תביעה ותביעה שכנגד בקשר להתקשרות שנעשתה בין הצדדים לשכירת חלק מבניין בטמרה.

ב"כ הצדדים הסמיכו את בית המשפט ליתן פסק דין על דרך הפשרה בהתאם לסעיף 79א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד 1984, על בסיס החומר הקיים בתיק, לאחר שנשמעו עדויות של העדים המרכזיים בלבד, וב"כ הצדדים סכמו טענותיהם בע"פ.

א. מבוא וטענות הצדדים (בתמצית):

1. במהלך חודש נובמבר 2006 התנהל משא ומתן בין התובע לנתבע בנוגע להשכרת חלק מבניין שבבעלות הנתבע בטמרה.

התובע, שהינו רוקח במקצועו, היה מעוניין לשכור את המקום לצורך פתיחת בית מרקחת.

2. התובע טוען כי כבר בביקורו הראשון במקום נאמר לו על ידי הנתבע כי יש לבניין היתר בניה כדין ואף הציג בפניו היתר. רק בדיעבד הוברר לו כי ההיתר שהוצג בפניו אינו רלבנטי לחלק הבניין אותו ביקש לשכור אלא לחלק אחר בבניין.

הנתבע מכחיש כי מסר לתובע את היתר הבניה שהוצג, וטוען, מנגד, כי התובע (שהכיר את הבניין היטב), ידע לכל אורך הדרך כי הקומה הרלבנטית נבנתה ללא היתר בניה כדין.

3. אין חולק בין הצדדים כי על אף שלא נחתם ביניהם הסכם שכירות כתוב, אישר הנתבע לתובע להתחיל לשפץ את המקום לצורך הפיכתו לבית מרקחת כאשר הוסכם בין השניים כי במהלך תקופת השיפוצים (ובטרם פתיחת בית המרקחת) ישלם התובע לנתבע סכום של 200 דולר לחודש.

4. מחודש דצמבר 2006 החל התובע לבצע בנכס עבודות שיפוצים (בעזרת אחיו שהינו קבלן). כן שילם התובע לנתבע תשלום חודשי בסך 200 דולר לחודש.

התובע טוען כי שילם 7 תשלומים בסכום כולל של 1,400 דולר (בגין התקופה מיום 10/12/06 ועד ליום 11/6/07), ואילו הנתבע טוען כי שולמו לו רק שני התשלומים הראשונים בלבד.

5. עם סיום השיפוצים (בחלוף כחצי שנה) התקיימה פגישה בין התובע לנתבע לצורך סיכום התנאים הסופיים של תנאי השכירות. במהלך פגישה זו התגלעו בין הצדדים חילוקי דעות הן ביחס לתשלום החודשי (הנתבע עמד על קבלת 400 דולר ואילו התובע ביקש לשלם 350 דולר) והן ביחס לתקופת השכירות (הנתבע ביקש להשכיר לשנה כולל אופציה ל-3 שנים ואילו התובע עמד על תקופת שכירות בת 5 שנים).

התובע טוען כי לאחר אותה ישיבה פנה למהנדס העיר לצורך בירור פרטים בקשר לקבלת רישיון עסק ואז התברר לו, לראשונה, כי אין לנכס היתר בניה כדין, כי ההיתר שהוצג בפניו מתייחס לחלק אחר בבניין, וכי לא ניתן יהיה לבצע לגליזציה, שכן המבנה גולש לכביש.

עוד הוברר לו, לטענתו, כי בניגוד לגודל שהובטח לו (שטח של כ-100 מ"ר), השטח המושכר קטן יותר (67 מ"ר בלבד).

6. במכתב שהוציא ב"כ התובע לנתבע ביום 10/7/07 הודיע לנתבע כי התובע מבקש להפסיק את המו"מ נוכח עובדות לא נכונות שנמסרו ומחלוקות נוספות כמפורט להלן: העדר היתר בניה, פלישת הבנין לשטח שכנים, התנגדות שכנים לפתיחת חלון והתקנת גשרון יציאת חירום שהתקין התובע כחלק מעבודות השיפוץ במקום, שטח המושכר קטן מכפי שהובטח, בעיית חניה, והעדר הסכמה לתקופת השכירות ולסכום השכירות.

7. ביום 20/8/07 חתם התובע על הסכם שכירות במקום אחר ופתח בית מרקחת.

