בין התובעים כרוכשים (להלן: "התובעים" או "הרוכשים") לבין הנתבעים כמוכרים (להלן: "הנתבעים" או "המוכרים") נחתם חוזה מכר בית מגורים. התביעה היא לאכיפת חוזה המכר ובמוקד הדיון ניצבת הסוגיה של ביצוע חוזה בתום לב.

רקע עובדתי

1. ביום 8/7/2009 התקשרו התובעים בחוזה מכר לרכישת בית צמוד קרקע מאת הנתבעים (להלן: "חוזה המכר" או "החוזה", מוצג א למוצגי התובעים).

הנכס הנמכר הוגדר בחוזה כדלקמן:

"המוכרים מצהירים כי הם הבעלים והמחזיקים הבלעדיים של דירת מגורים שהיא בית צמוד קרקע כולל גינה, שכתובתו רח' ארקין 5 גדרה 70700, הבנוי על מגרש בשטח של כ- 400 מ"ר, הידוע כמגרש מס' 97 המהווה 7970/558020 חלקים מחלקה 9 בגוש 3874" (להלן: "הבית" או "הנכס").

על זכויות המוכרים בבית רבצו שתי משכנתאות – האחת לטובת בנק ירושלים בע"מ (להלן: "בנק ירושלים"), והשניה לטובת משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (להלן: "בנק הפועלים"). נכון למועד חתימת החוזה, יתרת החוב לבנקים המובטחת במשכנתאות היתה כ- 400,000 ש"ח (יתרות הסילוק של שתי המשכנתאות צורפו כנספחים לחוזה).

2. תמורת הנכס הועמדה על סך 1,520,000 ש"ח (להלן: "התמורה"), שנקבע שתשולם למוכרים בארבעה תשלומים ובמועדים כדלקמן – 190,000 ש"ח במעמד חתימת החוזה; 50,000 ש"ח בתוך 21 יום; 1,100,000 ש"ח בתוך 50 יום מעת החתימה, כאשר מסכום זה יסולקו המשכנתאות הרובצות על הבית (להלן: "התשלום השלישי"); והיתרה בסך 180,000 ש"ח תשולם עד ליום 29/9/09 בכפוף למסירת המסמכים הדרושים להעברת זכויות הבעלות (סעיף 8 לחוזה המכר).

בהמשך סעיף 8 לחוזה נקבע, כי במידה שהתובעים לא ימציאו במועד אישור מס שבח יופקד סכום של 100,000 ש"ח מתוך יתרת התמורה בידי ב"כ המוכרים עו"ד רוני יאיר זילכה; וכי היה ולא יומצאו יתרת המסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות, אזי במועד מסירת החזקה יופקד סכום נוסף של 10,000 ש"ח בנאמנות בידי ב"כ הנתבעים (להלן: "מנגנון הכספים בנאמנות").

אין חולק כי שני התשלומים הראשונים בסך כולל של 240,000 ש"ח שולמו במועדם. גם אין חולק כי סך של 180,000 ש"ח מכספי התמורה שילמו הרוכשים עד ליום 22/9/09 – כאשר מתוכו שילמו הרוכשים עוד ביום 18/9/09 סך של 13,360 ש"ח ישירות לבנק ירושלים לכיסוי חוב המוכרים בבנק זה (תשובה 8 (ב) לתצהיר תשובות של הנתבע). משכך, ובהתאם לבקשה מיום 29/9/09 בחתימת הבנק, בוטל רישום משכנתא זו על הנכס (אישור סילוק ההלוואה והבקשה לביטול הרישום, מוצג יג/2 למוצגי התובעים).

לזכות הרוכשים נרשמה ביום 12/7/09 הערת אזהרה על הנכס. הוסכם שהחזקה בנכס תימסר לרוכשים עד ליום 15/7/10 – קרי: רק כעבור כשנה מאת חתימת החוזה.

3. למימון התשלום השלישי שנקבע בחוזה שישולם תוך 50 יום מעת חתימתו – קרי: עד יום 28/8/09 – נדרשו התובעים להלוואה מאת בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: "בנק דיסקונט") המובטחת במשכנתא שתירשם על הנכס.

לצורך מתן הלוואת המשכנתא הופנו התובעים על ידי הבנק לשמאי מקרקעין, מתוך רשימת שמאים של הבנק, על מנת שיעריך את הבית; והם פנו למהנדס והשמאי מר גידי זלצמן (להלן: "השמאי זלצמן" או "השמאי").

משנפנה השמאי לערוך את חוות דעתו, או אז נתברר שקיימת בעייתיות בזיהוי הנכס, כפי שניתן לדברים ביטוי בחוות דעת השמאי זלצמן מיום 13/8/09 שהופנתה לבנק (להלן: "חוות דעת השמאי", מוצג ה למוצגי התובעים); וכן במכתב הבהרה מיום 15/11/09 שניתן על ידי השמאי לבקשת עו"ד זלצמן מטעם התובעים, שבו פירט את השתלשלות הארועים שקדמו להוצאת חוות דעת השמאי ולאחריה (מוצג ט למוצגי התובעים).

