם בכלל, בשנים האחרונות. לגובה הגדר אין כל השפעה על דירת התובע בקומה העליונה והיא אינה חוסמת או משפיעה על האור או האוויר בדירה (ס' 8.2 לחוות הדעת).
8. המחסן: בחלק העורפי של החצר בנוי מבנה במידות של 4.5 מ' x 4.5 מ' ובשטח כולל של כ- 20 מ"ר. המבנה בנוי בלוקים ובטון ומקורה בגג אסבסט. המבנה כולל: חדרון- חלל כניסה, מטבחון מאובזר (כולל מקרר טוסטר ומתקן מים פינת אוכל ומאוורר), חדר מקלחת ושירותים בהם מונחים חפצים שונים. נראה כי המבנה שימש עד לאחרונה למגורים (ראו התמונות בעמ' 12 לחוות הדעת). המחסן מותאם לשמש כיחידת מגורים ועל פי דברי הנתבעת למומחה, הוא משמש מידי פעם למגורים של בתה. לדברי הנתבעת למומחה, היא שיפצה את המחסן לפני כ- 10 שנים. עם זאת, בביקור נראה כי לא גרים במחסן (ס' 8.4.13). מהמסמכים בתיק הבניין שצורפו לחוות הדעת עולה, כי למחסן אין היתר ואולם בשנת 1976 נערך ביקור פיקוח שלפיו ובהמשך לדו"ח פיקוח קודם משנת 1962 מדובר במחסן שקיים משנת 1962 ולא נעשתה בניה חדשה (נכון לשנת 1976). על כן, העירייה הודיעה בשנת 1976 למי שהיה אז אחד מבעלי הדירות בבניין, כי אין בכוונתה להגיש תביעה משפטית בגין בניה שבוצעה בשנת 1962. עוד עולה מפנייה של האב המנוח לעירייה בשנת 1984, כי באותה עת המחסן שימש כמטבח שבו השתמשה אמם של הנתבעים (ס' 6.2 ג, ס' 7.2.5).
9. מבדיקת המומחה עולה כי אין ביטוי למחסן בתשריט הבית המשותף. אין בתיק הבניין בעיריית בת ים את היתר הבנייה המקורי של הבניין. יחד עם זאת, בתוכניות השונות בתיק הבניין לרבות תוכניות שאושרו ע"י הועדה המקומית מסומנים שני מחסנים (המחסן דנן והמחסן בצד הדרומי שבשימוש השכנים). כאמור, המחסן קיים לפחות משנת 1962 והעירייה נמנעה מלפעול כנגדו. יחד עם זאת, מציין המומחה כי המחסן הקיים כיום גדול בשטחו מזה המצוין בתוכניות שתיעדו את המצב הקיים (שטחו בתוכניות הוא 15.75 מ"ר ושטחו כיום כ- 20 מ"ר). המומחה מציין עוד, כי לצד השימוש הבלעדי שנעשה במחסן מצד הנתבעת (למגורים) ומשפחתה בעבר (כמטבח), המחסן לא הוצמד לדירת הנתבעים ומהווה רכוש משותף של כלל דיירי הבניין, כמו גם המחסן בצד הדרומי (של השכנים) וכי מחסן השכנים משמש למגורים (ס' 8.4).
   
10. המשטח המרוצף: בחזית הבניין שפונה לרח' כצנלסון, בין הגדר הבנויה על גבול החלקה לבין קיר הבניין, בנוי משטח בטון מרוצף במידות של 3.7 מ' על 6.7 מ"ר, בשטח של כ- 25 מ"ר. המשטח משמש כרחבת כניסה לדירת הנתבעת ומוצבים עליו שולחנות וכסאות. נראה כי המשטח רוצף לאחרונה (התמונה בעמ' 11).
11. מבדיקת המומחה עולה כי אין ממצאים לעניין המשטח המרוצף בתיק הבניין (ס' 7.2.7 לחוות הדעת). בהתאם לתשריט הבית המשותף לכל אחת מארבע הדירות בבניין קיימת מרפסת חזיתית לצד מזרח בשטח של כ- 4.5 מ"ר (עמ' 13 ו- 17 לחוות הדעת). השטח המרוצף בנוי בחלקו העיקרי (כ- 20.5 מ"ר) על הרכוש המשותף ובחלקו (כ- 4.5 מ"ר) על שטח המרפסת המופיע בצמוד לדירה בתשריט הבית המשותף וככל הנראה, הייתה חלק מהבית המקורי. מרפסת דומה קיימת בדירת התובע מעל למרפסת הנ"ל (ס' 8.3.5). ההרחבה של המשטח המרוצף נעשתה על שטח הרכוש המשותף וללא היתר (ס' 8.3.8). אם כי נראה שלפי התב"ע והעובדה שכבר בוצעה הרחבה ע"י השכן, ביכולתה של הנתבעת להרחיב דירתה לחזית בשטח של כ- 12 מ"ר לתוך השטח המשותף.
12. הצדדים לא ביקשו לזמן את המומחה מטעם בית המשפט לחקירה.
13. למותר לציין כי מערכת היחסים בין הצדדים עכורה. התנהלותם לוותה לפחות בתחילה, מאז האירועים נושא התביעה, בתלונות במשטרה וצווים למניעת הטרדה מאיימת (ראו המסמכים שצורפו לתיק המוצגים של התובע ת/5-ת/10 וכן מוצג ת/4 שסומן ע"י בית המשפט). אציין, כי לאחר שהתקבלה חוות הדעת שנתנה תמונת מצב עובדתית ותכנונית לרבות לעניין הפוטנציאל הקיים להרחבה על פי המצב התכנוני - הפניתי את הצדדים לגישור בתקווה שישכילו להגיע להסכמות בדבר שימוש ברכוש המשותף. אין ספק כי בהסכמה ניתן היה למקסם את ההנאה והתועלת מהמקרקעין כמו גם להשיג יחסי שכנות נאותים. לצערי, לא עלה הדבר ואין מנוס ממתן פסק דין.