8. בתביעה דנן דורש התובע מהנתבע החזר עלות השיפוצים שהשקיע בנכס בסכום של כ - 28,000 ₪. כן נתבע הפסד רווח והכנסות בסך של כ-18,000 ₪ בגין עיכוב בן 4 חודשים שחל בפתיחת בית המרקחת, והחזר דמי השכירות ששולמו במשך 7 חודשים (כ - 6,000 ₪).

טענותיו המרכזיות הן, כאמור לעיל, הסתרת עובדות מהותיות במו"מ בחוסר תום לב.

9. הנתבע טוען, מנגד, כי התובע ידע היטב כי הקומה הרלבנטית נבנתה ללא היתר בניה כדין, וכי הסיבה היחידה לדרישת התובע לבטל את הסכם השכירות נעוצה בכך שמצא נכס טוב יותר.

כן נטען על ידו כי התובע ביצע שינויים בבניין אשר גרמו לנזק בלתי הפיך ולירידת ערך. הוגשה חוות דעת לפיה הועמד הנזק על סך של כ-150,000 ₪ (אם כי התביעה שכנגד הוגשה על סך של 100,000 ₪). בסיכומיו אף עתר ב"כ הנתבע לתשלום דמי שכירות לשנה בגין הפרת הסכם השכירות.

10. בהחלטה מיום 27/2/12 מונה מומחה מטעם ביהמ"ש, המהנדס אריה צימרמן.

המומחה קבע בחוות דעתו כי עלות השיפוץ שהשקיע התובע בשיפוץ המושכר הינה בסך של 26,370 ₪ + מע"מ. כן קבע המומחה כי הנזק שהותיר התובע בנכס, ואשר יש לתקנו מסתכם בסך של 1,500 ₪ + מע"מ.

בתשובות לשאלות הבהרה שנשלחו למומחה, הנוגעות לעלויות בדבר החזרת המצב לקדמותו, ענה כי מדובר בעבודה בת חודש ימים המסתכמת בסך של כ-20,000 ₪.

המומחה לא זומן לחקירה על חוות דעתו.

11. בישיבת ההוכחות שהתקיימה בתיק נשמעו, כאמור לעיל, עדויות קצרות של התובע, אחיו והנתבע. ב"כ הצדדים סכמו טענותיהם בע"פ.

ב. דיון והכרעה:

לאחר ששמעתי עדויות התובע, אחיו והנתבע, ועיינתי במלוא המסמכים שהוצגו בפני, הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך כולל של 10,000 ₪. מעבר לכך יישא כל צד בהוצאותיו.

התביעה שכנגד תדחה ללא צו להוצאות.

בשל מהות ההליך אין בכוונתי לנמק את פסק הדין רק אומר מספר דברים קצרים להם נתתי, בין היתר, דעתי:

א. יש קושי בקבלת עדות הנתבע לפיה התובע ידע וכי נאמר לו כי הנכס המושכר לא נבנה ע"פ היתר בניה כדין, זאת כאשר התובע יודע כי לצורך קבלת אישור משרד הבריאות לפתיחת בית מרקחת יש צורך כי המבנה יבנה בהתאם להיתר בניה כדין.

כן אין סבירות בקבלת עדות הנתבע לפיה התובע מסר לו שככל שלא יצליח לקבל רשיון לפתיחת בית המרקחת, יפתח במקום עסק אחר.

עדות זו אינה מתיישבת עם העובדה, כי התובע טרח במשך תקופה ארוכה על שיפוץ המושכר לצורך הפיכתו לבית מרקחת, כאשר ידוע כי הוא רוקח בהכשרתו, וכי אין בכוונתו לפתוח במקום עסק אחר.

ב. יחד עם האמור לעיל עולות תמיהות רבות מהתנהלות התובע שכן לגרסתו רק בחלוף 7 חודשים, ורק לאחר שבפגישה המסכמת עם הנתבע התגלעו ביניהם חילוקי דעות בנוגע לתקופת השכירות ובנוגע לסכום השכירות, הוא מוצא לנכון לפנות למהנדס העירייה (כאשר בטווח הזמן עד אז הוא מבצע במושכר עבודות בניה רבות ובכלל זה עבודות בניה הטעונות היתר בניה כדוגמת הגשר שבנה מסביב למבנה ליציאת חירום), ורק כעבור 7 חודשים הוא מגלה שאין למבנה היתר בניה וכי לא ניתן יהיה לקבל היתר בשל פלישת המבנה לכביש.