בדיקת השמאי העלתה כי על החלקה שבה נמצא הבית חלות שתי תכניות (תב"ע):

התכנית הקודמת בזמן זמ/511 (להלן: "התכנית הישנה"), שמטרתה היתה לבצע איחוד וחלוקה. על פי טבלת החלוקה של תכנית זו, הבעלים במושע של חלקה מס' 9 שהיא חלקה גדולה בשטח של כ- 28 דונם, קיבלו מגרשי תמורה שאחד מהם הוא מגרש 97.

והתכנית המאוחרת בזמן זמ/511/א (להלן: "התכנית החדשה"), שבה בוצעה טבלת איחוד וחלוקה וכן לוח הקצאות. בתכנית זו, המגרש בחלקה 9 שבתכנית הישנה סומן 97, סומן כעת במספר 89. זאת ועוד – בהתאם לטבלת ההקצאות החדשה של תב"ע זמ/511/א הוגדר מגרש 97 כמגרש תמורה לבעלים של חלקה מקורית 21. כלומר, על פי התכנית החדשה מגרש 97 אינו מגרש תמורה של חלקה מקורית 9.

יוער כי נתברר שהתכנית החדשה היתה בתוקף מזה שנים רבות, ועוד כאשר הנתבעים רכשו בזמנו את הבית מאת הבעלים הקודמים בשנת 2001.

4. מאחר שהגדרת הבית בחוזה המכר התייחסה למגרש 97 בחלקה 9, בלא לציין באיזו משתי התכניות הוגדר המגרש כמגרש מס' 97, נוצרה אי ודאות אצל השמאי בנוגע לזיהוי הבית נושא חוזה המכר. נדרשה לכן חקירה ובדיקה, מה גם שמי שממונים על מסירת מידע תכנוני בוועדה לתכנון ובניה זמורה – שהנכס נמצא בתחומה – לא איתרו את התשריטים של התכנית החדשה; עד אשר לבסוף נמצאו התשריטים בוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ברמלה.

רק לאחר קבלת התשריטים של התכנית החדשה זמ/511/א כאמור, הוברר כי אכן המגרש שעליו ניצב הבית – על פי מיקומו הגיאוגרפי ובהתאם להגדרתו – הוא מגרש 89 שבעבר ועל פי התכנית הישנה זוהה כמגרש 97. בעקבות זאת אישר מהנדס הוועדה המקומית את הדברים במכתב מיום 10/8/09 שמוען לתובעים. וכך כתב, בין היתר:

"בהמשך לפנייתכם ולאחר שבדקתי את מסמכי התכניות זמ/511, זמ/511/א הריני לאשר כי מגרש ארעי מס' 97 אשר נוצר מחלקה 9 בגוש 3874 בתכנית זמ/511 שונה למגרש ארעי מס' 89 בתכנית זמ/511/א" (המכתב צורף כמוצג ב למוצגי התובעים).

בכך נסללה הדרך להוצאת חוות דעת השמאי שמוענה לבנק. משנתקבלה חוות הדעת בבנק, הבנק הוסיף וערך בירור פנימי שנמשך מספר שבועות במחלקה השמאית ובמחלקה המשפטית שלו, עד אשר השתכנע כי הנכס כפי שהוגדר בחוזה המכר הוא הנכס הנישום.

5. בעיה נוספת שעורר הבנק, עניינה בהעדר הסכם שיתוף בין המוכרים לבין הבעלים בבית הצמוד להם – כאשר הבית נושא הדיון מהווה את המחצית המזרחית של מבנה דו משפחתי שעל המגרש (להלן: "נושא הסכם השיתוף"). אמנם נתברר כי קיים הסכם שיתוף משנת 1995 בין הבעלים הקודמים בכל אחת משתי היחידות המהוות את המבנה הדו משפחתי – אך הסכם זה לא היה מקובל על הבנק, משום שהצדדים לו אינם עוד הבעלים מזה שנים רבות; מה גם שהסכם זה לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין.

כדי להתגבר על משוכה זו, נטל על עצמו עו"ד שלמה זלצמן (לעיל ולהלן: "עו"ד זלצמן") – מי שיצג את התובעים בעסקת המכר ואף העיד מטעמם בתיק זה – התחייבות אישית כלפי הבנק לערוך הסכם שיתוף ביניהם לבין השותפים לבית הדו-משפחתי ואף לרשמו בלשכת רישום המקרקעין (התחייבות מיום 8/9/09, מוצג ח למוצגי התובעים). יובהר כי אין קשר משפחתי בין השמאי זלצמן לבין עו"ד זלצמן.

6. בעקבות קבלת חוות דעת השמאי ובירורים שערך הבנק, ומשניתנה התחייבות עו"ד זלצמן בנושא הסכם השיתוף, ביום 11/9/09 או בסמוך לכך נתקבל אישור עקרוני מאת בנק דיסקונט למתן ההלוואה לתובעים המובטחת במשכנתא. אלא שזה, כרגיל, היה מותנה בהתחייבות לרישום משכנתא מאת הבעלים של הנכס; וכן בהסרת המשכנתאות שרבצו על הנכס בגין חובות הנתבעים לבנק ירושלים ובנק הפועלים.

ואמנם ביום 11/9/09 חתמו הנתבעים על מסמך התחייבות לרישום משכנתא (מוצג י למוצגי התובעים). כן חתמו על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת בנק דיסקונט, שנמסרה בידי עו"ד זלצמן מטעם התובעים ביום 16/9/09 – וביום 17/9/09 רשם הלה הערת אזהרה לטובת הבנק (ראו: נסח המקרקעין מיום 30/9/09, מוצג כג למוצגי התובעים).

