פסק – דין

1. מבוא וטענות הצדדים
2. התובעת הינה חברת יזמות נדל"ן, (להלן: "התובעת"), בבעלותו ובניהולו של דוד גודר (להלן: "גודר"). הנתבע מר ישראל לוסטיג עוסק ביזמות וכן בעסקי מעליות (להלן: "הנתבע" ו/או "לוסטיג").
3. בינואר 2008, חברו מר גודר והנתבע למיזם משותף בתיווכו ובהשתתפותו של מר צביקה גולדברג (להלן: "גולדברג"). לגולדברג היתה היכרות קודמת עם מר לוסטיג, היכרות חברית דרך רעיותיהן של השניים.

אין מחלוקת בין הצדדים, כי ההסכם נחתם בין התובעת לבין מר לוסטיג, ואולם מר גולדברג והעד גיל בליי היו שותפים גם הם בעסקה מבלי ששמם יוזכר בה.

1. בין הצדדים נחתם אם כן הסכם מסגרת ביום 23.1.08 (להלן: "ההסכם"). עפ"י ההסכם כונה מר לוסטיג "היזם" והתובעת "המשקיעה". המשקיעה צריכה היתה לשתף פעולה עם פרויקט שיאתר היזם, פרויקט בנייה לפי תמ"א 38. לצורך כך, חתמו הצדדים על מסמכי התאגדות להקמת חברה משותפת שתיקרא להלן "תמ"א 38 פלוס" (להלן: "החברה המשותפת").
2. בסעיף 2.7 להסכם, הוסכם על הצדדים כי אם בשנה קלנדרית לא יציע היזם לפחות 7 פרויקטים פוטנציאליים, או המשקיעים לא יסכימו על ביצוע של לפחות 3 פרויקטים, הצדדים יהיו רשאים להביא את הסכם המסגרת לסיומו ללא טענות כספיות זה כלפי זה.
3. עוד הוסכם בסעיף 14.3 שבו, כי ככל שהוצאו הוצאות ע"י המשקיעים, קרי: התובעת לצורך תכנון נקודות פרויקט שלא יצאו אל הפועל, וההסכם הסתיים טרם שנפרעו ההוצאות, היזם, קרי: הנתבע ישלם לתובעת מחצית מהן מיד עם דרישתה.
4. לטענת התובעת, הנתבע לא עמד בהתחייבויותיו עפ"י ההסכם, ולפיכך היא הודיעה לו על ביטול ההסכם. לגרסת התובעת, מצגיו של הנתבע בדבר יכולותיו והידע שלו בתחום פרויקטים בתמ"א 38, הוא שגרם לתובעת להתקשר עמו. מאחר והנתבע לא היה איש נדל"ן במהותו ועסק שנים רבות בתחום המעליות, סמכה התובעת על הצהרת הנתבע ועל המצג שהציג בפניה, כי יש בידיו כבר הסכם חתום עם בניין ביהוד (להלן: "פרויקט יהוד"), ויש ביכולתו להעביר את פרויקט יהוד לחברה המשותפת.
5. לטענת התובעת, ברבות הימים נתברר לה כי הולכה שולל וכי לא ניתן להעביר את פרויקט יהוד לחברה המשותפת, שכן יש לערוך הסכם חדש, עובדה שפתחה מחדש את המו"מ עם הדיירים, ובפני התובעת עמדו דרישות חדשות ונוספות מטעם חלק מהדיירים. עוד נודע לטענת התובעת, כי הנתבע לא דיווח על ההסכם למס שבח, ועניין זה גרם לתובעת בסופו של דבר לבטל את הסכם המסגרת.
6. עם הקמת החברה המשותפת, ביקש הנתבע כספים מהתובעת לצורך קידום פרויקט יהוד, ולטענת התובעת, עובדה שאין חולק עליה, העבירה למר לוסטיג סכומי כסף מעת לעת החל מ-15.2.08 ועד ליום 17.8.08, סכומים המסתכמים בסכום נומינאלי של 100,500 ₪. כספים אלה הועברו בשיקים לידי מר לוסטיג שהפקידם בחברה שבבעלותו. לטענת התובעת, מדובר בכספי הלוואה אישית למר לוסטיג ולא כספי השקעה, שכן אותה עת לא פעלה עדיין החברה המשותפת, ובכספים עשה שימוש מר לוסטיג בחברתו לענייניו הפרטיים.
7. עוד טענה התובעת, כי לאחר שהתבררו מצגי השווא והקשיים בהעברת פרויקט יהוד לחברה המשותפת, נעזרה התובעת ביועצי מס, עורכי דין, ואנשי מקצוע נוספים, על מנת לברר אם ניתן להתגבר על הקשיים. הבדיקות נעשו בידיעת ובהסכמת מר לוסטיג ועלותם היתה בסך 48,000 ₪, ולפיכך על הנתבע להשיב לתובעת אף כספים אלה שירדו לטמיון.
8. לטענת הנתבע, כל פעולותיו בתחום תמ"א 38 נעשו באמצעות חברה שבבעלותו, שהקים לצורך כך "חברת תמ"א 38 גליל יזמות 2007 בע"מ (להלן: "תמ"א גליל"). הנתבע מכחיש, כי היה פרויקט מסוים על הפרק שעה שחתמו הצדדים על הסכם המיזם המשותף. לגרסתו, לא דובר על פרויקט יהוד ספציפית, והנתבע הביא בפני התובעת ומר גודר רשימת פרויקטים פוטנציאליים (נספח ו'), הוא אכן ציין כי פרויקט יהוד מתקדם, אך נושא זה לא היווה את הסיבה להתקשרות.
9. עוד טוען הנתבע, כי עפ"י ההסכם על התובעת המשקיעה היה להשקיע את כל הכספים הדרושים לפעילות המשותפת, ולפיכך כל הכספים שעברו מהתובעת וממר גולדברג אליו וממנו הופנו לחב' תמ"א גליל, הם כספים שהינם בבחינת השקעת בעלים מכוח ההסכם והסכמות הצדדים. הנתבע מכחיש כי היו אלה כספי הלוואה, וודאי שלא לנתבע אישית.
10. לגרסת הנתבע, הסיבה היחידה שהעסקה המשותפת כשלה נעוצה בהפרת החוזה ע"י התובעת, שכן הסיבה נעוצה בכך שהתובעת לא היתה מסוגלת לעמוד, או לא רצתה לעמוד, בהתחייבות המפורשת לממן את העסקה המשותפת, וכל זאת באשמתה, אם בגלל המשבר הכלכלי וחוסר אפשרות לקבל מימון בנקאי ואם מסיבה אחרת. לטענת הנתבע, נגרמו לחב' תמ"א גליל נזקים ולפיכך תבע בתביעה נפרדת את התובעת על נזקיו.
11. בין הצדדים אם כן נתגלעו מספר מחלוקות עובדתיות, האם היתה לתובעת עילה לבטל את ההסכם? האם הנתבע אכן הפר את התחייבויותיו החוזיות? מה טיבם וטבעם של הכספים שנמסרו מהתובעת לנתבע? האם הם בבחינת השקעת בעלים או הלוואה? מה דינם של הכספים הנוספים שהוצאו ע"י התובעת לצורך בדיקת פרויקט יהוד? האם על הנתבע להשיבם או להשיב סכום אחר?

