פתח דבר

1. התובעות, אודליה טלמון ואיריס הירשמן (להלן: "אודליה" ו"איריס", וביחד: "התובעות"), הן אחיות; והנתבע, עמיקם כרמל, הוא בן דודתן (להלן: "הנתבע").

עניינן של התביעה והתביעה שכנגד הוא בנכס מקרקעין שבבעלות משותפת (במושע) של התובעות והנתבע ביחד עם בני משפחה נוספים, כאשר במוקד הדיון ניצב חוזה שנקשר בין הצדדים למכירת חלקו של הנתבע בנכס לידי התובעות. בעוד שהתובעות עותרות לאכיפתו של החוזה, הנתבע עותר לביטולו. עיקר טענתו היא שהתקשר בחוזה עקב טעות או הטעיה באשר ליעודו של הנכס ומכאן באשר לשוויו, ואילו התובעות טוענות שאם אמנם מדובר בטעות, אזי זו אינה אלא טעות בכדאיות העסקה שאין בה משום עילה לביטול החוזה.

העובדות הצריכות לעניין וטענות הצדדים

2. הנכס נושא הדיון הוא נכס מקרקעין המצוי ברחוב דרך שלמה 89 בתל אביב, הידוע כחלקה 159 בגוש 7084 – מגרש בן 1861 מ"ר שעליו בנין מסחרי המכיל 18 חנויות, מתוכן 17 מוחזקות בידי דיירים מוגנים וחנות אחת מושכרת בשכירות חופשית (להלן: "הנכס", נסח מקרקעין צורף כמוצג א' למוצגי התובעות).

עסקינן בנכס "משפחתי" שנבנה בשנות השלושים של המאה הקודמת על ידי סבם של התובעות והנתבע – המנוח ישראל פרידמן ז"ל, שהיה נשוי לרחל פרידמן ז"ל. עם פטירתו של הסב, עברו זכויותיו בנכס לאלמנתו ושלושת ילדיהם: כרמלה פליישר ז"ל (אמם של הנתבע ואחיו המנוח ישראל פליישר ז"ל), יעקב פרידמן ז"ל (אביהן של התובעות) וחנה מוברמן ז"ל (אמם של דב מוברמן ז"ל וארנון מוברמן). המנוח יעקב פרידמן ז"ל קיבל בהעברה בחיים מאמו, סבתם של התובעות והנתבע, את כל זכויותיה שירשה מהסב המנוח בנכס – וכך הפך להיות בעלים ב- 50% מהזכויות בנכס.

לימים הוחלט על ידי שלושת האחים המנוחים, יורשי המנוחים ישראל ורחל פרידמן ז"ל, להעביר את כל הזכויות בנכס לילדיהם (נכדי ישראל ורחל פרידמן ז"ל). וכך התובעות קיבלו על דרך מכר ללא תמורה 50/100 בחלקים שווים ביניהן מהזכויות בנכס. הנתבע יחד עם אחיו המנוח קיבלו 25/100 בחלקים שווים ביניהם, וארנון יחד עם אחיו המנוח קיבלו 25/100 בחלקים שווים ביניהם. כן סוכם כי כל עוד ההורים בחיים הם יקבלו את ההכנסות מהנכס.

למרבה הצער נהרג אחיו של הנתבע, המנוח ישראל פליישר ז"ל, בתאונת דרכים חודשים ספורים לאחר קבלת הזכויות. על פי צוואתו של האח המנוח, ירש הנתבע את זכויותיו, כך שהנתבע הפך להיות בעלים של 25/100 מהזכויות בנכס. על הזכויות שירש הנתבע מכוח צוואת אחיו המנוח (מחצית מזכויות הנתבע בנכס), נרשמה הערה: "כפוף לסעיף 3 לצוואה". אין מחלוקת בין הצדדים, שההערה במהותה היא הערת "יורש אחר יורש" – הערה שמגבילה רק את הורשת אותו חלק בנכס, אך לא את מכירתו במהלך חייו של הנתבע, שאז אין כל מניעה להסרתה של ההערה כאמור (להלן: "ההערה").

במשך כל אותן השנים ועד למותו ניהל ופיקח על הנכס המנוח יעקב פרידמן ז"ל, אביהן של התובעות. לאחר פטירתו המשיכו התובעות יחד עם אימן, מרים פרידמן, בניהולו השוטף של הנכס – דהיינו דאגו להשכרתו, לגביית דמי השכירות וחלוקתם בין הבעלים ולאחזקתו, כאשר הנתבע מבחירתו החופשית אינו עוסק בכך.

3. לקראת סוף חודש אוגוסט 2009, פנה מתווך בשם להב (להלן: "להב") אל הנתבע, הציג עצמו כמי שמחפש נכסים עבור לקוחו עו"ד יוסף תשובה (להלן: "תשובה"), וביקש לברר עם הנתבע אם הוא מעוניין במכירת הנכס. הנתבע, שלדבריו טרם החליט אז אם הוא מעוניין במכירת חלקו בנכס, הפנה את המתווך לאודליה – בבחינת מי שמנהלת את הנכס ובהיות התובעות הבעלים ברוב הזכויות בו.

ואמנם המתווך להב פנה לתובעות, שלטענתן לא ראו סיבה להיפגש עימו כפי שביקש, משלא גילו כל עניין במכירת חלקן בנכס. אלא שלדבריהן הוא הפציר בהן להיפגש, בנימוק שלקוחו תשובה מתכוון לרכוש את חלקו של הנתבע; ועל כן ומאחר שהלה עתיד להיות שותפן, מן הראוי שיכירו אותו. גם תשובה התקשר והפציר בתובעות ברוח זו, עד שלבסוף הן נעתרו, ופגישה אכן התקיימה במסעדה בנתניה בראשית ספטמבר 2009 (להלן: "פגישת ההיכרות"). משהגיעו התובעות למקום, המתינו להן להב ואביו רפי שפירא (להלן: "שפירא") – בעל משרד של יזמות ותיווך מזה שנים רבות ביחד עם בנו להב, כאשר לגרסתו עיקר עיסוקו של להב הוא בתיווך ואילו עיקר עיסוקו של שפירא כיום הוא ביזמות (עמ' 74 לפרוטוקול ש' 19-17, עמ' 77 ש' 11-9). בפגישה היה נוכח גם תשובה.