דיון והכרעה

1. השאלה העיקרית שבמחלוקת היא האם הנתבעת קנתה זכות לשימוש בלעדי בחצר ובמחסן הצפוניים.

1. לאחר ששמעתי את הראיות ועיינתי בכל המסמכים שהוגשו ע"י הצדדים לתיק ובחוו"ד המומחה מטעם בית המשפט אני מקבלת את התביעה בעיקרה.
2. אין מחלוקת, כי החצר והמחסן לא הוצמדו לדירת הנתבעים ועל כן, הם רכוש משותף לפי הגדרות החוק. הנתבעת לא הוכיחה קיומה של זיקת הנאה או זכות חוזית לשימוש ייחודי ברכוש המשותף או חלק ממנו. לא מצאתי שיש ליתן לה סעד שימנע סילוק ידה משימוש ייחודי ברכוש המשותף או יעניק לה זכות לחזקה ייחודית בחצר ו/או במחסן מכוח ס' 14 לחוק המקרקעין. יש להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהחצר הצפונית ומהמחסן הניצב בה, באופן שיועמדו לשימוש הדיירים בבניין לפי כל דין, בהיותם רכוש משותף, ולהבטיח לתובע גישה חופשית לחדר המדרגות בבניין. הכל כמבואר וכמפורט להלן.

לא הוכחה זיקת הנאה מכוח שנים

1. אני דוחה את טענת הנתבעת כי רכשה בחצר ובמחסן שבנוי בה, זיקת הנאה מכוח שנים. לא התקיימו התנאים הדרושים לקימום הזכות. ראשית, השימוש שעשו הנתבעים במקרקעין לאורך השנים אינו שימוש נוגד כנדרש ליצירת זיקת הנאה מכוח שנים לפי ס' 94 לחוק. בנוסף, השימוש במקרקעין הינו שימוש שיש עמו חזקה, שאינו יכול להקים זיקת הנאה לאור הגדרת הזכות בס' 5 לחוק.
2. לפי ס' 94 לחוק ניתן לרכוש זיקת הנאה מכוח שנים בתנאים כמפורט להלן:

94(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.

(ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)"