מכאן שלכל הפחות יש להטיל עליו אשם תורם משמעותי ביותר לכך שלא בדק את הדברים מראש כנדרש, והחל בביצוע עבודות שיפוץ במשך 6 חודשים בנכס שנבנה ללא היתר בנייה, ושלא ניתן לבצע לגליזציה, כאשר הוא יודע כי תנאי בסיסי לצורך פתיחת בית מרקחת, הינו כי הנכס נבנה בהתאם לחוק.

כן הוברר כי התובע העסיק מתכנן מטעמו. המתכנן לא זומן לעדות והדבר רק מוסיף סימני שאלה לענין הדברים שהיו ידועים ושלא היו ידועים.

אוסיף כי אף אם הציג בפני הנתבע היתר הבניה (שהוברר כי הוא מתייחס לחלק אחר בנכס) היה על התובע לברר ולבדוק בעיריה את מלוא הפרטים הדרושים טרם החלת ביצוע עבודות השיפוץ ולא בסיום העבודות.

ג. כן הוברר כי התובע אץ רץ להתחיל בעבודות השיפוץ כאשר לא דאג "לסגור" עם התובע את כל הנושאים הרלבנטים ובפרט: משך תקופת השכירות, וסכום השכירות שישולם לאחר פתיחת בית המרקחת (בניגוד לסכום ששולם במהלך תקופת השיפוץ), מה גם שע"פ עדות אחיו של התובע בבית המשפט - ענין תקופת השכירות היתה הסיבה לביטול ההתקשרות ולא סיבה אחרת.

ד. אין לתת כל משקל למסמך שצרף הנתבע לתצהיריו ושנטען לגביו כי נכתב בהסכמה על ידי שני הצדדים (נספח ג'): המסמך לא חתום על ידי שני הצדדים, הוברר כי המשפט הראשון בו (משפט שנמחק) נכתב בכתב ידו של התובע, ואילו יתר המסמך נכתב על ידי הנתבע כאשר לא הוברר מדוע מסמך המעלה הסכמה הדדית יכתב בחלקו על ידי צד אחד ובחלקו על ידי הצד שני.

בנוסף אין זכר לקיומו של מסמך זה בכתבי הטענות של הנתבע, ותוכנו אף עומד בניגוד לאמור בכתבי הטענות של הנתבע בהם נכתב כי הוסכם על תקופת שכירות בת 5 שנים (סעיף 13 לכתב ההגנה) בעוד שבמסמך נכתב "שנה עם אופציה לשלוש שנים".

ה. יש לקבל עדות התובע ביחס להעברת תשלום בסך 1,400 דולר בתקופת השיפוץ.

עדותו נתמכת במסמך שהוגש הכולל פירוט התשלומים בצירוף חתימות שנטען כי מדובר בקרוב משפחה של הנתבע אשר קיבל את הכסף. הקרוב לא זומן על ידי הנתבע להכחיש קבלת הכסף והנתבע אף לא נתן כל הסבר מדוע הסכים להמשך עבודות השיפוץ במהלך 5 החודשים הנוספים בהם לטענתו לא קיבל את דמי שכירות שהוסכמו בסך 200 דולר.

ד. בכל הנוגע להערכת עלויות השיפוץ ו/או הנזקים הנטענים שנותרו במושכר, יש לקבל את קביעת המומחה שמונה (בהתחשב במעמדו כמומחה שמונה מטעם בית המשפט כאשר ב"כ הצדדים אף ויתרו על חקירתו הנגדית), יחד עם זאת יש לתת משקל רב לטענת ב"כ הנתבע בכל הנוגע להבדל שקיים בין הערכת עלות השיפוץ לבין השבחת הנכס מבחינת הנתבע אם כי דומה מהתמונות שצורפו לחוות דעת המומחה כי לא ניתן לומר שהנכס לא הושבח בעקבות עבודות השיפוץ שביצע התובע, מה עוד שבהסכם השכירות שנחתם בין הנתבע לשוכר אחר (לא שהתובע הודיע על הפסקת המו"מ) אין זכר לצורך בביצוע עבודות כאלו ואחרות כאשר הנכס הושכר במצבו.

12. בשקילת האמור לעיל ובצירוף שיקולים נוספים שלא פורטו עקב מהות ההליך הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 10,000 ₪.

מעבר לכך יישא כל צד בהוצאותיו.

הסכום ישולם תוך 30 יום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

בהתחשב בהסכמה שניתנה למתן פסק דין על דרך הפשרה תשיב הגזברות לתובע ולנתבע את המחצית השניה של האגרה.

במידה וזו טרם שולמה ניתן פטור מתשלומה.

ניתן היום, כ"ח אדר תשע"ג, 10 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.