ב. ביטול ההסכם וסוגיית הפרתו

1. אחת הטענות המרכזיות של התובעת הינה כי הסתמכה על מצגי השווא של הנתבע עובר לחתימת ההסכם, כי באמתחתו פרויקט קיים ורווחי שניתן להעבירו לחברה המשותפת. התובעת הסתמכה על "פרויקט יהוד". לטענתה, הנתבע הציג את הפרויקט כמתקדם ובשלב של הליכי רישוי. אכן, מעיון בהסכם עם דיירי הבניין ביהוד, אשר צורף כנספח א' לתצהיר הנתבע (להלן: "הסכם יהוד"), עולה כי הוא נחתם עם תמ"א גליל עוד ביום 5.7.07, היינו כמספר חודשים טרם חתימת ההסכם על המיזם המשותף בינואר 2008.
2. לטענת הנתבע, במהלך המו"מ לא הושם דגש ספציפי על פרויקט יהוד, אלא דובר על מספר פרויקטים פוטנציאליים, בהתאם לנספח ו' שהוצג בינואר 2008. והראיה, כי בהסכם היזמות שנחתם בינואר 2008 ואשר ניסוחו נעשה בידי עורכי דין מקצועיים המייצגים את התובעת, לא נאמר דבר וחצי דבר על פרויקט יהוד כאבן יסוד לכריתת ההסכם.
3. על מנת להכריע בשאלה עובדתית זו כביתר השאלות העובדתיות, יש להבין את מערכת יחסי הצדדים בזמן אמת. החיבור בין בעלי הדין נעשה בעקבות היכרות אישית של מר גולדברג עם הנתבע. מר גולדברג כמר בליי נכנסו כ"שותפים סמויים" באותו מיזם. מר גודר התעניין בפרויקט תמ"א 38 שבאותה עת היה "בחיתוליו" כשנה לאחר פרסום התקנות. הרבה ניסיון לא היה לאף אחד מהצדדים בנושא תמ"א 38, והתקופה היתה תקופת ניסיון ולמידה של הנושא. מר גולדברג נזכר בחברו מר לוסטיג העוסק במעליות, המפגש נעשה בשנת 2007, וקרם עור וגידים בהסכם מינואר 2008 (ראה עדותו של מר גולדברג בעמ' 22).
4. באשר להתרשמות התובעת מפרויקט יהוד, העיד מר גולדברג בעמ' 24 מול ש' 17 ואילך כדלקמן:

"ת. אני כאיש עסקים וכאן דודי, קודם כל לא הסכמנו להתקשר כל עוד לא היה בכלל איזה שהיא עסקה כדי להצדיק את ההתקשרות בינינו. ההתקשרות עם ישראל נעשתה רק בזכות העובדה שבשלב הראשון ההוא עפ"י המצגים בע"פ שלו, ונדמה לי שגיל גם היה איתנו, השתכנענו שיש פה אנשים רציניים, ישראל מהנדס וחבר, והוא אומר יש לי הסכם והכל בסדר וסגור ואפשר לבנות, יש לי קשר עם ראש העיר, כל מיני תיאורים טובים ומעודדים. רק מהטעמים האלה בכלל נכנסנו לקשר עם ישראל, כי בעיקרון זה לא התחום של ישראל. הדבר השני, צריך להבין ואני גם מאמין שאתה יודע את זה, זה היו ימים שהתמ"א היתה בתחילת דרכה, הנושא היה די חדש, והיה ברור לגמרי שמחודש לחודש נלמד איך להתמודד עם הפרויקט הזה. וההבנה היתה בתור שותפים או חברים, שאנחנו נכנסים לתהליך, אנחנו לא ראינו פורמלי באף שלב, הפעם הראשונה שהיו פורמליים זה היה בשנת 2009 כשבאנו ואמרנו שזה לא הולך ושאין בסיס לעסק".