בשלב זה עדיין היו רשומות בלשכת רישום המקרקעין המשכנתאות בגין חובות המוכרים – לטובת בנק ירושלים ולטובת בנק הפועלים.

יתרת ההלוואה לבנק ירושלים (סך של 13,360 ש"ח) שולמה כאמור ישירות על ידי התובעים, על דעת הנתבעים. ואילו יתרת ההלוואה לבנק הפועלים אמורה היתה להשתלם מתוך ההלוואה על סך 1,100,000 ש"ח שיקבלו התובעים מבנק דיסקונט, כנגד רישום משכנתא על הבית לטובתו. וזאת על ידי ביצוע העברה כספית מאת בנק דיסקונט לבנק הפועלים, כנגד מכתב כוונות מאת בנק הפועלים שבו יתחייב האחרון שעם תשלום יתרת חובם של המוכרים לבנק הפועלים תימחק המשכנתא הרשומה לזכותו.

7. ביום 22/9/09 קיבלו המוכרים מכתב כוונות כאמור מבנק הפועלים שאותו העבירו לידי הרוכשים. נאמר בו שתוקפו עד ליום 25/9/09 (להלן: "מכתב הכוונות", מוצג יב למוצגי התובעים). את מכתב הכוונות מסרו הרוכשים בידי בנק דיסקונט ביום 23/9/09.

אלא שכאשר ביקש בנק דיסקונט להעביר את הכספים לבנק הפועלים, נתברר כי בו ביום, 23/9/09, הקדימו ושילמו המוכרים בעצמם את יתרת ההלוואה לבנק דיסקונט בסכום של כ- 220,000 ש"ח; ויוער שלטענתם עשו לצורך זה שימוש בכספים ששולמו להם זה מכבר על ידי הרוכשים על חשבון התמורה (תשובה 8 (ב) לתצהיר תשובות של הנתבע).

במצב דברים זה לא נודעה עוד משמעות למכתב הכוונות, ובנק דיסקונט נדרש לאישור מאת בנק הפועלים למחיקת משכנתא הרשומה לטובתו של האחרון. ללא אישור זה, לא ניתן היה למחוק את המשכנתא הרשומה בלשכת רישום המקרקעין לטובת בנק הפועלים; וכל עוד משכנתא זו לא נמחקה, לא אישר בנק דיסקונט את מתן ההלוואה בפועל לתובעים בסך 1,100,000 ש"ח.

ביום 30/9/09 נתקבל מבנק הפועלים אישור כי ההלוואה של המוכרים המובטחת במשכנתא סולקה (מוצג יד למוצגי התובעים); וביום 21/10/09 בנק הפועלים חתם על בקשה לביטול רישום המשכנתא, וזו נתקבלה אצל התובעים ועו"ד זלצמן ביום 26/10/09 (מוצג יז למוצגי התובעים). למחרת, ביום 27/10/09, מחק עו"ד זלצמן בלשכת רישום המקרקעין ברחובות את המשכנתא שהיתה רשומה על הבית לטובת בנק הפועלים להבטחת חובות המוכרים.

8. משנמחקה גם המשכנתא הרשומה לטובת בנק הפועלים (ויוזכר שזו הרשומה לטובת בנק ירושלים נמחקה זה מכבר), ביום 10/11/09 אישר בנק דיסקונט את מתן ההלוואה בפועל לתובעים. משכך, פנו התובעים לשלם לנתבעים את התשלום השלישי המהווה את יתרת התמורה בגין עסקת המכר ולהשלים את ביצוע החוזה, כאמור במכתבו מיום 10/11/09 של עו"ד זלצמן שמוען לב"כ הנתבעים:

"1. אני מצרף לך את תצלום הצ'ק (על סך 1,074,000 ש"ח – ע.ב.) שנתקבל מן הבנק למשכנתאות (בנק דיסקונט – ע.ב.) וכן תצלום שיק של מרשי על סך 26,000 ש"ח, וס"ה 1,100,000 ש"ח.

2. תשלום זה מהווה את יתרת התמורה בגין עסקת המכר.

3. אני מציע שניפגש. אתה תעביר לי את המסמכים הצריכים לענין העברת הבית למרשי כמפורט בהסכם המכר, ואני אעביר לך, לידיך הנאמנות, את 2 הצ'קים".

(המכתב צורף כמוצג יט למוצגי התובעים).

משנתקבל המכתב אצל ב"כ המוכרים, השיב מיד ובכתב ידו על גבי המכתב עצמו, כדלקמן:

"עו"ד זלצמן, תשלום ה- 1.1 מליון משולם שלא במועד. הדבר היווה הפרת הסכם יסודית. למרשי מגיע פיצוי והם נמצאים במו"מ, לכן אני מציע שקודם כל יועבר הסכום שהיה צריך לשלמו, וככל והצדדים לא יסתדרו, מרשיך או מרשי יפנו לביהמ"ש בדרישה לקבלת המסמכים או להשלמת העסקה וכד'".