אין חולק כי באותה פגישה היה ברור כי אין בכוונת התובעות למכור את חלקן בנכס. עם זאת הן נתנו ביטוי לחששן שגורם מחוץ למשפחה יהא שותף איתן, וגם מפני השתלטות תשובה על הנכס – כך לגירסתן – בעיקר לנוכח התפארותו בדבר כוונותיו וכישוריו בתחום הנדל"ן והיזמות. בעקבות פגישת ההיכרות ועל מנת להפיג את חששן, שלח להן תשובה, לגרסתו, נוסח הסכם לשיתוף פעולה עימן בקשר עם הנכס – שאותו הציג במהלך הדיון וסומן נ/7; ואולם ייאמר כבר כעת כי התובעות הכחישו כי מסמך כזה נתקבל על ידן, ואכן לא הוכח כי זה נשלח או התקבל. מכל מקום, בליבן של התובעות גמלה החלטה ברורה שלא לשתף פעולה עם תשובה, ובעקבות פניות טלפוניות נוספות של שפירא הבהירו לו כי אין מקום להמשך המגעים. בכך סברו התובעות כי עניין זה בא אל סיומו ולא נתנו עוד דעתן עליו. לטענת התובעות, בכל אותה תקופה לא נתקיימה כל שיחה בינן לבין הנתבע – והוא אינו טוען אחרת.

קיימת מחלוקת בין הצדדים אם בפגישת ההיכרות דובר על סכומים שבדעת תשובה והמתווך שפירא מטעמו להציע לנתבע עבור חלקו בנכס ואם דובר על ייעודו – כאשר שפירא ותשובה טוענים שאמנם כך, ואילו התובעות טוענות שלא היו דברים מעולם. יתר על כן, לגרסת שפירא ותשובה, במהלך פגישת ההיכרות סיפרו לתובעות שתשובה באמצעות המתווך מתכוון להציע לנתבע לרכוש את חלקו בסכום של 3 מליון ש"ח; ותגובתן של התובעות היתה כי מאחר שלנתבע אין מושג בנדל"ן, זוהי הצעה מופרזת. על כן ובעצה אחת איתן החליט שפירא, לדבריו, להציע לנתבע סך של 1.6 מליון ש"ח בלבד – גרסה המוכחשת מכל וכל על ידי התובעות. ועוד אדרש לכך בהרחבה.

4. במצב דברים זה המתווכים להב ושפירא שבו ופנו לנתבע, הודיעו לו כי התובעות אינן מעוניינות למכור את חלקן וכי לקוחם מעוניין לרכוש את חלקו בסך 1,600,000 ש"ח. באותה עת גמלה בליבו של הנתבע זה מכבר ההחלטה למכור את זכויותיו "עקב מצוקה כלכלית שראיתי שאני לא יוצא ממנה" (פרוטוקול עמ' 98 ש' 9-3). עם זאת הנתבע, ששוכנע שההצעה טובה, ראה לדבריו חובה מוסרית ומשפחתית לספר לתובעות על דבר ההצעה שקיבל ולברר עימן אם ברצונן לרכוש את חלקו בסכום שהוצע לו.

שיחת הטלפון מאת הנתבע שהתקיימה באוקטובר 2009 תפסה את התובעות בהפתעה, בעת ששהו עם אימן באיטליה למשך שבוע ימים. לגרסתן, הנתבע לא פירט בפניהן מיהו המציע והן גם לא שאלו, ועל המחיר שהוצע לו שמעו לראשונה מפיו. אודליה, שקיבלה את השיחה, ביקשה שהות קצרה כדי לחשוב ולבדוק אם אמנם רצונן של התובעות להתקשר בעסקה ואת יכולתן הכלכלית לעמוד בה. לאחר כיומיים, משום הלחץ שהפעיל הנתבע לקבלת תשובה מיידית, חזרה אליו אודליה עם תשובה חיובית. התובעות מבהירות כי זמן קצר קודם לכן עברה אימן לדיור מוגן ומכרה את דירתה ברמת גן בסך של כ-2 מליון ש"ח שטרם הוחלט כיצד יושקע, וסכום זה היה נזיל ואיפשר להן להיענות להצעה.

משהודיעה אודליה לנתבע את החלטת התובעות כאמור, אמר לה כי הוא עומד לפנות לשמאי. לדבריה, היא הופתעה מאמירתו זו משום שיצאה מתוך הנחה שלא היה פונה לתובעות מלכתחילה אלמלא היתה בידיו שמאות קודם לכן. ואולם, לגרסתה, שמחה גם כעת כי בדעת הנתבע לפנות לשמאי ואמרה לו שימתינו לתשובתו. כאשר חזר אליה הנתבע שוב, לא התייחס עוד לנושא השמאות, אלא טען שהמציע שיפר את הצעתו ומוכן לשאת גם בעלות היטל השבחה; והנתבע ביקש לדעת אם התובעות מוכנות גם לכך. יוער כי קיימת מחלוקת אם נושא היטל ההשבחה עלה מלכתחילה או רק בשיחה נוספת, ואולם אין הדבר משמעותי. כך או אחרת, כאשר ביקשו התובעות לברר עם הנתבע את שיעור היטל ההשבחה, השיב שאינו יודע וכי לדברי בא כוחו בירור העניין ייערך זמן שאין לו לנתבע. התובעות נתבקשו לכן להודיע את עמדתן להצעה כמות שהיא – כן או לאו. התובעות, לטענתן, מתוך שחפצו להותיר את הנכס בתוך המשפחה, שבו ונתנו את הסכמתן לנתבע; אך עם זאת ומאחר שלא ידעו את היקף היטל ההשבחה שיכול שיתחייבו בו, ביקשו מהנתבע הנחה של 50,000 ש"ח על המחיר שהציע – והלה נתן הסכמתו. משכך, הועמדה התמורה על סך 1,550,000 ש"ח, כאשר התובעות מצידן הביעו נכונות לכך כי העסקה תהיה במזומן, שכן כאמור הכסף היה בידן.

העסקה סוכמה אפוא, ורק בשלב זה כטענת התובעות – ולא נטען אחרת – פנו לייעוץ משפטי לצורך הוצאתה אל הפועל. ואמנם זמן לא רב לאחר מכן, ביום 4.11.09 נפגשו הצדדים ובאי כוחם במשרד ב"כ הנתבע, עו"ד דנגור, וחתמו על החוזה שנערך על ידו (לעיל ולהלן: "החוזה", מוצג ב' למוצגי התובעות). במעמד חתימת החוזה חתם הנתבע גם על המסמכים הבאים, על פי הוראות החוזה – יפוי כוח בלתי חוזר, שטרי העברת בעלות, שטר המחאת זכויות כלפי השוכרים בנכס, ובקשה לרישום הערת אזהרה (מוצגים ג' – ו' למוצגי התובעות).