1. דבריו של גולדברג בעדותו הגיוניים בנסיבות העניין, שהרי למר לוסטיג לא היה ניסיון קודם בתחום הנדל"ן, אין מדובר בקבלן בניין או איש עסקים בתחום המקרקעין שניתן לסמוך כי יביא את ניסיונו ומקצועיותו לפרויקט החדש. כאמור הנושא היה רק בתחילתו, ורק הגיוני כי העובדה שלוסטיג הצליח לגרום לכל הדיירים לחתום על הסכם עם תמ"א גליל, היא עובדה שהרשימה את המשקיעים כי מדובר ביזם רציני ומנוסה ומאחוריו לפחות הצלחה אחת, אותה ניתן להעביר למיזם המשותף.
2. גם אם בהסכם לא אוזכר פרויקט יהוד במפורש, הרי הדבר לא מלמד בהכרח על הלך הרוח ששרר במו"מ. ייתכן והפרויקט לא היווה תנאי מתלה, ולפיכך לא אוזכר ככזה, אך התרשמות התובעת והמשקיעים הנוספים בהחלט יכולה היתה להיות מושפעת מפרויקט יהוד, המוכיח כי הנתבע מצליח לרתום דיירי בניין שלם לפרויקט. כמי שמצטרף למיזם כמשקיע, יש פער בין הצגת פרויקטים פוטנציאליים כנספח ו' המכיל מספר בניינים פוטנציאליים המצויים בשלב המו"מ, העברת מפרט טכני וטיוטת הסכם, בחלק מהבניינים עדיין התנהל מו"מ עם דיירים שמתנגדים, לבין פרויקט יהוד שהיה גמור וחתום בהסכם ע"י כל דיירי הבניין ותנאיו היו ברורים וסגורים. אין ספק, שהצגת ההסכם החתום בפרויקט יהוד, יצרה את הרושם אצל המשקיעים כי המיזם יתפוס תאוצה כבר בשנה הקרובה.
3. מר גודר נחקר בנושא זה ארוכות, ובהתאם לעדותו של מר גולדברג אף הוא ייחס חשיבות עצומה לפרויקט יהוד, וכך מעיד מר גודר:

"ש. מדוע בהסכם המסגרת אין לו זכר ולא מזכירים את הסכם יהוד?

ת. זה שאלות שצריך להפנות לעורכי דין, שהם מקבלים כסף ועושים מלאכתם. אילולא ישראל לוסטיג לא היה מביא איתו כנדוניה את יהוד, לא היה קם כל ההסכם הזה, אחרת מה היה לי לעשות איתו הסכם שותפות, הוא מעולם לא עבד בתמ"א".

(עמ' 40 לפרו' ש' 10-14).

ובהמשך מול שורה 30 באותו עמוד, כדלקמן:

"ת. אי אפשר לקחת את העובדה הבסיסית שאילולא ישראל לוסטיג היה בא באמתחתו עם הסכם יהוד, לא היה נוצר הסכם המסגרת מעולם".

1. אם כך, התובעת ועמה המשקיעים גולדברג וגודר, ציפו כי פרויקט יהוד יקודם במהירות ויועבר לחברה המשותפת להתחלת בניית הפרויקט. אלא שלטענת התובעת לאחר כעשרה חודשים, ובסביבות חודשים ספט' אוק' 2008 (ראה עמ' 41 לפרו' ש' 29), כשעדיין פרויקט יהוד לא עבר לחברה המשותפת בגלל התנגדות הדיירים, הבינו גודר וגולדברג, שהנתבע לא דיווח על עסקת יהוד למס שבח. מידע זה נמסר להם ע"י עו"ד כלנית באת כוח של התובעת, שביררה את הנושא מול באי כח הדיירים ובא כוח הנתבע (ראה עדותו של גודר בעמ' 41 מול ש' 17 ואילך). לטענת התובעת, מידע זה היה "הקש ששבר את גב הגמל". ובתחילת ינואר 2009 הודיעו גודר וגולדברג בפגישה עם לוסטיג כי ההסכם ביניהם מבוטל.
2. מאחר והיחסים בין הצדדים היו חבריים, טוען מר גודר כי הביטול לא נשלח בכתב אלא נאמר בפגישה. אין כל תיעוד על מועד המדויק של ביטול ההסכם, לא דוא"ל או הקלטה או כל מסמך שיכול להעיד על המועד המדויק. לטענת הנתבע, הביטול נעשה לראשונה בדוא"ל מיוני 2009 (נ/15).
3. אכן בין הצדדים היו התכתבויות ענפות לאחר ינואר 2009, ולטענת התובעת גודר וגולדברג ניסו להגיע להסדר עם לוסטיג, על פיו הם ייקחו על עצמם את פרויקט יהוד במלואו, ויעניקו ללוסטיג חלק מהרווחים. הצדדים ניהלו מו"מ שלא צלח, כשבסופו של יום עסקה במתווה דומה נרקמה בין מר לוסטיג לבין חב' א.י.ח.י. בניהולו של מר אופטובסקי.
4. לאחר שעיינתי בעדויות הצדדים ובראיות, אני מקבלת את גרסת התביעה, כי כבר בינואר 2009 הודיעה התובעת לנתבע על רצונה בביטול ההסכם, וזאת משני טעמים:-

האחד- כבר בסעיף 2.7 הסכימו הצדדים כי הם רשאים לסיים את ההסכם ככל שהיזמים לא יציעו לפחות 7 פרויקטים פוטנציאליים או שהמשקיעים לא הסכימו על ביצוע לפחות 3 פרויקטים כאמור, וכל זאת בתוך שנה קאלנדרית. ההסכם נחתם בינואר 2008, בתום שנה לא קרה מאומה, אף לא פרויקט אחד מנספח ו' התקדם לעבר חתימת הסכם, ואף פרויקט יהוד שהיה חתום לא הועבר לחברה המשותפת ולא התקדם לעבר מימוש, כך שמבחינת התובעת חלפה שנה ומצבה היה כביום חתימת ההסכם. מבחינתה, הנסיבות בשלו להביא את ההסכם לסיומו.

הטעם השני, כבר במייל מיום 24.4.09 (נ/3), כותב מר גולדברג לנתבע כי יש לו הצעה ל"סיום מיטבי של המצב", בהמשך המייל מתואר המתווה אותו ניסו ה"ה גולדברג וגודר להציע למר לוסטיג, מתווה בו מניות החברה החדשה יועברו מלוסטיג לגודר. גודר ייקח על עצמו בלבד לבנות את פרויקט יהוד כשלוסטיג יקבל 5% מתמורת המכירות כעמלה. הצעה זו הוצעה למר לוסטיג כבר בפברואר 2009, היא הנותנת שהצעה כזו לסיום היחסים בין הצדדים לא היתה באה אלמלא קדמה לה פגישה, בה נאמר ללוסטיג כי התובעת מבקשת להביא את ההסכם לידי סיום.