1. כפי שעולה מהוראות החוק והפסיקה, התנאים המצטברים לקיום זיקת הנאה מכוח שנים הם שלושה: התנאי הראשון הוא שהזכות נושא השימוש, היא "זכות הראויה להיות זיקת הנאה"; התנאי השני, כי אופיו ותכונותיו של השימוש הם כאלה שמאפשרים לו להיכנס לגדר הוראותיו של ס' 94; והשלישי, תקופת השימוש היא בת שלושים שנים רצופות (ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין, פ"ד מה(3) 720 (1991) עמ' 732).
2. מהי זכות הראויה להוות זיקת הנאה (התנאי הראשון)? - לפי ס' 5 לחוק זיקת הנאה היא "שיעבוד מקרקעין להנאה שאין עימו זכות להחזיק בהם". ס' 93 לחוק קובע מהם התכנים של זיקת הנאה. הרלבנטית לענייננו היא זו הקבועה בס' (א)(1) דהיינו: זיקת הנאה שלפיה "בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסוים במקרקעין הכפופים" עולות מכאן שתי דרישות: "היעדר חזקה" ו"שימוש מסוים".
3. באשר לדרישת "היעדר חזקה", בעניין אסטרחאן אומצה גישתו של פרופ' רייכמן לפיה "המבחן המרכזי לקביעה האם נרכשה זכות להחזיק הנו מבחן השימוש הייחודי. באין לזכאי זכות לשימוש ייחודי בקטע מסוים כלשהו מהמגרש, לא תהיה, בדרך כלל, זכות להחזיק (עמ' 733 לפסק הדין. ראו גם ע"א 9308/06 עיריית רמת גן נ' עזבון המנוחה הגב' ורדה ברנשטיין ז"ל כב' הש' עמית מיום 22.9.11 בס' 58).
4. כבר מהטעם שעסקינן בשימוש ייחודי שיש עמו חזקה, לא קמה לנתבעת זיקת הנאה.
5. טענתה המרכזית של הנתבעת היא כי לאורך השנים, עשו הוריה, בני משפחתה והיא עצמה מאז עברה להתגורר בדירה, שימוש בלעדי בחצר ובמחסן. לטענת הנתבעת זכור לה כי האם בישלה במחסן שימש כמטבח (טענה שזכתה לחיזוק כמפורט בחוו"ד השמאי, במסמכים שנמצאו בתיק הבניין בעירייה). בתצהירה מודה הנתבעת בשימוש ייחודי: המדובר במחסן ובחצר, שבהם נעשה שימוש בלעדי, כמי שמתגוררת כעת בפועל בנכס ולפני כן – על ידי הורי, כאשר גרו בנכס קרוב לחמישים שנה..." (ס' 19. ההדגשה במקור - י.ב). בסיכומיה ציינה כי "מאז רכישת המקרקעין על ידי הורי הנתבעת ועד שנת 2009 (עת בה התובע הגיש תביעתו) לא נשמעה כל טענה כנגד השימוש הבלעדי שנעשה על ידי הנתבעת ובני משפחתה בחצר הבניין ובמחסן שנבנה עליו, עניין המעניק לטובת הנתבעת זיקת הנאה איתנה ובלתי מוטלת בספק" (ס' 29 לסיכומיה. ההדגשה שלי - י.ב).
6. הנתבעת מבקשת לדחות התביעה נוכח השימוש הבלעדי שעשו היא והוריה עד היום בחצר ובמחסן, בתקופה של מעל שלושים שנים. הנתבעת מעוניינת לקבל חזקה בלעדית על החצר והמחסן ומבקשת למנוע מהתובע אפשרות לעשות שימוש בחצר ובמחסן. בניגוד גמור לנטען ע"י הנתבעת בסיכומיה השימוש הבלעדי והממושך בחצר ובמחסן לאורך השנים אינו מקים זיקת הנאה. ההיפך הוא הנכון. שימוש ייחודי או בלעדי אינו יכול לדור בכפיפה אחת עם טענה לזיקת הנאה, ומשמיט את הקרקע תחתיה.
7. למותר לציין, כי גם חוו"ד המומחה על תיאור המצב הקיים והתמונות שצורפו, משקפים את העובדה שהשימוש שעושה הנתבעת במקרקעין (ומבקשת להמשיך לעשות) נושא אופי של החזקה המקיימת שליטה בחצר הצפונית ובמחסן שניצב בה, שסופחו דה-פקטו לדירת הנתבעים.