5. באשר לתמורה – נקבע בחוזה כי זו תשולם בשני שיקים בנקאיים שיופקדו במעמד החוזה בנאמנות בידי עו"ד דנגור – האחד על סך 950,000 ש"ח לפקודת הנתבע שיימסר בידיו עם רישום הערת אזהרה לטובת התובעות; והשני על סך 600,000 ש"ח לפקודת ב"כ הנתבע שיופקד בידיו עד להמצאת כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות בתוך 6 חודשים.

לטענת התובעות, חרף האמור לא עמד הנתבע על מסירת שיקים בנקאיים והסכים שתחתם יינתנו שיקים פרטיים החתומים בידי אימן של התובעות. לצורך זה, האם אף היתה נוכחת במעמד חתימת החוזה. אלא שאז נתברר כי הגם שהצדדים יצאו מתוך הנחה שההערה הרשומה בנסח המקרקעין על זכויותיו של הנתבע אינה אלא הערת "יורש אחר יורש" שאין כל מניעה להסרתה – בפועל נוסח ההערה התייחס "לסעיף 3 לצוואה", והצדדים ביקשו להזמין את מסמכי הרישום בלשכת רישום המקרקעין כדי לוודא שאכן ההערה היא כפי שסברו. על רקע זה הוסכם להמתין עם מסירת השיקים עד לקבלת המסמכים כאמור. דברים אלה אינם שנויים במחלוקת (ראו עדות הנתבע בעמ' 101 לפרוטוקול ש' 18 עד עמ' 102 ש' 10). כפי שכבר צוין, גם אין חולק כי אמנם נתברר שההערה אינה מעוררת כל בעיה וכי אין מניעה להסרתה.

6. בהמשך לחתימת החוזה ועוד באותו היום התקשר ב"כ הנתבע לשמאי עדי נאור (להלן: "השמאי") כדי לברר את השווי ההיסטורי של הנכס בעת שהנתבע ירש את חלקו של אחיו המנוח מכוח צוואתו, וזאת בהתייחס למס העזבון שחל באותו מועד ולצורך חישוב מס השבח החל על העסקה. למחרת היום ובעקבות שיחה שקיים עם השמאי, פנה ב"כ הנתבע לב"כ התובעות והודיעו שנראה כי שווי חלקו של הנתבע בנכס גבוה בהרבה מהתמורה המוסכמת שבחוזה. נודע לו לדבריו מפי השמאי, בבירור ראשוני שערך עם גורם בעיריה, שקיימת סבירות שייעוד הנכס אינו מסחרי בלבד – כפי שסבר הנתבע – כי אם ברובו למגורים; וככל שהנחה זו נכונה ויתקבל אישור פורמלי מהגורמים המוסמכים בעיריה, שווי חלקו של הנתבע בנכס יעמוד על סך של כ- 5,000,000 ש"ח – כלומר כ- 300% מהתמורה שנקבעה בחוזה. לפיכך וככל שהנתונים יאמתו את דברי השמאי, הודיע ב"כ הנתבע כי לא ניתן יהיה לקיים את העסקה. ב"כ התובעות מצידו עמד על כך שהחוזה שריר וקיים וכי על הנתבע לקיימו.

במצב דברים זה, ביום 8.11.09 – ארבעה ימים לאחר חתימת החוזה – שלח ב"כ התובעות בשמן לידי ב"כ הנתבע שתי המחאות בנקאיות על סך מלוא התמורה הנקובה בחוזה, כאמור בסעיף 5 שבו. כן ביקש לקבל לידיו את יפוי הכוח הבלתי חוזר, שטרי המכר ומסמכי המחאת הזכות שנחתמו עם חתימת החוזה ונותרו בידי ב"כ הנתבע (המכתב מיום 8.11.09 בצירוף צילום ההמחאות הבנקאיות – מוצג ז' למוצגי התובעות). אלא שהנתבע סירב לקבל את השיקים והחזירם לתובעות. מכאן ואילך התנהלה תכתובת בין הצדדים (מוצגים ח' – יד' למוצגי התובעות) – שסופה בהגשת התביעה לאכיפת החוזה על ידי התובעות, ותביעה שכנגד מאת הנתבע לביטול החוזה בעילה של טעות והטעיה. יצוין כי הערת אזהרה נרשמה לזכות התובעות ביום 9.11.09.

לטענת הנתבע, לא ידע על קיומה של תכנית לייעוד שטח הנכס למגורים – עובדה שמשליכה באופן משמעותי על שוויו שגבוה לאין שיעור מהתמורה המוסכמת בחוזה, ואילו ידע לא היה מתקשר בחוזה. יותר מכך, לטענתו, התובעות ידעו על טעותו וחברו בקנוניה למתווכים להב ושפירא וללקוחם תשובה, שעה שעבור זכויותיו בנכס הוצע לו סכום נמוך שאינו מבטא בשום פנים את שוויו. בסיכום טיעוניו טען הנתבע לראשונה ולחלופין, לטעות משותפת שלו ושל התובעות, שאף היא מזכה אותו לטענתו בביטול החוזה. אך עוד קודם לכן, טען הנתבע גם לכך שהחוזה כלל לא השתכלל משלא שילמו לו התובעות את התמורה בהתאם לתנאיו.

התובעות מצידן דוחות את נסיונו של הנתבע להתנער מן החוזה. לטענתן, לא היה ידוע להן דבר באשר לייעודו ולשוויו הנטען של הנכס, שגם לא הוכחו; הנתבע במודע נמנע מקבלת שמאות טרם שהתקשר בעסקה שכל כולה היתה יזומה על ידו; ומכל מקום, אם בכלל, מדובר בטעות בכדאיות העסקה. אשר לתשלום התמורה הנקובה בחוזה – זה בוצע מצידן כדין וכמוסכם, הגם שהנתבע מיאן לקבלה.

דיון

7. מטעם התובעות העידו כל אחת מהן – אודליה ואיריס. ייאמר כבר כעת, כי אין חולק כי מי שהיתה מובילה ודומיננטית ואף ניהלה את השיחות מטעמן ככל שהיו בקשר עם הפרשה נושא התביעה, זו אודליה; ועדותה נתאשרה במלואה על ידי איריס, ככל שהאחרונה היתה נוכחת בעת קיום השיחות ושמעה את הדברים שנאמרו, וכן בהיותה שותפה להחלטות ככל שנתקבלו והובילו לעסקה נושא הדיון.

מטעם הנתבע נשמעה עדותו שלו, וכן עדותו של המתווך שפירא, ועדות תשובה.

העדים כולם נחקרו על תצהיריהם שניתנו כעדות ראשית, למעט עדותו של תשובה שנשמעה כולה בעל פה.