1. עדויות התביעה אף תומכות בכך, מר גולדברג העיד כי לאחר ינואר 2009 הציעו גודר והוא הצעות פשרה ללוסטיג, על מנת שלוסטיג לא ייפגע מהפסקת המיזם, וכך העיד בעמ' 28 לפרו' מול ש' 18 ואילך:

"למעשה ההצעה שלנו וזה מה שהיה אז, וזה גם נכון לרגע זה, ההצעה שלנו היתה שנעשה גירושין יפים. פירוש הדבר כדי לחדד, ישראל אמנם לא עמד בשורה שלימה של התחייבויות שהיו חלק מההסכם, ואנחנו למרות זאת מציעים לקחת על עצמנו את תיקון כל הדרוש תיקון מהתוכנית המקורית, לפעול למימון ולהוצאתו לפועל של הפרויקט. ואז על הבסיס הזה לתת לו משהו תמורה שונה ממה שהוא היה מקבל אם הוא היה נותן לנו את הפרויקט כמו שחשבנו שנקבל אותו בהתחלה, אבל הצענו שבכל זאת הוא יקבל משהו. זו היתה הצעה שלנו. זה שלאחר מכן אני המשכתי להיות סימפטי איתו, ולא התייחסתי אליו כרמאי ולא כנוכל, אלא כמי שטעה, אז זה לא אמור לפעול כנגדי אז ניסיתי להגיע למשהו ברוח טובה".

1. גם מר גודר העיד על נ/15, כי היו אלה הצעות פשרה שנשלחו לנתבע, הצעות שאינן תואמות את ההסכם מינואר 2008. וכך העיד מר גודר בעמ' 43 לפרו' מול ש' 13 ואילך:

"ת. זה מסמך שכלו כל הקיצין. אני אומר לך בשבועה, קדם למסמך הזה עשרות אם לא מאות, שיחות טלפון ופגישות עם ישראל. אז למה אתה מראה לי זמן עתיד כשאני מראה לך עבר? קדמו למסמך הזה עשרות ומאות שיחות והצעות עסקיות שהגשנו לישראל, דרכו היתה כן ולא, כמו בחורה, אף פעם לא ידענו מה כן ומה לא. ואף פעם לא הגענו לכלל ידיעה ברורה, מפה אפשר להמשיך. נ/15 זה מסמך שכלו כל הקיצין.

ש. אני מראה לך מכתב אחרי נ/15 מה-1.6, ואני טוען שזה מכתב הביטול. קודם כל הוא מתחיל בזה,....והצעתך לסיום ההתקשרות....ז"א ישראל הציע הצעה לסיום הוא לא מאשר שזה הסתיים לפני חצי שנה. ז"א עד אז היו מחויבויות?

ת. לא נכון, לא היו מחויבויות, כבר הודעתי לו בינואר 2009 כי החברה המשותפת לא תמשיך לפעול ליהוד, מה שימשיך לפעול זה הסכם חדש שאותו אנחנו מנסים לבנות בין גודר לבין יהוד, והוא יזכה לרווח ממנו. על זה היתה כל ההתדיינות".

27. לטענת הנתבע, תכתובת הדוא"לים מינואר 2009 ועד יוני 2009, מלמדת על המשך עסקים רגיל במסגרת ההסכם והתדיינויות על ניהול הפרויקטים. לשיטת הנתבע, התובעת היא זו שהפרה את ההסכם ברגל גסה מאחר ונתקלה בקשיי מימון בנקאיים, ולפיכך תרצה זאת על מנת לחמוק מההסכם ביוני 2009, כשכבר במרץ 2009 הוסרו כל המכשולים של פרויקט יהוד וניתן היה להעבירו לחב' המשותפת. לגרסת הנתבע, ביטול פורמאלי התקבל מהתובעת ביוני 2009 בלבד.

28. אינני יכולה לקבל גרסת הנתבע. תכתובות הצדדים בזמן אמת שופכים אור על הלך הרוח ששרר בין הצדדים באותה תקופה בין ינואר 2009 ליוני 2009. התובעת, מר גודר ומר גולדברג מטעמה, שולחים נוסחי הסכם חדש ומנסים לרתום את הנתבע להסכם חדש על פיו יקבל אחוזים בלבד מהמכירות לאחר שהפרויקט בשלימותו יועבר לידיהם. הם מאזכרים את פרויקט יהוד ואת פרויקט הרצליה. לגבי פרויקט הרצליה שנשמע לראשונה, העיד מר גודר כדלקמן:

"ש. אז למה אתה מציע לו להתקדם עם פרויקט הרצליה, ובהתכתבויות כתוב בוא נתקדם בפרויקט הרצליה?

ת. התשובה מורכבת משני חלקים, התשובה היא שבסוף בהרצליה לא קרה כלום. בהלך הדברים בלבד, הרצליה היה מקרה אחד מיוחד ולא מיוחד, לא מיוחד כי לא רציתי לעבוד איתו, ומיוחד כי ישראל אמר שהוא רוצה לקנות בפרויקט שתי דירות. ולכן, לא קידמנו שם שום דבר ולא דיברנו על שום דבר, זו נקודה שאני בוודאות לא רציתי לעבוד עם ישראל יותר.

ש. אבל יש ניירות שזה אומר בוא נעבוד יחד בפרויקט הרצליה ויהוד?

ת. במסגרת המתווה החדש, שגודר לוקח עליו את הכל. אם אני נותן לו את הכל ונותן לו רווח, אז מה לא בסדר עם זה?"