8. יתר על כן, ספק אם טיב והיקף שימוש כמתואר ע"י הנתבעת יכול כלל לבוא בגדר "שימוש מסוים" כנדרש לקימום זכות של זיקת הנאה. נראה כי הגישה השלטת היא, שעל ההנאה המופקת מן המקרקעין הכפופים, להיות מוגבלת. כאשר ההנאה רחבה בהיקפה, חורגת הזכות מהתוכן המקובל של זיקות הנאה [ראו הפ (י-ם) 613/99 סלמאן נ' עבד אלרחמן שם דחה בית המשפט את הבקשה להכיר בזיקת הנאה של המבקש נוכח העיבוד החקלאי של כל השטח של המשיב על ידי המבקש. גם בעניין (תא 2154/84 הפטריארך הארמני נ' אפרהמיאן, פ"מ תשמ"ו (2) 492, 509 נדחתה הטענה בשל היקף השימוש הרחב. יחד עם זאת, ראו הדיון בספרו הנ"ל של ויסמן דיני קניין-החזקה ושימוש (ירושלים, תשס"ו-2005) והאסמכתאות הנזכרות שם בפרקים 13.6 ו- 13.42. לדעתו של המחבר, תוכן זיקת ההנאה צ"ל מסוים במובן זה שעליו להיות מוגדר בבירור ולאו דווקא מצומצם. כב' הש' עמית בע"א 9308/06 עיריית רמת גן נ' עזבון המנוחה בורשטיין ז"ל (22.9.11) ציין בס' 60 לפסק הדין, כי הוא נוטה לאמץ את דעתו של פרופ' ויסמן].
9. גם התנאי השני לקימום זיקת הנאה לא התקיים. בעניין אסטרחאן נקבע, כי התכונות היסודיות של השימוש במקרקעין הדרוש לפי ס' 94 לחוק הן אלה: "שימוש שהוא נוגד לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים; שהוא גלוי וחשוף לעין כל; שמקורו אינו בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה על-ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש" (עמ' 734 לפסק הדין). בע"א 9308/06 עיריית רמת גן הנ"ל, חזר כב' הש' עמית על הדברים והדגיש, כי הסכמת הבעלים לשימוש שוללת את מרכיב השימוש הנוגד שחיוני ליצירת זיקת הנאה מכוח התיישנות. כך מציין גם המלומד פרופ' ויסמן בספרו הנ"ל: "המבחן להיות השימוש 'נוגד' טמון בזווית הראיה של המשתמש. משתמש שתמך את השימוש שעשה בנכס של התובע ברשות שקיבל מאת התובע, מקפח בכך את יכולתו להעלות טענת התיישנות. לעומת זאת אם המשתמש לא התבסס על הסכמת הבעלים (בין הסכמה מפורשת ובין הסכמה מכללא), ייחשב שימושו כנוגד... נקודת המבט היא של המשתמש ולא של הבעלים" (עמ' 529) (ראו גם ס' 25-27 לפסק הדין בה"פ (מחוזי-מרכז-לוד) 51976-06-12 שומר נ' בורג, כב' הש' טולקובסקי מיום 6.1.14 ופסקי הדין הנזכרים שם).
10. בענייננו, הנתבעת טוענת כי השימוש נעשה בהסכמת כל השכנים מאז שרכשו הוריה את הדירה ועד שהגיע התובע. לשיטתה, ההסכמה אף עולה כדי זכות חוזית. כאמור, זווית הראיה היא של המשתמש. מרגע שהנתבעת טוענת כי השימוש בחצר ובמחסן היה בהסכמת הבעלים הקודמים של דירת התובע (שהיו, כזכור, בני משפחתה) - די בכך לשלול את זכותה של הנתבעת לדרוש הכרה בקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים.
11. למותר לציין, כי אם בעל המקרקעין הסכים לעשיית השימוש ע"י מי שטוען לזיקת הנאה מכוח שנים, אין להביא במניין השנים לצורך רכישת זיקת הנאה את תקופת ההסכמה, דהיינו: אין להביא בחשבון לפחות את התקופה שבה הייתה דירת התובע בבעלות בני משפחתה של הנתבעת (ראו ע"א (מחוזי-ת"א) 38409-10-11 עזבון המנוחים יחזקאל ואלישבע הסה ז"ל נ' שאול, ניתן ביום 13.11.13 ס' 33-34 והפסיקה הנזכרת שם).
12. קיצורו של דבר, נוכח כל האמור, הטענה לקימום זיקת הנאה לשימוש ייחודי בחצר ובמחסן - נדחית.