9. בהמשך לכך, הנתבעים אמנם סירבו להעביר את מסמכי העברת הבעלות לידי התובעים בטענה שהאחרונים אינם זכאים להתנות את העברת יתרת התמורה בקבלת מסמכי העברת הבעלות בבית. כמו כן, הנתבעים דרשו מאת התובעים לשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה המכר – בסך 152,000 ש"ח (סעיף 12 לחוזה המכר). זאת, משלא שילמו התובעים במועדה את מלוא ועיקר תמורת הבית כקבוע בחוזה, ובכך נמצאו מפרים את החוזה בהפרה יסודית. כך לעמדת הנתבעים.

התובעים מצידם טוענים כי התנהגותם של הנתבעים לוקה בחוסר תום לב. לעמדתם, העיכוב בקבלת המשכנתא – ומכאן גם העיכוב בתשלום יתרת התמורה, נגרם בעטיים של הנתבעים. כך משום שלא הגדירו נכונה את הבית בחוזה המכר; וכך משום שפרעו בעצמם את יתרת החוב לבנק הפועלים ובכך "איינו" את מכתב הכוונות מאת בנק הפועלים שנתקבל רק יום קודם לכן – דבר שהצריך המתנה נוספת של כחודש ימים עד אשר בנק הפועלים נתן את אישורו למחיקת המשכנתא הרשומה לטובתו על הבית. במצב דברים זה, לטענת התובעים, לא קמה זכותם של הנתבעים לפיצוי כלשהו מצד אחד; ומצד שני אין להעלות על הדעת שהתובעים ישלמו לנתבעים את יתרת התמורה – סך של 1,100,000 ש"ח – כאשר הנתבעים הודיעו כי אין בדעתם לקיים את מחוייבותם שלהם על פי החוזה; מה עוד שהחזקה בבית אף היא בידי הנתבעים.

10. משהוגשה התובענה, הגישו התובעים בקשה למתן צו עשה זמני המורה לנתבעים לקבל לידם את התשלום השלישי, בסך של 1,100,000 ש"ח – וזאת תמורת המצאת המסמכים הדרושים להעברת זכויות הבעלות בבית. ככל שיחסר אישור כלשהו, יהיו התובעים זכאים לשלמו במקום הנתבעים ולקזז סכום זה מתשלום התמורה.

סגן הנשיא כבוד השופט י' זפט דחה את הבקשה בהחלטה מיום 28/4/10, תוך שקבע:

"כל עוד לא הוכרעה המחלוקת בתיק העיקרי אין מקום ליתן צו עשה המניח שהחוזה ייאכף ומורה על צעדים לביצועו. כך גם אין מקום להורות למבקשים כיצד ישקיעו את הכספים שבידם אשר המשיבים מסרבים לקבלם".

יצוין כי טרם שהוגשה התביעה וגם לאחריה, היו מגעים בין הצדדים בניסיון להגיע להסכמות ואולם אלה לא צלחו.

דיון

11. בפתח הדברים אציין כי בסיכום טיעוניהם הקדישו הצדדים מלל רב ודיון נרחב לשאלה אם החוזה בוטל על ידי המוכרים, כטענתם, אם לאו. אומר מיד כי אין כל יסוד לטענה, ואבאר.

הנכון הוא, שלאורך כל הדרך מעת שחלף המועד הנקוב בחוזה לביצוע התשלום השלישי (28/8/09), "איימו" הנתבעים ב"זכותם" לבטל את החוזה; ועם זאת הדגישו כי אינם מבטלים אותו (ראו: מכתבים מיום 6/9/09, 14/10/09 ו- 25/10/09 – מוצגים ז, טו ו- יח למוצגי התובעים). מעולם לא ניתנה על ידי הנתבעים הודעה בדבר ביטול החוזה. גם התנהגותם מורה שלא נתכוונו לכך – עובדה היא, למשל, שביום 11/9/09 חתמו הנתבעים על כתב התחייבות לרישום המשכנתא לטובת בנק דיסקונט (מוצג י למוצגי התובעים); ביום 22/9/09 קיבלו הנתבעים את הסך של 180,000 ש"ח מאת התובעים על חשבון התמורה (סך של 13,360 ש"ח מתוך סכום זה שולם כאמור עוד קודם לכן ישירות לפרעון חוב הנתבעים לבנק ירושלים); וביום 22/9/09 גם העבירו הנתבעים לתובעים את מכתב הכוונות מבנק הפועלים (מוצג יב למוצגי התובעים). העובדה שהחוזה מעולם לא בוטל על ידי המוכרים אף נתאשרה באופן מפורש בעדותו של הנתבע (ראו: בעמ' 68 לפרוטוקול).

יוער, כי אין כל ממש גם בטענתם האחרת של הנתבעים, שלפיה החוזה בוטל בהסכמה. ועוד אקדים את המאוחר ואומר, כי לו ניתנה הודעת ביטול בנסיבות כפי שנתבררו, זו לא היתה כדין.

12. גם לשאלה, במי מהצדדים יש לתלות את האשם לכך שהגדרת הבית בחוזה היתה לקויה, הקדישו הצדדים מקום נכבד בטיעוניהם. ואולם, אין כל צורך להידרש לכך.