(עמ' 44 לפרו' ש' 1-10).

29. מעיון ב-נ/10, תכתובת ממר בליי למר גולדברג (מיום 20.4.09), עולה כי הנתבע באמצעות מר בליי ממשיכים לטפל בנושא העברת פרויקט יהוד לחברה המשותפת, ובמרץ 2009 מסתמן כי המכשולים הוסרו, אך אין בכך כדי לסתור את העובדה שהדברים נעשו ונבדקו כדי לחתום על המתווה החדש שהוצע כבר בפב' 2009!

30. גם במאי 2009 (נ/19), שולח מר גודר הצעה חלופית נוספת לסיום היחסים עם הנתבע, על פיו יקיימו את פרויקט יהוד במתווה של ההסכם במקור ולאחר מכן ייפרדו דרכם. הצעה זו הותנתה בחתימת כל הדיירים עד 25.6.09. דבר זה לא נעשה, וביוני 2009 נפרדו דרכי הצדדים סופית.

31. אף אינני מקבלת את טענת הנתבע לעניין הפסקת ההתקשרות מחמת קשיים במימון. על אף האמור בהודעת דוא"ל מיום 18.3.09, במענה לנתבע אם קיימת בעיית מימון, השיב מר גולדברג כי: "נושא המימון ממשיך להוות בעיה מאוד ומהרבה בחינות". בהמשך כותב מר גולדברג כי הוא וגודר מקיימים פגישות בנקאיות לפתור את הבעיה ולמצוא פתרון מעשי. מר גולדברג נחקר בנושא זה, והשיב בעמ' 25 לפרו' מול ש' 17 ואילך כדלקמן:

"ש. אני ממשיך בתזה שלי, כמו שאתה אומר חתמתם על ההסכם אחרי שבדקתם ויצאתם לדרך וחיפשתם מימון לפרויקטים ונתקלתם בבעיות קשות מול הבנקים. זה נכון?

ת. אי אפשר לענות בכן או לא. השאלה היא טובה. אנחנו לא נתקלנו באף שלב בקשיי מימון, אבל בהכירי את כתב ההגנה אני מבין שאתם חוששים משהו לנושא המימון, אז אגיד שלושה דברים חשובים. אחד-גם היום חלק מהבנקים עדיין לא גיבשו את מדיניותם ביחס למימון עסקי תמ"א, בלי קשר אלינו. שנית- התרשמתי בשלב די מוקדם שהנתבע לא כל כך הבין את המונח מימון כשמדובר בעסקי נדל"ן, וכאן המקום להסביר, שאין בכל ההיסטוריה שאני מכיר, אף פרויקט נדל"ן שתממן אך ורק מהיזמים, ולכן הטענה כאילו אין לי את היכולת לממן את הפרויקט הזה...אנחנו לא נתקלנו בבעיות מול הבנקים, הבנקים סמכו עלינו, זאת לא היתה הבעיה בכלל. לא מה שקשור לבנקים לא היתה בעיה.

ש. אתה בעמדה שהבנקים לא הציבו שום מכשול אף פעם?

ת. נכון".

32. אף מר גודר נחקר לעניין זה בעמ' 45, והבהיר כי היה מוכן לממן את כל הפרויקט בהון עצמי:

"ש. צרפת לתצהיר בעמ' האחרון נספח 14, פנייה של כלנית אליך ותשובה שלך. אתה אומר לכלנית שאתה מממן הכל מהון עצמי ושהיא לא צריכה לדאוג לבעיות של הבנקים. אתה עומד אחרי התשובה הזו?

ת. בוודאי. זה לא רלבנטי, אבל אי אפשר היה לעשות את זה והיא גם הסבירה לי את זה, שהחוק לא מתיר לא לקחת ליווי כי צריך ערבות חוק המכר, אבל זה מעיד על כך שהיתה לנו האפשרות לממן את זה".

33. על מצבם הפיננסי ועל הדרישה כי יהא מימון בנקאי בפרויקט, העיד ברורות ובאופן מהימן מר גולדברג בעמ' 37 לפרו' מול ש' 14 ואילך כדלקמן:

"...אני לא רוצה חלילה לפגוע בניסיונך ובידיעותיך, ואני מתנצל. ועדיין כוונתי קרובה מאוד לכוונתך, יכולתו של דודי ויכולתי לממן את הפרויקטים במאה אחוז מהון עצמי קיימת. היתה קיימת אז וברוך השם קיימת גם היום. יחד עם זאת, לא אני ולא דודי ולא רבים מהמכרים שלי בעולם הנדל"ן, לא מממנים מכספם יותר מאשר 25% בפרויקט. אי לכך, היה ברור לנו מלכתחילה, גם בפגישה הראשונה שבה נפגשנו עם לוסטיג ולאורך כל התקופה, שאכן ניקח על עצמנו לדאוג להשגת המימון, שנית סדר גודל של 25% לפחות יהיה מהון עצמי שלנו, ושלישית שנפעל בהתאם לדרישות של המערכת הבנקאית גם בגלל שלא ניתן לבנות יחידות דיור ללא ערבות חוק המכר, שבאותה תקופה רק בנקים יכלו להוציא אותה"...

34. תשובה זו של מר גולדברג מניחה את דעתי, כי אין המשקיעים סבלו מחוסר מימון אלא נתקלו בבעיות פרוצדוראליות להסדיר מימון בנקאי לפרויקט שהיה חדש ובתחילת דרכו. עצם הנכונות לממן מהון עצמי את כל הפרויקט כפי שכתב מר גודר לעו"ד כלנית (נספח 14), מלמדת כי המשקיעים לא סבלו מחיסרון כיס בזמנים הרלבנטיים להפסקת ההתקשרות. הנתבע לא הביא כל ראיה לעניין זה למעט כאמור תכתובות דוא"ל שמתיישבות עם ההסבר בדברי עדותו של מר גולדברג.