לא הוכחה זכות חוזית (הסכמה או נוהג).

1. לטענת הנתבעת, עומדת לה זכות חוזית מכוח הסכמה ונוהג לשימוש בלעדי של בעלי דירת הקרקע בחצר הבניין שסמוכה לדירתם ובמחסן שניצב בחצר זו. על זכותה החוזית ניתן ללמוד, לשיטתה, גם מהסתמכותה עליה, המתבטאת בהשקעה הכספית המרובה שלה ושל משפחתה בחצר ובמחסן. גם הפרקטיקה הנוהגת בבניינים מסוג זה ברחוב מהווה אינדיקציה ברורה להסכמות שבין התובע לבין הנתבעת לעניין השימוש הייחודי בחצר ובמחסן, גם אם לא עוגנו בכתב. בנוסף, היא טוענת, כי אבי ארביב ומאיר ארביב הבהירו לתובע, טרם שרכש את הדירה, כי הוא רוכש את הדירה מבלי שמוקנות לו זכויות שימוש או מעבר כלשהן בחצר ובמחסן. התובע הסכים לעסקה ואף שילם מחיר נמוך יחסית נוכח הגבלה זו.
2. הטענה לא הוכחה והיא נדחית לפרטיה, אחת לאחת.
3. ההשקעות הכספיות הגדולות הנטענות (שלא הוכחו כשלעצמן) שנעשו לפי הטענה לטובת הנתבעת או בני משפחתה, יכולות לכל היותר ללמד על זווית הראיה של הנתבעת, אך לא על הסכמה של התובע. יתר על כן, יש לזכור כי עד לרכישת הדירה ע"י התובע היו שתי הדירות בבעלות בני המשפחה של הנתבעת. כפי שעולה מן הראיות, כל בני המשפחה, גם אלה שהתגוררו בדירת התובע, עשו שימוש בחצר ובמחסן (ראו עדות הנתבעת עצמה בעמ' 50 ש' 6-10, 18-21; עדות מר לוי מטעמה, בעמ' 45; עדות מר כהן מטעמה, בעמ' 42 ש' 2-5 וכן, עדות מר בנעטיה מטעם התובע, בעמ' 19). דהיינו: הפרקטיקה שנהגה עד לרכישת הדירה על ידי התובע, מלמדת, אם בכלל, כי השימוש היה משותף לבעלי שתי הדירות, זו שבקומת הקרקע וזו מעליה. יתר על כן, גם לאחר רכישת הדירה ע"י התובע, בעת שהושכרה לנתבעת 1, עשתה הנתבעת 1 שימוש בחצר ובמחסן (ראו עדות הנתבעת, בעמ' 50 ש' 25-27).
4. הנוהג הנטען ע"י הנתבעת בבתים המשותפים ברחוב כצנלסון, לפיו החצר לרבות מחסן שעליה, הם לשימוש בלעדי של דירת הקרקע והגג הוא לשימוש בלעדי של הדירה העליונה (ס' 10 לתצהיר הנתבעת) - לא הוכח כשלעצמו. לפיכך, אין הוא משמש אינדיקציה להסכמות שבין התובע לבין הנתבעים (כפי שמבקשת הנתבעת לטעון ס' 35 לסיכומיה). ממילא, גם אילו הוכח נוהג כזה, הוא לא התקיים בבניין שלפנינו, שעה שכאמור, דיירי שתי הדירות, העליונה והתחתונה כאחד, עשו שימוש בחצר ובמחסן.
5. הנוהג הנטען, כשלעצמו, כאמור, לא הוכח.
   כך למשל, התברר כי ברח' כצנלסון 46 שבסמוך, החצר הקדמית והמחסן שעליה, משוייכים לקומת הקרקע ואילו החצר האחורית והמחסן שעליה, משוייכים לקומה הראשונה.
   [ראו מר בנעטיה בעמ' 18, ש' 17-19; גב' שמעוני שמתגוררת בקומה הראשונה (עמ' 37 ש' 24) העידה, שיש לה מחסן בחצר האחורית (עמ' 37 ש' 11); הנתבע 9, מר מאיר ארביב, שהעיד מטעם הנתבעת, אישר כי לגב' שמעוני ולמר קאשי שהם בעלי דירות בקומה ראשונה, יש את החצר האחורית ומחסן בחצר האחורית (עמ' 47 ש' 21-31)].
   התובע שגר ברח' כצנלסון 44 העיד כי בחצר שני מחסנים, אחד לכל דירה והשימוש בחצר הוא משותף (עמ' 31 ש' 19-21) וכך העידה גם בתו, הגב' שניידר (עמ' 25 ש' 15-17 ובעמ' 26 ש' 15-22).
6. הטענה שבעת רכישת הדירה הובהר לתובע וסוכם עמו, כי אינו רוכש זכות ברכוש המשותף, במחסן ובחצר והוא הסכים לכך ואף שילם סכום מופחת - לא הוכחה והיא נדחית, על כל נדבכיה. התובע מכחיש קיומה של הסכמה כאמור (עמ' 27 ש' 17-26, עמ' 28 ש' 22-24) ומכחיש ששילם מחיר מופחת עבור הדירה (עמ' 28 ש' 10-12). טענת הנתבעת עומדת אף בסתירה להסכם המכר, שאינו כולל כל הוראה מפורשת כזו, כמצופה וכנדרש כשמדובר בעסקה במקרקעין ונוכח הרישום של הצמדה של רבע מהרכוש המשותף לכל דירה. זוהי טענה בע"פ כנגד מסמך בכתב. עדותו של מר מאיר ארביב בעניין זה לא הייתה משכנעת ובכל מקרה, איננה מספקת שכן לכל היותר היה מעין מתווך בעסקה ואף לשיטתו בח"נ, מי שניהל את העניין מטעם המוכרת הוא בנה, הנתבע 4, עו"ד אברהם ארביב, שאין לו כל הסבר מדוע לא דאג לרשום את הדבר בהסכם או מדוע לא הזדרז לבוא ולמסור עדות בעניין, אף שהוא בעצמו נתבע (עמ' 47 ש' 8-20). גם לפי גרסת הנתבעת, נתבע 4 אמר לתובע וסיכם איתו, שהוא לא רוכש כל זכות שימוש בחצר ובמחסן. הנתבעת לא זימנה לעדות את הנתבע 4 ולא זימנה גם כל עד רלבנטי אחר, כגון עורך הדין שערך את ההסכם (אין זה הנתבע 4, שפעל מטעם אמו המוכרת). כל עדותה של הנתבעת בעניין זה, היא עדות שמועה. יתר על כן, אי הבאת העדים הרלבנטיים מלמדת, כי אילו הובאו הייתה גרסתם מחזקת את טענות התובע. בנוסף, לא הובאה כל ראיה לכך שהדירה נרכשה במחיר נמוך ממחירה בשוק (טענה שהתובע מכחיש, כאמור).
7. נוכח כל האמור, הטענה לקיומה של זכות חוזית מכוח הסכמה או נוהג - נדחית.
8. לא מצאתי ממש בטענות הנתבעת לחוסר תום לב מצדו של התובע בעמידתו על דרישת הכתב או מתוך כך שנטען כי הוא עצמו ביצע חריגות בניה בדירתו שברחוב כצנלסון 44 או שהוא משתמש בחצר ובמחסן באופן בלעדי וייחודי. גם בהנחה שאמנם אלו פני הדברים, בשים לב לכך שמדובר במקרקעין אחרים, אין התנהלותו הנטענת יכולה להקנות לנתבעים זכות כלשהי ברכוש המשותף במקרקעין הנדונים. לא מצאתי שיש חוסר תום לב בהתנהלותו של התובע, שרכש את הדירה מבני משפחתה של הנתבעת כשלוש שנים טרם הגשת התביעה ונאלץ להגישה בד בבד עם בקשה לצו זמני, על מנת לעמוד על זכויותיו ולהבהירן, לאחר שהנתבעות נקטו סמוך לפני הגשת התביעה צעדים שמנעו ממנו גישה סבירה לחדר המדרגות של הבניין; ובשים לב לכך שהצדדים אינם מסוגלים להגיע להסכמות כלשהן על שימוש סביר או בדבר חלוקת השימוש ברכוש המשותף. זאת, למרבה הצער, גם שנים לאחר שהוגשה התביעה.