טרם שאדרש לסוגיית הטעות וההטעיה שהיא בליבת התביעה והתביעה שכנגד, יש להסיר מן הדרך את טענת הנתבע שלפיה החוזה לא השתכלל ולא נכנס לתוקפו כל עוד לא קיבל לידיו את כספי התמורה כקבוע בחוזה.

האם החוזה בין הצדדים השתכלל לכדי חוזה מחייב?

8. על פניו נכרת בין הצדדים חוזה מכר מחייב, שיש באמור בו כדי ללמד על מסוימות וגמירת דעת של הצדדים לו. עם זאת הנתבע טוען כי החוזה לא נכנס לתוקפו. כך משום שעל אף הוראותיו המפורשות של החוזה, לא נמסרו שיקים בנקאיים או כל תמורה אחרת במעמד החתימה, ולא התמלא לכן התנאי המפורש הקבוע בסעיף 5א שבו (סעיף 34 לתצהיר הנתבע), שזו לשונו:

"תמורת מילוי התחייבות המוכר עפ"י הסכם זה מתחייב הקונה לשלם למוכר סך של 1,550,000 ש"ח (מיליון חמש מאות וחמישים אלף ש"ח) אשר ישולמו במלואם בשיקים בנקאיים במעמד החתימה על החוזה והכל כאמור וכמפורט להלן:".

אלא שמן העדויות נתברר כי חרף האמור בחוזה, הסכימו ביניהם הצדדים בעל פה כי התמורה תשולם במועד מאוחר יותר, לאחר שיוסדר עניין ההערה של יורש אחר יורש. כך העיד הנתבע, כי במעמד חתימת החוזה הסכים "בהסכמה מלאה, מתוך אמון מלא" לבקשתה של אודליה שתשלום התמורה יידחה עד לאחר קבלת המסמכים הנוגעים להערה (עדותו של הנתבע בעמ' 101 לפרוטוקול ש' 24-18, וראו גם עדותה של איריס בעמ' 48 ש' 25-19 ועמ' 49 ש' 19-18). משהסכים אפוא הנתבע, אף לגרסתו שלו, לחרוג מהוראת סעיף 5א לחוזה לעניין מועד תשלום התמורה, אינו יכול להישמע בטענה בדבר אי השתכללות החוזה בשל אי תשלום במועד.

יותר מכך. יוזכר כי כבר כעבור 4 ימים מעת חתימת החוזה, הועברו השיקים הבנקאיים בסכום מלוא התמורה החוזית לידי ב"כ הנתבע – כאשר הנתבע הוא שסירב לקבלם משום חפצו להתנער מהחוזה (מוצגים ז' ו- ח' למוצגי התובעות. יוער כי המכתב מוצג ח' נושא תאריך שגוי ואין חולק שצריך להיות 8.11.09). גם אם לא היתה הסכמה בין הצדדים לדחיית מועד התשלום, סירוב הנתבע לקבל את התמורה באיחור של 4 ימים בלבד הינו עמידה דווקנית על זכות חוזית שלא בתום לב. לא כל שכן כשבעסקה בין בני משפחה עסקינן, שככלל אין לבוחנה בקריטריונים ובאמות מידה "רגילות" הנוגעות לעסקת מכר בין זרים (ראו בהשאלה: חוות דעתו של כבוד השופט ג' בך בש"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה(5) 410, 421-420 (1991)).

אין הנתבע יכול בנסיבות שפורטו להישמע בטענה שהחוזה לא נשתכלל, תוך שהוא נתלה לצורך זה באי תשלום התמורה במעמד החתימה. ונראה שגם הנתבע ער לקלישות טענה זו, שעה שזו לא נטענה עוד על ידו בסיכומים אלא בקול ענות חלושה. אפנה אפוא לדון בסוגיית הטעות וההטעיה.

טעות והטעיה – הדין החל

9. עקרון על החולש על דיני החוזים בישראל הוא העיקרון שלפיו חוזים יש לקיים:

"... אחד הערכים החשובים שיש לכבדם הוא האוטונומיה של הרצון הפרטי של הצדדים, ממנו נגזר עקרון חופש החוזים, במובן זה שיש לתת משקל משמעותי ותוקף להסכמה שגיבשו ביניהם הצדדים לחוזה, שכן חוזים יש לקיים. היסוד לעקרון זה הוא כי רצונם של הצדדים יוגשם בדרך כלל כאשר המציאות היא פרי מימוש בחירותיהם האישיות ולא תוצר של התערבות חיצונית בידי גורם זר בדיעבד." (ההדגשה שלי-ע.ב.) [ע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ, בסעיף 56 לפסק הדין (9/8/2010)].

לעמדתו של הנתבע, במקרה דנן יש לסטות מעקרון זה ולשחררו מן החוזה שבו התקשר עם התובעות – וזאת מחמת פגם שנפל ברצונו בעת ההתקשרות. לדבריו, התובעות פעלו בקנוניה עם המתווך ועם תשובה, על מנת להטעות את הנתבע בנוגע למצבו התכנוני של הנכס ולגרום לו למכור את חלקו בנכס לתובעות בנזיד עדשים. משכך, ולנוכח הוראת סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), סבור הנתבע כי הוא רשאי לבטל את ההתקשרות עם התובעות:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, 'הטעיה' - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

לחלופין טוען הנתבע כי גם אם התובעות לא פעלו באופן אקטיבי להטעייתו בנוגע למצבו התכנוני של הנכס, אזי לכל הפחות הן ידעו כי נפלה אצל הנתבע טעות חמורה בעניין זה – ושבעטייה הוא הסכים למכור להן את חלקו בנכס במחיר נמוך באופן משמעותי משוויין האמיתי של זכויותיו. גם בנסיבות אלה, כך לטענת הנתבע, הוא רשאי לבטל את ההתקשרות – וזאת מכוח סעיף 14(א) לחוק החוזים:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה." (ההדגשה שלי- ע.ב.).

במסגרת סיכומי הטיעונים מטעמו הוסיף הנתבע וטען לראשונה כי גם אם בית המשפט לא ישעה לגרסתו שלפיה התובעות הטעו אותו בנוגע למצבו התכנוני של הנכס, או למצער ידעו או היה עליהן לדעת כי נפלה אצלו טעות בעניין זה – עדיין יש להורות על ביטול ההתקשרות בין הצדדים. כך מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים, העוסק בטעות משותפת לצדדים לחוזה:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה."

(ההדגשה שלי – ע.ב.).

אמנם על פי סעיף זה אין הנתבע רשאי להביא בעצמו לביטול ההתקשרות, ואולם לטענתו בנסיבות המקרה שומה על בית המשפט לעשות כן מטעמי צדק.