אמנם המוכרים הם שהצהירו במבוא לחוזה ביחס להגדרת הבית, כפי שצוטט בסעיף 1 לפסק הדין; ובסעיף 12 לחוזה צוין במפורש כי הצהרות המוכרים בחוזה הם בגדר "התחייבויות יסודיות" שהפרתן אף מזכה את הצד המפר בפיצויים מוסכמים. ואולם אין חולק כי המוכרים לא היו מודעים לקיומה של התכנית החדשה ולשינוי שחל עקב כך במספר המגרש שעליו ניצב הבית, כפי שגם הרוכשים לא היו מודעים לה. ממילא גם אין חולק כי לא היתה כוונת מכוון שהגדרת הבית בחוזה תימצא חסרה. לפיכך ולצורך הדיון, דומני כי אין לייחס אשם לאיש מהצדדים בענין זה. השאלה הטעונה הכרעה נוגעת להתנהלות הצדדים מעת שנתגלתה הבעייתיות בזיהוי הנכס, וכיצד הדבר משליך על סעד האכיפה שהתובעים עותרים לו.

13. ואולם טרם שאפנה לדון בסוגיית תום הלב – שהיא כאמור במוקד הדיון – אני רואה לנכון להתייחס עוד לטענת הנתבעים כי שומה היה על התובעים לטפל בנושא המשכנתא קודם שהתקשרו בחוזה המכר ולא לאחריו; שאם היו נוהגים כך לא היה נוצר כל עיכוב בקבלת כספי המשכנתא, ותשלום מלוא התמורה על פי החוזה היה מתבצע במועדו.

גם טענה זו של המוכרים, אין בה ממש. התובעים שידעו כי יזדקקו להלוואת משכנתא לרכישת הבית, פנו לבנק דיסקונט עוד בחודש מאי 2009, טרם שנחתם החוזה, כדי לברר את זכותם לנטילת משכנתא (ראו: סעיף 5 לתצהירם). מטבע הדברים, הבדיקה נעשתה אך לצורך בדיקת הזכאות לקבלת המשכנתא ובירור מחירה ולא לגופו של הנכס; והאישור שניתן על ידי הבנק באותה עת הוא אישור כללי בהתייחס להכנסות התובעים ולגובה סכום המשכנתא. כפי שהעיד התובע, והדברים ברורים, תנאי לקבלת הלוואה מהבנק המובטחת במשכנתא הוא המצאת חוזה מכר חתום וחוות דעת שמאי מקרקעין מתוך רשימת השמאים של הבנק (ראו: עדות התובע בעמ' 42 לפרוטוקול שורה 16 עד עמ' 43 שורה 2). הן השמאי והן עו"ד זלצמן בעדותם, תמכו בדברים אלה.

זאת ועוד. מכלל העדויות – הן עדות התובע, הן עדות עו"ד זלצמן והן עדות השמאי – שוכנעתי ללא עוררין כי התובעים פעלו ללא לאות כדי לקדם את קבלת ההלוואה המובטחת במשכנתא; וכך גם נלמד מן המסמכים שהוצגו.

יש אפוא לפנות ולברר כעת, אם בנסיבות שנוצרו קמה זכותם של התובעים לסעד האכיפה שהם עותרים לו.

14. עקרון תום הלב הוא עקרון על בשיטת המשפט הישראלית בכלל, ובדיני החוזים בפרט. סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע חובה לנהוג בתום לב במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה; וסעיף 39 לחוק מחיל את דרישת תום הלב בעת ביצוע החוזה:

"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".

משמעותה של דרישת תום הלב נדונה רבות בפסיקתו של בית המשפט העליון, ובהקשר זה נודעים דבריו של כבוד הנשיא (בדימוס) א' ברק שלפיהם "אדם לאדם – לא זאב ולא מלאך, אדם לאדם – אדם". וראו למשל:

"אכן, הדוקטרינה של תום-הלב 'חותכת את משפט ישראל כולו לאורכו ולרוחבו, מלוא כל הארץ כבודה' (השופט מ' חשין ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון (להלן – פרשת רוקר), בעמ' 250). דרישת תום-הלב משמעותה כי בעל הזכות צריך להפעיל את זכותו ביושר ובהגינות. תום-הלב אינו מחייב את בעל הזכות להתעלם מהאינטרס העצמי שלו. תום-הלב אינו מניח 'מידת חסידות' (ראו ע"א 148/77 רוט נ' ישופה בניה בע"מ, בעמ' 635). תום-הלב מניח כי בעל הזכות דואג להבטיח את זכותו, עם זאת תום-הלב מבקש למנוע הפעלת הזכות מתוך התעלמות מקיומו של הצד האחר ובהתעלם מהאינטרס החברתי. אכן, תום-הלב קובע אמת-מידה אובייקטיבית של התנהגות הוגנת של בעל זכות המבקש על רקע האינטרס החברתי הכולל להגשים את האינטרס העצמי תוך התחשבות באינטרס של הזולת. עמדתי על כך באחת הפרשות, בצייני: 'עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים, כל אחד לאינטרס שלו עצמו. עקרון תום-הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם – לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם – אדם' (פרשת רוקר, בעמ' 279)."

(ההדגשות שלי-ע.ב.) [דברי כבוד הנשיא א' ברק בע"א 2643/97 גנז נגד בריטיש קולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נד(2) 385, בעמ' 401-400 (2003)].