אין מקום ליתן לנתבעת סעד או להגביל את זכויות התובע מכוח ס' 14 לחוק המקרקעין

1. לחלופי חילופין, ביקשה הנתבעת לדחות התביעה מכוח הסמכות לפי ס' 14 לחוק המקרקעין. לטענתה, זכויות הקניין בבית משותף הן זכויות מוחלשות. המחסן משמש את משפחתה ולאחרונה, אף את הנתבעת עצמה למגורים (ס' 61 לסיכומים). השימוש של התובע בחצר ובמחסן יגרום לנתבעת נזק רב ואי נוחות ממשית בשעה שהמחסן והחצר משמשים לה ולבני משפחתה למגורים.

1. ס' 14 לחוק המקרקעין קובע, כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". כפי שנקבע מפי כב' השופט ח' כהן בע"א 782/70 רדומילסקי נ' יצחק פרידמן, פ"ד כה(2) 523 "ובא הכלל הגדול שבסעיף 14 לחוק וקובע שזכות הבעלות כשלעצמה אין בה כדי להצדיק עשיית כל דבר, ומתן צו מניעה בכלל זה, "הגורם נזק או אי נוחות לאחר" - רוצה לומר, אין להתיר את השימוש בזכות הבעלות כעילה לגרום נזק או אי נוחות אפילו למסיג גבול, מקום שהשימוש בעילה זו אינו דרוש באורח סביר למימוש זכות הבעלות עצמה או למטרה חוקית אחרת."
2. לטענת הנתבעת, העובדה שהתובע הוא בעל מקרקעין ובעל זכויות בחצר ובמחסן מכוח חלקו ברכוש המשותף אין בה, מכוחו של סעיף זה, כדי להצדיק את הנזק שיגרם לה או את אי הנוחות שתיגרם לה בכך שיימנע ממנה השימוש הייחודי בחצר ובמחסן.
3. אני דוחה את הטענה מכל וכל. הנתבעת השתלטה על הרכוש המשותף ומבקשת לקנות בו חזקה ייחודית על מנת לעשות במחסן שימוש כיחידת מגורים, ללא היתר כדין לשימוש למגורים בניגוד לדיני התכנון (ואף בשטח שחורג מהשטח שסומן כמחסן המקורי בתוכניות כמפורט בחוו"ד המומחה מטעם בית המשפט), ועושה בטעם זה קרדום לחפור בו על מנת למנוע מהתובע את זכותו לעשות שימוש סביר (ולמעשה, שימוש כלשהו) ברכוש המשותף כולו בטענה שהנזק שייגרם לה מחוסר היכולת לעשות במחסן ובחצר שימוש למגורים, יעלה על אי הנוחות שתיגרם לתובע אם תידחה תביעתו. בתוך כך גם מבקשת הנתבעת להצר צעדיו באפשרות הכניסה לביתו דרך חדר המדרגות, שהינו עורפי, והכניסה אליו היא דרך השער הצפוני (בצד של הדירות דנא) או השער הדרומי (בצד של השכנים). אין ליתן לכך יד. כאמור, השימוש במחסן כיחידת מגורים אינו כדין (גם אם נתעלם מהרחבתו של המחסן שהיה קיים בידיעת הרשויות ללא היתר). יתר על כן, הסדר שלפיו הדיירים בקומה העליונה תלויים בחסדיו של בעל דירת הקרקע, אשר אם ירצה יאפשר כניסה באמצעות החצר שהינה רכוש משותף או יקשה עליה, כפי רצונו ושיקול דעתו, הינו בלתי סביר. הסכמה כזו או אחרת בין כלל הדיירים, יכולה להוביל כמובן להסדרים סבירים ומקובלים. בענייננו, כאמור, לא הגיעו הצדדים להסכמה כלשהי.
4. לא רק זאת. הטענה כי הנתבעת או מי מבני משפחתה מתגוררים במחסן, לא הוכחה. אמנם עולה מחוו"ד המומחה ומעיון בתמונות שצילם, כי המחסן הותאם לשמש למגורים ויכול לשמש למגורים אך במועד הביקור ניכר שאינו משמש למגורים (ראו התמונות שצילם השמאי), והנתבעת אף ציינה בפני המומחה כי אינה גרה עוד במחסן אלא בדירה. ייתכן שבתה, הנתבעת 1, גרה במחסן. אולם הנתבעת 1 לא הגישה כתב הגנה בתיק ואף לא התייצבה להיחקר על תצהירה שהוגש במסגרת ראיות האם, הנתבעת 2. יתר על כן, הנתבעת 1 הצהירה בבקשתה למחיקתה מהתביעה דנן (בקשה מס' 15, שנדחתה) כי "כרגע הנכס לא על שמי ואיני מתגוררת בו ואם אסכים ו/או יסכימו למכור לי אותו אודיע לבית המשפט הנכבד" (עמ' 2). מאידך, בן זוגה של הנתבעת 1 העיד כי גם לעת עדותו גרים במחסן "כל הזמן" "כל מי שרוצה. קשור למשפחה" (עמ' 4 ש' 27-32) ובהמשך ציין, כי הנתבעת 1 גרה בדירה ואילו הנתבעת 2 גרה במחסן (עמ' 41 ש' 1-9).