35. לסיכום פרק זה, אוכל לקבוע כי מעדויות הצדדים ומתכתובות בין הצדדים, עולה התמונה כי התובעת ביטלה את ההסכם בינה לבין הנתבע עוד בינואר 2009. מיד ובסמוך לאחר מכן ועד הפסקת ההידברות המוחלטת ביוני 2009, הוחלפו מספר רב של תכתובות בניסיון להגיע למתווה הסדר חדש, מתווה שבסופו של יום הגיע הנתבע עם חב' א.י.ח.י.

אינני נדרשת לשאלה העובדתית, האם הנתבע חתר תחת התובעת והציע ל-א.י.ח.י. את הצעתו להסדר לפני ינואר 2009, או חיפש משקיע אחר לפני ינואר 2009, או שמא רק במאי יוני 2009 משהצדדים ניתקו קשר באופן סופי? שאלה זו מיותרת נוכח העובדה כי גם ללא התנהלות קלוקלת של הנתבע, היתה זכאית התובעת להביא את ההסכם לסיומו, שעה שבמשך שנה שלימה אף פרויקט לא נחתם עם החברה החדשה, אף לא פרויקט יהוד שהיה סגור, מנימוקים שונים לא הצליח הנתבע להעביר את הפרויקט לשמה של תמ"א 38 פלוס עד לינואר 2009.

במאמר מוסגר, אוכל לומר כי התרשמותי מהעדויות ולאחר ששמעתי את עדויות מר בליי ומר ענבר כי יש להניח שהפגישה בדצמבר 2008 לא היתה תמימה ובאה רק לעדכן את מר ענבר בעסקי הנתבע בתמ"א 38, ולא רק על מנת לחפש דירה למשפחתו, שהרי מר ענבר ידוע כמתווך בנדל"ן העוסק בתמ"א 38, ויש להניח שכבר אז חש הנתבע כי המשקיעים אינם שבעי רצון מ"פירותיו", ואולי היה מקום כבר אז לחפש משקיע פוטנציאלי אחר. כך או כך, נושא זה שולי ואין בו כדי לחרוץ גורל תביעה זו.

36. לטעמי, התובעת הפסיקה את ההתקשרות בינואר 2009 על פי זכותה בהסכם. מתכתובות הדוא"ל, עולה חד משמעית כי בין הצדדים נוהל מו"מ למתווה חדש/אחר, כדוגמת המתווה שנרקם עם חברת א.י.ח.י, אלא שהמו"מ לא צלח והנתק הסופי ארע ביוני 2009.

השאלה שנותרה לבדיקה, האם נוכח עובדה זו בה הנתבע לא עמד בהתחייבויות להעביר ולו פרויקט אחד לחברה המשותפת במשך שנה, האם זכאית התובעת להשבת הכספים שהעבירה לנתבע? האם היו אלה כספי הלוואה או השקעה?

ג. דין הכספים כהשקעה או הלוואה?

37. אין מחלוקת בין הצדדים כי הועברו כספים מהתובעת אל חברת תמ"א גליל באמצעות הנתבע. לטענת הנתבע, מדובר בכספי השקעת בעלים. כך מתאר הנתבע בתצהיר עדות ראשית בסעיף 32 שבו על כל סעיפי המשנה. לגרסת הנתבע, בהתאם להסכם האחריות למימון כל הפעילות המשותפת חלה על התובעת. מאחר והתובעת לא השלימה את ההתארגנות של תמ"א פלוס – החברה המשותפת, בכל הקשור למערך הכספי, היינו חשבונות בנק וכד', הוסכם בין הצדדים כי התשלומים יבוצעו ע"י תמ"א גליל, שכבר ממילא נשאה בהוצאות עד אותו שלב. סוכם שהתובעת תעביר לתמ"א גליל כספים כהשקעת בעלים עד לגמר התארגנות מתאימה של תמ"א פלוס.

38. וכך אף לטענת הנתבע, במהלך שנת 2008 השקיעה התובעת מהון עצמי כהשקעת בעלים את הסכומים הראשונים כפי שנדרשו, עד אותה תקופה חלק מהכספים שימש לכיסוי הוצאות שכבר שולמו עד אותה עת ע"י תמ"א גליל וחלק למימון הוצאות שוטפות (ראה סעיף 32 (ג) לתצהיר לוסטיג).

39. לטענת מר גודר (סע' 18 לתצהיר עדות ראשית), ממועד חתימת ההסכם (החל מיום 15.2.08 בסמוך לחתימת ההסכם), החל הנתבע בבקשות ודרישות כי התובעת תעביר אליו כספים לביצוע פרויקט יהוד והתובעת עשתה כן. התובעת העבירה כספים לנתבע על פי דרישת הנתבע, לבקשתו הכספים הועברו דרך חברה בבעלותו תמ"א גליל. סכומי הכספים שהועברו אל הנתבע החל מפב' 2008 ועד ליום 17.8.08, מסתכמים בסכום נומינאלי של 100,500 ₪ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית נכון למועד הגשת התביעה שווים 111,068 ₪.

40. לטענת גודר וגולדברג, בפגישה שנערכה במשרדו של גולדברג בינואר 2009 הודיעה לו התובעת על ביטול ההסכם, עקב הרשלנות בה מתנהל הפרויקט ביהוד ואי קבלת פרויקט גמור במשך שנה לחברה המשותפת, והנתבע באותו מועד הסכים להחזיר את הכספים האמורים. לטענת מר גולדברג, במספר הזדמנויות עד ל-8/09 נתבקש הנתבע להשיב את הכספים, הנתבע הסכים להשיב הכספים אך לא נהג כך בפועל.