טעות והטעיה – יישום הדין

10. טענתו של הנתבע היא כי בעת שהתקשר בחוזה, הוא טעה ואף הוטעה לחשוב כי ייעודו של הנכס מסחרי בלבד, בעוד שלאחר ההתקשרות נתברר לו כי ייעודו בעיקר למגורים – ובכך יש להאמיר עד מאד את שוויו.

אלא שכבר בראשית הדברים ייאמר כי הנתבע לא הוכיח לא את ייעודו של הנכס ולא את שוויו, וכבר בשל כך נשמט היסוד לטענתו. ככל שמדובר בייעוד הנכס – פרט לאזכורה של תכנית יפו B, שנאמר שהיא תכנית מנדטורית, שלטענת הנתבע ממנה הוא למד על הייעוד למגורים – זו לא הוצגה, ולא הובאה כל עדות של בר סמכא או חוות דעת מקצועית שניתן ללמוד ממנה על תוקפה של התכנית, על תחולתה או על הייעוד הנטען. כך גם לעניין השווי – מדובר בעניין שבמומחיות הטעון חוות דעת מקצועית, ולא הוצגה כל חוות דעת בנדון. אמנם למוצגי הנתבע צורפה טיוטת חוות דעת – אך כפי שטען ב"כ התובעות ואף התריע בפני ב"כ הנתבע במהלך הדיון, זו אינה קבילה, בוודאי לא באשר לתוכנה, בהיותה טיוטא שאף אינה חתומה וממילא לא הוגשה באמצעות עורכה (ראו עמ' 54 לפרוטוקול ש' 22 עד עמ' 55 ש' 9). ואכן גם הנתבע הסכים במהלך חקירתו ש"רק איש מומחה יכול לדעת כמה זכויות, אלו זכויות ואם בכלל יש זכויות בנכס הזה". וכאשר נשאל במפורש מה אומרת תכנית יפו B, השיב "גם היום אני לא יודע. קשה לקרוא את התכנית הזאת" (עמ' 91 לפרוטוקול ש' 26-19).

לא נעלם מעיניי כי משדווחה העסקה נושא החוזה לרשויות המס, הוצאה שומה על סך 4,400,000 ש"ח בעוד שהתמורה על פי החוזה היא בסך 1,550,000 ש"ח. ואולם מכך בלבד לא ניתן לקבוע ממצא כלשהו, מה גם ששני הצדדים גם יחד הגישו השגות על השומה. אמנם בסיכום טיעוני הנתבע ולראשונה נטען שההשגות נדחו – ואולם גם אם כך, לא ניתן להסיק מעובדה זו כשהיא לעצמה דבר. גם לא נעלם מעיניי שבן דודם של התובעות והנתבע, ארנון מוברמן, מכר את חלקו בנכס – 12.5% – בסך של 3,000,000 ש"ח, כעולה מחוזה המכר שהוצג נ/8. אלא שחוזה זה הוא מיום 3.3.11, בעוד שהעסקה בענייננו נערכה למעלה משנה קודם לכן; איש מהחתומים על חוזה זה לא זומן לחקירה על ידי הנתבע; לא ניתן ללמוד ממקרא החוזה כשלעצמו על השיקולים של הצדדים לו בהתייחס לתמורה שנקבעה – ובוודאי שזה אינו יכול להוות תחליף לעדות שבמומחיות ולחוות דעת מקצועית.

11. לעניין טענות ההטעיה והקנוניה, ראשית דבר ייאמר כי לפתחו של הנתבע רובץ נטל הוכחה כבד במיוחד – באשר עסקינן בטענות חמורות ובעלות אופי פלילי [ראו למשל: ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 605 (1993) בסעיף 15 לפסק הדין]. שנית, כפי שיפורט להלן הנתבע לא עמד בנטל ההוכחה כי הנתבעות ביקשו לרמות או להטעות אותו בנוגע לשווי זכויותיו בנכס, וגרסתו בנדון נמצאה חסרת ממש.

כפי שצוין, הנתבע הודה בחקירתו כי אין לו כל ידיעה בדבר רצון התובעות להטעותו או ניסיון מצידן לעשות כן. בטענת ההטעיה הוא נסמך למעשה על עדותם של שפירא ושל תשובה, ואולם עדותם של אלה היתה לא אמינה בלשון המעטה. תשובה העיד כי בפגישת ההיכרות עם התובעות ובמענה לשאלה של אודליה, אמר שבכוונתו להציע לנתבע לרכוש את חלקו בנכס בסכום של שלושה מליון ש"ח, וכי על כך הגיבה אודליה "שאני מציע לו גבוה מדי והיא יודעת שהוא לחוץ, הוא תמיד לחוץ לכסף ותמיד יש לו בעיות ושאנחנו מציעים לו גבוה מדי" (עמ' 59 ש' 27-23); ובהמשך הוסיף "היא אמרה לנו להציע לכרמל (לנתבע – ע.ב.) מחיר נמוך יותר. היא אמרה לרפי שפירא להציע 1,600,000 ש"ח" (עמ' 67 ש' 10-9). תשובה אף ייחס לתובעות שותפות לקנוניה להונות את הנתבע (עמ' 67 ש' 16-14). אלא בעוד שתשובה ביקש להרחיק עצמו מהניסיון להונות את הנתבע, בטענה שלא התערב בעבודת המתווך שפירא כאשר זה הציע לנתבע 1,600,000 ש"ח, הגם שנתן לו מנדט להציע עד שלושה מליון ש"ח (עמ' 69 ש' 26-16) – המתווך שפירא בעדותו הרחיק לכת וטען לקנוניה ממש שהוא אף היה שותף לה. לדבריו, בתאום עם התובעות הציע לנתבע מחיר נמוך עד כדי מחצית משווי הנכס, מתוך כוונה ברורה להונותו כפי שתיאר באריכות לאורך תצהירו (וראו גם עמ' 79 לפרוטוקול ש' 6-1; עמ' 80 ש' 22-13). לטענתו החליט לחשוף את מעשה הרמאות ולגלות את אוזנו של הנתבע, משתקפו את שפירא יסורי מצפון (עמ' 85 ש' 5-4).