הסעדים

1. נוכח כל האמור, התוצאה היא שהתביעה מתקבלת בעיקרה (למעט בעניין הגדר, שהתביעה בעניינה נדחית), הכל כמפורט להלן.

אני מורה לנתבעים, יחד ולחוד, לפעול בהתאם להוראות המפורטות להלן:

1. להרוס את תוספת הגדר הבלוקים שבנו במאונך לגדר הבלוקים המקורית הקיימת בסמוך לכניסה לחדר המדרגות, בחצר האחורית של הבניין ברח' כצנלסון 48 בת-ים; להסיר את הדלת/השער שהתקינו בגדר הבלוקים הנ"ל (לרבות התוספת); ולהחזיר את מצב גדר הבלוקים לקדמותו, באופן שתיוותר על תילה אך ורק גדר הבלוקים המקורית שתחילתה בגדר המסמנת את גבול החלקה המערבי והיא נמשכת אל עבר קיר הבניין המערבי (ממערב למזרח), אך אינה מחוברת לקיר הבניין, כך שעם ההריסה, גדר הבלוקים תראה כפי שהיא נראית בצילום שערך המומחה מטעם בית המשפט בעמ' 8 לחוות הדעת בתמונה שכותרתה "שביל הגישה מדרום מערב" (דהיינו: צילום של גדר הבלוקים כפי שהיא נראית משביל הגישה מהצד של השכנים מדרום), ומבלי שיותקנו בקצה גדר הבלוקים כל דלת או שער. כיוון שגדר הבלוקים צבועה מצדה הדרומי, אני מבהירה, למען הסר ספק, כי אין בהוראות הנ"ל בפסק דין זה, כדי לחייב את הנתבעים לצבוע את גדר הבלוקים מצדה הצפוני (שניכר בבירור מהתמונות שבחוו"ד המומחה כי איננה צבועה מקדמת דנא, וללא קשר לתוספת שנעשתה) אלא רק להחזיר את המצב לקדמותו, טרם בניית הקיר המאונך, לרבות פינוי פסולת השבירה וביצוע גימור בטיחותי ותקין.
   ככל שהנתבעים לא יבצעו האמור עד ליום 15/10/14, יהיה התובע רשאי להרוס את הקיר בעצמו ועל חשבונו ולפעול כדין לפי הצורך, לגביית הוצאותיו מהנתבעים.
2. לסלק ידם וחזקתם מן המחסן המצוי בחצר הצפונית האחורית של הבניין ברח' כצנלסון 48 בת-ים ולפנותו מכל אדם וחפץ (לרבות החפצים שנצפו במחסן בביקור השמאי כמתועד בחוות דעתו בס' 4.6 לרבות התמונות בעמ' 12, כמפורט לעיל); ולהעמידו גם לשימוש התובע או הדייר המתגורר מטעמו בדירה ובני ביתם לפי כל דין, בהיותו חלק מן הרכוש המשותף. למען הסר ספק, אני מורה במפורש לנתבעות או מי מהן לסלק ידן מהמחסן כהגדרתו לעיל, גם ככל שהוא משמש למי מהן או למשפחתן למגורים. עוד אני מורה למען הסר ספק, כי בהעדר היתרים כדין, אין לעשות במחסן שימוש למגורים.
   ככל שהוראות פסק הדין בעניין זה לא יבוצעו עד ליום 15/10/14 יהיה התובע רשאי להגישו לביצוע להוצל"פ כדרך שמבצעים פסק דין לפינוי (למען הסר ספק, אם קיים, אינני מתירה סעד עצמי).
3. נאסר על הנתבעות לנעול את שער הכניסה הצפוני לחצר הבניין שברח' כצנלסון 48 בת-ים ו/או את דלת המחסן הנמצא בחצר האחורית הצפונית בבניין; ונאסר עליהם למנוע בכל דרך, מהתובע או מהדייר בדירתו ובני ביתם או באי ביתם, גישה חופשית בכל עת מהכניסה הצפונית לחצר הבניין שברח' כצנלסון 48 אל חדר המדרגות של הבניין, שהכניסה אליו היא מהחצר האחורית.
   מובהר כי אין בכך כדי למנוע הסכמות או החלטות לפי כל דין, כמקובל בבתים משותפים, בדבר התקנת מנעול/קודן/אינטרקום וכד' לשימוש הדיירים, אם וככל שתהיינה כאלה.
4. מובהר בזה, כי למעט שטח של כ- 4.5 מ"ר מתוך השטח המרוצף בחצר הקדמית ובכפוף להוראות בעניין השטח המרוצף שבס' 72 להלן - החצר הצפונית כולה (הקדמית והאחורית, החל משער הכניסה לחצר שברח' כצנלסון ועד לגבול גדר הבלוקים המקורית הנזכרת בס' 67 לעיל), לרבות המחסן הנזכר בס' 68 לעיל, הינם חלק מן הרכוש המשותף. על הנתבעים, יחד ולחוד, לרבות הנתבעות 1-2, להעמידם גם לרשות התובע (לרבות הדייר המתגורר בדירה או בני ביתם) ונאסר עליהם למנוע מהם או מבאי ביתם לעשות שימוש ברכוש המשותף האמור לפי כל דין.
   