בהקשר זה הוברר בפסיקה כי משמעותה של חובת תום הלב היא, בין היתר, לפעול בשיתוף למען הגשמת התכלית שביסוד החוזה:

"משמעותה של החובה לקיים חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת הא, כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים. אמת הדבר, אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך שוב אל להם להיות זאבים זה לזה ('נבל ברשות החוזה' כלשונו של השופט אלון בע"א 148/77, בעמ' 638). על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה. אכן, לולא היו הביטויים 'אמון', 'אמונה', ו-'נאמנות' תפוסים, ניתן היה לתאר את מערכת היחסים הנוצרת בין בעלי חוזה בעקבות סעיף 39 לחוק החוזים כיחסי נאמנות, כאשר בעל חוזה חייב לבצע את החוזה אמונה (כך במקור-ע.ב.) תוך הגשמת האמון, שהצד האחר נותן בו."

(ההדגשה שלי-ע.ב.) [דברי כבוד השופט א' ברק (כתוארו אז) בבג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, בעמ' 834 (1981)].

15. אומר מיד כי התנהלותם של המוכרים בקשר עם ביצוע החוזה לוקה בחוסר תום לב חמור ומובהק; ואפרט.

מועדי תשלום התמורה נקבעו בחוזה המכר, ואמנם למוכרים קיימת זכות חוזית כי התמורה תשתלם במועד.

עם זאת, חל שינוי נסיבות, שברור כי הצדדים לא צפו בעת ההתקשרות: וכוונתי להגדרת הנכס בחוזה באופן חסר, כפי שפורט – דבר שהוביל לעיכוב בקבלת כספי המשכנתא מצד הרוכשים, שמצידו הוביל לאיחור באפשרות להעברת הכספים לידי המוכרים. ויוער בהקשר זה, כי אמנם השמאי בהתייחסו להגדרת הנכס בחוזה, העיד: "השימוש בהגדרת המגרש שלנו כמגרש 97 ללא ציון התב"ע הוא לא נכון", ואולם אשוב ואדגיש כי אינני רואה מקום לגלגל את האשם לכך לפתחו של מי מהצדדים.

עיכוב נוסף חל כתוצאה מכך, שבניגוד להסכמה שאליה הגיעו הצדדים כי התשלום השלישי ישמש לסילוק המשכנתא הרובצת על הבית לטובת בנק הפועלים – והראייה, שעוד ביום 22/9/09 העבירו הנתבעים לתובעים את מכתב הכוונות מאת בנק הפועלים לצורך זה – יום למחרת, ב-23/9/09, המוכרים פרעו את חוב המשכנתא לבנק הפועלים מכספם ובאופן חד צדדי. פעולה זו גרמה לכך שנדרש שינוי של הפרוצדורה לה נדרשו הרוכשים לצורך קבלת הלוואת המשכנתא, באשר עתה דרש בנק דיסקונט אישור להסרת המשכנתא שרבצה כאמור על הנכס לטובת בנק הפועלים. אישור כזה ניתן רק ביום 26/10/09.

אלא שחרף כל האמור, מעת שנודע לראשונה על הבעייתיות בזיהוי הנכס סברו התובעים כי עיכוב בביצוע התשלום השלישי – ותהא סיבת העיכוב ומשכו אשר תהא – מצמיח להם זכות לקבלת הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה המכר; והחל מנקודת זמן זו פעלו בחוסר תום לב במטרה לקבל לידיהם את הפיצוי – עד כדי שגרמו לסיכולו של החוזה. אמנם בעת שקיבלו התובעים את כספי המשכנתא וביקשו להעבירם לנתבעים, ביום 10/11/09, היה זה כחודשיים וחצי לאחר המועד הקבוע בחוזה; ואולם בנסיבות שפורטו, לא ניתן להשקיף על עיכוב זה כעל עיכוב משמעותי – כאשר זה נגרם כאמור בשל הנסיבות הבלתי צפויות מחד גיסא, והתנהלות הנתבעים מאידך גיסא.

חוסר תום ליבם של הנתבעים זועק, מקום שהמוכרים הודיעו לרוכשים כי גם אם האחרונים ישלמו להם את מלוא התמורה – המוכרים בכל מקרה לא יאפשרו לרוכשים את העברת הבעלות בנכס עד שישולם למוכרים גם הפיצוי המוסכם. ודי אם אפנה לאמור באחד מיני מכתביהם ברוח זו, מכתבו של ב"כ המוכרים מיום 25/10/09 שמוען לב"כ הרוכשים:

"אבהיר עמדת מרשי, כי קיום ההסכם, כפי שכבר הובהר למרשך ע"י מרשי, מותנה בקבלת הפיצוי המוסכם, קרי, 152,000 ש"ח עד ליום 15/12/09. יחד עם תשלום היתרה שנותרה". (מוצג יח למוצגי התובעים).

ולמען הסר ספק באשר לעמדת הנתבעים, בתצהיר תשובות לשאלון מצהיר הנתבע:

"אף מסמך הקשור למסמכי ההעברה לא ניתן ולא יינתן ולא התכוונו לתת ללא הסדר תשלום פיצוי שיהיה מוסכם עלינו".

(תשובה 11 (ג) בתצהיר התשובות).