טענתו של שפירא כי בינו לבין התובעות נרקמה קנוניה להונות את הנתבע לסבור ששוויו של הנכס נמוך משוויו האמיתי – אינה הגיונית ואינה מתקבלת על הדעת. לא הוצג כל מניע מדוע התובעות ינהגו כך, כאשר מעשה ההונאה לגישת שפירא ותשובה גם יחד כוון לכך שתשובה ירכוש את חלקו של הנתבע ולא שהתובעות הן שירכשו. גם הטענה כי תשובה שיתף את התובעות בפוטנציאל הגבוה לגרסתו שיש בנכס שעה שביקש לרכוש את חלקן אינו מסבר את ההגיון המסחרי. על פי עדותו של שפירא עצמו, נקט במניפולציה בעת שהציע לנתבע לרכוש את חלקו בנכס במחיר שידע לדבריו שנמוך עד מאד משוויו – לפחות כדי מחצית. מתצהירו וגם מעדותו עולה, כי הטעה ביודעין ובמתכוון את הנתבע אשר הסתמך עליו כסמכות מקצועית, וכל זאת על מנת לקדם לתשובה עסקה טובה ולגרוף לעצמו את רווחיו. דומה כי שפירא מצידו סבר שהוא עושה שרות טוב לתשובה, אך נתבדה בעת שנתברר כי עשה שרות דב.

ניכר היה הן בעדותו של שפירא והן בעדותו של תשובה כי זו הונעה מתוך רצונם העז לגרום לביטול החוזה גם כיום, מתוך אינטרס ומחשבה שבכך תיסלל בפניהם הדרך לבצע את העסקה שלגישתם "נשללה" מהם וחמקה מתחת לאפם. תשובה לא הסתיר שעודו מעוניין בעסקה עד מאד גם כיום ואף במחיר גבוה לאין ערוך מזה שבו נקשרה; וגם שפירא יוכל לגזור מכך קופון ולכפר על ה"תקלה" שיצאה תחת ידו ביחסיו עם תשובה. וכאשר שפירא דיבר על יסורי מצפון שגרמו לו לספר בדיעבד לנתבע על אודות הקנוניה שהתובעות כביכול היו שותפות לה, התרשמתי שאין בדברים שמץ של אמת. דומה שהיסורים של שפירא אינם יסורי מצפון כלפי הנתבע, אלא שהוא מייסר את עצמו על כך שהפסיד את העסקה; ולא רק זאת אלא שתשובה שהינו ומכל מקום היה, ככל הנראה, לקוח נכבד של שפירא ואף שותף עימו ביוזמות נדל"ן, גם כועס על שפירא ותולה בו את האשם לכך שהעסקה חמקה מידיו (עמ' 60 ש' 27 עד עמ' 61 ש' 2). אלא שלתובעות לא היו יד ורגל בהתנהלות זו, והנסיון לייחס להן חלק בה הוא נלוז. לנוכח התרשמותי מן העדויות, ככל שיש סתירה בין עדותם של שפירא או תשובה לעומת גרסתן של התובעות, אני מעדיפה את אלה של האחרונות. הטעיה מצידן לא היתה, ולמצער לא הוכחה. אין אפוא יסוד בעובדות לעילת ההטעיה שבסעיף 15 לחוק החוזים.

12. לא זו אף זו: לא הובאה כל עדות לכך כי עובר להתקשרות בין הצדדים, לתובעות היה מידע אחר מזה שהיה בידי הנתבע בנוגע למצבו התכנוני של הנכס או לשווי הזכויות בו. בהקשר זה יודגש כי הנתבע הוא שפנה אל התובעות בהצעת הרכישה, לאחר שגמר בדעתו למכור את הנכס במחיר שהוצע לו, ורק הציע להן להשוות את המחיר. מלכתחילה הן אף לא היו מיוצגות, והצעת הנתבע נתקבלה אצלן בהפתעה. הן גם לא הסכימו לה מיד אלא לאחר שביררו והחליטו ביחד עם אימן לענין האפשרות הכלכלית שבידן לבצע את העסקה. וזאת תוך שימוש בכספים שקיבלה האם בסמוך לאותה עת, תמורת הדירה שמכרה משעברה להתגורר בדיור מוגן. גם ברור היה מעדותן, שראו חשיבות מן המעלה הראשונה בהותרת הנכס בידי המשפחה, וכי עניין זה הנחה ודרבן אותן בהחלטה שקיבלו.

הגם שמלכתחילה ביקש הנתבע לייחס לתובעות ידיעה לענין הטעות הנטענת על ידו, לא כל שכן נסיון להטעיה – בחקירתו אישר שאין לו כל ידיעה אישית באשר לידיעת התובעות או להטעיה שייחס להן; ואף אישר שלא מן הנמנע שהתובעות, בהחלטתן לרכוש את חלקו בנכס במחיר שהציע, הן אלה שהסתמכו על כך שעשה בדיקות – הגם שכאלה לא נעשו (עמ' 103 ש' 26-15, עמ' 111 ש' 10-7).

ממילא לא הוכח כי התובעות היו מודעות למצבו התכנוני הנטען של הנכס או לשוויו הנטען, ואין כל ראייה העשויה להצביע על כך שהתובעות ידעו על טעותו הנטענת של הנתבע או שחייבות היו לדעת עליה. משכך הוברר, הרי שנשמט היסוד גם מטענתו של הנתבע שלפיה הוא רשאי לבטל את החוזה מכוח סעיף 14(א) לחוק החוזים.

לעמדת התובעות, ככל שנתפס הנתבע לטעות אין זאת אלא טעות בכדאיות העסקה – וזו אינה מזכה בביטול החוזה. אפנה לברר אם אמנם כך.

טעות בכדאיות העסקה – הדין החל ויישומו

13. טעות בדיני החוזים היא מצב שבו דימוי המציאות שונה מן המציאות כהווייתה. במצב דברים זה החלטתו של אדם להתקשר בחוזה מבוססת על נתונים שאינם תואמים את המציאות – ועל כן נוצר פגם תודעתי ברצון, העשוי להצדיק את בטלותו של החוזה [ראו: ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד אמסטר, בסעיף 14 לפסק הדין ( 7/3/13); להלן: "עניין אמסטר"].

לעומת זאת, טעות בכדאיות העסקה פורשה בפסיקה כטעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה [הלכה זו נקבעה על יסוד "תיאורית הסיכון" מאת פרופ' דניאל פרדימן; ראו: דניאל פרידמן "הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות" עיוני משפט יד 459 (תשמ"ט)]. והמשמעות היא שצד לחוזה שנטל על עצמו סיכון מסוים, אינו רשאי להתנער ממנו לאחר מעשה ומשהסיכון התממש בדרך שונה מזו שהעריך [ראו: ע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי פ"ד מח(2) 513, 527-527 (1994); ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, בסעיף 26 לפסק הדין (24/7/13); להלן: "עניין רוזנברג"]. כך למשל, מקום שמדובר היה בהסכם לרכישת מניות חברה, ובית המשפט לא שעה לטענת הרוכשים כי ההתקשרות נעשתה עקב טעות בנוגע לרווחיות החברה ולשיעורי המס שבהם יחויבו עקב מכירת המניות. זאת, בין היתר, באשר נקבע כי הרוכשים הסכימו על מחיר המניות לאחר שוויתרו על בדיקות שהיה באפשרותם לבצע קודם לכן בנוגע לשווי המניות ולגובה החבות במס (עניין רוזנברג, שם, בסעיפים 28-26 לפסק הדין).