5. לעניין המשטח המרוצף בחצר הקדמית הצפונית בבניין ברח' כצנלסון 48 בת-ים בצמוד לדירת הנתבעים (ראו התמונה ב' 4.5 עמ' 11 לחוו"ד המומחה מטעם בית המשפט) - לפי ממצאי המומחה שלא נסתרו, המשטח ששטחו הכולל כ- 25 מ"ר, נבנה ללא היתר כדין ופולש ברובו (כ- 20.5 מ"ר) לשטח הרכוש המשותף. יחד עם זאת, יש אפשרות סבירה שיתקבל היתר לפחות לגבי חלקו, שמסומן בתשריט הבית המשותף כמרפסת קיימת בשטח של כ- 4.5 מ"ר שמהווה חלק מדירת הנתבעים; ואף מעבר לכך, בשטח של כ- 12 מ"ר לתוך שטח הרכוש המשותף, כפי שהרחיבו הדירות בצד הדרומי בבניין.
   בנסיבות אלה, אני מורה, כי השטח המרוצף למעט שטח המרפסת המקורית הנזכר לעיל (כ-4.5 מ"ר), ייהרס ע"י הנתבעים אלא אם תוגש ע"י הנתבעים או מי מהם בקשה כדין להיתר בניה עד ליום 1/12/14, שאז יפעלו הצדדים בהתאם להוראות רשויות התכנון.
6. אציין, כי כשהוגשה התביעה, טען התובע לקיומם של שני משטחי בטון שיצקה הנתבעת שהיו בבחינת צעד לקראת בניה ברכוש המשותף. אחד מהם הוא המשטח המרוצף בחצר הקדמית, שבו דנתי לעיל. לא ברור מהו המשטח השני. מתמונת המצב שעולה מחוו"ד המומחה (וגם מתקליטור שהגיש התובע) נראה כי המשטח השני הוסר ע"י הנתבעת לאחר שנפתחו ההליכים ומכל מקום, לא התברר הדבר דיו על מנת ליתן הוראות ביחס למשטח הבטון השני, ככל שקיים כיום.
7. התובע ביקש להורות על הריסת הגדר המקיפה את החלקה בגובה שעולה על 1.20 מ' - התביעה בעניין זה, נדחית. לא הוכח קיומה של הוראה המגבילה את גובה הגדר עד לגובה של 1.20. אף לא הוכח שהנתבעים ביצעו כלל עבודות להגבהת הגדר (אלא ביצעו עבודות בחלק הצפוני של הגדר המקיפה את החלקה - החלפת קורות העץ בבלוקים - מבלי להגביה את הגדר). ממצאי חוו"ד המומחה בעניין זה, לרבות באשר לגובה הגדר בדירת השכנים הדרומית בבניין, אינם תומכים בטענתו של התובע כי הגדר הוגבהה. גם טענתו, כי הסעד נדרש כיוון שהגדר שהוגבהה, חוסמת את האור והאוויר לדירתו שבקומה הראשונה, מעל דירת הקרקע של הנתבעים, נסתרה מחוו"ד המומחה, שמצא כי אין לגדר כל השפעה על האור והאוויר בדירת התובע (חוות דעתו של המומחה לא נסתרה).
   אדגיש כי הסעד היחיד שהתבקש בעניין הגדר המקיפה את החלקה הוא להורות על הריסת כל חלק מעבר לגובה של 1.2 מ', ולא התבקש סעד של השבת המצב לקדמותו.
8. אציין כי המחלוקת התבררה רק בין שני הצדדים בתיק זה, בעלי הדירות הצפוניות בבניין ורק בסוגיות שהביאו לפתחו של בית המשפט בעניין החצר הצפונית. לפיכך, לא ניתנו הוראות כלשהן ביחס לבעלי הדירות הדרומיות, החצר הדרומית או הכניסה הדרומית לחדר המדרגות.
9. עוד אציין, כי ראוי שיבואו הצדדים בדברים באשר לאופן השימוש הרכוש המשותף, לרבות בעניין השימוש המשותף במחסן ואף יפעלו כדין לפי הצורך מול רשויות התכנון. ויפה שעת אחת קודם.
   
10. נוכח התוצאה וכלל נסיבות העניין אני מחייבת את הנתבעת 2 לשלם לתובע הוצאותיו לרבות הוצאות אגרה, הוצאות שכר העדים מטעמו והוצאות חלקו בתשלום שכ"ט המומחה מטעם בית המשפט, בצירוף שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.
    
11. מתוך הטיפול בתיק עולה תמונה של התנהלות באופן שאינו עולה בקנה אחד עם דיני התכנון וייתכן שאף חוסר בהירות תכנוני באופן שיוצר קושי ומתיחות בין הדיירים בחיי היום-יום. לפיכך, מצאתי לנכון להעביר העתק פסק הדין למחלקה המשפטית של עיריית בת-ים לכל טיפול שתמצא לנכון.

המזכירות תדוור לב"כ הצדדים וכן למחלקה המשפטית של עיריית בת-ים.

ניתן היום, י' אב תשע"ד, 06 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.