41. השיחה בין הנתבע לגולדברג הוקלטה ותומללה, המשקל הראייתי של אותה שיחה מתומללת קטן. מדובר בשתי שיחות אשר לא ברור היכן השיחה מסתיימת והיכן מתחילה. אף בתמליל עצמו חסרים קטעים רבים, וחלק מהקטעים לא תומללו במלואם עקב איכות השמע. יחד עם זאת, ניתן להיווכח כי הנתבע יותר מפעם אחת מדבר על אופן החזרת הכספים ועל נכונותו להחזיר את הכספים שנתקבלו מהתובעת (ראה עמ' 1 לתמליל ראשון מול שורות 4-27), עמ' 2 ש' 19-21, עמ' 3 ש' 5-9, וכן בתמליל השני עמ' 1 ש' 4-5).

42. מר גולדברג שחלק מהכספים שהועברו היו שלו אישית, נשאל בחקירה נגדית האם נכון שבשלב הראשון ראתה התובעת בכספים כהשקעה בעסק ובזמן כלשהו הפכו זאת ל"הלוואה"? השיב מר גולדברג בעמ' 25 לפרו' מול ש' 25 ואילך כדלקמן:

"ת. אנחנו למעשה, הרי כמו שאמרתי קודם, לא נהגנו באף שלב בצורה פורמאלית. אילו היינו מקימים בסופו של דבר חברה, אז סביר מאוד להניח שהיינו נותנים הלוואת בעלים, היות ולא הקמנו חברה והיות והדברים לא היו ברורים מספיק, וראינו את עצמנו מחויבים להמשך ההתפתחות של הפרויקט הזה, העברנו כספים מעת לעת, שהתגבשו בסופו של דבר לסכום הזה".

ובהמשך:

"אני הסברתי בדיוק מה, זה לא איזה יפיוף של זה. אילו היתה מתממשת חברה משותפת בפועל, זה היה הופך להלוואת בעלים. היות ולא פעלנו במסגרת חברה, אלא במסגרת ההבנות בינינו, נתנו לישראל את הכסף לבקשתו. נתנו לישראל עצמו את הכסף והוא הכניס את זה לתמ"א גליל, אם זו היתה השקעה זה היה רשום להירשם כהשקעה בספרים שלנו וגם בספרים שלו. אצלי זו היתה הוצאה שיצאה מהבנק מחשבון פרטי ועברה לישראל בשיק. אנחנו נתנו להם כספים לפי בקשתם בהרבה מאוד אמון, ואתה יכול לבדוק איתי אחד אחד".

43. אני מקבלת עדותו של גולדברג כי הכספים הועברו ישירות לנתבע מתוך יחסי אמון חברי, שכן העברת הכספים היתה מיד ובסמוך לחתימת ההסכם, כשהתובעת מאמינה כי בידיה פרויקט "סגור" שיעבור לטיפולה תוך זמן קצר. הכספים הועברו לנתבע מבלי שהלה מסר בזמן אמת פירוט ענייני מה מטרתו של כל תקבול ותקבול. אף בתצהיר עדות ראשית לא נמצא פירוט כזה. על כך מעיד מר גולדברג:

"ש. אנחנו מדברים על חוזים כל הקבלות רשומים על שם תמ"א גליל, וכל הכסף הזה הוא כסף שהוציאה תמ"א גליל וזה הוחזר לה, האם זה נכון?

ת. למיטב זיכרוני תמ"א גליל לא הוציאה לנו שום חשבוניות וקבלות. מבחינתנו את הכסף, הכרנו את ישראל, תמ"א גליל זה ישות שהוא עובד איתה וזה בסדר גמור. את ההסכם הזה עשינו עם בן אדם, אני מבחינתי הוצאתי את הכסף ונתתי לו.

ש. על מה שכתוב בכתב התביעה המקורי ראיתם את זה כהשקעה?

ת. הסברתי שאילו היינו מקימים חברה זו היתה השקעה של הלוואת בעלים, ומאחר ולא הוקמה חברה אז זו היתה הלוואה לישראל".

(עמ' 30 לפרו' ש' 8-15).

44. אף הנתבע נחקר בנושא הכספים, ולטענתו החברה בבעלותו לא שימשה אלא צינור להעברת כספים עבור פרויקט יהוד. וכך השיב הנתבע משעומת עם העובדה כי התובעת כן הקימה תאגיד, חברה משותפת הקרויה תמ"א 38 פלוס, על כך העיד הנתבע בעמ' 49 לפרו' מול ש' 25 ואילך:

"ת. מה שאתה אומר בקשר לתמ"א פלוס זה נכון, אבל לא הוקם חשבון בנקאי בתמ"א 38 פלוס או איזה פעילות פיננסית לגוף הזה. ואז הוחלט להעביר את הכספים לפרויקט של יהוד דרך תמ"א, בעיקר שבערך מחצית הכסף היו הוצאות שהוצאו לפני חתימת ההסכם עם גודר, וסוכם שהכספים האלה ימומנו ע"י המשקיעים".

45. הנתבע לא ידע להסביר הכיצד השקיעה התובעת "השקעת בעלים" בחברה זרה תמ"א גליל אשר אין לה כל חלק בה, והנתבע השיב:

"אני לא עו"ד, אני לא יודע. יש רובריקות של הפורמט של מס הכנסה או של הנהח"ש, אני לא יודע אם השקעת בעלים או מטעם הבעלים".

(עמ' 50 לפרו' ש' 30-31).

46. הטענה כי התובעת השקיעה "השקעת בעלים", היא טענה שאיננה נכונה משפטית. "השקעת בעלים" נעשית בחברה בה למשקיע יש חלק במניות החברה, אחרת לא מדובר ב"השקעת בעלים". מטבע הדברים, כל ענייני פרויקט יהוד היו צריכים להתנהל בתמ"א 38 פלוס, היא החברה המשותפת שהוקמה עקב המיזם המשותף, לשם היו צריכים להיכנס כספי "השקעת בעלים" של התובעת כבעלים בחברת תמ"א פלוס. אלא שמסיבה כלשהי, אם בהעדר חשבון בנק לתמ"א פלוס, אם מחמת העדר העברת הפרויקט לתמ"א פלוס, ביקש הנתבע מהתובעת כספים לקידום פרויקט יהוד וקיבלם אישית. הנתבע העבירם לתמ"א גליל שהיתה קשורה וחתומה עם הדיירים בפרויקט יהוד.