לא רק שעצם הדרישה לקבלת הפיצוי המוסכם אין לה מקום בנסיבות שנתבררו, אלא שהצבת תשלום הפיצוי המוסכם כתנאי לביצוע החוזה היא חסרת תום לב. בעשותם כן, ביקשו המוכרים להחזיק בידם הן את כספי התמורה, הן את החזקה בנכס והן את מסמכי העברת הבעלות – ולהותיר את הרוכשים בחוסר ודאות ובלא בטוחה ממשית לזכויותיהם בנכס; תוך שהמוכרים מודיעים במפורש כי אין בכוונתם לקיים את חלקם בחוזה אלא אם כן ישולם להם הפיצוי.

16. אין לשעות לטענת המוכרים שלפיה הרוכשים נהגו שלא כדין כאשר התנו את העברת כספי המשכנתא לידי המוכרים בקבלת מסמכי העברת הבעלות בנכס. לדברי המוכרים, על פי חוזה המכר כספי המשכנתא אמורים היו לשמש לביצוע התשלום השלישי על חשבון התמורה – בעוד שמסמכי העברת הבעלות היו אמורים לעבור לידי הרוכשים רק עם ביצוע התשלום הרביעי והאחרון. אלא מאי? כתוצאה מן העיכוב שחל באישור המשכנתא על ידי הבנק כמפורט לעיל, כספי המשכנתא היוו למעשה את התשלום הרביעי והאחרון על חשבון התמורה – ובוודאי שגם העיקרי מבין ארבעת התשלומים. הטענה שלפיה לא היה מקום להתנות ביצוע תשלום זה בקבלת מסמכי העברת הבעלות היא טענה מיתממת, המתעלמת באופן מלאכותי ושלא כדין מן התכלית שעמדה מלכתחילה ביסוד הוראות תשלום התמורה בחוזה המכר. התכלית היא יצירת חיובים שלובים באופן שיבטיח את זכויות שני הצדדים גם יחד: העברת הזכות הקניינית בנכס תתבצע במקביל לתשלום מלוא התמורה. ויוער בנקודה זו, כי אין הנתבעים יכולים להיתלות במנגנון הכספים בנאמנות שבחוזה. זה בא לקדם מצב שבו לא יהיו בידי המוכרים מסמכי העברת הבעלות, ולא נועד למקרה שהמוכרים ימאנו למסרם; ויותר מכך – יודיעו שאין בכוונתם לאפשר את העברת הבעלות כל עוד לא ישולם להם הפיצוי המוסכם. ויוזכר שהנכס נמצא כל העת בחזקתם של הנתבעים; וכן שבכל מקרה סך של 420,000 ש"ח שולם להם זה מכבר על חשבון התמורה, ואף שימש אותם כדבריהם לפרעון חוב המשכנתא לבנק הפועלים.

זאת ועוד. אין לצפות כי הרוכשים ישימו את כספם על קרן הצבי, תוך שהם מותירים בידי המוכרים הן את התמורה, הן את החזקה בנכס והן את מסמכי העברת הבעלות; כאשר המוכרים עצמם הבהירו באופן שאינו משתמע לשני פנים כי אין בכוונתם לקיים את חוזה המכר אלמלא ישולם לידם הפיצוי המוסכם. וכך נפסק בעניין זה על ידי בית המשפט העליון בפסיקה מקדמת דנא:

"הפסיקה כבר הכירה בזכותו של צד אחד לחוזה, הנפגע מחוסר נכונותו או מחוסר יכולתו של הצד השני לקיים חיוב חוזי עתידי, לעכב את ביצוע חיובו שלו ולשלב אותו בביצוע המוטל בספק של חיוב הצד השני. זאת אף אם על-פי החוזה הצד השני אינו חייב לקיים את חיובו אלא לאחר קיום החיוב על-ידי הצד הראשון. הבסיסים עליהם השתיתה הפסיקה את הכרתה בזכות העיכוב בנסיבות אלה הם עקרון תום הלב והכלל בדבר 'ההפרה הצפויה'. בע"א 701/79, נקבע כי כאשר הקונים, מחמת התנהגותם, עוררו ספק רציני בכך שתועבר יתרת המחיר לאחר רישום הדירה על שמם על-ידי המוכרים, מותר היה למוכרים 'לסטות בתום-לב (מכוח הרישא של סעיף 6 לחוק המכר) מהקיום המדויק והמושלם של אותו חיוב [הרישום - ג' ב'], לשלב את הרישום במסירת החזקה ולהתנות את הביצוע המשולב בהבטחת פרעון היתרה תחילה' (שם, בעמ' 121). ועוד אמרה השופטת בן-פורת (כתוארה אז) שם, בעמ' 120, כי 'אדם בעל מטען הגינות סביר' חייב היה להביא בחשבון את החשש לגורל כספו של הצד השני, הנובע מהתנהגותו שלו (באותו מקרה, יציאה מגבולות המדינה ללא דאגה להבטחת תשלום היתרה)."

(ההדגשה שלי-ע.ב.) [ע"א 670/89 מקור פיתוח עירוני בע"מ נ' קרון, פ"ד מח(3) 7, בעמ' 13-12 (1991)].