יובהר כי בכל הנוגע לסיווגה של טעות כ"טעות בכדאיות העסקה", הושם בפסיקה דגש על התנהלותו של הצד הטוען לבטלות ועל הקצאת הסיכונים שערך בעת ההתקשרות בחוזה – ולא בהכרח על טיבה של הטעות. לפיכך, גם כאשר מדובר בטעות הנוגעת לכאורה לפרט מהותי בעסקה – ככל שיש לייחס לצד הטוען לבטלות רשלנות או נטילת סיכון ביחס להתקיימותו של אותו פרט, אזי עסקינן בטעות בכדאיות העסקה. בהקשר זה יצוין, כי הנתבע תולה יהבו בפסק דין שיצא מלפני בית המשפט העליון – ועניינו בעסקת מקרקעין שבמסגרתה נעלם מפני המוכרים המצב התכנוני העדכני של הנכס, שהיתה לו השפעה דרמטית על שווי העסקה [ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (14/8/2008); להלן: "עניין סויסה"]. בשונה מן המקרה דנן, בעניין סויסה פסק בית המשפט העליון כי הטעות בנושא המצב התכנוני של הנכס אינה טעות בכדאיות העסקה אלא טעות ממש – ואולם פסיקתו מבוססת על הקביעה שלפיה בנסיבות אותו מקרה לא היה מקום לייחס למוכרים נטילת סיכון בנדון (ראו בסעיף 12 לפסק הדין). כך, בנסיבות שבהן בעניין סויסה מדובר היה בזוג קשישים אשר מכרו נכס למי שהוא מתווך מקרקעין במקצועו וסמכו עליו בנוגע לבדיקות שערך לגבי המצב התכנוני (סעיף 11 לפסק הדין); וכאשר מדובר היה בשינוי שחל במצב התכנוני של הנכס יומיים בלבד לפני התקשרות הצדדים בעסקה (סעיף 8 לפסק הדין).

14. ואולם בענייננו, בשונה מעניין סויסה, הנתבע ויתר במודע על בדיקות שהיה באפשרותו לבצע בנוגע למצבו התכנוני של הנכס ולשווי זכויותיו בו – ועל כן נטל על עצמו סיכון כי התמורה שנקבעה אינה משקפת נאמנה את שווי השוק של הזכויות. כן מדובר בתכנית שנטען שהיתה בתוקף עוד משנות השלושים של המאה הקודמת; הנתבע הוא בעל נכסים; ועל פניו אין פערי מידע ויכולות בינו לבין התובעות.

ויודגש: הנתבע בחר שלא לפנות לקבלת הערכת שמאי טרם שהתקשר בחוזה. הנתבע מודה בכך בפה מלא, ואף ציין שכך נהג חרף המלצת בא כוחו (עמ' 94 לפרוטוקול ש' 26-23). לדבריו, סמך על המתווך ועל המחיר שהציע לו, וכלשונו:

"בפרק הזמן שעבר בין פנייתו הראשונה של להב שפירא לבין פנייתו השניה באוקטובר, גמלה בי ההחלטה למכור את חלקי בנכס עקב מצוקה כלכלית שראיתי שאני לא יוצא ממנה. ואז רפי (שפירא – ע.ב.) ולהב הציעו למכור את חלקי בנכס במחיר של 1,600,000 ש"ח, שיבחו את המחיר ואמרו שאני לא אקבל יותר. שכנעו אותי".

(עמ' 98 ש' 9-5).

הנתבע מודה, שמדעת לא עשה שום בדיקה מעבר להצעת המחיר הזאת, גם לא בהיבט של היטל השבחה או מס שבח (עמ' 97 ש' 22-19, עמ' 101 ש' 7-2). ובהמשך לכך ההצעה שהפנה לתובעות, שהן בנות דוד שלו, לרכוש את חלקו בנכס במחיר שהוצע לו על ידי המתווך – היתה יוזמה של הנתבע לבדו, הן עצם ההצעה והן המחיר שבו נקב. ההצעה אף באה לתובעות בהפתעה והן ביקשו שהות כדי להגיע להחלטה; אלא שהנתבע האיץ בהן להודיע את עמדתן, שאז נתנו את הסכמתן. גם כאשר ביקש שהות כדי לפנות לקבלת הערכת שמאי – הגם שהתובעות הופתעו כאשר שמעו ממנו שלא עשה כן טרם שפנה אליהן בהצעה – השהות ניתנה לו.

ויוזכר בהקשר זה, כי בגדר שיקולי הנתבע יש להביא בחשבון גם את עובדת היותו במצוקה כלכלית שבגינה חפץ בהתקשרות מיידית ובמחיר שהוצע על ידו לתובעות, וכן את היתרון שבעסקת מזומן כפי שנועדה העסקה להיות כאמור בחוזה. ועוד יצוין כי גם באשר להיטל ההשבחה – שהתובעות הן שהתחייבו בחוזה לשאת בתשלומו – אם קיים ומה גובהו, לא הובאה כל ראייה; ונושא זה יכול שתהא לו השלכה משמעותית על שווי העסקה.

במצב דברים זה, גם אם חרף כל ההסתייגויות כפי שפורטו לעיל, אניח לטובת הנתבע כי טעה באשר לייעודו של הנכס ומכאן כי טעה בהערכתו את שוויו; והתמונה המצטיירת היא שלא מן הנמנע שאמנם כך, לפחות ביחס לשוויו – אזי מדובר בסיכון שמדעת. אין זו אלא טעות בכדאיות העסקה שאינה מצמיחה זכות ביטול, וכלל לא ניתן להחיל בעניינננו את סעיפים 14(א), 14(ב) או 15 לחוק החוזים.

15. סיכום ביניים: המסקנה מן הדברים עד כה היא, שלא הוכח שהנתבע התחייב למכור את הנכס והתקשר בחוזה מתוך טעות שהיתה ידועה לתובעות או היתה צריכה להיות ידועה להן. משכך, אינו רשאי לבטל את החוזה בעצמו, אף אלמלא הגעתי למסקנה כי טעות, ככל שהיתה, היא טעות בכדאיות העסקה. גם הטעיה כאמור לא היתה.