47. ההסבר הגיוני והנכון נמצא בעדותו של מר גולדברג שהעיד ברוב הגינותו, כי לו היה יוצא הפרויקט לפועל בתמ"א פלוס, יש להניח שהצדדים היו רואים בכך "השקעת בעלים" בדיעבד. אלא שמאומה לא יצא אל הפועל, ההסכם בוטל, וכספי "ההשקעה" הושקעו בפרויקט של הנתבע עם חברת א.י.ח.י. כאשר לתובעת אין חלק בו.

48. אינני יכולה לראות בכספים שהועברו לנתבע בתחילת 2008 ככספי "השקעת בעלים", כשהכספים לא מושקעים בחברה המשותפת שהוקמה עבור כך. הכספים לא נרשמו בחברה כהשקעה, אלא הוצאו באופן אישי ממר גולדברג וממר גודר והועברו אישית לנתבע. הנתבע הוא זה שהתקשר חוזית עם התובעת ולא עם תמ"א גליל. תמ"א גליל קיבלה הכספים מהנתבע, ייתכן ובספריה נרשם "השקעת בעלים", של הנתבע בחברה שלו, אלא שמקור הכספים הינה התובעת. ולפיכך יש לראות בכך הלוואה לנתבע עד אשר היה נרשם בספרי תמ"א פלוס כי הכספים מושקעים כהלוואת בעלים בפרויקט יהוד. אלא שכאמור בסופו של יום, לא הועבר הפרויקט לחברה המשותפת, לא נרשם בספרי החברה המשותפת והפרויקט עבר לידיים זרות.

49. אף לגופו של עניין, לא יכול הנתבע להראות איזה סכום עבר עבור איזו הוצאה? מהן הוצאות העבר לפני חתימת ההסכם, ומהן ההוצאות שהוצאו לאחר חתימת ההסכם? הנתבע קיבל כספים לקדם פרויקט שנמצא בבעלותו ובבעלות חברה זרה (א.י.ח.י.). משבוטל ההסכם טרם נרשמו הכספים כהשקעה בחברה המשותפת, אלא כהשקעה פרטית שלו בחברה שלו תמ"א גליל. אין ספק, כי על הנתבע להשיב כספים אלה. באופן תיאורטי, כשתניב חברת תמ"א גליל רווחים מפרויקט יהוד, עליה להשיב לנתבע את "השקעת הבעלים" שלו בחברה תמ"א גליל, אותם כספים שקיבל מהתובעת.

50. לא כך באשר לכספים לגביהם טוענת התובעת כי הוצאו עבור בדיקות כדאיות הפרויקט ביהוד בסך 48,000 ₪ (ראה סעיף 37 לתצהיר גודר). הקבלות רובן ככולן (נספח 6 לתצהיר גודר) ממשרד עו"ד מגריזי. לא ניתן מהקבלות להבין עבור מה הן הוצאו, שהרי משרד עו"ד מגריזי נותן שירותי משפט לתובעת ולמר גודר בעניינים נוספים. כמו כן, מרבית החשבוניות הוצאו לאחר ינואר 2009. לאחר כביכול ביטול ההסכם ע"י התובעת. אם כך, מה להוצאות הבדיקה לאחר ינואר 2009 ולענייננו? אם רצתה התובעת לערוך בדיקות לצורך מו"מ ומתווה חדש, הרי אילו הוצאות שהיא בחרה להוציא כדי לנהל מו"מ חדש ולבדוק את הכדאיות של המתווה החדש בו היא לוקחת את כל הפרויקט על עצמה. מדוע יש לחייב את הנתבע בהוצאה זו? משכשל המו"מ, ירדה ההוצאה לטמיון ככל הוצאה אחרת במו"מ בין הצדדים. אלו אינם כספים שהוצאו במסגרת המיזם המשותף, אלא הוצאות שהוצאו על דעת התובעת בלבד וברובם לאחר מועד ביטול ההסכם.

51. על הנתבע להשיב אם כן את הכספים שקיבל לידיו מהתובעת בסך 111,068 ₪ נכון למועד הגשת התביעה.

סוף דבר:

1. מצאתי כי הנתבע לא עמד בהתחייבויותיו במשך שנה להעביר את פרויקט יהוד או כל פרויקט אחר לחברה המשותפת שהוקמה. פרויקט יהוד היה "בשל" להעברה לכל המוקדם במרץ 2009 וגם אז לא הועבר.
2. אני מקבלת את גרסת התובעת, כי ההסכם בוטל על ידה כבר בינואר 2009. כל תכתובות הצדדים לאחר מכן, נעשו על מנת להסדיר את הפסקת הקשר במתווה החדש, מתווה שבסופו של יום רקם הנתבע עם חברה אחרת.
3. הנתבע קיבל לידיו כספים מהתובעת עבור קידום פרויקט יהוד. כספים שבעתיד היו אמורים להירשם כהשקעת בעלים של התובעת בחברה המשותפת. אלא שנכון ליום קבלתם ועד היום נרשמו כ"השקעת בעלים" של הנתבע עצמו בחברה שלו תמ"א גליל.
4. אני מקבלת את התביעה באופן שאני מחייבת את הנתבע להשיב לתובעת סך של 111,068 ₪. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
5. הנתבע ישיב לתובעת את האגרה הראשונה והשנייה, הסכומים יישאו ריבית והפרשי הצמדה מיום ההוצאה ועד התשלום בפועל.
6. כמו כן, אני מחייבת את הנתבע בשכ"ט בשיעור של 15,000 ₪.

המזכירות תשלח עותק מפסה"ד לבאי כח הצדדים.

ניתן היום, ו' אלול תשע"ד, 01 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.