וכן ראו:

"הפרה צפויה מקנה לנפגע את הזכות לעכב ביצוע חיוביו, גם אם אין הם במקורם חיובים שלובים, ובלבד שיוכיח כי הוא, מצידו, נכון לקיים חיובו בכל עת, והצד השני הוא שמעכב את קיום החוזה. שכן, הנטל לקיים חיוב עצמאי מבוסס על הנחה כי הצד השני יקיים את חיוביו במועד שנקבע בחוזה... בנסיבות אלה יש לאפשר לנתבע לעכב את ביצוע חיוביו ולהתנותו בביצוע על-ידי הצד השני, או, למיצער, בנכונותו לקיים את החוזה." [ע"א 1816/91 דלתא הנדסה בע"מ נ' שכון עובדים, בסעיף 6 לפסק דינה של כבוד השופטת ד' דורנר (16/6/1998)].

הנה כי כן, הצהרתם של המוכרים על כך שלא יקיימו את העסקה אם לא ישולם להם הפיצוי המוסכם, מהווה הפרה צפויה של חוזה המכר. בנסיבות אלה היו הרוכשים רשאים להתנות את העברת מלוא התמורה לידי המוכרים בקבלת מסמכי העברת הבעלות – כך במיוחד שעה שבענייננו החזקה בנכס היתה אמורה לעבור לידי הרוכשים רק בשלב מאוחר יותר.

17. המסקנה העולה מכל האמור לעיל היא שהמוכרים עמדו בחוסר תום לב על זכותם לקבלת כספי התמורה במועד הקבוע בחוזה המכר וכן על זכותם לקבל את הפיצוי המוסכם בהקשר זה. בעשותם כן סיכלו את ביצוע החוזה והפרו אותו שלא כדין. במצב דברים זה זכאים הרוכשים לסעד האכיפה המבוקש על ידם; ויודגש כי ההלכה היא שאכיפה היא סעד ראשון במעלה בגין הפרת חוזה:

"דיני החוזים הישראליים ביצרו מאז חקיקת חוק התרופות את מעמד הבכורה של תרופת האכיפה כתרופה העיקרית שזכאי לה הנפגע בעקבות הפרת חוזה. ביטוי לכך ניתן למצוא בסעיף 1 לחוק התרופות המגדיר 'נפגע' כ'מי שזכאי לקיום החוזה שהופר' (ההדגשה הוספה) וכן בסעיף 2 לחוק המציב את תרופת האכיפה בראש רשימת התרופות להן זכאי הנפגע. באמצו את התפיסה לפיה האכיפה היא זכות המוקנית לנפגע בגין הפרת חוזה כתרופה ראשונה במסדר התרופות, רחק דין החוזים הישראלי במידה משמעותית מן העקרונות של המשפט המקובל האנגלי אשר אומצו ונהגו בישראל כדין הפוזיטיבי טרם חקיקת חוק התרופות וחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). על פי עקרונות אלה לנפגע מהפרת חוזה זכות לקבלת פיצויים ואילו תרופת האכיפה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט...

גישתו של המשפט הישראלי שלאחר חקיקת חוק התרופות וחוק החוזים שונה לחלוטין וכדברי השופט (כתוארו אז) א' ברק: 'על-פי גישתנו שלנו, כאשר נעשה חוזה למכירת סוס, רוכש הקונה זכות לקבלת סוס ולא זכות לפיצויים בגין אי-קבלת סוס' (ד"נ 20/82 אדרס חמרי בניין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה, פ"ד מב(1) 221, 277 (1988) (להלן: עניין אדרס)). התפיסה העומדת ביסוד הגישה המעניקה מעמד בכורה לתרופת האכיפה היא כי חוזים יש לקיים - pacta sunt servanda 'ולא רק לשלם פיצוי בגין הפרת[ם] - כי בכך מעודדים בני אדם לקיים הבטחותיהם' (עניין אדרס, 278 וראו גם: ההפניות שם; ע"א 6601/96 AES System Inc. נ' סער, פ"ד נד(3) 850, 862-861 (2000); ע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עיריית נתניה, פ"ד מ"ו(4) 45, 77 (1992))."

(ההדגשות שלי-ע.ב.) [ע"א 5131/10 אזימוב נ' בנימיני, סעיף 14 לפסק דינה של כבוד השופטת א' חיות (7/3/2013); כן ראו: ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), בסעיף 11 לפסק הדין (8/4/1979)].

סוף דבר

18. התביעה מתקבלת ואני מורה על אכיפת חוזה המכר. המועד לביצוע החוזה נקבע ליום 15/8/13. במועד זה ימסרו הנתבעים לתובעים את החזקה בבית כשהוא חופשי ופנוי מכל אדם וחפץ, במצב תקין ושלם; וכן את מסמכי העברת הבעלות בבית, כנגד תשלום יתרת התמורה בסך 1,100,000 ש"ח בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 10/11/09 ועד התשלום בפועל. בנסיבות כפי שפורטו, לא ראיתי מקום לחייב בריבית מעבר לכך.

מסירת מסמכי ההעברה כנגד תשלום יתרת התמורה ייעשו באמצעות באי כח הצדדים.

היה ובמועד כאמור לא יהיה בידי הנתבעים, חרף מאמציהם, איזה ממסמכי ההעברה – יחול מנגנון הכספים בנאמנות, כהגדרתו לעיל.

ניתן בזה צו לפיצול סעדים כפי שנתבקש.

הנתבעים ישלמו הוצאות לתובעים בסך של 100,000 ש"ח.

ניתן היום, 13 יוני 2013, בהעדר הצדדים ובאי כוחם.