משכך, לכאורה מתבקשת השאלה: האם יש להחיל על המקרה את הוראותיו של סעיף 14 (ב) שעניינו "טעות משותפת", שבהתקיימה רשאי כאמור בית המשפט לבטל את החוזה "אם ראה שמן הצדק לעשות כן". כל זאת בהנחה (שדחיתי אותה) שאין עסקינן בטעות בכדאיות העסקה שאינה באה בגדר "טעות" כלל לעניין סעיף 14 לחוק.

עוד טרם שאתייחס לכך בקצרה ולמעלה מן הצורך, אציין כי התובעות טוענות כי אין מקום להידרש להוראה זו בהיותה בגדר הרחבת חזית. כך מקום שהטענה הועלתה לראשונה על ידי הנתבע בסיכום טיעוניו. אלא שבשל כך בלבד לא הייתי דוחה את הטענה.

16. בית המשפט יכול להידרש לטענת הטעות המשותפת מאחר שלא מדובר בעילת תביעה חדשה, אלא במסקנה משפטית העולה ממסכת העובדות (ראו: ע"א 264/74 שושנה צפריר נ' אליעזר ויהודה מורגנשטרן, פ"ד כח(2) 668 (1974)).

ברע"א 7669/96 עיריית נהרייה נ' נתן זקס, פ"ד נב(2) 214, 220 נאמר בהקשר דומה כדלקמן:

"מכל מקום, גם אם נאמר שטענת ההתרשלות, טענה משפטית חדשה הייתה, גם אז לא הייתה כל מניעה להיזקק לה. לא עילת תביעה חדשה העלה כאן המשיב כי אם טענה משפטית חדשה ובכך לא היה שום פסול (ע"א 271/75 פ' שושן נ' ד' שושן ואח' [5], בעמ' 476 וכן בג"ץ 351/88 הנ"ל [4], בעמ' 445). מסקנה משפטית איננה עילת תביעה וממילא לא הייתה חובה לטעון אותה בכתב-התביעה. במקרה מסוים אף נטענה טענה משפטית מסוימת לראשונה בפני בית-המשפט העליון, אחרי שהעניין נדון בשתי ערכאות קודמות. בית-המשפט לא נמנע מלדון בטענה החדשה, בקובעו כי 'לפי תקנה 423 [כיום תקנה 462 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 – י'ג'], מוסמך בית-משפט זה לפסוק את אשר צריך היה להיפסק אילו נטענו הטענות המשפטיות כדבעי' (ע"א 120/70 חברת גן החיות תל-אביב נ' קליינמן [6], בעמ' 643)." [ראו גם: ע"א 1184/04 גרשון קרויזר נ' אנטשיל שוורץ בסעיף 19 לפסק הדין (15.4.2007)].

הכלל של שינוי חזית מופנה בעיקר כלפי טענות עובדתיות, אך גם כלפי טענות משפטיות שיש בהן שינוי מהותי של חזית הטיעון. אולם, כאשר מדובר בטענה משפטית הנמצאת בגדרה של מסגרת עילת התביעה, והנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרוסים בפני בית-המשפט והצד שכנגד, אין לנעול את הדלת בפניה (ע"א 271/75 שושן נ' שושן פ"מ ל(1) 473, 476 (1975)).

משכך, אין לחסום פרשנות משפטית הנובעת מאותה מסכת עובדתית. טענת הנתבע בדבר טעות משותפת אינה הוספת עובדות, אלא טענה למשמעותן המשפטית-פרשנית בלבד. ומעבר לכך, לתובעות ניתנה ההזדמנות להתמודד עם הטענה בסיכומיהן, ואין אפוא למנוע מהנתבע העלאת טענה זו.

17. לגופה של הטענה לעניין קיומה של טעות משותפת – לפי עילה זאת זכות הביטול אינה אוטונומית, והסמכות להורות על בטלות נתונה לבית המשפט שיעשה בה שימוש בהתאם לשיקולי צדק. בתוך כך, שומה על בית המשפט לבחון את התנהלות הצדדים לפני כריתת החוזה ולאחריה, ולבחון אם נפל בה פגם (ראו: עניין אמסטר, שם, בסעיף 31 לפסק הדין). בענייננו, הנתבע מצידו נהג ברשלנות רבה בכך שלא פנה לקבלת חוות דעת שמאי טרם שהתקשר בחוזה, וזאת למרות שעורך דינו ייעץ לו לעשות כן; ומשיקוליו בחר להתקשר בעסקה כפי שעשה.

גם אם הייתי מוצאת שמבחינות אחרות יש צידוק לביטול החוזה, היה מקום לחייב את הנתבע בתשלום פיצוי לתובעות על מלוא הנזק שנגרם להן עקב כריתת החוזה. וזאת מכוח הסמכות הנתונה לבית המשפט על-פי הסיפא של סעיף 14(ב) לחוק; ובסופו של דבר לא הייתה צומחת לנתבע כל תועלת כלכלית מביטול החוזה בתנאים אלה.

באחרית הדברים יוזכר עוד כי, הנתבע אף לא טרח להמציא לבית המשפט חוות דעת שמאי, הגם שנראה שאין חולק כי שווי זכויותיו של הנתבע בנכס גבוה משווי התמורה הנקובה בחוזה, ואולי אף באופן משמעותי. משכך, הנתבע לא הוכיח בפני בית המשפט לא את ייעודו של הנכס, לא את שוויו ולא מה נזקו, ורק ציין כי השלמת העסקה תגרום לו להביא כסף מהבית ללא כל תימוכין לטענה זו.

סוף דבר

18. דין התביעה להתקבל כדלקמן:

ניתן בזה צו הצהרתי שלפיו נכרת בין הצדדים חוזה מכר מחייב, הוא החוזה כהגדרתו לעיל, שעל פיו מוכר הנתבע לתובעות את חלקו בנכס הידוע כחלקה 159 בגוש 7084 ברחוב שלמה 89 בתל-אביב, תמורת 1,550,000 ש"ח, ואני מורה על אכיפתו.

תנאי החוזה יוותרו בעינם בשינויים המתחייבים.

התביעה שכנגד נדחית.

בנסיבות העניין, מקום שנראה על פניו כי הנתבע מצידו כשל בכדאיות העסקה שבה התקשר, הגם שאין לו להלין אלא על עצמו ואין בכך כדי להצמיח לו זכות לבטלה, איני מוצאת מקום להוסיף ולהטיל על הנתבע הוצאות.

משכך, אין צו להוצאות.

ניתן היום, 03 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים ובאי כוחם.